最新房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例(42篇)

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    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇一
    1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容
    在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括：
    1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
    2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
    3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
    4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
    5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
    6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？
    7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
    8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
    計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
    計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
    1.市場(chǎng)情勢(shì)
    應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
    2.產(chǎn)品情勢(shì)
    應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線(xiàn)中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
    3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
    主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
    4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
    應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
    應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
    1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
    經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
    2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
    應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
    3.問(wèn)題分析
    在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
    此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
    有兩類(lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。
    1.財(cái)務(wù)目標(biāo)
    每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
    2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
    財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10％，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
    目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
    各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
    各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
    如果可能的話(huà)，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
    應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要，或者稱(chēng)之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
    策略陳述書(shū)可以如下所示：
    目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
    產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
    價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠(chǎng)家。
    配銷(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
    服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
    廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。
    研究與開(kāi)發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿(mǎn)足。
    市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10％的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
    策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。
    行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
    計(jì)劃的最后一部分為控制，用來(lái)控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門(mén)。
    有些計(jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。
    市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行
    營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行是將營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的既定目標(biāo)。
    策略所論及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是”什么”和”為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則論及到”誰(shuí)”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時(shí)間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷(xiāo)方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷(xiāo)售人員改變推銷(xiāo)重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二
    全員營(yíng)銷(xiāo)是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
    公司成立全員營(yíng)銷(xiāo)管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。
    組 長(zhǎng)：廖清萍
    副組長(zhǎng)：陳永紅
    組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
    具體分工：
    1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)工作全盤(pán)負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：
    2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：
    3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷(xiāo)工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式。
    4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷(xiāo)售提成工作，保證全員營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：。
    5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）xxx、馬艷xxx（金橋茗苑銷(xiāo)售人員）、金文艷xxx（金橋現(xiàn)代城銷(xiāo)售人員）、陶濤xxx（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施。
    6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：xxx。
    1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷(xiāo)；
    2、方案采取“全員銷(xiāo)售、多銷(xiāo)多得”的辦法；
    3、適用范圍：公司所有員工；
    4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
    1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；
    2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話(huà)推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。
    3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
    4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。
    5、如需按揭貸款的客戶(hù)，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
    6、業(yè)務(wù)人員需與客戶(hù)作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
    1、按照公司規(guī)定：
    （1）住宅：提成比率為3‰，客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    （2）商鋪提成比率為3‰,客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    2、尾盤(pán)銷(xiāo)售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶(hù)成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    3、銷(xiāo)售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
    以上情況：客戶(hù)必須是在銷(xiāo)售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢(xún)過(guò)的客戶(hù)并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇三
    一、全員營(yíng)銷(xiāo)的目的和意義
    全員營(yíng)銷(xiāo)是推動(dòng)我公司營(yíng)銷(xiāo)工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
    二、實(shí)施辦法
    1、方案采取采取“全員營(yíng)銷(xiāo)、多銷(xiāo)多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
    2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。(銷(xiāo)售部不參與此方案)
    三、銷(xiāo)售流程
    ① 員工負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。
    ② 員工負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等)。
    ③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
    ④ 合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶(hù)共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
    ⑤ 如需按揭貸款的客戶(hù)，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
    ⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶(hù)作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
    ⑦ 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷(xiāo)售工作完畢。
    四、業(yè)績(jī)提成
    1、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)(商鋪、住宅)制定出不同的銷(xiāo)售提成比率。
    住宅：提成比率為，商鋪提成比率為。
    業(yè)績(jī)提成=合同總房?jī)r(jià)×比率
    2、銷(xiāo)售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
    五、本方案(草案)自發(fā)布之日起試行。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇四
    空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
    該小區(qū)位于百旺開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢(shì)平坦、周?chē)h(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。
    1、市場(chǎng)需求狀況
    (1)、百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠(chǎng)，橡膠制品廠(chǎng)等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
    (2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
    (3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡。
    2、開(kāi)發(fā)策略定位
    (1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。
    (2)、建筑類(lèi)型：門(mén)市、住宅、車(chē)庫(kù)比例適宜，戶(hù)型面積適合市場(chǎng)需求。
    (3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
    (4)、較好的施工質(zhì)量。
    (5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
    1、建設(shè)規(guī)模
    規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：平方米，物業(yè)及車(chē)庫(kù)：9013平方米)，住宅戶(hù)型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶(hù)數(shù)約835戶(hù)。車(chē)庫(kù)每套面積：平方米，總套數(shù)約：400。
    2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
    (1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車(chē)分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車(chē)輛出入口。
    (2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線(xiàn)條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。
    (3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。
    1、環(huán)境影響
    符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
    2、風(fēng)險(xiǎn)分析
    (1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊?，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。
    (2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
    (3)、戶(hù)型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。
    (4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
    3、防范措施
    (1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶(hù)型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶(hù)型面積分類(lèi)。
    (2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
    (3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
    (4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
    1、建設(shè)成本估算：
    (1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
    (2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：×1200元/㎡=21220776元。
    (3)、車(chē)庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡：車(chē)庫(kù)㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元。
    (4)、土地成本：270元/㎡×㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：元/㎡。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇五
    20__年迎新年聯(lián)歡?晚會(huì)活動(dòng)準(zhǔn)備好了嗎?想不想您的晚會(huì)活動(dòng)更加與眾不同，活動(dòng)節(jié)目更加精彩?一個(gè)電話(huà)交給傳古文化傳播有限公司，所有都統(tǒng)統(tǒng)搞定!
    一、活動(dòng)目的
    增進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)與員工的零距離溝通，激發(fā)員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰(zhàn)增強(qiáng)公司的向心力和凝聚力，體現(xiàn)公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。
    深度了解企業(yè)文化，有效整合團(tuán)隊(duì)精神，調(diào)動(dòng)企業(yè)員工積極性，感受公司大家庭帶來(lái)新年氣氛和溫馨。讓職員體會(huì)到他就是公司，公司就是每一位職員。
    為先進(jìn)個(gè)人與集體頒獎(jiǎng)，給員工一個(gè)充分展示表演天分的舞臺(tái)，展示__(中國(guó))的激情與蓬勃發(fā)展之態(tài)。
    二、活動(dòng)亮點(diǎn)
    整體協(xié)調(diào)亮點(diǎn)
    會(huì)場(chǎng)入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過(guò)道兩旁有__(中國(guó))發(fā)展歷程的圖文資料及視頻資料，主會(huì)場(chǎng)以紅和金色為主色調(diào)的紅地毯、紅條幅等，舞臺(tái)采用設(shè)計(jì)制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。
    整體會(huì)給人一種莊嚴(yán)、喜慶、輝煌的效果。
    開(kāi)幕亮點(diǎn)：
    兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)策劃、和諧發(fā)展的中國(guó)文化。
    頒獎(jiǎng)亮點(diǎn)：
    每一個(gè)受獎(jiǎng)人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎(jiǎng)臺(tái)上有一個(gè)精心制作的家字，受獎(jiǎng)人在聚光燈柱下，徐徐從會(huì)場(chǎng)入口通過(guò)左側(cè)走上授獎(jiǎng)臺(tái)把手里的花插在家字上，300支花組成一個(gè)家字，這是音樂(lè)想起(家和萬(wàn)事興)合影完了一起唱!
    文藝演出及猜猜有獎(jiǎng)亮點(diǎn)：
    在文藝表演的中間，參插互動(dòng)游戲，(像有獎(jiǎng)問(wèn)答、動(dòng)手動(dòng)腦、砸金蛋)等。
    三、活動(dòng)環(huán)節(jié)銜接
    在到場(chǎng)每一位都不知情的情況下。所有燈光唰的暗淡下來(lái)了(5秒)，這時(shí)激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕慢慢的拉開(kāi)，一對(duì)兔子舞演員聽(tīng)著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳古文化傳播有限公司提供活動(dòng)策劃，九對(duì)兔子舞演員陸續(xù)入場(chǎng)，共十對(duì)，寓意著，十全十美。也寓意著__是房地產(chǎn)業(yè)的真誠(chéng)和十分專(zhuān)注專(zhuān)業(yè)的企業(yè)。
    舞曲和舞蹈到了結(jié)尾，主持人上臺(tái)向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(jī)(免提手機(jī))響起，(__(中國(guó))領(lǐng)導(dǎo)打的)說(shuō)該是我們給大家伙拜年了吧，然后領(lǐng)導(dǎo)快步的走上舞臺(tái)(一個(gè)上、聚光燈柱迎接)主領(lǐng)導(dǎo)向員工拜年完，說(shuō)一句祝福的成語(yǔ)。未見(jiàn)其人就聽(tīng)其聲，下一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)著成語(yǔ)上臺(tái)(兔年騰達(dá)、達(dá)官顯貴……)最后所有領(lǐng)導(dǎo)向員工同說(shuō)一句拜年的話(huà)。
    拜年結(jié)束，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)是不是給大伙頒獎(jiǎng)了啊，所有領(lǐng)導(dǎo)沉思后說(shuō)“好”激情的音樂(lè)輕輕響起，進(jìn)入頒獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，聚光燈燈柱迎著每一位領(lǐng)獎(jiǎng)人及兩個(gè)禮儀小姐伴隨著走上領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)。(或者用“道具兔子車(chē)”拉到領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)，同樣禮儀，燈光都要到位)
    在“家和萬(wàn)事興”歌曲結(jié)尾時(shí)燈光慢慢暗下來(lái)，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺(tái)上站著，(面具可摘)這個(gè)之后，就可以不用暗燈了，文藝演出結(jié)束后，也面臨著此次年會(huì)的結(jié)束，所有領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)再次給大家拜年，音樂(lè)響起，(明天是個(gè)好日子)結(jié)束。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇六
