物業(yè)管理工作方案（精選18篇）

    一個好的方案應(yīng)該具備可行性和有效性，在實際操作中能夠產(chǎn)生預(yù)期的效果。一個好的方案應(yīng)該具備創(chuàng)新性和前瞻性，能夠引領(lǐng)潮流和解決未來問題。以下是一些方案制定的常見誤區(qū)和解決方法，供大家參考借鑒。
    物業(yè)管理工作方案篇一
    自今年11月份入職xx服務(wù)中心以來，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已能勝任本職。一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進(jìn)入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。在我們客服部與其他部門的合作下，較好地完成了各項工作任務(wù)，下面將任職來的工作情況匯報。具體情況如下：
    1、管理處員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。
    2、按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務(wù)、主動問候的方式接待業(yè)主、來訪者。
    3、對業(yè)主、來訪者提出的要求進(jìn)行分析，以便提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
    4、業(yè)主的報修、投訴等工作做到及時有效的處理和回訪，并認(rèn)真做好記錄。
    1、認(rèn)真書寫各項工作日志，文件、記錄清楚。
    2、建立了維修巡查表，等各類表格落實*工作記錄本。
    3、客服組每周一上午召開一次周例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)、點評、總結(jié)前一階段完成的工作任務(wù)，同時布置新的工作任務(wù)，宣傳中心例會規(guī)定，提出明確要求，及時上報主管，請示工作。
    4、建立完善的檔案管理制度，對收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時，初步實施了電子化管理，各種公告、通知、報告、物業(yè)費、業(yè)主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時調(diào)閱。
    及時處理居家報修和公共區(qū)域的報修問題，半年居家維修服務(wù)量高達(dá)740件，公共區(qū)域752件，小區(qū)維修量大，技術(shù)人員少，要求維修工技術(shù)全面，并且還要帶夜班維修工作和北苑日夜維修任務(wù)。維修工作人員總是默默地工作，從無怨言，從不計較個人得失。我們的張立勇師傅總是一手肩扛梯子，一手騎自行車，從這家到那一戶，從來都是熱情微笑，仔細(xì)講解和宣傳維修知識。汪學(xué)林師傅一次又一次“違規(guī)”配合業(yè)主買材料(我們一般要求業(yè)主自行準(zhǔn)備材料)，騎電瓶車到建材市場尋找匹配的材料，從來沒有申請過一次路費和人工費，在繁忙的維修工作中，分擔(dān)著一部分北苑維修工作，每次都是風(fēng)風(fēng)火火兩邊跑。維修師傅忙碌的身影，無數(shù)次地感動了我，各種重大維修、夜晚維修都是隨叫隨到，謝謝他們在自己的崗位上無怨無悔地奉獻(xiàn)，真誠而執(zhí)著地付出勤勞的汗水。
    1、對正在裝修的房屋，我們嚴(yán)格按房屋裝修規(guī)定，督促戶主按規(guī)定進(jìn)行裝修，裝修申請、裝修人員實施ab卡的管理，杜絕違章情況的發(fā)生。
    2、對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏等情況，管理處采取幾種方式幫助住戶排憂解難，一方面打報告由學(xué)校集中處理，一方面報學(xué)校修建中心，一方面積極聯(lián)系施工單位。針對住戶反映的問題，落實維修。
    建立維修巡查制度，對公共區(qū)域日常設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，及時通知電梯、門禁公司技術(shù)人員維保、維修。對小區(qū)路燈督促全面檢修，供水供電系統(tǒng)及時查驗、修繕，排除安全隱患，對小區(qū)公共區(qū)域便民晾曬等問題及時打報告學(xué)?；I建。
    監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)保潔工作，制定標(biāo)準(zhǔn)操作監(jiān)督流程，落實分區(qū)負(fù)責(zé)制度，定人、定崗、定工作內(nèi)容，每周定期檢查制度，有效地調(diào)動其積極性，促進(jìn)內(nèi)部和諧競爭，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。
    生活垃圾日產(chǎn)日清，裝修垃圾每周一次落實清理。園林綠化工人堅持每月對小區(qū)樹木進(jìn)行修剪、補(bǔ)苗、病蟲除害、施肥施水等工作。目前樹木長勢良好，保證小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。
    團(tuán)結(jié)合作，共同進(jìn)步，開展批評與自我批評，打造和諧、文明、團(tuán)結(jié)創(chuàng)新的團(tuán)隊，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，宣傳物業(yè)的工作及中心的服務(wù)理念，保證暢通的溝通渠道，堅持正確的服務(wù)理念(有理也是無理)，及時向業(yè)主提供安全知識，健康常識，天氣預(yù)報，溫馨提示等。贏得了業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持。每月兩次的定期天然氣充值服務(wù)，半年共為55戶業(yè)主提供服務(wù)，期間無一例錢、卡、票失誤現(xiàn)象，在住戶間建立了良好的口碑。多次為住戶撿到錢包、衣物、自行車、電瓶車等拾金不昧的行為，也因此受到住戶的表揚，幫業(yè)主聯(lián)絡(luò)鐘點工等家政服務(wù)，向外聯(lián)絡(luò)家電、*等有償服務(wù)。為業(yè)主提供一個彈琴吟唱的娛樂環(huán)境，拉近與住戶之間的關(guān)系。西苑物業(yè)積極響應(yīng)、參與集團(tuán)的文化生活，組織舞蹈、唱歌等娛樂活動，目前正在積極籌備“新春歌舞會”活動。
    (1)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，才能盡快適應(yīng)新的工作崗位;。
    (2)只有主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài);。
    (3)只有堅持原則落實制度，認(rèn)真管理，才能履行好區(qū)域經(jīng)理職責(zé);。
    (4)只有樹立服務(wù)意識，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。
    由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，的工作存在以下不足。
    (1)對物業(yè)管理服務(wù)費的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時。
    針對工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面。
    (1)積極搞好與婦保、海關(guān)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通協(xié)調(diào)，進(jìn)一步理順關(guān)系;。
    (2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益;。
    (3)管好耗材方面的開銷，程度為公司節(jié)省成本;。
    (4)想方設(shè)法培訓(xùn)員工禮節(jié)與操作知識，努力成為一只綜合素質(zhì)較高的保潔隊伍;。
    (5)抓好所管區(qū)域的保潔后勤工作。
    綜上所述，我部門工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的全力支持，在各部門的大力配合以及部門員工的共同努力下，雖然取得了一定的成績，但還沒有完全達(dá)到公司的要求，離先進(jìn)物業(yè)管理水平標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，我們今后一定加強(qiáng)學(xué)習(xí)，在物業(yè)公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供規(guī)范、快捷、有效的服務(wù)，認(rèn)真做好接待工作，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的生活、休閑氛圍，提升物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。我有信心在今后的工作中不斷改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，做好各項管理工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，不斷的進(jìn)取，做一個真正的++品牌的宣傳者、塑造者和執(zhí)行者新的一年，即將來到，決心在崗位上，投入更多的時間，更大的熱情，完成上級布置的各項工作，不辜負(fù)上級領(lǐng)導(dǎo)的期望。希望我們的團(tuán)隊每一個人珍惜在一起的和諧氣氛，創(chuàng)造更多的驚喜和超越，更好的發(fā)揮團(tuán)隊精神，以“住戶無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點、工程無隱患”為工作目標(biāo)，讓我們和風(fēng)物業(yè)隨著新年悄然而至的腳步，而潛入我們業(yè)主的內(nèi)心而努力、奮斗!和風(fēng)物業(yè)，“加油!”
    物業(yè)管理工作方案篇二
    為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
    物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn))，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
    為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
    (一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則。
    “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
    (二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。
    在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進(jìn)取性，即物業(yè)管理公司的進(jìn)取性和業(yè)主使用人的進(jìn)取性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
    (三)物管為主、多種經(jīng)營的原則。
    在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
    (二)成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;。
    (六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，供給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。
    物業(yè)管理工作方案篇三
    一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:。
    (1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;。
    (3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;。
    (5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上;。
    (6)企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上;。
    (7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)。
    (1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米;。
    (2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;。
    (3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);。
    3.處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
    對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
    物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料。
    1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)。
    (2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件;。
    (3)管理章程;。
    (4)公司法定代表人任命或聘任書;。
    (5)驗資證明;。
    (6)經(jīng)營場所證明;。
    (7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);。
    (8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;。
    (9)其他有關(guān)資料。
    2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨資)。
    (1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);。
    (2)業(yè)主的工作簡歷;。
    (3)申請資質(zhì)審批的報告;。
    (4)管理章程;。
    (5)驗資證明;。
    (6)經(jīng)營場所證明;。
    (7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;。
    (8)雇員的名冊;。
    (9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;。
    (10)其他有關(guān)資料。
    國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
    三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記。
    (一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
    (二)工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
    1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面:。
    (1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。
    (2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。(3)物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
    (4)發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
    (5)履行社會管理義務(wù)，積極開展兩個文明建設(shè)，致力于全社會的文明和進(jìn)步。
    2.經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有:。
    (1)管理方面:樓宇(多層、高層)管理;房屋的修繕管理;設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理;車輛運行及看護(hù)管理;治安管理;清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理;消防管理;物業(yè)保險管理等。
    (2)服務(wù)方面:物業(yè)修繕;物業(yè)租售代理;物業(yè)清掃保潔;搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租;綠化工程及花木租售;燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng);服裝清洗供應(yīng);美容美發(fā);康樂健身;幼兒教育;老年服務(wù);家教服務(wù);商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
    物業(yè)管理工作方案篇四
    一、__項目物業(yè)分析：
    1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)。
    2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費承受能力。
    3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
    4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
    二、根據(jù)以上分析，對__項目物業(yè)建議如下：
    1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
    2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
    三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
    1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果。
    2、對市政道路的保潔。
    3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）。
    4、24小時水電維修。
    5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運。
    6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)。
    7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)。
    8、業(yè)主能源費用的代收代繳。
    9、定期花木殺蟲及滅鼠。
    10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
    11、業(yè)主院落檔案的管理。
    四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系：
    1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
    2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
    物業(yè)管理工作方案篇五
    一、_項目物業(yè)分析：
    1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)。
    3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;。
    4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
    二、根據(jù)以上分析，對_項目物業(yè)建議如下：
    1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
    2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
    2、對市政道路的保潔;。
    3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)?
