物業(yè)管理工作調研報告（實用21篇）

    報告是對研究、調查、觀察等工作成果進行實事求是地敘述、說明和評價的一種書面材料，它可以幫助我們更全面地了解某個問題或者事件。報告一般包括背景介紹、目的和方法、結果和分析、結論和建議等部分，它所涉及的內容通常是經(jīng)過深入研究和分析的。寫報告是我們工作生活中經(jīng)常需要的一項能力，它可以幫助我們更好地表達和傳遞信息，為決策和溝通提供基礎。在修改階段，我們需要對報告進行審查，確保語言流暢、結構合理、信息準確。最后，希望大家在寫報告的過程中，能夠享受到思考和表達的樂趣，并取得優(yōu)秀的成果。
    物業(yè)管理工作調研報告篇一
    社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經(jīng)濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現(xiàn)。由于社會管理是個復雜的系統(tǒng)工程，包緊萬象，涉及面廣，現(xiàn)結合部門工作實際擇其重點開展調研，并將調研情況報告如下：
    一、社會管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗做法及其成效。
    1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優(yōu)質。
    __年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺聯(lián)網(wǎng)，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
    2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
    __年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。
    3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。
    自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農(nóng)村建設發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯(lián)防報警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農(nóng)村建設示范點近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業(yè)單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿(mào)娛樂區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據(jù)統(tǒng)計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉。
    物業(yè)管理工作調研報告篇二
    隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：
    1.社會性。
    住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。
    2.整體性。
    現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。
    3.服務性。
    住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。
    小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
    1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
    隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內業(yè)主需求。
    2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
    小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
    3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
    物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
    4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
    物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
    三、結語。
    物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。
    物業(yè)管理工作調研報告篇三
    自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調研?，F(xiàn)形成調研報告如下：
    一、調研目的。
    通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
    二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
    (一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設施建設等)。縣政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
    (三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關程序實施?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    三、光山縣路燈管理情況。
    光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
    (一)城區(qū)路燈分布情況。
    光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
    物業(yè)管理工作調研報告篇四
    調查報告與調查報告不同。調查報告是因為發(fā)生了什么事而進行調查，然后寫報告。以下是為大家整理的關于,歡迎品鑒！
    加強基層黨員教育管理，對于增強黨員的宗旨意識和黨性修養(yǎng)，提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關重要的作用。為進一步加強黨員的教育管理，x區(qū)實施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學、有效和精細，切實激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻精神，為加快x區(qū)建設成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設提供了堅強的基礎保證。
    一、工作開展情況。
    一是確定黨員去向，抓實黨員管理。針對農(nóng)村流動黨員去向不定、管理困難等問題，各村(社區(qū))黨組織建立流動黨員微信群，確保在外的黨員能第一時間收到通知。同時要求農(nóng)村流動黨員在外出期間，凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報告，街道黨(工)委根據(jù)變化及時調整農(nóng)村流動黨員信息庫，實行動態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人，負責了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況，及時向其通報組織的動態(tài)信息。
    二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，使黨員外出有所學。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動黨員訂閱使用微信公眾號、學習強國平臺等網(wǎng)上學習平臺，及時傳達學習黨的建設和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機，結合黨內“規(guī)定動作”和黨員需求，集中組織流動黨員開展“補黨課、議發(fā)展”活動，讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
    三是重視人才回歸，使黨員回鄉(xiāng)有所為。開展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡溝通的長效溝通機制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊伍。通過加強和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡、溝通和交流，進一步拓寬村級后備人選渠道，建強村級骨干隊伍，有效解決村干部隊伍總體年齡偏大、文化素質偏低、后備干部偏少的“三偏”問題，為脫貧攻堅、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
    (二)黨員積分制管理開展情況。
    一是進行黨員分類。x區(qū)以村(社區(qū))一級黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區(qū))黨員，包括離退休人員、在市內的外出務工和經(jīng)商黨員;二類黨員為到市外長期務工和經(jīng)商黨員;三類黨員為因長期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
    二是設置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設置，x區(qū)在充分調研分析村(社區(qū))基層黨組織建設和黨員隊伍管理現(xiàn)狀的基礎上，確立了“分類積分、量化考核，獎優(yōu)罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評議積分兩部分，日常行為積分和評議積分按照7:3的比例加權確定。日常積分依據(jù)黨員參加學習、會議，參加組織活動，報告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評議積分在每個積分周期結束時，由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進行民主評議。
    三是明確獎懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內綜合得分的高低，按照黨員總數(shù)20%的比例，評選年度內村級優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例，推薦年度內街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進行談話教育，指出問題和不足，明確整改方向;第一年被評為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓班，對黨員進行重點教育，督促其認真整改。黨員本人認識不到位、不改進或者連續(xù)兩年被評為不合格黨員的，按相關規(guī)定進行處置。
    (三)“一編三定”工作開展情況。
    一是依據(jù)需求設定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實際，針對無職黨員的具體情況，依據(jù)需求設崗，確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進行調查摸底，重點了解無職黨員的年齡、文化、能力、特長、分布狀況以及家庭情況，并進行綜合分析、登記造冊。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問題和群眾關心的熱點、難點問題，掌握第一手資料，為合理設置崗位提供科學依據(jù)，在此基礎上，按照因地制宜，因事設崗，按需設崗的原則，合理設置崗位，建立無職黨員“一編三定”管理工作臺賬并公示上墻。
    二是依據(jù)崗位確定職責。結合不同崗位特點，制定相應的崗位職責，將職責落實到每一個上崗黨員，使黨員做到有崗有責，避免崗責分離。街道和區(qū)組織部門組織多種渠道對上崗黨員進行崗位培訓，讓他們掌握履行崗位職責必需的業(yè)務知識，提高他們履行崗位職責的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責創(chuàng)造條件。
    三是定期參與評議。設立上崗黨員履行職責活動情況登記簿，詳細記錄每個上崗黨員的工作情況，街道每半年對“一編三定”工作開展情況進行小結點評，對上崗黨員進行評議，促進上崗黨員在職履崗，區(qū)組織部門通過逐村觀摩活動、黨建考核、明察暗訪方式對“一編三定”工作開展督導。將上崗黨員履行職責的情況作為年度黨員民主評議的主要依據(jù)，對發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進黨員各街道給予表彰獎勵。
    二、存在問題。
    一是缺乏專職工作人員。目前我區(qū)，區(qū)街兩級負責黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進行開展，人員力量較少。
    二是專業(yè)培訓工作較少。市級層面相關培訓工作較少，對黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓不多，缺少全年整體的規(guī)劃。
    三是黨員組成結構不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。
    三、下一步打算。
    一是利用黨建云平臺加強黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點區(qū)，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺，進一步完善外出流動黨員、農(nóng)民工黨員學習管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設、x專項斗爭、x城市建設等工作相結合，確保黨員隊伍的先進性與純潔性。
    二是細化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點、年齡結構等實際情況，將黨員劃分為不同類別進行積分管理，圍繞黨員履行基本義務、參加基本活動、發(fā)揮基本作用等要求，制定積分考核內容和計分標準，并適時根據(jù)上級黨組織有關要求單位年度工作重點運行實際情況等調整加分、扣分項。三是加強督導，確保黨員學進去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺，進一步完善站點學習制度，結合全區(qū)每月開展的“五務公開檢查”工作，進一步加強站點和網(wǎng)上學習督導工作。積極組織開展黨員干部學習教育活動，每月不定期組織村(社區(qū))干部學習國家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實用技術等。
    近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區(qū)采取座談討論、發(fā)放調查問卷等方式，開展了物業(yè)管理工作專題調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：
    我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化管理型;二是開發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業(yè)化的物業(yè)管理屬無人管理型。
    目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區(qū)成立業(yè)主委員會14個，占全部小區(qū)的19%。
    近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業(yè)主的物業(yè)消費意識，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業(yè)管理人員素質。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)主代表、社區(qū)負責人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學習物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務質量水平。三是積極開展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業(yè)管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內的老舊住宅小區(qū)，進行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專業(yè)化物業(yè)服務，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。
    一是物業(yè)管理機構、人員缺位，監(jiān)管作用無法發(fā)揮。目前，全縣內僅有4名專職工作人員負責物業(yè)管理的監(jiān)管工作，人員嚴重缺乏，監(jiān)管不到位造成事無人管、無人管事的現(xiàn)象非常嚴重，從而導致物業(yè)監(jiān)管工作無法落實。如：物業(yè)前期招投標、從業(yè)人員定期崗位培訓、業(yè)主滿意度調查、業(yè)主委員會成立與培訓、小區(qū)承接驗收等物業(yè)管理工作無法正常開展。
    二是在項目的規(guī)劃設計、開工、竣工驗收等環(huán)節(jié)上，沒有嚴格的監(jiān)管標準。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設計物業(yè)用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。
    三是部門之間沒有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對此，物業(yè)服務企業(yè)難以管理，相關政府職能部門也很少監(jiān)管過問。
    四是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個業(yè)主委員會中，有2個業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。
