企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文（17篇）

    通過(guò)報(bào)告的形式，人們可以更好地展示自己的思想、研究成果或工作經(jīng)驗(yàn)。在報(bào)告中，我們可以運(yùn)用圖表、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)例等手段來(lái)增加信息的直觀性和可讀性。以下是小編為大家收集的報(bào)告范文，供大家參考和學(xué)習(xí)。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇一
    我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮?陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
    我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
    提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。
    后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
    如光亮陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
    二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況。
    為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
    三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況。
    我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。
    目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽(yáng)光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
    目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
    六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況。
    目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
    1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
    最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
    2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
    12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。
    征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。
    3、集資房小區(qū)成政府包袱。
    某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。
    4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。
    由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
    八、造成問(wèn)題的主要原因。
    1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。
    業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
    2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二
    為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會(huì)組成了以主席傅博華為組長(zhǎng)的調(diào)研組，對(duì)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開(kāi)展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專(zhuān)程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
    (一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。
    (二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開(kāi)展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專(zhuān)干。寶塔街道成立了專(zhuān)門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
    二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析。
    (一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規(guī)，各職能部門(mén)的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。
    (二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷(xiāo)售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題，致使兩類(lèi)小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車(chē)難。
    (三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。
    (四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門(mén)對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí)，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差，公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門(mén)內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門(mén)外事務(wù)。
    三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。
    為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[]第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
    (一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門(mén)要當(dāng)好“裁判員”
    1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái)，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。
    2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開(kāi)搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門(mén)在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門(mén)行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開(kāi)展檢查驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題，責(zé)成開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對(duì)拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì)，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。
    3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)的方式，對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理，構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識(shí)差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類(lèi)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
    (二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。
    1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專(zhuān)職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開(kāi)展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
    2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度，搭建“三方”議事平臺(tái)，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。
    3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí)，積極組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì)，完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開(kāi)、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。
    4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)，高度自治的意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開(kāi)展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶”等評(píng)比活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德，形成和諧相處的良好氛圍。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇三
    1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。
    企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
    縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來(lái)源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)?。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。
    如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來(lái)看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。
    因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
    1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。
    2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)。
    “低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。
    3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。
    當(dāng)一個(gè)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。
    在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。
    1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則。
    從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。
    合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
    但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
    而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。
    2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。
    物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。
    3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神。
    《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
    “低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。
    1.完善法制建設(shè)。
    法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
    2.強(qiáng)化行業(yè)自律。
    行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。
    3.加強(qiáng)理論研究。
    物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專(zhuān)、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
    4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)。
    創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
    在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
    5.正確引導(dǎo)輿論。
    人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇四
    方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
    到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專(zhuān)項(xiàng)房屋維修資金，并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
    經(jīng)過(guò)走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：
