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土地用途調(diào)研報告篇一
1、村集體所有的林地、經(jīng)濟場統(tǒng)一發(fā)包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉(zhuǎn)讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質(zhì)能公司，占總林地面積的1.69%。
2、零星土田流轉(zhuǎn)。許多不從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統(tǒng)一經(jīng)營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農(nóng)科所轉(zhuǎn)讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產(chǎn)基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的2.01%。
（一）、農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的心態(tài)比較復雜、多變。1、農(nóng)民對承包土地的主權(quán)意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經(jīng)營權(quán)正常流轉(zhuǎn)。主要體現(xiàn)在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財，故意從中作梗。2、流轉(zhuǎn)價格偏低。我鄉(xiāng)目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
3、流轉(zhuǎn)土地面積有限、利用率不高。大部分的經(jīng)營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。
管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標準”還有差距，不能提高品質(zhì)和效益。
（二）土地流轉(zhuǎn)機制不夠規(guī)范。
1、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，對土地流轉(zhuǎn)的管理，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。操作不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村集體組織審查同意；二是土地流轉(zhuǎn)有的.不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏管理。
2、缺乏土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)和流轉(zhuǎn)平臺。土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，土地流轉(zhuǎn)供給需求脫節(jié)。有不少農(nóng)民不知道應該怎樣進行流轉(zhuǎn)；其次是土地流轉(zhuǎn)的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉(zhuǎn)形式?jīng)]有出現(xiàn)；再次是土地流轉(zhuǎn)的程序簡單，由于多數(shù)流轉(zhuǎn)為自發(fā)形成,流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù),土地流轉(zhuǎn)處于缺乏規(guī)范的無序狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)糾紛多。
從出讓方看,主要是務工經(jīng)商收入不穩(wěn)定,也擔心政策變。
化,怕土地轉(zhuǎn)出后失去土地,怕務工經(jīng)商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉(zhuǎn)包的方式。
從承包方看,由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以。
選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
地塊仍然零碎分散。由于目前農(nóng)戶承包的土地普遍。
22.2％，100畝以上經(jīng)營規(guī)模的為200畝，占流轉(zhuǎn)土地總流轉(zhuǎn)面積的22.2％。
（一）、明確管理機構(gòu)和職能，加強土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。
（二）、組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，確保群眾利益。
隨著經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，農(nóng)業(yè)面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經(jīng)營制度的農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的矛盾、平均承包土地與市場自由配臵土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農(nóng)生產(chǎn)與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾等等，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中將表現(xiàn)得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，負責統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)事務以及代理農(nóng)民參與轉(zhuǎn)出土地的新項目建設(shè)。讓轉(zhuǎn)出方維權(quán)有后盾、利益有保障，讓轉(zhuǎn)入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農(nóng)民加快土地流轉(zhuǎn)，克服小農(nóng)經(jīng)濟意識，提高土地利用效率，增加經(jīng)濟效益，是進一步加強土地流轉(zhuǎn)需要解決的問題。
土地用途調(diào)研報告篇二
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(quán)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
（一）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%，比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
（二）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。
4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標準：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200—1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100—200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0。76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
（三）大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬元，注冊社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產(chǎn)值達0。45萬元。
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5。10萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60。4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%；而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權(quán)利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，對于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無序性。
（二）土地流轉(zhuǎn)期限過短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
（三）土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發(fā)進行的土地流轉(zhuǎn)，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和當局承擔。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（四）土地流轉(zhuǎn)市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進行。
（五）土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構(gòu)管理體制不順，職責不明，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈。分析當前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障，“有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺罚瑢幙洗址沤?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設(shè)的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強烈。
（三）土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
（四）土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的`土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
（一）建立土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對于當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場。推進土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務平臺，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務；二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉(zhuǎn)價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉(zhuǎn)價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務明晰；二是要切實做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利；三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序；四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
（四）加快發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制；其次，加快構(gòu)建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
（五）建立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機制。土地流轉(zhuǎn)的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
土地用途調(diào)研報告篇三
穩(wěn)定和完善土地承包責任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總?cè)丝?06528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉(zhuǎn)面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
（一）無償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規(guī)定的應盡義務。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權(quán)。對自己土地進行流轉(zhuǎn)的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。
（二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔承包合同中規(guī)定的應盡義務外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補償或經(jīng)濟補償，出讓方不負責任何生產(chǎn)費用，補償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟合同，在一定時間內(nèi)將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達到提高土地經(jīng)濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調(diào)整的機動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%。
（四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風險共擔的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%。
（五）拍賣。是指村、組集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)通過公開競價一次性長期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的15%。
從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在10－20年的有939畝，流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機結(jié)合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟效益。
合理的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有力地促進了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的'發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：
(一)促進了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移。
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到20xx年底，全縣農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念。
土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
(四)促進了農(nóng)民增收。
土地流轉(zhuǎn)既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
（一）部分群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認識不足。
部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。
目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐和進程。
（三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段。
就本質(zhì)上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。從總體上來看，土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位。
為鼓勵土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒”土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉(zhuǎn)中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的認識。
針對在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權(quán)尤其是“四荒”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動中來。
（二）加強領(lǐng)導，進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強領(lǐng)導，加大工作力度，正確引導和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉(zhuǎn)的指導和管理工作，要加強對土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)，指導土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織。
針對我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉(zhuǎn)進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護當事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地使用權(quán)，提高土地經(jīng)營效益。
（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處。
土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學規(guī)劃、科學管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作。
我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認識到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
（六）積極探索實踐土地流轉(zhuǎn)的新途徑。
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
土地用途調(diào)研報告篇四
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結(jié)構(gòu)調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉(zhuǎn)工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設(shè)社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地面積6117畝，主要是以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓兩種方式進行流轉(zhuǎn)，其中以轉(zhuǎn)包方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為4517畝，以轉(zhuǎn)讓方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為300畝，流轉(zhuǎn)面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
目前，xxx農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉(zhuǎn)形式多樣。具體有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉(zhuǎn)率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全鎮(zhèn)。
實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉(zhuǎn)雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉(zhuǎn)過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結(jié)果，農(nóng)民基本滿意。
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務窗口，對流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合。