    五是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開始凸顯。近年建設的部分小區(qū)，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業(yè)主生活帶來不便。由此，業(yè)主希望所有問題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問題超出了物業(yè)公司的服務范圍，物業(yè)公司無力協(xié)調，使得原本簡單的個體性問題發(fā)展成為大的群眾性問題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費而降低了服務質量，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開發(fā)商遺留問題有關。有的開發(fā)商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規(guī)劃，小區(qū)建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現(xiàn)，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到及時解決，只能同物業(yè)服務企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。
    六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，服務不到位，從業(yè)人員素質較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，多數(shù)小區(qū)或是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開發(fā)商通過前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)服務企業(yè)沒有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。
    (一)加強領導，健全組織機構，逐步完善物業(yè)管理工作。針對全縣物業(yè)管理的復雜性，健全以物業(yè)主管部門、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會為主的三級物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問題，建立主管部門行業(yè)指導，社區(qū)居委會具體負責，各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。
    (二)要進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標行為。按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。同時建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建設單位“自建自管”的狀況。
    (三)嚴格把好驗收關。開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，需讓物業(yè)公司參與驗收，以增強專業(yè)間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區(qū)管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區(qū)配套設施及公共設施情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發(fā)的物業(yè)管理問題。
    (四)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區(qū)居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業(yè)企業(yè)考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節(jié)嚴重的取消在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
    (五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象，缺乏基本的物業(yè)管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū)，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區(qū)，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業(yè)承擔一點，業(yè)主個人籌一點的方式，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎條件。三是力爭在五年內，完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，完善物業(yè)管理，實現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標。滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎設施改造完成后，可以采取社區(qū)居委會代管、業(yè)主自治、專業(yè)物業(yè)服務等模式，實現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
    (六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規(guī)范自己的行為。
    根據(jù)20xx年工作安排，縣人大常委會成立了以xx主任為組長的調研組，對全縣輔警隊伍建設管理工作情況開展了調研。x月x日，調研組實地調研了xx派出所、交管大隊、特(巡)警大隊輔警隊伍建設管理工作情況，召開座談會聽取了縣人民政府、縣人民法院關于輔警隊伍建設管理工作情況的匯報，縣委編辦、縣人社局、縣財政局等相關單位參加座談。調研情況如下：
    一、全縣輔警隊伍建設管理現(xiàn)狀。
    (一)輔警隊伍已成規(guī)模。
    目前，縣內輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機關聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責劃分，勤務輔警xx人、文職輔警x人。公安機關各業(yè)務警種、各基層所隊均有分布，但相對集中在交管大隊(x人)、特(巡)警大隊(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開始陸續(xù)入隊，人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機關管理的留置看護中隊輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。
    (二)發(fā)揮作用不可或缺。
    縣公安機關輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設及窗口服務、報警接轉等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍，已經(jīng)成為公安機關各項工作正常開展、維護全縣社會治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
    縣人民法院聘用制司法警察彌補了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊伍的重要力量，在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用，特別是在近年強化案件執(zhí)行工作中，促進了案件執(zhí)行高執(zhí)結率成績的取得。
    (三)建設管理逐步規(guī)范。
    依據(jù)《國務院辦公廳關于規(guī)范公安機關警務輔助人員管理工作的意見》(國辦發(fā)[2016]15號)和《xx省人民政府辦公廳關于印發(fā)xx省公安機關警務輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號)，縣人民政府研究通過了《xx縣公安局警務輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內容的公安輔警隊伍管理改革，基本扭轉了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實際，建立了日常管理制度加強管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊的《隊員日?？己斯芾磙k法》、《輔警八小時以外管理規(guī)定》等制度，促進了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。
    縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據(jù)最高人民法院《關于加強人民法院司法警察隊伍建設的若干意見》(法發(fā)[2005]23號)，按照正式法警有關要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關要求，銜接輔警的經(jīng)費保障和人員管理工作。
    二、存在的主要問題。
    (一)輔警素質參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范，學歷層次有高有低，少數(shù)人員自身素質比較低。二是崗前培訓時間短，主管部門培訓不到位，缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學習和訓練。三是后續(xù)教育跟不上，部分人員業(yè)務、作風不能適應新形勢下的工作要求，綜合素質有待進一步提高。
    (二)隊伍思想不夠穩(wěn)定。因為待遇保障等原因，部分素質較好、能力較強的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時崗位”，一有機會就另謀出路。同時，因為激勵機制不夠完善，積極進取的導向功能缺失，部分輔警缺乏職業(yè)認同感和榮譽感。
    (三)隊伍活力有待增強。在優(yōu)秀人才留不住的同時，一些需要及時更替人員的崗位，沒有形成有效更替機制，已有淘汰機制“形同虛設”，隊伍競爭氛圍不濃，崗位危機意識不強，少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質人員難消化，長此以往影響隊伍活力。
    三、幾點建議。
    (一)做好“進口”文章，夯實人員素質基礎。一是要科學設定進人計劃。人數(shù)規(guī)模既要滿足當前警務執(zhí)勤的需要，也要用發(fā)展的眼光科學測定需求趨勢，嚴格實行員額管理;要考慮人員年齡結構，分年度按比例進人，確保隊伍力量基本保持均衡;要從嚴執(zhí)行進人計劃，定期進人，堅決防止隨意進人、臨時動議進人。二是要合理擬設進人條件。要把政治合格放在首位，確保所進之人擁護黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責要求分類確定進人條件，確保所進之人適應崗位履責需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開、公平、公正;要堅持“寧缺勿濫”的原則，確保所進之人符合崗位履責的基本素質要求。
    (二)加強教育管理，提高隊伍能力水平。一是要加強隊伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關警察義務和紀律的規(guī)定，以必要的形式加強輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊伍中的不良苗頭和思想傾向，運用積極的、正面的引導方法，幫助輔警樹立正確的價值觀、事業(yè)觀，增強工作責任心。二是健全長效培訓提升機制，加強隊伍工作業(yè)務培訓。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則，開展系統(tǒng)性、針對性、經(jīng)常性培訓，不斷提高輔警的服務意識、服務能力和服務質量。三是不斷完善與崗位職責相適應的人員考核評價體系，堅持定量為主的原則，促進輔警履職盡責。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權私用風險。五是要按照“誰使用、誰管理、誰負責”的原則，嚴格落實警務輔助力量執(zhí)勤時處輔助地位的規(guī)定，結合各單位實際健全完善可操作性強的管理辦法，加強依法用警管理。
    (三)加強勤務保障，確保隊伍基本穩(wěn)定?？h人民政府應統(tǒng)籌縣內各部門輔警隊伍的用工員額、保障標準和用工要求。相關部門要按規(guī)定的分工，積極發(fā)揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標準，共同促進全縣輔警隊伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應崗位特點、滿足用人需要、符合縣域經(jīng)濟社會發(fā)展實際的工資報酬標準體系，建立崗位、履職與報酬相關聯(lián)，注重工作績效的、呈梯級晉升的薪資辦法，逐步減少報酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費用要嚴格收支兩條線，由縣財政科學預算定額保障。三是要保障相關裝備條件滿足工作執(zhí)勤需要，確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內的警務裝備按時按質配發(fā)。四是各用工單位要落實專門機構、專門人員負責輔警的人事管理工作，及時關心他們在思想、生活上的困難和問題，并盡力解決。
    (四)暢通人員“出口”，保持隊伍活力。要探索健全適應崗位需要的淘汰機制。一是完善用工合同，按合同用工。對工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風不實、難以勝任工作的人員，充分運用工作考核評價結果，依法解除用工合同。二是嚴格執(zhí)行工作紀律，對觸犯黨紀國法、違反相關紀律規(guī)定的，一律予以及時清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機制。對符合條件報考公務員、事業(yè)單位和國有企業(yè)崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報爭取出臺從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實際的退養(yǎng)機制。針對輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對年輕輔警起激勵作用的內部退養(yǎng)機制。
    主任、副主任、秘書長、委員會:。
    根據(jù)市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監(jiān)督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調查了我市的物業(yè)管理狀況。調查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會等有關部門的情況報告，深入梅列區(qū)、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、產(chǎn)業(yè)委員會、業(yè)主代表進行座談，實地調查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區(qū)的調查點，深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況?，F(xiàn)將調查情況報告如下:。
    我市自1993年首家房地產(chǎn)服務企業(yè)成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務企業(yè)，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家，外地進駐6家)，從業(yè)人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主，涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場、醫(yī)院、學校等領域，管理形式主要有專業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會管理和無人管理四種，物業(yè)服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元。
    近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》，加強物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，取得了一定的效果。
    (一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專業(yè)行動方案》等10多項規(guī)范文件和實施細則，涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺了物業(yè)管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業(yè)管理的意見》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件，進一步完善了物業(yè)管理機制，優(yōu)化了運營流程。
    (二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產(chǎn)管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優(yōu)罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業(yè)管理示范項目，32個市級物業(yè)管理示范項目。二是創(chuàng)新工作機制。市區(qū)引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業(yè)管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發(fā)具有三明特色的易萬家物業(yè)管理信息平臺，提高物業(yè)服務質量和效率。樂縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調整機制，2016年以來接受房地產(chǎn)服務合同糾紛210件，審查199件，其中協(xié)調所有者支付房地產(chǎn)費后，房地產(chǎn)企業(yè)撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產(chǎn)企業(yè)進入新住宅區(qū)時，根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，支付3萬至5萬元履約保證金，協(xié)調解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷后住宅區(qū)遺留問題。
