樓盤策劃營(yíng)銷方案范文（19篇）

    一個(gè)好的方案應(yīng)該具備靈活性，能夠適應(yīng)不同情況和變化。制定一個(gè)完美的方案需要我們充分溝通和協(xié)作，傾聽各方意見和建議，并做出綜合決策。方案的收集和整理是一個(gè)積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，也是一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇一
    1、“***”品牌的戰(zhàn)略定位：細(xì)分市場(chǎng)一線品牌、大飲料行業(yè)二線品牌，飲料營(yíng)銷策劃方案。
    2、20xx年市場(chǎng)目標(biāo)：開辟城市區(qū)域市場(chǎng)120個(gè)；年銷售額5000萬(wàn)元以上。
    3、按照“***”品牌的戰(zhàn)略定位和20xx年市場(chǎng)目標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)有的資源狀況，我們確立了一種“混合營(yíng)銷”模式：試銷+區(qū)域樣板市場(chǎng)+區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷。
    4、省外市場(chǎng)以省級(jí)經(jīng)理為責(zé)任單位，省內(nèi)市場(chǎng)以片區(qū)經(jīng)理為責(zé)任單位，省內(nèi)市場(chǎng)片區(qū)經(jīng)理等同于省外市場(chǎng)的省級(jí)經(jīng)理。下同。省內(nèi)市場(chǎng)的直供渠道歸“***”招商部管理。
    5、公司要求每位省級(jí)經(jīng)理都必須成為經(jīng)銷商的“投資顧問(wèn)”。因此，幫助經(jīng)銷商成功做好試銷、經(jīng)銷和區(qū)域樣板市場(chǎng)的啟動(dòng)和銷售工作，確保經(jīng)銷商首批進(jìn)貨額的成功銷售，是每位經(jīng)理的職責(zé)所在。
    6、本方案內(nèi)容分為兩個(gè)部分，市場(chǎng)費(fèi)用控制和產(chǎn)品策略等內(nèi)容為指令性規(guī)定，市場(chǎng)運(yùn)作模式為指導(dǎo)性意見。本方案自公布之日起執(zhí)行。
    7、本案附件為《***區(qū)域市場(chǎng)費(fèi)用使用規(guī)范》、《***產(chǎn)品知識(shí)》、《***區(qū)域市場(chǎng)促銷方案》、《***終端廣告工具》、《***區(qū)域市場(chǎng)管理表格》等。
    1、試銷區(qū)域：全國(guó)任何城市，凡是符合經(jīng)銷商要求的企業(yè)均可試銷。試銷區(qū)域以城市為單位。全國(guó)一級(jí)市場(chǎng)的試銷，月進(jìn)貨量達(dá)到一定規(guī)模（如每月銷量為10萬(wàn)元）時(shí)，要控制貨品流向。
    2、目的和目標(biāo)：試銷為了經(jīng)銷，一要確保經(jīng)銷商在試銷中獲得利益（至少能看得見利益），二要為經(jīng)銷商總結(jié)一套成功的市場(chǎng)模式。新老經(jīng)銷商均可參與試銷。以地級(jí)市場(chǎng)為單位，每城市市場(chǎng)可尋找3家左右的經(jīng)銷商進(jìn)行試銷。說(shuō)明：未來(lái)每城市只能選一家獨(dú)家經(jīng)銷商，其他參與試銷的經(jīng)銷商可整合為分銷商。
    3、進(jìn)貨額度：最低1萬(wàn)元，最高2萬(wàn)元。確保經(jīng)銷商的投資安全。
    4、物料配比：公司將根據(jù)經(jīng)銷商首批進(jìn)貨金額，免費(fèi)配比促銷物料。單頁(yè)5000份，牙簽盒1000個(gè)，海報(bào)500*2張，餐飲終端合作書500張，不干膠貼200張，vcd廣告工具光盤一個(gè)，dvd電視廣告光碟一個(gè)。非首額的宣傳物料和助銷品按成本價(jià)銷售給乙方。
    5、試銷獎(jiǎng)勵(lì)：試銷的目的是為了幫助試銷的經(jīng)銷商成為該區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷商。因此，必須進(jìn)行市場(chǎng)試驗(yàn)工作。為獎(jiǎng)勵(lì)試銷者的市場(chǎng)試驗(yàn)，廠家返還進(jìn)貨額的20%貨品，用于市場(chǎng)促銷試驗(yàn)。如商家不能提供試銷試驗(yàn)資料，在后續(xù)進(jìn)貨中廠家有權(quán)將該額度的貨品扣回。
    6、試銷方案：設(shè)定進(jìn)貨額完成銷售的時(shí)間目標(biāo)為2個(gè)月左右；省級(jí)經(jīng)理和經(jīng)銷商一道確定試銷終端規(guī)劃（包括鋪貨終端、促銷終端）；省級(jí)經(jīng)理必須關(guān)注每個(gè)試銷經(jīng)銷商的銷售進(jìn)度（以15天為一個(gè)期限提交報(bào)告），至1個(gè)月時(shí)如銷售未有起色，則必須拿出改進(jìn)方案；如銷售獲得成功，也要按月總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
    7、試銷工作程序：尋找經(jīng)銷商——認(rèn)知產(chǎn)品并產(chǎn)生興趣——鼓勵(lì)直接成為獨(dú)家經(jīng)銷商——如暫時(shí)還沒有信心，可進(jìn)行試銷——確定試銷額度——對(duì)經(jīng)銷商終端（餐飲+商超）效能進(jìn)行評(píng)估——按照2個(gè)月內(nèi)完成進(jìn)貨額銷售的目標(biāo)制定試銷終端（餐飲+商超）規(guī)劃——確定組織公司制定的促銷方案的終端數(shù)量（商超：堆頭，免費(fèi)品嘗，pop、單頁(yè)；餐飲：好口彩摸獎(jiǎng)促銷），要求：ka堆頭促銷、散發(fā)單頁(yè)不少于1家，b類商超堆頭、免費(fèi)品嘗、散發(fā)單頁(yè)不少于3家，社區(qū)店張貼海報(bào)、散發(fā)單頁(yè)不少于5家。餐飲終端大酒店摸獎(jiǎng)促銷、派發(fā)單頁(yè)、名片不少于1家，中檔酒樓摸獎(jiǎng)促銷、派發(fā)單頁(yè)、名片不少于2家，社區(qū)餐飲海報(bào)張貼不少于5家——對(duì)上述終端進(jìn)行終端效能評(píng)估、促銷效果評(píng)估，提交半月度報(bào)告——市場(chǎng)診斷、拾遺補(bǔ)缺，確保成功——協(xié)調(diào)經(jīng)銷商簽訂獨(dú)家經(jīng)銷協(xié)議——后續(xù)開發(fā)工作跟進(jìn)。
    8、試銷的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一、如何找到所需要的終端質(zhì)量和數(shù)量。經(jīng)銷商未必一開始就拿出最好的終端來(lái)試銷，要計(jì)算該終端的費(fèi)用和效能之間的投入與產(chǎn)出比。在條件容許的情況下，找到試銷所需要的終端，以確保進(jìn)貨額的銷售。二、如何確保促銷工作的執(zhí)行到位。要和經(jīng)銷商充分溝通，要督促經(jīng)銷商將促銷落實(shí)到人、財(cái)、物上。明確的告訴經(jīng)銷商：最后確立獨(dú)家經(jīng)銷商，一要看你的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模、實(shí)力，二要看你的促銷工作如何。
    9、試銷結(jié)束和獨(dú)家經(jīng)銷開始：試銷工作過(guò)程中，招商部依據(jù)省級(jí)經(jīng)理的半月度報(bào)告，對(duì)各試銷經(jīng)銷商進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)經(jīng)銷商的獨(dú)家經(jīng)銷意愿、網(wǎng)絡(luò)規(guī)模和實(shí)力，確立獨(dú)家經(jīng)銷商并提出相應(yīng)的經(jīng)銷商資源整合方案。一當(dāng)確立獨(dú)家經(jīng)銷商，試銷就宣告結(jié)束。
    如兩到三個(gè)月后，僅有1家試銷者且他又不愿意簽訂獨(dú)家經(jīng)銷協(xié)議，可繼續(xù)試銷1輪。公司也繼續(xù)在當(dāng)?shù)卣猩獭?BR>    全國(guó)一級(jí)市場(chǎng)因?yàn)榻?jīng)銷時(shí)機(jī)不成熟需要繼續(xù)試銷的，則繼續(xù)試銷政策。但月進(jìn)貨量達(dá)到10萬(wàn)元以上時(shí)，公司也指派專人（省級(jí)經(jīng)理）控制該區(qū)域貨品流向。
    1、區(qū)域選擇：全國(guó)一級(jí)城市、直轄市、計(jì)劃單列市、部分省會(huì)城市均不在本節(jié)“經(jīng)銷”內(nèi)容之列，它們屬于下一節(jié)“樣板”所討論的區(qū)域?qū)ο蟆１竟?jié)“經(jīng)銷”所涉及的區(qū)域城市僅為“樣板”城市以下的城市。
    2、渠道模式：區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷商+（區(qū)縣、行業(yè)、特殊渠道）分銷商。各地分銷商的結(jié)構(gòu)是復(fù)雜的。主要有：區(qū)縣區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷（主要負(fù)責(zé)區(qū)縣的餐飲、商超終端開發(fā)銷售）；城市餐飲、商超終端的拾遺補(bǔ)缺；城市市場(chǎng)的特通渠道；未來(lái)的流通批發(fā)（涵蓋城市全區(qū)域的批發(fā)商）等。省級(jí)經(jīng)理不僅要協(xié)助獨(dú)家經(jīng)銷商直接開發(fā)終端，還要協(xié)助獨(dú)家經(jīng)銷商開展分銷。搶占地盤，得渠道者得天下！
    3、首批進(jìn)貨額：首批進(jìn)貨額最低為5萬(wàn)元；最高為“啟動(dòng)期銷售目標(biāo)”；建議首批進(jìn)貨額為“啟動(dòng)期銷售目標(biāo)”的二分之一。
