商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義指的就是商業(yè)用途的地產(chǎn)，主要區(qū)別于以居住為主的住宅房地產(chǎn)。下面是出國(guó)留學(xué)網(wǎng)為大家提供的商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)范文，歡迎閱讀。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(一)
一、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)
(一)、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)2014年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 2015年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠(chǎng)商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)2015年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(二)
活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。
活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典
活動(dòng)時(shí)間：2015年4月29日
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演
活動(dòng)亮點(diǎn)：邀請(qǐng)海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、TVB當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺(tái)著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)
1) 迎賓 2) 領(lǐng)導(dǎo)致辭 3) 啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地Logo中。 4) 舞臺(tái)表演
A、 明星演唱 B、 明星與現(xiàn)場(chǎng)觀眾互動(dòng) C、 運(yùn)動(dòng)服裝秀 D、 女子LED鼓樂(lè)表演 E、 街舞—雙截棍 F、休閑服裝秀 G、 魔術(shù) H、 眼鏡秀 I、 品牌棒!約翰表演飛面團(tuán) J、數(shù)碼產(chǎn)品秀 K、 熱舞
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員
活動(dòng)宣傳：
1， 地鐵廣告(地鐵二號(hào)線(xiàn)) 2， 報(bào)紙廣告 3， 電臺(tái)廣告(略) 4， 公車(chē)廣告(略)
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓出國(guó)留學(xué)網(wǎng)商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿(mǎn)堂紅。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(三)
隨著【龍騰盛世】項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，住宅的銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲?！臼⑹郎坛恰康男袖N(xiāo)和招商開(kāi)始進(jìn)入了實(shí)際的操作階段。
【盛世商城】的行銷(xiāo)和招商工作，我司有以下兩點(diǎn)考慮：
一、 基以品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)整體租賃，而后再分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個(gè)問(wèn)題需要探討：
1、 品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)的向外擴(kuò)展，都有周密的計(jì)劃安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)的向外擴(kuò)展的計(jì)劃區(qū)域和計(jì)劃時(shí)間之中;【盛世商城】的面積、地理位置、商場(chǎng)規(guī)劃等要素是否符合品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)的要求。這些是【盛世商城】招商成功的關(guān)鍵點(diǎn)。
2、 品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)整體租賃的租金是否符合支撐貴公司對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的預(yù)期;品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷(xiāo)售價(jià)格和較高的銷(xiāo)售率，貴公司的整體收益就會(huì)受到較大的影響。
3、 當(dāng)然，品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)由于租期較長(zhǎng)，品牌效應(yīng)明顯，對(duì)銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售價(jià)格也有一定的提升作用。
二、 基以主題概念的精品店中店商場(chǎng)，整個(gè)商場(chǎng)分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，采取一定回報(bào)率，一定時(shí)間段的返租或不返租的形式銷(xiāo)售商鋪。此種方式有以下幾個(gè)問(wèn)題需要探討：
1、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)的市場(chǎng)定位甚為關(guān)鍵。定位的準(zhǔn)確，關(guān)系到商場(chǎng)的銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售價(jià)格。
2、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)也需要物業(yè)性質(zhì)的商場(chǎng)管理公司進(jìn)行管理。商場(chǎng)管理公司由誰(shuí)為主體組建，關(guān)系到商場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)的好壞。
3、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)需要銷(xiāo)售和招商齊頭并進(jìn)，需要行之有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案及強(qiáng)有力的執(zhí)行力來(lái)保證銷(xiāo)售。
4、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)如果市場(chǎng)操作良好，能實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售率及較理想的銷(xiāo)售價(jià)格，貴公司的整體收益也較理想。
【盛世商城】的行銷(xiāo)和招商工作就以上兩點(diǎn)來(lái)開(kāi)展和實(shí)施。
第一部分 品牌主力店、大賣(mài)場(chǎng)的招商
一、 目標(biāo)客戶(hù)
1、 家電類(lèi)全國(guó)品牌連鎖店