    (三)行業(yè)監(jiān)管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段按照相關標準和條件規(guī)范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評價制度，落實日常動態(tài)更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務企業(yè)信用綜合評價結果中，我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評價良好，占全省9.5%。
    (4)協(xié)會的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產(chǎn)協(xié)會開展員工培訓、繼續(xù)教育、技能競賽等活動，提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續(xù)教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內業(yè)界專家進行專業(yè)技術講座，一些大企業(yè)也制定了內部訓練計劃，開展以動態(tài)評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
    隨著城市化的快速推進，我市物業(yè)管理面積增加，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進，但總體發(fā)展水平與先進地區(qū)相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現(xiàn)如下。
    (一)指導監(jiān)督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督，住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時發(fā)生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務企業(yè)，約60家行業(yè)委員會和150家房地產(chǎn)服務項目，市級和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業(yè)機構和負責人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會責任不明，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會沒有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監(jiān)督不足，業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會四者關系不合理，在協(xié)調房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導、監(jiān)督業(yè)主大會與產(chǎn)業(yè)委員會工作和管轄區(qū)內日常房地產(chǎn)管理活動等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對于亂停車、毀綠、經(jīng)營干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為，行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)沒有執(zhí)法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產(chǎn)糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問，反映開發(fā)人員對園區(qū)內違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專業(yè)維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區(qū)公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區(qū)支付住宅專業(yè)維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業(yè)維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見較大。四是舊住宅區(qū)問題越來越突出。我市老舊小區(qū)多無物業(yè)管理，基本由小區(qū)居委會代管，公共維修資金不足，小區(qū)配套不全，綠地面積小，停車位不足，環(huán)境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
    (二)行業(yè)委員會的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對其地位、作用和運營規(guī)律認識不足，部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業(yè)委員會很難成立。大多數(shù)業(yè)主對行業(yè)委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業(yè)管理的積極性低，不愿參與行業(yè)委員會的選舉和選舉，許多小區(qū)物業(yè)管理運行多年來無法成立行業(yè)委員會。二是行業(yè)委員會正常運行困難。行業(yè)委員會是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區(qū)業(yè)主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時有發(fā)生，行業(yè)委員會的維權和協(xié)調作用無法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會監(jiān)督困難。行業(yè)委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監(jiān)督其運營狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業(yè)主利益，業(yè)主意見大。另外，一些小區(qū)業(yè)主對行業(yè)委員會產(chǎn)生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發(fā)揮其應有的作用。
    (3)收費難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費用難是長期困擾我市物業(yè)管理的領導問題，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調查的情況來看，費用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個方面。一是開發(fā)建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務用住宅的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能及時履行住宅質量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證，一些業(yè)主不滿二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質量價格一致的服務。調查顯示，許多住宅區(qū)停車位管理不規(guī)范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開制度不健全，住宅區(qū)日常維護不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計，2016年受理的房地產(chǎn)服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業(yè)主對房地產(chǎn)服務質量不滿意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務消費意識薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產(chǎn)服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產(chǎn)消費意識，認為房地產(chǎn)管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產(chǎn)管理費用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會2015年對55家企業(yè)的調查統(tǒng)計，2012~2014年度房地產(chǎn)服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經(jīng)濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產(chǎn)費用產(chǎn)生抵觸感，同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費，但一拿到鑰匙就拖欠。
    (4)服務水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象，員工整體素質不足，服務水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業(yè)主的矛盾?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設施設備經(jīng)營。由于監(jiān)督不嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門經(jīng)營的現(xiàn)象有時會發(fā)生。三是物業(yè)管理服務質量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營在微利、平衡的情況下運營。物業(yè)服務，特別是小區(qū)物業(yè)服務，僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡邏等基本服務內容上，物業(yè)企業(yè)提供的服務還不能滿足業(yè)主的要求。
    針對本次調查發(fā)現(xiàn)的問題，對下一次物業(yè)管理工作提出以下意見和建議。
    (一)完善物業(yè)管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業(yè)管理體制建設。必須加強業(yè)務指導。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業(yè)管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經(jīng)費。進一步細化責任落實，順應房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區(qū)居民委員會對業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會、房地產(chǎn)企業(yè)的指導、指導和協(xié)調，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監(jiān)督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為，通過社區(qū)居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門與房地產(chǎn)機構的聯(lián)動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時，市、縣(市、區(qū))二級政府應繼續(xù)加強舊住宅區(qū)的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務范圍和標準，由行業(yè)委員會或社區(qū)居民委員會引進物業(yè)企業(yè)，從秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護的基本服務內容開始，擴大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專業(yè)維修資金的使用管理。住宅專業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金，市政府積極協(xié)調有關部門，盡快整理住宅專業(yè)維修資金的使用管理機制，征收住宅專業(yè)維修資金，公開透明使用，使住宅專業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。
    (二)提高業(yè)主的管理意識和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識和行業(yè)委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業(yè)管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳力度，開展法律法規(guī)訓練、物業(yè)知識競賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業(yè)主的物業(yè)消費意識、公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。二要加強行業(yè)委員會組織建設。要細化《市住建局關于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導意見》，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會對行業(yè)委員會工作的指導，創(chuàng)新行業(yè)委員會的組織模式。
    增強業(yè)主參與小區(qū)事務的積極性。引入業(yè)委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業(yè)委會對小區(qū)事務的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會要對業(yè)委會的活動進行定期監(jiān)督檢查，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，保證業(yè)委會在法定范圍正常有序運行。業(yè)委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業(yè)主公告結果，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。
    (三)規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)服務是監(jiān)測商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業(yè)費價格水平、物業(yè)費收繳率、物業(yè)財務透明度和物業(yè)服務質量則是衡量物業(yè)服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業(yè)費追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡易類案件，由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業(yè)費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴格按照相關部門審核批準或物業(yè)管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區(qū)內公布物業(yè)服務的收費情況，定期向業(yè)主公布財務收支情況，接受業(yè)主和有關部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業(yè)委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業(yè)單位職工，帶頭繳納物業(yè)管理費用，帶頭維護好小區(qū)環(huán)境秩序。
    (四)提升物業(yè)企業(yè)服務效能。物業(yè)企業(yè)要樹立質量與品牌意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一要加強行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質量，促使企業(yè)向規(guī)范化、科學化、標準化發(fā)展，牢固樹立“誠實守信、優(yōu)質服務、文明從業(yè)”的服務宗旨，力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，要嚴格落實《物業(yè)承接查驗辦法》，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領行業(yè)規(guī)范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業(yè)公司等形式，建立示范點，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務理念。物業(yè)服務應朝著商業(yè)化與公益化相結合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區(qū)內設立“心理咨詢”、“醫(yī)療服務”、“家政服務”等社區(qū)服務中心，以滿足業(yè)主不同層次的需求。
    合同管理工作是企業(yè)的一項重要管理內容，在市場經(jīng)濟日益發(fā)達的現(xiàn)代社會，企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場競爭中不可或缺的重要標簽。管理層已認識到企業(yè)信用的好壞直接關系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥?，同時，對企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關鍵環(huán)節(jié)。因此加強對企業(yè)合同的工作的管理，已成為上下的共識。“重合同、守信用”已成為我企業(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進的口號。
    回顧20**年度合同工作，我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標準化方面又邁上了新的臺階。
    1、改變了以往對信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進行了合同法、稅法及會計知識的培訓。
    2、改變了以往對信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理，設專職專管員一名，財務、市場部兼職專管員各一名。
