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物業(yè)管理論文參考篇一
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物業(yè)管理論文參考篇二
被調(diào)查的對象是:江西藍天學院04級物業(yè)管理專業(yè)學生;南昌科技大學高職部04級物業(yè)管理專業(yè)學生;江西經(jīng)濟管理職業(yè)學院05級物業(yè)管理專業(yè)學生。本調(diào)查為問卷調(diào)查,共發(fā)放調(diào)查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調(diào)查人數(shù)的80%。以上被調(diào)查學生都參加了校實習。
二、物業(yè)管理校外實習時間的選擇與安排。
物業(yè)管理實習,三個學校分別安排在第二學期、第四學期。其中,有兩個學校安排在第二學期,一個學校安排在第四學期。95.3%的學生普遍對第二學期就安排校外實習不贊同,贊同第四學期的占41.9%。其根本原因是他們對專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專業(yè)教學計劃中,一般第一學年僅僅開設了專業(yè)基礎課程,第二學年則陸續(xù)開設了相應專業(yè)課。因此,在第二學期期間,學生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學期,學生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識,有急于上崗實踐的迫切要求。因此,從實際教學出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應在相應開設了專業(yè)基礎課以及專業(yè)課的前提下,及時安排學生校外實習,且以第四學期為宜,實習時間為四周。
三、實習企業(yè)的選擇。
這三個學院的學生所在實習單位的資質(zhì)等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項目單一。調(diào)查中,學生在對實習單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達68.2%;而對企業(yè)資質(zhì)低、管理項目內(nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學生對校外物業(yè)管理的實習正向綜合性、規(guī)范性、實務性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習的鍛煉機會,擴大就業(yè)選擇面。同時也折射出現(xiàn)有的學院專業(yè)實習模式、觀念及實施效果不能滿足學生需求,不適應行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實習不能停留在完成教學任務的淺層次理解上,要進行深層次思考。從實習內(nèi)涵、學生就業(yè)等多角度審視,為學生運用理論知識去驗證、探索、實踐提供更多的選擇,以激發(fā)學生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實習教學的效果。隨著市場經(jīng)濟成熟度的提高、城市化進程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整、服務業(yè)比重的擴大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進一步上升,為校外實習提供了平臺,便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強的企業(yè)作為學院實習基地,以推動校企合作。
四、實習內(nèi)容的安排。
有78.3%的被調(diào)查學生認為,實習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務。61%的學生認為,實習期間,獲取工作經(jīng)驗是主要目的之一。學生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務,從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學實務知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學需要。在調(diào)查中,有41.8%的學生認為,所學知識現(xiàn)實中缺乏適用條件,41.9%的學生認為,理論知識不能解決實際問題。這對現(xiàn)有專業(yè)教學計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學生實習期間的實習管理。
通過調(diào)查顯示,企業(yè)對學生實習較重視,都有實習計劃安排,并將學生納入所屬部門管理,對于實習學生,作到有問必答,安排跟班,并落實到具體崗位。學生的實踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗和現(xiàn)場觀察等方式來獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的`占61.2%;在現(xiàn)場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學生十分珍惜實習機會,超過一半的學生實習期間態(tài)度認真、目的明確;87.6%學生都能自覺遵守紀律,90.7%的學生對實習過程感到滿意。實習單位對員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個方面。學生在實習過程中的體會是:企業(yè)強調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學院更多的是強調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴格詳實的規(guī)定。而各校專業(yè)教學計劃中,對學生在儀容儀表方面的教學與訓練缺乏專業(yè)教學安排。,學生實習后,認為學院很有必要開設禮儀類課程。
六、學生實習后的體會。
調(diào)查中,有84.5%的學生非常希望實習前提供相應的實習指導資料,做到實習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學生希望今后專業(yè)課教學能進一步做到理論聯(lián)系實際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實地參觀,了解實際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實際經(jīng)驗的占35.7%;希望能常請企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學生通過實習進一步加深了對該行業(yè)的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實習能加深學生對所學專業(yè)的認識和職業(yè)忠誠度,對教與學的有機結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實習教學中應遵循的原則。
(一)專業(yè)知識與校外實踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識的掌握是學生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準備的重要環(huán)節(jié)。校外實踐教學是學生獲取專業(yè)技能、增強綜合運用專業(yè)知識解決實際問題能力和增強職業(yè)感性認識的重要途徑;也是學校驗證專業(yè)教學培養(yǎng)是否符合社會需求的綜合評價途徑,以及開展專業(yè)實踐教學改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實踐教學兩者間要有機協(xié)調(diào)與銜接,理論教學要導入實踐案例,予以剖析,幫助學生深刻理解專業(yè)知識內(nèi)涵。實踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營造相應氛圍與環(huán)境,為學生掌握實踐技能提供保障。
(二)三方共贏原則。校外實習涉及企業(yè)、學校、學生三方利益。一般情況下,學校居于主導地位,企業(yè)處于被動配合、學生被動接受的狀況。學校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計劃的目的而實施實習;企業(yè)是出于社會責任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來承擔實習任務;學生是出于了解社會、掌握職業(yè)技能、積累社會實踐經(jīng)驗、完成實習任務出發(fā)來參加實習。三者之間,起關鍵性作用的是學校,它在企業(yè)與學生之間是橋梁和中介。因此,學校應從有利于校企合作、開展橫向?qū)I(yè)研究、有利于學生就業(yè)、培養(yǎng)社會所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識引入課堂教學,讓學生由感性認識上升為理性思考,自覺開拓專業(yè)知識視野,有針對性地訓練相關專業(yè)技能,為未來就業(yè)儲備經(jīng)驗。學校應積極主動地與有一定實力的企業(yè)加強聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關系。
(三)教師隨同實習原則。教師隨同學生下企業(yè)實習,不僅僅是承擔協(xié)調(diào)與管理工作,還應承擔綜合實驗教學與實際需求間差異性的工作,針對共性問題進行探討;同時也是學校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學習,能積累實踐經(jīng)驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實習前的崗位培養(yǎng)和輔導,減少學生實習的盲目性、被動性,提高學生實習的主動性、針對性、職業(yè)性;便于深化教材與教學改革,豐富教學內(nèi)涵,貼近實際、貼近崗位,真正做到理論與實踐相結(jié)合,學得到、用得上,實現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)零過渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識、堅持科學發(fā)展觀的師資隊伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實踐教學方案。據(jù)美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會計和醫(yī)生在內(nèi)9種職業(yè)的調(diào)查顯示,中國每年有60萬工科大學生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學生解決實際問題和團隊合作的經(jīng)驗非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉(zhuǎn)學生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實踐教學“短板”,從課程體系構(gòu)建的角度,將理論知識運用揉合到學生實踐中去,做到實踐教學對專業(yè)教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實踐教學“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進一步充實實踐教學的內(nèi)涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實務性為一體,使實踐鍛煉成為學生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實習是專業(yè)實踐教學的一個重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場,加強調(diào)研,結(jié)合自身特色來量身定做專業(yè)人才,使之成為學生競爭上崗的致勝利刃,從而實現(xiàn)高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會需求的人才目標落到實處。
物業(yè)管理論文參考篇三
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題。
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后。
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。
2.1相關法律法規(guī)不健全。
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善。
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求。
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策。
3.1健全相關法律法規(guī)。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位。
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度。
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展。
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文參考篇四
一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的.物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市
生活
氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋 運行機制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖 四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。
財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5
安全
護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
物業(yè)管理論文參考篇五
物業(yè)管理師考試在物業(yè)管理行業(yè)可算是一件大事了作為一個全程的參與者我覺得整個學習迎考過程的意義遠遠大于考試本身無論結(jié)果是通過考試還是沒有通過考試我們行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)都得到了一次前所未有的提升《制度》、《經(jīng)營》、《綜合》和《實務》這四門科目立體地勾勒出了物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員應當具備的知識和能力體系即便撇開考試單從培訓層面來講我認為這是一套很好的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓教材。
這要要求考生在復習備考時在準備考試時也要有針對性的做一些練習。第三，書本和實際操作的不完全一致性，很多書本上的知識點，與我們平時的實際操作有一些出入，如果沒有吃透書本上的知識點，光憑日常操作的經(jīng)驗就事論事地答題，自我感覺可能很好，但是最終的成績可能是很差了。
備考心得。
去年的物業(yè)管理師考試，我參加了培訓輔導班，同時也花了很多的時間和精力去復習迎考，總體感覺上是有點吃力的，不過付出和收獲總是成正比的，雖然沒有取得特別優(yōu)異的成績，但畢竟四門科目都通過了，我感到還是很欣慰，也挺有成就感的。今年物業(yè)管理師考試的時間已經(jīng)確定，即在9月17日、18日兩天舉行，下面我就和大家來聊聊自己的復習心得，希望能對大家有所借鑒和幫助。
營造考試氛圍很重要。
由于是全國性的第一次統(tǒng)考，我所在的公司領導十分重視此次考試，雖已臨近退休，但仍帶頭報名參加了全部四個科目的考試。每周雷打不動利用工余時間組織集體復習，分別由以往參加過培訓輔導的員工擔任輔導老師，根據(jù)考試大綱，把四門科目的重點和要點進行講解和梳理。這樣，就自然而然地在公司里形成了一股濃厚的復習迎考的氛圍，大家在一起相互幫助、相互探討，通過互動的方式來記憶知識點也就不再那么枯燥和乏味了。有的時侯，大家為了一個知識點，爭論得有點面紅耳赤，但就是這個知識點大家記憶得特別深刻。特別是在臨近考試的前一個月，大家把四門科目的重點和要點，進行整理和匯總，便于最后階段的沖刺復習。
《經(jīng)營》這門科目，大家起先都抱著放棄的態(tài)度，因為里面涉及的公式太多了，對于我們學文科的人來說，簡直像是在看天書。但是，再硬的骨頭我們也要啃，輔導老師就計算題給大家上了好幾堂專題課，一次不行兩次，兩次不行三次，就這樣反反復復，直到把公式弄明白、把題目弄懂為止。通過努力，雖然沒有把所有的公式都吃透，但至少三分之二的公式和計算題，大家都掌握了。
物業(yè)管理論文參考篇六
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物業(yè)管理論文參考篇九
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化。
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀。
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題。
經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務，是無法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規(guī)章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑。
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)模化、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構(gòu)也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡的服務。
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的內(nèi)部模塊。
這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的外部模塊。
外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統(tǒng)。
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的需求。
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的目標。
