不動產(chǎn)登記簿證的幾個關鍵詞
在不動產(chǎn)登記制度實質性統(tǒng)一的各項要素中，登記簿冊是不動產(chǎn)登記得以操作的載體，是不動產(chǎn)登記制度賴以存在的基礎。因此，登記簿冊的統(tǒng)一至關重要?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)只有5章35條，但用專門1章6個條文規(guī)定登記簿，足見登記簿在登記制度中舉足輕重的地位。
隨著各地陸續(xù)完成職責機構整合，越來越多的地方開始實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，啟用新的登記簿冊證書。此次登記簿冊統(tǒng)一沒有像德國、日本一樣，區(qū)分土地、房屋并設置不同的登記簿，而是采取一個登記簿的設計，這是由我國國情、法律和實踐所決定的。一是我國不動產(chǎn)種類繁多，不動產(chǎn)權利體系龐雜，涉及土地、房屋、林地、草原、海域等多種不動產(chǎn)上設立的所有權、使用權以及地役權、抵押權等多類不動產(chǎn)物權，一個登記簿有利于理順不動產(chǎn)權利之間的關系，保障登記質量和結果準確。二是我國法律規(guī)定，土地和房屋、土地和林木、海域和海上構筑物的處分應當一并進行，登記應遵循“一體登記”原則，一個登記簿有利于落實法律的規(guī)定和原則，避免權利分別處置帶來交易風險。三是原來土地、房屋統(tǒng)一登記的城市，登記簿和證書都是合一的、沒有分開，一個登記簿是對實踐經(jīng)驗的總結和借鑒，更容易被接受。
同時，登記簿以物的編成為導向，抽離出宗地(海)和不動產(chǎn)單元，具有“兩級編制”的特征，第一級是宗地(海)，第二級是不動產(chǎn)單元。這樣做既突出宗地(海)的主體性地位，將同一宗地(海)范圍的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿;又兼顧不動產(chǎn)單元作為基本登記單位的基礎性作用，用不動產(chǎn)單元號串聯(lián)不動產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況和其他事項登記信息，實現(xiàn)一個宗地(海)一簿、一個不動產(chǎn)單元一本、一類權利事項登記信息一頁的邏輯性和層次感。
為便于各地準確理解、規(guī)范使用登記簿證，筆者對簿證涉及的幾個關鍵問題簡要分析如下。
登記單位與管理單位
統(tǒng)一登記前，不動產(chǎn)登記的基本單位和不動產(chǎn)管理單位是同一的。宗地、宗海既是地籍調(diào)查、海籍調(diào)查和土地、海域交易管理的基本單位，也是土地登記、海域登記的基本單位。統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)的管理和登記相對分離。地籍調(diào)查、海籍調(diào)查，土地、海域的出讓、轉讓，以及土地、海域的行政管理仍以宗地、宗海為單位。而不動產(chǎn)登記的基本單位統(tǒng)一為不動產(chǎn)單元。不動產(chǎn)權籍調(diào)查要適應不動產(chǎn)單元的特點，在地籍調(diào)查、海籍調(diào)查的基礎上，一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權屬調(diào)查和測量。
另外，統(tǒng)一登記前，不動產(chǎn)登記的基本單位和登記簿的編成單位也是同一的。一個宗地、宗海辦理一個登記，編制一個登記簿。統(tǒng)一登記后，一個不動產(chǎn)單元辦理一個登記，一個宗地、宗海編制一個登記簿，登記簿的編制并非以不動產(chǎn)單元為單位。這樣至少有三點好處：一是凸顯宗地、宗海的基礎性地位和控制性作用。土地、海域是其他不動產(chǎn)賴以存在和發(fā)展的根基，強調(diào)宗地、宗海，就是保護不動產(chǎn)的完整性和系統(tǒng)性?？罩袠情w、無本之木等缺乏地基支撐的不動產(chǎn)背離了不動產(chǎn)本身的形成規(guī)律，不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構建。二是強化土地、海域與其定著物的關聯(lián)。