A) 蘇寧電器連鎖集團(tuán)：蘇寧電器連鎖集團(tuán)始創(chuàng)于1990年，歷經(jīng)十余年的努力拼搏，蘇寧已發(fā)展成為年銷(xiāo)售規(guī)模120多億、上繳稅收過(guò)4億元、員工2萬(wàn)余名、連鎖企業(yè)遍及全國(guó)24個(gè)省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集團(tuán)。先后獲得中國(guó)最具影響力十大企業(yè)之一、全國(guó)民營(yíng)企業(yè)8強(qiáng)、全國(guó)連鎖企業(yè)7強(qiáng)、中國(guó)商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服務(wù)商標(biāo)等殊榮。----自1995年起，蘇寧率先在中國(guó)家電流通領(lǐng)域嘗試連鎖經(jīng)營(yíng)的模式。在江蘇省內(nèi)及北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直營(yíng)和特許形式建立了數(shù)百家連鎖店。
B) 永樂(lè)蘇寧電器連鎖集團(tuán)：
2、 IT類(lèi)全國(guó)品牌連鎖店
A) 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)：賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，旨在建立全國(guó)最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國(guó)連鎖賣(mài)場(chǎng)達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)各大中級(jí)城市。成為全國(guó)最有價(jià)值的行銷(xiāo)服務(wù)平臺(tái)，為國(guó)內(nèi)外合作伙伴提供在中國(guó)市場(chǎng)內(nèi)的最有效服務(wù)平臺(tái)。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，擁有全國(guó)最大的3C會(huì)員組織，其中時(shí)常積極參與活動(dòng)的會(huì)員，超過(guò)5000萬(wàn)名以上。
B) 百腦匯：于1998年成立，至今"百腦匯BUYNOW?"已成為中國(guó)電腦大賣(mài)場(chǎng)第一品牌，百腦匯資訊廣場(chǎng)致力于經(jīng)營(yíng)信息產(chǎn)品，服務(wù)流通事業(yè)，縮短產(chǎn)品銷(xiāo)售通路，提供最新資訊，為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路?，F(xiàn)在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣(mài)場(chǎng)，計(jì)劃2005年前在全國(guó)主要城市開(kāi)設(shè)25家連鎖資訊大賣(mài)場(chǎng)。百腦匯資訊廣場(chǎng)是藍(lán)天電腦集團(tuán)目前在中國(guó)大陸地區(qū)最大的投資項(xiàng)目，藍(lán)天電腦集團(tuán)系股票上市公司，一向以高科技發(fā)展為經(jīng)營(yíng)方針，生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)筆記本及相關(guān)產(chǎn)品之開(kāi)發(fā)、制造、銷(xiāo)售、產(chǎn)品覆蓋歐、美、亞三洲五十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，名列臺(tái)灣前50強(qiáng)知名企業(yè)，并排名臺(tái)灣最佳營(yíng)運(yùn)績(jī)效企業(yè)，為一發(fā)展空間廣闊，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司目前，中國(guó)的IT零售業(yè)中，大賣(mài)場(chǎng)是其主要的渠道終端，這一由百腦匯率先開(kāi)拓的IT產(chǎn)品銷(xiāo)售形式，涵蓋了售前產(chǎn)品培訓(xùn)，自由購(gòu)買(mǎi)，方便維修和在賣(mài)場(chǎng)中休閑娛樂(lè)的購(gòu)買(mǎi)全過(guò)程。
3、 大賣(mài)場(chǎng)類(lèi)品牌連鎖店
A) 好又多量販店：好又多是一家大型的流通業(yè)量販型臺(tái)資企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術(shù)品、精品、精細(xì)化工產(chǎn)品、音像制品、副食品、糧油制品、冷凍食品、干貨類(lèi)食品、煙、 酒類(lèi)、書(shū)籍，并提供相關(guān)的商務(wù)咨詢(xún)和商務(wù)服務(wù)， 配套中西快餐 、電子游戲機(jī)娛樂(lè)務(wù)、食品加工及銷(xiāo)售等。好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司自97年8月開(kāi)設(shè)首家店—— 廣州天河店以來(lái), 又陸續(xù)在全國(guó)各地開(kāi)設(shè)五十幾家新店,至今在廣州、番禺、深圳、成都、 昆明、綿陽(yáng)、西安、武漢、福州、廈門(mén)、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開(kāi)設(shè)分店, 并以成倍的數(shù)量在增長(zhǎng)
B) 力量
C) 屈臣氏
D) 家樂(lè)福
4、 百貨類(lèi)品牌連鎖店
A) 來(lái)雅百貨：來(lái)雅百貨成立于1998年3月，由臺(tái)灣正統(tǒng)管理團(tuán)隊(duì)操盤(pán)管理，以全新的經(jīng)營(yíng)理念，科學(xué)的管理模式，差異化的經(jīng)營(yíng)特色以及擁有雄厚實(shí)力的經(jīng)營(yíng)母體等五大優(yōu)勢(shì)，迅速崛起于百貨行業(yè)當(dāng)中。
B) 新華都：
C) 天虹商場(chǎng)：
5、 娛樂(lè)類(lèi)品牌連鎖店
A) 康康柳?。捍筇茒蕵?lè)事業(yè)發(fā)展有限公司
B) 音樂(lè)廚房：音樂(lè)廚房連鎖餐飲管理有限公司
C) 歡唱：采星歡唱娛樂(lè)有限公司
第二部分
主題概念的精品店中店商場(chǎng)——【盛世建材城】
一 、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——中、高檔品牌家居裝飾城
本項(xiàng)目位于當(dāng)某某市的中心。從地理位置這一角度來(lái)看，目前此地段是繁華地段。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——高檔品牌家居裝飾城。并針對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)主題和商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷(xiāo)售。
(一)項(xiàng)目定位的SWOT分析
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
1、區(qū)位：本項(xiàng)目位于某某市的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。
2) 規(guī)劃：是目前當(dāng)某某市域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng);在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。
3) 硬件：項(xiàng)目的面積較合適，有較充足的停車(chē)位。
4) 理念：營(yíng)造出與當(dāng)某某市原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念。
