方案的制定需要考慮不同人員的需求和利益，以確保方案的可行性和有效性。在制定方案時，我們應(yīng)該充分了解問題的本質(zhì)和背景，以便制定出更準(zhǔn)確的解決方案。如果你正在制定一個方案，希望這些范文能夠給你一些啟發(fā)和幫助。
樓盤策劃營銷方案篇一
廣告策劃的立足點是企業(yè)。企業(yè)做廣告是向廣大消費者宣傳產(chǎn)品用途、質(zhì)量、展示企業(yè)形象的商業(yè)手段。商業(yè)廣告的策劃和創(chuàng)意是一個“大膽設(shè)想、小心求證”的過程。汽車較其它商品具有高附加值的特性，做廣告尤其可視廣告可以突出整車獨有的高檔商品非凡之氣勢，使消費者更加了解其產(chǎn)品性能，對汽車營銷會發(fā)揮更大的作用。
廣告策劃廣告創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展汽車營銷廣告策劃與企業(yè)發(fā)展。
廣告策劃的立足點是企業(yè)。做廣告是企業(yè)向廣大消費者宣傳其產(chǎn)品用途、產(chǎn)品質(zhì)量，展示企業(yè)形象的商業(yè)手段。在這種商業(yè)手段的運營中，企業(yè)和消費者都將受益。企業(yè)靠廣告推銷產(chǎn)品，消費者靠廣告指導(dǎo)自己的購買行為。不論是傳統(tǒng)媒介，還是網(wǎng)絡(luò)傳播，帶給人們的廣告信息為人們提供了非常方便的購物指南。因此，在當(dāng)前的信息時代，我國的汽車企業(yè)應(yīng)運用多種媒體做廣告，宣傳本企業(yè)的產(chǎn)品，否則會貽誤時機(jī)。
做商業(yè)廣告是大有學(xué)問的，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力和產(chǎn)品特性選擇合適的媒體。各種媒體都有自身的長處，也有不可避免的相對短處。資金雄厚的企業(yè)可以斥巨資，搶占有利地勢，做大型路牌廣告或燈箱廣告。經(jīng)濟(jì)實力一般的廠商，如果不愿意在廣告上過多投入，則更有必要了解各種媒體的宣傳特色，以便有的放矢地進(jìn)行廣告策劃。報紙廣告雖然讀者眾多，但報紙不易保存，刊登的廣告很快會被讀者遺忘；期刊廣告易保存且色彩鮮艷，但廣告費較高；電視廣告畫面生動活潑，但轉(zhuǎn)瞬即逝；電臺廣告不受時間和地點的限制，能夠隨時收聽，但只能聞其聲，不能見其形。
廣告策劃要根據(jù)媒體不同，安排不同的求訴內(nèi)容和創(chuàng)意手段。汽車較之其它商品具有高附加值的特性。廣告牌可以突出整車獨有的高檔商品非凡之氣勢；電視可以表現(xiàn)其與眾不同的車型和動力性能；報紙、期刊則能夠詳細(xì)介紹車輛的油耗、發(fā)動機(jī)排量和相關(guān)配置。汽車是一個適應(yīng)性比較全面的大宗商品，它能給予企業(yè)的廣告策劃者發(fā)揮巨大的想象力空間。企業(yè)在做廣告策劃的同時，也是研究消費者購買心理和購買行為的過程。廣告策劃的原則是讓消費者“喜聞樂見，明白可親或懸念難忘”。消費者認(rèn)可了產(chǎn)品，企業(yè)才會有廣闊的發(fā)展前景。
廣告策劃具有廣闊的空間，如果與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃融為一體，其領(lǐng)域則更加廣泛。它橫向研究消費群體的年齡、性別、職業(yè)所導(dǎo)致的消費行為，并根據(jù)其消費意向為之宣傳企業(yè)形象和產(chǎn)品特性；它縱向?qū)⒇灤┯诋a(chǎn)品的整個銷售過程，根據(jù)產(chǎn)品的成長期、成熟期制定相應(yīng)的中、長期廣告及營銷策略。
根據(jù)具體廣告案例，首先要明了廣告策劃的對象，也就是具體的企業(yè)和產(chǎn)品。在此基礎(chǔ)上制定廣告策劃的方案。廣告策劃方案怎樣別開生面，怎樣出奇制勝，全靠廣告策劃人的智慧。廣告策劃完成之后，再進(jìn)行效果評估。這樣，一套完整的廣告策劃就告一段落。我們看到，一些廠家的新款轎車尚未問世，企業(yè)的廣告策劃就已經(jīng)開始運作了。如：新車哪天下線，下線場景如何布置，什么人參加下線儀式，請誰剪彩等等，都要廣告部門周密的安排和策劃。隨著新車投放市場，廣告策劃又要在廣告語上下功夫。怎樣能打動消費者，怎樣以最精煉的語言囊括企業(yè)實力、產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)措施，怎樣在精心策劃的廣告中借助高藝術(shù)水準(zhǔn)的廣告創(chuàng)意來產(chǎn)生廣告的轟動效應(yīng)，都應(yīng)仔細(xì)考慮。
廣告策劃是一個過程，這個過程要靠廣告創(chuàng)意來具體實現(xiàn)。廣告創(chuàng)意如同廣告策劃麾下的一個個戰(zhàn)役。它在廣告策劃的總指揮下，以不同的宣傳形式來完成廣告策劃的計劃和任務(wù)。廣告創(chuàng)意的成果既在合情合理之中，又常常出人意料之外。有的廣告創(chuàng)意象神來之筆，有的廣告創(chuàng)意如畫龍點睛，給人以窮其盡卻又柳暗花明之感。商業(yè)廣告的策劃和創(chuàng)意是一個“大膽設(shè)想，小心求證”的過程。在廣告的策劃中可以馳騁想象，在廣告的創(chuàng)意中要周密細(xì)致。所以說，廣告策劃是宏觀的，廣告創(chuàng)意則是微觀的。廣告策劃是廣告的靈魂，而廣告創(chuàng)意則是廣告靈魂的表現(xiàn)形式。
筆者認(rèn)為，汽車廣告的創(chuàng)意應(yīng)該具有恢弘氣勢。原因是汽車是大宗商品，涉及的內(nèi)容很多。像車身造型、發(fā)動機(jī)排量、產(chǎn)品價格、油耗、環(huán)保等等都是廣告求訴的要點，所以最好在對外宣傳時多準(zhǔn)備幾種廣告版本。針對不同地區(qū)、不同消費人群的不同需求，采取不同的宣傳形式。每個版本不必面面俱到，但要有自己的側(cè)重面，力求以最佳形式的創(chuàng)意來表現(xiàn)最佳宣傳的主題。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)應(yīng)突出汽車配置高的優(yōu)勢；在經(jīng)濟(jì)剛剛起步地區(qū)則要突出價格低的優(yōu)勢；在知識層次較高的群體中最好突出人文理念。某個地區(qū)的消費者關(guān)心什么，我們就重點告訴他什么，只有讓消費者明明白白地消費，企業(yè)才能打開銷售局面，更多地占領(lǐng)市場份額。
汽車比起一些技術(shù)附加值較低的產(chǎn)品，其可策劃的內(nèi)容和范圍更加寬闊。廣告策劃應(yīng)從整體營銷方面開展工作，采用多種形式。如：有計劃地組織一些有意義的大型社會活動，積極參加社會公益事業(yè)，在取得社會效益的同時，提高企業(yè)的社會影響力和產(chǎn)品的知名度，這是不以廣告形式出現(xiàn)的最為人們所接受的宣傳方式。原天汽公司在2001年成功舉辦的夏利轎車“西藏行”，沿途駛過十多個盛市自治區(qū)，宣傳范圍之廣前所未有，既展示了夏利轎車跋山涉水的優(yōu)良性能，又讓世人領(lǐng)略了天津人非凡的氣魄。在廣告策劃的運籌帷幄之中，創(chuàng)造了轎車永創(chuàng)雪域高原無人去的神話。
再如，援助災(zāi)區(qū)捐款捐物；支持希望工程助學(xué)助殘；舉行汽車?yán)惖榷寄軌蛞陨鐣б鎺咏?jīng)濟(jì)效益，取得商品廣告所達(dá)不到的社會影響力。
轎車進(jìn)入家庭即將成為當(dāng)今中國的時尚和潮流，汽車廣告策劃應(yīng)該把握時代的脈搏，抓住當(dāng)今時代發(fā)展中產(chǎn)生重要影響的事件，濃墨重彩地大書一筆，給人以聽覺與視覺的.巨大沖擊，才能造成非凡的影響。
2008年北京奧運會是一篇大文章，6年后北京的出租車又該更新?lián)Q代了，國產(chǎn)的中高檔轎車屆時能否接管北京的出租車地盤是一個值得策劃的大餐。在北京舉辦奧運盛會之時，隨著人世后成熟的商業(yè)運作，市場不可能完全由中國產(chǎn)品來主宰。中國的汽車，尤其是轎車面臨著與國內(nèi)和國外眾多對手競爭的考驗。從現(xiàn)在開始汽車營銷注意樹立良好的企業(yè)形象和品牌意識已為時不早。6年光陰為企業(yè)家提供了充分的謀劃和發(fā)展的空間，珍惜這個天賜的百年機(jī)遇，讓世人通過奧運會來認(rèn)識中國，認(rèn)識中國正在迅猛發(fā)展的汽車工業(yè)!
北京奧運會給廣告策劃提供了無限商機(jī)。商品廣告一直處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地，廣告策劃能力的高低標(biāo)志著一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。商業(yè)廣告發(fā)展水平是體現(xiàn)一個國家國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。汽車產(chǎn)品的廣告水平最具代表性。在國際性的大型活動中，汽車廣告應(yīng)占有重要一席。
為適應(yīng)轎車進(jìn)入家庭的需要，國內(nèi)大型車展此起彼伏。利用車展集中力量宣傳自己產(chǎn)品的機(jī)會不可錯過。比車型、比配置、比性能、比環(huán)保、比價格、比服務(wù)均在廣告策劃之中。尤其是整車廠，絕不能因廣告策劃落伍而丟掉市場份額，在其它地方省點錢兒，也不能壓縮廣告的投人。展臺的面積要大，燈光布置要搶眼，車模小姐要最亮麗的，這就是商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的汽車廣告實力大比拼。
廣告策劃也好，廣告創(chuàng)意也罷，都離不開廣告語的支持。一種廣告語，它憑著日以繼夜的狂轟亂炸，人們被動地記下了，幸運地還能成為兒歌；另一種廣告語則是一語道出，或給人以石破天驚般的震撼讓人久久不能忘懷。廣告語話不在多，而在精。前幾年，某一藥廠做“腸蟲清”的廣告，廣告語只有倆字：“兩片”，讓人記憶至今。汽車廣告最為人熟知的莫過于豐田汽車所做的：“有路就有豐田車”的廣告語，把豐田轎車勇于做開路先鋒的精神表達(dá)得淋漓盡致。
廣告語既要精彩，又要與求訴的內(nèi)容相吻合。忌詞不達(dá)意，忌含糊不清，忌牽強(qiáng)附會。在浩如煙海的商業(yè)廣告中，汽車廣告要力求多一些文化內(nèi)涵，再多一些人文特色。
廣告的作用是讓潛在的消費者成為實際消費者，不論是效果評估還是結(jié)果考核，都會在營銷業(yè)績上體現(xiàn)出來。中國已經(jīng)加入wto，隨著轎車進(jìn)入家庭，汽車消費將隨汽車廣告而深入人心，使我國的汽車工業(yè)具有更加廣闊的發(fā)展前景，汽車廣告已成為圓國人轎車之夢的先驅(qū)者。
廣告宣傳企業(yè)產(chǎn)品固然重要，同時企業(yè)形象的宣傳和樹立更不容忽視。在投資運作商品廣告的同時應(yīng)宣傳樹立企業(yè)的社會公眾形象。企業(yè)的社會形象好，讓消費者信得過，其產(chǎn)品必然暢銷。海爾集團(tuán)就是一個好榜樣。海爾集團(tuán)在家電行業(yè)走向衰退期的今天仍能挺立潮頭，這一點值得汽車行業(yè)借鑒。私車消費與家電消費有極其相似之處。廣告策劃應(yīng)該立足于全面提升企業(yè)形象。所以在重視商業(yè)廣告的同時，更應(yīng)該追求廣告策劃的宏觀作用，以企業(yè)形象帶動產(chǎn)品品牌，這樣給企業(yè)帶來不只是片刻經(jīng)濟(jì)利益，而是長久的發(fā)展利好。
樓盤策劃營銷方案篇二
說明:我國目前的節(jié)假日共計117天(包括公休日),基本上占到了全年的三分之一,對于消費類產(chǎn)品而言,節(jié)假日對銷售拉動無疑效果是顯的。但對于節(jié)假日,商家是又愛又恨,愛的是人氣旺盛,購買力強(qiáng)勁;恨的是要投入巨大的人力、物力,而效果未必很好。
那么,對于節(jié)日營銷,我們需要把握的關(guān)鍵和注意的方面是什么呢?對以要想在節(jié)日中有所斬獲、突出產(chǎn)品和品牌信息難度顯得就更大了。如何掌握節(jié)日營銷的節(jié)奏和頻率需要提早準(zhǔn)備和制定方案。
節(jié)日營銷的“八大關(guān)鍵”
任何營銷活動,目標(biāo)的制定是第一位的。節(jié)日營銷當(dāng)然也是營銷活動,所以也不例外首先,營銷目標(biāo)一定是跟企業(yè)的營銷戰(zhàn)略相關(guān)的,對于節(jié)慶營銷而言,要看通過節(jié)慶活動是為了進(jìn)行品牌推廣、口碑還是僅僅是短期的銷量,當(dāng)然,銷量也是活動重要的一環(huán)。其次,通過活動的開展,了解目標(biāo)消費者的生活主張、習(xí)慣,為品牌的宣傳和塑造提供依據(jù)。如戶外廣告、電視廣告等媒體宣傳提供某些參考。
很多渠道營銷活動,成了經(jīng)銷商“黑色收入”的溫床;消費者活動,最后成了看節(jié)目,做游戲就“閃人”的“潛規(guī)則”。這樣營銷活動沒有任何意義?；顒咏Y(jié)束,消費者走了之后連這個品牌是什么都沒有記住。那么,最大的問題出在什么地方呢?最大的問題不是活動不精彩、不熱烈,而是活動的主題不清晰,不能打動人。
主題是需要“策劃”的,策劃則需要“創(chuàng)意”。主題確定需要跟品牌和產(chǎn)品相結(jié)合,也要跟目標(biāo)群體的身份和特征相適應(yīng)。所以,在確定主題時不妨從選定目標(biāo)消費者開始。比如可以在某一個“圈子”或者針對某一“愛好”進(jìn)行選擇消費者,在活動時嵌入這樣的主題,引起共鳴。
總的原則是不斷有小的亮點和小的高潮,不能“一路平淡”,流程和規(guī)范是非常重要的,但一定要緊扣在活動的主題的目的之中,切不可忘了。因為營銷活動不是慈善晚宴,要講究回報。營銷活動要有價值的體現(xiàn),一是目標(biāo)消費者獲得了價值;而是廠商獲得了價值的增值。嚴(yán)格按照既定的流程進(jìn)行,保證營銷活動的效果和影響。主要包含以下幾個項目。方案的制定,包括內(nèi)容、形式,載體?；有砸欢ㄒ?提高消費者參與的積極性。
設(shè)計有創(chuàng)意的活動主題以及活動內(nèi)容。沒有創(chuàng)意的主題和活動就如沒有靈魂的肉體,起不到絲毫的吸引力。
節(jié)日,產(chǎn)品組合要適合目標(biāo)消費者的消費習(xí)慣、消費力、消費需求。包裝的產(chǎn)品和附帶贈品是不錯的選擇,因為貪圖小便宜的消費者多。產(chǎn)品組合上,采用以新帶老,突出新品的策略。
單純的自說自話當(dāng)然引不起關(guān)注,在目前消費者日趨理性的情況下,一定要創(chuàng)造體驗式的消費者氛圍,融入趣味性和互動性活動。
培訓(xùn)長期是為了提升員工素質(zhì);短期內(nèi)是為了員工熟悉節(jié)慶活動內(nèi)容、流程等等,最終當(dāng)然為的是給顧客提供更好的服務(wù),這一個環(huán)節(jié)是必不可少的。第一可以引起重視,起到提醒和警示作用;其二是規(guī)范言行,做到萬無一失。
節(jié)慶人流量大,交易頻繁,不可避免的會出現(xiàn)一些問題,如理解上的偏差、服務(wù)的不到位,甚至是銷售政策上的一些不足等等。這就需要做好突發(fā)事件的應(yīng)急處理,要有專人值班,負(fù)責(zé)處理。
評估改進(jìn)。
開發(fā)一個新顧客比維護(hù)一個老顧客的成本要高3倍以上。所以,在活動結(jié)束3天之后完成電話、信函或郵件的回訪,聽取消費者意見,并進(jìn)行活動的評估個改進(jìn)。
第一,既然是一種節(jié)慶的運作模式,就要體現(xiàn)規(guī)范性和可復(fù)制性。成立專門的推廣專業(yè)小組負(fù)責(zé)活動的執(zhí)行。
第二,配套就是從營銷戰(zhàn)略、資源、人員上支持節(jié)慶營銷的方式,并從營銷活動的前、中、后建立全方位的流程和標(biāo)準(zhǔn)化模式。
第三,做好跟蹤服務(wù),與其花大力氣開發(fā)10個“沒譜”的新客戶,不如維護(hù)好1個老客。
傳播途徑:電視廣告等傳統(tǒng)媒體、微信朋友圈、微信公眾賬號、qq、論壇、貼吧。
具體節(jié)日時間表:。
5月重要節(jié)日(5月1日勞動節(jié)5月4日青年節(jié)5月10日母親節(jié)5月12日護(hù)士節(jié))6月重要節(jié)日(6月1日兒童節(jié)6月20日端午節(jié)6月21日父親節(jié)6月26日反毒日)7月重要節(jié)日(7月1日建黨節(jié))。
8月重要節(jié)日(8月1日建軍節(jié)8月15日日本投降日8月20日七夕節(jié))。
9月重要節(jié)日(9月1日開學(xué)季9月10日教師節(jié)9月26日中秋節(jié))。
10月重要節(jié)日(10月1日國慶節(jié)10月21日重陽節(jié)10月31日萬圣節(jié))。
11月重要節(jié)日(雙11年度促銷及光棍節(jié)11月17日大學(xué)生節(jié)11月26日感恩節(jié))12月重要節(jié)日(12月13日國家公祭日12月24平安夜12月25圣誕節(jié))。
樓盤策劃營銷方案篇三
隨著時代的發(fā)展人們的生活水平速度也在加快。方便、快捷、環(huán)保、衛(wèi)生的產(chǎn)品也越來越受到人們的喜歡。一次性紙杯以其方便、快捷的特點成為人們?nèi)粘Ｉ畋貍涞娘嫴韫ぞ撸瑸橐淮涡韵M品之冠。但是隨著現(xiàn)代人們生活品味的提高，一次性紙杯逐漸顯現(xiàn)出了一定的缺點，如：紙杯缺少杯蓋，使用它來沖泡茶葉，茶葉很難泡開，茶杯上漂浮的茶葉極為不美觀；而且在飲用中經(jīng)常會遇到滿嘴茶葉末的麻煩和尷尬；很多保溫杯功能也較單一，就可以喝水，帶一個大杯子也麻煩等?？ㄆ展究礈?zhǔn)這一市場空隙開發(fā)出了替代品：卡普多功能杯子。本篇策劃首先是產(chǎn)品介紹，然后是對杯子的市場營銷環(huán)境進(jìn)行分析，了解其營銷環(huán)境中的各種因素。其次，對消費者購買行為進(jìn)行了分析，分析消費者購買行為的特點及其對杯子銷售的影響。然后對多功能杯子進(jìn)行了營銷策劃。
（1）外形還是以普通保溫杯相似，突出手感，還保溫。
（2）杯頂安一電筒，同時還帶電棒的功能，這樣既可以照明，又可以防壞人。
（3）杯底安裝一個小型定位器，這樣可以防止老人和小孩走失。
（4）杯底來一二公分在這設(shè)一抽屜。在這可放些茶葉，以防喝茶忘帶茶葉，還可以隔熱，防止他干擾下面工作。
（5）杯身可伸縮。這樣可大可小，方便攜帶，裝水也可裝多裝少。
（6）保溫性良好，保持咖啡/茶/飲品的50—60℃。
(7)獨特杯扣設(shè)計，不漏水。
(8)外形美觀大方。
(9)配套保溫杯杯袋，易于攜帶。
（10）顏色各式各樣，不同人群有不同款式，老年人使用的顏色是黑黃組合，略顯華貴典雅；兒童使用的是可愛的卡通型。
（11）包裝人性化，廣告語突出“擁有一杯子，幸福一‘杯子’”，“杯子有價，親情無價”。用此來刺激消費。
（12）定價：市場上一般保溫杯的價格幾十到幾百不等，我們的價。
格非常合理定為198元，1要，9長久，8發(fā)財。好運伴你。
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)今杯子市場上也是熱樓非凡。無論是在杯子的類別上，還是在杯子的樣式上都是五花八門。各顯風(fēng)采。你看有雙心相連的情侶杯，有持久保溫的保溫杯，還有金黃華貴的商務(wù)杯等。雖然有這么多花樣和種類，可我發(fā)現(xiàn)還是有一點不足，就是他們都功能單一。
從消費者來看，小孩喜歡可愛型杯子，青年喜歡浪漫型的杯子，壯年熱衷于舒適耐用型的，而老年人更注重實用型的杯子。而且老年人和學(xué)生用杯子的次數(shù)更多。
在杯子市場上，我們的競爭對手還是很強(qiáng)的。他們有完整的生產(chǎn)加工體系，市場占有率高，還有品牌優(yōu)勢等?？伤麄兞觿菰诋a(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，功能單一，同種類的太多。
1,在商業(yè)中心開展銷售活動，向消費者介紹該產(chǎn)品，讓大家了解該產(chǎn)品，為了你爸媽你孩子幸福一“杯子”，就選時尚老人多功能杯。用此喚取他們的心中的愛心，為老人孩子花錢。
2、我們做活動，也就是找?guī)讉€托，讓其免費用此產(chǎn)品，在消費者中做宣傳，并說這是他某某買的，讓他們產(chǎn)生羨慕之情，然后也買之。
3、打廣告，讓產(chǎn)品深入人心。
4、電視購物播出時段及觀眾資料分析。銷售量預(yù)計（放到最后，分四個階段，沒有，開始攀升，到頂峰，平緩下降，后續(xù)電話訂購）。
5、開展些優(yōu)惠活動，如有獎促銷，買五送一等活動。
6、現(xiàn)今社會網(wǎng)絡(luò)信息時代，網(wǎng)購越來越熱，杯子也可以借助網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行銷售。
7、學(xué)校超市也可以設(shè)專柜來進(jìn)行銷售。
樓盤策劃營銷方案篇四
圣誕、元旦，相約德莊，歡樂優(yōu)惠與您同在!
每年的12月25日，是紀(jì)念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)，是西方國家一年中最盛大的節(jié)日，可以和新年相提并論，類似我國過春節(jié)。
而元旦則是慶賀新年的開始，歡度元旦可說是世界各國、各地區(qū)的一種習(xí)俗。在我國，元旦節(jié)已列入了法定假日，各店如果借此契機(jī)推出相應(yīng)的促銷活動，必定能起到事半功倍的宣傳效果，對于建立品牌知名度有很好的效果。
店內(nèi)外布置富有人情味，服務(wù)周到，能提升目標(biāo)消費者對德莊火鍋的忠誠度;
通過此次活動建立良好的客戶關(guān)系
a.門口：一服務(wù)員妝扮成圣誕老人站在門口迎侯賓客，迎候語必須是merrychristmas!遇上大約1歲以下的小客人則發(fā)一粒水果糖。
b.大堂：中央擺上圣誕樹，圣誕樹要大，要與大堂的空間協(xié)調(diào)一致，樹上必須有閃爍的彩燈吸引客人的注意陳列各種圣誕禮品(空箱子用禮品袋包裝就可以)，放在圣誕樹下排成一排，配以各種彩燈、裝飾品等，加上海報、音樂等來渲染圣誕氛圍，將飯店變成圣誕晚會的天堂。
e.玻璃門窗：貼上圣誕畫如：雪景，圣誕老人等(精品批發(fā)市場有現(xiàn)成的出售)
d.服務(wù)員和收銀員全部戴一頂紅色圣誕小帽子，襯托節(jié)日氣氛，刺激顧客消費。同時，服務(wù)員可以頭戴圣誕紅帽，給每桌客人先上一盤別致的圣誕點心，點心主要有蛋糕、餅干，周圍擺上各式各樣的糖果。
12月xx日-12月xx日，滿百1元抽獎一次(2元抽獎2次，以此類推)。
注：獎品可以是代金券、菜品、德莊酒圣誕禮品等。
12月xx日-12月xx日，提前預(yù)定，贈德莊禮品一份。
3、活動期間1月1日-1月1日，指定牛羊肉吃一送一
每桌贈送精美特色小吃一份
媒體宣傳
制作宣傳單，通過夾報、員工發(fā)放等方式對此次活動進(jìn)行宣傳
出租車椅套、車頂led廣告對此次活動進(jìn)行推廣
當(dāng)?shù)孛朗硤?、電臺進(jìn)行宣傳
店內(nèi)推廣
店外門頭懸掛條幅進(jìn)行宣傳
酒店入口處進(jìn)行水牌宣傳
酒店玻璃墻外張貼大幅促銷活動海報
餐桌上用旋轉(zhuǎn)菜單夾進(jìn)行宣傳
1、條幅、pop制作費用：
2、對外媒體宣傳宣傳費用：
3、圣誕環(huán)境布置費用：
4、禮品費用：
此次活動整體費用控制在8元左右為宜.
