計劃的靈活性也非常重要，我們需要適時調整計劃以應對不可預見的情況。一個好的計劃不僅要有目標，還要有明確的行動步驟和時間節(jié)點。通過閱讀以下范文，我們可以深入了解計劃的核心要素和寫作技巧，提升自己的計劃能力。
土地拓展工作計劃篇一
素質拓展，又稱拓展訓練、外展訓練（outwardbound）,原意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。素質拓展暨外展訓練在經(jīng)歷了40年代的創(chuàng)始、50年代的擴大規(guī)模、60年代的長足發(fā)展、70年代的穩(wěn)固和80年代的國際化之后，到今天，已在全世界五大洲建立了近40所學校，設在英國的總部是世界各地外展訓練活動的中心，外展訓練強調安全第一，提倡環(huán)境保護，其宣言是：激發(fā)自尊，關心他人，服務社會，放眼世界。
1.前期工作召集部門團隊召集條件：
身體狀況健康，有責任心，樂于助人，有奉獻精神，團結向上，積極樂觀，身體靈活，思維敏捷，善于交流，能很好的與他人溝通。
2．其次培訓部門團隊。
培訓目的?提高個人綜合素質?提升團隊合作意識?提高個人領導能力。
提高團隊協(xié)作能力全面提升我系核心競爭力。
通過“素質拓展教練員”的選拔，讓同學們了解素質拓展的意義，進而在接下來的素質拓展教練員的帶領下開展活動，從而帶動影響整個土木系的所有同學。素質務實是我們的態(tài)度，實踐、協(xié)作、組織、管理是我們必須提高的地方。責任心、個人領導能力與團隊協(xié)作能力都是缺一不可的，所以希望能通過素質拓展提高我們的各方面能力。提升同學們的自我激勵、適應能力、忍耐的信心和積極思考能力。提高我系學生實踐、協(xié)作、組織、管理等各方面能力，包括解決問題和做出決策等能力。從而提升我系學生的核心競爭力，樹立我系良好的形象及品牌。
素質拓展教練員釋義：
通過選撥優(yōu)秀的同學作為素質拓展訓練員親身前往素質拓展培訓營地參與和體驗素質拓展訓練，訓練結束以后，這部分素質拓展教練員將在我系統(tǒng)一主持下開展組織素質拓展活動，通過自己在訓練中所得到，傳授給同學們，教會大家戰(zhàn)勝自己，提高自己的實踐、協(xié)作、組織管理等方面的能力。幫助學員認識到團隊協(xié)作的重要性，提升學員個人素質，提升核心競爭力，從而達到提升我系整體競爭力的目的。
土地拓展工作計劃篇二
拓展部作為學生會新生的重要部門，對內有策劃活動職能，對外有參觀職能。對學生會的健康發(fā)展起著重要作用。
按根據(jù)學生會加強內部建設的重點工作與宗旨，新學年我校拓展部的工作指導原則有：
1.加強內部建設，完善部門制度，完善部門職能。
2.全面提高干事工作技術水平。
根據(jù)意思指導原則，在20xx年主要開展以下工作：
1.數(shù)字媒體工作。
主要工作：各類活動視頻制作和電子海報等制作。
2.組織培訓干事技能。
主要工作：每月都集中干事們進行視頻制作指導，引導干事們在數(shù)媒工作上互幫互助，從而使部門工作完成得更加出色。
為了使拓展部成員之間進一步相互了解，方便部門內部工作的開展，活躍部門的氣氛，并使拓展部變得更加的團結，在部門例會中，讓成員之間增進友誼和經(jīng)驗的交流。
有了上學期的工作經(jīng)驗，干事們都對拓展部有了更多的認識，同時也融入了學生會這個大家庭中。這學期，我們拓展部在做好本職工作和更多的協(xié)助其他部門工作之外，加大力度組織培訓干事技能，提高干事們的工作本事，使拓展部這個新生的部門茁壯成長，成為學生會的不可或缺的力量之一。
學生會部門工作概念：秘書部：秘書理家;。
組織部：黨下組織;。
學習部：學習為主;。
宣傳部：傳之我言;。
文藝部：我藝我展;。
體育部：重在鍛煉;。
外聯(lián)部：情系你我;。
生活部：生活無處不在;。
網(wǎng)絡部：構建橋梁。
工作思想：
1、勤儉節(jié)儉。由于本學期外聯(lián)工作重點側重于聯(lián)絡實踐活動，外界資金注入較少，所以學生會每一次活動都要秉持勤儉節(jié)儉的原則!
2、不斷創(chuàng)新。迎評在即，活動較多，同學進取性相對較差，為提升同學的活動進取性，力求每個活動做到新穎生動。
3、團結協(xié)作。一個部門乃至整個學生會都是一個完整的團隊，工作的順利開展與否依靠的是個人和部門之間的合作，主要體現(xiàn)于各種活動中，不僅僅分工明確且相互聯(lián)絡協(xié)作。
4、服務同學。學生會是同學們的一個幫手，是教師和同學們之間溝通的橋梁，并不是一個凌駕于同學們之上的機構。學生會各成員應當充分認識到這一點，并真正作到為廣大同學服務。
1、最終確定第五屆學生會名單。
2、修改學生會規(guī)章制度(條例)。
3、制定各部門干事工作條例，并記錄干事本學期工作情景。
4、統(tǒng)一計劃和總結的格式及資料綱要。
5、設立主席信箱。便于廣泛全面的聽取廣大同學的意見和提議，這樣從同學們的角度出發(fā)，才真正體現(xiàn)了學生會是為同學們服務的重要價值。
6、組織各個部門的部長和副部開會，共同商討本屆學生會的具體工作宗旨，明確各個部門工作方向與大體工作資料，并由各個部門將本年度常規(guī)工作做以簡單規(guī)劃，保證常規(guī)工作能夠順利準時開展。這項工作我們已經(jīng)順利完成。
1、定期開展部長例會和不定期的學生會全體會議。
2、部長例會為每周或每兩周一次，以座談的形式召開。此前，各部長應充分了解本周本部門工作，以及部內所有人員對工作的想法和意見提議，部長負責在例會上轉達，并與大家進行討論。這樣部長例會就到達了召開的效果。
3、注意部門工作成果的積累，構成一種體系，異常是能看的見的，就是書面材料，讓干事能真正的學到該部門的相應知識。
4、我系學生會要經(jīng)常與各個兄弟學院學生會堅持聯(lián)系，學習他們好的工作方法和汲取他們好的工作經(jīng)驗，也向他們展示我們系學生會的風采。
5、堅持創(chuàng)新。創(chuàng)新是一個民族提高的靈魂，是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力。更何況是我們學生會中一個小小的部門!創(chuàng)新，能夠從多方面體現(xiàn)，比如新穎的活動形式，新式的工作處理手法，和別積極參與?？梢?，創(chuàng)新是不斷提高和完善同時又是一個等待我們無限開發(fā)的領域。
6、每一個人都不可能獨自在社會上生存，那么與人交往，與人合作就是人生的幾大主旋律之一。在一個部門之內，部長需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個部門的工作，并將工作分為幾個鮮明的塊，將每一塊都設立負責人——就是副部，其后，由副部將具體的工作以及詳細計劃安排到各個干事，這樣，整個部門就有了不一樣的分工，到達每人都有事可做，每人身上都有職責，大家互相配合，使部門工作井井有條。憑借的是所有學生會各個部門之間的通力合作，所有部門都行動起來我們認為，合作是提高工作效率的最為有效的方法。
1、一個活動要有一份完整的策劃書。它是活動最佳的指導，活動中所有項目也必將按照策劃書的資料逐步開展。
4、最為重要的就是前期的準備與策劃工作，研究問題必須全面，并且必須竭盡所能預測出活動中一切可能的突發(fā)事件，并把這些一一規(guī)劃入策劃當中，做到萬事皆有準備。
5、作為學生會的各個部門，當有大型活動準備開展，學生會內所有部門都應當調動起來，如果某一部門工作量很大，完全能夠在其他部門調用人手，其他部門必定會鼎立相助。這也正是部門之間協(xié)調合作的體現(xiàn)。
6、學生會要不斷創(chuàng)新，一些工作資料、工作方法等大體相同的幾個部門能夠聯(lián)合起來共同策劃具有創(chuàng)新性的活動，同時將其作為當年度學生會特色活動，這既不會增加各個部門的負擔又能夠將學生會工作舉辦得更加生動活潑。
土地拓展工作計劃篇三
20xx年土地利用股全體人員，將在局領導的正確帶領下和相關業(yè)務部門的協(xié)助下，切實做好局交辦的各項工作，主動服務于全區(qū)項目建設，開拓創(chuàng)新，積極進取?，F(xiàn)為有序做好20xx年利用股工作制定如下工作計劃：
為促進土地節(jié)約集約利用，加強土地市場調控作用，合理安排土地供應結構，保障我區(qū)住房建設和重點服務業(yè)項目、重大工業(yè)項目用地需求，結合我區(qū)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的相關要求以及土地市場發(fā)展狀況等，充分征求各相關部門意見及對目前全區(qū)可利用土地存量及增量用地情況進行了細致梳理基礎上，編制我區(qū)建設用地供應計劃并將該供應計劃呈報區(qū)政府審批。
20xx年，經(jīng)區(qū)政府審批共計劃完成國有建設用地供應約xxx畝，其中商業(yè)用地約xxx畝，商住用地約xxx畝，工礦倉儲用地約xxx畝，公共管理與服務用地約xxx畝，交通運輸用地約xxx畝。
國有建設用地使用權的出讓、劃撥等土地供應工作，是我們土地利用股的主要業(yè)務，業(yè)務量大，而且手續(xù)繁復，在新的一年中我希望能大力推進凈地上市，對上市交易的前期工作進一步細化，特別是涉及地塊上的附著物、建筑物的產(chǎn)權、債權債務要明晰，在征地、拆遷、上市交易、交地的程序上，我股室將進一步加強與相關部門的溝通協(xié)調，做到合理、規(guī)范。我們土地利用股內的成員將合理分工，各司其職，團結協(xié)作，做到每宗土地都親臨現(xiàn)場，并在規(guī)定的時限內有條不紊的完成一個又一個申報卷宗，最大程度的讓外來辦事人員滿意。
20xx年開年至今土地利用股，已完成土地供應工作xxx宗地，土地面積xxx畝，土地出讓金xxxx億元。
嚴格按照《土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）》《廬山區(qū)地價評估管理暫行辦法》文件精神，實行土地估價報告?zhèn)浒钢贫龋皶r組織評估備案小組評審會，嚴格審核備案的土地估價報告，要求“內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據(jù)充分?！?BR> 土地利用數(shù)據(jù)是反映土地利用狀態(tài)、動態(tài)變化、分布特點，以及對土地的開發(fā)利用、治理改造、管理保護和土地利用規(guī)劃等所需的基礎數(shù)據(jù)。利用股將每月通過省廳所下發(fā)的統(tǒng)計與監(jiān)測所取得的數(shù)據(jù)并結合各中心所的每月上報的利用情況，完成土地利用情況統(tǒng)計、年度土地利用數(shù)據(jù)統(tǒng)計、目前我們利用股每月須完成數(shù)據(jù)報表：
1、國有建設用地供應情況統(tǒng)計表，
2、新增建設用地供應和利用情況月報表，
3、省調度重大項目用地月報表，
4、閑置土地清理處置宗地月報表。其外還要結合全局的中心工作完成各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
在20xx年我股室將加強與各相關部門的工作聯(lián)動，依托國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，按照一季度一清理的要求，通過重點對土地出讓合同或劃撥決定書履行情況進行動態(tài)巡查，現(xiàn)場勘查、拍照取證、填報項目跟蹤管理卡，逐宗逐宗的完善建設項目用地開發(fā)利用全過程的跟蹤檢查。
20xx年土地利用股全體人員，將繼續(xù)加強時事政治和業(yè)務知識的學習，按照“依法行政、服務經(jīng)濟、方便群眾、塑造形象”的服務宗旨，緊緊圍繞提速工作過程、提高服務質量這一主題，進一步改進機關作風、提高辦事效率。進一步加強與各科室的溝通與協(xié)調，做好土地利用工作。
土地拓展工作計劃篇四
經(jīng)過一個學期的磨合與實踐，上學年我部較好的完成了工作，雖然可能一些方面還做得不夠。新的學年、新的學期我部將以一個全新的面貌去對待本部的工作以及配合其他各部的工作。新的一學年即將開始了，我部工作也將繼續(xù)進行，然而可能會有很多困難需要我們去面對。這些困難對于我們來說既是一次挑戰(zhàn)，也是一次難得的鍛煉我部成員能力的機遇。我部將借這次機遇，努力地表現(xiàn)，出色地完成各部門交給我們的任務。所以，我部將以一個全新的面貌去對待，不但要積極的參與，更要我部成員盡職盡則，盡心盡力的參與到其中去。
我部現(xiàn)在結構已初具規(guī)模，今年在做好素拓認證這塊以外，也將注意開展一些符合素質拓展及豐富學院就業(yè)文化氛圍的活動，而上學年主要做好認證這塊。為了使我們的工作更加有序、合理、現(xiàn)制定了20xx—20xx年的工作計劃，計劃主要以月計劃形式呈現(xiàn)：
（1）主要為招新。今年納新主要要考慮部門接下來的發(fā)展方向，挑選適合的干事。招新后將召開部門會議，進行認證方面的培訓。
（2）召開院會，分配任務，做好一份素拓認證相關材料的范本，下分給各班。
（3）09級素拓證書的填寫。因為上學期各班證書比較混亂，還沒調整好，所以證書放到開學做。
（1）09素拓證書的填寫和修改?？紤]上月可能較為趕，下月初繼續(xù)做好這塊。
（2）分配各系09。10年級做好10—11學年下學期班級草表，并逐步進行修改、蓋章。（電子、紙質）。
（1）09、10級個人草表的印發(fā)、分配填寫。
（2）個人草表的蓋章十二月份：
（1）09級證書進行院蓋章。
（2）召開院會，總結上一階段工作。其他工作：
（1）定期開展部門會議、各班會議。總結和部署工作。
（2）配合院團委、學生會各部門工作，各活動的舉辦，團結院、系，團結各部門。
（3）本學期部門職能開始有了新的改變，上學期整個部門會朝這個方面努力，做適當?shù)膶W習和改變。會在上學期做好下學期活動的策劃和想法與輔導員進行商議和改進。因為剛開始有些事情還不是很有頭緒，需要更多的指導和幫助。
土地拓展工作計劃篇五
2、《土地信息采集表》。
3、《新項目經(jīng)濟分析測算表》。
1、國家有關房地產(chǎn)政策的法律法規(guī)。
2、國家宏觀經(jīng)濟調控。
3、各省市的有關執(zhí)行政策。
1．政府土地主管部門———土地局、土地整理儲備中心、交易中心。
2．擁有土地但缺乏資金的房地產(chǎn)公司，可以考慮以公司的并購、合作等形式獲取土地。
3．政府成立的建設投資公司。
3．政府成立的建設投資公司。
5．招商局。
6．建筑工程公司。
7．房地產(chǎn)相關策劃、銷售、咨詢等中介公司；
8．看到的閑置土地，通過朋友渠道打聽，落實土地權屬等相關情況。
1．房地產(chǎn)同行業(yè)的朋友介紹。
2．政府單位及銀行等金融界上班的朋友。
3．公司的政府關系網(wǎng)以及同學、親戚、同事等。
1、江北萬科旁邊地塊，面積10562㎡。
2、火車北站對面地塊1，面積27000㎡。
3、火車北站對面地塊1，面積46000㎡。
4、江北上寮村地塊，面積8496㎡。
土地拓展工作計劃篇六
時光荏苒，歲月如梭，不知不覺中在銀雁工作已經(jīng)快兩個月了，由于目前業(yè)務需要茲擬定新的業(yè)務拓展計劃以順利完成280萬收益的目標為大前提，初期計劃如下：