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統(tǒng)在建設中要運用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內(nèi)容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對工作人員進行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。
3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的意義。
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價值。
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務能力，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
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物業(yè)管理論文參考篇十
第二章大廈管理的早期介入。
第三章大廈的接管驗收、入住。
第四章治安管理。
第五章車輛管理。
第六章清潔管理。
第八章消防管理。
工程篇。
第一章工程部的管理架構(gòu)及崗位職責。
第二章機房管理規(guī)定。
第三章建筑物（大廈）基本構(gòu)造和維護。
第四章供配電設備的規(guī)范運行及維護保養(yǎng)。
第五章給排水設備。
第六章空調(diào)系統(tǒng)。
第七章電梯系統(tǒng)。
第八章弱電系統(tǒng)。
第九章消防系統(tǒng)。
第十章裝修管理。
行政篇。
第一章辦公室的機構(gòu)設置和崗位職責。
第二章人員招聘、培訓與考核。
第三章文書資料管理。
第四章采購和倉庫管理。
第五章公共關系。
財務篇。
第一章財務部的機構(gòu)設置及崗位職責。
拓展篇。
第一章社區(qū)文化的`開展。
物業(yè)管理論文參考篇十一
6.入住管理；
7.物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理；
8.車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護；
10.基礎服務。
（3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；
（4）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；
（7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。
11.房屋管理及維修養(yǎng)護。
（2）房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；
（3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養(yǎng)，運行有記錄；
（4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，一年內(nèi)無重大管理責任事故；
（5）公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道；
（6）樓房本體公用部位設施的日常維修執(zhí)行《房屋及設備小修服務標準》；
（8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結(jié)構(gòu)及附件物無損壞；
（9）欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。
12.共用設施設備管理。
（2）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；
（3）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；
（5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；
（6）冬季供暖室內(nèi)溫度不低于18±2℃；
（7）電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；
轎廂、井道保。
持清潔；電梯機房通風、照明良好。
13.保安、消防、車輛管理。
（1）大廈基本實行封閉式管理；
（3）積極與派出所配合，維護好大廈的治安；
（4）巡邏時發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門；
（5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；
（6）消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；
（7）機動車輛進出有登記；
（8）非機動車車輛按規(guī)定位置停放，管理有序。
14.環(huán)境衛(wèi)生管理。
（1）清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；
（2）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；
（3）大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；
（4）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；
（5）商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌。
15.綠化管理。
（1）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿；
（2）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
16.精神文明建設。
（1）開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動；
（2）創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設。
物業(yè)管理論文參考篇十二
【正文】緒論、本論、結(jié)論。
一、緒論，說明我完成此次作業(yè)的目的.、現(xiàn)實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。
二、本論。
（一）國家法律法規(guī)，政府管理體系不健全。
1、缺乏完善的法律法規(guī)（憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度）。
2、政府相關部門的監(jiān)管問題（行政主管部門、社會公共部門）。
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）。
3、物業(yè)管理服務脫節(jié)，管理人員素質(zhì)不足（服務意識、標準規(guī)范）。
（三）業(yè)主方面存在的問題。
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權意識不強。
（四）要點問題。
1、物業(yè)費收取問題（開發(fā)商、社會輿論）。
（一）關于法律，政府：改革、完善、履行；監(jiān)督力度、協(xié)調(diào)關系。
（二）關于企業(yè)：改革，結(jié)合自身情況，適應市場需求；經(jīng)營模式、
費用利用、長遠發(fā)展；服務同步、資質(zhì)要求、重視培訓。
（三）關于業(yè)主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
（四）關于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結(jié)論。
1、概括當前住宅物業(yè)的現(xiàn)狀和我們的任務所在。
2、呼應開頭的緒論。
物業(yè)管理論文參考篇十三
1.0目的:。
根據(jù)物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。
2.0范圍。
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,xx集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。
3.0職責。
3.4集團資產(chǎn)運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。
4.0程序。
4.1.1.2主營業(yè)務經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;。
4.1.1.4所有主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產(chǎn)財務部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務票據(jù)監(jiān)控。
4.1.2.2物業(yè)管理財務收據(jù)由地產(chǎn)財務部負責設計、印刷和管理;。
4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產(chǎn)財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據(jù),和領取本月物業(yè)管理財務收據(jù)。
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務部根據(jù)客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復核,復核無誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;。
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;。
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;。
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《xx月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付。
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控。
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;。
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產(chǎn)統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產(chǎn)運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內(nèi)部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄。
5.2《xx物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財務部印制格式)。
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02。
5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03。
5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04。
5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05。
5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06。
5.10《xx資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07。
物業(yè)管理論文參考篇十四
物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買房置業(yè)過程中最關心的因素。
隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務的意識已經(jīng)越來越強。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務類型的服務。不同有三，其一就是服務和管理合二為一；其二，服務對象非常廣泛，服務內(nèi)容不斷豐富；其三，服務標準千差萬別，具有自生性。
沒有任何一個行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務結(jié)合得這樣緊。沒有好的服務的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務和收費問題。對業(yè)主來說，交了費就要享受個性化的服務，物業(yè)公司應該滿足我的要求，對物業(yè)公司來說，繳納的物業(yè)管理費必須和服務水平相匹配，住戶對服務的需要也千差萬別，歸結(jié)起來物業(yè)本意是管理，實際是服務。兩者是合二為一的關系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說過，物業(yè)公司在日常生活中對業(yè)主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務，同時，重要職責就是管理，由此可見，物業(yè)公司就必須把服務作為管理的重要內(nèi)容，同時把管理作為有效手段。
物業(yè)管理是有形管理無形服務。有形管理可以定價，比如說對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會發(fā)生太大爭議。無形服務不能定價，比如說電梯司機熱情服務和冷面對人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務，并沒有想到它的價格區(qū)分問題。(在美國，服務是單收費。)對于物業(yè)管理來說，根據(jù)物業(yè)收費情況，也很難對服務水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無形服務的統(tǒng)一。
物業(yè)管理的對象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車的問題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產(chǎn)生。與此同時，普遍形成的收費難現(xiàn)象，也會進一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個性化服務需求愈來愈強烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對部分服務項目加大投入從而提高服務水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費義務。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。
其實，服務對象的.廣泛性在造成困難時也帶來機遇。物業(yè)管理公司的綜合實力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務水平和管理水平是分不開的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務水平也自然提高了。管理是前提，服務是目標。兩者缺一不可。
政府規(guī)定統(tǒng)一的服務標準，對于一些新小區(qū)可能就好落實，對于一些老小區(qū)就力不從心了。開發(fā)商售房時的過多承諾，導致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場化，才能適應千差萬別的住戶需求。實際上，有很多小區(qū)服務標準和收費標準一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過與相關方交涉，才完成一些項目的立項。政府應該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權和自治權，通過雙方協(xié)商一個合理的標準。
相對于私人空間的擴大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性?？梢姡飿I(yè)管理是有形管理無形服務。對于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應當有個確切的標準。對于無形的服務，則應該市場化、多樣化。
物業(yè)管理論文參考篇十五
校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，屬于公益性的組織，帶有福利性質(zhì)，因此，物業(yè)管理費不夠充足，另外，不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用。
2、物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質(zhì)較低。
物業(yè)從業(yè)人員文化水平低和服務意識不強。通過對現(xiàn)有物業(yè)服務管理員工的調(diào)查，大專以上學歷人數(shù)只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學文化占37%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業(yè)管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。
3、物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點。
校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域，是有著非常濃厚的人文氣息的地方，校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進駐進來，需要形成一種能融合校園文化的公司文化。湖南女子學院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合，但仍未達到完全融合的標準，具體表現(xiàn)在開展與學生互動方面的活動不夠。
4、物業(yè)管理公司在學生中的影響力有待進一步提高。
根據(jù)經(jīng)招標確定的長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計顯示，對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務師生比較熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，還有3%的人不清楚。可看出物業(yè)公司在湖南女子學院的物業(yè)服務影響力還有待進一步加強。
二、現(xiàn)階段校園物業(yè)管理企業(yè)相關對策。