樓盤策劃營銷方案篇五
近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走高，人們的可支配消費能力也越來越強(qiáng)，在房產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的背后，做為安居置業(yè)的內(nèi)容之一的家具業(yè)，在近年也被看好，家具產(chǎn)業(yè)前景廣闊。家具行業(yè)有必要聯(lián)盟展銷，以全新的理念為廣大的客戶，也為自己提供一個交流洽談貿(mào)易合作的最佳平臺。
為了迅速提高淮安人居環(huán)境水平，提高家具行業(yè)的形象，促進(jìn)優(yōu)化家具行業(yè)的發(fā)展，特舉辦首屆重慶家具展覽會。本展會以重慶會展中心為舞臺，共同營造一個宣傳及采購的氛圍，引導(dǎo)重慶市民對專業(yè)家具的消費意識，激發(fā)消費群體的消費欲，掀起一波家具裝飾黃金潮，從而促進(jìn)家具行業(yè)的發(fā)展，打造商家的美譽(yù)度及品牌形象，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
宜家家具展覽會
1、通過宣傳公司歷年取得的成就樹立品牌形象。
2、通過宣傳公司公司的產(chǎn)品在市場中的應(yīng)用范圍開拓更大的市場。
3、通過宣傳公司與廣大客戶的交流信息贏取潛在客戶的信任。
4、引導(dǎo)市民家具消費，提高市民人居環(huán)境水平。
5、搭建一個家居行業(yè)展銷平臺。
時間:20xx年6月10號——11號
地點：重慶國際會展中心2號廳
主辦單位：重慶市市人民政府
重慶市家具行業(yè)協(xié)會承辦單位：重慶歐蓓莎國際商城
1、活動主題
創(chuàng)新、交流、愛心
2、標(biāo)語
創(chuàng)意家居、品味生活
3、宣傳作品
（1）宣傳手冊（2）宣傳單（3）展會宣傳片（4）招商書（5）邀請函
現(xiàn)代家具：臥室家具、客廳家具、書房家具、辦公家具、賓館家具、教學(xué)家具、餐廳家具、整體廚房、戶外家具、休閑家具、衛(wèi)浴家具、藤制家具、軟體家具、兒童家具、老年家具等。
古典傳統(tǒng)家具：紅木家具、仿古家具、收藏家具、各種藝術(shù)收藏品等。家具機(jī)械：木工機(jī)械、金屬家具機(jī)械、木工機(jī)械刀具及配件、木材干燥設(shè)備、軟床墊生產(chǎn)設(shè)備、多層薄木彎曲設(shè)備、家具涂飾設(shè)備、氣動工具、電動工具等。
家具原輔材料：地板、門業(yè)、油漆、皮革、五金配件、布藝、涂料、膠粘劑、木材、人造板材、飾面料等。
家居飾品:家紡系列、人造花卉、地毯、掛毯、家居燈飾、家用裝飾鏡、畫、墻面裝飾物、陶瓷、玻璃、石制裝飾品、雕塑品架、家庭裝飾小五金、家具配套裝飾品及家居用品等。
其它：各類家具專業(yè)期刊、圖書、家具設(shè)計軟件、家具企業(yè)管理軟件等。
特色活動：技術(shù)交流會暨義賣慈善會
一、活動主題：關(guān)注殘疾兒童，溫暖送給他人
二、活動時間：20xx年6月8號13:30－15:30
三、活動地點：重慶國際會展中心一號廳
四、參加對象：在場的觀眾
五、贊助單位：重慶愛心協(xié)會
六、義賣品：參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品
注意事項：
（1）參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品參加義賣,義賣所得的錢,公司根據(jù)自己的意愿可以全部捐獻(xiàn)或拿出拍賣所得的50%給愛心基金。
（2）提供義賣品的公司派代表對自己的產(chǎn)品特征等進(jìn)行介紹
（3）提供義賣品的公司下次參展可以給予一定的優(yōu)惠
（4）請各報名處工作人員務(wù)必登記報名人員的真實姓名、網(wǎng)名、性別、聯(lián)系方式等資料
（5）工作人員請?zhí)?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。志愿者請?zhí)崆?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場。參與義賣活動的志愿者，每人會有一張志愿卡。每三人為一組，設(shè)組長一名，共五組。由負(fù)責(zé)現(xiàn)場；活動結(jié)束時，志愿者把志愿卡交于指定現(xiàn)場負(fù)責(zé)人員手中。
（6）本次義賣活動一切事宜由愛心協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。
（7）本次活動為助學(xué)義賣公益活動，義賣所有款項都將用于愛心助學(xué)事業(yè)。所有參與人員皆為自愿無償奉獻(xiàn)愛心，鑒于每次活動都存在一定的不可控性。參加者必須對自己的安全負(fù)責(zé)，服從組委會安排，避免發(fā)生意外事故。如若發(fā)生意外事故，愛心協(xié)會有義務(wù)組織救援或改變活動安排。但不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，特此聲明。
（8）本次活動所有參與人員在活動期間都須攜帶愛心小組志愿卡；所有志愿者在活動開展期間不得以任何理由身體接觸捐款現(xiàn)金?；顒咏Y(jié)束后在志愿監(jiān)督下由財務(wù)統(tǒng)一清點并及時存愛心小組帳戶。
（9）本活動開始后，本聲明將自動生效并表明你接受本聲明。否則，請在活動開始前退出本次活動。
（10）本活動結(jié)束后，組長需將捐款箱和未賣完的產(chǎn)品交于主席臺指定的工作人員并登記。
樓盤策劃營銷方案篇六
（1）目標(biāo)：公司成立以來“wordclass,chinesecompany”是其矢志不渝的目標(biāo)。通過本次方案的制定與實施，在淮陰各大型超市對好麗友旗下一系列的休閑食品作更進(jìn)一步的宣傳，加強(qiáng)產(chǎn)品消費者的認(rèn)知，達(dá)到預(yù)期的銷售業(yè)績。
（2）任務(wù)：在gz市各大型超市（大潤發(fā)、國光、萬象??）舉辦好麗友旗下一系列休閑食品的促銷活動，為消費者留下好的印象并擴(kuò)大銷量。
2、市場現(xiàn)狀。
閑食品。
市場又是顯得那么突出和明顯。
3、競爭對手。
好麗友產(chǎn)品線主要包括三大系列：第一類為派類產(chǎn)品，第二類為蛋糕類產(chǎn)品，第三類為口香糖系列產(chǎn)品。但近來又推出其新產(chǎn)品：薯愿。所以對于這些產(chǎn)品其主要競爭對手有：
（1）著片膨化品牌的天下。
百事的樂事著片除了一如既往地保持著產(chǎn)品的本地化，終端的大力促銷等策略。推出了綠茶味著片，經(jīng)及和碳酸飲料捆綁銷售都是其代表策略。而過年來比較突出的一個特征是開始“務(wù)農(nóng)”，即開始尋求在原材料上尋求突破。其實，百事公司10年前便意識到可口可樂在碳酸飲料市場的領(lǐng)先地位無人能及，于是百事在中國和其他主要市場開始了大膽的嘗試這個計劃便是更多依賴于馬鈴薯而非碳酸飲料。百事目前在中國有5個農(nóng)場負(fù)責(zé)種植馬鈴薯，這些農(nóng)場在克服技術(shù)、環(huán)境、人才等難關(guān)后開始為樂事薯片的生產(chǎn)提供了充足的保障。另一膨化市場有最佳表現(xiàn)的就是上好佳，雖然受到百事的妙脆角在膨化食品領(lǐng)域強(qiáng)有力的阻擋，但是憑借忠實的消費群體以及差異化的路線取得了突出的成績。在終端的陳列上，上好佳絲毫不落下風(fēng)，不僅占有著比較大的陳列面積和單品數(shù)量，同時上好佳很聰明地利用了賣場的場地資源，抓住電梯、過道等有利位置做產(chǎn)品群陳列，取得了理想的效果。
（2）蛋糕品牌。
蛋糕類我公司有好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕，
以及其新品好麗友之蛋糕。但目前市場蛋糕類主要競爭對手有：康師傅的妙芙歐式蛋糕，達(dá)利園，q蒂等等。
(3)派類品牌。
好麗友旗下的派類產(chǎn)品主要有：好麗友派，熊貓派派等，其中熊貓派派是專門為小朋友開發(fā)的一種新產(chǎn)品。獨特的熊貓形狀是產(chǎn)品最大賣點。其主要競爭對手有：福馬，達(dá)利園等。
(4)口香糖。
內(nèi)部環(huán)境。
（1）優(yōu)勢：
木糖醇：“款式設(shè)計精美，口味特別（水果味，花香味??）”
q蒂摩卡蛋糕：“立包裝便攜性強(qiáng)，摩卡咖啡味道獨特”
派類產(chǎn)品：口感好，夾心口味獨特，其熊貓派定位明確，為不朋友量身打造。薯愿：“非油炸，烘焙而制”
（2）劣勢。
好麗友旗下一系列休閑食品的市場價比同類產(chǎn)品高，品種口味也應(yīng)稍加改進(jìn)。
通過這次在贛南師范學(xué)院定福超市舉辦促銷推廣活動，其目的是加強(qiáng)好麗友產(chǎn)品在贛南師范學(xué)院廣大師生心目中的印象，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度，擴(kuò)大銷售.。
2、市場定位。
木糖醇：屬于無糖口香糖，不僅不會傷害消費者的牙齒，而且咀嚼時還可以幫助收縮臉部肌肉，所以此類產(chǎn)品定位于小孩，青年，中年。
蛋糕類：贛州的夏季炎熱，容易沒有胃口。而且贛南師范學(xué)院女生占較大比重，因女生愛吃零食的天性，加上愛看電影電視劇之類，經(jīng)常在宿舍蝸居。所以經(jīng)常以此來果腹。
薯愿：其最大的賣點是“非油炸”和”焙烤“工藝，也是女生飯后的小零食。
產(chǎn)品名稱：好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕、好麗友q蒂榛仁巧克力蛋糕。
樓盤策劃營銷方案篇七
當(dāng)下英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)繁多，作為一個名氣尚不夠響的英語工作室，要想從中分得一杯羹，只能劍走偏鋒，在傳統(tǒng)思維方式與營銷手段之外尋找新的市場突破口?；诖?，我提出以下方案，希望能對貴機(jī)構(gòu)的招生工作有所幫助。
一般來講，重要的英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)均分布在城市的繁華地帶，主要面向城市里的學(xué)生招生，而對城郊結(jié)合地帶重視不夠。事實上，由于近年來國家征用大量土地，以及城市化進(jìn)程加快等原因，農(nóng)民，尤其是城市周邊地區(qū)的農(nóng)民生活水平飛速提高，對子女的期望值也相應(yīng)增加。因此，我建議貴機(jī)構(gòu)可嘗試避開競爭對手的正面火力，在當(dāng)?shù)剌^富裕的城郊結(jié)合區(qū)域展開充分的招生宣傳。具體來說：
1、在當(dāng)?shù)剌^為富裕的城郊結(jié)合區(qū)域設(shè)立報名宣傳點，若有條件可就地設(shè)立專門的面向當(dāng)?shù)刂行W(xué)生的文化培訓(xùn)班（這樣學(xué)生就不用坐十幾站的車到城市中心來上課，家長們也不用為擔(dān)心孩子的安全而操心）；或者開設(shè)接送學(xué)生的專用面包車，也能起到上述效果。
2、與該區(qū)域內(nèi)的中小學(xué)校取得聯(lián)系，和各校英語教研組組長達(dá)成一致，開展英語課試講、快樂英語角、英語提高計劃等一系列活動；當(dāng)然，若能以提成等方式說服英語老師在課堂上公開向?qū)W生推薦英語培訓(xùn)，則效果更好。
3、對該區(qū)域內(nèi)中小學(xué)生中特別具有新聞價值的群體或個人（如特困農(nóng)民工子弟、烈士子女、失足少年、身殘志堅的“三好生”等）予以特別培訓(xùn)，并尋求有關(guān)媒體予以報道。
：注：這里的學(xué)校與第一部分不同，泛指貴機(jī)構(gòu)所在地的所有中小學(xué)。
1、典型示范：與部分社區(qū)、中小學(xué)進(jìn)行合作，從中選擇部分孩子（每個社區(qū)、學(xué)校限定名額）參加英語集中培訓(xùn)營（1—2天時間）——孩子是最眼饞的，看到同校的、家門口的參加了英語培訓(xùn)的孩子回來一副眉飛色舞的樣子，自然也忍不住想?yún)⑴c其中。
2、提供贈品：
個人認(rèn)為在校門口發(fā)傳單這種方式成功率很低，倒不如選擇一些學(xué)校，上門派發(fā)有特殊意義的贈品——如英語作業(yè)本（封面和扉頁有貴校的logo與廣告）、圣誕節(jié)賀卡、新年明信片（巧妙地加入貴校的廣告與祝福）、貴校給家長的慰問信，等等。
3、附帶培訓(xùn)：貴?？稍诓煌臅r期，針對學(xué)生的特不同需要，打出極具誘惑力的宣傳口號。比如，對于寒假參加英語培訓(xùn)的同學(xué)，貴校將派富有經(jīng)驗的資深教師幫助學(xué)生完成全部的寒假作業(yè)（或寒假作業(yè)中的英語部分）；對于除英語外某一門嚴(yán)重偏科的同學(xué)，貴校可派人就偏科的那門為其單獨輔導(dǎo)三次，等等。
4、因時制宜：
選擇一些特定的時期（如家長會、運動會、節(jié)日慶?；顒拥龋?，開展特別宣傳活動。
1、借助兒童影樓、兒童服裝店、文具店的資源，開展招生宣傳。如：在某某兒童影樓攝影，參加貴校英語培訓(xùn)，可享受八折優(yōu)惠，等等。反之亦可實施。
2、與相關(guān)媒體合作，聯(lián)合開展大型英語演講比賽、朗誦比賽、歌曲比賽，等等。可分為“兒童組”和“少年組”；具體操作借鑒“超女快男”模式，初賽、復(fù)賽、10進(jìn)7、7進(jìn)5、5進(jìn)3，最終選出“英語小超人”一名。
3、孩子是家里的寶貝，而最重視孩子學(xué)習(xí)成績的是年輕的媽媽們。因此，可以在大型商場前設(shè)點進(jìn)行貴校英語培訓(xùn)宣傳；甚至與當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)媽媽常常光顧的服裝城、化妝品專柜等開展合作——媽媽在這里買化妝品/衣服若超過一定限額，其寶寶參加貴校英語培訓(xùn)即可享受相應(yīng)優(yōu)惠。
4、在當(dāng)?shù)毓珗@內(nèi)設(shè)立貴校少兒英語角，并在周末和節(jié)假日于公園內(nèi)設(shè)立招生宣傳點。
樓盤策劃營銷方案篇八
受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場容量急劇減少，市場上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場銷售壓力驟然增大，競爭更趨激烈。
一、項目市場背景分析。
近年來，我國相續(xù)實施的、系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策開始發(fā)揮其指導(dǎo)性作用，指引我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。
2005年6月房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新政的實施和落實，有力的抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求，對住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品消費市場產(chǎn)生消極的影響，市場觀望氣氛嚴(yán)重；市場投資者將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向以商鋪、辦公等為主的經(jīng)營性產(chǎn)品，房地產(chǎn)住宅市場自住型消費需求成為近期房地產(chǎn)需求市場的主力軍，高性價比產(chǎn)品、商鋪、商務(wù)寫字樓成為現(xiàn)階段市場的焦點。
1、宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)盤整期。
近年來，國家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費政策等角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長的勢頭。經(jīng)過較長時間的市場博弈，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)性投資行為、繼續(xù)實施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場消費結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時期。
今年六月新政的實施及落實，有效的抑制了我國境內(nèi)外游資的投機(jī)性行為、非理性市場投資行為，房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求容量急劇減少。部分城市房地產(chǎn)市場價格下探，市場觀望氛圍濃烈，出現(xiàn)供過于求的市場局面，房地產(chǎn)市場步入買方市場，消費者表現(xiàn)更為理性，市場競爭白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機(jī)會與約束同時發(fā)揮作用。
在這種市場形勢下，房地產(chǎn)市場自住型消費需求成為住宅市場的重要支柱，高性價比產(chǎn)品、低檔次價位產(chǎn)品成為市場上關(guān)注的熱點，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫字樓成為其關(guān)注的對象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場狀態(tài)。
3、受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展受到我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場大多數(shù)處于健康的市場狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。
但常熟房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模普遍較小，市場上供給的產(chǎn)品功能單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)市場消費容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場上消費者的消費心理表現(xiàn)成熟，對高素質(zhì)、舒適型住宅市場需求前景廣闊，對此，我們對xx?世紀(jì)中心有理由保持謹(jǐn)慎的樂觀。
二、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。
1、市場投資保持快速增長的勢頭。
根據(jù)常熟統(tǒng)計局公布的信息顯示，2004年，常熟全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.60億元，比2003年增長57.5%，其中住宅投資23.23億元，增長45.6%；商業(yè)營業(yè)用房4.29億元，增長183.3%。
根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年1~7月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額18.434億元，同比增長88.6%；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額12.2046億元，同比增長42.9%；完成商業(yè)營業(yè)用房2.30億元，增長475.0%。市場投資保持高速增長的勢頭。
2、房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向成熟。
今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬平方米，商品房竣工面積59.42萬平方米，分別增長38.2%和87.6%。房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚湖中央花園總占地面積約10萬平方米，總建筑面積達(dá)54.1萬平方米。
房地產(chǎn)開發(fā)市場的項目開發(fā)規(guī)模較小。市場上大部分樓盤建筑面積在10萬平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約1.7萬平方米，銷售面積約6000平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。
3、房地產(chǎn)市場供給充足，市場供給結(jié)構(gòu)失衡。
延續(xù)2003年、2004年房地產(chǎn)快速成長的影響及今年上半年實施的土地政策，加速了房地產(chǎn)市場的土地開發(fā)速度，今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬平方米，比去年同期增長38.2%，房地產(chǎn)市場供給充足。
根據(jù)今年上半年常熟房地產(chǎn)春季展覽會的市場反應(yīng)，2005年常熟房地產(chǎn)市場豪宅產(chǎn)品供給量急劇增大，65%的產(chǎn)品屬于高檔別墅，如雅蘭美地山莊、國美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)相對缺乏，市場供給結(jié)構(gòu)失衡。
4、房地產(chǎn)銷售速度趨緩。
受到國家宏觀調(diào)控政策、市場供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場銷售節(jié)奏趨緩。今年1~7月份，實現(xiàn)商品房實際銷售面積39.33萬平方米，其中住宅商品房銷售面積27.58萬平方米，比去年同期下降2.3%；實現(xiàn)商品房實際銷售額12.3553億元，其中住宅商品房實際銷售額8.9531億元。實現(xiàn)商品房預(yù)售面積89.54萬平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅預(yù)售面積76.15萬平方米，比去年同期下降14.7%，房地產(chǎn)一級市場銷售壓力驟然增大。
從二級市場上看，今年1~7月份實現(xiàn)二手房成交面積37.02萬平方米，比去年同期增長25.41%，其中住宅二手房成交面積為21.08萬平方米，比去年同期下降7.26%。雖然二手房總成交面積有較大增長，但是二手房住宅用房的銷售面積明顯下滑。
從房地產(chǎn)二級市場、三級市場銷售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，市場銷售速度緩慢。
5、受到土地成本的影響，房地產(chǎn)銷售價格保持快速增長的態(tài)勢。
土地供應(yīng)總量的限制和土地市場流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范，使經(jīng)營性房地產(chǎn)土地成本占投資總成本的比重進(jìn)一步增加，土地購置成本占總成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。
受到投資成本的影響，房地產(chǎn)銷售價格保持穩(wěn)步增長的勢頭。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)房平均銷售價格3049元/平方米，比去年同期增長8.4%，其中住宅平均售價為3140元/平方米，比去年同期增長11.8%；期房平均預(yù)售價格為4637元/平方米，比去年同期增長28.1%，其中住宅預(yù)售價為4109元/平方米，比去年同期增長25.8%。
三、常熟房地產(chǎn)前景展望。
較高，高品質(zhì)產(chǎn)品受到市民的關(guān)注。
常熟房地產(chǎn)市場處于成長階段，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模較小，能夠開發(fā)10萬平方米以上的樓盤屈指可數(shù)，大多數(shù)房地產(chǎn)項目建筑面積不足10萬平方米；市場上產(chǎn)品功能單一，園林景觀概念淡薄，配套設(shè)施不足，社區(qū)功能設(shè)置缺乏創(chuàng)新，市場缺乏創(chuàng)新意識。因此，常熟房地產(chǎn)市場具有很大的可塑性，我們對常熟的市場前景保持謹(jǐn)慎的樂觀。
第二部分、常熟xx?創(chuàng)夢世紀(jì)目標(biāo)市場分析。
本項目目標(biāo)市場主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。其中以常熟本地房地產(chǎn)市場消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的房地產(chǎn)市場消費群體為主。目標(biāo)消費群體具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場來源及組成分析。
常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經(jīng)營的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費群體的一支主力軍。
另一方面，在房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相對比較成熟的市場，其目標(biāo)投資對象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟(jì)快速增長的新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場，由于這類城市的房地產(chǎn)市場處于成長階段，投資前景樂觀。
根據(jù)對本項目房地產(chǎn)市場環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，結(jié)合我司多年的操盤經(jīng)驗，認(rèn)為本項目的目標(biāo)消費群體具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費意識和投資意識。因此，本項目的客戶群體主要來源于常熟本地企事業(yè)主、常熟政府公務(wù)員、企業(yè)高級管理人員、外地長期駐常熟投資經(jīng)營的投資者、本項目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實力的消費群體及房地產(chǎn)投資型消費群體等組成的。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）消費群體特征分析。
根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M理念、本項目周邊環(huán)境、項目產(chǎn)品特征、市場產(chǎn)品推廣策略及項目潛在目標(biāo)市場來源調(diào)研分析，本項目消費群體主要針對常熟本地改善居住型消費群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級管理人員、私人企業(yè)主、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。本項目的目標(biāo)市場具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。
本項目的潛在目標(biāo)消費群體具體特征表現(xiàn)為：
具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的購買能力。
屬于中高等收入水平人士。
強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，具有較高的生活意識。
具有前瞻性的投資理念和投資頭腦。
以40左右及以上成功人士為主。
三、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)消費群體組成分類。
根據(jù)常熟房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上公布的關(guān)于常熟房地產(chǎn)市場6~8月份房地產(chǎn)銷售情況信息，在這期間，常熟本地房地產(chǎn)消費群體僅占常熟房地產(chǎn)消費市場的一半，外地長期在常熟投資經(jīng)商的企事業(yè)主及房地產(chǎn)投資客群占據(jù)常熟房地產(chǎn)消費市場的半壁江山，結(jié)合本項目的產(chǎn)品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，預(yù)計項目目標(biāo)消費群體主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體及房地產(chǎn)市場投資客群等組成。
1、常熟本地消費群體組成及特征分析。
本項目日常生活配套設(shè)施齊全，對常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力。
具有一定經(jīng)濟(jì)實力的本地私營業(yè)主。
常熟市政府公務(wù)員。
企業(yè)高級管理人員。
具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層。
他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。通過我司前期市場運作，常熟市民對xx集團(tuán)市場品牌、項目板塊市場價值及項目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識和認(rèn)可。
根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場消費市場的調(diào)查，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的40%左右。
2、外地駐常熟投資經(jīng)營的消費群體組成。
在常熟招商城長期投資經(jīng)營業(yè)者。
其他外地長期在常熟投資經(jīng)營、經(jīng)商的投資者。
在常熟長期投資經(jīng)營的經(jīng)營者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對生活、對家庭、對事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。他們經(jīng)濟(jì)實力雄厚，具有享受生活的意識，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時尚的生活環(huán)境，希望擁有一個具舒適的生活、優(yōu)雅的工作環(huán)境、濃厚的商務(wù)交流空間于一體的場所。根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場消費市場的調(diào)查，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的30%左右。
3、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體。
由于本項目投資規(guī)模大，日常生活設(shè)施配套齊全，預(yù)計項目的開發(fā)建設(shè)將極大的促進(jìn)常熟城市化進(jìn)程，其不僅對常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實力的、向往城市生活的、希望為下一代營造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。
根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的15%左右。
4、國內(nèi)外房地產(chǎn)市場投資性消費群體。
在房地產(chǎn)金融市場、產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體開始瞄準(zhǔn)像常熟市之類經(jīng)濟(jì)增長快、市場處于發(fā)展階段的新經(jīng)濟(jì)城市。而我國外匯政策的調(diào)整極大刺激國外貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對處于低迷的市場產(chǎn)生積極的影響。
預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的15%左右。
第三部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析。
本項目開發(fā)商實力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場具有絕對性的支配性地位，有力的推動常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。
一、項目地塊現(xiàn)狀及未來展望。
本項目地塊北起長江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約1公里，建成后本項目將成為常熟城市新生活的標(biāo)志、新常熟休閑娛樂生活空間、新常熟市民的經(jīng)濟(jì)、文化交流場所。
本項目日常生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門等。
地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項目不可多得的自然風(fēng)景，為項目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。
在不遠(yuǎn)的將來，常熟市政府的新辦公大樓將落址于本項目的南面，因此本項目將成為新常熟的經(jīng)濟(jì)、行政、文化交流中心，憑借xx集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，配合我司系列強(qiáng)勢公關(guān)活動的傳播影響，本項目將成為常熟人民新生活的焦點。
二、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品簡析。
1、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品總體概述。
本項目占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米，其中居住建筑面積約60萬平方米，商業(yè)建筑面積達(dá)110萬平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀(jì)大道分成六小塊。本項目采用滾動開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計項目完成全部開發(fā)需要5年時間。
本項目產(chǎn)品類別豐富，配套設(shè)施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂于一體的新型經(jīng)濟(jì)文化交流中心。項目最大的住宅產(chǎn)品區(qū)為建筑面積約20萬平方米的小高層、高層、townhouse等，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計新穎，下沉式意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀設(shè)計，建成后將成為常熟首個意大利景觀主題社區(qū)項目；項目將建設(shè)常熟首個現(xiàn)代的、時尚的、集服裝展覽、交易于一體的“米蘭國際服裝展覽中心”，建筑面積約20萬平方米，配備有五星級酒店和三星級賓館，成為提升常熟經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的助推器；預(yù)期項目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約200米，建成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑，具有代表性意義，在辦公樓附近配有酒店式公寓；另外項目將重點開發(fā)大型shoppingmall和大賣場，打造常熟首個上海“新天地”模式的餐飲、酒吧一條街，向常熟市民提供一種新穎的生活模式和休閑娛樂空間。
該項目的開發(fā)建設(shè)，將會改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動常熟市城市化進(jìn)程。
2、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品簡析。
本項目一期占地面積約16.6萬平方米，建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成。
xx?世紀(jì)中心一期由世界著名的laguard.low設(shè)計公司主持建筑設(shè)計，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，配有15000平方米街鋪和5000平方米水岸會所。項目采用鋼筋混凝土剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，底層挑高6米，設(shè)五星級大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采用國家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術(shù)，提倡節(jié)約能源。townhouse臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動空間的私密性。
項目一期景觀設(shè)計特邀知名景觀設(shè)計公司泛亞易道做全程景觀設(shè)計。小區(qū)內(nèi)湖景與住宅綠化完美融合，營造出意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，townhouse區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低錯落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，整體達(dá)到繁華與寧靜，人與自然的和諧統(tǒng)一。