統(tǒng)一登記前，房地分別登記，房地登記信息也不聯(lián)通，或者房不管地、地不管房，出現(xiàn)單證上市交易或者房地分離抵押的現(xiàn)象，忽視權利人的合法地權、造成交易風險;或者房地圖形數(shù)據(jù)不一致，房地無法掛接，造成權利錯亂。統(tǒng)一登記后，以地海為基，關聯(lián)土地、海域及其定著物，通過落宗落戶等數(shù)據(jù)整合方式，實現(xiàn)土地、海域及其定著物權屬、面積和圖形上的一致，構建更加科學合理的權利保護體系。三是實現(xiàn)登記業(yè)務辦理與登記簿管理的協(xié)同統(tǒng)籌。以宗地(海)為單位編制登記簿，能夠滿足登記工作的需要，輔之以簿、本、頁、目錄的設計，也能完全展現(xiàn)宗地(海)上所有不動產(chǎn)權利的狀況，實現(xiàn)登記簿同步、集中管理。若一個不動產(chǎn)單元一個登記簿，不僅容易回到“重房產(chǎn)輕地權”的老路;當一個宗地上房屋眾多時，登記簿的管理、銜接和更新也是不小的麻煩和挑戰(zhàn)。
不動產(chǎn)單元號與業(yè)務號
不動產(chǎn)單元號是不動產(chǎn)單元的編碼。不動產(chǎn)單元是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)物，也是一個集成創(chuàng)新的制度成果，《條例》第8條專門做了規(guī)定。簡單看，不動產(chǎn)單元就是將原來各類不動產(chǎn)登記的單位進行有機融合和適度擴展(房屋登記單位擴大到項目)，組合新的登記單位，以實現(xiàn)土地、海域及其定著物的一體登記。具體形態(tài)有兩種，一種是無定著物的宗地、宗海，一種是宗地、宗海+土地、海域的定著物。不動產(chǎn)單元號就是將宗地、宗海代碼和定著物編碼進行疊加組合。在宗地(海)無定著物的情形下，不動產(chǎn)單元相對于宗地(海)更多是一種名義上的統(tǒng)一，不動產(chǎn)單元號相對于宗地(海)編碼更多是一種符號上的統(tǒng)一，實質差別不大。業(yè)務號則是辦理登記業(yè)務或者收件的編號。
不動產(chǎn)單元劃分及編碼規(guī)則，國家出臺了專門的指導規(guī)范。業(yè)務號則由登記機構按照一定的規(guī)則自行編制。一個不動產(chǎn)單元由于首次登記、轉移登記等各種類型的登記會產(chǎn)生多個登記業(yè)務，每筆登記業(yè)務的登記內(nèi)容、時間和登簿人等不同，應專門編號區(qū)分，以便信息的管理、查找。
不動產(chǎn)登記資料包括登記簿等登記結果資料、登記申請和登記審核環(huán)節(jié)的登記原始資料。就登記簿而言，不動產(chǎn)的自然狀況、權利狀況和其他事項以及登記的權利、權利人等，通過不動產(chǎn)單元號關聯(lián)。而登記申請書、申請人身份證明等登記原因證明材料、登記審核材料、證書證明等資料的歸檔管理通過業(yè)務號關聯(lián)。抓好不動產(chǎn)單元號和業(yè)務號兩條線，是實現(xiàn)簿內(nèi)、簿外不動產(chǎn)登記資料井然有序的關鍵。
登記簿更新與登記簿更正
不動產(chǎn)登記簿更新與更正是兩個不同的概念。登記簿更新是登記簿形式、樣式發(fā)生變化或者登記簿損毀滅失后，更新或者重建登記簿的行為。主要有三種情形：一是登記簿形式發(fā)生變化，如從紙介質變?yōu)殡娮咏橘|或者從電子介質變?yōu)榧堎|介質，從而改變登記簿的存在狀態(tài);二是登記簿樣式發(fā)生變化，如修改或者統(tǒng)一登記簿樣式，也會帶來登記簿的更新;三是登記簿損毀、滅失，需要根據(jù)原有登記資料重建登記簿。更新登記簿改變登記的載體，但不會改變登記簿的內(nèi)容?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2010〕15號)規(guī)定，登記機構作出未改變登記內(nèi)容的補證、換證及更新登記簿的行為，相對人不服提起訴訟的，法院不予受理。理由就是，登記簿更新屬于重復處置行為，并未改變原有登記內(nèi)容和權利義務關系。登記簿更正就是更正登記，當發(fā)生登記簿記載錯誤或者遺漏，導致登記狀態(tài)與登記原因證明文件不一致時，可以由登記機構依申請或者依職權對登記事項予以修正。如此，登記簿的內(nèi)容也會發(fā)生改變。因此，實施更正登記有嚴格的權限和程序規(guī)范。