作為物業(yè)管理企業(yè)要針對高校的特點結(jié)合公司的管理特點制定科學的管理方案;準確把握服務對象需求，合理制定物業(yè)管理方案;提高員工素質(zhì)，提升服務理念;建設有競爭力的員工隊伍;物業(yè)企業(yè)的規(guī)范化建設，實現(xiàn)規(guī)范化管理和服務;創(chuàng)新工作思路，謀求企業(yè)長遠發(fā)展;注重物業(yè)企業(yè)的文化建設，將企業(yè)文化和校園文化有效的結(jié)合在一起。
(1)增強員工與師生的節(jié)約意識:在高校中，學生的素質(zhì)的提高是在生活細節(jié)中不斷提升的，學生也是容易改變的一個群體，只要是不斷灌輸好的教育，學生的素質(zhì)會不斷提升，那么在節(jié)約意識方面，物業(yè)公司在教育學生的同時，也能節(jié)約成本。經(jīng)?？梢砸姷竭@種現(xiàn)象:學生離開教室了，沒有關燈，關風扇;學生離開寢室了，水還在嘩嘩的流等等，這就需要在學生當中做好的節(jié)約意識的宣傳，根據(jù)湖南女子學院具體情況，物業(yè)公司針對學校全體人員可以設立物業(yè)宣傳專用欄，定期張貼各種節(jié)約技巧，同時倡導全體員工和師生學習并運用到日常生活中;對于員工可在每周例會上強調(diào)員工節(jié)約意識，提醒員工養(yǎng)成節(jié)約的好習慣，并定期和不定期進行節(jié)約意識培訓。(2)壓縮成本:對于高校物業(yè)來說，不像住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)那樣有店鋪門面出租、代繳水電費、收取停車費等各種盈利方式來彌補物管費的不足，也不是靠生產(chǎn)產(chǎn)品來創(chuàng)造效益，高校物業(yè)管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定崗定員方面來壓縮成本，另外有效的管理也是效益的來源之一，例如:材料的控制方面，要根據(jù)不同的材料工具，采取不同的節(jié)約方法，對日常使用的易磨損的保潔工具，管理員根據(jù)員工工作范圍、工作量度進行統(tǒng)計，給予員工發(fā)放能保證完成工作的最少的衛(wèi)生工具;領用工具必須以舊換新，從而限制員工浪費。(3)壓縮工資成本:在保證物業(yè)服務質(zhì)量的前提下，根據(jù)項目情況，根據(jù)職位工作量情況，采用一人兼多職的方法即減少了工資成本，又調(diào)動了物業(yè)服務人員的積極性。
2、提升員工整體素質(zhì)。
對于物業(yè)服務素質(zhì)較低、年齡偏大的員工進行勸退，以減低風險的承擔;對員工加強業(yè)務技能和素質(zhì)培訓，通過應知應會，對于多次不合格的員工，按公司照規(guī)章制度進行辭退;對于新招的員工，加強篩選力度，采用多種面試、筆試、模擬考試和試用期等多種手段相結(jié)合，從而嚴格控制入職員工的整體素質(zhì)，并在員工入職后做好新員工崗前引導和培訓。公司管理人員要有計劃按步驟給員工服務意識和業(yè)務水平的培訓，并有針對性的增加培訓項目，培訓之后進行業(yè)務水平和服務意識評比，評比方式可采用考試的方式或者模擬場景方式，以了解培訓效果。
3、加強內(nèi)部管理。
(1)規(guī)范投訴處理流程:針對投訴處理不及時的問題，物業(yè)管理人員根據(jù)具體情況制定相關的投訴處理流程，嚴格首問責任制，規(guī)定處理流程時間限制。(2)完善日常監(jiān)督管理:根據(jù)具體情況，管理人員加強各事務處理環(huán)節(jié)的監(jiān)督，設立專門的監(jiān)督機構(gòu)來監(jiān)督日常工作，針對不同方面，采取不同監(jiān)督方式，例如保潔方面，采取日常定時檢查和抽查相結(jié)合的原則;保安方面，日常定時檢查為主，并加強不定時巡查;公寓方面，日常巡查和不定時巡查，并設立意見箱，以學生的意見來加強監(jiān)督，物業(yè)服務質(zhì)量才會不斷提升。
4、物業(yè)企業(yè)文化融入校園文化。
制定符合校園文化的物業(yè)管理方案:每個學校都有自己的特色，有著不同的校園環(huán)境和不同的人文氣息就有著不同的校園文化，物業(yè)企業(yè)要針對不同學校，制定符合特定校園文化的物業(yè)管理方案。將學校的校訓與物業(yè)企業(yè)的服務理念相結(jié)合，制定符合校園文化的物業(yè)管理方案，深入到廣大師生和全體員工的工作、學習、生活當中，進而為廣大師生提供更為優(yōu)質(zhì)的服務。強調(diào)“服務育人”的管理理念，在學校，學生是受教育的群體，他們無時無刻不在學習，物業(yè)服務企業(yè)的員工在提供物業(yè)服務的同時，員工的言行舉止、態(tài)度、工作方式等都在影響著服務對象―――學生，即對學生在進行無形的教育，應特別注重培養(yǎng)員工“服務育人”的理念。
5、提高物業(yè)公司在學生中的影響力。
張貼溫馨提示，隨著社會文明的不斷進步，越來越多的警示牌被溫馨提示牌所取代，一個小小的溫馨提示牌，告訴了人們該做什么，不該做什么，溫暖了人們的心田。這樣溫馨的提示牌會讓人們的心里感覺到更舒服。這種方式更讓人以主動的方式去接受，尤其對于學生群體更應該采取這種方式，既做了宣傳，又增加校園文化氣息。開展互動活動，學生群體是單一的集體，在高校中，學生活動的開展是很頻繁的，也是學生鍛煉自己和增加個人能力的主要方式，物業(yè)公司要想在學生中提高影響力，與學生一起開展互動活動是必不可少的。例如物業(yè)公司可設立“安全知識宣傳月”，聯(lián)合學校保衛(wèi)處面向全體學生開展“安全學習總動員”活動，并且邀請社區(qū)派出所民警開展安全知識講座以及安全學習交流會等。校園物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中要特別注意溝通，不僅僅是與學校領導的溝通，更重要的是與師生之間的溝通。校園物業(yè)管理必須滿足校園這一特殊區(qū)域的客觀物業(yè)服務要求，如保持校園穩(wěn)定、營造育人文化、創(chuàng)建和諧校園及模擬社區(qū)服務等，只有這樣才能更有效的將物業(yè)服務深入到師生當中。
物業(yè)管理論文參考篇十六
崗位職責：
1、直接上級:主賬會計。
2、堅持各項規(guī)章制度,對工作認真負責,對業(yè)主做到禮貌熱情,保持儀表端莊。
3、按照有關規(guī)定,辦理現(xiàn)金報銷手續(xù)、經(jīng)營收入手續(xù),對現(xiàn)金收支及轉(zhuǎn)帳應及時辦理。
4、對日常發(fā)生的現(xiàn)金、銀行業(yè)務要及時登記現(xiàn)金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結(jié),帳款相符。
5、保管好銀行核定的庫存現(xiàn)金,超出核定的`庫存現(xiàn)金要及時送存銀行,對支票進行登記領用,保管好空白支票及有價證券、收據(jù)。
6、按時計發(fā)各類人員的工資、補貼、獎金等。
7、及時辦理銀行結(jié)算業(yè)務,管理銀行帳戶,月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對,并編制銀行余額調(diào)節(jié)表。
8、每日收取的現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)帳支票等要清點后及時送存銀行,以便做到帳目準確,情況清楚。
9、收款情況應有考核,認真、準確、及時編制月報表,收入明細與會計核算相符,按月核對。
10、每月定期由經(jīng)營者及業(yè)主到市場物業(yè)管理處交納物管費,超過時間按3‰/天繳滯納金,對超過時間仍不交款的業(yè)主,采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法,對拒不交納管理費的業(yè)主要及時向有關領導匯報,方可采取一定的措施。
物業(yè)管理論文參考篇十七
為了加強綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。
2.范圍。
適用于公司綠化工程部。
3.職責。
部門/崗位工作內(nèi)容。
總經(jīng)理/分管領導負責權限內(nèi)的物資審核、審批。
相關職能部門負責權限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。
參與現(xiàn)場議價。
部門經(jīng)理負責權限內(nèi)的物資審核、審批。
負責對部門物資采購的監(jiān)控。
工程主管負責對工程用物資采購的審核。
養(yǎng)護項目負責人負責對綠化養(yǎng)護類物資采購的.申請、審核。
工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監(jiān)督。
部門采購員負責物資的采(訂)購。
苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。
4.方法與過程控制。
4.1中標工程的物資采購申請。
項目操作辦法。
合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同。
4.2地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請。
項目操作辦法。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關部門要求到地產(chǎn)報銷。
合同如地產(chǎn)公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行。
資料部門保存簽證單、業(yè)務指令單等記錄。
4.3物業(yè)服務中心補苗及部門工具用品的采購申請。
項目操作辦法。
苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法。
項目操作辦法。
常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應商購買。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場議價,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協(xié)議)。
結(jié)賬應以轉(zhuǎn)賬方式進行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。
市內(nèi)苗木采購在價格、質(zhì)量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。
結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場采購。
如不能進行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應商直接到財務管理部結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行。
4.5驗收入庫及報銷辦法。
項目操作辦法。
養(yǎng)護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》?，F(xiàn)場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。
工程綠化苗木。
設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。
物資領借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。
憑《進倉單》、發(fā)票等報銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷。
4.6本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。
5.相關文件。
vkwy7.4-z01《采購管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》。
6.記錄表格。
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》。
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物資領(借)用單》。
物業(yè)管理論文參考篇十八
一、嚴格遵守交接-班制度，安全防火制度;嚴格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程;認真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。
二、認真執(zhí)行上級領導交待的各項任務，負責完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項工作。
三、負責做好水泵房、空調(diào)機房及各樓層風機房、電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
四、負責做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設備保養(yǎng)及故障檢修。
五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。
七、負責做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。
八、堅守工作崗位，自覺執(zhí)行勞動紀律，不做與工作無關的事。
九、除完成好日常維修及計劃維修任務外，還應有計劃的盡可能完成好其它零星工程任務。
十、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關系，及時正確處理好突發(fā)事故。
十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果如實記錄在冊。
十二、當班時如發(fā)生電器故障應盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時解決的，經(jīng)征得領導同意后方可移交下一班解決;交接-班時發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。
十三、及時做好報修工作的登記、復查、驗收工作，包括維修內(nèi)容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領導或報修人的驗收簽名。
十四、對任何設備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào)，維修后均應做到工完、料勁場地清。
十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。
十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存?zhèn)淦芳?BR> 十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心大意或違反以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴大事故損失的，或由于違紀違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責任自負，同時將受到相應處罰。
電工日常巡檢工作制度。
一、每天當值電工上班后，對整個大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進行檢查，如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關的燈具隨手關閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。
二、如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時，及時維修、更換或排除，如暫無備品、備件須及時申購及時更換、維修，不得延誤、影響正常工作。
三、如客戶需延時使用燈具、電器時，當值電工應作好交-班記錄，及時通知下一班電工關燈或切斷電源。
四、值班電工應定時巡查主樓高低壓配電室、暖通空調(diào)、主機水泵管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
五、如有客戶入駐，值班電工應對晚間客戶用電故障及大樓內(nèi)發(fā)生的電氣故障進行及時處理。
六、如有裝潢工程隊施工，電工應確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場安全。
七、定期檢查和清掃配電柜，并有確實的安全防范措施。
八、所有維修電工與值班電工巡查都必須記錄，對所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，每月進行統(tǒng)計。
維修電工及值班電工操作制度。
一、維修電工及值班電工均須服從于領班的安排和協(xié)調(diào)。
二、工作時必須持證上崗，無證或證件過期失效均視為無證禁止上崗;必須嚴格按照市勞動局、供電局高低壓操作維修的規(guī)章制度做好安裝、操作、維修和監(jiān)護工作。
三、在地下室、廚房、等潮濕危險場地工作或在上下夾層、金屬通風管道、設備內(nèi)等特殊環(huán)境條件下工作時，都應做到先切斷電源然后再開始工作，在電源端應掛上警告“禁止合閘”標示牌;如不能停電時也必須采取保證安全的確切措施，而且必須至少有二人在場一起進行工作。
四、高空作業(yè)必須事先向工程部經(jīng)理辦理審批手續(xù)，并采取切實有效的安全措施方可進行;登梯作業(yè)亦應做到梯子安放安全，并有人看護。登高2米以上應帶保險帶及安全帽。梯子一端如需擱向墻面或門框架時均應做好防范措施，防止不穩(wěn)固滑倒或壓傷墻面、門窗玻璃造成事故。
五、清掃配電柜、配電箱、開關柜時應采取安全防范措施，防止金屬材料或工具使用不慎導致對地或相間短路或造成人身傷害事故。
六、維修電工及值班電工均應自覺執(zhí)行《工作制度》，領班有責任督促大家共同執(zhí)行好《工作制度》。
七、當值電工應嚴格執(zhí)行有關安全操作規(guī)章制度，絕不允許有違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，任何人都有權制止違章操作，員工間應互相提醒安全操作，確保人身和設備的安全。
八、維修工在接到檢修、報修工作任務時，務必按規(guī)定先填寫好“工作任務單”，急修或搶修，緊急情況下先進行處理后填單子，但需事先經(jīng)領班或經(jīng)理的認可后才能操作。
九、值班工在巡檢、值班過程中，遇有特殊報修故障發(fā)生或需緊急處理解決的工作時，酌情需要，也可及時與當值安保領班與經(jīng)理取得聯(lián)系后，確定和安排人員參與搶修或維修，防止事故范圍或損失的擴大。檢修、搶修或故障排除后應及時補填工作單，并應由報修部門人員或當值安保領班簽名認可備查。
十、在牽涉到為租戶服務、維修或搶修時，應嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，租戶滿意，絕不允許有違紀現(xiàn)象出現(xiàn)，工作完畢后要請租戶簽名認可，領班應做好監(jiān)督檢查回訪情況記錄。
十一、維修電工或值班電工如遇工作需要或特殊情況，需配合其它崗位工種，其它班組做本職工作以外范圍的工作時，需要工程部經(jīng)理同意，方可參與，工作時應尊重、服從對方的安排或指揮，積極配合完成好任務。事后也應有完整的工作任務單交回領班。
配電室崗位職責。
