物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛（優(yōu)秀21篇）

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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇一
    引言。
    1四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀。
    2四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀。
    3四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題。
    3．1專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象。
    3．2專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象。
    3．3實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸。
    4四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索。
    4．1制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的教學(xué)大綱和配套教材。
    4．2強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)。
    4．3加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。
    5結(jié)論。
    參考文獻(xiàn)：
    [物業(yè)管理畢業(yè)論文模板]。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二
    上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
    電話：xxxx。
    被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬科城市花園。
    法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
    電話：xxxx。
    上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號(hào)《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
    上訴請求：
    一、撤銷一審判決;。
    二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。
    事實(shí)與理由：
    一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應(yīng)當(dāng)依法駁回其起訴。
    與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。
    被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
    《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
    當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
    上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
    事實(shí)上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
    被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當(dāng)成證據(jù)向法庭提交，導(dǎo)致上訴人無法對(duì)該等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證”的基本原則。
    因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應(yīng)當(dāng)被駁回。
    二、避開主體資格問題存在的錯(cuò)誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其中有七年的費(fèi)用超過了訴訟時(shí)效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
    上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間，即“每季第一個(gè)月內(nèi)交上一季度費(fèi)用”。
    2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費(fèi)，時(shí)間長達(dá)9年。
    在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費(fèi)。
    所謂訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。
    物業(yè)公司對(duì)業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)為普通債權(quán)。
    債權(quán)請求權(quán)以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
    若權(quán)利人長期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，其訴訟時(shí)效為兩年。
    由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費(fèi)，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費(fèi)。
    上訴人在一審?fù)徶幸衙鞔_提出訴訟時(shí)效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進(jìn)行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項(xiàng)異議，已嚴(yán)重違反了我國民事法律對(duì)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
    三、一審判決認(rèn)為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
    此認(rèn)定嚴(yán)重違背了事實(shí)，理由如下：
    (一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》上簽字時(shí)，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
    當(dāng)時(shí)的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實(shí)困境，強(qiáng)迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
    廣大業(yè)主無權(quán)對(duì)合同文本提出任何修正意見，唯有接受對(duì)方在合同中設(shè)定的全部條件。
    此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強(qiáng)迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對(duì)廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
    (二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》全面限制業(yè)主應(yīng)有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
    例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。
    維護(hù)業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)安全是任何一個(gè)合法存在的服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責(zé)任。
    《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
    前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
    因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)歸于無效。
    (三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是一個(gè)前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
    荒誕的是，該臨時(shí)協(xié)議卻被一審法院認(rèn)定為一個(gè)永久性協(xié)議。
    廣大業(yè)主傾其所有、負(fù)債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要?dú)w還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
    銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會(huì)永久存續(xù)。
    為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無法行使。
    (四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
    (五)被上訴人所收取之物業(yè)費(fèi)用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
    1月，北京市實(shí)施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意意見或協(xié)議。
    被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報(bào)告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
    被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是乙方(被上訴人)用于花園日常運(yùn)作之費(fèi)用”，事實(shí)上，該費(fèi)用大部分被被上訴人私吞。
    四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
    (一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
    一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括電梯費(fèi))。
    ”其一，一審判決的描述前后時(shí)間相差三年多，起止時(shí)間均不一，令上訴人無所適從。
    其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費(fèi)還是電梯費(fèi)呢?一審判決始終沒有交代清楚。
    被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求，在計(jì)算時(shí)將電梯費(fèi)包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯(cuò)誤。
    根據(jù)原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)是兩項(xiàng)并列的費(fèi)用。
    被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個(gè)問題上顯然也跟著犯了糊涂。
    (二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個(gè)條件，不能作為認(rèn)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)體法依據(jù)。
    一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
    (三)一審判決多判決了上訴人訴訟費(fèi)用，于上訴人不公。
    在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。
    在判決上訴人部分?jǐn)≡V的情形下，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)交納的訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)采取按比例分?jǐn)偟脑瓌t，而一審法院將全部訴訟費(fèi)都判決由上訴人承擔(dān)，顯然違反了《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
    綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤;此判決質(zhì)量低劣，社會(huì)影響惡劣，應(yīng)予糾正。
    上訴人懇請二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上予以改判!
    此致
    北京市第二中級(jí)人民法院。
    上訴人：賈銘志。
    二oxx年五月二十九日。
    物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]。
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    民事上訴狀。
    法定代表人:吳某某,董事長。
    法定代表人:唐某某,董事長。
    上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決,特向貴院提起上訴.
    上訴請求:。
    一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書;。
    二、依法對(duì)本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求;。
    三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
    事實(shí)與理由:。
    一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
    (一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
    原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇三
    古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
    物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
    物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
    1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
    1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
    物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
    物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
    二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
    確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
    (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇四
    上訴人因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服瑤海區(qū)人民法院xxxx年10月10日做出的(xxxx)瑤民二初字第01601號(hào)民事判決，現(xiàn)提起上訴。
    上訴請求。
    2、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。
    上訴理由。
    一、被上訴人并未通過法定程序來主張拖欠的物業(yè)費(fèi)。
    1、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。根據(jù)上述條款，只有在業(yè)主委員會(huì)督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的情況下，物業(yè)管理企業(yè)才可以向人民法院起訴。本案一審中，被上訴人并未提供任何證據(jù)證明業(yè)主委員會(huì)督促上訴人限期繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也并沒有任何證據(jù)證明上訴人在收到業(yè)委會(huì)的督促通知后仍然拒絕繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。
    2、此外，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍末交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。根據(jù)上述條款，除了業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)催繳義務(wù)，物業(yè)公司也應(yīng)該履行法定的通知繳納義務(wù)，且送達(dá)方式正常應(yīng)為直接送達(dá)或郵寄送達(dá)，只有在上訴送達(dá)方式均無法有效聯(lián)系到上訴人的前提下，方可適用通過小區(qū)公示牌等公告送達(dá)等方式。本案在一審訴訟過程，被上訴人也沒有證據(jù)證明通過直接送達(dá)等方式向上訴人書面催繳了物業(yè)管理費(fèi)用。
    二、被上訴人并沒有完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
    依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！本唧w如下：
    1、被上訴人并未盡到相應(yīng)維修義務(wù)。上訴人自xxxx年7月份裝修時(shí)，就發(fā)現(xiàn)廚房煙感裝置無法正常工作，給自己的生活帶來了很大的安全隱患。為此，一審原告多次找到被上訴人，要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的維修義務(wù)。但物業(yè)方一直未予以修復(fù)。
    2、被上訴人并未盡到相應(yīng)安全防范義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的一輛電動(dòng)車放在物業(yè)規(guī)劃的停車位被偷，事后物業(yè)公司也一直未予以正面處理。
    3、被上訴人并未盡到相應(yīng)職權(quán)范圍內(nèi)的其他管理維護(hù)義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的機(jī)動(dòng)車放在小區(qū)地面停車位被撞壞，保險(xiǎn)公司要求物業(yè)出具相關(guān)證明才可以保修，然而上訴人多次找到物業(yè)，對(duì)方均不提供職權(quán)范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)提供的證明文件。同時(shí)，xxxx年6月，上訴人樓上房主因?yàn)橄滤艿蓝氯麊栴}，通過物業(yè)協(xié)調(diào)修理。該修理過程前后持續(xù)一年之久，致使上訴人家中長期漏水、吊頂變形并砸壞淋浴房，并對(duì)家人的生活產(chǎn)生了極大的影響并造成了相關(guān)物品的損失，但多次找到物業(yè)要求處理，對(duì)方也是一直推脫，沒有積極予以處理。
    綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，請求二審法院依法查明事實(shí)，從而維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
    此致
    xx市中級(jí)人民法院。
    上訴人：
    xxxx年10月29日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇五
    上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
    民族：職業(yè)：住址：
    上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號(hào)判決，現(xiàn)提出上訴。
    上訴請求：
    1.請求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號(hào)判決;。
    2.判令由被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由：
    一、原判決認(rèn)定事實(shí)不清并有誤。
    (一)原判決“本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效”，并以此認(rèn)為原審原被告之間存在物業(yè)服務(wù)管理，其認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
    1.《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：“……(四)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限……?！?BR>    上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但是合同中既沒有明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用，也沒有約定服務(wù)起始時(shí)間，事后雙方也沒有任何補(bǔ)充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內(nèi)容根本就不具備應(yīng)有的法律效力。
    2.事實(shí)上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對(duì)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其根本就沒有開始服務(wù)，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個(gè)法人代表，其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開發(fā)商售后服務(wù)。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時(shí)候，利用其強(qiáng)勢地位迫使業(yè)主預(yù)交半年物業(yè)費(fèi)(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費(fèi)及服務(wù)開始時(shí)間的約定，也沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)屬于無權(quán)收費(fèi)，應(yīng)該予以返還給上訴人。
    3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！北簧显V人xx物業(yè)的進(jìn)駐既沒有通過投標(biāo)方式，也沒有通過經(jīng)行政部門批準(zhǔn)采取協(xié)議的方式，顯然違法。
    同時(shí)《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實(shí)上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)資格，更談不上收費(fèi)權(quán)。
    4.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)?！钡?，到今日為止，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會(huì)移交上述大部分資料及設(shè)施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)會(huì)記錄為證)，沒有履行一個(gè)正常物業(yè)公司的義務(wù)。這也從另一個(gè)方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責(zé)任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的資格。
    5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動(dòng)電梯的。而對(duì)于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結(jié)，對(duì)先前起訴的業(yè)主們進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)。
    (二)原審判決在錯(cuò)判的同時(shí)，還出現(xiàn)多次計(jì)算錯(cuò)誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
    1.物業(yè)費(fèi)方面。上訴人入住時(shí)，被迫預(yù)交了含有電梯的半年物業(yè)費(fèi)______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，對(duì)于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯(cuò)判的結(jié)果,也給上訴人多計(jì)算了________元的物業(yè)費(fèi)。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計(jì)算，絲毫沒有進(jìn)行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
    2.案件受理費(fèi)翻倍計(jì)算。原審判決判定案件受理費(fèi)50元由雙方分擔(dān)，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費(fèi)25元!
