2016住房租賃新政出臺(tái)：租房者有望先扣租金再繳個(gè)稅
2016年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(下稱“《意見》”)，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)體系。支持符合條件住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地增加租賃住房用地供應(yīng)。
出國(guó)留學(xué)網(wǎng)記者注意到，早在今年5月6日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華就介紹了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)情況。
此次《意見》明確指出，允許將商業(yè)用房的土地用途調(diào)整為居住用地。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
同時(shí)，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
“此前管理層也多次談到住房市場(chǎng)‘租售并舉’，這對(duì)建立多層次的住房消費(fèi)市場(chǎng)提供有力支持。而允許商業(yè)用房改建成居住用途出租可以說一舉兩得。一方面化解商業(yè)用房庫存過高的壓力，另一方面，經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整后，增加居住用房的供應(yīng)，滿足租賃消費(fèi)的同時(shí)有望抑制租賃價(jià)格快速上行。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者。
記者注意到，《意見》中也強(qiáng)調(diào)了要發(fā)展住房租賃企業(yè)以及鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。
《意見》指出，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于低端租賃市場(chǎng)而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助于解決低收入家庭的居住問題，再加上PPP模式的介入，租售結(jié)合方式的推進(jìn)，也有助于解決住房閑置庫存問題。
盧文曦認(rèn)為，是否能夠得到開發(fā)商或者投資機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)存在不確定性。主要是經(jīng)濟(jì)賬。投資需要通過租金來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，整個(gè)投資回報(bào)周期會(huì)比較長(zhǎng)，尤其像上海住宅的租金回報(bào)率只有2%左右，外加上出租需要管理、維護(hù)等等，都是投資成本。
其實(shí)目前已經(jīng)有一些企業(yè)做起了長(zhǎng)租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、貝客公寓、灣流國(guó)際社區(qū)、YOU+公寓、優(yōu)客逸家等都是已經(jīng)運(yùn)營(yíng)超過2年的長(zhǎng)租公寓品牌。也有開發(fā)商開始從事公寓，比如萬科、旭輝等。
專家表示，培育住房租賃市場(chǎng)，打通購(gòu)租并舉市場(chǎng)，是我國(guó)住房體制改革的重要組成部分。此次國(guó)務(wù)院住房租賃政策，順應(yīng)住房市場(chǎng)改革的需求，為后續(xù)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了原則性的指導(dǎo)。后續(xù)包括各大部委、地方政府、企業(yè)、消費(fèi)者和投資者等將基于此類政策精神而積極落實(shí)，進(jìn)而會(huì)有更多細(xì)化的政策和相應(yīng)策略出現(xiàn)。
這次《意見》同時(shí)提到了稅收優(yōu)惠，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，該《意見》將大大促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展。但是同時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)目前還是存在問題。
今年兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)倪虹曾表示，我國(guó)的房屋交易市場(chǎng)是在不斷發(fā)展，也在不斷完善，保障體系也正在逐步建立起來，特別是近幾年，保障性安居工程大規(guī)模建設(shè)。“但我們租賃市場(chǎng)的發(fā)育確實(shí)相對(duì)于那兩個(gè)方面是落后的。主要問題有：一是我們現(xiàn)在還缺少專營(yíng)住房租賃的企業(yè)，也沒有形成規(guī)模。二是我們的租賃市場(chǎng)現(xiàn)在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場(chǎng)還比較少。三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范無序競(jìng)爭(zhēng)的問題。四是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。”
住房租賃新政具有多重利好
晏揚(yáng)
為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)?！兑庖姟诽岢?，實(shí)行“購(gòu)租并舉”是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。為此，《意見》提出了一系列優(yōu)惠政策措施，用以支持租賃住房建設(shè)、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。(6月4日《新京報(bào)》)
讓老百姓“住有所居”，是我國(guó)住房制度改革始終堅(jiān)持的目標(biāo)。當(dāng)然，“住有所居”不等于每個(gè)人都擁有自己的房子，在一個(gè)十幾億人口的大國(guó)，人人都買得起房子或者家家都擁有房產(chǎn)，顯然不大現(xiàn)實(shí)。“住有所居”是指每個(gè)人都有房子住，而所住房屋可能是買來的，也可能是租來的。因此，實(shí)行“購(gòu)租并舉”不僅是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，而且是住房制度改革不可或缺的重要內(nèi)容。