    3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
    4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；
    5、車(chē)輛停放管理；
    6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；
    7、裝飾裝修管理服務(wù)；
    目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來(lái)維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇五
    到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
    原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
    以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。
    傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門(mén)）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來(lái)承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
    而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
    隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類(lèi)代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。
    例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類(lèi)型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
    到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
    我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門(mén)口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專(zhuān)人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專(zhuān)人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
    黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇六
    通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
    20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門(mén)口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類(lèi)如下：
    1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題。
    2、這些問(wèn)題存在的主要原因。
    3、如何正確處理這些問(wèn)題。
    經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：
    1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷。
    2）小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患。
    3）小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理。
    4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
    5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理。
    6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強(qiáng)管理。
    7）小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。
    1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
    2）該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。
    3）小區(qū)停車(chē)秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員。
    4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
    6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車(chē)現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機(jī)。
    7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
    1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
    2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
    3）可以建立小區(qū)車(chē)輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)。
    4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門(mén)，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
    5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
    6）在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現(xiàn)象。
    7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇七
    我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
    我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
    提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。
    05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
    個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
    為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
    我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。
    責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
    目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
    目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
    1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
    最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
    12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。
    征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。
    3、集資房小區(qū)成政府包袱。
    某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)。
    買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。
    4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。
    由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
    1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。
    業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
    2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇八
    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對(duì)乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來(lái)乳制品越來(lái)越多地成為我國(guó)人民特別是城市居民的生活必需品。正因?yàn)槲覈?guó)的乳制品消費(fèi)市場(chǎng)廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國(guó)得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來(lái)乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)食品行業(yè)中增長(zhǎng)最大的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國(guó)乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費(fèi)者需求的不良局面。為此，我們小組決定對(duì)伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查時(shí)間是20xx年11月，調(diào)查方式為問(wèn)卷式訪問(wèn)調(diào)查，我們制定了問(wèn)卷150份，收回有效問(wèn)卷132份。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報(bào)告如下。
    二、調(diào)查對(duì)象的基本情況。
    （一）性別構(gòu)成比例（問(wèn)卷問(wèn)題1）。
    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費(fèi)者中，有90人曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的33%。
    （二）年齡構(gòu)成（問(wèn)卷問(wèn)題2）。
    其中18歲以下為14人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的7%。
    三、專(zhuān)門(mén)調(diào)查部分。
    （一）消費(fèi)需求調(diào)查。
    1、根據(jù)調(diào)查顯示消費(fèi)者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報(bào)告最大比重。
    其中品質(zhì)占34%，接下來(lái)是口味25%，價(jià)格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價(jià)格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運(yùn)用國(guó)際水平的工藝技術(shù)，為消費(fèi)者提供天然無(wú)污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費(fèi)者口味的產(chǎn)品。同時(shí)，運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實(shí)力發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場(chǎng)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的主導(dǎo)者。
    2、價(jià)格是消費(fèi)者考慮購(gòu)買(mǎi)商品的重要因素，商品價(jià)格的高低對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)買(mǎi)這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對(duì)伊利產(chǎn)品價(jià)格展開(kāi)了調(diào)查。
    經(jīng)過(guò)調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格便宜。這說(shuō)明伊利產(chǎn)品在價(jià)格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費(fèi)者的消費(fèi)壓力。
    3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對(duì)伊利乳制品包裝展開(kāi)了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果如下：
    軟包裝比較收到消費(fèi)者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費(fèi)者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費(fèi)者青睞的包裝。
    4、消費(fèi)者青睞的伊利產(chǎn)品。
    90名伊利產(chǎn)品的消費(fèi)者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。
    消費(fèi)者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對(duì)液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇九
    天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專(zhuān)業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部操作部行政部財(cái)務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
    一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
    “以人為本”才是正道。
    在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
    “創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度。
    創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。
    必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、
    詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
