老舊小區(qū)改造調研報告（專業(yè)17篇）

    報告還能夠提供建議和決策依據，對于提高工作效率和決策質量具有重要意義。在寫作過程中，可以多參考相關的文獻和范文，學習他人的經驗和寫作技巧。總之，這些范文為我們提供了一個重要的參考和學習資源，對我們的報告寫作會有很大的幫助。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇一
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    為借鑒先進經驗，全面推動我市老舊小區(qū)改造工作，2020年x月xx日至xx日，市政府組織市住建局、市自然資源與計劃局、市城管委負責人，xx區(qū)與xx市政府分管領導及有關部門、街道辦事處主要負責人，赴xx、xx、xx、xx等地就老舊小區(qū)改造工作進行了學習考察。
    一、基本情況。
    此次考察，考察組先后參觀了四個城市xx個小區(qū)的改造，通過聽聽介紹、現(xiàn)場觀摩、交流互動，考察組一致認為四個城市特別是xx、xx在老舊小區(qū)改造方面站位高，大手筆、大氣魄、大力度改出了城市的大變化。
    xx市在2017年就爭取國家住建部支持，被列為全國首批老舊小區(qū)改造x個試點城市之一，在國家沒有資金扶持的情況下，采取市、區(qū)、街道辦事處與社區(qū)四。
    當前隱藏內容免費查看級聯(lián)動，投資由市、區(qū)兩級財政共攤，街道辦事處與社區(qū)具體組織實施的辦法，對老城區(qū)xxx個老舊小區(qū)（涉及x萬余戶、xx萬余人）進行全面改造，市政府投資x.x億元，目前已初步完成改造任務，探究出一條“共同締造聚力、治管并舉固本”的老舊小區(qū)改造經驗，被中組部與住建部總結為“xx經驗”，向全國各城市推廣學習借鑒。xx市將老城區(qū)約xx平方公里、xx個社區(qū)、xxx多個小區(qū)整合為xx個片區(qū)單元，簡稱“xx項目”，政府累計投資x億多元，整體打包由中建三局承建，目前已全部完成改造任務，打造了老舊小區(qū)整體改造提檔升級的“xx樣板”，被新華社、湖北日報等媒體多次專題報道與推廣。xx市深挖小區(qū)歷史底蘊，將上世紀五十年代的老舊住宅改造成為“花園洋房”。三個城市的老舊小區(qū)改造雖路徑不同，但改造后的效果讓人振奮。
    一是城市面貌煥然一新。通過老舊小區(qū)改造，拆除了違搭違建，整理了“蜘蛛網”，配套了水、電、路、氣等基礎設施，消滅了小區(qū)間的泥巴路，打通了斷頭路，暢通了微循環(huán)，從根本上解決了老舊小區(qū)臟亂差狀況，改進了小區(qū)環(huán)境與城市面貌。
    二是改造特色鮮明。注意因地制宜，結合地方特色與城市總體計劃，深挖城市歷史文化底蘊，改造后的小區(qū)與老城更具歷史味、文化味與特色味。
    三是小區(qū)居民的獲得感、歸屬感、幸福感更強。小區(qū)改造后配套了公共基礎設施，完善了社區(qū)服務體系，健全了小區(qū)管理規(guī)章，環(huán)境更加宜居，得到人民群眾的廣泛擁護與支持。居民自豪稱“過去老房產賣不出去是‘包袱’，如今環(huán)境好，房價漲了是‘搶手貨’”。
    四是城市形象與影響力得到提高。xx、xx老舊小區(qū)改造的先進做法與經驗，得到***、省的充分肯定與推廣，引來大批省內外城市學習借鑒，成為城市的一張亮麗名片，體現(xiàn)了城市治理能力與治理水平，提升了城市美譽度。
    二、主要經驗做法。
    總結xx、xx、xx等地老舊小區(qū)整理與改造的做法，有五個方面突出的經驗值得我們學習借鑒。
    （一）注意高位推動，加強組織協(xié)調。改造之初，三個城市均成立了市委市政府主要領導擔任組長的高規(guī)格老舊小區(qū)改造領導小組，統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調度、統(tǒng)一檢查督辦，特別是xx市委書記xx任第一組長，市長任組長，縣市區(qū)、市直部門主要負責人為成員；xx市成立了由xxx人組成的老舊小區(qū)改造指揮部，分為x個工作組負責老舊小區(qū)改造工作，書記王立擔任政委，市長任指揮長，各區(qū)成立相應領導小組與工作專班統(tǒng)籌協(xié)調，強力推動老舊小區(qū)改造工作。
    （二）突出拆違先行，創(chuàng)立改造條件。xx市提出“先拆思維再拆違”，堅強先拆違章建筑后改造建設，由城管部門牽頭組織有關部門強力實施“鐵拳行動”，先后無償拆除各類違章建筑xxxx處、xx.x萬平方米，戶外廣告xxx余處x.x萬平方米；xx市出臺禁違令，即查即拆，無償拆除違章建筑xx.x萬平方米，拆除了老舊小區(qū)的“腸梗阻”，拆開了小區(qū)改造的公共空間，拆出了居民的信心與決心，為老舊小區(qū)改造掃清了障礙。
    （三）堅強因地制宜，把握改造準繩。三個城市在改造中不搞一刀切，不搞“千區(qū)一面”，始終堅強因地制宜、突出個性特色。xx市在xx老舊小區(qū)改造中，充分發(fā)掘小區(qū)所在的區(qū)域特色與文化內涵，突出竹的主題進行改造，形成了獨特的“竹林”文化；xx市xx小區(qū)為xx職工居住區(qū)，改造中結合鋼鐵元素與特色，既改進了居民的生活環(huán)境，也保留了小區(qū)原有的風貌，形成了獨特的“鋼鐵”文化；xx市紅光小區(qū)是原老三線企業(yè)紅光港機廠職工小區(qū)，改造中展現(xiàn)人文文化與老紅光港機廠的歷史記憶，讓小區(qū)居民更有歸屬感，形成了獨特的“三線”建設文化。
    （四）強化部門聯(lián)動，形成共推合力。老舊小區(qū)改造牽涉面廣，需各單位與部門共同發(fā)力。xx市老舊小區(qū)整理改造項目建設指揮部從城管、發(fā)改、經信、住建、計劃、消防等部門抽調xxx多人組建x－x個工作專班，協(xié)同作戰(zhàn)，有關部門特別是水電氣及通信企業(yè)在收費上給予最大的支持與優(yōu)惠措施。據xx市介紹，水電部門水改、電改只收取成本費，水改每戶xxxx元、電改每戶xxxx元，其余均由企業(yè)兜底支持，有力支持了老舊小區(qū)改造。
    （五）落實資金保障，保證工程實施。各地在積極爭取***財政補助與以獎代補資金的同時，還通過財政投入、專項債券、社會融資等多渠道籌集老舊小區(qū)改造資金。xx市政府累計投資x.x億元；xx市政府累計投資x億多元用于老舊小區(qū)的改造與配套建設，為老舊小區(qū)改造提供了強有力的資金確保。
    三、工作建議。
    經調查摸底，我市共有老舊小區(qū)xxx個，均已納入國家住建部《城市老舊小區(qū)改造工程庫》，涉及改造房屋xxxx棟，戶數xxxxx戶。其中：xxxx年已啟動實施xx個老舊小區(qū)改造；xxxx年規(guī)劃改造xxx個，涉及改造房屋xxx棟，居民xxxxx戶，其中xx區(qū)xx個小區(qū)，涉及房屋xxx棟、居民xxxxx戶；xx市xx個小區(qū)，涉及房屋xx棟、居民xxx戶，已納入xxxx年市政府工作報告“十件實事”之一。為確保工程改造的順利推動，借鑒三個城市的經驗，特提出如下建議：
    （一）強化組織領導，明確職責目標。建議成立由市長任組長、市政府分管住建、城管的領導為副組長，縣市區(qū)政府主要負責人及市直有關部門主要負責人為成員的高規(guī)格領導小組，領導小組下設辦公室，從市直有關部門抽調人員組成工作專班，具體負責城市老舊小區(qū)改造的統(tǒng)籌協(xié)調與督辦檢查。各縣市區(qū)也應成立政府主要領導為組長的領導小組，組建相應工作專班，具體負責組織實施。
    （二）堅強拆違先行，掃清改造障礙。在編制好市本級中心城區(qū)96個小區(qū)片區(qū)整合、優(yōu)化、計劃的基礎上，根據先拆違后改造的原則，在摸清底數的同時，組織自然資源與計劃、城管等部門與xx區(qū)、辦事處、社區(qū)組建強有力的拆違專班，堅決拆除亂搭亂建的違法建筑與附屬物，騰出公共空間，暢通小區(qū)公路，為老舊小區(qū)改造創(chuàng)立有利條件。
    （三）加強協(xié)調配合，凝聚工作合力。實行“市級引領督辦、區(qū)級主導統(tǒng)籌、辦事處主體組織、社區(qū)具體實施、居民積極參加”的組織協(xié)調機制，以辦事處、社區(qū)為建設主體，各職能部門定期會商通報，共同推動，水電氣等有關企業(yè)提供最大的優(yōu)惠政策支持。借鑒xx做法，建議我市的老舊小區(qū)水電氣改造收費，水改收費不超過xxxx元／戶、電改收費不超過xxxx元／戶，燃氣開戶比照保障性住房準繩，按xxxx元／戶準繩收取。
    （四）落實配套資金，推動工程實施。經測算，2020年老舊小區(qū)改造共需資金約x.x億元，鑒于2020年***財政補助總額度尚未確定，經和省住建廳、發(fā)改部門對接，可參照2019年老舊小區(qū)***補助資金準繩納入項目預算。2019年xx區(qū)獲得***老舊小區(qū)補助資金xxxx萬元，涉及戶數xxxx戶，戶均xxxxx元。據此，2020年xx區(qū)老舊小區(qū)xx個、涉及xxxxx戶，可獲得***億元。按照財政部、住建部關于老舊小區(qū)改造配套資金比例的要求，地方政府應按x：x的比例配套，億元，統(tǒng)籌用于老舊小區(qū)及和老舊小區(qū)相連接的公路、公益設施等配套設施建設，以保證老舊小區(qū)改造順利完成，并達到整體改造提高的效果。xx市可參照執(zhí)行。
    （五）建立長效機制，鞏固改造成果。引領成立業(yè)主委員會，引入社會化的物業(yè)管理，建立社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)三位一體的小區(qū)管理機制，不斷提高小區(qū)物業(yè)管理水平，保持老舊小區(qū)改造成果。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇二
    從調研情況來看，我市老舊小區(qū)改造存在的問題不少。
    （一）各自為政，沒有統(tǒng)一的協(xié)調機制。老舊小區(qū)改造涉及多個部門，往往“各吹各的號、各唱各的調”，缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批，我市按片區(qū)包裝策劃老舊小區(qū)項目不到位。三是項目組織實施缺乏整體性，改造的質量有待提高。
    （二）資金短缺，使用不夠科學合理。目前改造提升主要依靠中省補助資金支持，由于小區(qū)眾多、基礎設施落后，資金投入高，財政壓力大，全市已列入計劃87個老舊小區(qū)，改造面積約99.5萬平米，改造戶數8256戶，計劃總投資約為3.8億元，但目前已到位的資金僅為1.9843億元（其中：財政專項補助0.9846億元、發(fā)改預算內投資0.9997億元），占投資的52.21%，資金缺口約為1.8億元。
    （三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財政補貼和各種專項資金支持，政府承擔了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對改造的重點與質量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。
    （四）物業(yè)多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區(qū)的居民收入普遍偏低，對于花錢買服務的物業(yè)管理意識較為淡薄，即使同意小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，但在出資和繳費問題上也不愿配合，導致難以籌集整治和管理資金?？臻g有限，停車位規(guī)劃難度大。由于老舊小區(qū)多建成于80、90年代，當時規(guī)劃不足，停車區(qū)域面積普遍較小，停車位數量遠遠無法滿足現(xiàn)有迅速增長的私家車數量。且小區(qū)內居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現(xiàn)狀。
    （五）產權復雜，維修改造難度大。老舊小區(qū)產權情況十分復雜，統(tǒng)一管理難度較大，多數老舊小區(qū)產權屬于村集體、機關事業(yè)單位、企業(yè)的情況居多。尤其是產權屬于企業(yè)的部分老舊小區(qū)，由于改制、破產等因素，還面臨責任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態(tài)”，尤其是在1999年以前建設的小區(qū)基本上未按照建設部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設施的維修需求。
    三、幾點建議針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個方面工作。
    （一）建立協(xié)調聯(lián)動機制，加快改造進度。一是在市級成立老舊小區(qū)改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調推進；發(fā)改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金，在老舊小區(qū)項目申報中，中省鼓勵打破相鄰小區(qū)圍墻界限，對分屬不同管理主體的小區(qū)，實施統(tǒng)一設計、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，進行集中連片改造；財政部門負責市級補助資金撥付；其它部門在職責范圍內各負其責；三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統(tǒng)籌協(xié)調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，通過整治改造前后的對比，使廣大居民真正理解老舊小區(qū)整治改造的意義，從而統(tǒng)一思想認識，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
    （二）制定科學改造方案，切實提升品質。要求各縣市區(qū)合理確定改造內容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優(yōu)先實施小區(qū)排水和供電設施、停車場建設及其他事關小區(qū)安全的工程項目，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點，強化質量管理，切實提升老舊小區(qū)的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區(qū)舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。
    （三）拓寬資金籌措渠道，**投資難題。一是全力以赴，盡力多爭取上級補助、配套資金；二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導小區(qū)居民籌資；三是做好工作協(xié)調，加強與電力、通訊等相關部門的工作對接，引導相關企業(yè)參與改造。四是采取市場化機制，引導社會資本參與改造。
    （四）重視建設過程管理，確保順利進行。施工、監(jiān)理單位要做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。加快推進2019和2020年已下達投資計劃的老舊小區(qū)改造項目建設，確保按中省要求時限開工建設，加快中央資金支付進度，確保資金效益。既要保質保量、按時交付工程,又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
    （五）加強小區(qū)物業(yè)管理，建立長效機制。要把老舊小區(qū)改造與改造后的管理結合起來，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎上，引導業(yè)主根據小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設施維修維護提供資金保障。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇三
    東勝區(qū)建成區(qū)域內的老舊小區(qū)。主要對象是2003年以前建成的小區(qū)。
    通過改造，使老舊小區(qū)達到功能完善、環(huán)境優(yōu)美、節(jié)能環(huán)保、適宜人居的目的。
    1、供熱系統(tǒng)改造。
    包括室內系統(tǒng)分戶控制、熱計量改造，實現(xiàn)單戶可控，室內溫度可調，可按計量收費的目的。室外供熱系統(tǒng)的改造，按照節(jié)能建筑的用熱指標對管網系統(tǒng)進行重新設計，加裝平衡、控制、計量裝置，做到按需供熱，減少熱量損失。熱源系統(tǒng)改造，對換熱站（鍋爐房）進行供熱能力核算，對供熱設備進行優(yōu)化，通過智能控制、變頻控制來降低電能、熱能的消耗。
    2、建筑物圍護結構節(jié)能改造。
    建筑物圍護結構節(jié)能改造主要指建筑物的外墻保溫、屋面保溫、門窗氣密性改造、陰陽臺封閉。通過建筑物圍護結構的節(jié)能改造，可大大降低熱損失，提高人體舒適感。
    原有的供水管道大都老化嚴重，跑冒滴漏司空見慣，常常因為故障而停水，嚴重影響居民正常生活，有的供水管道與污水管道并行，不符合規(guī)范標準要求。將原有的供水管道更換為符合飲用水衛(wèi)生標準的塑料管道，提高管道使用壽命。
    4、排污管網改造。
    老舊小區(qū)的排污管網年久失修，管道堵塞及污水溢出現(xiàn)象時有發(fā)生。將污水管道進行維修改造，使水流順暢，減少堵塞。
    5、綠化、亮化、硬化改造。
    “三化”改造主要是維修、補充、完善，著力打造宜居環(huán)境，提高居住舒適度。
    6、公共服務設施改造。
    為豐富居民業(yè)余休閑文化生活需求，在老舊小區(qū)適當建設一部分公共活動室，添置一些體育活動設施，滿足人們的文娛生活、體育鍛煉需求。
    1、摸底調查階段。
    單元數、建筑物的基本結構情況，了解小區(qū)地下管網的使用情況等等。調查過程中要涉及辦事處、社區(qū)、物業(yè)公司、居民、供熱、供水、排污、供電等相關單位。調查一定要詳細、真實，為做施工方案提供依據。
    2、施工方案設計階段。
    根據摸底調查階段提供的基本情況作出具體的施工設計。這一階段需要聘請有類似經驗的設計院進行，施工圖完成后要邀請有關單位、業(yè)界專家進行圖紙會審。施工圖既要符合國家及地方有關標準、規(guī)范，又要符合實際情況。
    3、項目招投標階段。
    根據改造項目類型進行分類打包招標，招標按照國家及地方有關招投標程序進行。選擇有經驗、有技術、有實力的施工、監(jiān)理單位來承擔老舊小區(qū)的維修改造任務。
    4、項目施工階段。
    施工階段要有專門的部門來統(tǒng)一指揮、協(xié)調，對每一項工程要有專人負責。嚴格控制工程質量、進度、安全、造價。
    5、項目驗收階段。
    驗收包括進度驗收、分項驗收、竣工驗收等，每次驗收須有施工單位、建設單位、監(jiān)理單位、設計單位參加。驗收要做到每完工一項驗收一項。
    6、項目評價階段。
    改造工作完成后要進行改造評價，尤其是節(jié)能評價，要請有資格的專業(yè)公司進行能效評價。
    根據已完成的改造項目取得的效果及反響，針對改造實施過程中出現(xiàn)的問題、矛盾，認真總結改造經驗，形成系統(tǒng)的改造管理模式，為后續(xù)改造工作的順利實施提供保障。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇四
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    。
    
    按照縣人大常委會工作安排，*月*日，縣人大常委會副主任*帶領城建工委和農工委有關負責同志，對全縣老舊小區(qū)改造情況進行了調研?，F(xiàn)將有關情況匯報如下：
    一、基本情況。
    全縣老舊小區(qū)改造共*個老舊片區(qū)，項目計劃總投資*億元，其中專項債*億元，計劃工期*年。去年以來共啟動實施了*個片區(qū)，其中*個片區(qū)已施工完成，*個片區(qū)正在加緊施工，剩余*個片區(qū)已具備進場施工條件，計劃近期啟動，計劃*月底之前全面完成。項目由縣住保中心牽頭，縣建投集團負責實施?？h政府十分重視老舊小區(qū)改造工作,加強調度督導，發(fā)動居民參與，科學組織實施,強化施工監(jiān)管,嚴把工程質量。主要實施了老舊小區(qū)的道路改造和雨污分流,改善提升了人居環(huán)境,提高了排水防澇能力。今年已完成新建改造路面*萬平方米，污水管網*萬米，雨水管網*萬米。
    二、存在問題。
    一是資金不足。*億元專項債僅下達*億元。中央、省級、保障性安居工程獎補資金共計下達*億元。與計劃總投入資金額差距較大。
    二是配合不力。管線產權單位配合支持不力，管線入地施工只停留在預埋管階段，管線單位尚未組織人員進場。
    三是標準不高。受我縣老舊小區(qū)單體樓多、規(guī)模小、改造難度大等客觀因素影響，加上資金不足等問題，改造工程標準與原計劃相比有所降低，部分群眾對工程滿意度不高。
    三、幾點建議。
    一要加強資金保障。加強溝通協(xié)調，積極申報上級政策補助資金，多渠道籌集資金，切實保障項目順利建設，確保項目任務全面完成，全面實現(xiàn)確定的目標。
    二要加強督查調度?？h政府健全督查調度機制，督促相關部門特別是綜合管線產權單位加強支持配合，確保完成管線改造任務，確保整體改造效果。健全長效管理機制，加強改造后的管理，確保老舊小區(qū)改造的好、管理的好。
    三要加強工程監(jiān)管。尊重民意，科學規(guī)劃，分步實施，有序推進。加強過程監(jiān)管，發(fā)揮監(jiān)理單位和群眾監(jiān)督的作用,嚴把工程質量關，確保按時間節(jié)點要求如期完成改造任務。全力打造優(yōu)質工程，切實把民生實事辦實辦好。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇五
    根據在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區(qū)微改造”定為常委會2017年重點調研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調研組，率隊多次深入調研，并要求調研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調研，總結實踐經驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
    調研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。
    在認真調研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎上，調研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進行分析和總結，梳理并歸納了兄弟城市的先進經驗，書面征求課題調研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍蟾娉醺宓囊庖?，綜合形成了本調研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關建議。
    （一）全市工作概況。
    作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
    各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責數據摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經開展的工作有：
    一是開展調研摸查。根據2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。
    二是制定規(guī)范性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關任務目標，并明確了有關改造內容，有關工作全面鋪開。
    2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。
    外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。
    周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
    繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社區(qū)調研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經驗，開展了調研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統(tǒng)籌有序實施。截至12月11日，項目立項調整待召開區(qū)政府常務會議審定后實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內低矮建筑和原有建筑面積、產權、居住戶數摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關材料）。
    福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：
    1.反應迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調、爭取區(qū)相關部門認可和支持，抓緊推進。
    積極協(xié)調區(qū)職能部門和相關企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
    3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調查問卷，走訪調查率達85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
    4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調改”的小區(qū)改造氛圍。
    5.全程監(jiān)督，保證質量。為保證小區(qū)改造工程質量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監(jiān)督權。
    6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。
    （三）其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析。
    2017年4月至10月期間，調研組通過調查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎上，調研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。
    1.上述典型項目的工作側重點。
    （1）以改善民生基礎設施為主要方向的有：
    白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內道路，進行了雨污分流、供水管網改造和三線整治并相應增設公共設施等。
    （2）以維護和傳承歷史風貌為主要方向的有：
    白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。