    二、原判決缺乏法律依據(jù)，適用法律錯(cuò)誤。
    1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務(wù)合同，而原審法院認(rèn)為“上訴人應(yīng)按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費(fèi)”沒有法律依據(jù)。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價(jià)局北價(jià)發(fā)(xxxx)25號(hào)文件規(guī)定的服務(wù)費(fèi)也只是一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，不具備強(qiáng)制力?，F(xiàn)實(shí)中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價(jià)局并不強(qiáng)制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設(shè)了，國家頒布一個(gè)指導(dǎo)價(jià)就可以了!
    2.原審判決的法律依據(jù)是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認(rèn)為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
    《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！倍景肝飿I(yè)公司進(jìn)駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應(yīng)有的效力。
    《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費(fèi)和合同起止時(shí)間，根本就無法按照約定全面履行!
    《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景肝飿I(yè)合同雙方當(dāng)事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
    由上所知，原審判決引用的法律依據(jù)顯然是隨意引用，強(qiáng)詞奪理，無中生有。
    3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的.約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
    《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：……(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);……?！?BR>    在法律適用上，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強(qiáng)制規(guī)定的同時(shí)，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識(shí)!原審判決顯然違背了兩個(gè)專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
    由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務(wù)，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定，原審法院任意擴(kuò)大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯(cuò)誤。
    綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關(guān)鍵條款;同時(shí)，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務(wù)資格，也沒有提供相應(yīng)服務(wù)。而原審法院完全置法律與事實(shí)于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)在是濫用權(quán)力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，依據(jù)《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，給予公正的判決。
    此致
    xx市第一中級(jí)人民法院。
    上訴人：
    xxxx年5月日。
    附件：本上訴狀副本1份。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇六
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
    二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
    （二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
    2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
    3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
    三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
    （一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
    由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管。
    （二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。
    （三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
    （四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
    綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇七
    上訴人因與被上訴人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書北新民初字第883號(hào)判決，特提請上訴。
    上訴請求：
    1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號(hào)判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。
    2、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。
    事實(shí)與理由：
    一、適用法律錯(cuò)誤。
    在一審?fù)徶?，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在以下問題：1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費(fèi)1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費(fèi)200元，以上費(fèi)用合計(jì)7945元。
    以上事實(shí)，有《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、照片、證人、證言以及當(dāng)事人陳訴等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，原審一審法院予以確認(rèn)，在卷為憑。
    對(duì)于以上證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)，原審一審法院予以確認(rèn)，但對(duì)這一事實(shí)是否系被上訴人責(zé)任且對(duì)上訴人造成財(cái)務(wù)損失，被上訴人是否違約并承擔(dān)賠償責(zé)任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認(rèn)為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。此判決“對(duì)現(xiàn)有證據(jù)不足以證明上訴人的損失系被告管理不當(dāng)造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。
    事實(shí)上，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)，既是被上訴人對(duì)本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當(dāng)?shù)氖聦?shí)，原審一審法院有意規(guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實(shí)。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實(shí)均在物業(yè)合同委托管理事項(xiàng)之內(nèi)，以上事實(shí)分別對(duì)應(yīng)違反本園區(qū)第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車輛行駛及停泊);事項(xiàng)1之(門廳);事項(xiàng)2(配電系統(tǒng));事項(xiàng)1之(外墻面);事項(xiàng)2之(落水管)規(guī)定，已構(gòu)成違約事實(shí)。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對(duì)方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。
    構(gòu)成對(duì)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》的部分違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對(duì)上述物業(yè)違約事實(shí)免責(zé)的證據(jù)，所以原審一審法院的判決缺乏事實(shí)依據(jù)，與情與法均無法自圓其說。
    關(guān)于賠償金在原審一審?fù)徶?，上訴人已經(jīng)說明《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費(fèi)承擔(dān)違約責(zé)任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對(duì)此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應(yīng)按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會(huì)與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”，是錯(cuò)誤的，到底是誰的真實(shí)意思表示?209月的業(yè)主委員會(huì)又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據(jù)此不存在的“雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示”的理由而免責(zé)。
    具體抗辯如下：
    1、法理上，物業(yè)管理公司依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施負(fù)有安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主承擔(dān)用水、用電、供暖、人身安全保障職責(zé)是物業(yè)管理公司承擔(dān)的首要職責(zé)，物業(yè)管理公司必須采取對(duì)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財(cái)產(chǎn)方面的安全，防止侵權(quán)行為的發(fā)生，否則，即應(yīng)對(duì)業(yè)主因?yàn)榈谌藢?shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在第三人介入侵權(quán)的情況下，經(jīng)營者違反安全保障義務(wù)，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴(kuò)大，因此其應(yīng)為受害人向直接責(zé)任人求償不能的后果承擔(dān)一種風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這種責(zé)任的性質(zhì)屬于補(bǔ)充賠償責(zé)任。實(shí)施加害行為的侵權(quán)人是損害后果的直接責(zé)任人，安全保障義務(wù)違反人是補(bǔ)充責(zé)任人，兩者構(gòu)成責(zé)任競合，在直接責(zé)任人無法確定或無資力賠償?shù)臅r(shí)候，安全保障義務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障責(zé)任大致可分為兩類，即物的安全保障責(zé)任和人的安全保障責(zé)任。物的安全保障責(zé)任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施安全、設(shè)備安全，否則，因設(shè)施、設(shè)備不安全使業(yè)主遭受損害，即應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，人的安全保障責(zé)任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實(shí)施侵權(quán)行為，否則即應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)此，物業(yè)管理公司不得預(yù)先免責(zé)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
    本案中，物業(yè)方?jīng)]有按照相關(guān)規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對(duì)講門公共設(shè)施安全，并對(duì)業(yè)主造成侵權(quán);沒有對(duì)小區(qū)配電系統(tǒng)進(jìn)行安全維護(hù)管理，造成業(yè)主損失;沒有對(duì)車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學(xué)習(xí)安全權(quán)利;沒有對(duì)公共外墻及落水管進(jìn)行安全維護(hù)，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補(bǔ)充責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
    2、按照《民事證據(jù)規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調(diào)查取證：第十七條符合下列條件之一的，當(dāng)事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調(diào)查收集證據(jù);(三)當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
    在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調(diào)查證據(jù)申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調(diào)取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報(bào)修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實(shí)多次向物業(yè)申報(bào)維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報(bào)修過，借以推脫責(zé)任。業(yè)主詢問原審一審法官調(diào)查取證結(jié)果時(shí)，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報(bào)修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的證據(jù)為由判決業(yè)主證據(jù)不足，此判決為適用法律錯(cuò)誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關(guān)聯(lián)的重要證據(jù)，經(jīng)當(dāng)事人申請，人民法院應(yīng)調(diào)查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報(bào)修記錄本，進(jìn)而推斷業(yè)主沒有報(bào)修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。
    二、在認(rèn)定法律事實(shí)方面，原審一審法院犯有有證不認(rèn)、無證妄認(rèn)，對(duì)事實(shí)認(rèn)定不準(zhǔn)的錯(cuò)誤。
    原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成。故對(duì)原告要求被告賠付違約金及財(cái)務(wù)損失費(fèi)7945元的訴訟請求，本院不予支持?！奔热辉瓕徱粚彿ㄔ赫J(rèn)為“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據(jù)不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據(jù)才能證實(shí)原告的損失系被告管理不當(dāng)造成?原審一審判決在判決書中對(duì)此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據(jù)什么判定“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當(dāng)造成”。上訴人認(rèn)為原審一審判決缺乏事實(shí)依據(jù)，對(duì)上訴人提交的并以確認(rèn)的證據(jù)及損害事實(shí)不去認(rèn)定是被上訴人違約所致，認(rèn)定事實(shí)不準(zhǔn)。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當(dāng)造成的證據(jù)，但原審一審卻認(rèn)定被上訴人不承擔(dān)賠償及違約責(zé)任。而上訴人依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔(dān)賠償及違約責(zé)任，原審一審法院卻不予認(rèn)定。
    1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費(fèi)1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權(quán)法》相鄰權(quán)原則，造成對(duì)業(yè)主休息權(quán)及身體健康的侵權(quán)。
    在此事件中，首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)的是第三方機(jī)動(dòng)車擁有者，是機(jī)動(dòng)車的噪音和尾氣對(duì)業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對(duì)小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責(zé)，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務(wù)的過錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，盡管實(shí)施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的'第一責(zé)任人，理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片和03月24日《沈陽晚報(bào)》及證人證言。
    2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。
    對(duì)講門自20開始就不能使用，春秋樓道內(nèi)灌風(fēng)灌土，經(jīng)常有雜物吹進(jìn)樓道內(nèi)，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內(nèi)拐角處小便。冬天灌風(fēng)灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時(shí)有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進(jìn)戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進(jìn)入，半夜經(jīng)常被蚊子叮醒，嚴(yán)重影響睡眠以致神經(jīng)衰弱。對(duì)講門已嚴(yán)重喪失保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價(jià)格出租，差額損失2000元。
    在此事件中，首先確認(rèn)惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)的是第三方大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對(duì)講門的維修維護(hù)職責(zé)，致使單元對(duì)講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風(fēng)和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅(qū)直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴(yán)重影響樓道內(nèi)業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達(dá)標(biāo)，以上事實(shí)致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價(jià)格出租，差額損失2000元。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元門管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元對(duì)講門的第一責(zé)任人，理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、證人證言及在一審?fù)徶形飿I(yè)方陳訴的對(duì)此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。
    3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共設(shè)施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護(hù)職責(zé)，年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應(yīng)電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時(shí)維修維護(hù)，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針?biāo)查g達(dá)到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴(yán)重超過國家標(biāo)準(zhǔn)。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護(hù)業(yè)主用電安全及防止火災(zāi)發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既電壓實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(配電系統(tǒng))約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)的第一責(zé)任人，理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報(bào)修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會(huì)管理服務(wù)網(wǎng)96129“3月28日關(guān)于編號(hào)c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復(fù)。
