案件回放
從6月1日起，中國(guó)頒布了二手房新的交易規(guī)則：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按個(gè)人取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。該條款對(duì)欲轉(zhuǎn)讓二手房的房主無(wú)疑產(chǎn)生了很大的震動(dòng)。
某房屋中介公司的業(yè)務(wù)員小黃今年5月剛辦理了一筆總價(jià)130萬(wàn)元的二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，房主的房產(chǎn)證到今年7月就滿兩年了。買(mǎi)賣(mài)雙方在他們公司的主持下簽訂了合同，約定在合同簽訂后70日內(nèi)再辦理過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)在，國(guó)家出臺(tái)了新政策，房主需交6萬(wàn)多元的營(yíng)業(yè)稅。房主希望買(mǎi)主承擔(dān)一半營(yíng)業(yè)稅，否則他就拒絕過(guò)戶并撕毀合同。但買(mǎi)主一分錢(qián)也不想多掏。
新規(guī)出臺(tái)之前，許多購(gòu)買(mǎi)了二手房不足兩年的房主為避營(yíng)業(yè)稅，往往與買(mǎi)方簽訂先付款交房，待兩年期滿后再辦過(guò)戶的合同。新規(guī)出臺(tái)之后，這些買(mǎi)賣(mài)雙方都面臨著一個(gè)新問(wèn)題，那就是一大筆營(yíng)業(yè)稅誰(shuí)出？賣(mài)主肯定想把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)主身上。而如果買(mǎi)主不同意，賣(mài)主能以新政策出臺(tái)是不可抗力為由撕毀合同嗎？
業(yè)者釋案
如果買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂的合同中沒(méi)有出現(xiàn)“為規(guī)避稅收”這樣的違法字眼，而只是約定一段時(shí)間后過(guò)戶，則該合同不違反法律規(guī)定，是合法有效的。
當(dāng)國(guó)家出臺(tái)新政策后，買(mǎi)賣(mài)雙方的目的就落空了，這時(shí)產(chǎn)生了分歧。在雙方不能就修改合同達(dá)成一致的情況下，該合同應(yīng)繼續(xù)履行。賣(mài)主不能以新政策出臺(tái)是不可抗力為由主張合同無(wú)效。
因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是針對(duì)賣(mài)主征收的，新的稅收政策并不能導(dǎo)致合同無(wú)法履行或?qū)贤a(chǎn)生重大影響，只不過(guò)是賣(mài)主多交了稅，所以國(guó)家出臺(tái)新政策不是不可抗力。
即使賣(mài)主因?yàn)榻粻I(yíng)業(yè)稅而沒(méi)有在二手房買(mǎi)賣(mài)中賺到錢(qián)，也不能撕毀合同，因?yàn)檫@是逾期過(guò)戶帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)只能由賣(mài)主承擔(dān)。
賣(mài)主如果不按期過(guò)戶，買(mǎi)主可以以合同違約為由將其訴到法院。如果賣(mài)主在敗訴后仍不過(guò)戶，法院還可強(qiáng)制執(zhí)行。
可見(jiàn)，雙方為避稅簽訂的這種逾期過(guò)戶合同對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都有風(fēng)險(xiǎn)。
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