社區(qū)提倡時尚、悠閑、健康的生活方式，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向社區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。采用雙管環(huán)網(wǎng)直供水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網(wǎng)雙回路供電電路，以漏電保護(hù)裝置、高度靈敏的火災(zāi)報警系統(tǒng)加強(qiáng)安全保護(hù)。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個方面，由ic卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂、繳費等以卡結(jié)算，實現(xiàn)消費無幣化。在住宅內(nèi)部安裝對講呼救報警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳以及廚房安裝各種探測器，或者在臥室設(shè)置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現(xiàn)盜賊闖入或者發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤梢酝ㄟ^這個報警系統(tǒng)將信號傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計算機(jī)會立即顯示發(fā)生警情用戶的信息并提供24小時的自動報警求助。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)的將向常熟市民提供一種全新的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟人們對高品質(zhì)生活的追求，為常駐常熟經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士提供舒適的生活空間，掀開常熟人民新生活、新篇章。
三、項目swot分析。
我司根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對本項目規(guī)劃的初步了解，就項目優(yōu)劣勢、機(jī)會及威脅進(jìn)行分析。
1、項目優(yōu)勢：
1.1、品牌優(yōu)勢。
xx集團(tuán)市場品牌知名度大、企業(yè)開發(fā)實力強(qiáng)，品牌效應(yīng)優(yōu)勢顯著，在長三角房地產(chǎn)市場具有領(lǐng)袖效應(yīng)，容易建立xx?創(chuàng)夢世紀(jì)的市場知名度，樹立xx?創(chuàng)夢世紀(jì)高尚社區(qū)市場形象。
1.2、規(guī)模優(yōu)勢。
本項目建設(shè)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場首屈一指，容易建立項目市場知名度，保障市場消費信心。
1.3、區(qū)位優(yōu)勢。
本項目位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)位優(yōu)勢顯著。
1.4、產(chǎn)品優(yōu)勢。
本項目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場首屈一指。
2、項目劣勢。
2.1、市場容量小。
本項目市場供給體量大，而常熟市城市人口增長緩慢，市場容量小，這將增加本項目的銷售難度。
2.2、日常生活配套缺乏。
本項目周邊日常生活配套設(shè)施缺乏，有待進(jìn)一步完善，這將對市場有產(chǎn)生消極的影響。
3、項目機(jī)會。
3.1、交通條件的改善。
隨著常熟市城市規(guī)劃的完善和實施、常熟新行政中心的建設(shè)，將極大的改善本項目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場輻射范圍。
3.2、配套設(shè)施的完善。
常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動本項目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。
4、項目威脅。
4.1、市場供給量大，競爭日趨激烈。
從2004年開始，常熟房地產(chǎn)市場供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場銷售壓力顯著增大，市場競爭日趨激烈。
4.2、新政之下消費心理對市場產(chǎn)生消極影響。
受到國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場消費群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類需求銳減，增大了本項目的市場推廣難度。
四、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品包裝建議。
根據(jù)項目產(chǎn)品園林特點、常熟房地產(chǎn)市場營銷推廣手段，建議將本項目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，提倡主動式時尚休閑的生活方式，訴求舒適、健康的生活品質(zhì)。
項目物業(yè)形象推廣主題為意大利時尚悠閑主題社區(qū)，訴求項目時尚悠閑，品質(zhì)生活的市場形象，以鮮明的市場形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑的田園生活展現(xiàn)本項目悠閑、愜意的生活氛圍，通過一系列的意大利文化宣傳活動展現(xiàn)時尚、悠閑、活力的品位生活，提倡一種全新的、積極的生活方式。
2、項目園林包裝建議。
意大利文化藝術(shù)聞名遐邇，民族性格豪放，富有積極進(jìn)取的精神，以積極的人生觀面對生活，追求一種充滿活力、舒適的品位生活。為此，建議將項目園林景觀包裝成時尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。
建議：
在項目局部建筑表現(xiàn)上，盡量采用現(xiàn)代意大利建筑符號，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。
在項目主要交通要道兩邊，根據(jù)園林規(guī)劃要求及實際情況，結(jié)合已有的綠化景觀，采用意大利藝術(shù)雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號的花壇沿邊等建筑細(xì)節(jié)，營造悠閑的意大利文化生活氛圍。
在社區(qū)主要出入口兩旁采用意大利雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風(fēng)情文化氣息；在主要向廣場上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。
在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動場所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。
在社區(qū)建筑細(xì)節(jié)上，主要采用現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。
3、會所包裝建議。
建議社區(qū)會所的外形設(shè)計以意大利流行的現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號營造意大利表象氛圍，局部采用精致噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氛圍，營造以水為主題的綜合性意大利風(fēng)情休閑會所，訴求一種悠閑、時尚、愜意的意大利風(fēng)情文化生活氛圍。在會所出入口或大堂內(nèi)，布置以小型情趣噴泉、雕塑小品為主的組合小品。
會所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。
會所功能布局以水為主題的休閑功能，包括其他日常生活功能的綜合性會所。
以水功能為背景的主要設(shè)施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏spa、人造沙灘等。
休閑功能的設(shè)施有紅酒酒吧、書吧、咖啡吧等，體現(xiàn)業(yè)主的生活品位和格調(diào)。
綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運動室、桑拿室等。
4、銷售中心包裝建議。
在項目尚未建成之際，銷售中心是項目面向市場的主要交流場所，體現(xiàn)項目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場形象。
在項目周邊進(jìn)行銷售現(xiàn)場包裝，營造項目的銷售氛圍。
建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡潔、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。
建議在銷售中心與路的出入口樹立一個雕塑、噴泉組合的一個精神堡壘。
銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會計區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。根據(jù)各區(qū)的空間布局，進(jìn)行組合包裝。
在銷售中心外部設(shè)置停車場，配有精致軟性鋪裝小品。
結(jié)合常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、項目目標(biāo)市場分析及項目產(chǎn)品特征分析，本項目通過訴求項目市場板塊價值、大盤優(yōu)勢和開發(fā)商品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)本項目的優(yōu)雅、時尚、活力的生活氛圍，營造出現(xiàn)代意大利文化風(fēng)情生活，樹立悠閑、時尚的高尚社區(qū)市場形象。
1、項目市場板塊價值。
近年來，以雙城市中心為核心的城市發(fā)展規(guī)劃，有力的推動了常熟城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，提升了常熟市民的生活水平，隨著常熟經(jīng)濟(jì)的快速增長，常熟“雙核心”城市規(guī)劃布局漸漸成為常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，制約了常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級。以老城區(qū)為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經(jīng)濟(jì)快速增長的需求；以港口為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心難以扛起指引常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大旗；常熟現(xiàn)有的城市商業(yè)分布格局不合理，商務(wù)配套設(shè)施落后，嚴(yán)重制約了常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化的常熟需要新的經(jīng)濟(jì)中心整合經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)常熟城市綜合競爭能力。
分布格局，向東，成為常熟城市遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展的主要方向；向東，成為提升常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ闹饕黄瓶?；向東，成為常熟城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。
根據(jù)常熟城市近期重點發(fā)展規(guī)劃，常熟市政府將移至常熟東城區(qū)，常熟文化教育設(shè)施也將東移，預(yù)計東城區(qū)將成為常熟適宜人居的高尚居住片區(qū)，成為常熟行政、經(jīng)濟(jì)、文化的主要交流場所。本項目位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約1公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?BR> 2、大盤優(yōu)勢與品牌效應(yīng)。
受到人口規(guī)模、城市綜合實力、城市化建設(shè)進(jìn)程等多種因素的影響，為了合理規(guī)避房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險、考慮到公司的開發(fā)實力和經(jīng)濟(jì)實力，常熟市房地產(chǎn)開發(fā)市場普遍規(guī)模不大，建設(shè)項目缺乏日常生活配套設(shè)施。
常熟xx?世紀(jì)中心占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米體量，配有大型水岸景觀會所、大面積湖面水景、意大利風(fēng)情園林景觀、環(huán)保節(jié)能立面設(shè)計，綠化率高，商業(yè)配套設(shè)施完善。本項目開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場上是絕無僅有的超級大盤，項目的配套設(shè)施、項目品質(zhì)內(nèi)涵在常熟房地產(chǎn)市場上首屈一指，具有絕對的市場支配性地位，將給常熟人們輸入新的生活空間，推動常熟城市化建設(shè)，引領(lǐng)常熟人居生活進(jìn)程。
xx集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建設(shè)經(jīng)驗、雄厚的經(jīng)濟(jì)實力、良好的市場口碑，充分整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場的明星樓盤，是取得項目成功的必由之路。
3、產(chǎn)品核心價值分析。
根據(jù)常熟的市場情況和項目產(chǎn)品特點，本項目產(chǎn)品核心價值以四條線來整合賣點，塑造項目的核心利益點，以有效區(qū)隔于市場上其他項目。
線路一：時尚、悠閑。
美：“休閑、和諧之美”是這座城市的醉美之處。常熟雖美，但大部分的常熟市民的居住環(huán)境缺乏時尚、活力的現(xiàn)代生活氣息（如常熟市目前只有方塔街一處集中的休閑、娛樂場所）。本項目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng)常熟市民生活新潮流。
常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，服裝業(yè)發(fā)展快速，城市商務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，xx世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級酒店、綜合性商鋪、時尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。
本項目位于常熟城市重點規(guī)劃區(qū)，將承擔(dān)整合常熟城市經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為常熟城市經(jīng)濟(jì)新中央，區(qū)位價值強(qiáng)勢，市場發(fā)展?jié)摿薮螅熬皬V闊。
線路三：名盤效應(yīng)。
的典范。xx世紀(jì)中心投資總額70億元，建筑面積約170萬平方米，位于常熟重點城市規(guī)劃區(qū)，常熟市政府新辦公大樓落址于項目附近，城市教育設(shè)施陸續(xù)東移至項目四周，建成后項目集行政、文化教育、商務(wù)辦公、休閑娛樂于一體，在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場上屬于綜合性的超級大盤，具有強(qiáng)烈的震撼力。
一流地產(chǎn)商xx集團(tuán)攜手世界頂級laguard.low建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對常熟房地產(chǎn)市場具有很大的沖擊力。xx集團(tuán)品牌優(yōu)勢+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造品質(zhì)地產(chǎn)+超級大盤氣勢+強(qiáng)勢區(qū)位價值使xx世紀(jì)中心在市場上脫穎而出，躍為常熟知名樓盤。我們提倡的時尚、悠閑的生活方式將引領(lǐng)常熟城市文化生活新潮流，成為常熟市民身份、地位、生活的標(biāo)桿。
線路四：意大利風(fēng)情主題社區(qū)。
市場價值：奪取常熟房地產(chǎn)市場的營銷空白點和市場制高點，展現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、悠閑的意大利風(fēng)情文化生活，樹立時尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。
營銷策略：對常熟房地產(chǎn)市場在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點，市場營銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法。結(jié)合xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品特征及園林景觀特色，本項目在市場營銷推廣策略上推陳出新，主推現(xiàn)代意大利風(fēng)情主題社區(qū)，切入市場營銷空白點，塑造時尚、悠閑的高尚住宅市場形象，高調(diào)、強(qiáng)勢入市，拉開與常熟房地產(chǎn)市場在售項目的市場識別形象，樹立高尚社區(qū)形象，展示社區(qū)業(yè)主高貴的身份價值和文化內(nèi)涵，表達(dá)一種新的、舒適的、時尚的、悠閑的生活。
產(chǎn)品現(xiàn)狀：xx?世紀(jì)中心項目一期采用現(xiàn)代簡約的建筑線條、優(yōu)美的意大利園林景觀、情趣小品、完善的配套設(shè)施，展示出社區(qū)舒適的、悠閑的、時尚的生活空間，致力營造出現(xiàn)代意大利風(fēng)情時尚生活主題社區(qū)，彰顯業(yè)主高貴的身份，體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)生活。
塑造主題社區(qū)市場形象建議：圍繞現(xiàn)代意大利風(fēng)情時尚生活主題社區(qū)市場形象，建議項目在建筑上采用現(xiàn)代意大利流行的現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號表達(dá)項目的建筑形象；在園林景觀上采用現(xiàn)代意大利風(fēng)情園林景觀，在社區(qū)重要交通、休閑活動場所塑造情趣雕塑小品、形式各異的游藝噴泉、觀賞噴泉、藝術(shù)園林等。
在常熟房地產(chǎn)營銷市場上，本項目以主題社區(qū)市場形象亮相市場，填補(bǔ)常熟房地產(chǎn)市場關(guān)于主題社區(qū)的市場空白，有利于快速建立市場知名度、提升項目市場形象，體現(xiàn)出項目大盤氣勢、獨一無二的特點。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）整體市場形象定位。
1、世紀(jì)中心整體市場形象定位。
常熟xx?世紀(jì)中心位于常熟市近期重點城市規(guī)劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓東移至項目地塊附近，根據(jù)上述常熟城市功能布局及城市居住趨勢分析，常熟文化教育設(shè)施將會東移，城東將逐漸成為常熟高尚住宅片區(qū)。本項目開發(fā)規(guī)模大，功能齊全，建筑配套設(shè)施完備，聚居住、休閑娛樂、商業(yè)、酒店、中央觀光公園、市政配套等設(shè)施于一身，在常熟房地產(chǎn)市場上屬于綜合性超級大盤市場形象，建成后將成為常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，成為常熟市與世界重要交流窗口，是新常熟的城市標(biāo)志性形象建筑。
場、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋嫛⒕瓢梢粭l街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂交流場所。
因此，我們認(rèn)為xx?世紀(jì)中心是：
一個提升常熟城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)經(jīng)濟(jì)交流中心。
一個引領(lǐng)常熟時尚文化生活的展示中心。
一個休閑娛樂文化活動新中心。
一個時尚、健康、舒適生活的新場所。
一個充滿經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力、充滿生活激情的夢想空間。
她是常熟一個國際的、現(xiàn)代的、時尚的集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂于一體的城市經(jīng)濟(jì)、生活新中心。
2、世紀(jì)中心市場形象定位推廣主題。
根據(jù)對項目整體形象定位分析，xx?世紀(jì)中心項目市場整體形象定位推廣主題：
商務(wù)經(jīng)濟(jì)新中央，時尚生活示范區(qū)。
商務(wù)———常熟商業(yè)功能、配套設(shè)施落后，設(shè)施更新速度滯后于常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，抑制了常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α１卷椖拷ㄓ袝r尚“米蘭”國際服裝展覽中心、酒店、賓館、商務(wù)辦公、酒店式公寓、大賣場、休閑酒吧等商務(wù)功能氣全、配套設(shè)施完備，通過整合常熟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，構(gòu)筑常熟經(jīng)濟(jì)新中心，商務(wù)價值具體出體現(xiàn)項目市場區(qū)位價值及其發(fā)展前景。
經(jīng)濟(jì)———本項目是一個具有經(jīng)濟(jì)活力、生活活力的以居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場所，是一個提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面升級的重要的活動中心，經(jīng)濟(jì)活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ潜卷椖恐饕暮诵睦妗?BR> 新———突出xx?世紀(jì)中心項目商業(yè)功能齊全、配套設(shè)施完備、有別于其他商業(yè)設(shè)施落后的商業(yè)中心，以一種全新的市場形象出現(xiàn)。
中央———強(qiáng)勢強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)中心地位，強(qiáng)化本項目市場區(qū)位價值優(yōu)勢，突出項目市場潛力前景。
時尚生活———項目日常生活配套設(shè)施、休閑娛樂配套設(shè)施、園林景觀設(shè)計、周邊旅游景觀等表達(dá)項目現(xiàn)代、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境和生活文化，與常熟大眾市民生活文化相區(qū)隔，突出項目業(yè)主高尚、品位的生活地位。
三、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)項目市場形象定位。
1、市場形象定位分析。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)總建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成，位于常熟重點城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由xx集團(tuán)攜手世界頂級laguard.low建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時尚、悠閑、舒適的生活空間。
社區(qū)景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，洋溢著現(xiàn)代、時尚、悠閑的生活氣息。遠(yuǎn)眺虞山，近戲河水，充滿現(xiàn)代、時尚的意大利風(fēng)情的園林景觀和水岸景觀會所，為自己及家人提供健康、舒適、悠閑的生活空間，品味現(xiàn)代的、時尚的品質(zhì)生活。社區(qū)建筑功能齊全，日常生活配套設(shè)施完備，增值潛力廣闊，業(yè)主可以享受常熟經(jīng)濟(jì)新中央的品質(zhì)生活，體驗現(xiàn)代、時尚的城市生活，其市場前景廣闊，升值潛力巨大。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)擁有3000平方米大面積私家湖泊、5000平方米水岸景觀會所、意大利時尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，為社區(qū)業(yè)主營造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。
因此，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)是：
一個洋溢著意大利風(fēng)情的生活場所。
一個悠閑、舒適的生活空間。
一個充滿現(xiàn)代的、時尚、活力的品味生活。
一個主動式的、時尚的都市休閑新生活空間。
標(biāo)志著常熟市民邁入人居文化和品質(zhì)生活的新時代。
她是一個充滿意大利風(fēng)情的、舒適的生活空間，一種時尚的、悠閑的新生活方式，她標(biāo)志著常熟邁入新的人居生活。
2、市場形象定位推廣主題。
根據(jù)對創(chuàng)夢世紀(jì)市場形象定位分析，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)市場形象定位推廣主題：
時尚悠閑品質(zhì)生活。
時尚———時尚不是年輕，她是一種年輕態(tài)的思想和年輕態(tài)的精神，賦予開拓的精神和積極進(jìn)取的生活態(tài)度，是一種全新的、有別于以往的、現(xiàn)代的生活方式，享受的是一種舒適的、具有活力的、現(xiàn)代的生活。
悠閑———悠閑的生活不是現(xiàn)代小城鎮(zhèn)的閑散生活，不是散漫的生活，而是一種生活的格調(diào)，一種生活的品味，一種體現(xiàn)個人素養(yǎng)、品位和情趣，享受的是現(xiàn)代的、富有時尚活力的悠閑生活。品質(zhì)生活———時尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。
社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，配套設(shè)施齊全，充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的、悠閑的生活情趣，提倡一種悠閑的、時尚的、舒適的生活新方式，彰現(xiàn)社區(qū)業(yè)主尊貴的身份和品位內(nèi)涵。
四、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)主題市場形象定位。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)采用意大利風(fēng)情園林景觀規(guī)劃設(shè)計。社區(qū)充分的發(fā)揮意大利噴泉文化、水文化、雕塑小品等，環(huán)境優(yōu)美。業(yè)主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營造出xx?創(chuàng)夢世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)不僅將意大利園林精神融入社區(qū)，還將意大利人們悠閑的、時尚的、品位的生活文化生活融入其中。
所以，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)是：
一個洋溢著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的園林景觀活動場所。
一個悠閑的、品位的生活新方式。
一個充滿意大利時尚文化的生活活動空間。
她是一個充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的生活空間，一種悠閑的、時尚的新生活方式。
根據(jù)xx?創(chuàng)夢世紀(jì)主體市場形象定位為：
20萬平米意大利時尚悠閑主題社區(qū)。
相對于常熟房地產(chǎn)市場，社區(qū)規(guī)模大，環(huán)境優(yōu)美，20萬平方米體量體現(xiàn)出大盤氣勢，現(xiàn)代、時尚的意大利風(fēng)情生活彰顯出社區(qū)業(yè)主的生活品位和高貴的身份。
第五部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期推廣策略。
本項目前期市場推廣將以訴求項目板塊價值、開發(fā)商的市場開發(fā)品牌為兩條營銷推廣主線達(dá)成快速建立項目市場知名度、樹立項目高尚市場形象。通過板塊價值炒作引導(dǎo)、增強(qiáng)常熟市民對項目板塊市場價值的消費信心；通過xx市場品牌形象，快速建立項目市場知名度，樹立項目高尚的市場形象。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期市場推廣線索。
通過對常熟房地產(chǎn)市場分析及xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品分析，本項目前期市場推廣主要采用以項目板塊價值、xx集團(tuán)市場品牌價值為項目前期兩條市場推廣明線，通過項目前期一系列市場推廣活動，達(dá)成引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場消費動向，快速建立項目市場知名度，適時推廣項目產(chǎn)品價值、樹立項目市場知名度這一市場推廣暗線進(jìn)行市場推廣。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期市場推廣策略。
1、項目板塊市場價值推廣策略。
根據(jù)上述對常熟房地產(chǎn)市場分析及項目目標(biāo)市場分析，常熟市房地產(chǎn)市場本地消費者大多數(shù)處于二次置業(yè)狀態(tài)，市場消費心理成熟，注重安全、舒適、便利的生活環(huán)境，對產(chǎn)品素質(zhì)要求較高，對常熟市中心城區(qū)房地產(chǎn)消費心理嚴(yán)重；長駐常熟投資經(jīng)營的投資商生活品位的高尚，注重項目產(chǎn)品質(zhì)量、生活環(huán)境，其投資意識強(qiáng)。
根據(jù)上述對項目產(chǎn)品價值分析，本項目位于常熟市重點規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項目地塊附近，本項目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購物場所，將促進(jìn)常熟城市建設(shè)、提升常熟城市核心經(jīng)濟(jì)實力、引領(lǐng)常熟市民市場消費新潮流，市場投資潛力巨大。
因此，本項目前期市場推廣以宣傳項目板塊市場價值為主，通過對本項目所處的板塊市場價值推廣，使常熟市民充分了解、認(rèn)識本項目的市場板塊價值和投資潛力，引導(dǎo)常熟本地房地產(chǎn)消費潮流，快速建立項目市場知名度。
2、xx集團(tuán)品牌價值市場推廣策略。
響力有限，服飾業(yè)初具規(guī)模，但缺乏進(jìn)一步提升服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施。
xx集團(tuán)在長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場上具有強(qiáng)大的市場影響力和號召力，具備豐富的高尚住宅開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。借助xx集團(tuán)在房地產(chǎn)市場上的品牌價值和市場知名度，快速建立項目市場知名度，樹立高尚品牌市場形象。
憑借xx集團(tuán)市場品牌價值的號召力，結(jié)合常熟城市現(xiàn)狀、常熟房地產(chǎn)現(xiàn)狀及項目特點，本項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，時尚的建筑風(fēng)格、優(yōu)美的園林景觀、濃厚的商業(yè)氣息，將對常熟城市發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，引領(lǐng)常熟房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程！
大盤，是本項目前期推廣的絕對性優(yōu)勢；意大利園林景觀設(shè)計、意大利時尚風(fēng)情生活，展現(xiàn)本項目高尚社區(qū)的市場形象；五星級酒店、賓館、大賣場、會展設(shè)施及寫字樓等建筑產(chǎn)品，打造常熟經(jīng)濟(jì)新中央，投資前景樂觀；時尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，體現(xiàn)本項目業(yè)主輕松、悠閑的時尚生活空間。
第六部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）入市推廣策略。
通過舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，傳播本項目板塊市場價值、xx集團(tuán)品牌價值和項目大盤氣勢，快速建立項目市場知名度，吸聚人氣，引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場消費方向。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）營銷推廣原則。
1、品牌美譽(yù)度原則。
大盤營銷，建立項目市場品牌美譽(yù)度、樹立良好的項目市場形象，有利于促進(jìn)項目銷售和后期推廣。建立項目市場品牌美譽(yù)度是全部工作中最為重要的環(huán)節(jié)，必須貫穿于全部工作的始終。
2、差異化傳播原則。
綜合分析市場運作趨勢、在售項目傳播特點及項目特色，整合項目核心利益點，展現(xiàn)項目核心價值，形成鮮明的市場形象，強(qiáng)化消費者對項目的認(rèn)識和理解，提升市場知名度。
3、整合傳播原則。
根據(jù)項目消費市場特點，以常熟地產(chǎn)市場為主戰(zhàn)場，整合地方媒介資源，通過大牌、高炮、電子媒介、主流報廣等形成立體宣傳，充分發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢，最大限度覆蓋有效客群。
4、靈活機(jī)動原則。
市場情況瞬息萬變，及時把握市場的變化，根據(jù)不同消費群體的情況及時調(diào)整營銷策略，才能真正保證營銷手段的實用性和時效性。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）營銷推廣思路。
強(qiáng)勁的活動渲染造勢+鮮明的市場形象訴求+現(xiàn)場情景式體驗營銷。
根據(jù)常熟市城市發(fā)展規(guī)劃、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、xx集團(tuán)品牌價值及項目規(guī)模優(yōu)勢，在項目前期宣傳推廣期間，舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，向常熟市民輸入常熟新城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心理念，吸引常熟市民對本項目的注意，展現(xiàn)項目板塊市場價值和市場投資潛力，指引常熟房地產(chǎn)市場消費方向，引導(dǎo)常熟市民消費潮流。
在“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動舉辦期間，適時宣揚xx集團(tuán)雄厚的開發(fā)資金、豐富的開發(fā)經(jīng)驗和品牌價值，摧毀消費者對常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場的疑慮，增強(qiáng)常熟房地產(chǎn)消費者對項目的市場開發(fā)信心，促進(jìn)銷售。充分運用項目大盤優(yōu)勢和大盤氣勢，吸引常熟市民的關(guān)注，快速建立市場知名度，樹立高尚市場形象。
通過活動宣傳造勢，在常熟房市場上掀起高品質(zhì)、品牌地產(chǎn)關(guān)注度，積累市場銷售勢能，高調(diào)入市。以活動為主要手段保持項目市場關(guān)注度、積累人氣；以產(chǎn)品為出發(fā)點，通過居住樣板生活區(qū)、商業(yè)步行街示范區(qū)，刺激消費欲望，促進(jìn)項目銷售。
三、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）入市推廣策略。
通過舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，強(qiáng)勢傳播項目地塊板塊市場價值、xx集團(tuán)市場品牌價值，以大盤氣勢震撼市場，快速建立市場知名度，樹立高尚市場形象，一舉奠定常熟房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者市場地位。
高屋建瓴借勢入市。