    （3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
    黃埔區(qū)已經完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進行整飾及改造。
    2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。
    越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領導“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領導為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領導小組，并在社區(qū)內設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區(qū)財政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產生及工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，并給予其15年的經營權，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經營權交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區(qū)有關部門注重引導公眾參與到項目改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。
    （四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
    在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經綜合我市老舊小區(qū)微改造調研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
    1.對于微改造的思想認識亟需提高和統(tǒng)一。
    寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。
    有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
    將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內街內巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調研組了解到，有關方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數和需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術形成數據信息平臺，并在此基礎上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。
    3.資金保障效度、力度亟需提升。
    三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內容和資金保障各有側重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務項目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設標準》的建設內容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由個人出資。相當數量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
    4.微改造有關法律法規(guī)體系有待完善。
    其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數條文為原則性描述，實踐指導性不夠強；
    再次，老舊小區(qū)微改造涉及內容廣泛，涉及問題復雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設、財稅、產業(yè)、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
    5.工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。
    涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
    6.工作協(xié)調機制不夠完善。
    老舊小區(qū)微改造通常涉及建設、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復遷改等后續(xù)問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。
    7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。
    未滿足建筑退縮、消防、結構安全、日照時間等要求；
    受周邊管線和電力增容等條件制約。
    8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導致不利于管理和改造。
    一是由于企業(yè)改制、破產等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設施設備處于失管狀態(tài)，同時由于產權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內的直管公房管理成本高，據了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。
    9.物業(yè)管理機制亟待建立。
    我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設施設備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
    總之，當前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發(fā)展。歸根結底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質的提升，關系到城市健康有序發(fā)展，關系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關系到社會和諧穩(wěn)定，關系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
    2017年6、7月份，調研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經驗做法如下：
    （一）加強調查摸底，明確改造范圍。
    2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達到5000平方米以上、土地性質為國有的、房屋標準成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
    （二）強化資金投入，推動工作落實。
    各地在經費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個小區(qū)、5850萬平米的總體任務。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計劃于2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。
    （三）明確工作標準，切實實施改造。
    確定設計和監(jiān)理單位編制項目初步設計及概算審批初步設計及概算并辦理施工招標資金撥付施工管理驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內容中，既有規(guī)定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進行水電熱通信等線路管網和設備改造，無障礙設施改造，消防設施改造，綠化景觀道路照明設施改造，更新補建信報箱，根據實際情況，進行雨水收集系統(tǒng)應用補建機動車和非機動車停車位建設休閑娛樂設施完善安防系統(tǒng)補建警衛(wèi)室修建圍墻等內容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進行節(jié)能改造熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據實際情況增設電梯空調規(guī)整樓梯外線纜規(guī)整屋頂綠化太陽能應用普通地下室治理等改造；
    對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
    （四）充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。
    施工期間接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督工程竣工后組織街道及居民代表參與驗收。下階段北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則在充分征求居民意見基礎上確定試點小區(qū)綜合整治方案明確基礎類改造內容必須完成自選類改造內容由居民共同決定。
    （五）堅持讓利于民，推進惠民政策。
    在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設電梯，并在此基礎上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設電梯，并擁有電梯產權，通過居民付費使用和后期其他經營項目（如養(yǎng)老服務）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛(wèi)設施進戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內確定保護的建筑物出售。
    （六）引入物業(yè)管理，建立長效機制。
    各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準物業(yè)管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質。北京市出臺《關于印發(fā)的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務管理試點建設工作，引導小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設。天津市制定完善了《關于進一步加強我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區(qū)管理服務費，各小區(qū)可結合實際采取社會化服務管理公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，提供社區(qū)化準物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務管理模式，有償社區(qū)服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區(qū)內公共停車、商業(yè)用房等經營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
    黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進和長期堅持。結合調研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
    確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則。
    縱觀我市老舊小區(qū)房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區(qū)卻沒有實施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項的有效路徑。
    首先，根據《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產權單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現(xiàn)象。
    其次，要對老舊小區(qū)中的原產權單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產權單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區(qū)共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權屬，由此產生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區(qū)的管理制度基礎。
    新增的基礎設施，屬于公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬于經營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權。此外，小區(qū)管線設施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設施產權予以明晰，將表前產權劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
    應當逐步引導廣大居民樹立權責統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。
    （二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強監(jiān)管”的推進機制。
    摸清詳細底數，合理評估分類。
    合理界定、摸清底數是穩(wěn)步推進老舊小區(qū)微改造的基礎性工作。
    一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結構比較單一、建筑性能已經退化、基礎設施較為陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環(huán)境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應從上述大的方面繼續(xù)完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區(qū)的界定標準。
    二是摸清底數。切實發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調有關部門，完善信息共享機制，建立數據信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數和改造內容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調查、分類訪談、委托第三方機構調查等方式，進一步充實我市老舊小區(qū)各方面的數據，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區(qū)底數，掌握產權來源、建筑年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標圖建庫工作，細致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
    對于確有改造必要，設施相對較為完善，也有自我更新實力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強專項規(guī)劃的宏觀引領作用，規(guī)劃應以人為本，堅持使歷史文化街區(qū)在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環(huán)境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項目申報前的評估關。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導作用，要通過實地調研、走訪調查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報項目——區(qū)、街比對政府項目庫——形成初步評估結果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內、改造意愿強烈（達成改造共識人數比例越高）的，其立項申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學的評價標準和定量依據，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。
    2.制定專項規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進。
    老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統(tǒng)性工作。因此，應該堅持規(guī)劃先行的理念，通過科學合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進。要根據新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前布局公共服務設施建設，科學制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化）等歷史任務節(jié)點為期限的微改造專項規(guī)劃，明確近遠期老舊小區(qū)改造的重點和內容，到2020年實現(xiàn)基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到2035年實現(xiàn)小區(qū)綜合服務功能進一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進一步優(yōu)化。各區(qū)要根據上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細規(guī)劃，明確改造具體內容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內老舊小區(qū)數據更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
    3.明晰責任主體，優(yōu)化工作流程。
    提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機構層級，并將老舊小區(qū)微改造建設標準中各個規(guī)定項目涉及的主管部門、業(yè)務部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領導小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調力度，強化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調的問題的指導和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設、城管、環(huán)保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關職能部門的科學運行機制。找準現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將審核審批權和具體事務下放各區(qū)，實施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務部門的監(jiān)管機制，將老舊小區(qū)微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業(yè)的考核清單，對有關企業(yè)支持微改造項目改造提出考核要求。
    4.出臺程序指引，規(guī)范標準流程。
    在實際操作流程中，市政府應當按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關標準規(guī)范，明確每個步驟的具體實施流程、工程導則、監(jiān)督機制以及爭議解決和協(xié)商機制等方面的細節(jié)規(guī)定，進一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設施接入、綠化遷移、質量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強對老舊小區(qū)“三線”整治等技術指引實際操作情況的調研，及時完善、細化“三線”規(guī)范標準、技術條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點解決街區(qū)狹窄導致供電網線鋪設難度大、弱電網線下地設計企業(yè)標準不統(tǒng)一、供電線網規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據小區(qū)實際情況，研究增設社區(qū)服務點、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設施工作標準體系。
    5.加強全程管控，強化監(jiān)督考核。
    加強事前預控、事中監(jiān)管、事后考評，構建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機制。加強對各區(qū)執(zhí)行建設標準的督導檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實項目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項目質量監(jiān)控等實施定期的收集、督導、抽檢，確保項目工程按時保質推進。要注重充分的信息公開，依托相應的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項目的各類信息。加強事后考評和通報問責，對于未能完成工作進度的，視情況采取通報相關單位及其責任人、暫停該區(qū)項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區(qū)要出臺符合各自實際的配套操作細則，發(fā)揮街道、居委能動性，簡政放權，運用督導、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發(fā)揮準備設立的監(jiān)察委員會和市、區(qū)審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進行全程監(jiān)督。
    鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應該堅持“權責統(tǒng)一、各方共擔、政府投入和市場化運作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點工作座談會精神，探索采取居民、原產權單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區(qū)微改造。
    可經營性基礎設施，包括新建停車設施、新增管線設施等，可由最終受益人出資。
    其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導社會資本參與。對于預期收益性較低的改造項目，應當發(fā)揮財政資金的民生保障作用。對于預期收益較高的項目，應當調動社會各方積極性，充分利用各種金融機構貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區(qū)微改造會使居住小區(qū)產生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應的資產，通過資產證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設施經營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設施、道路、綠化、文體設施等項目的維護管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關規(guī)定積累實踐經驗。對于未成立業(yè)委會、無物管單位或房屋產權單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業(yè)專項維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補繳范圍，允許其以單位或個人名義補繳相關費用。同時，探索創(chuàng)新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。
    在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務基礎設施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關乎居民切身利益的基本公共服務項目改造內容納入財政全額補助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術支持、政策咨詢等）等方式，進一步發(fā)揮引導、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調度使用。科學合理編制預算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時，要構建轉移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項目考評結果為依據，結合以獎代補等方式，提高轉移支付資金使用效益，減少浪費。
    （四）建立老舊小區(qū)微改造常態(tài)管養(yǎng)的長效機制。
    老舊小區(qū)微改造要與加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發(fā)動街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現(xiàn)長效管養(yǎng)機制全覆蓋。