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；
4、對發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受各項設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策；
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
（二）對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
（三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
（四）對土地流轉(zhuǎn)的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關(guān)干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
（五）部分流轉(zhuǎn)土地難以恢復。土地流轉(zhuǎn)后,部分土地。
用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設(shè)施難以恢復。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉(zhuǎn)隊伍建設(shè)。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對土地流轉(zhuǎn)認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉(zhuǎn)工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程為當前的主要任務。
減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
（六）加強流轉(zhuǎn)土地流向的引導管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉(zhuǎn)土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)建設(shè)是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領(lǐng)全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術(shù)集中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
用權(quán)的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關(guān)系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。我相信，在新農(nóng)村建設(shè)的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考》。
學生姓名：指導老師：周勇。
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉(zhuǎn)工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設(shè)的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低。
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難?；谝陨峡紤]，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
計算結(jié)果分析《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
當前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。
（二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。
（二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地用途調(diào)研報告篇五
根據(jù)霍辦明電【20xx】04號文件精神，近日我鎮(zhèn)對本鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地拋荒情況進行了專項調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：
一、我鎮(zhèn)土地利用基本情況。
***鎮(zhèn)常年計稅土地面積為22912畝，目前農(nóng)村土地拋荒面積約為720畝，占耕地總面積的3.14%，其中常年拋荒和季節(jié)性拋荒為450畝和270畝，分別占拋荒面積的62.5％和37.5％。土地拋荒面積與前幾年同期相比呈增長趨勢。拋荒土地的分布特征為：
1、拋荒旱地多于水田。因我鎮(zhèn)少丘陵多平原，地勢相對平緩，且雨水較充沛和灌溉條件相對較好，所以拋荒田塊相對較少且多集中于灌溉條件較差的旱地。
2、零星邊角地塊拋荒較多。因零星、分散、偏遠、瘠薄以及野豬等野生動物危害等原因拋荒的較多。
3、外出務工人員相對多的村拋荒的多。農(nóng)村勞動力大量外出，務農(nóng)的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農(nóng)村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經(jīng)商”的人數(shù)急劇增多。
二、造成土地拋荒的原因。
1、農(nóng)業(yè)比較效益低，影響農(nóng)民生產(chǎn)積極性。耕種效益低導致拋荒。近幾年來，中央連續(xù)幾年出臺一號文件對“三農(nóng)”問題予以高度重視，取消了農(nóng)業(yè)稅，并下?lián)芰思Z食直補、良種補貼、農(nóng)機購置補貼等，農(nóng)民種糧積極性有了很大提高。然而，隨著物價上漲，農(nóng)民種糧的成本急劇上升，化肥、種子、農(nóng)藥不同程度上漲，農(nóng)民種糧除去成本每畝利潤不足300元，因此，一些年輕力壯的農(nóng)村勞動力紛紛外出務工或經(jīng)商，賺取勞務收入，其收益是種田收益的數(shù)倍。由于年輕人大多外出，留在家里的都是老弱婦孺，無力耕種田地，只好任其拋荒。種田效益低，直接影響了農(nóng)民生產(chǎn)積極性，這是土地拋荒本質(zhì)的原因。
2、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，抗災能力差。農(nóng)業(yè)受自然因素制約程度大。近年來，我鎮(zhèn)受旱、澇、風、雹、霜凍、病蟲等自然災害頻繁，而由于長期農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入相對較少，農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力差，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然風險程度，影響了農(nóng)民種田積極性。特別是土地零星、分散、偏遠、瘠薄等地，耕作條件和基礎(chǔ)設(shè)施普遍差，投入多產(chǎn)出少，農(nóng)民不愿耕種。近幾年來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度逐漸加大，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施有了明顯好轉(zhuǎn)，然而，受自然影響造成的缺水干旱和洪澇災害，也嚴重挫傷農(nóng)民種糧積極性，導致拋荒。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施差、改善難度大、耕種勞動強度大，機械化耕作困難是農(nóng)村土地拋荒的主要原因。
3．農(nóng)村勞動力大量外出，務農(nóng)的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農(nóng)村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經(jīng)商”的'人數(shù)急劇增多。農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是農(nóng)村土地拋荒的重要原因。據(jù)不完全統(tǒng)計，我鎮(zhèn)有約6000余勞動力在縣內(nèi)外務工，致使從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力嚴重缺乏，大量耕地無人耕種或無力耕種造成耕地拋荒。
三、對策和建議。
1．加強引導，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。要從基層抓起，要給農(nóng)民宣傳政策，采取切實有效的措施，引導農(nóng)民走出“單一型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”誤區(qū)，“走多種產(chǎn)業(yè)綜合經(jīng)營”的路子，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。要提高科學技術(shù)成分，整合拋荒耕地資源，采用機械化、半機械化手段，增強科學技術(shù)含量和機械化水平。
2．要加快土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。探索土地流轉(zhuǎn)的方法，制定切實可行的政策措施，明確土地權(quán)屬，打消農(nóng)民政策上的擔憂，將荒蕪土地集中向大戶流轉(zhuǎn)、向經(jīng)濟能人流轉(zhuǎn)，走布局區(qū)域化、生產(chǎn)專業(yè)化、經(jīng)營一體化、服務社會化的路子。將自然條件差、分散零星的稻田統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)模經(jīng)營，形成規(guī)模效應，提高土地生產(chǎn)率和產(chǎn)出率，變粗放經(jīng)營為集約化生產(chǎn)。
3．改善基礎(chǔ)設(shè)施，夯實生產(chǎn)條件。要加大農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，繼續(xù)實施好國土整理、中低產(chǎn)田改造等工程，要整合農(nóng)業(yè)開發(fā)、以工代賑等資金，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，減少農(nóng)民種糧成本。特別是要多渠道、多方位籌集資金，興修水渠、塘壩，增強抗災能力，提高群眾種田積極性。
4．加強市場調(diào)控，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。政府價格主管部門還要加強農(nóng)資市場價格管理，防止農(nóng)資生產(chǎn)經(jīng)營者哄抬物價，牟取暴利，對種糧農(nóng)民進行農(nóng)資實物補貼，調(diào)控農(nóng)資市場價格，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，激發(fā)農(nóng)民種糧積極性。
5．增加農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。要實行保護政策。對已經(jīng)出臺的各項保護和扶持政策要確保落實，以發(fā)揮最大效應。通過加大投入來引導和促進社會多渠道投資農(nóng)業(yè)。要加大農(nóng)業(yè)的科技投入，大力發(fā)展科技農(nóng)業(yè)，不斷提高科技成果對農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的貢獻率。加強土地連片治理，為推廣農(nóng)業(yè)機械奠定基礎(chǔ)，建設(shè)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)農(nóng)田，提高耕地質(zhì)量，興修農(nóng)田水利，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，從而激發(fā)農(nóng)民生產(chǎn)積極性。
6．健全管理機制，規(guī)范農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地。積極探索土地流轉(zhuǎn)的有效途徑，進一步完善土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策，建立健全土地流轉(zhuǎn)機制，促進土地流轉(zhuǎn)健康、有序進行。鼓勵基層干部、種田能手、科技人員領(lǐng)銜承包土地，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。在尊重土地二輪承包的基礎(chǔ)上，成立專門的土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，落實專人專抓，分戶建立土地信息臺帳，加強農(nóng)村土地動態(tài)管理。另一方面搞好土地流轉(zhuǎn)服務，為土地租賃托管舉家外出務工、全家戶口外遷戶流轉(zhuǎn)土地和外來業(yè)主承包租賃土地提供信息服務，制作統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)合同文本，從而規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，防止土地無序流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)不暢造成撂荒。
土地用途調(diào)研報告篇六
按照縣委領(lǐng)導的要求和指示精神，縣委農(nóng)村工作領(lǐng)導小組根據(jù)《沾益縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作調(diào)研方案》，組織縣人大、縣政協(xié)、縣委農(nóng)辦和縣農(nóng)業(yè)局、國土局等相關(guān)單位人員，組成縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點專題調(diào)研組，于4月18日在大坡鄉(xiāng)土橋村村委會開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作調(diào)研，并形成試點工作前期調(diào)研報告;6月15日縣委施副書記主持召開了全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作專題調(diào)研前期座談會，并成立了三個專題調(diào)研小組，于6月19日前分組對各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和縣直有關(guān)部門進行專題調(diào)研，并形成鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)及成員單位的專題調(diào)研報告，現(xiàn)根據(jù)前期對試點村的調(diào)研情況和專題調(diào)研情況以及各單位的情況報告，形成如下綜合調(diào)研報告：
一、沾益縣土地基本概況。
沾益縣地處滇東高原中部珠江源頭，國土面積2801.27平方公里，轄7個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、3個街道，88個村委會，42個社區(qū)，1025個村民小組，年末全縣總戶數(shù)129387戶，總?cè)丝?30249人?？h域?qū)賮啛釒У途暩咴撅L氣候，海拔大多分布在1800-米(最高海拔2678米，最低海拔1637米)，年平均無霜期256天，年平均日照數(shù)2098小時，年平均降雨量1008.9毫米。全縣二輪承包耕地統(tǒng)計上報面積為38.41萬畝;農(nóng)業(yè)普查數(shù)據(jù)，有耕地總面積81.55萬畝(其中：水田21.73萬畝，旱地59.82萬畝，人均占有耕地2.07畝);國土“二調(diào)”耕地總面積118.6萬畝;底土地利用現(xiàn)狀耕地總面積111.86萬畝(74574.38公頃)，其中：水田13940.21公頃、水澆地1758.46、旱地58875.71公頃。根據(jù)大坡鄉(xiāng)土橋村委會農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點情況推算，全縣農(nóng)村土地面積約為140～150萬畝左右。
二、全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作情況。
20沾益縣被列入全國第四批農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)試點單位，結(jié)合沾益實際，確定大坡鄉(xiāng)土橋村委會的長沖和六角沖兩個村民小組為試點村，自2013年8月29日開動員培訓會開始，到202月底結(jié)束，兩個村民小組統(tǒng)計上報承包面積為610.35畝，192戶農(nóng)戶，人口828人，以山地為主，水田為輔，主要種植包谷、水稻、洋芋、烤煙。實際測量面積為5615.33畝(承包地4238.07畝，其中水田747.76畝，旱地3490.31;四荒地1377.26畝)，是統(tǒng)計上報承包面積增長9.2倍。
此次確權(quán)登記試點工作，解決了土地面積不準、土地四至界限不清等問題，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、解決土地糾紛、農(nóng)村社會和諧奠定了堅實基礎(chǔ)。一是鞏固了農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。試點村完成了土地承包信息登記，空間位置清晰、地塊面積準確，農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益權(quán)利得到依法確認，廣大農(nóng)民獲得了長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。二是有利于農(nóng)村土地承包科學管理。通過確權(quán)登記試點，建立起圖片文字綜合的農(nóng)村土地承包權(quán)屬管理平臺，將農(nóng)戶土地承包花名冊、土地承包臺帳均納入了管理平臺，為下一步實現(xiàn)農(nóng)村土地承包管理信息化奠定了堅實基礎(chǔ)。三是管理平臺后期開發(fā)利用前景廣闊。農(nóng)村土地承包權(quán)屬管理平臺在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地仲裁、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃等方面進行開發(fā)利用，推動了農(nóng)村土地依法有序流轉(zhuǎn)，促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向規(guī)?；?、標準化、產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。四是強化了縣鄉(xiāng)兩級農(nóng)村土地承包管理機構(gòu)和職能。通過確權(quán)登記試點，在縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))兩級建立起了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記日常辦事機構(gòu)，辦理農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的注銷、變更、新辦等相關(guān)事宜。
三、試點村及各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和部門在土地確權(quán)登記摸底調(diào)查工作中發(fā)現(xiàn)的問題。
(一)共性問題。
1、目前，國家、省、市在農(nóng)村土地確權(quán)方面缺乏頂層設(shè)計，沒有具體的政策依據(jù)和工作方案，基層工作沒有明確的指導思想和工作目標。
2、基層工作條件艱苦，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作面廣、量大、耗時長，涉及處理問題多、雜、亂，需要投入大量人力、財力、物力，基層要完成這項工作的工作經(jīng)費缺口大。
3、鄉(xiāng)村干部認識上有偏差，工作上有畏難情緒。
4、群眾支持和參與的積極性和接受程度不高。
5、土地確權(quán)登記機構(gòu)、人員問題。
6、農(nóng)村外出務工人員多，村組會議召開難、議事難的問題。
7、過去土地耕種優(yōu)劣的差別化和丈量方量與標準丈量方量的不對等、不統(tǒng)一，實際測量面積和國土“二調(diào)”面積及二輪承包面積相差較大的問題。
8、承包面積以外開挖的“四荒”地及其他土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)給誰的問題。
9、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移藍本戶口的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)問題。
10、二輪承包以后，由于自然變遷、戶口遷移、婚喪嫁娶、添丁增口、生老病死等原因，各戶人口數(shù)變動較大，特別是本村人員整戶遷出或兄弟姊妹幾個部分遷出、戶口遷出本村等情況，承包土地未作收回處理或未作出調(diào)整的土地確權(quán)問題。
土地用途調(diào)研報告篇七
黨的xx屆三中全會對當前和今后一段時期推進農(nóng)村改革發(fā)展做出了全面部署，明確指出賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。其中土地流轉(zhuǎn)是促進農(nóng)村工作改善的杠桿。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的完善和創(chuàng)新，涉及思想觀念、體制機制和社會關(guān)系等各個方面，牽一發(fā)而動全身，必須從上到下高度重視、大力支持。針對這一問題，近段時間筆者對所工作的xx鎮(zhèn)xx村開展了走訪調(diào)查。