對于已有客戶以往的應對方式較為被動基本保持在以被動式服務理念進行業(yè)務往來（當有業(yè)務往來時，進行上門取件派送等工作），在今后的工作中應該積極主動利用客戶拜訪的機會多看多聽高效有計劃地通過平時的交流了解銀行服務中存在的潛力項目進行了解，在適時地機會下和客戶洽談新的項目，多交朋友，用工作業(yè)績說話，把銀行的客戶關系網(wǎng)演變成自己的客戶，培養(yǎng)自身素質，以應對不同人群的交流談判工作。
目前由于引言入駐呼市地區(qū)時間尚短，好多項目還有待鞏固，只有在完成已有項目維護的前提下，完善服務質量提高工作效率，減少工作周轉時間，把爭取到的時間用于拓展新的服務工作項目。
客戶拜訪時應做到以下幾點，拜訪客戶既體現(xiàn)了自身素質的體現(xiàn)，也能在與客戶會談時體現(xiàn)出公司優(yōu)勢和客戶眼中公司形象的樹立。
1、準備工作（個人衣著、公司資料，項目計劃書）。
2、了解要拜訪的客戶資料公司檔案，在聊天中可以對客戶提出的一些問題及時做出反應，以免斷片。
3、工作項目案例備案（與客戶交談時舉例說明用）。
4、與客戶交流時應注意坐姿，眼神不要游離，要目視客戶禮貌性的對客戶的言談做出應有的反應。
5、說話時講究時機做到不搶話不插話，主動傾聽，察言觀色對客戶感興趣的事增強互動，把握氣氛。
6、開場白應對上門造訪目的闡述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立關系為先，雖然要以經(jīng)濟利益為先，但過于攻心的談話方式會拉遠與客戶的關系，所以積極主動建立關系才是開展工作的第一步。
7、拜訪結束后要注意微小細節(jié)，包括關門出門等事物給客戶留下好的印象是開展工作的第一步。
走訪陌生客戶時應做好拜訪地點的安排，規(guī)劃好行程安排拜訪順序，在省時高效為前提下，在初次拜訪時把客戶的信息準確記錄在案，初次拜訪應注意拿捏好分寸，既不能急進也不能放緩，了解客戶需要，再次拜訪時準備好對應方案，力求盡善盡美，方案設計要多樣化，防止突發(fā)事件的發(fā)生，應對客戶的不時之需。
對于有合作意向的客戶應在拜訪時做好充分準備工作，做好詳盡的工作計劃書，對于客戶所提的要求詳細記錄在案，對于其所提到的合作配套方案進行數(shù)據(jù)分析，合理分析數(shù)據(jù)核對好兩方利益保證利潤成本。
1、目前同城郵遞派送合作項目只有民生一家，利益還不突出，主要原因是定價不高人員不夠派送成本不足，解決方案提高派送效率，增加派送人員，對一些疑難件和二次以上派送件增加成本預算，積極拓展新的銀行和項目配套服務，體現(xiàn)出企工作拓展計劃書業(yè)自身優(yōu)勢，和同行業(yè)之間的服務質量做出相應的對比，擴大自身優(yōu)勢，在優(yōu)勢差距不大的情況下更加系統(tǒng)的完善服務內容，提高服務質量和效率。
2、企業(yè)中的信貸和資金鏈上有很多需要處理的等配套服務，還存在很大的上升空間。例如，執(zhí)照的效驗和一些監(jiān)管項目的崗位空缺。
3、銀行大堂及外招人員的配套上崗服務，目前只有交行的攜款和補錄人員，大堂服務項目，可以和銀行繼續(xù)深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工農中建還有很多擴展空間，希望以后通過關系建立和走訪使之成為一個主要經(jīng)濟利潤發(fā)展體系。
4、與銀行有關的客戶有些工作可能會需要通過公司于銀行建立長期合作意向也可以考慮通過實施。
5、各銀行網(wǎng)點提款機分布較廣，加鈔人員可協(xié)議外招，經(jīng)銀行專業(yè)人士培訓后可上崗進行系統(tǒng)化網(wǎng)點便捷服務項目。（加鈔工作專業(yè)技能較為容易掌握，但在外招人員上崗過程中風險較大，招聘困難，但是網(wǎng)點眾多潛在商機也不容小視，前期在和銀行洽談當中要做好詳盡的工作規(guī)劃安排，人員調配及風險抵押，項目實施方案等詳盡項目策劃）。
6、銀行活動及基金證券推廣工作，目前市場上的各類理財產(chǎn)品種類繁多，可通過學習積累經(jīng)驗，幫助銀行在各個企業(yè)機關餐飲娛樂等單位洽談長期投資合作等項目及活動捆綁等工作，減少銀行的工作難度，談成客戶，相應外招人員可以適當利潤分成，提高員工積極性，更快更好的完善和銀行企業(yè)間的深度合作。
綜上所訴，銀雁公司在與銀行的合作談判中依然存在著大量的商機與深度合作機會，把握住自身的經(jīng)營服務優(yōu)勢，盡快且全面的引導銀行與我司達成長久的合作意向，準確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息和過硬的團隊班底和人員的上崗配套服務一定能使各銀行企業(yè)與我司達成明確的合作意向，從而從各方面領域入駐銀行企業(yè)當中加速銀行企業(yè)的穩(wěn)定成長，帶給公司更高的利益，所以在今后的工作中要適時的把握好公司的發(fā)展方向提高員工的業(yè)務理念企業(yè)文化等知識水平的鞏固，從而使之成為銀行企業(yè)值得信賴的伙伴，更加便捷高效的完成既定目標，更好的完成和超越起初既定業(yè)務收入預想。
土地拓展工作計劃篇七
這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產(chǎn)生誤導。
本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設成本和預計利潤，剩下的就是地價。（地價=預計售價-開發(fā)成本-預計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預測，都會在極快的時間內得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設計、報建、施工至預售進度）業(yè)內品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預計售價，從而導致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次臵業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次臵業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次臵業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次臵業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次臵業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結，在一個城市的內部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次臵業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次臵業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關注點，是價格。凡是以首次臵業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤?，因為這會導致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次臵業(yè)型轉向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到4000，上升到08年的8000。東莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。
3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構，中間沒有區(qū)一級。，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的）戶籍人口，更是連10%的比例都沒有03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到2009年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎設施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設施（包括學校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設上，導致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構），東莞下死力建設了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調調。）與佛山相類似，各種基礎設施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們如果試圖打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設背后的客觀規(guī)律。
4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是cbd。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應有10平方公里，也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區(qū)建設必然要征地，前述標準僅系針對征收農村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到120億。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入約30萬/畝，也就是投入約45億，僅能得到9000畝的可建設用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設施配套，譬如學校醫(yī)院以及各色政府機構等，需占去25%以上的可建設用地，總投資約需5億。現(xiàn)在，只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質上的變化。這些成本折合到剩下的可建設用地上，大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設，立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關，一旦它們的政府領導頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設，必定會導致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領導整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后，廣州的主要精力就放在cbd的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從2000年至今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的cbd建設，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務實的廣州，確實只能承載起目前的cbd規(guī)模。
三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視cbd的建設。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓很多，很深刻。我認為，最關鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。
6、供求關系關于供求關系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構，所采取的供求關系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預售登記的一手新增供應量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內，新增供應都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子。考察一個區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米，一手房總成交量為649萬平米，而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.16：1。一般而言，業(yè)內普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.5：1的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次臵業(yè)，也可能是改善型臵業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，二手房與一手房的交易比例達到了1.59：而09年11月更是達到了1.9：1，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關的例子是佛山，2010年前3季度，一手房總成交量大致是480萬平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構都采用的600萬左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。對佛山這個人均gdp超過1萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5：以下時，1這是以首次臵業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設上，作出成就。
