物業(yè)管理工作調(diào)研報告（優(yōu)秀17篇）

    報告的內(nèi)容應該客觀、準確，避免主觀色彩的加入，以及不必要的推測和揣測。報告中的內(nèi)容應該具備可驗證性，可以依據(jù)實際情況進行實證和論證。如果你對某個主題感興趣，可以閱讀一下以下報告范例，或許能給你帶來一些新的思考。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇一
    調(diào)查報告與調(diào)查報告不同。調(diào)查報告是因為發(fā)生了什么事而進行調(diào)查，然后寫報告。以下是為大家整理的關于,歡迎品鑒！
    加強基層黨員教育管理，對于增強黨員的宗旨意識和黨性修養(yǎng)，提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關重要的作用。為進一步加強黨員的教育管理，x區(qū)實施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學、有效和精細，切實激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻精神，為加快x區(qū)建設成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設提供了堅強的基礎保證。
    一、工作開展情況。
    一是確定黨員去向，抓實黨員管理。針對農(nóng)村流動黨員去向不定、管理困難等問題，各村(社區(qū))黨組織建立流動黨員微信群，確保在外的黨員能第一時間收到通知。同時要求農(nóng)村流動黨員在外出期間，凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報告，街道黨(工)委根據(jù)變化及時調(diào)整農(nóng)村流動黨員信息庫，實行動態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人，負責了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況，及時向其通報組織的動態(tài)信息。
    二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，使黨員外出有所學。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動黨員訂閱使用微信公眾號、學習強國平臺等網(wǎng)上學習平臺，及時傳達學習黨的建設和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機，結合黨內(nèi)“規(guī)定動作”和黨員需求，集中組織流動黨員開展“補黨課、議發(fā)展”活動，讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
    三是重視人才回歸，使黨員回鄉(xiāng)有所為。開展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡溝通的長效溝通機制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊伍。通過加強和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡、溝通和交流，進一步拓寬村級后備人選渠道，建強村級骨干隊伍，有效解決村干部隊伍總體年齡偏大、文化素質(zhì)偏低、后備干部偏少的“三偏”問題，為脫貧攻堅、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
    (二)黨員積分制管理開展情況。
    一是進行黨員分類。x區(qū)以村(社區(qū))一級黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區(qū))黨員，包括離退休人員、在市內(nèi)的外出務工和經(jīng)商黨員;二類黨員為到市外長期務工和經(jīng)商黨員;三類黨員為因長期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
    二是設置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設置，x區(qū)在充分調(diào)研分析村(社區(qū))基層黨組織建設和黨員隊伍管理現(xiàn)狀的基礎上，確立了“分類積分、量化考核，獎優(yōu)罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評議積分兩部分，日常行為積分和評議積分按照7:3的比例加權確定。日常積分依據(jù)黨員參加學習、會議，參加組織活動，報告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評議積分在每個積分周期結束時，由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進行民主評議。
    三是明確獎懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內(nèi)綜合得分的高低，按照黨員總數(shù)20%的比例，評選年度內(nèi)村級優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例，推薦年度內(nèi)街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進行談話教育，指出問題和不足，明確整改方向;第一年被評為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓班，對黨員進行重點教育，督促其認真整改。黨員本人認識不到位、不改進或者連續(xù)兩年被評為不合格黨員的，按相關規(guī)定進行處置。
    (三)“一編三定”工作開展情況。
    一是依據(jù)需求設定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實際，針對無職黨員的具體情況，依據(jù)需求設崗，確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進行調(diào)查摸底，重點了解無職黨員的年齡、文化、能力、特長、分布狀況以及家庭情況，并進行綜合分析、登記造冊。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問題和群眾關心的熱點、難點問題，掌握第一手資料，為合理設置崗位提供科學依據(jù)，在此基礎上，按照因地制宜，因事設崗，按需設崗的原則，合理設置崗位，建立無職黨員“一編三定”管理工作臺賬并公示上墻。
    二是依據(jù)崗位確定職責。結合不同崗位特點，制定相應的崗位職責，將職責落實到每一個上崗黨員，使黨員做到有崗有責，避免崗責分離。街道和區(qū)組織部門組織多種渠道對上崗黨員進行崗位培訓，讓他們掌握履行崗位職責必需的業(yè)務知識，提高他們履行崗位職責的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責創(chuàng)造條件。
    三是定期參與評議。設立上崗黨員履行職責活動情況登記簿，詳細記錄每個上崗黨員的工作情況，街道每半年對“一編三定”工作開展情況進行小結點評，對上崗黨員進行評議，促進上崗黨員在職履崗，區(qū)組織部門通過逐村觀摩活動、黨建考核、明察暗訪方式對“一編三定”工作開展督導。將上崗黨員履行職責的情況作為年度黨員民主評議的主要依據(jù)，對發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進黨員各街道給予表彰獎勵。
    二、存在問題。
    一是缺乏專職工作人員。目前我區(qū)，區(qū)街兩級負責黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進行開展，人員力量較少。
    二是專業(yè)培訓工作較少。市級層面相關培訓工作較少，對黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓不多，缺少全年整體的規(guī)劃。
    三是黨員組成結構不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。
    三、下一步打算。
    一是利用黨建云平臺加強黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點區(qū)，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺，進一步完善外出流動黨員、農(nóng)民工黨員學習管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設、x專項斗爭、x城市建設等工作相結合，確保黨員隊伍的先進性與純潔性。
    二是細化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點、年齡結構等實際情況，將黨員劃分為不同類別進行積分管理，圍繞黨員履行基本義務、參加基本活動、發(fā)揮基本作用等要求，制定積分考核內(nèi)容和計分標準，并適時根據(jù)上級黨組織有關要求單位年度工作重點運行實際情況等調(diào)整加分、扣分項。三是加強督導，確保黨員學進去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺，進一步完善站點學習制度，結合全區(qū)每月開展的“五務公開檢查”工作，進一步加強站點和網(wǎng)上學習督導工作。積極組織開展黨員干部學習教育活動，每月不定期組織村(社區(qū))干部學習國家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實用技術等。
    近日我局組織專人，先后深入22個居民住宅小區(qū)采取座談討論、發(fā)放調(diào)查問卷等方式，開展了物業(yè)管理工作專題調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型：一是物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化管理型;二是開發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓，即老舊樓房，不具備實行專業(yè)化的物業(yè)管理屬無人管理型。
    目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個，建筑面積158萬平方米，共住居民16400多戶，近4萬人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區(qū)成立業(yè)主委員會14個，占全部小區(qū)的19%。
    近年來，我局主要采取了以下幾項措施：一是廣泛宣傳，增強了業(yè)主的物業(yè)消費意識，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓，提高了參訓物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)主代表、社區(qū)負責人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學習物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務質(zhì)量水平。三是積極開展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資，擬實施物業(yè)管理與安保運營一體化建設項目，對全縣范圍內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，進行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專業(yè)化物業(yè)服務，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。
    一是物業(yè)管理機構、人員缺位，監(jiān)管作用無法發(fā)揮。目前，全縣內(nèi)僅有4名專職工作人員負責物業(yè)管理的監(jiān)管工作，人員嚴重缺乏，監(jiān)管不到位造成事無人管、無人管事的現(xiàn)象非常嚴重，從而導致物業(yè)監(jiān)管工作無法落實。如：物業(yè)前期招投標、從業(yè)人員定期崗位培訓、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主委員會成立與培訓、小區(qū)承接驗收等物業(yè)管理工作無法正常開展。
    二是在項目的規(guī)劃設計、開工、竣工驗收等環(huán)節(jié)上，沒有嚴格的監(jiān)管標準。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設計物業(yè)用房、活動室、自行車棚等，由于后期資金困難，項目中斷，導致配套設施無法落實。
    三是部門之間沒有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對此，物業(yè)服務企業(yè)難以管理，相關政府職能部門也很少監(jiān)管過問。
    四是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個業(yè)主委員會中，有2個業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。
    五是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開始凸顯。近年建設的部分小區(qū)，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題，給業(yè)主生活帶來不便。由此，業(yè)主希望所有問題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問題超出了物業(yè)公司的服務范圍，物業(yè)公司無力協(xié)調(diào)，使得原本簡單的個體性問題發(fā)展成為大的群眾性問題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費而降低了服務質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調(diào)研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開發(fā)商遺留問題有關。有的開發(fā)商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規(guī)劃，小區(qū)建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現(xiàn)，有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到及時解決，只能同物業(yè)服務企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。
    六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，服務不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中，大部分沒有通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，多數(shù)小區(qū)或是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開發(fā)商通過前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)服務企業(yè)沒有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。
    (一)加強領導，健全組織機構，逐步完善物業(yè)管理工作。針對全縣物業(yè)管理的復雜性，健全以物業(yè)主管部門、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會為主的三級物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問題，建立主管部門行業(yè)指導，社區(qū)居委會具體負責，各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機制，逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。
    (二)要進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標行為。按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設單位，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。同時建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報，年終評定，從而推動物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場化進程。特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建設單位“自建自管”的狀況。
    (三)嚴格把好驗收關。開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，需讓物業(yè)公司參與驗收，以增強專業(yè)間鑒定。相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。要有詳細精確的小區(qū)管道設計圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區(qū)配套設施及公共設施情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關;組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問題。
    (四)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平;二是強化日常管理，政府職能部門與社區(qū)居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業(yè)企業(yè)考核巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節(jié)嚴重的取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
    (五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個，面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對較小，維護成本較高，配套設施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象，缺乏基本的物業(yè)管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū)，摸清情況，整理出需要改造的范圍項目，將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策，對配套設施不齊全的老舊小區(qū)，采用政府補助一點，供水、供電、供氣企業(yè)承擔一點，業(yè)主個人籌一點的方式，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制，為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎條件。三是力爭在五年內(nèi)，完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，完善物業(yè)管理，實現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標。滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎設施改造完成后，可以采取社區(qū)居委會代管、業(yè)主自治、專業(yè)物業(yè)服務等模式，實現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長效機制。