    生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范，使合同管理做到了有人負責、有據(jù)可查、有章可循，企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。
    2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會委員會，在涉及員工的集團權益時代表員工與公司協(xié)商解決。
    3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達到數(shù)千萬元，合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負責，工程合同未進行詳細分類，合同審核仍由總經(jīng)理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績，但我們仍要看到，工作仍存在較大的不足，對合同管理工作的培訓要加強，合同管理制度需要進一步完善。
    展望未來，我們相信在上級領導的指導下，在全體員工的共同努力下，把企業(yè)的信用管理工作做得更好。
    人才是促進我們國家經(jīng)濟增長的主要因素，如何充分調動人才的積極性和創(chuàng)造性，使其創(chuàng)造的經(jīng)濟效益和社會價值最大化，結合我鎮(zhèn)實際，利用問卷調查與口頭詢問的形式對各鎮(zhèn)直單位進行人才調研，針對現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過程中出現(xiàn)的問題進行分析并提出建議，形成書面報告如下：
    本次調研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調查問卷94份，向各單位領導發(fā)放調查問卷20余份。
    黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人，男女比例為23:6，少數(shù)民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學歷的有5人，占3.4%，大專學歷34人，占23.5%，中專學歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總人才數(shù)的23%，專技人員76人（其中高級工3人，中級工3人，技術員22人，助師20人，醫(yī)士10人，醫(yī)師9人，護士1人，護師2人，會計員3人、農(nóng)藝師2人，助理館員1人），占總人才數(shù)的52.5%。
    黃泥河鎮(zhèn)各類人才的引進和錄用主要是畢業(yè)生分配（占人才總數(shù)的59.3%），根據(jù)各單位所需進行調劑錄用和分配上崗。
    1、有計劃有目標地引進人才。
    黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來重視人才管理工作，根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關系[實行宏觀調控，有計m」劃有目標地引進人才，使人員的補充、更新和增長及時得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結構和比例得到適當調整。
    2、合理分配崗位。
    人才引進之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業(yè)特長，可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性，能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟財富和社會價值。有83%的被調查者反映現(xiàn)有工作與自己所學專業(yè)基本對口；有85%的領導認為員工的工作結果達到利益最大化，80%的領導肯定員工的工作成績。
    3、明確。
    規(guī)章制度。
    黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎懲制度、激勵制度、保障制度、績效考核制度寫進單位規(guī)章制度。有獎有懲、獎懲分明，75%的領導認為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調動各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達到95%以上。
    4、規(guī)范人才流動。
    黃泥河鎮(zhèn)人才流動形式主要是不改變隸屬關系的流動（如借調等），主要根據(jù)各單位工作性質職位需要和人才的特長進行調整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發(fā)揮各自的才能，現(xiàn)在15個鎮(zhèn)直單位的領導均通過競爭上崗，其中5名現(xiàn)任領導屬于新人上任，他們在平時積極工作、努力學習和鉆研業(yè)務知識，不斷地提高自己的業(yè)務能力，在競爭上崗的機遇來時牢牢把握信機會，成為人人羨慕的對象和學習的榜樣，帶動很大一批人將原來用于娛樂的時間更多地用在學習和進修上。適當?shù)母偁帣C制打破了原來“職位只升不降、工資只漲不降”機關人事怪圈，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，促進人與事的配合和人與人的協(xié)調，使人盡其才、事得其人，反映在調查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時會另換工作，不會另換工作的19人中有17人滿足于現(xiàn)有崗位，11人滿足于現(xiàn)有收入，13人的工齡超過7年，女性有6人。
    5、重視人才培養(yǎng)。
    我鎮(zhèn)對各類人才的培養(yǎng)特點之一是“請進來、走出去”。請有經(jīng)驗的單位外人才與單位內人才進行技術業(yè)務的傳授和交流；組織各類人才參觀學習別人的先進經(jīng)驗和技術，這樣的學習方式既學到了知識又開拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學習方式。其次，有70%以上的人才進行自學或參加各種函授進修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過15年，因年齡的關系沒有參加函授考試；再次，100%的單位系統(tǒng)組織過崗前、在崗培訓，有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務培訓。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會和業(yè)余活動以豐富員工生活，并能充分調動員工的工作積極性。
    1、對員工的培訓程度不夠。
    有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識與能力并迫切希望能通過學習獲得，但同時至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂而很少用于再學習，造成一種心中想學卻不行動的慵懶環(huán)境。
    2、單位制度不能嚴格執(zhí)行。
    有15%的員工認為單位制度不能嚴格執(zhí)行，制定的各種獎懲制度在年終不能完全兌現(xiàn)，這對員工的積極性造成了不小的影響，使他們產(chǎn)生了“做與不做一個樣、做好做壞一個樣”的“思想，在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責。
    3、業(yè)余活動和集體學習開展得不夠。
    鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動和集體學習主要是上級規(guī)定。由于沒有固定的休息日，真正自行組織活動少，自愿參加活動的員工也少，這使各員工之間除了同事關系外無法形成更加親密的伙伴關系，沒有更進一步的了解與信任，并不利于工作的開展。
    4、工作時間不科學。
    己工作積極，34%的員工認為自己工作態(tài)度一般，能完成領導交待的任務和本職工作；有60%的員工不滿足于現(xiàn)有收入，超過50%的員工不滿足于現(xiàn)有工作環(huán)境，有58%的員工認為單班制（所有員工同時上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關系。
    現(xiàn)代社會，無論是黨政機關、事業(yè)單位還是各類企業(yè)，人才資源是第一資源，人才競爭是競爭的焦點，新世紀國家之間的競爭實質是人才的競爭。人才問題是關系黨和國家事業(yè)發(fā)展的關鍵問題不能吸引和留住人才，任何一個強大的組織都會因為缺乏能創(chuàng)造財富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
    1、堅持黨管人才的原則。
    “黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進一步深化，也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會中要求的人才工作落實好，摒棄原來“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調發(fā)展的運行機制全面貫徹黨管人才原則，大力實施人才強國戰(zhàn)略，努力為全面建設小康社會提供堅強的人才保證。
    2、合理開發(fā)和使用人才。
    我們應該遵循人才成長規(guī)律或人才資源開發(fā)規(guī)律，善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實學的人才，大力進行智力開發(fā)，通過培訓教育，使在職人員達到更高的水平，使智力結構更加完美；在人才的使用過程中，注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L的原則，高學歷不代表絕對的高能力和高素質，只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣淖罴堰x擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創(chuàng)造性引導好、保護好、發(fā)揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛護人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質提高了，積極性調動好了，創(chuàng)造性開發(fā)好了，經(jīng)濟效益自然就增長了。
    3、合理制定勞動時間制度。
    由于各單位工作性質不同，應根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動時間，在周末和節(jié)假日安排值班或輪班，合理地安排作息時間，保證人才的身體健康。
    4、適當?shù)娜藛T激勵機制。
    在人才管理工作中，采用激勵機制對工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達到激發(fā)動機、引起行為的目的。要達到激勵的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動機和他們的內在、外在需求；其次要采取合理的激勵機制，貫徹崗位責任制，實行按勞分配。從物質上和精神上對不同的人才采用不同的激勵方式激發(fā)他們的責任心，有利于調動工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會影響，有利于工作人員的素質的提高。
    5、重視組織文化對人才的作用。
    組織文化是組織在長期的生存和發(fā)展中形成的，為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價值標準和行為規(guī)范，組織文化為解決組織目標與個人目標的矛盾、領導者與被領導者之間的矛盾開辟了一條現(xiàn)實可行的道路，他對組織內的人才具有導向作用，能規(guī)范組織內人員的行為并產(chǎn)生凝聚力，優(yōu)秀的組織文化還能激勵員工，會產(chǎn)生一種尊重人、關心人、培養(yǎng)人的良好氛圍，產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開拓進取的良好風氣。由調查結果顯示，98%的人才認為良好的工作環(huán)境和學習環(huán)境能激發(fā)他們的熱情，在一個集體觀念和榮譽感較強的單位上班會得到更多的快樂，也更愿意為單位貢獻自己的力量。
    根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標要求和十大行動方案，我鎮(zhèn)將進一步推動城市管理工作，切實解決人民群眾和社會普遍關注的熱難點問題，建立健全長效的城市管理機制。明確職責，整合資源，在較短時間內提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭在現(xiàn)代化體系考核中不失分?，F(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調研情況報告如下：
    (一)完善管理機制，提高城市管理效率。
    一是完善城市管理考核機制。進一步完善《城市管理考評辦法》，促進城市長效管理措施落實，提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質量。
    二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格。目前，前期工作已完成，只待開會落實。
    三是落實商戶市容環(huán)衛(wèi)責任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責任書》簽定率達96%，社區(qū)達93%以上。
    四是認真落實督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結案率為100%，在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。
    (二)加大整治力度，提升市容環(huán)境水平。
    一是開展三小車整治。聯(lián)合交警中隊建立車主底冊，嚴格實行“一次半月，二次二月，三次罰沒”辦法，結合夜間整治，進一步推進“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
    二是開展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊與各社區(qū)、村相互配合，開展整治活動。目前，共取締黑收廢40余家，與相關社區(qū)、村簽定責任書9份。
    三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車秩序。目前，散發(fā)《有序停車告知書》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
    四是開展聯(lián)合整治活動。組織大小整治31次，包括：鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門窗經(jīng)營整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽棚、雨篷)2700平方米、開水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個及清淤8農(nóng)用車。
    以創(chuàng)先爭優(yōu)為強大動力，以新農(nóng)村建設等重大活動為契機，圍繞一根主線，三穩(wěn)三提，深入開展各類環(huán)境整治活動，促進環(huán)境轉型，不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面，按照“大城市，細管理”的要求，明確監(jiān)管和責任主體，無隙覆蓋，完善長效管理。加強宣傳動員，充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用，在全社會形成“只有責任人，沒有局外人”的氛圍，力爭在1-2個月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個臺階。
    我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績，但隨著城市化的快速推進，城市規(guī)模的不斷擴張，城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
    (一)部分單位城市管理意識不強。
    主要表現(xiàn)在沒有落實本單位城市管理內部機制及構建。
    城市管理組織網(wǎng)絡，對督察督辦的消極怠慢，且長效管理水。
    平低下。
    (二)城市管理重難點問題突破不夠。
    占道經(jīng)營、流動攤點、市場外擺攤問題未能有效解決，夜市大排檔和臨時市場臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉(xiāng)結合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴重影響了城市品位。
    (三)長效管理的責任和措施未全面落實到位。
    由于城市管理長效化、常態(tài)化舉措不足，長效管理責任和措施落實得不夠到位，一些城市管理難點問題“整治時好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復。
    (四)職責不清，存在管理盲區(qū)。
    重心下移的要求落實還不夠到位，管理的細節(jié)還有很多缺失，多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū)，如河岸結合處、沿路水塘、城市道板等。
    城市管理事關民生和社會和諧，且工作量大涉及面廣，任務十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構建和諧社會的重要工作來抓，提高城市管理水平，夯實文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎。
    (一)進一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。
    一是完善管理體制。在各單位明確管理職責的基礎上，增強條塊管理的互補性，同時在條塊之間、部門之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報制度。按照“管理、服務、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源，做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。
    二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢和任務，順應形勢，建立有利于深入推進城市長效管理的新機制、新辦法，如精細化管理工作制度和作業(yè)標準、環(huán)衛(wèi)和市政公用設施維護市場化運作細則、城市管理的考核激勵和統(tǒng)籌協(xié)調機制等等，切實推動長效管理機制的有效落實。