一、基本情況。
xx鎮(zhèn)xx村距離xx縣城20公里，現(xiàn)有人口4733人，1123戶，共有土地5212畝，其中田2563畝，土2649畝，人均耕地1.12畝。多為丘陵和壩子地理條件，是一個典型的農(nóng)業(yè)村。由于單獨種植糧食效益低，僅能解決溫飽，全村外出務工人員較多。經(jīng)過調(diào)查，全村青壯年外出人員1600余人，占全村總?cè)藬?shù)的三分之一，占青壯年的三分之二強。其中絕大多數(shù)到沿海一帶外出務工，少數(shù)到本省本縣、市經(jīng)商或者務工。在家的青壯年也多數(shù)從事經(jīng)商、運輸、在附近打工和承包經(jīng)營規(guī)模化農(nóng)業(yè)。整體上來說，xx村存在人多地少與地多勞少的矛盾。雖然金融危機造成很大影響，但是外出務工人員返鄉(xiāng)的仍然不多。在家的多數(shù)為老人、婦女和小孩。土地的經(jīng)營維持在簡單的再生產(chǎn)上，土地產(chǎn)出率和綜合效益都比較低下。造成的困難還包括農(nóng)村的公益事業(yè)無法開展等。
二、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
事實上，自從改革開放之后，尤其是上世紀90年代以來，xx村的土地流轉(zhuǎn)就逐漸開始，目前有2600余畝土地處于流轉(zhuǎn)狀態(tài)中。分析特點如下：
1、多數(shù)處于自發(fā)狀態(tài)。零星流轉(zhuǎn)多數(shù)都是親戚朋友之間的轉(zhuǎn)租，規(guī)模流轉(zhuǎn)主要是村委支持協(xié)調(diào)的農(nóng)村能人的租包形式，2009年一共有只360畝土地，其余都是零星流轉(zhuǎn)。在零星流轉(zhuǎn)中，手續(xù)不完備，大多是口頭協(xié)議，自由性和隨意性較大。流轉(zhuǎn)范圍狹窄，多限于本鄉(xiāng)本土之間。供需雙方信息渠道不暢通，有的農(nóng)民想流轉(zhuǎn)卻找不到經(jīng)營者，有的農(nóng)民想擴大土地經(jīng)營卻找不到愿意流轉(zhuǎn)者。
2、租期過短。從流轉(zhuǎn)期限看，大多是2年左右的短期流轉(zhuǎn)，只有個別的超過3年甚至在10年以上。在零星流轉(zhuǎn)中，不少農(nóng)戶每年年底繼續(xù)口頭約定，隨時可以收回承包地，因此不能給經(jīng)營者一個穩(wěn)定的預期。
3、流轉(zhuǎn)規(guī)模不大而零碎。零星流轉(zhuǎn)在普通農(nóng)民之間進行。由于土地零碎，其結(jié)果是，單個家庭土地經(jīng)營面積的擴大，土地塊數(shù)也同比例增加，勞動效率依舊，生產(chǎn)模式依舊，土地粗放經(jīng)營狀況依然存在。在xx村，經(jīng)過村委引導下產(chǎn)生的土地流轉(zhuǎn)最大一宗地也才80畝，牽涉到30余戶村民。
三、
建議。
(一)經(jīng)過現(xiàn)狀分析，我們可以看出土地流轉(zhuǎn)的可能性：
1、人口因素。由于大量的人員外出務工，農(nóng)村也不需要很多人經(jīng)營土地。據(jù)調(diào)查，從2008年10月到2009年4月，外出務工人員共返回31人，流出20人。其中，返回人數(shù)多余流出人數(shù)的原因是家中有事情(喜喪事)。經(jīng)過調(diào)查訪問，雖然形勢不是很好，但是多數(shù)都還是會外出。繼續(xù)加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，不僅有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，而且可為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展提供人力資源保障，是不斷增加農(nóng)民收入的重要途徑。由于大量勞動力流出農(nóng)村，農(nóng)村留下的是老人和婦女，他們只能維持簡單的再生產(chǎn)，綜合效益低下，為土地流出提供了現(xiàn)實的可能性。土地流轉(zhuǎn)可以很好地解決人多地少和地多勞少的矛盾。
2、技術(shù)因素。隨著近年來農(nóng)業(yè)科技的發(fā)展，農(nóng)業(yè)也不需要大量的勞動力從事。如果只是維持簡單的溫飽則老人和婦女也基本可以勝任。因此為了建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，也需要進行土地流轉(zhuǎn)到種地能手手中。
(二)為了解決人多地少和地多勞少的矛盾，需要在這些年土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和教訓基礎(chǔ)上，秉承中央精神，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，進一步推進土地流轉(zhuǎn)。實現(xiàn)規(guī)?；N植與零星種植并存的局面。規(guī)?；某Ｒ?guī)種植是農(nóng)民致富的一條途徑。但是農(nóng)地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)必須具備一定的前提：工業(yè)化城市水平較高，農(nóng)民的非農(nóng)收入水平相對較高，對土地收入的依賴性較小。而目前在xx村，由于上述前提條件還不具備，難以出現(xiàn)大規(guī)模流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。企圖通過土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，需要我們加強相關(guān)方面宣傳和政策支持引導。
1、要積極引導。在“三個不得”(不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益)的前提下，引導土地流轉(zhuǎn)。xx村村支兩委在發(fā)展烤煙工作的過程中，根據(jù)當?shù)貙嶋H，選取了一些條件好的地方，經(jīng)過與農(nóng)戶的積極溝通協(xié)商，在給予恰當補償?shù)那疤嵯?，統(tǒng)一劃為烤煙基地。然后由村支兩委出面與當?shù)睾屯獾匾M的種煙能手簽訂合同，使土地適當集中，2009年全村一共劃為烤煙基地的土地有360畝，集中到7戶種煙能手手中。初步實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，從而提高土地的產(chǎn)出率。
2、加強規(guī)?；?jīng)營的宣傳。根據(jù)國內(nèi)三農(nóng)問題專家的觀點：從通過土地流轉(zhuǎn)而形成一定的土地規(guī)模，即使常規(guī)種植也能取得可觀的收益，扣除租金和額外增加的雇工開支之后，畝均效益低于零星種植戶，但可以獲得規(guī)模效益。在零星流轉(zhuǎn)中，生產(chǎn)方式?jīng)]有改變，種植模式?jīng)]有改變，土地產(chǎn)出率沒有發(fā)生明顯變化。在規(guī)模流轉(zhuǎn)中，那些投入較多和發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的經(jīng)營戶，均取得了較高的收益。仍以烤煙種植為例，由于2008年xx村已經(jīng)開始引導規(guī)?；N植，形成了較好的示范效應。2009年，該村白沙組和蜂桶巖組的部分村民也自發(fā)的與當?shù)剞r(nóng)民協(xié)商租借土地開展規(guī)?；N植，人均達到了10畝以上。其中，蜂桶巖組村民張著文在從沿海務工回來較晚的情況下，從當?shù)匾粋€種煙大戶那里再次轉(zhuǎn)租了7畝地進行種植。在其他作物方面，坪橋組村民任明海在去年種植西瓜受益不淺的情況下，再次擴大規(guī)模，租種了8畝多地專業(yè)種植西瓜。
3、需要做好土地流轉(zhuǎn)的保障措施。由于多數(shù)村民土地少，種植糧食是生存的需要。如果要開展大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，就必須在保障糧食安全的基礎(chǔ)上進行。xx是一個典型的山區(qū)，難以實現(xiàn)整體的機耕作業(yè)。目前土地流轉(zhuǎn)主要集中在種植經(jīng)濟作物上面，而糧食安全卻沒有考慮。因此，在規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的時候要考慮到充分糧食安全問題。無工不富，無農(nóng)不穩(wěn)。我們要看清的事實是，xx村屬于單純的農(nóng)業(yè)村，無論怎么樣加大土地流轉(zhuǎn)力度，流轉(zhuǎn)的結(jié)果只能是讓少數(shù)種植能手獲得最大利益，其余的農(nóng)民仍然只能維持目前的生活狀態(tài)。如何使種植能手和失地農(nóng)民都能致富這個問題需要進一步探討。因此，從目前實際出發(fā)，一定要給土地流出戶相關(guān)的保障，可以考慮在既要讓糧食直補與糧食生產(chǎn)掛鉤的前提下，也要考慮糧食補貼與失地農(nóng)民掛鉤當作社會保障。從長遠來看，需要國家建立健全農(nóng)村社會保障制度。從源頭上解決農(nóng)民的后顧之憂。
土地用途調(diào)研報告篇八
據(jù)了解，自國家稅務總局20__年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。
它設(shè)置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉(zhuǎn)嫁稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關(guān)嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。
二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。
對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，稅務機關(guān)根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數(shù)據(jù)和實際數(shù)據(jù)會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。
三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務機關(guān)應嚴格執(zhí)行土地增值稅的預征和清算的規(guī)定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務機關(guān)報送與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的財務會計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標數(shù)據(jù)庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關(guān)要加強與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)配合，及時掌握相關(guān)信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關(guān)規(guī)定匯算清繳。
土地用途調(diào)研報告篇九
為全面了解和掌握xxxx縣農(nóng)村婦女土地承包情況，及時發(fā)現(xiàn)新情況，解決新問題，切實維護好廣大農(nóng)村婦女在土地承包中的合法權(quán)益，xxxx縣婦聯(lián)依據(jù)日常律師代理案件積累的經(jīng)驗，又采取進村入戶走訪、召開座談會等多種形式，對全縣農(nóng)村婦女土地承包情況進行了調(diào)查。
（一）政策落實到位，措施得力，保證了農(nóng)村婦女依法取得土地承包權(quán)。
自99年實行土地延包政策以來，各級黨委、政府都制定了一系列保護農(nóng)村婦女合法權(quán)益的土地承包政策，確保廣大農(nóng)村婦女享有與其他村民同等的土地承包經(jīng)營權(quán)。對于因婚嫁等原因出現(xiàn)的婦女土地承包問題，基本上都采取以下四種辦法加以解決：一是“動帳不動地”，即在“增人不增地，減人不減地”的大政策下，采取微調(diào)的方式，由減人戶將承包田轉(zhuǎn)為機動地，向集體交納承包費，由集體對婦女給予一定的補償；二是由集體先從機動地中劃出一部分地分給這類婦女，等到村里調(diào)地時再把地割給她們；三是對暫時沒有分割土地的婦女由村辦企業(yè)給予一定的補償；四是按結(jié)婚先后排隊，抽多補少加以解決。近年來，隨著婚喪嫁娶，全縣有部分婦女暫時沒有土地。鎮(zhèn)村兩級及時實行了這種大穩(wěn)定小調(diào)整的政策，既解決了人地矛盾，又保證了農(nóng)村婦女的合法權(quán)益不受侵害，維護了社會安定。
（二）法律意識增強，保證了農(nóng)村婦女能夠依法維護自己的土地承包權(quán)。
從調(diào)查的情況看，近年來，隨著《婦女權(quán)益保障法》和《婦女發(fā)展綱要》的貫徹實施，以及各類培訓班的舉辦，農(nóng)村婦女的綜合素質(zhì)得到很大提高，法律意識明顯增強。當自身的合法權(quán)益受到侵害時，能夠拿起法律武器進行維護。同時，農(nóng)村婦女對男女平等基本國策的認識也越來越深入，在土地承包中因性別歧視受到不平等待遇時，能夠及時到政府、婦聯(lián)、信訪、法院、法律服務部門反映，要求公正解決。
近年來，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，農(nóng)業(yè)機械化大面積推廣，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，大批勞動力脫離土地，外出務工，土地承包與經(jīng)營產(chǎn)生了矛盾。為適應這一新形勢，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府在保證土地承包政策穩(wěn)定性的前提下，建立了規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機制，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、等形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，使廣大農(nóng)村婦女既沒有喪失土地承包權(quán)，又能夠擺脫土地的束縛，利用自己掌握的技術(shù)和知識，從事經(jīng)商、運輸、農(nóng)產(chǎn)品加工、餐飲和服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展注入了強大的生機和活力。
土地用途調(diào)研報告篇十
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問題已成為新時期影響農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)?；?jīng)營的主要障礙。正確認識我縣當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形勢和發(fā)展趨勢，強化政府服務職能，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，引導發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，是當前值得探討的重要課題。
從今年年初開始。我縣按照全市統(tǒng)一部署，在全縣農(nóng)村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，以完善、土地流轉(zhuǎn)合同，建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動，調(diào)查摸底和排查問題、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同、整改和建章立制幾個階段工作，經(jīng)過半年的努力，土地流轉(zhuǎn)工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農(nóng)戶3．78萬戶，占總農(nóng)戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經(jīng)營權(quán)證》3．78萬本。全縣土地流轉(zhuǎn)面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉(zhuǎn)戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
抓好土地流轉(zhuǎn)工作，對促進農(nóng)業(yè)發(fā)展，維護農(nóng)村穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入，起了積極作用。
1、規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉(zhuǎn)存在著合同不規(guī)范，協(xié)議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉(zhuǎn)工作中我縣按照省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，并對過去存在的口頭協(xié)議，不規(guī)范合同重新進行了補簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉(zhuǎn)中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農(nóng)戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn)，會手藝、頭腦活，善經(jīng)營的農(nóng)民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經(jīng)商置業(yè)，就近服務于二、三產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，土地流轉(zhuǎn)后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的人數(shù)比去年同期增加5000人，既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟，加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。
3、推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)開始出現(xiàn)兩種趨向：一是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉(zhuǎn)發(fā)展到林地和“四荒”經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經(jīng)濟作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現(xiàn)了糧食生產(chǎn)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。
4、加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進程。土地流轉(zhuǎn)后，種植大戶都渴望新技術(shù)、新品種，以提高產(chǎn)量、提高效益。農(nóng)業(yè)機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產(chǎn)率。
5、建立了土地流轉(zhuǎn)機制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站作為管理機構(gòu)，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結(jié)了四種流轉(zhuǎn)形式。即：土地出租、土地轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)包、土地互換，為今后土地流轉(zhuǎn)工作步入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道奠定了基礎(chǔ)，積累了經(jīng)驗。
l、法律意識較淡薄。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。
2、個別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對流轉(zhuǎn)工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉(zhuǎn)工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關(guān)系農(nóng)民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經(jīng)濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態(tài)度，導致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉(zhuǎn)的中介服務組織匱乏，流轉(zhuǎn)機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網(wǎng)絡(luò)化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉(zhuǎn)的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉(zhuǎn)的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。從流轉(zhuǎn)機制看，流轉(zhuǎn)形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關(guān)系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經(jīng)營的重要因素。