    (六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規(guī)范自己的行為。
    根據(jù)20xx年工作安排，縣人大常委會成立了以xx主任為組長的調(diào)研組，對全縣輔警隊伍建設管理工作情況開展了調(diào)研。x月x日，調(diào)研組實地調(diào)研了xx派出所、交管大隊、特(巡)警大隊輔警隊伍建設管理工作情況，召開座談會聽取了縣人民政府、縣人民法院關于輔警隊伍建設管理工作情況的匯報，縣委編辦、縣人社局、縣財政局等相關單位參加座談。調(diào)研情況如下：
    一、全縣輔警隊伍建設管理現(xiàn)狀。
    (一)輔警隊伍已成規(guī)模。
    目前，縣內(nèi)輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機關聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責劃分，勤務輔警xx人、文職輔警x人。公安機關各業(yè)務警種、各基層所隊均有分布，但相對集中在交管大隊(x人)、特(巡)警大隊(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開始陸續(xù)入隊，人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機關管理的留置看護中隊輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。
    (二)發(fā)揮作用不可或缺。
    縣公安機關輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設及窗口服務、報警接轉等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍，已經(jīng)成為公安機關各項工作正常開展、維護全縣社會治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
    縣人民法院聘用制司法警察彌補了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊伍的重要力量，在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用，特別是在近年強化案件執(zhí)行工作中，促進了案件執(zhí)行高執(zhí)結率成績的取得。
    (三)建設管理逐步規(guī)范。
    依據(jù)《國務院辦公廳關于規(guī)范公安機關警務輔助人員管理工作的意見》(國辦發(fā)[2016]15號)和《xx省人民政府辦公廳關于印發(fā)xx省公安機關警務輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號)，縣人民政府研究通過了《xx縣公安局警務輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的公安輔警隊伍管理改革，基本扭轉了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實際，建立了日常管理制度加強管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊的《隊員日常考核管理辦法》、《輔警八小時以外管理規(guī)定》等制度，促進了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。
    縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據(jù)最高人民法院《關于加強人民法院司法警察隊伍建設的若干意見》(法發(fā)[2005]23號)，按照正式法警有關要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關要求，銜接輔警的經(jīng)費保障和人員管理工作。
    二、存在的主要問題。
    (一)輔警素質(zhì)參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范，學歷層次有高有低，少數(shù)人員自身素質(zhì)比較低。二是崗前培訓時間短，主管部門培訓不到位，缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學習和訓練。三是后續(xù)教育跟不上，部分人員業(yè)務、作風不能適應新形勢下的工作要求，綜合素質(zhì)有待進一步提高。
    (二)隊伍思想不夠穩(wěn)定。因為待遇保障等原因，部分素質(zhì)較好、能力較強的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時崗位”，一有機會就另謀出路。同時，因為激勵機制不夠完善，積極進取的導向功能缺失，部分輔警缺乏職業(yè)認同感和榮譽感。
    (三)隊伍活力有待增強。在優(yōu)秀人才留不住的同時，一些需要及時更替人員的崗位，沒有形成有效更替機制，已有淘汰機制“形同虛設”，隊伍競爭氛圍不濃，崗位危機意識不強，少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質(zhì)人員難消化，長此以往影響隊伍活力。
    三、幾點建議。
    (一)做好“進口”文章，夯實人員素質(zhì)基礎。一是要科學設定進人計劃。人數(shù)規(guī)模既要滿足當前警務執(zhí)勤的需要，也要用發(fā)展的眼光科學測定需求趨勢，嚴格實行員額管理;要考慮人員年齡結構，分年度按比例進人，確保隊伍力量基本保持均衡;要從嚴執(zhí)行進人計劃，定期進人，堅決防止隨意進人、臨時動議進人。二是要合理擬設進人條件。要把政治合格放在首位，確保所進之人擁護黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責要求分類確定進人條件，確保所進之人適應崗位履責需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開、公平、公正;要堅持“寧缺勿濫”的原則，確保所進之人符合崗位履責的基本素質(zhì)要求。
    (二)加強教育管理，提高隊伍能力水平。一是要加強隊伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關警察義務和紀律的規(guī)定，以必要的形式加強輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊伍中的不良苗頭和思想傾向，運用積極的、正面的引導方法，幫助輔警樹立正確的價值觀、事業(yè)觀，增強工作責任心。二是健全長效培訓提升機制，加強隊伍工作業(yè)務培訓。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則，開展系統(tǒng)性、針對性、經(jīng)常性培訓，不斷提高輔警的服務意識、服務能力和服務質(zhì)量。三是不斷完善與崗位職責相適應的人員考核評價體系，堅持定量為主的原則，促進輔警履職盡責。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權私用風險。五是要按照“誰使用、誰管理、誰負責”的原則，嚴格落實警務輔助力量執(zhí)勤時處輔助地位的規(guī)定，結合各單位實際健全完善可操作性強的管理辦法，加強依法用警管理。
    (三)加強勤務保障，確保隊伍基本穩(wěn)定?？h人民政府應統(tǒng)籌縣內(nèi)各部門輔警隊伍的用工員額、保障標準和用工要求。相關部門要按規(guī)定的分工，積極發(fā)揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標準，共同促進全縣輔警隊伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應崗位特點、滿足用人需要、符合縣域經(jīng)濟社會發(fā)展實際的工資報酬標準體系，建立崗位、履職與報酬相關聯(lián)，注重工作績效的、呈梯級晉升的薪資辦法，逐步減少報酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費用要嚴格收支兩條線，由縣財政科學預算定額保障。三是要保障相關裝備條件滿足工作執(zhí)勤需要，確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內(nèi)的警務裝備按時按質(zhì)配發(fā)。四是各用工單位要落實專門機構、專門人員負責輔警的人事管理工作，及時關心他們在思想、生活上的困難和問題，并盡力解決。
    (四)暢通人員“出口”，保持隊伍活力。要探索健全適應崗位需要的淘汰機制。一是完善用工合同，按合同用工。對工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風不實、難以勝任工作的人員，充分運用工作考核評價結果，依法解除用工合同。二是嚴格執(zhí)行工作紀律，對觸犯黨紀國法、違反相關紀律規(guī)定的，一律予以及時清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機制。對符合條件報考公務員、事業(yè)單位和國有企業(yè)崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報爭取出臺從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實際的退養(yǎng)機制。針對輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對年輕輔警起激勵作用的內(nèi)部退養(yǎng)機制。
    主任、副主任、秘書長、委員會:。
    根據(jù)市人民代表大會常務委員會2017年的工作要點和監(jiān)督計劃，從3月13日到16日，市人民代表大會常務委員會組織了一部分成員和市人民代表大會代表，在市人民代表大會常務委員會副主任王慶的指導下，調(diào)查了我市的物業(yè)管理狀況。調(diào)查組聽取市政府和市住宅建設局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會等有關部門的情況報告，深入梅列區(qū)、沙縣、將樂縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、產(chǎn)業(yè)委員會、業(yè)主代表進行座談，實地調(diào)查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂縣濱江華府、建寧縣萬星首府等10個小區(qū)的調(diào)查點，深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:。
    我市自1993年首家房地產(chǎn)服務企業(yè)成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務企業(yè)，其中二級資格11家，三級資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務面積約1100萬平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家，外地進駐6家)，從業(yè)人員約3500人，管理服務面積約430萬平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主，涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場、醫(yī)院、學校等領域，管理形式主要有專業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會管理和無人管理四種，物業(yè)服務費實行政府指導價格，收費標準與收費等級相對應，每月每平方米0.5元至1.9元。
    近年來，市政府認真貫徹落實國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》，加強物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，取得了一定的效果。
    (一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關于進一步加強全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務收費實施方法(試行)》、《三明市開展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專業(yè)行動方案》等10多項規(guī)范文件和實施細則，涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務收費和實施地化管理等多個方面，逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度，推進相關工作的順利開展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺了物業(yè)管理相關政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關于加強物業(yè)管理的意見》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件，進一步完善了物業(yè)管理機制，優(yōu)化了運營流程。
    (二)管理基礎越來越強化。一是做出示范選擇。市住房建設局組織開展2016房地產(chǎn)管理年活動，對全市各管理項目進行3次評價，獎優(yōu)罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個省級物業(yè)管理示范項目，32個市級物業(yè)管理示范項目。二是創(chuàng)新工作機制。市區(qū)引進信息化管理，率先成立福建省易萬家物業(yè)管理信息服務公司，委托三鋼信息技術公司開發(fā)具有三明特色的易萬家物業(yè)管理信息平臺，提高物業(yè)服務質(zhì)量和效率。樂縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調(diào)整機制，2016年以來接受房地產(chǎn)服務合同糾紛210件，審查199件，其中協(xié)調(diào)所有者支付房地產(chǎn)費后，房地產(chǎn)企業(yè)撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產(chǎn)企業(yè)進入新住宅區(qū)時，根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，支付3萬至5萬元履約保證金，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷后住宅區(qū)遺留問題。
    (三)行業(yè)監(jiān)管落實。一是加強源頭管理。行政主管部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段按照相關標準和條件規(guī)范建設，減少檢查住宅遺留問題，完善售后服務，為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎。二是推進信用建設。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評價制度，落實日常動態(tài)更新、社會各方評價、年度綜合評價制度，初步建立誠信激勵、失信懲戒機制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務企業(yè)信用綜合評價結果中，我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評價良好，占全省9.5%。
    (4)協(xié)會的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場等方面起到了一定的作用。市住房建設局依托房地產(chǎn)協(xié)會開展員工培訓、繼續(xù)教育、技能競賽等活動，提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務水平。從2014年到2016年，各種培訓和繼續(xù)教育達到1800人。從2016年開始每月邀請省內(nèi)業(yè)界專家進行專業(yè)技術講座，一些大企業(yè)也制定了內(nèi)部訓練計劃，開展以動態(tài)評價為中心的行為管理，及時向社會公開。
    隨著城市化的快速推進，我市物業(yè)管理面積增加，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進，但總體發(fā)展水平與先進地區(qū)相比，與人民群眾期待相比，存在一些問題，主要表現(xiàn)如下。
    (一)指導監(jiān)督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督，住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時發(fā)生。一是管理權利的責任不清楚。目前，市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務企業(yè)，約60家行業(yè)委員會和150家房地產(chǎn)服務項目，市級和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級打工1人，兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設局負責此項工作，沒有設置專業(yè)機構和負責人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會責任不明，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會沒有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調(diào)責任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導，監(jiān)督不足，業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會四者關系不合理，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導、監(jiān)督業(yè)主大會與產(chǎn)業(yè)委員會工作和管轄區(qū)內(nèi)日常房地產(chǎn)管理活動等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對于亂停車、毀綠、經(jīng)營干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為，行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)企業(yè)沒有執(zhí)法權，對這些行為進行勸說和制止是有效的，房地產(chǎn)糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問，反映開發(fā)人員對園區(qū)內(nèi)違法建筑沒有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會影響很大。三是住宅專業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專業(yè)維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區(qū)公共部位、公共設施設備無法及時維修。目前，市區(qū)支付住宅專業(yè)維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬元。建寧縣住宅專業(yè)維修資金累計支付1283.35萬元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見較大。四是舊住宅區(qū)問題越來越突出。我市老舊小區(qū)多無物業(yè)管理，基本由小區(qū)居委會代管，公共維修資金不足，小區(qū)配套不全，綠地面積小，停車位不足，環(huán)境臟亂差，房屋立面損壞嚴重等問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