    4、投入模式：廠商共同投入市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用。市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用包括：終端建設(shè)費(fèi)用、促銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用等，不包括廠家的人員費(fèi)用。投入前提是“經(jīng)銷商無(wú)償提供不產(chǎn)生新費(fèi)用或費(fèi)用很小的終端”數(shù)量，即“商家投資源”。
    市場(chǎng)開發(fā)分為前、中、后3個(gè)時(shí)期，整個(gè)時(shí)間為12個(gè)月。其中，前期為市場(chǎng)啟動(dòng)期，時(shí)間為3個(gè)月；中期3個(gè)月；后期6個(gè)月。
    5、費(fèi)用預(yù)算：前3個(gè)月，公司投入的終端建設(shè)費(fèi)用、促銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用，約為進(jìn)貨額的20%，其中終端建設(shè)費(fèi)用不低于進(jìn)貨額的15%。公司總費(fèi)用控制在30%以內(nèi)。
    中期3個(gè)月，終端建設(shè)費(fèi)用、促銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用，約為銷售額的20%，公司投入其中的一半，即10%。終端建設(shè)費(fèi)用不低于12%，廠家和商家各分?jǐn)?%；廣告和促銷費(fèi)用（約為銷售額的8%）廠家和商家按1：1（即50%：50%）投入。公司總費(fèi)用控制在18%以內(nèi)。
    后期6個(gè)月，終端建設(shè)費(fèi)用根據(jù)雙方需要商定，約為銷售額的1%，由商家投入。地面廣告費(fèi)用約為地面銷售額的10%，廠家和商家按1：1（即50%：50%）投入。公司總費(fèi)用控制在11%以內(nèi)。
    6、市場(chǎng)費(fèi)用的結(jié)算和支付：廠家以首批進(jìn)貨額的20%預(yù)付市場(chǎng)費(fèi)用，市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用由經(jīng)銷商墊支，按月度計(jì)劃和實(shí)際開支向廠家報(bào)銷。廠家核準(zhǔn)真實(shí)無(wú)誤后，商家墊付的費(fèi)用可沖抵貨款。
    至中、后期，廠家預(yù)付的首額20%費(fèi)用可轉(zhuǎn)化為廠家的廣告投入，也可沖抵商家的渠道費(fèi)用。在啟動(dòng)期3個(gè)月里，該預(yù)付費(fèi)用廠家不得沖抵商家核準(zhǔn)報(bào)銷的市場(chǎng)費(fèi)用。
    7、啟動(dòng)期銷售目標(biāo)：自獨(dú)家經(jīng)銷商協(xié)議簽訂后的第15日開始計(jì)算時(shí)間，至第105日為市場(chǎng)啟動(dòng)期。啟動(dòng)期按城市規(guī)模確立啟動(dòng)期銷售目標(biāo)。一類城市（200萬(wàn)左右人口）啟動(dòng)期銷售目標(biāo)為60萬(wàn)元、二類城市（100萬(wàn)左右人口）為40萬(wàn)元、三類城市（50萬(wàn)左右人口）為20萬(wàn)元。具體見《“***”啟動(dòng)期城市區(qū)域銷售目標(biāo)》。
    8、組建隊(duì)伍：“區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷協(xié)議”生效后3日內(nèi)，省級(jí)經(jīng)理到位并招聘城市（渠道）主管2到3人試用，留用1到2人，公司招商部、市場(chǎng)部指定1人，經(jīng)銷商指定1到2人。聯(lián)合組成“三合一”班底。商家同時(shí)組建相應(yīng)的銷售隊(duì)伍。
    未來(lái)省級(jí)市場(chǎng)開發(fā)成型時(shí)，省級(jí)辦事處移至省會(huì)城市，下設(shè)：省級(jí)渠道主管、省級(jí)促銷主管各1名，各城市設(shè)城市主管1名。省級(jí)渠道主管、促銷主管均在省級(jí)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下為城市主管提供市場(chǎng)執(zhí)行服務(wù)。
    9、市場(chǎng)規(guī)劃：省級(jí)經(jīng)理和經(jīng)銷商一道，按照2個(gè)月內(nèi)銷售完首批進(jìn)貨額的目標(biāo)（結(jié)合試銷情況），對(duì)經(jīng)銷商現(xiàn)有渠道效能進(jìn)行評(píng)估——確定首批網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，制定首批網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃——制定終端促銷方案——終端談判，渠道方案和促銷方案的調(diào)整——市場(chǎng)費(fèi)用預(yù)算方案——市場(chǎng)方案和費(fèi)用預(yù)算報(bào)公司批準(zhǔn)。該工作完成時(shí)間為5到7個(gè)工作日。
    10、為降低經(jīng)銷商市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，自區(qū)域市場(chǎng)首批產(chǎn)品鋪貨之日起90天內(nèi)，經(jīng)銷商首批進(jìn)貨如銷售不暢，可按下列計(jì)算公式商定調(diào)換貨額度：調(diào)換貨額(小于等于首額的50%)=首批實(shí)際進(jìn)貨余額—首批實(shí)際進(jìn)貨額*50%。
    經(jīng)確認(rèn)的調(diào)貨額內(nèi)且包裝完整無(wú)損，公司無(wú)條件接受經(jīng)銷商調(diào)貨。余貨運(yùn)到公司后3日內(nèi)，公司按經(jīng)銷價(jià)計(jì)算經(jīng)銷商貨款，調(diào)劑維嘉思公司生產(chǎn)的其他貨品。調(diào)貨的運(yùn)輸費(fèi)用由經(jīng)銷商自理。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇二
    說(shuō)明:我國(guó)目前的節(jié)假日共計(jì)117天(包括公休日),基本上占到了全年的三分之一,對(duì)于消費(fèi)類產(chǎn)品而言,節(jié)假日對(duì)銷售拉動(dòng)無(wú)疑效果是顯的。但對(duì)于節(jié)假日,商家是又愛又恨,愛的是人氣旺盛,購(gòu)買力強(qiáng)勁;恨的是要投入巨大的人力、物力,而效果未必很好。
    那么,對(duì)于節(jié)日營(yíng)銷,我們需要把握的關(guān)鍵和注意的方面是什么呢?對(duì)以要想在節(jié)日中有所斬獲、突出產(chǎn)品和品牌信息難度顯得就更大了。如何掌握節(jié)日營(yíng)銷的節(jié)奏和頻率需要提早準(zhǔn)備和制定方案。
    節(jié)日營(yíng)銷的“八大關(guān)鍵”
    任何營(yíng)銷活動(dòng),目標(biāo)的制定是第一位的。節(jié)日營(yíng)銷當(dāng)然也是營(yíng)銷活動(dòng),所以也不例外首先,營(yíng)銷目標(biāo)一定是跟企業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略相關(guān)的,對(duì)于節(jié)慶營(yíng)銷而言,要看通過(guò)節(jié)慶活動(dòng)是為了進(jìn)行品牌推廣、口碑還是僅僅是短期的銷量,當(dāng)然,銷量也是活動(dòng)重要的一環(huán)。其次,通過(guò)活動(dòng)的開展,了解目標(biāo)消費(fèi)者的生活主張、習(xí)慣,為品牌的宣傳和塑造提供依據(jù)。如戶外廣告、電視廣告等媒體宣傳提供某些參考。
    很多渠道營(yíng)銷活動(dòng),成了經(jīng)銷商“黑色收入”的溫床;消費(fèi)者活動(dòng),最后成了看節(jié)目,做游戲就“閃人”的“潛規(guī)則”。這樣營(yíng)銷活動(dòng)沒有任何意義?；顒?dòng)結(jié)束,消費(fèi)者走了之后連這個(gè)品牌是什么都沒有記住。那么,最大的問(wèn)題出在什么地方呢?最大的問(wèn)題不是活動(dòng)不精彩、不熱烈,而是活動(dòng)的主題不清晰,不能打動(dòng)人。
    主題是需要“策劃”的,策劃則需要“創(chuàng)意”。主題確定需要跟品牌和產(chǎn)品相結(jié)合,也要跟目標(biāo)群體的身份和特征相適應(yīng)。所以,在確定主題時(shí)不妨從選定目標(biāo)消費(fèi)者開始。比如可以在某一個(gè)“圈子”或者針對(duì)某一“愛好”進(jìn)行選擇消費(fèi)者,在活動(dòng)時(shí)嵌入這樣的主題,引起共鳴。
    總的原則是不斷有小的亮點(diǎn)和小的高潮,不能“一路平淡”,流程和規(guī)范是非常重要的,但一定要緊扣在活動(dòng)的主題的目的之中,切不可忘了。因?yàn)闋I(yíng)銷活動(dòng)不是慈善晚宴,要講究回報(bào)。營(yíng)銷活動(dòng)要有價(jià)值的體現(xiàn),一是目標(biāo)消費(fèi)者獲得了價(jià)值;而是廠商獲得了價(jià)值的增值。嚴(yán)格按照既定的流程進(jìn)行,保證營(yíng)銷活動(dòng)的效果和影響。主要包含以下幾個(gè)項(xiàng)目。方案的制定,包括內(nèi)容、形式,載體?；?dòng)性一定要高,提高消費(fèi)者參與的積極性。
    設(shè)計(jì)有創(chuàng)意的活動(dòng)主題以及活動(dòng)內(nèi)容。沒有創(chuàng)意的主題和活動(dòng)就如沒有靈魂的肉體,起不到絲毫的吸引力。