8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設計這一塊。在中國國內，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推20年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進發(fā)，也就是科研和工業(yè)設計這個領域，中國人也打算要占領了。現(xiàn)在國內東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉移。產(chǎn)業(yè)轉移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設計這一塊拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困難多了，凡是有技術含量的活，就得讓有技術含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可以從天上掉下來幾個科學家工程師設計師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年，當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想到要在學校培養(yǎng)科學家。現(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應聲蟲，這種人在工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對不起，人家連扳手換一個方向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時，就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業(yè)都干走，取了個名字，“騰籠換鳥”叫，結果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠和肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年，東莞的gdp增長率為0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎發(fā)達，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來?；旧希谖铱磥?，中國未來10年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學會做科技研發(fā)工業(yè)設計這些個高端活計，西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口眾多的西部。
土地拓展工作計劃篇八
學生會素質拓展中心工作計劃。為了更好的貫徹共青團中央、教育部、全國學聯(lián)發(fā)起的《大學生素質拓展計劃》，全體素拓成員同心協(xié)力，幫助認證部完成認證工作。與此同時，各同學也對素質拓展工作有了更深一步的認識。
基于素拓中心剛剛成立，許多同學對素拓工作還不十分了解，我活動部制定如下素拓宣傳計劃：
1、制作大學生素質拓展計劃宣傳展板，在管院及二教展出，對什么是“大學生素質拓展計劃”、《大學生素質拓展證書》的重要性、以及已有素拓成果（包括素拓征文、照片）進行展示，從而推進我院大學生素質拓展計劃的更好實施。
2、以班會為渠道，班級為單位，在廣大同學中開展信息調研工作，普及素拓知識，班委帶領同學們進行素拓游戲，在游戲中鍛煉自我，體現(xiàn)團隊精神，同時對同學們在此過程中提出的問題進行整理并給予正確的解答。
3、對其他院開展大學生素質拓展工作的情況以及各院校的成功經(jīng)驗進行匯總、收集，吸收。
除進行宣傳活動,讓廣大同學了解素拓的相關信息，我部還制定了一系列干部培養(yǎng)計劃，使素拓中心有自己的骨干人員，班級有各自的素拓帶頭人。具體計劃如下：
1、針對中心內部人員開展培訓課程，要求對素拓認證及素拓游戲進行全面掌握，加強和校講師團、校素拓部等各部門的聯(lián)系，培育自己中心的講師及素拓骨干力量。
2、組織各班班長、支書及由班級推選出的素拓帶頭人進行培訓，要求凡參加培訓的人員按時參加培訓并做好培訓筆記。由素拓中心部門人員組織會場秩序并派專人進行簽到。
3、與外聯(lián)部協(xié)調共同邀請名師，進行素質拓展大型講座。與輔導員老師協(xié)商，組織管院全體同學觀看講座。由專業(yè)人士對我院學生進行職業(yè)生涯和大學生學業(yè)生涯指導，讓同學們明白自己的發(fā)展方向和自身素質欠缺，有針對地自主選擇學校開展的素質拓展訓練項目進行素質訓練。
4、利用暑假時間，提前下發(fā)任務，組織同學開展假期社會調查和社會實踐活動，使同學綜合素質特意提高。
素質拓展中心的工作剛剛起步，其所取得的成績離不開領導、老師的關心，及廣大同學的支持、配合。對于工作中存在的問題，我們會再接再厲，逐步解決和完善?；谝陨嫌媱?，我們會以更加飽滿的熱情，克服重重困難，迎接大學生素質拓展工作新的挑戰(zhàn)，為大學生素質拓展計劃在本院更好的實施而不懈努力！
土地拓展工作計劃篇九
職位概述:。
開拓空白市場收集客戶信息，完成公司制定的市場開發(fā)指標。
素質要求：
1、有較強的溝通和語言表達能力及親和力。
2、有較強的自律性和情緒控制及調整的能力。
3、有較強的聆聽和問問題的能力。
4、自信樂觀善于挑戰(zhàn)。
5、能夠吃苦耐勞，工作認真負責。
工作內容：
1、制定所負責的市場開發(fā)計劃及方案，并予以實施落實；
2、負責開拓空白市場及通過各種渠道收集客戶信息。
3、定期提交詳細的市場出差報告和市場分析報告；
4、根據(jù)工作任務及進度，定期提交月度計劃，并落實。
6、負責與客戶保持良好的溝通與聯(lián)絡，隨時了解客戶狀態(tài)，收集客戶信息，并反饋給公司。
7、及時跟蹤意向客戶及準客戶，客戶異議及時上報部門領導。
9、負責意向客戶來公司的接待洽談工作。
10、負責公司每季訂貨會前意向客戶的邀請工作。
11、公司交代的其他工作。
土地拓展工作計劃篇十
二、講話是要注意面帶微笑，聲音要洪亮（戶外噪音比較大）。
三、注意禮貌用語：您好、打擾一下、非常感謝等。
四、基本話述。
（如果他回答是在中小學范圍內，就開始下面一段對話）：哦，太好了！這個課程主要是關于孩子在成長過程中的習慣養(yǎng)成和勵志教育，以及孩子階段性心理成長剖析。相信這堂課對您在教育孩子方面很有幫助的，我?guī)湍鷪髠€名參加吧。
（這是如果對方說沒有時間或表現(xiàn)出不太感興趣想離開）你馬上補充說：是這樣的，我們這堂是免費的，不收取任何費用，我們主講老師是我們公司的王牌老師，在孩子心靈成長這一塊很有研究，我們公司展開這樣一個公益講座的目的主要是想與家長坐在一起共同探討如何教育好孩子，相信您的參與會有很大的收獲的。我?guī)湍顐€表報名吧。
（如果他實在是那個時間內沒有時間來參加，但是表現(xiàn)出有意愿來）。你可以這樣說：如果您沒時間的話那也沒有關系，我們公司會定期開設這樣的免費課程，要不我先給您報名，等下次開課我們再通知您，您看這樣行不行？（如果他愿意就給他填表，然后說：謝謝您的配合，再見?。?BR> （如果這時候他表現(xiàn)的極度不愿意，那就沒必要再花時間了，直接發(fā)給他一張傳單，說聲謝謝?。?。
土地拓展工作計劃篇十一
素質拓展部在新的學期主要負責班級考核，活動考核以及學院全體同學的素質拓展分數(shù)的認證工作。素質拓展部是學生團總支委員會的一部分，是推動團學工作不可忽視的力量，其根本宗旨是服務于我院的全體師生，其性質決定了其指導思想，我們任何活動的開展必須圍繞團總支委員會的意旨進行。
對于10級新同學，首先做好宣傳工作。這是每年第一學期的常規(guī)工作，目的在于使新年級同學更加深刻的了解素質拓展，在思想政治與道德修養(yǎng)、社會實踐與志愿服務、科技學術與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、文體藝術與身心發(fā)展、社團活動與社會工作、技能培訓六個方面引導和幫助廣大10級同學完善智能結構，使其深入了解各個方面的含義，結合大學生的職業(yè)生涯規(guī)劃，找到自己感興趣的方向，重點發(fā)展。
通過我部對學院各班素質拓展檔案進行的分析，發(fā)現(xiàn)了如下情況應予以改進。
1、各班檔案填寫錯誤嚴重，部分活動填寫到了錯誤的項目。
2、檔案中“偏科”現(xiàn)象嚴重.根據(jù)以上情況，在綜合測評即將來臨之際，素質拓展部確定下一步工作重點如下：
1、積極組織班級素質拓展檔案的分析，針對每個班級和班級內每個同學的不同情況，作出分析總結，并與該班素質拓展委員協(xié)商，制定本班的.計劃。
2、針對數(shù)理學院各班分數(shù)情況與學院學生會、學生團總支委員會各部門協(xié)商多組織一些檔案中各班活動數(shù)目普遍較少的一欄中的活動。
3、加強與分數(shù)較少班級的交流，組織針對分數(shù)較少的班級素質拓展委員的培訓。加強他們對制度的了解。
4、針對各班不同同學進行分析，幫助各班進行對分數(shù)低的同學的教育，增加他們的活動參與積極性。
在新學期開始，結合項目化申報書，把該學期所要舉辦的活動名單全部下發(fā)給每個班級。并且切實做好活動的質量考核，具體辦法是前期預期效果（即成立評議小組由各班素質拓展委員組成，對各項活動打分，先評審標書，再針對活動的開展預期效果），中期現(xiàn)場打分，后期問卷調查。
1、校級活動：
數(shù)理學院各班以個人身份參加其它學院組織的校級活動的，在活動后要及時聯(lián)系素質拓展部干事，向干事出示活動參加證明及獲獎證明，或在月末素質拓展班級檔案認證時將活動參與證明及獲獎證明復印件交于班級團支書，由團支書將證明與班級素質拓展檔案一起上交素質拓展部。
2、院級活動：
學院組織的活動或校級活動由本院某一部門承辦的，由學院相應部門在活動前通知素質拓展部，素質拓展部派干事與紀檢部一起進行人員統(tǒng)計，活動結束后活動組織部門將活動參與者名單及獲獎者名單以素質拓展活動小結表的形式交至素質拓展部。素質拓展部將確定活動性質、活動參與者名單并及時通知各班，便于各班填寫素質拓展檔案。
3、班級活動：
各班在班級活動舉辦前去素質拓展部干事處領取素質拓展活動班級審核總結表，由干事記錄活動的舉辦地點、時間、活動參與者范圍，并記錄領表日期由領表者與干事簽字，便于干事對活動進行檢查，活動后該班級將表填寫完上交相應干事處。
數(shù)理學院學生團總支委員會素質拓展部設立素質拓展認證中心負責對班級素質拓展檔案的認證工作，學期末素質拓展部視認證中心成員工作情況在班級素質拓展檔案中志愿服務一欄對中心成員進行加分。素質拓展部依據(jù)各班活動申報情況每半月對各班活動情況、分數(shù)情況反饋一次。數(shù)理學院學生會素質拓展認證中心每月月末對當月各班的素質拓展活動進行認證，班檔案不交的班級不予認證。
1、素質拓展班級檔案由本班團支書和宣傳兼素質拓展委員共同負責填寫，請明確素質拓展班級檔案應填寫的內容，詳見學生手冊，活動分好類別填寫，不允許一個項目多類別填寫。
2、班級測評項目中請各班如實填寫，以免對本班造成不良影響。對于某班自己舉辦的活動，請注明班、院、校級，舉辦活動前要與我部聯(lián)系，我部將派人監(jiān)督活動舉辦狀況?；顒雍笳埥涛也恳豁椈顒訁⒓尤藛T名單，并注明活動策劃、組織、參加等類別，由團支書、宣傳兼素質拓展委員和我部參加人員的簽字。對于某班以班級為單位取得的榮譽、參加的活動可自行寫上，我部會在學生會和輔導員處核實。
會其它部門與輔導員交涉取消該班明年優(yōu)良學風班及先進班集體的競選資格。
4、在本學期末，我部會計算全院各班的平均分，對于同年級分數(shù)最低的（或最高的）三個班提出低分警告（或高分表揚），在團總支宣傳欄上提出通報批評（或表揚），并在素質拓展班級檔案班級測評中注明。
5、對于在素質拓展中表現(xiàn)突出的（如素質拓展分數(shù)很高、在某項重大活動中有突出表現(xiàn)、督促同學提高素質拓展分數(shù)等），我部會在綜合測評公示全院素質拓展成績時，另附一頁表揚。同時對于一些無心素質拓展的同學，我部會將全院同年級分數(shù)最低的二十名同學提出低分警告，公示在團總支公告欄上。
6、實行素質拓展分數(shù)的亮化，每月公布一次班級素質拓展分排名。
以上便是素質拓展部工作計劃，存在不足之處，我們會結合以后的工作不斷完善。我們將以全心全意為同學服務為宗旨，認真履行職責，為數(shù)理學院的學生工作貢獻我部的力量。
土地拓展工作計劃篇十二
作為土地拓展員，我在過去的幾年里不斷學習和成長，收獲了很多寶貴的經(jīng)驗和體會。在這個行業(yè)中，我不僅需要具備專業(yè)的知識，還需要不斷展現(xiàn)自己的銷售技巧和人際交往能力。通過與客戶和合作伙伴的合作，我深刻體會到了土地拓展的重要性，同時也收獲了很多寫意的瞬間。
第二段：了解市場和客戶需求。
買賣土地的過程中，我意識到了了解市場和客戶需求的重要性。在接洽潛在客戶時，我會事先研究他們的背景和業(yè)務需求，以便更好地了解他們對土地的具體要求。同時，我也會密切關注市場動態(tài)，掌握土地供應和價格的變化。只有對市場和客戶需求有深入了解，才能為客戶提供最合適的土地選擇，提高銷售成功率。
第三段：投資者與土地定位。
在土地項目的規(guī)劃過程中，與投資者的合作至關重要。投資者通常會有自己的運營理念和目標，我的任務是幫助他們找到最適合實現(xiàn)目標的土地。與投資者的合作需要既有復雜的土地知識，也需要良好的協(xié)調溝通能力。通過與投資者的深入交流和互動，我能夠更好地了解他們的預期，并在土地選址和規(guī)劃方面給予專業(yè)的建議。
第四段：處理復雜的交易事務。
土地買賣交易的過程中，我不僅要與買家和賣家進行談判，也必須處理一系列復雜的交易事務。例如土地評估、法律文件準備、資金結算等等。這對于我來說既是挑戰(zhàn)，也是機遇。通過不懈的努力和自我提升，我逐漸掌握了交易過程中的一系列技巧和要領，提高了交易的順利進行和成功率。
第五段：持續(xù)學習和專業(yè)成長。
作為土地拓展員，我深刻認識到要想在這個行業(yè)中取得成功，不僅需要持續(xù)學習，還需要與時俱進。在我個人成長的道路上，我參加了大量的培訓和學習，不斷提高自己的專業(yè)能力。同時，我也積極參與行業(yè)組織和交流活動，與同行們分享經(jīng)驗和心得。通過持續(xù)學習和專業(yè)成長，我相信自己能夠在土地拓展領域中取得更好的進展。
結尾段：總結和展望。
通過多年的土地拓展經(jīng)驗，我深刻體會到了這個行業(yè)的挑戰(zhàn)和機遇。與客戶和投資者的合作讓我更加了解市場和客戶需求，談判和交易中的磨礪使我不斷提高自己的專業(yè)水平。未來，我將繼續(xù)努力學習和成長，為客戶提供更好的服務，實現(xiàn)自己的職業(yè)目標。同時，我也希望通過分享自己的心得和體會，與更多的人一起共同進步。
土地拓展工作計劃篇十三
1）、20xx年5月：
a、10日前落實寫字樓選址事宜。
b、25日前寫字樓裝修必須完工，著手安排投放6月份的《時尚先生》廣告。
c、28日（星期一）招聘廣告的投放工作。(重點招聘產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)理，拓展經(jīng)理)。
d、30日前安排出差拜訪重點客戶，跟進秋冬店的拓展事宜。
2）、20xx年6月：
a、10日前開發(fā)經(jīng)理/拓展經(jīng)理到位上班。
b、20日前完成有關品牌雜志、畫策、招商指南印刷事宜。
c、30日前品牌雜志、畫策、招商指南必須到位。