    在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎條件較好的小區(qū)和經過微改造可以達到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應幫助、指導小區(qū)組建業(yè)主委員會，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會的成立機制，在業(yè)委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴大居民對物業(yè)管理的參與度和認可度，著重明確服務內容，確定服務標準和收費標準。同時，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設置的總體設計，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經退出的小區(qū)，有業(yè)委會的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務中心，招聘諸如小區(qū)內的下崗人員等，明確服務內容和收費標準，依托物業(yè)服務中心進行管理。對于未選聘物業(yè)服務企業(yè)且無法選舉產生業(yè)委會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人，采取準物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標準化物業(yè)管理。對于零散居民點，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務，整合區(qū)域內資源，通過區(qū)域內泊車抵償服務、便民設施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
    在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理措施，引導業(yè)主做好后續(xù)維護管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經費補貼，加大對物業(yè)管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務市場。完善社區(qū)網格化管理制度，落實網格點責任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時處置老舊小區(qū)違法建設、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標考核，合理設置考核分值和權重，開展定期考核，采取設立專項經費并“以獎代補”的方式，根據考核結果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區(qū)建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎。從各個層面加強對老舊小區(qū)居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權利、義務對等的觀念自覺。構建良好公共道德風尚，推動形成良好的社區(qū)建設管理秩序。最后，應鼓勵有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
    （五）完善老舊小區(qū)微改造相關法律法規(guī)和配套政策體系。
    在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內容建議包括老舊小區(qū)認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權責關系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調整的指導意見，包括涉及的相關規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務設施建設標準，完善社區(qū)公共服務設施配套建設機制，確保社區(qū)基本公共服務設施同步規(guī)劃、同步建設。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標準體系，配套出臺有關措施。同時，根據我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究**老舊小區(qū)新增設施有關難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉變。增設電梯是今后一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結荔灣等區(qū)增設電梯工作經驗，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術，簡化申報和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區(qū)增設電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產直管房出售范圍相關政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇ǎM一步探索放開公產直管房出售范圍，適度減少公產直管房數量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。
    （六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇六
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    
    老舊小區(qū)改造是一項重大民生工程。為了掌握全市老舊小區(qū)改造工作情況，提出改進工作的建議，市政協(xié)聯(lián)絡處于*月中旬組織部分市政協(xié)委員及發(fā)改、住建等部門負責人，對我市老舊小區(qū)改造工作進行了專題調研?，F(xiàn)將有關情況報告如下：
    一、基本情況。
    全市共有符合改造政策的小區(qū)*個，涉及*棟樓*戶居民，總建筑面積*萬平方米，計劃總投資*萬元，其中：需加裝電梯的小區(qū)有*個，涉及*棟樓*戶居民。*年-*年，全市有*個小區(qū)列入中省計劃，目前已開工*個（其中：*年*個，*年*個），開工率*%、完工*個，均為*年項目，完工率*%。全市列入中省*年計劃項目*個，共*戶，計劃總投資約*億元。
    二、主要問題。
    （一）各自為政，沒有統(tǒng)一的協(xié)調機制。老舊小區(qū)改造涉及多個部門，往往“各吹各的號、各唱各的調”，缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批，我市按片區(qū)包裝策劃老舊小區(qū)項目不到位。三是項目組織實施缺乏整體性，改造的質量有待提高。
    （二）資金短缺，使用不夠科學合理。目前改造提升主要依靠中省補助資金支持，由于小區(qū)眾多、基礎設施落后，資金投入高，財政壓力大，全市已列入計劃*個老舊小區(qū)，改造面積約*萬平米，改造戶數*戶，計劃總投資約為*億元，但目前已到位的資金僅為*億元（其中：財政專項補助*億元、發(fā)改預算內投資*億元），占投資的*%，資金缺口約為*億元。
    （三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財政補貼和各種專項資金支持，政府承擔了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對改造的重點與質量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。
    （四）物業(yè)多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區(qū)的居民收入普遍偏低，對于花錢買服務的物業(yè)管理意識較為淡薄，即使同意小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，但在出資和繳費問題上也不愿配合，導致難以籌集整治和管理資金。空間有限，停車位規(guī)劃難度大。由于老舊小區(qū)多建成于*、*年代，當時規(guī)劃不足，停車區(qū)域面積普遍較小，停車位數量遠遠無法滿足現(xiàn)有迅速增長的私家車數量。且小區(qū)內居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現(xiàn)狀。
    （五）產權復雜，維修改造難度大。老舊小區(qū)產權情況十分復雜，統(tǒng)一管理難度較大，多數老舊小區(qū)產權屬于村集體、機關事業(yè)單位、企業(yè)的情況居多。尤其是產權屬于企業(yè)的部分老舊小區(qū)，由于改制、破產等因素，還面臨責任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態(tài)”，尤其是在*年以前建設的小區(qū)基本上未按照建設部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設施的維修需求。
    三、幾點建議。
    針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個方面工作。
    財政部門負責市級補助資金撥付；
    其它部門在職責范圍內各負其責；
    三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統(tǒng)籌協(xié)調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，通過整治改造前后的對比，使廣大居民真正理解老舊小區(qū)整治改造的意義，從而統(tǒng)一思想認識，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
    （二）制定科學改造方案，切實提升品質。要求各縣市區(qū)合理確定改造內容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優(yōu)先實施小區(qū)排水和供電設施、停車場建設及其他事關小區(qū)安全的工程項目，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點，強化質量管理，切實提升老舊小區(qū)的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區(qū)舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。
    二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導小區(qū)居民籌資；
    三是做好工作協(xié)調，加強與電力、通訊等相關部門的工作對接，引導相關企業(yè)參與改造。四是采取市場化機制，引導社會資本參與改造。
    （四）重視建設過程管理，確保順利進行。施工、監(jiān)理單位要做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。加快推進*和*年已下達投資計劃的老舊小區(qū)改造項目建設，確保按中省要求時限開工建設，加快中央資金支付進度，確保資金效益。既要保質保量、按時交付工程,又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
    （五）加強小區(qū)物業(yè)管理，建立長效機制。要把老舊小區(qū)改造與改造后的管理結合起來，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎上，引導業(yè)主根據小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設施維修維護提供資金保障。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇七
    根據在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區(qū)微改造”定為常委會2017年重點調研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調研組，率隊多次深入調研，并要求調研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調研，總結實踐經驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。
    調研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。
    在認真調研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎上，調研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進行分析和總結，梳理并歸納了兄弟城市的先進經驗，書面征求課題調研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍蟾娉醺宓囊庖姡C合形成了本調研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關建議。
    （一）全市工作概況。
    作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
    各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責數據摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經開展的工作有：
    一是開展調研摸查。根據2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。
    二是制定規(guī)范性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關任務目標，并明確了有關改造內容，有關工作全面鋪開。
    2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。
    外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。
    周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。
    繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社區(qū)調研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經驗，開展了調研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統(tǒng)籌有序實施。截至12月11日，項目立項調整待召開區(qū)政府常務會議審定后實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內低矮建筑和原有建筑面積、產權、居住戶數摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關材料）。
    福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：
    1.反應迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調、爭取區(qū)相關部門認可和支持，抓緊推進。
    積極協(xié)調區(qū)職能部門和相關企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
    3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調查問卷，走訪調查率達85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
    4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調改”的小區(qū)改造氛圍。
    5.全程監(jiān)督，保證質量。為保證小區(qū)改造工程質量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監(jiān)督權。
    6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。
    （三）其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析。
    2017年4月至10月期間，調研組通過調查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎上，調研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。
    1.上述典型項目的工作側重點。
    （1）以改善民生基礎設施為主要方向的有：
    白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內道路，進行了雨污分流、供水管網改造和三線整治并相應增設公共設施等。
    （2）以維護和傳承歷史風貌為主要方向的有：
    白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。
    （3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：
    黃埔區(qū)已經完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進行整飾及改造。
    2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。
    越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領導“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領導為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領導小組，并在社區(qū)內設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區(qū)財政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產生及工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，并給予其15年的經營權，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經營權交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區(qū)有關部門注重引導公眾參與到項目改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。
    （四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。
    在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經綜合我市老舊小區(qū)微改造調研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
    1.對于微改造的思想認識亟需提高和統(tǒng)一。
    寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。
    有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
    將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內街內巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調研組了解到，有關方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數和需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術形成數據信息平臺，并在此基礎上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。
    3.資金保障效度、力度亟需提升。
    三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內容和資金保障各有側重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務項目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設標準》的建設內容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由個人出資。相當數量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
    4.微改造有關法律法規(guī)體系有待完善。
    其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數條文為原則性描述，實踐指導性不夠強；
    再次，老舊小區(qū)微改造涉及內容廣泛，涉及問題復雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設、財稅、產業(yè)、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。
    5.工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。
    涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
    6.工作協(xié)調機制不夠完善。
    老舊小區(qū)微改造通常涉及建設、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復遷改等后續(xù)問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。
    7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。
    未滿足建筑退縮、消防、結構安全、日照時間等要求；
    受周邊管線和電力增容等條件制約。
    8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導致不利于管理和改造。
    一是由于企業(yè)改制、破產等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設施設備處于失管狀態(tài)，同時由于產權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內的直管公房管理成本高，據了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。
    9.物業(yè)管理機制亟待建立。
    我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設施設備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。
    總之，當前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發(fā)展。歸根結底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質的提升，關系到城市健康有序發(fā)展，關系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關系到社會和諧穩(wěn)定，關系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。
    2017年6、7月份，調研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經驗做法如下：
    （一）加強調查摸底，明確改造范圍。
    2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達到5000平方米以上、土地性質為國有的、房屋標準成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。
    （二）強化資金投入，推動工作落實。
    各地在經費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個小區(qū)、5850萬平米的總體任務。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計劃于2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。
    （三）明確工作標準，切實實施改造。
    對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
    （四）充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。
    各地都堅持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實施創(chuàng)造良好條件。天津市加強開工前現(xiàn)場調研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會、社區(qū)居委會、街鎮(zhèn)三級社會服務平臺，主動接受群眾監(jiān)督。四年累計聘請了2744名社會監(jiān)督員，對改造工程和接管服務落實情況實施全方位監(jiān)督。組織工程驗收引入了群眾評判機制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人為本”、落實“四問四權”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計于民、改得好不好問績于民”，落實廣大老百姓的知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權”，明確居民共同管理小區(qū)的義務與職責。對擬整治的小區(qū)專門就整治內容開展問卷調查，經充分征求居民意見（規(guī)定需覆蓋小區(qū)80%居民）才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分征求居民意見基礎上，確定試點小區(qū)綜合整治方案，明確基礎類改造內容必須完成，自選類改造內容由居民共同決定。
    （五）堅持讓利于民，推進惠民政策。
    在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設電梯，并在此基礎上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設電梯，并擁有電梯產權，通過居民付費使用和后期其他經營項目（如養(yǎng)老服務）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛(wèi)設施進戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內確定保護的建筑物出售。
    （六）引入物業(yè)管理，建立長效機制。
