物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛（實(shí)用17篇）

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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇一
    引言。
    1四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀。
    2四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀。
    3四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題。
    3．1專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象。
    3．2專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象。
    3．3實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸。
    4四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索。
    4．1制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的教學(xué)大綱和配套教材。
    4．2強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)。
    4．3加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。
    5結(jié)論。
    參考文獻(xiàn)：
    [物業(yè)管理畢業(yè)論文模板]。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二
    上訴人因與被上訴人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書北新民初字第883號判決，特提請上訴。
    上訴請求：
    1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。
    2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
    事實(shí)與理由：
    一、適用法律錯(cuò)誤。
    在一審?fù)徶?，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在以下問題：1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費(fèi)1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費(fèi)200元，以上費(fèi)用合計(jì)7945元。
    以上事實(shí)，有《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、照片、證人、證言以及當(dāng)事人陳訴等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，原審一審法院予以確認(rèn)，在卷為憑。
    對于以上證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)，原審一審法院予以確認(rèn)，但對這一事實(shí)是否系被上訴人責(zé)任且對上訴人造成財(cái)務(wù)損失，被上訴人是否違約并承擔(dān)賠償責(zé)任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認(rèn)為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。此判決“對現(xiàn)有證據(jù)不足以證明上訴人的損失系被告管理不當(dāng)造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。
    事實(shí)上，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)，既是被上訴人對本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當(dāng)?shù)氖聦?shí)，原審一審法院有意規(guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實(shí)。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)均在物業(yè)合同委托管理事項(xiàng)之內(nèi)，以上事實(shí)分別對應(yīng)違反本園區(qū)第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車輛行駛及停泊);事項(xiàng)1之(門廳);事項(xiàng)2(配電系統(tǒng));事項(xiàng)1之(外墻面);事項(xiàng)2之(落水管)規(guī)定，已構(gòu)成違約事實(shí)。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。
    構(gòu)成對《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》的部分違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業(yè)違約事實(shí)免責(zé)的證據(jù)，所以原審一審法院的判決缺乏事實(shí)依據(jù)，與情與法均無法自圓其說。
    關(guān)于賠償金在原審一審?fù)徶?，上訴人已經(jīng)說明《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)承擔(dān)違約責(zé)任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應(yīng)按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會(huì)與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”，是錯(cuò)誤的，到底是誰的真實(shí)意思表示?209月的業(yè)主委員會(huì)又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據(jù)此不存在的“雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”的理由而免責(zé)。
    具體抗辯如下：
    1、法理上，物業(yè)管理公司依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施負(fù)有安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司對業(yè)主承擔(dān)用水、用電、供暖、人身安全保障職責(zé)是物業(yè)管理公司承擔(dān)的首要職責(zé)，物業(yè)管理公司必須采取對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財(cái)產(chǎn)方面的安全，防止侵權(quán)行為的發(fā)生，否則，即應(yīng)對業(yè)主因?yàn)榈谌藢?shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在第三人介入侵權(quán)的情況下，經(jīng)營者違反安全保障義務(wù)，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴(kuò)大，因此其應(yīng)為受害人向直接責(zé)任人求償不能的后果承擔(dān)一種風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這種責(zé)任的性質(zhì)屬于補(bǔ)充賠償責(zé)任。實(shí)施加害行為的侵權(quán)人是損害后果的直接責(zé)任人，安全保障義務(wù)違反人是補(bǔ)充責(zé)任人，兩者構(gòu)成責(zé)任競合，在直接責(zé)任人無法確定或無資力賠償?shù)臅r(shí)候，安全保障義務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障責(zé)任大致可分為兩類，即物的安全保障責(zé)任和人的安全保障責(zé)任。物的安全保障責(zé)任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施安全、設(shè)備安全，否則，因設(shè)施、設(shè)備不安全使業(yè)主遭受損害，即應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，人的安全保障責(zé)任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實(shí)施侵權(quán)行為，否則即應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，對此，物業(yè)管理公司不得預(yù)先免責(zé)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
    本案中，物業(yè)方?jīng)]有按照相關(guān)規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對講門公共設(shè)施安全，并對業(yè)主造成侵權(quán);沒有對小區(qū)配電系統(tǒng)進(jìn)行安全維護(hù)管理，造成業(yè)主損失;沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學(xué)習(xí)安全權(quán)利;沒有對公共外墻及落水管進(jìn)行安全維護(hù)，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補(bǔ)充責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
    2、按照《民事證據(jù)規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調(diào)查取證：第十七條符合下列條件之一的，當(dāng)事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調(diào)查收集證據(jù);(三)當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
    在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調(diào)查證據(jù)申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調(diào)取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報(bào)修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實(shí)多次向物業(yè)申報(bào)維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報(bào)修過，借以推脫責(zé)任。業(yè)主詢問原審一審法官調(diào)查取證結(jié)果時(shí)，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報(bào)修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的證據(jù)為由判決業(yè)主證據(jù)不足，此判決為適用法律錯(cuò)誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關(guān)聯(lián)的重要證據(jù)，經(jīng)當(dāng)事人申請，人民法院應(yīng)調(diào)查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報(bào)修記錄本，進(jìn)而推斷業(yè)主沒有報(bào)修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。
    二、在認(rèn)定法律事實(shí)方面，原審一審法院犯有有證不認(rèn)、無證妄認(rèn)，對事實(shí)認(rèn)定不準(zhǔn)的錯(cuò)誤。
    原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成。故對原告要求被告賠付違約金及財(cái)務(wù)損失費(fèi)7945元的訴訟請求，本院不予支持?！奔热辉瓕徱粚彿ㄔ赫J(rèn)為“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據(jù)不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據(jù)才能證實(shí)原告的損失系被告管理不當(dāng)造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據(jù)什么判定“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。上訴人認(rèn)為原審一審判決缺乏事實(shí)依據(jù)，對上訴人提交的并以確認(rèn)的證據(jù)及損害事實(shí)不去認(rèn)定是被上訴人違約所致，認(rèn)定事實(shí)不準(zhǔn)。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當(dāng)造成的證據(jù)，但原審一審卻認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)賠償及違約責(zé)任。而上訴人依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔(dān)賠償及違約責(zé)任，原審一審法院卻不予認(rèn)定。
    1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費(fèi)1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權(quán)法》相鄰權(quán)原則，造成對業(yè)主休息權(quán)及身體健康的侵權(quán)。
    在此事件中，首先確認(rèn)造成對業(yè)主侵權(quán)的是第三方機(jī)動(dòng)車擁有者，是機(jī)動(dòng)車的噪音和尾氣對業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責(zé)，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務(wù)的過錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，盡管實(shí)施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的'第一責(zé)任人，理應(yīng)對此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片和03月24日《沈陽晚報(bào)》及證人證言。
    2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。
    對講門自20開始就不能使用，春秋樓道內(nèi)灌風(fēng)灌土，經(jīng)常有雜物吹進(jìn)樓道內(nèi)，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內(nèi)拐角處小便。冬天灌風(fēng)灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時(shí)有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進(jìn)戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進(jìn)入，半夜經(jīng)常被蚊子叮醒，嚴(yán)重影響睡眠以致神經(jīng)衰弱。對講門已嚴(yán)重喪失保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價(jià)格出租，差額損失2000元。
    在此事件中，首先確認(rèn)惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對業(yè)主侵權(quán)的是第三方大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對講門的維修維護(hù)職責(zé)，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅(qū)直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴(yán)重影響樓道內(nèi)業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達(dá)標(biāo)，以上事實(shí)致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價(jià)格出租，差額損失2000元。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元門管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元對講門的第一責(zé)任人，理應(yīng)對此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、證人證言及在一審?fù)徶形飿I(yè)方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。