d、30日前安排督導出差給店員的培訓與產(chǎn)品陳列的指引。
3）、20xx年7月：
a、8日前根據(jù)拓展經(jīng)理客戶資源的分布情況，作出品牌推廣模式與確定產(chǎn)品開發(fā)的主題。
b、15日前著手完成安排設計邀請函的事宜。
c、22日前完成有關廣告的投放宣傳工作，與開發(fā)部同事了解有關樣板進度事宜。
d、31日前邀請函必須到位，初步統(tǒng)計意向性客戶將有關數(shù)據(jù)提供給開發(fā)部做為開發(fā)產(chǎn)品調整的有關依據(jù)。
4）、20xx年8月：
b、15前初步統(tǒng)計參加訂貨會的人數(shù)。
c、20日前06秋冬樣板必須到位，做好有關樣板篩選工作。
e、23日前落實訂貨會的回執(zhí)情況并根據(jù)當時的拓展情況作出宏觀調整。
5）、20xx年9月：
a、5日前統(tǒng)計出有關訂單的相關資料，同時做好有訂貨會的總結工作。
b、15日前落實客戶訂金事宜。
c、25日前安排拓展經(jīng)理出差拜訪意向性較強的新客戶。
d、30日前安排有關大貨投產(chǎn)工作。
6）、20xx年10月：
b、15前完成投放08春夏補充訂貨會的所有邀請函。。
c、22日前繼續(xù)重點拓展新客戶。
d、30日前落實有秋冬新店開張的相關事宜。
7）、20xx年11月：
a、10日前落實有關補充訂貨會的回執(zhí)情況。
c、30日前跟進有關訂金事宜。
d、30日前因應補充訂貨會情況對大貨進行宏觀的調整。
8）、20xx年12月：
a、15日前做好的工作總結。
b、20日前完成的宏觀規(guī)劃。
c、25日前落實有關新店開張裝修事宜。
d、30日前完成全國加盟客戶的考察工作。
土地拓展工作計劃篇十四
作為一名土地拓展員，我有幸參與了各類土地項目的拓展工作。這項工作雖然充滿挑戰(zhàn)，但也讓我獲得了許多寶貴的經(jīng)驗和體會。在這篇文章中，我將分享我作為土地拓展員的心得體會。
首先，作為土地拓展員，我們需要時刻保持積極的心態(tài)。這項工作往往伴隨著許多困難和挫折，但我們不能懈怠。拓展土地需要與各方人士進行復雜的談判和溝通，同時還需要面對政策限制和規(guī)劃要求。有時候，項目進展可能會受到意想不到的阻力，但我們不能泄氣。保持積極的心態(tài)，我們才能更好地面對困難，找到解決方案，并推動項目向前發(fā)展。
其次，耐心是成功的關鍵。土地拓展是一項漫長而復雜的過程，往往需要耗費許多時間和精力。有時候，項目的進展可能會比我們預期的慢，但我們不能心急。在拓展土地的過程中，我們需要與許多不同的人合作，包括政府官員、地產(chǎn)開發(fā)商和社區(qū)居民等。每個人對土地利用的期望可能不同，他們的意見和要求也可能相互沖突。在這種情況下，我們需要保持耐心，仔細傾聽各方的聲音，尋找共同的利益點，并努力尋求妥協(xié)方案。
此外，作為土地拓展員，我們需要具備良好的人際關系和溝通能力。在拓展土地的過程中，與各方溝通是至關重要的。我們需要能夠清晰地表達自己的意見和觀點，并理解他人的需求和關切。有時候，我們需要勸說他人接受我們的提議，或者在不同的利益方之間進行調解。良好的人際關系和溝通能力能夠幫助我們更好地協(xié)調各方的利益，加快項目進展。
此外，我們還需要時刻保持學習的態(tài)度。土地拓展是一個不斷發(fā)展和變化的領域，政策和法規(guī)也在不斷更新。作為土地拓展員，我們需要不斷學習新知識和技能，以應對新的挑戰(zhàn)和機遇。我們需要了解當前的市場趨勢和發(fā)展動態(tài)，以便更好地把握機會。只有不斷學習和提升自己，我們才能在這個競爭激烈的行業(yè)中保持競爭力。
最后，作為土地拓展員，我們需要堅守職業(yè)道德和社會責任。土地拓展涉及到社會資源的利用和分配，我們需要時刻保持公正和誠信的原則。在項目中，我們需要以客觀、公正的態(tài)度對待每一個決策，并充分考慮項目對社區(qū)和環(huán)境的影響。我們還需要尊重各方的意見和權益，并在拓展土地的過程中，積極參與社區(qū)建設和公益事業(yè)，回饋社會。
總之，作為一名土地拓展員，我深深體會到這項工作的挑戰(zhàn)和收獲。保持積極的心態(tài)，耐心面對困難，良好的人際關系和溝通能力，不斷學習和提升自己，以及堅守職業(yè)道德和社會責任，這些是我在這個職業(yè)中得到的寶貴經(jīng)驗和體會。我相信，在不斷的探索和實踐中，我將繼續(xù)成長，并為更多土地項目的成功做出貢獻。
土地拓展工作計劃篇十五
科技改變世界、思路決定出路。面臨瞬息萬變的智能時代，很多行業(yè)都在迫切地尋找著移動互聯(lián)網(wǎng)的入口。20xx年，智能手機攜手移動互聯(lián)網(wǎng)將我們推向一個全新的時代，引領我們認識并駕馭移動互聯(lián)時代，帶來全新的便捷科技體驗。
二、公司介紹。
集團于20xx年啟動對移動互聯(lián)網(wǎng)入口的研究，成功創(chuàng)造了數(shù)項科技專利，在國際背景與優(yōu)秀團隊的精誠合作下，創(chuàng)新與突破移動營銷各項屏障，推出了全新的“移動營銷自媒體通道”商業(yè)模式。它將用戶集納到企業(yè)、機構自主管理的自媒體空間，通過手機用戶端實現(xiàn)咨詢、預約、報名、投票、抽獎、繳費、網(wǎng)購等整合型移動智能信息通道。
三、市場目標。
1、做強福建市場，布點北京、上海、廣州市場；
2、合作商或代理商力爭達到5家以上；
四、市場渠道建設。
渠道建設也是市場開拓成功與否最關鍵的一步，在公司發(fā)展階段應先從重點行業(yè)開始渠道操作，先從重點行業(yè)渠道開始運作，可以以點帶面，以強帶弱，市場渠道的建設不能太過求成，要循序漸進，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
（1）、布局。
（2）、省級代理渠道建設。
（3）、合資公司渠道建設。
五、營銷推廣。
（1）、品牌形象推廣。
（2）、渠道形象推廣。
（3）、行業(yè)形象推廣。
六、市場維護。
拓展準備是市場開拓的先決條件，要求公司為市場人員提供全方位、高質量的拓展資料。
（1）、項目手冊。
（3）、經(jīng)典案例。
（4）、市場人員的培訓。
八、總結。
好的計劃只是市場拓展的第一步，重要的還是計劃的執(zhí)行力，市場拓展的效率80%來自執(zhí)行力。市場拓展不是孤立存在的，它依賴于企業(yè)先進的管理理念、營銷隊伍的凝聚力、營銷人員的推廣能力、技術研發(fā)等諸多因素。
土地拓展工作計劃篇十六
作為土地拓展員，我在過去的一年中積累了豐富的經(jīng)驗和心得體會。在這個充滿挑戰(zhàn)和機遇的行業(yè)里，我學到了很多關于土地拓展的技巧和策略。在接下來的文章中，我將分享我個人對土地拓展的理解和心得體會。
第二段：策劃與調研。
土地拓展的第一步是進行細致的策劃和調研工作。在選擇項目時，我會仔細研究周邊的市場環(huán)境和土地供需情況。通過數(shù)據(jù)的分析和比較，我能夠準確地預測未來的發(fā)展趨勢以及土地價格的變化。在策劃階段，我還需要考慮各種因素，如規(guī)劃審批、資金籌集、項目可行性等。通過優(yōu)化方案和精細調研，我能夠提高項目的成功率，減少風險。
第三段：談判與合作。
成功的土地拓展往往需要與各方進行談判和合作。在與土地擁有者的交流中，我學會了如何解釋項目的優(yōu)勢和潛在價值，為土地擁有者創(chuàng)造最大的利益。同時，我還需要與各種合作伙伴進行合作，如政府部門、開發(fā)商和金融機構等。在談判和合作的過程中，我意識到了合作的重要性和團隊合作的力量。只有通過與各方的密切合作，才能實現(xiàn)土地拓展的成功。
第四段：項目管理與執(zhí)行。
在項目獲得了土地擁有權之后，我需要進行項目管理和執(zhí)行。我負責監(jiān)督項目的實施進度和質量，并與相關人員進行協(xié)調。在項目執(zhí)行的過程中，我學會了如何有效地分配資源和管理時間，以確保項目按計劃完成。我也從中體會到了項目管理的重要性和細致管理的必要性。只有通過良好的項目管理，才能最大程度地實現(xiàn)項目的利潤和效益。
第五段：總結與展望。
作為土地拓展員，我在過去的一年中經(jīng)歷了很多挑戰(zhàn)和成長。通過與各方的合作和項目的執(zhí)行，我積累了豐富的經(jīng)驗和技巧。我學會了如何進行策劃和調研，如何與各方進行談判和合作，以及如何有效地進行項目管理和執(zhí)行。這些經(jīng)驗讓我更加自信和成熟，也為我的職業(yè)發(fā)展打下了堅實的基礎。未來，我將不斷學習和進步，為土地拓展行業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。
總的來說，土地拓展是一項需要綜合能力和創(chuàng)新思維的工作。在這個行業(yè)中，除了專業(yè)知識和技巧外，良好的溝通和合作能力也是至關重要的。通過不斷地學習和實踐，我相信我能夠在土地拓展領域取得更大的成就。
土地拓展工作計劃篇一
素質拓展，又稱拓展訓練、外展訓練（outwardbound）,原意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。素質拓展暨外展訓練在經(jīng)歷了40年代的創(chuàng)始、50年代的擴大規(guī)模、60年代的長足發(fā)展、70年代的穩(wěn)固和80年代的國際化之后，到今天，已在全世界五大洲建立了近40所學校，設在英國的總部是世界各地外展訓練活動的中心，外展訓練強調安全第一，提倡環(huán)境保護，其宣言是：激發(fā)自尊，關心他人，服務社會，放眼世界。
1.前期工作召集部門團隊召集條件：
身體狀況健康，有責任心，樂于助人，有奉獻精神，團結向上，積極樂觀，身體靈活，思維敏捷，善于交流，能很好的與他人溝通。
2．其次培訓部門團隊。
培訓目的?提高個人綜合素質?提升團隊合作意識?提高個人領導能力。
提高團隊協(xié)作能力全面提升我系核心競爭力。
通過“素質拓展教練員”的選拔，讓同學們了解素質拓展的意義，進而在接下來的素質拓展教練員的帶領下開展活動，從而帶動影響整個土木系的所有同學。素質務實是我們的態(tài)度，實踐、協(xié)作、組織、管理是我們必須提高的地方。責任心、個人領導能力與團隊協(xié)作能力都是缺一不可的，所以希望能通過素質拓展提高我們的各方面能力。提升同學們的自我激勵、適應能力、忍耐的信心和積極思考能力。提高我系學生實踐、協(xié)作、組織、管理等各方面能力，包括解決問題和做出決策等能力。從而提升我系學生的核心競爭力，樹立我系良好的形象及品牌。
素質拓展教練員釋義：
通過選撥優(yōu)秀的同學作為素質拓展訓練員親身前往素質拓展培訓營地參與和體驗素質拓展訓練，訓練結束以后，這部分素質拓展教練員將在我系統(tǒng)一主持下開展組織素質拓展活動，通過自己在訓練中所得到，傳授給同學們，教會大家戰(zhàn)勝自己，提高自己的實踐、協(xié)作、組織管理等方面的能力。幫助學員認識到團隊協(xié)作的重要性，提升學員個人素質，提升核心競爭力，從而達到提升我系整體競爭力的目的。
土地拓展工作計劃篇二
拓展部作為學生會新生的重要部門，對內有策劃活動職能，對外有參觀職能。對學生會的健康發(fā)展起著重要作用。
按根據(jù)學生會加強內部建設的重點工作與宗旨，新學年我校拓展部的工作指導原則有：
1.加強內部建設，完善部門制度，完善部門職能。
2.全面提高干事工作技術水平。
根據(jù)意思指導原則，在20xx年主要開展以下工作：
1.數(shù)字媒體工作。
主要工作：各類活動視頻制作和電子海報等制作。
2.組織培訓干事技能。
主要工作：每月都集中干事們進行視頻制作指導，引導干事們在數(shù)媒工作上互幫互助，從而使部門工作完成得更加出色。
為了使拓展部成員之間進一步相互了解，方便部門內部工作的開展，活躍部門的氣氛，并使拓展部變得更加的團結，在部門例會中，讓成員之間增進友誼和經(jīng)驗的交流。
有了上學期的工作經(jīng)驗，干事們都對拓展部有了更多的認識，同時也融入了學生會這個大家庭中。這學期，我們拓展部在做好本職工作和更多的協(xié)助其他部門工作之外，加大力度組織培訓干事技能，提高干事們的工作本事，使拓展部這個新生的部門茁壯成長，成為學生會的不可或缺的力量之一。
學生會部門工作概念：秘書部：秘書理家;。
組織部：黨下組織;。
學習部：學習為主;。
宣傳部：傳之我言;。
文藝部：我藝我展;。
體育部：重在鍛煉;。
外聯(lián)部：情系你我;。
生活部：生活無處不在;。
網(wǎng)絡部：構建橋梁。
工作思想：
1、勤儉節(jié)儉。由于本學期外聯(lián)工作重點側重于聯(lián)絡實踐活動，外界資金注入較少，所以學生會每一次活動都要秉持勤儉節(jié)儉的原則!
2、不斷創(chuàng)新。迎評在即，活動較多，同學進取性相對較差，為提升同學的活動進取性，力求每個活動做到新穎生動。
3、團結協(xié)作。一個部門乃至整個學生會都是一個完整的團隊，工作的順利開展與否依靠的是個人和部門之間的合作，主要體現(xiàn)于各種活動中，不僅僅分工明確且相互聯(lián)絡協(xié)作。
4、服務同學。學生會是同學們的一個幫手，是教師和同學們之間溝通的橋梁，并不是一個凌駕于同學們之上的機構。學生會各成員應當充分認識到這一點，并真正作到為廣大同學服務。
1、最終確定第五屆學生會名單。
2、修改學生會規(guī)章制度(條例)。
3、制定各部門干事工作條例，并記錄干事本學期工作情景。
4、統(tǒng)一計劃和總結的格式及資料綱要。
5、設立主席信箱。便于廣泛全面的聽取廣大同學的意見和提議，這樣從同學們的角度出發(fā)，才真正體現(xiàn)了學生會是為同學們服務的重要價值。
6、組織各個部門的部長和副部開會，共同商討本屆學生會的具體工作宗旨，明確各個部門工作方向與大體工作資料，并由各個部門將本年度常規(guī)工作做以簡單規(guī)劃，保證常規(guī)工作能夠順利準時開展。這項工作我們已經(jīng)順利完成。
1、定期開展部長例會和不定期的學生會全體會議。
2、部長例會為每周或每兩周一次，以座談的形式召開。此前，各部長應充分了解本周本部門工作，以及部內所有人員對工作的想法和意見提議，部長負責在例會上轉達，并與大家進行討論。這樣部長例會就到達了召開的效果。
3、注意部門工作成果的積累，構成一種體系，異常是能看的見的，就是書面材料，讓干事能真正的學到該部門的相應知識。
4、我系學生會要經(jīng)常與各個兄弟學院學生會堅持聯(lián)系，學習他們好的工作方法和汲取他們好的工作經(jīng)驗，也向他們展示我們系學生會的風采。
5、堅持創(chuàng)新。創(chuàng)新是一個民族提高的靈魂，是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力。更何況是我們學生會中一個小小的部門!創(chuàng)新，能夠從多方面體現(xiàn)，比如新穎的活動形式，新式的工作處理手法，和別積極參與?？梢?，創(chuàng)新是不斷提高和完善同時又是一個等待我們無限開發(fā)的領域。