宣傳xx集團(tuán)市場品牌時，全方位展示xx集團(tuán)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)開發(fā)實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗、良好的市場口碑和優(yōu)秀的開發(fā)業(yè)績，重點展示xx集團(tuán)的產(chǎn)品品質(zhì)、增值空間和對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥?，以市場?qiáng)者身份高調(diào)切入市場。
營造名人名盤氛圍，樹立品位生活市場形象。
樓盤策劃營銷方案篇九
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20xx年5月1日。從20xx年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上4月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤花園"在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從4月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞"銷售"為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
20xx年5月1日。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于"選房、購房流程"的`講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之12用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
樓盤策劃營銷方案篇十
資料介紹：
一、項目前期市場研究與前期策劃階段。
（一）市場調(diào)查與市場機(jī)會分析。
1.市場調(diào)查分析。
（1）市場調(diào)查與分析。
（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析。
（3）項目概況分析。
（4）項目區(qū)域人文歷史概況分析。
（5）項目優(yōu)、劣勢分析。
2.市場機(jī)會分析。
(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析。
(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定。
(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會分析。
(4)策劃項目（樓盤）市場機(jī)會分析。
(5)介入市場身份設(shè)定。
（二）項目市場定位與建筑策略分析。
1．項目市場定位分析。
(1)項目總體定位分析。
(2)項目目標(biāo)客源定位分析。
(3)項目價格定位分析。
(4)項目檔次定位分析。
(5)項目形象定位分析。
(6)項目物業(yè)管理模式分析。
2．項目建筑策略分析。
(1)項目建筑風(fēng)格分析。
(2)項目建筑功能分析。
(3)項目會所設(shè)施平面設(shè)計。
(4)項目架空層園林設(shè)計。
(5)項目戶型優(yōu)化分析。
(6)項目外立面設(shè)計建議。
（三）項目工地包裝模式設(shè)定。
1.售樓部包裝模式設(shè)定。
2.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議。
3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定。
4.工地圍墻樣式推薦。
5.售樓書設(shè)計。
6.海報設(shè)計。
7.宣傳單張設(shè)計。
8.涉及銷售的各類表格設(shè)計。
（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計。
1．項目品牌資源分析。
2．項目品牌內(nèi)涵設(shè)定。
3．項目品牌vi設(shè)計建議。
4．項目品牌推廣計劃編制。
（五）項目賣點分析。
1．項目概念塑造。
（1）貴陽現(xiàn)推項目概念分析。
（2）本項目概念形成分析。
（3）本項目概念升華。
（4）本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析。
2．項目賣點分析。
（1）項目社區(qū)主題概念分析。
（2）項目規(guī)劃賣點分析。
（3）項目戶型賣點分析。
（4）項目外立面賣點分析。
（5）項目園林概念賣點分析。
（6）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析。
（7）項目的配套設(shè)施賣點分析。
（8）項目的物業(yè)管理模式賣點分析。
（六）項目銷售策略決策。
1．項目銷售目標(biāo)分析決策。
2．項目銷售模式分析決策。
3．項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析。
4．項目公開期策略分析。
5．項目銷售中期策略分析。
6．銷售后期策略分析。
7．廣告跟進(jìn)策略分析決策。
8．媒體組合分析建議。
9．銷售組織與管理分析決策。
（七）項目的經(jīng)濟(jì)效益評估。
1．項目銷售目標(biāo)分析。
2．項目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析。
3．項目投資收益與風(fēng)險分析。
（八）項目銷售實施全程建議。
1.銷售前期準(zhǔn)備要案。
2.銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排。
3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排。
4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排。
二、測試市場階段。
主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
三、項目策劃方案決策階段。
根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。
樓盤策劃營銷方案篇十一
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中最佳位置的房源。即項目最佳房源已提前進(jìn)入市場。從獲得最佳開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計（可售房源），則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得最佳開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。
這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理；
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿；
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
1、活動目的。
為正式上市擴(kuò)大市場影響力；
將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；
以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光；
為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
2、活動意義。
吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)。
一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
達(dá)到傳播目的。
雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
成交客戶。
通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度；加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
xx年8月5日星期日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十二
開盤活動是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開盤活動應(yīng)具備以下幾個組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會;第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會。
三、活動說明。
1、活動時間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點營銷中心前廣場。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會。
時間：10月18日上午9：00—9：30。
地點：項目所在地。
主持人：電視臺專業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項目開盤剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時，花車長隊到達(dá)銷售現(xiàn)場時;。
(3)上午9：40時，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
(4)各種文藝表演拉開序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開盤儀式結(jié)束后，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會。
一、開盤背景。
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中位置的房源。即項目房源已提前進(jìn)入市場。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
二、推盤策略。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理;。
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
三、開盤。
1、活動目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
2、活動意義。
?吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶,通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
201x年8月5日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十三
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中位置的房源。即項目房源已提前進(jìn)入市場。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
二、推盤策略。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理;。
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
1、活動目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
?吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶,通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
20_年8月5日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十四
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__。
日，星期_。
二、活動地點。
__售樓中心。
三、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a、在售樓部根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b、售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c、舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a、塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b、在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作客戶觀賞表演的區(qū)域。
樓盤策劃營銷方案篇十五
“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要銷售時節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場煸動力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷售。
同時活動較之于平面廣告更能夠加強(qiáng)產(chǎn)品的市場印象，能夠增進(jìn)與消費者的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能夠提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。
二、活動目的'。
1、與消費者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場影響力。
2、以優(yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售。
1、活動區(qū)域固定居民。
2、觀光旅游人士。
3、各自的目標(biāo)消費群。
4月28日——5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)。
以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。
六、活動內(nèi)容。
1、歌舞演出。
2、有獎問答。
3、發(fā)放宣傳單。
4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
七、促銷措施。
1、多層單位的特價房先到先得。
2、多層單位非特價房活動期間購買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈送指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何折扣優(yōu)惠。
3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何金額優(yōu)惠。
4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。
5、項目已購老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為___。
(二)家電促銷。
1、當(dāng)天認(rèn)購家電額外優(yōu)惠一定金額(未定)。
2、現(xiàn)場有獎問答，獲贈小禮品。
八、活動流程(每天上下午各一場、共兩場輪流演出)。
1、9：00主持人開場白。
2、9：05節(jié)目。
3、9：15樓盤項目/家電產(chǎn)品介紹。
4、9：25節(jié)目。
5、9：45有獎問答。
6、10：00節(jié)目。
7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
九、現(xiàn)場布置。
1、展板2塊，規(guī)格2.4_1.2，鐵架焊制可折疊收放。
2、易拉寶一個3。
3、音響一對含無線話筒。
4、拱門1——2個(雙方各提供一個)紅地毯。
5、咨詢臺1-2張、椅子6張。
6、宣傳折頁、資料袋若干。
7、禮品傘200支。
8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)。
9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排。
10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
十、廣告宣傳。
1、活動短信：5萬條。
2、電視流字1周。
3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)。
4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))。
十一、活動費用。
1、活動短信：5萬條_。
_元/條=_元(各出50%)。
2、電視流字1周__元/天=_元(各出50%)。
3、演員費用：約_元/天·人_。
_人_。
5天=_元(經(jīng)銷商)。
4、場地費用：_元/天·地_。
5天=_元(開發(fā)商)。
5、拱門審批：_元/天_5天=_元(經(jīng)銷商)。
6、綬帶：4條_。
30元/條=_元(經(jīng)銷商)。
7、地毯、臺布：約_元(開發(fā)商)。
8、展板：_元/個_2個=_元(開發(fā)商、含噴繪)。
9、汽車租賃：250元_。
5天=1250元(各出50%)。
10、戶外廣告噴繪約_元(開發(fā)商)。
11、其他費用共計_元。
樓盤策劃營銷方案篇十六
第一節(jié)市場分析。
一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠銷售手段不合理收費不合理手續(xù)不合理還有的不合法。
二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；
其周邊環(huán)境好；
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士市場銷售反應(yīng)良好；
其定位為社會高薪階層。
濱江一村：
小區(qū)面積大；
鄰近湘江；
周邊環(huán)境好；
2、河?xùn)|地帶包括河?xùn)|整個地塊北有xx區(qū)南有xx區(qū)及東部的xx區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計理念突出。
銀座大廈：近臨中心廣場一醫(yī)院；
只是一個連體樓、屬小高層沒有自身小區(qū)；
周邊自然環(huán)境不是很好；
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城。
品牌知名度高；
周邊環(huán)境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍尊貴之居人文大家。
交通便利。
環(huán)境幽雅。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層設(shè)計時尚。
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
價格定在1800左右。
三消費者分析。
5、消費者對物業(yè)管理的要求。
第二節(jié)“濱江園”項目分析。
一、項目優(yōu)勢分析。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多有6層、帶電小高層、別墅層次不一面向復(fù)雜。
三．競爭對手分析。
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手狀況如下：
慶云山莊。
優(yōu)勢：
（4）交通便利有專門的公交路線并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段方便購物及就醫(yī)劣勢：
（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足不能滿足眾多用戶需求。
湘江四季花園。
3）××市消費市場樓價有上升趨勢消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
4）本地市場樓盤眾多但大盤太少具有文化底蘊(yùn)的大盤更少真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有劣勢：
多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流盲目開發(fā)低價銷售造成價格波動及銷售困難。
四項目價格策略分析。
1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”但價格應(yīng)定位是“中等偏上”
2高開低走保證品牌支撐預(yù)留樓盤銷售力視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。
五核心價值分析。
第三節(jié)推廣策略界定。
一目標(biāo)消費群界定。
從“濱江園”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)結(jié)合中高檔住宅的銷售特點界定“濱江園”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
2年齡：年齡大約在35到55歲。
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期人口簡單居住空間之娛樂性與休閑性較大。
二賣點界定。
1項目本身的生活理念：
（1）家在身旁與工作地臨近。
（2）自然入室獨一無二天然山地樹林綠地。
（1）藝術(shù)就在生活中雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
（2）談藝術(shù)不要出門會所定期藝術(shù)展覽。
（3）品位包圍生活文化名人與我們同在第四節(jié)廣告策略。
2．樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
二總體策略。
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念三要樹立的形象。
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
2、不僅是家更是休身養(yǎng)性、渡假處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求對業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè)安全第一樓盤。
四分期廣告的整合策略。
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息。
公開發(fā)售期：廣告原則給感覺。
五廣告主題及口號。
廣告主題：自然、藝術(shù)、享受。
染區(qū)的優(yōu)越位置使有“自然”能使買主有超越時髦舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
廣告口號：“濱江園”都市藝術(shù)家園。
理由：
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}即藝術(shù)、自然、享受電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi)不落俗套以突出表現(xiàn)藝術(shù)性樓書、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)。
一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動?BR> 二、系列藝術(shù)展覽活動。
三、
贈房活動。
一、媒體目標(biāo)。
二、目標(biāo)受眾。
年齡：35——55歲左右。
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但是又比較講究物有所值；
事業(yè)有成希望獲得別人的稱贊有種事業(yè)有成的豪情；
工作環(huán)境相對嘈雜接觸人員多內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
三、媒介策略1銷售準(zhǔn)備期。
所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
2引導(dǎo)試銷期。
（1）以報紙廣告為主預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；
（3）針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告3公開強(qiáng)銷期。
（3）適當(dāng)使用戶外媒體以保持宣傳的持久性；
（2）媒體新聞炒作作銷售輔助四、媒體分析及選擇1、平面媒體。
2、電視媒體。
××交通頻道覆蓋面廣影響大雖然針對性差但成本底故建議作為長期、高容量信息投放方式。
5、樓書dm手冊企業(yè)形象畫冊宣傳單海報樣品屋接待中心。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配。
一、建議。
二、附（廣告腳本）1、電視廣告文字腳本示例。
廣告主題：家在身旁突出“濱江園”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無。
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲。
畫面3：公交車開過來車擁擠不堪配音：嘈雜聲。
畫面4：兩人中一人要不顧。
一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交另一人優(yōu)雅的看著微笑（特寫）。
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲。
畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”
小區(qū)門口美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫面7：虛化畫面打出“濱江園配音：美麗的聲音讀出文字。
家在身旁”
2廣播廣告文字腳本示例。
廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都。
一陣流暢的鋼琴聲。
一個女孩：“哎聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”
一個男孩：“是啊聽說票很難買到我真想去看看！”
兩個人同時嘆息。
開門聲一個男人的聲音：“兩個了不開心走我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?！?BR> 兩個人同時問：“你有票”
男人笑著說：“當(dāng)然啦我剛買了“濱江園”的房子演奏會就在濱江園舉行我是在家享受藝術(shù)??！
標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！
樓盤策劃營銷方案篇十七
開盤活動是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開盤活動應(yīng)具備以下幾個組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會;第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會。
二、開盤活動的組織。
三、活動說明。
1、活動時間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點營銷中心前廣場。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會。
時間：10月18日上午9：00—9：30。
地點：項目所在地。
主持人：電視臺專業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項目開盤剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時，花車長隊到達(dá)銷售現(xiàn)場時;。
(3)上午9：40時，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
(4)各種文藝表演拉開序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開盤儀式結(jié)束后，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會。
樓盤策劃營銷方案篇十八
1、聚集人氣由于河西地區(qū)為新興開發(fā)區(qū)，周邊住戶相對較少，人氣不夠。通過舉辦現(xiàn)場活動，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財氣。
2、制造項目開盤的轟動效應(yīng)，擴(kuò)大項目知名度當(dāng)前南京樓市競爭激烈，各發(fā)展商無不奇招迭出，以求得開盤人氣鼎盛和轟動效應(yīng)。本次活動由“直升飛機(jī)看江景”、“看房送房大抽獎”兩大現(xiàn)場活動組成，環(huán)環(huán)相扣，極易炒作現(xiàn)場氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關(guān)注，形成口碑效應(yīng)；同時也可吸引新聞媒體主動關(guān)注，便于新聞炒作。
3、直接促銷部分人會受高額、連環(huán)巨獎的誘惑，形成沖動購買，直接增加銷量。
4、場面熱烈，持續(xù)時間較長，資金節(jié)省
9月10日—9月16日，持續(xù)一周現(xiàn)場開盤活動定于9月16日（星期六）
xx售樓中心
1、直升飛機(jī)看江景：租賃兩架直升飛機(jī)看江景，直接感受濱江風(fēng)情。
2、看房送房大抽獎：三重抽獎，獎項重重累積，形成巨大利益誘惑。
看房送房大抽獎
1、幸運獎：凡持有確認(rèn)獎券的市民，購房時可免費獲贈1平米（需憑本人身份證）；
2、連環(huán)獎：開盤當(dāng)日共分三次抽獎，凡持有確認(rèn)獎券的市民均可參加。
通過各大報紙廣告派送獎券（或持廣告報樣到售樓中心領(lǐng)取），所有獎券均需憑本人身份證，于9月10日——9月16日開盤期間前往湘江路開盤現(xiàn)場確認(rèn)后方為有效。
1、6：00，派發(fā)看江景登機(jī)牌（如現(xiàn)場聚集人群過多，可提前確認(rèn)）
2、9：00，確認(rèn)獎券結(jié)束、登機(jī)牌派發(fā)結(jié)束
3、9：16，主持人宣布活動開始
4、9：18，房地產(chǎn)公司總經(jīng)理開鑼致辭
5、9：28，嘉賓領(lǐng)導(dǎo)講話
6、9：58，歡送第一批空中觀景幸運者登機(jī)
7、10：28，第一次抽獎開始，所有獲獎?wù)叻峙菣C(jī)觀景
8、10：48，歡送第二批空中觀景幸運者登機(jī)
9、11：08，第二次抽獎開始，幸運者登機(jī)觀景
10、11：28，第三次抽獎開始，徐總親自陪同幸運者登機(jī)觀景
11、12：00前，抽獎結(jié)束，公證員宣讀公證文書，開盤活動結(jié)束
工作進(jìn)度表（略）
（略）
（略）
（略）
樓盤策劃營銷方案篇十九
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“濱江園”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“濱江園”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷售計劃，并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌。
一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
1、××市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著××的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進(jìn)入××。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開?！痢潦袃?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項目投資達(dá)到82118萬元，住房項目方面的投資達(dá)到43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤xx區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將××市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念
擁有很高的品牌效應(yīng)；
其周邊環(huán)境好；
其定位為社會高薪階層。
濱江一村：
小區(qū)面積大；
鄰近湘江；
周邊環(huán)境好；
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有xx區(qū)，南有xx區(qū)及東部的xx區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)
屬未來商業(yè)地帶
周邊交通發(fā)展趨勢大
房屋設(shè)計理念突出
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫(yī)院；
只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；
周邊自然環(huán)境不是很好；
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城
品牌知名度高；
周邊環(huán)境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中形成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家
交通便利
環(huán)境幽雅
小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計時尚
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆
價格定在1800左右
三消費者分析
根據(jù)《××房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的
基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、游戲室等；
5、消費者對物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
2地段：位于××市南部xx區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標(biāo)消費群工作地近。
3價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有對比優(yōu)勢。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。
4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因為××的
安全
環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是××市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
5小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等。
7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。
二、項目劣勢分析
1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？?，但是尚無直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。可以考慮與市政府合作開通幾路專線。
2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。
3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。
三．競爭對手分析
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
慶云山莊
優(yōu)勢：
（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近××繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。
（2）屬于××市xx區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，xx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如xx區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上xx區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近××縣，也有利于吸引××縣收入高的消費者購房。
（3）價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對××地區(qū)
其他
同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。
（4）交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。
劣勢：
（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。
（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。
（3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。