    3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認(rèn)造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對園區(qū)公共設(shè)施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護(hù)職責(zé)，年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應(yīng)電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時(shí)維修維護(hù)，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針?biāo)查g達(dá)到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴(yán)重超過國家標(biāo)準(zhǔn)。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護(hù)業(yè)主用電安全及防止火災(zāi)發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既電壓實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(配電系統(tǒng))約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)的第一責(zé)任人，理應(yīng)對此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報(bào)修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會(huì)管理服務(wù)網(wǎng)96129“3月28日關(guān)于編號c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復(fù)。
    4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;在此事件中，首先確認(rèn)造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是外墻，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既外墻的維修維護(hù)職責(zé)，2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問題多次向物業(yè)反映，物業(yè)也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業(yè)主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進(jìn)行維修，滲水現(xiàn)象不再發(fā)生，但目前仍有裂縫，這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位既外墻管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(外墻面)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責(zé)任人，理應(yīng)對此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報(bào)修記錄薄。
    5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費(fèi)200元。在此事件中，首先確認(rèn)造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護(hù)職責(zé)，業(yè)主要求物業(yè)更換，物業(yè)推脫說沒有原材料，換不了，因業(yè)主心力交瘁，無力再與物業(yè)抗?fàn)帲鞓I(yè)主自己買了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻落水管實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(落水管)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責(zé)任人，理應(yīng)對此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)。
    綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的安全保障職責(zé)及公共設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域部位的管理維修維護(hù)職責(zé)，導(dǎo)致了上訴人財(cái)產(chǎn)受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應(yīng)急不力的行為符合承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四要素：具有過錯(cuò)、行為違法、上訴人具有受損害事實(shí)，損害事實(shí)與被上訴人的違法行為具有因果關(guān)系。同時(shí)，上訴人自身并沒有過錯(cuò)(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費(fèi)，損害事實(shí)從2008年7月開始發(fā)生，繳費(fèi)期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決，但物業(yè)方至今也沒有徹底解決損害事實(shí)，故自2008年12月1日起，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，依法行使抗辯權(quán))。因而被上訴人應(yīng)對其過錯(cuò)承擔(dān)全部民事賠償責(zé)任。
    原審一審法院的判決存在適用法律不當(dāng)、認(rèn)證事實(shí)不清的錯(cuò)誤，嚴(yán)重侵犯上訴人的合法權(quán)益，上訴人不能妄想其中關(guān)系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據(jù)事實(shí)，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。
    此致
    沈陽市中級人民法院。
    上訴人：張新萍。
    204月8日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇三
    物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)管理實(shí)踐相脫離的問題。在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。
    物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。
    (一)良好的可視性與可控性。
    物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運(yùn)營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)主動(dòng)地位。
    (二)支持全方位的快速查詢。
    物業(yè)管理涉及大量資料(如房產(chǎn)資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢時(shí)往往耗時(shí)較長。
    利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號以及面積等)進(jìn)行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
    (三)完整的工程服務(wù)檔案。
    在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)(如維修等)進(jìn)行管理。
    信息系統(tǒng)可對工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來，為管理人員及時(shí)掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時(shí)間。
    (四)各項(xiàng)費(fèi)用的自動(dòng)化計(jì)算。
    在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。
    信息系統(tǒng)不僅運(yùn)算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算和整理變得簡單起來。
    (五)為決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。
    二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作。
    (一)基礎(chǔ)資料。
    基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機(jī)構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
    組織機(jī)構(gòu)模塊可以對不同組織機(jī)構(gòu)(如總公司等)進(jìn)行定義，職員模塊可對不同組織機(jī)構(gòu)之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料(如樓宇結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行定義。
    以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    對系統(tǒng)進(jìn)行初始化設(shè)置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個(gè)級別的管理處;當(dāng)完成對組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機(jī)構(gòu)之下進(jìn)一步設(shè)立與之對應(yīng)的職員信息[3]。
    (二)房產(chǎn)管理。
    房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
    依據(jù)不同類別對上述信息進(jìn)行歸納整理，形成excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。
    對房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗(yàn)收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗(yàn)收項(xiàng)目，管理驗(yàn)收結(jié)果。
    這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
    (三)客戶關(guān)系管理。
    物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時(shí)離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。
    在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
    對于以寫字樓為代表的綜合項(xiàng)目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的信息分別進(jìn)行詳細(xì)的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。
    通過“客戶服務(wù)”，可以對內(nèi)部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
    借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶提出的各項(xiàng)合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
    (四)收費(fèi)管理。
    所謂收費(fèi)管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費(fèi)用予以管理的一種功能模塊，全部收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進(jìn)行自定義。
    應(yīng)收費(fèi)用主要有四大類，即常規(guī)費(fèi)用、抄表費(fèi)用、車位費(fèi)用以及臨時(shí)費(fèi)用。
    以單個(gè)房間為單位，明確當(dāng)月各個(gè)房間的應(yīng)收費(fèi)用，對于那些較特殊的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨(dú)設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費(fèi)用”操作。
    以水電收費(fèi)為例，對水電表執(zhí)行遠(yuǎn)程抄表操作之后，形成excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費(fèi)管理模塊便可形成抄表費(fèi)用[6]。
    對交費(fèi)通知單，可通過自定義方式進(jìn)行設(shè)置，并打印出來。
    繳費(fèi)方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。
    收費(fèi)員在收費(fèi)管理模塊中執(zhí)行“繳費(fèi)”操作之后，應(yīng)收費(fèi)用便會(huì)自動(dòng)納入已收費(fèi)用，與此同時(shí)，還可以打印出對應(yīng)的'票據(jù)。
    對于收費(fèi)管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計(jì)服務(wù)，常見的如當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費(fèi)以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報(bào)表統(tǒng)計(jì)”這一操作即可實(shí)現(xiàn)。
    (五)系統(tǒng)維護(hù)。
    系統(tǒng)維護(hù)模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。
    角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進(jìn)行設(shè)置。
    用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M(jìn)行定義。
    通過前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權(quán)機(jī)制。
    (六)設(shè)備保運(yùn)信息化。
    將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個(gè)大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運(yùn)人員按照設(shè)定的路線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對其進(jìn)行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
    三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理。
    (一)政府和行業(yè)支持。
    相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實(shí)施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實(shí)際需求。
    除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費(fèi)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
    (二)開發(fā)商支持。
    開發(fā)商對工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，便應(yīng)該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會(huì)群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會(huì)出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。
    與此同時(shí)，還應(yīng)立足于市場需求，對自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、高效的策劃，結(jié)合項(xiàng)目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、可靠性，同時(shí)還應(yīng)考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。
    住宅是一項(xiàng)長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì)為業(yè)主提供長達(dá)數(shù)十年的服務(wù)。
    現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
    (三)健全各項(xiàng)規(guī)章制度。
    完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。