6、每一個人都不可能獨自在社會上生存，那么與人交往，與人合作就是人生的幾大主旋律之一。在一個部門之內，部長需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個部門的工作，并將工作分為幾個鮮明的塊，將每一塊都設立負責人——就是副部，其后，由副部將具體的工作以及詳細計劃安排到各個干事，這樣，整個部門就有了不一樣的分工，到達每人都有事可做，每人身上都有職責，大家互相配合，使部門工作井井有條。憑借的是所有學生會各個部門之間的通力合作，所有部門都行動起來我們認為，合作是提高工作效率的最為有效的方法。
1、一個活動要有一份完整的策劃書。它是活動最佳的指導，活動中所有項目也必將按照策劃書的資料逐步開展。
4、最為重要的就是前期的準備與策劃工作，研究問題必須全面，并且必須竭盡所能預測出活動中一切可能的突發(fā)事件，并把這些一一規(guī)劃入策劃當中，做到萬事皆有準備。
5、作為學生會的各個部門，當有大型活動準備開展，學生會內所有部門都應當調動起來，如果某一部門工作量很大，完全能夠在其他部門調用人手，其他部門必定會鼎立相助。這也正是部門之間協(xié)調合作的體現(xiàn)。
6、學生會要不斷創(chuàng)新，一些工作資料、工作方法等大體相同的幾個部門能夠聯(lián)合起來共同策劃具有創(chuàng)新性的活動，同時將其作為當年度學生會特色活動，這既不會增加各個部門的負擔又能夠將學生會工作舉辦得更加生動活潑。
土地拓展工作計劃篇三
20xx年土地利用股全體人員，將在局領導的正確帶領下和相關業(yè)務部門的協(xié)助下，切實做好局交辦的各項工作，主動服務于全區(qū)項目建設，開拓創(chuàng)新，積極進取?，F(xiàn)為有序做好20xx年利用股工作制定如下工作計劃：
為促進土地節(jié)約集約利用，加強土地市場調控作用，合理安排土地供應結構，保障我區(qū)住房建設和重點服務業(yè)項目、重大工業(yè)項目用地需求，結合我區(qū)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的相關要求以及土地市場發(fā)展狀況等，充分征求各相關部門意見及對目前全區(qū)可利用土地存量及增量用地情況進行了細致梳理基礎上，編制我區(qū)建設用地供應計劃并將該供應計劃呈報區(qū)政府審批。
20xx年，經(jīng)區(qū)政府審批共計劃完成國有建設用地供應約xxx畝，其中商業(yè)用地約xxx畝，商住用地約xxx畝，工礦倉儲用地約xxx畝，公共管理與服務用地約xxx畝，交通運輸用地約xxx畝。
國有建設用地使用權的出讓、劃撥等土地供應工作，是我們土地利用股的主要業(yè)務，業(yè)務量大，而且手續(xù)繁復，在新的一年中我希望能大力推進凈地上市，對上市交易的前期工作進一步細化，特別是涉及地塊上的附著物、建筑物的產(chǎn)權、債權債務要明晰，在征地、拆遷、上市交易、交地的程序上，我股室將進一步加強與相關部門的溝通協(xié)調，做到合理、規(guī)范。我們土地利用股內的成員將合理分工，各司其職，團結協(xié)作，做到每宗土地都親臨現(xiàn)場，并在規(guī)定的時限內有條不紊的完成一個又一個申報卷宗，最大程度的讓外來辦事人員滿意。
20xx年開年至今土地利用股，已完成土地供應工作xxx宗地，土地面積xxx畝，土地出讓金xxxx億元。
嚴格按照《土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）》《廬山區(qū)地價評估管理暫行辦法》文件精神，實行土地估價報告?zhèn)浒钢贫龋皶r組織評估備案小組評審會，嚴格審核備案的土地估價報告，要求“內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據(jù)充分?！?BR> 土地利用數(shù)據(jù)是反映土地利用狀態(tài)、動態(tài)變化、分布特點，以及對土地的開發(fā)利用、治理改造、管理保護和土地利用規(guī)劃等所需的基礎數(shù)據(jù)。利用股將每月通過省廳所下發(fā)的統(tǒng)計與監(jiān)測所取得的數(shù)據(jù)并結合各中心所的每月上報的利用情況，完成土地利用情況統(tǒng)計、年度土地利用數(shù)據(jù)統(tǒng)計、目前我們利用股每月須完成數(shù)據(jù)報表：
1、國有建設用地供應情況統(tǒng)計表，
2、新增建設用地供應和利用情況月報表，
3、省調度重大項目用地月報表，
4、閑置土地清理處置宗地月報表。其外還要結合全局的中心工作完成各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
在20xx年我股室將加強與各相關部門的工作聯(lián)動，依托國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，按照一季度一清理的要求，通過重點對土地出讓合同或劃撥決定書履行情況進行動態(tài)巡查，現(xiàn)場勘查、拍照取證、填報項目跟蹤管理卡，逐宗逐宗的完善建設項目用地開發(fā)利用全過程的跟蹤檢查。
20xx年土地利用股全體人員，將繼續(xù)加強時事政治和業(yè)務知識的學習，按照“依法行政、服務經(jīng)濟、方便群眾、塑造形象”的服務宗旨，緊緊圍繞提速工作過程、提高服務質量這一主題，進一步改進機關作風、提高辦事效率。進一步加強與各科室的溝通與協(xié)調，做好土地利用工作。
土地拓展工作計劃篇四
經(jīng)過一個學期的磨合與實踐，上學年我部較好的完成了工作，雖然可能一些方面還做得不夠。新的學年、新的學期我部將以一個全新的面貌去對待本部的工作以及配合其他各部的工作。新的一學年即將開始了，我部工作也將繼續(xù)進行，然而可能會有很多困難需要我們去面對。這些困難對于我們來說既是一次挑戰(zhàn)，也是一次難得的鍛煉我部成員能力的機遇。我部將借這次機遇，努力地表現(xiàn)，出色地完成各部門交給我們的任務。所以，我部將以一個全新的面貌去對待，不但要積極的參與，更要我部成員盡職盡則，盡心盡力的參與到其中去。
我部現(xiàn)在結構已初具規(guī)模，今年在做好素拓認證這塊以外，也將注意開展一些符合素質拓展及豐富學院就業(yè)文化氛圍的活動，而上學年主要做好認證這塊。為了使我們的工作更加有序、合理、現(xiàn)制定了20xx—20xx年的工作計劃，計劃主要以月計劃形式呈現(xiàn)：
（1）主要為招新。今年納新主要要考慮部門接下來的發(fā)展方向，挑選適合的干事。招新后將召開部門會議，進行認證方面的培訓。
（2）召開院會，分配任務，做好一份素拓認證相關材料的范本，下分給各班。
（3）09級素拓證書的填寫。因為上學期各班證書比較混亂，還沒調整好，所以證書放到開學做。
（1）09素拓證書的填寫和修改?？紤]上月可能較為趕，下月初繼續(xù)做好這塊。
（2）分配各系09。10年級做好10—11學年下學期班級草表，并逐步進行修改、蓋章。（電子、紙質）。
（1）09、10級個人草表的印發(fā)、分配填寫。
（2）個人草表的蓋章十二月份：
（1）09級證書進行院蓋章。
（2）召開院會，總結上一階段工作。其他工作：
（1）定期開展部門會議、各班會議。總結和部署工作。
（2）配合院團委、學生會各部門工作，各活動的舉辦，團結院、系，團結各部門。
（3）本學期部門職能開始有了新的改變，上學期整個部門會朝這個方面努力，做適當?shù)膶W習和改變。會在上學期做好下學期活動的策劃和想法與輔導員進行商議和改進。因為剛開始有些事情還不是很有頭緒，需要更多的指導和幫助。
土地拓展工作計劃篇五
2、《土地信息采集表》。
3、《新項目經(jīng)濟分析測算表》。
1、國家有關房地產(chǎn)政策的法律法規(guī)。
2、國家宏觀經(jīng)濟調控。
3、各省市的有關執(zhí)行政策。
1．政府土地主管部門———土地局、土地整理儲備中心、交易中心。
2．擁有土地但缺乏資金的房地產(chǎn)公司，可以考慮以公司的并購、合作等形式獲取土地。
3．政府成立的建設投資公司。
3．政府成立的建設投資公司。
5．招商局。
6．建筑工程公司。
7．房地產(chǎn)相關策劃、銷售、咨詢等中介公司；
8．看到的閑置土地，通過朋友渠道打聽，落實土地權屬等相關情況。
1．房地產(chǎn)同行業(yè)的朋友介紹。
2．政府單位及銀行等金融界上班的朋友。
3．公司的政府關系網(wǎng)以及同學、親戚、同事等。
1、江北萬科旁邊地塊，面積10562㎡。
2、火車北站對面地塊1，面積27000㎡。
3、火車北站對面地塊1，面積46000㎡。
4、江北上寮村地塊，面積8496㎡。
土地拓展工作計劃篇六
時光荏苒，歲月如梭，不知不覺中在銀雁工作已經(jīng)快兩個月了，由于目前業(yè)務需要茲擬定新的業(yè)務拓展計劃以順利完成280萬收益的目標為大前提，初期計劃如下：
對于已有客戶以往的應對方式較為被動基本保持在以被動式服務理念進行業(yè)務往來（當有業(yè)務往來時，進行上門取件派送等工作），在今后的工作中應該積極主動利用客戶拜訪的機會多看多聽高效有計劃地通過平時的交流了解銀行服務中存在的潛力項目進行了解，在適時地機會下和客戶洽談新的項目，多交朋友，用工作業(yè)績說話，把銀行的客戶關系網(wǎng)演變成自己的客戶，培養(yǎng)自身素質，以應對不同人群的交流談判工作。
目前由于引言入駐呼市地區(qū)時間尚短，好多項目還有待鞏固，只有在完成已有項目維護的前提下，完善服務質量提高工作效率，減少工作周轉時間，把爭取到的時間用于拓展新的服務工作項目。
客戶拜訪時應做到以下幾點，拜訪客戶既體現(xiàn)了自身素質的體現(xiàn)，也能在與客戶會談時體現(xiàn)出公司優(yōu)勢和客戶眼中公司形象的樹立。
1、準備工作（個人衣著、公司資料，項目計劃書）。
2、了解要拜訪的客戶資料公司檔案，在聊天中可以對客戶提出的一些問題及時做出反應，以免斷片。
3、工作項目案例備案（與客戶交談時舉例說明用）。
4、與客戶交流時應注意坐姿，眼神不要游離，要目視客戶禮貌性的對客戶的言談做出應有的反應。
5、說話時講究時機做到不搶話不插話，主動傾聽，察言觀色對客戶感興趣的事增強互動，把握氣氛。
6、開場白應對上門造訪目的闡述清晰明了，但是生意往往都是人和人建立關系為先，雖然要以經(jīng)濟利益為先，但過于攻心的談話方式會拉遠與客戶的關系，所以積極主動建立關系才是開展工作的第一步。
7、拜訪結束后要注意微小細節(jié)，包括關門出門等事物給客戶留下好的印象是開展工作的第一步。
走訪陌生客戶時應做好拜訪地點的安排，規(guī)劃好行程安排拜訪順序，在省時高效為前提下，在初次拜訪時把客戶的信息準確記錄在案，初次拜訪應注意拿捏好分寸，既不能急進也不能放緩，了解客戶需要，再次拜訪時準備好對應方案，力求盡善盡美，方案設計要多樣化，防止突發(fā)事件的發(fā)生，應對客戶的不時之需。
對于有合作意向的客戶應在拜訪時做好充分準備工作，做好詳盡的工作計劃書，對于客戶所提的要求詳細記錄在案，對于其所提到的合作配套方案進行數(shù)據(jù)分析，合理分析數(shù)據(jù)核對好兩方利益保證利潤成本。
1、目前同城郵遞派送合作項目只有民生一家，利益還不突出，主要原因是定價不高人員不夠派送成本不足，解決方案提高派送效率，增加派送人員，對一些疑難件和二次以上派送件增加成本預算，積極拓展新的銀行和項目配套服務，體現(xiàn)出企工作拓展計劃書業(yè)自身優(yōu)勢，和同行業(yè)之間的服務質量做出相應的對比，擴大自身優(yōu)勢，在優(yōu)勢差距不大的情況下更加系統(tǒng)的完善服務內容，提高服務質量和效率。
2、企業(yè)中的信貸和資金鏈上有很多需要處理的等配套服務，還存在很大的上升空間。例如，執(zhí)照的效驗和一些監(jiān)管項目的崗位空缺。
3、銀行大堂及外招人員的配套上崗服務，目前只有交行的攜款和補錄人員，大堂服務項目，可以和銀行繼續(xù)深度合作，目前交行呼市只有四家，但是其他工農中建還有很多擴展空間，希望以后通過關系建立和走訪使之成為一個主要經(jīng)濟利潤發(fā)展體系。
4、與銀行有關的客戶有些工作可能會需要通過公司于銀行建立長期合作意向也可以考慮通過實施。
5、各銀行網(wǎng)點提款機分布較廣，加鈔人員可協(xié)議外招，經(jīng)銀行專業(yè)人士培訓后可上崗進行系統(tǒng)化網(wǎng)點便捷服務項目。（加鈔工作專業(yè)技能較為容易掌握，但在外招人員上崗過程中風險較大，招聘困難，但是網(wǎng)點眾多潛在商機也不容小視，前期在和銀行洽談當中要做好詳盡的工作規(guī)劃安排，人員調配及風險抵押，項目實施方案等詳盡項目策劃）。
6、銀行活動及基金證券推廣工作，目前市場上的各類理財產(chǎn)品種類繁多，可通過學習積累經(jīng)驗，幫助銀行在各個企業(yè)機關餐飲娛樂等單位洽談長期投資合作等項目及活動捆綁等工作，減少銀行的工作難度，談成客戶，相應外招人員可以適當利潤分成，提高員工積極性，更快更好的完善和銀行企業(yè)間的深度合作。
綜上所訴，銀雁公司在與銀行的合作談判中依然存在著大量的商機與深度合作機會，把握住自身的經(jīng)營服務優(yōu)勢，盡快且全面的引導銀行與我司達成長久的合作意向，準確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息和過硬的團隊班底和人員的上崗配套服務一定能使各銀行企業(yè)與我司達成明確的合作意向，從而從各方面領域入駐銀行企業(yè)當中加速銀行企業(yè)的穩(wěn)定成長，帶給公司更高的利益，所以在今后的工作中要適時的把握好公司的發(fā)展方向提高員工的業(yè)務理念企業(yè)文化等知識水平的鞏固，從而使之成為銀行企業(yè)值得信賴的伙伴，更加便捷高效的完成既定目標，更好的完成和超越起初既定業(yè)務收入預想。
土地拓展工作計劃篇七
這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產(chǎn)生誤導。