    各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準物業(yè)管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質。北京市出臺《關于印發(fā)關于開展老舊小區(qū)自我服務管理試點工作的意見的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務管理試點建設工作，引導小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設。天津市制定完善了《關于進一步加強我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區(qū)管理服務費，各小區(qū)可結合實際采取社會化服務管理公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，提供社區(qū)化準物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務管理模式，有償社區(qū)服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區(qū)內公共停車、商業(yè)用房等經營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。
    黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進和長期堅持。結合調研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。
    確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則。
    縱觀我市老舊小區(qū)房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區(qū)卻沒有實施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項的有效路徑。
    首先，根據《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產權單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現(xiàn)象。
    其次，要對老舊小區(qū)中的原產權單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產權單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區(qū)共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權屬，由此產生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區(qū)的管理制度基礎。
    新增的基礎設施，屬于公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬于經營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權。此外，小區(qū)管線設施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設施產權予以明晰，將表前產權劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。
    應當逐步引導廣大居民樹立權責統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。
    （二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強監(jiān)管”的推進機制。
    摸清詳細底數，合理評估分類。
    合理界定、摸清底數是穩(wěn)步推進老舊小區(qū)微改造的基礎性工作。
    一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結構比較單一、建筑性能已經退化、基礎設施較為陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環(huán)境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應從上述大的方面繼續(xù)完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區(qū)的界定標準。
    二是摸清底數。切實發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調有關部門，完善信息共享機制，建立數據信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數和改造內容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調查、分類訪談、委托第三方機構調查等方式，進一步充實我市老舊小區(qū)各方面的數據，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區(qū)底數，掌握產權來源、建筑年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標圖建庫工作，細致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。
    對于確有改造必要，設施相對較為完善，也有自我更新實力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強專項規(guī)劃的宏觀引領作用，規(guī)劃應以人為本，堅持使歷史文化街區(qū)在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環(huán)境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項目申報前的評估關。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導作用，要通過實地調研、走訪調查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報項目——區(qū)、街比對政府項目庫——形成初步評估結果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內、改造意愿強烈（達成改造共識人數比例越高）的，其立項申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學的評價標準和定量依據，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。
    2.制定專項規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進。
    老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統(tǒng)性工作。因此，應該堅持規(guī)劃先行的理念，通過科學合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進。要根據新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前布局公共服務設施建設，科學制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化）等歷史任務節(jié)點為期限的微改造專項規(guī)劃，明確近遠期老舊小區(qū)改造的重點和內容，到2020年實現(xiàn)基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到2035年實現(xiàn)小區(qū)綜合服務功能進一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進一步優(yōu)化。各區(qū)要根據上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細規(guī)劃，明確改造具體內容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內老舊小區(qū)數據更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。
    3.明晰責任主體，優(yōu)化工作流程。
    提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機構層級，并將老舊小區(qū)微改造建設標準中各個規(guī)定項目涉及的主管部門、業(yè)務部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領導小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調力度，強化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調的問題的指導和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設、城管、環(huán)保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關職能部門的科學運行機制。找準現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將審核審批權和具體事務下放各區(qū)，實施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務部門的監(jiān)管機制，將老舊小區(qū)微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業(yè)的考核清單，對有關企業(yè)支持微改造項目改造提出考核要求。
    4.出臺程序指引，規(guī)范標準流程。
    在實際操作流程中，市政府應當按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關標準規(guī)范，明確每個步驟的具體實施流程、工程導則、監(jiān)督機制以及爭議解決和協(xié)商機制等方面的細節(jié)規(guī)定，進一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設施接入、綠化遷移、質量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強對老舊小區(qū)“三線”整治等技術指引實際操作情況的調研，及時完善、細化“三線”規(guī)范標準、技術條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點解決街區(qū)狹窄導致供電網線鋪設難度大、弱電網線下地設計企業(yè)標準不統(tǒng)一、供電線網規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據小區(qū)實際情況，研究增設社區(qū)服務點、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設施工作標準體系。
    5.加強全程管控，強化監(jiān)督考核。
    加強事前預控、事中監(jiān)管、事后考評，構建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機制。加強對各區(qū)執(zhí)行建設標準的督導檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實項目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項目質量監(jiān)控等實施定期的收集、督導、抽檢，確保項目工程按時保質推進。要注重充分的信息公開，依托相應的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項目的各類信息。加強事后考評和通報問責，對于未能完成工作進度的，視情況采取通報相關單位及其責任人、暫停該區(qū)項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區(qū)要出臺符合各自實際的配套操作細則，發(fā)揮街道、居委能動性，簡政放權，運用督導、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發(fā)揮準備設立的監(jiān)察委員會和市、區(qū)審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進行全程監(jiān)督。
    鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應該堅持“權責統(tǒng)一、各方共擔、政府投入和市場化運作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點工作座談會精神，探索采取居民、原產權單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區(qū)微改造。
    可經營性基礎設施，包括新建停車設施、新增管線設施等，可由最終受益人出資。
    其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導社會資本參與。對于預期收益性較低的改造項目，應當發(fā)揮財政資金的民生保障作用。對于預期收益較高的項目，應當調動社會各方積極性，充分利用各種金融機構貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區(qū)微改造會使居住小區(qū)產生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應的資產，通過資產證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設施經營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設施、道路、綠化、文體設施等項目的維護管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關規(guī)定積累實踐經驗。對于未成立業(yè)委會、無物管單位或房屋產權單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業(yè)專項維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補繳范圍，允許其以單位或個人名義補繳相關費用。同時，探索創(chuàng)新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。
    在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確?；竟卜栈A設施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關乎居民切身利益的基本公共服務項目改造內容納入財政全額補助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術支持、政策咨詢等）等方式，進一步發(fā)揮引導、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調度使用?？茖W合理編制預算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時，要構建轉移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項目考評結果為依據，結合以獎代補等方式，提高轉移支付資金使用效益，減少浪費。
    老舊小區(qū)微改造要與加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發(fā)動街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現(xiàn)長效管養(yǎng)機制全覆蓋。
    在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎條件較好的小區(qū)和經過微改造可以達到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應幫助、指導小區(qū)組建業(yè)主委員會，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會的成立機制，在業(yè)委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴大居民對物業(yè)管理的參與度和認可度，著重明確服務內容，確定服務標準和收費標準。同時，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設置的總體設計，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經退出的小區(qū)，有業(yè)委會的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務中心，招聘諸如小區(qū)內的下崗人員等，明確服務內容和收費標準，依托物業(yè)服務中心進行管理。對于未選聘物業(yè)服務企業(yè)且無法選舉產生業(yè)委會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人，采取準物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標準化物業(yè)管理。對于零散居民點，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務，整合區(qū)域內資源，通過區(qū)域內泊車抵償服務、便民設施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。
    在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理措施，引導業(yè)主做好后續(xù)維護管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經費補貼，加大對物業(yè)管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務市場。完善社區(qū)網格化管理制度，落實網格點責任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時處置老舊小區(qū)違法建設、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標考核，合理設置考核分值和權重，開展定期考核，采取設立專項經費并“以獎代補”的方式，根據考核結果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區(qū)建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎。從各個層面加強對老舊小區(qū)居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權利、義務對等的觀念自覺。構建良好公共道德風尚，推動形成良好的社區(qū)建設管理秩序。最后，應鼓勵有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。
    （五）完善老舊小區(qū)微改造相關法律法規(guī)和配套政策體系。
    在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內容建議包括老舊小區(qū)認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權責關系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調整的指導意見，包括涉及的相關規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務設施建設標準，完善社區(qū)公共服務設施配套建設機制，確保社區(qū)基本公共服務設施同步規(guī)劃、同步建設。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標準體系，配套出臺有關措施。同時，根據我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區(qū)新增設施有關難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉變。增設電梯是今后一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結荔灣等區(qū)增設電梯工作經驗，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術，簡化申報和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區(qū)增設電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產直管房出售范圍相關政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇?，進一步探索放開公產直管房出售范圍，適度減少公產直管房數量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。
    （六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎。
    創(chuàng)建幸福社區(qū)是塑造人性化城市和宜居宜業(yè)城市的基礎和起點，老舊小區(qū)微改造是塑造幸福社區(qū)的非常重要而有效的途徑。其關鍵是堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應民生需求，加強市民對微改造和城市更新的認知、理解、認同，激發(fā)居民群眾熱情，擴大該項工作的群眾基礎。因此，鞏固和擴大居民參與平臺尤為重要。市、區(qū)、街道和居委各有關單位和主體要積極在發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織作用，網格化管理，成立社區(qū)建管委和業(yè)委會，推進基層黨組織建設，發(fā)揮社區(qū)黨員、志愿者等主體作用，優(yōu)化居民議事平臺等方面加強引導，建立居民社區(qū)自治方式多管齊下、互為補充、和諧并行的格局，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇八
    社區(qū)是指城市某一區(qū)域內具有相對獨立居住環(huán)境的大型居住區(qū)。同時，還配備了一整套生活服務設施，如商業(yè)網點、學校幼兒園等。以下是為大家整理的關于,歡迎品鑒！
    城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質形象，根據市政協(xié)2020年工作安排，x-x月份，由xxx副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區(qū)改造情況進行了調研?，F(xiàn)將有關情況報告如下：
    城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統(tǒng)計，我市20xx年底前建成的老舊小區(qū)xx個（樂成街道xx個、城東街道x個、城南街道xx個），總建筑面積xxx多萬平方米，涉及xxxxx戶，xxxxx人。其中，xxxx年底前建成的老舊小區(qū)xx個，涉及xxxx戶，xxxxx人。調研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
    （一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區(qū)建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如xx區(qū)xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，xx小區(qū)xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，調研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。xx小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續(xù)三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。xx近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區(qū)建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
    （二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區(qū)大部分是x-x層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統(tǒng)計，xx區(qū)老舊小區(qū)xxx幢建筑數千個單元樓，僅有電梯xx部。老舊小區(qū)由于建設之初規(guī)劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現(xiàn)象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如xx二區(qū)居民車輛xxx多，停車位僅xxx個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區(qū)文化娛樂、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，xx個老舊小區(qū)中，僅xx個小區(qū)有固定的辦公場所（包括x個違建），x個小區(qū)有老年活動場所，x個小區(qū)有托幼場所；很多小區(qū)的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，xx街道xx個老舊小區(qū)就有xx個沒有公共廁所。
    （三）居住環(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏。老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見。如老舊小區(qū)很多車庫住著老年人、新xx人，有的xx平方米的車庫住了x-x個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在xx小區(qū)車庫或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區(qū)多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監(jiān)控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如xx小區(qū)的監(jiān)控室三臺監(jiān)控屏幕在調研時竟然全部黑屏；xx區(qū)不少樓道門禁系統(tǒng)形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前xx個老舊小區(qū)中，有xx個小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，xx個小區(qū)沒有進駐物業(yè)管理，xx個小區(qū)沒有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