5) 人氣：本項(xiàng)目的周?chē)嬖诖罅康娘@性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來(lái)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展
6、項(xiàng)目在當(dāng)某某市域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力夠，形成一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度較高，對(duì)商鋪未來(lái)的價(jià)值很期望。
項(xiàng)目劣勢(shì)：
1、對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格相對(duì)商業(yè)中心區(qū)域以外過(guò)高，使這些商戶(hù)在投資上形成一些困難。
2、在地理位置上，零散的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域占市區(qū)大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶(hù)。
市場(chǎng)機(jī)會(huì)：
1) 目前，當(dāng)某某市城內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。
2) 市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。
3) 現(xiàn)有市場(chǎng)的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。
4) 零散的經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。
5) 對(duì)于家居裝飾的品牌商戶(hù)，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的合理性。
6) 現(xiàn)在某某市場(chǎng)上的多數(shù)商戶(hù)為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶(hù)和有感召力的商戶(hù)。
7) 現(xiàn)在某某市域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。
市場(chǎng)威脅：
2) 未來(lái)規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。
3) 現(xiàn)某某市的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。
4) 國(guó)家宏觀政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利因素。
(二)定位的優(yōu)勢(shì)
a、可以使客戶(hù)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷(xiāo)售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿(mǎn)足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位;
b、有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，某某的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大;
c、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間;
d、項(xiàng)目現(xiàn)在人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要;
e、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化;
f、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)準(zhǔn)備活動(dòng)。
(三)目標(biāo)客戶(hù)群的定位
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷(xiāo)售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶(hù)和顯性目標(biāo)客戶(hù)。
A、隱性客戶(hù)群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶(hù)，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶(hù)。
B、顯性客戶(hù)群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者
a、投資者：
1、本區(qū)域的商鋪投資者;
2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者;
b、經(jīng)營(yíng)者：
1、經(jīng)營(yíng)知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店;
2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司;
3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營(yíng)者;
4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營(yíng)者;
二 本項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售方案
本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售價(jià)格
根據(jù)市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取以租代售和直接銷(xiāo)售兩種方式。
(一)以租代售。(主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門(mén)檻)
以租代售，就是客戶(hù)一開(kāi)始先付總房款的30%作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金;租賃合同期滿(mǎn)后客戶(hù)如有意購(gòu)買(mǎi)此商鋪，則可交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金)，并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同;若客戶(hù)無(wú)意購(gòu)買(mǎi)，則向客戶(hù)返還開(kāi)始交納的購(gòu)房定金。
以租代售這種方式降低了置業(yè)者門(mén)檻，首付大概7萬(wàn)元(60*3900*0.3=70200)即可，縮短了銷(xiāo)售周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷(xiāo)售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。
根據(jù)我們對(duì)當(dāng)某某市市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)某某市商鋪月租金為20—28元/㎡不等。
從上表看，當(dāng)某某市域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價(jià)段，16—20元/㎡的中價(jià)段，24—28元/㎡的高價(jià)段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長(zhǎng)短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。本項(xiàng)目的商鋪屬于新建市場(chǎng)，配套設(shè)施完善，故取中段價(jià)位的均價(jià)18元/㎡和高價(jià)段的均價(jià)26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià)22元/㎡。