如果說以前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要著眼于房?jī)r(jià)，讓更多人買得起房;那么現(xiàn)在則同時(shí)著力于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓更多人租得起房。如此“雙管齊下”，無疑有利于更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”的改革目標(biāo)。
縱觀《意見》，力度大，亮點(diǎn)多，一系列優(yōu)惠措施讓人充滿期待。與租房者直接相關(guān)的措施就包括：租房者可以提取住房公積金用來支付房租，相關(guān)手續(xù)將進(jìn)一步簡(jiǎn)化;非本地戶籍的租房者，可以享受當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù);租房合同期內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;對(duì)于租房者的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，將有望實(shí)行稅前扣除，即住房租金將和養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金一樣不繳納個(gè)稅……
這些實(shí)實(shí)在在的舉措，可謂租房者的福音。實(shí)際上，租房居住的人大多是收入不高的群體，他們既無法享受政府提供的廉租房，又無力自己買房。如果說廉租房是政府向低收入人群提供的政策庇護(hù)，那么對(duì)于收入普遍不高的商品房租賃者，政府也理當(dāng)提供一些政策優(yōu)惠，以減輕租房者的負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)人們通過租房解決居住問題。
除了租房者能獲得政策優(yōu)惠，根據(jù)《意見》，房屋出租人也有不少利好。譬如，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可免征增值稅;對(duì)于個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅……可以預(yù)見，這些政策措施將會(huì)對(duì)房租起到平抑作用，也就是說，出租人獲得的政策好處，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用下，將會(huì)部分“轉(zhuǎn)移”到租房者的頭上。
值得一提的是，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也是“去庫存”的一種重要而可行的途徑。所謂“去庫存”，并不一定是要把房子賣出去，把房子租出去，讓其不再空置并定期收回租金，同樣是“去庫存”的一種方式，這就是為什么《意見》提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)”并“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的原因。通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，租房子的人多了，有利于“去庫存”;出租房子更加劃算了，出租人會(huì)再購(gòu)買房子用于出租，同樣有利于“去庫存”——住房租賃的一系列優(yōu)惠措施，就是這樣發(fā)揮杠桿作用的。
2016年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(下稱“《意見》”)，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)體系。支持符合條件住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地增加租賃住房用地供應(yīng)。
出國(guó)留學(xué)網(wǎng)記者注意到，早在今年5月6日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華就介紹了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)情況。
此次《意見》明確指出，允許將商業(yè)用房的土地用途調(diào)整為居住用地。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
同時(shí)，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
“此前管理層也多次談到住房市場(chǎng)‘租售并舉’，這對(duì)建立多層次的住房消費(fèi)市場(chǎng)提供有力支持。而允許商業(yè)用房改建成居住用途出租可以說一舉兩得。一方面化解商業(yè)用房庫存過高的壓力，另一方面，經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整后，增加居住用房的供應(yīng)，滿足租賃消費(fèi)的同時(shí)有望抑制租賃價(jià)格快速上行。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者。
記者注意到，《意見》中也強(qiáng)調(diào)了要發(fā)展住房租賃企業(yè)以及鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。
《意見》指出，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于低端租賃市場(chǎng)而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助于解決低收入家庭的居住問題，再加上PPP模式的介入，租售結(jié)合方式的推進(jìn)，也有助于解決住房閑置庫存問題。
盧文曦認(rèn)為，是否能夠得到開發(fā)商或者投資機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)存在不確定性。主要是經(jīng)濟(jì)賬。投資需要通過租金來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，整個(gè)投資回報(bào)周期會(huì)比較長(zhǎng)，尤其像上海住宅的租金回報(bào)率只有2%左右，外加上出租需要管理、維護(hù)等等，都是投資成本。
其實(shí)目前已經(jīng)有一些企業(yè)做起了長(zhǎng)租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、貝客公寓、灣流國(guó)際社區(qū)、YOU+公寓、優(yōu)客逸家等都是已經(jīng)運(yùn)營(yíng)超過2年的長(zhǎng)租公寓品牌。也有開發(fā)商開始從事公寓，比如萬科、旭輝等。