    2019年x月以來，國家部委、xx省、xx市相繼出臺了推進老舊小區(qū)改造工作的文件，各級政府對老舊小區(qū)的改造極為重視。《xx市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區(qū)x個，目前我市已上報xx小區(qū)、xx區(qū)、xx、xx小區(qū)等x個小區(qū)改造項目，萬平方米，涉及約xxxx戶。
    （一）小區(qū)底數不清，改造機制不健全。
    我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡單統(tǒng)計數據，但數據各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質量狀況和業(yè)主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區(qū)三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現(xiàn)在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區(qū)，xx、xx已經出臺了老舊小區(qū)改造實施方案，xx、xx、xx也陸續(xù)公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
    （二）資料檔案不全，改造技術有難題。
    據反映，部分老舊小區(qū)前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業(yè)機構對小區(qū)情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；xx街道干部為解決xx小區(qū)居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規(guī)劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區(qū)建成后的二十多年時間里，各單位對小區(qū)進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據xx公司反映，xx區(qū)地下管線復雜，規(guī)劃設計完成后工程推進緩慢，至今現(xiàn)在仍未開工；xx小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
    （三）居民需求多樣，現(xiàn)實矛盾不樂觀。
    調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見?？梢钥闯?，老舊小區(qū)居民對改善居住環(huán)境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區(qū)個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告b級以上等條件限制，自20xx年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有xx小區(qū)、xx、xx公寓x個小區(qū)共計x臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區(qū)x樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據街道統(tǒng)計數據顯示，xx歲以上的老人如xx小區(qū)xxx人（占xx%）、xx小區(qū)約xxx人（占xx%）、xx小區(qū)xxx人（占xx%）、xx小區(qū)約xxx人（占xx%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
    （四）資金問題突出，業(yè)主共建意識弱。
    老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據部門反映，部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數xxx元/平方米計算，僅今年計劃的x個小區(qū)項目補助就超過x個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（xx市級僅對xx、xx、xx區(qū)等各實際功能區(qū)實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財政補助的改造對象主要是xxxx年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時間段內老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如xx小區(qū)商品房xxx套、自建房xx套（間），xx小區(qū)商品房xxx套、自建房xxx套（間），xx小區(qū)商品房xx套，自建房xxx套（間）。因此我市大部分老舊小區(qū)改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
    （五）長效管理缺乏，改造成果難維持。
    老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經過幾輪環(huán)境整治或單項改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個開放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機制不健全。業(yè)委會方面，很多小區(qū)業(yè)委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執(zhí)法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業(yè)委會整體職能作用沒有發(fā)揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區(qū)多數住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費，導致物業(yè)公司不愿進入老舊小區(qū)；即便引入收費標準較低的物業(yè)（據了解目前最低為xxx元），部分業(yè)主因對小區(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費，部分業(yè)主認為是自建房不需要交物業(yè)費，如xx小區(qū)xxx多戶，2019年大約xxx多戶居民沒有上交管理費；物業(yè)費收繳不到位，直接導致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)。街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區(qū)工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業(yè)務指標，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時間不多，對現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業(yè)委會，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
    （一）健全機制，摸清底數，加快出臺規(guī)劃方案。
    老舊小區(qū)改造是個系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決老舊小區(qū)改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區(qū)調查摸底，真實準確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區(qū)基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至20xx年前建成的老舊小區(qū)。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和“三年計劃”，明確老舊小區(qū)的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規(guī)劃應統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、“污水零直排小區(qū)”建設、未來社區(qū)改造等工作有機結合。創(chuàng)新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
    （二）注重前期，統(tǒng)籌推進，合理把握改造節(jié)奏。
    住建、資規(guī)部門應先行做好各老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協(xié)助提供各老舊小區(qū)地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區(qū)應有序開展老舊小區(qū)改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區(qū)改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發(fā)展規(guī)劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優(yōu)、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
    （三）以人為本，突出重點，改造提升居住環(huán)境。
    城市的發(fā)展和社區(qū)的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統(tǒng)、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區(qū)菜單式改造內容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新。此類小區(qū)進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法?？稍谖７胯b定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發(fā)潛力地段的小區(qū)可引進開發(fā)商進行重新開發(fā)，適當提高容積率，一并將托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發(fā)放安置房“房票”，購買房地產開發(fā)的商品房實現(xiàn)異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照xx、xx等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（xx按電梯加裝費用xx%給予最高不超過xx萬元/臺、xx給予符合條件的xx萬元/臺補助），進一步優(yōu)化電梯安裝申報和審批流程，小區(qū)改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區(qū)“一區(qū)一策”治理，結合老舊小區(qū)的建成年代、建筑高度、周邊環(huán)境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區(qū)公共服務功能。優(yōu)先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區(qū)內破損的公共休閑設施，增設小區(qū)健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養(yǎng)老托育機構。
    （四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制。
    市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業(yè)市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區(qū)專項債券等融資方式，鼓勵金融系統(tǒng)開發(fā)針對老舊小區(qū)改造的優(yōu)惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節(jié)能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業(yè)設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區(qū)及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規(guī)劃的情況下進行二次開發(fā)；通過制定稅收優(yōu)惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現(xiàn)資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區(qū)改造的政策，適當降低物業(yè)專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區(qū)改造籌資壓力。四是充分發(fā)揮責任企業(yè)和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協(xié)調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區(qū)改造提供便利。
    （五）綜合施策，規(guī)范運作，促進小區(qū)長效管理。
    要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續(xù)加強老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區(qū)，以黨建引領小區(qū)治理。加大街道對老舊小區(qū)的管理力度，建立駐社干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，加強對業(yè)委會的培訓管理，規(guī)范業(yè)委會資金管理和物業(yè)監(jiān)管等制度。已經成立業(yè)委會的可以進一步充實業(yè)委會的紅色力量，還未成立業(yè)委會的可以幫助成立小區(qū)臨時業(yè)委會，在管理過程中逐步物色小區(qū)的能人志士加入業(yè)委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區(qū)管理基礎。條件成熟的小區(qū)可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發(fā)老舊小區(qū)管理“新動能”。還可以借鑒xx做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區(qū)樓長、單元長等，賦予其社區(qū)服務職責，帶動居民共同參與到小區(qū)治理。二是物業(yè)進小區(qū)，以專業(yè)服務促進小區(qū)管理。根據不同小區(qū)居民的經濟承受能力以及對物業(yè)管理的實際需求，采取社會化管理、準物業(yè)管理、社區(qū)自治管理等多樣化的物業(yè)管理模式。建議建立物業(yè)管理征信系統(tǒng)，對業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費用的行為納入個人征信系統(tǒng)進行警示，對物業(yè)企業(yè)管理失信并造成小區(qū)嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業(yè)企業(yè)的，可由街道設立物業(yè)管理服務機構，在各準物業(yè)小區(qū)設置管理處，形成系統(tǒng)的管理網絡，實施準物業(yè)管理。三是執(zhí)法進小區(qū)，以亂象整治規(guī)范小區(qū)管理。聯(lián)合司法、綜合行政執(zhí)法、公安、消防、市場監(jiān)管、衛(wèi)健等多部門集中梳理小區(qū)常見違法違規(guī)行為問題，明確執(zhí)法責任單位，編制違法事項清單并在小區(qū)公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區(qū)，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執(zhí)法”，由指揮中心分派給各執(zhí)法部門依法處理。同時，加強業(yè)委會、物業(yè)和屬地社區(qū)、街道的溝通，定期召開小區(qū)社情研判會，對小區(qū)的各種違法情況進行分析，加強對小區(qū)管理的支撐，完善小區(qū)執(zhí)法治理體系。
    城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質形象，根據市政協(xié)2020年工作安排，x-x月份，由xxx副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區(qū)改造情況進行了調研?，F(xiàn)將有關情況報告如下：
    城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統(tǒng)計，我市20xx年底前建成的老舊小區(qū)xx個（樂成街道xx個、城東街道x個、城南街道xx個），總建筑面積xxx多萬平方米，涉及xxxxx戶，xxxxx人。其中，xxxx年底前建成的老舊小區(qū)xx個，涉及xxxx戶，xxxxx人。調研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
    （一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區(qū)建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如xx區(qū)xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，xx小區(qū)xx棟建筑有多孔預制樓板結構的xx棟，調研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。xx小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續(xù)三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。xx近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區(qū)建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
    （二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區(qū)大部分是x-x層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統(tǒng)計，xx區(qū)老舊小區(qū)xxx幢建筑數千個單元樓，僅有電梯xx部。老舊小區(qū)由于建設之初規(guī)劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現(xiàn)象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如xx二區(qū)居民車輛xxx多，停車位僅xxx個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區(qū)文化娛樂、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，xx個老舊小區(qū)中，僅xx個小區(qū)有固定的辦公場所（包括x個違建），x個小區(qū)有老年活動場所，x個小區(qū)有托幼場所；很多小區(qū)的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，xx街道xx個老舊小區(qū)就有xx個沒有公共廁所。
    （三）居住環(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏。老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見。如老舊小區(qū)很多車庫住著老年人、新xx人，有的xx平方米的車庫住了x-x個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在xx小區(qū)車庫或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區(qū)多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監(jiān)控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如xx小區(qū)的監(jiān)控室三臺監(jiān)控屏幕在調研時竟然全部黑屏；xx區(qū)不少樓道門禁系統(tǒng)形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前xx個老舊小區(qū)中，有xx個小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，xx個小區(qū)沒有進駐物業(yè)管理，xx個小區(qū)沒有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
    2019年x月以來，國家部委、xx省、xx市相繼出臺了推進老舊小區(qū)改造工作的文件，各級政府對老舊小區(qū)的改造極為重視?！秞x市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區(qū)x個，目前我市已上報xx小區(qū)、xx區(qū)、xx、xx小區(qū)等x個小區(qū)改造項目，萬平方米，涉及約xxxx戶。
    （一）小區(qū)底數不清，改造機制不健全。
    我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡單統(tǒng)計數據，但數據各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質量狀況和業(yè)主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區(qū)三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現(xiàn)在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區(qū)，xx、xx已經出臺了老舊小區(qū)改造實施方案，xx、xx、xx也陸續(xù)公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
    （二）資料檔案不全，改造技術有難題。
    據反映，部分老舊小區(qū)前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業(yè)機構對小區(qū)情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；xx街道干部為解決xx小區(qū)居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規(guī)劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區(qū)建成后的二十多年時間里，各單位對小區(qū)進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據xx公司反映，xx區(qū)地下管線復雜，規(guī)劃設計完成后工程推進緩慢，至今現(xiàn)在仍未開工；xx小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
    （三）居民需求多樣，現(xiàn)實矛盾不樂觀。
    調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區(qū)綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見?？梢钥闯?，老舊小區(qū)居民對改善居住環(huán)境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區(qū)個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告b級以上等條件限制，自20xx年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有xx小區(qū)、xx、xx公寓x個小區(qū)共計x臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區(qū)x樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據街道統(tǒng)計數據顯示，xx歲以上的老人如xx小區(qū)xxx人（占xx%）、xx小區(qū)約xxx人（占xx%）、xx小區(qū)xxx人（占xx%）、xx小區(qū)約xxx人（占xx%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
    （四）資金問題突出，業(yè)主共建意識弱。
    老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據部門反映，部分老舊小區(qū)沒有物業(yè)維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數xxx元/平方米計算，僅今年計劃的x個小區(qū)項目補助就超過x個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（xx市級僅對xx、xx、xx區(qū)等各實際功能區(qū)實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財政補助的改造對象主要是xxxx年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時間段內老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如xx小區(qū)商品房xxx套、自建房xx套（間），xx小區(qū)商品房xxx套、自建房xxx套（間），xx小區(qū)商品房xx套，自建房xxx套（間）。因此我市大部分老舊小區(qū)改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