    4、24小時水電維修;。
    5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;。
    6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);。
    7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);。
    8、業(yè)主能源費用的代收代繳;。
    9、定期花木殺蟲及滅鼠;。
    10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;。
    11、業(yè)主院落檔案的管理。
    四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系：
    1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
    2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
    3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
    a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費)。
    b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費)。
    室內(nèi)清潔。
    搬家、搬物。
    地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)。
    代收洗、補(bǔ)、燙衣物。
    室內(nèi)插花、裝飾。
    代購日常生活用品。
    車輛清洗服務(wù)。
    家庭看護(hù)管理。
    寵物看護(hù)管理。
    c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)(付費并需要提前預(yù)約)。
    五、_項目的安全保衛(wèi)管理：
    1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
    24小時固定安全崗位的值勤。
    24小時流動崗位的安全及消防巡視。
    車輛停放的安全管理。
    特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理。
    2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
    中央控制室。
    與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
    設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)。
    電子巡更系統(tǒng)。
    業(yè)主院落重點部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)。
    停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)。
    安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)。
    3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
    禮儀性保衛(wèi)。
    短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))。
    (以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)。
    六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立。
    業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
    1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);。
    3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況;。
    4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)。
    物業(yè)管理工作方案篇六
    1、為了迎接中秋節(jié)的到來，豐富小區(qū)業(yè)主的業(yè)余生活，為大家在緊張的工作之余能夠充分放松，享受節(jié)日的快樂。
    2、堅定不移地加強(qiáng)精神文明建設(shè)，形成健康和諧的社區(qū)風(fēng)尚。
    3、寓教于示地建立現(xiàn)代化新型的人際關(guān)系，培養(yǎng)住戶的自律，發(fā)揮群體效能，共同創(chuàng)造親切和睦的空間。
    4、循序漸進(jìn)地開展社區(qū)文化活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能、凝聚功能、激勵功能和輻射功能。有利地促進(jìn)物業(yè)公司較好的管理與服務(wù)，塑造小區(qū)品牌形象，加深物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流和溝通。
    二、具體活動項目如下。
    （一）、扔飛鏢。
    1、在1分鐘的時間內(nèi)，站在3米線外用飛鏢向鏢靶準(zhǔn)心投鄭，環(huán)數(shù)越高越好；2、選手在投鄭飛鏢時脫靶或未按規(guī)定的距離、時間進(jìn)行投鄭的，此次成績無效；3、分值：在規(guī)定距離、時間內(nèi)得到35環(huán)以上者獲勝，得禮品一份。
    （二）、猜燈謎。
    1、將猜中的燈謎撕下，根據(jù)燈謎編號到領(lǐng)獎處進(jìn)行核實燈謎答案，答案正確后領(lǐng)取相應(yīng)的禮品。
    （三）、飛鏢射氣球：
    1、本活動共分為男子組、女子組、少兒組三組進(jìn)行。
    2、男子組選手距離泡沫板3米，女子組選手距離泡沫板2.5米，少兒組選手距離泡沫板2米。
    3、每人可以擲飛鏢5次，飛鏢擊破氣球后根據(jù)氣球里的紙條內(nèi)容回答一個腦筋急轉(zhuǎn)彎問題，答對者獲禮品一份（禮品待定）。
    （四）、套圈：
    1、物品擺放在圈定地面上。
    2、距離最近物品2米遠(yuǎn)（小孩1米遠(yuǎn)）拋圈。每人限拋3次。
    （五）、捏泥人：
    1、在10分鐘以內(nèi)能捏出最好看的泥人，得禮品一份。
    三、以上活動的比賽成績必須由此次活動的裁判進(jìn)行簽定，否則無效，每戶家庭最多可派出2名代表參加2個不同的活動，并憑管理處統(tǒng)一發(fā)放的"中秋成績卡"參加，根據(jù)成績至物業(yè)客服臺前領(lǐng)取獎品。
    四、活動經(jīng)費及合作單位。
    1、由物業(yè)公司提供（免費）場地，合作單位需提供帳篷、活動節(jié)目、贈送的小禮品。2、現(xiàn)在開始尋找有意合作者即贊助商（如本小區(qū)的商戶是否愿意合作）建議安排專人跟進(jìn)。
    3、尋找選擇合作單位時需要注意對方合作的意圖及合作項目和其它小節(jié)（建議做出文性的溝通文書說明合作方式和要求）。
    4、合作商所提供的活動節(jié)目必須經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)同意，以人身安全為前提的情況下開展。
    物業(yè)管理工作方案篇七
    一、活動宗旨：
    寢室是同學(xué)們學(xué)習(xí)、生活的重要場所，也是廣大莘莘學(xué)子展示良好精神風(fēng)貌的重要窗口，寢室環(huán)境的好壞直接影響到同學(xué)們的學(xué)習(xí)生活及心情，為了倡導(dǎo)健康、文明、衛(wèi)生的生活習(xí)慣，為了將寢室建成整潔、優(yōu)雅、團(tuán)結(jié)、溫馨、文明、進(jìn)步的生活、學(xué)習(xí)場所，為了培養(yǎng)同學(xué)們的集體意識，調(diào)動廣大同學(xué)對寢室內(nèi)務(wù)、衛(wèi)生工作的積極性，提升寢室品位，學(xué)校政教處、團(tuán)委特在全校開展文明寢室評比活動。
    二、組織領(lǐng)導(dǎo)：
    組長：彭鎮(zhèn)強(qiáng)。
    組員：謝敏慶、王有為、陸世威、吳信忠、呂善輝、全體班主任。
    三、活動時間：
    _年11月22日——_年11月30日。
    四、活動安排：
    第一階段：抽查整改（11月22日一11月26日）。各班自查整改，學(xué)?？倓?wù)處、學(xué)生處、團(tuán)委從22號開始不定期進(jìn)行抽查并通報檢查結(jié)果。我們將對優(yōu)秀寢室進(jìn)行表揚，對不合格寢室將提出批評并要求整改。
    第二階段：檢查評比（11月26日——11月29日）。從本周一衛(wèi)生大掃除開始對寢室進(jìn)行第一次檢查評比，下周二還將組織兩次評比。
    第三階段：表彰宣傳（11月29日——12月3日）活動的第三周將對獲得文明寢室的集體予以相應(yīng)的表彰，并制作宣傳欄。
    五、評選內(nèi)容：
    1，寢室衛(wèi)生，內(nèi)務(wù)（50%）。
    2，就寢紀(jì)律（30%）。
    3，寢室文化建設(shè)（20%）。
    六、評分細(xì)則：
    （一）寢室衛(wèi)生：
    1、地面干凈、無污水、無污物，門口無垃圾，門窗干凈、無灰塵、室內(nèi)及走廊墻壁無污損，無蜘蛛網(wǎng)，無積灰。（2分）。
    2、被褥折疊成方塊，毛毯、枕頭放置在棉被之上，各鋪位按統(tǒng)一方向放置，被褥、床面清潔。（2分）。
    3、床下保持整潔，鞋子放置整齊，鞋頭統(tǒng)一向外。（2分）。
    4、日常用品（衣物、行李、洗漱用品、清衛(wèi)工具、熱水瓶）要統(tǒng)一放置整齊。（2分）。
    5、寢室空氣清新、無異味，不亂貼，不亂掛衣物。（2分）。
    （二）寢室文化：
    1,、有墻報（張貼寢室制度、之日表，寢室標(biāo)語口號等）張貼在寢室入口處，墻報下部邊緣與上鋪下沿對齊（4分）。
    2、寢室兩側(cè)墻相對張貼2幅貼近學(xué)生生活、激發(fā)學(xué)生高尚情趣的名人名言或?qū)W生自創(chuàng)名言的毛筆字畫。（3分）。
    3、寢室要有室名。（2分）。
    4、整體布置文雅，舒適，美觀，文化及學(xué)習(xí)氛圍濃厚；（2分）。
    若文化布置有特色，有創(chuàng)意，可適當(dāng)加分，最多不超過3分。
    （三）寢室紀(jì)律。
    1、自覺遵守作息制度，早上要按時起床參加早自讀或早鍛煉，晚上要按時熄燈，不做任何影響他人睡眠的事。（3分）。
    2、上課期間不得隨便進(jìn)入寢室，不得隨便翻動他人床鋪和箱盒及其他生活用品。不得擅自留宿外客，未經(jīng)學(xué)校許可不得外宿，如遇特殊情況，須經(jīng)班主任同意，學(xué)校批準(zhǔn)，并在班主任或舍長處登記備案方可外宿。（3分）。
    3、注意用電安全，嚴(yán)禁私拉亂接電源，使用熱得快；不得私自更換燈泡，禁止使用蠟燭等明火照明；嚴(yán)禁在寢室樓焚燒物品；嚴(yán)禁燃放煙花爆竹。（3分）。
    4、要服從舍長、值日老師及學(xué)生會檢查組同學(xué)的管理，不允許不尊重的言行出現(xiàn)，要愛護(hù)公物，節(jié)約用水。（1分）。
    注：文明宿舍按月評制度，名額無限，評上文明班宿舍，每月獎勵20元。
    物業(yè)管理工作方案篇八
    為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的.合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
    組長：
    副組長：
    成員：
    領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。
    1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
    印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
    觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
    萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
    石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
    太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
    大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
    搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
    袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
    牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
    2、工作目標(biāo)。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
    1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
    2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
    3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
    4、總結(jié)推廣（20xx年11月1日——11月30日）?？偨Y(jié)試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實施過程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。
    1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
    2、建立街、居二級目標(biāo)管理責(zé)任制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實物業(yè)管理的第一責(zé)任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
    3、強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
    物業(yè)管理工作方案篇九
    為切實加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實際，特制定本方案。
    一、指導(dǎo)思想。
    以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。
    二、職責(zé)任務(wù)。
    (一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。
    按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
    (1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
    (2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
    (3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
    (4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
    (5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
    (6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。
    2.街道各科室職責(zé)。
    (1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
    (2)街道財政所負(fù)責(zé)落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。
    (3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。
    (4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。
    (5)街道社會事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
    (6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。
    (7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計。
    3.社區(qū)居委會職責(zé)。
    (1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
    (2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
    (3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。
    (4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
    (5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
    (1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。
    (2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
    (3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
    (4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
    (5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。
    (6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
    (7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。
    (8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。
    (9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
    (1)按照快速反應(yīng)、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。