    4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產(chǎn)生的費(fèi)用800元;在此事件中，首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是外墻，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共部位既外墻的維修維護(hù)職責(zé)，2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問題多次向物業(yè)反映，物業(yè)也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業(yè)主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進(jìn)行維修，滲水現(xiàn)象不再發(fā)生，但目前仍有裂縫，這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位既外墻管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)1之(外墻面)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責(zé)任人，理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報(bào)修記錄薄。
    5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費(fèi)200元。在此事件中，首先確認(rèn)造成對(duì)業(yè)主侵權(quán)且造成財(cái)產(chǎn)損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發(fā)生的直接原因是因?yàn)槲飿I(yè)公司未盡到對(duì)園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護(hù)職責(zé)，業(yè)主要求物業(yè)更換，物業(yè)推脫說沒有原材料，換不了，因業(yè)主心力交瘁，無力再與物業(yè)抗?fàn)?，遂業(yè)主自己買了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟(jì)行為。
    本案中，被上訴人存在違反法定的對(duì)安全保障義務(wù)、對(duì)本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當(dāng)?shù)倪^錯(cuò)是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯(cuò)與上訴人因第三人既外墻落水管實(shí)施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責(zé)對(duì)等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項(xiàng)委托管理事項(xiàng)2之(落水管)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責(zé)任人，理應(yīng)對(duì)此侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費(fèi)用明細(xì)。
    綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的安全保障職責(zé)及公共設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域部位的管理維修維護(hù)職責(zé)，導(dǎo)致了上訴人財(cái)產(chǎn)受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應(yīng)急不力的行為符合承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四要素：具有過錯(cuò)、行為違法、上訴人具有受損害事實(shí)，損害事實(shí)與被上訴人的違法行為具有因果關(guān)系。同時(shí)，上訴人自身并沒有過錯(cuò)(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費(fèi)，損害事實(shí)從2008年7月開始發(fā)生，繳費(fèi)期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決，但物業(yè)方至今也沒有徹底解決損害事實(shí)，故自2008年12月1日起，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，依法行使抗辯權(quán))。因而被上訴人應(yīng)對(duì)其過錯(cuò)承擔(dān)全部民事賠償責(zé)任。
    原審一審法院的判決存在適用法律不當(dāng)、認(rèn)證事實(shí)不清的錯(cuò)誤，嚴(yán)重侵犯上訴人的合法權(quán)益，上訴人不能妄想其中關(guān)系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據(jù)事實(shí)，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。
    此致
    沈陽市中級(jí)人民法院。
    上訴人：張新萍。
    204月8日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇八
    法定代表人：職務(wù)：
    聯(lián)系電話：
    被告：年齡：性別：
    家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號(hào)。
    聯(lián)系電話：
    訴訟請求。
    1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用元。
    2、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)及理由。
    被告購買了區(qū)區(qū)幢號(hào)房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
    被告在領(lǐng)受房屋并入住后也就享受到了原告對(duì)名佳花園的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費(fèi)達(dá)年之久，被告非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳被告均置之不理。
    被告的行為嚴(yán)重的阻礙了原告的管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
    為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護(hù)原告的合法權(quán)益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序。
    此致
    北京市區(qū)人民法院。
    具狀人：
    附：
    1、起訴書副本一份。
    2、證據(jù)材料五份。
    證據(jù)目錄。
    證據(jù)一：
    名稱：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。
    證明內(nèi)容：北京管理有限責(zé)任公司有資格管理園小區(qū)。
    時(shí)間：年月日。
    證據(jù)二：
    證明內(nèi)容：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司根據(jù)合同的約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
    時(shí)間：
    證據(jù)三：
    名稱：協(xié)議書。
    證明內(nèi)容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及雙方約定的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格。
    時(shí)間：
    證據(jù)四：
    名稱：住戶登記表。
    證明內(nèi)容：在小區(qū)居住。
    時(shí)間：
    證據(jù)五：
    名稱：名佳花園區(qū)號(hào)樓室欠費(fèi)明細(xì)表。
    證明內(nèi)容：欠費(fèi)金額。
    時(shí)間：
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇九
    古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的。
    物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
    物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
    1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
    1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的。
    合同。
    公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
    2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
    物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
    物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
    確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
    (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
    審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十
    摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對(duì)物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行探討。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
    關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
    所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在我國作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會(huì)化和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，國務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復(fù)雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對(duì)某些問題的規(guī)定不明確，這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評(píng)和責(zé)難的焦點(diǎn)之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行分析研究。
    一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題。
    業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責(zé)內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系的機(jī)會(huì)較少，因此沒有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中充當(dāng)?shù)慕巧八鸬淖饔茫瑧?yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預(yù)防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！边@表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會(huì)不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，詳細(xì)列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項(xiàng)規(guī)定了一個(gè)開放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會(huì)就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
    首先，業(yè)主委員會(huì)是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復(fù)后成立的。這些法律上的規(guī)定和實(shí)踐中的做法充分說明，業(yè)主委員會(huì)是在政府有關(guān)行政主管部門指導(dǎo)下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準(zhǔn)成立的合法組織。
    其次，業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表擔(dān)任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會(huì)就是根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及業(yè)主委員會(huì)章程來履行職責(zé)的。
    鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會(huì)大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責(zé)，也有利于全體業(yè)主對(duì)自身利益的維護(hù)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著促進(jìn)和監(jiān)督作用。
    二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題。
    筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋恚磐泻贤闹饕卣饔幸韵聨c(diǎn)：一是合同是基于委托人對(duì)受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔(dān)。四是具有特定的受益人或者特定目的。
    物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)與之訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔(dān)物業(yè)管理過程中的'法律責(zé)任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，自行承擔(dān)履行職責(zé)過程中的法律責(zé)任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對(duì)物業(yè)專業(yè)化的管理和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點(diǎn)分析可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
    綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對(duì)某物或某事項(xiàng)的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對(duì)業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對(duì)業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！庇纱丝梢姡飿I(yè)服務(wù)合同是一種比較復(fù)雜、特殊的信托合同。
    三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。
    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是每位業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，而且導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強(qiáng)化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費(fèi)的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預(yù)防和及時(shí)解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。
    第一，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币虼?，各地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，其規(guī)定要做到詳細(xì)、明確、具體。要將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)等級(jí)收費(fèi)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。
    第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定。我國各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。在我國物業(yè)管理收費(fèi)制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對(duì)個(gè)別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費(fèi)，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導(dǎo)致個(gè)別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費(fèi)提供了可能。物業(yè)管理費(fèi)本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)享有比較合理。[6]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號(hào)，實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì)賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費(fèi)用的支出。物業(yè)管理費(fèi)的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)享有，既有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng)。
    第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及其公示要求。規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目有車輛保管費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)費(fèi))、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及代理收費(fèi)共五項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定這些收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過物價(jià)部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對(duì)不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)公開透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)等行為應(yīng)當(dāng)怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導(dǎo)致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
    隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點(diǎn)，涉及的法律問題也不斷增多。進(jìn)一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且要借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以更好地推動(dòng)我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十一
    住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號(hào)。
    法定代表人：谷**，職務(wù)：董事長，
    委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務(wù)所律師，
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    被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
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    聯(lián)系電話：13813380****。
    被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
    身份證號(hào)：3319**112495**，
    經(jīng)營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)。
    聯(lián)系電話：1380516****。
    訴訟請求。
    3、判令三被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的滯納金：227元;。
    4、判令三被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
    事實(shí)與理由。
    3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)委托服務(wù)合同。
    被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號(hào)的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經(jīng)營或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營藍(lán)灣咖啡和賓館等業(yè)務(wù)，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務(wù)。
    自2012年1月以來，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用，被告二、被告三非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
    被告一是被告二、被告三經(jīng)營場所的房屋的所有權(quán)人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負(fù)有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。
    三被告的行為嚴(yán)重阻礙了原告的物業(yè)管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
    依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，原告為了維護(hù)自身的合法權(quán)益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序，特向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決，支持原告的訴訟請求!
