通過計劃，我們可以更好地安排和利用我們的資源，避免浪費和沖突。制定計劃時要注重細節(jié)，確保每一步都能夠落地和實施。接下來是一些針對不同場景的計劃范例，希望能幫助大家更好地掌握寫作技巧。
拓展經(jīng)理工作計劃篇一
崗位職責：
1、負責可開設(shè)血液凈化中心地區(qū)的政府衛(wèi)生主管部門公關(guān)事務(wù)。
2、負責中心選址工作，制定策略并執(zhí)行；
3、負責中心建設(shè)過程中及運營過程中所需要協(xié)調(diào)的外部公關(guān)事務(wù)；
4、負責公司交付的其他工作任務(wù)。
任職要求：
1、大專以上學(xué)歷，熟練使用辦公軟件；
2、兩年以上銷售或市場拓展工作經(jīng)驗；
3、有較強的分析判斷力、人際關(guān)系處理能力、計劃與執(zhí)行能力；
4、有血透行業(yè)工作經(jīng)驗或醫(yī)療服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗者優(yōu)先。
選擇我們的六大理由：
1、薪資很任性：薪酬結(jié)構(gòu)多樣化，薪資水平無上限；
2、福利夠意思：五險一金、餐補、過節(jié)費、定期體檢、旅游拓展，一個都不少；
3、平臺夠?qū)拸V：依托中信事業(yè)大平臺，成就個人事業(yè)大未來；
4、培訓(xùn)夠?qū)嵲冢盒袠I(yè)前沿培訓(xùn)內(nèi)容，系統(tǒng)化、專業(yè)化；
5、休息夠暢快：周末雙休、帶薪年假，休息休假隨便你；
6、地點任你選：全國連鎖，總有一個你向往的地方；
拓展經(jīng)理工作計劃篇二
學(xué)生會素質(zhì)拓展中心工作計劃。為了更好的貫徹共青團中央、教育部、全國學(xué)聯(lián)發(fā)起的《大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃》，全體素拓成員同心協(xié)力，幫助認證部完成認證工作。與此同時，各同學(xué)也對素質(zhì)拓展工作有了更深一步的認識。
基于素拓中心剛剛成立，許多同學(xué)對素拓工作還不十分了解，我活動部制定如下素拓宣傳計劃：
1、制作大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃宣傳展板，在管院及二教展出，對什么是“大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃”、《大學(xué)生素質(zhì)拓展證書》的重要性、以及已有素拓成果（包括素拓征文、照片）進行展示，從而推進我院大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃的更好實施。
2、以班會為渠道，班級為單位，在廣大同學(xué)中開展信息調(diào)研工作，普及素拓知識，班委帶領(lǐng)同學(xué)們進行素拓游戲，在游戲中鍛煉自我，體現(xiàn)團隊精神，同時對同學(xué)們在此過程中提出的問題進行整理并給予正確的解答。
3、對其他院開展大學(xué)生素質(zhì)拓展工作的情況以及各院校的成功經(jīng)驗進行匯總、收集，吸收。
除進行宣傳活動,讓廣大同學(xué)了解素拓的相關(guān)信息，我部還制定了一系列干部培養(yǎng)計劃，使素拓中心有自己的骨干人員，班級有各自的素拓帶頭人。具體計劃如下：
1、針對中心內(nèi)部人員開展培訓(xùn)課程，要求對素拓認證及素拓游戲進行全面掌握，加強和校講師團、校素拓部等各部門的聯(lián)系，培育自己中心的講師及素拓骨干力量。
2、組織各班班長、支書及由班級推選出的素拓帶頭人進行培訓(xùn)，要求凡參加培訓(xùn)的人員按時參加培訓(xùn)并做好培訓(xùn)筆記。由素拓中心部門人員組織會場秩序并派專人進行簽到。
3、與外聯(lián)部協(xié)調(diào)共同邀請名師，進行素質(zhì)拓展大型講座。與輔導(dǎo)員老師協(xié)商，組織管院全體同學(xué)觀看講座。由專業(yè)人士對我院學(xué)生進行職業(yè)生涯和大學(xué)生學(xué)業(yè)生涯指導(dǎo)，讓同學(xué)們明白自己的發(fā)展方向和自身素質(zhì)欠缺，有針對地自主選擇學(xué)校開展的素質(zhì)拓展訓(xùn)練項目進行素質(zhì)訓(xùn)練。
4、利用暑假時間，提前下發(fā)任務(wù)，組織同學(xué)開展假期社會調(diào)查和社會實踐活動，使同學(xué)綜合素質(zhì)特意提高。
素質(zhì)拓展中心的工作剛剛起步，其所取得的成績離不開領(lǐng)導(dǎo)、老師的關(guān)心，及廣大同學(xué)的支持、配合。對于工作中存在的問題，我們會再接再厲，逐步解決和完善。基于以上計劃，我們會以更加飽滿的熱情，克服重重困難，迎接大學(xué)生素質(zhì)拓展工作新的挑戰(zhàn)，為大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃在本院更好的實施而不懈努力！
拓展經(jīng)理工作計劃篇三
開發(fā)拓展部經(jīng)理湖南珠江實業(yè)投資有限公司湖南珠江實業(yè)投資有限公司,珠江職責描述:。
2、負責處理部門日常工作,協(xié)調(diào)和配合各個部門的關(guān)系、對部門進行目標管理和計劃管理,確保部門整體目標的實現(xiàn)。
3、合理安排部門員工做好各項開發(fā)報建等工作,督導(dǎo)、協(xié)助下屬完成工作目標。
5、及時將項目的前期及報建工作的進展情況及內(nèi)、外變化因素向公司領(lǐng)導(dǎo)作出匯報,以便公司領(lǐng)導(dǎo)全面了解情況。
6、協(xié)調(diào)處理項目報批報建工作中的難點和關(guān)鍵點,主持開發(fā)報建公關(guān)活動,維護、優(yōu)化政府部門關(guān)系,建立長期、良好的溝通平臺等。
7、承辦公司領(lǐng)導(dǎo)和上級安排的各項臨時工作。
8、負責制定部門建設(shè)和培訓(xùn)計劃,努力把團隊打造成學(xué)習和成長的團隊。
任職要求:。
1、具有房地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計、工民建等相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷。
2、有大型房地產(chǎn)企業(yè)5年以上工作經(jīng)驗,3年以上管理經(jīng)驗。
3、有工程管理、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品研究、戰(zhàn)略管理與計劃管理等專業(yè)知識,有項目市場調(diào)研、可行性研究、住宅及商業(yè)項目經(jīng)濟測算等方面的工作技能。
4、出色的溝通協(xié)調(diào)、人際交往能力,出色的判斷決策能力、領(lǐng)導(dǎo)實施能力和組織管理能力,有較強的政府公關(guān)、商務(wù)談判能力熟悉地產(chǎn)開發(fā)流程,掌握政策方向,熟悉土地交易規(guī)則,有廣泛的社會資源。
5、正直、誠實、忠誠、公正,有高度的事業(yè)心和責任感。
拓展經(jīng)理工作計劃篇四
市場拓展部經(jīng)理安徽樂富強物業(yè)管理有限公司安徽樂富強物業(yè)管理有限公司,樂富強職責描述:。
1、負責物業(yè)公司項目外拓和咨詢工作的業(yè)務(wù)拓展,包含項目選擇研究、定位規(guī)劃等;。
5、負責所負責區(qū)域市場及周邊地區(qū)信息以及競爭對手的信息收集及分析反饋;。
6、制訂月度、季度及年度市場拓展工作計劃,做到堅決執(zhí)行和落實。
任職要求:。
3、工作積極主動,具有較強的開拓能力和洞察力,善于發(fā)掘客戶需求及項目機會;。
4、善于交流,具有良好的組織協(xié)調(diào)能力、社交能力、溝通能力、商務(wù)談判能力、團隊合作精神,較強的品牌及營銷策劃及推銷能力。
拓展經(jīng)理工作計劃篇五
時光荏苒，歲月如梭，不知不覺中在銀雁工作已經(jīng)快兩個月了，由于目前業(yè)務(wù)需要茲擬定新的業(yè)務(wù)拓展計劃以順利完成280萬收益的目標為大前提，初期計劃如下：
對于已有客戶以往的應(yīng)對方式較為被動基本保持在以被動式服務(wù)理念進行業(yè)務(wù)往來（當有業(yè)務(wù)往來時，進行上門取件派送等工作），在今后的工作中應(yīng)該積極主動利用客戶拜訪的機會多看多聽高效有計劃地通過平時的交流了解銀行服務(wù)中存在的潛力項目進行了解，在適時地機會下和客戶洽談新的項目，多交朋友，用工作業(yè)績說話，把銀行的客戶關(guān)系網(wǎng)演變成自己的客戶，培養(yǎng)自身素質(zhì)，以應(yīng)對不同人群的交流談判工作。
目前由于引言入駐呼市地區(qū)時間尚短，好多項目還有待鞏固，只有在完成已有項目維護的前提下，完善服務(wù)質(zhì)量提高工作效率，減少工作周轉(zhuǎn)時間，把爭取到的時間用于拓展新的服務(wù)工作項目。
客戶拜訪時應(yīng)做到以下幾點，拜訪客戶既體現(xiàn)了自身素質(zhì)的體現(xiàn)，也能在與客戶會談時體現(xiàn)出公司優(yōu)勢和客戶眼中公司形象的樹立。
1、準備工作（個人衣著、公司資料，項目計劃書）。
2、了解要拜訪的客戶資料公司檔案，在聊天中可以對客戶提出的一些問題及時做出反應(yīng)，以免斷片。
3、工作項目案例備案（與客戶交談時舉例說明用）。
4、與客戶交流時應(yīng)注意坐姿，眼神不要游離，要目視客戶禮貌性的對客戶的言談做出應(yīng)有的反應(yīng)。
5、說話時講究時機做到不搶話不插話，主動傾聽，察言觀色對客戶感興趣的事增強互動，把握氣氛。
6、開場白應(yīng)對上門造訪目的闡述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立關(guān)系為先，雖然要以經(jīng)濟利益為先，但過于攻心的談話方式會拉遠與客戶的關(guān)系，所以積極主動建立關(guān)系才是開展工作的第一步。
7、拜訪結(jié)束后要注意微小細節(jié)，包括關(guān)門出門等事物給客戶留下好的印象是開展工作的第一步。
走訪陌生客戶時應(yīng)做好拜訪地點的安排，規(guī)劃好行程安排拜訪順序，在省時高效為前提下，在初次拜訪時把客戶的信息準確記錄在案，初次拜訪應(yīng)注意拿捏好分寸，既不能急進也不能放緩，了解客戶需要，再次拜訪時準備好對應(yīng)方案，力求盡善盡美，方案設(shè)計要多樣化，防止突發(fā)事件的發(fā)生，應(yīng)對客戶的不時之需。
對于有合作意向的客戶應(yīng)在拜訪時做好充分準備工作，做好詳盡的工作計劃書，對于客戶所提的要求詳細記錄在案，對于其所提到的合作配套方案進行數(shù)據(jù)分析，合理分析數(shù)據(jù)核對好兩方利益保證利潤成本。
1、目前同城郵遞派送合作項目只有民生一家，利益還不突出，主要原因是定價不高人員不夠派送成本不足，解決方案提高派送效率，增加派送人員，對一些疑難件和二次以上派送件增加成本預(yù)算，積極拓展新的銀行和項目配套服務(wù)，體現(xiàn)出企工作拓展計劃書業(yè)自身優(yōu)勢，和同行業(yè)之間的服務(wù)質(zhì)量做出相應(yīng)的對比，擴大自身優(yōu)勢，在優(yōu)勢差距不大的情況下更加系統(tǒng)的完善服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量和效率。
2、企業(yè)中的信貸和資金鏈上有很多需要處理的等配套服務(wù)，還存在很大的上升空間。例如，執(zhí)照的效驗和一些監(jiān)管項目的崗位空缺。
3、銀行大堂及外招人員的配套上崗服務(wù)，目前只有交行的攜款和補錄人員，大堂服務(wù)項目，可以和銀行繼續(xù)深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工農(nóng)中建還有很多擴展空間，希望以后通過關(guān)系建立和走訪使之成為一個主要經(jīng)濟利潤發(fā)展體系。
4、與銀行有關(guān)的客戶有些工作可能會需要通過公司于銀行建立長期合作意向也可以考慮通過實施。
5、各銀行網(wǎng)點提款機分布較廣，加鈔人員可協(xié)議外招，經(jīng)銀行專業(yè)人士培訓(xùn)后可上崗進行系統(tǒng)化網(wǎng)點便捷服務(wù)項目。（加鈔工作專業(yè)技能較為容易掌握，但在外招人員上崗過程中風險較大，招聘困難，但是網(wǎng)點眾多潛在商機也不容小視，前期在和銀行洽談當中要做好詳盡的工作規(guī)劃安排，人員調(diào)配及風險抵押，項目實施方案等詳盡項目策劃）。
6、銀行活動及基金證券推廣工作，目前市場上的各類理財產(chǎn)品種類繁多，可通過學(xué)習積累經(jīng)驗，幫助銀行在各個企業(yè)機關(guān)餐飲娛樂等單位洽談長期投資合作等項目及活動捆綁等工作，減少銀行的工作難度，談成客戶，相應(yīng)外招人員可以適當利潤分成，提高員工積極性，更快更好的完善和銀行企業(yè)間的深度合作。