    三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格，促進城市管理由粗放型向集約型、精確型轉變，提高案件處置效率和提升城市管理精細化水平。
    四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉庫，對低價物品不予歸還，高價物品的簽訂承諾書后歸還。另一方面，充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時間長的特點，實行城市管理方面問題信息上報制度，使每個環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊員和輔警)。
    (二)切實加快城市基礎設施建設。
    黨委政府要進一步建立長效發(fā)展機制，重視和加強城市基礎設施的建設，增加投入，盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設施和市政設施，加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場、停車場、環(huán)衛(wèi)設施建設，有計劃推進舊城區(qū)主次干道改造，不斷完善園林設施，提高公園、道路綠化管護水平。通過逐步完善城市基礎設施，不斷增強城市服務功能。
    (三)加強城市管理隊伍建設。
    一是加強思想政治素質建設。定期組織開展政治學習，引導城管隊伍樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，牢固樹立為人民服務的宗旨意識和遵紀守法的法制意識，塑造愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神。
    二是加強業(yè)務素質建設。大力培養(yǎng)城管人愛崗敬業(yè)的精神，強化業(yè)務指導和培訓，注重規(guī)范化操作，提升城管隊伍業(yè)務素質和技能。建立健全業(yè)務人員百分考核制度，努力打造一支業(yè)務精湛的城管隊伍，不斷提升城市管理水平。
    三是加強凝聚力建設。開展1—2次拓展訓練，促進隊員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質毅力、強化團隊協(xié)作能力，增進隊伍凝聚力和向心力。
    (四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問題。
    一是著力解決流動攤販占道經(jīng)營問題。流動攤點管理涉及弱勢群體利益，關系社會民生，長期以來都是城管部門工作的難點，也倍受廣大市民關注。建議采取建設“小販中心”或設立臨時疏導點，實施規(guī)范管理，有效解決流動攤販占道經(jīng)營問題。
    二是加快推進城中村改造。要進一步重視城中村改造工作，針對城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設重點，制定近期和年度實施計劃，加快推進城中村改造步伐，為廣大市民營造良好的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉變。
    三是大力整治車。
    物業(yè)管理工作調研報告篇五
    隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
    一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
    隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
    (一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
    (二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。
    (三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
    (四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)常可見“塵土漫天，污泥遍地”。縣城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
    二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
    一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
    二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。
    三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
    四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
    三、切實加強我縣渣土管理的建議。
    控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：
    (一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
    (二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。
    (三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
    (四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保凑找?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟?，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內各社區(qū)(村委會)的日?？己耍瑢芾硪?guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。
    物業(yè)管理工作調研報告篇六
    7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調研情況報告如下：
    一、基本情況。
    1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
    2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
    3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
    二、存在問題。
    1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
    2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
    3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
    4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
    5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
    6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
    三、意見和建議。
    1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
    2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
    3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
    4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
    5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
    物業(yè)管理工作調研報告篇七
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調解委員會等方式，促進業(yè)主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動。
    物業(yè)管理工作調研報告篇八
    __縣中心小學是一所縣城所在地的中心小學。學?，F(xiàn)有教學班31個，學生1199人，其中住校生659人。現(xiàn)有教師75人，職工25人。學?，F(xiàn)有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導主任、德教處主任、總務主任、辦公室主任、電教辦主任、財務主任各一名，各類組織機構齊全，職責明確，四名班子成員分工協(xié)作，有序推進學校整體工作。學校成立了由教導處主管的教育教學工作小組，下設語文、數(shù)學、藏語、綜合四個教研組，主抓學校教學工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設學生會和少先大隊，主抓學校精神文明及校園文化建設，師生政治思想工作，學生家校聯(lián)系工作;成立了由總務處主管的總務后勤工作小組，下設安衛(wèi)辦、后勤服務、營養(yǎng)餐管理組，主抓學校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購、營養(yǎng)餐供應等工作的管理及實施。
    二、學校管理現(xiàn)狀。
    (一)修訂完善各類規(guī)章制度，推進制度化管理。學校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責，做到職責明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現(xiàn)科學性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學習、工作、生活制度，師生請銷假、教學常規(guī)管理、校本培訓、校本教研、集體備課、學生管理、財務管理、門衛(wèi)管理等制度，完善學生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯(lián)等群團組織機構，充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能，堅持校務、政務、財務公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學校工作中的熱點、焦點問題，充分調動廣大教師的工作積極性。
    (二)實施精細化管理，促進“三風”(教風、學風、校風)轉變。學校以辦人民滿意的教育為目標，不斷規(guī)范辦學行為，積極實施精細管理，全力推動教育改革，全面構建和諧校園。緊緊圍繞教育教學質量這一中心;突出素質教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學、師生評價三項改革;加強制度建設、隊伍建設、質量建設、校園文化和學生教育管理體系五項建設;深入開展課改實驗、校本研訓、師德師風教育、“校園之星”評比、“平安校園”創(chuàng)建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉變教職工思想觀念、教育理念、工作作風、教學方式和學生行為習慣、校園三風的根本轉變。
    (三)細化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設。加強政治理論學習和教師職業(yè)道德教育，積極開展師德培訓、和師德標兵評選活動，嚴格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學的教師評價機制。學校通過在教職工中廣泛征求意見，認真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學、合理、公正的教師評價機制，充分調動和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養(yǎng)和培訓工作。采用“走出去學，請進來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓，結合繼續(xù)教育、“國培計劃”和網(wǎng)絡研修等培訓，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節(jié)優(yōu)質課，在校報校刊發(fā)表一篇作品，寫一篇教學案例，每天進行一次自我反思。
    (四)化辦學行為管理，提升學校規(guī)范化水平。學校嚴格規(guī)范辦學，提升學生綜合素質。一是嚴格開齊開足上好課程。二是堅決執(zhí)行規(guī)定作息時間。三是嚴格控制作業(yè)留量，科學設計作業(yè)內容，切實減輕學生過重課業(yè)負擔。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養(yǎng)學生的興趣和特長，切實增強辦學的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學生個體借閱和班級集體借閱結合起來，在教室內建立圖書角，鼓勵學生多讀書、讀好書，養(yǎng)成自覺讀書的好習慣，積極創(chuàng)建書香型、學習型校園。
    (五)細化教學管理，提升教育教學質量。
    1、按照新課改理念和要求修訂完善教學常規(guī)管理制度，并嚴格執(zhí)行。
    2、建立由校長主管，主管教學的副校長具體負責，教導處具體實施的教學管理工作體制，形成“業(yè)務校長—教導主任—教研組長—教師”相互貫通的教學管理網(wǎng)絡。
    3、加強教學常規(guī)檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學生談話，每月進行一次教案、作業(yè)檢查，每學期進行一次教案、作業(yè)展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。
    4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學期聽課不少于20節(jié)，一般教師不少于15節(jié)。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節(jié)課至少提出三個優(yōu)點、三個不足和三條建議。
    5、嚴把“五個”關口，落實“五字”要求。
    一是嚴把集體備課關，突出一個“細”字;。
    二是嚴把課堂教學關，突出一個“新”字;三是嚴把作業(yè)關，突出一個“精”字;四是嚴把輔導關，突出一個“實”字;五要嚴把測試關，突出一個“效”字。
    6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標學習、專題研討及學術沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅持開展教學基本功大比武、優(yōu)質課、優(yōu)秀案例、教研論文評選等系列活動。
    (六)細化評價管理，提升學生綜合素質。
    1、建立科學的學生評價機制。改變單純以考試為手段、以分數(shù)為標準的學生評價方式，實行多元評價，建立學生成長記錄，做好綜合素質評價。
    2、積極開展“校園之星”創(chuàng)評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細則，把“校園之星”評選作為學生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。
    3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學生進行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。
    4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學之中，滲透于教育教學的各個環(huán)節(jié)，貫穿于學校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯(lián)系制度，定期進行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學校、家庭、社會三結合的立體育人網(wǎng)絡。
    5、開展主題班會，落實學生守則和日常行為規(guī)范，建立班紀班規(guī)和操行評分細則，狠抓行為養(yǎng)成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學習習慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學生法制觀念。
    6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責任書，堅持每天的教師值日、領導值班制度，做好課間教師的巡視、放學執(zhí)勤和領導巡查工作，建立學校安全工作預案和特殊學生健康檔案，把學生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。
    三、存在困難和問題。
    (一)學校管理人員數(shù)量不足，精細化管理落實不力。學?，F(xiàn)有31個班，1199名學生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔任基礎課教學工作，學校事務性工作千頭萬緒，對學校管理工作分身乏術，一些教育教學檢查、評價工作交由學校教導處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。
    (二)學校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現(xiàn)象，缺乏創(chuàng)新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學校班子成員數(shù)量少，工作壓力大，加之學校地理位置優(yōu)越，是上級各類檢查必經(jīng)之地，班子成員周末、節(jié)假日經(jīng)常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據(jù)現(xiàn)行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻，導致學校班子成員面對學校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結底都是思想上的問題。
    (三)教師缺乏奉獻精神，思想功利化。老師普遍認為自己就是教書的，備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設法逃避。多數(shù)老師不愿當班主任，不愿承擔其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛(wèi)生、檔案建設、校園文化建設，上級安排的精準扶貧摸底、送教上門、統(tǒng)計等工作，都是與自己無關的事情，學校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關，隨便弄個東西交給班子成員，學校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內的事，安排給你的你就要負責到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。