    營(yíng)銷(xiāo)總原則：
    1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤(rùn)
    2、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)出擊全城營(yíng)銷(xiāo)全員工營(yíng)銷(xiāo)
    3、走非常路策略錢(qián)用在刀刃上
    4、走安利銷(xiāo)售方式
    具體策略：
    一、老客戶(hù)推薦策略
    1、老客戶(hù)上門(mén)或上單位，帶上禮品(約200-300元)，帶上誠(chéng)意，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
    2、召集安陽(yáng)跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元。
    3、召集老客戶(hù)晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
    二、教師策略
    尋找熱心教師，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
    三、單位策略
    主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷(xiāo)，單位主要負(fù)責(zé)人推銷(xiāo)十套房，自己購(gòu)房在正常優(yōu)惠上，再去掉萬(wàn)元。
    四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略
    1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個(gè)縣，約需2萬(wàn)元。
    2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
    3、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上， 可做些廣告。
    五、派單策略
    繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽(yáng)市主要單位去。
    六、其他
    1、直接按排售樓員，到客戶(hù)家里或單位里。按排售樓員與客戶(hù)吃飯。
    2、加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶(hù)定房。
    3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車(chē)輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶(hù)可帶動(dòng)多戶(hù)。)
    4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
    5、單頁(yè)上用詞直接，如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無(wú)融資、無(wú)貸款公司”等。
    6、每個(gè)購(gòu)房戶(hù)，在價(jià)格上，有原則，也要有方式。
    7、提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說(shuō)把利息讓給客戶(hù)，我們也同時(shí)賣(mài)了房，一舉兩得，很好。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇七
    一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)概念
    “房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，通過(guò)精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷(xiāo)售促進(jìn);它不但是集廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷(xiāo)手段，也是建立在品牌營(yíng)銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式。
    二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生背景
    縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)似乎是一個(gè)生僻的詞語(yǔ);1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念;98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)深入人心，開(kāi)始由“產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)”向“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”和“定制營(yíng)銷(xiāo)”轉(zhuǎn)型，但對(duì)其的詮釋理解也仍然存在魚(yú)龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。
    三、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展階段
    1、促銷(xiāo)活動(dòng)——簡(jiǎn)單的產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過(guò)是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995-1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。
    2、行銷(xiāo)企劃——相對(duì)有組織、有系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)行為，是根據(jù)市場(chǎng)在原有的基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對(duì)于促銷(xiāo)活動(dòng)而言，是一個(gè)質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場(chǎng)的各項(xiàng)資源化配置的基礎(chǔ)之上。
    3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營(yíng)銷(xiāo)行為，不單單是指企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)決策，更著重于活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營(yíng)理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過(guò)滿(mǎn)足對(duì)購(gòu)房者需求和欲 望，將購(gòu)房者利益、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所擬定出營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
    小結(jié)：
    縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展過(guò)程，顯然能納入到整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略高度上的活動(dòng)無(wú)疑更符合時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的三個(gè)層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們?cè)诓煌某潭壬戏?wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。
    四、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略分析
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的“活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”策略，是基于其產(chǎn)品銷(xiāo)售的獨(dú)特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的短時(shí)間、高效率。
    第一，“活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”策略，要努力傳遞樓盤(pán)信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤(pán)所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)顯示出它獨(dú)特的功效。
    第二，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤(pán)產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí)、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。
    第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對(duì)特定的公眾。
    一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾。
    五、常見(jiàn)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手法列舉
    按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)呈現(xiàn)狀況——-即橫向按市場(chǎng)面展開(kāi)：
    ⑴產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說(shuō)明會(huì)，開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤(pán)中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶(hù)。
    ⑵客戶(hù)活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類(lèi)型的促銷(xiāo)活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個(gè)特定樓盤(pán)的品牌建設(shè)或銷(xiāo)售工作合力加速。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇八
    一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位
    東南亞風(fēng)情社區(qū)
    開(kāi)啟花都人居新時(shí)代
    新花都、新人居
    區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。
    個(gè)性?xún)?yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
    二、活動(dòng)策劃要旨
    五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷(xiāo)。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
    以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的(謂之用)。
    活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱(chēng)：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節(jié))
    三、主題廣告語(yǔ)
    云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
    四、活動(dòng)框架
    1、 時(shí)間：20__年5月1日至7日
    2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部
    3、活動(dòng)內(nèi)容
    (1)兒童書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽· 1日
    (2)青少年書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽· 2日
    (3)花都區(qū)書(shū)法畫(huà)家現(xiàn)場(chǎng)表演· 3日
    (4)書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍· 3日
    (5)獲獎(jiǎng)作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷(xiāo)售、捐贈(zèng)
    4日至7日
    4、· 活動(dòng)組織
    主辦(樓盤(pán)促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)安排、經(jīng)費(fèi)支出)：云珠花園開(kāi)發(fā)商
    (組織書(shū)畫(huà)家參與)：區(qū)書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì)
    協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》
    5、促銷(xiāo)配合
    1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
    2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣
    3)購(gòu)房贈(zèng)送書(shū)畫(huà)作品
    4)義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈(zèng)青少年宮
    6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
    1)活動(dòng)組織、策劃、資料： 5800元
    2)現(xiàn)場(chǎng)布置：(空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門(mén)/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(huà)/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)·· 12000元
    3)禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品· 20000元
    4)書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元
    5)前期廣告宣傳(宣傳海報(bào)或單頁(yè)、電視臺(tái)、花都新聞) 10000元
    總費(fèi)用：63800元
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專(zhuān)業(yè)子公司，對(duì)房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤(pán)。曾服務(wù)樓盤(pán)：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂(lè)雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等。
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專(zhuān)業(yè)雜志。
    3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)的工作方式。
    在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤(pán)的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為。
    4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專(zhuān)題報(bào)道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇九
    第一章項(xiàng)目策劃特征與原則
    l.項(xiàng)目策劃的特征
    美國(guó)哈怫企業(yè)管理叢書(shū)認(rèn)為：xxx策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。xxx策劃是以人類(lèi)的實(shí)踐活動(dòng)為發(fā)展條件，以人類(lèi)的智能創(chuàng)造為動(dòng)力，隨著人類(lèi)的實(shí)踐活動(dòng)的逐步發(fā)展與智能水平的超越發(fā)展起來(lái)的，策劃水平直接體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展水平。生產(chǎn)力的進(jìn)步推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)的發(fā)展同時(shí)必然要求策劃也隨之發(fā)展，而策劃的發(fā)展又依托于人類(lèi)智能創(chuàng)造的提高，社會(huì)越發(fā)展，人類(lèi)的智能創(chuàng)造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見(jiàn)，社會(huì)的發(fā)展造就了策劃的歷史，策劃是社會(huì)發(fā)展文明化的必然產(chǎn)物，必將隨著人類(lèi)文明的高度發(fā)展，走入科學(xué)策劃階段。
    項(xiàng)目策劃是一門(mén)新興的策劃學(xué)，是指以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性的大型策劃活動(dòng)。
    一、功利性
    項(xiàng)目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的滿(mǎn)足或愉悅。功利性也是項(xiàng)目策劃要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，是策劃的基本功能之一。項(xiàng)目策劃的一個(gè)重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實(shí)際利益。
    項(xiàng)目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標(biāo)也隨之有差異，即項(xiàng)目策劃的功利性又分為長(zhǎng)遠(yuǎn)之利、眼前之利、錢(qián)財(cái)之利、實(shí)物之利、發(fā)展之利、權(quán)利之利、享樂(lè)之利等等。在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中，應(yīng)力求爭(zhēng)取獲得更多的功利。在進(jìn)行策劃創(chuàng)意、選擇策劃方法、創(chuàng)造策劃謀略、制定策劃方案時(shí)，要權(quán)衡考慮，功利性是項(xiàng)目策劃活動(dòng)的一個(gè)立足點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)，又是評(píng)價(jià)一項(xiàng)策劃活動(dòng)成功與否及成果佳否的基本標(biāo)準(zhǔn)，因此，一項(xiàng)創(chuàng)意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時(shí)，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調(diào)，策劃創(chuàng)意即使再完美，如果策劃之利低于策劃投入，那么這個(gè)策劃也不能稱(chēng)之為好的策劃，甚至說(shuō)它是失敗的案例。
    一年一度的xxx哈爾濱冰雪項(xiàng)目xxx策劃，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目策劃的功利性。
    哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時(shí)，以冰雪節(jié)為契機(jī)，又舉辦了冰雪交易會(huì)，與國(guó)內(nèi)外客商進(jìn)行貿(mào)易磋商，互通信息，取長(zhǎng)補(bǔ)短，與外企和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)聯(lián)手推動(dòng)文化藝術(shù)體育活動(dòng)的全面展開(kāi)。展開(kāi)全方位的促銷(xiāo)攻勢(shì)，向外商推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品，宣傳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，塑造企業(yè)文化形象。美國(guó)、日本、法國(guó)以及東南亞各國(guó)的廠(chǎng)商，以及全國(guó)四面八方的客戶(hù)云集xxx冰城xxx，促使成交額逐年上升。為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會(huì)，成交額就達(dá)51億多元。哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺(tái)地區(qū)的廠(chǎng)商及游客，為吸引投資、開(kāi)發(fā)科技項(xiàng)目、促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。90年代隨著改革開(kāi)放的東風(fēng)，冰城人把享譽(yù)中華、名揚(yáng)四海的冰雪項(xiàng)目變?yōu)榱私?jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻(xiàn)著自己的力量。哈爾濱冰雪項(xiàng)目策劃實(shí)現(xiàn)了它的最基本的目的，因此，我們說(shuō)它是成功的策劃。
    二、社會(huì)性
    項(xiàng)目策劃要依據(jù)國(guó)家、地區(qū)的具體實(shí)情來(lái)進(jìn)行，它不僅注重本身的經(jīng)濟(jì)效益，更應(yīng)關(guān)注它的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兩者的有機(jī)結(jié)合才是項(xiàng)目策劃的功利性的真正意義所在，因此說(shuō)，項(xiàng)目策劃要體現(xiàn)一定的社會(huì)性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。
    在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中，各種商業(yè)化的組織往往通過(guò)贊助體育比賽，贊助失學(xué)兒童，捐款協(xié)辦大型文藝活動(dòng)等等方式來(lái)構(gòu)筑策劃主題，塑造實(shí)體的社會(huì)形象。
    例如xxx希望工程xxx項(xiàng)目策劃在中華大地上掀起了救助失學(xué)兒童的浪潮，它以教育為己任，立足于社會(huì)，服務(wù)于社會(huì)，這一偉大項(xiàng)目充分的體現(xiàn)了社會(huì)性。
    1969年3月，由共青xxx、中華全國(guó)青年聯(lián)合會(huì)、中華全國(guó)學(xué)生聯(lián)合會(huì)以及全國(guó)少先隊(duì)工作委員會(huì)聯(lián)合創(chuàng)辦的中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最后想出了xxx希望xxx一詞，便把這一活動(dòng)策劃成xxx希望工程xxx。希望工程救助了成千上萬(wàn)個(gè)失學(xué)兒童，建起上萬(wàn)所xxx希望小學(xué)xxx，為中國(guó)的兒童事業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻(xiàn)。這一活動(dòng)由捐款人直接與失學(xué)兒童-一結(jié)成對(duì)子，直接聯(lián)系，使款項(xiàng)具體落實(shí)到個(gè)人身上，xxx希望工程xxx激起了港澳臺(tái)地區(qū)的踴躍參加，內(nèi)地更是愛(ài)心融匯成為汪 洋，鄧小 平同志親筆為xxx希望工程xxx提名，又默默地以一名老x(chóng)xx員的身份捐助了3000元錢(qián)。一場(chǎng)場(chǎng)以xxx希望工程xxx為背景的演唱會(huì)、音樂(lè)會(huì)等文藝演出紛紛出臺(tái)，xxx希望工程xxx具體落實(shí)到了每個(gè)人的行動(dòng)上，在神州大地上，點(diǎn)燃了愛(ài)的火花，為失學(xué)兒童送出了光明，為中國(guó)的明天送去了希望。
    xxx希望工程xxx項(xiàng)目策劃不僅實(shí)現(xiàn)了它的功利性，而且在全社會(huì)中營(yíng)造了一種愛(ài)的情感，樹(shù)立了一種良好的社會(huì)風(fēng)尚，可謂是典型的社會(huì)性的項(xiàng)目策劃。
    三、創(chuàng)造性
    項(xiàng)目策劃作為一門(mén)新興的策劃學(xué)，也應(yīng)該具備策劃學(xué)的共性--創(chuàng)造性。