綜上所訴，銀雁公司在與銀行的合作談判中依然存在著大量的商機與深度合作機會，把握住自身的經(jīng)營服務(wù)優(yōu)勢，盡快且全面的引導(dǎo)銀行與我司達成長久的合作意向，準確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息和過硬的團隊班底和人員的上崗配套服務(wù)一定能使各銀行企業(yè)與我司達成明確的合作意向，從而從各方面領(lǐng)域入駐銀行企業(yè)當中加速銀行企業(yè)的穩(wěn)定成長，帶給公司更高的利益，所以在今后的工作中要適時的把握好公司的發(fā)展方向提高員工的業(yè)務(wù)理念企業(yè)文化等知識水平的鞏固，從而使之成為銀行企業(yè)值得信賴的伙伴，更加便捷高效的完成既定目標，更好的完成和超越起初既定業(yè)務(wù)收入預(yù)想。
拓展經(jīng)理工作計劃篇六
海拉爾農(nóng)牧職工中專學(xué)校拓展科依據(jù)張滿澤校長總體工作部署，以“培訓(xùn)工作必須突破”的思想為指導(dǎo)，有層次、有步驟的安排拓展工作。
長期以來，拓展培訓(xùn)的宣傳工作一直處于盲目宣傳狀態(tài)，利用微信平臺，短信群發(fā)，立廣告牌等方式進行宣傳，但實踐證明，這種宣傳方式有一定的效果，但成本高，宣傳方式被動，宣傳內(nèi)容膚淺(廣告詞無法將拓展精髓展現(xiàn)出來)，所以宣傳起到的作用不明顯。拓展培訓(xùn)科今后的宣傳工作的重點要放在有目標、有針對性的一對一宣傳上，我們應(yīng)針對某一企事業(yè)單位，根據(jù)其特點和需求，有選擇性的安排拓展項目，一般以增進團隊溝通協(xié)作、熔煉團隊增強凝聚力、提高領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行力為主。以創(chuàng)新該單位精神文明工作或通過對該單位拓展活動的媒體宣傳，提高企業(yè)知明度為吸引點。全面開啟一對一宣傳模式。
計劃每月對四家企業(yè)開展一對一宣傳，平均每周一家，周一、周二為信息收集時間，針對某一企業(yè)，研究其特點、掌握其需求，選擇與之適應(yīng)的拓展項目，事前做好各種前期工作，不打無準備之仗。周三與該單位領(lǐng)導(dǎo)進行接觸，(可根據(jù)對方時間安排進行調(diào)整)，周四、周五根據(jù)反饋意見進行調(diào)整、改進。
拓展培訓(xùn)成功與否決定于拓展項目的完成質(zhì)量,而項目的質(zhì)量與培訓(xùn)師的素質(zhì)和能力息息相關(guān)。為了更好開展拓展訓(xùn)練工作，有計劃、有步驟加強拓展培訓(xùn)師的學(xué)習是至關(guān)重要的。
拓展師能力提高要求與方法:。
1、提升拓展師的總結(jié)和概括能力。
在拓展訓(xùn)練過程中，要學(xué)會將經(jīng)典話語的集結(jié)，整理。培訓(xùn)師要有高度的總結(jié)和概括能力，能講培訓(xùn)現(xiàn)場的情況，學(xué)員的思路快速進行提煉，因此需要簡介、快速的運用一些經(jīng)典名言或語句進行凝練傳達。
文章縮寫是提升總結(jié)和概括能力好方法，定期組織拓展師進行閱讀，而后整理并簡要復(fù)述，用自己的語言總結(jié)、歸納、概括，提升拓展師的分享水平。
2、提升拓展師的講述能力。
通常在拓展培訓(xùn)過程中，作為優(yōu)秀的拓展培訓(xùn)師要學(xué)會講拓展培訓(xùn)故事，用培訓(xùn)小故事來提升講課的培訓(xùn)效果。
通過故事及案例講述訓(xùn)練，注重故事講述的生動性，從而提升拓展師的講述能力。
3、提升拓展培訓(xùn)師的應(yīng)變能力。
拓展培訓(xùn)師在培訓(xùn)過程中要具備自圓其說的能力和處理突發(fā)事件的能力，遇事不慌，沉著應(yīng)對，快速反應(yīng)，圓滿解決是拓展師必須具備的能力與素質(zhì)。
要求拓展師拓寬知識面，多看案例，提升口才。并提前做好各種應(yīng)對預(yù)案，從容面對各種突發(fā)情況。
4、熟練拓展培訓(xùn)流程。
對拓展培訓(xùn)流程作詳細的敘述，這將有利于拓展培訓(xùn)師將培訓(xùn)畫面進行預(yù)演，從而對拓展培訓(xùn)現(xiàn)場的應(yīng)變和駕馭度更好。
創(chuàng)新是拓展的生命，沒有創(chuàng)新，拓展培訓(xùn)必然會退出歷史舞臺。
創(chuàng)新的核心是項目研發(fā)，拓展科將成立項目研發(fā)小組，定期研發(fā)新項目，做到培訓(xùn)常來常新，永不過時。
冬令營是我校精品拓展活動，他是將青少年素質(zhì)教育與拓展訓(xùn)練緊密結(jié)合形成針對中小學(xué)生有主題、有內(nèi)涵、有特色的拓展活動，已經(jīng)連續(xù)開展四年。參訓(xùn)人數(shù)已達四百余人。
今冬我科將開展以《冬日情懷、感受溫暖》冰雪主題冬令營，精心打造的以冰雪世界、軍旅勵志、生存訓(xùn)練、素質(zhì)拓展、心智教育為主要內(nèi)容的冬令營活動。
拓展經(jīng)理工作計劃篇七
2、《土地信息采集表》。
3、《新項目經(jīng)濟分析測算表》。
1、國家有關(guān)房地產(chǎn)政策的法律法規(guī)。
2、國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控。
3、各省市的有關(guān)執(zhí)行政策。
1．政府土地主管部門———土地局、土地整理儲備中心、交易中心。
2．擁有土地但缺乏資金的房地產(chǎn)公司，可以考慮以公司的并購、合作等形式獲取土地。
3．政府成立的建設(shè)投資公司。
3．政府成立的建設(shè)投資公司。
5．招商局。
6．建筑工程公司。
7．房地產(chǎn)相關(guān)策劃、銷售、咨詢等中介公司；
8．看到的閑置土地，通過朋友渠道打聽，落實土地權(quán)屬等相關(guān)情況。
1．房地產(chǎn)同行業(yè)的朋友介紹。
2．政府單位及銀行等金融界上班的朋友。
3．公司的政府關(guān)系網(wǎng)以及同學(xué)、親戚、同事等。
1、江北萬科旁邊地塊，面積10562㎡。
2、火車北站對面地塊1，面積27000㎡。
3、火車北站對面地塊1，面積46000㎡。
4、江北上寮村地塊，面積8496㎡。
拓展經(jīng)理工作計劃篇八
1、結(jié)合部門拓展指標,制定年度拓展計劃,達成拓展目標;。
2、新客戶開發(fā),以項目推進的方式拓展新客戶;。
3、進行市場調(diào)查,挖掘有市場潛力的地區(qū)和客戶;。
4、收集市場動態(tài)與競品信息,及時上報上級領(lǐng)導(dǎo);。
6、建立、完善拓展市場、客戶的甄別選擇和證照檔案,承擔對客戶的風險評估;。
7、根據(jù)公司策略發(fā)展新的市場空間;。
9、根據(jù)市場需求或創(chuàng)造市場需求拓展新的業(yè)務(wù)增長點;。
10、完成上級交代的其他任務(wù)。
任職要求:。
2、3年以上工作經(jīng)驗及至少2年以上拓展業(yè)務(wù)經(jīng)驗;。
3、對市場營銷工作有較深刻的認知;。
4、有較強的市場感知能力,敏銳地把握市場動態(tài)、市場方向的能力;。
5、反應(yīng)敏捷,表達能力強,具有較強的溝通能力及公關(guān)技巧,具有親和力;。
6、具有良好的客戶服務(wù)意識,有責任心,有較強的抗壓能力;。
7、具有良好的溝通協(xié)調(diào)能力、計劃組織能力、判斷決策能力和執(zhí)行力。
崗位職責:。
1、結(jié)合部門拓展指標,制定年度拓展計劃,達成拓展目標;。
2、新客戶開發(fā),以項目推進的方式拓展新客戶;。
3、進行市場調(diào)查,挖掘有市場潛力的地區(qū)和客戶;。
4、收集市場動態(tài)與競品信息,及時上報上級領(lǐng)導(dǎo);。
6、建立、完善拓展市場、客戶的甄別選擇和證照檔案,承擔對客戶的風險評估;。
7、根據(jù)公司策略發(fā)展新的市場空間;。
9、根據(jù)市場需求或創(chuàng)造市場需求拓展新的業(yè)務(wù)增長點;。
10、完成上級交代的其他任務(wù)。
任職要求:。
2、3年以上工作經(jīng)驗及至少2年以上拓展業(yè)務(wù)經(jīng)驗;。
3、對市場營銷工作有較深刻的認知;。
4、有較強的市場感知能力,敏銳地把握市場動態(tài)、市場方向的能力;。
5、反應(yīng)敏捷,表達能力強,具有較強的溝通能力及公關(guān)技巧,具有親和力;。
6、具有良好的客戶服務(wù)意識,有責任心,有較強的抗壓能力;。
7、具有良好的溝通協(xié)調(diào)能力、計劃組織能力、判斷決策能力和執(zhí)行力。
拓展經(jīng)理工作計劃篇九
這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學(xué)，產(chǎn)生誤導(dǎo)。
本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤，剩下的就是地價。（地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預(yù)計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測，都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結(jié)果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價，從而導(dǎo)致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次臵業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次臵業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次臵業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次臵業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次臵業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié)，在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次臵業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次臵業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點，是價格。凡是以首次臵業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤校驗檫@會導(dǎo)致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學(xué)的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次臵業(yè)型轉(zhuǎn)向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉(zhuǎn)向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到4000，上升到08年的8000。東莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。
3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學(xué)生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu)，中間沒有區(qū)一級。，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的）戶籍人口，更是連10%的比例都沒有03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到2009年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎(chǔ)設(shè)施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè)，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設(shè)施（包括學(xué)校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設(shè)方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上，導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學(xué)校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè)，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu)），東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。）與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。