1、加大宣傳，統(tǒng)一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。
2、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。一要以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導農(nóng)民的承包土地向主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)?；胤较虬l(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。三要培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導方式，帶動農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
3、建立土地流轉(zhuǎn)機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉(zhuǎn)。首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉(zhuǎn)中介組織。可由農(nóng)辦牽頭，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門設(shè)立“土地信托服務中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設(shè)立土地信托服務中轉(zhuǎn)站，村一級由村委會具體向農(nóng)民提供土地信托服務，突破土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進行的制約，實行三級聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地使用權(quán)流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。二是深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地用途調(diào)研報告篇十一
我國土地總面積占世界土地總面積的百分之二點二，居使勁兒第三位，由于我國人口眾多，人均土地面積只有11.65畝，僅占世界品均水平的三分之一，我國人均耕地面積1.39畝，占世界耕地面積的百分之四十，因此，我國土地資源的基本特點是“一多三少”，即總量多，人均土地面積少，高質(zhì)量的耕地面積少，可以開發(fā)的后背資源少。
我國農(nóng)村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我縣屬于人口較少的村。由于地理條件的差異，我們與其他的大村相比，就經(jīng)濟，農(nóng)業(yè)等個方面都有一定的差距，大部分人以外出務工為主，年收入不會超過五萬，因為長年在外，家中的農(nóng)田基本處于荒廢狀態(tài)，原本肥沃的土地現(xiàn)在變得異常的貧瘠，從生的雜草替換了作物，土壤也因年久未翻變得異常的堅固，雜樹根緊緊的抓住土壤使有人結(jié)塊，良土基本上不具備再肥沃的可能。
以上是土地利用不好的第一個原因。
其二，20__年國家實行退耕還林，廣大農(nóng)村響應了國家的政策，紛紛開展了這項活動，然而有些見利忘本的人，歪曲了這一政策，吧自家大量的更多都拿出來變成林地，其目的就是為了那少量的錢，這樣，又一批良土被占據(jù)，本來不多的耕地已經(jīng)接近了“滅絕”的邊緣。
其四，我村地處海拔較高的山谷中，容易發(fā)生像泥石流，山體滑坡的事故，每到雨季，大量的土地將面臨著被掩埋的處境，大雨一過，大塊的石頭覆蓋了更耕地，使得可利用土地減少。
存在農(nóng)村的最嚴重的問題可能是糾紛問題：
其二：農(nóng)民自身的土地法律意識不夠農(nóng)民盲目的認為自己暫時承包的土地就是自己的，并沒有形成土地是國家的這一意識，造成了土地糾紛問題中難以調(diào)節(jié)的問題，一次，我們在著力促進農(nóng)民的收入提高的同時，也有必要提高一下農(nóng)民的法律意識，我們可以通過以下方式教育農(nóng)民1.強法制宣傳教育，特別是對村兩委成員的法制宣傳教育。
通過法制宣傳教育，旨在提高村兩委成員及村民的守法意識和合同意識，規(guī)范村兩委的發(fā)包行為。嚴格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個程序簽訂承包合同：村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組;承包小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬定并公布承包方案;召開村民會議討論通過承包方案;公開實施承包方案;簽訂承包合同。2.加強村民委員會的成員的教育，他們被民選，就得為民用，他們需要在村里宣傳相關(guān)的土地法規(guī)，加強村民的守法思想，這樣能有效的避免一些不必要的糾紛問題。
其三祖輩留下的老問題我在村中暗暗的調(diào)查了兩家因為土地糾紛而又矛盾的村民，他們各自說得的有理由，一個是這樣說的，：“我們祖輩的地本來是平均分的，可是到了我們這一代，他擁有的地卻比我家多得多，我覺得肯定不公平”，另外一個卻這樣說，：“在我祖輩的時候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他們家多，那是我們家6口人，他家才3口，按人口分配，這樣有什么不對嗎?”他們的話都很精辟，我翻譯成普通話就這么個意思，用我家鄉(xiāng)的方言內(nèi)涵更深。
當然，問題的產(chǎn)生，我們不能讓它一直。
妨礙我們耕地的開墾，我們急需一些解決的辦法，讓現(xiàn)有的耕地不再減少。
1、減少不必要的用地，比如：公路的美觀化造成的大面積的土地浪費的現(xiàn)象，
2、加強對建房用地的督查，對那些隨便擴大建房面積的農(nóng)戶采取一定的懲罰，
4、解決糾紛問題，這也是一個大問題，我們可以從以下的方面入手加以解決：
a、改變農(nóng)業(yè)補貼方式。
目前國家對農(nóng)業(yè)補貼的依據(jù)是農(nóng)地，有地的農(nóng)民有補貼，沒地的農(nóng)民沒補貼。這種補貼方式與國家補貼農(nóng)業(yè)的初衷并不相符，也激發(fā)了由農(nóng)地產(chǎn)生的矛盾。因此，可以將基于農(nóng)地的補貼改為對農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的補貼。
b、增加補償?shù)牧Χ取?BR> 這樣可加大對懶惰農(nóng)民的刺激，是他們重新拿起鋤頭，去開墾屬于自己的土地，當然，國家在這個方面做得很好，國家早取消了對土地的交稅，在一定程度上補助農(nóng)民每畝地15塊左右，對土地的重新利用起到了很大的作用。
c、發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會的作用。
當然，我作為土地資源管理專業(yè)的學生，有必要了解一些相關(guān)的信息，我市為既保障基礎(chǔ)設(shè)施，民生工程等的大量要求，又守住耕地紅線的目標，我市國土資源部局女里爭取省重點項目耕地占補平衡，同時加大對土地開發(fā)整理力度，增加耕地儲備，據(jù)去年的統(tǒng)計，我市增加耕地963.8公頃，這對當前農(nóng)村耕地少的問題起到了相當大的作用，再者，國家兩免一補的政策落實下來，極大程度上鼓勵了農(nóng)民中的的積極性。
這樣下去，農(nóng)村的耕地面積的大幅度增加指日可待。
土地用途調(diào)研報告篇十二
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)從所有權(quán)中分離出來，曾極大地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉(zhuǎn)，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。
我縣有農(nóng)業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48、66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉(zhuǎn)土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下特點：
（一）流轉(zhuǎn)方式多樣化。
從全縣土地流轉(zhuǎn)情況來看，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種流轉(zhuǎn)方式并存。
一是轉(zhuǎn)包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給轉(zhuǎn)入戶，轉(zhuǎn)包條件和利益關(guān)系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結(jié)算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉(zhuǎn)期限的不固定性，容易造成轉(zhuǎn)入方的短期行為，對土地進行掠奪式經(jīng)營。
二是租賃，采取這種流轉(zhuǎn)方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權(quán)出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關(guān)鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉(zhuǎn)方式，讓轉(zhuǎn)出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。
四是轉(zhuǎn)讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉(zhuǎn)讓從當?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當?shù)剞r(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉(zhuǎn)讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
（二）經(jīng)營模式多元化。
我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：
一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社54個，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉(zhuǎn)土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉(zhuǎn)270畝發(fā)展苗圃基地。
三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉(zhuǎn)面積達4000多畝（流轉(zhuǎn)面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉(zhuǎn)土地80畝，用于種植柑桔。
（三）發(fā)展效果明顯化。
近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉(zhuǎn)呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉72990畝，茶葉78390畝、水果95130畝，藥材53280畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉(zhuǎn)變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農(nóng)民進行土地合理流轉(zhuǎn)，對土地合理流轉(zhuǎn)的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系模糊不清，對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策了解不多，擔心因流轉(zhuǎn)而失去承包權(quán)和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉(zhuǎn)。
2、流轉(zhuǎn)機制不完善，流轉(zhuǎn)信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉(zhuǎn)平臺，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉(zhuǎn)。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護；有的流轉(zhuǎn)耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉(zhuǎn)需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐。
5、轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進行流轉(zhuǎn)，期限也比較短，導致有的轉(zhuǎn)入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)?；?jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
（一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認識。
認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉(zhuǎn)的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，引導群眾轉(zhuǎn)變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉(zhuǎn)典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
（二）建立服務體系，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。
推進土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地適度規(guī)模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉(zhuǎn)體系。
1、建立健全組織領(lǐng)導體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)中介服務組織，搭建土地流轉(zhuǎn)交易平臺，做好土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉(zhuǎn)提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，確保流轉(zhuǎn)雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉(zhuǎn)合同的基礎(chǔ)上，建議將土地流轉(zhuǎn)費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉(zhuǎn)雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉(zhuǎn)后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉(zhuǎn)整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉(zhuǎn)后用途的監(jiān)管。相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉(zhuǎn)后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉(zhuǎn)主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務素質(zhì)較高的仲裁人員，構(gòu)建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎(chǔ)就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進城的基本生活。
（三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經(jīng)營。
發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)、入股，提高農(nóng)民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
（四）推進城鎮(zhèn)建設(shè)，促進勞力轉(zhuǎn)移。
不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉(zhuǎn)移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，推進全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進行轉(zhuǎn)移培訓，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標。
土地用途調(diào)研報告篇十三
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經(jīng)濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構(gòu)在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機關(guān)依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。
目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。
現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。
房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構(gòu)進行評估，有關(guān)拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權(quán)益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。
4、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權(quán)保護不夠。
農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關(guān)系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費;拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰壹?大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡*事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權(quán)干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權(quán)。
在法治社會，公權(quán)限制干預私權(quán)是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農(nóng)民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關(guān)、用地單位、被征地集體(村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關(guān)又包括各級政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權(quán)利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關(guān)制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
土地用途調(diào)研報告篇十四
土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務。依法推進農(nóng)村土地確權(quán)頒證，保持土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀
****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權(quán)證書，穩(wěn)定了土地承包關(guān)系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權(quán)證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調(diào)動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。
二、存在的問題
從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。
一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎(chǔ)工?
