租賃房屋未到房產(chǎn)局登記 租賃合同是否有效?
問(wèn)：
我去年11月與李某簽訂了房屋租賃合同，將我家的五間店面房出租給張某開(kāi)門(mén)市，租期二年。今年1月，房產(chǎn)管理局的工作人員找到我，稱(chēng)我出租房屋沒(méi)有在房產(chǎn)管理局登記，因此我與張某
簽訂的房屋租賃合同沒(méi)有法律效力。請(qǐng)問(wèn)，我和張某簽訂的租賃合同有效嗎?
答：
我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。建設(shè)部頒布的城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。第16條規(guī)定，房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。
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根據(jù)上述規(guī)定可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度，但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國(guó)家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋，另一個(gè)目的則是因?yàn)榉课莸炔粍?dòng)產(chǎn)的交易(包括出租)，或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會(huì)公示，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)對(duì)合同審查，主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內(nèi)容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等，因此登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為，其本身不是合同生效的要件。根據(jù)最高法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)第9條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此，你和張某簽訂的房屋租賃合同是有效的。
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