    (二)行業(yè)委員會的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對其地位、作用和運營規(guī)律認識不足，部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會建設率低，全市建設工作和進展不平衡。首先，工業(yè)委員會很難成立。大多數(shù)業(yè)主對行業(yè)委員會的認識有偏差，自治管理意識弱，參與物業(yè)管理的積極性低，不愿參與行業(yè)委員會的選舉和選舉，許多小區(qū)物業(yè)管理運行多年來無法成立行業(yè)委員會。二是行業(yè)委員會正常運行困難。行業(yè)委員會是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大多沒有津貼獎勵，屬于免費為小區(qū)業(yè)主服務，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時有發(fā)生，行業(yè)委員會的維權和協(xié)調(diào)作用無法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會監(jiān)督困難。行業(yè)委員會是自治的大眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任，沒有相應的獎懲評價方法，很難有效監(jiān)督其運營狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會到期，長期不公開收支賬目，損害業(yè)主利益，業(yè)主意見大。另外，一些小區(qū)業(yè)主對行業(yè)委員會產(chǎn)生的程序、權利、責任、地位、作用認識不足，一些形狀虛設，很難發(fā)揮其應有的作用。
    (3)收費難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費用難是長期困擾我市物業(yè)管理的領導問題，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調(diào)查的情況來看，費用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個方面。一是開發(fā)建設部門的遺留問題，費用困難。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務用住宅的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能及時履行住宅質(zhì)量保證責任，住宅滲水等問題未能及時修理，一些開發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證，一些業(yè)主不滿二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質(zhì)量價格一致的服務。調(diào)查顯示，許多住宅區(qū)停車位管理不規(guī)范，車輛隨意停車，停車位收費標準不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開制度不健全，住宅區(qū)日常維護不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計，2016年受理的房地產(chǎn)服務合同糾紛案件504起，90%以上由于業(yè)主對房地產(chǎn)服務質(zhì)量不滿意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務消費意識薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習慣于公司負責管理和免費接受房地產(chǎn)服務，缺乏花錢買服務的思想準備，沒有確立商品意識和房地產(chǎn)消費意識，認為房地產(chǎn)管理是政府應該管理的事情，拒絕支付房地產(chǎn)管理費用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會2015年對55家企業(yè)的調(diào)查統(tǒng)計，2012~2014年度房地產(chǎn)服務費累計不足2033萬元。四是低收入群體的經(jīng)濟承受能力有限。目前，我市許多購房者屬于中低收入家庭，由于市政建設、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過了他們支付能力的消費，使他們對房地產(chǎn)費用產(chǎn)生抵觸感，同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費，但一拿到鑰匙就拖欠。
    (4)服務水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立嚴格的各級人員崗位責任、工作標準和評價標準，有錄用人員沒有取得相關房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象，員工整體素質(zhì)不足，服務水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設收費項目，提高收費標準，引起與業(yè)主的矛盾?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設施設備經(jīng)營。由于監(jiān)督不嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門經(jīng)營的現(xiàn)象有時會發(fā)生。三是物業(yè)管理服務質(zhì)量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小，無法有效地將管理和服務有機地結合起來，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營在微利、平衡的情況下運營。物業(yè)服務，特別是小區(qū)物業(yè)服務，僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡邏等基本服務內(nèi)容上，物業(yè)企業(yè)提供的服務還不能滿足業(yè)主的要求。
    針對本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題，對下一次物業(yè)管理工作提出以下意見和建議。
    (一)完善物業(yè)管理結構。市政府應盡快整理關系，加強物業(yè)管理體制建設。必須加強業(yè)務指導。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設立物業(yè)管理機構，明確工作責任，配備專職人員，核定工作經(jīng)費。進一步細化責任落實，順應房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門之間的關系，加強政府、社區(qū)居民委員會對業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會、房地產(chǎn)企業(yè)的指導、指導和協(xié)調(diào)，形成多方合作、共同推進的良好局面。二要嚴格監(jiān)督管理。破壞住宅結構、違法建設、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為，通過社區(qū)居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門與房地產(chǎn)機構的聯(lián)動，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時，市、縣(市、區(qū))二級政府應繼續(xù)加強舊住宅區(qū)的整備、改造，對整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務范圍和標準，由行業(yè)委員會或社區(qū)居民委員會引進物業(yè)企業(yè)，從秩序維護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護的基本服務內(nèi)容開始，擴大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專業(yè)維修資金的使用管理。住宅專業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金，市政府積極協(xié)調(diào)有關部門，盡快整理住宅專業(yè)維修資金的使用管理機制，征收住宅專業(yè)維修資金，公開透明使用，使住宅專業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。
    (二)提高業(yè)主的管理意識和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識和行業(yè)委員會自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級政府和有關部門應進一步加強國務院頒布的《物業(yè)管理條例》、省人民代表大會常務委員會通過的《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳力度，開展法律法規(guī)訓練、物業(yè)知識競賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛的活動，提高很多業(yè)主的物業(yè)消費意識、公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。二要加強行業(yè)委員會組織建設。要細化《市住建局關于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導意見》，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會對行業(yè)委員會工作的指導，創(chuàng)新行業(yè)委員會的組織模式。
    增強業(yè)主參與小區(qū)事務的積極性。引入業(yè)委會委員薪酬服務機制，提高其履職能力，提升業(yè)委會對小區(qū)事務的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會要對業(yè)委會的活動進行定期監(jiān)督檢查，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，保證業(yè)委會在法定范圍正常有序運行。業(yè)委會在換屆時，要委托第三方機構對收支賬目進行審計，并向業(yè)主公告結果，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
    (三)規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)服務是監(jiān)測商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風向標”。其中物業(yè)費價格水平、物業(yè)費收繳率、物業(yè)財務透明度和物業(yè)服務質(zhì)量則是衡量物業(yè)服務狀況的主要指標。市政府及有關部門要加強引導，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍。一要簡化物業(yè)費追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡易類案件，由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請支付令的方式，降低追索物業(yè)費欠繳的管理成本、司法成本。二要增強收費透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴格按照相關部門審核批準或物業(yè)管理服務合同約定的項目、標準收費，及時在小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)服務的收費情況，定期向業(yè)主公布財務收支情況，接受業(yè)主和有關部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費。三要強化獎懲引導。要認真研究對策，對參與管理、成效顯著的業(yè)委會成員，給予表彰鼓勵;對違法失信行為，納入個人征信、考核體系。引導黨員干部和機關事業(yè)單位職工，帶頭繳納物業(yè)管理費用，帶頭維護好小區(qū)環(huán)境秩序。
    (四)提升物業(yè)企業(yè)服務效能。物業(yè)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一要加強行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠信自律意識，逐步提高科學管理水平和服務質(zhì)量，促使企業(yè)向規(guī)范化、科學化、標準化發(fā)展，牢固樹立“誠實守信、優(yōu)質(zhì)服務、文明從業(yè)”的服務宗旨，力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，要嚴格落實《物業(yè)承接查驗辦法》，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，杜絕項目“帶病”交付，減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領行業(yè)規(guī)范運作。要積極培育市場，通過以獎代補、組建國有物業(yè)公司等形式，建立示范點，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務理念。物業(yè)服務應朝著商業(yè)化與公益化相結合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務中，如在社區(qū)內(nèi)設立“心理咨詢”、“醫(yī)療服務”、“家政服務”等社區(qū)服務中心，以滿足業(yè)主不同層次的需求。
    合同管理工作是企業(yè)的一項重要管理內(nèi)容，在市場經(jīng)濟日益發(fā)達的現(xiàn)代社會，企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場競爭中不可或缺的重要標簽。管理層已認識到企業(yè)信用的好壞直接關系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥恚瑫r，對企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關鍵環(huán)節(jié)。因此加強對企業(yè)合同的工作的管理，已成為上下的共識?！爸睾贤?、守信用”已成為我企業(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進的口號。
    回顧20**年度合同工作，我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標準化方面又邁上了新的臺階。
    1、改變了以往對信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進行了合同法、稅法及會計知識的培訓。
    2、改變了以往對信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理，設專職專管員一名，財務、市場部兼職專管員各一名。
    生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范，使合同管理做到了有人負責、有據(jù)可查、有章可循，企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。
    2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會委員會，在涉及員工的集團權益時代表員工與公司協(xié)商解決。
    3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達到數(shù)千萬元，合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負責，工程合同未進行詳細分類，合同審核仍由總經(jīng)理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績，但我們?nèi)砸吹?，工作仍存在較大的不足，對合同管理工作的培訓要加強，合同管理制度需要進一步完善。
    展望未來，我們相信在上級領導的指導下，在全體員工的共同努力下，把企業(yè)的信用管理工作做得更好。
    人才是促進我們國家經(jīng)濟增長的主要因素，如何充分調(diào)動人才的積極性和創(chuàng)造性，使其創(chuàng)造的經(jīng)濟效益和社會價值最大化，結合我鎮(zhèn)實際，利用問卷調(diào)查與口頭詢問的形式對各鎮(zhèn)直單位進行人才調(diào)研，針對現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過程中出現(xiàn)的問題進行分析并提出建議，形成書面報告如下：
    本次調(diào)研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調(diào)查問卷94份，向各單位領導發(fā)放調(diào)查問卷20余份。
    黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人，男女比例為23:6，少數(shù)民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學歷的有5人，占3.4%，大專學歷34人，占23.5%，中專學歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總人才數(shù)的23%，專技人員76人（其中高級工3人，中級工3人，技術員22人，助師20人，醫(yī)士10人，醫(yī)師9人，護士1人，護師2人，會計員3人、農(nóng)藝師2人，助理館員1人），占總人才數(shù)的52.5%。
    黃泥河鎮(zhèn)各類人才的引進和錄用主要是畢業(yè)生分配（占人才總數(shù)的59.3%），根據(jù)各單位所需進行調(diào)劑錄用和分配上崗。
    1、有計劃有目標地引進人才。
    黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來重視人才管理工作，根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關系[實行宏觀調(diào)控，有計m」劃有目標地引進人才，使人員的補充、更新和增長及時得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結構和比例得到適當調(diào)整。