本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設成本和預計利潤，剩下的就是地價。（地價=預計售價-開發(fā)成本-預計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預測，都會在極快的時間內得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設計、報建、施工至預售進度）業(yè)內品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結果錯誤，他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預計售價，從而導致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次臵業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次臵業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次臵業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當落后，一直都是做點首次臵業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次臵業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次臵業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風影響太深。當然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結，在一個城市的內部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次臵業(yè)階段，向改善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次臵業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關注點，是價格。凡是以首次臵業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯?？蛻粼谛睦砩蠒刹侩娞荽嬖诜锤?，因為這會導致他們的分攤率增加而得房率降低。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學的經(jīng)驗剛好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從首次臵業(yè)型轉向改善型，那一般都將會引發(fā)樓市翻倍。品牌地產(chǎn)商會受到市民的追捧，并可以實現(xiàn)比零星開發(fā)商要高出10%左右的品牌溢價。佛山中心城區(qū)從03年開始這個轉向過渡，到08年完成過渡，樓價從03年的不到4000，上升到08年的8000。東莞主城區(qū)（讓我們就把東莞的東城區(qū)和南城區(qū)，當成是東莞的主城區(qū)吧，阿門）所經(jīng)歷的過程與佛山類似，連價位變化幅度都基本一致。似乎這兩個城市約定好了似的。當然，由于這兩個城市在產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟規(guī)模乃至城市化率等方面具有的驚人的相似性，它們在樓市上所體現(xiàn)出的相同特征，也是可以理解的。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投資性需求特征明顯的城市，如廣州，首要特點是：裝修溢價。這類城市的客戶繁忙而充實，他們見過了世面，寵辱不驚，已經(jīng)脫離了暴發(fā)戶心態(tài)。他們沒有那么多閑雜的時間花費在裝修上，因此他們情愿開發(fā)商在裝修上賺他們一筆錢。當然，我們要知道，投資性需求是比改善型需求更高一個層級的需求，所以在產(chǎn)品上的要求并沒有降低，反而有提高的趨勢。因為只有更好的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)價值的增長。到了這個階段，小戶型將可能實現(xiàn)更高的單價，因為總價要低，對投資客戶的資金要求不高。一旦樓市進入這個階段，價格將會實現(xiàn)翻跟頭似的增長。廣州中心區(qū)，04年均價在6000左右，此后投資性需求入市，開始快速上漲，07年過萬，現(xiàn)在過2萬。平均每3年翻一番。這個規(guī)律可以引為借鑒。投機旺盛的城市，譬如溫州、上海和北京，這些個城市，就產(chǎn)品而言，我只能這么評價：非常爛，與珠三角相比，產(chǎn)品要落后20年不止。這些城市往往是資金的匯集地，城市匯聚了大量的、無法通過其它手段消耗的資金，只能以樓市作為泄洪口。判斷這些城市的市場，只需考察一個數(shù)據(jù)：閑散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快，樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區(qū)域金融中心或者暴發(fā)戶聚集地。當然，還有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打著旅游旗號，吸引資金流入，典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說，相當恐懼。我個人的態(tài)度是敬而遠之。
3、城市化進程前述房地產(chǎn)市場的4個需求階段，是伴隨著城市化的發(fā)展進程，而逐步升級的。在城市化的初期，必定是自住型需求為主階段。其后，隨著城市化的逐步推進，逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至于投機型階段，這是個怪胎，能成為資金黑洞的城市并不多，我也不多做闡述。（上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生，我真不同情你們，活該你們選擇和資本大鱷一起競爭，自作自受。）這里需要闡釋的問題是：城市化到底是一個什么樣的進程，它是如何發(fā)生并發(fā)揮作用的。以目前正處于城市化迅猛發(fā)生中的佛山和東莞為例。這兩個城市在03年之前，都處于極度分散狀態(tài)，都沒有市區(qū)的概念可言。03年前的佛山這一地域概念，僅有70余平方公里的主城區(qū)，號稱全中國統(tǒng)轄范圍最小的地級市，主城區(qū)之外的南海、順德、高明和三水，統(tǒng)統(tǒng)是具有獨立治權的縣級市，各自獨立向省匯報。佛山市政府的號令，不能出主城區(qū)那70平方公里。主城區(qū)戶籍人口只有58萬，常住非戶籍人口僅僅只有可憐的萬把余人，兩者合計仍不到60萬人，并長期維持，乃至有人口下降的趨勢。相對于當時350萬左右的全市戶籍人口，主城區(qū)完全達不到“主”的概念。同期的東莞更加可憐，主城區(qū)只有莞城這個鎮(zhèn)（注意，是一個鎮(zhèn)，不是一個區(qū)。東莞市和中山市，是全國獨有的地級市直接管鄉(xiāng)鎮(zhèn)的組織架構，中間沒有區(qū)一級。，戶籍人口不到16萬，面積不到14平方公里。相對于當時東莞160萬的）戶籍人口，更是連10%的比例都沒有03年之后，這兩個城市的主城區(qū)開始進行迅猛的擴張和建設。佛山將南海順德等4個縣級市收并為市轄區(qū)，并將主城區(qū)統(tǒng)轄范圍從70余平方公里擴張到250多平方公里（包括禪城和東平新城），與此同時，人口開始迅速增長，到2009年，常住人口已接近100萬。主城區(qū)的面貌開始發(fā)生翻天覆地的變化，大量的基礎設施（包括路橋公園綠化等，最主要的工作是建設了佛山一環(huán)，這其中有無窮的酸甜苦辣，佛山人從一開始極度抗拒一環(huán)的建設，到現(xiàn)在一提到一環(huán)就驕傲，集中體現(xiàn)了佛山人從抗拒城市化，到歡迎城市化的心路歷程）以及生活設施（包括學校醫(yī)院和體育場館等）投資完工。這些東西看起來很枯燥，就不細說了。粗略估算，在新城區(qū)建設方面，政府投入在200億到250億之間，年均投入約40億。大量的資金被投入到主城區(qū)的新城區(qū)建設上，導致這個區(qū)域的生活便利性遠遠高于佛山其它區(qū)域，近在咫尺的公園，最高規(guī)格配備的學校和醫(yī)院，全新和寬敞的體育場館，這些因素累加起來，導致人口和財富開始向主城區(qū)匯集。市民的改善型購房需求被激發(fā)出來，并在新城區(qū)、新生活的愿望引導下，紛紛脫離舊城區(qū)，在新城區(qū)購買全新的豪宅。與此同時，東莞也開始啟動城區(qū)建設，將莞城、東城、南城和萬江這4個鎮(zhèn)，同并為東莞市區(qū)，進行統(tǒng)一規(guī)劃（當然，這4個鎮(zhèn)的獨立的行政體制仍然存在，也不存在主城區(qū)這個區(qū)級行政架構），東莞下死力建設了東莞大道，并以東莞大道為軸心，全面疏通了道路體系，以貫通東莞市區(qū)各鎮(zhèn)，結束了市區(qū)各鎮(zhèn)之間只能以兩車道的鄉(xiāng)間小道貫通的歷史。（各位不要嘲笑，直到今時今日，中山市仍是這個調調。）與佛山相類似，各種基礎設施在城區(qū)拔地而起，區(qū)域居住環(huán)境大幅度改善，從而開始吸引東莞各鎮(zhèn)的富裕群體向城區(qū)集中。樓市當然隨之大漲。如果我們把視野從南中國往北看，一個類似的例子，就是天津。天津的主城區(qū)在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區(qū)，因此也實現(xiàn)了樓市從4000到10000的飛躍。中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區(qū)建設，開始從單純的工業(yè)城市，向著城市化之路邁進?；蛟S這是由于這些城市從本世紀之初開始，已經(jīng)實現(xiàn)了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老板們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當?shù)卣牟欢x擇。當集中政府的財力打造出一個全新的城區(qū)之后，必然會吸引當?shù)氐母辉Ｈ后w和財富匯集，從而更加推高新城區(qū)的地價和房價。理解了這個客觀規(guī)律，就可以理解，經(jīng)濟發(fā)達的二線工業(yè)城市，它們集中力量打造的新城區(qū)，必然會成功，也必定能實現(xiàn)財富的匯集效應。反過來，經(jīng)濟落后的三線、四線城市，它們如果試圖打造新城區(qū)，受財力所限，能實現(xiàn)的配套有限，因此提升的生活品質也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區(qū)建設背后的客觀規(guī)律。
4、城市化進程之2相對于正努力從大型工業(yè)區(qū)向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務，還是好好的提升工業(yè)化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務，就是打造核心經(jīng)濟區(qū)，也就是cbd。我算個小賬如下：一個稍有規(guī)模的新城區(qū)，占地至少應有10平方公里，也就是15000畝。征地成本在二線城市大致需要80萬/畝（考慮到絕沒有國有閑臵地，新城區(qū)建設必然要征地，前述標準僅系針對征收農村集體土地，如果是城市拆遷，更不得了），征地總投入要達到120億。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入約30萬/畝，也就是投入約45億，僅能得到9000畝的可建設用地；這個新城區(qū)還沒開張呢，165個億先花掉了。然后，生活設施配套，譬如學校醫(yī)院以及各色政府機構等，需占去25%以上的可建設用地，總投資約需5億。現(xiàn)在，只剩下6700畝左右的熟地可以賣錢，而政府方面的硬性投入已經(jīng)超過170個億。如果不這么狠狠的花錢，那么打造出來的所謂新城區(qū)，與舊城區(qū)相比，將不具有足夠的吸引力，不具有質上的變化。這些成本折合到剩下的可建設用地上，大致達到250萬/畝的水平。上述這個花錢的過程，就是我們通常所說的土地一級開發(fā)。上面這個數(shù)字，250萬/畝，是目前二線城市的通常的土地一級開發(fā)成本。在與政府談判勾地的場合，具有通用性。大家一般都承認這個250。三線城市的財力有限，往往不能承擔這種規(guī)模的財政支出。雖然新城區(qū)可以逐年開發(fā)，但各項成本也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城區(qū)未成形時，可以以前述的80萬/畝的價位征到地，一旦新城區(qū)開始建設，立馬提升到200萬/畝左右的水平。因此三線城市的所謂新城區(qū)，往往只能開始第一期工程，之后就極難推進。這與它們的整體財政實力有限有關，一旦它們的政府領導頭腦發(fā)熱，狂熱的推進新城區(qū)建設，必定會導致一場悲劇。一線城市早已經(jīng)完成從工業(yè)區(qū)向宜居型城市進化的過程，相對于二線城市從2000年初期才開始城市化相比，它們的起步的時間要更早。廣州大致在95年左右已經(jīng)開始城市化的進程，標志性的事件就是從90年代后期開始的城中村改造。到2000年，廣州已經(jīng)基本完成了工業(yè)外移的任務，標志就是位于偏遠蘿崗地區(qū)廣州開發(fā)區(qū)從那一年開始突飛猛進，接收了分散在廣州各地的幾乎所有零散工業(yè)，開發(fā)區(qū)的領導整天笑得和不攏嘴，卻沒有意識到這僅僅只是城市化的必然。從2000年之后，廣州的主要精力就放在cbd的打造上，這同樣是城市化的必然：已完成宜居型城市化進程的一線城市，必須要打造一個核心經(jīng)濟區(qū)，以容納越來越多的向它匯集的財富的交易需要。（附帶說一句，我一直認為，寫字樓就是社會財富的交易場所，只不過它的交易比商品零售要稍顯隱蔽而已）從2000年至今，廣州的城市化進程，就是珠江新城的變身歷程。這個歷程褒貶不一，批評的聲音比表揚的聲音多得多。批評者大多舉出深圳羅湖和上海浦東的例子，來責備廣州市的cbd建設，也就是城市化，速度太慢。站在我的立場上，我認為，一切建設都不能脫離背后的客觀經(jīng)濟規(guī)律。廣州市所匯聚的財富，當它只需要200萬平米的寫字樓進行交易時，它就只能有目前的建設規(guī)模。不同于投機盛行，并定位為區(qū)域金融中心的深圳和上海，更不用說匯集全國財富的北京，務實的廣州，確實只能承載起目前的cbd規(guī)模。
三、四線城市的規(guī)劃圖，最重要的規(guī)劃部分，一定是各色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而一線城市在規(guī)劃上就最重視cbd的建設。這是由于它們各自發(fā)展的階段不同而造成的必然結果。但是，有相當多的城市，無視自己的經(jīng)濟實力，強行試圖超越自己的發(fā)展階段，這必然導致悲劇。反面的例子相當多，舉不勝舉。珠三角的反面典型是江門。在2000年左右，工業(yè)化都沒有完成的時候，就強行要打造新城區(qū)，結果住宅銷售速度極慢，連累了無數(shù)房地產(chǎn)公司。那一波開發(fā)潮里面，江門把最鄰近的佛山的知名地產(chǎn)商全部忽悠了過去，這些地產(chǎn)商全都死在江門，造成的后果就是佛山從此再無本地房地產(chǎn)品牌企業(yè)，成為珠三角9城里面唯一一個沒有本土地產(chǎn)品牌的城市。這里面的教訓很多，很深刻。我認為，最關鍵，就是當時佛山的地產(chǎn)投資人沒有看透江門這個城市所處的發(fā)展階段，不能理解經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。這種水平的投資理念，即使不死在江門，也會死在其它地方。