作不扎實，導致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作的前期調(diào)研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調(diào)解難度增大。
二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調(diào)整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設(shè)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況。
三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關(guān)系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。
三、對策及建議
新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。
時，通過確權(quán)登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎(chǔ)。
二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉(zhuǎn)等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)
專業(yè)
合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。
三是要積極發(fā)展勞務經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證，賦予了農(nóng)民更多的權(quán)利，也使部分農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)等形式擺脫土地，外出務工。在這樣的背景下，就要加強勞務輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術(shù)培訓服務，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。
一、調(diào)查背景：
經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展之后，從20世紀90年代初開始，我國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民開始慢慢地被拋在快速工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的后面，與此相關(guān)的征地補償問題、農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題、農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地問題、人地關(guān)系矛盾問題、農(nóng)地兼具生產(chǎn)要素和社會保障作用的雙重功能問題、農(nóng)地拋荒問題等一一擺在經(jīng)濟社會發(fā)展面前。
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土地用途調(diào)研報告篇十五
當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結(jié)有如下幾點：
（一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權(quán)屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃，致使土地轉(zhuǎn)讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
（二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉(zhuǎn)，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。
（四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權(quán)有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
（五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構(gòu)都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權(quán)利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權(quán)最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權(quán)利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權(quán)利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
（六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
（七）拆遷難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
（八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉(zhuǎn)用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉(zhuǎn)移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，這些緣由導致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
（九）相關(guān)法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權(quán)和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權(quán)利和義務的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結(jié)果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定。現(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權(quán)的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關(guān)法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
（一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關(guān)部門嚴格落實《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡(luò)向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設(shè)項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構(gòu)建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I(lǐng)導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領(lǐng)導任免相掛鉤。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
（二）完善制度建設(shè)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關(guān)部門應加強制度建設(shè)，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權(quán)威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
（三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結(jié)果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設(shè)，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
（四）采取多項措施解決農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉(zhuǎn)用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設(shè)用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉(zhuǎn)用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉(zhuǎn)用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權(quán)利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
（五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關(guān)稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
（七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關(guān)法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構(gòu)的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關(guān)法律制度建設(shè)仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設(shè)置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關(guān)部門在處置閑置土地過程中的職、權(quán)、責。
發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設(shè)，對原有建設(shè)用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關(guān)資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
（九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉(zhuǎn)讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權(quán)證。臨時的土地權(quán)證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權(quán)證只可以在金融機構(gòu)抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權(quán)證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
（十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設(shè)標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權(quán)。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
（十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關(guān)部門已制訂了很多相關(guān)法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關(guān)規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
（十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設(shè)容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場供給。
（十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
土地用途調(diào)研報告篇一
1、村集體所有的林地、經(jīng)濟場統(tǒng)一發(fā)包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉(zhuǎn)讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質(zhì)能公司，占總林地面積的1.69%。
2、零星土田流轉(zhuǎn)。許多不從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統(tǒng)一經(jīng)營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農(nóng)科所轉(zhuǎn)讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產(chǎn)基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的2.01%。
（一）、農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的心態(tài)比較復雜、多變。1、農(nóng)民對承包土地的主權(quán)意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經(jīng)營權(quán)正常流轉(zhuǎn)。主要體現(xiàn)在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財，故意從中作梗。2、流轉(zhuǎn)價格偏低。我鄉(xiāng)目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
3、流轉(zhuǎn)土地面積有限、利用率不高。大部分的經(jīng)營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。
管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標準”還有差距，不能提高品質(zhì)和效益。
（二）土地流轉(zhuǎn)機制不夠規(guī)范。
1、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，對土地流轉(zhuǎn)的管理，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。操作不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村集體組織審查同意；二是土地流轉(zhuǎn)有的.不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏管理。
2、缺乏土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)和流轉(zhuǎn)平臺。土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，土地流轉(zhuǎn)供給需求脫節(jié)。有不少農(nóng)民不知道應該怎樣進行流轉(zhuǎn)；其次是土地流轉(zhuǎn)的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉(zhuǎn)形式?jīng)]有出現(xiàn)；再次是土地流轉(zhuǎn)的程序簡單，由于多數(shù)流轉(zhuǎn)為自發(fā)形成,流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù),土地流轉(zhuǎn)處于缺乏規(guī)范的無序狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)糾紛多。
從出讓方看,主要是務工經(jīng)商收入不穩(wěn)定,也擔心政策變。
化,怕土地轉(zhuǎn)出后失去土地,怕務工經(jīng)商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉(zhuǎn)包的方式。
從承包方看,由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以。
選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
地塊仍然零碎分散。由于目前農(nóng)戶承包的土地普遍。
22.2％，100畝以上經(jīng)營規(guī)模的為200畝，占流轉(zhuǎn)土地總流轉(zhuǎn)面積的22.2％。
（一）、明確管理機構(gòu)和職能，加強土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。
（二）、組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，確保群眾利益。
隨著經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，農(nóng)業(yè)面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經(jīng)營制度的農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的矛盾、平均承包土地與市場自由配臵土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農(nóng)生產(chǎn)與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾等等，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中將表現(xiàn)得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，負責統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)事務以及代理農(nóng)民參與轉(zhuǎn)出土地的新項目建設(shè)。讓轉(zhuǎn)出方維權(quán)有后盾、利益有保障，讓轉(zhuǎn)入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農(nóng)民加快土地流轉(zhuǎn)，克服小農(nóng)經(jīng)濟意識，提高土地利用效率，增加經(jīng)濟效益，是進一步加強土地流轉(zhuǎn)需要解決的問題。
土地用途調(diào)研報告篇二
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(quán)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
（一）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%，比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
（二）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。
4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標準：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200—1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100—200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0。76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
（三）大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬元，注冊社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產(chǎn)值達0。45萬元。
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5。10萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60。4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%；而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權(quán)利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，對于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無序性。
（二）土地流轉(zhuǎn)期限過短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
（三）土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發(fā)進行的土地流轉(zhuǎn)，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和當局承擔。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（四）土地流轉(zhuǎn)市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進行。
（五）土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構(gòu)管理體制不順，職責不明，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈。分析當前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障，“有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺罚瑢幙洗址沤?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設(shè)的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強烈。
（三）土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
（四）土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的`土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
（一）建立土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對于當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場。推進土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務平臺，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務；二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉(zhuǎn)價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉(zhuǎn)價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務明晰；二是要切實做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利；三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序；四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
（四）加快發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制；其次，加快構(gòu)建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
（五）建立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機制。土地流轉(zhuǎn)的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
土地用途調(diào)研報告篇三
穩(wěn)定和完善土地承包責任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總?cè)丝?06528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉(zhuǎn)面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
（一）無償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規(guī)定的應盡義務。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權(quán)。對自己土地進行流轉(zhuǎn)的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。
（二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔承包合同中規(guī)定的應盡義務外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補償或經(jīng)濟補償，出讓方不負責任何生產(chǎn)費用，補償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%。
（三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟合同，在一定時間內(nèi)將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達到提高土地經(jīng)濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調(diào)整的機動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%。
（四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風險共擔的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%。
（五）拍賣。是指村、組集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)通過公開競價一次性長期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的15%。
從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在10－20年的有939畝，流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。
通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機結(jié)合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟效益。
合理的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有力地促進了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的'發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：