    節(jié)日,產(chǎn)品組合要適合目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)力、消費(fèi)需求。包裝的產(chǎn)品和附帶贈(zèng)品是不錯(cuò)的選擇,因?yàn)樨潏D小便宜的消費(fèi)者多。產(chǎn)品組合上,采用以新帶老,突出新品的策略。
    單純的自說(shuō)自話當(dāng)然引不起關(guān)注,在目前消費(fèi)者日趨理性的情況下,一定要?jiǎng)?chuàng)造體驗(yàn)式的消費(fèi)者氛圍,融入趣味性和互動(dòng)性活動(dòng)。
    培訓(xùn)長(zhǎng)期是為了提升員工素質(zhì);短期內(nèi)是為了員工熟悉節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容、流程等等,最終當(dāng)然為的是給顧客提供更好的服務(wù),這一個(gè)環(huán)節(jié)是必不可少的。第一可以引起重視,起到提醒和警示作用;其二是規(guī)范言行,做到萬(wàn)無(wú)一失。
    節(jié)慶人流量大,交易頻繁,不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題,如理解上的偏差、服務(wù)的不到位,甚至是銷售政策上的一些不足等等。這就需要做好突發(fā)事件的應(yīng)急處理,要有專人值班,負(fù)責(zé)處理。
    評(píng)估改進(jìn)。
    開發(fā)一個(gè)新顧客比維護(hù)一個(gè)老顧客的成本要高3倍以上。所以,在活動(dòng)結(jié)束3天之后完成電話、信函或郵件的回訪,聽取消費(fèi)者意見,并進(jìn)行活動(dòng)的評(píng)估個(gè)改進(jìn)。
    第一,既然是一種節(jié)慶的運(yùn)作模式,就要體現(xiàn)規(guī)范性和可復(fù)制性。成立專門的推廣專業(yè)小組負(fù)責(zé)活動(dòng)的執(zhí)行。
    第二,配套就是從營(yíng)銷戰(zhàn)略、資源、人員上支持節(jié)慶營(yíng)銷的方式,并從營(yíng)銷活動(dòng)的前、中、后建立全方位的流程和標(biāo)準(zhǔn)化模式。
    第三,做好跟蹤服務(wù),與其花大力氣開發(fā)10個(gè)“沒譜”的新客戶,不如維護(hù)好1個(gè)老客。
    傳播途徑:電視廣告等傳統(tǒng)媒體、微信朋友圈、微信公眾賬號(hào)、qq、論壇、貼吧。
    具體節(jié)日時(shí)間表:。
    5月重要節(jié)日(5月1日勞動(dòng)節(jié)5月4日青年節(jié)5月10日母親節(jié)5月12日護(hù)士節(jié))6月重要節(jié)日(6月1日兒童節(jié)6月20日端午節(jié)6月21日父親節(jié)6月26日反毒日)7月重要節(jié)日(7月1日建黨節(jié))。
    8月重要節(jié)日(8月1日建軍節(jié)8月15日日本投降日8月20日七夕節(jié))。
    9月重要節(jié)日(9月1日開學(xué)季9月10日教師節(jié)9月26日中秋節(jié))。
    10月重要節(jié)日(10月1日國(guó)慶節(jié)10月21日重陽(yáng)節(jié)10月31日萬(wàn)圣節(jié))。
    11月重要節(jié)日(雙11年度促銷及光棍節(jié)11月17日大學(xué)生節(jié)11月26日感恩節(jié))12月重要節(jié)日(12月13日國(guó)家公祭日12月24平安夜12月25圣誕節(jié))。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇三
    ??2、市場(chǎng)分析。
    ??（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）。
    ??（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷售價(jià)格、成交情況）。
    ??3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
    ??4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
    ??5、消費(fèi)者分析：
    ??（1）購(gòu)買者地域分布。
    ??（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)。
    ??（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）。
    ??（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
    ??（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）。
    ??（6）購(gòu)買頻度。
    ??6、結(jié)論。
    ??1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)。
    ??2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)。
    ??3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）。
    ??4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）。
    ??5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）。
    ??6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）。
    ??7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）。
    ??1、投資環(huán)境分析。
    ??（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）。
    ??（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)。
    ??（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）。
    ??2、土地建筑功能選擇。
    ??3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）。
    ??4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）。
    ??5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)。
    ??6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算。
    ??7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
    ??（一）市場(chǎng)調(diào)查。
    ??1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）。
    ??2、建筑規(guī)模與風(fēng)格。
    ??3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）。
    ??4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇四
    本文目錄。
    地點(diǎn)：世家華庭客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)。
    人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等。
    擬邀政府貴賓：某地政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、常州某地勞動(dòng)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、某地總工會(huì)領(lǐng)導(dǎo)。
    特別嘉賓：本年度常州某地的全國(guó)勞動(dòng)模范（或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者）。
    擬邀媒體：常州電視臺(tái)、武進(jìn)電視臺(tái)、常州日?qǐng)?bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、常州晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、常州廣播電臺(tái)。
    人數(shù)：100人左右。
    預(yù)定目標(biāo)：對(duì)外傳達(dá)世家華庭開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力擴(kuò)大世家華庭的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)世家華庭的美好前景促進(jìn)樓盤銷售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立德世地產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
    會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會(huì)按照不同區(qū)域的不同劃分。
    主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在客戶服務(wù)中心門口或放在大廳內(nèi)，主席臺(tái)左側(cè)為貴賓致辭專用致辭臺(tái)（透明有機(jī)玻璃，上有精美插花），右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱。
    嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
    簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配有我們的禮儀小姐。
    簽到處設(shè)置簽到處背景。
    禮品發(fā)放區(qū)：即時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
    貴賓休息區(qū)：可放在世家華庭客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
    來(lái)賓休息區(qū)：可放在世家華庭客戶服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)。
    創(chuàng)意表現(xiàn)一：
    鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個(gè)禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。
    創(chuàng)意表現(xiàn)二：
    揭幕啟動(dòng)儀式（建議案1）：由嘉賓揭幕世家華庭的logo儀式。
    在主席臺(tái)的中心位置，我們將放置一個(gè)精雕玉龍（本案的logo、放置在古色古香的梨木托架上，四周用紅綢緞扎成彩結(jié)，并且事先用幔布遮蓋，之后由嘉賓徐徐揭幕）在儀式進(jìn)行同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓上臺(tái)，為項(xiàng)目開盤剪彩，活動(dòng)也在此時(shí)達(dá)到高潮，吉慶禮花開始升放，以烘托熱烈的氣氛。
    創(chuàng)意表現(xiàn)三：在工地現(xiàn)場(chǎng)布置大型氣拱門和熱氣球，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛。
    室內(nèi)外表現(xiàn)（建議）：
    1、戶外路牌。
    2、指示牌。
    兩種功能，一種是引導(dǎo)買家路向，二是塑造世家華庭的物業(yè)形象。
    3、彩旗（t型旗）。
    4、盆景花卉。
    在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
    媒體策略：
    根據(jù)此類活動(dòng)的特點(diǎn)，我們知道再大的售樓處，其容納量也是有限的，故僅僅依靠售樓處現(xiàn)場(chǎng)人流傳達(dá)樓盤信息還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而請(qǐng)媒體為本案做廣告的方式太過(guò)常規(guī)且投入大。本次活動(dòng)采用突破常規(guī)的方式，選擇“制造新聞”，讓新聞媒體主動(dòng)關(guān)注世家華庭的開盤，為本項(xiàng)目做免費(fèi)廣告，從而在最大程度上達(dá)到新聞信息的轟動(dòng)性、樓盤信息的擴(kuò)散性、公眾認(rèn)知的深入性，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化！
    核心活動(dòng)策略建議：于項(xiàng)目開盤當(dāng)日，確定首位在現(xiàn)場(chǎng)與本案簽約的客戶（屆時(shí)請(qǐng)常州各大媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督產(chǎn)生），德世地產(chǎn)公司將根據(jù)這位業(yè)主所購(gòu)買物業(yè)在世家華庭實(shí)際所在的樓層數(shù)*常州大酒店、世家華庭、投資廣場(chǎng)三幢樓樓層數(shù)的累加總和*29（案名“世家華庭”的總筆畫數(shù)為29劃），作為獎(jiǎng)金，用于獎(jiǎng)勵(lì)本年度常州某地全國(guó)勞動(dòng)模范獲得者（或全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者）。并且進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)為勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金，這是本媒體策略的焦點(diǎn)人物。也是活動(dòng)的亮點(diǎn)！此項(xiàng)策略目的在于引起社會(huì)公眾和常州各大媒體對(duì)本案開盤信息的高度關(guān)注，從而形成區(qū)域新聞效應(yīng)，最大程度上借助社會(huì)輿論與媒體的力量為本案的開盤營(yíng)銷造勢(shì)，提高世家華庭的知名度和開發(fā)商的社會(huì)形象及美譽(yù)度。實(shí)現(xiàn)本次開盤活動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益與的最大化。此外，另將“世家華庭”拆成四大個(gè)，作為大紅胸牌由四位禮儀小姐分別佩帶，平行站立于現(xiàn)場(chǎng)媒體公證臺(tái)之前最顯眼的位置，吸引媒體的鏡頭。籍以增強(qiáng)樓盤開盤信息傳播的滲透性、擴(kuò)散性。建議在本次開盤之前召開一次新聞發(fā)布會(huì)，借此將“世家華庭向勞模頒發(fā)獎(jiǎng)金”之新聞信息向社會(huì)、媒體公布。
    本活動(dòng)還可以延伸為項(xiàng)目以后一系列的產(chǎn)品促銷活動(dòng)，此略。
    內(nèi)容表現(xiàn)一：
    樂隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的琵琶樂隊(duì)，或大提琴小提琴合奏用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
    內(nèi)容表現(xiàn)二：
    南獅采表、點(diǎn)睛：在儀式過(guò)程中穿插南獅采青、點(diǎn)睛表演，預(yù)示著世家華庭美好的發(fā)展前景。
    儀式流程：
    09：00－09：30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括貴司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。
    09：30－09：50來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有簽到處并同時(shí)發(fā)放禮品。貴賓、嘉賓、客戶可憑。
    請(qǐng)柬。
    內(nèi)附禮品券領(lǐng)取禮品。嘉賓進(jìn)入會(huì)場(chǎng)休息；貴賓引入vip室管樂隊(duì)奏迎賓曲。
    09：50－10：00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。
    10：00－10：08儀式開始主持人。
    開場(chǎng)白。
    介紹貴賓。
    10：08－10：13公司董事長(zhǎng)致。
    歡迎詞。
    10：13－10：25南獅點(diǎn)睛（兩位貴賓為南獅點(diǎn)睛），采青表演。
    10：25－10：30政府領(lǐng)導(dǎo)致詞。
    10：30－10：35主持人邀請(qǐng)剪彩嘉賓為世家華庭開盤揭幕剪彩吉慶禮花、升空小氣球、禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到高潮。
    10：35－10：40首位客戶簽約。
    10：40－10：50由董事長(zhǎng)為勞動(dòng)模范頒發(fā)獎(jiǎng)金，勞動(dòng)模范發(fā)言。
    10：50－11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。
    本次活動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)：“借力造勢(shì)”是本活動(dòng)成功完成預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。因此我們首先需要“借”的是政府部門的“力”，這樣整個(gè)活動(dòng)就顯得更有權(quán)威性、更有說(shuō)服力，且對(duì)于新聞媒體而言也就更有可執(zhí)行性和擴(kuò)散性。所以在活動(dòng)之初，與相關(guān)政府部門的銜接是本活動(dòng)的重點(diǎn)。鑒于本次活動(dòng)的社會(huì)性與公益性，所以請(qǐng)某地政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、常州某地勞動(dòng)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、某地總工會(huì)領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)并發(fā)表講話是切實(shí)可行的！
    配合道具：
    大型規(guī)劃平面圖；
    指示牌（會(huì)場(chǎng)指示、簽到指示、貴賓休息廳指示）；
    簽到桌；
    停車區(qū)域；
    停車區(qū)域指示牌，安排保安現(xiàn)場(chǎng)管理。
    現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造：通過(guò)禮儀小姐的著裝，樂隊(duì)的支撐、造型氣球的陪襯、彩帶、禮花、簽約、頒獎(jiǎng)等來(lái)突顯。
    前期籌備工作：擬定與會(huì)人員。于5月23之向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)貴發(fā)出請(qǐng)柬（貴司協(xié)調(diào)）。
    主持：可考慮女主持一名或男女主持搭檔。
    其他準(zhǔn)備工作：