    （五）長效管理缺乏，改造成果難維持。
    老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經過幾輪環(huán)境整治或單項改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個開放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長效管理機制不健全。業(yè)委會方面，很多小區(qū)業(yè)委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執(zhí)法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業(yè)委會整體職能作用沒有發(fā)揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區(qū)多數住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費，導致物業(yè)公司不愿進入老舊小區(qū)；即便引入收費標準較低的物業(yè)（據了解目前最低為xxx元），部分業(yè)主因對小區(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費，部分業(yè)主認為是自建房不需要交物業(yè)費，如xx小區(qū)xxx多戶，2019年大約xxx多戶居民沒有上交管理費；物業(yè)費收繳不到位，直接導致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)。街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區(qū)工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業(yè)務指標，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時間不多，對現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業(yè)委會，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
    （一）健全機制，摸清底數，加快出臺規(guī)劃方案。
    老舊小區(qū)改造是個系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決老舊小區(qū)改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區(qū)調查摸底，真實準確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區(qū)基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至20xx年前建成的老舊小區(qū)。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和“三年計劃”，明確老舊小區(qū)的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規(guī)劃應統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、“污水零直排小區(qū)”建設、未來社區(qū)改造等工作有機結合。創(chuàng)新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
    （二）注重前期，統(tǒng)籌推進，合理把握改造節(jié)奏。
    住建、資規(guī)部門應先行做好各老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協(xié)助提供各老舊小區(qū)地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區(qū)應有序開展老舊小區(qū)改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區(qū)改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發(fā)展規(guī)劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優(yōu)、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
    （三）以人為本，突出重點，改造提升居住環(huán)境。
    城市的發(fā)展和社區(qū)的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統(tǒng)、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區(qū)菜單式改造內容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新。此類小區(qū)進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法?？稍谖７胯b定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發(fā)潛力地段的小區(qū)可引進開發(fā)商進行重新開發(fā)，適當提高容積率，一并將托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發(fā)放安置房“房票”，購買房地產開發(fā)的商品房實現(xiàn)異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照xx、xx等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（xx按電梯加裝費用xx%給予最高不超過xx萬元/臺、xx給予符合條件的xx萬元/臺補助），進一步優(yōu)化電梯安裝申報和審批流程，小區(qū)改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區(qū)“一區(qū)一策”治理，結合老舊小區(qū)的建成年代、建筑高度、周邊環(huán)境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區(qū)公共服務功能。優(yōu)先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區(qū)內破損的公共休閑設施，增設小區(qū)健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養(yǎng)老托育機構。
    （四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制。
    市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業(yè)市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區(qū)專項債券等融資方式，鼓勵金融系統(tǒng)開發(fā)針對老舊小區(qū)改造的優(yōu)惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節(jié)能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業(yè)設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區(qū)及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規(guī)劃的情況下進行二次開發(fā)；通過制定稅收優(yōu)惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現(xiàn)資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區(qū)改造的政策，適當降低物業(yè)專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區(qū)改造籌資壓力。四是充分發(fā)揮責任企業(yè)和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協(xié)調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區(qū)改造提供便利。
    （五）綜合施策，規(guī)范運作，促進小區(qū)長效管理。
    要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續(xù)加強老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區(qū)，以黨建引領小區(qū)治理。加大街道對老舊小區(qū)的管理力度，建立駐社干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，加強對業(yè)委會的培訓管理，規(guī)范業(yè)委會資金管理和物業(yè)監(jiān)管等制度。已經成立業(yè)委會的可以進一步充實業(yè)委會的紅色力量，還未成立業(yè)委會的可以幫助成立小區(qū)臨時業(yè)委會，在管理過程中逐步物色小區(qū)的能人志士加入業(yè)委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區(qū)管理基礎。條件成熟的小區(qū)可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發(fā)老舊小區(qū)管理“新動能”。還可以借鑒xx做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區(qū)樓長、單元長等，賦予其社區(qū)服務職責，帶動居民共同參與到小區(qū)治理。二是物業(yè)進小區(qū)，以專業(yè)服務促進小區(qū)管理。根據不同小區(qū)居民的經濟承受能力以及對物業(yè)管理的實際需求，采取社會化管理、準物業(yè)管理、社區(qū)自治管理等多樣化的物業(yè)管理模式。建議建立物業(yè)管理征信系統(tǒng)，對業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費用的行為納入個人征信系統(tǒng)進行警示，對物業(yè)企業(yè)管理失信并造成小區(qū)嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業(yè)企業(yè)的，可由街道設立物業(yè)管理服務機構，在各準物業(yè)小區(qū)設置管理處，形成系統(tǒng)的管理網絡，實施準物業(yè)管理。三是執(zhí)法進小區(qū)，以亂象整治規(guī)范小區(qū)管理。聯(lián)合司法、綜合行政執(zhí)法、公安、消防、市場監(jiān)管、衛(wèi)健等多部門集中梳理小區(qū)常見違法違規(guī)行為問題，明確執(zhí)法責任單位，編制違法事項清單并在小區(qū)公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區(qū)，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執(zhí)法”，由指揮中心分派給各執(zhí)法部門依法處理。同時，加強業(yè)委會、物業(yè)和屬地社區(qū)、街道的溝通，定期召開小區(qū)社情研判會，對小區(qū)的各種違法情況進行分析，加強對小區(qū)管理的支撐，完善小區(qū)執(zhí)法治理體系。
    根據20xx年工作計劃安排，4月上旬，縣人大常委會組成調研組，在縣人大常委會副主任呂高驥帶領下，對全縣老舊小區(qū)改造工作進行了深入調研，察看了部分現(xiàn)場，召開了專題座談會，聽取了有關部門負責同志匯報?，F(xiàn)將調研情況報告如下。
    (一)老舊小區(qū)現(xiàn)狀。全縣城區(qū)已上房小區(qū)共有107個：其中有物業(yè)管理的35個;無物業(yè)管理的72個(單位自管7個、居委會管理56個、業(yè)主自治9個);已落實物業(yè)管理尚未入住小區(qū)20個;成立業(yè)主委員會的小區(qū)有22個(其中有物業(yè)小區(qū)成立7個、無物業(yè)小區(qū)成立15個)。
    (二)20xx年改造情況。20xx年縣委、縣政府以創(chuàng)建省級文明城市為契機，決定全面提升城區(qū)老舊小區(qū)的基礎設施使用功能，大力改善居民生活環(huán)境質量，真正把政府為民辦實事工程落到實處，從20xx年至2020年，利用五年時間，分批次對鼓樓、明珠園等30個規(guī)模較大的老舊小區(qū)進行綜合改造整治。20xx年縣政府制定下發(fā)了《沛縣老舊小區(qū)綜合改造整治暨長效管理工作實施方案》，將鼓樓小區(qū)一二三期、鼓樓小區(qū)四期、明珠園等三個老舊小區(qū)列入了為民辦實事工程項目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資2000余萬元，對三個老舊小區(qū)的道路、上水、雨污管網、停車設施、路燈、監(jiān)控、門禁、立面、綠化等基礎設施進行了全面改造。通過改造，老舊小區(qū)變成了一個個環(huán)境優(yōu)美、行車有序、停車規(guī)范、排水通暢、干凈整潔、生活舒適的宜居社區(qū)。
    (三)20xx年改造計劃。20xx年，縣政府計劃對鑫達園、江南山水、陽光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區(qū)共計12個小區(qū)進行改造。
    (一)停車難問題突出。隨著社會的發(fā)展，物質生活的不斷豐富，家庭轎車擁有量越來越多，而老舊小區(qū)建設較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴重不足，業(yè)主車輛停放較為混亂，隨意占據公共道路，阻礙交通，居民怨言較多。
    (二)公共設施缺失破損嚴重。老舊小區(qū)建設時間較早，部分小區(qū)規(guī)劃設計先天不足，多數老小區(qū)未鋪設燃氣管道，雨污不分，沒有物業(yè)用房、公共廁所、居民活動中心等公共設施。有些小區(qū)原有的門衛(wèi)房、公共用房被占用或出租、出售。如鼓樓四期、明珠園小區(qū)傳達室被出售、明珠園小區(qū)公共用房被開發(fā)商出租開辦幼兒園等。小區(qū)內道路破損，坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設;電線、網線私拉亂接現(xiàn)象隨處可見，以上情況嚴重影響了老舊小區(qū)居民的生活質量。
    (三)改造資金籌措困難。20xx年12個老舊小區(qū)綜合整治的概算投資總額約7862萬元，投資較大。但目前陽光一二三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個小區(qū)的資金還沒有落實，概算編制招投標工作進展緩慢，影響了小區(qū)整治進度。
    (四)毀綠現(xiàn)象普遍存在。部分業(yè)主擅自毀綠種菜，破壞小區(qū)綠地。部分業(yè)主私自破墻開窗、拉墻圍院，大搞“圈地運動”，搶占綠地，硬化土地。有些業(yè)主為方便車輛停放，私自毀綠自建停車位。
    (五)物業(yè)管理混亂。多數老舊小區(qū)都沒有物業(yè)管理，小區(qū)內違建隨處可見，技防設施基本沒有，電動車輛失盜現(xiàn)象時有發(fā)生。小區(qū)內種菜養(yǎng)禽現(xiàn)象普遍存在，小商小販隨意進出，缺乏管理。新建小區(qū)大部分沒經過驗收就先行上房，前期物業(yè)管理大多由開發(fā)商自己負責選擇。房子一旦售完，物業(yè)公司解散，許多遺留問題遲遲不能得到解決。業(yè)主利益受損，把矛盾轉移到后來的物業(yè)公司頭上，不解決問題就拒繳物業(yè)費，而物業(yè)公司沒有能力解決，如此惡性循環(huán)，三到五年，一個新小區(qū)就變成老舊小區(qū)。
    (一)加強領導，形成合力。老舊小區(qū)改造涉及多個部門，目前我縣老舊小區(qū)改造工作主要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立老舊小區(qū)改造工作領導小組，加大統(tǒng)籌協(xié)調力度，各相關部門明確職責、任務、目標，充分調動城管委、城管執(zhí)法局、住建局、房產局、園林局、物價局、街道等單位的積極性，進一步加快我縣老舊小區(qū)改造工作。
    (二)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學安排。在詳盡掌握老舊小區(qū)數據的基礎上，進行分類評估，統(tǒng)籌科學規(guī)劃，對確定的改造項目要拿出有針對性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實施。要把小區(qū)改造工作與我縣城區(qū)路網、管網改造相結合，要從居民期盼的小區(qū)停車難、小區(qū)燃氣使用等熱點問題入手，重點解決老舊小區(qū)環(huán)境、公共秩序、物業(yè)管理等問題。老舊小區(qū)整治涉及群眾切身利益，制訂整治方案前要多種形式廣泛征求居民意見，方案出臺后要向小區(qū)居民公示，整治方案根據小區(qū)的實際情況實行“一區(qū)一策”，區(qū)別對待。
    (三)多方籌資，加大投入?？h政府要加大財政投入的力度，做好資金投入保證，“兵馬未動，糧草先行”，只有把資金投入到位，才能把老舊小區(qū)整治這項德政工程、惠民工程實實在在做好。同時，要積極探索小區(qū)改造資金多元化、多渠道的投資機制。對小區(qū)規(guī)模大、入住時間長、基礎設施缺失嚴重的小區(qū)，建議列入縣“為民辦實事工程”，由縣政府組織實施全面改造提升。對規(guī)模較小的小區(qū)，建議由街道根據各小區(qū)實際情況，投入資金對道路、公共照明、下水道、窨井、停車位、監(jiān)控等基礎設施實施改造。
    (四)加大宣傳，統(tǒng)一認識。要創(chuàng)新宣傳方式，加強輿論宣傳，提高老小區(qū)改造的認同度和知曉度。要發(fā)揮示范工程導向作用，通過改造前后的對比，使業(yè)主真正理解改造的意義，自覺支持，減少整治過程中的矛盾和工作阻力。
    (五)健全機制，長效管理。在改造提升的基礎上，實施“四位一體”(社區(qū)黨支部、居委會、物業(yè)服務站、小區(qū)業(yè)主委員會)和建立“四支隊伍”(保潔、保安、運維、治安)相結合的管理模式。老舊小區(qū)綜合整治后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業(yè)管理辦公室和物業(yè)管理服務公司。物業(yè)管理辦公室負責對老舊小區(qū)日常管理工作的監(jiān)督、指導和考核，物業(yè)管理服務公司實行準物業(yè)化管理，各小區(qū)成立物業(yè)服務站，納入“四位一體”監(jiān)督機制，社區(qū)黨支部和居委會是第一監(jiān)管責任主體。明確老舊小區(qū)工作質量標準及量化考核辦法，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報考核結果，并作為年終考核的重要依據。街道辦事處每周督查考核社區(qū)居委會及各小區(qū)，每月考核通報，兌現(xiàn)獎懲。
    老舊小區(qū)改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。2019年國家住建部等三部門聯(lián)合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯(lián)合出臺文件，對我省老舊小區(qū)改造工作提出具體實施意見。我市也在2019年政府工作報告中，將老舊小區(qū)改造列為“民生十件實事”之一試點實施。據了解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發(fā)改、財政等部門和榆陽區(qū)、高新區(qū)相關工作人員及部分老舊小區(qū)的居民代表進行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調研，形成如下調研報告。
    在國家棚戶區(qū)改造政策漸趨收緊的大背景下，通過改造讓老舊小區(qū)“舊貌換新顏”，在改善群眾居住環(huán)境、平抑城市房價、穩(wěn)投資和穩(wěn)就業(yè)、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。
    (一)大幅改善居民生活環(huán)境，提升城市整體形象。根據在淄博、廈門等地調研了解，通過老舊小區(qū)改造，小區(qū)設施設備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，居民生活環(huán)境和設施都得到根本提升，生活質量顯著改善，群眾的滿意率達到90%以上，都衷心地對黨和政府的惠民政策點贊。
    (二)有利于平抑房價過快增長，促進房地產市場健康發(fā)展。與棚改不同，老舊小區(qū)改造并不會產生短期購房需求大量激增現(xiàn)象。相反，小區(qū)生活設施和整體環(huán)境改造提升后可降低房屋空置率，促進存量住房的交易和周轉，釋放居民改善型住房需求。根據淄博市統(tǒng)計，改造后的老舊小區(qū)房價和租金平均上漲約15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。
    (三)是當前穩(wěn)投資、促消費的重要途徑。與其它重大基礎設施項目、工業(yè)投資項目相比，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目投資周期短，一般為半年左右即可完成，資金周轉很快，同時邊際效益明顯，能迅速轉化為消費能力。另外也可激活居民更新房屋內部裝修、購買家具等消費?？梢哉f老舊小區(qū)改造是一項既能保民生，又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)，還能拉動消費的多贏工程。
    (四)有利于提升城市基層社會治理水平。老舊小區(qū)改造的是環(huán)境，凝聚的是人心。根據淄博、廈門、西安等地經驗，通過發(fā)動群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動維護小區(qū)環(huán)境，自覺參與社區(qū)管理的主人翁意識得到很大提升，許多人成為了老舊小區(qū)改造的義務宣傳員、講解員，基層社會治理能力和治理水平也相應提高。
    據統(tǒng)計，我市僅中心城區(qū)在2000年前建成交付的老舊小區(qū)就有176個(榆陽區(qū)162個，高新區(qū)有14個)，7層以下(以6層、5層居多)無電梯住宅樓868棟，總建筑面積132.61萬平方米，涉及群眾約1.1萬戶、4萬多人。這些小區(qū)普遍存在困難群眾相對集中、房屋建筑老化、基礎設施缺失、外觀立面破損、生活環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問題，居民改善居住環(huán)境、提升生活質量的愿望非常強烈。
    (一)工作現(xiàn)狀。根據調研組調查了解，截止2019年10月底，我市老舊小區(qū)改造工作目前剛剛起步，面臨很多問題和困難，整體工作推進緩慢。
    1.改造試點推進緩慢。因靈秀街、保齡球館片區(qū)居民意見征求難以統(tǒng)一等原因，市政府第53次專題會議決定重新選定改造小區(qū)。市住建局和榆陽區(qū)政府經摸底調研，先后2次變更改造對象，最終選定大有當巷、桃園小區(qū)、市建設局質監(jiān)站家屬院3個小區(qū)作為改造試點項目，截止2019年9月底，大有當巷改造工程已經開工，其它2個小區(qū)正在辦理前期手續(xù)，預計2020年春季開工。
    2.亟需啟動中省補助項目。2019年4月國家三部委《通知》文件發(fā)出后，為爭取中省補助資金，市發(fā)改委在全市范圍內遴選了33個(其中中心城區(qū)15個)住宅小區(qū)，編制上報了《榆林市2019年老舊小區(qū)改造配套基礎設施建設中央預算內投資建設計劃》，9月初省發(fā)改委已下達我市15個小區(qū)的改造資金3267萬元，其中榆陽區(qū)10個、子洲縣4個、佳縣1個，這些項目亟需市區(qū)兩級財政配套資金，盡快啟動實施。
    (二)我市工作中存在的難點。根據調研情況，調研組認為我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點有以下四個方面：
    1.部門間協(xié)調機制不順。由于老舊小區(qū)改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批手續(xù)繁雜，涉及發(fā)改、規(guī)劃、消防、住建、執(zhí)法、質檢等多個部門，尤其是電梯加裝審批手續(xù)更為復雜。三是施工過程中需要協(xié)調電力、供水、供暖、通訊等管道線路設施運營單位同步實施，各管道(管線)經營單位之間協(xié)調難度很大。
    2.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區(qū)缺乏能力強又不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區(qū)改造面臨無人組織實施的局面。一是我市住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不發(fā)揮作用的現(xiàn)象較為普遍，全市496個老舊小區(qū)中無物業(yè)管理或物業(yè)管理不健全的小區(qū)有434個，占87.5%。二是社區(qū)居委會因職能和人員等方面的制約，對老舊小區(qū)改造的推進上心有余而力不足，沒有能力充分發(fā)動群眾，更沒有能力組織實施。
    3.居民意見統(tǒng)一困難。據調查，我市老舊小區(qū)改造前居民意見統(tǒng)一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務的意識不強，對小區(qū)改造工程不參與也不關心，坐等政府推動;二是由于小區(qū)居民之間自身思想素質、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內容、標準等方面眾口難調;三是部分居民擔心改造影響自身利益而強烈反對，比如擔心改造會拆除違章建筑，一樓和二樓居民擔心電梯加裝影響采光和通風等。
    4.資金籌集渠道單一。我市老舊小區(qū)改造資金來源目前主要靠政府財政投入，居民出資難度較大，引入企業(yè)進行市場化改造還無從談起。一是爭取中省資金補助比例過少，2019年國家向陜西省下達老舊小區(qū)補助資金13.4億，其中下達我市僅3267萬元，僅占2.4%，主要原因就是我市相當一部分老舊小區(qū)因各類審批手續(xù)缺失而無法申報。二是部分居民存在等、靠思想，過分依賴政府財政投入，自己不愿出資。尤其是電梯加裝費用財政相對補助較少，個人出資比例大，高低樓層之間費用分擔比例協(xié)商難度很大。