    (四)學校管理人員思想觀念落后，實施素質教育措施不力。
    受社會大環(huán)境、上級教育主管部門評價指揮棒和學校安全嚴峻形勢的影響，學校管理人員普遍認為在學校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風險的活動即使對學生再好也可以不開展，凡是對提高學生成績無益的事情能省則省，導致重智育輕德育、重結果輕過程、重成績輕能力的現(xiàn)象依然存在。一些老師在教育教學過程中，依然不能做到以學生發(fā)展為本，只教書，不育人，忽視學生良好道德品質和行為習慣的培養(yǎng)，知法不守法，體罰或變相體罰學生的現(xiàn)象依然存在。德教處和班主任在開展學生養(yǎng)成習慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創(chuàng)新，導致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉變的問題，這主要是對該項工作重要性的認識不夠，育人意識觀念淡薄導致的。
    (五)家長教育觀念落后，掣肘學校教育。農(nóng)村學生家長普遍文化素質偏低，對學校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習慣培養(yǎng)，部分學生生活自理能力差、行為習慣差。有的學生直到三年級，穿衣、整理學習用具還要家長協(xié)助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學校里老師教育學生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學校有60%的學生每天都有零花錢，學生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學生長期已形成了上學前買小零食的習慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導致學生在學習過程中動作遲緩，跟不上大多數(shù)學生。三是有的家長把教育責任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩?！钡羌议L自己，對孩子的表現(xiàn)不聞不問，認為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責任就盡到了，甚至有的家長認為老師教育學生，是怕學生不好好學習，影響自己的教學成績，工資獎金?？傊议L的不作為或反作用，給學校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。
    四、下一步工作改進措施。
    (一)加強教職工思想教育，進一步統(tǒng)一思想、提高認識。
    利用每周的政治學習教育活動時間，組織教師學習《中小學教師職業(yè)道德規(guī)范》，《教師行為準則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發(fā)言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠學校進行學習、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔當、不愿奉獻的想法，通過以上方式，讓教師進一步認清自己的職責所在，增強大家的奉獻意識。
    (二)加強班主任隊伍建設。
    進一步明確班主任工作，強調班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學習的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經(jīng)驗，從而提升班級管理效率。
    (三)抓班子建設。
    定期組織班子成員召開學習會，進一步提高思想、統(tǒng)一認識，對黨的教育方針、政策要學深、吃透，領會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。
    (四)加強常規(guī)工作的督查力度。
    建立常規(guī)工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關工作進行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發(fā)生。
    (五)狠抓教育教學質量。
    進一步完善教育教學質量提升計劃，通過校本研修、校本培訓以及走出去、請進來等方式，為教師搭建學習、交流的平臺，將教研工作抓細、抓實。
    (六)強化工作責任。
    進一步細化責任分工，將工作責任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。
    (七)完善考核評價機制。
    重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發(fā)教師的工作積極性和進取心。
    (八)凝心聚力，團結一致。
    多開展有益于教職工身心健康、拼搏進取的集體活動，豐富教職工的業(yè)余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進一步凝聚人心、團結協(xié)作。
    (九)加強家長學校建設。
    定期召開家長培訓會，分批次、有針對性地組織不同類型學生家長到校進行座談，就學生學習、安全、行為習慣等對家長進行培訓、教育，對優(yōu)秀家長要進行表彰，邀請其做交流發(fā)言，對思想意識觀念淡薄的家長要進行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認識，從而形成家校聯(lián)合、家校共育的良好模式。
    五、學校對貫徹《標準》的理解和認識。
    《義務教育學校管理標準》是對學校的教育教學和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規(guī)范辦學指明了方向，因此，學校要根據(jù)《標準》，不斷加強學校的規(guī)章制度建設，通過學校制度化、規(guī)范化的管理和教育，不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學能力。在日常教育教學管理上，以往我們學校在許多方面的做法是與《標準》相契合的，但要達到《標準》要求，在現(xiàn)行的實際教學工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數(shù)學、科學、語文專業(yè)教師缺乏，近年來各級組織關心支持教育，為我校配備了充足的教學硬件器材，但由于缺乏專業(yè)教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學生生活本領”方面，由于我校生源絕大部分來自農(nóng)村，學生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動的機會非常多，因此學校為學生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養(yǎng)學生的勞動技能。
    總之，貫徹落實《義務教育管理標準》，對于促進學校和諧發(fā)展，教師專業(yè)發(fā)展和學生全面發(fā)展意義深遠，我們將深入學習《標準》要求，結合本校實際，制定實施細則，通過提高學校管理水平，促進學校內涵發(fā)展。
    物業(yè)管理工作調研報告篇九
    1、維保人員與業(yè)務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規(guī)和電梯技術標準不夠熟悉。
    2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
    4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
    5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維?；蚴跈嘀貜?、職責不明確等。如部分制造單位設立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
    6、根據(jù)《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，及時向當?shù)刭|量技術監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監(jiān)督部門。
    7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現(xiàn)場檢驗時，會發(fā)現(xiàn)自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
    1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。
    2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當?shù)脑虻?，樹立安全防范意識。
    3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
    強對物業(yè)公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經(jīng)檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
    4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經(jīng)常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時排除。
    5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
    6、加強協(xié)調配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時協(xié)調解決，確保電梯的正常運行。
    7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援。
    8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，要及時向當?shù)刭|量技術監(jiān)督部門報告。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十
    隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務管理情況進行了實地調研?，F(xiàn)將情況報告如下：
    物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。
    一是能促進經(jīng)濟增長?！百I房一陣子，物業(yè)服務一輩子。”作為商品房的售后服務，物業(yè)管理推動了房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經(jīng)濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產(chǎn)品價格，促進銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。
    二是能提高生活質量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務和治安管理等。加強物業(yè)建設管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質提升。
    三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
    四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構成復雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
    五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設現(xiàn)代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎。
    隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
    （一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質監(jiān)、稅務、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛”,但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
    （二）物業(yè)企業(yè)服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級資質企業(yè)2家，三級資質46家；未申請辦理物業(yè)服務資質的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現(xiàn)狀，內部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務水平不高，服務產(chǎn)品缺乏綜合競爭力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動合同、未按規(guī)定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。三是服務項目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區(qū)文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。據(jù)反應，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業(yè)公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。
    （三）發(fā)展基礎環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。受利益驅動和有關部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調位、停車位等的系統(tǒng)設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質量問題多。調研中物業(yè)公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。二是業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會組織業(yè)主簽字，但因為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費意識不高。有的業(yè)主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質差，物業(yè)服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20全縣統(tǒng)計上報的80個小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機關事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費的機關事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機關事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達30%,虧損企業(yè)達50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進入小區(qū)進行管理。物業(yè)服務市場化程度不高，成為了制約物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業(yè)素質、管理水平和服務質量都得不到有效提高。
    三、需要改進地方不小。
    一是健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發(fā)商工程質量和環(huán)境質量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設施和環(huán)境質量的行為；在項目前期規(guī)劃、設計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎配套設施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實維修、維護和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決；對新建小區(qū)的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎配套設施等方面，進行全方位監(jiān)管。
    二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標和承接業(yè)務。要建立培訓制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進駐招標關，提高物業(yè)企業(yè)進駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
    三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要創(chuàng)新物業(yè)服務收費方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內現(xiàn)場開庭，快速審結、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制。要增強物業(yè)服務經(jīng)營透明度，建設物業(yè)費征繳信息平臺，推進物業(yè)費收支公開。
    四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
    五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區(qū)綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會議制度，構建和諧社區(qū)新體制；探索對新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對收費管理，規(guī)定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調壓、二次供水等在內的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業(yè)服務優(yōu)惠政策，杜絕亂收費，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進《物業(yè)管理服務招投標制度》，營造公平的市場環(huán)境。建設數(shù)字化物業(yè)管理平臺，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十一