    (2)負(fù)責(zé)實行全天候24小時專人接聽?wèi)?yīng)急報修電話并做好記錄。
    (3)負(fù)責(zé)安排維修單位，承諾服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
    (4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
    (5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢，對涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報修，應(yīng)提供相關(guān)電話。
    (6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。
    6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)。
    (1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
    (2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
    (3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
    (4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
    (5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。
    (6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
    (二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
    1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
    2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
    3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。
    4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費的不足。
    (三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
    一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
    三、組織領(lǐng)導(dǎo)。
    領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：。
    四、機(jī)構(gòu)設(shè)置。
    為便于機(jī)構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。
    1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。
    各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
    五、實施步驟。
    1.制定方案階段(6月12日前)。
    (1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。
    (2)外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。
    (3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。
    2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)。
    (1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
    (2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認(rèn)識，積極協(xié)助物管公司開展工作。
    3.全面實施階段(6月21日—6月30日)。
    “兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。
    六、工作要求。
    1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
    2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
    3.明確職責(zé)，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進(jìn)行。
    4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
    物業(yè)管理工作方案篇十
    以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。
    1、(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
    2、按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
    3、1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)
    4、(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
    5、(2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
    6、(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
    7、(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
    8、(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
    9、(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。
    10、2.社區(qū)居委會職責(zé)
    11、(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
    12、(2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
    13、(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。
    14、(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
    15、(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
    16、3.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)
    17、(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。
    18、(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
    19、(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
    20、(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
    21、(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。
    22、(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
    23、(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。
    24、(8)對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。
    25、(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
    26、(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
    27、1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
    28、2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
    29、3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。
    30、4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標(biāo)準(zhǔn)收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費的不足。
    31、(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
    32、一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運營成本，提高整體水平。
    1、1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
    2、2、建立街、居二級目標(biāo)管理責(zé)任制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實物業(yè)管理的第一責(zé)任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
    3、3、強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
    4、方案四：物業(yè)管理實施方案
    5、為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
    6、一管理目標(biāo)
    7、物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn))，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達(dá)到90%以上。
    8、二管理原則
    9、為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
    10、(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則
    11、“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。
    12、(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
    13、在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
    14、(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則
    15、在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
    16、三管理方法
    18、(二)成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;
    22、(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。
    23、看過的人還會看：
    24、1、小區(qū)物業(yè)管理實施方案
    25、2、南京市版物業(yè)管理條例全文
    26、3、社區(qū)交通安全實施方案
    27、4、2017社區(qū)黨務(wù)公開實施方案范文
    28、5、物業(yè)服務(wù)合同
    物業(yè)管理工作方案篇十一
    一、總的工作目標(biāo)：
    1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi)，提高道路保潔質(zhì)量，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市領(lǐng)先。
    2、發(fā)展綠化，確保完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化養(yǎng)護(hù)及綠化保潔任務(wù)。
    3、積極拓展其他工程業(yè)務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。
    4、確保安全生產(chǎn)，加強(qiáng)安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
    5、提高全體干部員工的服務(wù)意識和服務(wù)理念。
    6、維護(hù)職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩(wěn)定。
    7、力爭完成全年營業(yè)收入520萬元，創(chuàng)利稅20萬元。
    8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務(wù)，擬承接高鐵國際商務(wù)區(qū)一體化物業(yè)管理。
    二、具體措施：
    1、全面拓展市場。
    隨著大物業(yè)全額投資的新公司的成立，新公司采用新的。
    用工方式，新用工方式在勞動用工方面更靈活，勞動用工成本更低，更有利于大物業(yè)參與市場競爭。20__年新公司除了可以承接大物業(yè)外包的包括保綠等項目的招標(biāo)，積極走向市場，以大物業(yè)為依托，先向落戶園區(qū)的企業(yè)滲透，逐步向工業(yè)區(qū)外的企業(yè)拓展，力爭并超額完成總公司對我們下達(dá)的任務(wù)。
    2、夯實技術(shù)力量，提升服務(wù)品質(zhì)。
    隨著公司走向市場，開拓市場，業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)范圍將不斷拓展，對物業(yè)服務(wù)人員的技術(shù)能力和業(yè)務(wù)能力要求也會不斷提高，下半年我們將繼續(xù)加大對技術(shù)力量的培訓(xùn)，進(jìn)一步夯實技術(shù)力量，提升服務(wù)品質(zhì)。
    3、加強(qiáng)安全意識，提高安全人員的業(yè)務(wù)水平。
    進(jìn)一步增強(qiáng)社會安全意識，有效防范和遏制生產(chǎn)安全事故發(fā)生，為轄區(qū)發(fā)展創(chuàng)造安全穩(wěn)定的環(huán)境。加強(qiáng)安全管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高安全人員的業(yè)務(wù)水平;落實安全生產(chǎn)月各項任務(wù)，強(qiáng)化紅線意識，抓實安全工作。特別是第三季度防臺防汛形勢嚴(yán)峻，認(rèn)真布置防臺防汛工作，為安全度過汛期做好充分準(zhǔn)備。
    大物業(yè)作為一項新型工作模式和服務(wù)方式，新的問題和困難會產(chǎn)生，但我們相信在工業(yè)區(qū)的全力指導(dǎo)和支持下，在各方通力合作下，20__年我們繼續(xù)本著提前一步思考、跨前一步工作的理念，在加強(qiáng)公司基礎(chǔ)管理、拓展市場、夯實技術(shù)力量，提升服務(wù)品質(zhì)、加強(qiáng)安全意識，提高安全人員的業(yè)務(wù)水平等方面投入更多的精力，大物業(yè)服務(wù)走向市場化道路也一定會實現(xiàn)。
    物業(yè)管理工作方案篇十二
    按照規(guī)劃的總體要求，在總結(jié)“十五”期間工作成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)我處各項工作存在的問題和面臨形式，按照規(guī)劃的總體要求，提出物業(yè)管理處__年工作的總體思路如下：
    (一)積極做好物業(yè)管理地方性法規(guī)建設(shè)為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市物業(yè)管理實際，今年我們著手起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，目前已進(jìn)入審辦階段，今年將以地方性規(guī)章的形式出臺。__年將對政府規(guī)章進(jìn)行實際檢驗，并認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗與不足，進(jìn)一步完善我市的物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，為我市的物業(yè)管理活動提供堅實的法律依據(jù)。
    (二)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
    四是繼續(xù)作好物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理工作。進(jìn)一步嚴(yán)把資質(zhì)審批關(guān)，嚴(yán)格遵守審定資質(zhì)等級的有關(guān)規(guī)定。同時加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管，今年我們開展了“一個清理、兩個整頓”活動，通過排查對一批存在問題的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令限期整改，并對一批服務(wù)質(zhì)量差、多年未年檢的物業(yè)企業(yè)依法取消了資質(zhì)。_年，要在資質(zhì)管理取得一定成績的基礎(chǔ)上，繼續(xù)作好資質(zhì)監(jiān)管工作，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個良好競爭環(huán)境。
    (三)住宅區(qū)實行分級分類管理。今年年底，按照“分等定級，分項定價”的原則，將住宅區(qū)劃分為高、中檔和普通住宅區(qū)三大類，初步建立起四種住宅區(qū)管理模式，即：高、中檔住宅區(qū)實行專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理;普通住宅區(qū)，在充分征求業(yè)主意愿和社區(qū)意見的基礎(chǔ)上，實行專項管理;具備條件的住宅區(qū)，可因地制宜，建立“開發(fā)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)自治”三位一體的“百步亭”管理模式。_年，要總結(jié)住宅分級分類管理工作的經(jīng)驗，深化住宅區(qū)管理的體制改革，繼續(xù)探索抓好普通住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施。