(一)促進了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移。
土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到20xx年底，全縣農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達4512人。
(二)促進了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念。
土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
(四)促進了農(nóng)民增收。
土地流轉(zhuǎn)既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
（一）部分群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認識不足。
部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。
目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐和進程。
（三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段。
就本質(zhì)上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。從總體上來看，土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
（四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位。
為鼓勵土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒”土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉(zhuǎn)中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
（一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的認識。
針對在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權(quán)尤其是“四荒”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動中來。
（二）加強領(lǐng)導，進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強領(lǐng)導，加大工作力度，正確引導和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉(zhuǎn)的指導和管理工作，要加強對土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)，指導土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織。
針對我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉(zhuǎn)進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護當事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地使用權(quán)，提高土地經(jīng)營效益。
（四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處。
土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學規(guī)劃、科學管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
（五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作。
我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認識到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
（六）積極探索實踐土地流轉(zhuǎn)的新途徑。
各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
土地用途調(diào)研報告篇四
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結(jié)構(gòu)調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉(zhuǎn)工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設(shè)社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地面積6117畝，主要是以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓兩種方式進行流轉(zhuǎn)，其中以轉(zhuǎn)包方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為4517畝，以轉(zhuǎn)讓方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為300畝，流轉(zhuǎn)面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
目前，xxx農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉(zhuǎn)形式多樣。具體有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉(zhuǎn)率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全鎮(zhèn)。
實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉(zhuǎn)雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉(zhuǎn)過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結(jié)果，農(nóng)民基本滿意。
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務窗口，對流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合。
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；
4、對發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受各項設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策；
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
（二）對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
（三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
（四）對土地流轉(zhuǎn)的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關(guān)干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
（五）部分流轉(zhuǎn)土地難以恢復。土地流轉(zhuǎn)后,部分土地。
用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設(shè)施難以恢復。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉(zhuǎn)隊伍建設(shè)。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對土地流轉(zhuǎn)認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉(zhuǎn)工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程為當前的主要任務。
減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
（六）加強流轉(zhuǎn)土地流向的引導管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉(zhuǎn)土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)建設(shè)是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領(lǐng)全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術(shù)集中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
用權(quán)的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關(guān)系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。我相信，在新農(nóng)村建設(shè)的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考》。
學生姓名：指導老師：周勇。
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉(zhuǎn)工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設(shè)的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低。
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難?；谝陨峡紤]，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
計算結(jié)果分析《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
當前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。
（二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。
（二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地用途調(diào)研報告篇五
根據(jù)霍辦明電【20xx】04號文件精神，近日我鎮(zhèn)對本鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地拋荒情況進行了專項調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報告如下：
一、我鎮(zhèn)土地利用基本情況。
***鎮(zhèn)常年計稅土地面積為22912畝，目前農(nóng)村土地拋荒面積約為720畝，占耕地總面積的3.14%，其中常年拋荒和季節(jié)性拋荒為450畝和270畝，分別占拋荒面積的62.5％和37.5％。土地拋荒面積與前幾年同期相比呈增長趨勢。拋荒土地的分布特征為：
1、拋荒旱地多于水田。因我鎮(zhèn)少丘陵多平原，地勢相對平緩，且雨水較充沛和灌溉條件相對較好，所以拋荒田塊相對較少且多集中于灌溉條件較差的旱地。
2、零星邊角地塊拋荒較多。因零星、分散、偏遠、瘠薄以及野豬等野生動物危害等原因拋荒的較多。
3、外出務工人員相對多的村拋荒的多。農(nóng)村勞動力大量外出，務農(nóng)的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農(nóng)村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經(jīng)商”的人數(shù)急劇增多。
二、造成土地拋荒的原因。
1、農(nóng)業(yè)比較效益低，影響農(nóng)民生產(chǎn)積極性。耕種效益低導致拋荒。近幾年來，中央連續(xù)幾年出臺一號文件對“三農(nóng)”問題予以高度重視，取消了農(nóng)業(yè)稅，并下?lián)芰思Z食直補、良種補貼、農(nóng)機購置補貼等，農(nóng)民種糧積極性有了很大提高。然而，隨著物價上漲，農(nóng)民種糧的成本急劇上升，化肥、種子、農(nóng)藥不同程度上漲，農(nóng)民種糧除去成本每畝利潤不足300元，因此，一些年輕力壯的農(nóng)村勞動力紛紛外出務工或經(jīng)商，賺取勞務收入，其收益是種田收益的數(shù)倍。由于年輕人大多外出，留在家里的都是老弱婦孺，無力耕種田地，只好任其拋荒。種田效益低，直接影響了農(nóng)民生產(chǎn)積極性，這是土地拋荒本質(zhì)的原因。
2、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，抗災能力差。農(nóng)業(yè)受自然因素制約程度大。近年來，我鎮(zhèn)受旱、澇、風、雹、霜凍、病蟲等自然災害頻繁，而由于長期農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入相對較少，農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力差，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然風險程度，影響了農(nóng)民種田積極性。特別是土地零星、分散、偏遠、瘠薄等地，耕作條件和基礎(chǔ)設(shè)施普遍差，投入多產(chǎn)出少，農(nóng)民不愿耕種。近幾年來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度逐漸加大，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施有了明顯好轉(zhuǎn)，然而，受自然影響造成的缺水干旱和洪澇災害，也嚴重挫傷農(nóng)民種糧積極性，導致拋荒。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施差、改善難度大、耕種勞動強度大，機械化耕作困難是農(nóng)村土地拋荒的主要原因。
3．農(nóng)村勞動力大量外出，務農(nóng)的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農(nóng)村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經(jīng)商”的'人數(shù)急劇增多。農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是農(nóng)村土地拋荒的重要原因。據(jù)不完全統(tǒng)計，我鎮(zhèn)有約6000余勞動力在縣內(nèi)外務工，致使從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力嚴重缺乏，大量耕地無人耕種或無力耕種造成耕地拋荒。
三、對策和建議。
1．加強引導，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。要從基層抓起，要給農(nóng)民宣傳政策，采取切實有效的措施，引導農(nóng)民走出“單一型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”誤區(qū)，“走多種產(chǎn)業(yè)綜合經(jīng)營”的路子，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。要提高科學技術(shù)成分，整合拋荒耕地資源，采用機械化、半機械化手段，增強科學技術(shù)含量和機械化水平。
2．要加快土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。探索土地流轉(zhuǎn)的方法，制定切實可行的政策措施，明確土地權(quán)屬，打消農(nóng)民政策上的擔憂，將荒蕪土地集中向大戶流轉(zhuǎn)、向經(jīng)濟能人流轉(zhuǎn)，走布局區(qū)域化、生產(chǎn)專業(yè)化、經(jīng)營一體化、服務社會化的路子。將自然條件差、分散零星的稻田統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)模經(jīng)營，形成規(guī)模效應，提高土地生產(chǎn)率和產(chǎn)出率，變粗放經(jīng)營為集約化生產(chǎn)。
3．改善基礎(chǔ)設(shè)施，夯實生產(chǎn)條件。要加大農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，繼續(xù)實施好國土整理、中低產(chǎn)田改造等工程，要整合農(nóng)業(yè)開發(fā)、以工代賑等資金，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，減少農(nóng)民種糧成本。特別是要多渠道、多方位籌集資金，興修水渠、塘壩，增強抗災能力，提高群眾種田積極性。
4．加強市場調(diào)控，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。政府價格主管部門還要加強農(nóng)資市場價格管理，防止農(nóng)資生產(chǎn)經(jīng)營者哄抬物價，牟取暴利，對種糧農(nóng)民進行農(nóng)資實物補貼，調(diào)控農(nóng)資市場價格，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，激發(fā)農(nóng)民種糧積極性。
5．增加農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。要實行保護政策。對已經(jīng)出臺的各項保護和扶持政策要確保落實，以發(fā)揮最大效應。通過加大投入來引導和促進社會多渠道投資農(nóng)業(yè)。要加大農(nóng)業(yè)的科技投入，大力發(fā)展科技農(nóng)業(yè)，不斷提高科技成果對農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的貢獻率。加強土地連片治理，為推廣農(nóng)業(yè)機械奠定基礎(chǔ)，建設(shè)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)農(nóng)田，提高耕地質(zhì)量，興修農(nóng)田水利，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，從而激發(fā)農(nóng)民生產(chǎn)積極性。
6．健全管理機制，規(guī)范農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地。積極探索土地流轉(zhuǎn)的有效途徑，進一步完善土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策，建立健全土地流轉(zhuǎn)機制，促進土地流轉(zhuǎn)健康、有序進行。鼓勵基層干部、種田能手、科技人員領(lǐng)銜承包土地，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。在尊重土地二輪承包的基礎(chǔ)上，成立專門的土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，落實專人專抓，分戶建立土地信息臺帳，加強農(nóng)村土地動態(tài)管理。另一方面搞好土地流轉(zhuǎn)服務，為土地租賃托管舉家外出務工、全家戶口外遷戶流轉(zhuǎn)土地和外來業(yè)主承包租賃土地提供信息服務，制作統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)合同文本，從而規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，防止土地無序流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)不暢造成撂荒。
土地用途調(diào)研報告篇六
按照縣委領(lǐng)導的要求和指示精神，縣委農(nóng)村工作領(lǐng)導小組根據(jù)《沾益縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作調(diào)研方案》，組織縣人大、縣政協(xié)、縣委農(nóng)辦和縣農(nóng)業(yè)局、國土局等相關(guān)單位人員，組成縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點專題調(diào)研組，于4月18日在大坡鄉(xiāng)土橋村村委會開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作調(diào)研，并形成試點工作前期調(diào)研報告;6月15日縣委施副書記主持召開了全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作專題調(diào)研前期座談會，并成立了三個專題調(diào)研小組，于6月19日前分組對各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和縣直有關(guān)部門進行專題調(diào)研，并形成鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)及成員單位的專題調(diào)研報告，現(xiàn)根據(jù)前期對試點村的調(diào)研情況和專題調(diào)研情況以及各單位的情況報告，形成如下綜合調(diào)研報告：
一、沾益縣土地基本概況。
沾益縣地處滇東高原中部珠江源頭，國土面積2801.27平方公里，轄7個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、3個街道，88個村委會，42個社區(qū)，1025個村民小組，年末全縣總戶數(shù)129387戶，總?cè)丝?30249人?？h域?qū)賮啛釒У途暩咴撅L氣候，海拔大多分布在1800-米(最高海拔2678米，最低海拔1637米)，年平均無霜期256天，年平均日照數(shù)2098小時，年平均降雨量1008.9毫米。全縣二輪承包耕地統(tǒng)計上報面積為38.41萬畝;農(nóng)業(yè)普查數(shù)據(jù)，有耕地總面積81.55萬畝(其中：水田21.73萬畝，旱地59.82萬畝，人均占有耕地2.07畝);國土“二調(diào)”耕地總面積118.6萬畝;底土地利用現(xiàn)狀耕地總面積111.86萬畝(74574.38公頃)，其中：水田13940.21公頃、水澆地1758.46、旱地58875.71公頃。根據(jù)大坡鄉(xiāng)土橋村委會農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點情況推算，全縣農(nóng)村土地面積約為140～150萬畝左右。
二、全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記試點工作情況。
20沾益縣被列入全國第四批農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)試點單位，結(jié)合沾益實際，確定大坡鄉(xiāng)土橋村委會的長沖和六角沖兩個村民小組為試點村，自2013年8月29日開動員培訓會開始，到202月底結(jié)束，兩個村民小組統(tǒng)計上報承包面積為610.35畝，192戶農(nóng)戶，人口828人，以山地為主，水田為輔，主要種植包谷、水稻、洋芋、烤煙。實際測量面積為5615.33畝(承包地4238.07畝，其中水田747.76畝，旱地3490.31;四荒地1377.26畝)，是統(tǒng)計上報承包面積增長9.2倍。
此次確權(quán)登記試點工作，解決了土地面積不準、土地四至界限不清等問題，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、解決土地糾紛、農(nóng)村社會和諧奠定了堅實基礎(chǔ)。一是鞏固了農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。試點村完成了土地承包信息登記，空間位置清晰、地塊面積準確，農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益權(quán)利得到依法確認，廣大農(nóng)民獲得了長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。二是有利于農(nóng)村土地承包科學管理。通過確權(quán)登記試點，建立起圖片文字綜合的農(nóng)村土地承包權(quán)屬管理平臺，將農(nóng)戶土地承包花名冊、土地承包臺帳均納入了管理平臺，為下一步實現(xiàn)農(nóng)村土地承包管理信息化奠定了堅實基礎(chǔ)。三是管理平臺后期開發(fā)利用前景廣闊。農(nóng)村土地承包權(quán)屬管理平臺在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地仲裁、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃等方面進行開發(fā)利用，推動了農(nóng)村土地依法有序流轉(zhuǎn)，促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向規(guī)?；?、標準化、產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。四是強化了縣鄉(xiāng)兩級農(nóng)村土地承包管理機構(gòu)和職能。通過確權(quán)登記試點，在縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))兩級建立起了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記日常辦事機構(gòu)，辦理農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的注銷、變更、新辦等相關(guān)事宜。
三、試點村及各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和部門在土地確權(quán)登記摸底調(diào)查工作中發(fā)現(xiàn)的問題。
(一)共性問題。
1、目前，國家、省、市在農(nóng)村土地確權(quán)方面缺乏頂層設(shè)計，沒有具體的政策依據(jù)和工作方案，基層工作沒有明確的指導思想和工作目標。
2、基層工作條件艱苦，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作面廣、量大、耗時長，涉及處理問題多、雜、亂，需要投入大量人力、財力、物力，基層要完成這項工作的工作經(jīng)費缺口大。
3、鄉(xiāng)村干部認識上有偏差，工作上有畏難情緒。
4、群眾支持和參與的積極性和接受程度不高。
5、土地確權(quán)登記機構(gòu)、人員問題。
6、農(nóng)村外出務工人員多，村組會議召開難、議事難的問題。
7、過去土地耕種優(yōu)劣的差別化和丈量方量與標準丈量方量的不對等、不統(tǒng)一，實際測量面積和國土“二調(diào)”面積及二輪承包面積相差較大的問題。
8、承包面積以外開挖的“四荒”地及其他土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)給誰的問題。
9、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移藍本戶口的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)問題。
10、二輪承包以后，由于自然變遷、戶口遷移、婚喪嫁娶、添丁增口、生老病死等原因，各戶人口數(shù)變動較大，特別是本村人員整戶遷出或兄弟姊妹幾個部分遷出、戶口遷出本村等情況，承包土地未作收回處理或未作出調(diào)整的土地確權(quán)問題。
土地用途調(diào)研報告篇七