    隨著物業(yè)處理標準的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強，處理部分監(jiān)管的不斷加強，住宅小區(qū)的違法建設環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結構和建筑在休閑天井，花園，陽臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進來后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺上建造陽光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。
    1.華陽地區(qū)住宅裝修緊張近年來，繼房地產(chǎn)、
    2.三級市場熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時有發(fā)生，引起社會的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來看，緊張有以下幾個特點:。
    (1)業(yè)主由內而外對原房屋進行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴大承重墻，在首層門廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。
    (二)采用先進的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標準，對社區(qū)環(huán)境的影響相對較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。
    (3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會通常不直接干預，只是對超出范圍太遠的違章建筑有很大的呼應。
    (4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時交試用期費?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應:感覺當局對部分處罰處理不力，對違章戶的處罰達不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動。但作為大樓的業(yè)主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時，往往會要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質進行室內布置。另外，他有經(jīng)濟支付能力，使得上述違法行為時有發(fā)生。因為樹模型效應，對其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢。
    2.進一步加強啟動物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。
    (一)物業(yè)管理企業(yè)應加強對首室裝修的教學和監(jiān)督。
    1.加強裝飾示范動作的宣傳和教學。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)服務條例》、《上海市物業(yè)服務規(guī)則》以及前期物業(yè)服務公約、物業(yè)服務公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對業(yè)主裝修房的責任，并與相關專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。
    教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內公布《房間裝修通知單》。同時，將《房間裝修通知單》送達物業(yè)辦理區(qū)域內的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。
    2.加強首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調室外機，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進行整改的意見。
    為了加強對建設單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。
    3.加強對首室裝修活動的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認真教導、督促、處理好首間的裝修活動。業(yè)主或使用人入住后，應督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。
    物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進入住宅區(qū)的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應加強每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應當采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時糾正。
    對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應及時告知業(yè)主委員會，并報告相關行政處理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。
    4.強化知法、守法、守約意識。
    物業(yè)管理企業(yè)應當督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。
    如果物業(yè)管理公司與第一個房間的裝修單位簽署了和談，應該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應及時收回小區(qū)臨時出/入許可證。物業(yè)管理公司應責成責任人及時修復和賠償對房屋和方法配置造成的損害。
    物業(yè)處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。
    在未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，不鼓勵業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
    (二)業(yè)主委員會應當證明自治的有效性。
    業(yè)主委員會應突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關標準和協(xié)議，及時調整因裝修不當造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。
    業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。
    (3)區(qū)縣房產(chǎn)局應加強對違法裝修的行政管理。
    區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責和任務的，根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定責令改正，并可處以相應的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對低人才等級進行處罰，直至吊銷人才證書。
    區(qū)縣房產(chǎn)局應及時受理和記錄業(yè)主或用戶對違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場檢查取證。經(jīng)查證屬實的，依照《條例》有關法律的規(guī)定，責令限期改正，可以并處相應罰款。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十二
    近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
    安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調解委員會通過對轄區(qū)內安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
    一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
    目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
    1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
    （3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。
    2、物業(yè)公司因素。
    （3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。
    3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
    二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。
    （1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
    （3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正?；?。
    2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
    3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
    4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
    5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十三
    為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協(xié)商參考。
    近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū)、提高市民生活質量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質。
    1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
    2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現(xiàn)了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。
    3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
    4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。
    雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
    1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
    2.違法建設不止。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿，導致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
    3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。
    4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致小區(qū)內亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
    5.行政執(zhí)法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
    6.公共服務缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。
    我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
    1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
    2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
    3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力。
    4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。
    調查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
    1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的.人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
    2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式，協(xié)調各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務。
    3.分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務不留死角。
    4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現(xiàn)物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局。
    5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。
    6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十四
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：
    社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    2、社區(qū)：
    社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    3、觀山社區(qū)：
    試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
    試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    4、老西門社區(qū)：
    老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    5、渫陽社區(qū)：
    試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
    試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十五
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
    二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
    1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
    3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
    5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
    6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
    8、媒體關注程度不夠。
    三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
    1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
    2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
    四、下一步工作重點。
    一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。
    三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作;。
    四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作;。
    五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質;。
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十六
    根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導中心與3月12日開展了關于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調研，調研采取座談交流與調查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調研工作。通過本次調研，圍繞群眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
    今后的努力方向和改進措施。
    （一）加強理論學習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的`時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
    （三）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
    深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發(fā)展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十七
    20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