    2、合理分配崗位。
    人才引進之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業(yè)特長，可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性，能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟財富和社會價值。有83%的被調(diào)查者反映現(xiàn)有工作與自己所學專業(yè)基本對口；有85%的領導認為員工的工作結果達到利益最大化，80%的領導肯定員工的工作成績。
    3、明確。
    規(guī)章制度。
    黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎懲制度、激勵制度、保障制度、績效考核制度寫進單位規(guī)章制度。有獎有懲、獎懲分明，75%的領導認為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調(diào)動各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達到95%以上。
    4、規(guī)范人才流動。
    黃泥河鎮(zhèn)人才流動形式主要是不改變隸屬關系的流動（如借調(diào)等），主要根據(jù)各單位工作性質(zhì)職位需要和人才的特長進行調(diào)整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發(fā)揮各自的才能，現(xiàn)在15個鎮(zhèn)直單位的領導均通過競爭上崗，其中5名現(xiàn)任領導屬于新人上任，他們在平時積極工作、努力學習和鉆研業(yè)務知識，不斷地提高自己的業(yè)務能力，在競爭上崗的機遇來時牢牢把握信機會，成為人人羨慕的對象和學習的榜樣，帶動很大一批人將原來用于娛樂的時間更多地用在學習和進修上。適當?shù)母偁帣C制打破了原來“職位只升不降、工資只漲不降”機關人事怪圈，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，促進人與事的配合和人與人的協(xié)調(diào)，使人盡其才、事得其人，反映在調(diào)查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時會另換工作，不會另換工作的19人中有17人滿足于現(xiàn)有崗位，11人滿足于現(xiàn)有收入，13人的工齡超過7年，女性有6人。
    5、重視人才培養(yǎng)。
    我鎮(zhèn)對各類人才的培養(yǎng)特點之一是“請進來、走出去”。請有經(jīng)驗的單位外人才與單位內(nèi)人才進行技術業(yè)務的傳授和交流；組織各類人才參觀學習別人的先進經(jīng)驗和技術，這樣的學習方式既學到了知識又開拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學習方式。其次，有70%以上的人才進行自學或參加各種函授進修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過15年，因年齡的關系沒有參加函授考試；再次，100%的單位系統(tǒng)組織過崗前、在崗培訓，有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務培訓。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會和業(yè)余活動以豐富員工生活，并能充分調(diào)動員工的工作積極性。
    1、對員工的培訓程度不夠。
    有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識與能力并迫切希望能通過學習獲得，但同時至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂而很少用于再學習，造成一種心中想學卻不行動的慵懶環(huán)境。
    2、單位制度不能嚴格執(zhí)行。
    有15%的員工認為單位制度不能嚴格執(zhí)行，制定的各種獎懲制度在年終不能完全兌現(xiàn)，這對員工的積極性造成了不小的影響，使他們產(chǎn)生了“做與不做一個樣、做好做壞一個樣”的“思想，在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責。
    3、業(yè)余活動和集體學習開展得不夠。
    鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動和集體學習主要是上級規(guī)定。由于沒有固定的休息日，真正自行組織活動少，自愿參加活動的員工也少，這使各員工之間除了同事關系外無法形成更加親密的伙伴關系，沒有更進一步的了解與信任，并不利于工作的開展。
    4、工作時間不科學。
    己工作積極，34%的員工認為自己工作態(tài)度一般，能完成領導交待的任務和本職工作；有60%的員工不滿足于現(xiàn)有收入，超過50%的員工不滿足于現(xiàn)有工作環(huán)境，有58%的員工認為單班制（所有員工同時上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關系。
    現(xiàn)代社會，無論是黨政機關、事業(yè)單位還是各類企業(yè)，人才資源是第一資源，人才競爭是競爭的焦點，新世紀國家之間的競爭實質(zhì)是人才的競爭。人才問題是關系黨和國家事業(yè)發(fā)展的關鍵問題不能吸引和留住人才，任何一個強大的組織都會因為缺乏能創(chuàng)造財富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
    1、堅持黨管人才的原則。
    “黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進一步深化，也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會中要求的人才工作落實好，摒棄原來“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的運行機制全面貫徹黨管人才原則，大力實施人才強國戰(zhàn)略，努力為全面建設小康社會提供堅強的人才保證。
    2、合理開發(fā)和使用人才。
    我們應該遵循人才成長規(guī)律或人才資源開發(fā)規(guī)律，善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實學的人才，大力進行智力開發(fā)，通過培訓教育，使在職人員達到更高的水平，使智力結構更加完美；在人才的使用過程中，注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L的原則，高學歷不代表絕對的高能力和高素質(zhì)，只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣淖罴堰x擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創(chuàng)造性引導好、保護好、發(fā)揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛護人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質(zhì)提高了，積極性調(diào)動好了，創(chuàng)造性開發(fā)好了，經(jīng)濟效益自然就增長了。
    3、合理制定勞動時間制度。
    由于各單位工作性質(zhì)不同，應根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動時間，在周末和節(jié)假日安排值班或輪班，合理地安排作息時間，保證人才的身體健康。
    4、適當?shù)娜藛T激勵機制。
    在人才管理工作中，采用激勵機制對工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達到激發(fā)動機、引起行為的目的。要達到激勵的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動機和他們的內(nèi)在、外在需求；其次要采取合理的激勵機制，貫徹崗位責任制，實行按勞分配。從物質(zhì)上和精神上對不同的人才采用不同的激勵方式激發(fā)他們的責任心，有利于調(diào)動工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會影響，有利于工作人員的素質(zhì)的提高。
    5、重視組織文化對人才的作用。
    組織文化是組織在長期的生存和發(fā)展中形成的，為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價值標準和行為規(guī)范，組織文化為解決組織目標與個人目標的矛盾、領導者與被領導者之間的矛盾開辟了一條現(xiàn)實可行的道路，他對組織內(nèi)的人才具有導向作用，能規(guī)范組織內(nèi)人員的行為并產(chǎn)生凝聚力，優(yōu)秀的組織文化還能激勵員工，會產(chǎn)生一種尊重人、關心人、培養(yǎng)人的良好氛圍，產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開拓進取的良好風氣。由調(diào)查結果顯示，98%的人才認為良好的工作環(huán)境和學習環(huán)境能激發(fā)他們的熱情，在一個集體觀念和榮譽感較強的單位上班會得到更多的快樂，也更愿意為單位貢獻自己的力量。
    根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標要求和十大行動方案，我鎮(zhèn)將進一步推動城市管理工作，切實解決人民群眾和社會普遍關注的熱難點問題，建立健全長效的城市管理機制。明確職責，整合資源，在較短時間內(nèi)提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭在現(xiàn)代化體系考核中不失分?，F(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調(diào)研情況報告如下：
    (一)完善管理機制，提高城市管理效率。
    一是完善城市管理考核機制。進一步完善《城市管理考評辦法》，促進城市長效管理措施落實，提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質(zhì)量。
    二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格。目前，前期工作已完成，只待開會落實。
    三是落實商戶市容環(huán)衛(wèi)責任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責任書》簽定率達96%，社區(qū)達93%以上。
    四是認真落實督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結案率為100%，在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。
    (二)加大整治力度，提升市容環(huán)境水平。
    一是開展三小車整治。聯(lián)合交警中隊建立車主底冊，嚴格實行“一次半月，二次二月，三次罰沒”辦法，結合夜間整治，進一步推進“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
    二是開展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊與各社區(qū)、村相互配合，開展整治活動。目前，共取締黑收廢40余家，與相關社區(qū)、村簽定責任書9份。
    三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車秩序。目前，散發(fā)《有序停車告知書》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
    四是開展聯(lián)合整治活動。組織大小整治31次，包括：鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門窗經(jīng)營整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽棚、雨篷)2700平方米、開水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個及清淤8農(nóng)用車。
    以創(chuàng)先爭優(yōu)為強大動力，以新農(nóng)村建設等重大活動為契機，圍繞一根主線，三穩(wěn)三提，深入開展各類環(huán)境整治活動，促進環(huán)境轉型，不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面，按照“大城市，細管理”的要求，明確監(jiān)管和責任主體，無隙覆蓋，完善長效管理。加強宣傳動員，充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用，在全社會形成“只有責任人，沒有局外人”的氛圍，力爭在1-2個月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個臺階。
    我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績，但隨著城市化的快速推進，城市規(guī)模的不斷擴張，城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
    (一)部分單位城市管理意識不強。
    主要表現(xiàn)在沒有落實本單位城市管理內(nèi)部機制及構建。
    城市管理組織網(wǎng)絡，對督察督辦的消極怠慢，且長效管理水。
    平低下。
    (二)城市管理重難點問題突破不夠。
    占道經(jīng)營、流動攤點、市場外擺攤問題未能有效解決，夜市大排檔和臨時市場臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉(xiāng)結合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴重影響了城市品位。
    (三)長效管理的責任和措施未全面落實到位。
    由于城市管理長效化、常態(tài)化舉措不足，長效管理責任和措施落實得不夠到位，一些城市管理難點問題“整治時好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復。
    (四)職責不清，存在管理盲區(qū)。
    重心下移的要求落實還不夠到位，管理的細節(jié)還有很多缺失，多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū)，如河岸結合處、沿路水塘、城市道板等。
    城市管理事關民生和社會和諧，且工作量大涉及面廣，任務十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構建和諧社會的重要工作來抓，提高城市管理水平，夯實文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎。
    (一)進一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。
    一是完善管理體制。在各單位明確管理職責的基礎上，增強條塊管理的互補性，同時在條塊之間、部門之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報制度。按照“管理、服務、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源，做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。
    二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢和任務，順應形勢，建立有利于深入推進城市長效管理的新機制、新辦法，如精細化管理工作制度和作業(yè)標準、環(huán)衛(wèi)和市政公用設施維護市場化運作細則、城市管理的考核激勵和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制等等，切實推動長效管理機制的有效落實。
    三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實施單元網(wǎng)格化管理，各相關單位以部門責任為基礎，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格，促進城市管理由粗放型向集約型、精確型轉變，提高案件處置效率和提升城市管理精細化水平。
    四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉庫，對低價物品不予歸還，高價物品的簽訂承諾書后歸還。另一方面，充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時間長的特點，實行城市管理方面問題信息上報制度，使每個環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊員和輔警)。
    (二)切實加快城市基礎設施建設。
    黨委政府要進一步建立長效發(fā)展機制，重視和加強城市基礎設施的建設，增加投入，盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設施和市政設施，加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場、停車場、環(huán)衛(wèi)設施建設，有計劃推進舊城區(qū)主次干道改造，不斷完善園林設施，提高公園、道路綠化管護水平。通過逐步完善城市基礎設施，不斷增強城市服務功能。
    (三)加強城市管理隊伍建設。
    一是加強思想政治素質(zhì)建設。定期組織開展政治學習，引導城管隊伍樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，牢固樹立為人民服務的宗旨意識和遵紀守法的法制意識，塑造愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神。
    二是加強業(yè)務素質(zhì)建設。大力培養(yǎng)城管人愛崗敬業(yè)的精神，強化業(yè)務指導和培訓，注重規(guī)范化操作，提升城管隊伍業(yè)務素質(zhì)和技能。建立健全業(yè)務人員百分考核制度，努力打造一支業(yè)務精湛的城管隊伍，不斷提升城市管理水平。
    三是加強凝聚力建設。開展1—2次拓展訓練，促進隊員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質(zhì)毅力、強化團隊協(xié)作能力，增進隊伍凝聚力和向心力。
    (四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問題。
    一是著力解決流動攤販占道經(jīng)營問題。流動攤點管理涉及弱勢群體利益，關系社會民生，長期以來都是城管部門工作的難點，也倍受廣大市民關注。建議采取建設“小販中心”或設立臨時疏導點，實施規(guī)范管理，有效解決流動攤販占道經(jīng)營問題。
    二是加快推進城中村改造。要進一步重視城中村改造工作，針對城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設重點，制定近期和年度實施計劃，加快推進城中村改造步伐，為廣大市民營造良好的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉變。