    (四)繼續(xù)抓好物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)工作。目前，我市與國家建設(shè)部物業(yè)管理培訓(xùn)中心，聯(lián)合舉辦了期物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)班，全市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及具體工作人員共有余人參加了培訓(xùn)并經(jīng)考試合格后持證上崗，使他們掌握了物業(yè)管理的專業(yè)化知識，達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙贏。_年，我們還將繼續(xù)與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
    二、直管公房管理和規(guī)范。
    (一)繼續(xù)抓好直管房產(chǎn)委托經(jīng)營管理工作。一是簽好國有直管房產(chǎn)及主輔分離接收房產(chǎn)委托管理合同是做好直管房產(chǎn)經(jīng)營管理的重要保證。如果按照相關(guān)法律法規(guī)，本著平等自愿的原則，規(guī)范考核內(nèi)容和程序是管好合同的重要環(huán)節(jié)。二是以“管量清查”為依據(jù)，建立直管房屋管理檔案，即：一證、兩卡、一圖(以棟為單位建立未售房屋產(chǎn)權(quán)證、資料卡、租金管理卡、房屋平面圖)。三是開發(fā)建立微機(jī)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)管理的現(xiàn)代化和規(guī)范化。要建立健全規(guī)章制度，明確崗位職責(zé)，規(guī)范工作流程，管理好、經(jīng)營好這部分國有房產(chǎn)。
    (二)抓好直管房屋修繕管理工作。在新的房產(chǎn)經(jīng)營管理模式下，抓好立項、審批、監(jiān)管和驗收結(jié)算的各個環(huán)節(jié)，嚴(yán)格落實修繕責(zé)任制。由局物業(yè)處、計劃處負(fù)責(zé)全系統(tǒng)直管房屋修繕投資計劃的制定和下達(dá)，由局投資建設(shè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對整個投資計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行全程驗收、檢查，并對各項修繕工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督、檢查，驗收和初步結(jié)算工作。同時，繼續(xù)推行大宗修繕材料招投標(biāo)工作，保證修繕工程質(zhì)量，防止修繕工程材料良莠不齊，在局監(jiān)察處監(jiān)督下，組織各相關(guān)單位嚴(yán)格履行招投標(biāo)各項工作環(huán)節(jié)，切實提高修繕質(zhì)量和水平，完善房屋使用功能。
    繼續(xù)加強(qiáng)《沈陽市房產(chǎn)條例》中，有關(guān)房屋安全方面的政策法規(guī)落實，加強(qiáng)全市房屋安全管理隊伍的建設(shè)，完善房屋安全管理網(wǎng)絡(luò)體系，與房屋安全管理辦公室共同做好房屋安全普查、檔案、處置等各項工作。重點做好房屋防汛工作，一是建立和完善防汛責(zé)任制，主要做到躲險戶、躲險地點和監(jiān)護(hù)人“三落實”工作，二是進(jìn)一步做好危險房屋勘察工作，在汛期來臨前要對危險房屋進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，重點要做好對有危險的房屋進(jìn)行妥善處理。
    物業(yè)管理工作方案篇十三
    3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;。
    4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
    1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
    2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
    2、對市政道路的保潔;。
    3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);。
    4、24小時水電維修;。
    5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;。
    6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);。
    7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);。
    8、業(yè)主能源費用的代收代繳;。
    9、定期花木殺蟲及滅鼠;。
    10、暫住證等社區(qū)性證明u》。
    11、業(yè)主院落檔案的管理。
    1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
    2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
    3、管家式服務(wù)的資料：
    a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費)。
    b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費)。
    室內(nèi)清潔。
    搬家、搬物。
    地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)。
    代收洗、補(bǔ)、燙衣物。
    室內(nèi)插花、裝飾。
    代購日常生活用品。
    車輛清洗服務(wù)。
    c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費并需要提前預(yù)約)。
    1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
    24小時固定安全崗位的值勤。
    24小時流動崗位的安全及消防巡視。
    車輛停放的安全管理。
    特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理。
    2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
    中央控制室。
    與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
    設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)。
    電子巡更系統(tǒng)。
    業(yè)主院落重點部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)。
    停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)。
    安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)。
    3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：
    禮儀性保衛(wèi)。
    短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))。
    (以上兩種服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)。
    業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
    1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);。
    3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;。
    4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警。(110、119、120、999等)。
    物業(yè)管理工作方案篇十四
    根據(jù)“__佳園”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“__佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“__佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。
    一、__佳園物業(yè)概況。
    “__佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中a區(qū)、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。
    二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
    根據(jù)__佳園的實況，我司確定__佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:。
    （一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
    （二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達(dá)95%以上。
    （三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
    （四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
    （五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
    （六）常規(guī)性公共服務(wù)。
    1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)。
    （1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。
    （2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
    （3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。
    2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
    （1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
    （2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。
    （3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。
    （4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應(yīng)急處理方案。
    3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
    4、保安及車輛管理。
    （1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
    （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
    （3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。
    （4）停車場停放整齊，場地整潔。
    （5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
    （6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
    （7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
    5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
    （1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。
    （2）實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。
    （3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。
    （4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。
    （5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
    6、綠化管理。
    （1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
    （2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
    （3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
    （4）綠化完好率達(dá)到95%以上。
    7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
    （1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
    （2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
    8、房屋租售管理。
    （1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
    （2）配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
    9、社區(qū)文化。
    （1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。
    （2）制有居民精神文明建設(shè)公約。
    （3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
    （4）業(yè)主滿意率95%以上。
    （七)針對性的專項服務(wù)(代理業(yè)務(wù)）。
    1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
    2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
    3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
    4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。
    5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。
    三、公司擬采取的管理方式。
    “對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
    （一）標(biāo)準(zhǔn)化管理。
    物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。
    （二）溝通服務(wù)至上。
    組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。
    （三）締造親善的社區(qū)文化。
    創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
    四、為開展__佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。
    （一）人員設(shè)置。
    根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算，本公司“__佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。
    職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容。
    管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通。
    工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)。
    車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費。
    保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化。
    保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏。
    注:財務(wù)人員由總公司兼任。
    （二）綜合效益簡要分析。
    __佳園綜合管理費及維修金收費標(biāo)準(zhǔn)可為（以上收費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費標(biāo)準(zhǔn)以物價局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費）:。
    管理費維修金。
    多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月。
    商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月。
    地上車位40元/位·月。
    地下車位60元/位·月。
    公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
    （一）前期準(zhǔn)備。
    公司派出專業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進(jìn)駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
    1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。
    開展管理工作前3個月。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。
    3、規(guī)章制度制定。
    1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