    此致
    南京市秦淮區(qū)人民法院。
    起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務(wù)有限公司。
    20xx年月日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十二
    第一條。
    本合同當(dāng)事人。
    委托方（以下簡稱甲方）：_________。
    單位名稱：_________。
    法定代表人：_________。
    注冊地址：_________。
    受托方（以下簡稱乙方）：_________。
    企業(yè)名稱：_________。
    法定代表人：_________。
    注冊地址：_________。
    前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
    根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
    第二條。
    物業(yè)基本狀況。
    物業(yè)名稱：_________。
    物業(yè)類型：_________。
    委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
    第三條。
    委托管理服務(wù)事項(xiàng)。
    第四條。
    房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
    第五條。
    共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。
    第六條。
    附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
    第七條。
    共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。
    第八條。
    第九條。
    公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。
    第十條。
    交通與車輛停放秩序的管理。
    本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
    第十一條。
    維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
    前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
    第十二條。
    管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________。
    第十三條。
    根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
    第十四條。
    業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。
    第十五條。
    對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、_________等措施。
    第十六條。
    其它委托事項(xiàng)：_________。
    1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；
    2、_________；
    3、_________。第三章。
    委托管理服務(wù)期限。
    第十七條。
    雙方權(quán)利義務(wù)。
    第十八條。
    甲方權(quán)利義務(wù)。
    2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；
    4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；
    5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；
    在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第_________種方式處理：
    （1）甲方負(fù)責(zé)返修；
    （2）委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；
    （3）_________。
    （1）無償使用；
    8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：_________。
    （2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
    （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
    （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
    9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。
    10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________。
    （1）_________；
    （2）_________。
    11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
    12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金；
    14、_________。
    第十九條。
    乙方權(quán)利義務(wù)。
    2、制定年度開支預(yù)算，測算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
    3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議；
    5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
    13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。
    16、_________。第五章。
    第二十條。
    乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：
    1、房屋外觀；
    2、設(shè)備運(yùn)行；
    3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；
    4、公共環(huán)境；
    5、綠化；
    6、交通秩序；
    7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；
    8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；
    9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________。
    第二十一條。
    1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；
    2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。
    3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_________。
    4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
    5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
    6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。
    7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；
    9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理；
    （1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
    （2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的萬分之_________交納滯納金；
    （3）_________。
    第二十二條。
    車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
    2、車。
    5、_________。
    第二十三條。
    乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
    第二十四條。
    乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
    1、_________；
    2、_________；
    3、_________；
    第二十五條。
    房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，
    2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔(dān)。
    違約責(zé)任。
    第二十六條。
    甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十七條。
    乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十八條。
    乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
    第二十九條。
    甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，對(duì)超過部分還應(yīng)給予賠償。
    第三十條。
    因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
    第三十一條。
    附則。
    第三十二條。
    自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
    第三十三條。
    為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
    第三十四條。
    甲乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
    第三十五條。
    本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
    本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照xxx有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
    第三十六條。
    本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    第三十七條。
    本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
    第三十八條。
    本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
    【一】提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
    【二】依法向人法院起訴。
    第三十九條。
    本合同自_________起生效。甲方（簽章）：_________。
    乙方（簽章）：_________法定代表人：_________。
    法人代表人：__________________年____月____日。
    _________年____月____日。
    合同備案號(hào)：（_________）。
    （三）物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（請分類填寫）：_________。
    （五）乙方向甲方出示的證件：
    1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號(hào)：_________。
    2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號(hào)：_________。
    3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件，_________。
    （六）備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：備案機(jī)關(guān)：_________（蓋章）。
    備案時(shí)間：_________年_________月_________日。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十三
    今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間，我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。
    在實(shí)習(xí)期間，我依次對(duì)設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實(shí)習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識(shí)。
    我所實(shí)習(xí)的蜀信物業(yè)管理有限公司，隸屬于成都置信(實(shí)業(yè))集團(tuán)有限公司。目前，該公司擁有員工近2000人，在上海、重慶等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬平方米，管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、等物業(yè)?；▓@城是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約23萬平方米，居住1550戶，居住人口近1107千人，管理處員工148人，其中：管理人員10人。
    回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對(duì)**花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。
    一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
    隨著市場競爭激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。蜀信物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
    從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照ls09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法;制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響;建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
    二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。
    三、推行“顧客互動(dòng)年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。
    蜀信物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實(shí)習(xí)中我了解到，在2010年蜀信重點(diǎn)開展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了蜀信俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng);“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動(dòng);十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物??通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