    （請(qǐng)柬回執(zhí)單、行車路線圖、vip停車證、司機(jī)餐券、禮品券的準(zhǔn)備）。
    提前印刷好請(qǐng)柬，非常州來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，常州藉提前5天寄出，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。請(qǐng)柬內(nèi)附有：行車路線圖、vip停車證、司機(jī)誤餐券等）請(qǐng)貴司確認(rèn)、確定。
    提前5天向常州氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
    落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我司提提前供樣品，由貴司定稿后我司統(tǒng)一制作）提前8天辦理升空氣球所需的消防審批。
    活動(dòng)執(zhí)行要點(diǎn)說(shuō)明：
    來(lái)賓身份識(shí)別：來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐按不同來(lái)賓身份為來(lái)賓佩帶胸花。如貴賓配帶洋蘭、滿天星、文竹制作的胸花，嘉賓則佩帶玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)，嘉賓由禮儀小姐引往會(huì)場(chǎng)。
    停車位及司機(jī)安排：來(lái)賓小車擋風(fēng)玻璃右下位置放有停車證，停車證同請(qǐng)柬一并寄出，背面有行車示意圖。一切車輛憑停車證入場(chǎng)，停車證分vip停車證和嘉賓停車證。車輛入場(chǎng)后由公司保安指引在簽到處簽到，vip、嘉賓來(lái)車按保安要求入指定車位，vip車輛可允許停入慶典現(xiàn)場(chǎng)停車位。（具體規(guī)劃根據(jù)雙方溝通后的具體情況參照平面圖所示）。
    應(yīng)急措施準(zhǔn)備：音響系統(tǒng)：本公司擁有價(jià)值13萬(wàn)元的高級(jí)jbl音響，絕對(duì)保證質(zhì)量的同時(shí)，多備用混合音響調(diào)音臺(tái)一套，以確保音響的萬(wàn)無(wú)一失。麥可風(fēng)立式2只座工2只，無(wú)繩應(yīng)話筒2只，確?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急需求。我司在以往禮儀服務(wù)中，準(zhǔn)備來(lái)客胸花、剪彩用品都比合同上要多，以確保禮儀活動(dòng)成功，防止短缺的尷尬。
    人員安排：
    禮儀小姐10名：
    預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處3名，貴賓休息室1名，機(jī)動(dòng)2名，禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。我司將提供服裝大致構(gòu)想。
    工作人員：
    貴司工作人員；
    我司工作人員；
    具體操作執(zhí)行時(shí)，雙方將提供人員名單及不同人員分工安排。
    貴賓、嘉賓：
    由貴司確定具體人數(shù)，我司進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
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    第一章現(xiàn)狀與原因。
    1、???????發(fā)展商品牌在合肥少有人知；
    2、???????在項(xiàng)目上市之前必須進(jìn)行知名度傳播；
    3、???????項(xiàng)目所在區(qū)域沒有形成區(qū)域熱點(diǎn)；
    4、???????該項(xiàng)目即使在行業(yè)內(nèi)部也缺乏知名度。
    第二章?目標(biāo)與要求。
    1、???????長(zhǎng)期目標(biāo)——成為整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的調(diào)性把握；
    2、???????短期目標(biāo)——引起政府、行業(yè)、媒體對(duì)項(xiàng)目的廣泛關(guān)注；
    3、???????專題目標(biāo)——預(yù)告“巢湖居住時(shí)代即將到來(lái)”；
    4、???????一般目標(biāo)——引起社會(huì)大眾的興趣；
    5、???????特殊目標(biāo)——引導(dǎo)政府參與項(xiàng)目、關(guān)心項(xiàng)目的開發(fā)。
    第三章?目標(biāo)可行性。
    1、???????政府最近接二連三下文展示對(duì)濱湖城市開發(fā)的決心；
    2、???????該區(qū)域擁有最多的空地，能夠得到發(fā)展商的關(guān)注；
    3、???????該項(xiàng)目規(guī)模在安徽無(wú)出其右，激發(fā)行業(yè)興趣；
    4、???????該項(xiàng)目事關(guān)合肥城市發(fā)展方向，媒體愿意制造新聞。
    第四章?目標(biāo)控制。
    1、???????不需要太多公眾參加，只需要告訴其“結(jié)果”；
    2、???????希望邀請(qǐng)到相關(guān)政府官員，將這件事情上升到“形象工程”、“政績(jī)工程”的高度。
    第六章?設(shè)計(jì)原因。
    1、話題夠大——巢湖一直是全安徽關(guān)注的話題，這個(gè)話題會(huì)迅速引起全社會(huì)的關(guān)注；
    2、便于延伸——可以把若干小活動(dòng)圍繞之為主題開展，形散而神不散；
    4、切合項(xiàng)目的發(fā)展方向——項(xiàng)目最大的資源母體就是“巢湖”，對(duì)其水文資源、旅游資源的再創(chuàng)造將給我們帶來(lái)巨大的價(jià)值。
    第七章?活動(dòng)設(shè)計(jì)。
    1、儀式性活動(dòng)。
    a、“問(wèn)湖”
    ——拜巢湖神，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖的關(guān)系。
    ——參與者政府官員。
    b、“追湖”
    ——馬拉松賽跑，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖近距離。
    ——參與者民眾。
    2、學(xué)術(shù)性活動(dòng)。
    a、“湖居”
    ——項(xiàng)目規(guī)劃研討會(huì)，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖關(guān)系，并宣布“眾安會(huì)”落戶安徽。
    ——參與者官員、行業(yè)、新聞。
    b、“訪湖”
    ——巢湖水文化民間普查活動(dòng)開始。
    ——參與者，社會(huì)民眾。
    第八章?物料配合。
    a、基礎(chǔ)物料。
    1、《濱湖生活藍(lán)本-上篇》。
    2、《濱湖生活藍(lán)本-中篇》。
    ——對(duì)綠色港灣項(xiàng)目進(jìn)行概念介紹，彰顯其核心優(yōu)勢(shì)。
    3《濱湖生活藍(lán)本-下篇》。
    ——展望未來(lái)的生活方式，感性描述。
    b、輔助物料。
    1、???????領(lǐng)導(dǎo)。
    發(fā)言稿。
    ——政府官員、施總、張總。
    2、???????新聞發(fā)言稿——各個(gè)大媒體。
    第九章?選擇媒體。
    1、???????根據(jù)傳播范圍選擇《電視新聞》。
    ——發(fā)布活動(dòng)主題，典禮與系列活動(dòng)內(nèi)容實(shí)況；
    2、???????根據(jù)政府官員選擇《安徽日?qǐng)?bào)》。
    ——發(fā)布活動(dòng)主題，開工典禮與系列活動(dòng)；
    3、???????根據(jù)行業(yè)選擇《新安晚報(bào)》。
    ——發(fā)布活動(dòng)主題，開工典禮與系列活動(dòng)；
    4、???????根據(jù)大眾的關(guān)注選擇《戶外媒體》。
    ——發(fā)布活動(dòng)主題，具體位置待定。
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    *介紹樓盤的特色；
    *介給開發(fā)商及建筑理念等；
    *地點(diǎn)：
    *主辦單位：置業(yè)發(fā)展有限公司。
    *協(xié)辦單位：禮儀有限公司。
    重慶廣告策劃有限公司。
    *參加人員：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新老客戶、工作人員。
    *策劃目的；通過(guò)對(duì)此次開盤慶典和現(xiàn)場(chǎng)音樂會(huì)的構(gòu)思策劃和實(shí)施，將突出樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，促進(jìn)樓盤的銷售。
    一、現(xiàn)場(chǎng)布置。
    1、背景板：
    2、樓盤四周：懸掛20個(gè)空飄彩球。
    4、廣場(chǎng)入口處：雙龍拱門（雙龍戲珠，更現(xiàn)喜慶氣氛）。
    5、售樓大廳門口及四周：我們將用氣球編織出一道繽紛絢麗的“五彩門”。
    二、儀式議程。
    （一）、儀式開始前。
    1、背景音樂響起。
    2、舞獅表演。
    4、儀式開始前，身披金黃色綬帶的禮儀小姐協(xié)助主辦方工作人員接待來(lái)賓，并為來(lái)賓佩戴胸花。
    5、工作人員為儀式作最后檢查。
    （二）儀式開始。
    1、司儀唱詞，介紹來(lái)賓，由禮儀小姐引領(lǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。