專家表示，培育住房租賃市場(chǎng)，打通購(gòu)租并舉市場(chǎng)，是我國(guó)住房體制改革的重要組成部分。此次國(guó)務(wù)院住房租賃政策，順應(yīng)住房市場(chǎng)改革的需求，為后續(xù)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了原則性的指導(dǎo)。后續(xù)包括各大部委、地方政府、企業(yè)、消費(fèi)者和投資者等將基于此類政策精神而積極落實(shí)，進(jìn)而會(huì)有更多細(xì)化的政策和相應(yīng)策略出現(xiàn)。
這次《意見》同時(shí)提到了稅收優(yōu)惠，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅;對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，該《意見》將大大促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展。但是同時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)目前還是存在問題。
今年兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)倪虹曾表示，我國(guó)的房屋交易市場(chǎng)是在不斷發(fā)展，也在不斷完善，保障體系也正在逐步建立起來，特別是近幾年，保障性安居工程大規(guī)模建設(shè)。“但我們租賃市場(chǎng)的發(fā)育確實(shí)相對(duì)于那兩個(gè)方面是落后的。主要問題有：一是我們現(xiàn)在還缺少專營(yíng)住房租賃的企業(yè)，也沒有形成規(guī)模。二是我們的租賃市場(chǎng)現(xiàn)在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場(chǎng)還比較少。三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范無序競(jìng)爭(zhēng)的問題。四是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。”
住房租賃新政具有多重利好
晏揚(yáng)
為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)?！兑庖姟诽岢?，實(shí)行“購(gòu)租并舉”是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。為此，《意見》提出了一系列優(yōu)惠政策措施，用以支持租賃住房建設(shè)、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。(6月4日《新京報(bào)》)
讓老百姓“住有所居”，是我國(guó)住房制度改革始終堅(jiān)持的目標(biāo)。當(dāng)然，“住有所居”不等于每個(gè)人都擁有自己的房子，在一個(gè)十幾億人口的大國(guó)，人人都買得起房子或者家家都擁有房產(chǎn)，顯然不大現(xiàn)實(shí)。“住有所居”是指每個(gè)人都有房子住，而所住房屋可能是買來的，也可能是租來的。因此，實(shí)行“購(gòu)租并舉”不僅是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標(biāo)的重要途徑，而且是住房制度改革不可或缺的重要內(nèi)容。
如果說以前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要著眼于房?jī)r(jià)，讓更多人買得起房;那么現(xiàn)在則同時(shí)著力于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓更多人租得起房。如此“雙管齊下”，無疑有利于更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”的改革目標(biāo)。
縱觀《意見》，力度大，亮點(diǎn)多，一系列優(yōu)惠措施讓人充滿期待。與租房者直接相關(guān)的措施就包括：租房者可以提取住房公積金用來支付房租，相關(guān)手續(xù)將進(jìn)一步簡(jiǎn)化;非本地戶籍的租房者，可以享受當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù);租房合同期內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;對(duì)于租房者的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，將有望實(shí)行稅前扣除，即住房租金將和養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金一樣不繳納個(gè)稅……
這些實(shí)實(shí)在在的舉措，可謂租房者的福音。實(shí)際上，租房居住的人大多是收入不高的群體，他們既無法享受政府提供的廉租房，又無力自己買房。如果說廉租房是政府向低收入人群提供的政策庇護(hù)，那么對(duì)于收入普遍不高的商品房租賃者，政府也理當(dāng)提供一些政策優(yōu)惠，以減輕租房者的負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)人們通過租房解決居住問題。
除了租房者能獲得政策優(yōu)惠，根據(jù)《意見》，房屋出租人也有不少利好。譬如，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可免征增值稅;對(duì)于個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅……可以預(yù)見，這些政策措施將會(huì)對(duì)房租起到平抑作用，也就是說，出租人獲得的政策好處，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用下，將會(huì)部分“轉(zhuǎn)移”到租房者的頭上。
值得一提的是，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也是“去庫存”的一種重要而可行的途徑。所謂“去庫存”，并不一定是要把房子賣出去，把房子租出去，讓其不再空置并定期收回租金，同樣是“去庫存”的一種方式，這就是為什么《意見》提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)”并“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的原因。通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，租房子的人多了，有利于“去庫存”;出租房子更加劃算了，出租人會(huì)再購(gòu)買房子用于出租，同樣有利于“去庫存”——住房租賃的一系列優(yōu)惠措施，就是這樣發(fā)揮杠桿作用的。