導(dǎo)語：在上期中，孫律師為讀者介紹了業(yè)主共有財產(chǎn)制度，本期則重點(diǎn)介紹物業(yè)管理代理。
孫律師在本文的后半部分著重提到了法國物業(yè)缺乏行業(yè)立法，這是不爭的事實(shí)。有鑒于此，法國集體房產(chǎn)負(fù)責(zé)人協(xié)會（ARC）6月4日剛剛公布了準(zhǔn)備向政府建議的6項(xiàng)措施，以期改善集體房東和物業(yè)的關(guān)系。有關(guān)報道的詳細(xì)內(nèi)容請參看本報今天的“法國新聞”版。
在法國，物業(yè)指物業(yè)管理代理（lesyndic），常以“administrateurdebiens”自稱。從法律關(guān)系而言，物業(yè)與業(yè)主共有屬于代理關(guān)系。按1965年7月11日法規(guī)定，業(yè)主委員會的決定由全體業(yè)主大會通過；而大會決定則委托物業(yè)來執(zhí)行。物業(yè)受業(yè)主委員會的理事會監(jiān)督。無法指定物業(yè)代理時，由業(yè)主向高級法院申請指定。
是否必須要指定物業(yè)來管理業(yè)主共有？從字面上看，這不是強(qiáng)制性的規(guī)定。郊區(qū)兩三個業(yè)主，有時并不委托物業(yè)管理共有部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)用還是較貴的。通常二十來戶人家每年的管理傭金會超過二萬歐元。當(dāng)然，物管傭金是雙方談判決定的。對于大城市的業(yè)主，一般都不得不委托物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理已成為一門專業(yè)，不了解這方面的法律、稅務(wù)、會計(jì)、電腦程序，無法管理。
物業(yè)的資格
然而，法國物業(yè)管理能擔(dān)負(fù)起業(yè)主委托的重任么？
在法國，物業(yè)管理行業(yè)屬于地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，只不過后者一般不從事管理物業(yè)，而前者主要業(yè)務(wù)是管理物業(yè)，地產(chǎn)中介為其副業(yè)。因此法國立法人將物業(yè)代理與地產(chǎn)中介一起立法，沒有專門立法。1970年1月2日法規(guī)范了從事有關(guān)地產(chǎn)和商業(yè)店鋪（fondsdecommerce）的活動，就包括物業(yè)管理。
與地產(chǎn)中介一樣，物業(yè)代理人必須有法律大學(xué)學(xué)士文憑，即三年法律大學(xué)畢業(yè)，或者持有與法律學(xué)士同等的文憑。開業(yè)必須持有營業(yè)執(zhí)照，有警察局審批。
營業(yè)執(zhí)照的獲取必須具有以下條件：
——職業(yè)能力，即法律文憑；
——資金擔(dān)保，以確保經(jīng)手的資金出事時物業(yè)有能力償還；
——必須投保，以便給他人造成損害時保險公司會承擔(dān)責(zé)任；
——無犯罪記錄和沒有被判喪失行為能力。
然而1970年1月2日法的重點(diǎn)只是規(guī)范了地產(chǎn)中介行業(yè)，如代理地產(chǎn)買賣。物業(yè)管理部分的內(nèi)容很少，只涉及物業(yè)管理的職業(yè)批準(zhǔn)和資格。
物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系及其工作權(quán)限仍由1965年7月11日法規(guī)范。該法第18條規(guī)定物業(yè)主要負(fù)責(zé)：
——履行業(yè)主共有規(guī)約及業(yè)主大會決議；
——管理建筑物，保護(hù)和維修建筑物，遇到緊急情況時為保護(hù)建筑物而主動進(jìn)行搶修；
——建立維修簿，記錄所進(jìn)行的維修；
——制定財政預(yù)算，每個業(yè)主委員會的賬目必須分別記賬，同時將這些文件提交有關(guān)的業(yè)主大會通過；