    2、總裁講話。（話畢，鼓樂齊鳴）。
    3、建委領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）。
    4、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）。
    5、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)講話。（話畢，鼓樂齊鳴）。
    （三）儀式后（現(xiàn)場(chǎng)音樂會(huì)）。
    1、城市民謠（大笨熊組合）——上午。
    2、高校最好的樂隊(duì)“邊緣樂隊(duì)”組合表演——上午。
    3、主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問(wèn)、小禮品派送。
    4、弦樂四重奏表演——下午。
    三、活動(dòng)備忘。
    1、電源配置。
    2、禮儀小姐換裝處。
    3、來(lái)賓休息處。
    4、來(lái)賓停車位。
    5、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇五
    當(dāng)下英語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)繁多，作為一個(gè)名氣尚不夠響的英語(yǔ)工作室，要想從中分得一杯羹，只能劍走偏鋒，在傳統(tǒng)思維方式與營(yíng)銷手段之外尋找新的市場(chǎng)突破口?；诖?，我提出以下方案，希望能對(duì)貴機(jī)構(gòu)的招生工作有所幫助。
    一般來(lái)講，重要的英語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)均分布在城市的繁華地帶，主要面向城市里的學(xué)生招生，而對(duì)城郊結(jié)合地帶重視不夠。事實(shí)上，由于近年來(lái)國(guó)家征用大量土地，以及城市化進(jìn)程加快等原因，農(nóng)民，尤其是城市周邊地區(qū)的農(nóng)民生活水平飛速提高，對(duì)子女的期望值也相應(yīng)增加。因此，我建議貴機(jī)構(gòu)可嘗試避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面火力，在當(dāng)?shù)剌^富裕的城郊結(jié)合區(qū)域展開充分的招生宣傳。具體來(lái)說(shuō)：
    1、在當(dāng)?shù)剌^為富裕的城郊結(jié)合區(qū)域設(shè)立報(bào)名宣傳點(diǎn)，若有條件可就地設(shè)立專門的面向當(dāng)?shù)刂行W(xué)生的文化培訓(xùn)班（這樣學(xué)生就不用坐十幾站的車到城市中心來(lái)上課，家長(zhǎng)們也不用為擔(dān)心孩子的安全而操心）；或者開設(shè)接送學(xué)生的專用面包車，也能起到上述效果。
    2、與該區(qū)域內(nèi)的中小學(xué)校取得聯(lián)系，和各校英語(yǔ)教研組組長(zhǎng)達(dá)成一致，開展英語(yǔ)課試講、快樂英語(yǔ)角、英語(yǔ)提高計(jì)劃等一系列活動(dòng)；當(dāng)然，若能以提成等方式說(shuō)服英語(yǔ)老師在課堂上公開向?qū)W生推薦英語(yǔ)培訓(xùn)，則效果更好。
    3、對(duì)該區(qū)域內(nèi)中小學(xué)生中特別具有新聞價(jià)值的群體或個(gè)人（如特困農(nóng)民工子弟、烈士子女、失足少年、身殘志堅(jiān)的“三好生”等）予以特別培訓(xùn)，并尋求有關(guān)媒體予以報(bào)道。
    ：注：這里的學(xué)校與第一部分不同，泛指貴機(jī)構(gòu)所在地的所有中小學(xué)。
    1、典型示范：與部分社區(qū)、中小學(xué)進(jìn)行合作，從中選擇部分孩子（每個(gè)社區(qū)、學(xué)校限定名額）參加英語(yǔ)集中培訓(xùn)營(yíng)（1—2天時(shí)間）——孩子是最眼饞的，看到同校的、家門口的參加了英語(yǔ)培訓(xùn)的孩子回來(lái)一副眉飛色舞的樣子，自然也忍不住想?yún)⑴c其中。
    2、提供贈(zèng)品：
    個(gè)人認(rèn)為在校門口發(fā)傳單這種方式成功率很低，倒不如選擇一些學(xué)校，上門派發(fā)有特殊意義的贈(zèng)品——如英語(yǔ)作業(yè)本（封面和扉頁(yè)有貴校的logo與廣告）、圣誕節(jié)賀卡、新年明信片（巧妙地加入貴校的廣告與祝福）、貴校給家長(zhǎng)的慰問(wèn)信，等等。
    3、附帶培訓(xùn)：貴?？稍诓煌臅r(shí)期，針對(duì)學(xué)生的特不同需要，打出極具誘惑力的宣傳口號(hào)。比如，對(duì)于寒假參加英語(yǔ)培訓(xùn)的同學(xué)，貴校將派富有經(jīng)驗(yàn)的資深教師幫助學(xué)生完成全部的寒假作業(yè)（或寒假作業(yè)中的英語(yǔ)部分）；對(duì)于除英語(yǔ)外某一門嚴(yán)重偏科的同學(xué)，貴校可派人就偏科的那門為其單獨(dú)輔導(dǎo)三次，等等。
    4、因時(shí)制宜：
    選擇一些特定的時(shí)期（如家長(zhǎng)會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)、節(jié)日慶?；顒?dòng)等），開展特別宣傳活動(dòng)。
    1、借助兒童影樓、兒童服裝店、文具店的資源，開展招生宣傳。如：在某某兒童影樓攝影，參加貴校英語(yǔ)培訓(xùn)，可享受八折優(yōu)惠，等等。反之亦可實(shí)施。
    2、與相關(guān)媒體合作，聯(lián)合開展大型英語(yǔ)演講比賽、朗誦比賽、歌曲比賽，等等。可分為“兒童組”和“少年組”；具體操作借鑒“超女快男”模式，初賽、復(fù)賽、10進(jìn)7、7進(jìn)5、5進(jìn)3，最終選出“英語(yǔ)小超人”一名。
    3、孩子是家里的寶貝，而最重視孩子學(xué)習(xí)成績(jī)的是年輕的媽媽們。因此，可以在大型商場(chǎng)前設(shè)點(diǎn)進(jìn)行貴校英語(yǔ)培訓(xùn)宣傳；甚至與當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)媽媽常常光顧的服裝城、化妝品專柜等開展合作——媽媽在這里買化妝品/衣服若超過(guò)一定限額，其寶寶參加貴校英語(yǔ)培訓(xùn)即可享受相應(yīng)優(yōu)惠。
    4、在當(dāng)?shù)毓珗@內(nèi)設(shè)立貴校少兒英語(yǔ)角，并在周末和節(jié)假日于公園內(nèi)設(shè)立招生宣傳點(diǎn)。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇六
    圣誕、元旦，相約德莊，歡樂優(yōu)惠與您同在!
    每年的12月25日，是紀(jì)念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)，是西方國(guó)家一年中最盛大的節(jié)日，可以和新年相提并論，類似我國(guó)過(guò)春節(jié)。
    而元旦則是慶賀新年的開始，歡度元旦可說(shuō)是世界各國(guó)、各地區(qū)的一種習(xí)俗。在我國(guó)，元旦節(jié)已列入了法定假日，各店如果借此契機(jī)推出相應(yīng)的促銷活動(dòng)，必定能起到事半功倍的宣傳效果，對(duì)于建立品牌知名度有很好的效果。
    店內(nèi)外布置富有人情味，服務(wù)周到，能提升目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)德莊火鍋的忠誠(chéng)度;
    通過(guò)此次活動(dòng)建立良好的客戶關(guān)系
    a.門口：一服務(wù)員妝扮成圣誕老人站在門口迎侯賓客，迎候語(yǔ)必須是merrychristmas!遇上大約1歲以下的小客人則發(fā)一粒水果糖。
    b.大堂：中央擺上圣誕樹，圣誕樹要大，要與大堂的空間協(xié)調(diào)一致，樹上必須有閃爍的彩燈吸引客人的注意陳列各種圣誕禮品(空箱子用禮品袋包裝就可以)，放在圣誕樹下排成一排，配以各種彩燈、裝飾品等，加上海報(bào)、音樂等來(lái)渲染圣誕氛圍，將飯店變成圣誕晚會(huì)的天堂。
    e.玻璃門窗：貼上圣誕畫如：雪景，圣誕老人等(精品批發(fā)市場(chǎng)有現(xiàn)成的出售)
    d.服務(wù)員和收銀員全部戴一頂紅色圣誕小帽子，襯托節(jié)日氣氛，刺激顧客消費(fèi)。同時(shí)，服務(wù)員可以頭戴圣誕紅帽，給每桌客人先上一盤別致的圣誕點(diǎn)心，點(diǎn)心主要有蛋糕、餅干，周圍擺上各式各樣的糖果。
    12月xx日-12月xx日，滿百1元抽獎(jiǎng)一次(2元抽獎(jiǎng)2次，以此類推)。
    注：獎(jiǎng)品可以是代金券、菜品、德莊酒圣誕禮品等。
    12月xx日-12月xx日，提前預(yù)定，贈(zèng)德莊禮品一份。
    3、活動(dòng)期間1月1日-1月1日，指定牛羊肉吃一送一
    每桌贈(zèng)送精美特色小吃一份
    媒體宣傳
    制作宣傳單，通過(guò)夾報(bào)、員工發(fā)放等方式對(duì)此次活動(dòng)進(jìn)行宣傳
    出租車椅套、車頂led廣告對(duì)此次活動(dòng)進(jìn)行推廣
    當(dāng)?shù)孛朗硤?bào)、電臺(tái)進(jìn)行宣傳
    店內(nèi)推廣
    店外門頭懸掛條幅進(jìn)行宣傳
    酒店入口處進(jìn)行水牌宣傳
    酒店玻璃墻外張貼大幅促銷活動(dòng)海報(bào)
    餐桌上用旋轉(zhuǎn)菜單夾進(jìn)行宣傳
    1、條幅、pop制作費(fèi)用：
    2、對(duì)外媒體宣傳宣傳費(fèi)用：
    3、圣誕環(huán)境布置費(fèi)用：
    4、禮品費(fèi)用：
    此次活動(dòng)整體費(fèi)用控制在8元左右為宜.
