房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人或第三人提供房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向貸款方提供履行還款之義務(wù)的擔(dān)保，而向貸款人借出款項(xiàng)的行為。在房地產(chǎn)抵押貸款合同法律關(guān)系中，借款人或第三人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的評(píng)估值作為抵押，向貸款人借出相應(yīng)金額的款項(xiàng)。一旦借款人在合同約定的期限內(nèi)不能履行還款義務(wù)，貸款人即可依法將已抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣等處理，并以所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押形式多樣，所涉及的法律問題也較為復(fù)雜。在審理此類案件時(shí)，對(duì)合同效力的認(rèn)定尤為關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，在審理此類案件時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題：1、房地產(chǎn)抵押必須辦理抵押物登記才能生效。擔(dān)保法第四十一條、第四十二條規(guī)定，登記既是抵押條款的生效條件，也是抵押成立的要件。2、抵押人提供抵押的房地產(chǎn)，必須是可以用于抵押的房地產(chǎn)。諸如單獨(dú)以劃撥的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，鄉(xiāng)村集體土地使用權(quán)（已承包除外）及其它共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意即進(jìn)行抵押的行為均屬無(wú)效行為。3、房地產(chǎn)抵押具有同一性。4、抵押人必須是有權(quán)行使該項(xiàng)權(quán)利之人，通常僅限于房地產(chǎn)的所有者或權(quán)利受讓者。在簽訂抵押貸款合同和辦理抵押登記時(shí)，抵押權(quán)人對(duì)抵押人能否行使此項(xiàng)權(quán)利應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查和審查。對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的抵押，應(yīng)有各方的合意，非產(chǎn)權(quán)人作為抵押應(yīng)有書面授權(quán)委托書或權(quán)利受讓證明，以防止房地產(chǎn)的代管人及其他形式的非法占有人利用可乘之機(jī)騙取貸款。
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