    四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
    對(duì)于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。
    五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。
    管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度;對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì);強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。
    短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實(shí)習(xí)生活，我在實(shí)習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。
    通過實(shí)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)蜀信物業(yè)無論是在管理經(jīng)驗(yàn)，還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳，蜀信物業(yè)的品牌不太響亮，若蜀信物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴(kuò)大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十四
    摘要：技能競賽已經(jīng)成為我國現(xiàn)代職業(yè)教育提高辦學(xué)質(zhì)量的重要手段，但對(duì)于新興的物業(yè)管理管理專業(yè)來說，由于行業(yè)發(fā)展的特殊行與局限性，致使技能競賽模式不可簡單模仿或照搬。本文以陜西高職院校為例，以職業(yè)技能競賽為抓手，試圖探索適合本教育層次物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革的新模式、新思路，以期全面提升該專業(yè)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)和實(shí)踐技能水平。
    關(guān)鍵詞：技能競賽;物業(yè)管理;新模式。
    一、物業(yè)管理領(lǐng)域技能競賽現(xiàn)狀分析。
    (一)行業(yè)現(xiàn)狀。
    物業(yè)管理技能競賽源于企業(yè)，具有一定的技術(shù)發(fā)展方向性和技能需求導(dǎo)向性。部分省市行業(yè)協(xié)會(huì)、各地各級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司通常會(huì)借助技能大賽的舉辦來提升整個(gè)物業(yè)行業(yè)整體水平及企業(yè)團(tuán)隊(duì)綜合職業(yè)素養(yǎng)及服務(wù)技能。行業(yè)競賽等級(jí)里目前最高級(jí)別的行業(yè)競賽屬省級(jí)競賽。困于物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，且地區(qū)發(fā)展不平衡，所以高級(jí)別的比賽只出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、市場體系較為完善、行業(yè)發(fā)展較為成熟的部分一線城市。企業(yè)內(nèi)部舉辦技能競賽則是最常見的形式。雖然競賽等級(jí)較低，但也能起到提升內(nèi)部人員素質(zhì)、強(qiáng)化服務(wù)理念、優(yōu)化服務(wù)技術(shù)的重要作用。通常主要有基礎(chǔ)知識(shí)競賽和技能操作大賽。
    (二)院校相關(guān)專業(yè)現(xiàn)狀。
    近年來，全國各地高校根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)對(duì)人才市場的巨大需求，紛紛開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的院校不下103所，陜西39所高職中開辦本專業(yè)的學(xué)校7所。面對(duì)新行業(yè)孕育出的新專業(yè)，各大院校在理論教學(xué)上一如既往的發(fā)揮學(xué)校優(yōu)勢，但隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理高等專業(yè)教育發(fā)展明顯滯后于行業(yè)的發(fā)展，原有的教學(xué)體系模式相對(duì)滯后，課程設(shè)置已明顯“傳統(tǒng)”，培養(yǎng)的目標(biāo)與現(xiàn)在社會(huì)的需求有所脫節(jié)。物業(yè)管理專業(yè)技能競賽與其他一些專業(yè)競賽有所不同，它首先受到整個(gè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的限制，大環(huán)境的不給力，致使行業(yè)企業(yè)、各大高校在專業(yè)技能競賽方面出現(xiàn)得不到重視、或操作性較差、競賽方式滯后等諸多問題。行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：現(xiàn)階段本行業(yè)暫時(shí)沒有省級(jí)或者更高級(jí)別的競賽，陜西的7所高職院校，大部分院校依然以校內(nèi)競賽為主，而且就競賽模式上來看，還停留在基礎(chǔ)理論知識(shí)競賽層面，鮮見將技能競賽與教學(xué)改革深入聯(lián)系在一起，系統(tǒng)的考慮課程體系建設(shè)、課程設(shè)計(jì)、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)等一系列重要問題。而這些問題是否妥善解決，直接關(guān)系著一個(gè)專業(yè)，乃至一個(gè)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
    二、技能競賽模式的創(chuàng)新思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽新模式。
    物業(yè)管理專業(yè)競賽作為實(shí)踐教學(xué)體系的一部分，一方面可以用來補(bǔ)充和加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，另一方面也可以用來檢驗(yàn)、修正理論和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)果。鑒于以上行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)、技能競賽在行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)狀，在物業(yè)管理專業(yè)技能人才培養(yǎng)方案的指導(dǎo)下、對(duì)行情、校情、生情進(jìn)行綜合分析，最后提出適合高職院校物業(yè)管理專業(yè)技能競賽新模式的宏觀構(gòu)想和思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”模式。
    “專業(yè)大賽+課程小賽”：這是一條紅線，貫穿始終。結(jié)合高職院校人才培養(yǎng)計(jì)劃和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出“大+小”競賽模式。專業(yè)大賽不僅有效檢驗(yàn)了教學(xué)成果，而且通過層層選拔，可使部分理論知識(shí)扎實(shí)、實(shí)際問題處理嫻熟的綜合型學(xué)生脫穎而出，便于針對(duì)性培養(yǎng)，為將來參加更高級(jí)別的國家級(jí)大賽奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，為了體現(xiàn)教學(xué)公平、提升學(xué)生總體水平、優(yōu)化學(xué)生知識(shí)結(jié)構(gòu)，將競賽引入課堂，以學(xué)生喜聞樂見的方式，講授知識(shí)、傳授技能，形成課程小賽方案，有效彌補(bǔ)專業(yè)大賽覆蓋面不足的缺陷。課程小賽一般由任課老師在課堂舉行，用來考查一個(gè)知識(shí)點(diǎn)或一項(xiàng)具體技能，也可以是本門課的綜合知識(shí)技能考查。此外，在課程小賽中可以嘗試改革考核方式，完善考核機(jī)制。改變過去沿用“一考定音”式考核方式，采用過程性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合的方式，注重學(xué)習(xí)過程的監(jiān)控，建立以能力展示為主的考核方式，以學(xué)生的專業(yè)能力、方法能力、職業(yè)能力等為考核內(nèi)容，對(duì)學(xué)生進(jìn)行綜合的、全面的、客觀的評(píng)價(jià)。分階段、有層次：任何事物都在發(fā)展變化的，我們必須站在發(fā)展的高度，以與時(shí)俱進(jìn)的眼光去觀察行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)、學(xué)校的發(fā)展趨勢、教學(xué)改革的需求、競賽各階段的特點(diǎn)。依據(jù)學(xué)生實(shí)際情況，有針對(duì)性的對(duì)不同層次的學(xué)生開展難度不同的競賽設(shè)計(jì)。筆者將物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展階段根據(jù)每個(gè)階段不同特點(diǎn)劃分為三個(gè)階段：起步階段(專業(yè)設(shè)立1—2年)、成長階段(專業(yè)設(shè)立3—5年)、拓展階段(專業(yè)設(shè)立5年及5年以后)。起步階段(專業(yè)設(shè)立1—2年)：背景：該時(shí)期是摸著石頭過河的特殊時(shí)期。物業(yè)行業(yè)發(fā)展大環(huán)境沒有根本性變革;教師對(duì)高職教育體制較為陌生;師資隊(duì)伍的專業(yè)化有待提高。
    競賽特點(diǎn)：競賽不分大賽和小賽，專業(yè)競賽設(shè)計(jì)以理論知識(shí)為主要考察點(diǎn)。但此階段，重視行業(yè)企業(yè)的調(diào)研，邀請行業(yè)專家參與并重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生自己組織和策劃競賽的能力。成長階段(專業(yè)設(shè)立3—5年)背景：經(jīng)過過去1—2年的摸索，專業(yè)教師對(duì)高職教育、行業(yè)和專業(yè)發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展趨勢有了較為深刻、清晰的認(rèn)識(shí)，特別是學(xué)校合作辦學(xué)單位在人力、物力資源方面的有力支撐，幫助中青年教師隊(duì)伍快速成長，使學(xué)生獲得更多實(shí)踐機(jī)會(huì)和專業(yè)行業(yè)管理知識(shí)。專業(yè)大賽競賽特點(diǎn)：全面貫徹分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽設(shè)計(jì)思路。該階段的“專業(yè)大賽”設(shè)計(jì)主要是圍繞《物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)體系課程模塊與實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)表》中的具體模塊或?qū)嵺`環(huán)節(jié)而選定主題，具來講，就是在上表中抽選一個(gè)實(shí)訓(xùn)專題或一個(gè)重要課程子模塊，加以深挖或放大設(shè)計(jì)為專業(yè)大賽，例如物業(yè)服務(wù)禮儀專題競賽、保潔管理競賽等等。此外，該階段校企合作比較穩(wěn)定，所以從大賽的前期構(gòu)思、中期籌備到舉辦中的各環(huán)節(jié)，合作辦學(xué)單位可以全程參與，行業(yè)專家的加入必然在標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)支持、相關(guān)實(shí)踐材料的提供及賽前培訓(xùn)等方面給予專業(yè)的支撐。
    課程小賽特點(diǎn)：專業(yè)大賽選拔優(yōu)秀學(xué)生重點(diǎn)培養(yǎng)，為參加更高級(jí)別的賽事、企業(yè)選拔人才以及學(xué)校知名度的提升方面效果顯著。但是，教育應(yīng)該具有“學(xué)有所教，有教無類”的公平性，為了彌補(bǔ)專業(yè)大賽受眾面窄的缺陷，全面提升學(xué)生知識(shí)水平、素質(zhì)修養(yǎng)，特別設(shè)計(jì)了“課程小賽”。成熟的小賽可以為下一個(gè)階段的專業(yè)大賽提供專業(yè)知識(shí)或?qū)I(yè)技能方面的支持。至于哪些課程適合“小賽”設(shè)計(jì)，并且可以嘗試“以賽代考”的考核方式，筆者認(rèn)為：知識(shí)性、專業(yè)性較強(qiáng)的課程均可在該階段采用“小賽”的形式。拓展階段(專業(yè)設(shè)立5年及以上)背景：經(jīng)過5年的專業(yè)發(fā)展，學(xué)校、行業(yè)企業(yè)、專業(yè)教師都會(huì)有不同程度的進(jìn)步甚至某些方面的飛躍。專業(yè)發(fā)展所需的人力、物力、財(cái)力將更加到位。
    競賽特點(diǎn)：深入校企交流與合作，擴(kuò)大與兄弟院校同類專業(yè)橫向聯(lián)系，協(xié)同物業(yè)管理協(xié)會(huì)積極促成省、市級(jí)競賽的開展。在競賽主題的選擇和設(shè)計(jì)上，可以選用綜合競賽的形式。綜合大賽，可在《物業(yè)管理專業(yè)課程體系教學(xué)模塊與實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)表》中抽選多個(gè)實(shí)訓(xùn)專題或多個(gè)重要課程子模塊進(jìn)行組合，將知識(shí)和技能融合起來設(shè)計(jì)競賽，考查學(xué)生知識(shí)的掌握程度和運(yùn)用能力，大賽的規(guī)格視學(xué)校的實(shí)際條件而定。例如，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算、物業(yè)管理方案編寫和物業(yè)管理招投標(biāo)就可以組合起來，設(shè)計(jì)為模擬物業(yè)管理招投標(biāo)綜合大賽，競賽內(nèi)容為一個(gè)完整的物業(yè)管理招投標(biāo)過程，含規(guī)范的標(biāo)書書寫與招投標(biāo)流程、完整的物業(yè)管理方案和準(zhǔn)確的物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià);裝修管理和消防管理可以組合起來設(shè)計(jì)為綜合裝修管理大賽，競賽內(nèi)容包含裝修管理的程序、裝修監(jiān)管的工作重點(diǎn)、裝修過程中的消防管理，以及裝修糾紛解決模擬表演等等。設(shè)計(jì)競賽方案時(shí)，針對(duì)高職學(xué)生“喜玩好動(dòng)”的特點(diǎn)，還可考慮融專業(yè)競賽、學(xué)生活動(dòng)、實(shí)踐作業(yè)等環(huán)節(jié)于一體，這樣既貼近學(xué)生生活、可以增加競賽趣味性，還可使多種任務(wù)同時(shí)完成。
    三、后續(xù)思考。
    1.物業(yè)管理專業(yè)技能競賽模式不能一味的照搬其他成熟或者比較成熟專業(yè)的競賽模式，一定要根據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、需求，結(jié)合學(xué)生人才培養(yǎng)方案，制定適合高職院校、學(xué)生特點(diǎn)、師資實(shí)際情況的科學(xué)的、穩(wěn)健的、可持續(xù)性的競賽方案。
    2.無論是“專業(yè)大賽”還是“課程小賽”，都凝聚了教師的智慧和汗水，也包含了參與競賽學(xué)生的不懈努力和創(chuàng)意。因此，在競賽成果的展示方面，就不只是寫一篇研究報(bào)告或幾份實(shí)施方案，更應(yīng)該重視競賽開展過程中智慧和創(chuàng)意的應(yīng)用及推廣。
    3.大部分合作辦學(xué)企業(yè)會(huì)對(duì)職業(yè)院校技能競賽給予支持和幫助，特別是在競賽前的思路構(gòu)建、競賽中的全程參與方面貢獻(xiàn)很大，因此，筆者認(rèn)為校企合作應(yīng)該向縱深發(fā)展，讓更多的合作成果為企業(yè)提供服務(wù)，讓更好的研究成果反哺企業(yè)，讓學(xué)校與企業(yè)共同成長。
    [1]焦紅強(qiáng).技能競賽模式的創(chuàng)新戰(zhàn)略分析[j].中國高校科技，2012(6).