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇七
    （1）目標(biāo)：公司成立以來(lái)“wordclass,chinesecompany”是其矢志不渝的目標(biāo)。通過(guò)本次方案的制定與實(shí)施，在淮陰各大型超市對(duì)好麗友旗下一系列的休閑食品作更進(jìn)一步的宣傳，加強(qiáng)產(chǎn)品消費(fèi)者的認(rèn)知，達(dá)到預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。
    （2）任務(wù)：在gz市各大型超市（大潤(rùn)發(fā)、國(guó)光、萬(wàn)象??）舉辦好麗友旗下一系列休閑食品的促銷活動(dòng)，為消費(fèi)者留下好的印象并擴(kuò)大銷量。
    2、市場(chǎng)現(xiàn)狀。
    閑食品。
    市場(chǎng)又是顯得那么突出和明顯。
    3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
    好麗友產(chǎn)品線主要包括三大系列：第一類為派類產(chǎn)品，第二類為蛋糕類產(chǎn)品，第三類為口香糖系列產(chǎn)品。但近來(lái)又推出其新產(chǎn)品：薯愿。所以對(duì)于這些產(chǎn)品其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：
    （1）著片膨化品牌的天下。
    百事的樂事著片除了一如既往地保持著產(chǎn)品的本地化，終端的大力促銷等策略。推出了綠茶味著片，經(jīng)及和碳酸飲料捆綁銷售都是其代表策略。而過(guò)年來(lái)比較突出的一個(gè)特征是開始“務(wù)農(nóng)”，即開始尋求在原材料上尋求突破。其實(shí)，百事公司10年前便意識(shí)到可口可樂在碳酸飲料市場(chǎng)的領(lǐng)先地位無(wú)人能及，于是百事在中國(guó)和其他主要市場(chǎng)開始了大膽的嘗試這個(gè)計(jì)劃便是更多依賴于馬鈴薯而非碳酸飲料。百事目前在中國(guó)有5個(gè)農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)種植馬鈴薯，這些農(nóng)場(chǎng)在克服技術(shù)、環(huán)境、人才等難關(guān)后開始為樂事薯片的生產(chǎn)提供了充足的保障。另一膨化市場(chǎng)有最佳表現(xiàn)的就是上好佳，雖然受到百事的妙脆角在膨化食品領(lǐng)域強(qiáng)有力的阻擋，但是憑借忠實(shí)的消費(fèi)群體以及差異化的路線取得了突出的成績(jī)。在終端的陳列上，上好佳絲毫不落下風(fēng)，不僅占有著比較大的陳列面積和單品數(shù)量，同時(shí)上好佳很聰明地利用了賣場(chǎng)的場(chǎng)地資源，抓住電梯、過(guò)道等有利位置做產(chǎn)品群陳列，取得了理想的效果。
    （2）蛋糕品牌。
    蛋糕類我公司有好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕，
    以及其新品好麗友之蛋糕。但目前市場(chǎng)蛋糕類主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：康師傅的妙芙歐式蛋糕，達(dá)利園，q蒂等等。
    (3)派類品牌。
    好麗友旗下的派類產(chǎn)品主要有：好麗友派，熊貓派派等，其中熊貓派派是專門為小朋友開發(fā)的一種新產(chǎn)品。獨(dú)特的熊貓形狀是產(chǎn)品最大賣點(diǎn)。其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：福馬，達(dá)利園等。
    (4)口香糖。
    內(nèi)部環(huán)境。
    （1）優(yōu)勢(shì)：
    木糖醇：“款式設(shè)計(jì)精美，口味特別（水果味，花香味??）”
    q蒂摩卡蛋糕：“立包裝便攜性強(qiáng)，摩卡咖啡味道獨(dú)特”
    派類產(chǎn)品：口感好，夾心口味獨(dú)特，其熊貓派定位明確，為不朋友量身打造。薯愿：“非油炸，烘焙而制”
    （2）劣勢(shì)。
    好麗友旗下一系列休閑食品的市場(chǎng)價(jià)比同類產(chǎn)品高，品種口味也應(yīng)稍加改進(jìn)。
    通過(guò)這次在贛南師范學(xué)院定福超市舉辦促銷推廣活動(dòng)，其目的是加強(qiáng)好麗友產(chǎn)品在贛南師范學(xué)院廣大師生心目中的印象，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度，擴(kuò)大銷售.。
    2、市場(chǎng)定位。
    木糖醇：屬于無(wú)糖口香糖，不僅不會(huì)傷害消費(fèi)者的牙齒，而且咀嚼時(shí)還可以幫助收縮臉部肌肉，所以此類產(chǎn)品定位于小孩，青年，中年。
    蛋糕類：贛州的夏季炎熱，容易沒有胃口。而且贛南師范學(xué)院女生占較大比重，因女生愛吃零食的天性，加上愛看電影電視劇之類，經(jīng)常在宿舍蝸居。所以經(jīng)常以此來(lái)果腹。
    薯愿：其最大的賣點(diǎn)是“非油炸”和”焙烤“工藝，也是女生飯后的小零食。
    產(chǎn)品名稱：好麗友q蒂摩卡巧克力蛋糕、好麗友q蒂榛仁巧克力蛋糕。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇八
    隨著時(shí)代的發(fā)展人們的生活水平速度也在加快。方便、快捷、環(huán)保、衛(wèi)生的產(chǎn)品也越來(lái)越受到人們的喜歡。一次性紙杯以其方便、快捷的特點(diǎn)成為人們?nèi)粘Ｉ畋貍涞娘嫴韫ぞ?，為一次性消費(fèi)品之冠。但是隨著現(xiàn)代人們生活品味的提高，一次性紙杯逐漸顯現(xiàn)出了一定的缺點(diǎn)，如：紙杯缺少杯蓋，使用它來(lái)沖泡茶葉，茶葉很難泡開，茶杯上漂浮的茶葉極為不美觀；而且在飲用中經(jīng)常會(huì)遇到滿嘴茶葉末的麻煩和尷尬；很多保溫杯功能也較單一，就可以喝水，帶一個(gè)大杯子也麻煩等。卡普公司看準(zhǔn)這一市場(chǎng)空隙開發(fā)出了替代品：卡普多功能杯子。本篇策劃首先是產(chǎn)品介紹，然后是對(duì)杯子的市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析，了解其營(yíng)銷環(huán)境中的各種因素。其次，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行了分析，分析消費(fèi)者購(gòu)買行為的特點(diǎn)及其對(duì)杯子銷售的影響。然后對(duì)多功能杯子進(jìn)行了營(yíng)銷策劃。
    （1）外形還是以普通保溫杯相似，突出手感，還保溫。
    （2）杯頂安一電筒，同時(shí)還帶電棒的功能，這樣既可以照明，又可以防壞人。
    （3）杯底安裝一個(gè)小型定位器，這樣可以防止老人和小孩走失。
    （4）杯底來(lái)一二公分在這設(shè)一抽屜。在這可放些茶葉，以防喝茶忘帶茶葉，還可以隔熱，防止他干擾下面工作。
    （5）杯身可伸縮。這樣可大可小，方便攜帶，裝水也可裝多裝少。
    （6）保溫性良好，保持咖啡/茶/飲品的50—60℃。
    (7)獨(dú)特杯扣設(shè)計(jì)，不漏水。
    (8)外形美觀大方。
    (9)配套保溫杯杯袋，易于攜帶。
    （10）顏色各式各樣，不同人群有不同款式，老年人使用的顏色是黑黃組合，略顯華貴典雅；兒童使用的是可愛的卡通型。
    （11）包裝人性化，廣告語(yǔ)突出“擁有一杯子，幸福一‘杯子’”，“杯子有價(jià)，親情無(wú)價(jià)”。用此來(lái)刺激消費(fèi)。
    （12）定價(jià)：市場(chǎng)上一般保溫杯的價(jià)格幾十到幾百不等，我們的價(jià)。
    格非常合理定為198元，1要，9長(zhǎng)久，8發(fā)財(cái)。好運(yùn)伴你。
    通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)今杯子市場(chǎng)上也是熱樓非凡。無(wú)論是在杯子的類別上，還是在杯子的樣式上都是五花八門。各顯風(fēng)采。你看有雙心相連的情侶杯，有持久保溫的保溫杯，還有金黃華貴的商務(wù)杯等。雖然有這么多花樣和種類，可我發(fā)現(xiàn)還是有一點(diǎn)不足，就是他們都功能單一。
    從消費(fèi)者來(lái)看，小孩喜歡可愛型杯子，青年喜歡浪漫型的杯子，壯年熱衷于舒適耐用型的，而老年人更注重實(shí)用型的杯子。而且老年人和學(xué)生用杯子的次數(shù)更多。
    在杯子市場(chǎng)上，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還是很強(qiáng)的。他們有完整的生產(chǎn)加工體系，市場(chǎng)占有率高，還有品牌優(yōu)勢(shì)等?？伤麄兞觿?shì)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，功能單一，同種類的太多。
    1,在商業(yè)中心開展銷售活動(dòng)，向消費(fèi)者介紹該產(chǎn)品，讓大家了解該產(chǎn)品，為了你爸媽你孩子幸福一“杯子”，就選時(shí)尚老人多功能杯。用此喚取他們的心中的愛心，為老人孩子花錢。
    2、我們做活動(dòng)，也就是找?guī)讉€(gè)托，讓其免費(fèi)用此產(chǎn)品，在消費(fèi)者中做宣傳，并說(shuō)這是他某某買的，讓他們產(chǎn)生羨慕之情，然后也買之。
    3、打廣告，讓產(chǎn)品深入人心。
    4、電視購(gòu)物播出時(shí)段及觀眾資料分析。銷售量預(yù)計(jì)（放到最后，分四個(gè)階段，沒有，開始攀升，到頂峰，平緩下降，后續(xù)電話訂購(gòu)）。
    5、開展些優(yōu)惠活動(dòng)，如有獎(jiǎng)促銷，買五送一等活動(dòng)。
    6、現(xiàn)今社會(huì)網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，網(wǎng)購(gòu)越來(lái)越熱，杯子也可以借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行銷售。
    7、學(xué)校超市也可以設(shè)專柜來(lái)進(jìn)行銷售。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇九
    近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走高，人們的可支配消費(fèi)能力也越來(lái)越強(qiáng)，在房產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的背后，做為安居置業(yè)的內(nèi)容之一的家具業(yè)，在近年也被看好，家具產(chǎn)業(yè)前景廣闊。家具行業(yè)有必要聯(lián)盟展銷，以全新的理念為廣大的客戶，也為自己提供一個(gè)交流洽談貿(mào)易合作的最佳平臺(tái)。
    為了迅速提高淮安人居環(huán)境水平，提高家具行業(yè)的形象，促進(jìn)優(yōu)化家具行業(yè)的發(fā)展，特舉辦首屆重慶家具展覽會(huì)。本展會(huì)以重慶會(huì)展中心為舞臺(tái)，共同營(yíng)造一個(gè)宣傳及采購(gòu)的氛圍，引導(dǎo)重慶市民對(duì)專業(yè)家具的消費(fèi)意識(shí)，激發(fā)消費(fèi)群體的消費(fèi)欲，掀起一波家具裝飾黃金潮，從而促進(jìn)家具行業(yè)的發(fā)展，打造商家的美譽(yù)度及品牌形象，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
    宜家家具展覽會(huì)
    1、通過(guò)宣傳公司歷年取得的成就樹立品牌形象。
    2、通過(guò)宣傳公司公司的產(chǎn)品在市場(chǎng)中的應(yīng)用范圍開拓更大的市場(chǎng)。
    3、通過(guò)宣傳公司與廣大客戶的交流信息贏取潛在客戶的信任。
