各國物業(yè)管理方面的做法和經驗
這些年，物業(yè)管理在中國發(fā)展十分迅速。物業(yè)管理是一個新興事物，它順應了房地產綜合開發(fā)，順應了住房制度的改革，適應了社會主義市場經濟的發(fā)展。它短短十余年的迅猛發(fā)展給業(yè)主的生活帶來了積極的變化。但是，我國的物業(yè)管理無疑還是比較落后的，存在著諸多需要解決的問題，尤其是業(yè)主的利益經常受到侵犯或者得不到合法維護，物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。
這里簡單介紹其它一些國家在物業(yè)管理方面的做法和經驗，希圖能夠給我們正處于成長中的物業(yè)管理提供一面可以觀照的鏡子。
德國：管理嚴格一絲不茍
德國的房產物業(yè)管理主要是通過專門的物業(yè)管理公司來進行，也有的房地產開發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的運作在《房產管理法》的框架下進行。另外，德國全國有物業(yè)管理公司聯合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，有嚴格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運作，并對其進行業(yè)務培訓，以保證物業(yè)管理的質量。
物業(yè)公司除了管理房產的日常事務之外，每年都要組織一次所管轄的房產區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關房產賬務情況，并向業(yè)主們提交一份當年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標準，根據其工作質量以及房產規(guī)模等多種因素綜合考慮。
美國：以人為本服務周到
專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。首先，開發(fā)商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，他們買下土地后，由財務公司做策劃，請項目建設公司建造，委托專業(yè)銷售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進行管理，它的使命就結束了。
其次，物業(yè)公司也將自己的服務“社會化”，它一般只負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務則聘請專業(yè)的服務公司承擔。物業(yè)公司接盤后將管理內容細化后再發(fā)包給清潔、保安、設備維修等專業(yè)單位。例如小區(qū)綠化由專業(yè)綠化公司來承擔，保安由專業(yè)保安負責派人承擔，維修交由專業(yè)維修公司按維修合同負責。對外招投標一般由投標公司自己出方案，主要看對方的價位和服務承諾，最后由業(yè)主進行挑選。
在具體管理方面，美國物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應等全面負責。物業(yè)公司為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內等人員流動量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動控制閘門，樓宇內還有可視對講裝置、報警裝置，方便業(yè)主與保安的聯系。樓宇內還有24小時的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對安全。
在為業(yè)主的服務方面，物業(yè)公司也相當周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，盡可能地滿足業(yè)主現實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便。
物業(yè)公司定期組織業(yè)主郊游、聚餐，以營造業(yè)主之間的融洽氣氛。簡而言之，在具體實踐中，美國物業(yè)管理的一個最大特點就是以人為本，一切為業(yè)主服務。
長期的有效實踐使得美國的物業(yè)管理水平位居世界先進水平。目前美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經理人制度。物業(yè)管理職業(yè)經理人在美國已成為一個新的社會階層，物業(yè)管理經理是一項受人尊重的職業(yè)，年薪都在10萬美元以上，比一般大學教授還高。
日本：物業(yè)公司管理干練精明
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居民，物業(yè)管理公司由居民管理委員會雇請。一般來說，在日本，一座樓內的居民管理委員會由3至7人組成，每屆委員會任期兩年。委員會負責了解業(yè)主的意見，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時制定專人管理賬目。委員會由業(yè)主自主組成，不受任何外來權力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務質量，降低服務價格。為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設備檢查等工作。樓內沒有保安值班，因為公共治安屬于警察的事務。物業(yè)人員不得隨意進入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復。
日本的物業(yè)服務雖說使絕大多數業(yè)主感到滿意，但也確實有極少數物業(yè)公司只收物業(yè)管理費而幾乎不兌現多少服務。對于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的辦法是拒付物業(yè)管理費。對于拒付管理費的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何對抗措施，因為水電之類不屬于物業(yè)公司管理。總之，在日本，消費者是經營者的上帝，這已成為人人皆知的普遍準則。
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