1、負責高壓電氣設備的運行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。
2、對配電室的開關柜，變壓電器室進行定期清掃、維護。
3、嚴格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。
4、必須了解高壓電氣設備的運行方式和運行情況。
5、及時發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設備安全運行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。
6、處理突然發(fā)生的停電事故。
7、辦理停電檢修工作票，并負責做好一切安全措施。
8、正確進行用電記錄和電量計算，了解負荷情況。
9、對危及安全供電的現(xiàn)象有權制止，并報告有關領導。
10、堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗。
正常停電送電操作制度。
一、停電操作規(guī)程：
1、商嘗停、送電操作須憑主管領導簽發(fā)的工作通知進行，填寫停電工作票，并由工程部經(jīng)理簽名。
2、高配路停電準備工作。
3、通過商場辦公室書面通知各部門、各單位及主要機房。主要機房包括：安保消防監(jiān)控中心、電話機房、電腦機房、客梯機房，水泵房、空調(diào)機房等做好相應準備，。
4、帶好安全防護品，一人操作，一人監(jiān)護，按停電倒閘操作要求進行。
5、全部停電后，進行檢查，確定無問題后再進行驗放電，拉上接地線，掛好停電牌。
6、如需利用停電時間進行打掃檢修者，要有停電檢修工作票，并做好交接記錄。
二、送電操作規(guī)程：
1、送電前一定要與有關單位聯(lián)系好，如供電局及商場有關相應部門。確定線路上無人工作時再進行。
2、首先檢查配電柜及線路是否有障礙物，如工具等，確定無問題后，拆除接地線(二人復查)取下停電牌。
3、帶好安全防護品，一人操作，一人監(jiān)護。
4、按送電倒閘操作要求執(zhí)行。
5、全部送電完畢后，再詳細檢查儀表指示及各電器設備運行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應立即排除，確定無問題后，通知有關單位報告送電完畢。
6、做好停電送電原始記錄。
樓宇電氣系統(tǒng)安全檢查表。
1建立各變配電室巡回檢查記錄制，包括(工作票，操作票，設備線路檢修與試檢記錄)。
2配電室應做到“五防一通”(防火、防水、防漏、防雨雪、防小動物及保持通風良好)。
3變配電所內(nèi)外走道暢通，無易燃及其他雜物堆放，照明良好，照度符合要求。
4各類安全工具，臨時接地線，消防器材齊全，定期試驗合格。
5電纜溝不積水，不積油，無雜物，溝蓋板完好齊全。
6電氣設備外殼，防護罩，防護遮檔等完好無缺。
7變配電室所內(nèi)外粉刷完好，無大塊剝落，門窗及防護網(wǎng)完整，清潔。
8專人負責，經(jīng)常保持配電室設備本身與周圍環(huán)境的清潔，檢修現(xiàn)場做到工完料凈，場地清。
9變配電室必須配備高低壓配電系統(tǒng)圖。(圖紙資料齊全)。
10保持設備外表清潔，定期清掃無油污，無嚴重腐蝕，設備名牌及命名，編號齊全。
11配電室內(nèi)各種警告牌齊全。
12各種安全聯(lián)鎖裝置完好，有效。
13配電室內(nèi)使用到期的臨時線應及時拆除。
14配電柜上的儀表指示正確，開關良好。
15柜內(nèi)熔斷器符合低規(guī)標準。
16加強對配電室的維護保養(yǎng)，確保無人身傷害及設備事故。
安全保衛(wèi)制度。
樓宇變電室安全保衛(wèi)制度。
一、變電室是負責魯南水城動力供應的要害部門，是整個商場樓的'運行命脈，必須加強安全保衛(wèi)工作，特制定如下規(guī)定，請全體職工和外單位有關人員共同嚴格遵守。
二、非本室工作人員未經(jīng)許可，一律不準入內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)擅自闖入者，值班人員有權查訊，對無理取鬧者，送本單位保衛(wèi)部門處理。
三、凡上級部門的有關人員前來檢查或聯(lián)系工作，須在有關主管部門人員陪同下進入。值班人員應對證件、進入原因、人數(shù)認定無誤后，方可允許入內(nèi)，并在登記簿上詳細登記，以備查考。
四、嚴禁易燃易爆和劇毒品帶入各站室。如有發(fā)現(xiàn)，值班人員有權予以勸阻，報送有關部門，并作妥善處理。
五、為確保安全，參觀人員不準隨便啟動室內(nèi)各種電氣、閥門、儀表、訊號等設備。
六、本室內(nèi)職工，必須認真遵守各項操作制度，堅守工作崗位，嚴格遵守交接-班制度，提高警惕，嚴防破壞，如發(fā)生意外事故，應保持鎮(zhèn)靜，除進行必要的搶修外，要保護好現(xiàn)場，并立即報告申茂大廈有關部門領導和上級公司。
七、上述各項規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行，如發(fā)現(xiàn)違反者，應認真查明原因，按情節(jié)輕重，給予必要的處理，輕者批評教育，重者嚴肅處理。
保安主管崗位職責。
1.在物業(yè)經(jīng)理領導下，全面負責本部門工作。
2.負責擬訂本部門的各項規(guī)章制度，崗位職責。
3.負責制定本部門全年治安，消防培訓計劃，年度預算和工作總結(jié)。
4.全面掌握熟悉安保、消防監(jiān)控中心動態(tài)，對下屬員工進行考核、教育工作。
5.保障各種消防，監(jiān)控設備及器材始終處于良好狀態(tài)，通過定時檢查，及時提出修理，更換或添置計劃。
6.發(fā)生治安，災害及刑事案件等緊急情況時，應立刻趕赴現(xiàn)場，配合有關部門做好調(diào)查，取證工作。
7.建立并保存安保工作的完整記錄和檔案，包括日常巡視工作記錄，消防安保監(jiān)控設備與器材的使用維修和更換記錄。
8.保持與上級公安，消防部門及其他執(zhí)法機關良好有效的關系，以保障對本部門安保工作的協(xié)助和支持。
安保領班崗位職責。
1.在安保主管的領導下，做好商場的安全保衛(wèi)工作。
2.全面負責本班次各個崗位的安保業(yè)務工作安排，檢查考核本班安保人員的崗位出勤，儀容儀表，器材保養(yǎng)，工作態(tài)度和質(zhì)量方面的情況。
3.熟悉掌握各部的基本情況，明確本班次各崗位的工作重點，并檢查各崗位的落實和完成情況。
4.以商場內(nèi)部巡邏為重點，兼顧各部門的治安動向，做到勤觀察、勤分析、善于發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。
5.協(xié)助門崗做好客人訪客，登記工作，與客人發(fā)生分歧時，要堅持原則，以理服人。
6.嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅持原則，不殉私情，發(fā)現(xiàn)違記行為應堅決制止，嚴肅查處。
7.發(fā)生突發(fā)性事件，應設法采取應急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告盡快處理。
8.發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報警，應迅速趕赴現(xiàn)場，并積極參加撲救。如發(fā)現(xiàn)故障報警，應立即消除警鈴使之還原，如確屬火警，應既刻報告，并按應急方案實施。
9.做好本班的詳細工作計錄及交-班手續(xù)，遇到重大問題及時上報。
監(jiān)控中心安保崗位職責。
1.在安保領班的直接領導下，做好監(jiān)控中心的安全工作，認真監(jiān)控，及時報警，保證業(yè)主與客戶的安全。
2.熟練掌握安保監(jiān)控，消防報警等設備的技術性能及操作方法，熟悉各部消防設備的分布情況。
3.進入監(jiān)控中心的安保員應持證上崗，保持室內(nèi)整潔，嚴禁使用電水壺及其他電加熱器，設備與操作臺上不得堆放雜物。
4.監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡以高度責任感認真觀察不得隨便向外人提供監(jiān)控點，消防設備等安保方面的詳細資料。
5.禁止無關人員進入監(jiān)控中心，工作聯(lián)系須在有關領導陪同下方可入內(nèi)，并辦好登記手續(xù)，注意保密，未經(jīng)領導同意不準調(diào)看錄象。
6.密切注意監(jiān)視器動態(tài)，根據(jù)要求對重點內(nèi)容進行錄象，保證24小時對各個要害部位進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，應立即向上級報告并嚴密監(jiān)視，錄象，協(xié)助領導通知安保人員盡快到現(xiàn)場處理。
7.遇到消防突發(fā)事件應立即報告消防主管和領班，并按消防應急措施迅速處理。
8.接-班人員必須按交接-班制度準時上崗，做好情況記錄。與設備清潔和室內(nèi)衛(wèi)生。
9.監(jiān)控室不準干私活，電腦打游戲，不準在監(jiān)控室內(nèi)打私人電話。
10.要保持儀容、服裝整潔，用語要規(guī)范，態(tài)度要禮貌。
保安崗位職責。
一、保安人員必須貫徹“安全第一，信譽第一”的服務宗旨。
二、保安人員要認真做好商場防火、防盜、防破壞、防事故發(fā)生等多項保衛(wèi)工作，做到責任、措施到位，始終保持高度警惕，切實保障責任區(qū)的安全。防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，嚴格管理，對人員進出要做到“一問、二看、三觀察”(即問明來去人員情況，進出原因，看清有關證件，觀察言行是否一致，表現(xiàn)是否自然，行動是否正常)。對物資進出要認真嚴格的檢查，要做到“三核對”(即：一對出門證和數(shù)量是否相符，二對是否由指定的簽發(fā)人簽發(fā)或加蓋公章，三對是否經(jīng)物業(yè)公司主管領導批準)，確保責任區(qū)內(nèi)安全和維護治安秩序。
三、保安人員要認真做好巡邏、檢查、護衛(wèi)等工作，預防責任區(qū)內(nèi)。
發(fā)生刑事案件和治安災害事故，夜間巡邏要腳勤、手勤、腦勤，查出隱患，堵漏洞，認真做好巡邏記錄(記明巡邏起訖時間，經(jīng)過樓層、部門、區(qū)域，發(fā)現(xiàn)隱患漏洞注明處理情況)。預防和制止違法犯罪活動。
五、保安人員要妥善處置責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關治安事項，對一般違規(guī)違章進行教育，對違法犯罪活動的嫌疑人要嚴加提防。對發(fā)生刑事案件或其它突發(fā)事件要保護現(xiàn)場，并迅速報告有關領導及公安部門。
六、保安人員要做到在指定崗位上統(tǒng)一著裝，佩帶標志，立崗姿勢端正，著裝整潔，儀表端莊，禮貌服務，禮貌待人，禮貌用語，禮貌迎送，執(zhí)勤中不講臟話粗話，不粗暴無理，做到罵不還口，打不還手。
七、保安人員要認真執(zhí)勤，遵紀守法，工作時間不擅離職守，不打瞌睡，不看書報。上崗前和執(zhí)勤中嚴禁飲酒。
八、熟悉滅火器材的位置及使用方法，以及水、電、煤氣總開關消防等設置，并且熟悉所有緊急聯(lián)絡電話，以便在發(fā)生緊急情況時能及時處理。
九、不準私自接受商場任何租賃戶給予的物品和現(xiàn)金，拾到失物，應認真登記造冊，一律上交公司。
十、保安人員每月按時參加學習一次，不斷提高自身業(yè)務水平。
保安考核制度。
為了更好地完善保安服務的監(jiān)督機制，保障條例的貫徹，特定以下細則：
1、不準遲到和早退(上班接崗需提前十五分鐘認真做好交接-班工作，違者扣款10元)。
2、不準脫崗、串崗，擅離職守(違者罰款20元，半小時以上者50元，一小時以上作辭退處理)。
3、不得曠工(有事需提前一天向公司請假，以便公司安排頂崗，違者作辭退處理)。
4、不準在執(zhí)勤時打瞌睡、睡覺(違者處50元罰款，并視情節(jié)輕重作辭退處理)。
5、值勤中不能吸煙、不準擅自把親友或無關人員帶入執(zhí)勤范圍之內(nèi)違者罰款20元)。
6、執(zhí)勤中不得粗暴無理，講污言穢語，嚴禁打人罵人(違者作辭退處理)。
7、不準違反著裝規(guī)定，不得留長發(fā)，蓄胡子(違者當場糾正，罰款10元)。
8、嚴禁上崗前酗酒，執(zhí)勤中飲酒(違者初次罰款50元，二次作辭退處理)。
9、工作中失職，導致未能發(fā)現(xiàn)和制止治安事端、案件事故或該發(fā)現(xiàn)的重要情況未能發(fā)現(xiàn)的(情節(jié)輕微的扣款20元，造成不良后果的扣款100元，并作辭退處理)。
10、按規(guī)定做好各項記錄，記錄不詳細的(罰款20元)。
11、嚴禁上崗時依墻靠柱，與人閑聊，開玩笑，背手，手插口袋等違者罰款20元)。
12、巡視必須到位，認真做好記錄，實際情況與記錄不符合，一次扣款20元，二次加倍，三次辭退。
保潔主管崗位職責。
1、在物業(yè)經(jīng)理領導下，全面負責本部門的工作。
2、負責制定本部門的各項計劃，協(xié)調(diào)、指揮及控制各管區(qū)的工作。
3、組織各項清潔服務的具體工作，使之達到物業(yè)管理的標準。
4、全面負責本部門安全和日常衛(wèi)生質(zhì)量的管理檢查工作，實行規(guī)范作業(yè)。
5、經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應及時調(diào)配人員予以徹底清掃。
6、負責各管區(qū)和領班的日常工作業(yè)績考核，激勵員工的工作積極性，不斷提高管理效能。
7、溝通本部門與其他部門的聯(lián)系，廣泛聽取其他部門意見，協(xié)調(diào)配合不斷改進工作。
8、發(fā)揮工作主動性，完成上級交辦的其他工作。
保潔領班崗位職責。
1、在部門主管的領導下，組織清潔工開展工作。
2、及時做好清潔工的班次編排，認真如實做好考勤，及業(yè)務考評。
3、帶領班組員工按工作規(guī)程和衛(wèi)生要求，做好清潔服務工作。
4、每日對清潔衛(wèi)生情況不斷巡視，作好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)不符，立即要求返工。
5、有計劃地領用清潔物品，并做好發(fā)放，檢查存量，減少損耗，降低成本。
6、不斷了解公共區(qū)域內(nèi)各種設備，設施的使用情況，督促員工做好清潔設備的維護保養(yǎng)。
保潔崗位職責。
1、必須自覺遵守公司各項規(guī)章制度，做到服從領班分配，按規(guī)定著裝。有事外出必須向領班辦理請假手續(xù)，報請物業(yè)部門主管領導批準。
2、以公司制定的各項規(guī)范要求，及時進行清掃擦抹，做好各自責任區(qū)的廁所、走廊、扶梯、通道、電梯等公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作，始終保持環(huán)境整潔、廁所無異味、面盆、便池、墻磚、地面、玻璃潔凈光亮，無痕跡和無積水，保持踢腳線、燈罩、樓梯扶手等潔凈，做到責任區(qū)無積灰、無蜘蛛網(wǎng)。
3、不準隨便竄戶閑聊，做到禮讓客戶，上下樓層乘坐消防電梯或步行，實行隱性操作。
4、不準私自承接客戶室內(nèi)清掃及其它超越范圍的工作，如客戶確實需要做保潔工作或其它工作，須由客戶向本公司管理部門申請，經(jīng)本公司領導批準，方可實施。進入客戶房內(nèi)的清掃，保潔必須按協(xié)議精神范圍工作，不準隨便挪動客戶的物品，完成清掃保潔工作后，必須及時退出，決不允許閑坐聊天。
5、清潔工必須妥善使用和保管好清潔工具，以公司“主人翁”的態(tài)度合理的節(jié)約使用清潔物品(以保質(zhì)、保量為前提原則)，發(fā)現(xiàn)設備設施有損壞的，應及時與物管部門聯(lián)系維修，協(xié)助做好維護保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)人為損壞公用設備設施，應勸阻并及時向物管部門匯報。
6、遵守文明禮貌，不與他人爭吵，不講粗話臟話。
7、領班除必須做好自己責任區(qū)內(nèi)的清潔工作以外，檢查各項工作的保潔質(zhì)量，負責處理好日常工作中所產(chǎn)生的各種矛盾和問題。
8、在工作中未能很好的完成任務或受到客戶的投訴，違反公司規(guī)章制度，不服從領班分配，故意制造矛盾，不服從勸解和處理的根據(jù)情節(jié)嚴重可處20—100元的罰款，產(chǎn)生嚴重后果者作辭退處理。
保潔考核處罰制度。
每日項目：
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
樓層走廊清掃、抹擦不少于一次整潔光亮10。
廁所清洗不少于三次無污垢、無異味、無積水20。
樓梯扶手、電梯廂、電梯門清掃、抹擦不少于二次無灰塵10。
地下車庫、綠化帶、大堂外圍清掃不少于一次整潔、無灰塵、無煙蒂10。
大堂接待區(qū)域、桌椅抹擦不論次數(shù)無灰塵，煙缸內(nèi)不能超過5支煙蒂10。
每周項目：
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
安全通道、踢腳線、扶手拖洗擦抹3無灰塵保持亮度10。
公共窗戶門廳擦抹2清潔明亮10。
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
樓層燈具清掃擦抹1無灰塵無蜘蛛網(wǎng)10。
天花板。
走廊墻面。
禮貌服務、規(guī)范操作、操作期間避讓客人，做到隱性服務。10。
滿分為100分。扣分為每一分扣二元人民幣，依次類推，當月最高扣分為100分，超過100分作辭退處理。
物業(yè)管理論文參考篇十九
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后。
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。
2.1相關法律法規(guī)不健全。
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善。
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求。
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3.1健全相關法律法規(guī)。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位。
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度。
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展。
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文參考篇二十
但在現(xiàn)行的《物權法》及《物業(yè)管理條例》中，對業(yè)主權都未作出明確的規(guī)定。
立法上的這一缺陷，導致實踐中業(yè)主權與物業(yè)管理權之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。
對此，我國應盡快完善物業(yè)管理法律制度，將業(yè)主權法律化，構(gòu)建業(yè)主權和物業(yè)管理權之間的和諧體制。
物業(yè)管理論文參考篇一
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物業(yè)管理論文參考篇二
被調(diào)查的對象是:江西藍天學院04級物業(yè)管理專業(yè)學生;南昌科技大學高職部04級物業(yè)管理專業(yè)學生;江西經(jīng)濟管理職業(yè)學院05級物業(yè)管理專業(yè)學生。本調(diào)查為問卷調(diào)查,共發(fā)放調(diào)查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調(diào)查人數(shù)的80%。以上被調(diào)查學生都參加了校實習。