    針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點問題，借鑒其它地市先進經驗做法，調研組認為推進我市老舊小區(qū)改造工作必須要堅持問題導向，先保民生、后做提升，政府在盡力而為的同時要量力而行，具體做好以下四個方面工作。
    (一)建立協(xié)調推進機制。一是在市級成立老舊小區(qū)改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調推進;發(fā)改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金;財政部門負責市級補助資金撥付;其它部門在職責范圍內各負其責;三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統(tǒng)籌協(xié)調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、全面摸排小區(qū)居民改造意愿，并具體實施小區(qū)改造項目。五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設項目用地范圍內加裝電梯的，建議不再辦理土地占用等相關手續(xù)，免收土地價款、城市基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費。在業(yè)主意見統(tǒng)一的前提下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距等問題，同時簡化規(guī)劃、設計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。
    (二)發(fā)動群眾主動參與。一是在改造前由社區(qū)居委會指導小區(qū)選舉產生業(yè)主委員會，由業(yè)委會負責與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發(fā)揮社區(qū)黨員干部、社會賢達和其它熱心群眾的帶動引領作用，爭取居民理解和支持。二是改造時組織業(yè)主全程參與，由居民就改造內容和小區(qū)后續(xù)管理充分討論，由街道辦事處作為主體開展項目申報、方案設計和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑒西安、廈門經驗，即在社區(qū)居委會或業(yè)主委員會組織下，本單元三分之二以上業(yè)主同意即可批準實施，由業(yè)主自行協(xié)商確定資金分擔辦法和低層住戶利益補償辦法，財政給予適當獎補。
    (三)合理劃分政府和業(yè)主責任。在老舊小區(qū)改造中，政府的角色應該是推進者和引導者，財政資金應更多發(fā)揮正向激勵和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內容。將改造內容分為環(huán)境整治、民生基礎設施、綜合提升類三個類別，制定老舊小區(qū)改造內容“菜單”和改造標準，根據小區(qū)現(xiàn)狀確定改造的“必選項”和居民“自選項”。二是明確政府和居民資金負擔比例。對于小區(qū)環(huán)境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎設施，根據現(xiàn)行政策，由各級財政負擔;對于居民自選類的小區(qū)綜合提升類和住宅樓本體的改造內容，由居民自行決定是否改造，資金主要由居民承擔，市、區(qū)財政給予適當獎補(詳見附表)。小區(qū)改造項目的前期設計、評審等手續(xù)辦理費用建議由財政承擔。
    (四)探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入社會資本參與小區(qū)改造，切實減輕財政支出壓力。一是對具備市場化運作條件的老舊小區(qū)，采取小區(qū)業(yè)主利益捆綁開發(fā)(包括賦予小區(qū)特許經營權、建設停車位、加層改造)、商業(yè)捆綁開發(fā)(與城市其他優(yōu)質項目打捆)等政策激勵方式，引導有實力的企業(yè)參與投資改造。二是探索政府和物業(yè)服務企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務企業(yè)通過獲得特許經營和政府物業(yè)補助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業(yè)服務企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過加裝電梯和建設停車場等設施設備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過制定優(yōu)惠政策，引導水、電、氣、暖等經營單位更新維護相關管道、線路設施。
    (五)建立小區(qū)管理長效機制。老舊小區(qū)改造不僅僅改造的是硬件設施和小區(qū)生活環(huán)境，更重要的是做好改造小區(qū)的后續(xù)管理，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎上，引導業(yè)主根據小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設施維修維護提供資金保障。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇九
    據統(tǒng)計，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀**十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數無專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設施不完善、因年久失修無人維護，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網跑冒漏問題嚴重，電路設備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當時設計條件限制多數沒有設置機動車和非機動車停車位，小區(qū)內車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數業(yè)主為年紀較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務工的租住人員，對老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對小區(qū)進行改造，寄希望于政府包干改造。
    2019年3月5日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第二次會議上的《政府工作報告》中作出明確部署，要大力對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造提升，提高柔性化治理、精細化服務水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進行了初步摸底調查，同年5月，又再次進行了查漏補缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會各界及普通群眾對老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。
    縣凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴重的小區(qū)，先幫助群眾恢復住房的正常使用功能，再在資金結余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內停車位、綠化等小區(qū)風貌工程。
    縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達了他的意見，在改造過程中應注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內容適當籌集前期費用，不能全部由國家負擔，在改造前業(yè)主對改造方案有意見應及時向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時施工隊伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設人，還提到對城區(qū)內的改造應按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。
    縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區(qū)水表進行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計劃，當其得知該消息時激動的表示對黨和政府的感謝，同時也提出了自己的建議，認為國家對老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實惠一定會全力配合，并動員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強對改造過程的安全、質量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負國家的期望。
    對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項工作的重要意見，充分結合民意確保此項工作落到實處。
    2020年7月10日，國務院辦公廳出臺《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》對老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進行了明確規(guī)定，具有很強的可操作性，根據《意見》我縣將開展好相關工作。
    (一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領導小組?？h政府主要領導擔任組長，分管領導任副組長，縣發(fā)改局、財政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運營單位等相關單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負責人為成員，小組負責統(tǒng)籌、協(xié)調、督查、考核老舊小區(qū)改造推進工作。進一步明確各相關部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調機制。
    (二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責，組織社區(qū)居委會，對我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。
    (三)制定改造計劃，分類推進。由屬地政府加強宣傳，充分征求居民改造意愿，根據財力及資金籌措情況，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計劃。提前謀劃，安排財政專項資金，提前做好改造工程前期可研、立項、設計等準備工作，以便在上級部門下達支持政策時能夠及時爭取上級資金，提供申請資金支持。同時，積極引導居民自籌資金、社會資金參與老舊小區(qū)改造。
    (四)制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見。根據《意見》精神，結合我縣實施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務、實施步驟等，進一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實施。
    (五)繼續(xù)推進2019及2020年已申請到國家改造資金的20個老舊小區(qū)改造項目按計劃實施，同時配合縣財政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。
    老舊小區(qū)改造的任務任重而道遠，今后我們將嚴格按建設程序，選擇資質優(yōu)、協(xié)調組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊伍參與改造施工，我局將加強實施過程中的指導，同時建立項目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機制，強化對項目的跟蹤督查，確保項目工程質量，提升群眾滿意度。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    老舊小區(qū)改造是一項重大民生工程。為了掌握全市老舊小區(qū)改造工作情況，提出改進工作的建議，市政協(xié)聯(lián)絡處于*月中旬組織部分市政協(xié)委員及發(fā)改、住建等部門負責人，對我市老舊小區(qū)改造工作進行了專題調研。現(xiàn)將有關情況報告如下：
    一、基本情況。
    全市共有符合改造政策的小區(qū)*個，涉及*棟樓*戶居民，總建筑面積*萬平方米，計劃總投資*萬元，其中：需加裝電梯的小區(qū)有*個，涉及*棟樓*戶居民。*年-*年，全市有*個小區(qū)列入中省計劃，目前已開工*個（其中：*年*個，*年*個），開工率*%、完工*個，均為*年項目，完工率*%。全市列入中省*年計劃項目*個，共*戶，計劃總投資約*億元。
    二、主要問題。
    （一）各自為政，沒有統(tǒng)一的協(xié)調機制。老舊小區(qū)改造涉及多個部門，往往“各吹各的號、各唱各的調”，缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批，我市按片區(qū)包裝策劃老舊小區(qū)項目不到位。三是項目組織實施缺乏整體性，改造的質量有待提高。
    （二）資金短缺，使用不夠科學合理。目前改造提升主要依靠中省補助資金支持，由于小區(qū)眾多、基礎設施落后，資金投入高，財政壓力大，全市已列入計劃*個老舊小區(qū)，改造面積約*萬平米，改造戶數*戶，計劃總投資約為*億元，但目前已到位的資金僅為*億元（其中：財政專項補助*億元、發(fā)改預算內投資*億元），占投資的*%，資金缺口約為*億元。
    （三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財政補貼和各種專項資金支持，政府承擔了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對改造的重點與質量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。
    （四）物業(yè)多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區(qū)的居民收入普遍偏低，對于花錢買服務的物業(yè)管理意識較為淡薄，即使同意小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，但在出資和繳費問題上也不愿配合，導致難以籌集整治和管理資金?？臻g有限，停車位規(guī)劃難度大。由于老舊小區(qū)多建成于*、*年代，當時規(guī)劃不足，停車區(qū)域面積普遍較小，停車位數量遠遠無法滿足現(xiàn)有迅速增長的私家車數量。且小區(qū)內居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現(xiàn)狀。
    （五）產權復雜，維修改造難度大。老舊小區(qū)產權情況十分復雜，統(tǒng)一管理難度較大，多數老舊小區(qū)產權屬于村集體、機關事業(yè)單位、企業(yè)的情況居多。尤其是產權屬于企業(yè)的部分老舊小區(qū)，由于改制、破產等因素，還面臨責任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態(tài)”，尤其是在*年以前建設的小區(qū)基本上未按照建設部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設施的維修需求。
    三、幾點建議。
    針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個方面工作。
    財政部門負責市級補助資金撥付；
    其它部門在職責范圍內各負其責；
    三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統(tǒng)籌協(xié)調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，通過整治改造前后的對比，使廣大居民真正理解老舊小區(qū)整治改造的意義，從而統(tǒng)一思想認識，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
    （二）制定科學改造方案，切實提升品質。要求各縣市區(qū)合理確定改造內容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優(yōu)先實施小區(qū)排水和供電設施、停車場建設及其他事關小區(qū)安全的工程項目，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點，強化質量管理，切實提升老舊小區(qū)的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區(qū)舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。
    二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導小區(qū)居民籌資；
    三是做好工作協(xié)調，加強與電力、通訊等相關部門的工作對接，引導相關企業(yè)參與改造。四是采取市場化機制，引導社會資本參與改造。
    （四）重視建設過程管理，確保順利進行。施工、監(jiān)理單位要做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。加快推進*和*年已下達投資計劃的老舊小區(qū)改造項目建設，確保按中省要求時限開工建設，加快中央資金支付進度，確保資金效益。既要保質保量、按時交付工程,又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
    （五）加強小區(qū)物業(yè)管理，建立長效機制。要把老舊小區(qū)改造與改造后的管理結合起來，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎上，引導業(yè)主根據小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設施維修維護提供資金保障。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十一
    根據《省城市管理聯(lián)席會議辦公室關于在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造改造中加強消防能力建設的通知》、《省消防安全專項整治三年行動實施方案》等文件要求，為全面做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中補齊消防基礎設施短板工作，切實增強群眾的安全感，根據我縣老舊小區(qū)改造的實際情況，特制定本實施方案。
    ****多次對安全生產工作做出的重要精神，深刻認識抓好安全生產工作的極端重要性，下大力氣抓好老舊小區(qū)安全生產工作，以保民平安、為民造福的實際成效踐行“四個意識”，堅決做到“兩個維護”。
    對全縣列入省住建廳改造計劃的老舊小區(qū)改造項目消防設施現(xiàn)狀、消防能力及存在的安全隱患進行全面排查，重點對消防安全短板做好前期設計規(guī)劃，并切實解決老舊小區(qū)消防安全隱患，提升消防安全防控水平。
    （一）全力保障消防通道暢通。
    按照“一區(qū)一案”的原則，住建、消防、城管等部門開展聯(lián)合執(zhí)法，拆除消防車通道上的違法建筑及障礙物，保障生命通道暢通。
    針對老舊小區(qū)建筑消防設施缺失、不完善等問題，與老舊小區(qū)改造規(guī)劃及年度計劃設計工作同步進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并將消防設施建設納入老舊小區(qū)改造后成立的封閉小區(qū)實施方案中，合理調整道路系統(tǒng)和出入口、按標準施劃消防車通道和消防救援場地標線標志，全面改善提升老舊小區(qū)消防安全條件。
    （三）建立消防管理長效機制。
    堅持建管并重，將社區(qū)、老舊小區(qū)改造后引入的物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等參與建立聯(lián)席會議制度，并建立消防隱患上報信息渠道，能及時將居民反映的消防問題及時反饋，確保人民生命安全。
    （一）按標準施劃小區(qū)消防車通道和消防救援場地標線標志，全面打通消防生命通道，保證消防車道與凈高均大于4米，車道轉變半徑滿足消防車轉彎要求，消防車道建筑物之間沒有妨礙消防車操作的障礙物，消防車道的路面能夠承受重型消防車的壓力。
    (二）具備條件的小區(qū)設置消防供水干管和水泵接合器、消防水池和消防取水口。
    （三）不具備條件的小區(qū)要保證在市政消防水鶴輻射500米半徑內；不在消防水鶴輻射500米半徑內的小區(qū)要增設消防栓，保證設計流量符合《建筑設計防火規(guī)范》的要求。
    （四）在電動自行車集中停放場所設置移動滅火器材點。
    （一）第一階段：調查摸底階段。
    對擬改造的老舊小區(qū)建筑消防設施進行調查摸底，對消防設施損壞缺失、不完善等問題進行登記。對市政配套的消防設施進行登記。
    （二）第二階段：組織實施。
    1、與老舊小區(qū)改造設計單位進行消防設計交底。
    2、將初步完成的老舊小區(qū)消防設計方案報消防設計監(jiān)管部門審核。
    3、根據消防設計監(jiān)管部門審核方案，制定老舊小區(qū)施工設計圖。
    4、按施工圖設計要求組織施工。
    （三）第三階段：備案驗收。
    在工程竣工驗收階段，聯(lián)合消防等相關部門對工程進行消防驗收。
    （一）強化領導責任。
    成立縣老舊小區(qū)改造消防設施建設工作領導小組，下設領導小組辦公室在縣住建局，辦公室主任由縣住建局局長兼任。住建部門負責老舊小區(qū)改造中消防設施的規(guī)劃和實施，消防部門負責跟蹤和驗收。
    （二）多渠道籌措改造資金。
    老舊小區(qū)改造消防設施建設要建立起政府與居民、社會力量合理共擔的改造資金保障措施，相關部門和企業(yè)按消防要求完善相關政策措施。
    （三）廣泛宣傳。
    把宣傳動員工作擺在重要位置，通過新聞媒體、張貼通告、召開會議等多種方式，開展正面宣傳，使廣大居民認識到消防安全的重要性，積極參與和支持老舊小區(qū)改造項目，打通消防安全通道。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十二
    堅持以關注民生、構建和諧社區(qū)為宗旨，以改善老舊小區(qū)面貌、提升小區(qū)居民品味、提高居民生活質量為目標，大力實施小區(qū)改造工程，努力建成宜居綠色、人文小區(qū)。
    通過老舊小區(qū)改造正真實現(xiàn)住宅小區(qū)“排水通、路面平、路燈亮、停車有序、功能全、環(huán)境美、管理優(yōu)”的目標。
    1、金花園小區(qū)：
    a區(qū)、a2區(qū)改造范圍：重要是打通消防通道，在現(xiàn)有小區(qū)內拓寬5米的消防通道，沿a區(qū)小廣場四周進行改造鋪面包磚，對現(xiàn)有停車位進行規(guī)劃，對部分地下自行車庫頂部鋪水泥方磚，安裝健身器材等，改造小區(qū)路燈，對所有樓頂做防水處理。預算投資210萬元。
    b區(qū)改造范圍：小區(qū)南門兩側道路進行拓寬，改造路燈、打通6個消防通道并將路面拓寬為5米，沿車輛通道硬化綠化帶規(guī)劃停車位218個，對三個自行車庫頂部進行硬化鋪面包磚，安裝健身器材，對b區(qū)東、西、北圍欄進行改造，更換小區(qū)大門兩個，硬化原門球場地將其改為停車場，對所有樓頂做防水處理。預算投資212萬元。
    c區(qū)改造范圍：沿小區(qū)東西兩邊道路拓寬4.5米，改造成為停車位，對門球場硬化將其改為停車場，打通小區(qū)內4個消防通道，對東、西、北小區(qū)圍欄及大門進行更換，對部分地下自行車庫頂部鋪水泥硬化并安裝健身器材，對小區(qū)路燈改造亮化，改造后新增車位218個，對所有樓頂做防水處理。預算投資221萬元。
    三個小區(qū)改造預算投資643萬元。
    2、明珠苑小區(qū)：明珠苑一、二期停車位重新布局，在3-4號樓、8-9號樓之間重新規(guī)劃停車位，可新增車位26個，停車位使用泊位器，管理采取門禁讀卡系統(tǒng)，預算投資12萬元。
    3、盛世花園小區(qū)：對小區(qū)南大門東、西兩側、東南配電室周圍進行硬化，在10號樓前7號樓后硬化停車位，新增停車位35個，預算投資12萬元。
    4、綠地園小區(qū)：對綠地園小區(qū)小廣場塌陷進行維修，做防水處理，廣場鋪方磚，對部分路面進行硬化，在17-18號樓、農行1-2號樓建成停車位82個，停車位鋪面包磚，對小區(qū)部分道路進行拓寬為消防通道，對所有樓頂做防水處理。預算投資155萬元。
    5、金星花園小區(qū)：對金星花園小區(qū)1、2、3區(qū)地下自行車頂部全部硬化鋪水泥方磚安裝健身器材，在2號樓、34號、35號樓前硬化建成停車位，對小區(qū)路面進行改造，在3區(qū)25-27號樓、31-33號樓入口處路面硬化鋪面包磚改為停車位，對所有樓頂做防水處理。預算投資404萬元。
    6、金塔小區(qū)（含銀塔小區(qū)、謙益花園、工行家屬院）對金塔小區(qū)10號樓、6號樓、法院家屬樓10-11號樓之間綠化帶硬化鋪面包磚改為停車位，對金塔小區(qū)、銀塔小區(qū)破損路面維修硬化，銀塔小區(qū)西門前，友誼醫(yī)院南側場地硬化改為停車場，對小區(qū)路燈亮化，對現(xiàn)有自行車庫頂硬化鋪面包磚并安裝健身器材，對所有樓頂做防水處理。預算投資302萬元。
    7、裕西小區(qū)：在1-2號樓之間3號樓西22號樓前部分綠化帶進行硬化改為停車位，對小區(qū)部分破損路面硬化維修，對現(xiàn)有自行車庫頂部硬化鋪面包磚，安裝健身器材，對小區(qū)路燈進行亮化，維修下水管網，樓頂漏雨等，對所有樓頂做防水處理。預算投資400.8萬元。
    以上7個小區(qū)整治改造242棟樓，建設改造面積98.6萬平方米，投資預算為1626.8萬元。
    1、金桂園小區(qū)。
    2、如意苑小區(qū)。
    3、東方花園小區(qū)。
    5、華港佳苑小區(qū)。
    6、區(qū)委住宅小區(qū)。
    7、工行小區(qū)。
    8、地區(qū)大院、
    9、古城巷。