    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實(shí)施配套的維護(hù)制度與保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格落實(shí)定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時(shí)對系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)運(yùn)行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對性的防范措施，做好預(yù)防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實(shí)施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇四
    古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的。
    物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
    物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
    1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
    1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的。
    合同。
    公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
    物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
    物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
    確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
    (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇五
    答辯人就本案答辯如下：
    一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費(fèi)糾紛。
    根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)。
    []11號)108、(15)規(guī)定本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
    最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費(fèi)糾紛這樣的案由。
    二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
    首先，本案物業(yè)合同簽訂于，所以應(yīng)該適應(yīng)9月1日起生效的國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而不能適應(yīng)10月1日生效的國務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
    其次，業(yè)主委員會(huì)超出職責(zé)和權(quán)限簽訂本案合同。
    被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有作出在20到聘用原告的決定。
    根據(jù)20《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
    青島市嘉禾路業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)的這一決定超出了其法定職責(zé)和權(quán)限，該合同沒有法律效力。
    三、本小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告向被告索要物業(yè)費(fèi)缺乏法律支持。
    原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經(jīng)到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
    根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。
    四、原告計(jì)算物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)。
    被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    年，本小區(qū)業(yè)主大會(huì)就原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。
    被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
    五、本案應(yīng)該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
    業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
    本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)參加本案審理，對于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
    綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回被答辯人的訴訟請求。
    答辯人：
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇六
    上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
    電話：xxxx。
    被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬科城市花園。
    法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
    電話：xxxx。
    上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
    上訴請求：
    一、撤銷一審判決;。
    二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。
    事實(shí)與理由：
    一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應(yīng)當(dāng)依法駁回其起訴。
    與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。
    被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
    《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
    當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
    上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
    事實(shí)上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
    被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當(dāng)成證據(jù)向法庭提交，導(dǎo)致上訴人無法對該等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證”的基本原則。
    因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應(yīng)當(dāng)被駁回。
    二、避開主體資格問題存在的錯(cuò)誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其中有七年的費(fèi)用超過了訴訟時(shí)效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
    上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間，即“每季第一個(gè)月內(nèi)交上一季度費(fèi)用”。
    2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費(fèi)，時(shí)間長達(dá)9年。
    在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費(fèi)。
    所謂訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。
    物業(yè)公司對業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)為普通債權(quán)。
    債權(quán)請求權(quán)以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
    若權(quán)利人長期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，其訴訟時(shí)效為兩年。
    由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費(fèi)，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費(fèi)。
    上訴人在一審?fù)徶幸衙鞔_提出訴訟時(shí)效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進(jìn)行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項(xiàng)異議，已嚴(yán)重違反了我國民事法律對于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
    三、一審判決認(rèn)為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
    此認(rèn)定嚴(yán)重違背了事實(shí)，理由如下：
    (一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》上簽字時(shí)，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
    當(dāng)時(shí)的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實(shí)困境，強(qiáng)迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
    廣大業(yè)主無權(quán)對合同文本提出任何修正意見，唯有接受對方在合同中設(shè)定的全部條件。
    此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強(qiáng)迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
    (二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》全面限制業(yè)主應(yīng)有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
    例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。
    維護(hù)業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)安全是任何一個(gè)合法存在的服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責(zé)任。
    《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
    前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
    因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)歸于無效。
    (三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是一個(gè)前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
    荒誕的是，該臨時(shí)協(xié)議卻被一審法院認(rèn)定為一個(gè)永久性協(xié)議。
    廣大業(yè)主傾其所有、負(fù)債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要?dú)w還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
    銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會(huì)永久存續(xù)。
    為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無法行使。
    (四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
    (五)被上訴人所收取之物業(yè)費(fèi)用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
    1月，北京市實(shí)施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意意見或協(xié)議。
    被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報(bào)告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
    被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是乙方(被上訴人)用于花園日常運(yùn)作之費(fèi)用”，事實(shí)上，該費(fèi)用大部分被被上訴人私吞。
    四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
    (一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
    一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括電梯費(fèi))。
    ”其一，一審判決的描述前后時(shí)間相差三年多，起止時(shí)間均不一，令上訴人無所適從。
    其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費(fèi)還是電梯費(fèi)呢?一審判決始終沒有交代清楚。
    被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求，在計(jì)算時(shí)將電梯費(fèi)包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯(cuò)誤。
    根據(jù)原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)是兩項(xiàng)并列的費(fèi)用。
    被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個(gè)問題上顯然也跟著犯了糊涂。
    (二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個(gè)條件，不能作為認(rèn)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)體法依據(jù)。
    一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
    (三)一審判決多判決了上訴人訴訟費(fèi)用，于上訴人不公。
    在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。
    在判決上訴人部分?jǐn)≡V的情形下，對雙方當(dāng)事人應(yīng)交納的訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)采取按比例分?jǐn)偟脑瓌t，而一審法院將全部訴訟費(fèi)都判決由上訴人承擔(dān)，顯然違反了《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
    綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤;此判決質(zhì)量低劣，社會(huì)影響惡劣，應(yīng)予糾正。
    上訴人懇請二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上予以改判!
    此致
    北京市第二中級人民法院。
    上訴人：賈銘志。
    二oxx年五月二十九日。
    物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]。
    (以下是由提供的法律文章供您參考,希望能為您解決相關(guān)疑問.真誠為您提供經(jīng)濟(jì)糾紛、刑事辯護(hù)、公司法務(wù)、房產(chǎn)糾紛、知識產(chǎn)權(quán)、婚姻家庭等法律咨詢服務(wù).咨詢熱線:1591258,13128806116,座機(jī):0755-61366936,qq:1813237808)。
    民事上訴狀。
    法定代表人:吳某某,董事長。
    法定代表人:唐某某,董事長。
    上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.