    員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性。
    里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱(chēng)贊。
    綠化管理要因地制宜。
    小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
    做好物業(yè)維護(hù)最重要。
    物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
    “提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”
    “顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
    高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。
    早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
    行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
    專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
    行政部門(mén)應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門(mén)的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門(mén)如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十
    我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對(duì)益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問(wèn)該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問(wèn)等方式開(kāi)展。
    為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)罚槍?duì)我們此次訪問(wèn)的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。
    先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽(yáng)市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目，是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
    該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門(mén)口有板報(bào)宣傳：建省級(jí)文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
    3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
    9.沒(méi)有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單，只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
    11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開(kāi)完畢。
    總的說(shuō)來(lái)，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)偷?，比如說(shuō)，龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
    由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門(mén)和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
    然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)?，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
    中天國(guó)際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國(guó)美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)等配套一應(yīng)俱全。
    由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè)，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過(guò)問(wèn)小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
    龍洲匯龍?jiān)?，地處益?yáng)市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對(duì)較少，公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
    益陽(yáng)市小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
    總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
    第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
    第二：居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí)，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請(qǐng)人才，也不能開(kāi)展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
    第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來(lái)越差，嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
    第四：社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
    （一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè)業(yè)，建設(shè)全國(guó)最好開(kāi)發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
    （二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
    （三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
    （四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對(duì)群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
    （五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
    （六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí)，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
    通過(guò)此次實(shí)地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對(duì)益陽(yáng)市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)模切栌啥嗳撕献鞯牟拍芡瓿傻?。在調(diào)查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠(chéng)的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十一
    建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，它毫無(wú)疑問(wèn)地能夠容納龐大的就業(yè)隊(duì)伍。對(duì)加快城市化進(jìn)程，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富裕勞動(dòng)力有著重要的作用。為了摸清*市建筑行業(yè)的情況，針對(duì)不同調(diào)查對(duì)象的特點(diǎn)，*市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)建筑行業(yè)大類(lèi)、抽取了部分大型建筑企業(yè)，組織開(kāi)展了20*年建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況典型調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
    本次調(diào)查我們抽取了10家公司，有河南省一建、省火電二公司、省建總公司、河南省路橋集團(tuán)、*市自來(lái)水工程公司、奧龍基礎(chǔ)有限公司、昊鼎裝飾公司、中鐵七局等，10家公司20*年的產(chǎn)值達(dá)到49億元，占全市建筑業(yè)的22%。按類(lèi)型分：土建3家、電力安裝1家、公路橋梁2家、水利工程1家、裝飾裝修1家。
    為能夠掌握實(shí)際情況，采取的調(diào)查方式是到企業(yè)座談、并同時(shí)填報(bào)調(diào)查表，座談的人員要求建筑公司統(tǒng)計(jì)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、人力資源部門(mén)、項(xiàng)目經(jīng)理必須參加，內(nèi)容涉及企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制、財(cái)務(wù)核算方法、人員調(diào)配、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和困難等等。
    我市建筑行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)進(jìn)步快速發(fā)展，企業(yè)的活力和競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用日益增強(qiáng)，建筑業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的支持作用進(jìn)—步增強(qiáng)，對(duì)增加就業(yè)，特別是轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。但從調(diào)查中我們了解到，目前建筑業(yè)存在一些突出的問(wèn)題：
    1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在著缺陷。企業(yè)歷史包袱過(guò)重，削弱了企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。調(diào)查的10戶企業(yè)，有5戶選擇了企業(yè)歷史包袱過(guò)重是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的主要難題，占50%。有一個(gè)企業(yè)目前仍有3000人賦閑在家，企業(yè)每月發(fā)放一定的生活費(fèi)用，由于人員負(fù)擔(dān)較重，養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療費(fèi)用等企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，已成為制約企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。
    2、建筑市場(chǎng)對(duì)建設(shè)方（業(yè)主）管理很弱，業(yè)主的行為缺少約束和調(diào)控。
    調(diào)查的10戶企業(yè)，均提出目前雖然建筑市場(chǎng)比較紅火，但建筑行業(yè)的利益無(wú)人維護(hù)，建設(shè)方的行為缺少約束，在合同執(zhí)行中甲方隨意性大，施工單位應(yīng)有的權(quán)益得不到保障。調(diào)查了解這類(lèi)現(xiàn)象表現(xiàn)在建設(shè)方不懂建設(shè)程序、法規(guī)和有關(guān)知識(shí)，忽視標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，缺乏等價(jià)有償、協(xié)商一致、平等互利的市場(chǎng)意識(shí)，盲目壓價(jià)、殺價(jià)，不合理地壓縮工期，任意拖欠工程款，合同意識(shí)差，不嚴(yán)格履約，私下交易，明招暗送，吃拿回扣，現(xiàn)象嚴(yán)重。
    3、政策執(zhí)行難度較大。
    20*年3月*市政府出臺(tái)了的《關(guān)于農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)后參加我市社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，首次對(duì)農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金作了明確規(guī)定，凡在*市行政區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)用人企業(yè)、實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位和個(gè)體工商戶等用人單位招（聘）用農(nóng)村勞動(dòng)力的，都應(yīng)按照*市企業(yè)職工有關(guān)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)政策，為農(nóng)民工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金，農(nóng)民工與同類(lèi)型城鎮(zhèn)企業(yè)職工享有同等的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。
    這個(gè)政策維護(hù)了農(nóng)民工的權(quán)益，但從企業(yè)反映的情況來(lái)看，存在一些問(wèn)題：一是因?yàn)閷?duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)現(xiàn)在首要任務(wù)是增加即期收入而非養(yǎng)老等社會(huì)保障問(wèn)題，民工仍希望按工作量全額結(jié)算工資，如果扣一定比例的統(tǒng)籌，民工也不愿意干；二農(nóng)民工加入社會(huì)保障體系增加了大型建筑企業(yè)成本。以目前建筑市場(chǎng)的中標(biāo)價(jià)來(lái)看，大型建筑公司都是原來(lái)的國(guó)有企業(yè)，歷史包袱較重，如果按照政策交納20%的養(yǎng)老保險(xiǎn)，難以負(fù)擔(dān)。
    4、拖欠工程款的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。
    雖然臨近年終，省市有關(guān)部門(mén)清欠力度很大，但被調(diào)查的建筑公司反映：建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象仍有發(fā)生。建設(shè)方位于總包、分包這座債權(quán)金字塔的頂端，他一旦拖欠，以下的各個(gè)環(huán)節(jié)將無(wú)一幸免。而施工單位也往往不敢貿(mào)然討要，得罪建設(shè)方以致永絕財(cái)路。他們只能在錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)與利益旋渦中一點(diǎn)點(diǎn)去摳、去磨。