二、物業(yè)管理校外實習時間的選擇與安排。
物業(yè)管理實習,三個學校分別安排在第二學期、第四學期。其中,有兩個學校安排在第二學期,一個學校安排在第四學期。95.3%的學生普遍對第二學期就安排校外實習不贊同,贊同第四學期的占41.9%。其根本原因是他們對專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專業(yè)教學計劃中,一般第一學年僅僅開設了專業(yè)基礎課程,第二學年則陸續(xù)開設了相應專業(yè)課。因此,在第二學期期間,學生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學期,學生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識,有急于上崗實踐的迫切要求。因此,從實際教學出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應在相應開設了專業(yè)基礎課以及專業(yè)課的前提下,及時安排學生校外實習,且以第四學期為宜,實習時間為四周。
三、實習企業(yè)的選擇。
這三個學院的學生所在實習單位的資質(zhì)等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項目單一。調(diào)查中,學生在對實習單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達68.2%;而對企業(yè)資質(zhì)低、管理項目內(nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學生對校外物業(yè)管理的實習正向綜合性、規(guī)范性、實務性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習的鍛煉機會,擴大就業(yè)選擇面。同時也折射出現(xiàn)有的學院專業(yè)實習模式、觀念及實施效果不能滿足學生需求,不適應行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實習不能停留在完成教學任務的淺層次理解上,要進行深層次思考。從實習內(nèi)涵、學生就業(yè)等多角度審視,為學生運用理論知識去驗證、探索、實踐提供更多的選擇,以激發(fā)學生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實習教學的效果。隨著市場經(jīng)濟成熟度的提高、城市化進程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整、服務業(yè)比重的擴大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進一步上升,為校外實習提供了平臺,便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強的企業(yè)作為學院實習基地,以推動校企合作。
四、實習內(nèi)容的安排。
有78.3%的被調(diào)查學生認為,實習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務。61%的學生認為,實習期間,獲取工作經(jīng)驗是主要目的之一。學生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務,從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學實務知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學需要。在調(diào)查中,有41.8%的學生認為,所學知識現(xiàn)實中缺乏適用條件,41.9%的學生認為,理論知識不能解決實際問題。這對現(xiàn)有專業(yè)教學計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學生實習期間的實習管理。
通過調(diào)查顯示,企業(yè)對學生實習較重視,都有實習計劃安排,并將學生納入所屬部門管理,對于實習學生,作到有問必答,安排跟班,并落實到具體崗位。學生的實踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗和現(xiàn)場觀察等方式來獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的`占61.2%;在現(xiàn)場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學生十分珍惜實習機會,超過一半的學生實習期間態(tài)度認真、目的明確;87.6%學生都能自覺遵守紀律,90.7%的學生對實習過程感到滿意。實習單位對員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個方面。學生在實習過程中的體會是:企業(yè)強調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學院更多的是強調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴格詳實的規(guī)定。而各校專業(yè)教學計劃中,對學生在儀容儀表方面的教學與訓練缺乏專業(yè)教學安排。,學生實習后,認為學院很有必要開設禮儀類課程。
六、學生實習后的體會。
調(diào)查中,有84.5%的學生非常希望實習前提供相應的實習指導資料,做到實習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學生希望今后專業(yè)課教學能進一步做到理論聯(lián)系實際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實地參觀,了解實際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實際經(jīng)驗的占35.7%;希望能常請企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學生通過實習進一步加深了對該行業(yè)的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實習能加深學生對所學專業(yè)的認識和職業(yè)忠誠度,對教與學的有機結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實習教學中應遵循的原則。
(一)專業(yè)知識與校外實踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識的掌握是學生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準備的重要環(huán)節(jié)。校外實踐教學是學生獲取專業(yè)技能、增強綜合運用專業(yè)知識解決實際問題能力和增強職業(yè)感性認識的重要途徑;也是學校驗證專業(yè)教學培養(yǎng)是否符合社會需求的綜合評價途徑,以及開展專業(yè)實踐教學改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實踐教學兩者間要有機協(xié)調(diào)與銜接,理論教學要導入實踐案例,予以剖析,幫助學生深刻理解專業(yè)知識內(nèi)涵。實踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營造相應氛圍與環(huán)境,為學生掌握實踐技能提供保障。
(二)三方共贏原則。校外實習涉及企業(yè)、學校、學生三方利益。一般情況下,學校居于主導地位,企業(yè)處于被動配合、學生被動接受的狀況。學校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計劃的目的而實施實習;企業(yè)是出于社會責任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來承擔實習任務;學生是出于了解社會、掌握職業(yè)技能、積累社會實踐經(jīng)驗、完成實習任務出發(fā)來參加實習。三者之間,起關鍵性作用的是學校,它在企業(yè)與學生之間是橋梁和中介。因此,學校應從有利于校企合作、開展橫向?qū)I(yè)研究、有利于學生就業(yè)、培養(yǎng)社會所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識引入課堂教學,讓學生由感性認識上升為理性思考,自覺開拓專業(yè)知識視野,有針對性地訓練相關專業(yè)技能,為未來就業(yè)儲備經(jīng)驗。學校應積極主動地與有一定實力的企業(yè)加強聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關系。
(三)教師隨同實習原則。教師隨同學生下企業(yè)實習,不僅僅是承擔協(xié)調(diào)與管理工作,還應承擔綜合實驗教學與實際需求間差異性的工作,針對共性問題進行探討;同時也是學校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學習,能積累實踐經(jīng)驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實習前的崗位培養(yǎng)和輔導,減少學生實習的盲目性、被動性,提高學生實習的主動性、針對性、職業(yè)性;便于深化教材與教學改革,豐富教學內(nèi)涵,貼近實際、貼近崗位,真正做到理論與實踐相結(jié)合,學得到、用得上,實現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)零過渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識、堅持科學發(fā)展觀的師資隊伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實踐教學方案。據(jù)美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會計和醫(yī)生在內(nèi)9種職業(yè)的調(diào)查顯示,中國每年有60萬工科大學生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學生解決實際問題和團隊合作的經(jīng)驗非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉(zhuǎn)學生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實踐教學“短板”,從課程體系構(gòu)建的角度,將理論知識運用揉合到學生實踐中去,做到實踐教學對專業(yè)教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實踐教學“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進一步充實實踐教學的內(nèi)涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實務性為一體,使實踐鍛煉成為學生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實習是專業(yè)實踐教學的一個重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場,加強調(diào)研,結(jié)合自身特色來量身定做專業(yè)人才,使之成為學生競爭上崗的致勝利刃,從而實現(xiàn)高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會需求的人才目標落到實處。
物業(yè)管理論文參考篇三
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題。
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后。
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。
2.1相關法律法規(guī)不健全。
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善。
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求。
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策。
3.1健全相關法律法規(guī)。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位。
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度。
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展。
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文參考篇四
一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的.物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市
生活
氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋 運行機制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖 四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。
財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
5
安全
護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
物業(yè)管理論文參考篇五
物業(yè)管理師考試在物業(yè)管理行業(yè)可算是一件大事了作為一個全程的參與者我覺得整個學習迎考過程的意義遠遠大于考試本身無論結(jié)果是通過考試還是沒有通過考試我們行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)都得到了一次前所未有的提升《制度》、《經(jīng)營》、《綜合》和《實務》這四門科目立體地勾勒出了物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員應當具備的知識和能力體系即便撇開考試單從培訓層面來講我認為這是一套很好的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓教材。
這要要求考生在復習備考時在準備考試時也要有針對性的做一些練習。第三，書本和實際操作的不完全一致性，很多書本上的知識點，與我們平時的實際操作有一些出入，如果沒有吃透書本上的知識點，光憑日常操作的經(jīng)驗就事論事地答題，自我感覺可能很好，但是最終的成績可能是很差了。
備考心得。
去年的物業(yè)管理師考試，我參加了培訓輔導班，同時也花了很多的時間和精力去復習迎考，總體感覺上是有點吃力的，不過付出和收獲總是成正比的，雖然沒有取得特別優(yōu)異的成績，但畢竟四門科目都通過了，我感到還是很欣慰，也挺有成就感的。今年物業(yè)管理師考試的時間已經(jīng)確定，即在9月17日、18日兩天舉行，下面我就和大家來聊聊自己的復習心得，希望能對大家有所借鑒和幫助。
營造考試氛圍很重要。
由于是全國性的第一次統(tǒng)考，我所在的公司領導十分重視此次考試，雖已臨近退休，但仍帶頭報名參加了全部四個科目的考試。每周雷打不動利用工余時間組織集體復習，分別由以往參加過培訓輔導的員工擔任輔導老師，根據(jù)考試大綱，把四門科目的重點和要點進行講解和梳理。這樣，就自然而然地在公司里形成了一股濃厚的復習迎考的氛圍，大家在一起相互幫助、相互探討，通過互動的方式來記憶知識點也就不再那么枯燥和乏味了。有的時侯，大家為了一個知識點，爭論得有點面紅耳赤，但就是這個知識點大家記憶得特別深刻。特別是在臨近考試的前一個月，大家把四門科目的重點和要點，進行整理和匯總，便于最后階段的沖刺復習。
《經(jīng)營》這門科目，大家起先都抱著放棄的態(tài)度，因為里面涉及的公式太多了，對于我們學文科的人來說，簡直像是在看天書。但是，再硬的骨頭我們也要啃，輔導老師就計算題給大家上了好幾堂專題課，一次不行兩次，兩次不行三次，就這樣反反復復，直到把公式弄明白、把題目弄懂為止。通過努力，雖然沒有把所有的公式都吃透，但至少三分之二的公式和計算題，大家都掌握了。
物業(yè)管理論文參考篇六
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物業(yè)管理論文參考篇九
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化。
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀。
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題。
經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務，是無法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規(guī)章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑。
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)模化、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構(gòu)也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡的服務。
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的內(nèi)部模塊。
這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的外部模塊。
外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的'數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統(tǒng)。
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的需求。
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的目標。
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統(tǒng)在建設中要運用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內(nèi)容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對工作人員進行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。