針對(duì)這個(gè)租金定價(jià)，對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，以租代售這種銷(xiāo)售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷(xiāo)售，則回籠資金才達(dá)404.38萬(wàn)元(租賃合同以一年為期限)。
(二)直接銷(xiāo)售。(主要是針對(duì)投資戶(hù)的銷(xiāo)售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮)
我們這里所說(shuō)的直接銷(xiāo)售包括三種具體形式：
1. 一次性付款(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠);
2. 分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付40%,交房時(shí)最后付20%);
3. 按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶(hù)向銀行貸款付清)。
這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度;但提高了置業(yè)者門(mén)檻，延長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。
因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷(xiāo)售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷(xiāo)售方式相結(jié)合的銷(xiāo)售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷(xiāo)售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。
(三)銷(xiāo)售方式組合分析。
一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來(lái)說(shuō)是一樣的，而對(duì)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。(據(jù)保守估計(jì)，計(jì)劃銷(xiāo)售占總戶(hù)的85%，計(jì)40戶(hù))
下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限
戶(hù)數(shù)(戶(hù)) 面積(㎡) 房款(元) 備注
以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000
分期付款 15 900 1404000 總房款40%，(一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%)
銷(xiāo)售總計(jì) 40 2400 5034600
(四)投資回報(bào)分析。
無(wú)論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。高檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。
下表是投資一年后投資的回報(bào)率：
5年期月利率為4.650‰，十年期月利率為4.800‰
月租金(元/㎡) 投資回報(bào)率(一次性付款) 投資回報(bào)率(按揭)10年期 投資回報(bào)率(按揭)5年期
根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷(xiāo)售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶(hù)吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如6.00%，這樣從表面上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷(xiāo)售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶(hù)的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。
(五)、具體的招租方式
不管是以租代售還是為投資戶(hù)進(jìn)行招商，開(kāi)發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場(chǎng)的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)。具體操作如下：
1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略
品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷(xiāo)售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的銷(xiāo)售與招租;
2、“客戶(hù)領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃
針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶(hù)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶(hù)，如：按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式。
3、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)采用DM策略
對(duì)于一些目標(biāo)客戶(hù),可以通過(guò)直郵(DM)或直接派人上門(mén)向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶(hù)，這也是招商的有效方式。
4、設(shè)置專(zhuān)職人員
對(duì)于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷(xiāo)售商鋪的專(zhuān)職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。
三 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷(xiāo)和旺銷(xiāo)的效果。
(一)推廣主題
基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行：
1、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)家居裝飾業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿(mǎn)信心;
2、 本項(xiàng)目位于當(dāng)某某市老城區(qū)的中心路——南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力;
3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的“有”——未來(lái)的商業(yè)中心;我們的“優(yōu)”——合理的售價(jià)和租價(jià);我們的“奇”——商鋪和家居為一體。
(二) 項(xiàng)目形象包裝
1、主題廣告語(yǔ)：
建議以“建造美麗家園——盛世高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求;
2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)