黨的xx屆三中全會對當前和今后一段時期推進農(nóng)村改革發(fā)展做出了全面部署，明確指出賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。其中土地流轉(zhuǎn)是促進農(nóng)村工作改善的杠桿。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的完善和創(chuàng)新，涉及思想觀念、體制機制和社會關(guān)系等各個方面，牽一發(fā)而動全身，必須從上到下高度重視、大力支持。針對這一問題，近段時間筆者對所工作的xx鎮(zhèn)xx村開展了走訪調(diào)查。
一、基本情況。
xx鎮(zhèn)xx村距離xx縣城20公里，現(xiàn)有人口4733人，1123戶，共有土地5212畝，其中田2563畝，土2649畝，人均耕地1.12畝。多為丘陵和壩子地理條件，是一個典型的農(nóng)業(yè)村。由于單獨種植糧食效益低，僅能解決溫飽，全村外出務工人員較多。經(jīng)過調(diào)查，全村青壯年外出人員1600余人，占全村總?cè)藬?shù)的三分之一，占青壯年的三分之二強。其中絕大多數(shù)到沿海一帶外出務工，少數(shù)到本省本縣、市經(jīng)商或者務工。在家的青壯年也多數(shù)從事經(jīng)商、運輸、在附近打工和承包經(jīng)營規(guī)模化農(nóng)業(yè)。整體上來說，xx村存在人多地少與地多勞少的矛盾。雖然金融危機造成很大影響，但是外出務工人員返鄉(xiāng)的仍然不多。在家的多數(shù)為老人、婦女和小孩。土地的經(jīng)營維持在簡單的再生產(chǎn)上，土地產(chǎn)出率和綜合效益都比較低下。造成的困難還包括農(nóng)村的公益事業(yè)無法開展等。
二、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
事實上，自從改革開放之后，尤其是上世紀90年代以來，xx村的土地流轉(zhuǎn)就逐漸開始，目前有2600余畝土地處于流轉(zhuǎn)狀態(tài)中。分析特點如下：
1、多數(shù)處于自發(fā)狀態(tài)。零星流轉(zhuǎn)多數(shù)都是親戚朋友之間的轉(zhuǎn)租，規(guī)模流轉(zhuǎn)主要是村委支持協(xié)調(diào)的農(nóng)村能人的租包形式，2009年一共有只360畝土地，其余都是零星流轉(zhuǎn)。在零星流轉(zhuǎn)中，手續(xù)不完備，大多是口頭協(xié)議，自由性和隨意性較大。流轉(zhuǎn)范圍狹窄，多限于本鄉(xiāng)本土之間。供需雙方信息渠道不暢通，有的農(nóng)民想流轉(zhuǎn)卻找不到經(jīng)營者，有的農(nóng)民想擴大土地經(jīng)營卻找不到愿意流轉(zhuǎn)者。
2、租期過短。從流轉(zhuǎn)期限看，大多是2年左右的短期流轉(zhuǎn)，只有個別的超過3年甚至在10年以上。在零星流轉(zhuǎn)中，不少農(nóng)戶每年年底繼續(xù)口頭約定，隨時可以收回承包地，因此不能給經(jīng)營者一個穩(wěn)定的預期。
3、流轉(zhuǎn)規(guī)模不大而零碎。零星流轉(zhuǎn)在普通農(nóng)民之間進行。由于土地零碎，其結(jié)果是，單個家庭土地經(jīng)營面積的擴大，土地塊數(shù)也同比例增加，勞動效率依舊，生產(chǎn)模式依舊，土地粗放經(jīng)營狀況依然存在。在xx村，經(jīng)過村委引導下產(chǎn)生的土地流轉(zhuǎn)最大一宗地也才80畝，牽涉到30余戶村民。
三、
建議。
(一)經(jīng)過現(xiàn)狀分析，我們可以看出土地流轉(zhuǎn)的可能性：
1、人口因素。由于大量的人員外出務工，農(nóng)村也不需要很多人經(jīng)營土地。據(jù)調(diào)查，從2008年10月到2009年4月，外出務工人員共返回31人，流出20人。其中，返回人數(shù)多余流出人數(shù)的原因是家中有事情(喜喪事)。經(jīng)過調(diào)查訪問，雖然形勢不是很好，但是多數(shù)都還是會外出。繼續(xù)加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，不僅有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，而且可為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展提供人力資源保障，是不斷增加農(nóng)民收入的重要途徑。由于大量勞動力流出農(nóng)村，農(nóng)村留下的是老人和婦女，他們只能維持簡單的再生產(chǎn)，綜合效益低下，為土地流出提供了現(xiàn)實的可能性。土地流轉(zhuǎn)可以很好地解決人多地少和地多勞少的矛盾。
2、技術(shù)因素。隨著近年來農(nóng)業(yè)科技的發(fā)展，農(nóng)業(yè)也不需要大量的勞動力從事。如果只是維持簡單的溫飽則老人和婦女也基本可以勝任。因此為了建設(shè)新農(nóng)村，實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，也需要進行土地流轉(zhuǎn)到種地能手手中。
(二)為了解決人多地少和地多勞少的矛盾，需要在這些年土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗和教訓基礎(chǔ)上，秉承中央精神，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，進一步推進土地流轉(zhuǎn)。實現(xiàn)規(guī)?；N植與零星種植并存的局面。規(guī)?；某Ｒ?guī)種植是農(nóng)民致富的一條途徑。但是農(nóng)地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)必須具備一定的前提：工業(yè)化城市水平較高，農(nóng)民的非農(nóng)收入水平相對較高，對土地收入的依賴性較小。而目前在xx村，由于上述前提條件還不具備，難以出現(xiàn)大規(guī)模流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。企圖通過土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，需要我們加強相關(guān)方面宣傳和政策支持引導。
1、要積極引導。在“三個不得”(不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益)的前提下，引導土地流轉(zhuǎn)。xx村村支兩委在發(fā)展烤煙工作的過程中，根據(jù)當?shù)貙嶋H，選取了一些條件好的地方，經(jīng)過與農(nóng)戶的積極溝通協(xié)商，在給予恰當補償?shù)那疤嵯?，統(tǒng)一劃為烤煙基地。然后由村支兩委出面與當?shù)睾屯獾匾M的種煙能手簽訂合同，使土地適當集中，2009年全村一共劃為烤煙基地的土地有360畝，集中到7戶種煙能手手中。初步實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，從而提高土地的產(chǎn)出率。
2、加強規(guī)?；?jīng)營的宣傳。根據(jù)國內(nèi)三農(nóng)問題專家的觀點：從通過土地流轉(zhuǎn)而形成一定的土地規(guī)模，即使常規(guī)種植也能取得可觀的收益，扣除租金和額外增加的雇工開支之后，畝均效益低于零星種植戶，但可以獲得規(guī)模效益。在零星流轉(zhuǎn)中，生產(chǎn)方式?jīng)]有改變，種植模式?jīng)]有改變，土地產(chǎn)出率沒有發(fā)生明顯變化。在規(guī)模流轉(zhuǎn)中，那些投入較多和發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的經(jīng)營戶，均取得了較高的收益。仍以烤煙種植為例，由于2008年xx村已經(jīng)開始引導規(guī)?；N植，形成了較好的示范效應。2009年，該村白沙組和蜂桶巖組的部分村民也自發(fā)的與當?shù)剞r(nóng)民協(xié)商租借土地開展規(guī)?；N植，人均達到了10畝以上。其中，蜂桶巖組村民張著文在從沿海務工回來較晚的情況下，從當?shù)匾粋€種煙大戶那里再次轉(zhuǎn)租了7畝地進行種植。在其他作物方面，坪橋組村民任明海在去年種植西瓜受益不淺的情況下，再次擴大規(guī)模，租種了8畝多地專業(yè)種植西瓜。
3、需要做好土地流轉(zhuǎn)的保障措施。由于多數(shù)村民土地少，種植糧食是生存的需要。如果要開展大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，就必須在保障糧食安全的基礎(chǔ)上進行。xx是一個典型的山區(qū)，難以實現(xiàn)整體的機耕作業(yè)。目前土地流轉(zhuǎn)主要集中在種植經(jīng)濟作物上面，而糧食安全卻沒有考慮。因此，在規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的時候要考慮到充分糧食安全問題。無工不富，無農(nóng)不穩(wěn)。我們要看清的事實是，xx村屬于單純的農(nóng)業(yè)村，無論怎么樣加大土地流轉(zhuǎn)力度，流轉(zhuǎn)的結(jié)果只能是讓少數(shù)種植能手獲得最大利益，其余的農(nóng)民仍然只能維持目前的生活狀態(tài)。如何使種植能手和失地農(nóng)民都能致富這個問題需要進一步探討。因此，從目前實際出發(fā)，一定要給土地流出戶相關(guān)的保障，可以考慮在既要讓糧食直補與糧食生產(chǎn)掛鉤的前提下，也要考慮糧食補貼與失地農(nóng)民掛鉤當作社會保障。從長遠來看，需要國家建立健全農(nóng)村社會保障制度。從源頭上解決農(nóng)民的后顧之憂。
土地用途調(diào)研報告篇八
據(jù)了解，自國家稅務總局20__年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。
它設(shè)置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉(zhuǎn)嫁稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關(guān)嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。
二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。
對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，稅務機關(guān)根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數(shù)據(jù)和實際數(shù)據(jù)會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。
三是完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務機關(guān)應嚴格執(zhí)行土地增值稅的預征和清算的規(guī)定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務機關(guān)報送與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的財務會計報表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺賬，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標數(shù)據(jù)庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關(guān)要加強與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)配合，及時掌握相關(guān)信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關(guān)規(guī)定匯算清繳。
土地用途調(diào)研報告篇九
為全面了解和掌握xxxx縣農(nóng)村婦女土地承包情況，及時發(fā)現(xiàn)新情況，解決新問題，切實維護好廣大農(nóng)村婦女在土地承包中的合法權(quán)益，xxxx縣婦聯(lián)依據(jù)日常律師代理案件積累的經(jīng)驗，又采取進村入戶走訪、召開座談會等多種形式，對全縣農(nóng)村婦女土地承包情況進行了調(diào)查。
（一）政策落實到位，措施得力，保證了農(nóng)村婦女依法取得土地承包權(quán)。
自99年實行土地延包政策以來，各級黨委、政府都制定了一系列保護農(nóng)村婦女合法權(quán)益的土地承包政策，確保廣大農(nóng)村婦女享有與其他村民同等的土地承包經(jīng)營權(quán)。對于因婚嫁等原因出現(xiàn)的婦女土地承包問題，基本上都采取以下四種辦法加以解決：一是“動帳不動地”，即在“增人不增地，減人不減地”的大政策下，采取微調(diào)的方式，由減人戶將承包田轉(zhuǎn)為機動地，向集體交納承包費，由集體對婦女給予一定的補償；二是由集體先從機動地中劃出一部分地分給這類婦女，等到村里調(diào)地時再把地割給她們；三是對暫時沒有分割土地的婦女由村辦企業(yè)給予一定的補償；四是按結(jié)婚先后排隊，抽多補少加以解決。近年來，隨著婚喪嫁娶，全縣有部分婦女暫時沒有土地。鎮(zhèn)村兩級及時實行了這種大穩(wěn)定小調(diào)整的政策，既解決了人地矛盾，又保證了農(nóng)村婦女的合法權(quán)益不受侵害，維護了社會安定。
（二）法律意識增強，保證了農(nóng)村婦女能夠依法維護自己的土地承包權(quán)。
從調(diào)查的情況看，近年來，隨著《婦女權(quán)益保障法》和《婦女發(fā)展綱要》的貫徹實施，以及各類培訓班的舉辦，農(nóng)村婦女的綜合素質(zhì)得到很大提高，法律意識明顯增強。當自身的合法權(quán)益受到侵害時，能夠拿起法律武器進行維護。同時，農(nóng)村婦女對男女平等基本國策的認識也越來越深入，在土地承包中因性別歧視受到不平等待遇時，能夠及時到政府、婦聯(lián)、信訪、法院、法律服務部門反映，要求公正解決。
近年來，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，農(nóng)業(yè)機械化大面積推廣，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，大批勞動力脫離土地，外出務工，土地承包與經(jīng)營產(chǎn)生了矛盾。為適應這一新形勢，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府在保證土地承包政策穩(wěn)定性的前提下，建立了規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機制，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、等形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，使廣大農(nóng)村婦女既沒有喪失土地承包權(quán)，又能夠擺脫土地的束縛，利用自己掌握的技術(shù)和知識，從事經(jīng)商、運輸、農(nóng)產(chǎn)品加工、餐飲和服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展注入了強大的生機和活力。
土地用途調(diào)研報告篇十
土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問題已成為新時期影響農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)?；?jīng)營的主要障礙。正確認識我縣當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形勢和發(fā)展趨勢，強化政府服務職能，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，引導發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，是當前值得探討的重要課題。
從今年年初開始。我縣按照全市統(tǒng)一部署，在全縣農(nóng)村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，以完善、土地流轉(zhuǎn)合同，建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動，調(diào)查摸底和排查問題、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同、整改和建章立制幾個階段工作，經(jīng)過半年的努力，土地流轉(zhuǎn)工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農(nóng)戶3．78萬戶，占總農(nóng)戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經(jīng)營權(quán)證》3．78萬本。全縣土地流轉(zhuǎn)面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉(zhuǎn)戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
抓好土地流轉(zhuǎn)工作，對促進農(nóng)業(yè)發(fā)展，維護農(nóng)村穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入，起了積極作用。
1、規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉(zhuǎn)存在著合同不規(guī)范，協(xié)議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉(zhuǎn)工作中我縣按照省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，并對過去存在的口頭協(xié)議，不規(guī)范合同重新進行了補簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉(zhuǎn)中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農(nóng)戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
2、促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn)，會手藝、頭腦活，善經(jīng)營的農(nóng)民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經(jīng)商置業(yè)，就近服務于二、三產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，土地流轉(zhuǎn)后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的人數(shù)比去年同期增加5000人，既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟，加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。
3、推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)開始出現(xiàn)兩種趨向：一是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉(zhuǎn)發(fā)展到林地和“四荒”經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經(jīng)濟作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現(xiàn)了糧食生產(chǎn)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。
4、加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進程。土地流轉(zhuǎn)后，種植大戶都渴望新技術(shù)、新品種，以提高產(chǎn)量、提高效益。農(nóng)業(yè)機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產(chǎn)率。
5、建立了土地流轉(zhuǎn)機制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站作為管理機構(gòu)，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結(jié)了四種流轉(zhuǎn)形式。即：土地出租、土地轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)包、土地互換，為今后土地流轉(zhuǎn)工作步入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道奠定了基礎(chǔ)，積累了經(jīng)驗。
l、法律意識較淡薄。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。
2、個別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對流轉(zhuǎn)工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉(zhuǎn)工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關(guān)系農(nóng)民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經(jīng)濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態(tài)度，導致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
3、土地流轉(zhuǎn)的中介服務組織匱乏，流轉(zhuǎn)機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網(wǎng)絡(luò)化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉(zhuǎn)的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉(zhuǎn)的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。從流轉(zhuǎn)機制看，流轉(zhuǎn)形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關(guān)系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經(jīng)營的重要因素。
1、加大宣傳，統(tǒng)一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。
2、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。一要以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導農(nóng)民的承包土地向主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)?；胤较虬l(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。三要培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導方式，帶動農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
3、建立土地流轉(zhuǎn)機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉(zhuǎn)。首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉(zhuǎn)中介組織。可由農(nóng)辦牽頭，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門設(shè)立“土地信托服務中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設(shè)立土地信托服務中轉(zhuǎn)站，村一級由村委會具體向農(nóng)民提供土地信托服務，突破土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進行的制約，實行三級聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地使用權(quán)流通市場。
4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。二是深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地用途調(diào)研報告篇十一
我國土地總面積占世界土地總面積的百分之二點二，居使勁兒第三位，由于我國人口眾多，人均土地面積只有11.65畝，僅占世界品均水平的三分之一，我國人均耕地面積1.39畝，占世界耕地面積的百分之四十，因此，我國土地資源的基本特點是“一多三少”，即總量多，人均土地面積少，高質(zhì)量的耕地面積少，可以開發(fā)的后背資源少。
我國農(nóng)村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我縣屬于人口較少的村。由于地理條件的差異，我們與其他的大村相比，就經(jīng)濟，農(nóng)業(yè)等個方面都有一定的差距，大部分人以外出務工為主，年收入不會超過五萬，因為長年在外，家中的農(nóng)田基本處于荒廢狀態(tài)，原本肥沃的土地現(xiàn)在變得異常的貧瘠，從生的雜草替換了作物，土壤也因年久未翻變得異常的堅固，雜樹根緊緊的抓住土壤使有人結(jié)塊，良土基本上不具備再肥沃的可能。
以上是土地利用不好的第一個原因。
其二，20__年國家實行退耕還林，廣大農(nóng)村響應了國家的政策，紛紛開展了這項活動，然而有些見利忘本的人，歪曲了這一政策，吧自家大量的更多都拿出來變成林地，其目的就是為了那少量的錢，這樣，又一批良土被占據(jù)，本來不多的耕地已經(jīng)接近了“滅絕”的邊緣。
其四，我村地處海拔較高的山谷中，容易發(fā)生像泥石流，山體滑坡的事故，每到雨季，大量的土地將面臨著被掩埋的處境，大雨一過，大塊的石頭覆蓋了更耕地，使得可利用土地減少。
存在農(nóng)村的最嚴重的問題可能是糾紛問題：
其二：農(nóng)民自身的土地法律意識不夠農(nóng)民盲目的認為自己暫時承包的土地就是自己的，并沒有形成土地是國家的這一意識，造成了土地糾紛問題中難以調(diào)節(jié)的問題，一次，我們在著力促進農(nóng)民的收入提高的同時，也有必要提高一下農(nóng)民的法律意識，我們可以通過以下方式教育農(nóng)民1.強法制宣傳教育，特別是對村兩委成員的法制宣傳教育。
通過法制宣傳教育，旨在提高村兩委成員及村民的守法意識和合同意識，規(guī)范村兩委的發(fā)包行為。嚴格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個程序簽訂承包合同：村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組;承包小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬定并公布承包方案;召開村民會議討論通過承包方案;公開實施承包方案;簽訂承包合同。2.加強村民委員會的成員的教育，他們被民選，就得為民用，他們需要在村里宣傳相關(guān)的土地法規(guī)，加強村民的守法思想，這樣能有效的避免一些不必要的糾紛問題。
其三祖輩留下的老問題我在村中暗暗的調(diào)查了兩家因為土地糾紛而又矛盾的村民，他們各自說得的有理由，一個是這樣說的，：“我們祖輩的地本來是平均分的，可是到了我們這一代，他擁有的地卻比我家多得多，我覺得肯定不公平”，另外一個卻這樣說，：“在我祖輩的時候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他們家多，那是我們家6口人，他家才3口，按人口分配，這樣有什么不對嗎?”他們的話都很精辟，我翻譯成普通話就這么個意思，用我家鄉(xiāng)的方言內(nèi)涵更深。
當然，問題的產(chǎn)生，我們不能讓它一直。
妨礙我們耕地的開墾，我們急需一些解決的辦法，讓現(xiàn)有的耕地不再減少。
1、減少不必要的用地，比如：公路的美觀化造成的大面積的土地浪費的現(xiàn)象，
2、加強對建房用地的督查，對那些隨便擴大建房面積的農(nóng)戶采取一定的懲罰，
4、解決糾紛問題，這也是一個大問題，我們可以從以下的方面入手加以解決：