    上訴請求:。
    一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;。
    二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求;。
    三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
    事實(shí)與理由:。
    一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
    (一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
    原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇七
    古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
    物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
    物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
    1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
    1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
    物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
    物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
    二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
    確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
    (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇八
    法定代表人：職務(wù)：
    聯(lián)系電話：
    被告：年齡：性別：
    家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號。
    聯(lián)系電話：
    訴訟請求。
    1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用元。
    2、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)及理由。
    被告購買了區(qū)區(qū)幢號房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
    被告在領(lǐng)受房屋并入住后也就享受到了原告對名佳花園的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費(fèi)達(dá)年之久，被告非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳被告均置之不理。
    被告的行為嚴(yán)重的阻礙了原告的管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
    為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護(hù)原告的合法權(quán)益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序。
    此致
    北京市區(qū)人民法院。
    具狀人：
    附：
    1、起訴書副本一份。
    2、證據(jù)材料五份。
    證據(jù)目錄。
    證據(jù)一：
    名稱：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。
    證明內(nèi)容：北京管理有限責(zé)任公司有資格管理園小區(qū)。
    時(shí)間：年月日。
    證據(jù)二：
    證明內(nèi)容：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司根據(jù)合同的約定對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
    時(shí)間：
    證據(jù)三：
    名稱：協(xié)議書。
    證明內(nèi)容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司對進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及雙方約定的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格。
    時(shí)間：
    證據(jù)四：
    名稱：住戶登記表。
    證明內(nèi)容：在小區(qū)居住。
    時(shí)間：
    證據(jù)五：
    名稱：名佳花園區(qū)號樓室欠費(fèi)明細(xì)表。
    證明內(nèi)容：欠費(fèi)金額。
    時(shí)間：
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇九
    摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行探討。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
    關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
    所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在我國作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會(huì)化和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，國務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復(fù)雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對某些問題的規(guī)定不明確，這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評和責(zé)難的焦點(diǎn)之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行分析研究。
    一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題。
    業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責(zé)內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對外發(fā)生法律關(guān)系的機(jī)會(huì)較少，因此沒有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中充當(dāng)?shù)慕巧八鸬淖饔?，?yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預(yù)防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！边@表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會(huì)不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，詳細(xì)列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項(xiàng)規(guī)定了一個(gè)開放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會(huì)就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
    首先，業(yè)主委員會(huì)是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復(fù)后成立的。這些法律上的規(guī)定和實(shí)踐中的做法充分說明，業(yè)主委員會(huì)是在政府有關(guān)行政主管部門指導(dǎo)下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準(zhǔn)成立的合法組織。
    其次，業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表擔(dān)任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會(huì)就是根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及業(yè)主委員會(huì)章程來履行職責(zé)的。
    鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會(huì)大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責(zé)，也有利于全體業(yè)主對自身利益的維護(hù)，且對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著促進(jìn)和監(jiān)督作用。
    二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題。
    筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋?，信托合同的主要特征有以下幾點(diǎn)：一是合同是基于委托人對受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔(dān)。四是具有特定的受益人或者特定目的。
    物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)與之訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔(dān)物業(yè)管理過程中的'法律責(zé)任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，自行承擔(dān)履行職責(zé)過程中的法律責(zé)任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)專業(yè)化的管理和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點(diǎn)分析可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
    綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對某物或某事項(xiàng)的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！庇纱丝梢?，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復(fù)雜、特殊的信托合同。
    三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。
    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是每位業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，而且導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強(qiáng)化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費(fèi)的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預(yù)防和及時(shí)解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。
    第一，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币虼?，各地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，其規(guī)定要做到詳細(xì)、明確、具體。要將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)等級收費(fèi)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。
    第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定。我國各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。在我國物業(yè)管理收費(fèi)制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對個(gè)別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費(fèi)，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導(dǎo)致個(gè)別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費(fèi)提供了可能。物業(yè)管理費(fèi)本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)享有比較合理。[6]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號，實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì)賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費(fèi)用的支出。物業(yè)管理費(fèi)的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)享有，既有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng)。
    第三，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及其公示要求。規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目有車輛保管費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)費(fèi))、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及代理收費(fèi)共五項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定這些收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過物價(jià)部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)公開透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)等行為應(yīng)當(dāng)怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導(dǎo)致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
    隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點(diǎn)，涉及的法律問題也不斷增多。進(jìn)一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且要借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以更好地推動(dòng)我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。?
    二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
    （二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
    2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
    3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
    三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
    （一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
    由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管。
    （二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。
    （三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
    （四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
    綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十一
    上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
    民族：職業(yè)：住址：
    上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號判決，現(xiàn)提出上訴。
    上訴請求：
    1.請求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號判決;。
    2.判令由被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由：
    一、原判決認(rèn)定事實(shí)不清并有誤。
    (一)原判決“本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效”，并以此認(rèn)為原審原被告之間存在物業(yè)服務(wù)管理，其認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
    1.《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：“……(四)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限……。”
    上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但是合同中既沒有明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用，也沒有約定服務(wù)起始時(shí)間，事后雙方也沒有任何補(bǔ)充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內(nèi)容根本就不具備應(yīng)有的法律效力。
    2.事實(shí)上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其根本就沒有開始服務(wù)，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個(gè)法人代表，其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開發(fā)商售后服務(wù)。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時(shí)候，利用其強(qiáng)勢地位迫使業(yè)主預(yù)交半年物業(yè)費(fèi)(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費(fèi)及服務(wù)開始時(shí)間的約定，也沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)屬于無權(quán)收費(fèi)，應(yīng)該予以返還給上訴人。
    3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”被上訴人xx物業(yè)的進(jìn)駐既沒有通過投標(biāo)方式，也沒有通過經(jīng)行政部門批準(zhǔn)采取協(xié)議的方式，顯然違法。
    同時(shí)《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實(shí)上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)資格，更談不上收費(fèi)權(quán)。
    4.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)?！钡牵浇袢諡橹?，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會(huì)移交上述大部分資料及設(shè)施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)會(huì)記錄為證)，沒有履行一個(gè)正常物業(yè)公司的義務(wù)。這也從另一個(gè)方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責(zé)任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的資格。
    5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動(dòng)電梯的。而對于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結(jié)，對先前起訴的業(yè)主們進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)。
    (二)原審判決在錯(cuò)判的同時(shí)，還出現(xiàn)多次計(jì)算錯(cuò)誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
    1.物業(yè)費(fèi)方面。上訴人入住時(shí)，被迫預(yù)交了含有電梯的半年物業(yè)費(fèi)______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，對于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯(cuò)判的結(jié)果,也給上訴人多計(jì)算了________元的物業(yè)費(fèi)。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計(jì)算，絲毫沒有進(jìn)行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
    2.案件受理費(fèi)翻倍計(jì)算。原審判決判定案件受理費(fèi)50元由雙方分擔(dān)，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費(fèi)25元!