    2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。
    （二）物業(yè)管理的啟動。
    1、物業(yè)的接管驗收。
    1)、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。
    2)、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）。
    2、入伙管理。
    1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。
    2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。
    3、二次裝修施工全過程監(jiān)控。
    二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
    作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
    安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
    環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
    共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運行。
    外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
    土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
    水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。
    裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。
    （三）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)。
    a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
    1、總體安全環(huán)境管理。
    在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
    培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。
    在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。
    2、對出租戶管理。
    租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點關(guān)注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
    3、車輛交通及道路管理。
    樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
    4、科學(xué)管理。
    記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
    b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)。
    1、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)。
    主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。
    2、共用設(shè)備管理。
    本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
    1)給排水設(shè)備管理。
    管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
    供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶。
    排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。
    2)供電設(shè)備管理。
    供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用。
    配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
    供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
    3)弱電設(shè)備管理。
    每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。
    4)消防管理。
    消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。
    建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。
    c、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)。
    環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
    管理標(biāo)準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
    1、日常保潔。
    范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注。
    樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味。
    2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水。
    3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水。
    4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印。
    5擦電梯2次/天無灰塵，無手印。
    6擦公共防盜門1次/周無灰塵。
    7擦樓梯扶手1次/周無灰塵。
    8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲。
    9擦消火栓1次/月無灰塵。
    10擦窗戶2次/月無灰塵。
    道路1路面循環(huán)清掃無雜物。
    2路邊綠地2次/天無雜物。
    3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵。
    4路燈柱1次/周無灰塵。
    綠地清理2次/天無灰塵、枯葉。
    2、四害消滅。
    在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?BR>    d、綠化維護(hù)系統(tǒng)。
    制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
    項目措施標(biāo)準(zhǔn)。
    綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透。
    草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整。
    雜草清除（每周一次）確?；緹o雜草。
    防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害。
    養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長旺盛。
    喬灌木修剪造型一年4次。
    e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)。
    制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
    f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
    1、社區(qū)文化建設(shè)。
    創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。
    2、便民服務(wù)。
    “不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。
    1)、日常服務(wù)。
    設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
    2)、特約服務(wù)。
    六、物業(yè)接管事項說明。
    （一）我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
    （二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗）。成員包括2名工程師、1名會計師。
    物業(yè)管理工作方案篇十五
    為保證全市中小學(xué)校舍安全工程的順利實施，進(jìn)一步提高全市中小學(xué)校舍抗震設(shè)防和綜合防災(zāi)能力，切實保障廣大師生生命財產(chǎn)安全，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)全國中小學(xué)校舍安全工程實施方案的通知》(國辦發(fā)〔_〕34號)和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全省中小學(xué)校舍安全工程實施方案的通知》(遼政辦發(fā)〔_〕39號)精神，結(jié)合我市實際，特制定本實施方案。
    一、指導(dǎo)思想。
    以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建創(chuàng)建平安和諧校園、辦好人民滿意教育為宗旨，立足全市中小學(xué)校建設(shè)布局總體規(guī)劃，全面改善安全現(xiàn)狀，進(jìn)一步提高中小學(xué)校舍建筑質(zhì)量，徹底消除安全隱患，推動建立中小學(xué)校舍維修長效機(jī)制，保障全市教育事業(yè)健康發(fā)展。
    二、目標(biāo)和任務(wù)。
    (一)目標(biāo)。按照國家和省統(tǒng)一要求，對全市中小學(xué)校存在安全隱患的校舍進(jìn)行抗震加固改造或重建，使其達(dá)到抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，并符合對各種各類自然災(zāi)害的防災(zāi)避險要求。
    (二)主要任務(wù)。從_年開始，用3年時間，按抗震加固、綜合防災(zāi)的要求，基本消除現(xiàn)有d級危房，改造、加固b級和c級危房，遷移處于災(zāi)害易發(fā)地區(qū)的校舍，徹底消除中小學(xué)校舍安全隱患。_年及以后新建、改擴(kuò)建的中小學(xué)校舍，要嚴(yán)格按照《防震減災(zāi)法》規(guī)定的抗震設(shè)防要求和中小學(xué)校建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，確保校舍安全。同時建立全市中小學(xué)校舍信息管理系統(tǒng)，實時監(jiān)控校舍安全狀況，為中小學(xué)校舍安全工程和安全管理提供服務(wù)。
    三、工作步驟。
    (一)全面排查中小學(xué)校舍情況。各縣(市)區(qū)中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組組織教育、建設(shè)、房產(chǎn)、國土資源、水利、地震等部門，對本行政區(qū)域內(nèi)所有中小學(xué)校舍(不含在建項目)進(jìn)行全面普查，摸清危房底數(shù)，查實校舍所處地域災(zāi)害隱患程度，掌握總體情況，并形成對每一座建筑的鑒定報告，建立校舍安全檔案。要于_年8月15日之前不漏一校、不漏一棟地完成所有中小學(xué)校舍的排查，并形成排查報告上報市中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。_年2月15日前完成所有鑒定工作(_年5月以后已經(jīng)排查并形成鑒定報告的校舍不再重新進(jìn)行鑒定)。為保證排查工作的高效運行，排查階段各縣(市)區(qū)政府要在排查階段組織相關(guān)部門專職人員集中辦公，各級財政要做好排查、鑒定、辦公等專項經(jīng)費的保障工作。
    (二)制定中小學(xué)校舍改造規(guī)劃。在排查摸底的基礎(chǔ)上，各縣(市)區(qū)于_年8月15日前制定出本地區(qū)_年中小學(xué)校舍建設(shè)改造規(guī)劃;_年12月1日前制定出本地區(qū)_年、和_年中小學(xué)校舍建設(shè)改造規(guī)劃。要根據(jù)校舍安全鑒定報告，按照國家確定的中小學(xué)校舍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)制定每個項目的實施方案，一并上報市中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組。
    _年12月15日前市中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組在各縣(市)區(qū)中小學(xué)校舍建設(shè)改造規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市中小學(xué)布局結(jié)構(gòu)調(diào)整、危房改造和正在實施的農(nóng)村九年一貫制(寄宿制)學(xué)校建設(shè)等專項工程，制訂出我市中小學(xué)校舍安全工程總體規(guī)劃及年度實施計劃，并上報省中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，待批準(zhǔn)后實施。
    (三)分步、分類實施中小學(xué)校舍改造。各縣(市)區(qū)中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)經(jīng)過批準(zhǔn)的實施方案和分年度規(guī)劃，區(qū)別情況，有計劃、分步驟組織中小學(xué)校舍安全工程實施。對通過加固可以達(dá)到抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)的校舍，按照抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造加固;對不具備維修加固條件的校舍，按照高于當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)重建;對嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的校舍進(jìn)行評估后實行避險移地新建;對廢棄無改造價值的校舍不再改造，但必須確保拆除，不再使用。對已經(jīng)完成鑒定且存在安全隱患的校舍應(yīng)盡快予以改造，本著鑒定一所，、改造一所的原則，切實提高工作效率。在_年底之前要完成3年總工作量，檢查驗收面要達(dá)到100%。
    四、保障措施。
    (一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立丹東市中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組，由主管副市長任組長，各相關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市教育局，辦公室主任由市教育局副局長劉彬擔(dān)任。工作人員從教育局抽調(diào)，各相關(guān)單位要指定一名工作人員協(xié)助開展工作。根據(jù)省方案要求，各縣(市)區(qū)也要成立本級中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣(市、區(qū))長擔(dān)任組長，負(fù)總責(zé)，組織工程的具體實施。教育、建設(shè)、房產(chǎn)、國土資源、水利、地震、氣象等部門要抽調(diào)專職人員負(fù)責(zé)本部門職責(zé)分工中規(guī)定的各項工作。做到明確責(zé)任，科學(xué)分工，建立相應(yīng)的制度。要確定專職工作人員，設(shè)立辦公電話，保證工作經(jīng)費，充分發(fā)揮專業(yè)部門作用，統(tǒng)一組織工程實施。
    (二)明確責(zé)任。市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市中小學(xué)校舍安全工程實施工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各縣(市)區(qū)勘察鑒定和設(shè)計、施工、監(jiān)理力量，加強(qiáng)組織調(diào)度，規(guī)范工程實施，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全管理。縣(市)區(qū)人民政府負(fù)責(zé)校舍安全工程的具體實施，對本地的校舍安全負(fù)總責(zé)，主要負(fù)責(zé)人負(fù)直接責(zé)任。要在上級政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)下，統(tǒng)一組織對校舍的逐棟排查和檢測鑒定，審核每棟校舍的加固改造、避險遷移和綜合防災(zāi)方案，具體組織工程實施，落實施工管理和監(jiān)管責(zé)任，按進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)組織驗收，建立健全所有中小學(xué)校、所有校舍的安全檔案。
    各部門具體職責(zé)如下：
    教育部門：會同建設(shè)、房產(chǎn)等相關(guān)部門對本地區(qū)現(xiàn)有的中小學(xué)校舍危房進(jìn)行全面、徹底的排查、核實，建立詳細(xì)的校舍安全工作檔案;會同財政、發(fā)展改革、建設(shè)等部門根據(jù)校舍安全排查情況制定校舍加固改造、避險遷移和綜合防災(zāi)方案，編制本地區(qū)校舍建設(shè)改造3年規(guī)劃并組織實施;與財政部門協(xié)調(diào)，對校舍建設(shè)改造資金落實、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查;按照項目管理的要求，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量和進(jìn)度，積極提供相關(guān)信息，配合制發(fā)有關(guān)文件。
    發(fā)展改革部門：把校舍安全工程納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，落實專項投資;按照基本建設(shè)程序加強(qiáng)項目監(jiān)管，對建設(shè)項目履行基本建設(shè)審批程序，指導(dǎo)編制工程規(guī)劃;制定完善相關(guān)政策，為校舍安全建設(shè)提供政策支持。