    1、用法律手段徹底解決建設(shè)方拖欠問(wèn)題。
    目前我國(guó)建筑行業(yè)亟需規(guī)范，也需要運(yùn)用強(qiáng)有力的行業(yè)法律對(duì)建設(shè)、施工單位進(jìn)行制約。應(yīng)根據(jù)行業(yè)自身發(fā)展中出現(xiàn)的弊端盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)。
    2、要加強(qiáng)對(duì)政府投資工程的監(jiān)管。
    要建立健全政府投資工程建設(shè)實(shí)施階段的資金撥付、招標(biāo)發(fā)包、質(zhì)量安全監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、保修維護(hù)等法規(guī)制度，實(shí)現(xiàn)政府投資工程的建設(shè)管理程序化、規(guī)范化，依法進(jìn)行，杜絕隨意性和人為因素，切實(shí)提高政府投資工程的綜合效益。
    3、建議加強(qiáng)資質(zhì)管理和對(duì)建筑隊(duì)伍總量控制。
    由于近年來(lái)*市投資力度較大，對(duì)建設(shè)廳提供的建筑企業(yè)名單核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，各種資質(zhì)不實(shí)的“四無(wú)”公司（無(wú)資金，無(wú)固定施工隊(duì)伍，無(wú)固定技術(shù)人員，無(wú)固定施工設(shè)備），靠關(guān)系經(jīng)營(yíng)的公司，以各種渠道進(jìn)入建筑業(yè)，在近一、二年中為數(shù)不少。眾多小建筑公司以相同的組織形式、相近的管理方式、相似的生產(chǎn)水平開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)，造成企業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩以及產(chǎn)品的無(wú)差別化。
    4、對(duì)大型企業(yè)實(shí)行政策傾斜，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
    要鼓勵(lì)傳統(tǒng)大型骨干施工企業(yè)和設(shè)計(jì)企業(yè)把產(chǎn)權(quán)制度改革同做大做強(qiáng)、培育具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大集團(tuán)的目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)自我功能改造或重組整合，成為資金雄厚、人才密集、技術(shù)先進(jìn)，具有科研、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工一體化優(yōu)勢(shì)的大型建筑業(yè)企業(yè)集團(tuán)，既立足于國(guó)內(nèi)需求，面向“大業(yè)主、大工程、大項(xiàng)目”等高端市場(chǎng)，又大力開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，率領(lǐng)我市建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“走出去”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十二
    營(yíng)業(yè)稅改增值稅（簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)改增，下同）試點(diǎn)改革是繼1994年分稅制改革以來(lái)，又一次重大的稅制改革，也是結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要措施，它有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，改革試點(diǎn)意義重大。廈門(mén)市作為改革試點(diǎn)城市于20xx年11月1日啟動(dòng)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，涉及范圍是交通運(yùn)輸業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。所對(duì)應(yīng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)門(mén)類(lèi)包括交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂(lè)業(yè)等。為了解“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)情況，近期廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局組織開(kāi)展了企業(yè)走訪活動(dòng)，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
    （一）促進(jìn)服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展。發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是向結(jié)構(gòu)調(diào)整要?jiǎng)恿?，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要舉措?！盃I(yíng)改增”試點(diǎn)首先從交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)始，這就為發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了有利的契機(jī)。
    （二）提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施，可以實(shí)現(xiàn)最大限度地減少重復(fù)征稅。拓展了試點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)的市場(chǎng)空間。同時(shí)增值稅的“抵扣機(jī)制”會(huì)讓一些制造業(yè)企業(yè)在獲取服務(wù)的同時(shí)，也獲得了進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣，降低了稅負(fù)。因此“營(yíng)改增”的實(shí)施有利于企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
    （三）有助于深化產(chǎn)業(yè)分工。營(yíng)業(yè)稅是按照交易額征稅，由于無(wú)法抵扣上一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額，按收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還實(shí)際承擔(dān)了外購(gòu)固定資產(chǎn)價(jià)款等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，因此不利于專(zhuān)業(yè)化分工的推行。而增值稅實(shí)行“抵扣法”?？朔酥貜?fù)征稅問(wèn)題，有助于改變過(guò)去多數(shù)企業(yè)將原來(lái)應(yīng)該獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的服務(wù)業(yè)企業(yè)被迫并入制造業(yè)企業(yè)中的現(xiàn)象，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化。
    （一）“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)總體下降。
    20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)（年?duì)I業(yè)收入1000萬(wàn)元或從業(yè)人員達(dá)50人以上，下同）“營(yíng)改增”涉及的行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金總額（包括應(yīng)交增值稅和營(yíng)業(yè)稅金及附加）14.2億元，比20xx年1-11月（改革前）減少7.8億元，下降35.4%；實(shí)現(xiàn)單位稅金（每萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入所包含的稅金）0.022萬(wàn)元，下降35.8%。其中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)單位稅金比20xx年1-11月下降64.6%，降幅較大。
    （二）近四成企業(yè)稅負(fù)減輕。
    20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)有企業(yè)637家，單位稅金比20xx年1-11月（改革前）減少的企業(yè)數(shù)為250家，企業(yè)稅負(fù)減輕面為39.2%。其中，研究和試驗(yàn)發(fā)展業(yè)企業(yè)稅負(fù)減輕面最大，為66.7%；電信廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)為63.6%；；廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)為62.5%；商務(wù)服務(wù)業(yè)為49.3%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)為40.0%。
    （三）行業(yè)稅負(fù)差距拉大。
    “營(yíng)改增”后試點(diǎn)行業(yè)稅負(fù)拉大。20xx年1-11月我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)中行業(yè)稅負(fù)最高的是娛樂(lè)業(yè)，單位稅金為每萬(wàn)元0.166萬(wàn)元，行業(yè)稅負(fù)最低的是航空運(yùn)輸業(yè)，單位稅金為每萬(wàn)元0.008萬(wàn)元，行業(yè)稅負(fù)差距為每萬(wàn)元0.158萬(wàn)元，比“營(yíng)改增”前的差距多0.022萬(wàn)元。
    由于增值稅與營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)與計(jì)算方法不同，因此“營(yíng)改增”對(duì)不同行業(yè)有不同程度的影響。部分行業(yè)稅負(fù)下降，同時(shí)部分行業(yè)稅負(fù)增加。稅負(fù)增加的行業(yè)有：
    （一）租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)1.1%，其中，廣告業(yè)增長(zhǎng)56.7%，旅游社及相關(guān)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)9.2%。
    （二）科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)15.2%。
    （三）裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)。20xx年1-11月裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)60.5%。
    （四）道路運(yùn)輸業(yè)。20xx年1-11月道路運(yùn)輸業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)117.6%。
    （一）營(yíng)業(yè)稅改增值稅后稅率提高。
    “營(yíng)改增”后，試點(diǎn)行業(yè)的稅率均有上升，如廣告、會(huì)展行業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；廣播、電視、電影和影視錄音制作業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；交通運(yùn)輸業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為11%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；文化、體育和娛樂(lè)業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%。
    （二）進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。
    已進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期的企業(yè)自身可抵扣項(xiàng)目有限，部分企業(yè)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)、生產(chǎn)材料等允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的項(xiàng)目偏少，造成“營(yíng)改增”后企業(yè)抵扣的銷(xiāo)項(xiàng)金額少于因稅率提高而增加的稅金，導(dǎo)致稅負(fù)增長(zhǎng)。如福建兆翔雅仕維聯(lián)合廣告有限公司由于可抵扣的固定資產(chǎn)較少，且占企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較大的廣告牌租賃費(fèi)無(wú)法抵扣等原因，造成企業(yè)稅負(fù)增加。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院由于營(yíng)業(yè)成本主要是設(shè)計(jì)人員的工資及培訓(xùn)費(fèi)用，可抵扣的項(xiàng)目?jī)H有辦公用品耗材、車(chē)輛保養(yǎng)、油費(fèi)等占營(yíng)業(yè)成本比重較小的費(fèi)用，可抵扣的費(fèi)用小于因稅率提高而產(chǎn)生的稅金，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加，經(jīng)營(yíng)壓力增大。廈門(mén)博坦倉(cāng)儲(chǔ)有限公司早期購(gòu)入大量碼頭裝卸設(shè)備、輸油設(shè)備等固定資產(chǎn)，“營(yíng)改增”期間并無(wú)購(gòu)入固定資產(chǎn)的計(jì)劃，且土地?cái)備N(xiāo)的費(fèi)用也不在可抵扣的范圍內(nèi)，僅有占企業(yè)成本比重較小的設(shè)備維修費(fèi)可作為銷(xiāo)項(xiàng)抵扣，抵扣金額小于由于稅率提高而增多的稅金，企業(yè)稅負(fù)增加。廈門(mén)嘉裕金逸電影城有限公司“營(yíng)改增”后稅率提高一倍，而占成本比重較大的電影片租、場(chǎng)地租金、水電費(fèi)無(wú)法抵扣，稅負(fù)明顯增多，企業(yè)稅負(fù)壓力增大。
    （三）增值稅發(fā)票難以獲得。
    會(huì)展中心、機(jī)場(chǎng)等機(jī)構(gòu)尚未納入“營(yíng)改增”范圍，部分與企業(yè)合作的政府部門(mén)也沒(méi)有開(kāi)具增值稅發(fā)票的資質(zhì)，造成展位租金、廣告牌租賃等成本無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額大幅增加，稅負(fù)增幅顯著。如廈門(mén)飛馳商務(wù)有限公司長(zhǎng)期與會(huì)展局合作，但“營(yíng)改增”后無(wú)法取得與會(huì)展局合作項(xiàng)目的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額增多，稅負(fù)增加。