建議本項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來(lái)，因此可以在面向路的0#樓上懸掛條幅，并在等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌;
3、現(xiàn)場(chǎng)包裝
1)、條 幅：
條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語(yǔ)和租售熱線(xiàn)等。
例如：
“投資有眼光，盛世商鋪?zhàn)黾已b”
“盛世商鋪，鋪展家裝財(cái)源路”
2) 道 旗：
為營(yíng)造整體現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷(xiāo)售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：
“資本.運(yùn)作.財(cái)富.擴(kuò)張”
“今日寸金買(mǎi)土，明日寸土寸金
(三)“造勢(shì)”策略
針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷(xiāo)售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我們建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿， 進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙和有線(xiàn)電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營(yíng)造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場(chǎng)更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶(hù)的投資信心。在造勢(shì)階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價(jià)值。
根據(jù)調(diào)查，因?yàn)楸卷?xiàng)目是新型項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個(gè)方案，可以更好的配合前面的宣傳。
方案一：
主題：“盛世家裝商鋪，鋪展美麗新生活”
廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。(見(jiàn)附件一)對(duì)于歌謠的音色選取，關(guān)系到廣告的成功與否。
方案二：
主題：“盛世杯”家居裝飾設(shè)計(jì)大賽
地點(diǎn):某某市
策劃用意:對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾城的形象定位
目的:賽事設(shè)立一、二、三等獎(jiǎng)項(xiàng),對(duì)于獲獎(jiǎng)的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它
媒體組合:電視、報(bào)紙廣告、DM海報(bào)形式
兩個(gè)方案可以同時(shí)進(jìn)行，這樣可以更好的把盛世高檔家居裝飾城的形象宣傳到人群的各個(gè)層面。
(四)常規(guī)宣傳安排：
1、報(bào)紙廣告：
目前在某某市覆蓋面較廣的報(bào)紙媒體為《某某日?qǐng)?bào)》和《某某僑報(bào)》
a、《某某日?qǐng)?bào)》每天在馬鞍山的投放量為2萬(wàn)份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場(chǎng)價(jià)為14000元。
b、《某某僑報(bào)》每天的總投放量為12萬(wàn)份，其中在馬鞍山投放3萬(wàn)份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場(chǎng)價(jià)為12000元。
根據(jù)這些情況，報(bào)紙投放應(yīng)以《某某日?qǐng)?bào)》和《某某僑報(bào)》為主，選用1/2的版面，(這樣費(fèi)用不大，可集中在一個(gè)時(shí)段持續(xù)進(jìn)行，建議集中在五月中下旬)訴求項(xiàng)目地理位置及高檔家居裝飾城的發(fā)展前景，從而引出本項(xiàng)目未來(lái)巨大的升值潛力。
2、軟性文章：
報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，可以在上《某某日?qǐng)?bào)》和《某某僑報(bào)》有針對(duì)性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴 求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾城的地理位置、投資潛力及開(kāi)發(fā)商多種招商經(jīng)營(yíng)的方式。
3、宣傳單張：
由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，并且，本項(xiàng)目目前還沒(méi)有這種宣傳單張，因此，建議制作本項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售宣傳單張，可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、項(xiàng)目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，同時(shí)可以附上商鋪的投資回收效益分析案例(見(jiàn)附件二)。建議單張的開(kāi)張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約10000份。主要投放對(duì)象針對(duì)市內(nèi)的家居裝飾材料商鋪經(jīng)營(yíng)者。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(四)
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(五)
1. 定義
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
2. 商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)
1) 選址 2) 經(jīng)營(yíng)方式 3) 商業(yè)定向 4) 商業(yè)定位選址 5) 建筑結(jié)構(gòu) 6) 商業(yè)設(shè)計(jì) 7) 執(zhí)行方案
性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話(huà)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
3. 商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤(pán)。
如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣(mài)快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣(mài)回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題。
4. 商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)
通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
5. 商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類(lèi)型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿(mǎn)足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。