4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務(wù)，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù)，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是cbd。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應(yīng)有10平方公里，也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區(qū)建設(shè)必然要征地，前述標準僅系針對征收農(nóng)村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到120億。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入約30萬/畝，也就是投入約45億，僅能得到9000畝的可建設(shè)用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設(shè)施配套，譬如學(xué)校醫(yī)院以及各色政府機構(gòu)等，需占去25%以上的可建設(shè)用地，總投資約需5億?，F(xiàn)在，只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上，大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設(shè)，立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關(guān)，一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設(shè)，必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務(wù)，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后，廣州的主要精力就放在cbd的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從2000年至今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的cbd建設(shè)，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務(wù)實的廣州，確實只能承載起目前的cbd規(guī)模。
三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視cbd的建設(shè)。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結(jié)果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓(xùn)很多，很深刻。我認為，最關(guān)鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。
6、供求關(guān)系關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子?？疾煲粋€區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米，一手房總成交量為649萬平米，而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.16：1。一般而言，業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.5：1的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次臵業(yè)，也可能是改善型臵業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，二手房與一手房的交易比例達到了1.59：而09年11月更是達到了1.9：1，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導(dǎo)。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導(dǎo)地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關(guān)的例子是佛山，2010年前3季度，一手房總成交量大致是480萬平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構(gòu)都采用的600萬左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。對佛山這個人均gdp超過1萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5：以下時，1這是以首次臵業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上，作出成就。
8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計這一塊。在中國國內(nèi)，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推20年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進發(fā)，也就是科研和工業(yè)設(shè)計這個領(lǐng)域，中國人也打算要占領(lǐng)了?，F(xiàn)在國內(nèi)東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設(shè)計這一塊拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困難多了，凡是有技術(shù)含量的活，就得讓有技術(shù)含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可以從天上掉下來幾個科學(xué)家工程師設(shè)計師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年，當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想到要在學(xué)校培養(yǎng)科學(xué)家?，F(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲，這種人在工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對不起，人家連扳手換一個方向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時，就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業(yè)都干走，取了個名字，“騰籠換鳥”叫，結(jié)果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠和肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年，東莞的gdp增長率為0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉(zhuǎn)身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來?；旧?，在我看來，中國未來10年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學(xué)會做科技研發(fā)工業(yè)設(shè)計這些個高端活計，西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口眾多的西部。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十
經(jīng)過一個學(xué)期的磨合與實踐，上學(xué)年我部較好的完成了工作，雖然可能一些方面還做得不夠。新的學(xué)年、新的學(xué)期我部將以一個全新的面貌去對待本部的工作以及配合其他各部的工作。新的一學(xué)年即將開始了，我部工作也將繼續(xù)進行，然而可能會有很多困難需要我們?nèi)ッ鎸?。這些困難對于我們來說既是一次挑戰(zhàn)，也是一次難得的鍛煉我部成員能力的機遇。我部將借這次機遇，努力地表現(xiàn)，出色地完成各部門交給我們的任務(wù)。所以，我部將以一個全新的面貌去對待，不但要積極的參與，更要我部成員盡職盡則，盡心盡力的參與到其中去。
我部現(xiàn)在結(jié)構(gòu)已初具規(guī)模，今年在做好素拓認證這塊以外，也將注意開展一些符合素質(zhì)拓展及豐富學(xué)院就業(yè)文化氛圍的活動，而上學(xué)年主要做好認證這塊。為了使我們的工作更加有序、合理、現(xiàn)制定了20xx—20xx年的工作計劃，計劃主要以月計劃形式呈現(xiàn)：
（1）主要為招新。今年納新主要要考慮部門接下來的發(fā)展方向，挑選適合的干事。招新后將召開部門會議，進行認證方面的培訓(xùn)。
（2）召開院會，分配任務(wù)，做好一份素拓認證相關(guān)材料的范本，下分給各班。
（3）09級素拓證書的填寫。因為上學(xué)期各班證書比較混亂，還沒調(diào)整好，所以證書放到開學(xué)做。
（1）09素拓證書的填寫和修改?？紤]上月可能較為趕，下月初繼續(xù)做好這塊。
（2）分配各系09。10年級做好10—11學(xué)年下學(xué)期班級草表，并逐步進行修改、蓋章。（電子、紙質(zhì)）。
（1）09、10級個人草表的印發(fā)、分配填寫。
（2）個人草表的蓋章十二月份：
（1）09級證書進行院蓋章。
（2）召開院會，總結(jié)上一階段工作。其他工作：
（1）定期開展部門會議、各班會議?？偨Y(jié)和部署工作。
（2）配合院團委、學(xué)生會各部門工作，各活動的舉辦，團結(jié)院、系，團結(jié)各部門。
（3）本學(xué)期部門職能開始有了新的改變，上學(xué)期整個部門會朝這個方面努力，做適當?shù)膶W(xué)習和改變。會在上學(xué)期做好下學(xué)期活動的策劃和想法與輔導(dǎo)員進行商議和改進。因為剛開始有些事情還不是很有頭緒，需要更多的指導(dǎo)和幫助。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十一
秋風的清涼送走了夏日的炎熱。我們迎來了新的學(xué)期新的氣象。
新干事的加入，為“中心”注入了新的血液。在過去的工作中，大家共同努力，已經(jīng)有了不錯的成績和很多寶貴的經(jīng)驗。如今，在我們進一步總結(jié)經(jīng)驗，承接了以前的優(yōu)點和改正了以前的不足后，擁有了更強的工作實力和更大的信心。培訓(xùn)宣傳部作為中心的培訓(xùn)干事和宣傳的部門，有著重要的作用。要繼續(xù)壯大和發(fā)展大學(xué)生素質(zhì)拓展管理認證中心，就必須要培訓(xùn)宣傳部所有成員不懈地努力?！爸行摹笔冀K堅持以“立足學(xué)校、服務(wù)同學(xué)”為出發(fā)點，以“堅持就是勝利”為理念，努力使大學(xué)生素質(zhì)拓展中心的工作上了一個新臺階。這意味著，我們所有的成員都將繼續(xù)經(jīng)歷嚴格的考驗。本著“優(yōu)質(zhì)、高效、服務(wù)、創(chuàng)新”這一宗旨把每個工作都貫徹落實。為了更好的開展宣傳工作，培訓(xùn)宣傳部對本學(xué)期工作安排如下：
一、新干事見面會。在招聘干事后，組織“中心”所有負責人、干事、各學(xué)院素質(zhì)拓展部負責人在一起召開關(guān)于素質(zhì)拓展方面的工作的會議，讓大家了解素質(zhì)拓展方面的工作。