    三是大力整治車。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇二
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。
    由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。
    2、業(yè)主消費觀念未轉變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    （一）提高服務質(zhì)量，以服務促進收費。
    1、加強物業(yè)公司自身建設。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
    進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
    1、加強消防基礎設施建設。
    物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
    3、強化責任主體。
    強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。
    （三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標準。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
    2、完善監(jiān)管機制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇三
    隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務管理工作作為一項新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展狀況，推動小區(qū)物業(yè)服務管理科學、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取匯報等方式，重點對黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務管理情況進行了實地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：
    物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。
    一是能促進經(jīng)濟增長。“買房一陣子，物業(yè)服務一輩子。”作為商品房的售后服務，物業(yè)管理推動了房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用，還有利于刺激居民購房積極性，推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動縣域經(jīng)濟的持續(xù)增長。對開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產(chǎn)品價格，促進銷售，從而形成公司經(jīng)營的良性循環(huán)。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。
    二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設施，都與群眾生活息息相關。它直接關系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護服務和治安管理等。加強物業(yè)建設管理，對改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、生活品質(zhì)提升。
    三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多余勞動力，緩解了社會就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動作用。
    四是能維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務居民，是加強和創(chuàng)新社會管理，推動和諧社會建設的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個，總計開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構成復雜，社會穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。
    五是能完善城市管理。一個個物業(yè)區(qū)域是構成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設現(xiàn)代城市的重要基礎工作，已成為一項關系民生的社會管理手段。每一個物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號，為創(chuàng)新社會管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎。
    隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
    （一）監(jiān)管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責設在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負責對全縣80個小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊物管企業(yè)進行業(yè)務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業(yè)行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業(yè)公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費和裝修渣土轉運費等，增加了物業(yè)公司負擔。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責任沒有壓實。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務和管理條例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解物業(yè)服務糾紛”,但實際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認為物業(yè)服務管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責、權、費不對等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實上，社區(qū)對小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
    （二）物業(yè)企業(yè)服務水平不高。一是實力不強。全縣登記注冊的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)46家；未申請辦理物業(yè)服務資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場競爭意識和服務意識淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務水平不高，服務產(chǎn)品缺乏綜合競爭力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學歷占8%、初中及初中以下學歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動合同、未按規(guī)定辦理相關保險。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大。三是服務項目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設契機，拓展服務平臺。而保安服務又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防范，輕對物的安全監(jiān)護。據(jù)反應，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務僅有6家物業(yè)公司。四是財務收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導致業(yè)主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長遠發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，房管部門直接處理日常投訴68起，上級轉辦8起。
    （三）發(fā)展基礎環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務造成隱患。受利益驅(qū)動和有關部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護帶來不便；電梯配置標準普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務設施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動維修，卻和物業(yè)公司就修繕責任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業(yè)主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對立面。二是業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個，而且大多有名無實，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會組織業(yè)主簽字，但因為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費意識不高。有的業(yè)主的消費觀念不正確，部分買房人長年外出務工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對有償服務有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。在不繳費的業(yè)主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費繳納統(tǒng)計表明，20全縣統(tǒng)計上報的80個小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機關事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費的機關事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機關事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費率最高的98%,收費率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達30%,虧損企業(yè)達50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。四是市場競爭氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進入小區(qū)進行管理。物業(yè)服務市場化程度不高，成為了制約物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競爭機制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務質(zhì)量都得不到有效提高。
    三、需要改進地方不小。
    一是健全制度，加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務制度。加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項目前期規(guī)劃、設計時，房管部門就應該對小區(qū)的基礎配套設施提前介入監(jiān)管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設少留甚至不留“硬傷”,為跟進的物業(yè)管理服務打好基礎。要制定嚴格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度，誰簽字，誰負責；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實維修、維護和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對現(xiàn)在已經(jīng)嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟責任和維修部門，限時并保質(zhì)保量加以解決；對新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎配套設施等方面，進行全方位監(jiān)管。
    二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務水平。房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標準，對各小區(qū)進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區(qū)設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動小區(qū)業(yè)委會辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標和承接業(yè)務。要建立培訓制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會的整體素質(zhì)。要倡導物業(yè)服務企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化服務質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業(yè)公司創(chuàng)先爭優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評比，制定獎懲措施，對獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎勵。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進駐招標關，提高物業(yè)企業(yè)進駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)模化、集約化經(jīng)營，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
    三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費的收繳難題。物業(yè)收費難、業(yè)主不交物業(yè)費，直接導致物業(yè)服務質(zhì)量的下降。要強化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了業(yè)主自身的利益。要創(chuàng)新物業(yè)服務收費方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費一并收取。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業(yè)費的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場開庭，快速審結、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費行為；物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主要與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續(xù)時，要對欠繳物業(yè)費的業(yè)主進行限制。要增強物業(yè)服務經(jīng)營透明度，建設物業(yè)費征繳信息平臺，推進物業(yè)費收支公開。
    四是落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區(qū)自治建設。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會、住宅小區(qū)業(yè)委會四級物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
    五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺《關于加強住宅小區(qū)綜合管理實施意見》，堅持“分級負責、權責統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會議制度，構建和諧社區(qū)新體制；探索對新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強化激勵扶持，提升管理水平。要加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對收費管理，規(guī)定對用水、用電與民用同價，供水、供電、供氣等單位及時接管包括變電、燃氣調(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設施設備、相關管線和計量裝置，并向終端用戶收費，全面落實物業(yè)服務優(yōu)惠政策，杜絕亂收費，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進《物業(yè)管理服務招投標制度》，營造公平的市場環(huán)境。建設數(shù)字化物業(yè)管理平臺，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報修一號通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實際、扎實有效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，為黃梅的科學發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇四
    自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報告如下：
    一、調(diào)研目的。
    通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
    二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
    (一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設施建設等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