    二、原判決缺乏法律依據(jù)，適用法律錯(cuò)誤。
    1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務(wù)合同，而原審法院認(rèn)為“上訴人應(yīng)按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費(fèi)”沒有法律依據(jù)。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價(jià)局北價(jià)發(fā)(xxxx)25號文件規(guī)定的服務(wù)費(fèi)也只是一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，不具備強(qiáng)制力。現(xiàn)實(shí)中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價(jià)局并不強(qiáng)制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設(shè)了，國家頒布一個(gè)指導(dǎo)價(jià)就可以了!
    2.原審判決的法律依據(jù)是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認(rèn)為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
    《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！倍景肝飿I(yè)公司進(jìn)駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應(yīng)有的效力。
    《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費(fèi)和合同起止時(shí)間，根本就無法按照約定全面履行!
    《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景肝飿I(yè)合同雙方當(dāng)事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
    由上所知，原審判決引用的法律依據(jù)顯然是隨意引用，強(qiáng)詞奪理，無中生有。
    3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的.約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
    《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：……(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);……?！?BR>    在法律適用上，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強(qiáng)制規(guī)定的同時(shí)，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識!原審判決顯然違背了兩個(gè)專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
    由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務(wù)，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定，原審法院任意擴(kuò)大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯(cuò)誤。
    綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關(guān)鍵條款;同時(shí)，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務(wù)資格，也沒有提供相應(yīng)服務(wù)。而原審法院完全置法律與事實(shí)于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)在是濫用權(quán)力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，依據(jù)《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，給予公正的判決。
    此致
    xx市第一中級人民法院。
    上訴人：
    xxxx年5月日。
    附件：本上訴狀副本1份。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十二
    摘要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經(jīng)對和諧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負(fù)面影響，因此需要對物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)打下基礎(chǔ)。
    隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進(jìn)入了發(fā)展機(jī)遇期，但是由于相關(guān)法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識等，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設(shè)，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。
    在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
    房屋質(zhì)量一直是人們買房時(shí)關(guān)心和關(guān)注的一個(gè)大問題，房子質(zhì)量好，品質(zhì)有保證，人們才會(huì)放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設(shè)時(shí)期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質(zhì)量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質(zhì)量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主為了維護(hù)自身的利益，由于錯(cuò)誤的認(rèn)識，業(yè)主往往容易將矛頭對向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
    開發(fā)商擅自改變建設(shè)規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個(gè)主要原因，諸如房地產(chǎn)公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設(shè)置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會(huì)為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
    此外，開發(fā)商在售樓期間越權(quán)承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個(gè)主要原因。
    一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、延長物業(yè)保修期等，但是當(dāng)房屋銷售結(jié)束后卻拒不兌現(xiàn)當(dāng)初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
    隨著《物權(quán)法》的頒布和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關(guān)系的復(fù)雜性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，對物業(yè)管理主體的責(zé)、權(quán)、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細(xì)化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務(wù)的處理容易產(chǎn)生分歧。
    特別是一些法規(guī)形成年代久遠(yuǎn)，部分條文已與時(shí)代脫節(jié)，已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和時(shí)代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
    此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關(guān)政策的缺失或不健全，往往會(huì)遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
    物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入門檻比較低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅沒有管理能力和經(jīng)驗(yàn)，多采用低價(jià)策略占領(lǐng)市場，低價(jià)往往是以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)的，必然會(huì)引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
    部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏正確的服務(wù)理念，注重管理而弱化服務(wù)，以管理者自居，無法找準(zhǔn)自身定位，部分素質(zhì)低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識和服務(wù)意識，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
    部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)意識淡薄，缺乏對物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)在規(guī)律的認(rèn)識和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動(dòng)性，責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
    因此，服務(wù)水平供需間的不平衡，就容易產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。
    部分涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的當(dāng)事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當(dāng)行使或?yàn)E用自己的權(quán)利，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別引起糾紛。
    有些糾紛當(dāng)事人素質(zhì)低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至侵犯對方合法權(quán)益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強(qiáng)，主觀上缺乏公德，個(gè)人的素質(zhì)較低，在遇到問題時(shí)先想到個(gè)人的利益等，缺乏自律意識，過多強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)益，忽視自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，缺乏責(zé)任感和團(tuán)結(jié)意識，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個(gè)主要原因[2]。
    優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重對員工的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)水平，遇到糾紛時(shí)能夠采用適當(dāng)?shù)膽?yīng)對策略。
    通過采用定期培訓(xùn)，定期考核的方式，強(qiáng)化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓(xùn)，設(shè)定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進(jìn)而為妥善解決糾紛打下基礎(chǔ);此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓(xùn)，使員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的關(guān)鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。
    政府部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮自身職能，強(qiáng)化對行業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)，明確相關(guān)糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設(shè)置完善的資格準(zhǔn)入體系，對那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質(zhì)，實(shí)行末位淘汰，保證那些服務(wù)優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進(jìn)良好行業(yè)風(fēng)氣的形成。
    政府職能部門對業(yè)主的投訴要及時(shí)的響應(yīng)，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責(zé)令違規(guī)企業(yè)限期整改。
    同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要強(qiáng)化自身監(jiān)督，細(xì)化工作內(nèi)容，完善工作流程，切實(shí)履行合同，避免由于服務(wù)水平無法達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)的各類糾紛。
    特別是在收費(fèi)問題上，及時(shí)公示，完善收費(fèi)條款，避免由于自身財(cái)務(wù)管理混亂而產(chǎn)生的糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十三
    第一條。
