2016司法考試卷三《民法》精選考點：租賃合同當事人的權利和義務
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租賃合同當事人的權利和義務：
| 出 租 人 的 維 修 義務 | 出租人負有租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外 →出租人違反維修義務的后果：承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔； 因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期 |
承 租 人 的權利 |
①優(yōu)先購買權→出租人出賣租賃的房屋，承租人享有優(yōu)先購買權 →→承租人優(yōu)先購買權受到侵害的，可要求出租人賠償，但不得 主張出租人與第三人的買賣合同無效 →→以下四種情況承租人主張優(yōu)先購買權的，不予支持：（1）房 屋共有人行使優(yōu)先購買權；（2）出租人將房屋出賣給近親屬； （3）出租人履行通知義務后，承租人在 15 日內(nèi)未明確表示 購買的；（4）第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的 ②租賃合同維續(xù)權（買賣不破租賃） →租賃物在租賃期間所有權發(fā)生變動，租賃合同繼續(xù)有效 ③與承租人共同居住的人的特別權利 →承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同 繼續(xù)租賃該房屋 ④一房數(shù)租問題 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主 張履行合同的，按下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃 房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的。 注意：不能取得租賃房屋的承租人可主張解除合同、賠償損失。 |
承 租 人 的 義 務 |
①不得擅自對租賃物進行改善或增設他物的義務 →承租人只有經(jīng)出租人同意，才可對租賃物進行改善或增設他物 →→未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善或增設他物，出租人可要求承租人恢復 原狀或賠償損失 ②不得擅自轉(zhuǎn)租的義務 →承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同 →承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人 →→次承租人也享有優(yōu)先購買權 →→存在兩個租賃合同：出租人與承租人之間、承租人與次承租人之間。 特別注意：出租人不得基于合同直接向次承租人主張違約，但可基于侵權 行為或物上請求權向次承租人主張相應責任 |
◇ 真題鏈接：
【04 多 59】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期 2 年，租金每月 1000元。合同履行 1 年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1 年、月租金 1200 元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲 收回房屋。下列選項哪些是正確的?
A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃
B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權按每月 1200 元向張某收取租金
C.馮某有權要求張某恢復原狀或賠償損失
D.馮某有權要求翁某承擔違約責任
【13 單 10】甲與乙訂立房屋租賃合同，約定租期 5 年。半年后，甲將該出租房屋出 售給丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋優(yōu)先購買權受侵害為由，請求法院判決甲丙之間的 房屋買賣合同無效。下列哪一表述是正確的?
A.甲出售房屋無須通知乙
B.丙有權根據(jù)善意取得規(guī)則取得房屋所有權
C.甲侵害了乙的優(yōu)先購買權，但甲丙之間的合同有效
D.甲出售房屋應當征得乙的同意
【14 單 14】孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫 某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房租給了王某并已交付。李 某、陳某、王某均要求繼續(xù)租賃該房屋。下列哪一表述是正確的?
A.李某有權要求王某搬離房屋
B.陳某有權要求王某搬離房屋
C.李某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任
D.陳某有權解除合同，要求孫某承擔賠償責任
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