    (三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關程序?qū)嵤??？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    三、光山縣路燈管理情況。
    光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
    (一)城區(qū)路燈分布情況。
    光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇五
    社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經(jīng)濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調(diào)整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現(xiàn)。由于社會管理是個復雜的系統(tǒng)工程，包緊萬象，涉及面廣，現(xiàn)結合部門工作實際擇其重點開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報告如下：
    一、社會管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗做法及其成效。
    1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優(yōu)質(zhì)。
    __年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺聯(lián)網(wǎng)，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
    2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。
    __年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。
    3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。
    自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農(nóng)村建設發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯(lián)防報警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農(nóng)村建設示范點近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業(yè)單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿(mào)娛樂區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據(jù)統(tǒng)計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇六
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新x建設。x月x日，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入x等居民小區(qū)實地考察，聽取x情況介紹，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
    一、現(xiàn)狀與特點。全區(qū)共有社區(qū)x個（單位型x個、版塊型x個），物業(yè)企業(yè)x家，區(qū)內(nèi)注冊x家（二級資質(zhì)x家、三級資質(zhì)x家、暫定x家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)x個，物業(yè)管理覆蓋率達到x％以上成立主委員會小區(qū)x個，建成示范小區(qū)x個（國家級x個、省級x個、市級x個、區(qū)級x個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。
    一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了x區(qū)住房保障物業(yè)管理服務中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)x名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實行分類管理；將x個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金x萬元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
    二是成立協(xié)會，引領行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立x區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出x家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，對其他x家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。
    三是宣傳培訓，提升服務能力。采用業(yè)務知識集中培訓、矛盾糾紛現(xiàn)場調(diào)處、印發(fā)資料等多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，先后邀請市住建局領導和優(yōu)秀企業(yè)管理人員進行專題知識講座；組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)、管理人員、業(yè)委會主任x多人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵x萬元；按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學雷鋒”活動，積極開展社區(qū)幫困便民服務、扶老助殘等志愿活動，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報刊亭進行創(chuàng)文宣傳；先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結苑b區(qū)等物業(yè)上訪x余次，處理物業(yè)投訴x多起。
    二、問題與原因。一是管理責任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
    二是開發(fā)商遺留問題較多。個別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務質(zhì)量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費、贈送頂層花園、x小時熱水供應等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。
    三是物業(yè)服務企業(yè)運作不規(guī)范。個別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關系，管理與服務概念不清，角色定位不準；有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，重收費、輕服務；有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質(zhì)量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求。
    四是業(yè)主委員會建制滯后。部分業(yè)主自治意識不強，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有x個成立了業(yè)主委員會，占物業(yè)管理小區(qū)的x％。有的既沒與物業(yè)企業(yè)簽定服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運
    當前隱藏內(nèi)容免費查看行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
    三、對策與建議：一明晰職責，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是x市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，促進其提高服務水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    二嚴把監(jiān)管驗收關，解決遺留問題。認真落實《物業(yè)承接查驗辦法》，嚴格按照規(guī)定對建筑質(zhì)量進行檢查驗收。承接查驗，不但應注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應該認真清點各種配套設施設備、公共物品、圖紙資料，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設施工單位應及時整改，一時無法返修的項目應確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題，對群眾反映強烈的開發(fā)商遺留問題進行排查，逐個研究解決方案，依法快速解決；對于沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合，以社區(qū)服務為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務中心，政府適當補貼，根據(jù)小區(qū)實際情況分類型、分階段、分步實施；在物業(yè)收費方面，實施基礎型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。
    三示范引領，培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    四多方參與，推進業(yè)主委員會建設。制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇七
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質(zhì)量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇八
    __縣中心小學是一所縣城所在地的中心小學。學校現(xiàn)有教學班31個，學生1199人，其中住校生659人?，F(xiàn)有教師75人，職工25人。學校現(xiàn)有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導主任、德教處主任、總務主任、辦公室主任、電教辦主任、財務主任各一名，各類組織機構齊全，職責明確，四名班子成員分工協(xié)作，有序推進學校整體工作。學校成立了由教導處主管的教育教學工作小組，下設語文、數(shù)學、藏語、綜合四個教研組，主抓學校教學工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設學生會和少先大隊，主抓學校精神文明及校園文化建設，師生政治思想工作，學生家校聯(lián)系工作;成立了由總務處主管的總務后勤工作小組，下設安衛(wèi)辦、后勤服務、營養(yǎng)餐管理組，主抓學校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購、營養(yǎng)餐供應等工作的管理及實施。
    二、學校管理現(xiàn)狀。
    (一)修訂完善各類規(guī)章制度，推進制度化管理。學校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責，做到職責明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現(xiàn)科學性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學習、工作、生活制度，師生請銷假、教學常規(guī)管理、校本培訓、校本教研、集體備課、學生管理、財務管理、門衛(wèi)管理等制度，完善學生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯(lián)等群團組織機構，充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能，堅持校務、政務、財務公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學校工作中的熱點、焦點問題，充分調(diào)動廣大教師的工作積極性。
    (二)實施精細化管理，促進“三風”(教風、學風、校風)轉變。學校以辦人民滿意的教育為目標，不斷規(guī)范辦學行為，積極實施精細管理，全力推動教育改革，全面構建和諧校園。緊緊圍繞教育教學質(zhì)量這一中心;突出素質(zhì)教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學、師生評價三項改革;加強制度建設、隊伍建設、質(zhì)量建設、校園文化和學生教育管理體系五項建設;深入開展課改實驗、校本研訓、師德師風教育、“校園之星”評比、“平安校園”創(chuàng)建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉變教職工思想觀念、教育理念、工作作風、教學方式和學生行為習慣、校園三風的根本轉變。
    (三)細化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設。加強政治理論學習和教師職業(yè)道德教育，積極開展師德培訓、和師德標兵評選活動，嚴格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學的教師評價機制。學校通過在教職工中廣泛征求意見，認真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學、合理、公正的教師評價機制，充分調(diào)動和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養(yǎng)和培訓工作。采用“走出去學，請進來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓，結合繼續(xù)教育、“國培計劃”和網(wǎng)絡研修等培訓，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節(jié)優(yōu)質(zhì)課，在校報校刊發(fā)表一篇作品，寫一篇教學案例，每天進行一次自我反思。
    (四)化辦學行為管理，提升學校規(guī)范化水平。學校嚴格規(guī)范辦學，提升學生綜合素質(zhì)。一是嚴格開齊開足上好課程。二是堅決執(zhí)行規(guī)定作息時間。三是嚴格控制作業(yè)留量，科學設計作業(yè)內(nèi)容，切實減輕學生過重課業(yè)負擔。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養(yǎng)學生的興趣和特長，切實增強辦學的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學生個體借閱和班級集體借閱結合起來，在教室內(nèi)建立圖書角，鼓勵學生多讀書、讀好書，養(yǎng)成自覺讀書的好習慣，積極創(chuàng)建書香型、學習型校園。
    (五)細化教學管理，提升教育教學質(zhì)量。
    1、按照新課改理念和要求修訂完善教學常規(guī)管理制度，并嚴格執(zhí)行。
    2、建立由校長主管，主管教學的副校長具體負責，教導處具體實施的教學管理工作體制，形成“業(yè)務校長—教導主任—教研組長—教師”相互貫通的教學管理網(wǎng)絡。
    3、加強教學常規(guī)檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學生談話，每月進行一次教案、作業(yè)檢查，每學期進行一次教案、作業(yè)展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。
    4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學期聽課不少于20節(jié)，一般教師不少于15節(jié)。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節(jié)課至少提出三個優(yōu)點、三個不足和三條建議。
    5、嚴把“五個”關口，落實“五字”要求。
    一是嚴把集體備課關，突出一個“細”字;。
    二是嚴把課堂教學關，突出一個“新”字;三是嚴把作業(yè)關，突出一個“精”字;四是嚴把輔導關，突出一個“實”字;五要嚴把測試關，突出一個“效”字。
    6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標學習、專題研討及學術沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅持開展教學基本功大比武、優(yōu)質(zhì)課、優(yōu)秀案例、教研論文評選等系列活動。
    (六)細化評價管理，提升學生綜合素質(zhì)。
    1、建立科學的學生評價機制。改變單純以考試為手段、以分數(shù)為標準的學生評價方式，實行多元評價，建立學生成長記錄，做好綜合素質(zhì)評價。
    2、積極開展“校園之星”創(chuàng)評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細則，把“校園之星”評選作為學生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。
    3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學生進行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。
    4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學之中，滲透于教育教學的各個環(huán)節(jié)，貫穿于學校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯(lián)系制度，定期進行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學校、家庭、社會三結合的立體育人網(wǎng)絡。
    5、開展主題班會，落實學生守則和日常行為規(guī)范，建立班紀班規(guī)和操行評分細則，狠抓行為養(yǎng)成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學習習慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學生法制觀念。
    6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責任書，堅持每天的教師值日、領導值班制度，做好課間教師的巡視、放學執(zhí)勤和領導巡查工作，建立學校安全工作預案和特殊學生健康檔案，把學生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。
    三、存在困難和問題。