    （一）發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，提高服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和發(fā)展水平?！盃I(yíng)改增”是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的宏觀調(diào)控政策，其結(jié)構(gòu)性減稅政策導(dǎo)向性明顯。推行“營(yíng)改增”有利于支持服務(wù)業(yè)發(fā)展，同時(shí)也能帶動(dòng)工業(yè)的技術(shù)升級(jí)，所以應(yīng)充分發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，積極采取措施，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。一是適當(dāng)降低現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅稅率，減輕企業(yè)稅負(fù)。如適當(dāng)降低科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)等可抵扣項(xiàng)目較少行業(yè)的增值稅稅率，緩解企業(yè)的稅負(fù)增長(zhǎng)壓力。二是完善稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。根據(jù)行業(yè)盈利現(xiàn)狀，發(fā)展前景以及在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位的不同，有針對(duì)性地制定不同的增資獎(jiǎng)勵(lì)、技改貼息、人才補(bǔ)貼等政策，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高服務(wù)業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展水平。如進(jìn)一步加大對(duì)軟件和信息服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)置補(bǔ)貼政策，逐步促進(jìn)技術(shù)專(zhuān)利等無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    （二）加快“營(yíng)改增”的步伐，擴(kuò)大增值稅適用范圍?！盃I(yíng)改增”是一次從“道道征收、全額征稅”向“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”轉(zhuǎn)變的稅收改革，目的是避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)，但由于目前增值稅的抵扣鏈條尚未完全打通，行業(yè)間尚未實(shí)現(xiàn)層層抵扣，依然存在企業(yè)抵扣項(xiàng)目少，稅負(fù)增加的問(wèn)題。如房地產(chǎn)行業(yè)、餐飲行業(yè)尚未納入“營(yíng)改增”范圍，房屋租金、餐飲發(fā)票等無(wú)法抵扣，影響企業(yè)的抵扣金額，增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?！盃I(yíng)改增”試點(diǎn)范圍越廣，行業(yè)越全，將越有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將越好，因此建議加快改革步伐，逐步擴(kuò)大增值稅適用范圍，將稅收改革引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的能量全部釋放出來(lái)。
    （三）推動(dòng)企業(yè)主輔分離，鼓勵(lì)企業(yè)做強(qiáng)做大。一是鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)將研發(fā)設(shè)計(jì)、物流、采購(gòu)、貿(mào)易營(yíng)銷(xiāo)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)從生產(chǎn)制造中分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立的法人企業(yè)，或?qū)⑵髽I(yè)非核心業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)業(yè)企業(yè)。不斷推動(dòng)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的同時(shí)促進(jìn)第三方服務(wù)承包商的發(fā)展。二是加強(qiáng)政策宣傳力度，完善征管服務(wù)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)積極籌劃重整業(yè)務(wù)，在不同增值稅率和適用范圍既定的條件下，用好用活相關(guān)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)企業(yè)抓住“營(yíng)改增”試點(diǎn)機(jī)遇，實(shí)施技術(shù)改造，深挖內(nèi)部潛力，提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力，增強(qiáng)企業(yè)做強(qiáng)做大的后勁實(shí)力，從而提升行業(yè)的整體水平。
    （四）扶持龍頭企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要密切跟蹤龍頭企業(yè)的稅負(fù)情況，對(duì)“營(yíng)改增”后稅負(fù)增加的龍頭企業(yè)給予關(guān)注和適當(dāng)?shù)姆龀?，以支持龍頭企業(yè)的發(fā)展。鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)積極申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)的認(rèn)定，以享受優(yōu)惠稅率。鼓勵(lì)文化企業(yè)積極申報(bào)市重點(diǎn)文化企業(yè)的認(rèn)定，以享受扶持政策和扶持獎(jiǎng)金。通過(guò)扶持龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十三
    近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區(qū)不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開(kāi)了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十四
    目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
    1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
    與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
    3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
    4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰?導(dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
    5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車(chē)管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
    6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
    7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。
    總之，從根本上說(shuō)，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車(chē)資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車(chē)后，必然產(chǎn)生對(duì)部分車(chē)主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車(chē)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車(chē)泊位的短缺數(shù)量，再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門(mén)要給予配合，對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
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    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十五
    市場(chǎng)調(diào)查的核心是消費(fèi)需求，必須準(zhǔn)確地把握“已滿足的需求”與“潛在的需求”這兩個(gè)要件。影響這兩個(gè)要件消長(zhǎng)變化的因素是多方面的：從客觀上講，時(shí)空環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)品適銷(xiāo)性等均起作用；從主觀上看，影響消費(fèi)需求的主要因素，則是人們的消費(fèi)心理。故而，要想切實(shí)地摸清“行情”，則必須對(duì)上述幾個(gè)方面作出全面、深入的調(diào)查研究。
    營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)空環(huán)境，對(duì)于人們的消費(fèi)需求，具有直接的影響、制約作用，調(diào)查中應(yīng)充分注意以下兩個(gè)要領(lǐng)：
    其一，不同地域的需求差異。
    城市與鄉(xiāng)村、山區(qū)與平原、沿海與內(nèi)地……身處不同環(huán)境、條件下的消費(fèi)者，其消費(fèi)需求必有差異。小商販們常言：“土產(chǎn)進(jìn)城，多賣(mài)三成；清倉(cāng)(指清倉(cāng)處理的廉價(jià)商品)下鄉(xiāng)，心中不慌?！边@說(shuō)明他們也深諳此道。即便是同一山區(qū)、同一縣境之內(nèi)，山前山后、縣南縣北，也會(huì)由于經(jīng)濟(jì)條件或消費(fèi)習(xí)慣的不同而產(chǎn)生需求差異。只有將這種消費(fèi)需求的“地域性”特征考察清楚，才好因地制宜地開(kāi)展商貿(mào)活動(dòng)，避免“章甫適越”的營(yíng)銷(xiāo)錯(cuò)誤。
    其二，不同時(shí)期的需求變化。
    研究不同時(shí)期的需求變化，尤要注意商品的“三時(shí)性”變化特點(diǎn)，即“時(shí)尚性”、“時(shí)令性”和“時(shí)限性”。
    有些商品的“時(shí)尚性”很強(qiáng)，比如時(shí)裝、化妝品、手機(jī)、家電等，今年時(shí)髦，而明年則不一定時(shí)髦，甚至一年內(nèi)幾經(jīng)變化，讓人追逐不迭。據(jù)言，某女“明星”，五年之內(nèi)更換了八十多條裙子。誠(chéng)然，這種盲目的“時(shí)髦消費(fèi)”觀念不宜提倡，但是世間的“追風(fēng)逐浪”者，畢竟不在少數(shù)，從企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的角度說(shuō)，則必須充分注意這一消費(fèi)傾向，做好相關(guān)的調(diào)查與預(yù)測(cè)，及時(shí)把握商機(jī)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。
    有些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)令性”特點(diǎn)，比如冬裝、夏裝、啤酒、飲料、取暖與納涼用具之類(lèi)，其銷(xiāo)售的旺淡，總是隨季節(jié)時(shí)令呈周期性變化。對(duì)于這類(lèi)商品的需求調(diào)查，除了注意其常規(guī)性“時(shí)令”特點(diǎn)之外，還應(yīng)分外留意“時(shí)尚”的影響。今年夏季“街上流行紅裙子”，而明年夏季則未必流行，所以，只有將“時(shí)令”與“時(shí)尚”綜合考察，才能準(zhǔn)確地把握需求趨勢(shì)與未來(lái)行情。一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)季業(yè)較之于自然季節(jié)，會(huì)來(lái)得早一些，誠(chéng)如古人所言：“賈人夏則資(備辦)皮，冬則資絺(做夏裝用的細(xì)麻布)，旱則資舟，水則資車(chē)，以待乏也?！?BR>    企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)諳此要旨，早作運(yùn)籌，早作準(zhǔn)備，不失時(shí)機(jī)地把商品推向市場(chǎng)。
    另有一些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)限性”特征，其銷(xiāo)售活動(dòng)常被嚴(yán)格限定在某一特定時(shí)間之內(nèi)，過(guò)期則淪為廢品。比如日歷(包括掛歷、臺(tái)歷、歷書(shū)等)、報(bào)紙、期刊、賀年卡、中秋月餅等等，其經(jīng)營(yíng)成敗，常“在此一舉”，故而常被老百姓戲稱(chēng)為“一錘子買(mǎi)賣(mài)”。近年來(lái)，每每元旦之后，書(shū)店門(mén)前“掛歷買(mǎi)一贈(zèng)三”的招牌一再警示我們：此類(lèi)商品的“需求量”，事前務(wù)必要摸得準(zhǔn)、算得透，否則，必有風(fēng)險(xiǎn)。
    所謂“市場(chǎng)狀貌”，是指市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的常規(guī)狀態(tài)和基本面貌，它是購(gòu)、銷(xiāo)雙邊活動(dòng)的直接現(xiàn)實(shí)，反過(guò)來(lái)又是影響和制約購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的客觀力量。決定市場(chǎng)狀貌的因素是多方面的，其中，市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)品適銷(xiāo)性等幾個(gè)方面，乃是形成特定“市場(chǎng)狀貌”的最基本的要素。市場(chǎng)狀貌的調(diào)查，實(shí)質(zhì)上就是以這四要素為主要對(duì)象的綜合調(diào)查。
    “市場(chǎng)價(jià)格”的調(diào)查，應(yīng)著眼于兩個(gè)方面：
    其一，注意同類(lèi)產(chǎn)品間的價(jià)格比較，尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格動(dòng)向。
    其二，注意整個(gè)市場(chǎng)變化態(tài)勢(shì)，因?yàn)檫@種大面積的物價(jià)消長(zhǎng)，極易引起產(chǎn)、銷(xiāo)之間的連鎖影響和牽動(dòng)全局的市場(chǎng)波動(dòng)，甚至引發(fā)消費(fèi)者的“搶購(gòu)”或“惜購(gòu)”心理。比如，發(fā)生于上個(gè)世紀(jì)90年代初期的“搶購(gòu)”風(fēng)潮以及90年代后期的“疲軟”現(xiàn)象，均對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)造成過(guò)巨大沖擊，甚至迫使不少企業(yè)破產(chǎn)、倒閉。這些教訓(xùn)告誡我們：忽視了大市場(chǎng)的大變化，勢(shì)必被動(dòng)挨打。