    新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是～種發(fā)展，因此策劃要想達(dá)到策劃客體的發(fā)展時(shí)，必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意、新策劃。真正的策劃應(yīng)具備有創(chuàng)造性，xxx鸚鵡學(xué)舌、照葫蘆畫(huà)瓢xxx，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃?！秾O子兵法》中有言：xxx兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形。xxx策劃應(yīng)隨具體情況而發(fā)生改變，需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維，不能抱殘守缺，因循守;日，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善于依據(jù)客觀變化了的條件來(lái)努力創(chuàng)新，只有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動(dòng)人，更能取得成效。
    提高策劃的創(chuàng)造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創(chuàng)造需要豐富的想象力，需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維。著名的策劃大師科維宣言：xxx我要做有意義的冒險(xiǎn)，我要夢(mèng)想，我要?jiǎng)?chuàng)造，我要失敗，我也要成功……我不想效仿競(jìng)爭(zhēng)者，我要改變整個(gè)游戲規(guī)則。xxx提高創(chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關(guān)知識(shí)，沒(méi)有淵博的文化知識(shí)、策劃知識(shí)、廣告知識(shí)……策劃只能是無(wú)知者的呻吟。具備了扎實(shí)的理論知識(shí)，我們才能展開(kāi)理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創(chuàng)造。創(chuàng)造性的思維方式，是一種高級(jí)的人腦活動(dòng)過(guò)程，需要有廣泛敏銳、深刻的覺(jué)察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識(shí)底蘊(yùn)，只有這樣，才能把知識(shí)化成智慧，使之成為策劃活動(dòng)的智慧能源。創(chuàng)造性的思維，是策劃活動(dòng)創(chuàng)造性的基礎(chǔ)，是策劃生命力的體現(xiàn)，沒(méi)有創(chuàng)造性的思維，項(xiàng)目策劃活動(dòng)的創(chuàng)造性就無(wú)從談起，項(xiàng)目策劃也即無(wú)蹤無(wú)影。
    四、時(shí)效性
    中華民族歷史文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)、博大精深，在人們的日常生活中，業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)。我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日眾多，幾乎每一個(gè)月都能排上一個(gè)節(jié)日。新中國(guó)成立后，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規(guī)定了教師節(jié);國(guó)家為了調(diào)動(dòng)全民植樹(shù)的積極性及提高全民的環(huán)境意識(shí)，特別規(guī)定了植樹(shù)節(jié)。改革開(kāi)放后，中西文化交流甚密，西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國(guó)，影響人們的日常生活行為，例如母親節(jié)、圣誕節(jié)、請(qǐng)人節(jié)、愚人節(jié)等等。我國(guó)有56個(gè)民族，55個(gè)少數(shù)民族，各個(gè)民族的文化積淀，形成了各個(gè)民族的節(jié)目，例如潑水節(jié)、古爾邦節(jié)等。每個(gè)節(jié)日都有一個(gè)特定的時(shí)間，因此，我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)慣盲目策劃。
    五、退前性
    一項(xiàng)策劃活動(dòng)的制作完成，必須預(yù)測(cè)未來(lái)行為的影響及其結(jié)果，必須對(duì)未來(lái)的各種發(fā)展、變化的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，必須對(duì)所策劃的結(jié)果進(jìn)行事前事后評(píng)估。項(xiàng)目策劃的目的就是xxx雙贏xxx策略，委托策劃方達(dá)到最佳滿(mǎn)意，策劃方獲得用貨幣來(lái)衡量的思維成果，因此，策劃方肩負(fù)著重要的任務(wù)，要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，必須滿(mǎn)足策劃的超前性。項(xiàng)目策劃要具有超前性，必須經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究。xxx沒(méi)有調(diào)查，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)xxx，同樣，沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的調(diào)查研究，項(xiàng)目策劃方案也無(wú)從說(shuō)起。要使項(xiàng)目策劃科學(xué)、準(zhǔn)確，必須深入調(diào)查，占取大量真實(shí)全面的信息資料，必須對(duì)這些信息進(jìn)行去粗取精，去偽存真，由表及里，分析其內(nèi)在的本質(zhì)。超前性是項(xiàng)目策劃的重要特性，在實(shí)踐中運(yùn)用得當(dāng)，可以有力地引導(dǎo)將來(lái)的工作進(jìn)程，達(dá)到策劃的初衷。項(xiàng)目策劃一定要具有超前性，沒(méi)有超前性的策劃不能認(rèn)為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ)，提出毫無(wú)根據(jù)的憑空想象。項(xiàng)目策劃一定要立足現(xiàn)實(shí)，面向未來(lái)，訴諸對(duì)象。既具有超前性，又具有創(chuàng)意的策劃，一定會(huì)把實(shí)體的訴求目的表達(dá)得淋漓盡致，實(shí)現(xiàn)策劃的目的，實(shí)現(xiàn)策劃活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)最大值。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十
    一、活動(dòng)目的
    1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)合同簽訂;
    2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣;
    3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
    二、活動(dòng)時(shí)間
    20__年9月份(具體時(shí)間待定)
    三、活動(dòng)地點(diǎn)
    凱悅城售樓中心
    四、活動(dòng)前準(zhǔn)備
    1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間：20__年9月份
    2、電器的購(gòu)買(mǎi)
    時(shí)間：20__年8月30日3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20__年9月初4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天
    五、活動(dòng)內(nèi)容
    邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
    一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)
    二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))
    3000x2臺(tái)=6000元1500x4臺(tái)=6000元1000元x6臺(tái)=6000元600元x10臺(tái)=6000元
    100元x90臺(tái)=9000元
    費(fèi)用預(yù)估：33000元
    三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)
    五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)
    六、活動(dòng)流程
    新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后領(lǐng)取 獎(jiǎng)品——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從后 門(mén)離開(kāi)。
    (置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)
    七、活動(dòng)費(fèi)用
    1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張
    抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元
    2、聘請(qǐng)婚慶公司費(fèi)用：2500元
    3、水果糕點(diǎn)費(fèi)用：1000元
    4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元
    5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等2000元
    6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元
    7、家電費(fèi)用：33000元
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十一
    一、項(xiàng)目背景：
    教師，人類(lèi)靈魂的工程師，一個(gè)偉大的職業(yè)，一個(gè)影響著所有人成長(zhǎng)的培育工程。他們默默耕耘，揮灑汗水，為我們的祖國(guó)培育了一代又一代優(yōu)秀的人才。在每一位曾經(jīng)或正在做學(xué)生的人心中，都會(huì)有一位或幾位對(duì)他(她)的成長(zhǎng)產(chǎn)生過(guò)很大影響的老師。xxx師恩似海xxx，在社會(huì)普遍對(duì)教師存在尊敬和感恩的今天，在這全國(guó)第36個(gè)教師節(jié)來(lái)臨之際，利用郵政長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中形成的服務(wù)社會(huì)、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象，為教育局提供郵政更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。利用商業(yè)信函搭載商家宣傳和廣告，以最優(yōu)的優(yōu)惠政策，為_(kāi)_廣大教師獻(xiàn)上一份節(jié)日的賀禮，并為辛勤的園丁們送上最美的祝福。
    二、營(yíng)銷(xiāo)方案：
    為了在教師節(jié)期間我們能更好的和教育系統(tǒng)相結(jié)合，我們采用教師節(jié)專(zhuān)用信封配送一份dm專(zhuān)刊或任意夾帶不同商家廣告及優(yōu)惠券，內(nèi)頁(yè)內(nèi)容需符合教師群體的特征，滿(mǎn)足大多數(shù)教師的要求。
    方案描述：
    1、項(xiàng)目名稱(chēng)：感恩——靈魂工程師
    2、媒體形式：活動(dòng)載體為郵政商業(yè)信函(7號(hào)標(biāo)準(zhǔn)信封)，采用活動(dòng)專(zhuān)用信封，內(nèi)裝郵政dm專(zhuān)刊或夾帶多張廣告內(nèi)頁(yè)，內(nèi)頁(yè)內(nèi)容形式由客戶(hù)提供素材設(shè)計(jì)也可自行提供，折疊后放入信封。教育局致信單獨(dú)印刷擺放。
    慰問(wèn)信由縣教育局長(zhǎng)親自題寫(xiě)xxx老師，您好xxx并署名;信封采用100g進(jìn)口雙膠紙四色精美印刷，成品尺寸229mm×162mm;慰問(wèn)信采用80g雙膠單色印刷，a4紙大小;隨慰問(wèn)信一同寄遞的dm專(zhuān)刊，成品尺寸210mm×140mm，共8p，采用105g進(jìn)口銅版紙印刷，整本冊(cè)子均為四色精美印刷。
    3、活動(dòng)時(shí)間：20__年8月15日—20__年9月10日
    4、活動(dòng)對(duì)象：全縣中小學(xué)教師
    5、發(fā)布數(shù)量：5000份(由教育局提供名址)
    6、活動(dòng)特點(diǎn)：針對(duì)全縣教師群體，宣傳直接針對(duì)目標(biāo)群體，百分之百的到達(dá)率，為商家提供了無(wú)限商機(jī)。
    7、費(fèi)用計(jì)劃：每份夾送廣告0。08元/件
    宣傳冊(cè)子封面(版面尺寸為210mm×140mm)1000元
    宣傳冊(cè)子封一(版面尺寸為210mm×140mm)700元
    宣傳冊(cè)子封底(版面尺寸為210mm×140mm)700元
    宣傳冊(cè)子內(nèi)頁(yè)(版面尺寸為210mm×140mm)500元
    三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程：
    (一)首先取得教育局領(lǐng)導(dǎo)的支持
    為了充分爭(zhēng)得教育局領(lǐng)導(dǎo)得信任，我們答應(yīng)為其免費(fèi)發(fā)送由教育局局長(zhǎng)親筆書(shū)寫(xiě)的《向全縣教師致以節(jié)日問(wèn)候的一封信》。教育局領(lǐng)導(dǎo)免費(fèi)得到一項(xiàng)政績(jī)，并贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長(zhǎng)的慰問(wèn)信會(huì)感到欣慰，同時(shí)還收到郵政為其提供的多項(xiàng)優(yōu)惠券，提升郵政服務(wù)社會(huì)、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象。
    (二)獲得最準(zhǔn)確的名址
    通過(guò)與教育局的良好溝通，讓教育局主動(dòng)提供教師準(zhǔn)確名址，由我們幫助整理。
    (三)招商客戶(hù)細(xì)分
    將市場(chǎng)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分，重點(diǎn)選擇教師群體感興趣的和可以讓教師接受的商家，精心挑選有代表性的行業(yè)進(jìn)行有目的性的招商，如通信業(yè)、眼鏡店、購(gòu)物商場(chǎng)、美容場(chǎng)所等，組織業(yè)務(wù)經(jīng)理全面進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。
    目標(biāo)客戶(hù)(此為策劃優(yōu)惠內(nèi)容)：
    商戶(hù)文案：又是9月，xxx教師節(jié)xxx踏著輕盈的步子緩緩而來(lái)。對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，在我們從頑皮稚童到青澀少年，再到風(fēng)華青年的生命歷程，老師，都是最值得我們尊重和感恩的人!他們雖然生活清苦，卻情系祖國(guó)未來(lái)，心聯(lián)學(xué)子之心;雖是一燭微火，卻燃盡自己，照亮別人!在教師節(jié)即將來(lái)臨之際，xxx__xxx向您道聲：xxx老師，您辛苦了!
    1、保險(xiǎn)公司：免費(fèi)提供保險(xiǎn)服務(wù)或車(chē)輛保險(xiǎn)優(yōu)惠。
    2、電信類(lèi)公司：為教職工安裝寬帶優(yōu)惠100元的服務(wù)。
    3、購(gòu)物場(chǎng)所：9月10日，教師持教師證到店，可至?xí)T中心免費(fèi)辦理會(huì)員卡;新辦卡教師將獲得禮品一份;或針對(duì)教師節(jié)推出一些對(duì)教師生活工作有關(guān)聯(lián)的商品的特價(jià)活動(dòng)。
    4、餐飲娛樂(lè)：教師節(jié)當(dāng)天，用餐的教師憑教師證可以享受__折，或獲贈(zèng)教師回報(bào)折扣卡一張。
    5、房地產(chǎn)公司：可推出xxx教師節(jié)購(gòu)房禮上禮xxx活動(dòng)?；顒?dòng)期間購(gòu)房或交納定金的客戶(hù)，憑借有效證件將在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，再獲得一份額外大禮。
    6、美容、美體、化妝品、品牌服裝：
    敬愛(ài)的老師
    時(shí)空的流轉(zhuǎn)
    是把我與您之間的距離
    越拉越長(zhǎng)
    但思念的心
    卻永遠(yuǎn)不會(huì)改變
    如春風(fēng)拂過(guò)
    百花齊放
    如艷陽(yáng)普照
    碩果累累
    我最敬愛(ài)的老師
    祝您永遠(yuǎn)健康、美麗!
    凡持本手冊(cè)(或教師證)到__×購(gòu)物可充現(xiàn)金__元，并免費(fèi)辦理vip尊貴會(huì)員卡
    一張。
    7、投資理財(cái)：與銀行溝通推出相應(yīng)的宣傳單頁(yè)。
    8、通訊類(lèi)、電動(dòng)車(chē)、
    9、醫(yī)院：以教師職業(yè)常見(jiàn)病為切入口，為教師提供優(yōu)惠體檢、就診。
    商店通用活動(dòng)策劃：
    ①、紅燭照 月兒圓 禧中秋 齊尋寶
    xxx親愛(ài)的，你說(shuō)在生活中能找到像傳說(shuō)中的寶藏嗎?xxx
    xxx當(dāng)然能，但要有尋寶秘籍……xxx
    xxx真的嗎!快走吧，__有尋寶秘籍。xxx
    活動(dòng)時(shí)間：9月10日——15日
    活動(dòng)規(guī)則：
    藏寶區(qū)：店內(nèi)商品貨架上插有xxx各類(lèi)謎題xxx，即為xxx藏寶區(qū)xxx。
    您接下來(lái)的`尋寶路程是：
    第一步：獲得尋寶秘籍憑當(dāng)日購(gòu)物滿(mǎn)__元的購(gòu)物小票，即可到前臺(tái)領(lǐng)取xxx尋寶秘籍xxx一份(每票限領(lǐng)一份);顧客可自由挑選xxx各類(lèi)秘籍xxx。
    第二步：尋找寶藏 領(lǐng)到秘籍后打開(kāi)秘籍，秘籍內(nèi)將對(duì)寶藏地點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，并給出三個(gè)可選答案(a、b、c)。
    第三步：獲得寶藏您找到了秘籍中指定的寶藏的xxx正確答案xxx，即可到xxx秘籍兌領(lǐng)處(服務(wù)中心)xxx領(lǐng)取小禮品一份。
    小禮品：提供價(jià)值5——20元的小禮品，100份/店
    (謎題及秘籍由各商家因本店促銷(xiāo)特色而定，原則上謎題就是對(duì)本店商品的一次介紹，通過(guò)尋寶的形式讓客戶(hù)對(duì)商品加深印象，提高其購(gòu)買(mǎi)欲望)
    (注：謎題要設(shè)計(jì)精美，各類(lèi)型謎題須在設(shè)計(jì)或顏色中給予明顯區(qū)分。這樣能起到裝飾和點(diǎn)綴賣(mài)場(chǎng)，活躍氣氛的作用。)
    ②、教師節(jié)，__×為您傳情達(dá)意。
    活動(dòng)時(shí)間：9月5日—9月8日
    活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)期內(nèi)，在__×購(gòu)物的學(xué)生，可免費(fèi)獲得祝福賀卡一張(您只要在卡片上寫(xiě)上您想對(duì)您的老師所說(shuō)的話(huà)，將于9月9日前將您的祝福寄到您的老師處)。每單限送1張賀卡。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十二
    一、某某市場(chǎng)背景分析
    1、某某市場(chǎng)基本概況
    某某市位于廣東省中南部，現(xiàn)轄32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，戶(hù)籍人口156萬(wàn)，常住人口640多萬(wàn)，擁有各類(lèi)學(xué)校650所，某某始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力30強(qiáng)城市之一，由于當(dāng)?shù)貎?yōu)惠招商政策及便利的交通條件，吸引了眾多的勞動(dòng)密集型企業(yè)，所以，相對(duì)來(lái)講當(dāng)?shù)赝鈦?lái)人口異常多，其商業(yè)環(huán)境也所以顯得異常繁榮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)適合某產(chǎn)品銷(xiāo)售的終端在100家左右。
    2、各品牌市場(chǎng)銷(xiāo)售情景
    目前某某市場(chǎng)銷(xiāo)售較好的是“a”“b”，其它各品牌的銷(xiāo)售遠(yuǎn)在其后，究其原因其它品牌均為二級(jí)代理商經(jīng)營(yíng)，而“a”“b”兩大品牌一開(kāi)始進(jìn)入某某市場(chǎng)，廠(chǎng)家就重金投入以此樹(shù)立終端樣板市場(chǎng)，加上經(jīng)銷(xiāo)商多年對(duì)市場(chǎng)的精耕細(xì)作，已經(jīng)和商家建立起較深厚的客情關(guān)系，所以，該經(jīng)銷(xiāo)商對(duì)某某終端市場(chǎng)絕對(duì)擁有把控權(quán)。
    3、某品牌某某市場(chǎng)現(xiàn)狀
    二、某產(chǎn)品swot分析
    1、優(yōu)勢(shì)
    ①某品牌自身優(yōu)勢(shì)
    由于很多的外來(lái)人口涌入，他們當(dāng)中一部分人正處于30歲階段，他們經(jīng)歷過(guò)某產(chǎn)品輝煌年代，品牌記憶較深刻并有深厚的感情，再者，某品牌本身具有的親和力，對(duì)下一代的消費(fèi)者影響也是其它品牌所無(wú)法具備的。
    ②某品牌整體發(fā)展趨勢(shì)
    復(fù)讀機(jī)行業(yè)整體呈下滑趨勢(shì)，眾多雜牌廠(chǎng)家紛紛淡出市場(chǎng)，一線(xiàn)品牌發(fā)展也都處在低谷，但“某”去年是唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的廠(chǎng)家，無(wú)論是媒體廣告抑或是市場(chǎng)推廣力度都是其它廠(chǎng)家望塵莫及的，所以，某整體發(fā)展勢(shì)頭還是比較強(qiáng)勁的。
    ③產(chǎn)品線(xiàn)及價(jià)格的優(yōu)勢(shì)
    某經(jīng)過(guò)近年的業(yè)務(wù)發(fā)展和對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，已經(jīng)構(gòu)成了“學(xué)習(xí)機(jī)”、“游戲機(jī)”、“復(fù)讀機(jī)”、“vcd隨身聽(tīng)”、“早教機(jī)”、“電池”、“有源音響”、“電子辭典”、“mp3”等十大系列電子教育產(chǎn)品。
    ④當(dāng)?shù)氐慕K端市場(chǎng)容量
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十三
    從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
    即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
    包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
    包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
    現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出xxx房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案xxx，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo);
    2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo);
    3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo);
    4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo);
    5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃;
    6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo);
    7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo);
    8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);
    隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢(xún)顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)有什么用?如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就是出主意的，未免太過(guò)簡(jiǎn)單。那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)究竟是干什么的?