二、大型宣傳活動。在本學(xué)期里于二期體育館前舉行宣傳活動，其主體是包括“大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃及證書”、“大學(xué)生綜合素質(zhì)a級證書”等素質(zhì)拓展相關(guān)知識進行宣傳，使20xx級新生更好了解到素質(zhì)拓展方面的知識，從而激勵他們積極參加各種活動。
三、堅持實施“值班、例會”的輪班制度，對干事進行考核制度，在工作中嚴格執(zhí)行相關(guān)工作制度。每周二中午舉行例會，干事應(yīng)記錄參會人員名單，對未參加會議者進行登記，記錄當天的會議要點。
四、認真檢查各學(xué)院、班級關(guān)于素質(zhì)拓展方面的活動，加強了對“中心”的宣傳力度，也了解各院系在素質(zhì)拓展方面的工作動態(tài)，盡量增強干事人際交往能力和組織能力。
五、實行分組制。將培訓(xùn)宣傳部所有干事分成小組，分為文字組、圖畫組、日常事物組，各小組每周輪流執(zhí)勤，負責當周的會議安排、成員考核等工作，并接受其他成員的監(jiān)督。每個小組成員必須按時完成各組負責的工作。
六、宣傳“中心”的工作情況，加強與各院系工作聯(lián)系，每周同院素質(zhì)拓展部開會，交流意見，表達心聲，建立良好的信息反饋制度，提高“中心”的工作效率。
七、按照《培訓(xùn)宣傳部管理細則》對干事的各方面工作情況進行考察，注重提高他們處理事物的能力。
八、培養(yǎng)好的團隊協(xié)作精神。在培訓(xùn)宣傳部舉行以后的活動中，部室應(yīng)堅持以“人人參與”為指導(dǎo)方針，以“盡心、盡職、盡力”為指導(dǎo)思想。從展板設(shè)計到工作順利結(jié)束，干事們應(yīng)積極、認真、負責、各盡所能，做出具有高水平、高質(zhì)量的展板。
九、建立合理的獎懲制度。在每個成員基礎(chǔ)分的基礎(chǔ)上，對進步較大，有突出貢獻，工作認真負責的成員酌情加分，對無故曠會等現(xiàn)象適當扣分，獎罰分明。
十、收集其他部室和各院系對培訓(xùn)宣傳部的意見與建議，對其認真分析、對優(yōu)秀意見進行采納以改正不足。
十一、做好各部室之間的協(xié)調(diào)工作，積極組織活動，促進部門間的經(jīng)驗交流和意見互換。加強與各學(xué)院間的聯(lián)系，使工作能夠順利開展。
十二、對中心的各項會議進行合理安排，做好會前準備工作。
十三、管理好中心的物資。
以上是本學(xué)期培訓(xùn)宣傳部的工作計劃，在今后的日子里，我們將用最嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和最高昂的激情，來戰(zhàn)勝困難，取得成績，創(chuàng)造新的輝煌。做到“拓自身之素質(zhì)，歷人生之精彩”，即培養(yǎng)全方位的人才。為此，我們會真誠服務(wù)于全校同學(xué)。相信在校團委老師的指導(dǎo)下，在其他各部室的親密配合下，培訓(xùn)宣傳部將繼續(xù)并更好地推動中心發(fā)展，使中心呈現(xiàn)出新的面貌。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十二
a、5前完成寄發(fā)07春夏訂貨會所有邀請函。（初步定8月26—28日三天為訂貨會時間）。
b、15前初步統(tǒng)計參加訂貨會的人數(shù)。
c、20日前06秋冬樣板必須到位，做好有關(guān)樣板篩選工作。
e、23日前落實訂貨會的回執(zhí)情況并根據(jù)當時的'拓展情況作出宏觀調(diào)整。
f、26—28日三天召開08春夏產(chǎn)品發(fā)布會。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十三
海拉爾農(nóng)牧職工中專學(xué)校拓展科依據(jù)張滿澤校長總體工作部署，以“培訓(xùn)工作必須突破”的思想為指導(dǎo)，有層次、有步驟的安排拓展工作。
長期以來，拓展培訓(xùn)的宣傳工作一直處于盲目宣傳狀態(tài)，利用微信平臺，短信群發(fā)，立廣告牌等方式進行宣傳，但實踐證明，這種宣傳方式有一定的效果，但成本高，宣傳方式被動，宣傳內(nèi)容膚淺（廣告詞無法將拓展精髓展現(xiàn)出來），所以宣傳起到的作用不明顯。拓展培訓(xùn)科今后的宣傳工作的重點要放在有目標、有針對性的一對一宣傳上，我們應(yīng)針對某一企事業(yè)單位，根據(jù)其特點和需求，有選擇性的安排拓展項目，一般以增進團隊溝通協(xié)作、熔煉團隊增強凝聚力、提高領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行力為主。以創(chuàng)新該單位精神文明工作或通過對該單位拓展活動的媒體宣傳，提高企業(yè)知明度為吸引點。全面開啟一對一宣傳模式。
計劃每月對四家企業(yè)開展一對一宣傳，平均每周一家，周一、周二為信息收集時間，針對某一企業(yè)，研究其特點、掌握其需求，選擇與之適應(yīng)的拓展項目，事前做好各種前期工作，不打無準備之仗。周三與該單位領(lǐng)導(dǎo)進行接觸，（可根據(jù)對方時間安排進行調(diào)整），周四、周五根據(jù)反饋意見進行調(diào)整、改進。
拓展培訓(xùn)成功與否決定于拓展項目的完成質(zhì)量,而項目的質(zhì)量與培訓(xùn)師的素質(zhì)和能力息息相關(guān)。為了更好開展拓展訓(xùn)練工作，有計劃、有步驟加強拓展培訓(xùn)師的學(xué)習是至關(guān)重要的。
拓展師能力提高要求與方法:。
1、提升拓展師的總結(jié)和概括能力。
在拓展訓(xùn)練過程中，要學(xué)會將經(jīng)典話語的集結(jié)，整理。培訓(xùn)師要有高度的總結(jié)和概括能力，能講培訓(xùn)現(xiàn)場的情況，學(xué)員的思路快速進行提煉，因此需要簡介、快速的運用一些經(jīng)典名言或語句進行凝練傳達。
文章縮寫是提升總結(jié)和概括能力好方法，定期組織拓展師進行閱讀，而后整理并簡要復(fù)述，用自己的語言總結(jié)、歸納、概括，提升拓展師的分享水平。
2、提升拓展師的講述能力。
通常在拓展培訓(xùn)過程中，作為優(yōu)秀的拓展培訓(xùn)師要學(xué)會講拓展培訓(xùn)故事，用培訓(xùn)小故事來提升講課的培訓(xùn)效果。
通過故事及案例講述訓(xùn)練，注重故事講述的生動性，從而提升拓展師的講述能力。
3、提升拓展培訓(xùn)師的應(yīng)變能力。
拓展培訓(xùn)師在培訓(xùn)過程中要具備自圓其說的能力和處理突發(fā)事件的能力，遇事不慌，沉著應(yīng)對，快速反應(yīng)，圓滿解決是拓展師必須具備的能力與素質(zhì)。
要求拓展師拓寬知識面，多看案例，提升口才。并提前做好各種應(yīng)對預(yù)案，從容面對各種突發(fā)情況。
4、熟練拓展培訓(xùn)流程。
對拓展培訓(xùn)流程作詳細的敘述，這將有利于拓展培訓(xùn)師將培訓(xùn)畫面進行預(yù)演，從而對拓展培訓(xùn)現(xiàn)場的應(yīng)變和駕馭度更好。
創(chuàng)新是拓展的生命，沒有創(chuàng)新，拓展培訓(xùn)必然會退出歷史舞臺。創(chuàng)新的核心是項目研發(fā)，拓展科將成立項目研發(fā)小組，定期研發(fā)新項目，做到培訓(xùn)常來常新，永不過時。
冬令營是我校精品拓展活動，他是將青少年素質(zhì)教育與拓展訓(xùn)練緊密結(jié)合形成針對中小學(xué)生有主題、有內(nèi)涵、有特色的拓展活動，已經(jīng)連續(xù)開展四年。參訓(xùn)人數(shù)已達四百余人。
今冬我科將開展以《冬日情懷、感受溫暖》冰雪主題冬令營，精心打造的以冰雪世界、軍旅勵志、生存訓(xùn)練、素質(zhì)拓展、心智教育為主要內(nèi)容的冬令營活動。
第一期開班時間預(yù)計為20xx年12月25至20xx年12月29日，前期需做好各項準備工作。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十四
二、講話是要注意面帶微笑，聲音要洪亮（戶外噪音比較大）。
三、注意禮貌用語：您好、打擾一下、非常感謝等。
四、基本話述。
（如果他回答是在中小學(xué)范圍內(nèi)，就開始下面一段對話）：哦，太好了！這個課程主要是關(guān)于孩子在成長過程中的習慣養(yǎng)成和勵志教育，以及孩子階段性心理成長剖析。相信這堂課對您在教育孩子方面很有幫助的，我?guī)湍鷪髠€名參加吧。
（這是如果對方說沒有時間或表現(xiàn)出不太感興趣想離開）你馬上補充說：是這樣的，我們這堂是免費的，不收取任何費用，我們主講老師是我們公司的王牌老師，在孩子心靈成長這一塊很有研究，我們公司展開這樣一個公益講座的目的主要是想與家長坐在一起共同探討如何教育好孩子，相信您的參與會有很大的收獲的。我?guī)湍顐€表報名吧。
（如果他實在是那個時間內(nèi)沒有時間來參加，但是表現(xiàn)出有意愿來）。你可以這樣說：如果您沒時間的話那也沒有關(guān)系，我們公司會定期開設(shè)這樣的免費課程，要不我先給您報名，等下次開課我們再通知您，您看這樣行不行？（如果他愿意就給他填表，然后說：謝謝您的配合，再見！）。
（如果這時候他表現(xiàn)的極度不愿意，那就沒必要再花時間了，直接發(fā)給他一張傳單，說聲謝謝?。?BR> 拓展經(jīng)理工作計劃篇十五
科技改變世界、思路決定出路。面臨瞬息萬變的智能時代，很多行業(yè)都在迫切地尋找著移動互聯(lián)網(wǎng)的入口。20xx年，智能手機攜手移動互聯(lián)網(wǎng)將我們推向一個全新的時代，引領(lǐng)我們認識并駕馭移動互聯(lián)時代，帶來全新的便捷科技體驗。
二、公司介紹。
集團于20xx年啟動對移動互聯(lián)網(wǎng)入口的研究，成功創(chuàng)造了數(shù)項科技專利，在國際背景與優(yōu)秀團隊的精誠合作下，創(chuàng)新與突破移動營銷各項屏障，推出了全新的“移動營銷自媒體通道”商業(yè)模式。它將用戶集納到企業(yè)、機構(gòu)自主管理的自媒體空間，通過手機用戶端實現(xiàn)咨詢、預(yù)約、報名、投票、抽獎、繳費、網(wǎng)購等整合型移動智能信息通道。
三、市場目標。
1、做強福建市場，布點北京、上海、廣州市場；
2、合作商或代理商力爭達到5家以上；
四、市場渠道建設(shè)。
渠道建設(shè)也是市場開拓成功與否最關(guān)鍵的一步，在公司發(fā)展階段應(yīng)先從重點行業(yè)開始渠道操作，先從重點行業(yè)渠道開始運作，可以以點帶面，以強帶弱，市場渠道的建設(shè)不能太過求成，要循序漸進，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
（1）、布局。
（2）、省級代理渠道建設(shè)。
（3）、合資公司渠道建設(shè)。
五、營銷推廣。
（1）、品牌形象推廣。
（2）、渠道形象推廣。
（3）、行業(yè)形象推廣。
六、市場維護。
拓展準備是市場開拓的先決條件，要求公司為市場人員提供全方位、高質(zhì)量的拓展資料。
（1）、項目手冊。
（3）、經(jīng)典案例。
（4）、市場人員的培訓(xùn)。
八、總結(jié)。
好的計劃只是市場拓展的第一步，重要的還是計劃的執(zhí)行力，市場拓展的效率80%來自執(zhí)行力。市場拓展不是孤立存在的，它依賴于企業(yè)先進的管理理念、營銷隊伍的凝聚力、營銷人員的推廣能力、技術(shù)研發(fā)等諸多因素。
拓展經(jīng)理工作計劃篇一
崗位職責：
1、負責可開設(shè)血液凈化中心地區(qū)的政府衛(wèi)生主管部門公關(guān)事務(wù)。
2、負責中心選址工作，制定策略并執(zhí)行；
3、負責中心建設(shè)過程中及運營過程中所需要協(xié)調(diào)的外部公關(guān)事務(wù)；
4、負責公司交付的其他工作任務(wù)。
任職要求：
1、大專以上學(xué)歷，熟練使用辦公軟件；
2、兩年以上銷售或市場拓展工作經(jīng)驗；
3、有較強的分析判斷力、人際關(guān)系處理能力、計劃與執(zhí)行能力；
4、有血透行業(yè)工作經(jīng)驗或醫(yī)療服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗者優(yōu)先。
選擇我們的六大理由：
1、薪資很任性：薪酬結(jié)構(gòu)多樣化，薪資水平無上限；
2、福利夠意思：五險一金、餐補、過節(jié)費、定期體檢、旅游拓展，一個都不少；
3、平臺夠?qū)拸V：依托中信事業(yè)大平臺，成就個人事業(yè)大未來；
4、培訓(xùn)夠?qū)嵲冢盒袠I(yè)前沿培訓(xùn)內(nèi)容，系統(tǒng)化、專業(yè)化；
5、休息夠暢快：周末雙休、帶薪年假，休息休假隨便你；
6、地點任你選：全國連鎖，總有一個你向往的地方；
拓展經(jīng)理工作計劃篇二