    “社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力”，是影響消費(fèi)需求的決定因素，如果有必要購(gòu)買(mǎi)，且有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，卻買(mǎi)不起，那么這種“有質(zhì)而無(wú)量”的需求，則等于沒(méi)有需求(或成為“潛在需求”)。因此，要想準(zhǔn)確把握消費(fèi)需求量，則必須做好“社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力”調(diào)查。這種調(diào)查，宜著眼于三個(gè)方面：
    其一，社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力。這種購(gòu)買(mǎi)力，雖對(duì)整個(gè)社會(huì)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大影響，但對(duì)于某些特定行業(yè)、特定商品的經(jīng)營(yíng)，卻能產(chǎn)生驚人的牽動(dòng)力。例如，19**年之前，公款購(gòu)買(mǎi)掛歷成風(fēng)，由此而形成了空前的掛歷經(jīng)營(yíng)高潮。之后，中央有關(guān)禁令頒行，掛歷市場(chǎng)驟然形成滯銷(xiāo)局面。
    其二，城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力。這種購(gòu)買(mǎi)力，是對(duì)整個(gè)社會(huì)大市場(chǎng)產(chǎn)生全方位影響的基本力量，應(yīng)舍得花大力氣對(duì)其作出細(xì)致的調(diào)查和具體的分析。比如，手表、自行車(chē)、縫紉機(jī)的營(yíng)銷(xiāo)長(zhǎng)期處于疲軟狀態(tài)，因其價(jià)格較低，城鄉(xiāng)居民均買(mǎi)得起且已基本滿足；而冰箱、空調(diào)則不然，雖其也在“疲軟”之列，但相當(dāng)多的家庭(尤其是農(nóng)民家庭)尚不具備，因受“購(gòu)買(mǎi)力”限制而無(wú)力購(gòu)置。兩相比較不難看出，雖然兩者的“現(xiàn)實(shí)需求量”都不是太大，但后者的“潛在需求量”卻是十分可觀的，可以說(shuō)這是一片尚待開(kāi)發(fā)的蘊(yùn)金藏玉的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，其銷(xiāo)售前景會(huì)日趨看好。
    其三，購(gòu)買(mǎi)力的投向。購(gòu)買(mǎi)力能否轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力動(dòng)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)行為，與“購(gòu)買(mǎi)力投向”密切相關(guān)。俗語(yǔ)云：“有錢(qián)花在刀刃上?！钡珜?duì)于不同社會(huì)階層的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這“刀刃”的內(nèi)涵卻千差萬(wàn)別。比如，小市民熱衷于時(shí)裝、飲食、化妝品；而農(nóng)民則愛(ài)將大量資金投放于化肥、農(nóng)藥與耕作機(jī)械上，對(duì)于“飄柔”、“清逸”之類(lèi)的誘惑，他們常會(huì)無(wú)動(dòng)于衷。因此，細(xì)心地觀察、分析各類(lèi)社會(huì)人群購(gòu)買(mǎi)力投向，對(duì)于經(jīng)營(yíng)決策具有特殊的指導(dǎo)意義。
    最后談一下“產(chǎn)品適銷(xiāo)性”調(diào)查。一般說(shuō)來(lái)，商品總有一定的經(jīng)濟(jì)壽命周期，總要在市場(chǎng)上經(jīng)歷試銷(xiāo)、暢銷(xiāo)、飽銷(xiāo)、減銷(xiāo)直至消亡的全過(guò)程。只有準(zhǔn)確把握這一變化趨勢(shì)，認(rèn)真調(diào)查并悉心研究每個(gè)階段產(chǎn)品的適銷(xiāo)程度，才能因時(shí)制宜地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，及時(shí)地為產(chǎn)品更新?lián)Q代，有效地延長(zhǎng)其壽命周期，以提高經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。聰明的經(jīng)營(yíng)者，常把主要精力花費(fèi)在“試銷(xiāo)期”的適銷(xiāo)對(duì)路、“暢銷(xiāo)期”的未雨綢繆、“飽銷(xiāo)期”的除舊布新、“減銷(xiāo)期”的起死回生或轉(zhuǎn)產(chǎn)換業(yè)上面，而這一切，都離不開(kāi)及時(shí)的調(diào)查與悉心的分析研究。
    人們的消費(fèi)心理，是影響消費(fèi)需求的主觀因素。常言道：“姜太公釣魚(yú)，愿者上鉤”，強(qiáng)化消費(fèi)心理的調(diào)查研究，不僅是企業(yè)決策的重要依據(jù)，而且也是運(yùn)用“攻心”戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)消費(fèi)、誘人“上鉤”的必要條件。
    消費(fèi)者的心理特征，大致有以下幾種類(lèi)型：
    (一)時(shí)尚型。
    具有這種心理特征的人，多為性情開(kāi)朗、作風(fēng)浪漫的年輕人。他們極力追求消費(fèi)方式的新潮、時(shí)髦，往往喜歡名牌，喜歡文體明星的裝飾，甚至慣于依據(jù)既有的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)去想象、創(chuàng)造、領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)新的消費(fèi)方式。
    (二)崇外型。
    具有這種心理特征者，多為文化層次較低、行為盲目、作風(fēng)放任的年輕人。他們喜歡獵奇，熱衷外來(lái)貨，追求消費(fèi)形式的詭異怪誕，街頭巷尾那些戴著變色眼鏡、穿著外文背心、染著紅黃頭發(fā)的“酷哥靚妹”，大多屬于這一類(lèi)。
    (三)保守型。
    具有這種心理特征者，多是性格內(nèi)向或治學(xué)專(zhuān)精、處世謹(jǐn)嚴(yán)的年輕人，以及鐘情傳統(tǒng)或城府較深的中老年朋友。他們往往無(wú)意于流行時(shí)尚，反對(duì)超前消費(fèi)，根本沒(méi)有或竭力克制“高消費(fèi)”欲望，常把消費(fèi)水平限制在比同類(lèi)人群稍低的水平上。
    (四)惜購(gòu)型。
    具有這種心理特征者，多是主持家業(yè)的一家之長(zhǎng)或家庭主婦。他們往往具有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，但是“當(dāng)家方知柴米貴”，他們的消費(fèi)行為卻與購(gòu)買(mǎi)欲望常常處于尖銳的矛盾之中。也許是囿于長(zhǎng)期節(jié)衣縮食的生活習(xí)慣，也許是礙于經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們的“出手”總是十分謹(jǐn)慎，甚至“該出手時(shí)”也不“出手”，愛(ài)挑剔、心存疑慮、擅長(zhǎng)討價(jià)還價(jià)，是他們特有的購(gòu)物習(xí)慣。
    (五)從眾型。
    具有這種心理特征者，多是文化層次較低、消費(fèi)水平不高、自主能力不強(qiáng)的人。他們反應(yīng)較靈敏，但喜歡“隨大流”，缺乏新意識(shí)，熱衷效仿他人的消費(fèi)行為并慣于接受他人的消費(fèi)習(xí)慣。
    (六)專(zhuān)注型。
    具有這種心理特征者，常是對(duì)待生活、學(xué)習(xí)、事業(yè)或理想等某一方面比較執(zhí)著的人。他們的日常消費(fèi)只是保持或低于一般水平，而對(duì)某一項(xiàng)消費(fèi)卻不惜代價(jià)、傾力以求。比如，有人為事業(yè)需要，節(jié)衣縮食，卻寧肯花大錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)家用電腦；有人為了愛(ài)情，自奉節(jié)儉，卻甘愿為愛(ài)人購(gòu)買(mǎi)鉆石項(xiàng)鏈。
    深入地研究一下人們的消費(fèi)心理，不僅有助于“因人制宜”地制定整體性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，同時(shí)，也是銷(xiāo)售活動(dòng)中察顏觀色、隨機(jī)應(yīng)變、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)的重要依據(jù)。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十六
    德?tīng)柛Ｅ煽穗姎庀到y(tǒng)有限公司煙臺(tái)分公司坐落于山東省煙臺(tái)市福山區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，位于永達(dá)街980號(hào)。創(chuàng)建于20xx年3月，是世界500強(qiáng)企業(yè)德?tīng)柛Ｔ谏綎|建立的首個(gè)制造基地，在中國(guó)設(shè)立的第7家工廠。煙臺(tái)分公司分為兩期工程，一期工程占地41畝，建筑面積約10000平方米。二期工程占地12000平方米，建成后達(dá)到22000平方米，人員超過(guò)2800人，培養(yǎng)出了一批優(yōu)秀管理人員及技術(shù)專(zhuān)家，逐步實(shí)現(xiàn)人員本地化。
    二期擴(kuò)建之后，整個(gè)生產(chǎn)車(chē)間擁有17條流水線和36臺(tái)切線機(jī)，年產(chǎn)線束能力達(dá)到99萬(wàn)套。
    煙臺(tái)廠從建廠至今始終遵循著“追求杰出”的企業(yè)文化，貫徹“超越客戶的期望”的質(zhì)量方針，嚴(yán)把產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，對(duì)客戶的要求快速響應(yīng)，多次被客戶評(píng)為最佳供應(yīng)商獎(jiǎng)、被授予最佳響應(yīng)獎(jiǎng)。煙臺(tái)廠服務(wù)的客戶有：
    上海通用。
    上海通用北盛（沈陽(yáng)）。
    上海通用東岳（煙臺(tái)）。
    北美通用。
    韓國(guó)雷諾三星。
    意大利菲亞特。
    墨西哥通用。
    目前公司幾乎為國(guó)內(nèi)所有主要整車(chē)制造商供貨，包括通用汽車(chē)、上海大眾、一汽大眾、奇瑞、福特、豐田、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)標(biāo)致和華晨等。
    經(jīng)過(guò)幾天的企業(yè)培訓(xùn)，體檢，我就被分到了sgm308生產(chǎn)線，然后我很快被分給了一個(gè)師傅，我看著他做，很快很亂，不是懂，然后我邊被要求上手，一開(kāi)始我做的很少幾乎只有師傅的六分之一，當(dāng)然這我是不會(huì)做的，慢慢會(huì)了。
    在sgm308我深深的感受到在生產(chǎn)線上，我們是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，從預(yù)裝開(kāi)始，插線，布線，纏膠帶，電測(cè)，目測(cè)，都是很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)?。沒(méi)一步都不能出現(xiàn)錯(cuò)誤，不能出現(xiàn)不良當(dāng)然，很明顯的例子就是安全氣囊，如果安全氣囊打不開(kāi)，那車(chē)子出現(xiàn)事故，車(chē)主的生命是不會(huì)有太多的就會(huì)生還的。在sgm308每天早上我們都要大聲喊口號(hào)（永做最上峰），然后到各自工位，流水線轉(zhuǎn)起來(lái)，我要做的就是快快快，在一分鐘之內(nèi)結(jié)束我的事情，然后就是重復(fù)重復(fù)。其他人也是這樣。所以我們都是堅(jiān)持，做好自己的事情。非常迅速，也會(huì)保證質(zhì)量，都很重要。在sgm308我不會(huì)因?yàn)樽约菏且幻髮W(xué)生就會(huì)有優(yōu)越感，有些孩子比我小5歲多，工資和我一樣，所以大家都努力去做，我很認(rèn)真的跟著師傅學(xué)習(xí)，也學(xué)習(xí)其他工位，這樣會(huì)使我很快融入這個(gè)團(tuán)體，也會(huì)給我更多的機(jī)會(huì)，做關(guān)鍵崗，每個(gè)月多出500多，是非常誘人的。在sgm308我每天下班都會(huì)很累，雖然這樣，我當(dāng)做是在鍛煉自己，因此這半年我都努力在做好，當(dāng)然還會(huì)有錯(cuò)誤發(fā)生，我也會(huì)每天挨批，然后便會(huì)改過(guò)，之后便不會(huì)再犯了，因?yàn)槎际煜ち嗣?。其?shí)，最重要的實(shí)堅(jiān)持，因?yàn)榘逡恢痹谵D(zhuǎn)，不會(huì)累的，如果偷懶，板流下去，對(duì)大家都不好。在德?tīng)柛Ｅ煽说倪@半年我也熟悉了工廠的工作環(huán)境，我會(huì)選擇更加好的工作環(huán)境，更加好的待遇，當(dāng)然我也會(huì)做好。在德?tīng)柛ｅ憻捔宋易约?，從身體方面，還有也逐漸從學(xué)校的環(huán)境中出來(lái)，融入了社會(huì)，學(xué)會(huì)獨(dú)立，責(zé)任感。
    在這段時(shí)間里，我一直堅(jiān)持著那些關(guān)于社會(huì)關(guān)于自己的問(wèn)題，聽(tīng)從安排，安排的事情不要問(wèn)為什么。認(rèn)真做自己該做的事情，不管什么時(shí)候，不要泄氣。不管自己的工作能力如何，一定要積極，向上，努力。做不了最優(yōu)秀的員工，但必須做到是最努力的。人的可變性是很強(qiáng)的，改變一種說(shuō)話方式，客戶或許就會(huì)做出與原來(lái)相反的決定，所以不要急于放棄客戶。客戶的培養(yǎng)是需要時(shí)間的，不要急于求成，可能會(huì)適得其反。了解客戶的需要是最重要的。保持微笑，準(zhǔn)備好問(wèn)題，認(rèn)真聆聽(tīng)，然后分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。
    在實(shí)習(xí)過(guò)程中，我也逐漸增強(qiáng)自己的溝通能力，經(jīng)過(guò)這一段時(shí)間的工作，讓我認(rèn)識(shí)更多的人。如何與別人溝通好，這門(mén)技術(shù)是需要長(zhǎng)期練習(xí)的，以前工作的機(jī)會(huì)不多，使我與別人對(duì)話時(shí)不能隨機(jī)應(yīng)變，會(huì)使談話時(shí)有冷場(chǎng)，這是很尷尬的。人在社會(huì)中都會(huì)融入社會(huì)這個(gè)團(tuán)體中，人與人之間合力去做事，使其做事的過(guò)程中更加融洽，更事半功倍。別人給你意見(jiàn)，你要聽(tīng)取，耐心，虛心的接受。在社會(huì)中要自信，自信不是麻木的自夸，而是對(duì)自己的能力做出肯定。在多次的面試中，明白了自信的重要性。你沒(méi)有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有關(guān)系，重要的是你的能力不比別人差，社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)也是累積出來(lái)的，沒(méi)有第一次又何來(lái)第二次第三次呢？有自信使你更有活力更有精神。在社會(huì)中我也克服了自己的膽怯心態(tài)，學(xué)會(huì)了厚臉皮，不怕別人的態(tài)度如何的惡劣，也要輕松應(yīng)付，大膽與人對(duì)話，工作時(shí)間長(zhǎng)了你自然就不怕了。只有征服自己才能征服世界。有勇氣面對(duì)是關(guān)鍵，就像那句話，“勇氣通往天堂，怯懦通往地獄”。在工作中我也不斷豐富了自己的知識(shí)。人缺少了血液，身體就會(huì)衰弱，人缺少了知識(shí)，頭腦就會(huì)枯竭。