    從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
    就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
    為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
    認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格按照海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
    這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
    可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。
    房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
    20xx年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專(zhuān)業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
    20xx年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
    第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的`能量。
    第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
    第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市常
    第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
    第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
    第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
    第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
    此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十四
    在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
    xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
    xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。
    經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
    根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
    1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
    2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
    3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
    5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
    1、銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)。
    2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
    為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
    （一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
    1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
    2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
    （二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
    1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
    2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。
    3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
    （一）宣傳策略主題。
    1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
    2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
    3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    （二）宣傳媒介組合。
    1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
    2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
    3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十五
    第一篇：分析篇
    一、市場(chǎng)背景：
    漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
    _所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠(chǎng)，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
    二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
    由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
    1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?
    2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
    在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
    綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷(xiāo)售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷(xiāo)售造成直接威脅;
    綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);
    綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
    三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
    項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況
    綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
    濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
    井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
    分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
    3.樓棟售出率分析
    分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
    4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
    四、已購(gòu)客戶(hù)分析
    1.付款方式分析：
    分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
    2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
    分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu)，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
    3.行業(yè)分析：
    行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比
    個(gè)體及私營(yíng)
    規(guī)劃局
    總計(jì)193
    分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
    4.居住區(qū)域分析：
    分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
    五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
    _在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
    在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
    六、分析|總結(jié)：
    1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
    我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR>    市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
    我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
    產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
    消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十六
    時(shí)間：
    20__年x月x日
    地點(diǎn)：
    1、__廣場(chǎng);
    2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處
    活動(dòng)目的：
    聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響__首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
    活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓
    活動(dòng)安排：
    一、前期廣告宣傳
    __著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
    宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，__首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
    引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居__海岸。
    __海岸x月x號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)__。
    因?yàn)檎湎?，所以珍貴。
    __開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
    二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置
    1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
    (確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%)
    2、地點(diǎn)選定：__廣場(chǎng)
    (a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地，b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，c、有聚集人氣的先例)
    3、軟環(huán)境布置：
    高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);樓盤(pán)效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份;周遍跨街橫幅、燈箱20套
    4、員工統(tǒng)一著裝
    三、活動(dòng)進(jìn)程(x月x日)
    1、下午14：00正式開(kāi)始(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)
    2、14：00——14：30
    主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。
    3、搖號(hào)開(kāi)始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總
    4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)
    獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)
    5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息
    6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)
    7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)
    四、搖號(hào)辦法
    1、一期總銷(xiāo)售戶(hù)
    數(shù)為_(kāi)_套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)為5：1，參加群眾不定。
    2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶(hù)型最多登記人數(shù)為5人。
    3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。
    4、搖號(hào)登記時(shí)間自20__年x月x日至20__年x月x日，為期5天。
    5、登記地點(diǎn)：__房地產(chǎn)公司售樓處
    6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。(中號(hào)比例為5：1)
    7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。
    五、工作人員分工
    __房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;__廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。
    六、媒體發(fā)布
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十七
    聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
    活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓
    xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
    宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
    引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xx海岸。
    xx海岸x月x號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。
    因?yàn)檎湎。哉滟F。
    xx開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
    1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
    （確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%）
    2、地點(diǎn)選定：xx廣場(chǎng)
    （a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c、有聚集人氣的先例）
    3、軟環(huán)境布置：
    高空氣球4個(gè)；大型氣拱門(mén)1個(gè)；30平方左右舞臺(tái)1個(gè)；
    樓盤(pán)效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個(gè)；宣傳折頁(yè)1000份
    周遍跨街橫幅、燈箱20套
    4、員工統(tǒng)一著裝
    1、下午14：00正式開(kāi)始（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）
    2、14：00——14：30
    主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。
    3、搖號(hào)開(kāi)始（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總
    4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）
    獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）
    5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息
    6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）
    7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）
    1、一期總銷(xiāo)售戶(hù)
    數(shù)為xx套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)為5：1，參加群眾不定。
    2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶(hù)型最多登記人數(shù)為5人。
    3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。
    4、搖號(hào)登記時(shí)間自20xx年x月x日至20xx年x月x日，為期5天。
    5、登記地點(diǎn)：xx房地產(chǎn)公司售樓處
    6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。（中號(hào)比例為5：1）
    7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。
    xx房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；xx廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十八
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
    一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
    (一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)和;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米。
    2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2003年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，比去年同期增加萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)倍。
    4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)，其中住宅銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)萬(wàn)平方米(其中住宅空置萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的，空置面積增長(zhǎng)。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅，低于全省平均水平個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    “同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
    1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
    xx大酒店：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
    其周邊自然環(huán)境好;
    用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
    其定位為社會(huì)高薪階層。
    2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
    xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
    擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
    住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    2、xx城區(qū)地帶。
    xx商業(yè)廣場(chǎng)：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
    有功能優(yōu)勢(shì)：
    總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面2000元至11000元每平方米。
    定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
    xx商城：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
    根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
    1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇十九
    全員營(yíng)銷(xiāo)是推動(dòng)我公司營(yíng)銷(xiāo)工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
    1、方案采取采取“全員營(yíng)銷(xiāo)、多銷(xiāo)多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
    2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷(xiāo)售部不參與此方案）
    ① 員工負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。
    ② 員工負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
    ③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
    ④ 合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶(hù)共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
    ⑤ 如需按揭貸款的客戶(hù)，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
    ⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶(hù)作好溝通，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
    ⑦ 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷(xiāo)售工作完畢。
    1、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷(xiāo)售提成比率。
    住宅：提成比率為％，商鋪提成比率為％。
    業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率
    2、銷(xiāo)售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
    xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
    xx 年 xx月
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十
    一、對(duì)接項(xiàng)目
    皇家壹號(hào)
    二、項(xiàng)目工程
    進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展，預(yù)期可在20__年5月10日左右封頂，12月份交房
    三、項(xiàng)目當(dāng)前營(yíng)銷(xiāo)背景
    1、金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望下降是重要原因之一
    2、本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多
    3、本案的目標(biāo)客戶(hù)群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶(hù)群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶(hù)少
    四、整合營(yíng)銷(xiāo)的突破
    1、由“公積金至函”引發(fā)的思考
    由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對(duì)公積金客戶(hù)進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶(hù)對(duì)此信函可信度的提高，必會(huì)翻看，不會(huì)隨宜丟棄。
    2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
    毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶(hù)之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然，當(dāng)前直接的購(gòu)房?jī)?yōu)惠說(shuō)辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶(hù)。在此，將購(gòu)房?jī)?yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶(hù)一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶(hù)到凰鳳置業(yè)開(kāi)發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷(xiāo)售部就有“錢(qián)”可領(lǐng)!
    3、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定
    非常6+1是中國(guó)老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛(ài)，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球，同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一。如何利用好此次的廣告渠道，對(duì)萬(wàn)的目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行最為直效的訴求?
    這萬(wàn)人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這萬(wàn)人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望?人為放大“6000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬(wàn)元)由此延伸出：推出的“170萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”。
    “6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問(wèn)題：夠大，醒目。170萬(wàn)元的虛擬總額足以引爆市場(chǎng)的興奮點(diǎn)!6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來(lái)頭雖大，但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?
    假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲，在游戲設(shè)定中：
    第一關(guān)是“吸引到場(chǎng)”，通過(guò)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開(kāi)宣傳和公積金信函吸引客戶(hù)到達(dá)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。
    第二關(guān)是“放大誘惑”?？蛻?hù)到銷(xiāo)售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料。
    借鑒前述“170萬(wàn)元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=(萬(wàn)元)?！叭f(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，也最終敲定!
    簡(jiǎn)言之：6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃=170萬(wàn)元購(gòu)房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃住房公積金客戶(hù)憑20__年“公積金至函”至指定銷(xiāo)售中心，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)均可獲得“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡!
    6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二：14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購(gòu)置旗下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無(wú)誤后，銷(xiāo)售人員在受讓人簽定正式購(gòu)房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者：可隨時(shí)至指定銷(xiāo)售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
    五、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”預(yù)期目的
    鑒于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季，皇家壹號(hào)在客戶(hù)積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶(hù)函”，凰鳳置業(yè)針對(duì)“萬(wàn)公積金用戶(hù)”新開(kāi)發(fā)的直效媒介渠道，達(dá)到：
    1、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶(hù)積累和順利銷(xiāo)售;
    2、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“萬(wàn)公積金用戶(hù)”，讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶(hù);
    3、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作，回報(bào)社會(huì)，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
    六、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則
    1、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)劃分
    蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營(yíng)銷(xiāo)方案。此次對(duì)“萬(wàn)公積金客戶(hù)”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷(xiāo)售勢(shì)能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)!高調(diào)!
    “高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面：
    第一是要有足夠時(shí)間造勢(shì)，但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對(duì)有限;
    第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時(shí)說(shuō)一句話(huà)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”!