    本合同當(dāng)事人。
    委托方（以下簡稱甲方）：_________。
    單位名稱：_________。
    法定代表人：_________。
    注冊地址：_________。
    受托方（以下簡稱乙方）：_________。
    企業(yè)名稱：_________。
    法定代表人：_________。
    注冊地址：_________。
    前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
    根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
    第二條。
    物業(yè)基本狀況。
    物業(yè)名稱：_________。
    物業(yè)類型：_________。
    委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
    第三條。
    委托管理服務(wù)事項(xiàng)。
    第四條。
    房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
    第五條。
    共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。
    第六條。
    附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
    第七條。
    共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。
    第八條。
    第九條。
    公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。
    第十條。
    交通與車輛停放秩序的管理。
    本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
    第十一條。
    維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
    前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
    第十二條。
    管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________。
    第十三條。
    根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
    第十四條。
    業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。
    第十五條。
    對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、_________等措施。
    第十六條。
    其它委托事項(xiàng)：_________。
    1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；
    2、_________；
    3、_________。第三章。
    委托管理服務(wù)期限。
    第十七條。
    雙方權(quán)利義務(wù)。
    第十八條。
    甲方權(quán)利義務(wù)。
    2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；
    4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；
    5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；
    在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第_________種方式處理：
    （1）甲方負(fù)責(zé)返修；
    （2）委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；
    （3）_________。
    （1）無償使用；
    8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：_________。
    （2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
    （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
    （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
    9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。
    10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________。
    （1）_________；
    （2）_________。
    11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
    12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金；
    14、_________。
    第十九條。
    乙方權(quán)利義務(wù)。
    2、制定年度開支預(yù)算，測算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
    3、對項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議；
    5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
    13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。
    16、_________。第五章。
    第二十條。
    乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：
    1、房屋外觀；
    2、設(shè)備運(yùn)行；
    3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；
    4、公共環(huán)境；
    5、綠化；
    6、交通秩序；
    7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；
    8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；
    9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________。
    第二十一條。
    1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；
    2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。
    3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_________。
    4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
    5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
    6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。
    7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；
    9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理；
    （1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
    （2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的萬分之_________交納滯納金；
    （3）_________。
    第二十二條。
    車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
    2、車。
    5、_________。
    第二十三條。
    乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
    第二十四條。
    乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
    1、_________；
    2、_________；
    3、_________；
    第二十五條。
    房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，
    2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔(dān)。
    違約責(zé)任。
    第二十六條。
    甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十七條。
    乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十八條。
    乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十九條。
    甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，對超過部分還應(yīng)給予賠償。
    第三十條。
    因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
    第三十一條。
    附則。
    第三十二條。
    自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
    第三十三條。
    為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
    第三十四條。
    甲乙雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
    第三十五條。
    本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
    本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照xxx有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
    第三十六條。
    本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    第三十七條。
    本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
    第三十八條。
    本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
    【一】提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
    【二】依法向人法院起訴。
    第三十九條。
    本合同自_________起生效。甲方（簽章）：_________。
    乙方（簽章）：_________法定代表人：_________。
    法人代表人：__________________年____月____日。
    _________年____月____日。
    合同備案號：（_________）。
    （三）物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（請分類填寫）：_________。
    （五）乙方向甲方出示的證件：
    1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：_________。
    2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：_________。
    3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件，_________。
    （六）備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：備案機(jī)關(guān)：_________（蓋章）。
    備案時(shí)間：_________年_________月_________日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十四
    摘要：高校物業(yè)管理工作在維持學(xué)校的正常運(yùn)行過程中發(fā)揮重要作用。相較于社會(huì)物業(yè)管理，呈現(xiàn)出兼具教育性的特點(diǎn)。文章分析了高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀并就其育人功能的強(qiáng)化提出建議，以期提高高校后勤管理與服務(wù)水平，并拓寬高校育人工作的空間和領(lǐng)域，促進(jìn)高校育人工作的開展。
    關(guān)鍵詞：后勤服務(wù);物業(yè)管理;育人功能。
    一、高校物業(yè)管理服務(wù)工作的重要性。
    高校物業(yè)管理工作在維持學(xué)校的正常運(yùn)行過程中發(fā)揮重要作用。從硬件維護(hù)角度方面說，完成學(xué)校水、電、氣、暖、動(dòng)力供應(yīng)及基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與保養(yǎng)維修工作，確保教學(xué)、生活正常有序進(jìn)行;從完成教學(xué)任務(wù)進(jìn)行角度說，保障教室、多媒體設(shè)施、學(xué)生公寓、會(huì)議中心等處正常有效運(yùn)行，確保教學(xué)任務(wù)與各項(xiàng)管理工作順利完成;從環(huán)境建設(shè)的角度說，對校內(nèi)教學(xué)區(qū)、家屬區(qū)公共區(qū)域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內(nèi)綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養(yǎng)護(hù)護(hù)及管理，是優(yōu)化校園環(huán)境的基礎(chǔ)條件;從提升后勤管理服務(wù)水平的角度說，是推進(jìn)后勤管理的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展的必由之路。
    二、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀。
    作為招收培養(yǎng)對象，實(shí)施高等教育的事業(yè)單位，以高校為業(yè)主的高校物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理相比較，呈現(xiàn)出顯著特點(diǎn)，尤其表現(xiàn)在教育功能上。