學(xué)生會素質(zhì)拓展中心工作計劃。為了更好的貫徹共青團中央、教育部、全國學(xué)聯(lián)發(fā)起的《大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃》，全體素拓成員同心協(xié)力，幫助認證部完成認證工作。與此同時，各同學(xué)也對素質(zhì)拓展工作有了更深一步的認識。
基于素拓中心剛剛成立，許多同學(xué)對素拓工作還不十分了解，我活動部制定如下素拓宣傳計劃：
1、制作大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃宣傳展板，在管院及二教展出，對什么是“大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃”、《大學(xué)生素質(zhì)拓展證書》的重要性、以及已有素拓成果（包括素拓征文、照片）進行展示，從而推進我院大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃的更好實施。
2、以班會為渠道，班級為單位，在廣大同學(xué)中開展信息調(diào)研工作，普及素拓知識，班委帶領(lǐng)同學(xué)們進行素拓游戲，在游戲中鍛煉自我，體現(xiàn)團隊精神，同時對同學(xué)們在此過程中提出的問題進行整理并給予正確的解答。
3、對其他院開展大學(xué)生素質(zhì)拓展工作的情況以及各院校的成功經(jīng)驗進行匯總、收集，吸收。
除進行宣傳活動,讓廣大同學(xué)了解素拓的相關(guān)信息，我部還制定了一系列干部培養(yǎng)計劃，使素拓中心有自己的骨干人員，班級有各自的素拓帶頭人。具體計劃如下：
1、針對中心內(nèi)部人員開展培訓(xùn)課程，要求對素拓認證及素拓游戲進行全面掌握，加強和校講師團、校素拓部等各部門的聯(lián)系，培育自己中心的講師及素拓骨干力量。
2、組織各班班長、支書及由班級推選出的素拓帶頭人進行培訓(xùn)，要求凡參加培訓(xùn)的人員按時參加培訓(xùn)并做好培訓(xùn)筆記。由素拓中心部門人員組織會場秩序并派專人進行簽到。
3、與外聯(lián)部協(xié)調(diào)共同邀請名師，進行素質(zhì)拓展大型講座。與輔導(dǎo)員老師協(xié)商，組織管院全體同學(xué)觀看講座。由專業(yè)人士對我院學(xué)生進行職業(yè)生涯和大學(xué)生學(xué)業(yè)生涯指導(dǎo)，讓同學(xué)們明白自己的發(fā)展方向和自身素質(zhì)欠缺，有針對地自主選擇學(xué)校開展的素質(zhì)拓展訓(xùn)練項目進行素質(zhì)訓(xùn)練。
4、利用暑假時間，提前下發(fā)任務(wù)，組織同學(xué)開展假期社會調(diào)查和社會實踐活動，使同學(xué)綜合素質(zhì)特意提高。
素質(zhì)拓展中心的工作剛剛起步，其所取得的成績離不開領(lǐng)導(dǎo)、老師的關(guān)心，及廣大同學(xué)的支持、配合。對于工作中存在的問題，我們會再接再厲，逐步解決和完善。基于以上計劃，我們會以更加飽滿的熱情，克服重重困難，迎接大學(xué)生素質(zhì)拓展工作新的挑戰(zhàn)，為大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃在本院更好的實施而不懈努力！
拓展經(jīng)理工作計劃篇三
開發(fā)拓展部經(jīng)理湖南珠江實業(yè)投資有限公司湖南珠江實業(yè)投資有限公司,珠江職責描述:。
2、負責處理部門日常工作,協(xié)調(diào)和配合各個部門的關(guān)系、對部門進行目標管理和計劃管理,確保部門整體目標的實現(xiàn)。
3、合理安排部門員工做好各項開發(fā)報建等工作,督導(dǎo)、協(xié)助下屬完成工作目標。
5、及時將項目的前期及報建工作的進展情況及內(nèi)、外變化因素向公司領(lǐng)導(dǎo)作出匯報,以便公司領(lǐng)導(dǎo)全面了解情況。
6、協(xié)調(diào)處理項目報批報建工作中的難點和關(guān)鍵點,主持開發(fā)報建公關(guān)活動,維護、優(yōu)化政府部門關(guān)系,建立長期、良好的溝通平臺等。
7、承辦公司領(lǐng)導(dǎo)和上級安排的各項臨時工作。
8、負責制定部門建設(shè)和培訓(xùn)計劃,努力把團隊打造成學(xué)習和成長的團隊。
任職要求:。
1、具有房地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計、工民建等相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷。
2、有大型房地產(chǎn)企業(yè)5年以上工作經(jīng)驗,3年以上管理經(jīng)驗。
3、有工程管理、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品研究、戰(zhàn)略管理與計劃管理等專業(yè)知識,有項目市場調(diào)研、可行性研究、住宅及商業(yè)項目經(jīng)濟測算等方面的工作技能。
4、出色的溝通協(xié)調(diào)、人際交往能力,出色的判斷決策能力、領(lǐng)導(dǎo)實施能力和組織管理能力,有較強的政府公關(guān)、商務(wù)談判能力熟悉地產(chǎn)開發(fā)流程,掌握政策方向,熟悉土地交易規(guī)則,有廣泛的社會資源。
5、正直、誠實、忠誠、公正,有高度的事業(yè)心和責任感。
拓展經(jīng)理工作計劃篇四
市場拓展部經(jīng)理安徽樂富強物業(yè)管理有限公司安徽樂富強物業(yè)管理有限公司,樂富強職責描述:。
1、負責物業(yè)公司項目外拓和咨詢工作的業(yè)務(wù)拓展,包含項目選擇研究、定位規(guī)劃等;。
5、負責所負責區(qū)域市場及周邊地區(qū)信息以及競爭對手的信息收集及分析反饋;。
6、制訂月度、季度及年度市場拓展工作計劃,做到堅決執(zhí)行和落實。
任職要求:。
3、工作積極主動,具有較強的開拓能力和洞察力,善于發(fā)掘客戶需求及項目機會;。
4、善于交流,具有良好的組織協(xié)調(diào)能力、社交能力、溝通能力、商務(wù)談判能力、團隊合作精神,較強的品牌及營銷策劃及推銷能力。
拓展經(jīng)理工作計劃篇五
時光荏苒，歲月如梭，不知不覺中在銀雁工作已經(jīng)快兩個月了，由于目前業(yè)務(wù)需要茲擬定新的業(yè)務(wù)拓展計劃以順利完成280萬收益的目標為大前提，初期計劃如下：
對于已有客戶以往的應(yīng)對方式較為被動基本保持在以被動式服務(wù)理念進行業(yè)務(wù)往來（當有業(yè)務(wù)往來時，進行上門取件派送等工作），在今后的工作中應(yīng)該積極主動利用客戶拜訪的機會多看多聽高效有計劃地通過平時的交流了解銀行服務(wù)中存在的潛力項目進行了解，在適時地機會下和客戶洽談新的項目，多交朋友，用工作業(yè)績說話，把銀行的客戶關(guān)系網(wǎng)演變成自己的客戶，培養(yǎng)自身素質(zhì)，以應(yīng)對不同人群的交流談判工作。
目前由于引言入駐呼市地區(qū)時間尚短，好多項目還有待鞏固，只有在完成已有項目維護的前提下，完善服務(wù)質(zhì)量提高工作效率，減少工作周轉(zhuǎn)時間，把爭取到的時間用于拓展新的服務(wù)工作項目。
客戶拜訪時應(yīng)做到以下幾點，拜訪客戶既體現(xiàn)了自身素質(zhì)的體現(xiàn)，也能在與客戶會談時體現(xiàn)出公司優(yōu)勢和客戶眼中公司形象的樹立。
1、準備工作（個人衣著、公司資料，項目計劃書）。
2、了解要拜訪的客戶資料公司檔案，在聊天中可以對客戶提出的一些問題及時做出反應(yīng)，以免斷片。
3、工作項目案例備案（與客戶交談時舉例說明用）。
4、與客戶交流時應(yīng)注意坐姿，眼神不要游離，要目視客戶禮貌性的對客戶的言談做出應(yīng)有的反應(yīng)。
5、說話時講究時機做到不搶話不插話，主動傾聽，察言觀色對客戶感興趣的事增強互動，把握氣氛。
6、開場白應(yīng)對上門造訪目的闡述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立關(guān)系為先，雖然要以經(jīng)濟利益為先，但過于攻心的談話方式會拉遠與客戶的關(guān)系，所以積極主動建立關(guān)系才是開展工作的第一步。
7、拜訪結(jié)束后要注意微小細節(jié)，包括關(guān)門出門等事物給客戶留下好的印象是開展工作的第一步。
走訪陌生客戶時應(yīng)做好拜訪地點的安排，規(guī)劃好行程安排拜訪順序，在省時高效為前提下，在初次拜訪時把客戶的信息準確記錄在案，初次拜訪應(yīng)注意拿捏好分寸，既不能急進也不能放緩，了解客戶需要，再次拜訪時準備好對應(yīng)方案，力求盡善盡美，方案設(shè)計要多樣化，防止突發(fā)事件的發(fā)生，應(yīng)對客戶的不時之需。
對于有合作意向的客戶應(yīng)在拜訪時做好充分準備工作，做好詳盡的工作計劃書，對于客戶所提的要求詳細記錄在案，對于其所提到的合作配套方案進行數(shù)據(jù)分析，合理分析數(shù)據(jù)核對好兩方利益保證利潤成本。
1、目前同城郵遞派送合作項目只有民生一家，利益還不突出，主要原因是定價不高人員不夠派送成本不足，解決方案提高派送效率，增加派送人員，對一些疑難件和二次以上派送件增加成本預(yù)算，積極拓展新的銀行和項目配套服務(wù)，體現(xiàn)出企工作拓展計劃書業(yè)自身優(yōu)勢，和同行業(yè)之間的服務(wù)質(zhì)量做出相應(yīng)的對比，擴大自身優(yōu)勢，在優(yōu)勢差距不大的情況下更加系統(tǒng)的完善服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量和效率。
2、企業(yè)中的信貸和資金鏈上有很多需要處理的等配套服務(wù)，還存在很大的上升空間。例如，執(zhí)照的效驗和一些監(jiān)管項目的崗位空缺。
3、銀行大堂及外招人員的配套上崗服務(wù)，目前只有交行的攜款和補錄人員，大堂服務(wù)項目，可以和銀行繼續(xù)深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工農(nóng)中建還有很多擴展空間，希望以后通過關(guān)系建立和走訪使之成為一個主要經(jīng)濟利潤發(fā)展體系。
4、與銀行有關(guān)的客戶有些工作可能會需要通過公司于銀行建立長期合作意向也可以考慮通過實施。
5、各銀行網(wǎng)點提款機分布較廣，加鈔人員可協(xié)議外招，經(jīng)銀行專業(yè)人士培訓(xùn)后可上崗進行系統(tǒng)化網(wǎng)點便捷服務(wù)項目。（加鈔工作專業(yè)技能較為容易掌握，但在外招人員上崗過程中風險較大，招聘困難，但是網(wǎng)點眾多潛在商機也不容小視，前期在和銀行洽談當中要做好詳盡的工作規(guī)劃安排，人員調(diào)配及風險抵押，項目實施方案等詳盡項目策劃）。
6、銀行活動及基金證券推廣工作，目前市場上的各類理財產(chǎn)品種類繁多，可通過學(xué)習積累經(jīng)驗，幫助銀行在各個企業(yè)機關(guān)餐飲娛樂等單位洽談長期投資合作等項目及活動捆綁等工作，減少銀行的工作難度，談成客戶，相應(yīng)外招人員可以適當利潤分成，提高員工積極性，更快更好的完善和銀行企業(yè)間的深度合作。
綜上所訴，銀雁公司在與銀行的合作談判中依然存在著大量的商機與深度合作機會，把握住自身的經(jīng)營服務(wù)優(yōu)勢，盡快且全面的引導(dǎo)銀行與我司達成長久的合作意向，準確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息和過硬的團隊班底和人員的上崗配套服務(wù)一定能使各銀行企業(yè)與我司達成明確的合作意向，從而從各方面領(lǐng)域入駐銀行企業(yè)當中加速銀行企業(yè)的穩(wěn)定成長，帶給公司更高的利益，所以在今后的工作中要適時的把握好公司的發(fā)展方向提高員工的業(yè)務(wù)理念企業(yè)文化等知識水平的鞏固，從而使之成為銀行企業(yè)值得信賴的伙伴，更加便捷高效的完成既定目標，更好的完成和超越起初既定業(yè)務(wù)收入預(yù)想。
拓展經(jīng)理工作計劃篇六
海拉爾農(nóng)牧職工中專學(xué)校拓展科依據(jù)張滿澤校長總體工作部署，以“培訓(xùn)工作必須突破”的思想為指導(dǎo)，有層次、有步驟的安排拓展工作。