    雪弗蘭科帕奇整條產(chǎn)線的內(nèi)容，預(yù)裝，預(yù)裝是整條產(chǎn)線的起始部分，當(dāng)然也是最重要的部分，這關(guān)系到之后的步驟，從預(yù)裝的開(kāi)線，也就是將原材料銅線經(jīng)過(guò)超聲波壓接，接好端子，分好類(lèi)，歸位。再之后，經(jīng)過(guò)物料工，經(jīng)過(guò)壓接的導(dǎo)線就被拉到了插線，這里需要每位員工將不同的端子插到合適的位置，每一個(gè)端子對(duì)應(yīng)的插口都有明確規(guī)定，當(dāng)然都是有圖示的，需要熟練操作，非常關(guān)鍵，影響到汽車(chē)性能。插好的線，一組一組的就被布線的員工取走，將其布置到圖示板的合適位置，必須準(zhǔn)確，也是為了之后員工將其成組纏繞做鋪墊，經(jīng)過(guò)布好的板會(huì)隨著機(jī)器的轉(zhuǎn)動(dòng)而流下去，這樣在下一道工位的員工就會(huì)進(jìn)行纏繞了，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的纏繞，一套線束就下來(lái)了，然后就要經(jīng)過(guò)電測(cè)臺(tái)，進(jìn)行檢測(cè)，首先會(huì)大體看一下，重點(diǎn)是檢測(cè)端子的性能是不是都好，這個(gè)過(guò)程需要將各個(gè)塑件插到電測(cè)臺(tái)的各個(gè)位置，經(jīng)過(guò)檢測(cè)的線束才會(huì)下線，然后壓繼電器。最后就是目測(cè)了，目測(cè)會(huì)將各項(xiàng)指標(biāo)都核實(shí)一下，最后下線。
    在實(shí)踐的這段時(shí)間內(nèi)，我閑暇是會(huì)幫忙做其他的工位，感受著工作的氛圍，這些都是在學(xué)校里無(wú)法感受到的，而且很多時(shí)候，我不時(shí)做一些工作以外的事情，有時(shí)要做一些清潔的工作，在學(xué)校里也許有老師分配說(shuō)今天做些什么，但是這里，不一定會(huì)有人告訴你這些，你必須自覺(jué)的去做，而且要盡自己的努力做到最好，一件工作的效率就會(huì)得到別人不同的評(píng)價(jià)。在學(xué)校，只有學(xué)習(xí)的氛圍，畢竟學(xué)校是學(xué)習(xí)的場(chǎng)所，每一個(gè)學(xué)生都在為取得更高的成績(jī)而努力。而這里是工作的場(chǎng)所，每個(gè)人都會(huì)為了獲得跟多的報(bào)酬而努力，無(wú)論是學(xué)習(xí)還是工作，都存在競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中就要不斷學(xué)習(xí)別人先進(jìn)的地方，也要不斷學(xué)習(xí)別人怎樣做人，以提高自己的能力！記得老師曾經(jīng)說(shuō)過(guò)大學(xué)是一個(gè)小社會(huì)，但我覺(jué)得校園里總少不了那份純真，那份真誠(chéng)，盡管是大學(xué)高校，學(xué)生還終歸保持著學(xué)生的身份。而走進(jìn)企業(yè)，接觸各種各樣的客戶，同事，上司等等，關(guān)系復(fù)雜，但我得去面對(duì)我從未面對(duì)過(guò)的一切。在這次實(shí)踐中，我感受最深的一點(diǎn)是，在學(xué)校，理論的學(xué)習(xí)很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到而在實(shí)際生活中，可能會(huì)遇到書(shū)本上沒(méi)學(xué)到的，有可能是書(shū)本知識(shí)一點(diǎn)都用不上的情況，或許工作中運(yùn)用到的知識(shí)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題只要套用公式似得就能完成任務(wù)，有時(shí)候我會(huì)埋怨，實(shí)際操作這么簡(jiǎn)單，但為什么書(shū)本上的知識(shí)讓人學(xué)的這么費(fèi)力呢？這是社會(huì)與學(xué)校脫軌了嗎？也許老師是正確的，雖然大學(xué)生生活不像踏入社會(huì)，但是總算是社會(huì)的一個(gè)部分，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。但是有時(shí)也要感謝老師的孜孜不倦的教導(dǎo)，有些問(wèn)題有了課堂上的認(rèn)真消化，有平時(shí)作業(yè)做補(bǔ)充，我比一小部分人具有更高的起點(diǎn)，有了更多的知識(shí)層面去應(yīng)付面對(duì)工作上的各種問(wèn)題，作為一名新世紀(jì)的大學(xué)生，應(yīng)該懂得與社會(huì)上各個(gè)方面的人交往，處理社會(huì)上發(fā)生的各方面的事情，這就意味著大學(xué)生要注意社會(huì)實(shí)踐，社會(huì)實(shí)踐必不可少。
    實(shí)習(xí)很快就結(jié)束了，這段時(shí)間由于公司生產(chǎn)壓力很大，我們幾乎天天加班，但感覺(jué)自己很幸運(yùn)，所有的苦讓我知道了社會(huì)和學(xué)校的差距，公司是我們用時(shí)間來(lái)?yè)Q取金錢(qián)，而學(xué)校我們花費(fèi)了錢(qián)獲得了時(shí)間。我不能像在學(xué)校里那樣懶散，在這里就要收到上級(jí)的約束，每天重復(fù)這單調(diào)的生活，因?yàn)槲乙?。我在這里也溫習(xí)了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)書(shū)籍，最大的感受就是上學(xué)時(shí)間沒(méi)有好好聽(tīng)課，現(xiàn)在很多自學(xué)都很困難，浪費(fèi)時(shí)間，接下來(lái)我一定好好努力。
    企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十七
    無(wú)菌檢驗(yàn)是無(wú)菌藥品出廠檢驗(yàn)項(xiàng)目中關(guān)鍵項(xiàng)目之一，無(wú)菌檢驗(yàn)方法的應(yīng)用可全面掌握測(cè)定方法，準(zhǔn)確檢測(cè)方法的有效性，并適用于試驗(yàn)樣品的檢驗(yàn)，有利于企業(yè)對(duì)藥品的質(zhì)量控制，確保藥品安全。
    而檢驗(yàn)涉及的操作人員、設(shè)施、設(shè)備、菌種、培養(yǎng)基等因素會(huì)直接影響無(wú)菌檢驗(yàn)結(jié)果的可靠性。系統(tǒng)的、大范圍的對(duì)制藥企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行調(diào)研，旨在了解制藥企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室的日常運(yùn)行情況和當(dāng)前存在的實(shí)際問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)制藥企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理、改進(jìn)質(zhì)量檢驗(yàn)工作、降低被污染產(chǎn)品投放市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)、確保公眾用藥安全具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。調(diào)研結(jié)果對(duì)于管理部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)、起草檢查指南以及檢查員的現(xiàn)場(chǎng)檢查等也具有參考意義。
    國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理總局食品藥品審核查驗(yàn)中心于2014年組織上海市食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心、北京市藥品監(jiān)督管理局藥品認(rèn)證管理中心、河北省食品藥品監(jiān)督管理局藥品審評(píng)認(rèn)證中心、遼寧省藥品認(rèn)證中心、江蘇省食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心、安徽省食品藥品審評(píng)認(rèn)證中心、河南省藥品審評(píng)認(rèn)證中心、廣東省食品藥品監(jiān)督管理局審評(píng)認(rèn)證中心8個(gè)省級(jí)藥品認(rèn)證檢查機(jī)構(gòu)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)95家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研的牽頭單位為上海市食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心，調(diào)研內(nèi)容涉及人員和培訓(xùn)、培養(yǎng)基的管理、菌種的管理、實(shí)驗(yàn)室的布局和運(yùn)行、主要設(shè)備、文件、實(shí)驗(yàn)操作等7個(gè)方面，全面了解企業(yè)無(wú)菌檢查用實(shí)驗(yàn)室的實(shí)際工作情況和運(yùn)行現(xiàn)狀。
    北京、河北、遼寧、上海、江蘇、河南省(市）認(rèn)證中心按照企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模各選取10家企業(yè)；安徽省認(rèn)證中心對(duì)省內(nèi)26家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)全部進(jìn)行了調(diào)研；廣東省認(rèn)證中心是通過(guò)隨機(jī)抽取的方式從廣州、深圳、珠海三市的藥品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取9家參研企業(yè)。95家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)包括國(guó)有、民營(yíng)、外商獨(dú)資、合資、股份制等，覆蓋生物制品、疫苗、粉針劑、凍干粉針劑、小容量注射劑、大容量注射劑、無(wú)菌原料藥、滴眼劑。調(diào)研采取現(xiàn)場(chǎng)檢查配合書(shū)面匯總的形式，各調(diào)研參加單位抽調(diào)富有經(jīng)驗(yàn)的藥品gmp檢查員13名和微生物學(xué)專(zhuān)家組成調(diào)研小組，對(duì)每家企業(yè)調(diào)研12天。現(xiàn)場(chǎng)檢查采用事先通知或不通知的方式進(jìn)行，采集的數(shù)據(jù)真實(shí)可信，調(diào)研結(jié)果能夠反映我國(guó)無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室日常運(yùn)行的現(xiàn)狀。
    2.1人員和培訓(xùn)。
    95家參研企業(yè)中各企業(yè)的實(shí)驗(yàn)室人員總數(shù)占其所有直接從事藥品生產(chǎn)人員總數(shù)（含生產(chǎn)、質(zhì)保、物流等非銷(xiāo)售崗位）的比例為0.3%21%，從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員人數(shù)為229人，從事無(wú)菌檢驗(yàn)工作0.530年。多數(shù)從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員具有大專(zhuān)或本科學(xué)歷，并具備微生物學(xué)或相近專(zhuān)業(yè)的知識(shí)背景。
    從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)和考核，包括各地藥品檢驗(yàn)所、藥監(jiān)部門(mén)、制藥行業(yè)相關(guān)團(tuán)體組織、公司內(nèi)部等舉行的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括微生物檢測(cè)技術(shù)、無(wú)菌檢查法、菌種管理及操作、培養(yǎng)基配制及滅菌、藥典、藥品gmp等內(nèi)容。檢驗(yàn)人員、實(shí)驗(yàn)室管理人員和質(zhì)量保證人員對(duì)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)審批分工明確，職責(zé)清楚。
    調(diào)研結(jié)果也顯示，個(gè)別企業(yè)的質(zhì)量保證人員對(duì)于無(wú)菌檢測(cè)知識(shí)掌握不全面，實(shí)驗(yàn)管理人員對(duì)于偏差調(diào)查分析的能力不夠；部分企業(yè)個(gè)別上崗時(shí)間較短的操作人員檢驗(yàn)操作不規(guī)范；部分企業(yè)對(duì)培訓(xùn)效果未進(jìn)行考核。
    2.2培養(yǎng)基的管理。
    有93家參研企業(yè)無(wú)菌檢查用培養(yǎng)基為硫乙醇酸鹽流體培養(yǎng)基和改良馬丁培養(yǎng)基等，符合《中國(guó)藥典》要求。有2家外資企業(yè)用硫乙醇酸鹽流體培養(yǎng)基檢查細(xì)菌，根據(jù)《美國(guó)藥典》或《歐洲藥典》的要求用大豆酪蛋白消化肉湯或肉湯營(yíng)養(yǎng)培養(yǎng)液(tsb)檢查霉菌，與我國(guó)藥典要求不同，但與《中國(guó)藥典》規(guī)定方法進(jìn)行過(guò)比較試驗(yàn)。
    95家參研企業(yè)中，有3家企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，5家企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商的書(shū)面材料進(jìn)行審查或核對(duì)培養(yǎng)基檢驗(yàn)報(bào)告。絕大多數(shù)參研企業(yè)未對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估。
    培養(yǎng)基配制和滅菌能按培養(yǎng)基使用說(shuō)明書(shū)要求進(jìn)行并有記錄，但只有部分企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基的滅菌程序進(jìn)行了驗(yàn)證；近半數(shù)企業(yè)在培養(yǎng)基配制滅菌后未按藥典要求測(cè)ph值；10%的企業(yè)每次配制培養(yǎng)基都做靈敏度檢查，半數(shù)企業(yè)只對(duì)脫水培養(yǎng)基做靈敏度檢查，部分企業(yè)不做培養(yǎng)基靈敏度檢查；有1家企業(yè)未按規(guī)定條件貯藏培養(yǎng)基；部分企業(yè)配制滅菌后的培養(yǎng)基外包裝的標(biāo)記信息不全面。
    2.3菌種的管理。
    參研企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)使用的標(biāo)準(zhǔn)菌株包括金黃色葡萄球菌、大腸埃希桿菌、枯草芽孢桿菌、黑曲霉、白色念珠菌、銅綠假單胞菌、生胞梭菌、大腸桿菌、乙型溶血性鏈球菌，符合《中國(guó)藥典》要求[1—2],標(biāo)準(zhǔn)菌株主要來(lái)源于認(rèn)可的國(guó)內(nèi)或國(guó)外菌種保藏機(jī)構(gòu)如中國(guó)食品藥品檢定研究院、中國(guó)醫(yī)學(xué)細(xì)菌菌種保藏管理中心、atcc等。
    90%的企業(yè)工作菌株的傳代次數(shù)和貯存方法、條件（斜面、甘油管等）基本符合要求。每支菌種均標(biāo)注有名稱(chēng)、標(biāo)準(zhǔn)號(hào)、接種日期、傳代數(shù)。有10%的企業(yè)在菌種傳代過(guò)程中做菌落表面形態(tài)特征觀察及革蘭氏染色鏡檢觀察，有1家企業(yè)每年用細(xì)菌鑒定儀（vitek)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)菌株進(jìn)行鑒定。