——物業(yè)第一次接到委托管理后，應(yīng)最少每三年向業(yè)主大會提交一次未來三年的維修和保護(hù)建筑物決議；
——以業(yè)主委員會名義辦理后者專用銀行賬號；
——代理業(yè)主委員會進(jìn)行所有民事行為以及司法訴訟，辦理業(yè)主規(guī)約公告事宜等等。
為了避免物業(yè)逾權(quán)，法高院要求物業(yè)代理業(yè)主委員會訴訟需經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)。
物業(yè)缺乏行業(yè)立法
有一業(yè)主做室內(nèi)裝修，找了一家不開發(fā)票的公司施工。工人不慎將樓梯公共下水管道弄漏了，造成共有部分受損。物業(yè)當(dāng)即請來執(zhí)達(dá)員現(xiàn)場記錄，然后未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，便以簡單程序起訴該業(yè)主。物業(yè)的目的是想讓業(yè)主承擔(dān)樓梯的大部分維修，因?yàn)檫@是近三百年老樓，樓梯已常年失修。而其他業(yè)主多為華人，不關(guān)心此事。當(dāng)然，訴訟的目的是要法院指定專家，確認(rèn)業(yè)主委員會和該業(yè)主的責(zé)任范圍。結(jié)果，法院否認(rèn)了業(yè)主的反駁，認(rèn)為根據(jù)1965年7月11日法律規(guī)定，物業(yè)在緊急情況下進(jìn)行簡單程序訴訟，不需要經(jīng)過業(yè)主大會批準(zhǔn)。該業(yè)主憂心忡忡，因?yàn)槿绻詈笈衅涑袚?dān)修復(fù)樓梯，費(fèi)用將不可想象。
經(jīng)驗(yàn)表明，法國物業(yè)屈于金錢，一般愿意打官司裝修。上述案子就表明了這一點(diǎn)。一般而言，物業(yè)管理請律師無非是找自己的朋友，這里的關(guān)系誰也說不清，結(jié)果某些律師就成了某物業(yè)的專職律師。
談到維修，這更是物業(yè)熱衷的工作。因?yàn)榈查_工，物業(yè)都可以合法地從工程中提成。因此，除了每年固定的傭金外，物業(yè)還有這一筆可觀的外快。2006年法國電視一臺報道物業(yè)亂收費(fèi)之事，以及最近媒體稱大部分的物業(yè)亂開發(fā)票，使得物業(yè)的“名聲”家喻戶曉。人們對大多數(shù)的物業(yè)持否定態(tài)度。
這種現(xiàn)象的存在主要原因是沒有行業(yè)立法，因而沒有監(jiān)督。律師、公證人、醫(yī)生、會計(jì)等各行業(yè)公會就有法律制裁的權(quán)力，如果從業(yè)者受到法律刑罰，甚至受到稅務(wù)機(jī)構(gòu)罰款，都可能被公會處分，輕者被禁止在一段時間內(nèi)開業(yè)，重者永遠(yuǎn)被開除出本行業(yè)。而這種行業(yè)自我約束機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理中卻沒有，地產(chǎn)中介業(yè)也沒有法定行會。但是，為了讓人們信任，他們自己成立了非法定的協(xié)會，加入的人必須執(zhí)行自定的協(xié)會會規(guī)。但是，地產(chǎn)中介協(xié)會內(nèi)務(wù)規(guī)約不是強(qiáng)制性的，而前面談到的行會是本行業(yè)人士必須加入的。從1938年6月28日法僅有的十條法律條文開始，到1965年7月11日立法，
中間又經(jīng)過無數(shù)次的增改，法國經(jīng)歷了八十多年的業(yè)主共有立法，才達(dá)到今天的近五十個條文，但仍沒有就物業(yè)管理進(jìn)行行業(yè)立法規(guī)范。然而根據(jù)報道，法國百分之五十以上的居民是房主，物業(yè)管理與千家萬戶緊密相關(guān)，無行規(guī)約束，實(shí)為一大憾事。2008年初，個別行業(yè)人士呼吁成立地產(chǎn)中介與物業(yè)管理行會，但至今仍無結(jié)果。
（全文完）