長期以來，拓展培訓(xùn)的宣傳工作一直處于盲目宣傳狀態(tài)，利用微信平臺，短信群發(fā)，立廣告牌等方式進行宣傳，但實踐證明，這種宣傳方式有一定的效果，但成本高，宣傳方式被動，宣傳內(nèi)容膚淺(廣告詞無法將拓展精髓展現(xiàn)出來)，所以宣傳起到的作用不明顯。拓展培訓(xùn)科今后的宣傳工作的重點要放在有目標、有針對性的一對一宣傳上，我們應(yīng)針對某一企事業(yè)單位，根據(jù)其特點和需求，有選擇性的安排拓展項目，一般以增進團隊溝通協(xié)作、熔煉團隊增強凝聚力、提高領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行力為主。以創(chuàng)新該單位精神文明工作或通過對該單位拓展活動的媒體宣傳，提高企業(yè)知明度為吸引點。全面開啟一對一宣傳模式。
計劃每月對四家企業(yè)開展一對一宣傳，平均每周一家，周一、周二為信息收集時間，針對某一企業(yè)，研究其特點、掌握其需求，選擇與之適應(yīng)的拓展項目，事前做好各種前期工作，不打無準備之仗。周三與該單位領(lǐng)導(dǎo)進行接觸，(可根據(jù)對方時間安排進行調(diào)整)，周四、周五根據(jù)反饋意見進行調(diào)整、改進。
拓展培訓(xùn)成功與否決定于拓展項目的完成質(zhì)量,而項目的質(zhì)量與培訓(xùn)師的素質(zhì)和能力息息相關(guān)。為了更好開展拓展訓(xùn)練工作，有計劃、有步驟加強拓展培訓(xùn)師的學(xué)習是至關(guān)重要的。
拓展師能力提高要求與方法:。
1、提升拓展師的總結(jié)和概括能力。
在拓展訓(xùn)練過程中，要學(xué)會將經(jīng)典話語的集結(jié)，整理。培訓(xùn)師要有高度的總結(jié)和概括能力，能講培訓(xùn)現(xiàn)場的情況，學(xué)員的思路快速進行提煉，因此需要簡介、快速的運用一些經(jīng)典名言或語句進行凝練傳達。
文章縮寫是提升總結(jié)和概括能力好方法，定期組織拓展師進行閱讀，而后整理并簡要復(fù)述，用自己的語言總結(jié)、歸納、概括，提升拓展師的分享水平。
2、提升拓展師的講述能力。
通常在拓展培訓(xùn)過程中，作為優(yōu)秀的拓展培訓(xùn)師要學(xué)會講拓展培訓(xùn)故事，用培訓(xùn)小故事來提升講課的培訓(xùn)效果。
通過故事及案例講述訓(xùn)練，注重故事講述的生動性，從而提升拓展師的講述能力。
3、提升拓展培訓(xùn)師的應(yīng)變能力。
拓展培訓(xùn)師在培訓(xùn)過程中要具備自圓其說的能力和處理突發(fā)事件的能力，遇事不慌，沉著應(yīng)對，快速反應(yīng)，圓滿解決是拓展師必須具備的能力與素質(zhì)。
要求拓展師拓寬知識面，多看案例，提升口才。并提前做好各種應(yīng)對預(yù)案，從容面對各種突發(fā)情況。
4、熟練拓展培訓(xùn)流程。
對拓展培訓(xùn)流程作詳細的敘述，這將有利于拓展培訓(xùn)師將培訓(xùn)畫面進行預(yù)演，從而對拓展培訓(xùn)現(xiàn)場的應(yīng)變和駕馭度更好。
創(chuàng)新是拓展的生命，沒有創(chuàng)新，拓展培訓(xùn)必然會退出歷史舞臺。
創(chuàng)新的核心是項目研發(fā)，拓展科將成立項目研發(fā)小組，定期研發(fā)新項目，做到培訓(xùn)常來常新，永不過時。
冬令營是我校精品拓展活動，他是將青少年素質(zhì)教育與拓展訓(xùn)練緊密結(jié)合形成針對中小學(xué)生有主題、有內(nèi)涵、有特色的拓展活動，已經(jīng)連續(xù)開展四年。參訓(xùn)人數(shù)已達四百余人。
今冬我科將開展以《冬日情懷、感受溫暖》冰雪主題冬令營，精心打造的以冰雪世界、軍旅勵志、生存訓(xùn)練、素質(zhì)拓展、心智教育為主要內(nèi)容的冬令營活動。
拓展經(jīng)理工作計劃篇七
2、《土地信息采集表》。
3、《新項目經(jīng)濟分析測算表》。
1、國家有關(guān)房地產(chǎn)政策的法律法規(guī)。
2、國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控。
3、各省市的有關(guān)執(zhí)行政策。
1．政府土地主管部門———土地局、土地整理儲備中心、交易中心。
2．擁有土地但缺乏資金的房地產(chǎn)公司，可以考慮以公司的并購、合作等形式獲取土地。
3．政府成立的建設(shè)投資公司。
3．政府成立的建設(shè)投資公司。
5．招商局。
6．建筑工程公司。
7．房地產(chǎn)相關(guān)策劃、銷售、咨詢等中介公司；
8．看到的閑置土地，通過朋友渠道打聽，落實土地權(quán)屬等相關(guān)情況。
1．房地產(chǎn)同行業(yè)的朋友介紹。
2．政府單位及銀行等金融界上班的朋友。
3．公司的政府關(guān)系網(wǎng)以及同學(xué)、親戚、同事等。
1、江北萬科旁邊地塊，面積10562㎡。
2、火車北站對面地塊1，面積27000㎡。
3、火車北站對面地塊1，面積46000㎡。
4、江北上寮村地塊，面積8496㎡。
拓展經(jīng)理工作計劃篇八
1、結(jié)合部門拓展指標,制定年度拓展計劃,達成拓展目標;。
2、新客戶開發(fā),以項目推進的方式拓展新客戶;。
3、進行市場調(diào)查,挖掘有市場潛力的地區(qū)和客戶;。
4、收集市場動態(tài)與競品信息,及時上報上級領(lǐng)導(dǎo);。
6、建立、完善拓展市場、客戶的甄別選擇和證照檔案,承擔對客戶的風險評估;。
7、根據(jù)公司策略發(fā)展新的市場空間;。
9、根據(jù)市場需求或創(chuàng)造市場需求拓展新的業(yè)務(wù)增長點;。
10、完成上級交代的其他任務(wù)。
任職要求:。
2、3年以上工作經(jīng)驗及至少2年以上拓展業(yè)務(wù)經(jīng)驗;。
3、對市場營銷工作有較深刻的認知;。
4、有較強的市場感知能力,敏銳地把握市場動態(tài)、市場方向的能力;。
5、反應(yīng)敏捷,表達能力強,具有較強的溝通能力及公關(guān)技巧,具有親和力;。
6、具有良好的客戶服務(wù)意識,有責任心,有較強的抗壓能力;。
7、具有良好的溝通協(xié)調(diào)能力、計劃組織能力、判斷決策能力和執(zhí)行力。
崗位職責:。
1、結(jié)合部門拓展指標,制定年度拓展計劃,達成拓展目標;。
2、新客戶開發(fā),以項目推進的方式拓展新客戶;。
3、進行市場調(diào)查,挖掘有市場潛力的地區(qū)和客戶;。
4、收集市場動態(tài)與競品信息,及時上報上級領(lǐng)導(dǎo);。
6、建立、完善拓展市場、客戶的甄別選擇和證照檔案,承擔對客戶的風險評估;。
7、根據(jù)公司策略發(fā)展新的市場空間;。
9、根據(jù)市場需求或創(chuàng)造市場需求拓展新的業(yè)務(wù)增長點;。
10、完成上級交代的其他任務(wù)。
任職要求:。
2、3年以上工作經(jīng)驗及至少2年以上拓展業(yè)務(wù)經(jīng)驗;。
3、對市場營銷工作有較深刻的認知;。
4、有較強的市場感知能力,敏銳地把握市場動態(tài)、市場方向的能力;。
5、反應(yīng)敏捷,表達能力強,具有較強的溝通能力及公關(guān)技巧,具有親和力;。
6、具有良好的客戶服務(wù)意識,有責任心,有較強的抗壓能力;。
7、具有良好的溝通協(xié)調(diào)能力、計劃組織能力、判斷決策能力和執(zhí)行力。
拓展經(jīng)理工作計劃篇九
這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學(xué)，產(chǎn)生誤導(dǎo)。
本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤，剩下的就是地價。（地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預(yù)計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測，都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結(jié)果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價，從而導(dǎo)致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次臵業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次臵業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次臵業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次臵業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次臵業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié)，在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次臵業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次臵業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點，是價格。凡是以首次臵業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤校驗檫@會導(dǎo)致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學(xué)的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次臵業(yè)型轉(zhuǎn)向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉(zhuǎn)向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到4000，上升到08年的8000。東莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。
3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學(xué)生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權(quán)的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構(gòu)，中間沒有區(qū)一級。，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的）戶籍人口，更是連10%的比例都沒有03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設(shè)。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到2009年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎(chǔ)設(shè)施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設(shè)了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設(shè)，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設(shè)施（包括學(xué)校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設(shè)方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設(shè)上，導(dǎo)致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學(xué)校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導(dǎo)致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導(dǎo)下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設(shè)，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構(gòu)），東莞下死力建設(shè)了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結(jié)束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調(diào)調(diào)。）與佛山相類似，各種基礎(chǔ)設(shè)施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設(shè)，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應(yīng)。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們?nèi)绻噲D打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質(zhì)也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設(shè)背后的客觀規(guī)律。