6、供求關系關于供求關系的爭議很大，因為成交數(shù)是可以量化的數(shù)字，但需求數(shù)極難確定。我自己來說，目前也沒有成型的思路。只有一些比較粗略的看法。一般而言，目前各大房地產(chǎn)機構，所采取的供求關系計算模式，是用一手房和二手房的總成交量，與辦理了預售登記的一手新增供應量，進行對比。一般而言，在本世紀，全國范圍內，新增供應都會被消化干凈，開發(fā)商極少有賣不出去的房子。考察一個區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。對珠三角9城來說，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428萬平米，加上08年金融海嘯期間未及售出的新房面積221萬平米，一手房總成交量為649萬平米，而二手房交易量達到驚人的1400萬平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比，達到了驚人的2.16：1。一般而言，業(yè)內普遍接受的原理是：一旦房地產(chǎn)二手房和一手房的交易量，超過1.5：1的程度，那就意味著投機型需求占據(jù)了主體地位。在靜態(tài)上分析的話，每個購買一手房的客戶，都賣掉了自己原有的房屋，其中有一半在當年就拋售了這套新買進的住房。這意味著樓市的換手率極高，自住型客戶（我們一般認為，自住型客戶就是所謂的剛性需求群體，他可能是首次臵業(yè)，也可能是改善型臵業(yè)，但必定是自住的。）極少。與之有著近似表現(xiàn)的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交僅為158747套，二手房與一手房的交易比例達到了1.59：而09年11月更是達到了1.9：1，1。有興趣的朋友可以查閱自己所在城市的交易數(shù)據(jù)，考慮自己所在城市的市場所處階段。二手房與一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之間時，我們一般認為，是投資性需求占主導。這個時期有部分客戶會較為迅速的購進和賣出，但未在整體上形成炒樓的氛圍。相關的例子是廣州，09年一手房成交量為1125萬平米，二手房成交量為1320萬平米，二手房與一手房的成交量對比為1.17：1。這表明廣州的樓市開始進入投資性需求時代，但在市場表象上，仍會體現(xiàn)出強烈的改善型需求與投資性需求并重的特征。二手房與一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之間時，我們一般認為，是改善型需求占主導地位，在靜態(tài)上看，大部分客戶賣掉了自己的第一套房，從而購買第二套房。相關的例子是佛山，2010年前3季度，一手房總成交量大致是480萬平米（老實說我對這個官方統(tǒng)計數(shù)字存在較大的疑問，相當多的地產(chǎn)中介機構都采用的600萬左右的數(shù)據(jù)，目前姑且用之），二手房總成交量大致是362萬平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。對佛山這個人均gdp超過1萬的一線富裕城市而言，目前的市場僅僅體現(xiàn)為典型的二線改善型需求的狀況，這與其城市自身的經(jīng)濟實力并不相符，這表明佛山的市場目前處于典型的洼地狀態(tài)，上升空間極大。二手房與一手房的成交量比值在0.5：以下時，1這是以首次臵業(yè)型客戶為主體的市場，市場成交不活躍，換手率較低。這些城市需要慢慢的經(jīng)營，老實的發(fā)展經(jīng)濟，從原始積累做起。不要試圖在這種城市炒樓，也不要對這種城市的未來升值抱以太多的期望，除非它們確實能在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設上，作出成就。
8、城市分工這一段很簡單，也沒有數(shù)據(jù)支撐，純粹是我個人的扯淡，大家愛看不看。在全球視野上，現(xiàn)在世界經(jīng)濟的主旋律，是產(chǎn)業(yè)大分工。能源、資源、制造、農業(yè)、金融、科技研發(fā)和工業(yè)設計，各自被幾大板塊收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它國家還有染指的機會。中國搶到了制造業(yè)，現(xiàn)在正在試圖搶科技研發(fā)和工業(yè)設計這一塊。在中國國內，制造業(yè)被東部沿海城市搶到了，于是富了起來。這是不可抗拒的歷史潮流。想不讓東部地區(qū)富裕，那都不可能。但是這個時間算起來的話，其實中國的城市化，也就是這個富裕起來的過程，也沒多少年。時間往前推20年，現(xiàn)在中國那幫子穿西裝扮牛逼的富人，都在田間地頭流水線上流血流汗呢。20年彈指一揮間，發(fā)達的制造業(yè)催生了中國的城市化，目前大量的城市都到了工業(yè)化的后期，要從制造業(yè)的低端狀態(tài)，往高端進發(fā)，也就是科研和工業(yè)設計這個領域，中國人也打算要占領了。現(xiàn)在國內東部地區(qū)提得最多的，就是產(chǎn)業(yè)轉移。產(chǎn)業(yè)轉移的前提是什么？就是東部城市成功的提升自己的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，從單純的制造業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈往前走，把科研和工業(yè)設計這一塊拿下來。拿下來了之后，落后的制造業(yè)就可以遷移到西部，讓西部重走一遍東部經(jīng)歷的工業(yè)化之路，帶動西部地區(qū)的城市化。所以現(xiàn)在東部各個城市都在搞高新產(chǎn)業(yè)科技園，都在搞孵化池，都拼命的鼓勵創(chuàng)業(yè)。一邊這么做，一邊有些迫不及待的試圖把落后的制造業(yè)趕走。東部幾乎所有城市都在宣稱干這個事。但是，這個事急不來。我前面說了，忽悠人比忽悠錢困難多了，凡是有技術含量的活，就得讓有技術含量的人來做。不是你投入幾塊錢，就突然可以從天上掉下來幾個科學家工程師設計師，引發(fā)產(chǎn)業(yè)大爆炸的。做科技，比做制造，難得多。主要是沒人才。改革開放至今才30年，當年光顧著培養(yǎng)制造業(yè)的流水線工人了，根本沒想到要在學校培養(yǎng)科學家。現(xiàn)在回頭一看，好了，全是用僵化思維培養(yǎng)出的應聲蟲，這種人在工廠里特好使，老板和政府都喜歡用，但如果想拿去搞研發(fā)，對不起，人家連扳手換一個方向擰都不敢，怎么可能給你突破常規(guī)思維，搞出新產(chǎn)品？所以最近輿論方向突然大變，開始檢討我們的教育體系，從上到下都開始批評照本宣科了，這就是時代的背景。有些個城市，搞制造產(chǎn)業(yè)搞習慣了，以為只要圈一個地，建幾個廠房，準備點做孵化用的小錢，科技產(chǎn)業(yè)就搞起來了，這是神經(jīng)病思維。凡是抱著這種思維去搞科技產(chǎn)業(yè)的城市，就一定會失敗。如果這個城市居然還頭腦發(fā)熱，自作多情的搞高科技園區(qū)的同時，就把傳統(tǒng)的制造業(yè)給遷移走了，那這個城市基本上就是在尋死。我不怕點名。我說的就是東莞。這個不要臉的城市小富了一把，就打算忘本，想重新打造自己的城市名片，讓大家改變對它臟亂差的印象，于是明著暗著，就打算把三來一補的制造業(yè)都干走，取了個名字，“騰籠換鳥”叫，結果籠子騰出來了，之前被東莞政府當成傻鳥的傳統(tǒng)制造業(yè)，都被其它城市，尤其是清遠和肇慶，當成鳳凰一樣迎接了過去，但是高科技這只好鳥，死活都飛不進東莞。連續(xù)兩年，東莞的gdp增長率為0，很不幸，又突然遇到金融海嘯沖擊，把東莞打得奄奄一息，差點就把艱苦奮斗20年的成果給滅了。好在人家底子厚，制造業(yè)基礎發(fā)達，一發(fā)覺高科技產(chǎn)業(yè)那么難搞，不是一朝一夕能出成果的事，立馬轉身，把先前要淘汰的傳統(tǒng)制造業(yè)，又搞了起來?；旧希谖铱磥?，中國未來10年的城市分工，基本上，是東部城市逐漸的學會做科技研發(fā)工業(yè)設計這些個高端活計，西部城市變成制造產(chǎn)業(yè)基地，兩者分工合作。我個人認為，這是不可抗拒的歷史潮流。高端人才向東部集中，而低端制造業(yè)從業(yè)人員，就可以留在人口眾多的西部。
土地拓展工作計劃篇八
學生會素質拓展中心工作計劃。為了更好的貫徹共青團中央、教育部、全國學聯(lián)發(fā)起的《大學生素質拓展計劃》，全體素拓成員同心協(xié)力，幫助認證部完成認證工作。與此同時，各同學也對素質拓展工作有了更深一步的認識。
基于素拓中心剛剛成立，許多同學對素拓工作還不十分了解，我活動部制定如下素拓宣傳計劃：
1、制作大學生素質拓展計劃宣傳展板，在管院及二教展出，對什么是“大學生素質拓展計劃”、《大學生素質拓展證書》的重要性、以及已有素拓成果（包括素拓征文、照片）進行展示，從而推進我院大學生素質拓展計劃的更好實施。
2、以班會為渠道，班級為單位，在廣大同學中開展信息調研工作，普及素拓知識，班委帶領同學們進行素拓游戲，在游戲中鍛煉自我，體現(xiàn)團隊精神，同時對同學們在此過程中提出的問題進行整理并給予正確的解答。
3、對其他院開展大學生素質拓展工作的情況以及各院校的成功經(jīng)驗進行匯總、收集，吸收。
除進行宣傳活動,讓廣大同學了解素拓的相關信息，我部還制定了一系列干部培養(yǎng)計劃，使素拓中心有自己的骨干人員，班級有各自的素拓帶頭人。具體計劃如下：
1、針對中心內部人員開展培訓課程，要求對素拓認證及素拓游戲進行全面掌握，加強和校講師團、校素拓部等各部門的聯(lián)系，培育自己中心的講師及素拓骨干力量。
2、組織各班班長、支書及由班級推選出的素拓帶頭人進行培訓，要求凡參加培訓的人員按時參加培訓并做好培訓筆記。由素拓中心部門人員組織會場秩序并派專人進行簽到。
3、與外聯(lián)部協(xié)調共同邀請名師，進行素質拓展大型講座。與輔導員老師協(xié)商，組織管院全體同學觀看講座。由專業(yè)人士對我院學生進行職業(yè)生涯和大學生學業(yè)生涯指導，讓同學們明白自己的發(fā)展方向和自身素質欠缺，有針對地自主選擇學校開展的素質拓展訓練項目進行素質訓練。
4、利用暑假時間，提前下發(fā)任務，組織同學開展假期社會調查和社會實踐活動，使同學綜合素質特意提高。
素質拓展中心的工作剛剛起步，其所取得的成績離不開領導、老師的關心，及廣大同學的支持、配合。對于工作中存在的問題，我們會再接再厲，逐步解決和完善?；谝陨嫌媱?，我們會以更加飽滿的熱情，克服重重困難，迎接大學生素質拓展工作新的挑戰(zhàn)，為大學生素質拓展計劃在本院更好的實施而不懈努力！
土地拓展工作計劃篇九
職位概述:。
開拓空白市場收集客戶信息，完成公司制定的市場開發(fā)指標。
素質要求：
1、有較強的溝通和語言表達能力及親和力。
2、有較強的自律性和情緒控制及調整的能力。
3、有較強的聆聽和問問題的能力。
4、自信樂觀善于挑戰(zhàn)。
5、能夠吃苦耐勞，工作認真負責。
工作內容：
1、制定所負責的市場開發(fā)計劃及方案，并予以實施落實；
2、負責開拓空白市場及通過各種渠道收集客戶信息。
3、定期提交詳細的市場出差報告和市場分析報告；
4、根據(jù)工作任務及進度，定期提交月度計劃，并落實。
6、負責與客戶保持良好的溝通與聯(lián)絡，隨時了解客戶狀態(tài)，收集客戶信息，并反饋給公司。
7、及時跟蹤意向客戶及準客戶，客戶異議及時上報部門領導。
9、負責意向客戶來公司的接待洽談工作。
10、負責公司每季訂貨會前意向客戶的邀請工作。
11、公司交代的其他工作。
土地拓展工作計劃篇十
二、講話是要注意面帶微笑，聲音要洪亮（戶外噪音比較大）。
三、注意禮貌用語：您好、打擾一下、非常感謝等。
四、基本話述。
（如果他回答是在中小學范圍內，就開始下面一段對話）：哦，太好了！這個課程主要是關于孩子在成長過程中的習慣養(yǎng)成和勵志教育，以及孩子階段性心理成長剖析。相信這堂課對您在教育孩子方面很有幫助的，我?guī)湍鷪髠€名參加吧。
（這是如果對方說沒有時間或表現(xiàn)出不太感興趣想離開）你馬上補充說：是這樣的，我們這堂是免費的，不收取任何費用，我們主講老師是我們公司的王牌老師，在孩子心靈成長這一塊很有研究，我們公司展開這樣一個公益講座的目的主要是想與家長坐在一起共同探討如何教育好孩子，相信您的參與會有很大的收獲的。我?guī)湍顐€表報名吧。
（如果他實在是那個時間內沒有時間來參加，但是表現(xiàn)出有意愿來）。你可以這樣說：如果您沒時間的話那也沒有關系，我們公司會定期開設這樣的免費課程，要不我先給您報名，等下次開課我們再通知您，您看這樣行不行？（如果他愿意就給他填表，然后說：謝謝您的配合，再見?。?BR> （如果這時候他表現(xiàn)的極度不愿意，那就沒必要再花時間了，直接發(fā)給他一張傳單，說聲謝謝?。?。
土地拓展工作計劃篇十一
素質拓展部在新的學期主要負責班級考核，活動考核以及學院全體同學的素質拓展分數(shù)的認證工作。素質拓展部是學生團總支委員會的一部分，是推動團學工作不可忽視的力量，其根本宗旨是服務于我院的全體師生，其性質決定了其指導思想，我們任何活動的開展必須圍繞團總支委員會的意旨進行。
對于10級新同學，首先做好宣傳工作。這是每年第一學期的常規(guī)工作，目的在于使新年級同學更加深刻的了解素質拓展，在思想政治與道德修養(yǎng)、社會實踐與志愿服務、科技學術與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、文體藝術與身心發(fā)展、社團活動與社會工作、技能培訓六個方面引導和幫助廣大10級同學完善智能結構，使其深入了解各個方面的含義，結合大學生的職業(yè)生涯規(guī)劃，找到自己感興趣的方向，重點發(fā)展。
通過我部對學院各班素質拓展檔案進行的分析，發(fā)現(xiàn)了如下情況應予以改進。
1、各班檔案填寫錯誤嚴重，部分活動填寫到了錯誤的項目。
2、檔案中“偏科”現(xiàn)象嚴重.根據(jù)以上情況，在綜合測評即將來臨之際，素質拓展部確定下一步工作重點如下：
1、積極組織班級素質拓展檔案的分析，針對每個班級和班級內每個同學的不同情況，作出分析總結，并與該班素質拓展委員協(xié)商，制定本班的.計劃。
2、針對數(shù)理學院各班分數(shù)情況與學院學生會、學生團總支委員會各部門協(xié)商多組織一些檔案中各班活動數(shù)目普遍較少的一欄中的活動。
3、加強與分數(shù)較少班級的交流，組織針對分數(shù)較少的班級素質拓展委員的培訓。加強他們對制度的了解。
4、針對各班不同同學進行分析，幫助各班進行對分數(shù)低的同學的教育，增加他們的活動參與積極性。
在新學期開始，結合項目化申報書，把該學期所要舉辦的活動名單全部下發(fā)給每個班級。并且切實做好活動的質量考核，具體辦法是前期預期效果（即成立評議小組由各班素質拓展委員組成，對各項活動打分，先評審標書，再針對活動的開展預期效果），中期現(xiàn)場打分，后期問卷調查。