    (一)服務(wù)對象的不同。
    高校物業(yè)管理的服務(wù)對象主要是在學(xué)校工作的高層次學(xué)歷的教職工、家屬及就讀的各專業(yè)、各學(xué)歷層次的學(xué)生，尤其以學(xué)生為主。因此，高校的后勤物業(yè)管理工作除了按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)營，還要針對高等教育的特點(diǎn)，運(yùn)用教育管理法則，實(shí)現(xiàn)育人功能。
    (二)運(yùn)行模式比較復(fù)雜。
    高校物業(yè)管理多采用內(nèi)部甲乙方體制，甲乙方體制是學(xué)校把后勤一分為二。一方是代表學(xué)校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學(xué)校教學(xué)、科研和師生生活提供后勤服務(wù)和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責(zé)和任務(wù)。
    (三)管理經(jīng)費(fèi)來源不同。
    高校物業(yè)多采用單純性的住宅樓物業(yè)或辦公樓宇物業(yè)，住宅樓物業(yè)管理帶有福利性質(zhì)，其收費(fèi)按照社會(huì)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅維持基本運(yùn)轉(zhuǎn);辦公樓宇物業(yè)管理主要靠行政撥款來支撐運(yùn)行。因此高校物業(yè)管理往往會(huì)受到學(xué)校行政指令的限制與束縛，在實(shí)際的管理過程中出現(xiàn)與市場化、專業(yè)化管理要求不一致的地方，應(yīng)用企業(yè)化的管理方法有困難。
    (四)人員構(gòu)成與服務(wù)意識不同。
    后勤物業(yè)管理起步較晚，職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，物業(yè)管理人員相當(dāng)一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學(xué)歷層次較教師偏低且年齡結(jié)構(gòu)偏大，不易接受專業(yè)的服務(wù)和知識培訓(xùn)。而且，長期在事業(yè)單位工作的優(yōu)越感及工作作風(fēng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)代管理服務(wù)的服務(wù)水平和服務(wù)理念。
    (五)高校自身的品牌和管理模式影響物業(yè)管理。
    高校建立已有很長時(shí)間，在近百年的發(fā)展過程中，無形的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)、校園文化、人際環(huán)境等已經(jīng)成為傳統(tǒng)，不能輕易變革。不同地域、不同專業(yè)，不同類別的高校均有獨(dú)特的管理模式，這些內(nèi)容都影響物業(yè)管理服務(wù)的定位。
    三、高校物業(yè)管理育人功能的強(qiáng)化策略。
    高校物業(yè)管理法規(guī)不完善，缺乏完整的考核、監(jiān)督制度，目前，國家沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導(dǎo)高校物業(yè)管理，高校各行其是，管理不規(guī)范，內(nèi)部物業(yè)管理制度也不健全，對企業(yè)的考核、監(jiān)督尚不完備。應(yīng)盡快深入分析和研究高校物業(yè)的個(gè)性化特點(diǎn)，構(gòu)建和完善一套適應(yīng)高校環(huán)境的、完整的、科學(xué)的、規(guī)范的管理制度和服務(wù)程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學(xué)在物業(yè)管理與服務(wù)過程中，各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及各個(gè)工作班組的作業(yè)指導(dǎo)書及相關(guān)工作的記錄表格均落實(shí)在物業(yè)服務(wù)合同中，在物業(yè)管理運(yùn)作中，根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構(gòu)，根據(jù)工作項(xiàng)目的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配置，采用首數(shù)晉升、尾數(shù)淘汰的原則管理，確立“全員培訓(xùn)、梯級培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，努力造就“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。并不斷創(chuàng)新管理模式，把物業(yè)管理工作推向市場，真正轉(zhuǎn)換機(jī)制，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求以及師生的消費(fèi)層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務(wù)。
    (二)提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，形成優(yōu)秀的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。
    大學(xué)生個(gè)性化發(fā)展明顯，對于物業(yè)管理服務(wù)的需求也更多樣化，在平等意識和現(xiàn)實(shí)需求的推動(dòng)下，對于物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)同沖突也更激烈，一方面要求物業(yè)為自己的生活提供規(guī)則保障，一方面希望這些規(guī)則不約束自己的行動(dòng);一方面參與相關(guān)規(guī)則制定的愿望強(qiáng)烈，一方面對遵守規(guī)則的自覺性卻在削弱。傳統(tǒng)的教育者管理模式顯然不適應(yīng)這種現(xiàn)實(shí)要求，這就要求工作中必須要提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，通過專業(yè)教育、崗位培訓(xùn)、競爭上崗、量化考核等機(jī)制提高管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識。物業(yè)管理人員必須把自己置于與學(xué)生平等的地位，尊重學(xué)生人格，建立民主平等的管理服務(wù)關(guān)系，由監(jiān)督者角色轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)學(xué)生自主發(fā)展的引導(dǎo)者角色，使學(xué)生在這種良好的互動(dòng)關(guān)系中，在潛移默化的熏陶中領(lǐng)悟出生活的價(jià)值和真諦，端正學(xué)習(xí)、工作和生活態(tài)度。物業(yè)管理人員的管理方式、服務(wù)態(tài)度、處理與學(xué)生的人際關(guān)系能力方面要不斷提高，才能實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)教育性與服務(wù)性的統(tǒng)一。物業(yè)管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調(diào)、行為舉止、待人接物的風(fēng)范是學(xué)生社會(huì)化角色認(rèn)同的重要標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風(fēng)貌來感染學(xué)生，能無形地推動(dòng)學(xué)生奮發(fā)向上。西安石油大學(xué)物業(yè)管理過程中試行的“首問負(fù)責(zé)制(業(yè)主的任何需要應(yīng)做到事事有交代、件件有落實(shí))、零干擾管理(不進(jìn)入私人隱秘區(qū)、不干擾的情況下服務(wù))、人性化管理(為學(xué)生補(bǔ)衣、為學(xué)生熬中藥、雨天收衣被)、親情化管理(像照顧自己兒女一樣照顧學(xué)生)、全心管理(認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度;細(xì)致到不能再細(xì)致的程度)、一分鐘管理(無論何時(shí)接到何任務(wù)，在一分鐘內(nèi)行動(dòng))、品牌服務(wù)(讓師生舒心、安心、放心、稱心)、溝通零距離(最大限度與學(xué)生溝通、深入了解學(xué)生的狀態(tài))”的八大管理要求，在實(shí)際與學(xué)生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實(shí)施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎(chǔ)。
    (三)優(yōu)化校園環(huán)境，構(gòu)建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情。
    優(yōu)化校園環(huán)境，構(gòu)建陶冶式教育模式是指營造一個(gè)健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學(xué)生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構(gòu)建陶冶式教育模式的關(guān)鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發(fā)起學(xué)生對美的情感體驗(yàn)，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進(jìn)人的發(fā)展。高校物業(yè)管理對環(huán)境的維護(hù)美化是間接的、側(cè)面的、滲透式的教育，它的教育內(nèi)容沒有明確規(guī)定，是通過校園環(huán)境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學(xué)生的管理與服務(wù)過程中，潛移默化地影響學(xué)生，進(jìn)而達(dá)到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態(tài)，看似對學(xué)生無所要求，實(shí)則是激發(fā)受教育者的主體意識，把外界機(jī)械作用力變成內(nèi)在的自覺動(dòng)力，要求學(xué)生全面、嚴(yán)格的要求自己，由他管變?yōu)樽怨?，由他律變?yōu)樽月?。總的來說，對高校物業(yè)管理的育人功能進(jìn)行探索與善開發(fā)，不僅可以有效利用學(xué)校教育資源更好的為教學(xué)、科研、師生生活服務(wù)，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領(lǐng)域，促進(jìn)高校育人工作的開展。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十五
    摘要：本文首先對油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。
    關(guān)鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
    城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民小區(qū)的數(shù)量越來越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設(shè)施及其他業(yè)務(wù)的有效結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產(chǎn)生。作為我國眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化，由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場化管理模式轉(zhuǎn)變。遵循市場化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的對象是礦區(qū)的業(yè)主，提供綠化、治安、休閑等逐步實(shí)行有償性的服務(wù)。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對象是自身企業(yè)的員工，針對性高，要求其服務(wù)技能和服務(wù)意識更高。
    2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
    市場化大背景下，雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序得以建立，但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是保障和改善民生，只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平，才能保障和改善民生。在很長一段時(shí)期，油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理，相對來說地位次之，對其重視程度也就可想而知。在此背景下，油田礦區(qū)的物業(yè)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)意識較差，安全問題時(shí)有發(fā)生，不得不引起我們的重視。
    2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
    2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務(wù)意識有待提高
    優(yōu)質(zhì)的服務(wù)需要高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。但是，當(dāng)前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應(yīng)的專業(yè)維護(hù)人員，并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理，所以油田物業(yè)管理過程中急需補(bǔ)充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外，物業(yè)管理人員的服務(wù)意識較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的現(xiàn)象，工作的積極性不高。
    2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進(jìn)一步提升
    雖然科技的發(fā)展，視頻監(jiān)控大力應(yīng)用，但是也能保證油田礦區(qū)的絕對安全。作為安保人員，切不可大意。同時(shí)，物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息，這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
    2.2.3應(yīng)急事件的處理能力和水平有待進(jìn)一步提高