4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務(wù)，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務(wù)，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是cbd。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應(yīng)有10平方公里，也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區(qū)建設(shè)必然要征地，前述標準僅系針對征收農(nóng)村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到120億。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入約30萬/畝，也就是投入約45億，僅能得到9000畝的可建設(shè)用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設(shè)施配套，譬如學(xué)校醫(yī)院以及各色政府機構(gòu)等，需占去25%以上的可建設(shè)用地，總投資約需5億?，F(xiàn)在，只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質(zhì)上的變化。這些成本折合到剩下的可建設(shè)用地上，大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設(shè)，立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關(guān)，一旦它們的政府領(lǐng)導(dǎo)頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設(shè)，必定會導(dǎo)致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務(wù)，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后，廣州的主要精力就放在cbd的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從2000年至今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的cbd建設(shè)，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設(shè)都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設(shè)規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務(wù)實的廣州，確實只能承載起目前的cbd規(guī)模。
三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視cbd的建設(shè)。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結(jié)果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導(dǎo)致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結(jié)果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓(xùn)很多，很深刻。我認為，最關(guān)鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。
6、供求關(guān)系關(guān)于供求關(guān)系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構(gòu)，所采取的供求關(guān)系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預(yù)售登記的一手新增供應(yīng)量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內(nèi)，新增供應(yīng)都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子?？疾煲粋€區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米，一手房總成交量為649萬平米，而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.16：1。一般而言，業(yè)內(nèi)普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.5：1的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次臵業(yè)，也可能是改善型臵業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，二手房與一手房的交易比例達到了1.59：而09年11月更是達到了1.9：1，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導(dǎo)。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關(guān)的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導(dǎo)地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關(guān)的例子是佛山，2010年前3季度，一手房總成交量大致是480萬平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構(gòu)都采用的600萬左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。對佛山這個人均gdp超過1萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5：以下時，1這是以首次臵業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)上，作出成就。
8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農(nóng)業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設(shè)計這一塊。在中國國內(nèi)，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推20年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進發(fā)，也就是科研和工業(yè)設(shè)計這個領(lǐng)域，中國人也打算要占領(lǐng)了?，F(xiàn)在國內(nèi)東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設(shè)計這一塊拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困難多了，凡是有技術(shù)含量的活，就得讓有技術(shù)含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可以從天上掉下來幾個科學(xué)家工程師設(shè)計師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年，當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想到要在學(xué)校培養(yǎng)科學(xué)家?，F(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應(yīng)聲蟲，這種人在工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對不起，人家連扳手換一個方向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時，就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業(yè)都干走，取了個名字，“騰籠換鳥”叫，結(jié)果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠和肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年，東莞的gdp增長率為0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉(zhuǎn)身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來?；旧?，在我看來，中國未來10年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學(xué)會做科技研發(fā)工業(yè)設(shè)計這些個高端活計，西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口眾多的西部。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十
經(jīng)過一個學(xué)期的磨合與實踐，上學(xué)年我部較好的完成了工作，雖然可能一些方面還做得不夠。新的學(xué)年、新的學(xué)期我部將以一個全新的面貌去對待本部的工作以及配合其他各部的工作。新的一學(xué)年即將開始了，我部工作也將繼續(xù)進行，然而可能會有很多困難需要我們?nèi)ッ鎸?。這些困難對于我們來說既是一次挑戰(zhàn)，也是一次難得的鍛煉我部成員能力的機遇。我部將借這次機遇，努力地表現(xiàn)，出色地完成各部門交給我們的任務(wù)。所以，我部將以一個全新的面貌去對待，不但要積極的參與，更要我部成員盡職盡則，盡心盡力的參與到其中去。
我部現(xiàn)在結(jié)構(gòu)已初具規(guī)模，今年在做好素拓認證這塊以外，也將注意開展一些符合素質(zhì)拓展及豐富學(xué)院就業(yè)文化氛圍的活動，而上學(xué)年主要做好認證這塊。為了使我們的工作更加有序、合理、現(xiàn)制定了20xx—20xx年的工作計劃，計劃主要以月計劃形式呈現(xiàn)：
（1）主要為招新。今年納新主要要考慮部門接下來的發(fā)展方向，挑選適合的干事。招新后將召開部門會議，進行認證方面的培訓(xùn)。
（2）召開院會，分配任務(wù)，做好一份素拓認證相關(guān)材料的范本，下分給各班。
（3）09級素拓證書的填寫。因為上學(xué)期各班證書比較混亂，還沒調(diào)整好，所以證書放到開學(xué)做。
（1）09素拓證書的填寫和修改?？紤]上月可能較為趕，下月初繼續(xù)做好這塊。
（2）分配各系09。10年級做好10—11學(xué)年下學(xué)期班級草表，并逐步進行修改、蓋章。（電子、紙質(zhì)）。
（1）09、10級個人草表的印發(fā)、分配填寫。
（2）個人草表的蓋章十二月份：
（1）09級證書進行院蓋章。
（2）召開院會，總結(jié)上一階段工作。其他工作：
（1）定期開展部門會議、各班會議?？偨Y(jié)和部署工作。
（2）配合院團委、學(xué)生會各部門工作，各活動的舉辦，團結(jié)院、系，團結(jié)各部門。
（3）本學(xué)期部門職能開始有了新的改變，上學(xué)期整個部門會朝這個方面努力，做適當?shù)膶W(xué)習和改變。會在上學(xué)期做好下學(xué)期活動的策劃和想法與輔導(dǎo)員進行商議和改進。因為剛開始有些事情還不是很有頭緒，需要更多的指導(dǎo)和幫助。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十一