    活動(dòng)開(kāi)始期4月1日→6月15日
    經(jīng)過(guò)一定階段活動(dòng)的蓄水期
    宣傳方面，3月15日戶(hù)外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開(kāi)客戶(hù)方面：4月1日第一個(gè)公積金客戶(hù)將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函。至4月15日最后一個(gè)客戶(hù)收到對(duì)帳單之后，時(shí)間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶(hù)的集中認(rèn)購(gòu)期。
    2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合
    3月15日(暫定)3月30日
    主流媒體：戶(hù)外+飛播
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    直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開(kāi)始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間)
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十一
    本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
    二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。
    由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
    鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
    航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是2002年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
    b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
    自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是2003年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
    （小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告）
    c、商鋪市場(chǎng)
    商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
    和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    一）優(yōu)勢(shì)
    1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠(chǎng)，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
    市場(chǎng)細(xì)分如下：
    a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
    b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
    鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
    調(diào)查時(shí)間：2003、4、14
    鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    2003、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪(fǎng)了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。
    對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
    2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
    3、小戶(hù)型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
    4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
    8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
    11、同類(lèi)產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷(xiāo)售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
    12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大
    13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
    15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿(mǎn)信心
    鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著成功！
    2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3）正在形成的“大賣(mài)潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
    a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠(chǎng)。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
    二）劣勢(shì)
    1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
    2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
    4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
    5）非現(xiàn)房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
    6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三）、機(jī)會(huì)
    1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶(hù)、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶(hù)從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市常
    3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
    4）大賣(mài)潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a）小戶(hù)型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d）小戶(hù)型現(xiàn)房階段戶(hù)型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
    e）以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
    f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
    四）威脅
    1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
    i。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
    ii。鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十二
    一、公司簡(jiǎn)介
    本公司以“與綠色同行，與自然為本”為企業(yè)宗旨，號(hào)召?gòu)V大人民熱愛(ài)大自然，保護(hù)大自然。
    本公司以生產(chǎn)綠色產(chǎn)品為主(包括綠色食品，綠色日用品，等綠色系列品)，創(chuàng)建于2000年1月，產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到廣大市民的好評(píng)，現(xiàn)在，本公司已創(chuàng)立了自己的品牌，產(chǎn)品暢銷(xiāo)全國(guó)。
    二、公司目標(biāo)
    1.財(cái)務(wù)目標(biāo)今年(200某年)，力爭(zhēng)銷(xiāo)售收入達(dá)到1億元，利潤(rùn)比上年番一番(達(dá)到3000萬(wàn)元)。
    2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)覆蓋面擴(kuò)展到國(guó)際，力圖打造國(guó)際品牌。
    三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
    1、目標(biāo)市場(chǎng)中高收入家庭。
    2.產(chǎn)品定位質(zhì)量最佳和多品種，外包裝采用國(guó)際綠色包裝的4r策略。
    3.價(jià)格價(jià)格稍高于同類(lèi)傳統(tǒng)產(chǎn)品。
    4.銷(xiāo)售渠道重點(diǎn)放在大城市消費(fèi)水平高的大商場(chǎng)，建立公司自己的銷(xiāo)售渠道，以“綠色”為主。
    5.銷(xiāo)售人員對(duì)銷(xiāo)售人員的招聘男女比例為2:1，建立自己的培訓(xùn)中心，對(duì)銷(xiāo)售人員實(shí)行培訓(xùn)上崗，采用全國(guó)賬戶(hù)管理系統(tǒng)。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十三
    一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、xxx、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
    二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
    三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
    四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
    總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的
    特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
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    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十四
    一、銷(xiāo)售節(jié)奏
    (一)銷(xiāo)售節(jié)奏的制定原則：推廣銷(xiāo)售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開(kāi)始至產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)34個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)轫?xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好，再結(jié)合以實(shí)際客戶(hù)儲(chǔ)備情況最終確定;另外，由于銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn)，據(jù)此營(yíng)銷(xiāo)策劃部制定銷(xiāo)售計(jì)劃。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn)。故本銷(xiāo)售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿。
    1、推廣銷(xiāo)售期安排34個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度，并使銷(xiāo)售保持持續(xù)、連貫。
    2、鑒于年底臨近過(guò)年的情況，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期應(yīng)避開(kāi)春節(jié)假期。
    3、 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開(kāi)放效果。
    (二)銷(xiāo)售節(jié)奏安排：
    1、__年10月底__年12月，借大的推廣活動(dòng)推出項(xiàng)目。
    2、__年12月底__年1月初，召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底。
    3、__年1月中旬，開(kāi)放樣板房，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底。
    4、__年1月下旬，春節(jié)之前，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)。
    二、銷(xiāo)售準(zhǔn)備(__年1月15日前準(zhǔn)備完畢)
    1、 戶(hù)型統(tǒng)計(jì)：
    由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)部共同負(fù)責(zé)，于__年12月31日前完成
    鑒于項(xiàng)目戶(hù)型繁多，因此戶(hù)型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì)，包括戶(hù)型、套內(nèi)面積、戶(hù)型編號(hào)、所在位置。
    2、 銷(xiāo)講資料編寫(xiě)：
    由營(yíng)銷(xiāo)部、策劃師負(fù)責(zé)，于__年12月31日前完成。
    項(xiàng)目銷(xiāo)將資料包括以下幾個(gè)部分：
    購(gòu)買(mǎi)的理由：產(chǎn)品稀缺性銷(xiāo)講。
    基本數(shù)據(jù)：的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶(hù)型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通情況、交房時(shí)間、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的，由其出具銷(xiāo)講材料。__年12月31日前，由整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭。
    建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。__年12月31日前，由整理后，作為材料工藝說(shuō)辭。
    客戶(hù)問(wèn)題集：以答客問(wèn)形式書(shū)寫(xiě)，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì)，做出銷(xiāo)講解決辦法。
    樣板區(qū)銷(xiāo)講：
    不利因素公示
    1、 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：
    由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)，培訓(xùn)時(shí)間從__年11月底__年1月
    培訓(xùn)內(nèi)容包括：
    銷(xiāo)講資料培訓(xùn)，時(shí)間：__年11月底__年12月初
    建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)，時(shí)間：__年12月初
    工程工藝培訓(xùn)，時(shí)間：__年12月初
    樣板區(qū)、樣板房培訓(xùn)，時(shí)間：__年1月9日
    銷(xiāo)售培訓(xùn)，時(shí)間：__年12月__年1月出
    2、預(yù)售證
    由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于__年1月10號(hào)前完成
    3、面積測(cè)算
    由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé)，于__年1月10號(hào)前完成
    4、 戶(hù)型公示
    由于項(xiàng)目戶(hù)型種類(lèi)繁多，戶(hù)戶(hù)均不同，所以在銷(xiāo)售前應(yīng)準(zhǔn)備戶(hù)型的公示，方便客戶(hù)選房，避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò)。
    由策劃師負(fù)責(zé)，于__年1月10號(hào)前完成
    5、 交房配置
    由工程設(shè)計(jì)線(xiàn)蔣總負(fù)責(zé)，于__年1月10號(hào)前完成
    6、 一公里外不利因素
    由策劃師負(fù)責(zé)，具體調(diào)研后，與銷(xiāo)售經(jīng)理會(huì)商后，于__年1月10號(hào)前完成，分析總結(jié)后，作為銷(xiāo)售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)。
    三、 樣板區(qū)及樣板房
    (一)樣板區(qū)
    1、 樣板區(qū)范圍：考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個(gè)大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長(zhǎng)廊、疊水噴泉、及10#的臨時(shí)景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線(xiàn)路，以下暫定為y區(qū))
    2、 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國(guó)色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見(jiàn)、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格。
    3、 樣板區(qū)展示安排：
    確定對(duì)y區(qū)沿線(xiàn)情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;
    確定y區(qū)道路沿線(xiàn)燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
    明確樣板區(qū)工程施工、營(yíng)銷(xiāo)包裝整體和分步實(shí)施節(jié)點(diǎn)、任務(wù)分解;
    具體見(jiàn)附后(參觀園線(xiàn)說(shuō)明)
    (二)樣板房
    1、樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時(shí)間較晚，樣板間會(huì)有較好的景觀視線(xiàn)，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn)，不會(huì)影響后期其他樓幢施工，同時(shí)也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶(hù)參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
    2、 樣板房作用：考慮到項(xiàng)目戶(hù)型面積偏大，通過(guò)樣板房精裝修設(shè)計(jì)可以引導(dǎo)客戶(hù)更好的理解戶(hù)型設(shè)計(jì)，同時(shí)也是對(duì)推廣所倡導(dǎo)的享樂(lè)主義生活的一種實(shí)體詮釋。
    3、 樣板房展示安排：
    前期設(shè)計(jì)，包裝由項(xiàng)目部同事負(fù)責(zé)，跟進(jìn)協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于__年12月底前完成，以便于先期推廣時(shí)，到訪(fǎng)客戶(hù)時(shí)參觀。樣板房的日常管理工作由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)。
    四、 展示道具
    包括沙盤(pán)模型、戶(hù)型模型、戶(hù)型圖的制作：
    1、沙盤(pán)模型：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
    2、 戶(hù)型模型：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
    3、戶(hù)型圖：和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
    五、價(jià)格策略
    均價(jià)確定：包括銷(xiāo)售均價(jià)及贈(zèng)送面積等由策劃師和銷(xiāo)售部職業(yè)顧問(wèn)踩盤(pán)整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同寫(xiě)出定價(jià)報(bào)告，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價(jià)格按建筑面積計(jì)算，不包括贈(zèng)送面積。
    價(jià)格策略包括：銷(xiāo)售均價(jià)，銷(xiāo)售起價(jià)，銷(xiāo)售實(shí)得單價(jià)，套內(nèi)單價(jià)。
    價(jià)格走勢(shì)分析，節(jié)點(diǎn)價(jià)格初步預(yù)計(jì)，職業(yè)顧問(wèn)優(yōu)惠權(quán)限，銷(xiāo)售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷(xiāo)售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅(jiān)決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十五
    一、目的及意義：
    二、主題和口號(hào)：
    參考標(biāo)語(yǔ)：
    1、商務(wù)英雄聚精之源
    2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
    三、時(shí)間：20__年7月25日(有待最后確定);
    地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng)，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))
    四、活動(dòng)對(duì)象和規(guī)模：
    本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類(lèi)拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。
    1、x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))
    2、意向大客戶(hù)(人數(shù))
    3、x灣業(yè)主(人數(shù))
    4、新聞媒介記者(人數(shù))
    5、x公司企業(yè)員工(人數(shù))
    6、代理商工作人員(人數(shù))
    總計(jì)：若干人
    五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
    活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
    1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
    2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶(hù)、業(yè)主、新聞媒介朋友、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工
    3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶(hù)外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
    a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部。
    b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶(hù)都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷(xiāo)售做好鋪墊。
    c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
    4、活動(dòng)大體流程如下：
    參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂(lè)部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場(chǎng))→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束
    六、組織渠道：
    x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
    1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函。
    2、開(kāi)發(fā)商以信函、電話(huà)等方式邀約其商界友人、x灣客戶(hù)。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十六
    全員營(yíng)銷(xiāo)是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
    公司成立全員營(yíng)銷(xiāo)管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。
    組 長(zhǎng)：廖清萍
    副組長(zhǎng)：陳永紅
    組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
    具體分工：
    1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)工作全盤(pán)負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：15909978888；
    2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：1580997xxx5。
    3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷(xiāo)工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式1880997xxx5。
    4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷(xiāo)售提成工作，保證全員營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：13579391111。
    5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）15292356666、馬艷13999669838（金橋茗苑銷(xiāo)售人員）、金文艷136575806xx（金橋現(xiàn)代城銷(xiāo)售人員）、陶濤15292358888（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施。
    6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：1529235xxxx。
    1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷(xiāo)；2、方案采取“全員銷(xiāo)售、多銷(xiāo)多得”的辦法；
    3、適用范圍：公司所有員工；
    4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
    1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；