    突發(fā)事件的種類繁多，包括突發(fā)自然災(zāi)害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆，油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。
    2.2.4承包商的管理有待進(jìn)一步提高
    施工現(xiàn)場違章頻發(fā)，沒有將直線責(zé)任屬地管理的工作理念深入落實(shí)，制度執(zhí)行不嚴(yán)格，查處違章怕碰硬，“好人主義”現(xiàn)象嚴(yán)重，違章違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場管理人員不履行監(jiān)督職責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效控制。
    3.1實(shí)行由點(diǎn)到面的管理體制
    要想做好油田礦區(qū)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，必須要做好由點(diǎn)到面的.安全管理體制。只有由小到大，由點(diǎn)到面將小區(qū)的安全問題維護(hù)和解決好，才能做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息，進(jìn)而有針對性做出安排。同時(shí)，也要做好小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)隱患排查，保障油田礦區(qū)的安全。
    3.2提前做好防范措施
    油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。同時(shí)，針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，要定期組織演練，如定期進(jìn)行火災(zāi)演練。
    3.3制定科學(xué)的管理制度
    科學(xué)的物業(yè)管理制度，有助于管理效率的提升。只有這樣，物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作，提高工作的積極性。同時(shí)，要制定落實(shí)責(zé)任制度，出了問題要追責(zé)。另一方面，要制定相應(yīng)的技能培訓(xùn)制度，注重油田物業(yè)管理過程中管理人員職業(yè)技能培訓(xùn)，提高其職業(yè)技能水平，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。
    3.4增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識
    業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”，物業(yè)管理過程中要增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識。物業(yè)管理過程中，可定期組織安全培訓(xùn)講座，讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有意識的規(guī)避。
    隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理向著市場化、規(guī)?；蛯I(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理，油田的物業(yè)管理剛開始時(shí)屬于企業(yè)的后勤生活服務(wù)系統(tǒng)，之后逐漸從其脫離出來。不可否認(rèn)的是，由于歷史及行業(yè)特點(diǎn)等綜合性因素，油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。
    參考文獻(xiàn)：
    作者簡介：龐秀麗（1968- ），女，大專學(xué)歷，助理工程師職稱，研究方向：油田安全。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十六
    訴訟請求：
    1、請求法院判令被告繳納物業(yè)費(fèi)用共計(jì)xxx元。
    2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
    事實(shí)與理由：
    原告系物業(yè)服務(wù)公司，被告系天津市河西區(qū)香水園業(yè)主，原告與被告為物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。原告自6月1日與香水園小區(qū)的開發(fā)商天津市黑牛城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，開始進(jìn)駐香水園并為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.8元的'標(biāo)準(zhǔn)收取，在香水園小區(qū)成立了業(yè)主會(huì)后，由于大多數(shù)業(yè)主對原告前期為小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)比較滿意，而且原告收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相對較低，小區(qū)業(yè)主會(huì)同意繼續(xù)聘用原告為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并于21月1日與原告簽訂了《天津市物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限為三年，至年12月31日終止，物業(yè)費(fèi)仍然按建筑面積每月每平方米0.8元的標(biāo)準(zhǔn)收取。被告于月1日正式入住香水園小區(qū)xxx室，其居住面積為xxxx平方米，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，其每月應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)為xxx元。在合同履行過程中，原告本著誠實(shí)信用的原則，多年來為該小區(qū)提供了完善的物業(yè)服務(wù)，并得到了大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，而被告在入住該小區(qū)后，自200x年x月x日起至209月30日長達(dá)xx月期間一直拒絕向原告繳納物業(yè)費(fèi)，共計(jì)欠繳金額為人民幣xxxx元，雖經(jīng)原告多次催繳，被告仍未按合同的約定履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，故此，根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，特訴至貴院，望判如所請。
    此致
    天津市河西區(qū)人民法院。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十七
    新舊物業(yè)管理公司在交接時(shí)容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會(huì)對物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時(shí)、有效的進(jìn)行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。
    在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會(huì)對現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對交接手續(xù)進(jìn)行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費(fèi)處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國在業(yè)主大會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競爭意識與危機(jī)意識通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強(qiáng)溝通，兩者之間缺少良性互動(dòng)。我國在實(shí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后，業(yè)主大會(huì)可以公開選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)都重視使用這項(xiàng)權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對原物業(yè)管理公司進(jìn)行解聘。現(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會(huì)用收費(fèi)較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時(shí)選聘新的物業(yè)管理公司。不過由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。
    1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。
    業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項(xiàng)，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協(xié)商解決問題的.措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對各方帶來經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也維護(hù)了社會(huì)聲譽(yù)，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序。可見這種方法對三方來說都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費(fèi)、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費(fèi)、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動(dòng)進(jìn)行協(xié)商，今早解決問題。
    2.提交仲裁委員會(huì)裁決。
    若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭議要提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭議事項(xiàng)向約定的仲裁委員會(huì)提交，之后仲裁委員會(huì)給出具備法律約束力的裁決。因?yàn)橹俨梦瘑T會(huì)是中立的一方，裁決具備很強(qiáng)的社會(huì)公信力，同時(shí)仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時(shí)可以提交仲裁委員會(huì)裁決，確保糾紛順利得到解決。
    3.向人民法院提起訴訟。
    現(xiàn)階段我國還未將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位確定下來，不過從司法實(shí)踐來看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位確定了下來[2]。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無效，引起新、老物業(yè)因交接問題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會(huì)要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會(huì)，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。
    三、成功案例分析。
    某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時(shí)原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費(fèi)用，將所有物業(yè)管理資料移交出來，實(shí)現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了健全的機(jī)構(gòu)。自以來，就開始籌備成立業(yè)主委員會(huì)，在候選人報(bào)名中確定人選為業(yè)主委員會(huì)成員，并特聘了全職秘書。同時(shí)還成立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動(dòng)小區(qū)內(nèi)各專業(yè)人士參與進(jìn)來。二是業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，合理制定了20的主要工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理?xiàng)l例。三是公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請了專業(yè)審計(jì)公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)審計(jì)工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)條款。將5家物業(yè)公司選擇出來以后，集中進(jìn)行投票，逐個(gè)考察每個(gè)物業(yè)公司提供的管理項(xiàng)目。并進(jìn)行了公開招標(biāo)，保證招標(biāo)過程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過業(yè)主委員會(huì)的宣傳，業(yè)主將所欠費(fèi)用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個(gè)環(huán)節(jié)的工作中，開放商也支持業(yè)主委員會(huì)，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進(jìn)行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。
    四、結(jié)語。
    在新舊物業(yè)管理公司交接的時(shí)候，因?yàn)榇嬖谇捌谶z留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題和業(yè)主委員會(huì)操作問題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進(jìn)不來的情況。對此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護(hù)了小區(qū)的和諧與安寧。
    參考文獻(xiàn)。
    [2]蘇浩寧.物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理[j].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，（13）：111.