    財政部門：把校舍安全工程列入當(dāng)?shù)啬甓蓉斦A(yù)算，并向同級人大報告執(zhí)行情況;保證校舍安全工程所需鑒定、檢測、加固、改造、新建、遷移等專項資金，負(fù)責(zé)籌措本級配套資金;加強(qiáng)工程資金管理，提高使用效益;協(xié)同有關(guān)部門按照工程進(jìn)度撥付工程款;完善義務(wù)教育經(jīng)費保障政策與措施，保障中小學(xué)校舍日常維修的需要。中小學(xué)校舍安全工程中涉及到的行政事業(yè)性收費一律免予征收。
    建設(shè)部門：對校舍排查鑒定、加固改造以及新建工程提供技術(shù)指導(dǎo)和技術(shù)支持，嚴(yán)格按照有關(guān)建筑抗震設(shè)防等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)督促工程各方責(zé)任主體抓好工作落實。
    房產(chǎn)部門：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)，按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對中小學(xué)危房進(jìn)行鑒定并出具危房鑒定報告。
    國土部門：劃定地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)域范圍，為中小學(xué)校舍安全工程提供地質(zhì)構(gòu)造等方面的信息，負(fù)責(zé)對中小學(xué)校舍進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害情況的指導(dǎo)和鑒定。
    水利部門：劃定洪澇災(zāi)害易發(fā)區(qū)域范圍，提供水文資料，負(fù)責(zé)對中小學(xué)校舍進(jìn)行洪澇災(zāi)害情況的指導(dǎo)和鑒定。
    地震部門：劃定地震重點監(jiān)視防御區(qū)、七度以上地震高烈度區(qū)范圍，負(fù)責(zé)對中小學(xué)校舍的抗震加固和新建工程提出設(shè)防要求，并對校舍地震災(zāi)害鑒定工作給予指導(dǎo)。
    公安(消防)部門：指導(dǎo)中小學(xué)校舍預(yù)防火災(zāi)工作，負(fù)責(zé)對中小學(xué)校舍進(jìn)行建筑消防設(shè)施配套建設(shè)情況的鑒定。
    氣象部門：劃定氣象災(zāi)害易發(fā)區(qū)域，提供氣象資料，對中小學(xué)校舍進(jìn)行氣象災(zāi)害危害情況的指導(dǎo)和鑒定。
    監(jiān)察、審計、安全監(jiān)管部門：要依法履行各自職能，建立健全工程監(jiān)督檢查和責(zé)任追究制度，認(rèn)真做好工程預(yù)決算審計，嚴(yán)格查處重大安全責(zé)任事故與重點案件。
    (三)建立財政經(jīng)費投入保障機(jī)制。各縣(市)區(qū)政府努力調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，足額安排中小學(xué)校舍安全工程建設(shè)專項資金，并與省以上專項資金統(tǒng)籌使用。市縣(區(qū))兩級政府把中小學(xué)校舍維護(hù)、改造和建設(shè)所需配套經(jīng)費納入政府預(yù)算。從_年起三年內(nèi)3年內(nèi)，對國家和省下達(dá)的中小學(xué)危房改造和農(nóng)村九年一貫制學(xué)校建設(shè)專項補(bǔ)助資金與中小學(xué)校舍安全工程建設(shè)結(jié)合使用，實行專戶管理，封閉運行，?？顚Ｓ茫_保建設(shè)資金全部投入到位。
    (四)規(guī)范管理，嚴(yán)格質(zhì)量。所有工程項目要嚴(yán)格按照國家確定的中小學(xué)校舍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)。新建校舍要按照國家規(guī)定的基本建設(shè)程序履行報批手續(xù)。嚴(yán)格落實各項建設(shè)監(jiān)管規(guī)定。項目實施方案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)如下：
    1.凡新建項目校舍必須高于當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，對于_年5月1日以后新建(重建)項目的場址，必須組織專家對周邊地質(zhì)、交通、環(huán)境等主要條件進(jìn)行科學(xué)測評，確保建設(shè)項目選址符合建設(shè)工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和綜合防災(zāi)要求、符合教學(xué)育人需要。建設(shè)項目的選址應(yīng)在交通方便、環(huán)境適宜、地勢較高、場地干燥、地質(zhì)條件較好的平坦地段，必須避開地震斷裂帶、低洼地、滑坡地段、泥石流地區(qū)、洪水溝口或泄洪區(qū)等自然災(zāi)害頻發(fā)地段，不能與集貿(mào)市場、公共娛樂場所等不利于學(xué)生身心健康和危及學(xué)生安全的場所毗鄰。對地處地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的新建校舍，應(yīng)按照《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》相關(guān)規(guī)定開展地質(zhì)災(zāi)害危險性評估。
    2.對于經(jīng)過鑒定，有下列情況之一的校舍，原則上予以拆除：
    (1)建筑使用時間超過了設(shè)計使用年限的80%，需要進(jìn)行加固、改造的校舍;。
    (2)加固、改造費用過高，超過新建同類建筑物費用70%的校舍。
    3.對于校舍建筑沒有按照抗震設(shè)計規(guī)范進(jìn)行抗震設(shè)計、沒有建設(shè)檔案或檔案不全的校舍，要通過專門技術(shù)論證決定建設(shè)方案;如經(jīng)確認(rèn)不需要拆除，應(yīng)按照基本建設(shè)程序進(jìn)行加固、改造。
    4.校舍重建、加固和改造的所有勘察設(shè)計文件和竣工驗收相關(guān)資料報市校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
    5.對處于各類災(zāi)害易發(fā)地區(qū)的校舍，要在建設(shè)、國土、水利和地震等部門進(jìn)行災(zāi)害危險性評估之后，根據(jù)評估結(jié)果采取遷移避險等相應(yīng)防治措施。
    (五)加大工作督查力度。各級政府要加強(qiáng)對工程項目的監(jiān)督檢查，并對改造任務(wù)完成情況進(jìn)行目標(biāo)考核，對進(jìn)度緩慢沒有完成當(dāng)年改造任務(wù)的，扣減下年度的校舍維修改造資金，并進(jìn)行通報批評。
    五、工程管理和責(zé)任追究。
    (一)工程管理。中小學(xué)校舍安全工程實行項目管理。要認(rèn)真執(zhí)行項目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，嚴(yán)格按照項目規(guī)程運作，切實做到公平、公正、公開、透明。工程建設(shè)堅持先勘察、后設(shè)計、再施工的原則，做到規(guī)劃設(shè)計有證、施工有照、全程監(jiān)理，不得簡化程序，嚴(yán)禁邊勘察、邊設(shè)計、邊施工。在工程立項、規(guī)劃、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、施工監(jiān)理、質(zhì)量安全、資金管理、竣工驗收、預(yù)決算審計、檔案管理等各個環(huán)節(jié)，都要嚴(yán)格展行履行法定建設(shè)程序，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做到有章可循、照章辦事，杜絕各種事故和質(zhì)量隱患。
    (二)資金管理。中小學(xué)校舍安全工程資金包括上級專項資金、本級配套資金、部門資金、社會或企業(yè)捐贈資金、撤并的中小學(xué)校舍處置所得資金等。從_年起3年內(nèi)各級政府及各有關(guān)部門用于中小學(xué)危房改造和建設(shè)的各類資金都要集中用于中小學(xué)校舍安全工程建設(shè)，并視財力情況予以增加。民辦中小學(xué)校舍經(jīng)鑒定為危房的，要按照本地區(qū)中小學(xué)校舍安全工程實施方案的要求進(jìn)行維修加固，所需資金由學(xué)校的.舉辦者負(fù)責(zé)籌措。
    資金管理要與招投標(biāo)、政府采購、工程驗收、監(jiān)督審計等工作結(jié)合起來，切實做到?？顚Ｓ?。要加強(qiáng)中小學(xué)校舍安全工程資金管理，對資金實行分賬核算、集中支付。各級財政要按工程進(jìn)度及時撥付工程款。
    (三)檢查監(jiān)督。各縣(市)區(qū)政府要對中小學(xué)校舍安全工程進(jìn)展情況進(jìn)行全過程監(jiān)管，做到定期逐級上報工程進(jìn)展情況，及時反映工程實施中出現(xiàn)的問題，保證中小學(xué)校舍安全工程的順利運行。各縣(市)區(qū)中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組要組織專家對本地區(qū)中小學(xué)校舍安全工程實施情況、資金使用、工程質(zhì)量等情況進(jìn)行專項督察。每項工程完工后，縣(市)區(qū)中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要組織對工程項目進(jìn)行檢查驗收，對未通過驗收的項目要提出處理意見，堅決杜絕“豆腐工程”和重大事故。各級監(jiān)察、審計部門要對工程項目資金使用管理情況進(jìn)行全過程監(jiān)督，確保建設(shè)工程資金安全高效運行。要建立工程項目公示制度，各級中小學(xué)校舍安全工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要及時主動向社會公布工程的相關(guān)信息，自覺接受輿論和社會監(jiān)督。各級教育、發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)房產(chǎn)、建設(shè)等部門每年要向同級人大、政協(xié)報告工程實施情況，主動接受法律和民主監(jiān)督。所有中小學(xué)校舍安全工程項目都要將項目負(fù)責(zé)人、施工單位名稱、設(shè)計單位名稱、監(jiān)理人員姓名、項目總投資、投訴電話等信息在項目公示牌上明確標(biāo)注出來，并根據(jù)工程進(jìn)展情況，公示資金到位和使用情況、驗收單位、驗收結(jié)果等信息，便于群眾監(jiān)督。所有項目招投標(biāo)、工程驗收均要請當(dāng)?shù)孛襟w、學(xué)生及家長代表參加，切實使中小學(xué)校舍安全工程成為“陽光工程”。
    (四)責(zé)任追究。中小學(xué)校舍安全工程實行第一責(zé)任人負(fù)責(zé)制。要建立健全目標(biāo)責(zé)任制，層層實行目標(biāo)管理，市政府與各縣(市)區(qū)政府簽訂中小學(xué)校舍安全工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書。各縣(市)區(qū)政府的縣(市)區(qū)長是本地區(qū)中小學(xué)校舍安全工程的第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)工程的各項工作。相關(guān)中小學(xué)校的校長是具體工程項目的第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)項目實施的各項工作。嚴(yán)格實行質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，所有行政領(lǐng)導(dǎo)、項目法人、施工單位對工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行責(zé)任追究制，對因工作不力、管理不嚴(yán)或違規(guī)操作等造成工程安全隱患或事故的，人為因素影響項目進(jìn)度或延誤工期的，擠占、挪用、截留、滯留工程資金的，疏于管理造成國有資產(chǎn)流失以及出現(xiàn)其他重大責(zé)任事故的行為，按照有關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人及其領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
    物業(yè)管理工作方案篇十六
    1、本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
    2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
    3、門崗崗?fù)ふ怼㈦s物清除、擺放滅火器。
    4、加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
    5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
    二、保潔方面。
    1、重點加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
    2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
    3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
    4、大廈本周重點加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
    5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。
    6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
    三、工程方面。
    1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
    2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
    3、大廈加強(qiáng)對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
    4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
    四、客服方面。
    1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
    2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
    3、分片區(qū)管理責(zé)任落實，加強(qiáng)對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費用催收工作。
    4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
    五、其他方面。
    1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
    2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
    3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
    4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
    運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
    人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。
    結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。
    為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。
    一、一種模式。
    針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
    建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
    管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。
    追求的目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。
    二、二項。
    1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
    2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
    三、三個重點。
    1、完善服務(wù)、誠信待人。
    物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
    2、環(huán)境管理責(zé)任到人。
    大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
    3、安全、消防真抓實干。
    為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
    四、四項措施。
    1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
    2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
    3、時刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
    4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
    第二章擬采用的管理模式。
    物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
    本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
    1、綜合管理部。
    (1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。
    (2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。
    (3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
    (4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
    (5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。
    (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
    (7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