    2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話(huà)推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。
    3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
    4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。
    5、如需按揭貸款的客戶(hù)，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
    6、業(yè)務(wù)人員需與客戶(hù)作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
    1、按照公司規(guī)定：
    （1）住宅：提成比率為3‰，客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    （2）商鋪提成比率為3‰,客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    2、尾盤(pán)銷(xiāo)售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶(hù)成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的‰計(jì)提提成。
    3、銷(xiāo)售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
    以上情況：客戶(hù)必須是在銷(xiāo)售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢(xún)過(guò)的客戶(hù)并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十七
    一、活動(dòng)背景：
    教師節(jié)即將到來(lái)之際，為了向我們敬愛(ài)的人民老師致敬，__將開(kāi)展慶?；顒?dòng)。__項(xiàng)目周?chē)廮_中、__中兩所市重點(diǎn)學(xué)校，教育師資雄厚，長(zhǎng)期在此任教，第一考慮的是置家問(wèn)題，居住需求量較為可觀，同時(shí)教師對(duì)居住環(huán)境要求較高，我項(xiàng)目小區(qū)配套正好能滿(mǎn)足其需求(書(shū)吧、高爾夫會(huì)所、室內(nèi)羽毛球館、游泳池等)__風(fēng)格人文社區(qū)，綠化率高是首選居家之處。
    二、活動(dòng)目的：
    1、提升形象：通過(guò)本次活動(dòng)，進(jìn)一步宣傳提升公司聲譽(yù)以及項(xiàng)目形象，提高公司影響力以及龍登和城項(xiàng)目在客戶(hù)中的知名度和美譽(yù)度;
    2、促進(jìn)成交：通過(guò)該活動(dòng)吸引教師與市民的關(guān)注，最大限度轉(zhuǎn)化成交率，減少公司積房壓力，并提高市場(chǎng)占有率;
    3、聚集人氣：增加客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量，拉近客戶(hù)與項(xiàng)目的距離，促進(jìn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可，增加項(xiàng)目在市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與特色;
    三、活動(dòng)時(shí)間：
    20__年8月x日至20__年9月x日
    四、活動(dòng)對(duì)象：
    所有客戶(hù)群體;
    五、活動(dòng)內(nèi)容：
    1、活動(dòng)期間，凡購(gòu)房者均可享受__元/每平米優(yōu)惠;
    2、活動(dòng)期間，每天前60名意向看房客戶(hù)均可轉(zhuǎn)取幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤(pán)機(jī)會(huì);
    3、活動(dòng)期間，意向購(gòu)房客戶(hù)可抽取千元購(gòu)房券紅包(1000元紅包190個(gè)，2000元紅包10個(gè));
    4、老帶新客戶(hù)再享3600元優(yōu)惠;
    5、一次性付款總房款減5000元;
    6、活動(dòng)期間，老師或家人、親友購(gòu)房三天內(nèi)簽合同再享總房款優(yōu)惠31000元/套;
    六、物料準(zhǔn)備
    1、活動(dòng)物料：
    幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤(pán)、紅色a4紙、宣傳單頁(yè)、紅包、紅包墻、購(gòu)房券、展架;
    2、物料到位時(shí)間：8月10日到位;
    七、幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤(pán)活動(dòng)：(只針對(duì)每天前60名來(lái)訪(fǎng)意向看房客戶(hù))
    1、輪盤(pán)設(shè)計(jì)：
    (1)面積劃分均等的16塊;
    (2)獎(jiǎng)項(xiàng)分別劃為：
    現(xiàn)金獎(jiǎng)：100元現(xiàn)金、90元現(xiàn)金、80元現(xiàn)金、70元現(xiàn)金、60元現(xiàn)金、50元現(xiàn)金、40元現(xiàn)金、30元現(xiàn)金、20元現(xiàn)金、10元現(xiàn)金;
    獎(jiǎng)品：茶具、抱枕、雨傘(公司已有)
    2、活動(dòng)規(guī)則：
    (1)本次活動(dòng)只針對(duì)8月x日至9月x日期間每天前60名來(lái)訪(fǎng)客戶(hù);
    (2)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)僅有一次轉(zhuǎn)動(dòng)輪盤(pán)的機(jī)會(huì);
    (3)老師及家人或親友來(lái)訪(fǎng)都可獲得兩次轉(zhuǎn)動(dòng)輪盤(pán)機(jī)會(huì);
    (4)客戶(hù)轉(zhuǎn)動(dòng)輪盤(pán)，當(dāng)轉(zhuǎn)盤(pán)上的獎(jiǎng)品項(xiàng)停留在“幸運(yùn)指針”上時(shí)，搖獎(jiǎng)人獲得該獎(jiǎng)項(xiàng);
    (5)客戶(hù)在輪盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)過(guò)程中，不得用手或其它外力影響轉(zhuǎn)盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)，否則結(jié)果無(wú)效;
    (6)若輪盤(pán)指針停留在兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的中間線(xiàn)上時(shí)，客戶(hù)可重新轉(zhuǎn)動(dòng)輪盤(pán)一次;
    八、紅包抽獎(jiǎng)：(只針對(duì)意向購(gòu)房客戶(hù))
    1、紅包設(shè)計(jì)：將100個(gè)裝有1000元及2000元購(gòu)房券的紅包放置在紅包墻上;
    2、抽獎(jiǎng)規(guī)則：
    (1)本次抽取紅包活動(dòng)只針對(duì)意向購(gòu)房客戶(hù)(由置業(yè)顧問(wèn)確定);
    (2)每位客戶(hù)只能抽取紅包一次;
    (3)紅包獎(jiǎng)項(xiàng)為價(jià)值不等的購(gòu)房券;
    (4)客戶(hù)所抽購(gòu)房券只能充抵房款不可兌換現(xiàn)金：
    九、推廣：
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十八
    一、活動(dòng)目的
    1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)合同簽訂;2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣;
    3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
    二、活動(dòng)時(shí)間
    20__年9月份(具體時(shí)間待定)
    三、活動(dòng)地點(diǎn)
    凱悅城售樓中心
    四、活動(dòng)前準(zhǔn)備
    1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間:20__年9月份
    2、電器的購(gòu)買(mǎi)
    時(shí)間:20__年8月30日
    3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間:20__年9月初
    4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間:開(kāi)盤(pán)前一天
    五、活動(dòng)內(nèi)容
    邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì):一等獎(jiǎng):筆記本電腦(2名)二等獎(jiǎng):海爾冰箱(4臺(tái))
    3000__2臺(tái)=6000元1500__4臺(tái)=6000元1000元__6臺(tái)=6000元600元__10臺(tái)=6000元
    100元__90臺(tái)=9000元
    費(fèi)用預(yù)估:33000元
    三等獎(jiǎng):海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng):微波爐(10名)
    五等獎(jiǎng):榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)
    六、活動(dòng)流程
    新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后__——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從__離開(kāi)。
    (置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)
    七、活動(dòng)費(fèi)用
    1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量:100張
    抽獎(jiǎng)箱:1個(gè)費(fèi)用:100元
    2、聘請(qǐng)婚慶公司
    費(fèi)用:2500元
    3、水果糕點(diǎn)
    費(fèi)用:1000元
    4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元
    5、小禮品購(gòu)置費(fèi):毛絨玩具等2000元
    6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元
    7、家電費(fèi)用
    費(fèi)用:33000元
    20__
    費(fèi)用合計(jì):40000元
    房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售策劃方案 篇10
    一、活動(dòng)背景
    根據(jù)__項(xiàng)目計(jì)劃，在20__年1月14日(農(nóng)歷20__年十二月二十一日)，即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶(hù)獻(xiàn)上新年大禮。
    二、活動(dòng)目的
    1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度;
    2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶(hù)加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等;
    3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶(hù)。
    三、活動(dòng)理念
    1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì);
    2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;
    3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);
    4、讓更多貴賓加深“__”的美好印象;
    四、活動(dòng)地址
    __新區(qū)__營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)
    五、活動(dòng)時(shí)間
    20__年1月14日 8：30 ——17：30
    六、活動(dòng)對(duì)象
    看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶(hù)
    七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：
    1月9日—13日基準(zhǔn)籌備
    1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào) 達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案
    1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組
    1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇二十九
    一、u-pvc管材市場(chǎng)概況
    2010年我國(guó)新住宅室內(nèi)80%將采用塑料管，城市供水50%采用塑料管。1994年我國(guó)塑料管材產(chǎn)量只有14萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)短短幾年發(fā)展，目前已近150萬(wàn)噸。
    塑料管材在這天的生活和工業(yè)領(lǐng)域中，以其耐腐蝕、耐老化、環(huán)保安全而越來(lái)越受青睞。個(gè)性是在建筑業(yè)，新型塑料管材不僅僅能超多替代鋼、木等傳統(tǒng)建材，而且還具有節(jié)能、節(jié)材、保護(hù)生態(tài)、改善居住環(huán)境、提高建筑功能與質(zhì)量、降低建筑物自重、竣工便捷等優(yōu)點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于建筑給排水、城鎮(zhèn)給排水以及燃?xì)夤艿阮I(lǐng)域，成為新世紀(jì)管道發(fā)展的潮流。
    據(jù)了解，塑料管材市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度約為管材市場(chǎng)平均增長(zhǎng)速度的4倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。塑料管材在發(fā)達(dá)國(guó)家，個(gè)性在歐洲得到了很好的發(fā)展和成功的應(yīng)用。在我國(guó)，塑料管道近兩年迅速發(fā)展，已成為建筑業(yè)的新興材料。
    塑料管道近兩年在我國(guó)的發(fā)展已是勢(shì)不可擋，個(gè)性是國(guó)家化學(xué)建材產(chǎn)業(yè)制定十五計(jì)劃和2015年發(fā)展規(guī)劃綱要以來(lái)，在管道行業(yè)掀起了一股又一股的投資熱潮，如鋁塑管、交聯(lián)管、pp-r管、pe燃?xì)夤?、pe給水管、排水排污管等等，給我國(guó)管材行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一次又一次騰飛的機(jī)遇。我國(guó)管材樹(shù)脂用量逐年增加，增速很快，近幾年塑料管材增長(zhǎng)的速度達(dá)20%以上。
    目前，國(guó)內(nèi)塑料管材已構(gòu)成了系列化，包括農(nóng)用管材、建筑用冷熱水pp管材等，一些企業(yè)目前正在進(jìn)行埋地排水管專(zhuān)用料的開(kāi)發(fā)。這一切都來(lái)自于市場(chǎng)的巨大需求。
    二、本公司pvc管材生產(chǎn)銷(xiāo)售狀況(公司，產(chǎn)品，定位，市場(chǎng)走勢(shì))
    1.產(chǎn)品
    品牌是企業(yè)整體產(chǎn)品的一個(gè)組成部分。目前我公司已有自己的主打產(chǎn)品荊沙，由于在做工上區(qū)別于其他品牌，質(zhì)量好，已有較不錯(cuò)的口碑。由于價(jià)格的偏高，面向中高端市場(chǎng)，其市場(chǎng)占有率偏低。公司的其他品牌、質(zhì)量居中，價(jià)格不高，應(yīng)對(duì)中低端市場(chǎng)，銷(xiāo)售量較大。
    本公司管材規(guī)格齊全，能夠滿(mǎn)足客戶(hù)的不同需求。管材的包裝多為薄膜，在裝卸的過(guò)程中容易破損，影響產(chǎn)品外觀。就目前的銷(xiāo)售范圍來(lái)看我們能夠?qū)λ械慕?jīng)銷(xiāo)商需要的管材實(shí)現(xiàn)當(dāng)天供貨，產(chǎn)品服務(wù)及時(shí)有效。
    綜合來(lái)看本公司管材產(chǎn)品在同質(zhì)產(chǎn)品中具有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，個(gè)性是在公司物流輻射區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力尤為明顯。
    2.價(jià)格
    a)價(jià)格是企業(yè)的生存的重要問(wèn)題。
    生活大好的的情勢(shì)下人們對(duì)住房的需求越來(lái)越高。pvc管材作為一種新建筑材料越來(lái)越受到歡迎，pvc管材市場(chǎng)需求是不斷增長(zhǎng)的。據(jù)此我們預(yù)測(cè)，消費(fèi)者將對(duì)pvc管材的價(jià)格將越來(lái)越具有彈性。我們最低價(jià)以生產(chǎn)成本加銷(xiāo)售成本為準(zhǔn)，最高價(jià)格按消費(fèi)者、經(jīng)銷(xiāo)商理解潛力為限，中間選取以競(jìng)爭(zhēng)狀況為依據(jù)。管材價(jià)格根據(jù)公司主要競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格的調(diào)整而調(diào)整。(附現(xiàn)階段公司管材價(jià)格表)在產(chǎn)品進(jìn)入某一市場(chǎng)初期(如咸寧市場(chǎng))，為迅速擴(kuò)大銷(xiāo)售，在不影響利潤(rùn)的前提下，可采取低價(jià)策略。
    b)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整
    企業(yè)制定價(jià)格以后，當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境發(fā)生變化，對(duì)價(jià)格予以適當(dāng)調(diào)整
    l削價(jià)策略
    原因：a企業(yè)急需回籠超多現(xiàn)金
    b企業(yè)透過(guò)削價(jià)來(lái)開(kāi)拓新的市場(chǎng)
    c企業(yè)決策者決定排斥現(xiàn)有市場(chǎng)邊際生產(chǎn)者
    d企業(yè)生產(chǎn)潛力過(guò)剩，產(chǎn)品供過(guò)于求、產(chǎn)品促銷(xiāo)手段失敗
    e預(yù)期削價(jià)，擴(kuò)大銷(xiāo)售，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、個(gè)性成熟期、更多市場(chǎng)份額
    f成本降低、費(fèi)用降低有條件削價(jià)
    g思考中間商的要求，減少中間商資金占用，良好的關(guān)系
    h政治、法律以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，迫使企業(yè)降價(jià)……政府物價(jià)下調(diào)、保護(hù)需求、限價(jià)、市場(chǎng)疲軟、不景氣、蕭條.
    當(dāng)公司遇到上述狀況時(shí)使用銷(xiāo)價(jià)策略。具體方法有：直接目錄價(jià)格、標(biāo)價(jià)。間接折扣方式、變相(送贈(zèng)品、樣品、有獎(jiǎng)、免費(fèi)服務(wù)等)
    l提價(jià)策略
    原因：a產(chǎn)品成本增加、原材料價(jià)格上漲、生產(chǎn)費(fèi)用提高
    b通貨膨脹、減少損失、轉(zhuǎn)嫁損失
    c產(chǎn)品供不應(yīng)求、遏制過(guò)渡的消費(fèi)、需求旺盛、生產(chǎn)規(guī)模不能及時(shí)擴(kuò)大，供求矛盾環(huán)節(jié)，高額的利潤(rùn)。
    d顧客心理、優(yōu)質(zhì)效應(yīng)。漲價(jià)名牌形象、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)
    時(shí)機(jī)：a產(chǎn)品市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)地位
    b成長(zhǎng)期
    c銷(xiāo)售旺季
    d對(duì)手提價(jià)
    3.渠道
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇三十
    只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效。
    （1）物業(yè)的定位;
    （2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;
    （3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;
    （4）目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買(mǎi)行為的分析;
    或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
    （1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;
    （2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析;
    （3）與目前正處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析;
    （4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
    定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位，提煉usp（獨(dú)特的銷(xiāo)售主張），提出推廣口號(hào)，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
    尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
    房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
    房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計(jì)劃性
    有人說(shuō)，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
    整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
    （1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
    （2）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
    （3）不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
    （4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
    （5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
    （6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析;
    （7）戶(hù)外或其他媒體的分析;
    （8）不同的媒體組合形式的分析。
    房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排， 更沒(méi)有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)， 只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
    規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
    房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶(hù)外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車(chē)縱橫交錯(cuò)，整合傳播。
    （1）廣告的重點(diǎn);
    （2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
    （3）各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
    （4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
    （5）整合傳播的策略;
    （6）媒體發(fā)布的代理。
    促銷(xiāo)的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
    （1）促銷(xiāo)活動(dòng)的主題;
    （2）促銷(xiāo)活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
    （3）促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
    （4）促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
    善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象。
    廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。
    所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
    廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    一、活動(dòng)目的
    增進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)與員工的零距離溝通，激發(fā)員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰(zhàn)增強(qiáng)公司的向心力和凝聚力，體現(xiàn)公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。
    深度了解企業(yè)文化，有效整合團(tuán)隊(duì)精神，調(diào)動(dòng)企業(yè)員工積極性，感受公司大家庭帶來(lái)新年氣氛和溫馨。讓職員體會(huì)到他就是公司，公司就是每一位職員。
    為先進(jìn)個(gè)人與集體頒獎(jiǎng)，給員工一個(gè)充分展示表演天分的舞臺(tái)，展示_(中國(guó))的激情與蓬勃發(fā)展之態(tài)。
    二、活動(dòng)亮點(diǎn)
    整體協(xié)調(diào)亮點(diǎn)
    會(huì)場(chǎng)入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過(guò)道兩旁有_(中國(guó))發(fā)展歷程的圖文資料及視頻資料，主會(huì)場(chǎng)以紅和金色為主色調(diào)的紅地毯、紅條幅等，舞臺(tái)采用設(shè)計(jì)制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。
    整體會(huì)給人一種莊嚴(yán)、喜慶、輝煌的效果。
    開(kāi)幕亮點(diǎn)：
    兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)策劃、和諧發(fā)展的中國(guó)文化。
    頒獎(jiǎng)亮點(diǎn)：
    每一個(gè)受獎(jiǎng)人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎(jiǎng)臺(tái)上有一個(gè)精心制作的家字，受獎(jiǎng)人在聚光燈柱下，徐徐從會(huì)場(chǎng)入口通過(guò)左側(cè)走上授獎(jiǎng)臺(tái)把手里的花插在家字上，300支花組成一個(gè)家字，這是音樂(lè)想起(家和萬(wàn)事興)合影完了一起唱!