統(tǒng)一登記簿涉及登記簿更新，有三方面問題需要關注。一是原來制作的登記簿繼續(xù)有效?！稐l例》第33條規(guī)定，本條例施行前依法制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。這里的登記簿是實質意義上的，而非形式上的，即與登記簿具有同樣功能的各種表卡冊簿都有效。因此，統(tǒng)一登記后辦理登記要按照統(tǒng)一登記簿的樣式，記載相應登記信息;統(tǒng)一登記之前的登記信息要繼續(xù)保留，無須重新謄寫到新的登記簿。二是新老登記簿冊須有效銜接。不動產(chǎn)登記的連續(xù)性不能因為登記簿更新發(fā)生中斷，這就要求建立新舊登記簿冊的關聯(lián)關系，確保不動產(chǎn)每一項登記信息可追溯、可查詢。為此，要盡快將紙介質登記資料數(shù)字化，整理入庫，實現(xiàn)信息化管理，人工操作管理將會無比繁瑣。同時，新的登記簿可以注記原來前一手登記信息的宗地號、房屋編碼或者證書號等，實現(xiàn)與原來登記的銜接。三是不能借登記簿更新，更改登記簿。在各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合關聯(lián)的過程中，可以更新登記簿，但除了依法更正登記外不能修改任何登記事項。
一證一權與一證多權
《不動產(chǎn)權證書》是權利人享有不動產(chǎn)物權的證明。統(tǒng)一登記后，考慮城市和農(nóng)村的不同需求，在統(tǒng)一名稱、內(nèi)容一致的基礎上，設計了“一證一權”(單一版)和“一證多權”(集成版)兩種版式的權利證書。單一版證書可以記載一個不動產(chǎn)單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。如建設用地使用權或者建設用地使用權與房屋所有權。集成版證書可記載同一權利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權利。如某一農(nóng)村居民在一個村擁有的多塊承包地、宅基地、集體建設用地及其房屋、林木權利;某一城市居民在一個小區(qū)內(nèi)購買的多套房屋等。實踐中，有地方在證書上填寫“林地使用權/林木所有權/林木使用權”，這不符合權利兼容原則。因為林木使用權屬于用益物權，對于同一權利人的同一個不動產(chǎn)，不能同時確認所有權和使用權，否則違背用益物權的要旨。
《不動產(chǎn)權證書》要對土地、海域、房屋、森林、林木、草原等各類不動產(chǎn)都具有適用性，而對于一個權利主體，不動產(chǎn)的類型又是特定的。因此，證書在內(nèi)容設置上規(guī)避了具體的不動產(chǎn)類型名稱，提煉出了不動產(chǎn)權利的一些共同內(nèi)容，如權利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限等。具體的不動產(chǎn)類型在頒發(fā)證書時，可以通過“權利類型”體現(xiàn)出來。當證書記載的是互相兼容的一組權利時，權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限，通過“/”這個符號，具有對應性。
廣義的不動產(chǎn)權屬證書還包括《不動產(chǎn)登記證明》，用于證明抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。抵押權和地役權發(fā)放證明不使用證書，主要考慮三方面因素：一是《條例》僅規(guī)定了不動產(chǎn)權屬證書和登記證明，抵押權和地役權屬于從權利，信息指標與基礎權利差別很大，若與基礎權利一樣發(fā)證書，可能導致記載信息的混亂。二是《不動產(chǎn)登記證明》既能記載權利，也能記載事項，并未否定抵押權和地役權的物權屬性。統(tǒng)一登記前，在建工程抵押權也是發(fā)放登記證明，證書證明的形式與登記內(nèi)容的屬性沒有直接關系。三是證書的印制成本高出證明的幾倍，實踐中，不動產(chǎn)抵押權設定頻率高、變化快，使用證明能夠降低交易成本，活躍交易市場。
(作者單位：國土資源部不動產(chǎn)登記中心)