湘江四季花園
優(yōu)勢：1）項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。
2）整體項目規(guī)劃在××尚屬首例。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。
3）××市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
4）本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
劣勢：
1）品牌號召力：××房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。現(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，已形成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2）市場承受能力：由于××市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3）競爭因素：由于近年來許
多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
四項目價格策略分析
1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。
2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。
3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理。
五核心價值分析
1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！盀I江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。
2“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種能力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“濱江園”正是這樣的載體。
4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“濱江園”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。
一，目標(biāo)消費群界定
從“濱江園”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點，界定“濱江園”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。
4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
二，賣點界定
1項目本身的生活理念：
（1）家在身旁，與工作地臨近。
（2）自然入室，獨一無二天然山地樹林綠地。
（3）社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。
2“文化藝術(shù)”的設(shè)計理念
（1）藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
（2）談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽。
（3）品位包圍生活，文化名人與我們同在。
一廣告宣傳目的
2．樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；
4．促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“××十佳樓盤”提供動力。
二總體策略
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的
專業(yè)
理念。
三要樹立的形象
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
2、不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè)，安全第一樓盤
四分期廣告的整合策略
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息
既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“濱江園”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。形成對“濱江園”的期待心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺
以活動與廣告塑造項目的'文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。
公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體
通過對“濱江園”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。
五廣告主題及口號
廣告主題：自然、藝術(shù)、享受
理由：
染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
（3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。
廣告口號：“濱江園”都市藝術(shù)家園
理由：
（1）“都市藝術(shù)家園”既是對“濱江園”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“濱江園”的形象定位十分契合。
（3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。
（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)
1，營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。
2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
二營銷公關(guān)活動建議
一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒?BR> 1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購買率。
2、活動內(nèi)容
（1）典禮，發(fā)布會。（2）藝術(shù)家做秀。（3）設(shè)立征名征文點，發(fā)放意見卡。（4）“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒咏視?。?）新聞發(fā)布會及頒獎晚會。
3、活動實施：時間：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
二、系列藝術(shù)展覽活動
1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。通過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。
2，活動安排：a,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；b,書畫藝術(shù)家的展覽；c,文人墨客的講座研討互動會；d,明星才藝表演會。
3，活動參與人員：每次活動的參與人必須目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
三、贈房活動
1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以形成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可。
2，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請××市的院士某人，××市市長，××籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會）要有良性導(dǎo)向。
一、媒體目標(biāo)
1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；
2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；
3，力求“濱江園”銷售順利，并能引起銷售高潮；
4，使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。
二、目標(biāo)受眾
小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。
年齡：35——55歲左右
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；
事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；
工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的
收視、閱讀習(xí)慣。
2，閱讀以《××日報》、《××晚報》和《瀟湘晨報》為主；
3，收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時間，被動收聽。
三、媒介策略
1，銷售準(zhǔn)備期
所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
2，引導(dǎo)試銷期
（1）以報紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；
（3）針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
3，公開強(qiáng)銷期
（3）適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性；
（4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
4，銷售沖刺期
（2）媒體新聞炒作，作銷售輔助。
四、媒體分析及選擇
1、平面媒體
（1）《瀟湘晨報》，《××日報》《××晚報》是××影響較大的報紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。同時，《××日報》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
（2）《湖南日報》《三湘都市報》《××日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
2、電視媒體
湖南經(jīng)視，××電視臺新聞綜合頻道，它們在××地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達(dá)至目標(biāo)消費者。建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在××電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時間應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右。
3、戶外媒體
戶外媒體在××的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選擇28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。
4、廣播媒體
××交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故建議作為長期、高容量信息投放方式。
5、樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配
（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！盀I江園”的建筑面積為s平米，均價為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%。其中，80%為計劃廣告投人，20%為機(jī)動費用。
（2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。
（3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。
（4）sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%。
（5）禮品制作為計劃廣告投人總額4%。
一、建議
1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。
2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。
3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。
5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。
二、附（廣告腳本）
1、電視廣告文字腳本示例
廣告主題：家在身旁，突出“濱江園”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲
畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲
畫面4：兩人中一人要不顧
一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑
（特寫）
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，
畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”
小區(qū)門口，美麗的妻子和可
愛
的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫面7：虛化畫面，打出“濱江園-配音：美麗的聲音讀出文字
家在身旁”
2，廣播廣告文字腳本示例
廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都
一陣流暢的鋼琴聲
一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”
一個男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”
兩個人同時嘆息
開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎么了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷 ?BR> 兩個人同時問：“你有票？”
男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“濱江園”的房子，演奏會就在濱江園舉行，我是在家享受藝術(shù)?。?BR> 標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！
3，報紙（戶外）廣告示例
廣告主題：體現(xiàn)“濱江園”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜
畫面構(gòu)成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡潔，但要有沖擊力；
外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼！
廣告語：濱江園，沒有“開封”的自然之綠
樓盤策劃營銷方案篇一
廣告策劃的立足點是企業(yè)。企業(yè)做廣告是向廣大消費者宣傳產(chǎn)品用途、質(zhì)量、展示企業(yè)形象的商業(yè)手段。商業(yè)廣告的策劃和創(chuàng)意是一個“大膽設(shè)想、小心求證”的過程。汽車較其它商品具有高附加值的特性，做廣告尤其可視廣告可以突出整車獨有的高檔商品非凡之氣勢，使消費者更加了解其產(chǎn)品性能，對汽車營銷會發(fā)揮更大的作用。
廣告策劃廣告創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展汽車營銷廣告策劃與企業(yè)發(fā)展。
廣告策劃的立足點是企業(yè)。做廣告是企業(yè)向廣大消費者宣傳其產(chǎn)品用途、產(chǎn)品質(zhì)量，展示企業(yè)形象的商業(yè)手段。在這種商業(yè)手段的運營中，企業(yè)和消費者都將受益。企業(yè)靠廣告推銷產(chǎn)品，消費者靠廣告指導(dǎo)自己的購買行為。不論是傳統(tǒng)媒介，還是網(wǎng)絡(luò)傳播，帶給人們的廣告信息為人們提供了非常方便的購物指南。因此，在當(dāng)前的信息時代，我國的汽車企業(yè)應(yīng)運用多種媒體做廣告，宣傳本企業(yè)的產(chǎn)品，否則會貽誤時機(jī)。
做商業(yè)廣告是大有學(xué)問的，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力和產(chǎn)品特性選擇合適的媒體。各種媒體都有自身的長處，也有不可避免的相對短處。資金雄厚的企業(yè)可以斥巨資，搶占有利地勢，做大型路牌廣告或燈箱廣告。經(jīng)濟(jì)實力一般的廠商，如果不愿意在廣告上過多投入，則更有必要了解各種媒體的宣傳特色，以便有的放矢地進(jìn)行廣告策劃。報紙廣告雖然讀者眾多，但報紙不易保存，刊登的廣告很快會被讀者遺忘；期刊廣告易保存且色彩鮮艷，但廣告費較高；電視廣告畫面生動活潑，但轉(zhuǎn)瞬即逝；電臺廣告不受時間和地點的限制，能夠隨時收聽，但只能聞其聲，不能見其形。
廣告策劃要根據(jù)媒體不同，安排不同的求訴內(nèi)容和創(chuàng)意手段。汽車較之其它商品具有高附加值的特性。廣告牌可以突出整車獨有的高檔商品非凡之氣勢；電視可以表現(xiàn)其與眾不同的車型和動力性能；報紙、期刊則能夠詳細(xì)介紹車輛的油耗、發(fā)動機(jī)排量和相關(guān)配置。汽車是一個適應(yīng)性比較全面的大宗商品，它能給予企業(yè)的廣告策劃者發(fā)揮巨大的想象力空間。企業(yè)在做廣告策劃的同時，也是研究消費者購買心理和購買行為的過程。廣告策劃的原則是讓消費者“喜聞樂見，明白可親或懸念難忘”。消費者認(rèn)可了產(chǎn)品，企業(yè)才會有廣闊的發(fā)展前景。
廣告策劃具有廣闊的空間，如果與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃融為一體，其領(lǐng)域則更加廣泛。它橫向研究消費群體的年齡、性別、職業(yè)所導(dǎo)致的消費行為，并根據(jù)其消費意向為之宣傳企業(yè)形象和產(chǎn)品特性；它縱向?qū)⒇灤┯诋a(chǎn)品的整個銷售過程，根據(jù)產(chǎn)品的成長期、成熟期制定相應(yīng)的中、長期廣告及營銷策略。
根據(jù)具體廣告案例，首先要明了廣告策劃的對象，也就是具體的企業(yè)和產(chǎn)品。在此基礎(chǔ)上制定廣告策劃的方案。廣告策劃方案怎樣別開生面，怎樣出奇制勝，全靠廣告策劃人的智慧。廣告策劃完成之后，再進(jìn)行效果評估。這樣，一套完整的廣告策劃就告一段落。我們看到，一些廠家的新款轎車尚未問世，企業(yè)的廣告策劃就已經(jīng)開始運作了。如：新車哪天下線，下線場景如何布置，什么人參加下線儀式，請誰剪彩等等，都要廣告部門周密的安排和策劃。隨著新車投放市場，廣告策劃又要在廣告語上下功夫。怎樣能打動消費者，怎樣以最精煉的語言囊括企業(yè)實力、產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)措施，怎樣在精心策劃的廣告中借助高藝術(shù)水準(zhǔn)的廣告創(chuàng)意來產(chǎn)生廣告的轟動效應(yīng)，都應(yīng)仔細(xì)考慮。
廣告策劃是一個過程，這個過程要靠廣告創(chuàng)意來具體實現(xiàn)。廣告創(chuàng)意如同廣告策劃麾下的一個個戰(zhàn)役。它在廣告策劃的總指揮下，以不同的宣傳形式來完成廣告策劃的計劃和任務(wù)。廣告創(chuàng)意的成果既在合情合理之中，又常常出人意料之外。有的廣告創(chuàng)意象神來之筆，有的廣告創(chuàng)意如畫龍點睛，給人以窮其盡卻又柳暗花明之感。商業(yè)廣告的策劃和創(chuàng)意是一個“大膽設(shè)想，小心求證”的過程。在廣告的策劃中可以馳騁想象，在廣告的創(chuàng)意中要周密細(xì)致。所以說，廣告策劃是宏觀的，廣告創(chuàng)意則是微觀的。廣告策劃是廣告的靈魂，而廣告創(chuàng)意則是廣告靈魂的表現(xiàn)形式。
筆者認(rèn)為，汽車廣告的創(chuàng)意應(yīng)該具有恢弘氣勢。原因是汽車是大宗商品，涉及的內(nèi)容很多。像車身造型、發(fā)動機(jī)排量、產(chǎn)品價格、油耗、環(huán)保等等都是廣告求訴的要點，所以最好在對外宣傳時多準(zhǔn)備幾種廣告版本。針對不同地區(qū)、不同消費人群的不同需求，采取不同的宣傳形式。每個版本不必面面俱到，但要有自己的側(cè)重面，力求以最佳形式的創(chuàng)意來表現(xiàn)最佳宣傳的主題。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)應(yīng)突出汽車配置高的優(yōu)勢；在經(jīng)濟(jì)剛剛起步地區(qū)則要突出價格低的優(yōu)勢；在知識層次較高的群體中最好突出人文理念。某個地區(qū)的消費者關(guān)心什么，我們就重點告訴他什么，只有讓消費者明明白白地消費，企業(yè)才能打開銷售局面，更多地占領(lǐng)市場份額。
汽車比起一些技術(shù)附加值較低的產(chǎn)品，其可策劃的內(nèi)容和范圍更加寬闊。廣告策劃應(yīng)從整體營銷方面開展工作，采用多種形式。如：有計劃地組織一些有意義的大型社會活動，積極參加社會公益事業(yè)，在取得社會效益的同時，提高企業(yè)的社會影響力和產(chǎn)品的知名度，這是不以廣告形式出現(xiàn)的最為人們所接受的宣傳方式。原天汽公司在2001年成功舉辦的夏利轎車“西藏行”，沿途駛過十多個盛市自治區(qū)，宣傳范圍之廣前所未有，既展示了夏利轎車跋山涉水的優(yōu)良性能，又讓世人領(lǐng)略了天津人非凡的氣魄。在廣告策劃的運籌帷幄之中，創(chuàng)造了轎車永創(chuàng)雪域高原無人去的神話。
再如，援助災(zāi)區(qū)捐款捐物；支持希望工程助學(xué)助殘；舉行汽車?yán)惖榷寄軌蛞陨鐣б鎺咏?jīng)濟(jì)效益，取得商品廣告所達(dá)不到的社會影響力。
轎車進(jìn)入家庭即將成為當(dāng)今中國的時尚和潮流，汽車廣告策劃應(yīng)該把握時代的脈搏，抓住當(dāng)今時代發(fā)展中產(chǎn)生重要影響的事件，濃墨重彩地大書一筆，給人以聽覺與視覺的.巨大沖擊，才能造成非凡的影響。
2008年北京奧運會是一篇大文章，6年后北京的出租車又該更新?lián)Q代了，國產(chǎn)的中高檔轎車屆時能否接管北京的出租車地盤是一個值得策劃的大餐。在北京舉辦奧運盛會之時，隨著人世后成熟的商業(yè)運作，市場不可能完全由中國產(chǎn)品來主宰。中國的汽車，尤其是轎車面臨著與國內(nèi)和國外眾多對手競爭的考驗。從現(xiàn)在開始汽車營銷注意樹立良好的企業(yè)形象和品牌意識已為時不早。6年光陰為企業(yè)家提供了充分的謀劃和發(fā)展的空間，珍惜這個天賜的百年機(jī)遇，讓世人通過奧運會來認(rèn)識中國，認(rèn)識中國正在迅猛發(fā)展的汽車工業(yè)!
北京奧運會給廣告策劃提供了無限商機(jī)。商品廣告一直處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地，廣告策劃能力的高低標(biāo)志著一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。商業(yè)廣告發(fā)展水平是體現(xiàn)一個國家國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。汽車產(chǎn)品的廣告水平最具代表性。在國際性的大型活動中，汽車廣告應(yīng)占有重要一席。
為適應(yīng)轎車進(jìn)入家庭的需要，國內(nèi)大型車展此起彼伏。利用車展集中力量宣傳自己產(chǎn)品的機(jī)會不可錯過。比車型、比配置、比性能、比環(huán)保、比價格、比服務(wù)均在廣告策劃之中。尤其是整車廠，絕不能因廣告策劃落伍而丟掉市場份額，在其它地方省點錢兒，也不能壓縮廣告的投人。展臺的面積要大，燈光布置要搶眼，車模小姐要最亮麗的，這就是商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的汽車廣告實力大比拼。
廣告策劃也好，廣告創(chuàng)意也罷，都離不開廣告語的支持。一種廣告語，它憑著日以繼夜的狂轟亂炸，人們被動地記下了，幸運地還能成為兒歌；另一種廣告語則是一語道出，或給人以石破天驚般的震撼讓人久久不能忘懷。廣告語話不在多，而在精。前幾年，某一藥廠做“腸蟲清”的廣告，廣告語只有倆字：“兩片”，讓人記憶至今。汽車廣告最為人熟知的莫過于豐田汽車所做的：“有路就有豐田車”的廣告語，把豐田轎車勇于做開路先鋒的精神表達(dá)得淋漓盡致。
廣告語既要精彩，又要與求訴的內(nèi)容相吻合。忌詞不達(dá)意，忌含糊不清，忌牽強(qiáng)附會。在浩如煙海的商業(yè)廣告中，汽車廣告要力求多一些文化內(nèi)涵，再多一些人文特色。
廣告的作用是讓潛在的消費者成為實際消費者，不論是效果評估還是結(jié)果考核，都會在營銷業(yè)績上體現(xiàn)出來。中國已經(jīng)加入wto，隨著轎車進(jìn)入家庭，汽車消費將隨汽車廣告而深入人心，使我國的汽車工業(yè)具有更加廣闊的發(fā)展前景，汽車廣告已成為圓國人轎車之夢的先驅(qū)者。
廣告宣傳企業(yè)產(chǎn)品固然重要，同時企業(yè)形象的宣傳和樹立更不容忽視。在投資運作商品廣告的同時應(yīng)宣傳樹立企業(yè)的社會公眾形象。企業(yè)的社會形象好，讓消費者信得過，其產(chǎn)品必然暢銷。海爾集團(tuán)就是一個好榜樣。海爾集團(tuán)在家電行業(yè)走向衰退期的今天仍能挺立潮頭，這一點值得汽車行業(yè)借鑒。私車消費與家電消費有極其相似之處。廣告策劃應(yīng)該立足于全面提升企業(yè)形象。所以在重視商業(yè)廣告的同時，更應(yīng)該追求廣告策劃的宏觀作用，以企業(yè)形象帶動產(chǎn)品品牌，這樣給企業(yè)帶來不只是片刻經(jīng)濟(jì)利益，而是長久的發(fā)展利好。
樓盤策劃營銷方案篇二
說明:我國目前的節(jié)假日共計117天(包括公休日),基本上占到了全年的三分之一,對于消費類產(chǎn)品而言,節(jié)假日對銷售拉動無疑效果是顯的。但對于節(jié)假日,商家是又愛又恨,愛的是人氣旺盛,購買力強(qiáng)勁;恨的是要投入巨大的人力、物力,而效果未必很好。
那么,對于節(jié)日營銷,我們需要把握的關(guān)鍵和注意的方面是什么呢?對以要想在節(jié)日中有所斬獲、突出產(chǎn)品和品牌信息難度顯得就更大了。如何掌握節(jié)日營銷的節(jié)奏和頻率需要提早準(zhǔn)備和制定方案。
節(jié)日營銷的“八大關(guān)鍵”
任何營銷活動,目標(biāo)的制定是第一位的。節(jié)日營銷當(dāng)然也是營銷活動,所以也不例外首先,營銷目標(biāo)一定是跟企業(yè)的營銷戰(zhàn)略相關(guān)的,對于節(jié)慶營銷而言,要看通過節(jié)慶活動是為了進(jìn)行品牌推廣、口碑還是僅僅是短期的銷量,當(dāng)然,銷量也是活動重要的一環(huán)。其次,通過活動的開展,了解目標(biāo)消費者的生活主張、習(xí)慣,為品牌的宣傳和塑造提供依據(jù)。如戶外廣告、電視廣告等媒體宣傳提供某些參考。
很多渠道營銷活動,成了經(jīng)銷商“黑色收入”的溫床;消費者活動,最后成了看節(jié)目,做游戲就“閃人”的“潛規(guī)則”。這樣營銷活動沒有任何意義?；顒咏Y(jié)束,消費者走了之后連這個品牌是什么都沒有記住。那么,最大的問題出在什么地方呢?最大的問題不是活動不精彩、不熱烈,而是活動的主題不清晰,不能打動人。
主題是需要“策劃”的,策劃則需要“創(chuàng)意”。主題確定需要跟品牌和產(chǎn)品相結(jié)合,也要跟目標(biāo)群體的身份和特征相適應(yīng)。所以,在確定主題時不妨從選定目標(biāo)消費者開始。比如可以在某一個“圈子”或者針對某一“愛好”進(jìn)行選擇消費者,在活動時嵌入這樣的主題,引起共鳴。
總的原則是不斷有小的亮點和小的高潮,不能“一路平淡”,流程和規(guī)范是非常重要的,但一定要緊扣在活動的主題的目的之中,切不可忘了。因為營銷活動不是慈善晚宴,要講究回報。營銷活動要有價值的體現(xiàn),一是目標(biāo)消費者獲得了價值;而是廠商獲得了價值的增值。嚴(yán)格按照既定的流程進(jìn)行,保證營銷活動的效果和影響。主要包含以下幾個項目。方案的制定,包括內(nèi)容、形式,載體?；有砸欢ㄒ?提高消費者參與的積極性。
設(shè)計有創(chuàng)意的活動主題以及活動內(nèi)容。沒有創(chuàng)意的主題和活動就如沒有靈魂的肉體,起不到絲毫的吸引力。
節(jié)日,產(chǎn)品組合要適合目標(biāo)消費者的消費習(xí)慣、消費力、消費需求。包裝的產(chǎn)品和附帶贈品是不錯的選擇,因為貪圖小便宜的消費者多。產(chǎn)品組合上,采用以新帶老,突出新品的策略。
單純的自說自話當(dāng)然引不起關(guān)注,在目前消費者日趨理性的情況下,一定要創(chuàng)造體驗式的消費者氛圍,融入趣味性和互動性活動。
培訓(xùn)長期是為了提升員工素質(zhì);短期內(nèi)是為了員工熟悉節(jié)慶活動內(nèi)容、流程等等,最終當(dāng)然為的是給顧客提供更好的服務(wù),這一個環(huán)節(jié)是必不可少的。第一可以引起重視,起到提醒和警示作用;其二是規(guī)范言行,做到萬無一失。
節(jié)慶人流量大,交易頻繁,不可避免的會出現(xiàn)一些問題,如理解上的偏差、服務(wù)的不到位,甚至是銷售政策上的一些不足等等。這就需要做好突發(fā)事件的應(yīng)急處理,要有專人值班,負(fù)責(zé)處理。
評估改進(jìn)。
開發(fā)一個新顧客比維護(hù)一個老顧客的成本要高3倍以上。所以,在活動結(jié)束3天之后完成電話、信函或郵件的回訪,聽取消費者意見,并進(jìn)行活動的評估個改進(jìn)。
第一,既然是一種節(jié)慶的運作模式,就要體現(xiàn)規(guī)范性和可復(fù)制性。成立專門的推廣專業(yè)小組負(fù)責(zé)活動的執(zhí)行。
第二,配套就是從營銷戰(zhàn)略、資源、人員上支持節(jié)慶營銷的方式,并從營銷活動的前、中、后建立全方位的流程和標(biāo)準(zhǔn)化模式。
第三,做好跟蹤服務(wù),與其花大力氣開發(fā)10個“沒譜”的新客戶,不如維護(hù)好1個老客。
傳播途徑:電視廣告等傳統(tǒng)媒體、微信朋友圈、微信公眾賬號、qq、論壇、貼吧。
具體節(jié)日時間表:。
5月重要節(jié)日(5月1日勞動節(jié)5月4日青年節(jié)5月10日母親節(jié)5月12日護(hù)士節(jié))6月重要節(jié)日(6月1日兒童節(jié)6月20日端午節(jié)6月21日父親節(jié)6月26日反毒日)7月重要節(jié)日(7月1日建黨節(jié))。
8月重要節(jié)日(8月1日建軍節(jié)8月15日日本投降日8月20日七夕節(jié))。
9月重要節(jié)日(9月1日開學(xué)季9月10日教師節(jié)9月26日中秋節(jié))。
10月重要節(jié)日(10月1日國慶節(jié)10月21日重陽節(jié)10月31日萬圣節(jié))。
11月重要節(jié)日(雙11年度促銷及光棍節(jié)11月17日大學(xué)生節(jié)11月26日感恩節(jié))12月重要節(jié)日(12月13日國家公祭日12月24平安夜12月25圣誕節(jié))。
樓盤策劃營銷方案篇三
隨著時代的發(fā)展人們的生活水平速度也在加快。方便、快捷、環(huán)保、衛(wèi)生的產(chǎn)品也越來越受到人們的喜歡。一次性紙杯以其方便、快捷的特點成為人們?nèi)粘Ｉ畋貍涞娘嫴韫ぞ撸瑸橐淮涡韵M品之冠。但是隨著現(xiàn)代人們生活品味的提高，一次性紙杯逐漸顯現(xiàn)出了一定的缺點，如：紙杯缺少杯蓋，使用它來沖泡茶葉，茶葉很難泡開，茶杯上漂浮的茶葉極為不美觀；而且在飲用中經(jīng)常會遇到滿嘴茶葉末的麻煩和尷尬；很多保溫杯功能也較單一，就可以喝水，帶一個大杯子也麻煩等?？ㄆ展究礈?zhǔn)這一市場空隙開發(fā)出了替代品：卡普多功能杯子。本篇策劃首先是產(chǎn)品介紹，然后是對杯子的市場營銷環(huán)境進(jìn)行分析，了解其營銷環(huán)境中的各種因素。其次，對消費者購買行為進(jìn)行了分析，分析消費者購買行為的特點及其對杯子銷售的影響。然后對多功能杯子進(jìn)行了營銷策劃。
（1）外形還是以普通保溫杯相似，突出手感，還保溫。
（2）杯頂安一電筒，同時還帶電棒的功能，這樣既可以照明，又可以防壞人。
（3）杯底安裝一個小型定位器，這樣可以防止老人和小孩走失。
（4）杯底來一二公分在這設(shè)一抽屜。在這可放些茶葉，以防喝茶忘帶茶葉，還可以隔熱，防止他干擾下面工作。
（5）杯身可伸縮。這樣可大可小，方便攜帶，裝水也可裝多裝少。
（6）保溫性良好，保持咖啡/茶/飲品的50—60℃。
(7)獨特杯扣設(shè)計，不漏水。
(8)外形美觀大方。
(9)配套保溫杯杯袋，易于攜帶。
（10）顏色各式各樣，不同人群有不同款式，老年人使用的顏色是黑黃組合，略顯華貴典雅；兒童使用的是可愛的卡通型。
（11）包裝人性化，廣告語突出“擁有一杯子，幸福一‘杯子’”，“杯子有價，親情無價”。用此來刺激消費。
（12）定價：市場上一般保溫杯的價格幾十到幾百不等，我們的價。
格非常合理定為198元，1要，9長久，8發(fā)財。好運伴你。
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)今杯子市場上也是熱樓非凡。無論是在杯子的類別上，還是在杯子的樣式上都是五花八門。各顯風(fēng)采。你看有雙心相連的情侶杯，有持久保溫的保溫杯，還有金黃華貴的商務(wù)杯等。雖然有這么多花樣和種類，可我發(fā)現(xiàn)還是有一點不足，就是他們都功能單一。
從消費者來看，小孩喜歡可愛型杯子，青年喜歡浪漫型的杯子，壯年熱衷于舒適耐用型的，而老年人更注重實用型的杯子。而且老年人和學(xué)生用杯子的次數(shù)更多。
在杯子市場上，我們的競爭對手還是很強(qiáng)的。他們有完整的生產(chǎn)加工體系，市場占有率高，還有品牌優(yōu)勢等?？伤麄兞觿菰诋a(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，功能單一，同種類的太多。
1,在商業(yè)中心開展銷售活動，向消費者介紹該產(chǎn)品，讓大家了解該產(chǎn)品，為了你爸媽你孩子幸福一“杯子”，就選時尚老人多功能杯。用此喚取他們的心中的愛心，為老人孩子花錢。
2、我們做活動，也就是找?guī)讉€托，讓其免費用此產(chǎn)品，在消費者中做宣傳，并說這是他某某買的，讓他們產(chǎn)生羨慕之情，然后也買之。
3、打廣告，讓產(chǎn)品深入人心。
4、電視購物播出時段及觀眾資料分析。銷售量預(yù)計（放到最后，分四個階段，沒有，開始攀升，到頂峰，平緩下降，后續(xù)電話訂購）。
5、開展些優(yōu)惠活動，如有獎促銷，買五送一等活動。
6、現(xiàn)今社會網(wǎng)絡(luò)信息時代，網(wǎng)購越來越熱，杯子也可以借助網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行銷售。
7、學(xué)校超市也可以設(shè)專柜來進(jìn)行銷售。
樓盤策劃營銷方案篇四
圣誕、元旦，相約德莊，歡樂優(yōu)惠與您同在!
每年的12月25日，是紀(jì)念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)，是西方國家一年中最盛大的節(jié)日，可以和新年相提并論，類似我國過春節(jié)。
而元旦則是慶賀新年的開始，歡度元旦可說是世界各國、各地區(qū)的一種習(xí)俗。在我國，元旦節(jié)已列入了法定假日，各店如果借此契機(jī)推出相應(yīng)的促銷活動，必定能起到事半功倍的宣傳效果，對于建立品牌知名度有很好的效果。
店內(nèi)外布置富有人情味，服務(wù)周到，能提升目標(biāo)消費者對德莊火鍋的忠誠度;
通過此次活動建立良好的客戶關(guān)系
a.門口：一服務(wù)員妝扮成圣誕老人站在門口迎侯賓客，迎候語必須是merrychristmas!遇上大約1歲以下的小客人則發(fā)一粒水果糖。
b.大堂：中央擺上圣誕樹，圣誕樹要大，要與大堂的空間協(xié)調(diào)一致，樹上必須有閃爍的彩燈吸引客人的注意陳列各種圣誕禮品(空箱子用禮品袋包裝就可以)，放在圣誕樹下排成一排，配以各種彩燈、裝飾品等，加上海報、音樂等來渲染圣誕氛圍，將飯店變成圣誕晚會的天堂。
e.玻璃門窗：貼上圣誕畫如：雪景，圣誕老人等(精品批發(fā)市場有現(xiàn)成的出售)
d.服務(wù)員和收銀員全部戴一頂紅色圣誕小帽子，襯托節(jié)日氣氛，刺激顧客消費。同時，服務(wù)員可以頭戴圣誕紅帽，給每桌客人先上一盤別致的圣誕點心，點心主要有蛋糕、餅干，周圍擺上各式各樣的糖果。
12月xx日-12月xx日，滿百1元抽獎一次(2元抽獎2次，以此類推)。
注：獎品可以是代金券、菜品、德莊酒圣誕禮品等。
12月xx日-12月xx日，提前預(yù)定，贈德莊禮品一份。
3、活動期間1月1日-1月1日，指定牛羊肉吃一送一
每桌贈送精美特色小吃一份
媒體宣傳
制作宣傳單，通過夾報、員工發(fā)放等方式對此次活動進(jìn)行宣傳
出租車椅套、車頂led廣告對此次活動進(jìn)行推廣
當(dāng)?shù)孛朗硤?、電臺進(jìn)行宣傳
店內(nèi)推廣
店外門頭懸掛條幅進(jìn)行宣傳
酒店入口處進(jìn)行水牌宣傳
酒店玻璃墻外張貼大幅促銷活動海報
餐桌上用旋轉(zhuǎn)菜單夾進(jìn)行宣傳
1、條幅、pop制作費用：
2、對外媒體宣傳宣傳費用：
3、圣誕環(huán)境布置費用：
4、禮品費用：
此次活動整體費用控制在8元左右為宜.