    [2]周霞中.技能大賽:高職院校教改之”風(fēng)向標(biāo)”[j].職業(yè)教育研究，2011(2)。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十五
    法定代表人：李xx。
    被告：李xx（又名李xx），男，漢族，1974年4月3日出生，住阜陽市潁州區(qū)xx一期x號(hào)樓xx戶，電話：xxxxxxxx。
    原告不服阜陽市勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)阜勞仲裁字（2011）第x號(hào)裁決書，現(xiàn)向貴院提起訴訟。訴訟請求：
    1、請求法院不支持原告向被告支付2011年6月份工資800元。
    2、請求法院不支持原告為被告補(bǔ)發(fā)從工資中扣發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)金100元。
    3、請求法院不支持原告向被告支付二個(gè)月的雙倍工資1600元。
    4、請求法院不支持原告向被告支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金400元。
    5、請求法院不支持原告為被告補(bǔ)辦2011年4月至2011年6月的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)。
    事實(shí)與理由。
    被告xxx年4月10日到原告阜陽市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司作秩序維護(hù)員工作，在職期間疏于職守、不服管理，給原告造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，被告于2011年6月30日擅自離職，于2011年8月申請勞動(dòng)仲裁，2011年12月底阜陽市勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)作出阜勞仲裁字（2011）第40號(hào)裁決書。但該裁決出現(xiàn)了較多的事實(shí)錯(cuò)誤和法律適用錯(cuò)誤。理由如下：
    一、原告六月份未領(lǐng)取的工資是720元，但勞動(dòng)仲裁結(jié)果竟支持其800元，這是不符合客觀實(shí)際的。
    二、該仲裁裁決不應(yīng)該支持原告向被告補(bǔ)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)金100元。入職時(shí)，被告曾填寫應(yīng)聘人員登記表：“我愿在貴公司服務(wù)至少一年，期間如本人提出辭職，應(yīng)提前一個(gè)月辦理相關(guān)手續(xù)，其風(fēng)險(xiǎn)金和績效工資作為違約金和培訓(xùn)費(fèi)用不再領(lǐng)取”。期間對(duì)他們進(jìn)行了培訓(xùn)。另外，由于其糾集他人于6月30日擾亂正常的辦公秩序，被公司罰扣。因此不應(yīng)該支持原告向被告補(bǔ)發(fā)該風(fēng)險(xiǎn)金。
    三、原告不應(yīng)該向被告支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。被告自2011年6月30日起，沒有辦理任何交接手續(xù)，拒不上崗執(zhí)勤，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)多次勸說，通知其到工作崗位，被告拒不理睬，擅自離職。被告的行為不僅嚴(yán)重違反了原告的規(guī)章制度，違背其在應(yīng)聘人員登記表中“……辭職，應(yīng)提前一個(gè)月辦理相關(guān)手續(xù)”的承諾，同時(shí)也違反了《勞動(dòng)合同法》第三十七條：“勞動(dòng)者提前三十日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同”的規(guī)定。被告的行為不符合《勞動(dòng)合同法》第四十六條規(guī)定的支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的情形。但阜陽市勞動(dòng)爭議仲裁委卻支持了被告的仲裁請求，支持了李xx半個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，顯然是不合法的。
    四、原告不應(yīng)該向向被告支付未簽勞動(dòng)合同的雙倍工資1600元。原被告的招工表、應(yīng)聘人員登記表等把雙方的權(quán)利義務(wù)約定的非常明確。原告已經(jīng)和被告簽訂了勞動(dòng)合同，不存在支付雙倍工資問題。但勞動(dòng)仲裁裁決卻支持了被告雙倍工資1600元。法律規(guī)定的雙倍工資即便適用于本案被告，雙倍工資的賠償也應(yīng)按照不高于實(shí)發(fā)工資的標(biāo)準(zhǔn)。被告工作期限是兩個(gè)多月，四月份工資443元，五月份723元，六月份720元，合計(jì)1886元。勞動(dòng)仲裁裁決竟支持原告向被告支付2400元（六月份工資800元，雙倍工資1600元）?？梢姴脹Q的結(jié)果于理不通、于法不容。
    五、入職后被告不按原告的要求填寫社會(huì)保險(xiǎn)參保申請，承擔(dān)個(gè)人應(yīng)繳納的部分，因此，未能辦理的責(zé)任在被告。
    綜上所述，xx市勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)沒有查明本案事實(shí)，裁決結(jié)果有諸多不合法、不公正之處。為此向貴院訴訟，請求依法維護(hù)原告的合法權(quán)利。
    此致
    阜陽市xx區(qū)人民法院。
    阜陽市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十六
    3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
    1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
    2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
    3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
    （一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
    由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管。
    （二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。
    （三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
    （四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
    綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十七
    作者簡介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡陽人，畢業(yè)于長沙理工大學(xué)，碩士，武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，講師。
    中國民政部副部長竇玉沛在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，截至2014年2月，中國60歲以上老年人數(shù)量已超過2個(gè)億，占總?cè)丝诘?4.9%。
    中國人口老齡化正在“跑步前進(jìn)”。
    隨著我國老齡化的加快，老人如何養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)急需解決的社會(huì)問題。
    在我國，當(dāng)前的主要養(yǎng)老服務(wù)供給基本模式有三種：家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老。
    家庭養(yǎng)老是我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老形式，但由于獨(dú)生子女政策，我國家庭結(jié)構(gòu)日益小型化，城市中“四二一”家庭結(jié)構(gòu)形式日趨普遍，家庭成員間的養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。
    社會(huì)福利的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一般適合孤寡老人或喪偶的老年人，但相對(duì)老人的自由度不高，并且難以保證安全狀況和健康狀況，大多數(shù)老人不愿意去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
    居家養(yǎng)老兼有上面兩種養(yǎng)老模式的優(yōu)點(diǎn)，適合于絕大多數(shù)家庭和老人，使老人不用離開熟悉的家庭去陌生的環(huán)境，可以在享受天倫之樂的同時(shí)，又避免子女無暇或無力照顧帶來的困擾，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)，當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老。
    我國政府從上世紀(jì)80年代開始探索居家養(yǎng)老模，到2011年9月，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，要“重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。
    ”我國對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)的要求已經(jīng)提上日程。
    我國物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，現(xiàn)已遍布全國大中小城市，成為一支強(qiáng)有力的小區(qū)服務(wù)隊(duì)伍，對(duì)于還處于初創(chuàng)期，同時(shí)又有巨大發(fā)展?jié)摿Φ木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，不但有其得天獨(dú)厚的條件，而且能帶來巨大的`經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
    1.1居家養(yǎng)老市場需求潛力大通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國養(yǎng)老問題主要由政府和市場來解決，其中政府能解決的所占比例不足3%，其余97%都將由市場來解決。
    居家養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，而當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老的同時(shí)，消費(fèi)水平也在不斷提高，這也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老奠定了一個(gè)很好的買方市場。
    1.2老人對(duì)當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)的滿意度較低居家養(yǎng)老在我國還算是比較新的事物，成熟的居家養(yǎng)老體系還未形成，在發(fā)展中還存在很多問題。
    當(dāng)前的居家養(yǎng)老主要以社區(qū)為依托，社區(qū)居家養(yǎng)老提供的服務(wù)較簡單，主要是一般的日常生活料理，多體現(xiàn)在滿足老人的衣、食、住、行等方面，對(duì)于老人的精神層面的需求比較缺乏。
    目前政府財(cái)政對(duì)養(yǎng)老投入不足，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中設(shè)施也不夠完善。
    1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老擁有先天條件我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來迅速發(fā)展，作為城市中的小區(qū)“管家”，已經(jīng)遍布全國各大中小城市。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與將是一種多方共贏行為。
    另外，小區(qū)由物業(yè)服務(wù)公司接管后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中就擁有主動(dòng)權(quán)。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但掌握各業(yè)主家庭的詳細(xì)信息，而且還擁有對(duì)小區(qū)中的場地、公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施具有一定的管理權(quán)，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司參與居家養(yǎng)老提供先天條件。
    物業(yè)服務(wù)公司可以利用這些現(xiàn)成的資源替老人服務(wù)，及時(shí)解決老人的需求。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大過程中，隨著管理難度的增加，人力管理風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，企業(yè)也在不斷地摸索新的發(fā)展路徑。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)，對(duì)企業(yè)本身既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
    1.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老一定程度上減輕政府負(fù)擔(dān)居家養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特性，目前還是由政府所主導(dǎo)。
    政府主要通過財(cái)政補(bǔ)貼或直接購買服務(wù)來履行責(zé)任，服務(wù)對(duì)象多為經(jīng)濟(jì)困難的獨(dú)居、孤寡、高齡老人。
    物業(yè)管理企業(yè)參與居家養(yǎng)老，提供給個(gè)人或其家庭需要的服務(wù)，給企業(yè)帶來的同時(shí)，還可以有效地緩解家庭養(yǎng)老面臨的人力、財(cái)力等困難，解決政府在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面的資金投入不足，減輕政府負(fù)擔(dān)。
    要解決居家養(yǎng)老服務(wù)難題，必須積極引入社會(huì)資金，吸引更多企業(yè)參與居家養(yǎng)老。
    居家養(yǎng)老的市場需求是巨大的，面對(duì)一個(gè)如此巨大的服務(wù)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極探尋企業(yè)如何在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮作用，同時(shí)，抓住這一機(jī)遇對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都有著至關(guān)重要的意義。
    2.1有效利用物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的要素資源老人的需求一般包括生活方面需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等，這些都應(yīng)該成為居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的要素資源積極為老人服務(wù)。
    2.2加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)硬件設(shè)施的建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于滿足老人居家養(yǎng)老的客戶需求，應(yīng)積極進(jìn)行前期介入活動(dòng)。
    對(duì)于開發(fā)的住宅產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)居家養(yǎng)老的要求設(shè)立相應(yīng)的前期物業(yè)管理組織以及介入標(biāo)準(zhǔn)。
    這樣不但可使后期的物業(yè)管理服務(wù)跟上要求，也能與地產(chǎn)商保持利益的一致。
    對(duì)于已建成的老社區(qū)，可根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，在社區(qū)原有的公共設(shè)施上進(jìn)行適當(dāng)改造或擴(kuò)建。
    2.3融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務(wù)體系，加快外部資源整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極融合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務(wù)體系和養(yǎng)老資源，發(fā)揮橋梁作用，給業(yè)主提供養(yǎng)老服務(wù)供給平臺(tái)。
    還可以溝通協(xié)調(diào)小區(qū)的商戶，輸出各種養(yǎng)老服務(wù)。
    在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對(duì)部分養(yǎng)老服務(wù)實(shí)行外包，隨著客戶需求的多元化，通過與社會(huì)資源的合作，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。
    對(duì)參與居家養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”;對(duì)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在能源、稅費(fèi)、床位補(bǔ)貼、保險(xiǎn)補(bǔ)貼、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼等方面，逐步享受民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策等。
    另外，居家養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、資質(zhì)辦理、運(yùn)營過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也希望相關(guān)政府部門給予專業(yè)指導(dǎo)。
    2.5政府給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)一定補(bǔ)貼居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入政府財(cái)政預(yù)算，國家在加大財(cái)政支出的同時(shí)，還應(yīng)增加政府補(bǔ)貼。
    居家養(yǎng)老服務(wù)由于資金渠道單一，經(jīng)費(fèi)短缺，發(fā)展中舉步維艱。
    要解決養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)短缺問題，應(yīng)積極拓寬資金籌措渠道，通過接受國內(nèi)外企業(yè)捐款等途徑，吸納更多社會(huì)資本，設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)基金，轉(zhuǎn)款用于居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼。
    由政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買養(yǎng)老服務(wù)成果，給予居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)貼。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老，對(duì)社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)、業(yè)主來說都是共贏。