    40%的企業(yè)不能提供菌種的來(lái)源證明；90%的企業(yè)在菌株定期轉(zhuǎn)種、傳代過(guò)程中未對(duì)純度、特性等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)，也未制定相關(guān)程序；20%的企業(yè)菌種管理內(nèi)容不夠全面，無(wú)法追溯；1家企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)菌株傳代至工作菌株的操作過(guò)程未嚴(yán)格按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程（sop)進(jìn)行操作和記錄，代次劃分不正確；1家生物制品企業(yè)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)菌株。
    2.4實(shí)驗(yàn)室的布局和運(yùn)行。
    實(shí)驗(yàn)室包括有檢驗(yàn)（無(wú)菌檢查）用潔凈室或隔離系統(tǒng)及陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室、培養(yǎng)區(qū)、培養(yǎng)基及實(shí)驗(yàn)用具準(zhǔn)備（包括滅菌）區(qū)、樣品接收和儲(chǔ)存區(qū)、菌種貯存區(qū)。
    無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室和陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室的設(shè)置一般采用3種方式：
    （3)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室與微生物限度檢查室二室分開(kāi)，共用一套空氣凈化系統(tǒng)，在1萬(wàn)級(jí)背景下的超凈臺(tái)或生物安全柜中進(jìn)行相關(guān)操作，陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室為在非潔凈區(qū)內(nèi)單獨(dú)實(shí)驗(yàn)室的生物安全柜內(nèi)進(jìn)行。
    1家企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室單獨(dú)用一套隔離器系統(tǒng)，4家企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室為b級(jí)背景下局部百級(jí)，1家企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室為10萬(wàn)級(jí)背景下局部百級(jí)。50%的企業(yè)無(wú)菌檢查用潔凈區(qū)空調(diào)凈化系統(tǒng)連續(xù)開(kāi)啟。企業(yè)參照生產(chǎn)用潔凈區(qū)的要求完成了有關(guān)的驗(yàn)證和確認(rèn)工作，無(wú)菌檢查用潔凈區(qū)符合藥品gmp的要求。
    90%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)室的人流、物流通道能夠嚴(yán)格區(qū)分，并制定相應(yīng)控制程序。無(wú)菌檢驗(yàn)人員經(jīng)二次更衣后進(jìn)入無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室，試驗(yàn)樣品均經(jīng)消毒劑擦拭或紫外燈照射或兩者并用后進(jìn)人無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室。
    少數(shù)企業(yè)存在無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室面積偏小、設(shè)施不能完全滿足要求、設(shè)備擺放不合理等現(xiàn)象。
    2.5主要設(shè)備。
    參研企業(yè)無(wú)菌培養(yǎng)基的配制、培養(yǎng)等設(shè)施與檢驗(yàn)工作量基本相匹配；均對(duì)培養(yǎng)基、器具滅菌設(shè)備、培養(yǎng)箱相關(guān)的計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行了校準(zhǔn)并有標(biāo)識(shí)。80%的企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基的滅菌設(shè)備進(jìn)行確認(rèn)和驗(yàn)證，其中，有10%的企業(yè)對(duì)滅菌設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)只使用了生物指示劑，但沒(méi)有連續(xù)監(jiān)測(cè)溫度。80%的培養(yǎng)基滅菌設(shè)備有自動(dòng)溫度控制探頭但無(wú)自動(dòng)記錄溫度的裝置。80%的企業(yè)培養(yǎng)箱（室）有溫度自動(dòng)控制裝置，近半數(shù)企業(yè)進(jìn)行培養(yǎng)箱溫度分布均勻性驗(yàn)證；90%的企業(yè)培養(yǎng)溫度每天定時(shí)觀測(cè)和記錄，10%的企業(yè)培養(yǎng)箱（室）有連續(xù)監(jiān)測(cè)溫度的裝置。
    2.6文件。
    80%的企業(yè)能按無(wú)菌產(chǎn)品品種的無(wú)菌檢驗(yàn)方法進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)驗(yàn)證結(jié)果制定無(wú)菌檢驗(yàn)的操作規(guī)程。80%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)記錄內(nèi)容能包含關(guān)鍵的實(shí)驗(yàn)細(xì)節(jié)，數(shù)據(jù)基本完整。10%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)記錄不及時(shí)，無(wú)菌檢驗(yàn)原始記錄未包括偏差記錄、設(shè)備編號(hào)、檢驗(yàn)規(guī)程的編號(hào)、培養(yǎng)基信息、陽(yáng)性菌的配制等。
    文件記錄以及實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)對(duì)于無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室的質(zhì)量管理具有重要的意義。通過(guò)對(duì)實(shí)驗(yàn)室原始數(shù)據(jù)及實(shí)驗(yàn)規(guī)程、方法和設(shè)備（包括其維護(hù)和校準(zhǔn)）以及方法驗(yàn)證數(shù)據(jù)的考察，可以對(duì)實(shí)驗(yàn)室運(yùn)作的全面情況、實(shí)驗(yàn)人員的技術(shù)能力和全面質(zhì)量控制的過(guò)程有一個(gè)整體的評(píng)價(jià)。
    2.7實(shí)驗(yàn)操作。
    參研企業(yè)均制定了進(jìn)人無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室的人員的更衣程序；物料、樣品經(jīng)擦拭消毒后進(jìn)人傳遞窗，并在傳遞窗內(nèi)經(jīng)紫外消毒后傳人無(wú)菌室；無(wú)菌檢驗(yàn)的樣品量符合藥典的要求；部分企業(yè)建立了無(wú)菌檢查試驗(yàn)超標(biāo)結(jié)果的調(diào)查處理標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程，對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)結(jié)果若出現(xiàn)陽(yáng)性后所進(jìn)行的相關(guān)調(diào)查、復(fù)試的依據(jù)、產(chǎn)品的無(wú)菌性評(píng)價(jià)以及成品的放行等均進(jìn)行了規(guī)定。
    個(gè)別企業(yè)上崗時(shí)間較短的操作人員，檢驗(yàn)操作存在不規(guī)范之處；1家企業(yè)未按品種進(jìn)行無(wú)菌檢驗(yàn)方法學(xué)驗(yàn)證；1家企業(yè)雖進(jìn)行了產(chǎn)品無(wú)菌檢驗(yàn)方法學(xué)驗(yàn)證，但驗(yàn)證中的樣品取樣量不正確；3家企業(yè)未按藥典要求做陽(yáng)性菌對(duì)照試驗(yàn)和陰性對(duì)照試驗(yàn)；約10%的企業(yè)只做陰性對(duì)照而不做陽(yáng)性對(duì)照試驗(yàn)，這多為生物制品生產(chǎn)企業(yè)；約20%的企業(yè)對(duì)超標(biāo)結(jié)果未進(jìn)行系統(tǒng)的分析和記錄；個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)陽(yáng)性結(jié)果后未做調(diào)查分析就進(jìn)行復(fù)試；近半數(shù)企業(yè)空氣凈化系統(tǒng)不連續(xù)開(kāi)啟，也未對(duì)自凈時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)；個(gè)別企業(yè)在進(jìn)行無(wú)菌試驗(yàn)時(shí)未對(duì)試驗(yàn)環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，20%的企業(yè)只對(duì)超凈工作臺(tái)或生物安全柜進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)而不對(duì)1萬(wàn)級(jí)背景區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。
    參研企業(yè)無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室的布局與設(shè)計(jì)充分考慮到了防止微生物污染和生物安全的要求，檢驗(yàn)用試驗(yàn)菌來(lái)自認(rèn)可的國(guó)內(nèi)或國(guó)外菌種保藏機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)菌株，從事無(wú)菌檢查的人員基本具備微生物學(xué)或相近的專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育背景，能按照藥品gmp及相關(guān)法規(guī)的要求對(duì)無(wú)菌藥品進(jìn)行無(wú)菌檢驗(yàn)，產(chǎn)品的無(wú)菌檢驗(yàn)記錄包含了關(guān)鍵的實(shí)驗(yàn)細(xì)節(jié)。部分被調(diào)研企業(yè)在人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及操作技能、菌種及培養(yǎng)基的管理、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)證、對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)環(huán)境監(jiān)測(cè)等方面存在缺陷，個(gè)別企業(yè)在菌種傳代、無(wú)菌試驗(yàn)復(fù)試、陽(yáng)性對(duì)照試驗(yàn)等方面還存在問(wèn)題。綜上，提出建議如下：
    (1)由于部分參研企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)還流于形式，培訓(xùn)效果不理想，質(zhì)量保證人員對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)知識(shí)掌握不全面，個(gè)別管理人員對(duì)于偏差調(diào)查分析的能力不足。因此，藥品生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織實(shí)驗(yàn)室全體人員進(jìn)行理論學(xué)習(xí)，明確無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室工作原理、環(huán)境要求，設(shè)置嚴(yán)格的工作流程，明確分工并強(qiáng)化責(zé)任技師有效的合作配合意識(shí)。同時(shí)，應(yīng)制定不同崗位人員的有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施和考核，考核不合格者不得上崗。檢查機(jī)構(gòu)在對(duì)藥品生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，除了核對(duì)人員的資質(zhì)外，應(yīng)注重對(duì)無(wú)菌檢查人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、實(shí)際操作技能及分析和解決問(wèn)題的能力進(jìn)行檢查。
    (2)針對(duì)部分企業(yè)在菌種及培養(yǎng)基采購(gòu)、管理及使用過(guò)程中存在不規(guī)范之處，大部分企業(yè)不知道在菌株定期轉(zhuǎn)種、傳代過(guò)程中對(duì)其純度、特性等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)的必要性，個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)菌種傳代代次劃分不正確的情況，建議制定藥品無(wú)菌檢驗(yàn)、菌種管理、培養(yǎng)基管理的指導(dǎo)原則，指導(dǎo)制藥企業(yè)加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)菌種、培養(yǎng)基的管理，使無(wú)菌檢驗(yàn)更規(guī)范。應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管力度，盡快實(shí)行培養(yǎng)基的準(zhǔn)人制度。對(duì)生產(chǎn)培養(yǎng)基的廠家進(jìn)行認(rèn)證，尤其對(duì)生產(chǎn)無(wú)菌試驗(yàn)培養(yǎng)基的廠家實(shí)行生產(chǎn)許可證制度，避免市場(chǎng)混亂無(wú)序。
    (4)不同地區(qū)制藥企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室、微生物限度檢查實(shí)驗(yàn)室、陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室的設(shè)置和布局存在較大差異，且對(duì)檢測(cè)環(huán)境監(jiān)測(cè)的頻次、取樣時(shí)間、取樣點(diǎn)布置等方面各企業(yè)都不盡相同。多數(shù)企業(yè)只動(dòng)態(tài)檢測(cè)沉降菌，對(duì)浮游菌、操作人員手指、工作服表面、工作臺(tái)面不做監(jiān)測(cè)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)藥品gmp(2010年修訂）及《中國(guó)藥典》（2010年版)的要求，改進(jìn)無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室布局，制定適合的環(huán)境監(jiān)測(cè)計(jì)劃。針對(duì)多數(shù)生物制品企業(yè)在無(wú)菌檢驗(yàn)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)的情況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)《中國(guó)藥典》（2010年版)的要求設(shè)置陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)室并按要求進(jìn)行陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)。建議在對(duì)生物制品企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，將陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)作為重點(diǎn)檢查的內(nèi)容。