樓盤策劃營銷方案篇五
近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走高，人們的可支配消費能力也越來越強(qiáng)，在房產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的背后，做為安居置業(yè)的內(nèi)容之一的家具業(yè)，在近年也被看好，家具產(chǎn)業(yè)前景廣闊。家具行業(yè)有必要聯(lián)盟展銷，以全新的理念為廣大的客戶，也為自己提供一個交流洽談貿(mào)易合作的最佳平臺。
為了迅速提高淮安人居環(huán)境水平，提高家具行業(yè)的形象，促進(jìn)優(yōu)化家具行業(yè)的發(fā)展，特舉辦首屆重慶家具展覽會。本展會以重慶會展中心為舞臺，共同營造一個宣傳及采購的氛圍，引導(dǎo)重慶市民對專業(yè)家具的消費意識，激發(fā)消費群體的消費欲，掀起一波家具裝飾黃金潮，從而促進(jìn)家具行業(yè)的發(fā)展，打造商家的美譽(yù)度及品牌形象，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
宜家家具展覽會
1、通過宣傳公司歷年取得的成就樹立品牌形象。
2、通過宣傳公司公司的產(chǎn)品在市場中的應(yīng)用范圍開拓更大的市場。
3、通過宣傳公司與廣大客戶的交流信息贏取潛在客戶的信任。
4、引導(dǎo)市民家具消費，提高市民人居環(huán)境水平。
5、搭建一個家居行業(yè)展銷平臺。
時間:20xx年6月10號——11號
地點：重慶國際會展中心2號廳
主辦單位：重慶市市人民政府
重慶市家具行業(yè)協(xié)會承辦單位：重慶歐蓓莎國際商城
1、活動主題
創(chuàng)新、交流、愛心
2、標(biāo)語
創(chuàng)意家居、品味生活
3、宣傳作品
（1）宣傳手冊（2）宣傳單（3）展會宣傳片（4）招商書（5）邀請函
現(xiàn)代家具：臥室家具、客廳家具、書房家具、辦公家具、賓館家具、教學(xué)家具、餐廳家具、整體廚房、戶外家具、休閑家具、衛(wèi)浴家具、藤制家具、軟體家具、兒童家具、老年家具等。
古典傳統(tǒng)家具：紅木家具、仿古家具、收藏家具、各種藝術(shù)收藏品等。家具機(jī)械：木工機(jī)械、金屬家具機(jī)械、木工機(jī)械刀具及配件、木材干燥設(shè)備、軟床墊生產(chǎn)設(shè)備、多層薄木彎曲設(shè)備、家具涂飾設(shè)備、氣動工具、電動工具等。
家具原輔材料：地板、門業(yè)、油漆、皮革、五金配件、布藝、涂料、膠粘劑、木材、人造板材、飾面料等。
家居飾品:家紡系列、人造花卉、地毯、掛毯、家居燈飾、家用裝飾鏡、畫、墻面裝飾物、陶瓷、玻璃、石制裝飾品、雕塑品架、家庭裝飾小五金、家具配套裝飾品及家居用品等。
其它：各類家具專業(yè)期刊、圖書、家具設(shè)計軟件、家具企業(yè)管理軟件等。
特色活動：技術(shù)交流會暨義賣慈善會
一、活動主題：關(guān)注殘疾兒童，溫暖送給他人
二、活動時間：20xx年6月8號13:30－15:30
三、活動地點：重慶國際會展中心一號廳
四、參加對象：在場的觀眾
五、贊助單位：重慶愛心協(xié)會
六、義賣品：參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品
注意事項：
（1）參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品參加義賣,義賣所得的錢,公司根據(jù)自己的意愿可以全部捐獻(xiàn)或拿出拍賣所得的50%給愛心基金。
（2）提供義賣品的公司派代表對自己的產(chǎn)品特征等進(jìn)行介紹
（3）提供義賣品的公司下次參展可以給予一定的優(yōu)惠
（4）請各報名處工作人員務(wù)必登記報名人員的真實姓名、網(wǎng)名、性別、聯(lián)系方式等資料
（5）工作人員請?zhí)?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。志愿者請?zhí)崆?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場。參與義賣活動的志愿者，每人會有一張志愿卡。每三人為一組，設(shè)組長一名，共五組。由負(fù)責(zé)現(xiàn)場；活動結(jié)束時，志愿者把志愿卡交于指定現(xiàn)場負(fù)責(zé)人員手中。
（6）本次義賣活動一切事宜由愛心協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。
（7）本次活動為助學(xué)義賣公益活動，義賣所有款項都將用于愛心助學(xué)事業(yè)。所有參與人員皆為自愿無償奉獻(xiàn)愛心，鑒于每次活動都存在一定的不可控性。參加者必須對自己的安全負(fù)責(zé)，服從組委會安排，避免發(fā)生意外事故。如若發(fā)生意外事故，愛心協(xié)會有義務(wù)組織救援或改變活動安排。但不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，特此聲明。
（8）本次活動所有參與人員在活動期間都須攜帶愛心小組志愿卡；所有志愿者在活動開展期間不得以任何理由身體接觸捐款現(xiàn)金?；顒咏Y(jié)束后在志愿監(jiān)督下由財務(wù)統(tǒng)一清點并及時存愛心小組帳戶。
（9）本活動開始后，本聲明將自動生效并表明你接受本聲明。否則，請在活動開始前退出本次活動。
（10）本活動結(jié)束后，組長需將捐款箱和未賣完的產(chǎn)品交于主席臺指定的工作人員并登記。
樓盤策劃營銷方案篇六
（1）目標(biāo)：公司成立以來“wordclass,chinesecompany”是其矢志不渝的目標(biāo)。通過本次方案的制定與實施，在淮陰各大型超市對好麗友旗下一系列的休閑食品作更進(jìn)一步的宣傳，加強(qiáng)產(chǎn)品消費者的認(rèn)知，達(dá)到預(yù)期的銷售業(yè)績。
（2）任務(wù)：在gz市各大型超市（大潤發(fā)、國光、萬象??）舉辦好麗友旗下一系列休閑食品的促銷活動，為消費者留下好的印象并擴(kuò)大銷量。
2、市場現(xiàn)狀。
閑食品。
市場又是顯得那么突出和明顯。
3、競爭對手。
好麗友產(chǎn)品線主要包括三大系列：第一類為派類產(chǎn)品，第二類為蛋糕類產(chǎn)品，第三類為口香糖系列產(chǎn)品。但近來又推出其新產(chǎn)品：薯愿。所以對于這些產(chǎn)品其主要競爭對手有：
（1）著片膨化品牌的天下。
百事的樂事著片除了一如既往地保持著產(chǎn)品的本地化，終端的大力促銷等策略。推出了綠茶味著片，經(jīng)及和碳酸飲料捆綁銷售都是其代表策略。而過年來比較突出的一個特征是開始“務(wù)農(nóng)”，即開始尋求在原材料上尋求突破。其實，百事公司10年前便意識到可口可樂在碳酸飲料市場的領(lǐng)先地位無人能及，于是百事在中國和其他主要市場開始了大膽的嘗試這個計劃便是更多依賴于馬鈴薯而非碳酸飲料。百事目前在中國有5個農(nóng)場負(fù)責(zé)種植馬鈴薯，這些農(nóng)場在克服技術(shù)、環(huán)境、人才等難關(guān)后開始為樂事薯片的生產(chǎn)提供了充足的保障。另一膨化市場有最佳表現(xiàn)的就是上好佳，雖然受到百事的妙脆角在膨化食品領(lǐng)域強(qiáng)有力的阻擋，但是憑借忠實的消費群體以及差異化的路線取得了突出的成績。在終端的陳列上，上好佳絲毫不落下風(fēng)，不僅占有著比較大的陳列面積和單品數(shù)量，同時上好佳很聰明地利用了賣場的場地資源，抓住電梯、過道等有利位置做產(chǎn)品群陳列，取得了理想的效果。
（2）蛋糕品牌。
蛋糕類我公司有好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕，
以及其新品好麗友之蛋糕。但目前市場蛋糕類主要競爭對手有：康師傅的妙芙歐式蛋糕，達(dá)利園，q蒂等等。
(3)派類品牌。
好麗友旗下的派類產(chǎn)品主要有：好麗友派，熊貓派派等，其中熊貓派派是專門為小朋友開發(fā)的一種新產(chǎn)品。獨特的熊貓形狀是產(chǎn)品最大賣點。其主要競爭對手有：福馬，達(dá)利園等。
(4)口香糖。
內(nèi)部環(huán)境。
（1）優(yōu)勢：
木糖醇：“款式設(shè)計精美，口味特別（水果味，花香味??）”
q蒂摩卡蛋糕：“立包裝便攜性強(qiáng)，摩卡咖啡味道獨特”
派類產(chǎn)品：口感好，夾心口味獨特，其熊貓派定位明確，為不朋友量身打造。薯愿：“非油炸，烘焙而制”
（2）劣勢。
好麗友旗下一系列休閑食品的市場價比同類產(chǎn)品高，品種口味也應(yīng)稍加改進(jìn)。
通過這次在贛南師范學(xué)院定福超市舉辦促銷推廣活動，其目的是加強(qiáng)好麗友產(chǎn)品在贛南師范學(xué)院廣大師生心目中的印象，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度，擴(kuò)大銷售.。
2、市場定位。
木糖醇：屬于無糖口香糖，不僅不會傷害消費者的牙齒，而且咀嚼時還可以幫助收縮臉部肌肉，所以此類產(chǎn)品定位于小孩，青年，中年。
蛋糕類：贛州的夏季炎熱，容易沒有胃口。而且贛南師范學(xué)院女生占較大比重，因女生愛吃零食的天性，加上愛看電影電視劇之類，經(jīng)常在宿舍蝸居。所以經(jīng)常以此來果腹。
薯愿：其最大的賣點是“非油炸”和”焙烤“工藝，也是女生飯后的小零食。
產(chǎn)品名稱：好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕、好麗友q蒂榛仁巧克力蛋糕。
樓盤策劃營銷方案篇七
當(dāng)下英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)繁多，作為一個名氣尚不夠響的英語工作室，要想從中分得一杯羹，只能劍走偏鋒，在傳統(tǒng)思維方式與營銷手段之外尋找新的市場突破口?；诖?，我提出以下方案，希望能對貴機(jī)構(gòu)的招生工作有所幫助。
一般來講，重要的英語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)均分布在城市的繁華地帶，主要面向城市里的學(xué)生招生，而對城郊結(jié)合地帶重視不夠。事實上，由于近年來國家征用大量土地，以及城市化進(jìn)程加快等原因，農(nóng)民，尤其是城市周邊地區(qū)的農(nóng)民生活水平飛速提高，對子女的期望值也相應(yīng)增加。因此，我建議貴機(jī)構(gòu)可嘗試避開競爭對手的正面火力，在當(dāng)?shù)剌^富裕的城郊結(jié)合區(qū)域展開充分的招生宣傳。具體來說：
1、在當(dāng)?shù)剌^為富裕的城郊結(jié)合區(qū)域設(shè)立報名宣傳點，若有條件可就地設(shè)立專門的面向當(dāng)?shù)刂行W(xué)生的文化培訓(xùn)班（這樣學(xué)生就不用坐十幾站的車到城市中心來上課，家長們也不用為擔(dān)心孩子的安全而操心）；或者開設(shè)接送學(xué)生的專用面包車，也能起到上述效果。
2、與該區(qū)域內(nèi)的中小學(xué)校取得聯(lián)系，和各校英語教研組組長達(dá)成一致，開展英語課試講、快樂英語角、英語提高計劃等一系列活動；當(dāng)然，若能以提成等方式說服英語老師在課堂上公開向?qū)W生推薦英語培訓(xùn)，則效果更好。
3、對該區(qū)域內(nèi)中小學(xué)生中特別具有新聞價值的群體或個人（如特困農(nóng)民工子弟、烈士子女、失足少年、身殘志堅的“三好生”等）予以特別培訓(xùn)，并尋求有關(guān)媒體予以報道。
：注：這里的學(xué)校與第一部分不同，泛指貴機(jī)構(gòu)所在地的所有中小學(xué)。
1、典型示范：與部分社區(qū)、中小學(xué)進(jìn)行合作，從中選擇部分孩子（每個社區(qū)、學(xué)校限定名額）參加英語集中培訓(xùn)營（1—2天時間）——孩子是最眼饞的，看到同校的、家門口的參加了英語培訓(xùn)的孩子回來一副眉飛色舞的樣子，自然也忍不住想?yún)⑴c其中。
2、提供贈品：
個人認(rèn)為在校門口發(fā)傳單這種方式成功率很低，倒不如選擇一些學(xué)校，上門派發(fā)有特殊意義的贈品——如英語作業(yè)本（封面和扉頁有貴校的logo與廣告）、圣誕節(jié)賀卡、新年明信片（巧妙地加入貴校的廣告與祝福）、貴校給家長的慰問信，等等。
3、附帶培訓(xùn)：貴?？稍诓煌臅r期，針對學(xué)生的特不同需要，打出極具誘惑力的宣傳口號。比如，對于寒假參加英語培訓(xùn)的同學(xué)，貴校將派富有經(jīng)驗的資深教師幫助學(xué)生完成全部的寒假作業(yè)（或寒假作業(yè)中的英語部分）；對于除英語外某一門嚴(yán)重偏科的同學(xué)，貴校可派人就偏科的那門為其單獨輔導(dǎo)三次，等等。
4、因時制宜：
選擇一些特定的時期（如家長會、運動會、節(jié)日慶?；顒拥龋?，開展特別宣傳活動。
1、借助兒童影樓、兒童服裝店、文具店的資源，開展招生宣傳。如：在某某兒童影樓攝影，參加貴校英語培訓(xùn)，可享受八折優(yōu)惠，等等。反之亦可實施。
2、與相關(guān)媒體合作，聯(lián)合開展大型英語演講比賽、朗誦比賽、歌曲比賽，等等。可分為“兒童組”和“少年組”；具體操作借鑒“超女快男”模式，初賽、復(fù)賽、10進(jìn)7、7進(jìn)5、5進(jìn)3，最終選出“英語小超人”一名。
3、孩子是家里的寶貝，而最重視孩子學(xué)習(xí)成績的是年輕的媽媽們。因此，可以在大型商場前設(shè)點進(jìn)行貴校英語培訓(xùn)宣傳；甚至與當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)媽媽常常光顧的服裝城、化妝品專柜等開展合作——媽媽在這里買化妝品/衣服若超過一定限額，其寶寶參加貴校英語培訓(xùn)即可享受相應(yīng)優(yōu)惠。
4、在當(dāng)?shù)毓珗@內(nèi)設(shè)立貴校少兒英語角，并在周末和節(jié)假日于公園內(nèi)設(shè)立招生宣傳點。
樓盤策劃營銷方案篇八
受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場容量急劇減少，市場上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場銷售壓力驟然增大，競爭更趨激烈。
一、項目市場背景分析。
近年來，我國相續(xù)實施的、系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策開始發(fā)揮其指導(dǎo)性作用，指引我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。
2005年6月房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新政的實施和落實，有力的抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求，對住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品消費市場產(chǎn)生消極的影響，市場觀望氣氛嚴(yán)重；市場投資者將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向以商鋪、辦公等為主的經(jīng)營性產(chǎn)品，房地產(chǎn)住宅市場自住型消費需求成為近期房地產(chǎn)需求市場的主力軍，高性價比產(chǎn)品、商鋪、商務(wù)寫字樓成為現(xiàn)階段市場的焦點。
1、宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)盤整期。
近年來，國家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費政策等角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長的勢頭。經(jīng)過較長時間的市場博弈，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)性投資行為、繼續(xù)實施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場消費結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時期。
今年六月新政的實施及落實，有效的抑制了我國境內(nèi)外游資的投機(jī)性行為、非理性市場投資行為，房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求容量急劇減少。部分城市房地產(chǎn)市場價格下探，市場觀望氛圍濃烈，出現(xiàn)供過于求的市場局面，房地產(chǎn)市場步入買方市場，消費者表現(xiàn)更為理性，市場競爭白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機(jī)會與約束同時發(fā)揮作用。
在這種市場形勢下，房地產(chǎn)市場自住型消費需求成為住宅市場的重要支柱，高性價比產(chǎn)品、低檔次價位產(chǎn)品成為市場上關(guān)注的熱點，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫字樓成為其關(guān)注的對象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場狀態(tài)。
3、受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展受到我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場大多數(shù)處于健康的市場狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。
但常熟房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模普遍較小，市場上供給的產(chǎn)品功能單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)市場消費容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場上消費者的消費心理表現(xiàn)成熟，對高素質(zhì)、舒適型住宅市場需求前景廣闊，對此，我們對xx?世紀(jì)中心有理由保持謹(jǐn)慎的樂觀。
二、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。
1、市場投資保持快速增長的勢頭。
根據(jù)常熟統(tǒng)計局公布的信息顯示，2004年，常熟全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.60億元，比2003年增長57.5%，其中住宅投資23.23億元，增長45.6%；商業(yè)營業(yè)用房4.29億元，增長183.3%。
根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年1~7月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額18.434億元，同比增長88.6%；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額12.2046億元，同比增長42.9%；完成商業(yè)營業(yè)用房2.30億元，增長475.0%。市場投資保持高速增長的勢頭。
2、房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向成熟。
今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬平方米，商品房竣工面積59.42萬平方米，分別增長38.2%和87.6%。房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚湖中央花園總占地面積約10萬平方米，總建筑面積達(dá)54.1萬平方米。
房地產(chǎn)開發(fā)市場的項目開發(fā)規(guī)模較小。市場上大部分樓盤建筑面積在10萬平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約1.7萬平方米，銷售面積約6000平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。
3、房地產(chǎn)市場供給充足，市場供給結(jié)構(gòu)失衡。
延續(xù)2003年、2004年房地產(chǎn)快速成長的影響及今年上半年實施的土地政策，加速了房地產(chǎn)市場的土地開發(fā)速度，今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬平方米，比去年同期增長38.2%，房地產(chǎn)市場供給充足。
根據(jù)今年上半年常熟房地產(chǎn)春季展覽會的市場反應(yīng)，2005年常熟房地產(chǎn)市場豪宅產(chǎn)品供給量急劇增大，65%的產(chǎn)品屬于高檔別墅，如雅蘭美地山莊、國美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)相對缺乏，市場供給結(jié)構(gòu)失衡。
4、房地產(chǎn)銷售速度趨緩。
受到國家宏觀調(diào)控政策、市場供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場銷售節(jié)奏趨緩。今年1~7月份，實現(xiàn)商品房實際銷售面積39.33萬平方米，其中住宅商品房銷售面積27.58萬平方米，比去年同期下降2.3%；實現(xiàn)商品房實際銷售額12.3553億元，其中住宅商品房實際銷售額8.9531億元。實現(xiàn)商品房預(yù)售面積89.54萬平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅預(yù)售面積76.15萬平方米，比去年同期下降14.7%，房地產(chǎn)一級市場銷售壓力驟然增大。
從二級市場上看，今年1~7月份實現(xiàn)二手房成交面積37.02萬平方米，比去年同期增長25.41%，其中住宅二手房成交面積為21.08萬平方米，比去年同期下降7.26%。雖然二手房總成交面積有較大增長，但是二手房住宅用房的銷售面積明顯下滑。
從房地產(chǎn)二級市場、三級市場銷售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，市場銷售速度緩慢。
5、受到土地成本的影響，房地產(chǎn)銷售價格保持快速增長的態(tài)勢。
土地供應(yīng)總量的限制和土地市場流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范，使經(jīng)營性房地產(chǎn)土地成本占投資總成本的比重進(jìn)一步增加，土地購置成本占總成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。
受到投資成本的影響，房地產(chǎn)銷售價格保持穩(wěn)步增長的勢頭。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)房平均銷售價格3049元/平方米，比去年同期增長8.4%，其中住宅平均售價為3140元/平方米，比去年同期增長11.8%；期房平均預(yù)售價格為4637元/平方米，比去年同期增長28.1%，其中住宅預(yù)售價為4109元/平方米，比去年同期增長25.8%。
三、常熟房地產(chǎn)前景展望。
較高，高品質(zhì)產(chǎn)品受到市民的關(guān)注。
常熟房地產(chǎn)市場處于成長階段，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模較小，能夠開發(fā)10萬平方米以上的樓盤屈指可數(shù)，大多數(shù)房地產(chǎn)項目建筑面積不足10萬平方米；市場上產(chǎn)品功能單一，園林景觀概念淡薄，配套設(shè)施不足，社區(qū)功能設(shè)置缺乏創(chuàng)新，市場缺乏創(chuàng)新意識。因此，常熟房地產(chǎn)市場具有很大的可塑性，我們對常熟的市場前景保持謹(jǐn)慎的樂觀。
第二部分、常熟xx?創(chuàng)夢世紀(jì)目標(biāo)市場分析。
本項目目標(biāo)市場主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。其中以常熟本地房地產(chǎn)市場消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的房地產(chǎn)市場消費群體為主。目標(biāo)消費群體具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場來源及組成分析。
常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經(jīng)營的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費群體的一支主力軍。
另一方面，在房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相對比較成熟的市場，其目標(biāo)投資對象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟(jì)快速增長的新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場，由于這類城市的房地產(chǎn)市場處于成長階段，投資前景樂觀。
根據(jù)對本項目房地產(chǎn)市場環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，結(jié)合我司多年的操盤經(jīng)驗，認(rèn)為本項目的目標(biāo)消費群體具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費意識和投資意識。因此，本項目的客戶群體主要來源于常熟本地企事業(yè)主、常熟政府公務(wù)員、企業(yè)高級管理人員、外地長期駐常熟投資經(jīng)營的投資者、本項目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實力的消費群體及房地產(chǎn)投資型消費群體等組成的。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）消費群體特征分析。
根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M理念、本項目周邊環(huán)境、項目產(chǎn)品特征、市場產(chǎn)品推廣策略及項目潛在目標(biāo)市場來源調(diào)研分析，本項目消費群體主要針對常熟本地改善居住型消費群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級管理人員、私人企業(yè)主、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。本項目的目標(biāo)市場具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。
本項目的潛在目標(biāo)消費群體具體特征表現(xiàn)為：
具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的購買能力。
屬于中高等收入水平人士。
強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，具有較高的生活意識。
具有前瞻性的投資理念和投資頭腦。
以40左右及以上成功人士為主。
三、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)消費群體組成分類。
根據(jù)常熟房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上公布的關(guān)于常熟房地產(chǎn)市場6~8月份房地產(chǎn)銷售情況信息，在這期間，常熟本地房地產(chǎn)消費群體僅占常熟房地產(chǎn)消費市場的一半，外地長期在常熟投資經(jīng)商的企事業(yè)主及房地產(chǎn)投資客群占據(jù)常熟房地產(chǎn)消費市場的半壁江山，結(jié)合本項目的產(chǎn)品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，預(yù)計項目目標(biāo)消費群體主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體及房地產(chǎn)市場投資客群等組成。
1、常熟本地消費群體組成及特征分析。
本項目日常生活配套設(shè)施齊全，對常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力。
具有一定經(jīng)濟(jì)實力的本地私營業(yè)主。
常熟市政府公務(wù)員。
企業(yè)高級管理人員。
具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層。
他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。通過我司前期市場運作，常熟市民對xx集團(tuán)市場品牌、項目板塊市場價值及項目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識和認(rèn)可。
根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場消費市場的調(diào)查，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的40%左右。
2、外地駐常熟投資經(jīng)營的消費群體組成。
在常熟招商城長期投資經(jīng)營業(yè)者。
其他外地長期在常熟投資經(jīng)營、經(jīng)商的投資者。
在常熟長期投資經(jīng)營的經(jīng)營者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對生活、對家庭、對事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。他們經(jīng)濟(jì)實力雄厚，具有享受生活的意識，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時尚的生活環(huán)境，希望擁有一個具舒適的生活、優(yōu)雅的工作環(huán)境、濃厚的商務(wù)交流空間于一體的場所。根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場消費市場的調(diào)查，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的30%左右。
3、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體。
由于本項目投資規(guī)模大，日常生活設(shè)施配套齊全，預(yù)計項目的開發(fā)建設(shè)將極大的促進(jìn)常熟城市化進(jìn)程，其不僅對常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實力的、向往城市生活的、希望為下一代營造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。
根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的15%左右。
4、國內(nèi)外房地產(chǎn)市場投資性消費群體。
在房地產(chǎn)金融市場、產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體開始瞄準(zhǔn)像常熟市之類經(jīng)濟(jì)增長快、市場處于發(fā)展階段的新經(jīng)濟(jì)城市。而我國外匯政策的調(diào)整極大刺激國外貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對處于低迷的市場產(chǎn)生積極的影響。
預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的15%左右。
第三部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析。
本項目開發(fā)商實力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場具有絕對性的支配性地位，有力的推動常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。
一、項目地塊現(xiàn)狀及未來展望。
本項目地塊北起長江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約1公里，建成后本項目將成為常熟城市新生活的標(biāo)志、新常熟休閑娛樂生活空間、新常熟市民的經(jīng)濟(jì)、文化交流場所。
本項目日常生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門等。
地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項目不可多得的自然風(fēng)景，為項目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。
在不遠(yuǎn)的將來，常熟市政府的新辦公大樓將落址于本項目的南面，因此本項目將成為新常熟的經(jīng)濟(jì)、行政、文化交流中心，憑借xx集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，配合我司系列強(qiáng)勢公關(guān)活動的傳播影響，本項目將成為常熟人民新生活的焦點。
二、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品簡析。
1、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品總體概述。
本項目占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米，其中居住建筑面積約60萬平方米，商業(yè)建筑面積達(dá)110萬平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀(jì)大道分成六小塊。本項目采用滾動開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計項目完成全部開發(fā)需要5年時間。
本項目產(chǎn)品類別豐富，配套設(shè)施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂于一體的新型經(jīng)濟(jì)文化交流中心。項目最大的住宅產(chǎn)品區(qū)為建筑面積約20萬平方米的小高層、高層、townhouse等，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計新穎，下沉式意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀設(shè)計，建成后將成為常熟首個意大利景觀主題社區(qū)項目；項目將建設(shè)常熟首個現(xiàn)代的、時尚的、集服裝展覽、交易于一體的“米蘭國際服裝展覽中心”，建筑面積約20萬平方米，配備有五星級酒店和三星級賓館，成為提升常熟經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的助推器；預(yù)期項目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約200米，建成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑，具有代表性意義，在辦公樓附近配有酒店式公寓；另外項目將重點開發(fā)大型shoppingmall和大賣場，打造常熟首個上海“新天地”模式的餐飲、酒吧一條街，向常熟市民提供一種新穎的生活模式和休閑娛樂空間。
該項目的開發(fā)建設(shè)，將會改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動常熟市城市化進(jìn)程。
2、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品簡析。
本項目一期占地面積約16.6萬平方米，建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成。
xx?世紀(jì)中心一期由世界著名的laguard.low設(shè)計公司主持建筑設(shè)計，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，配有15000平方米街鋪和5000平方米水岸會所。項目采用鋼筋混凝土剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，底層挑高6米，設(shè)五星級大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采用國家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術(shù)，提倡節(jié)約能源。townhouse臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動空間的私密性。
項目一期景觀設(shè)計特邀知名景觀設(shè)計公司泛亞易道做全程景觀設(shè)計。小區(qū)內(nèi)湖景與住宅綠化完美融合，營造出意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，townhouse區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低錯落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，整體達(dá)到繁華與寧靜，人與自然的和諧統(tǒng)一。
社區(qū)提倡時尚、悠閑、健康的生活方式，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向社區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。采用雙管環(huán)網(wǎng)直供水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網(wǎng)雙回路供電電路，以漏電保護(hù)裝置、高度靈敏的火災(zāi)報警系統(tǒng)加強(qiáng)安全保護(hù)。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個方面，由ic卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂、繳費等以卡結(jié)算，實現(xiàn)消費無幣化。在住宅內(nèi)部安裝對講呼救報警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳以及廚房安裝各種探測器，或者在臥室設(shè)置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現(xiàn)盜賊闖入或者發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤梢酝ㄟ^這個報警系統(tǒng)將信號傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計算機(jī)會立即顯示發(fā)生警情用戶的信息并提供24小時的自動報警求助。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)的將向常熟市民提供一種全新的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟人們對高品質(zhì)生活的追求，為常駐常熟經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士提供舒適的生活空間，掀開常熟人民新生活、新篇章。
三、項目swot分析。
我司根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對本項目規(guī)劃的初步了解，就項目優(yōu)劣勢、機(jī)會及威脅進(jìn)行分析。
1、項目優(yōu)勢：
1.1、品牌優(yōu)勢。
xx集團(tuán)市場品牌知名度大、企業(yè)開發(fā)實力強(qiáng)，品牌效應(yīng)優(yōu)勢顯著，在長三角房地產(chǎn)市場具有領(lǐng)袖效應(yīng)，容易建立xx?創(chuàng)夢世紀(jì)的市場知名度，樹立xx?創(chuàng)夢世紀(jì)高尚社區(qū)市場形象。
1.2、規(guī)模優(yōu)勢。
本項目建設(shè)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場首屈一指，容易建立項目市場知名度，保障市場消費信心。
1.3、區(qū)位優(yōu)勢。
本項目位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)位優(yōu)勢顯著。
1.4、產(chǎn)品優(yōu)勢。
本項目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場首屈一指。
2、項目劣勢。
2.1、市場容量小。
本項目市場供給體量大，而常熟市城市人口增長緩慢，市場容量小，這將增加本項目的銷售難度。
2.2、日常生活配套缺乏。
本項目周邊日常生活配套設(shè)施缺乏，有待進(jìn)一步完善，這將對市場有產(chǎn)生消極的影響。
3、項目機(jī)會。
3.1、交通條件的改善。
隨著常熟市城市規(guī)劃的完善和實施、常熟新行政中心的建設(shè)，將極大的改善本項目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場輻射范圍。
3.2、配套設(shè)施的完善。
常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動本項目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。
4、項目威脅。
4.1、市場供給量大，競爭日趨激烈。
從2004年開始，常熟房地產(chǎn)市場供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場銷售壓力顯著增大，市場競爭日趨激烈。
4.2、新政之下消費心理對市場產(chǎn)生消極影響。
受到國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場消費群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類需求銳減，增大了本項目的市場推廣難度。
四、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品包裝建議。
根據(jù)項目產(chǎn)品園林特點、常熟房地產(chǎn)市場營銷推廣手段，建議將本項目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，提倡主動式時尚休閑的生活方式，訴求舒適、健康的生活品質(zhì)。
項目物業(yè)形象推廣主題為意大利時尚悠閑主題社區(qū)，訴求項目時尚悠閑，品質(zhì)生活的市場形象，以鮮明的市場形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑的田園生活展現(xiàn)本項目悠閑、愜意的生活氛圍，通過一系列的意大利文化宣傳活動展現(xiàn)時尚、悠閑、活力的品位生活，提倡一種全新的、積極的生活方式。
2、項目園林包裝建議。
意大利文化藝術(shù)聞名遐邇，民族性格豪放，富有積極進(jìn)取的精神，以積極的人生觀面對生活，追求一種充滿活力、舒適的品位生活。為此，建議將項目園林景觀包裝成時尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。
建議：
在項目局部建筑表現(xiàn)上，盡量采用現(xiàn)代意大利建筑符號，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。
在項目主要交通要道兩邊，根據(jù)園林規(guī)劃要求及實際情況，結(jié)合已有的綠化景觀，采用意大利藝術(shù)雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號的花壇沿邊等建筑細(xì)節(jié)，營造悠閑的意大利文化生活氛圍。
在社區(qū)主要出入口兩旁采用意大利雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風(fēng)情文化氣息；在主要向廣場上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。