    對(duì)于社會(huì)，能緩解社會(huì)壓力，促進(jìn)社會(huì)和諧;對(duì)社區(qū)，融洽社區(qū)人際管理，拉近物業(yè)與業(yè)主的感情;對(duì)企業(yè)，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展契機(jī)，能實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十八
    新舊物業(yè)管理公司在交接時(shí)容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會(huì)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時(shí)、有效的進(jìn)行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。
    在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會(huì)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對(duì)交接手續(xù)進(jìn)行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費(fèi)處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國在業(yè)主大會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競爭意識(shí)與危機(jī)意識(shí)通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強(qiáng)溝通，兩者之間缺少良性互動(dòng)。我國在實(shí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后，業(yè)主大會(huì)可以公開選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)都重視使用這項(xiàng)權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對(duì)原物業(yè)管理公司進(jìn)行解聘?，F(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會(huì)用收費(fèi)較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時(shí)選聘新的物業(yè)管理公司。不過由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。
    1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。
    業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項(xiàng)，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協(xié)商解決問題的.措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對(duì)各方帶來經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也維護(hù)了社會(huì)聲譽(yù)，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序?？梢娺@種方法對(duì)三方來說都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費(fèi)、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費(fèi)、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動(dòng)進(jìn)行協(xié)商，今早解決問題。
    2.提交仲裁委員會(huì)裁決。
    若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭議要提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭議事項(xiàng)向約定的仲裁委員會(huì)提交，之后仲裁委員會(huì)給出具備法律約束力的裁決。因?yàn)橹俨梦瘑T會(huì)是中立的一方，裁決具備很強(qiáng)的社會(huì)公信力，同時(shí)仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時(shí)可以提交仲裁委員會(huì)裁決，確保糾紛順利得到解決。
    3.向人民法院提起訴訟。
    現(xiàn)階段我國還未將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位確定下來，不過從司法實(shí)踐來看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位確定了下來[2]。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無效，引起新、老物業(yè)因交接問題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會(huì)要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會(huì)，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。
    三、成功案例分析。
    某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時(shí)原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費(fèi)用，將所有物業(yè)管理資料移交出來，實(shí)現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了健全的機(jī)構(gòu)。自以來，就開始籌備成立業(yè)主委員會(huì)，在候選人報(bào)名中確定人選為業(yè)主委員會(huì)成員，并特聘了全職秘書。同時(shí)還成立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動(dòng)小區(qū)內(nèi)各專業(yè)人士參與進(jìn)來。二是業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，合理制定了20的主要工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理?xiàng)l例。三是公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請了專業(yè)審計(jì)公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)審計(jì)工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)條款。將5家物業(yè)公司選擇出來以后，集中進(jìn)行投票，逐個(gè)考察每個(gè)物業(yè)公司提供的管理項(xiàng)目。并進(jìn)行了公開招標(biāo)，保證招標(biāo)過程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過業(yè)主委員會(huì)的宣傳，業(yè)主將所欠費(fèi)用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個(gè)環(huán)節(jié)的工作中，開放商也支持業(yè)主委員會(huì)，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進(jìn)行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。
    四、結(jié)語。
    在新舊物業(yè)管理公司交接的時(shí)候，因?yàn)榇嬖谇捌谶z留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題和業(yè)主委員會(huì)操作問題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進(jìn)不來的情況。對(duì)此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護(hù)了小區(qū)的和諧與安寧。
    參考文獻(xiàn)。
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    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十九
    摘要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經(jīng)對(duì)和諧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負(fù)面影響，因此需要對(duì)物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)打下基礎(chǔ)。
    隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進(jìn)入了發(fā)展機(jī)遇期，但是由于相關(guān)法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識(shí)等，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設(shè)，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對(duì)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。
    在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
    房屋質(zhì)量一直是人們買房時(shí)關(guān)心和關(guān)注的一個(gè)大問題，房子質(zhì)量好，品質(zhì)有保證，人們才會(huì)放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設(shè)時(shí)期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質(zhì)量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質(zhì)量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主為了維護(hù)自身的利益，由于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，業(yè)主往往容易將矛頭對(duì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
    開發(fā)商擅自改變建設(shè)規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個(gè)主要原因，諸如房地產(chǎn)公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設(shè)置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會(huì)為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
    此外，開發(fā)商在售樓期間越權(quán)承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個(gè)主要原因。
    一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、延長物業(yè)保修期等，但是當(dāng)房屋銷售結(jié)束后卻拒不兌現(xiàn)當(dāng)初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
    隨著《物權(quán)法》的頒布和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關(guān)系的復(fù)雜性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，對(duì)物業(yè)管理主體的責(zé)、權(quán)、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細(xì)化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務(wù)的處理容易產(chǎn)生分歧。
    特別是一些法規(guī)形成年代久遠(yuǎn)，部分條文已與時(shí)代脫節(jié)，已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和時(shí)代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
    此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關(guān)政策的缺失或不健全，往往會(huì)遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對(duì)糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
    物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入門檻比較低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅沒有管理能力和經(jīng)驗(yàn)，多采用低價(jià)策略占領(lǐng)市場，低價(jià)往往是以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)的，必然會(huì)引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
    部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏正確的服務(wù)理念，注重管理而弱化服務(wù)，以管理者自居，無法找準(zhǔn)自身定位，部分素質(zhì)低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識(shí)和服務(wù)意識(shí)，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
    部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)意識(shí)淡薄，缺乏對(duì)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)在規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動(dòng)性，責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
    因此，服務(wù)水平供需間的不平衡，就容易產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。
    部分涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的當(dāng)事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當(dāng)行使或?yàn)E用自己的權(quán)利，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別引起糾紛。
    有些糾紛當(dāng)事人素質(zhì)低下，缺乏基本的法律知識(shí)，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至侵犯對(duì)方合法權(quán)益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識(shí)不強(qiáng)，主觀上缺乏公德，個(gè)人的素質(zhì)較低，在遇到問題時(shí)先想到個(gè)人的利益等，缺乏自律意識(shí)，過多強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)益，忽視自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，缺乏責(zé)任感和團(tuán)結(jié)意識(shí)，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個(gè)主要原因[2]。
    優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)員工的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)水平，遇到糾紛時(shí)能夠采用適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)策略。
    通過采用定期培訓(xùn)，定期考核的方式，強(qiáng)化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓(xùn)，設(shè)定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進(jìn)而為妥善解決糾紛打下基礎(chǔ);此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓(xùn)，使員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的關(guān)鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。
    政府部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮自身職能，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)，明確相關(guān)糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設(shè)置完善的資格準(zhǔn)入體系，對(duì)那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質(zhì)，實(shí)行末位淘汰，保證那些服務(wù)優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進(jìn)良好行業(yè)風(fēng)氣的形成。
    政府職能部門對(duì)業(yè)主的投訴要及時(shí)的響應(yīng)，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責(zé)令違規(guī)企業(yè)限期整改。
    同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要強(qiáng)化自身監(jiān)督，細(xì)化工作內(nèi)容，完善工作流程，切實(shí)履行合同，避免由于服務(wù)水平無法達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)的各類糾紛。
    特別是在收費(fèi)問題上，及時(shí)公示，完善收費(fèi)條款，避免由于自身財(cái)務(wù)管理混亂而產(chǎn)生的糾紛。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二十