    一、基本情況。
    物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
    (1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
    (4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。
    二、工作開展情況。
    一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。
    三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
    四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。
    三、存在的問題。
    (一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
    近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
    (二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
    目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
    (三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
    目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    (四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。
    物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
    (五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。
    業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。
    從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
    四、對策與建議。
    (一)列入民生重點，徹底治理推進。
    建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。
    (二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。
    老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
    (三)建立有效的監(jiān)管調處機制。
    一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。
    (四)培育物業(yè)服務市場。
    一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    (五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。
    制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十八
    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
    一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
    （一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
    物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
    （二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
    1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
    2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
    二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
    （一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
    1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
    2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
    3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
    4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
    5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
    （二）納稅申報不規(guī)范。
    1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。
    就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
    2、代收費用扣除不規(guī)范。
    國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
    3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
    《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
    按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
    （三）發(fā)票使用不規(guī)范。
    部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。
    （四）賬務不健全或不建賬。
    部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
    （五）稅務管理部門收入難核實。
    采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
    三、管理措施。
    （一）宣傳與輔導。
    一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
    （二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
    1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
    2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
    3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
    4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
    （三）日常管理。
    建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
    （四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
    規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
    （五）部門協(xié)作。
    與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
    物業(yè)管理工作調研報告篇十九
    公安交通管理工作是一項繁重復雜的工作，每年要開展一些大型的活動。諸如，大練兵活動、五進宣傳、三基建設、三項教育等等。我們知道，各項活動的開展都有其背景和特殊性，需要我們認真對待，總體來看，各項活動的開展都是比較順利的。這些活動的開展，無疑推動了各項工作的開展。但是，我們要看到，在各項活動的開展過程中還存在一些漏洞，需要我們進一步解決，否則，會影響我們一些工作的正常開展。
    眾所周知，公安交通管理工作在交通事業(yè)發(fā)展中起著非常重要的作用，同時，對社會的穩(wěn)定和發(fā)展也發(fā)揮著極其重要的作用。因此，針對交通事業(yè)在社會發(fā)展過程中的每個階段，國家以及公安交通主管部門都要根據(jù)形勢的需要，開展一些大型活動。這些活動的開展著重引導大家推動把各項活動引向深入?；顒娱_展得如何，直接影響著公安交通管理工作的開展。因此，對交通事業(yè)的正常發(fā)展，和社會的穩(wěn)定和諧都起著至關重要的作用。我們看到，無論是大練兵活動、五進宣傳活動、三項教育、三基建設等等重大活動的開展，對公安交通管理工作中的隊伍建設、基層基礎建設等起到了極大的推動作用，這是大家有目共睹的。
    每項活動取得的成績是實實在在的，是全體民警共同努力的結果。但是，我們看到，在開展各項活動過程中還存在著這樣或者那樣的問題，需要我們采取積極有效的措施加以解決。根據(jù)筆者對各項活動開展的調研，發(fā)現(xiàn)具體存在以下幾點問題。
    （一）對開展活動民警思想認識不足。每項活動的開展都有其背景，是公安交通管理工作的需要，是社會大形勢的反映，需要我們每一位交通民警能夠深刻理解和認識開展活動的重要性。但是，我們發(fā)現(xiàn)，對于活動的開展有一部分民警思想認識不足。一是從日常談話中就可以看出來對開展一些活動的思想認識不到位，主要表現(xiàn)在發(fā)牢騷。認為做好管理工作就可以了，開展活動是勞民傷財，是搞形式，走過場。這些錯誤的思想認識，直接導致活動開展受到影響。二是消極應付。在活動中都有很多要求，是對活動開的根本保證。但是，對于要求，一些民警不是積極按照要去做，而是消極應付。無論是開會，還是學習，不是很積極。有的民警在學習時連筆記本都不拿，這樣，在學習中能夠收到實際效果嗎？在做筆記和寫心得體會時很是隨便，抄別人的，或者隨意杜撰等等。這些行為的存在，對于各項活動的開展是非常不利的。
    （二）重管理，輕活動。一些單位非常注重對管理工作的開展，對于一些活動的確重視不足。這些情有可原，因為重視管理并沒有錯，管理是完成一項工作的最主要的也是最直接的方式。但是，如果僅僅重視管理這一項，而忽視了其它方面的工作，那么，就可能給我們的管理帶來很大的，不可預見的困難和影響。這就和我們只顧埋頭拉車，不抬頭看路一樣，最終會出問題的。而在組織活動的開展上也是蜻蜓點水，敷衍了事。這樣長此以往，就會出現(xiàn)隊伍建設沒有生氣，沒有發(fā)展活力，工作僵化呆板。
    （三）宣傳組織不夠。在一些單位，雖然對活動的開展按照上級的要求進行了組織，但是，缺乏主動性，生搬硬套，沒有按照當?shù)毓步煌ü芾砉ぷ鲗嶋H情況進行部署和組織。造成了風聲大，雨點小，沒有起到真正的作用。同時，對于各項活動的宣傳還不到位，民警認識不夠，使活動的開展受到一定的制約。
    （四）檢查督導不到位。一些單位雖然積極對活動的開展進行了認真地組織，但是，交警工作是一項繁雜的工作，單位部門多，學習活動時間不能夠統(tǒng)一。這樣，造成了對于活動的開展難以進行統(tǒng)一要求和監(jiān)管。而各單位也注重本身的實際利益，沒有嚴格按照本單位統(tǒng)一要求開展活動。流于形式，走過場。長此以往，也造成了活動的開展不暢。
    （五）各種活動似乎有些頻繁。一個單位每年要接到各種各樣的通知上百個，其中關于開展各種大小活動的就有幾十個。當然，開展各種活動是根據(jù)公安交通管理工作的形勢和當時的大局制定頒發(fā)的。我們不能有絲毫的抵觸心理。但是，一旦活動過于頻繁，甚至有的活動大同小異，那么，就會造成人們對開展各項活動的不理解，不積極，甚至不支持。
    針對以上現(xiàn)狀，筆者認為，應該及時采取有效措施，把各項重要活動深入扎實地開展下去。
    （一）加強領導，提高廣大民警的思想認識。一項活動的開展如何，主要是看廣大民警的思想認識到位不到位。如果民警的思想認識到位了，那么，這項活動就會開展的.順利。相反，如果思想認識不到位，那么，這項活動就會受到制約，甚至事倍功半。所以，要想解決這一問題，首先各單位要不斷加強領導，努力提高廣大民警的思想認識。這就要求各單位領導首先要自身重視起來，對各項活動的內涵和本質進行研究，吃透搞懂，然后在去開展對民警的動員。這樣在動員會上才能說出活動的真諦和內涵，使廣大民警充分認識到開展活動的重要性和必要性。其次，在各項活動中，領導干部要率先垂范，身先士卒。成為帶領廣大民警積極工作和開展各項活動的表率，領導干部的一言一行，直接影響著民警的作為。領導的行動有著無聲的號召力。
    （二）開展活動要注重聯(lián)系實際工作。作為每一項活動，都是和公安交通管理工作實際相聯(lián)系的，只要明白這個道理，那么，我們就要認真對待開展的每一項活動。各地基層交管部門要結合當?shù)貙嶋H情況，通過學習教育把活動的指導思想貫穿到實際工作中去。要做到邊開展活動邊到實際工作中去檢驗，防止和實際工作脫節(jié)，做到學用結合，達到事半功倍的效果。
    （三）令行禁止，積極執(zhí)行上級有關活動要求。一項活動的開展需要各級部門的響應和支持，對于上級指示和要求，要不打折扣的執(zhí)行，形成步調一致，全局一盤棋，造成大的聲勢，在社會上形成一種大的氛圍，促進總體活動的開展。
    （四）認真開展督導檢查。在活動開展過程中，各單位要把督導檢查工作開展好，及時對本單位的活動開展情況進行認真督導檢查，對存在的問題進行糾正，并做出指導性意見，同時對于活動開展好的單位要大力表揚，樹立先進典型，推動活動順利開展。
    （四）活動要綜合開展。由于活動開展得似乎有些頻繁，基層部門忙于應付各種活動，在一定程度上影響了總體工作的開展。對此，筆者認為，應該把意義相近的活動綜合開展，減少活動頻率，提高活動實際效果。
    總之，各種公安交通管理活動的開展，是上級公安交通主管部門縱觀全局，對下一步公安交通管理工作做出的重大決策，各地要深刻領會，嚴格落實，真正把各項活動認真開展好，推動公安交通管理工作不斷前進。
    物業(yè)管理工作調研報告篇二十
    實習，顧名思義，就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
    努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
    首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
    隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。
    物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
    一、研究對象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
    目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
    二.研究的目的和意義。
    “實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
    只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
    三、研究方法和范圍。
    在本次調查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調查來完成調查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。
    四、調查分析結果。
    實習期間，我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。
    首先，內部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
    其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
    第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
    例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
    第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
    五、研究經(jīng)驗和建議。
    通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
    1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
    (1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
    2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
    (1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網(wǎng)絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
    實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
    (2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。
    如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
    未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!
    物業(yè)管理工作調研報告篇二十一
    黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調研情況報告如下：
    據(jù)調查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
    近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
    1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據(jù)調查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
    4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
    南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
    3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
    4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
    6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。