在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動場所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。
在社區(qū)建筑細(xì)節(jié)上，主要采用現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。
3、會所包裝建議。
建議社區(qū)會所的外形設(shè)計以意大利流行的現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號營造意大利表象氛圍，局部采用精致噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氛圍，營造以水為主題的綜合性意大利風(fēng)情休閑會所，訴求一種悠閑、時尚、愜意的意大利風(fēng)情文化生活氛圍。在會所出入口或大堂內(nèi)，布置以小型情趣噴泉、雕塑小品為主的組合小品。
會所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。
會所功能布局以水為主題的休閑功能，包括其他日常生活功能的綜合性會所。
以水功能為背景的主要設(shè)施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏spa、人造沙灘等。
休閑功能的設(shè)施有紅酒酒吧、書吧、咖啡吧等，體現(xiàn)業(yè)主的生活品位和格調(diào)。
綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運動室、桑拿室等。
4、銷售中心包裝建議。
在項目尚未建成之際，銷售中心是項目面向市場的主要交流場所，體現(xiàn)項目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場形象。
在項目周邊進(jìn)行銷售現(xiàn)場包裝，營造項目的銷售氛圍。
建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡潔、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。
建議在銷售中心與路的出入口樹立一個雕塑、噴泉組合的一個精神堡壘。
銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會計區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。根據(jù)各區(qū)的空間布局，進(jìn)行組合包裝。
在銷售中心外部設(shè)置停車場，配有精致軟性鋪裝小品。
結(jié)合常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、項目目標(biāo)市場分析及項目產(chǎn)品特征分析，本項目通過訴求項目市場板塊價值、大盤優(yōu)勢和開發(fā)商品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)本項目的優(yōu)雅、時尚、活力的生活氛圍，營造出現(xiàn)代意大利文化風(fēng)情生活，樹立悠閑、時尚的高尚社區(qū)市場形象。
1、項目市場板塊價值。
近年來，以雙城市中心為核心的城市發(fā)展規(guī)劃，有力的推動了常熟城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，提升了常熟市民的生活水平，隨著常熟經(jīng)濟(jì)的快速增長，常熟“雙核心”城市規(guī)劃布局漸漸成為常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，制約了常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級。以老城區(qū)為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經(jīng)濟(jì)快速增長的需求；以港口為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心難以扛起指引常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大旗；常熟現(xiàn)有的城市商業(yè)分布格局不合理，商務(wù)配套設(shè)施落后，嚴(yán)重制約了常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化的常熟需要新的經(jīng)濟(jì)中心整合經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)常熟城市綜合競爭能力。
分布格局，向東，成為常熟城市遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展的主要方向；向東，成為提升常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ闹饕黄瓶?；向東，成為常熟城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。
根據(jù)常熟城市近期重點發(fā)展規(guī)劃，常熟市政府將移至常熟東城區(qū)，常熟文化教育設(shè)施也將東移，預(yù)計東城區(qū)將成為常熟適宜人居的高尚居住片區(qū)，成為常熟行政、經(jīng)濟(jì)、文化的主要交流場所。本項目位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約1公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?BR> 2、大盤優(yōu)勢與品牌效應(yīng)。
受到人口規(guī)模、城市綜合實力、城市化建設(shè)進(jìn)程等多種因素的影響，為了合理規(guī)避房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險、考慮到公司的開發(fā)實力和經(jīng)濟(jì)實力，常熟市房地產(chǎn)開發(fā)市場普遍規(guī)模不大，建設(shè)項目缺乏日常生活配套設(shè)施。
常熟xx?世紀(jì)中心占地面積約70萬平方米，總建筑面積約175萬平方米體量，配有大型水岸景觀會所、大面積湖面水景、意大利風(fēng)情園林景觀、環(huán)保節(jié)能立面設(shè)計，綠化率高，商業(yè)配套設(shè)施完善。本項目開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場上是絕無僅有的超級大盤，項目的配套設(shè)施、項目品質(zhì)內(nèi)涵在常熟房地產(chǎn)市場上首屈一指，具有絕對的市場支配性地位，將給常熟人們輸入新的生活空間，推動常熟城市化建設(shè)，引領(lǐng)常熟人居生活進(jìn)程。
xx集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建設(shè)經(jīng)驗、雄厚的經(jīng)濟(jì)實力、良好的市場口碑，充分整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場的明星樓盤，是取得項目成功的必由之路。
3、產(chǎn)品核心價值分析。
根據(jù)常熟的市場情況和項目產(chǎn)品特點，本項目產(chǎn)品核心價值以四條線來整合賣點，塑造項目的核心利益點，以有效區(qū)隔于市場上其他項目。
線路一：時尚、悠閑。
美：“休閑、和諧之美”是這座城市的醉美之處。常熟雖美，但大部分的常熟市民的居住環(huán)境缺乏時尚、活力的現(xiàn)代生活氣息（如常熟市目前只有方塔街一處集中的休閑、娛樂場所）。本項目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng)常熟市民生活新潮流。
常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，服裝業(yè)發(fā)展快速，城市商務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，xx世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級酒店、綜合性商鋪、時尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。
本項目位于常熟城市重點規(guī)劃區(qū)，將承擔(dān)整合常熟城市經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為常熟城市經(jīng)濟(jì)新中央，區(qū)位價值強(qiáng)勢，市場發(fā)展?jié)摿薮螅熬皬V闊。
線路三：名盤效應(yīng)。
的典范。xx世紀(jì)中心投資總額70億元，建筑面積約170萬平方米，位于常熟重點城市規(guī)劃區(qū)，常熟市政府新辦公大樓落址于項目附近，城市教育設(shè)施陸續(xù)東移至項目四周，建成后項目集行政、文化教育、商務(wù)辦公、休閑娛樂于一體，在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場上屬于綜合性的超級大盤，具有強(qiáng)烈的震撼力。
一流地產(chǎn)商xx集團(tuán)攜手世界頂級laguard.low建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對常熟房地產(chǎn)市場具有很大的沖擊力。xx集團(tuán)品牌優(yōu)勢+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造品質(zhì)地產(chǎn)+超級大盤氣勢+強(qiáng)勢區(qū)位價值使xx世紀(jì)中心在市場上脫穎而出，躍為常熟知名樓盤。我們提倡的時尚、悠閑的生活方式將引領(lǐng)常熟城市文化生活新潮流，成為常熟市民身份、地位、生活的標(biāo)桿。
線路四：意大利風(fēng)情主題社區(qū)。
市場價值：奪取常熟房地產(chǎn)市場的營銷空白點和市場制高點，展現(xiàn)現(xiàn)代、時尚、悠閑的意大利風(fēng)情文化生活，樹立時尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。
營銷策略：對常熟房地產(chǎn)市場在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點，市場營銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法。結(jié)合xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品特征及園林景觀特色，本項目在市場營銷推廣策略上推陳出新，主推現(xiàn)代意大利風(fēng)情主題社區(qū)，切入市場營銷空白點，塑造時尚、悠閑的高尚住宅市場形象，高調(diào)、強(qiáng)勢入市，拉開與常熟房地產(chǎn)市場在售項目的市場識別形象，樹立高尚社區(qū)形象，展示社區(qū)業(yè)主高貴的身份價值和文化內(nèi)涵，表達(dá)一種新的、舒適的、時尚的、悠閑的生活。
產(chǎn)品現(xiàn)狀：xx?世紀(jì)中心項目一期采用現(xiàn)代簡約的建筑線條、優(yōu)美的意大利園林景觀、情趣小品、完善的配套設(shè)施，展示出社區(qū)舒適的、悠閑的、時尚的生活空間，致力營造出現(xiàn)代意大利風(fēng)情時尚生活主題社區(qū)，彰顯業(yè)主高貴的身份，體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)生活。
塑造主題社區(qū)市場形象建議：圍繞現(xiàn)代意大利風(fēng)情時尚生活主題社區(qū)市場形象，建議項目在建筑上采用現(xiàn)代意大利流行的現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號表達(dá)項目的建筑形象；在園林景觀上采用現(xiàn)代意大利風(fēng)情園林景觀，在社區(qū)重要交通、休閑活動場所塑造情趣雕塑小品、形式各異的游藝噴泉、觀賞噴泉、藝術(shù)園林等。
在常熟房地產(chǎn)營銷市場上，本項目以主題社區(qū)市場形象亮相市場，填補(bǔ)常熟房地產(chǎn)市場關(guān)于主題社區(qū)的市場空白，有利于快速建立市場知名度、提升項目市場形象，體現(xiàn)出項目大盤氣勢、獨一無二的特點。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）整體市場形象定位。
1、世紀(jì)中心整體市場形象定位。
常熟xx?世紀(jì)中心位于常熟市近期重點城市規(guī)劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓東移至項目地塊附近，根據(jù)上述常熟城市功能布局及城市居住趨勢分析，常熟文化教育設(shè)施將會東移，城東將逐漸成為常熟高尚住宅片區(qū)。本項目開發(fā)規(guī)模大，功能齊全，建筑配套設(shè)施完備，聚居住、休閑娛樂、商業(yè)、酒店、中央觀光公園、市政配套等設(shè)施于一身，在常熟房地產(chǎn)市場上屬于綜合性超級大盤市場形象，建成后將成為常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，成為常熟市與世界重要交流窗口，是新常熟的城市標(biāo)志性形象建筑。
場、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋嫛⒕瓢梢粭l街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂交流場所。
因此，我們認(rèn)為xx?世紀(jì)中心是：
一個提升常熟城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)經(jīng)濟(jì)交流中心。
一個引領(lǐng)常熟時尚文化生活的展示中心。
一個休閑娛樂文化活動新中心。
一個時尚、健康、舒適生活的新場所。
一個充滿經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力、充滿生活激情的夢想空間。
她是常熟一個國際的、現(xiàn)代的、時尚的集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂于一體的城市經(jīng)濟(jì)、生活新中心。
2、世紀(jì)中心市場形象定位推廣主題。
根據(jù)對項目整體形象定位分析，xx?世紀(jì)中心項目市場整體形象定位推廣主題：
商務(wù)經(jīng)濟(jì)新中央，時尚生活示范區(qū)。
商務(wù)———常熟商業(yè)功能、配套設(shè)施落后，設(shè)施更新速度滯后于常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，抑制了常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α１卷椖拷ㄓ袝r尚“米蘭”國際服裝展覽中心、酒店、賓館、商務(wù)辦公、酒店式公寓、大賣場、休閑酒吧等商務(wù)功能氣全、配套設(shè)施完備，通過整合常熟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，構(gòu)筑常熟經(jīng)濟(jì)新中心，商務(wù)價值具體出體現(xiàn)項目市場區(qū)位價值及其發(fā)展前景。
經(jīng)濟(jì)———本項目是一個具有經(jīng)濟(jì)活力、生活活力的以居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場所，是一個提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面升級的重要的活動中心，經(jīng)濟(jì)活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ潜卷椖恐饕暮诵睦妗?BR> 新———突出xx?世紀(jì)中心項目商業(yè)功能齊全、配套設(shè)施完備、有別于其他商業(yè)設(shè)施落后的商業(yè)中心，以一種全新的市場形象出現(xiàn)。
中央———強(qiáng)勢強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)中心地位，強(qiáng)化本項目市場區(qū)位價值優(yōu)勢，突出項目市場潛力前景。
時尚生活———項目日常生活配套設(shè)施、休閑娛樂配套設(shè)施、園林景觀設(shè)計、周邊旅游景觀等表達(dá)項目現(xiàn)代、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境和生活文化，與常熟大眾市民生活文化相區(qū)隔，突出項目業(yè)主高尚、品位的生活地位。
三、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)項目市場形象定位。
1、市場形象定位分析。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)總建筑面積約22萬平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成，位于常熟重點城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由xx集團(tuán)攜手世界頂級laguard.low建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時尚、悠閑、舒適的生活空間。
社區(qū)景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，洋溢著現(xiàn)代、時尚、悠閑的生活氣息。遠(yuǎn)眺虞山，近戲河水，充滿現(xiàn)代、時尚的意大利風(fēng)情的園林景觀和水岸景觀會所，為自己及家人提供健康、舒適、悠閑的生活空間，品味現(xiàn)代的、時尚的品質(zhì)生活。社區(qū)建筑功能齊全，日常生活配套設(shè)施完備，增值潛力廣闊，業(yè)主可以享受常熟經(jīng)濟(jì)新中央的品質(zhì)生活，體驗現(xiàn)代、時尚的城市生活，其市場前景廣闊，升值潛力巨大。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)擁有3000平方米大面積私家湖泊、5000平方米水岸景觀會所、意大利時尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，為社區(qū)業(yè)主營造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。
因此，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)是：
一個洋溢著意大利風(fēng)情的生活場所。
一個悠閑、舒適的生活空間。
一個充滿現(xiàn)代的、時尚、活力的品味生活。
一個主動式的、時尚的都市休閑新生活空間。
標(biāo)志著常熟市民邁入人居文化和品質(zhì)生活的新時代。
她是一個充滿意大利風(fēng)情的、舒適的生活空間，一種時尚的、悠閑的新生活方式，她標(biāo)志著常熟邁入新的人居生活。
2、市場形象定位推廣主題。
根據(jù)對創(chuàng)夢世紀(jì)市場形象定位分析，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)市場形象定位推廣主題：
時尚悠閑品質(zhì)生活。
時尚———時尚不是年輕，她是一種年輕態(tài)的思想和年輕態(tài)的精神，賦予開拓的精神和積極進(jìn)取的生活態(tài)度，是一種全新的、有別于以往的、現(xiàn)代的生活方式，享受的是一種舒適的、具有活力的、現(xiàn)代的生活。
悠閑———悠閑的生活不是現(xiàn)代小城鎮(zhèn)的閑散生活，不是散漫的生活，而是一種生活的格調(diào)，一種生活的品味，一種體現(xiàn)個人素養(yǎng)、品位和情趣，享受的是現(xiàn)代的、富有時尚活力的悠閑生活。品質(zhì)生活———時尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。
社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，配套設(shè)施齊全，充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的、悠閑的生活情趣，提倡一種悠閑的、時尚的、舒適的生活新方式，彰現(xiàn)社區(qū)業(yè)主尊貴的身份和品位內(nèi)涵。
四、xx?創(chuàng)夢世紀(jì)主題市場形象定位。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)采用意大利風(fēng)情園林景觀規(guī)劃設(shè)計。社區(qū)充分的發(fā)揮意大利噴泉文化、水文化、雕塑小品等，環(huán)境優(yōu)美。業(yè)主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營造出xx?創(chuàng)夢世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。
xx?創(chuàng)夢世紀(jì)不僅將意大利園林精神融入社區(qū)，還將意大利人們悠閑的、時尚的、品位的生活文化生活融入其中。
所以，xx?創(chuàng)夢世紀(jì)是：
一個洋溢著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的園林景觀活動場所。
一個悠閑的、品位的生活新方式。
一個充滿意大利時尚文化的生活活動空間。
她是一個充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的生活空間，一種悠閑的、時尚的新生活方式。
根據(jù)xx?創(chuàng)夢世紀(jì)主體市場形象定位為：
20萬平米意大利時尚悠閑主題社區(qū)。
相對于常熟房地產(chǎn)市場，社區(qū)規(guī)模大，環(huán)境優(yōu)美，20萬平方米體量體現(xiàn)出大盤氣勢，現(xiàn)代、時尚的意大利風(fēng)情生活彰顯出社區(qū)業(yè)主的生活品位和高貴的身份。
第五部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期推廣策略。
本項目前期市場推廣將以訴求項目板塊價值、開發(fā)商的市場開發(fā)品牌為兩條營銷推廣主線達(dá)成快速建立項目市場知名度、樹立項目高尚市場形象。通過板塊價值炒作引導(dǎo)、增強(qiáng)常熟市民對項目板塊市場價值的消費信心；通過xx市場品牌形象，快速建立項目市場知名度，樹立項目高尚的市場形象。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期市場推廣線索。
通過對常熟房地產(chǎn)市場分析及xx?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品分析，本項目前期市場推廣主要采用以項目板塊價值、xx集團(tuán)市場品牌價值為項目前期兩條市場推廣明線，通過項目前期一系列市場推廣活動，達(dá)成引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場消費動向，快速建立項目市場知名度，適時推廣項目產(chǎn)品價值、樹立項目市場知名度這一市場推廣暗線進(jìn)行市場推廣。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期市場推廣策略。
1、項目板塊市場價值推廣策略。
根據(jù)上述對常熟房地產(chǎn)市場分析及項目目標(biāo)市場分析，常熟市房地產(chǎn)市場本地消費者大多數(shù)處于二次置業(yè)狀態(tài)，市場消費心理成熟，注重安全、舒適、便利的生活環(huán)境，對產(chǎn)品素質(zhì)要求較高，對常熟市中心城區(qū)房地產(chǎn)消費心理嚴(yán)重；長駐常熟投資經(jīng)營的投資商生活品位的高尚，注重項目產(chǎn)品質(zhì)量、生活環(huán)境，其投資意識強(qiáng)。
根據(jù)上述對項目產(chǎn)品價值分析，本項目位于常熟市重點規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項目地塊附近，本項目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購物場所，將促進(jìn)常熟城市建設(shè)、提升常熟城市核心經(jīng)濟(jì)實力、引領(lǐng)常熟市民市場消費新潮流，市場投資潛力巨大。
因此，本項目前期市場推廣以宣傳項目板塊市場價值為主，通過對本項目所處的板塊市場價值推廣，使常熟市民充分了解、認(rèn)識本項目的市場板塊價值和投資潛力，引導(dǎo)常熟本地房地產(chǎn)消費潮流，快速建立項目市場知名度。
2、xx集團(tuán)品牌價值市場推廣策略。
響力有限，服飾業(yè)初具規(guī)模，但缺乏進(jìn)一步提升服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施。
xx集團(tuán)在長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場上具有強(qiáng)大的市場影響力和號召力，具備豐富的高尚住宅開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。借助xx集團(tuán)在房地產(chǎn)市場上的品牌價值和市場知名度，快速建立項目市場知名度，樹立高尚品牌市場形象。
憑借xx集團(tuán)市場品牌價值的號召力，結(jié)合常熟城市現(xiàn)狀、常熟房地產(chǎn)現(xiàn)狀及項目特點，本項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，時尚的建筑風(fēng)格、優(yōu)美的園林景觀、濃厚的商業(yè)氣息，將對常熟城市發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，引領(lǐng)常熟房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程！
大盤，是本項目前期推廣的絕對性優(yōu)勢；意大利園林景觀設(shè)計、意大利時尚風(fēng)情生活，展現(xiàn)本項目高尚社區(qū)的市場形象；五星級酒店、賓館、大賣場、會展設(shè)施及寫字樓等建筑產(chǎn)品，打造常熟經(jīng)濟(jì)新中央，投資前景樂觀；時尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，體現(xiàn)本項目業(yè)主輕松、悠閑的時尚生活空間。
第六部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）入市推廣策略。
通過舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，傳播本項目板塊市場價值、xx集團(tuán)品牌價值和項目大盤氣勢，快速建立項目市場知名度，吸聚人氣，引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場消費方向。
一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）營銷推廣原則。
1、品牌美譽(yù)度原則。
大盤營銷，建立項目市場品牌美譽(yù)度、樹立良好的項目市場形象，有利于促進(jìn)項目銷售和后期推廣。建立項目市場品牌美譽(yù)度是全部工作中最為重要的環(huán)節(jié)，必須貫穿于全部工作的始終。
2、差異化傳播原則。
綜合分析市場運作趨勢、在售項目傳播特點及項目特色，整合項目核心利益點，展現(xiàn)項目核心價值，形成鮮明的市場形象，強(qiáng)化消費者對項目的認(rèn)識和理解，提升市場知名度。
3、整合傳播原則。
根據(jù)項目消費市場特點，以常熟地產(chǎn)市場為主戰(zhàn)場，整合地方媒介資源，通過大牌、高炮、電子媒介、主流報廣等形成立體宣傳，充分發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢，最大限度覆蓋有效客群。
4、靈活機(jī)動原則。
市場情況瞬息萬變，及時把握市場的變化，根據(jù)不同消費群體的情況及時調(diào)整營銷策略，才能真正保證營銷手段的實用性和時效性。
二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）營銷推廣思路。
強(qiáng)勁的活動渲染造勢+鮮明的市場形象訴求+現(xiàn)場情景式體驗營銷。
根據(jù)常熟市城市發(fā)展規(guī)劃、常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、xx集團(tuán)品牌價值及項目規(guī)模優(yōu)勢，在項目前期宣傳推廣期間，舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，向常熟市民輸入常熟新城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心理念，吸引常熟市民對本項目的注意，展現(xiàn)項目板塊市場價值和市場投資潛力，指引常熟房地產(chǎn)市場消費方向，引導(dǎo)常熟市民消費潮流。
在“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動舉辦期間，適時宣揚xx集團(tuán)雄厚的開發(fā)資金、豐富的開發(fā)經(jīng)驗和品牌價值，摧毀消費者對常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場的疑慮，增強(qiáng)常熟房地產(chǎn)消費者對項目的市場開發(fā)信心，促進(jìn)銷售。充分運用項目大盤優(yōu)勢和大盤氣勢，吸引常熟市民的關(guān)注，快速建立市場知名度，樹立高尚市場形象。
通過活動宣傳造勢，在常熟房市場上掀起高品質(zhì)、品牌地產(chǎn)關(guān)注度，積累市場銷售勢能，高調(diào)入市。以活動為主要手段保持項目市場關(guān)注度、積累人氣；以產(chǎn)品為出發(fā)點，通過居住樣板生活區(qū)、商業(yè)步行街示范區(qū)，刺激消費欲望，促進(jìn)項目銷售。
三、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）入市推廣策略。
通過舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會?論壇”活動，強(qiáng)勢傳播項目地塊板塊市場價值、xx集團(tuán)市場品牌價值，以大盤氣勢震撼市場，快速建立市場知名度，樹立高尚市場形象，一舉奠定常熟房地產(chǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)者市場地位。
高屋建瓴借勢入市。
宣傳xx集團(tuán)市場品牌時，全方位展示xx集團(tuán)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)開發(fā)實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗、良好的市場口碑和優(yōu)秀的開發(fā)業(yè)績，重點展示xx集團(tuán)的產(chǎn)品品質(zhì)、增值空間和對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥?，以市場?qiáng)者身份高調(diào)切入市場。
營造名人名盤氛圍，樹立品位生活市場形象。
樓盤策劃營銷方案篇九
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20xx年5月1日。從20xx年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上4月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤花園"在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從4月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞"銷售"為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
20xx年5月1日。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于"選房、購房流程"的`講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之12用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
樓盤策劃營銷方案篇十
資料介紹：
一、項目前期市場研究與前期策劃階段。
（一）市場調(diào)查與市場機(jī)會分析。
1.市場調(diào)查分析。
（1）市場調(diào)查與分析。
（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析。
（3）項目概況分析。
（4）項目區(qū)域人文歷史概況分析。
（5）項目優(yōu)、劣勢分析。
2.市場機(jī)會分析。
(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析。
(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定。
(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會分析。
(4)策劃項目（樓盤）市場機(jī)會分析。
(5)介入市場身份設(shè)定。
（二）項目市場定位與建筑策略分析。
1．項目市場定位分析。
(1)項目總體定位分析。
(2)項目目標(biāo)客源定位分析。
(3)項目價格定位分析。
(4)項目檔次定位分析。
(5)項目形象定位分析。
(6)項目物業(yè)管理模式分析。
2．項目建筑策略分析。
(1)項目建筑風(fēng)格分析。
(2)項目建筑功能分析。
(3)項目會所設(shè)施平面設(shè)計。
(4)項目架空層園林設(shè)計。
(5)項目戶型優(yōu)化分析。
(6)項目外立面設(shè)計建議。
（三）項目工地包裝模式設(shè)定。
1.售樓部包裝模式設(shè)定。
2.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議。
3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定。
4.工地圍墻樣式推薦。
5.售樓書設(shè)計。
6.海報設(shè)計。
7.宣傳單張設(shè)計。
8.涉及銷售的各類表格設(shè)計。
（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計。
1．項目品牌資源分析。
2．項目品牌內(nèi)涵設(shè)定。
3．項目品牌vi設(shè)計建議。
4．項目品牌推廣計劃編制。
（五）項目賣點分析。
1．項目概念塑造。
（1）貴陽現(xiàn)推項目概念分析。
（2）本項目概念形成分析。
（3）本項目概念升華。
（4）本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析。
2．項目賣點分析。
（1）項目社區(qū)主題概念分析。
（2）項目規(guī)劃賣點分析。
（3）項目戶型賣點分析。
（4）項目外立面賣點分析。
（5）項目園林概念賣點分析。
（6）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析。
（7）項目的配套設(shè)施賣點分析。
（8）項目的物業(yè)管理模式賣點分析。
（六）項目銷售策略決策。
1．項目銷售目標(biāo)分析決策。
2．項目銷售模式分析決策。
3．項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析。
4．項目公開期策略分析。
5．項目銷售中期策略分析。
6．銷售后期策略分析。
7．廣告跟進(jìn)策略分析決策。
8．媒體組合分析建議。
9．銷售組織與管理分析決策。
（七）項目的經(jīng)濟(jì)效益評估。
1．項目銷售目標(biāo)分析。
2．項目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析。
3．項目投資收益與風(fēng)險分析。
（八）項目銷售實施全程建議。
1.銷售前期準(zhǔn)備要案。
2.銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排。
3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排。
4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排。
二、測試市場階段。
主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
三、項目策劃方案決策階段。
根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。
樓盤策劃營銷方案篇十一
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中最佳位置的房源。即項目最佳房源已提前進(jìn)入市場。從獲得最佳開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計（可售房源），則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得最佳開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求最佳效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。
這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理；
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿；
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區(qū)最佳位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
1、活動目的。
為正式上市擴(kuò)大市場影響力；
將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象；
以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光；
為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
2、活動意義。
吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)。
一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
達(dá)到傳播目的。
雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
成交客戶。
通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度；加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
xx年8月5日星期日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十二
開盤活動是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開盤活動應(yīng)具備以下幾個組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會;第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會。
三、活動說明。
1、活動時間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點營銷中心前廣場。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會。
時間：10月18日上午9：00—9：30。
地點：項目所在地。
主持人：電視臺專業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項目開盤剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時，花車長隊到達(dá)銷售現(xiàn)場時;。
(3)上午9：40時，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
(4)各種文藝表演拉開序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開盤儀式結(jié)束后，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會。
一、開盤背景。
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中位置的房源。即項目房源已提前進(jìn)入市場。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
二、推盤策略。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理;。
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
三、開盤。
1、活動目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
2、活動意義。
?吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶,通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
201x年8月5日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十三
1、近幾個月，全國樓市普遍升溫，局部城市呈房價爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說，國內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來已持續(xù)個性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來預(yù)計可能會受到外部影響較大，會隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房價。以此為區(qū)域房價風(fēng)向標(biāo)，說明六安消費者對區(qū)域價格已基本認(rèn)同，區(qū)域價格提升時機(jī)已經(jīng)成熟。
3、本項目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項目中位置的房源。即項目房源已提前進(jìn)入市場。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來看，這是不利的。
4、二期預(yù)約以來，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計二期180余套的占35%，若按140套計(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預(yù)計小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過于集中，若改進(jìn)入大訂可能會減少30%左右的客戶。
二、推盤策略。
針對本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
1、價位策略。
建議后面部分二期房源，以求掌握市場主動權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略。
無論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉升，在迎合市場基礎(chǔ)上，取得主動性。我們應(yīng)堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價格實際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理;。
b、華府一期高開，已確立區(qū)域房價標(biāo)桿;。