    (8)組織、開展企業(yè)文化活動。
    (9)總經(jīng)理指派的其他工作。
    (1)負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。
    (2)負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。
    (3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
    (4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
    (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
    (8)負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
    (9)負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。
    (10)負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
    3、安全管理部。
    (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
    (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。
    (3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。
    (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
    (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。
    (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
    (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
    (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。
    (10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
    (11)總經(jīng)理指派的其他工作。
    4、工程管理部。
    (1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
    (2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。
    (3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
    (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
    (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。
    (6)負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。
    (7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。
    (8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
    (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
    (10)總經(jīng)理指派的其他工作。
    5、財務(wù)管理部。
    (1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。
    (2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。
    (3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
    (4)征收和支付管理公司各類合同費用。
    (5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。
    (6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
    (7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
    (8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
    (9)總經(jīng)理指派的其他工作。
    一、項目概況。
    1.地理位置。
    該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
    2.項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
    物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
    1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。
    1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
    房屋建筑的維護(hù)管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
    a、工作的主動性。
    管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
    b、工作的多樣性。
    根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
    c、工作的針對性。
    在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
    1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理。
    范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
    共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
    1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。
    范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
    根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
    1.4智能化設(shè)施設(shè)備。
    范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
    根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
    2、環(huán)境衛(wèi)生管理。
    在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
    2.1衛(wèi)生管理。
    是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
    2.2環(huán)境管理。
    jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
    3、綠化管理。
    綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
    4、治安消防管理。
    治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
    5、車輛交通管理。
    對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
    6、公共管理。
    6.1住戶裝修管理。
    在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
    6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
    6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
    7、常規(guī)性公共服務(wù)。
    即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。
    8、委托性特約服務(wù)。
    是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
    9、經(jīng)營性多種服務(wù)。
    即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。
    一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位及介入點。
    1、站在前沿制定切實可行的高標(biāo)準(zhǔn)。
    只有高起點，高標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標(biāo)準(zhǔn)高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進(jìn)來。所以你制定的標(biāo)準(zhǔn)高了，硬件、軟件就都跟著有了進(jìn)一步的跨越，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就進(jìn)一步提高了。
    2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范。
    服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有了定位。相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也必須與之相匹配，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高標(biāo)準(zhǔn)的員工也就必須是高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范。規(guī)范不是強(qiáng)硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。
    3、研究項目特點。
    服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位，服務(wù)規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風(fēng)格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。
    4、計劃站在未來看現(xiàn)在。
    計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠(yuǎn)大而不空曠。目標(biāo)有了取向一切問題就有了切入點。
    5、注重控制與結(jié)果。
    再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)效益、社會價值效益。
    盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強(qiáng)企業(yè)要有長遠(yuǎn)的構(gòu)想與機(jī)制。打破固有的行為習(xí)慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。
    1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思。
    金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認(rèn)為就是一個服務(wù)體系。經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)于員工，員工服務(wù)于客戶。逐級管理逐級責(zé)任制，一級管理一級、每級都有職有權(quán)，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進(jìn)步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責(zé)任、控制、落實貫穿于整個服務(wù)環(huán)節(jié)中。
    2、制度的完善，用人機(jī)制的規(guī)范。
    用人機(jī)制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標(biāo)。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢。領(lǐng)班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責(zé)是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進(jìn)一步完善制度、規(guī)范用人機(jī)制。
    3、員工晉升與激勵機(jī)制的重構(gòu)。
    獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給予更多的激勵與關(guān)懷。比如：培訓(xùn)的機(jī)會、崗位調(diào)整的機(jī)會，獎金、榮譽(yù)證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團(tuán)隊精神的凝聚力。
    4、原則與責(zé)任。
    制定再好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行為規(guī)范，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責(zé)任。形成一個部門的長效機(jī)制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技能在許多地方都存在著原則與責(zé)任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責(zé)任感。
    5、薪資與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤。
    薪資與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)應(yīng)該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務(wù)水平、技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當(dāng)?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責(zé)任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設(shè)置勢在必行。
    三、物業(yè)的前期介入。
    1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學(xué)性、實用性。
    物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進(jìn)。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學(xué)性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報。前瞻性、科學(xué)性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進(jìn)落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設(shè)備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應(yīng)力等，進(jìn)行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設(shè)備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設(shè)計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨?、接管驗收是企業(yè)行為。物業(yè)接管就等于責(zé)任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責(zé)任重大。
    2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念。
    在物業(yè)介入時就應(yīng)該對每個單元的問題匯總整理存檔備案。客戶收樓時提出的意見也應(yīng)該詳細(xì)記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進(jìn)的價值。二裝是客戶認(rèn)識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認(rèn)為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強(qiáng)有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴?。有許多地方是無從預(yù)測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務(wù)水平、技術(shù)技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念。客戶收樓以及裝修、入住實行一站式、全方位的服務(wù)。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。
    四、軟件與硬件有機(jī)結(jié)合。
    1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
    園區(qū)的硬件設(shè)施陳舊，已經(jīng)很難適應(yīng)客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補(bǔ)硬件設(shè)施的不足呢?強(qiáng)化服務(wù)，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。
    2、提升硬件設(shè)施、改良軟件支撐。
    怎樣通過技術(shù)改善改造現(xiàn)有的硬件設(shè)施。切入點在哪里、如何提升。現(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用.