3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的意義。
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價值。
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務能力，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
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物業(yè)管理論文參考篇十
第二章大廈管理的早期介入。
第三章大廈的接管驗收、入住。
第四章治安管理。
第五章車輛管理。
第六章清潔管理。
第八章消防管理。
工程篇。
第一章工程部的管理架構(gòu)及崗位職責。
第二章機房管理規(guī)定。
第三章建筑物（大廈）基本構(gòu)造和維護。
第四章供配電設備的規(guī)范運行及維護保養(yǎng)。
第五章給排水設備。
第六章空調(diào)系統(tǒng)。
第七章電梯系統(tǒng)。
第八章弱電系統(tǒng)。
第九章消防系統(tǒng)。
第十章裝修管理。
行政篇。
第一章辦公室的機構(gòu)設置和崗位職責。
第二章人員招聘、培訓與考核。
第三章文書資料管理。
第四章采購和倉庫管理。
第五章公共關系。
財務篇。
第一章財務部的機構(gòu)設置及崗位職責。
拓展篇。
第一章社區(qū)文化的`開展。
物業(yè)管理論文參考篇十一
6.入住管理；
7.物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理；
8.車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護；
10.基礎服務。
（3）房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；
（4）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便；
（7）建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。
11.房屋管理及維修養(yǎng)護。
（2）房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；
（3）制定設備安全運行崗位責任制，定期巡回檢查、維護保養(yǎng)，運行有記錄；
（4）公共設施設備運行安全正常，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，一年內(nèi)無重大管理責任事故；
（5）公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道；
（6）樓房本體公用部位設施的日常維修執(zhí)行《房屋及設備小修服務標準》；
（8）確保下水管道、檢查井、雨水口不存泥、通暢，結(jié)構(gòu)及附件物無損壞；
（9）欄及圍墻完好無破損，定期清洗及粉刷。
12.共用設施設備管理。
（2）排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；
（3）道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；
（5）供電設備運行正常，路燈、樓道等公共照明設備完好；
（6）冬季供暖室內(nèi)溫度不低于18±2℃；
（7）電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；
轎廂、井道保。
持清潔；電梯機房通風、照明良好。
13.保安、消防、車輛管理。
（1）大廈基本實行封閉式管理；
（3）積極與派出所配合，維護好大廈的治安；
（4）巡邏時發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門；
（5）危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；
（6）消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制訂消防應急方案；
（7）機動車輛進出有登記；
（8）非機動車車輛按規(guī)定位置停放，管理有序。
14.環(huán)境衛(wèi)生管理。
（1）清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍；
（2）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；
（3）大廈外圍道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；
（4）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；
（5）商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌。
15.綠化管理。
（1）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿；
（2）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
16.精神文明建設。
（1）開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動；
（2）創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設。
物業(yè)管理論文參考篇十二
【正文】緒論、本論、結(jié)論。
一、緒論，說明我完成此次作業(yè)的目的.、現(xiàn)實意義、對所研究問題的認識，并提出本文的中心論點。
二、本論。
（一）國家法律法規(guī)，政府管理體系不健全。
1、缺乏完善的法律法規(guī)（憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度）。
2、政府相關部門的監(jiān)管問題（行政主管部門、社會公共部門）。
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）。
3、物業(yè)管理服務脫節(jié)，管理人員素質(zhì)不足（服務意識、標準規(guī)范）。
（三）業(yè)主方面存在的問題。
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權意識不強。
（四）要點問題。
1、物業(yè)費收取問題（開發(fā)商、社會輿論）。
（一）關于法律，政府：改革、完善、履行；監(jiān)督力度、協(xié)調(diào)關系。
（二）關于企業(yè)：改革，結(jié)合自身情況，適應市場需求；經(jīng)營模式、
費用利用、長遠發(fā)展；服務同步、資質(zhì)要求、重視培訓。
（三）關于業(yè)主：改變觀念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
（四）關于要點：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結(jié)論。
1、概括當前住宅物業(yè)的現(xiàn)狀和我們的任務所在。
2、呼應開頭的緒論。
物業(yè)管理論文參考篇十三
1.0目的:。
根據(jù)物業(yè)管理服務委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務,有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財務經(jīng)營狀況,維護公司經(jīng)濟利益。
2.0范圍。
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,xx集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務監(jiān)管工作。
3.0職責。
3.4集團資產(chǎn)運營部負責上述工作的監(jiān)督與指導工作。
4.0程序。
4.1.1.2主營業(yè)務經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務費和停車服務費;。
4.1.1.4所有主營業(yè)務經(jīng)營收入和其他業(yè)務經(jīng)營收入必須入帳,錄入財務軟件、開具地產(chǎn)財務部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財務票據(jù)監(jiān)控。
4.1.2.2物業(yè)管理財務收據(jù)由地產(chǎn)財務部負責設計、印刷和管理;。
4.1.2.3物業(yè)公司財務會計在每月3日前到地產(chǎn)財務部核銷上月的物業(yè)管理財務收據(jù),和領取本月物業(yè)管理財務收據(jù)。
4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,匯總和統(tǒng)計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費不錄入軟件的行為,根據(jù)《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認:地產(chǎn)財務部根據(jù)客戶服務中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務票據(jù)第一聯(lián)存根,進行復核,復核無誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;。
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;。
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;。
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《xx月份物資采購報表》實施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付。
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控。
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;。
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產(chǎn)統(tǒng)計報表》,客戶服務中心進行監(jiān)督和核查,同時將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團監(jiān)督:集團資產(chǎn)運營部對上述工作不定期進行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團內(nèi)部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄。
5.2《xx物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財務部印制格式)。
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02。
5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03。
5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04。
5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價格明細表》zr-kf-wy-05。
5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06。
5.10《xx資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07。
物業(yè)管理論文參考篇十四
物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買房置業(yè)過程中最關心的因素。
隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務的意識已經(jīng)越來越強。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務類型的服務。不同有三，其一就是服務和管理合二為一；其二，服務對象非常廣泛，服務內(nèi)容不斷豐富；其三，服務標準千差萬別，具有自生性。
沒有任何一個行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務結(jié)合得這樣緊。沒有好的服務的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務和收費問題。對業(yè)主來說，交了費就要享受個性化的服務，物業(yè)公司應該滿足我的要求，對物業(yè)公司來說，繳納的物業(yè)管理費必須和服務水平相匹配，住戶對服務的需要也千差萬別，歸結(jié)起來物業(yè)本意是管理，實際是服務。兩者是合二為一的關系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說過，物業(yè)公司在日常生活中對業(yè)主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務，同時，重要職責就是管理，由此可見，物業(yè)公司就必須把服務作為管理的重要內(nèi)容，同時把管理作為有效手段。
物業(yè)管理是有形管理無形服務。有形管理可以定價，比如說對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會發(fā)生太大爭議。無形服務不能定價，比如說電梯司機熱情服務和冷面對人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務，并沒有想到它的價格區(qū)分問題。(在美國，服務是單收費。)對于物業(yè)管理來說，根據(jù)物業(yè)收費情況，也很難對服務水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無形服務的統(tǒng)一。
物業(yè)管理的對象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車的問題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產(chǎn)生。與此同時，普遍形成的收費難現(xiàn)象，也會進一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個性化服務需求愈來愈強烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對部分服務項目加大投入從而提高服務水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費義務。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。
其實，服務對象的.廣泛性在造成困難時也帶來機遇。物業(yè)管理公司的綜合實力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務水平和管理水平是分不開的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務水平也自然提高了。管理是前提，服務是目標。兩者缺一不可。
政府規(guī)定統(tǒng)一的服務標準，對于一些新小區(qū)可能就好落實，對于一些老小區(qū)就力不從心了。開發(fā)商售房時的過多承諾，導致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場化，才能適應千差萬別的住戶需求。實際上，有很多小區(qū)服務標準和收費標準一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過與相關方交涉，才完成一些項目的立項。政府應該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權和自治權，通過雙方協(xié)商一個合理的標準。
相對于私人空間的擴大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性?？梢姡飿I(yè)管理是有形管理無形服務。對于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應當有個確切的標準。對于無形的服務，則應該市場化、多樣化。
物業(yè)管理論文參考篇十五
校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，屬于公益性的組織，帶有福利性質(zhì)，因此，物業(yè)管理費不夠充足，另外，不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用。
2、物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質(zhì)較低。
物業(yè)從業(yè)人員文化水平低和服務意識不強。通過對現(xiàn)有物業(yè)服務管理員工的調(diào)查，大專以上學歷人數(shù)只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學文化占37%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業(yè)管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。
3、物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點。
校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域，是有著非常濃厚的人文氣息的地方，校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進駐進來，需要形成一種能融合校園文化的公司文化。湖南女子學院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合，但仍未達到完全融合的標準，具體表現(xiàn)在開展與學生互動方面的活動不夠。
4、物業(yè)管理公司在學生中的影響力有待進一步提高。
根據(jù)經(jīng)招標確定的長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計顯示，對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務師生比較熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，還有3%的人不清楚。可看出物業(yè)公司在湖南女子學院的物業(yè)服務影響力還有待進一步加強。
二、現(xiàn)階段校園物業(yè)管理企業(yè)相關對策。