    文藝演出及猜猜有獎(jiǎng)亮點(diǎn)：
    在文藝表演的中間，參插互動(dòng)游戲，(像有獎(jiǎng)問(wèn)答、動(dòng)手動(dòng)腦、砸金蛋)等。
    三、活動(dòng)環(huán)節(jié)銜接
    在到場(chǎng)每一位都不知情的情況下。所有燈光唰的暗淡下來(lái)了(5秒)，這時(shí)激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕慢慢的拉開(kāi)，一對(duì)兔子舞演員聽(tīng)著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳古文化傳播有限公司提供活動(dòng)策劃，九對(duì)兔子舞演員陸續(xù)入場(chǎng)，共十對(duì)，寓意著，十全十美。也寓意著_是房地產(chǎn)業(yè)的真誠(chéng)和十分專(zhuān)注專(zhuān)業(yè)的企業(yè)。
    舞曲和舞蹈到了結(jié)尾，主持人上臺(tái)向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(jī)(免提手機(jī))響起，(_(中國(guó))領(lǐng)導(dǎo)打的)說(shuō)該是我們給大家伙拜年了吧，然后領(lǐng)導(dǎo)快步的走上舞臺(tái)(一個(gè)上、聚光燈柱迎接)主領(lǐng)導(dǎo)向員工拜年完，說(shuō)一句祝福的成語(yǔ)。未見(jiàn)其人就聽(tīng)其聲，下一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)著成語(yǔ)上臺(tái)(兔年騰達(dá)、達(dá)官顯貴……)最后所有領(lǐng)導(dǎo)向員工同說(shuō)一句拜年的話(huà)。
    拜年結(jié)束，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)是不是給大伙頒獎(jiǎng)了啊，所有領(lǐng)導(dǎo)沉思后說(shuō)“好”激情的音樂(lè)輕輕響起，進(jìn)入頒獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，聚光燈燈柱迎著每一位領(lǐng)獎(jiǎng)人及兩個(gè)禮儀小姐伴隨著走上領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)。(或者用“道具兔子車(chē)”拉到領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)，同樣禮儀，燈光都要到位)
    在“家和萬(wàn)事興”歌曲結(jié)尾時(shí)燈光慢慢暗下來(lái)，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺(tái)上站著，(面具可摘)這個(gè)之后，就可以不用暗燈了，文藝演出結(jié)束后，也面臨著此次年會(huì)的結(jié)束，所有領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)再次給大家拜年，音樂(lè)響起，(明天是個(gè)好日子)結(jié)束。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。 _業(yè)城項(xiàng)目是_地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為_(kāi)北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
    _商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場(chǎng)旁，是_地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
    經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
    營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為
    二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
    根據(jù)本項(xiàng)目
    1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
    2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
    3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚
    5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
    三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
    1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
    2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
    四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
    根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
    五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
    為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
    一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
    1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20_年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20_年9月)，可以抓住20_年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)
    啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20_年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
    2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)
    二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
    1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
    2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
    3.價(jià)格策略：采取
    六、宣傳策略及媒介組合
    一)宣傳策略主題
    1.個(gè)性特色：
    2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
    3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    二)宣傳媒介組合
    1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新
    2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以
    3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    一、活動(dòng)目的
    時(shí)間飛逝，轉(zhuǎn)瞬間，一年一度的圣誕節(jié)又即將來(lái)臨，為了增進(jìn)員工之間的感情，展現(xiàn)太東地產(chǎn)的企業(yè)形象，擬圣誕節(jié)當(dāng)天舉行圣誕歡聚派對(duì)，向員工和現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)傳遞圣誕的祝福。
    二、活動(dòng)主題
    放飛夢(mèng)想傳遞祝福
    三、活動(dòng)對(duì)象
    地產(chǎn)集團(tuán)全體員工(項(xiàng)目留守人員除外)
    四、活動(dòng)時(shí)間
    __年12月25日(周三)下午15：00—18：00
    五、活動(dòng)地點(diǎn)
    太東·時(shí)尚島咖啡廳及前廣場(chǎng)(利用公司的自有物業(yè)作為活動(dòng)場(chǎng)地，整合資源以節(jié)省費(fèi)用;與此同時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)傳遞太東地產(chǎn)的企業(yè)精神，烘托現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍)
    六、活動(dòng)形式及籌備
    1、圣誕樹(shù)：擬借用時(shí)尚島銷(xiāo)售部的圣誕樹(shù)，在購(gòu)買(mǎi)圣誕樹(shù)前綜合考慮本次活動(dòng)的需求，選擇一棵較為高大和茂盛的圣誕樹(shù)，并事先定好圣誕樹(shù)的裝飾品。
    2、喝咖啡吃糕點(diǎn)：將圓桌和凳子擺放在前廣場(chǎng)圍成圓圈，各位員工可以一邊吃燒烤和蛋糕，一邊參加游戲或欣賞節(jié)目。
    3、提前讓各位員工準(zhǔn)備好用以互贈(zèng)的圣誕禮物，提倡物美價(jià)廉和別出心裁，并將標(biāo)有號(hào)碼的便利貼貼在禮物上，由禮物提供者各自簽上名字，以便于后續(xù)活動(dòng)中的禮物互贈(zèng)。
    4、其它節(jié)日氛圍的物料籌備：每位員工各發(fā)一頂圣誕帽，有太東logo;現(xiàn)場(chǎng)做簡(jiǎn)單布置，襯托出現(xiàn)場(chǎng)喜慶、活躍的節(jié)日氣氛;現(xiàn)場(chǎng)播放《平安夜》、《圣誕鐘聲》等圣誕頌歌。
    七、活動(dòng)方案
    1、幸福祈禱：給參加活動(dòng)的每位員工發(fā)一張精致的圣誕小賀卡，自行填寫(xiě)圣誕愿望，并集中掛在營(yíng)銷(xiāo)中心的圣誕樹(shù)上，然后閉目許愿。
    2、游戲環(huán)節(jié)：聽(tīng)音樂(lè)搶凳子、現(xiàn)場(chǎng)瘋狂猜歌(搶答)、拍七令(報(bào)到七的人不能報(bào)數(shù)，而是拍下一個(gè)人的肩膀，出現(xiàn)錯(cuò)誤者現(xiàn)場(chǎng)表演節(jié)目)。
    注：游戲環(huán)節(jié)建議設(shè)立小獎(jiǎng)勵(lì)以刺激員工們的活動(dòng)熱情。
    3、年會(huì)節(jié)目試演：將地產(chǎn)的年會(huì)節(jié)目提前在本次活動(dòng)試演，讓表演的員工提前適應(yīng)舞臺(tái)氣氛，并讓觀眾提出改進(jìn)意見(jiàn)。
    4、真情互贈(zèng)：將各位員工所提供的禮物全部堆放在中間，然后輪流抽簽上前領(lǐng)取禮物，禮物抽完后互相向禮物的提供者真誠(chéng)地道一聲祝福。
    5、放飛夢(mèng)想：現(xiàn)場(chǎng)宣布太東地產(chǎn)的發(fā)展宏愿，由領(lǐng)導(dǎo)班子將愿望寫(xiě)在系在大氫氣球的橫幅紙上，同時(shí)將員工的愿望也寫(xiě)在上面，全體員工共同放飛氣球，并合照留念。
    八、物料及預(yù)算
    (略)
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)上的一門(mén)更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷(xiāo)策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
    為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
    (一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。
    (二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
    (三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
    (四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的xxx點(diǎn)子xxx(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。
    策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，
    封面：
    策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng);客戶(hù)名稱(chēng);策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。
    策劃書(shū)正文部分主要包括：
    (一)策劃目的
    要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。 企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
    初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
    某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
    企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。
    發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
    發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
    一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
    (二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況
    對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，xxx知己知彼方能百戰(zhàn)百勝xxx，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
    1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
    房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;
    區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析;
    樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;
    市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
    目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
    2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    品牌的市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷(xiāo)售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
    (一)視覺(jué)體系
    意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫(huà)、建筑作品欣賞;
    看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);
    各功能招牌：如銷(xiāo)售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買(mǎi)家明確功能;
    樣板間：充分展示戶(hù)型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望;
    (二)聽(tīng)覺(jué)體系：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤(pán)風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。
    (三)味覺(jué)體系：為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;
    (四)觸覺(jué)體系：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染;
    (五)嗅覺(jué)體系：嗅覺(jué)是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍;
    綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶(hù)美好的心理感受，良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。
    我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶(hù)類(lèi)型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類(lèi)型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
    a. 戶(hù)外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久;
    b. dm:通過(guò)客戶(hù)資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及
    相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)，并向每個(gè)客戶(hù)推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    前營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭。1995年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題研究。之后，全國(guó)大中城市相繼展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。
    按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，營(yíng)銷(xiāo)策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷(xiāo)與后期的銷(xiāo)售(推銷(xiāo))一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷(xiāo)最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿(mǎn)足他們”營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷(xiāo)工作相比，前營(yíng)銷(xiāo)還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒(méi)有前營(yíng)銷(xiāo)的介入，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷(xiāo)售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng) 險(xiǎn)。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷(xiāo)、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷(xiāo)”。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷(xiāo)與后期的推銷(xiāo)工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最前端。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷(xiāo)不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前需要做的工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷(xiāo)是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)銷(xiāo)是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷(xiāo)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷(xiāo)的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺(jué)、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷(xiāo)看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷(xiāo)是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷(xiāo)里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓?zhuān)恋厥褂玫奈恢?、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。
    前營(yíng)銷(xiāo)盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，是營(yíng)銷(xiāo)策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷(xiāo)做得好壞，直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷(xiāo)售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，可以說(shuō)前營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷(xiāo)策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷(xiāo)也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。
    在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，20xx年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策劃不力，尤其是前營(yíng)銷(xiāo)策劃的極不到位是其主要的原因。其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：
    盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷(xiāo)。甚至把營(yíng)銷(xiāo)等同于推銷(xiāo)，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行;二是前期無(wú)任何營(yíng)銷(xiāo)策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷(xiāo);三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行;四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊?，他們都不大重視“前營(yíng)銷(xiāo)”，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N(xiāo)售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    一、營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的與任務(wù)：
    二、產(chǎn)品概況：
    休閑食品的最主要賣(mài)點(diǎn)其獨(dú)特美味或者給予消費(fèi)者美好休閑享受而不是補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)的東西。休閑食品主要有三種消費(fèi)特征：風(fēng)味型、營(yíng)養(yǎng)型、享受型、特產(chǎn)型，消費(fèi)者涵蓋全部人群：兒童零食、青少年享受、成年及老年人暇趣等。
    作為一個(gè)大的且快速膨脹的市場(chǎng)，中國(guó)休閑食品市場(chǎng)有如下幾個(gè)特點(diǎn)，也是休閑食品的幾個(gè)主流方向：
    (一)越來(lái)越貼近人的飲食習(xí)慣和心理，要適口
    1.帶湯汁的，便于咀嚼，利于下咽和消化的，如將薯片與礦泉水捆綁銷(xiāo)售;
    2.滿(mǎn)足求新、求變心態(tài)，人的味蕾要不斷的以新的滋味的或口感的刺激中才可以保持持續(xù)的滿(mǎn)意;
    3.健康，盡管消費(fèi)者對(duì)這一點(diǎn)不十分明確，但在其購(gòu)買(mǎi)決策的諸影響因素中卻很重要，消費(fèi)者會(huì)對(duì)食品的功能性有一定需求，基于不同的功能成為市場(chǎng)細(xì)分的前提;
    (二)從人的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)習(xí)慣與心理來(lái)看，要賞心、悅目、滿(mǎn)足支配心。即“食、色、性”
    1.方便性，賣(mài)點(diǎn)要近，購(gòu)買(mǎi)過(guò)程要體現(xiàn)休閑的概念;
    2.時(shí)效性，滿(mǎn)足其心血來(lái)潮的非理性需求;
    3.可觀性，休閑是一個(gè)全面的概念，不但要好吃還要好看，試問(wèn)賣(mài)場(chǎng)里哪里最靚?散裝產(chǎn)品區(qū);
    4.參與性，每個(gè)人都有支配欲，好吃好看再好玩就更酷了;
    三、市場(chǎng)環(huán)境分析：
    1、休閑食品行業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀
    上個(gè)世紀(jì)從90年代開(kāi)始，“洋”休閑大舉進(jìn)入國(guó)門(mén)，歷經(jīng)10年，休閑食品市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。僅餅干一類(lèi)某某年就達(dá)到150萬(wàn)噸，全年銷(xiāo)售收入在150億以上，年環(huán)比增長(zhǎng)。近幾年，我國(guó)休閑食品行業(yè)發(fā)展速度較快，受益于休閑食品行業(yè)生產(chǎn)技術(shù)不斷提高以及下游需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，休閑食品行業(yè)在國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)展形勢(shì)都十分看好。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃中公關(guān)一詞是公共關(guān)系的略語(yǔ)?！肮碴P(guān)系”一詞源于英文publicrelatio，簡(jiǎn)稱(chēng)pr，也可以譯作“公眾關(guān)系”。公共關(guān)系主要要素是社會(huì)組織（主體）、傳播（手段）和公眾（客體）。公關(guān)或公共關(guān)系策劃一般涵義是社會(huì)組織（政府、企業(yè)等）通過(guò)信息傳播，以一定的方式和活動(dòng)協(xié)調(diào)、發(fā)展、完善與公眾的關(guān)系。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃和廣告策劃相比，公關(guān)策劃具有雙向溝通的特征。房地產(chǎn)廣告發(fā)布信息明確，傳播廣泛，但廣告發(fā)布者與接受者信息的反饋有一定的限制，雙向溝通有相當(dāng)?shù)淖璧K。公共關(guān)系活動(dòng)信息傳播反饋性強(qiáng)，便于企業(yè)與公眾的雙向溝通，容易達(dá)成雙方的信任、諒解、默契。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系中顧客是基本公眾，但還包括其他方方面面的公眾。它涉及到方方面面的關(guān)系，牽連到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在多維復(fù)雜的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中應(yīng)該運(yùn)用良好的公共關(guān)系，與方方面面保持溝通，促使企業(yè)與社會(huì)公眾相互之間的理解和合作，從而使?fàn)I銷(xiāo)業(yè)績(jī)更上一層樓
    一、信息傳播與雙向溝通
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，實(shí)質(zhì)上策劃企業(yè)所要銷(xiāo)售的樓盤(pán)信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源，即信息的發(fā)布者，也就是傳者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃強(qiáng)調(diào)信息傳受雙方是在傳遞、反饋、交流等一系列過(guò)程中傳播獲得信息。因此，這不是一般意義上單向性信息傳遞，而是通過(guò)雙向性的信息溝通，使雙方在利益限度內(nèi)最大程度上取得理解，達(dá)成共識(shí)。
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，主要類(lèi)型有兩種。一種是單獨(dú)性的，即是為了一個(gè)或幾個(gè)單一的公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行策劃，本章第二節(jié)闡述的就是單獨(dú)性公關(guān)活動(dòng)的“若干層面”。第二種是綜合性的，即是規(guī)模較大的，時(shí)間較長(zhǎng)的，一連串的，為同一目標(biāo)所進(jìn)行的公關(guān)活動(dòng)的組合，本章第三節(jié)闡述的就是綜合性公關(guān)活動(dòng)的實(shí)例。無(wú)論是單獨(dú)性或綜合性的公關(guān)活動(dòng)策劃，都必須符合信息傳播的有關(guān)規(guī)則。
    1、信息傳播是一個(gè)有計(jì)劃的完整的過(guò)程
    所謂“有計(jì)劃”，是指?jìng)鞑セ顒?dòng)必須按公關(guān)活動(dòng)的目的或目標(biāo)有步驟地進(jìn)行?！巴暾保侵?jìng)鞑ミ^(guò)程必須符合傳播學(xué)的“五個(gè)w模式”。即who（誰(shuí)）；saywhat（說(shuō)什么）；throughwhichchael（通過(guò)什么渠道）；towhom（對(duì)誰(shuí)說(shuō)的）；withwhateffect（產(chǎn)生什么效果）。
    2、信息傳播的反饋機(jī)制
    信息傳播要達(dá)到雙向溝通，必須重視反饋機(jī)制的建立。反饋，這里指受者對(duì)傳者發(fā)出信息的反應(yīng)。在傳播過(guò)程中，這是一種信息的回流。傳者可以根據(jù)反饋檢驗(yàn)傳播的效果，并據(jù)此調(diào)整、充實(shí)、改進(jìn)下一步的行動(dòng)。美國(guó)學(xué)者施拉姆提出控制論傳播模式相當(dāng)重視信息傳播的反饋機(jī)制，這種模式是一種雙向的循環(huán)式運(yùn)動(dòng)過(guò)程。它與傳統(tǒng)線(xiàn)性傳播模式的根本區(qū)別在于：第一，它引進(jìn)了反饋機(jī)制，將反饋過(guò)程與傳受雙方的互動(dòng)過(guò)程聯(lián)系起來(lái)，把傳播理解成為一種互動(dòng)的、循環(huán)往復(fù)的過(guò)程；第二，在這一循環(huán)系統(tǒng)中，反饋還對(duì)傳播系統(tǒng)及其過(guò)程，構(gòu)成一種自我調(diào)節(jié)和控制，傳受的雙方要使傳播維持、發(fā)展下去，達(dá)到一定的目的，就必須根據(jù)反饋信息，調(diào)節(jié)自身的行為，從而使整個(gè)傳播系統(tǒng)基本上始終處于良性循環(huán)的可控狀態(tài)。
    3、信息傳播信道的選擇組織
    信道，指信息傳播的途徑、渠道，也就是媒介。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃信道式媒介的形式有公關(guān)廣告、房產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、顧客聯(lián)誼會(huì)、自編樓盤(pán)通訊刊物、專(zhuān)題展示會(huì)、征文、研討會(huì)等。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃中信道的選擇組織實(shí)際上也是樓盤(pán)公關(guān)推廣的過(guò)程。
    二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃的基本特征
    1、以長(zhǎng)遠(yuǎn)為方針
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，企業(yè)與公眾建立良好的關(guān)系，樓盤(pán)的信息有效的在公眾中傳播反饋，樓盤(pán)最終得到顧客認(rèn)可決定購(gòu)買(mǎi)，所有這一切，都不是一日之功所能達(dá)到的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃是一種持續(xù)不斷的過(guò)程，它是一種戰(zhàn)略性的長(zhǎng)期工作。成功的獲得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推廣。
    2、以真誠(chéng)為信條
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃需要奉行真誠(chéng)的信條。企業(yè)傳播樓盤(pán)的信息必須以真實(shí)為前提，企業(yè)與公眾的溝通必須以誠(chéng)懇為基礎(chǔ)，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會(huì)損害企業(yè)和樓盤(pán)的形象。唯有真誠(chéng)，才能取信于公眾，贏得合作和認(rèn)可。
    3、以互惠為原則
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，力求形成良好的公眾關(guān)系，它不是靠血緣、地緣或空洞說(shuō)教來(lái)維持，而是以一定的利益關(guān)系為紐帶。企業(yè)在公關(guān)活動(dòng)中既要實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)，又要讓公眾得益，包括精神和物質(zhì)的利益。只有企業(yè)和公眾互惠互利，與公眾各方面的合作才能長(zhǎng)久圓滿(mǎn)。
    4、以美譽(yù)為目標(biāo)
    房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所有的工作最終目標(biāo)指向都是為了賣(mài)樓，但就某一部分的工作來(lái)說(shuō)又有自身特定的目標(biāo)。公關(guān)策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標(biāo)是樹(shù)立企業(yè)所推出的樓盤(pán)的美譽(yù)度，不是直接賣(mài)樓。所謂樓盤(pán)美譽(yù)度指樓盤(pán)具有良好營(yíng)銷(xiāo)形象普遍受到公眾的贊譽(yù)。樓盤(pán)美譽(yù)度的建立和樓盤(pán)的知名度、印象度是緊密聯(lián)系的。所謂樓盤(pán)的知名度，指樓盤(pán)在公眾中的知曉程度。樓盤(pán)的印象度指樓盤(pán)在公眾中的印象包括大致上的認(rèn)識(shí)和感受。在樓盤(pán)知名度、印象度的基礎(chǔ)上才有可能產(chǎn)生樓盤(pán)的美譽(yù)度。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃在提高擴(kuò)大樓盤(pán)知名度、印象度，特別是提升樓盤(pán)美譽(yù)度有特殊的功效，樓盤(pán)“三度”也有利于促銷(xiāo)。
    一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和媒介公共關(guān)系
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    一、活動(dòng)時(shí)間：
    9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng))
    二、活動(dòng)對(duì)象：
    教師，以及持教師證客戶(hù);
    三、活動(dòng)方式：
    主推26#樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷(xiāo)
    四、活動(dòng)內(nèi)容：
    1、看房送禮：
    凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間。總數(shù)控制在50個(gè)左右。
    2、26樓大幅優(yōu)惠：
    整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購(gòu)買(mǎi)26#樓者，一次性?xún)?yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。
    3、額外優(yōu)惠：
    凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)×100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開(kāi)具證明)。
    4、旅游促銷(xiāo)：
    在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。
    一般說(shuō)服客戶(hù)放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。
    五、宣傳手段
    1、派單
    8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬(wàn)份單頁(yè)。
    單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣(mài)點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹(shù)立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。
    2、流動(dòng)字幕：
    從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。
    流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際，特推出“教師公寓”，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠(chǎng)南門(mén)，熱線(xiàn)：__。
    3、短信群發(fā)：
    公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶(hù)，全部發(fā)送一遍。
    短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。
    六、預(yù)期目標(biāo)：
    26樓銷(xiāo)售十套左右。
    此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國(guó)慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷(xiāo)售狂潮。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
    xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠(chǎng)，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
    由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
    1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
    2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
    在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
    綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷(xiāo)售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷(xiāo)售造成直接威脅；
    綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；
    綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
    項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況
    綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
    濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
    井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
    分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
    3、樓棟售出率分析
    分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
    4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
    xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
    在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
    對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
    我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR>    市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
    我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
    產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
    消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
    鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
    鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的。
    二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)__年5月底辦下。
    由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
    a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
    鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
    航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是__年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
    b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
    自__年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是__年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是6080平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
    房地產(chǎn)經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例篇
    傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念了。
    然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念。營(yíng)銷(xiāo)的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
    現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的具體內(nèi)容。
    （一）立異：以租帶售
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷(xiāo)售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售，也被可引入中高檔住宅的銷(xiāo)售。目前高明住宅的銷(xiāo)售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟。但我們不能滿(mǎn)足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷(xiāo)手段方面），采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷(xiāo)策略。
    “租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷(xiāo)策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂(lè)而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！
    （二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）
    眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。具體問(wèn)題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
    并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿(mǎn)解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
    阻礙頂樓銷(xiāo)售的難題還有二：過(guò)高、容易漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷(xiāo)售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話(huà)，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話(huà)，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I(mǎi)時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷(xiāo)是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）
    （三）中樓：以舊換新
    俗話(huà)說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營(yíng)銷(xiāo)手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。
    目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷(xiāo)售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。
    關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買(mǎi)欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷(xiāo)售模式）而付出。
    （四）綠化：詩(shī)意棲居
    “詩(shī)意棲居”是人類(lèi)居住的夢(mèng)想！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對(duì)話(huà)的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。
    滿(mǎn)眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿(mǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。
    （五）物業(yè)：“和諧”民主
    現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺(jué)消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買(mǎi)的放心、用的稱(chēng)心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿(mǎn)心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿(mǎn)意，以后也高興再次光臨；在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
    海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。
    在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán)，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)，必將提升“華翠園”銷(xiāo)量。
    一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對(duì)嗎？
    最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車(chē)房消費(fèi)，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說(shuō)服他們、征服他們
    （一）廣告：媒體打壓
    廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線(xiàn)電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。
    通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：
    如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化！好！既然這樣的話(huà)，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。
    另外，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng)。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣(mài)農(nóng)村用品的廠(chǎng)商如飼料廠(chǎng)商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線(xiàn)的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國(guó)
    移動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？
    （二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大
    我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷(xiāo)會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。
    具體推介有多種操作方法：
    1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。
    2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷(xiāo)會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，可以提高推銷(xiāo)力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷(xiāo)員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型；令其在決定購(gòu)買(mǎi)意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。
    最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤(pán)的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的信息（如名稱(chēng)、地址、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤(pán)；而“新”則指我們即將推出的新樓盤(pán)）。
    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來(lái)，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：
    1.勇于打破思維定式。
    2.善于另辟蹊徑。
    3.敢于抓住機(jī)遇。