    （一）宣傳發(fā)動，營造氛圍（20xx年5月－6月底）。各社區(qū)通過利用橫幅、宣傳欄進行宣傳，并要制作宣傳版面在列入改造計劃的小區(qū)進行長期宣傳，大力宣傳整治改造工作的重要意義。把整治改造給居民帶來的好處具體化，把整治改造后和引入物業(yè)管理的效果直觀化、形象化，推動整治改造工作順利開展。社區(qū)要積極發(fā)揮疏導、協(xié)調作用，引導轄區(qū)居民樹立大局觀念，配合好整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作。
    （三）因地制宜制訂改造規(guī)劃方案（20xx年6月20日－7月15日）。由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責制定擬改造7個小區(qū)的改造規(guī)劃方案，鎮(zhèn)依據改造方案制定預算方案，并將擬改造小區(qū)進行公示，公示結果報利通區(qū)老舊小區(qū)改造領導小組辦公室備案。
    （四）組織施工建設階段（20xx年7月17日－8月31日）。按照改造規(guī)劃方案要求，完成7個擬改造小區(qū)違法建筑的拆除和雜物的清理清運工作；鎮(zhèn)政府進行整治改造工程招標，并負責監(jiān)督組織施工建設進度，按照施工進度申請改造資金，完成7個老舊小區(qū)改造工作。
    （五）竣工驗收階段（20xx年11月1日－11月20日）。由鎮(zhèn)政府牽頭，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、利通區(qū)環(huán)衛(wèi)局，交通建設局等部門參加，實施檢查驗收工作。
    老舊小區(qū)改造事關廣大居民的切身利益，反映政府形象，要加強領導，明確責任，強化監(jiān)督管理。
    （一）資金管理及撥付。老舊小區(qū)改造資金實行專戶管理，?？顚Ｓ谩２嵭懈脑旃こ踢M度撥付制度，改造施工企業(yè)工程進度達到50%撥付單項總量資金的30%，工程進度達到80%由鎮(zhèn)政府撥付擬改造小區(qū)業(yè)主自籌的30%部分，工程全部完成經驗收合格后撥付單項總量資金的30%，剩余10%資金作為質保金1年后無質量問題撥付。
    （二）強化現(xiàn)場管理。鎮(zhèn)政府對老舊小區(qū)改造項目要落實專人負責，實行工程招標和監(jiān)理，加強對現(xiàn)場施工隊伍的監(jiān)督檢查，強化質量意識和安全意識，確保工程質量。
    （三）倡導業(yè)主參與。在老舊小區(qū)改造項目的監(jiān)督管理上，大力倡導業(yè)主參與，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務和職責。
    （一）加強組織領導，明確工作職責。為確保老舊小區(qū)改造工作取得顯著成效，鎮(zhèn)成立老舊小區(qū)改造工作領導小組，落實工作措施；各社區(qū)要按照鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一部署，各司其職，協(xié)同配合，共同解決、妥善處理整治改造工作中出現(xiàn)的問題，確保整治改造和全覆蓋工作有序推進。
    （二）完善工作機制，提高整治成效。整治改造和物業(yè)管理覆蓋涉及面寬，業(yè)務性強，要從項目實施開始，采取有效措施，加強管理，提高整治成效。
    1．堅持規(guī)范運作。為實現(xiàn)公開公平和規(guī)范運作，老舊小區(qū)改造工作實行統(tǒng)一評定方案、統(tǒng)一整治標準、統(tǒng)一組織驗收、統(tǒng)一決算審計。
    2．實行專報制度。鎮(zhèn)制定工程進度計劃安排表，及時反映整治改造工程進度，開工、竣工比例，并將統(tǒng)計報表和信息簡報每月25日前報送利通區(qū)老舊小區(qū)改造領導小組辦公室。
    （三）加強監(jiān)督管理，嚴肅工作紀律。老舊小區(qū)改造項目實施進程中應加強監(jiān)督管理，堅持公開透明，嚴格程序，嚴明紀律。整治改造資金，實行?？顚Ｓ?，嚴禁截留、擠占和挪用。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十三
    為進一步提升居民居住環(huán)境質量，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，完成老舊小區(qū)改造整治提升工作，為確保如期全面完成改造整治提升目標，特制定如下實施方案。
    深入貫徹落實科學發(fā)展觀，著眼于加快推進城市建設，以改善民生為核心，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高居住品質為目標，堅持政府主導、社會參與、業(yè)主自治，著眼長遠、標本兼治，屬地負責，突出重點、分布實施的原則，著力解決老舊小區(qū)建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。
    在完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
    （一）分類實施、統(tǒng)籌推進。老舊小區(qū)綜合治理分為基本型和提升性，在改造過程中優(yōu)先進行基本型改造，結合實施條件和示范要求實施提升性?；拘托^(qū)整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設施、維修、照明、綠化補植、停車場復建、物業(yè)管理等作為基本內容，有條件實施墻體出新、配套體育設施等；提升性整治是在滿足基本型改造后，增加節(jié)能改造或“適老化”改造內容。
    （二）綜合整治、標本兼治。注重改造老舊小區(qū)的整體環(huán)境，改造水、電、排污等生活配套設施，既要對小區(qū)環(huán)境進行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業(yè)管理長效機制建立，實現(xiàn)建管并舉、標本兼治。
    （三）政府主導、居民參與。在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確居民共同管理小區(qū)的義務與職責。
    （一）完善基礎設施。
    1.清除違章搭建。小區(qū)內搭建的一切違章建筑要在項目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養(yǎng)家禽等的公共用地要求居民在項目實施前自行恢復原狀。
    2.修整、翻建小區(qū)道路。小區(qū)道路達到城市居住區(qū)道路建設規(guī)范標準，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區(qū)應符合無障礙通行要求。
    3.疏通、翻建地下管網。更換破損窖井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。
    4.改造水、電、氣三表出戶管網。水、電、氣三表未出戶的要實行出戶管網改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件的小區(qū)應鋪設天然氣管道。
    5.修整、規(guī)范桿管線設施。完善和規(guī)范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃氣、消防等桿管線及設施設備，有條件的小區(qū)要做到桿管線下地，條件不具備的小區(qū)要統(tǒng)一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。
    6.整治、新建停車設施。新建、改擴建和整修公共非機動車（棚），盡量滿足小區(qū)內居民非機動車停放需求：整頓機動車庫（位）使用秩序，回復車庫停車功能；增設交通標志，劃設機動車停放位置；有條件的小區(qū)可改建、補建機動車停車位。
    7.更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設施。增設標準化垃圾桶，保障小區(qū)居民生活垃圾傾倒和堆放。
    （二）修繕改造房屋。
    1.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結構、抗震設防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。
    2.整治外觀。對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻進行防滲、粉刷處理，達到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。
    3.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設施。
    4.節(jié)能改造。有條件的小區(qū)或樓棟可進行外墻和屋面保溫改造。
    （三）提示環(huán)境質量。
    1.整治綠化。優(yōu)化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物），恢復綠化功能，盡可能提升綠化檔次。
    2.配套休閑設施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設施，有條件的小區(qū)要新建休閑設施。
    3規(guī)范文化宣傳設施。在小區(qū)主要出入口設置小區(qū)平面示意圖，方便群眾了解小區(qū)總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設施，力求美觀整潔。
    （四）完善公建配套。
    1.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。
    2.規(guī)范設置公共服務設施。根據規(guī)范要求，結合小區(qū)規(guī)模，補建和完善社區(qū)服務、居民文化活動等公共服務設施。
    （五）改造技防設施。
    1.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區(qū)，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區(qū)大門的位置和數量，有條件的小區(qū)要設立門衛(wèi)室、警務室、治安報警點；零星住宅樓盡量并入臨近小區(qū)進行統(tǒng)一管理。
    2.添置電子防護系統(tǒng)。對規(guī)模較大的小區(qū)出入口設置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，根據小區(qū)規(guī)模設置視頻監(jiān)控節(jié)點、巡查裝置、報警系統(tǒng)。
    3.完善樓宇安全系統(tǒng)。修繕、添置單元防盜門。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十四
    根據“三舊“改造規(guī)劃和年度實施計劃，東莞新亞洲工業(yè)城開發(fā)有限公司擬對位于東莞市塘廈鎮(zhèn)林村社區(qū)新亞洲工業(yè)區(qū)的舊廠房用地進行改造。改造方案如下：
    改造地塊標圖建庫編號為44190011608，位于林村社區(qū)新亞洲工業(yè)區(qū)，改造總面積15.1575公頃(原發(fā)證面積共16.6218公頃，土地權利人為東莞新亞洲工業(yè)城開發(fā)有限公司，土地使用證號分別為東府國用（20xx）字第特233號，面積為50061平方米，和東府國用（20xx）字第特234號，面積為116157平方米。土地證總面積16.6218公頃減去改造總面積15.1575公頃等于1.4643公頃。1.4643公頃為當時發(fā)證重疊面積)，由原土地權利人自行改造。
    改造涉及的房屋、土地已經確權、登記。
    改造地塊符合土地利用總體規(guī)劃，已納入我市塘廈鎮(zhèn)“三舊”改造規(guī)劃和20xx年度實施計劃，并已編制控制性詳細規(guī)劃。
    該地塊現(xiàn)用途為工業(yè)，為東莞新亞洲工業(yè)城開發(fā)有限公司自20xx年5月開始使用?，F(xiàn)有建筑面積10萬平方米，容積率為1.5，年產值為500萬元。
    該改造地塊由原土地使用權人東莞新亞洲工業(yè)城開發(fā)有限公司自行改造，改造地塊已完善用地手續(xù)，不涉及協(xié)議補償及違法用地處罰問題。
    根據有關規(guī)劃安排該地塊由東莞新亞洲工業(yè)城開發(fā)有限公司前期投入10億元資金自行改造。改造后，該宗土地將用于居住、金融商業(yè)、道路、綠化用途，總建筑面積為292556.3平方米，預計年產值將達到5億元。
    6、道路用地面積為23188.2平方米；
    7、綠化用地面積為3479.5平方米。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十五
    20xx年，全省計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)871個，房屋總建筑面積2448.11萬平方米，涉及住戶25.9萬戶。
    改造類型分為基本型、完善型和提升型。優(yōu)先補齊小區(qū)功能短板，拆除違建，解決供水、排水、供氣、供電、道路、通信、停車等需求的，為基本型改造；在?；镜幕A上，實施加裝電梯、房屋維修改造、配套停車場及充電樁、活動設施、物業(yè)服務、智慧安防設施等，為完善型改造；進一步改善公共服務和公共環(huán)境，包括增設社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設施、智能信包（快件）箱等便民設施等，為提升型改造。
    多渠道籌措資金，吸引社會力量參與。積極爭取中央基建投資補助和財政專項補助資金。省財政繼續(xù)安排“以獎代補”資金，用于引導和獎勵各地實施改造。市縣政府統(tǒng)籌保障老舊小區(qū)改造資金。統(tǒng)籌地方各級政府專項投入，以及供水、供電、供氣、網絡通信、有線電視等專營單位投入。引導社會資本參與改造，積極探索采取賦予小區(qū)特許經營權、建設停車位、商業(yè)捆綁開發(fā)（與城鎮(zhèn)其他優(yōu)質項目打捆）等激勵措施。老舊小區(qū)改造涉及土地房屋功能調整的，自然資源和規(guī)劃部門依法進行調整。對改變土地用途產生的土地收益，按規(guī)定納入預算管理，可用于支持老舊小區(qū)改造。鼓勵倡導居民個人出資，以及其他渠道籌集資金。
    以《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術導則》（修訂版）為標準，著力消除老舊小區(qū)安全隱患，完善基本功能和公共配套設施，積極推動提升型改造，完善小區(qū)功能，提升小區(qū)品質。
    1、尊重居民意愿，動員群眾積極參與。發(fā)揮社區(qū)主體作用，動員居民提出改造申請，參與制定方案、項目實施、工程質量監(jiān)督、后期維護管理等全過程，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
    2、推進成片改造，補齊和完善公共服務設施。堅持政府統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃，成片改造老舊小區(qū)。加強歷史文化的保護，注重風貌的協(xié)調和人居環(huán)境的改善。將有共同改造需求，獨棟、零星、分散的樓房和老舊小區(qū)進行歸并整合，統(tǒng)一設計、同步改造，形成片區(qū)，鼓勵支持改造后進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。堅持規(guī)劃引導，按照原有資金來源渠道和實施主體，補齊和完善老舊小區(qū)公共服務設施。
    住房城鄉(xiāng)建設部門要將老舊住宅小區(qū)整治項目納入基本建設程序，執(zhí)行國家關于工程建設項目的管理規(guī)定和建設標準，依法辦理工程招投標、施工許可等相關手續(xù)。實施單位要加強整治工程項目施工、監(jiān)理及驗收監(jiān)管，確保工程質量。
    1、細化前期。根據老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃確定年度改造項目，編制項目建議書，按規(guī)定程序報批。委托設計單位編制項目初步設計或設計文件，編制項目概算，并按規(guī)定程序組織審查論證及批復。
    2、嚴格施工。規(guī)范組織工程招標采購，精選隊伍，精心組織施工。落實好主體責任，加強施工質量和資金跟蹤審計，確保工程質量和資金安全。
    3、規(guī)范驗收。工程竣工后，建設單位要規(guī)范組織工程驗收。注重發(fā)揮街道、社區(qū)、廣大業(yè)主的積極性，促進共建共治共享。
    4、加強監(jiān)管。工程實施過程中，住房城鄉(xiāng)建設部門要加強監(jiān)督管理，按照老舊小區(qū)改造項目管理要求，建立改造項目基礎數據庫，及時更新項目進度和監(jiān)管記錄，利用信息化手段，切實加強對項目實施跟蹤監(jiān)管。
    5、明確時限。只進行“基本型”改造的項目，在年底前應基本完成改造和工程驗收；實施“提升型”和“完善型”改造的項目，在年底前應完成基本型改造內容，并開工實施“提升型”和“完善型”配套設施建設。
    改造后的小區(qū)要落實管理單位，明確管養(yǎng)責任，加強后續(xù)管理，鞏固改造成果。完善社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)“四位一體”的議事協(xié)調工作機制，協(xié)商確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則。物業(yè)管理主管部門要強化巡查檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)保證服務質量。有關執(zhí)法部門要建立物業(yè)管理執(zhí)法聯(lián)動機制，及時解決物業(yè)投訴和糾紛，共同維護好改造成果。
    各市要建立政府統(tǒng)籌組織、職能部門協(xié)調指導、縣區(qū)具體實施、街道社區(qū)協(xié)同推進、居民全程參與的工作推進機制。大力宣傳引導，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造政策、方法步驟和改造成效，形成社會廣泛支持、群眾積極參與的良好氛圍。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十六
    堅持以關注民生、構建和諧社區(qū)為宗旨，以改善老舊小區(qū)面貌、提升小區(qū)居民品味、提高居民生活質量為目標，大力實施小區(qū)改造工程，努力建成宜居綠色、人文小區(qū)。
    通過老舊小區(qū)改造正真實現(xiàn)住宅小區(qū)“排水通、路面平、路燈亮、停車有序、功能全、環(huán)境美、管理優(yōu)”的目標。
    a區(qū)、a2區(qū)改造范圍：重要是打通消防通道，在現(xiàn)有小區(qū)內拓寬5米的消防通道，沿a區(qū)小廣場四周進行改造鋪面包磚，對現(xiàn)有停車位進行規(guī)劃，對部分地下自行車庫頂部鋪水泥方磚，安裝健身器材等，改造小區(qū)路燈，對所有樓頂做防水處理。預算投資210萬元。
    b區(qū)改造范圍：小區(qū)南門兩側道路進行拓寬，改造路燈、打通6個消防通道并將路面拓寬為5米，沿車輛通道硬化綠化帶規(guī)劃停車位218個，對三個自行車庫頂部進行硬化鋪面包磚，安裝健身器材，對b區(qū)東、西、北圍欄進行改造，更換小區(qū)大門兩個，硬化原門球場地將其改為停車場，對所有樓頂做防水處理。預算投資212萬元。
    c區(qū)改造范圍：沿小區(qū)東西兩邊道路拓寬4.5米，改造成為停車位，對門球場硬化將其改為停車場，打通小區(qū)內4個消防通道，對東、西、北小區(qū)圍欄及大門進行更換，對部分地下自行車庫頂部鋪水泥硬化并安裝健身器材，對小區(qū)路燈改造亮化，改造后新增車位218個，對所有樓頂做防水處理。預算投資221萬元。
    三個小區(qū)改造預算投資xxx萬元。
    2、xx小區(qū)：明珠苑一、二期停車位重新布局，在3-4號樓、8-9號樓之間重新規(guī)劃停車位，可新增車位26個，停車位使用泊位器，管理采取門禁讀卡系統(tǒng)，預算投資12萬元。
    3、xx小區(qū)：對小區(qū)南大門東、西兩側、東南配電室周圍進行硬化，在10號樓前7號樓后硬化停車位，新增停車位35個，預算投資12萬元。
    4、xx小區(qū)：對綠地園小區(qū)小廣場塌陷進行維修，做防水處理，廣場鋪方磚，對部分路面進行硬化，在17-18號樓、農行1-2號樓建成停車位82個，停車位鋪面包磚，對小區(qū)部分道路進行拓寬為消防通道，對所有樓頂做防水處理。預算投資155萬元。
    5、xx花園小區(qū)：對金星花園小區(qū)1、2、3區(qū)地下自行車頂部全部硬化鋪水泥方磚安裝健身器材，在2號樓、34號、35號樓前硬化建成停車位，對小區(qū)路面進行改造，在3區(qū)25-27號樓、31-33號樓入口處路面硬化鋪面包磚改為停車位，對所有樓頂做防水處理。預算投資404萬元。
    6、xx小區(qū)（含銀塔小區(qū)、謙益花園、工行家屬院）對金塔小區(qū)10號樓、6號樓、法院家屬樓10-11號樓之間綠化帶硬化鋪面包磚改為停車位，對金塔小區(qū)、銀塔小區(qū)破損路面維修硬化，銀塔小區(qū)西門前，友誼醫(yī)院南側場地硬化改為停車場，對小區(qū)路燈亮化，對現(xiàn)有自行車庫頂硬化鋪面包磚并安裝健身器材，對所有樓頂做防水處理。預算投資302萬元。
    7、xx小區(qū)：在1-2號樓之間3號樓西22號樓前部分綠化帶進行硬化改為停車位，對小區(qū)部分破損路面硬化維修，對現(xiàn)有自行車庫頂部硬化鋪面包磚，安裝健身器材，對小區(qū)路燈進行亮化，維修下水管網，樓頂漏雨等，對所有樓頂做防水處理。預算投資400.8萬元。
    以上7個小區(qū)整治改造242棟樓，建設改造面積98.6萬平方米，投資預算為1626.8萬元。
    （一）宣傳發(fā)動，營造氛圍（20xx年x月－x月底）。各社區(qū)通過利用橫幅、宣傳欄進行宣傳，并要制作宣傳版面在列入改造計劃的小區(qū)進行長期宣傳，大力宣傳整治改造工作的重要意義。把整治改造給居民帶來的好處具體化，把整治改造后和引入物業(yè)管理的效果直觀化、形象化，推動整治改造工作順利開展。社區(qū)要積極發(fā)揮疏導、協(xié)調作用，引導轄區(qū)居民樹立大局觀念，配合好整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作。
    （三）因地制宜制訂改造規(guī)劃方案（20xx年x月x日－x月x日）。由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責制定擬改造7個小區(qū)的改造規(guī)劃方案，鎮(zhèn)依據改造方案制定預算方案，并將擬改造小區(qū)進行公示，公示結果報利通區(qū)老舊小區(qū)改造領導小組辦公室備案。
    （四）組織施工建設階段（20xx年x月x日－x月x日）。按照改造規(guī)劃方案要求，完成7個擬改造小區(qū)違法建筑的拆除和雜物的清理清運工作；鎮(zhèn)政府進行整治改造工程招標，并負責監(jiān)督組織施工建設進度，按照施工進度申請改造資金，完成7個老舊小區(qū)改造工作。
    （五）竣工驗收階段（20xx年x月x日－x月x日）。由鎮(zhèn)政府牽頭，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、利通區(qū)環(huán)衛(wèi)局，交通建設局等部門參加，實施檢查驗收工作。
    老舊小區(qū)改造事關廣大居民的切身利益，反映政府形象，要加強領導，明確責任，強化監(jiān)督管理。
    （一）資金管理及撥付。老舊小區(qū)改造資金實行專戶管理，?？顚Ｓ谩２嵭懈脑旃こ踢M度撥付制度，改造施工企業(yè)工程進度達到50%撥付單項總量資金的30%，工程進度達到80%由鎮(zhèn)政府撥付擬改造小區(qū)業(yè)主自籌的30%部分，工程全部完成經驗收合格后撥付單項總量資金的30%，剩余10%資金作為質保金1年后無質量問題撥付。
    （二）強化現(xiàn)場管理。鎮(zhèn)政府對老舊小區(qū)改造項目要落實專人負責，實行工程招標和監(jiān)理，加強對現(xiàn)場施工隊伍的監(jiān)督檢查，強化質量意識和安全意識，確保工程質量。
    （三）倡導業(yè)主參與。在老舊小區(qū)改造項目的監(jiān)督管理上，大力倡導業(yè)主參與，確保業(yè)主、居民的`“知情權、參與權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務和職責。
    （一）加強組織領導，明確工作職責。為確保老舊小區(qū)改造工作取得顯著成效，鎮(zhèn)成立老舊小區(qū)改造工作領導小組，落實工作措施；各社區(qū)要按照鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一部署，各司其職，協(xié)同配合，共同解決、妥善處理整治改造工作中出現(xiàn)的問題，確保整治改造和全覆蓋工作有序推進。
    （二）完善工作機制，提高整治成效。整治改造和物業(yè)管理覆蓋涉及面寬，業(yè)務性強，要從項目實施開始，采取有效措施，加強管理，提高整治成效。
    1．堅持規(guī)范運作。為實現(xiàn)公開公平和規(guī)范運作，老舊小區(qū)改造工作實行統(tǒng)一評定方案、統(tǒng)一整治標準、統(tǒng)一組織驗收、統(tǒng)一決算審計。
    2．實行專報制度。鎮(zhèn)制定工程進度計劃安排表，及時反映整治改造工程進度，開工、竣工比例，并將統(tǒng)計報表和信息簡報每月25日前報送利通區(qū)老舊小區(qū)改造領導小組辦公室。
    老舊小區(qū)改造調研報告篇十七
    冬季供熱是一項重要的民生工程和民心工程，事關群眾的.切身利益。20xx—20xx年供暖季全市預計供熱總面積萬平方米，較去年同期增加萬平方米，供熱能力2508兆瓦。為確保今年供暖工作順利開展，全市住建系統(tǒng)全力以赴、上下聯(lián)動，推動供熱基礎設施項目建設，切實解決供熱各環(huán)節(jié)存在的問題隱患，全面做好今年冬季供暖準備工作。
    扎實安排部署。為切實做好今冬明春供熱工作，市住建局下發(fā)了《關于切實做好20xx—20xx年度供熱工作的通知》，對全市20xx—20xx年冬季采暖期供熱工作進行安排部署。明確要求各縣(市、區(qū))按照省、市工作部署要求，早安排、早動手，全力開展設施建設、燃煤儲備、設備檢修等供熱準備工作。
    抓緊供熱能源儲備。近年來，燃煤價格持續(xù)上漲，為切實做好20xx—20xx年度供熱采暖工作，市政府辦公室明確要求各縣(市、區(qū))和市政府有關部門要切實擔負起政府屬地管理責任和部門行業(yè)監(jiān)管責任，采取有力措施，統(tǒng)籌做好供熱能源保障工作，確保供熱安全平穩(wěn)運行，保障群眾溫暖過冬。經統(tǒng)計，本采暖季全市集中供熱燃煤需求量約萬噸，至目前，全市已訂購供熱燃煤萬噸、燃氣150萬立方米，存儲燃煤萬噸，訂購存儲燃煤分別占總需求量的、。
    全面提升服務保障。市住建局著眼提升服務質量，全面履行供熱行業(yè)監(jiān)管責任，督促各縣(市、區(qū))積極做好供熱政策宣傳，公開供熱投訴電話和應急搶修電話，供熱單位和主管部門在供暖季嚴格執(zhí)行24小時值班制度，暢通用戶投訴溝通渠道，及時解決用戶供熱投訴問題。健全完善供熱管理各項規(guī)章制度，加強從業(yè)人員培訓教育，切實提高從業(yè)人員工作水平。進一步修訂完善供熱應急預案，加強應急搶修隊伍和應急物資儲備，組織開展應急演練18次，供熱突發(fā)事件應急處置能力進一步提高。