    (一)學校管理人員數(shù)量不足，精細化管理落實不力。學?，F(xiàn)有31個班，1199名學生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔任基礎課教學工作，學校事務性工作千頭萬緒，對學校管理工作分身乏術，一些教育教學檢查、評價工作交由學校教導處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。
    (二)學校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現(xiàn)象，缺乏創(chuàng)新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學校班子成員數(shù)量少，工作壓力大，加之學校地理位置優(yōu)越，是上級各類檢查必經(jīng)之地，班子成員周末、節(jié)假日經(jīng)常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據(jù)現(xiàn)行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻，導致學校班子成員面對學校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結底都是思想上的問題。
    (三)教師缺乏奉獻精神，思想功利化。老師普遍認為自己就是教書的，備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內(nèi)事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設法逃避。多數(shù)老師不愿當班主任，不愿承擔其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛(wèi)生、檔案建設、校園文化建設，上級安排的精準扶貧摸底、送教上門、統(tǒng)計等工作，都是與自己無關的事情，學校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關，隨便弄個東西交給班子成員，學校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內(nèi)的事，安排給你的你就要負責到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。
    (四)學校管理人員思想觀念落后，實施素質(zhì)教育措施不力。
    受社會大環(huán)境、上級教育主管部門評價指揮棒和學校安全嚴峻形勢的影響，學校管理人員普遍認為在學校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風險的活動即使對學生再好也可以不開展，凡是對提高學生成績無益的事情能省則省，導致重智育輕德育、重結果輕過程、重成績輕能力的現(xiàn)象依然存在。一些老師在教育教學過程中，依然不能做到以學生發(fā)展為本，只教書，不育人，忽視學生良好道德品質(zhì)和行為習慣的培養(yǎng)，知法不守法，體罰或變相體罰學生的現(xiàn)象依然存在。德教處和班主任在開展學生養(yǎng)成習慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創(chuàng)新，導致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉變的問題，這主要是對該項工作重要性的認識不夠，育人意識觀念淡薄導致的。
    (五)家長教育觀念落后，掣肘學校教育。農(nóng)村學生家長普遍文化素質(zhì)偏低，對學校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習慣培養(yǎng)，部分學生生活自理能力差、行為習慣差。有的學生直到三年級，穿衣、整理學習用具還要家長協(xié)助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學校里老師教育學生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內(nèi)心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學校有60%的學生每天都有零花錢，學生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學生長期已形成了上學前買小零食的習慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導致學生在學習過程中動作遲緩，跟不上大多數(shù)學生。三是有的家長把教育責任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩?！钡羌议L自己，對孩子的表現(xiàn)不聞不問，認為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責任就盡到了，甚至有的家長認為老師教育學生，是怕學生不好好學習，影響自己的教學成績，工資獎金。總之，家長的不作為或反作用，給學校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。
    四、下一步工作改進措施。
    (一)加強教職工思想教育，進一步統(tǒng)一思想、提高認識。
    利用每周的政治學習教育活動時間，組織教師學習《中小學教師職業(yè)道德規(guī)范》，《教師行為準則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發(fā)言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠學校進行學習、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔當、不愿奉獻的想法，通過以上方式，讓教師進一步認清自己的職責所在，增強大家的奉獻意識。
    (二)加強班主任隊伍建設。
    進一步明確班主任工作，強調(diào)班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學習的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經(jīng)驗，從而提升班級管理效率。
    (三)抓班子建設。
    定期組織班子成員召開學習會，進一步提高思想、統(tǒng)一認識，對黨的教育方針、政策要學深、吃透，領會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。
    (四)加強常規(guī)工作的督查力度。
    建立常規(guī)工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關工作進行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發(fā)生。
    (五)狠抓教育教學質(zhì)量。
    進一步完善教育教學質(zhì)量提升計劃，通過校本研修、校本培訓以及走出去、請進來等方式，為教師搭建學習、交流的平臺，將教研工作抓細、抓實。
    (六)強化工作責任。
    進一步細化責任分工，將工作責任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。
    (七)完善考核評價機制。
    重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發(fā)教師的工作積極性和進取心。
    (八)凝心聚力，團結一致。
    多開展有益于教職工身心健康、拼搏進取的集體活動，豐富教職工的業(yè)余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進一步凝聚人心、團結協(xié)作。
    (九)加強家長學校建設。
    定期召開家長培訓會，分批次、有針對性地組織不同類型學生家長到校進行座談，就學生學習、安全、行為習慣等對家長進行培訓、教育，對優(yōu)秀家長要進行表彰，邀請其做交流發(fā)言，對思想意識觀念淡薄的家長要進行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認識，從而形成家校聯(lián)合、家校共育的良好模式。
    五、學校對貫徹《標準》的理解和認識。
    《義務教育學校管理標準》是對學校的教育教學和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規(guī)范辦學指明了方向，因此，學校要根據(jù)《標準》，不斷加強學校的規(guī)章制度建設，通過學校制度化、規(guī)范化的管理和教育，不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學能力。在日常教育教學管理上，以往我們學校在許多方面的做法是與《標準》相契合的，但要達到《標準》要求，在現(xiàn)行的實際教學工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數(shù)學、科學、語文專業(yè)教師缺乏，近年來各級組織關心支持教育，為我校配備了充足的教學硬件器材，但由于缺乏專業(yè)教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學生生活本領”方面，由于我校生源絕大部分來自農(nóng)村，學生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動的機會非常多，因此學校為學生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養(yǎng)學生的勞動技能。
    總之，貫徹落實《義務教育管理標準》，對于促進學校和諧發(fā)展，教師專業(yè)發(fā)展和學生全面發(fā)展意義深遠，我們將深入學習《標準》要求，結合本校實際，制定實施細則，通過提高學校管理水平，促進學校內(nèi)涵發(fā)展。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇九
    社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實意義。
    一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
    我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
    二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。
    額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
    三、主要做法。
    (一)建立健全組織機構。
    一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡并落實工作人員;。
    二是將領導小組辦公室設在各司法所。
    三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。
    (二)完善各項管理制度。
    一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
    二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場會的工作經(jīng)驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
    三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
    (三)矯正管理工作規(guī)范化。
    一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。
    二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
    三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
    四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
    四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
    (一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
    (三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
    (四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想?yún)R報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
    (一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
    (二)總結經(jīng)驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
    (三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯(lián)絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十
    隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭。“如何將渣土處置和揚塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
    一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
    隨著城市擴容提質(zhì)，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
    (一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質(zhì)，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
    (二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。
    (三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
    (四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
    二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
    一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
    二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。
    三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
    四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
    三、切實加強我縣渣土管理的建議。
    控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：
    (一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
    (二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。
    (三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
    (四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質(zhì)，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟?，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日?？己?，對管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十一
    政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統(tǒng)一性和完整性，增強財政對各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調(diào)查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預算管理的對策建議。
    一、我縣政府基金管理概況。
    (一)征收管理。
    我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈嵭蟹诸惞芾恚?BR>    1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
    2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財政等多部門。
    (二)預算管理。
    根據(jù)國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數(shù)字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。
    二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。
    (一)政策要求。
    修訂后的《預算法》第五條規(guī)定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規(guī)定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。
    (二)我縣基金預算管理中存在的問題。
    近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：
    1.基金預算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經(jīng)費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數(shù)，分解到各基金項目，下發(fā)相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。
    2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數(shù)，倒扎出政府性基金預算數(shù)，在具體項目上，采用基數(shù)加增長的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。
    3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
    4.基金預算約束力不強。目前，預算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性。基數(shù)加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產(chǎn)生預算支出當年結余較多和預算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。
    5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數(shù)字進行編造。