    10月29日，煙臺(tái)市民張春昌、徐強(qiáng)二人以在轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上擅自加載廣告的行為違約為由將煙臺(tái)市廣播電視局、煙臺(tái)市有線廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)中心告上法院，要求被告立即停止在其轉(zhuǎn)播的電視畫面上加載廣告，公開賠禮道歉，返還原告交納的電視接收費(fèi),賠償相應(yīng)的精神損失。1月18日，山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)人民法院下達(dá)了民事判決書，以《有線電視用戶證》上未載有在電視節(jié)目中插播廣告及如何插播廣告事項(xiàng)為由，認(rèn)為雙方當(dāng)事人之間對(duì)此并無約定，故原告提出停止插播廣告的要求與約與法無據(jù)，駁回原先的訴訟請求。201月28日，兩原告不服一審判決，分別提起上訴。年6月3日，山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院以不為民事糾紛為由裁定駁回上訴人市民張春昌、徐強(qiáng)因不服一審法院對(duì)因當(dāng)?shù)貜V播電視部門在其轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上擅自加載廣告構(gòu)成違約一案的判決而提起的上訴。據(jù)悉，7月21日，王忠勤一紙?jiān)V狀將西安有線電視臺(tái)告上法庭。這是全國首例此類案件，該案在西安市碑林區(qū)法院宣判，代表用戶討說法的西安市民王忠勤一審勝訴。然而幾個(gè)月后，西安市中級(jí)人民法院二審宣判王忠勤最終敗訴。20月21日，福鼎市有線電視用戶包崇雄便以福鼎有線電視臺(tái)任意插播電視節(jié)目為由，一紙?jiān)V狀將該臺(tái)告上法庭。目前該案結(jié)果未知。
    該類案件有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
    一是涉案當(dāng)事人一方為普通公民，一方具有政府支持的壟斷行業(yè)，力量對(duì)比玄虛。另外，由于該種行為社會(huì)影響大，電視收視的用戶太多，由于侵害對(duì)象多，在實(shí)踐中，有的人沒有意識(shí)到被侵權(quán)而沒有提起訴訟，有的人可能因損失不大而沒有提起，也有的因不知如何索賠或考慮到訴訟費(fèi)用等原因也未提起訴訟?；跍p少訴累，提高效率考慮，有的學(xué)者提出了可根據(jù)我國《民事訴訟法》第五十五條規(guī)定的在當(dāng)事人不確定時(shí)引用代表人訴訟制度，即集團(tuán)訴訟制度。但實(shí)踐中，這種訴訟很難進(jìn)行，原因一是我國公民法制觀念和意識(shí)尚未達(dá)到該水平，全體受害人共同提出索賠的可能性較小。二是集團(tuán)訴訟本身存在著弊端，因?yàn)槿绻麅H有一部分人提起訴訟且成功，未參加訴訟的人照樣可以依別人的判決而從中獲利。
    二是被告的行為不僅違反了行政法規(guī)，并且構(gòu)成違約，同時(shí)也侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，在法律適用存在著爭議，因此，當(dāng)事人是選擇民事合同糾紛、民事侵權(quán)為由提起民事訴訟還是提起行政訴訟達(dá)到制止被告的違法行為的目的，值得探討和深思。筆者認(rèn)為，有線電視接收用戶根據(jù)規(guī)定繳納收視費(fèi)后，與有線電視單位的有線電視服務(wù)合同就依法成立。而本案，二審法院以爭議不屬于民事糾紛為由駁回上訴，更值得深思。用戶已按約繳納收視費(fèi)，就應(yīng)該接受保質(zhì)保量的電視訊號(hào)，而有線電視單位任意在其轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上加載廣告，擋住了原有節(jié)目上的部分內(nèi)容，已破壞了原有電視節(jié)目的完整性，因此，認(rèn)為有線電視單位未在公平的原則上履行其義務(wù)。并且，對(duì)于該種電視轉(zhuǎn)播服務(wù)應(yīng)理解為保質(zhì)保量、完整全面的服務(wù)，而不應(yīng)理解為存在著瑕毗的服務(wù)。而實(shí)際上目前有線電視單位所提供的'服務(wù)既不符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，甚至是違反了行業(yè)管理法規(guī)所確立的通常標(biāo)準(zhǔn)，也不符合雙方當(dāng)事人關(guān)于提供和接受完整、全面的收視服務(wù)這一合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)。
    三、筆者認(rèn)為，對(duì)于典型的案件嚴(yán)肅執(zhí)法，就會(huì)給同行業(yè)以一個(gè)極好的警醒，提醒該行業(yè)的從業(yè)人員要把用戶的利益放在自己的心頭，而不是將“錢”和“利潤”建立在用戶的利益之上。也只有這樣才能真正達(dá)到保護(hù)消費(fèi)者的目的。法律如果對(duì)違約者，尤其是將用戶的利益放在一邊，只追求自己的利潤的違約者放任自流，無疑就是對(duì)侵害消費(fèi)者利益的行為人的鼓勵(lì)和縱容。
    物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二十一
    摘要：隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時(shí)也暴露出許多問題。
    本文就結(jié)合專業(yè)所學(xué)知識(shí)，從物業(yè)管理自身特點(diǎn)、涉及的關(guān)系主體，事物發(fā)展規(guī)律性，法律法規(guī)等方面，對(duì)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主成因進(jìn)行分析，以便能更好地針對(duì)性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的不和諧因素，在物業(yè)管理服務(wù)中進(jìn)一步推進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。
    物業(yè)管理近幾年隨著房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進(jìn)了社會(huì)和諧。
    然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
    我們不難發(fā)現(xiàn)，近年來物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
    據(jù)央視國際網(wǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿意的比例高達(dá)80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。
    物業(yè)管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。
    這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然性，又有著很多社會(huì)因素、利益因素、市場因素等復(fù)雜的原因在里面。
    這也是本文所要講述的。
    一、事物發(fā)展的規(guī)律性。
    每一個(gè)事物都有著從產(chǎn)生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規(guī)律。
    用哲學(xué)的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時(shí)候，相對(duì)的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
    對(duì)于物業(yè)管理一個(gè)新興行業(yè)來講，21世紀(jì)的今天伴隨著房地產(chǎn)的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機(jī)。
    在進(jìn)步途中斗爭和沖突是肯定會(huì)有的，對(duì)于這一點(diǎn)我們要有清醒的認(rèn)知。
    物業(yè)管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它承載著城市的進(jìn)步和社會(huì)的和諧，不要因?yàn)槲飿I(yè)糾紛的種種案例而對(duì)物業(yè)管理失去信心。
    這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過程中都會(huì)存在，只是多少的問題，只是問題嚴(yán)重程度的問題，而當(dāng)中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
    1。服務(wù)性。
    物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)，是突出“服務(wù)”二字，服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性，離開服務(wù)，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
    也正是這種特點(diǎn)，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關(guān)系，本應(yīng)該是平等的，但在事實(shí)中很多時(shí)候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
    一些業(yè)主的潛意識(shí)的觀念，并沒有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當(dāng)然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務(wù)方面做得到不到位有很大關(guān)系。
    2。利益主體關(guān)系多元性。
    物業(yè)管理主體多元化，其管理的對(duì)象是物，服務(wù)的對(duì)象確是人。
    不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
    物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關(guān)系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產(chǎn)生的可能也就越大了。
    三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規(guī)建設(shè)相對(duì)落后。
    我國目前尚未有一部由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。
    而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)章，立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定也比較籠統(tǒng)，操作性也不強(qiáng)。
    例如大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對(duì)人不履行相應(yīng)義務(wù)又應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，卻缺乏具有可操作性的詳細(xì)規(guī)定。
    除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
    具體成因表現(xiàn)為：
    1。前期介入過期中與開發(fā)商監(jiān)管溝通不利易導(dǎo)致后期關(guān)于責(zé)任糾紛的.發(fā)生。
    在房地產(chǎn)興建過程中，作為接管的物業(yè)公司應(yīng)該特別注意前期介入之一過程。
    在前期介入時(shí)期，物業(yè)管理方應(yīng)從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
    不然，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有協(xié)調(diào)好，便會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理混亂。
    入住的消費(fèi)者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負(fù)責(zé)任，這給消費(fèi)者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現(xiàn)，這種建管不分的管理體制易導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
    2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不夠。
    物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都很不滿意，本來挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
    而相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。
    部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問題，對(duì)招收人員缺乏專業(yè)系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)沒有灌輸?shù)轿唬苑?wù)的惡劣，其容易與業(yè)主產(chǎn)生沖突和不和，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
    物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務(wù)，但由于當(dāng)前缺少相應(yīng)的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點(diǎn)到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對(duì)待這種平等商業(yè)關(guān)系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務(wù)，不少業(yè)主認(rèn)為“我的事情無論和物業(yè)有沒有關(guān)系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
    4。業(yè)主維護(hù)自身利益意識(shí)欠缺，業(yè)主委員會(huì)有待發(fā)展。
    業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu)，在一定情形下通過業(yè)主委員會(huì)可以直接維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
    但是，實(shí)際上在我國的絕大多數(shù)小區(qū)是不存在的業(yè)主委員會(huì)，在中小城市幾乎就沒有。
    有些小區(qū)即使設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)，因業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利行使不規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)也很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
    甚至有些業(yè)主委員會(huì)委員濫用了職權(quán)，利用職權(quán)為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
    業(yè)主的合法權(quán)益沒有得到維護(hù)，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺(tái)面的幾率也就高了。
    5。業(yè)主素質(zhì)不一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各色人口流動(dòng)大，不易管理。
    小區(qū)是不同的家庭和個(gè)人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
    有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調(diào)，比如私達(dá)亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
    物業(yè)管理人員對(duì)這些行為進(jìn)行干預(yù)時(shí)就很容易產(chǎn)生糾紛。
    在高檔寫字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動(dòng)大，目的不一，物業(yè)管理實(shí)施難度增加，糾紛也很容易產(chǎn)生。
    6。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)還不夠，正確的消費(fèi)觀念沒有完全樹立。
    由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個(gè)行業(yè)的人不多。
    在我國現(xiàn)今，在社會(huì)地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對(duì)于從事物業(yè)這個(gè)行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
    一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認(rèn)為一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有。
    在廣大業(yè)主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對(duì)物業(yè)消費(fèi)不能理解，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該無條件服從業(yè)主的意愿，有的認(rèn)為物業(yè)管理的介入是是對(duì)其生活的指手畫腳，拒繳費(fèi)用。
    這些都反映出部分業(yè)主的對(duì)物業(yè)正確的消費(fèi)觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費(fèi)方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費(fèi)不合理的部分，也能側(cè)面反映部分業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)的不滿。
    7。與其他專業(yè)單位產(chǎn)生責(zé)權(quán)問題。
    一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
    第二種模式，雖然是物業(yè)管理進(jìn)行的更容易，但同時(shí)當(dāng)問題出現(xiàn)時(shí)，也容易產(chǎn)生責(zé)任不清、推諉的問題。
    在一些糾紛案例中，就有有關(guān)的專業(yè)單位怠于履行本身的職責(zé)，對(duì)自己的本職工作被動(dòng)應(yīng)付，處理不及時(shí)甚至不處理，而這些問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身無法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說法，這樣就導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產(chǎn)生糾紛。
    綜上所訴，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
    事出必有因，只有找到源頭，對(duì)癥下藥，才能根本地解決問題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
    當(dāng)然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會(huì)的重視、配合、認(rèn)知、和參與，最后才能取得較好的成效和結(jié)果。
    參考文獻(xiàn)：
    [1]趙彩艷：關(guān)于物業(yè)管理糾紛的思考[j]，法制與社會(huì)，2008;（01）。