    3、找出硬件與軟件的結(jié)合點。
    硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達(dá)到的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同肯定。
    五、設(shè)備設(shè)施的運作模式。
    1、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行。
    一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標(biāo)，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓(xùn)員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強(qiáng)化服務(wù)意識，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，防止材料積壓浪費重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的。
    2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。
    員工寧精勿濫。選聘員工進(jìn)行培訓(xùn)上崗，認(rèn)真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機(jī)構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。
    3、學(xué)會借力壯大自己。
    “力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設(shè)備設(shè)施。參與管理的同時，也就增強(qiáng)了自己員工的技術(shù)才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。
    六、維修運行管理。
    1、重塑“榜樣”鍛造團(tuán)隊精神。
    公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團(tuán)隊精神的建設(shè)。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標(biāo)，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術(shù)技能、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。
    2、建立培訓(xùn)計劃。
    維修運行的管理是工程部的重要職責(zé)，如何確保自己的職責(zé)有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓(xùn)的課題、順序。培訓(xùn)設(shè)置應(yīng)該成為一個長期堅持的工作。沒有學(xué)習(xí)就沒有進(jìn)步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應(yīng)付，臨陣磨槍。
    3、效益、效率、價值觀。
    效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達(dá)到了通的效果與目的，然而，經(jīng)過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復(fù)的報修，引發(fā)客戶反感、而且人力、物力重復(fù)投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責(zé)任心、服務(wù)意識、技術(shù)技能的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的員工返修率低?？蛻魸M意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規(guī)范的導(dǎo)向器。品質(zhì)、專業(yè)是維修運行的關(guān)鍵。如果我們的員工都是高品質(zhì)、專業(yè)強(qiáng)的技術(shù)能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應(yīng)。這難道不是一種效益嗎?把一些技術(shù)含量高的設(shè)備設(shè)施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風(fēng)險轉(zhuǎn)移的同時得到更多的實惠。
    根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20__年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20__—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
    一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
    每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗，互相學(xué)習(xí)，以點帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
    二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示，履行，接受監(jiān)督。
    各個部門重點確定一個物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20__年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
    三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。
    同時，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。
    四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。
    在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
    五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
    六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。
    七、質(zhì)量管理符合iso9001-__標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
    八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
    物業(yè)管理工作方案篇十七
    本文闡述了物業(yè)管理發(fā)展趨勢，剖析了物業(yè)管理中存在的問題，提出了相應(yīng)的解決辦法。
    摘要：會管理是當(dāng)前物管企業(yè)的重點工作之一,內(nèi)容涉及動態(tài)人口管理、公共社會服務(wù)體系建設(shè)、公共安全、非公經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)和各類社會組織管理服務(wù)、思想道德建設(shè)、基層社會管理和服務(wù)體系建設(shè)、信息網(wǎng)絡(luò)管理和如何做好新形勢下小區(qū)管理工作,社會管理工作能否緊跟油田社會發(fā)展步伐,及時有效地進(jìn)行調(diào)整加強(qiáng)與創(chuàng)新發(fā)展,事關(guān)社會和諧、大局穩(wěn)定。
    物業(yè)管理在我國是一個朝陽行業(yè)。對于提高居民生活品質(zhì)有著極其重要的意義。改革開放以來，隨著住戶制度的改革，物業(yè)管理開始為人們所關(guān)注。許多專家、學(xué)者對物業(yè)管理的相關(guān)問題作過深入研究，取得了巨大的成就，對我國物業(yè)管理的發(fā)展起到了很好的指導(dǎo)作用。目前國內(nèi)對物業(yè)管理的整體性、系統(tǒng)性描述和研究的比較少。本文希望通過研究分析目前我國物業(yè)管理中存在的一些問題，找出相應(yīng)解決的辦法和對策，特別是對物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢的預(yù)測，提出自己的見解，以便決策者制定出具有獨特性的物業(yè)管理發(fā)展思路。
    物業(yè)管理這一新生事物在國內(nèi)外經(jīng)歷了一個多世紀(jì)的探索和發(fā)展，無論從觀念還是理論框架上都獲得了豐富和完善。在2l世紀(jì)的今天，隨著信息時代的到來，電話、e—mail、internet等現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展越來越快，人民生活的場地與環(huán)境已不再局限于一隅之地，因而作為對人們生活、工作的場所和環(huán)境為管理對象的物業(yè)管理行業(yè)來說，也應(yīng)不斷地適應(yīng)時代的變化，改變觀念，拓展管理服務(wù)范圍、樹立與時代發(fā)展相適應(yīng)的科學(xué)物業(yè)管理觀念。
    值得注意的是，當(dāng)今許多國家如美國、新加坡等國家早已屏棄了舊物業(yè)管理框架，而采用了簡便管理模式，他們的管理模式已朝著知識化、信息化的方向發(fā)展。簡便管理模式的定義應(yīng)該是對環(huán)境、組織機(jī)構(gòu)以及人類行為的協(xié)調(diào)，它廣泛涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、建筑學(xué)、行為學(xué)以及工程學(xué)等學(xué)科。由此可見，21世紀(jì)簡便管理模式的目標(biāo)已不再局限于單純的物業(yè)、設(shè)施的管理，必然應(yīng)以人為中心，以提高人類的工作、生活質(zhì)量，提高物業(yè)價值以及人類社會的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
    1.2我國在現(xiàn)時期物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。
    目前我國物業(yè)管理市場已初步形成，由于其行業(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理的發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高和生活方式的改變有著密切的關(guān)系。我認(rèn)為可以從我國物業(yè)管理所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)背景以及行業(yè)內(nèi)涵等幾方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。
    1.2.1物業(yè)管理市場逐漸由單一、狹小向開放、擴(kuò)大轉(zhuǎn)變;。
    1.2.2物業(yè)管理法律法規(guī)由不完備到趨于完善并形成體系;。
    1.2.3物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定狀態(tài);。
    1.2.4信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，使物業(yè)管理手段日益現(xiàn)代化;。
    1.2.5政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強(qiáng);。
    1.2.6物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容將向兩頭延伸;。
    1.2.7物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求越來越高;。
    1.2.8規(guī)模化、集約化的經(jīng)營，將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉。
    花錢買房無非有兩種原因：一是消費，二是投資?？赡壳拔覈泻芏嗳苏J(rèn)為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束，就是房產(chǎn)投資的開始和消費行為的結(jié)束。既“房子是我的，還交什么管理費?”就連當(dāng)前在政策理論當(dāng)中把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長點和把住宅商品化作為消費增長點“兩點論”中，也只是把住房消費歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實房屋購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不象一般耐用消費品購買后經(jīng)過一定的消費過程逐漸消亡。住房作為不動產(chǎn)其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期使用過程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點，又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務(wù)的需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能，這就決定了消費的長期性。這個過程就構(gòu)成一種特殊的消費形式，即物業(yè)管理消費。
    這種看似簡單的道理，但在從計劃經(jīng)濟(jì)體制下走過來的我國消費者在心理上和認(rèn)識上是難一下轉(zhuǎn)變過來的。
    2.1.3從業(yè)人員素質(zhì)偏低。
    目前物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于計劃經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理單位多數(shù)為政府或國營企業(yè)下屬的事業(yè)單位，主要工作內(nèi)容不過是清掃衛(wèi)生和公共設(shè)備的基本維修，從業(yè)人員素質(zhì)不必要求太高。所以，多數(shù)物業(yè)管理公司都承擔(dān)著為上級主管單位安置富裕人員的任務(wù)。但是市場經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營、管理、公關(guān)、財務(wù)等專業(yè)知識，素質(zhì)要求較高。此外，物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國物業(yè)管理中存在的問題之一。
    除了以上三點外，物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會關(guān)系沒有理順等等。
    對于物業(yè)管理工作中存在的種種問題，應(yīng)從以下幾方面考慮解決：
    2.2.1在現(xiàn)有《物業(yè)管理條例》的'基礎(chǔ)上，盡快完善和出臺《物業(yè)管理法》。
    目前國務(wù)院已出臺了《物業(yè)管理條例》，還要進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應(yīng)該包括兩個層次：一是由政府按照《物業(yè)管理條例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)責(zé)任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會各方面以及業(yè)主委員會相互問的權(quán)利和義務(wù);二是管理單位制定的維修養(yǎng)護(hù)和收支規(guī)定等。
    物業(yè)管理工作方案篇十八
    從事物業(yè)管理這幾年來給我的感覺就是一個字難。在物業(yè)管理行業(yè)中流行這樣一句話上輩子造的孽，這輩子做物業(yè)，這句話道出了從事物業(yè)行業(yè)人員的心聲，做服務(wù)行業(yè)想使服務(wù)對象都滿意很難，做跟五湖四海的業(yè)主打交道的工作更加難做，都是處理一大堆煩瑣小事，處理不當(dāng)就是大事。
    升級就會鬧到法院去，網(wǎng)絡(luò)上媒體上經(jīng)常有關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主鬧法律糾紛的報導(dǎo)，現(xiàn)在的人們維權(quán)意識比過去都強(qiáng)了，可并不是每個業(yè)主的法律知識都提高了，很多報導(dǎo)都是一些業(yè)主在無理取鬧，而有些公司為了大事化小、小事化了，盡可能不把事情鬧大，都采取放棄法律維權(quán)途徑，私底下協(xié)商作出很大的讓步，這樣造成了別的業(yè)主效仿，動不動就起訴你物業(yè)公司，物業(yè)公司不得不消耗大量的人力財力，綜上所述給我體會是做物業(yè)管理真的很難，管理費也很難收，物業(yè)管理本來是一個微利潤行業(yè)，是一種勞動密集型行業(yè)，社會各界認(rèn)為做物業(yè)什么樣的人都可以做，只要有手有腳就能做，根本沒有什么技術(shù)性;其實物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)含量很高，只是整個行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)不高，造成外界對物業(yè)管理的偏見太深，這樣就需要對員工不斷地加強(qiáng)培訓(xùn)，提高員工的基本素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，該維權(quán)的一定要維權(quán)，一切按物業(yè)管理條例及相關(guān)的法律法規(guī)辦，同時多與業(yè)主溝通、宣傳物業(yè)管理條例及物權(quán)法，很多物業(yè)公司為了自己的利益損很多害業(yè)主的利益，嚴(yán)重?fù)p害了整個行業(yè)的形象;如果整個行業(yè)做到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化，社會各界對物業(yè)管理的偏見也會小一點，社會地位也會提高，從事物業(yè)管理也就沒有那么難做了。
    綜合這幾對物業(yè)管理的認(rèn)識可用這幾句話概括：物業(yè)無小事，事事要合規(guī)，細(xì)微無真情，理解方能和諧。
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