作為物業(yè)管理企業(yè)要針對高校的特點結(jié)合公司的管理特點制定科學的管理方案;準確把握服務對象需求，合理制定物業(yè)管理方案;提高員工素質(zhì)，提升服務理念;建設有競爭力的員工隊伍;物業(yè)企業(yè)的規(guī)范化建設，實現(xiàn)規(guī)范化管理和服務;創(chuàng)新工作思路，謀求企業(yè)長遠發(fā)展;注重物業(yè)企業(yè)的文化建設，將企業(yè)文化和校園文化有效的結(jié)合在一起。
(1)增強員工與師生的節(jié)約意識:在高校中，學生的素質(zhì)的提高是在生活細節(jié)中不斷提升的，學生也是容易改變的一個群體，只要是不斷灌輸好的教育，學生的素質(zhì)會不斷提升，那么在節(jié)約意識方面，物業(yè)公司在教育學生的同時，也能節(jié)約成本。經(jīng)?？梢砸姷竭@種現(xiàn)象:學生離開教室了，沒有關燈，關風扇;學生離開寢室了，水還在嘩嘩的流等等，這就需要在學生當中做好的節(jié)約意識的宣傳，根據(jù)湖南女子學院具體情況，物業(yè)公司針對學校全體人員可以設立物業(yè)宣傳專用欄，定期張貼各種節(jié)約技巧，同時倡導全體員工和師生學習并運用到日常生活中;對于員工可在每周例會上強調(diào)員工節(jié)約意識，提醒員工養(yǎng)成節(jié)約的好習慣，并定期和不定期進行節(jié)約意識培訓。(2)壓縮成本:對于高校物業(yè)來說，不像住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)那樣有店鋪門面出租、代繳水電費、收取停車費等各種盈利方式來彌補物管費的不足，也不是靠生產(chǎn)產(chǎn)品來創(chuàng)造效益，高校物業(yè)管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定崗定員方面來壓縮成本，另外有效的管理也是效益的來源之一，例如:材料的控制方面，要根據(jù)不同的材料工具，采取不同的節(jié)約方法，對日常使用的易磨損的保潔工具，管理員根據(jù)員工工作范圍、工作量度進行統(tǒng)計，給予員工發(fā)放能保證完成工作的最少的衛(wèi)生工具;領用工具必須以舊換新，從而限制員工浪費。(3)壓縮工資成本:在保證物業(yè)服務質(zhì)量的前提下，根據(jù)項目情況，根據(jù)職位工作量情況，采用一人兼多職的方法即減少了工資成本，又調(diào)動了物業(yè)服務人員的積極性。
2、提升員工整體素質(zhì)。
對于物業(yè)服務素質(zhì)較低、年齡偏大的員工進行勸退，以減低風險的承擔;對員工加強業(yè)務技能和素質(zhì)培訓，通過應知應會，對于多次不合格的員工，按公司照規(guī)章制度進行辭退;對于新招的員工，加強篩選力度，采用多種面試、筆試、模擬考試和試用期等多種手段相結(jié)合，從而嚴格控制入職員工的整體素質(zhì)，并在員工入職后做好新員工崗前引導和培訓。公司管理人員要有計劃按步驟給員工服務意識和業(yè)務水平的培訓，并有針對性的增加培訓項目，培訓之后進行業(yè)務水平和服務意識評比，評比方式可采用考試的方式或者模擬場景方式，以了解培訓效果。
3、加強內(nèi)部管理。
(1)規(guī)范投訴處理流程:針對投訴處理不及時的問題，物業(yè)管理人員根據(jù)具體情況制定相關的投訴處理流程，嚴格首問責任制，規(guī)定處理流程時間限制。(2)完善日常監(jiān)督管理:根據(jù)具體情況，管理人員加強各事務處理環(huán)節(jié)的監(jiān)督，設立專門的監(jiān)督機構(gòu)來監(jiān)督日常工作，針對不同方面，采取不同監(jiān)督方式，例如保潔方面，采取日常定時檢查和抽查相結(jié)合的原則;保安方面，日常定時檢查為主，并加強不定時巡查;公寓方面，日常巡查和不定時巡查，并設立意見箱，以學生的意見來加強監(jiān)督，物業(yè)服務質(zhì)量才會不斷提升。
4、物業(yè)企業(yè)文化融入校園文化。
制定符合校園文化的物業(yè)管理方案:每個學校都有自己的特色，有著不同的校園環(huán)境和不同的人文氣息就有著不同的校園文化，物業(yè)企業(yè)要針對不同學校，制定符合特定校園文化的物業(yè)管理方案。將學校的校訓與物業(yè)企業(yè)的服務理念相結(jié)合，制定符合校園文化的物業(yè)管理方案，深入到廣大師生和全體員工的工作、學習、生活當中，進而為廣大師生提供更為優(yōu)質(zhì)的服務。強調(diào)“服務育人”的管理理念，在學校，學生是受教育的群體，他們無時無刻不在學習，物業(yè)服務企業(yè)的員工在提供物業(yè)服務的同時，員工的言行舉止、態(tài)度、工作方式等都在影響著服務對象―――學生，即對學生在進行無形的教育，應特別注重培養(yǎng)員工“服務育人”的理念。
5、提高物業(yè)公司在學生中的影響力。
張貼溫馨提示，隨著社會文明的不斷進步，越來越多的警示牌被溫馨提示牌所取代，一個小小的溫馨提示牌，告訴了人們該做什么，不該做什么，溫暖了人們的心田。這樣溫馨的提示牌會讓人們的心里感覺到更舒服。這種方式更讓人以主動的方式去接受，尤其對于學生群體更應該采取這種方式，既做了宣傳，又增加校園文化氣息。開展互動活動，學生群體是單一的集體，在高校中，學生活動的開展是很頻繁的，也是學生鍛煉自己和增加個人能力的主要方式，物業(yè)公司要想在學生中提高影響力，與學生一起開展互動活動是必不可少的。例如物業(yè)公司可設立“安全知識宣傳月”，聯(lián)合學校保衛(wèi)處面向全體學生開展“安全學習總動員”活動，并且邀請社區(qū)派出所民警開展安全知識講座以及安全學習交流會等。校園物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中要特別注意溝通，不僅僅是與學校領導的溝通，更重要的是與師生之間的溝通。校園物業(yè)管理必須滿足校園這一特殊區(qū)域的客觀物業(yè)服務要求，如保持校園穩(wěn)定、營造育人文化、創(chuàng)建和諧校園及模擬社區(qū)服務等，只有這樣才能更有效的將物業(yè)服務深入到師生當中。
物業(yè)管理論文參考篇十六
崗位職責：
1、直接上級:主賬會計。
2、堅持各項規(guī)章制度,對工作認真負責,對業(yè)主做到禮貌熱情,保持儀表端莊。
3、按照有關規(guī)定,辦理現(xiàn)金報銷手續(xù)、經(jīng)營收入手續(xù),對現(xiàn)金收支及轉(zhuǎn)帳應及時辦理。
4、對日常發(fā)生的現(xiàn)金、銀行業(yè)務要及時登記現(xiàn)金日記帳、銀行日記帳。保證做到日清月結(jié),帳款相符。
5、保管好銀行核定的庫存現(xiàn)金,超出核定的`庫存現(xiàn)金要及時送存銀行,對支票進行登記領用,保管好空白支票及有價證券、收據(jù)。
6、按時計發(fā)各類人員的工資、補貼、獎金等。
7、及時辦理銀行結(jié)算業(yè)務,管理銀行帳戶,月終應及時將銀行日記帳與銀行對帳單進行核對,并編制銀行余額調(diào)節(jié)表。
8、每日收取的現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)帳支票等要清點后及時送存銀行,以便做到帳目準確,情況清楚。
9、收款情況應有考核,認真、準確、及時編制月報表,收入明細與會計核算相符,按月核對。
10、每月定期由經(jīng)營者及業(yè)主到市場物業(yè)管理處交納物管費,超過時間按3‰/天繳滯納金,對超過時間仍不交款的業(yè)主,采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法,對拒不交納管理費的業(yè)主要及時向有關領導匯報,方可采取一定的措施。
物業(yè)管理論文參考篇十七
為了加強綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。
2.范圍。
適用于公司綠化工程部。
3.職責。
部門/崗位工作內(nèi)容。
總經(jīng)理/分管領導負責權限內(nèi)的物資審核、審批。
相關職能部門負責權限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。
參與現(xiàn)場議價。
部門經(jīng)理負責權限內(nèi)的物資審核、審批。
負責對部門物資采購的監(jiān)控。
工程主管負責對工程用物資采購的審核。
養(yǎng)護項目負責人負責對綠化養(yǎng)護類物資采購的.申請、審核。
工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監(jiān)督。
部門采購員負責物資的采(訂)購。
苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。
4.方法與過程控制。
4.1中標工程的物資采購申請。
項目操作辦法。
合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同。
4.2地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請。
項目操作辦法。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關部門要求到地產(chǎn)報銷。
合同如地產(chǎn)公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行。
資料部門保存簽證單、業(yè)務指令單等記錄。
4.3物業(yè)服務中心補苗及部門工具用品的采購申請。
項目操作辦法。
苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法。
項目操作辦法。
常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應商購買。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場議價,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協(xié)議)。
結(jié)賬應以轉(zhuǎn)賬方式進行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。
市內(nèi)苗木采購在價格、質(zhì)量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。
結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場采購。
如不能進行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應商直接到財務管理部結(jié)賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行。
4.5驗收入庫及報銷辦法。
項目操作辦法。
養(yǎng)護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》?，F(xiàn)場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。
工程綠化苗木。
設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。
物資領借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。
憑《進倉單》、發(fā)票等報銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷。
4.6本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。
5.相關文件。
vkwy7.4-z01《采購管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》。
6.記錄表格。
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》。
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物資領(借)用單》。
物業(yè)管理論文參考篇十八
一、嚴格遵守交接-班制度，安全防火制度;嚴格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程;認真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。
二、認真執(zhí)行上級領導交待的各項任務，負責完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項工作。
三、負責做好水泵房、空調(diào)機房及各樓層風機房、電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
四、負責做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設備保養(yǎng)及故障檢修。
五、負責做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設備的保養(yǎng)及故障檢修。
六、負責做好主樓、裙樓所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。
七、負責做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。
八、堅守工作崗位，自覺執(zhí)行勞動紀律，不做與工作無關的事。
九、除完成好日常維修及計劃維修任務外，還應有計劃的盡可能完成好其它零星工程任務。
十、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關系，及時正確處理好突發(fā)事故。
十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果如實記錄在冊。
十二、當班時如發(fā)生電器故障應盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時解決的，經(jīng)征得領導同意后方可移交下一班解決;交接-班時發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。
十三、及時做好報修工作的登記、復查、驗收工作，包括維修內(nèi)容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領導或報修人的驗收簽名。
十四、對任何設備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào)，維修后均應做到工完、料勁場地清。
十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。
十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存?zhèn)淦芳?BR> 十七、由于維修電工、值班電工工作不負責任，粗心大意或違反以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴大事故損失的，或由于違紀違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責任自負，同時將受到相應處罰。
電工日常巡檢工作制度。
一、每天當值電工上班后，對整個大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進行檢查，如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關的燈具隨手關閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。
二、如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時，及時維修、更換或排除，如暫無備品、備件須及時申購及時更換、維修，不得延誤、影響正常工作。
三、如客戶需延時使用燈具、電器時，當值電工應作好交-班記錄，及時通知下一班電工關燈或切斷電源。
四、值班電工應定時巡查主樓高低壓配電室、暖通空調(diào)、主機水泵管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
五、如有客戶入駐，值班電工應對晚間客戶用電故障及大樓內(nèi)發(fā)生的電氣故障進行及時處理。
六、如有裝潢工程隊施工，電工應確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場安全。
七、定期檢查和清掃配電柜，并有確實的安全防范措施。
八、所有維修電工與值班電工巡查都必須記錄，對所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，每月進行統(tǒng)計。
維修電工及值班電工操作制度。
一、維修電工及值班電工均須服從于領班的安排和協(xié)調(diào)。
二、工作時必須持證上崗，無證或證件過期失效均視為無證禁止上崗;必須嚴格按照市勞動局、供電局高低壓操作維修的規(guī)章制度做好安裝、操作、維修和監(jiān)護工作。
三、在地下室、廚房、等潮濕危險場地工作或在上下夾層、金屬通風管道、設備內(nèi)等特殊環(huán)境條件下工作時，都應做到先切斷電源然后再開始工作，在電源端應掛上警告“禁止合閘”標示牌;如不能停電時也必須采取保證安全的確切措施，而且必須至少有二人在場一起進行工作。
四、高空作業(yè)必須事先向工程部經(jīng)理辦理審批手續(xù)，并采取切實有效的安全措施方可進行;登梯作業(yè)亦應做到梯子安放安全，并有人看護。登高2米以上應帶保險帶及安全帽。梯子一端如需擱向墻面或門框架時均應做好防范措施，防止不穩(wěn)固滑倒或壓傷墻面、門窗玻璃造成事故。
五、清掃配電柜、配電箱、開關柜時應采取安全防范措施，防止金屬材料或工具使用不慎導致對地或相間短路或造成人身傷害事故。
六、維修電工及值班電工均應自覺執(zhí)行《工作制度》，領班有責任督促大家共同執(zhí)行好《工作制度》。
七、當值電工應嚴格執(zhí)行有關安全操作規(guī)章制度，絕不允許有違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，任何人都有權制止違章操作，員工間應互相提醒安全操作，確保人身和設備的安全。
八、維修工在接到檢修、報修工作任務時，務必按規(guī)定先填寫好“工作任務單”，急修或搶修，緊急情況下先進行處理后填單子，但需事先經(jīng)領班或經(jīng)理的認可后才能操作。
九、值班工在巡檢、值班過程中，遇有特殊報修故障發(fā)生或需緊急處理解決的工作時，酌情需要，也可及時與當值安保領班與經(jīng)理取得聯(lián)系后，確定和安排人員參與搶修或維修，防止事故范圍或損失的擴大。檢修、搶修或故障排除后應及時補填工作單，并應由報修部門人員或當值安保領班簽名認可備查。
十、在牽涉到為租戶服務、維修或搶修時，應嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，租戶滿意，絕不允許有違紀現(xiàn)象出現(xiàn)，工作完畢后要請租戶簽名認可，領班應做好監(jiān)督檢查回訪情況記錄。
十一、維修電工或值班電工如遇工作需要或特殊情況，需配合其它崗位工種，其它班組做本職工作以外范圍的工作時，需要工程部經(jīng)理同意，方可參與，工作時應尊重、服從對方的安排或指揮，積極配合完成好任務。事后也應有完整的工作任務單交回領班。
配電室崗位職責。
1、負責高壓電氣設備的運行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。
2、對配電室的開關柜，變壓電器室進行定期清掃、維護。