    6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費在經(jīng)建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預算的準確性和科學性。
    三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。
    (一)固化預算管理體制機制。
    1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預算管理。
    2.建立基金預算與公共預算的協(xié)調(diào)機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結余調(diào)入公共財政預算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調(diào)研，科學分析，進一步擴大可統(tǒng)籌的項目，提高資金的使用效率。
    3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規(guī)范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責分工。今年9月份財政部機構職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責，切實加大管理力度。
    (二)細化基金預算編制。
    1.規(guī)范收入預算編制。收入預算根據(jù)本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調(diào)整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據(jù)當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟形勢、社會經(jīng)濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預算。
    2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶狻⒔Y余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預算編制科學、規(guī)范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。
    (三)剛化基金預算執(zhí)行。
    1.完善政府性基金基礎資料庫。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結構、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟形勢變化和政策調(diào)整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。
    2.嚴格收支預算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確保基金收入及時、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執(zhí)行的均衡性。
    (四)精化財政信息化建設。
    在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴展系統(tǒng)管理范圍，通過整合系統(tǒng)資源實現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統(tǒng)與稅務征收系統(tǒng)、預算管理系統(tǒng)、財政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計分析，確?；鹗杖氲膽毡M收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。
    (五)強化基金預算監(jiān)督。
    1.加強財政監(jiān)督。根據(jù)財政部和本縣有關規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確?；饘？顚Ｓ谩Σ糠稚鐣P注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。
    2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。
    3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎上，根據(jù)國家和本縣財政信息公開的有關規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十二
    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
    一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
    （一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
    物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
    （二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
    1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
    2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
    二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
    （一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
    1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
    2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
    3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
    4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
    5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
    （二）納稅申報不規(guī)范。
    1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。
    就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A收性質(zhì)的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質(zhì)的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
    2、代收費用扣除不規(guī)范。
    國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
    3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
    《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。
    按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
    （三）發(fā)票使用不規(guī)范。
    部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。
    （四）賬務不健全或不建賬。
    部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
    （五）稅務管理部門收入難核實。
    采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
    三、管理措施。
    （一）宣傳與輔導。
    一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
    （二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
    1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
    2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
    3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
    4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
    （三）日常管理。
    建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
    （四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
    規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
    （五）部門協(xié)作。
    與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十三
    20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
    一、基本情況。
    物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
    (1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
    (4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。
    二、工作開展情況。
    一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
    三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
    四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。
    三、存在的問題。
    (一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
    近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
    (二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
    目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
    (三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
    目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    (四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。
    物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
    (五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。
    業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。
    從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
    四、對策與建議。
    (一)列入民生重點，徹底治理推進。
    建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。
    (二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。
    老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
    (三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。
    一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    (四)培育物業(yè)服務市場。
    一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    (五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。
    制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十四
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。
    一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
    二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
    1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
    3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
    5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
    6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
    8媒體關注程度不夠。
    三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
    1嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務經(jīng)營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
    2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
    四下一步工作重點。
    一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
    三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；
    四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；
    五是建立“質(zhì)價相符”的服務收費機制；
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十五
    黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    據(jù)調(diào)查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
    近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
    1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
    4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
    南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
    3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
    4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
    6、提高物業(yè)公司服務質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十六
    隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩脙r格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。
    一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
    縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。
    從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。
    二、目前物業(yè)管理中存在的問題。
    （一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。
    （二）物業(yè)管理公司在運轉一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。
    （三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
    （四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。
    （五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。
    （六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
    三、建議和對策。
    （一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。
    （二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。
    （三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。
    （四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。
    （五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。
    物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十七
    隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
    在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
    而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
    物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。
    城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。
    新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。