a、改變農(nóng)業(yè)補貼方式。
目前國家對農(nóng)業(yè)補貼的依據(jù)是農(nóng)地，有地的農(nóng)民有補貼，沒地的農(nóng)民沒補貼。這種補貼方式與國家補貼農(nóng)業(yè)的初衷并不相符，也激發(fā)了由農(nóng)地產(chǎn)生的矛盾。因此，可以將基于農(nóng)地的補貼改為對農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的補貼。
b、增加補償?shù)牧Χ取?BR> 這樣可加大對懶惰農(nóng)民的刺激，是他們重新拿起鋤頭，去開墾屬于自己的土地，當然，國家在這個方面做得很好，國家早取消了對土地的交稅，在一定程度上補助農(nóng)民每畝地15塊左右，對土地的重新利用起到了很大的作用。
c、發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會的作用。
當然，我作為土地資源管理專業(yè)的學生，有必要了解一些相關(guān)的信息，我市為既保障基礎(chǔ)設(shè)施，民生工程等的大量要求，又守住耕地紅線的目標，我市國土資源部局女里爭取省重點項目耕地占補平衡，同時加大對土地開發(fā)整理力度，增加耕地儲備，據(jù)去年的統(tǒng)計，我市增加耕地963.8公頃，這對當前農(nóng)村耕地少的問題起到了相當大的作用，再者，國家兩免一補的政策落實下來，極大程度上鼓勵了農(nóng)民中的的積極性。
這樣下去，農(nóng)村的耕地面積的大幅度增加指日可待。
土地用途調(diào)研報告篇十二
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)從所有權(quán)中分離出來，曾極大地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉(zhuǎn)，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。
我縣有農(nóng)業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48、66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉(zhuǎn)土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下特點：
（一）流轉(zhuǎn)方式多樣化。
從全縣土地流轉(zhuǎn)情況來看，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種流轉(zhuǎn)方式并存。
一是轉(zhuǎn)包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給轉(zhuǎn)入戶，轉(zhuǎn)包條件和利益關(guān)系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結(jié)算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉(zhuǎn)期限的不固定性，容易造成轉(zhuǎn)入方的短期行為，對土地進行掠奪式經(jīng)營。
二是租賃，采取這種流轉(zhuǎn)方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權(quán)出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關(guān)鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉(zhuǎn)方式，讓轉(zhuǎn)出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。
四是轉(zhuǎn)讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉(zhuǎn)讓從當?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當?shù)剞r(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉(zhuǎn)讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
（二）經(jīng)營模式多元化。
我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：
一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社54個，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉(zhuǎn)土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉(zhuǎn)270畝發(fā)展苗圃基地。
三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉(zhuǎn)面積達4000多畝（流轉(zhuǎn)面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉(zhuǎn)土地80畝，用于種植柑桔。
（三）發(fā)展效果明顯化。
近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉(zhuǎn)呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉72990畝，茶葉78390畝、水果95130畝，藥材53280畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉(zhuǎn)變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農(nóng)民進行土地合理流轉(zhuǎn)，對土地合理流轉(zhuǎn)的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系模糊不清，對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策了解不多，擔心因流轉(zhuǎn)而失去承包權(quán)和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉(zhuǎn)。
2、流轉(zhuǎn)機制不完善，流轉(zhuǎn)信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉(zhuǎn)平臺，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉(zhuǎn)。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護；有的流轉(zhuǎn)耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉(zhuǎn)需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐。
5、轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進行流轉(zhuǎn)，期限也比較短，導致有的轉(zhuǎn)入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)?；?jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
（一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認識。
認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉(zhuǎn)的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，引導群眾轉(zhuǎn)變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉(zhuǎn)典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
（二）建立服務體系，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。
推進土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地適度規(guī)模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉(zhuǎn)體系。
1、建立健全組織領(lǐng)導體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)中介服務組織，搭建土地流轉(zhuǎn)交易平臺，做好土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉(zhuǎn)提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，確保流轉(zhuǎn)雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉(zhuǎn)合同的基礎(chǔ)上，建議將土地流轉(zhuǎn)費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉(zhuǎn)雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉(zhuǎn)后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉(zhuǎn)整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉(zhuǎn)后用途的監(jiān)管。相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉(zhuǎn)后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉(zhuǎn)主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務素質(zhì)較高的仲裁人員，構(gòu)建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎(chǔ)就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進城的基本生活。
（三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經(jīng)營。
發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)、入股，提高農(nóng)民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
（四）推進城鎮(zhèn)建設(shè)，促進勞力轉(zhuǎn)移。
不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉(zhuǎn)移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，推進全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進行轉(zhuǎn)移培訓，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標。
土地用途調(diào)研報告篇十三
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經(jīng)濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構(gòu)在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機關(guān)依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。
目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。
現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。
房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構(gòu)進行評估，有關(guān)拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權(quán)益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。
4、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權(quán)保護不夠。
農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關(guān)系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費;拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰壹?大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡*事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權(quán)干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權(quán)。
在法治社會，公權(quán)限制干預私權(quán)是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預過大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農(nóng)民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關(guān)、用地單位、被征地集體(村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關(guān)又包括各級政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權(quán)利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關(guān)制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
土地用途調(diào)研報告篇十四
土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務。依法推進農(nóng)村土地確權(quán)頒證，保持土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀
****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權(quán)證書，穩(wěn)定了土地承包關(guān)系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權(quán)證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調(diào)動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。
二、存在的問題
從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。
一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎(chǔ)工?
作不扎實，導致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作的前期調(diào)研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調(diào)解難度增大。
二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調(diào)整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設(shè)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況。
三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關(guān)系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。
三、對策及建議
新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。
時，通過確權(quán)登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎(chǔ)。
二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉(zhuǎn)等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)
專業(yè)
合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。
三是要積極發(fā)展勞務經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證，賦予了農(nóng)民更多的權(quán)利，也使部分農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)等形式擺脫土地，外出務工。在這樣的背景下，就要加強勞務輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術(shù)培訓服務，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。
一、調(diào)查背景：
經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展之后，從20世紀90年代初開始，我國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民開始慢慢地被拋在快速工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的后面，與此相關(guān)的征地補償問題、農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題、農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地問題、人地關(guān)系矛盾問題、農(nóng)地兼具生產(chǎn)要素和社會保障作用的雙重功能問題、農(nóng)地拋荒問題等一一擺在經(jīng)濟社會發(fā)展面前。
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土地用途調(diào)研報告篇十五
當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結(jié)有如下幾點：
（一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權(quán)屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃，致使土地轉(zhuǎn)讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
（二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉(zhuǎn)，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。
（四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權(quán)有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
（五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構(gòu)都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權(quán)利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權(quán)最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權(quán)利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權(quán)利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
（六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
（七）拆遷難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
（八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉(zhuǎn)用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉(zhuǎn)移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，這些緣由導致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
（九）相關(guān)法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權(quán)和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權(quán)利和義務的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結(jié)果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定。現(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權(quán)的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關(guān)法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
（一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關(guān)部門嚴格落實《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡(luò)向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設(shè)項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構(gòu)建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I(lǐng)導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領(lǐng)導任免相掛鉤。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
（二）完善制度建設(shè)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關(guān)部門應加強制度建設(shè)，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權(quán)威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
（三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結(jié)果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設(shè)，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
（四）采取多項措施解決農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉(zhuǎn)用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設(shè)用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉(zhuǎn)用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉(zhuǎn)用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權(quán)利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
（五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關(guān)稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
（七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關(guān)法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構(gòu)的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關(guān)法律制度建設(shè)仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設(shè)置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關(guān)部門在處置閑置土地過程中的職、權(quán)、責。
發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設(shè)，對原有建設(shè)用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關(guān)資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
（九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉(zhuǎn)讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權(quán)證。臨時的土地權(quán)證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權(quán)證只可以在金融機構(gòu)抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權(quán)證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
（十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設(shè)標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權(quán)。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
（十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關(guān)部門已制訂了很多相關(guān)法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關(guān)規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
（十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設(shè)容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場供給。
（十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。