1、校級活動：
數(shù)理學院各班以個人身份參加其它學院組織的校級活動的，在活動后要及時聯(lián)系素質拓展部干事，向干事出示活動參加證明及獲獎證明，或在月末素質拓展班級檔案認證時將活動參與證明及獲獎證明復印件交于班級團支書，由團支書將證明與班級素質拓展檔案一起上交素質拓展部。
2、院級活動：
學院組織的活動或校級活動由本院某一部門承辦的，由學院相應部門在活動前通知素質拓展部，素質拓展部派干事與紀檢部一起進行人員統(tǒng)計，活動結束后活動組織部門將活動參與者名單及獲獎者名單以素質拓展活動小結表的形式交至素質拓展部。素質拓展部將確定活動性質、活動參與者名單并及時通知各班，便于各班填寫素質拓展檔案。
3、班級活動：
各班在班級活動舉辦前去素質拓展部干事處領取素質拓展活動班級審核總結表，由干事記錄活動的舉辦地點、時間、活動參與者范圍，并記錄領表日期由領表者與干事簽字，便于干事對活動進行檢查，活動后該班級將表填寫完上交相應干事處。
數(shù)理學院學生團總支委員會素質拓展部設立素質拓展認證中心負責對班級素質拓展檔案的認證工作，學期末素質拓展部視認證中心成員工作情況在班級素質拓展檔案中志愿服務一欄對中心成員進行加分。素質拓展部依據(jù)各班活動申報情況每半月對各班活動情況、分數(shù)情況反饋一次。數(shù)理學院學生會素質拓展認證中心每月月末對當月各班的素質拓展活動進行認證，班檔案不交的班級不予認證。
1、素質拓展班級檔案由本班團支書和宣傳兼素質拓展委員共同負責填寫，請明確素質拓展班級檔案應填寫的內容，詳見學生手冊，活動分好類別填寫，不允許一個項目多類別填寫。
2、班級測評項目中請各班如實填寫，以免對本班造成不良影響。對于某班自己舉辦的活動，請注明班、院、校級，舉辦活動前要與我部聯(lián)系，我部將派人監(jiān)督活動舉辦狀況?；顒雍笳埥涛也恳豁椈顒訁⒓尤藛T名單，并注明活動策劃、組織、參加等類別，由團支書、宣傳兼素質拓展委員和我部參加人員的簽字。對于某班以班級為單位取得的榮譽、參加的活動可自行寫上，我部會在學生會和輔導員處核實。
會其它部門與輔導員交涉取消該班明年優(yōu)良學風班及先進班集體的競選資格。
4、在本學期末，我部會計算全院各班的平均分，對于同年級分數(shù)最低的（或最高的）三個班提出低分警告（或高分表揚），在團總支宣傳欄上提出通報批評（或表揚），并在素質拓展班級檔案班級測評中注明。
5、對于在素質拓展中表現(xiàn)突出的（如素質拓展分數(shù)很高、在某項重大活動中有突出表現(xiàn)、督促同學提高素質拓展分數(shù)等），我部會在綜合測評公示全院素質拓展成績時，另附一頁表揚。同時對于一些無心素質拓展的同學，我部會將全院同年級分數(shù)最低的二十名同學提出低分警告，公示在團總支公告欄上。
6、實行素質拓展分數(shù)的亮化，每月公布一次班級素質拓展分排名。
以上便是素質拓展部工作計劃，存在不足之處，我們會結合以后的工作不斷完善。我們將以全心全意為同學服務為宗旨，認真履行職責，為數(shù)理學院的學生工作貢獻我部的力量。
土地拓展工作計劃篇十二
作為土地拓展員，我在過去的幾年里不斷學習和成長，收獲了很多寶貴的經(jīng)驗和體會。在這個行業(yè)中，我不僅需要具備專業(yè)的知識，還需要不斷展現(xiàn)自己的銷售技巧和人際交往能力。通過與客戶和合作伙伴的合作，我深刻體會到了土地拓展的重要性，同時也收獲了很多寫意的瞬間。
第二段：了解市場和客戶需求。
買賣土地的過程中，我意識到了了解市場和客戶需求的重要性。在接洽潛在客戶時，我會事先研究他們的背景和業(yè)務需求，以便更好地了解他們對土地的具體要求。同時，我也會密切關注市場動態(tài)，掌握土地供應和價格的變化。只有對市場和客戶需求有深入了解，才能為客戶提供最合適的土地選擇，提高銷售成功率。
第三段：投資者與土地定位。
在土地項目的規(guī)劃過程中，與投資者的合作至關重要。投資者通常會有自己的運營理念和目標，我的任務是幫助他們找到最適合實現(xiàn)目標的土地。與投資者的合作需要既有復雜的土地知識，也需要良好的協(xié)調溝通能力。通過與投資者的深入交流和互動，我能夠更好地了解他們的預期，并在土地選址和規(guī)劃方面給予專業(yè)的建議。
第四段：處理復雜的交易事務。
土地買賣交易的過程中，我不僅要與買家和賣家進行談判，也必須處理一系列復雜的交易事務。例如土地評估、法律文件準備、資金結算等等。這對于我來說既是挑戰(zhàn)，也是機遇。通過不懈的努力和自我提升，我逐漸掌握了交易過程中的一系列技巧和要領，提高了交易的順利進行和成功率。
第五段：持續(xù)學習和專業(yè)成長。
作為土地拓展員，我深刻認識到要想在這個行業(yè)中取得成功，不僅需要持續(xù)學習，還需要與時俱進。在我個人成長的道路上，我參加了大量的培訓和學習，不斷提高自己的專業(yè)能力。同時，我也積極參與行業(yè)組織和交流活動，與同行們分享經(jīng)驗和心得。通過持續(xù)學習和專業(yè)成長，我相信自己能夠在土地拓展領域中取得更好的進展。
結尾段：總結和展望。
通過多年的土地拓展經(jīng)驗，我深刻體會到了這個行業(yè)的挑戰(zhàn)和機遇。與客戶和投資者的合作讓我更加了解市場和客戶需求，談判和交易中的磨礪使我不斷提高自己的專業(yè)水平。未來，我將繼續(xù)努力學習和成長，為客戶提供更好的服務，實現(xiàn)自己的職業(yè)目標。同時，我也希望通過分享自己的心得和體會，與更多的人一起共同進步。
土地拓展工作計劃篇十三
1）、20xx年5月：
a、10日前落實寫字樓選址事宜。
b、25日前寫字樓裝修必須完工，著手安排投放6月份的《時尚先生》廣告。
c、28日（星期一）招聘廣告的投放工作。(重點招聘產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)理，拓展經(jīng)理)。
d、30日前安排出差拜訪重點客戶，跟進秋冬店的拓展事宜。
2）、20xx年6月：
a、10日前開發(fā)經(jīng)理/拓展經(jīng)理到位上班。
b、20日前完成有關品牌雜志、畫策、招商指南印刷事宜。
c、30日前品牌雜志、畫策、招商指南必須到位。
d、30日前安排督導出差給店員的培訓與產(chǎn)品陳列的指引。
3）、20xx年7月：
a、8日前根據(jù)拓展經(jīng)理客戶資源的分布情況，作出品牌推廣模式與確定產(chǎn)品開發(fā)的主題。
b、15日前著手完成安排設計邀請函的事宜。
c、22日前完成有關廣告的投放宣傳工作，與開發(fā)部同事了解有關樣板進度事宜。
d、31日前邀請函必須到位，初步統(tǒng)計意向性客戶將有關數(shù)據(jù)提供給開發(fā)部做為開發(fā)產(chǎn)品調整的有關依據(jù)。
4）、20xx年8月：
b、15前初步統(tǒng)計參加訂貨會的人數(shù)。
c、20日前06秋冬樣板必須到位，做好有關樣板篩選工作。
e、23日前落實訂貨會的回執(zhí)情況并根據(jù)當時的拓展情況作出宏觀調整。
5）、20xx年9月：
a、5日前統(tǒng)計出有關訂單的相關資料，同時做好有訂貨會的總結工作。
b、15日前落實客戶訂金事宜。
c、25日前安排拓展經(jīng)理出差拜訪意向性較強的新客戶。
d、30日前安排有關大貨投產(chǎn)工作。
6）、20xx年10月：
b、15前完成投放08春夏補充訂貨會的所有邀請函。。
c、22日前繼續(xù)重點拓展新客戶。
d、30日前落實有秋冬新店開張的相關事宜。
7）、20xx年11月：
a、10日前落實有關補充訂貨會的回執(zhí)情況。
c、30日前跟進有關訂金事宜。
d、30日前因應補充訂貨會情況對大貨進行宏觀的調整。
8）、20xx年12月：
a、15日前做好的工作總結。
b、20日前完成的宏觀規(guī)劃。
c、25日前落實有關新店開張裝修事宜。
d、30日前完成全國加盟客戶的考察工作。
土地拓展工作計劃篇十四
作為一名土地拓展員，我有幸參與了各類土地項目的拓展工作。這項工作雖然充滿挑戰(zhàn)，但也讓我獲得了許多寶貴的經(jīng)驗和體會。在這篇文章中，我將分享我作為土地拓展員的心得體會。
首先，作為土地拓展員，我們需要時刻保持積極的心態(tài)。這項工作往往伴隨著許多困難和挫折，但我們不能懈怠。拓展土地需要與各方人士進行復雜的談判和溝通，同時還需要面對政策限制和規(guī)劃要求。有時候，項目進展可能會受到意想不到的阻力，但我們不能泄氣。保持積極的心態(tài)，我們才能更好地面對困難，找到解決方案，并推動項目向前發(fā)展。
其次，耐心是成功的關鍵。土地拓展是一項漫長而復雜的過程，往往需要耗費許多時間和精力。有時候，項目的進展可能會比我們預期的慢，但我們不能心急。在拓展土地的過程中，我們需要與許多不同的人合作，包括政府官員、地產(chǎn)開發(fā)商和社區(qū)居民等。每個人對土地利用的期望可能不同，他們的意見和要求也可能相互沖突。在這種情況下，我們需要保持耐心，仔細傾聽各方的聲音，尋找共同的利益點，并努力尋求妥協(xié)方案。
此外，作為土地拓展員，我們需要具備良好的人際關系和溝通能力。在拓展土地的過程中，與各方溝通是至關重要的。我們需要能夠清晰地表達自己的意見和觀點，并理解他人的需求和關切。有時候，我們需要勸說他人接受我們的提議，或者在不同的利益方之間進行調解。良好的人際關系和溝通能力能夠幫助我們更好地協(xié)調各方的利益，加快項目進展。
此外，我們還需要時刻保持學習的態(tài)度。土地拓展是一個不斷發(fā)展和變化的領域，政策和法規(guī)也在不斷更新。作為土地拓展員，我們需要不斷學習新知識和技能，以應對新的挑戰(zhàn)和機遇。我們需要了解當前的市場趨勢和發(fā)展動態(tài)，以便更好地把握機會。只有不斷學習和提升自己，我們才能在這個競爭激烈的行業(yè)中保持競爭力。
最后，作為土地拓展員，我們需要堅守職業(yè)道德和社會責任。土地拓展涉及到社會資源的利用和分配，我們需要時刻保持公正和誠信的原則。在項目中，我們需要以客觀、公正的態(tài)度對待每一個決策，并充分考慮項目對社區(qū)和環(huán)境的影響。我們還需要尊重各方的意見和權益，并在拓展土地的過程中，積極參與社區(qū)建設和公益事業(yè)，回饋社會。
總之，作為一名土地拓展員，我深深體會到這項工作的挑戰(zhàn)和收獲。保持積極的心態(tài)，耐心面對困難，良好的人際關系和溝通能力，不斷學習和提升自己，以及堅守職業(yè)道德和社會責任，這些是我在這個職業(yè)中得到的寶貴經(jīng)驗和體會。我相信，在不斷的探索和實踐中，我將繼續(xù)成長，并為更多土地項目的成功做出貢獻。
土地拓展工作計劃篇十五
科技改變世界、思路決定出路。面臨瞬息萬變的智能時代，很多行業(yè)都在迫切地尋找著移動互聯(lián)網(wǎng)的入口。20xx年，智能手機攜手移動互聯(lián)網(wǎng)將我們推向一個全新的時代，引領我們認識并駕馭移動互聯(lián)時代，帶來全新的便捷科技體驗。
二、公司介紹。
集團于20xx年啟動對移動互聯(lián)網(wǎng)入口的研究，成功創(chuàng)造了數(shù)項科技專利，在國際背景與優(yōu)秀團隊的精誠合作下，創(chuàng)新與突破移動營銷各項屏障，推出了全新的“移動營銷自媒體通道”商業(yè)模式。它將用戶集納到企業(yè)、機構自主管理的自媒體空間，通過手機用戶端實現(xiàn)咨詢、預約、報名、投票、抽獎、繳費、網(wǎng)購等整合型移動智能信息通道。
三、市場目標。
1、做強福建市場，布點北京、上海、廣州市場；
2、合作商或代理商力爭達到5家以上；
四、市場渠道建設。
渠道建設也是市場開拓成功與否最關鍵的一步，在公司發(fā)展階段應先從重點行業(yè)開始渠道操作，先從重點行業(yè)渠道開始運作，可以以點帶面，以強帶弱，市場渠道的建設不能太過求成，要循序漸進，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
（1）、布局。
（2）、省級代理渠道建設。
（3）、合資公司渠道建設。
五、營銷推廣。
（1）、品牌形象推廣。
（2）、渠道形象推廣。
（3）、行業(yè)形象推廣。
六、市場維護。
拓展準備是市場開拓的先決條件，要求公司為市場人員提供全方位、高質量的拓展資料。
（1）、項目手冊。
（3）、經(jīng)典案例。
（4）、市場人員的培訓。
八、總結。
好的計劃只是市場拓展的第一步，重要的還是計劃的執(zhí)行力，市場拓展的效率80%來自執(zhí)行力。市場拓展不是孤立存在的，它依賴于企業(yè)先進的管理理念、營銷隊伍的凝聚力、營銷人員的推廣能力、技術研發(fā)等諸多因素。
土地拓展工作計劃篇十六
作為土地拓展員，我在過去的一年中積累了豐富的經(jīng)驗和心得體會。在這個充滿挑戰(zhàn)和機遇的行業(yè)里，我學到了很多關于土地拓展的技巧和策略。在接下來的文章中，我將分享我個人對土地拓展的理解和心得體會。
第二段：策劃與調研。
土地拓展的第一步是進行細致的策劃和調研工作。在選擇項目時，我會仔細研究周邊的市場環(huán)境和土地供需情況。通過數(shù)據(jù)的分析和比較，我能夠準確地預測未來的發(fā)展趨勢以及土地價格的變化。在策劃階段，我還需要考慮各種因素，如規(guī)劃審批、資金籌集、項目可行性等。通過優(yōu)化方案和精細調研，我能夠提高項目的成功率，減少風險。
第三段：談判與合作。
成功的土地拓展往往需要與各方進行談判和合作。在與土地擁有者的交流中，我學會了如何解釋項目的優(yōu)勢和潛在價值，為土地擁有者創(chuàng)造最大的利益。同時，我還需要與各種合作伙伴進行合作，如政府部門、開發(fā)商和金融機構等。在談判和合作的過程中，我意識到了合作的重要性和團隊合作的力量。只有通過與各方的密切合作，才能實現(xiàn)土地拓展的成功。
第四段：項目管理與執(zhí)行。
在項目獲得了土地擁有權之后，我需要進行項目管理和執(zhí)行。我負責監(jiān)督項目的實施進度和質量，并與相關人員進行協(xié)調。在項目執(zhí)行的過程中，我學會了如何有效地分配資源和管理時間，以確保項目按計劃完成。我也從中體會到了項目管理的重要性和細致管理的必要性。只有通過良好的項目管理，才能最大程度地實現(xiàn)項目的利潤和效益。
第五段：總結與展望。
作為土地拓展員，我在過去的一年中經(jīng)歷了很多挑戰(zhàn)和成長。通過與各方的合作和項目的執(zhí)行，我積累了豐富的經(jīng)驗和技巧。我學會了如何進行策劃和調研，如何與各方進行談判和合作，以及如何有效地進行項目管理和執(zhí)行。這些經(jīng)驗讓我更加自信和成熟，也為我的職業(yè)發(fā)展打下了堅實的基礎。未來，我將不斷學習和進步，為土地拓展行業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。
總的來說，土地拓展是一項需要綜合能力和創(chuàng)新思維的工作。在這個行業(yè)中，除了專業(yè)知識和技巧外，良好的溝通和合作能力也是至關重要的。通過不斷地學習和實踐，我相信我能夠在土地拓展領域取得更大的成就。