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
3、效益目標(biāo)。
二期價位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會，機(jī)會即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會已經(jīng)開始形成。
1、活動目的。
?為正式上市擴(kuò)大市場影響力;。
?將產(chǎn)品正式推向市場，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場目光;。
?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注。
?吸引客戶，形成良好的市場口碑效應(yīng)一個項目的前期客戶來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來自區(qū)域客戶和通過區(qū)域居民對項目傳播而來的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應(yīng)在項目正式開始銷售前后對針對區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動。
?達(dá)到傳播目的,雖然本項目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項目建筑外立面出來后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
?成交客戶,通過展示企業(yè)開發(fā)實力等相關(guān)活動的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識的同時，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間。
20_年8月5日8：00～12：00。
4、活動地點。
現(xiàn)場銷售部和銷售門前空地。
樓盤策劃營銷方案篇十四
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__。
日，星期_。
二、活動地點。
__售樓中心。
三、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a、在售樓部根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b、售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c、舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a、塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b、在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作客戶觀賞表演的區(qū)域。
樓盤策劃營銷方案篇十五
“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要銷售時節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場煸動力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷售。
同時活動較之于平面廣告更能夠加強(qiáng)產(chǎn)品的市場印象，能夠增進(jìn)與消費者的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能夠提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。
二、活動目的'。
1、與消費者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場影響力。
2、以優(yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售。
1、活動區(qū)域固定居民。
2、觀光旅游人士。
3、各自的目標(biāo)消費群。
4月28日——5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)。
以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。
六、活動內(nèi)容。
1、歌舞演出。
2、有獎問答。
3、發(fā)放宣傳單。
4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
七、促銷措施。
1、多層單位的特價房先到先得。
2、多層單位非特價房活動期間購買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈送指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何折扣優(yōu)惠。
3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但是不再享受任何金額優(yōu)惠。
4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。
5、項目已購老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為___。
(二)家電促銷。
1、當(dāng)天認(rèn)購家電額外優(yōu)惠一定金額(未定)。
2、現(xiàn)場有獎問答，獲贈小禮品。
八、活動流程(每天上下午各一場、共兩場輪流演出)。
1、9：00主持人開場白。
2、9：05節(jié)目。
3、9：15樓盤項目/家電產(chǎn)品介紹。
4、9：25節(jié)目。
5、9：45有獎問答。
6、10：00節(jié)目。
7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
九、現(xiàn)場布置。
1、展板2塊，規(guī)格2.4_1.2，鐵架焊制可折疊收放。
2、易拉寶一個3。
3、音響一對含無線話筒。
4、拱門1——2個(雙方各提供一個)紅地毯。
5、咨詢臺1-2張、椅子6張。
6、宣傳折頁、資料袋若干。
7、禮品傘200支。
8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)。
9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排。
10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
十、廣告宣傳。
1、活動短信：5萬條。
2、電視流字1周。
3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)。
4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))。
十一、活動費用。
1、活動短信：5萬條_。
_元/條=_元(各出50%)。
2、電視流字1周__元/天=_元(各出50%)。
3、演員費用：約_元/天·人_。
_人_。
5天=_元(經(jīng)銷商)。
4、場地費用：_元/天·地_。
5天=_元(開發(fā)商)。
5、拱門審批：_元/天_5天=_元(經(jīng)銷商)。
6、綬帶：4條_。
30元/條=_元(經(jīng)銷商)。
7、地毯、臺布：約_元(開發(fā)商)。
8、展板：_元/個_2個=_元(開發(fā)商、含噴繪)。
9、汽車租賃：250元_。
5天=1250元(各出50%)。
10、戶外廣告噴繪約_元(開發(fā)商)。
11、其他費用共計_元。
樓盤策劃營銷方案篇十六
第一節(jié)市場分析。
一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠銷售手段不合理收費不合理手續(xù)不合理還有的不合法。
二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；
其周邊環(huán)境好；
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士市場銷售反應(yīng)良好；
其定位為社會高薪階層。
濱江一村：
小區(qū)面積大；
鄰近湘江；
周邊環(huán)境好；
2、河?xùn)|地帶包括河?xùn)|整個地塊北有xx區(qū)南有xx區(qū)及東部的xx區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計理念突出。
銀座大廈：近臨中心廣場一醫(yī)院；
只是一個連體樓、屬小高層沒有自身小區(qū)；
周邊自然環(huán)境不是很好；
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城。
品牌知名度高；
周邊環(huán)境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍尊貴之居人文大家。
交通便利。
環(huán)境幽雅。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層設(shè)計時尚。
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
價格定在1800左右。
三消費者分析。
5、消費者對物業(yè)管理的要求。
第二節(jié)“濱江園”項目分析。
一、項目優(yōu)勢分析。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多有6層、帶電小高層、別墅層次不一面向復(fù)雜。
三．競爭對手分析。
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手狀況如下：
慶云山莊。
優(yōu)勢：
（4）交通便利有專門的公交路線并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段方便購物及就醫(yī)劣勢：
（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足不能滿足眾多用戶需求。
湘江四季花園。
3）××市消費市場樓價有上升趨勢消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
4）本地市場樓盤眾多但大盤太少具有文化底蘊(yùn)的大盤更少真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有劣勢：
多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流盲目開發(fā)低價銷售造成價格波動及銷售困難。
四項目價格策略分析。
1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”但價格應(yīng)定位是“中等偏上”
2高開低走保證品牌支撐預(yù)留樓盤銷售力視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。
五核心價值分析。
第三節(jié)推廣策略界定。
一目標(biāo)消費群界定。
從“濱江園”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)結(jié)合中高檔住宅的銷售特點界定“濱江園”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
2年齡：年齡大約在35到55歲。
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期人口簡單居住空間之娛樂性與休閑性較大。
二賣點界定。
1項目本身的生活理念：
（1）家在身旁與工作地臨近。
（2）自然入室獨一無二天然山地樹林綠地。
（1）藝術(shù)就在生活中雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
（2）談藝術(shù)不要出門會所定期藝術(shù)展覽。
（3）品位包圍生活文化名人與我們同在第四節(jié)廣告策略。
2．樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
二總體策略。
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念三要樹立的形象。
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
2、不僅是家更是休身養(yǎng)性、渡假處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求對業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè)安全第一樓盤。
四分期廣告的整合策略。
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息。
公開發(fā)售期：廣告原則給感覺。
五廣告主題及口號。
廣告主題：自然、藝術(shù)、享受。
染區(qū)的優(yōu)越位置使有“自然”能使買主有超越時髦舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
廣告口號：“濱江園”都市藝術(shù)家園。
理由：
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}即藝術(shù)、自然、享受電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi)不落俗套以突出表現(xiàn)藝術(shù)性樓書、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)。
一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動?BR> 二、系列藝術(shù)展覽活動。
三、
贈房活動。
一、媒體目標(biāo)。
二、目標(biāo)受眾。
年齡：35——55歲左右。
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但是又比較講究物有所值；
事業(yè)有成希望獲得別人的稱贊有種事業(yè)有成的豪情；
工作環(huán)境相對嘈雜接觸人員多內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
三、媒介策略1銷售準(zhǔn)備期。
所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
2引導(dǎo)試銷期。
（1）以報紙廣告為主預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；
（3）針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告3公開強(qiáng)銷期。
（3）適當(dāng)使用戶外媒體以保持宣傳的持久性；
（2）媒體新聞炒作作銷售輔助四、媒體分析及選擇1、平面媒體。
2、電視媒體。
××交通頻道覆蓋面廣影響大雖然針對性差但成本底故建議作為長期、高容量信息投放方式。
5、樓書dm手冊企業(yè)形象畫冊宣傳單海報樣品屋接待中心。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配。
一、建議。
二、附（廣告腳本）1、電視廣告文字腳本示例。
廣告主題：家在身旁突出“濱江園”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無。
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲。
畫面3：公交車開過來車擁擠不堪配音：嘈雜聲。
畫面4：兩人中一人要不顧。
一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交另一人優(yōu)雅的看著微笑（特寫）。
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲。
畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”
小區(qū)門口美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫面7：虛化畫面打出“濱江園配音：美麗的聲音讀出文字。
家在身旁”
2廣播廣告文字腳本示例。
廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都。
一陣流暢的鋼琴聲。
一個女孩：“哎聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”
一個男孩：“是啊聽說票很難買到我真想去看看！”
兩個人同時嘆息。
開門聲一個男人的聲音：“兩個了不開心走我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?！?BR> 兩個人同時問：“你有票”
男人笑著說：“當(dāng)然啦我剛買了“濱江園”的房子演奏會就在濱江園舉行我是在家享受藝術(shù)??！
標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！
樓盤策劃營銷方案篇十七
開盤活動是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點，以及提高解籌率的重要手段。
連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
御連城的開盤活動應(yīng)具備以下幾個組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會;第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會。
二、開盤活動的組織。
三、活動說明。
1、活動時間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
2、地點營銷中心前廣場。
3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
1、節(jié)目流程。
2、新聞發(fā)布會。
時間：10月18日上午9：00—9：30。
地點：項目所在地。
主持人：電視臺專業(yè)主持人。
出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
新聞發(fā)布會主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會。
內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項目開盤剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30時，花車長隊到達(dá)銷售現(xiàn)場時;。
(3)上午9：40時，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
(4)各種文藝表演拉開序幕。
(5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
(6)開盤儀式結(jié)束后，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會。
樓盤策劃營銷方案篇十八
1、聚集人氣由于河西地區(qū)為新興開發(fā)區(qū)，周邊住戶相對較少，人氣不夠。通過舉辦現(xiàn)場活動，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財氣。
2、制造項目開盤的轟動效應(yīng)，擴(kuò)大項目知名度當(dāng)前南京樓市競爭激烈，各發(fā)展商無不奇招迭出，以求得開盤人氣鼎盛和轟動效應(yīng)。本次活動由“直升飛機(jī)看江景”、“看房送房大抽獎”兩大現(xiàn)場活動組成，環(huán)環(huán)相扣，極易炒作現(xiàn)場氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關(guān)注，形成口碑效應(yīng)；同時也可吸引新聞媒體主動關(guān)注，便于新聞炒作。
3、直接促銷部分人會受高額、連環(huán)巨獎的誘惑，形成沖動購買，直接增加銷量。
4、場面熱烈，持續(xù)時間較長，資金節(jié)省
9月10日—9月16日，持續(xù)一周現(xiàn)場開盤活動定于9月16日（星期六）
xx售樓中心
1、直升飛機(jī)看江景：租賃兩架直升飛機(jī)看江景，直接感受濱江風(fēng)情。
2、看房送房大抽獎：三重抽獎，獎項重重累積，形成巨大利益誘惑。
看房送房大抽獎
1、幸運獎：凡持有確認(rèn)獎券的市民，購房時可免費獲贈1平米（需憑本人身份證）；
2、連環(huán)獎：開盤當(dāng)日共分三次抽獎，凡持有確認(rèn)獎券的市民均可參加。
通過各大報紙廣告派送獎券（或持廣告報樣到售樓中心領(lǐng)取），所有獎券均需憑本人身份證，于9月10日——9月16日開盤期間前往湘江路開盤現(xiàn)場確認(rèn)后方為有效。
1、6：00，派發(fā)看江景登機(jī)牌（如現(xiàn)場聚集人群過多，可提前確認(rèn)）
2、9：00，確認(rèn)獎券結(jié)束、登機(jī)牌派發(fā)結(jié)束
3、9：16，主持人宣布活動開始
4、9：18，房地產(chǎn)公司總經(jīng)理開鑼致辭
5、9：28，嘉賓領(lǐng)導(dǎo)講話
6、9：58，歡送第一批空中觀景幸運者登機(jī)
7、10：28，第一次抽獎開始，所有獲獎?wù)叻峙菣C(jī)觀景
8、10：48，歡送第二批空中觀景幸運者登機(jī)
9、11：08，第二次抽獎開始，幸運者登機(jī)觀景
10、11：28，第三次抽獎開始，徐總親自陪同幸運者登機(jī)觀景
11、12：00前，抽獎結(jié)束，公證員宣讀公證文書，開盤活動結(jié)束
工作進(jìn)度表（略）
（略）
（略）
（略）
樓盤策劃營銷方案篇十九
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“濱江園”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“濱江園”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷售計劃，并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌。
一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
1、××市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著××的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進(jìn)入××。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開?！痢潦袃?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項目投資達(dá)到82118萬元，住房項目方面的投資達(dá)到43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤xx區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將××市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念
擁有很高的品牌效應(yīng)；
其周邊環(huán)境好；
其定位為社會高薪階層。
濱江一村：
小區(qū)面積大；
鄰近湘江；
周邊環(huán)境好；
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有xx區(qū)，南有xx區(qū)及東部的xx區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)
屬未來商業(yè)地帶
周邊交通發(fā)展趨勢大
房屋設(shè)計理念突出
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫(yī)院；
只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；
周邊自然環(huán)境不是很好；
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城
品牌知名度高；
周邊環(huán)境綠色條件好；
擁有98畝的綠色自然地帶；
其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中形成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家
交通便利
環(huán)境幽雅
小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計時尚
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆
價格定在1800左右
三消費者分析
根據(jù)《××房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的
基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、游戲室等；
5、消費者對物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
2地段：位于××市南部xx區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標(biāo)消費群工作地近。
3價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有對比優(yōu)勢。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。
4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因為××的
安全
環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是××市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
5小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等。
7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。
二、項目劣勢分析
1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？?，但是尚無直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。可以考慮與市政府合作開通幾路專線。
2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施。
3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。
三．競爭對手分析
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
慶云山莊
優(yōu)勢：
（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近××繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。
（2）屬于××市xx區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，xx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如xx區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上xx區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近××縣，也有利于吸引××縣收入高的消費者購房。
（3）價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對××地區(qū)
其他
同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。
（4）交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。
劣勢：
（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。
（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。
（3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。
湘江四季花園
優(yōu)勢：1）項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。
2）整體項目規(guī)劃在××尚屬首例。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。
3）××市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
4）本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
劣勢：
1）品牌號召力：××房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。現(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，已形成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2）市場承受能力：由于××市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3）競爭因素：由于近年來許
多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
四項目價格策略分析
1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。
2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。
3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理。
五核心價值分析
1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！盀I江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。
2“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種能力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“濱江園”正是這樣的載體。
4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“濱江園”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。
一，目標(biāo)消費群界定
從“濱江園”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點，界定“濱江園”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。
4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
二，賣點界定
1項目本身的生活理念：
（1）家在身旁，與工作地臨近。
（2）自然入室，獨一無二天然山地樹林綠地。
（3）社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。
2“文化藝術(shù)”的設(shè)計理念
（1）藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
（2）談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽。
（3）品位包圍生活，文化名人與我們同在。
一廣告宣傳目的
2．樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；
4．促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“××十佳樓盤”提供動力。
二總體策略
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的
專業(yè)
理念。
三要樹立的形象
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
2、不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè)，安全第一樓盤
四分期廣告的整合策略
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息
既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“濱江園”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。形成對“濱江園”的期待心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺
以活動與廣告塑造項目的'文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。
公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體
通過對“濱江園”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。
五廣告主題及口號
廣告主題：自然、藝術(shù)、享受
理由：
染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
（3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。
廣告口號：“濱江園”都市藝術(shù)家園
理由：
（1）“都市藝術(shù)家園”既是對“濱江園”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“濱江園”的形象定位十分契合。
（3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。
（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)
1，營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。
2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
二營銷公關(guān)活動建議
一、“濱江園”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒?BR> 1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購買率。
2、活動內(nèi)容
（1）典禮，發(fā)布會。（2）藝術(shù)家做秀。（3）設(shè)立征名征文點，發(fā)放意見卡。（4）“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒咏視?。?）新聞發(fā)布會及頒獎晚會。
3、活動實施：時間：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
二、系列藝術(shù)展覽活動
1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。通過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。
2，活動安排：a,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；b,書畫藝術(shù)家的展覽；c,文人墨客的講座研討互動會；d,明星才藝表演會。
3，活動參與人員：每次活動的參與人必須目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
三、贈房活動
1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以形成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可。
2，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請××市的院士某人，××市市長，××籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會）要有良性導(dǎo)向。
一、媒體目標(biāo)
1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；
2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；
3，力求“濱江園”銷售順利，并能引起銷售高潮；
4，使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。
二、目標(biāo)受眾
小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。
年齡：35——55歲左右
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；
事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；
工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的
收視、閱讀習(xí)慣。
2，閱讀以《××日報》、《××晚報》和《瀟湘晨報》為主；
3，收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時間，被動收聽。
三、媒介策略
1，銷售準(zhǔn)備期
所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
2，引導(dǎo)試銷期
（1）以報紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；
（3）針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
3，公開強(qiáng)銷期
（3）適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性；
（4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
4，銷售沖刺期
（2）媒體新聞炒作，作銷售輔助。
四、媒體分析及選擇
1、平面媒體
（1）《瀟湘晨報》，《××日報》《××晚報》是××影響較大的報紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。同時，《××日報》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
（2）《湖南日報》《三湘都市報》《××日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
2、電視媒體
湖南經(jīng)視，××電視臺新聞綜合頻道，它們在××地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達(dá)至目標(biāo)消費者。建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在××電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時間應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右。
3、戶外媒體
戶外媒體在××的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選擇28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。
4、廣播媒體
××交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故建議作為長期、高容量信息投放方式。
5、樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配
（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！盀I江園”的建筑面積為s平米，均價為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%。其中，80%為計劃廣告投人，20%為機(jī)動費用。
（2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。
（3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。
（4）sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%。
（5）禮品制作為計劃廣告投人總額4%。
一、建議
1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達(dá)到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。
2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。
3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。
5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。
二、附（廣告腳本）
1、電視廣告文字腳本示例
廣告主題：家在身旁，突出“濱江園”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲
畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲
畫面4：兩人中一人要不顧
一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑
（特寫）
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，
畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”
小區(qū)門口，美麗的妻子和可
愛
的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫面7：虛化畫面，打出“濱江園-配音：美麗的聲音讀出文字
家在身旁”
2，廣播廣告文字腳本示例
廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都
一陣流暢的鋼琴聲
一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”
一個男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”
兩個人同時嘆息
開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎么了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷 ?BR> 兩個人同時問：“你有票？”
男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“濱江園”的房子，演奏會就在濱江園舉行，我是在家享受藝術(shù)?。?BR> 標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！
3，報紙（戶外）廣告示例
廣告主題：體現(xiàn)“濱江園”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜
畫面構(gòu)成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡潔，但要有沖擊力；
外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼！
廣告語：濱江園，沒有“開封”的自然之綠