3、嚴格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。
4、必須了解高壓電氣設備的運行方式和運行情況。
5、及時發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設備安全運行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。
6、處理突然發(fā)生的停電事故。
7、辦理停電檢修工作票，并負責做好一切安全措施。
8、正確進行用電記錄和電量計算，了解負荷情況。
9、對危及安全供電的現(xiàn)象有權制止，并報告有關領導。
10、堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗。
正常停電送電操作制度。
一、停電操作規(guī)程：
1、商嘗停、送電操作須憑主管領導簽發(fā)的工作通知進行，填寫停電工作票，并由工程部經(jīng)理簽名。
2、高配路停電準備工作。
3、通過商場辦公室書面通知各部門、各單位及主要機房。主要機房包括：安保消防監(jiān)控中心、電話機房、電腦機房、客梯機房，水泵房、空調(diào)機房等做好相應準備，。
4、帶好安全防護品，一人操作，一人監(jiān)護，按停電倒閘操作要求進行。
5、全部停電后，進行檢查，確定無問題后再進行驗放電，拉上接地線，掛好停電牌。
6、如需利用停電時間進行打掃檢修者，要有停電檢修工作票，并做好交接記錄。
二、送電操作規(guī)程：
1、送電前一定要與有關單位聯(lián)系好，如供電局及商場有關相應部門。確定線路上無人工作時再進行。
2、首先檢查配電柜及線路是否有障礙物，如工具等，確定無問題后，拆除接地線(二人復查)取下停電牌。
3、帶好安全防護品，一人操作，一人監(jiān)護。
4、按送電倒閘操作要求執(zhí)行。
5、全部送電完畢后，再詳細檢查儀表指示及各電器設備運行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應立即排除，確定無問題后，通知有關單位報告送電完畢。
6、做好停電送電原始記錄。
樓宇電氣系統(tǒng)安全檢查表。
1建立各變配電室巡回檢查記錄制，包括(工作票，操作票，設備線路檢修與試檢記錄)。
2配電室應做到“五防一通”(防火、防水、防漏、防雨雪、防小動物及保持通風良好)。
3變配電所內(nèi)外走道暢通，無易燃及其他雜物堆放，照明良好，照度符合要求。
4各類安全工具，臨時接地線，消防器材齊全，定期試驗合格。
5電纜溝不積水，不積油，無雜物，溝蓋板完好齊全。
6電氣設備外殼，防護罩，防護遮檔等完好無缺。
7變配電室所內(nèi)外粉刷完好，無大塊剝落，門窗及防護網(wǎng)完整，清潔。
8專人負責，經(jīng)常保持配電室設備本身與周圍環(huán)境的清潔，檢修現(xiàn)場做到工完料凈，場地清。
9變配電室必須配備高低壓配電系統(tǒng)圖。(圖紙資料齊全)。
10保持設備外表清潔，定期清掃無油污，無嚴重腐蝕，設備名牌及命名，編號齊全。
11配電室內(nèi)各種警告牌齊全。
12各種安全聯(lián)鎖裝置完好，有效。
13配電室內(nèi)使用到期的臨時線應及時拆除。
14配電柜上的儀表指示正確，開關良好。
15柜內(nèi)熔斷器符合低規(guī)標準。
16加強對配電室的維護保養(yǎng)，確保無人身傷害及設備事故。
安全保衛(wèi)制度。
樓宇變電室安全保衛(wèi)制度。
一、變電室是負責魯南水城動力供應的要害部門，是整個商場樓的'運行命脈，必須加強安全保衛(wèi)工作，特制定如下規(guī)定，請全體職工和外單位有關人員共同嚴格遵守。
二、非本室工作人員未經(jīng)許可，一律不準入內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)擅自闖入者，值班人員有權查訊，對無理取鬧者，送本單位保衛(wèi)部門處理。
三、凡上級部門的有關人員前來檢查或聯(lián)系工作，須在有關主管部門人員陪同下進入。值班人員應對證件、進入原因、人數(shù)認定無誤后，方可允許入內(nèi)，并在登記簿上詳細登記，以備查考。
四、嚴禁易燃易爆和劇毒品帶入各站室。如有發(fā)現(xiàn)，值班人員有權予以勸阻，報送有關部門，并作妥善處理。
五、為確保安全，參觀人員不準隨便啟動室內(nèi)各種電氣、閥門、儀表、訊號等設備。
六、本室內(nèi)職工，必須認真遵守各項操作制度，堅守工作崗位，嚴格遵守交接-班制度，提高警惕，嚴防破壞，如發(fā)生意外事故，應保持鎮(zhèn)靜，除進行必要的搶修外，要保護好現(xiàn)場，并立即報告申茂大廈有關部門領導和上級公司。
七、上述各項規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行，如發(fā)現(xiàn)違反者，應認真查明原因，按情節(jié)輕重，給予必要的處理，輕者批評教育，重者嚴肅處理。
保安主管崗位職責。
1.在物業(yè)經(jīng)理領導下，全面負責本部門工作。
2.負責擬訂本部門的各項規(guī)章制度，崗位職責。
3.負責制定本部門全年治安，消防培訓計劃，年度預算和工作總結(jié)。
4.全面掌握熟悉安保、消防監(jiān)控中心動態(tài)，對下屬員工進行考核、教育工作。
5.保障各種消防，監(jiān)控設備及器材始終處于良好狀態(tài)，通過定時檢查，及時提出修理，更換或添置計劃。
6.發(fā)生治安，災害及刑事案件等緊急情況時，應立刻趕赴現(xiàn)場，配合有關部門做好調(diào)查，取證工作。
7.建立并保存安保工作的完整記錄和檔案，包括日常巡視工作記錄，消防安保監(jiān)控設備與器材的使用維修和更換記錄。
8.保持與上級公安，消防部門及其他執(zhí)法機關良好有效的關系，以保障對本部門安保工作的協(xié)助和支持。
安保領班崗位職責。
1.在安保主管的領導下，做好商場的安全保衛(wèi)工作。
2.全面負責本班次各個崗位的安保業(yè)務工作安排，檢查考核本班安保人員的崗位出勤，儀容儀表，器材保養(yǎng)，工作態(tài)度和質(zhì)量方面的情況。
3.熟悉掌握各部的基本情況，明確本班次各崗位的工作重點，并檢查各崗位的落實和完成情況。
4.以商場內(nèi)部巡邏為重點，兼顧各部門的治安動向，做到勤觀察、勤分析、善于發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。
5.協(xié)助門崗做好客人訪客，登記工作，與客人發(fā)生分歧時，要堅持原則，以理服人。
6.嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅持原則，不殉私情，發(fā)現(xiàn)違記行為應堅決制止，嚴肅查處。
7.發(fā)生突發(fā)性事件，應設法采取應急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告盡快處理。
8.發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報警，應迅速趕赴現(xiàn)場，并積極參加撲救。如發(fā)現(xiàn)故障報警，應立即消除警鈴使之還原，如確屬火警，應既刻報告，并按應急方案實施。
9.做好本班的詳細工作計錄及交-班手續(xù)，遇到重大問題及時上報。
監(jiān)控中心安保崗位職責。
1.在安保領班的直接領導下，做好監(jiān)控中心的安全工作，認真監(jiān)控，及時報警，保證業(yè)主與客戶的安全。
2.熟練掌握安保監(jiān)控，消防報警等設備的技術性能及操作方法，熟悉各部消防設備的分布情況。
3.進入監(jiān)控中心的安保員應持證上崗，保持室內(nèi)整潔，嚴禁使用電水壺及其他電加熱器，設備與操作臺上不得堆放雜物。
4.監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡以高度責任感認真觀察不得隨便向外人提供監(jiān)控點，消防設備等安保方面的詳細資料。
5.禁止無關人員進入監(jiān)控中心，工作聯(lián)系須在有關領導陪同下方可入內(nèi)，并辦好登記手續(xù)，注意保密，未經(jīng)領導同意不準調(diào)看錄象。
6.密切注意監(jiān)視器動態(tài)，根據(jù)要求對重點內(nèi)容進行錄象，保證24小時對各個要害部位進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，應立即向上級報告并嚴密監(jiān)視，錄象，協(xié)助領導通知安保人員盡快到現(xiàn)場處理。
7.遇到消防突發(fā)事件應立即報告消防主管和領班，并按消防應急措施迅速處理。
8.接-班人員必須按交接-班制度準時上崗，做好情況記錄。與設備清潔和室內(nèi)衛(wèi)生。
9.監(jiān)控室不準干私活，電腦打游戲，不準在監(jiān)控室內(nèi)打私人電話。
10.要保持儀容、服裝整潔，用語要規(guī)范，態(tài)度要禮貌。
保安崗位職責。
一、保安人員必須貫徹“安全第一，信譽第一”的服務宗旨。
二、保安人員要認真做好商場防火、防盜、防破壞、防事故發(fā)生等多項保衛(wèi)工作，做到責任、措施到位，始終保持高度警惕，切實保障責任區(qū)的安全。防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，嚴格管理，對人員進出要做到“一問、二看、三觀察”(即問明來去人員情況，進出原因，看清有關證件，觀察言行是否一致，表現(xiàn)是否自然，行動是否正常)。對物資進出要認真嚴格的檢查，要做到“三核對”(即：一對出門證和數(shù)量是否相符，二對是否由指定的簽發(fā)人簽發(fā)或加蓋公章，三對是否經(jīng)物業(yè)公司主管領導批準)，確保責任區(qū)內(nèi)安全和維護治安秩序。
三、保安人員要認真做好巡邏、檢查、護衛(wèi)等工作，預防責任區(qū)內(nèi)。
發(fā)生刑事案件和治安災害事故，夜間巡邏要腳勤、手勤、腦勤，查出隱患，堵漏洞，認真做好巡邏記錄(記明巡邏起訖時間，經(jīng)過樓層、部門、區(qū)域，發(fā)現(xiàn)隱患漏洞注明處理情況)。預防和制止違法犯罪活動。
五、保安人員要妥善處置責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關治安事項，對一般違規(guī)違章進行教育，對違法犯罪活動的嫌疑人要嚴加提防。對發(fā)生刑事案件或其它突發(fā)事件要保護現(xiàn)場，并迅速報告有關領導及公安部門。
六、保安人員要做到在指定崗位上統(tǒng)一著裝，佩帶標志，立崗姿勢端正，著裝整潔，儀表端莊，禮貌服務，禮貌待人，禮貌用語，禮貌迎送，執(zhí)勤中不講臟話粗話，不粗暴無理，做到罵不還口，打不還手。
七、保安人員要認真執(zhí)勤，遵紀守法，工作時間不擅離職守，不打瞌睡，不看書報。上崗前和執(zhí)勤中嚴禁飲酒。
八、熟悉滅火器材的位置及使用方法，以及水、電、煤氣總開關消防等設置，并且熟悉所有緊急聯(lián)絡電話，以便在發(fā)生緊急情況時能及時處理。
九、不準私自接受商場任何租賃戶給予的物品和現(xiàn)金，拾到失物，應認真登記造冊，一律上交公司。
十、保安人員每月按時參加學習一次，不斷提高自身業(yè)務水平。
保安考核制度。
為了更好地完善保安服務的監(jiān)督機制，保障條例的貫徹，特定以下細則：
1、不準遲到和早退(上班接崗需提前十五分鐘認真做好交接-班工作，違者扣款10元)。
2、不準脫崗、串崗，擅離職守(違者罰款20元，半小時以上者50元，一小時以上作辭退處理)。
3、不得曠工(有事需提前一天向公司請假，以便公司安排頂崗，違者作辭退處理)。
4、不準在執(zhí)勤時打瞌睡、睡覺(違者處50元罰款，并視情節(jié)輕重作辭退處理)。
5、值勤中不能吸煙、不準擅自把親友或無關人員帶入執(zhí)勤范圍之內(nèi)違者罰款20元)。
6、執(zhí)勤中不得粗暴無理，講污言穢語，嚴禁打人罵人(違者作辭退處理)。
7、不準違反著裝規(guī)定，不得留長發(fā)，蓄胡子(違者當場糾正，罰款10元)。
8、嚴禁上崗前酗酒，執(zhí)勤中飲酒(違者初次罰款50元，二次作辭退處理)。
9、工作中失職，導致未能發(fā)現(xiàn)和制止治安事端、案件事故或該發(fā)現(xiàn)的重要情況未能發(fā)現(xiàn)的(情節(jié)輕微的扣款20元，造成不良后果的扣款100元，并作辭退處理)。
10、按規(guī)定做好各項記錄，記錄不詳細的(罰款20元)。
11、嚴禁上崗時依墻靠柱，與人閑聊，開玩笑，背手，手插口袋等違者罰款20元)。
12、巡視必須到位，認真做好記錄，實際情況與記錄不符合，一次扣款20元，二次加倍，三次辭退。
保潔主管崗位職責。
1、在物業(yè)經(jīng)理領導下，全面負責本部門的工作。
2、負責制定本部門的各項計劃，協(xié)調(diào)、指揮及控制各管區(qū)的工作。
3、組織各項清潔服務的具體工作，使之達到物業(yè)管理的標準。
4、全面負責本部門安全和日常衛(wèi)生質(zhì)量的管理檢查工作，實行規(guī)范作業(yè)。
5、經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應及時調(diào)配人員予以徹底清掃。
6、負責各管區(qū)和領班的日常工作業(yè)績考核，激勵員工的工作積極性，不斷提高管理效能。
7、溝通本部門與其他部門的聯(lián)系，廣泛聽取其他部門意見，協(xié)調(diào)配合不斷改進工作。
8、發(fā)揮工作主動性，完成上級交辦的其他工作。
保潔領班崗位職責。
1、在部門主管的領導下，組織清潔工開展工作。
2、及時做好清潔工的班次編排，認真如實做好考勤，及業(yè)務考評。
3、帶領班組員工按工作規(guī)程和衛(wèi)生要求，做好清潔服務工作。
4、每日對清潔衛(wèi)生情況不斷巡視，作好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)不符，立即要求返工。
5、有計劃地領用清潔物品，并做好發(fā)放，檢查存量，減少損耗，降低成本。
6、不斷了解公共區(qū)域內(nèi)各種設備，設施的使用情況，督促員工做好清潔設備的維護保養(yǎng)。
保潔崗位職責。
1、必須自覺遵守公司各項規(guī)章制度，做到服從領班分配，按規(guī)定著裝。有事外出必須向領班辦理請假手續(xù)，報請物業(yè)部門主管領導批準。
2、以公司制定的各項規(guī)范要求，及時進行清掃擦抹，做好各自責任區(qū)的廁所、走廊、扶梯、通道、電梯等公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作，始終保持環(huán)境整潔、廁所無異味、面盆、便池、墻磚、地面、玻璃潔凈光亮，無痕跡和無積水，保持踢腳線、燈罩、樓梯扶手等潔凈，做到責任區(qū)無積灰、無蜘蛛網(wǎng)。
3、不準隨便竄戶閑聊，做到禮讓客戶，上下樓層乘坐消防電梯或步行，實行隱性操作。
4、不準私自承接客戶室內(nèi)清掃及其它超越范圍的工作，如客戶確實需要做保潔工作或其它工作，須由客戶向本公司管理部門申請，經(jīng)本公司領導批準，方可實施。進入客戶房內(nèi)的清掃，保潔必須按協(xié)議精神范圍工作，不準隨便挪動客戶的物品，完成清掃保潔工作后，必須及時退出，決不允許閑坐聊天。
5、清潔工必須妥善使用和保管好清潔工具，以公司“主人翁”的態(tài)度合理的節(jié)約使用清潔物品(以保質(zhì)、保量為前提原則)，發(fā)現(xiàn)設備設施有損壞的，應及時與物管部門聯(lián)系維修，協(xié)助做好維護保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)人為損壞公用設備設施，應勸阻并及時向物管部門匯報。
6、遵守文明禮貌，不與他人爭吵，不講粗話臟話。
7、領班除必須做好自己責任區(qū)內(nèi)的清潔工作以外，檢查各項工作的保潔質(zhì)量，負責處理好日常工作中所產(chǎn)生的各種矛盾和問題。
8、在工作中未能很好的完成任務或受到客戶的投訴，違反公司規(guī)章制度，不服從領班分配，故意制造矛盾，不服從勸解和處理的根據(jù)情節(jié)嚴重可處20—100元的罰款，產(chǎn)生嚴重后果者作辭退處理。
保潔考核處罰制度。
每日項目：
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
樓層走廊清掃、抹擦不少于一次整潔光亮10。
廁所清洗不少于三次無污垢、無異味、無積水20。
樓梯扶手、電梯廂、電梯門清掃、抹擦不少于二次無灰塵10。
地下車庫、綠化帶、大堂外圍清掃不少于一次整潔、無灰塵、無煙蒂10。
大堂接待區(qū)域、桌椅抹擦不論次數(shù)無灰塵，煙缸內(nèi)不能超過5支煙蒂10。
每周項目：
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
安全通道、踢腳線、扶手拖洗擦抹3無灰塵保持亮度10。
公共窗戶門廳擦抹2清潔明亮10。
區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評分。
樓層燈具清掃擦抹1無灰塵無蜘蛛網(wǎng)10。
天花板。
走廊墻面。
禮貌服務、規(guī)范操作、操作期間避讓客人，做到隱性服務。10。
滿分為100分。扣分為每一分扣二元人民幣，依次類推，當月最高扣分為100分，超過100分作辭退處理。
物業(yè)管理論文參考篇十九
摘要：隨著我國經(jīng)濟實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。
與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后。
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后，沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。
2.1相關法律法規(guī)不健全。
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善。
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善，嚴重影響了市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求。
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設，無法發(fā)揮應有的作用。
3.1健全相關法律法規(guī)。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務構(gòu)成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位。
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預期提供服務，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度。
首先要進一步完善招標制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展。
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文參考篇二十
但在現(xiàn)行的《物權法》及《物業(yè)管理條例》中，對業(yè)主權都未作出明確的規(guī)定。
立法上的這一缺陷，導致實踐中業(yè)主權與物業(yè)管理權之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。
對此，我國應盡快完善物業(yè)管理法律制度，將業(yè)主權法律化，構(gòu)建業(yè)主權和物業(yè)管理權之間的和諧體制。