秋風的清涼送走了夏日的炎熱。我們迎來了新的學(xué)期新的氣象。
新干事的加入，為“中心”注入了新的血液。在過去的工作中，大家共同努力，已經(jīng)有了不錯的成績和很多寶貴的經(jīng)驗。如今，在我們進一步總結(jié)經(jīng)驗，承接了以前的優(yōu)點和改正了以前的不足后，擁有了更強的工作實力和更大的信心。培訓(xùn)宣傳部作為中心的培訓(xùn)干事和宣傳的部門，有著重要的作用。要繼續(xù)壯大和發(fā)展大學(xué)生素質(zhì)拓展管理認證中心，就必須要培訓(xùn)宣傳部所有成員不懈地努力?！爸行摹笔冀K堅持以“立足學(xué)校、服務(wù)同學(xué)”為出發(fā)點，以“堅持就是勝利”為理念，努力使大學(xué)生素質(zhì)拓展中心的工作上了一個新臺階。這意味著，我們所有的成員都將繼續(xù)經(jīng)歷嚴格的考驗。本著“優(yōu)質(zhì)、高效、服務(wù)、創(chuàng)新”這一宗旨把每個工作都貫徹落實。為了更好的開展宣傳工作，培訓(xùn)宣傳部對本學(xué)期工作安排如下：
一、新干事見面會。在招聘干事后，組織“中心”所有負責人、干事、各學(xué)院素質(zhì)拓展部負責人在一起召開關(guān)于素質(zhì)拓展方面的工作的會議，讓大家了解素質(zhì)拓展方面的工作。
二、大型宣傳活動。在本學(xué)期里于二期體育館前舉行宣傳活動，其主體是包括“大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃及證書”、“大學(xué)生綜合素質(zhì)a級證書”等素質(zhì)拓展相關(guān)知識進行宣傳，使20xx級新生更好了解到素質(zhì)拓展方面的知識，從而激勵他們積極參加各種活動。
三、堅持實施“值班、例會”的輪班制度，對干事進行考核制度，在工作中嚴格執(zhí)行相關(guān)工作制度。每周二中午舉行例會，干事應(yīng)記錄參會人員名單，對未參加會議者進行登記，記錄當天的會議要點。
四、認真檢查各學(xué)院、班級關(guān)于素質(zhì)拓展方面的活動，加強了對“中心”的宣傳力度，也了解各院系在素質(zhì)拓展方面的工作動態(tài)，盡量增強干事人際交往能力和組織能力。
五、實行分組制。將培訓(xùn)宣傳部所有干事分成小組，分為文字組、圖畫組、日常事物組，各小組每周輪流執(zhí)勤，負責當周的會議安排、成員考核等工作，并接受其他成員的監(jiān)督。每個小組成員必須按時完成各組負責的工作。
六、宣傳“中心”的工作情況，加強與各院系工作聯(lián)系，每周同院素質(zhì)拓展部開會，交流意見，表達心聲，建立良好的信息反饋制度，提高“中心”的工作效率。
七、按照《培訓(xùn)宣傳部管理細則》對干事的各方面工作情況進行考察，注重提高他們處理事物的能力。
八、培養(yǎng)好的團隊協(xié)作精神。在培訓(xùn)宣傳部舉行以后的活動中，部室應(yīng)堅持以“人人參與”為指導(dǎo)方針，以“盡心、盡職、盡力”為指導(dǎo)思想。從展板設(shè)計到工作順利結(jié)束，干事們應(yīng)積極、認真、負責、各盡所能，做出具有高水平、高質(zhì)量的展板。
九、建立合理的獎懲制度。在每個成員基礎(chǔ)分的基礎(chǔ)上，對進步較大，有突出貢獻，工作認真負責的成員酌情加分，對無故曠會等現(xiàn)象適當扣分，獎罰分明。
十、收集其他部室和各院系對培訓(xùn)宣傳部的意見與建議，對其認真分析、對優(yōu)秀意見進行采納以改正不足。
十一、做好各部室之間的協(xié)調(diào)工作，積極組織活動，促進部門間的經(jīng)驗交流和意見互換。加強與各學(xué)院間的聯(lián)系，使工作能夠順利開展。
十二、對中心的各項會議進行合理安排，做好會前準備工作。
十三、管理好中心的物資。
以上是本學(xué)期培訓(xùn)宣傳部的工作計劃，在今后的日子里，我們將用最嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和最高昂的激情，來戰(zhàn)勝困難，取得成績，創(chuàng)造新的輝煌。做到“拓自身之素質(zhì)，歷人生之精彩”，即培養(yǎng)全方位的人才。為此，我們會真誠服務(wù)于全校同學(xué)。相信在校團委老師的指導(dǎo)下，在其他各部室的親密配合下，培訓(xùn)宣傳部將繼續(xù)并更好地推動中心發(fā)展，使中心呈現(xiàn)出新的面貌。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十二
a、5前完成寄發(fā)07春夏訂貨會所有邀請函。（初步定8月26—28日三天為訂貨會時間）。
b、15前初步統(tǒng)計參加訂貨會的人數(shù)。
c、20日前06秋冬樣板必須到位，做好有關(guān)樣板篩選工作。
e、23日前落實訂貨會的回執(zhí)情況并根據(jù)當時的'拓展情況作出宏觀調(diào)整。
f、26—28日三天召開08春夏產(chǎn)品發(fā)布會。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十三
海拉爾農(nóng)牧職工中專學(xué)校拓展科依據(jù)張滿澤校長總體工作部署，以“培訓(xùn)工作必須突破”的思想為指導(dǎo)，有層次、有步驟的安排拓展工作。
長期以來，拓展培訓(xùn)的宣傳工作一直處于盲目宣傳狀態(tài)，利用微信平臺，短信群發(fā)，立廣告牌等方式進行宣傳，但實踐證明，這種宣傳方式有一定的效果，但成本高，宣傳方式被動，宣傳內(nèi)容膚淺（廣告詞無法將拓展精髓展現(xiàn)出來），所以宣傳起到的作用不明顯。拓展培訓(xùn)科今后的宣傳工作的重點要放在有目標、有針對性的一對一宣傳上，我們應(yīng)針對某一企事業(yè)單位，根據(jù)其特點和需求，有選擇性的安排拓展項目，一般以增進團隊溝通協(xié)作、熔煉團隊增強凝聚力、提高領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行力為主。以創(chuàng)新該單位精神文明工作或通過對該單位拓展活動的媒體宣傳，提高企業(yè)知明度為吸引點。全面開啟一對一宣傳模式。
計劃每月對四家企業(yè)開展一對一宣傳，平均每周一家，周一、周二為信息收集時間，針對某一企業(yè)，研究其特點、掌握其需求，選擇與之適應(yīng)的拓展項目，事前做好各種前期工作，不打無準備之仗。周三與該單位領(lǐng)導(dǎo)進行接觸，（可根據(jù)對方時間安排進行調(diào)整），周四、周五根據(jù)反饋意見進行調(diào)整、改進。
拓展培訓(xùn)成功與否決定于拓展項目的完成質(zhì)量,而項目的質(zhì)量與培訓(xùn)師的素質(zhì)和能力息息相關(guān)。為了更好開展拓展訓(xùn)練工作，有計劃、有步驟加強拓展培訓(xùn)師的學(xué)習是至關(guān)重要的。
拓展師能力提高要求與方法:。
1、提升拓展師的總結(jié)和概括能力。
在拓展訓(xùn)練過程中，要學(xué)會將經(jīng)典話語的集結(jié)，整理。培訓(xùn)師要有高度的總結(jié)和概括能力，能講培訓(xùn)現(xiàn)場的情況，學(xué)員的思路快速進行提煉，因此需要簡介、快速的運用一些經(jīng)典名言或語句進行凝練傳達。
文章縮寫是提升總結(jié)和概括能力好方法，定期組織拓展師進行閱讀，而后整理并簡要復(fù)述，用自己的語言總結(jié)、歸納、概括，提升拓展師的分享水平。
2、提升拓展師的講述能力。
通常在拓展培訓(xùn)過程中，作為優(yōu)秀的拓展培訓(xùn)師要學(xué)會講拓展培訓(xùn)故事，用培訓(xùn)小故事來提升講課的培訓(xùn)效果。
通過故事及案例講述訓(xùn)練，注重故事講述的生動性，從而提升拓展師的講述能力。
3、提升拓展培訓(xùn)師的應(yīng)變能力。
拓展培訓(xùn)師在培訓(xùn)過程中要具備自圓其說的能力和處理突發(fā)事件的能力，遇事不慌，沉著應(yīng)對，快速反應(yīng)，圓滿解決是拓展師必須具備的能力與素質(zhì)。
要求拓展師拓寬知識面，多看案例，提升口才。并提前做好各種應(yīng)對預(yù)案，從容面對各種突發(fā)情況。
4、熟練拓展培訓(xùn)流程。
對拓展培訓(xùn)流程作詳細的敘述，這將有利于拓展培訓(xùn)師將培訓(xùn)畫面進行預(yù)演，從而對拓展培訓(xùn)現(xiàn)場的應(yīng)變和駕馭度更好。
創(chuàng)新是拓展的生命，沒有創(chuàng)新，拓展培訓(xùn)必然會退出歷史舞臺。創(chuàng)新的核心是項目研發(fā)，拓展科將成立項目研發(fā)小組，定期研發(fā)新項目，做到培訓(xùn)常來常新，永不過時。
冬令營是我校精品拓展活動，他是將青少年素質(zhì)教育與拓展訓(xùn)練緊密結(jié)合形成針對中小學(xué)生有主題、有內(nèi)涵、有特色的拓展活動，已經(jīng)連續(xù)開展四年。參訓(xùn)人數(shù)已達四百余人。
今冬我科將開展以《冬日情懷、感受溫暖》冰雪主題冬令營，精心打造的以冰雪世界、軍旅勵志、生存訓(xùn)練、素質(zhì)拓展、心智教育為主要內(nèi)容的冬令營活動。
第一期開班時間預(yù)計為20xx年12月25至20xx年12月29日，前期需做好各項準備工作。
拓展經(jīng)理工作計劃篇十四
二、講話是要注意面帶微笑，聲音要洪亮（戶外噪音比較大）。
三、注意禮貌用語：您好、打擾一下、非常感謝等。
四、基本話述。
（如果他回答是在中小學(xué)范圍內(nèi)，就開始下面一段對話）：哦，太好了！這個課程主要是關(guān)于孩子在成長過程中的習慣養(yǎng)成和勵志教育，以及孩子階段性心理成長剖析。相信這堂課對您在教育孩子方面很有幫助的，我?guī)湍鷪髠€名參加吧。
（這是如果對方說沒有時間或表現(xiàn)出不太感興趣想離開）你馬上補充說：是這樣的，我們這堂是免費的，不收取任何費用，我們主講老師是我們公司的王牌老師，在孩子心靈成長這一塊很有研究，我們公司展開這樣一個公益講座的目的主要是想與家長坐在一起共同探討如何教育好孩子，相信您的參與會有很大的收獲的。我?guī)湍顐€表報名吧。
（如果他實在是那個時間內(nèi)沒有時間來參加，但是表現(xiàn)出有意愿來）。你可以這樣說：如果您沒時間的話那也沒有關(guān)系，我們公司會定期開設(shè)這樣的免費課程，要不我先給您報名，等下次開課我們再通知您，您看這樣行不行？（如果他愿意就給他填表，然后說：謝謝您的配合，再見！）。
（如果這時候他表現(xiàn)的極度不愿意，那就沒必要再花時間了，直接發(fā)給他一張傳單，說聲謝謝?。?BR> 拓展經(jīng)理工作計劃篇十五
科技改變世界、思路決定出路。面臨瞬息萬變的智能時代，很多行業(yè)都在迫切地尋找著移動互聯(lián)網(wǎng)的入口。20xx年，智能手機攜手移動互聯(lián)網(wǎng)將我們推向一個全新的時代，引領(lǐng)我們認識并駕馭移動互聯(lián)時代，帶來全新的便捷科技體驗。
二、公司介紹。
集團于20xx年啟動對移動互聯(lián)網(wǎng)入口的研究，成功創(chuàng)造了數(shù)項科技專利，在國際背景與優(yōu)秀團隊的精誠合作下，創(chuàng)新與突破移動營銷各項屏障，推出了全新的“移動營銷自媒體通道”商業(yè)模式。它將用戶集納到企業(yè)、機構(gòu)自主管理的自媒體空間，通過手機用戶端實現(xiàn)咨詢、預(yù)約、報名、投票、抽獎、繳費、網(wǎng)購等整合型移動智能信息通道。
三、市場目標。
1、做強福建市場，布點北京、上海、廣州市場；
2、合作商或代理商力爭達到5家以上；
四、市場渠道建設(shè)。
渠道建設(shè)也是市場開拓成功與否最關(guān)鍵的一步，在公司發(fā)展階段應(yīng)先從重點行業(yè)開始渠道操作，先從重點行業(yè)渠道開始運作，可以以點帶面，以強帶弱，市場渠道的建設(shè)不能太過求成，要循序漸進，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
（1）、布局。
（2）、省級代理渠道建設(shè)。
（3）、合資公司渠道建設(shè)。
五、營銷推廣。
（1）、品牌形象推廣。
（2）、渠道形象推廣。
（3）、行業(yè)形象推廣。
六、市場維護。
拓展準備是市場開拓的先決條件，要求公司為市場人員提供全方位、高質(zhì)量的拓展資料。
（1）、項目手冊。
（3）、經(jīng)典案例。
（4）、市場人員的培訓(xùn)。
八、總結(jié)。
好的計劃只是市場拓展的第一步，重要的還是計劃的執(zhí)行力，市場拓展的效率80%來自執(zhí)行力。市場拓展不是孤立存在的，它依賴于企業(yè)先進的管理理念、營銷隊伍的凝聚力、營銷人員的推廣能力、技術(shù)研發(fā)等諸多因素。