    4、引導(dǎo)市民家具消費(fèi)，提高市民人居環(huán)境水平。
    5、搭建一個(gè)家居行業(yè)展銷平臺(tái)。
    時(shí)間:20xx年6月10號(hào)——11號(hào)
    地點(diǎn)：重慶國(guó)際會(huì)展中心2號(hào)廳
    主辦單位：重慶市市人民政府
    重慶市家具行業(yè)協(xié)會(huì)承辦單位：重慶歐蓓莎國(guó)際商城
    1、活動(dòng)主題
    創(chuàng)新、交流、愛心
    2、標(biāo)語(yǔ)
    創(chuàng)意家居、品味生活
    3、宣傳作品
    （1）宣傳手冊(cè)（2）宣傳單（3）展會(huì)宣傳片（4）招商書（5）邀請(qǐng)函
    現(xiàn)代家具：臥室家具、客廳家具、書房家具、辦公家具、賓館家具、教學(xué)家具、餐廳家具、整體廚房、戶外家具、休閑家具、衛(wèi)浴家具、藤制家具、軟體家具、兒童家具、老年家具等。
    古典傳統(tǒng)家具：紅木家具、仿古家具、收藏家具、各種藝術(shù)收藏品等。家具機(jī)械：木工機(jī)械、金屬家具機(jī)械、木工機(jī)械刀具及配件、木材干燥設(shè)備、軟床墊生產(chǎn)設(shè)備、多層薄木彎曲設(shè)備、家具涂飾設(shè)備、氣動(dòng)工具、電動(dòng)工具等。
    家具原輔材料：地板、門業(yè)、油漆、皮革、五金配件、布藝、涂料、膠粘劑、木材、人造板材、飾面料等。
    家居飾品:家紡系列、人造花卉、地毯、掛毯、家居燈飾、家用裝飾鏡、畫、墻面裝飾物、陶瓷、玻璃、石制裝飾品、雕塑品架、家庭裝飾小五金、家具配套裝飾品及家居用品等。
    其它：各類家具專業(yè)期刊、圖書、家具設(shè)計(jì)軟件、家具企業(yè)管理軟件等。
    特色活動(dòng)：技術(shù)交流會(huì)暨義賣慈善會(huì)
    一、活動(dòng)主題：關(guān)注殘疾兒童，溫暖送給他人
    二、活動(dòng)時(shí)間：20xx年6月8號(hào)13:30－15:30
    三、活動(dòng)地點(diǎn)：重慶國(guó)際會(huì)展中心一號(hào)廳
    四、參加對(duì)象：在場(chǎng)的觀眾
    五、贊助單位：重慶愛心協(xié)會(huì)
    六、義賣品：參加會(huì)展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品
    注意事項(xiàng)：
    （1）參加會(huì)展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品參加義賣,義賣所得的錢,公司根據(jù)自己的意愿可以全部捐獻(xiàn)或拿出拍賣所得的50%給愛心基金。
    （2）提供義賣品的公司派代表對(duì)自己的產(chǎn)品特征等進(jìn)行介紹
    （3）提供義賣品的公司下次參展可以給予一定的優(yōu)惠
    （4）請(qǐng)各報(bào)名處工作人員務(wù)必登記報(bào)名人員的真實(shí)姓名、網(wǎng)名、性別、聯(lián)系方式等資料
    （5）工作人員請(qǐng)?zhí)?0分鐘到達(dá)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。志愿者請(qǐng)?zhí)崆?0分鐘到達(dá)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。參與義賣活動(dòng)的志愿者，每人會(huì)有一張志愿卡。每三人為一組，設(shè)組長(zhǎng)一名，共五組。由負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)；活動(dòng)結(jié)束時(shí)，志愿者把志愿卡交于指定現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員手中。
    （6）本次義賣活動(dòng)一切事宜由愛心協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。
    （7）本次活動(dòng)為助學(xué)義賣公益活動(dòng)，義賣所有款項(xiàng)都將用于愛心助學(xué)事業(yè)。所有參與人員皆為自愿無(wú)償奉獻(xiàn)愛心，鑒于每次活動(dòng)都存在一定的不可控性。參加者必須對(duì)自己的安全負(fù)責(zé)，服從組委會(huì)安排，避免發(fā)生意外事故。如若發(fā)生意外事故，愛心協(xié)會(huì)有義務(wù)組織救援或改變活動(dòng)安排。但不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，特此聲明。
    （8）本次活動(dòng)所有參與人員在活動(dòng)期間都須攜帶愛心小組志愿卡；所有志愿者在活動(dòng)開展期間不得以任何理由身體接觸捐款現(xiàn)金?；顒?dòng)結(jié)束后在志愿監(jiān)督下由財(cái)務(wù)統(tǒng)一清點(diǎn)并及時(shí)存愛心小組帳戶。
    （9）本活動(dòng)開始后，本聲明將自動(dòng)生效并表明你接受本聲明。否則，請(qǐng)?jiān)诨顒?dòng)開始前退出本次活動(dòng)。
    （10）本活動(dòng)結(jié)束后，組長(zhǎng)需將捐款箱和未賣完的產(chǎn)品交于主席臺(tái)指定的工作人員并登記。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十
    受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)容量急劇減少，市場(chǎng)上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場(chǎng)銷售壓力驟然增大，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。
    一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析。
    近年來(lái)，我國(guó)相續(xù)實(shí)施的、系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策開始發(fā)揮其指導(dǎo)性作用，指引我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。
    2005年6月房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新政的實(shí)施和落實(shí)，有力的抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，對(duì)住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生消極的影響，市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重；市場(chǎng)投資者將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向以商鋪、辦公等為主的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)自住型消費(fèi)需求成為近期房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力軍，高性價(jià)比產(chǎn)品、商鋪、商務(wù)寫字樓成為現(xiàn)階段市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
    1、宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)盤整期。
    近年來(lái)，國(guó)家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策等角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費(fèi)者施加影響，成功的抑制了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長(zhǎng)的勢(shì)頭。經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)博弈，國(guó)家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性投資行為、繼續(xù)實(shí)施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，市場(chǎng)行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時(shí)期。
    今年六月新政的實(shí)施及落實(shí)，有效的抑制了我國(guó)境內(nèi)外游資的投機(jī)性行為、非理性市場(chǎng)投資行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求容量急劇減少。部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下探，市場(chǎng)觀望氛圍濃烈，出現(xiàn)供過(guò)于求的市場(chǎng)局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者表現(xiàn)更為理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機(jī)會(huì)與約束同時(shí)發(fā)揮作用。
    在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型消費(fèi)需求成為住宅市場(chǎng)的重要支柱，高性價(jià)比產(chǎn)品、低檔次價(jià)位產(chǎn)品成為市場(chǎng)上關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫字樓成為其關(guān)注的對(duì)象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)。
    3、受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展受到我國(guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長(zhǎng)三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)處于健康的市場(chǎng)狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。
    但常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模普遍較小，市場(chǎng)上供給的產(chǎn)品功能單一、缺乏創(chuàng)新能力；房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)容量偏小，大多數(shù)處于二次置業(yè)階段，市場(chǎng)上消費(fèi)者的消費(fèi)心理表現(xiàn)成熟，對(duì)高素質(zhì)、舒適型住宅市場(chǎng)需求前景廣闊，對(duì)此，我們對(duì)xx?世紀(jì)中心有理由保持謹(jǐn)慎的樂觀。
    二、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
    1、市場(chǎng)投資保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
    根據(jù)常熟統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示，2004年，常熟全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.60億元，比2003年增長(zhǎng)57.5%，其中住宅投資23.23億元，增長(zhǎng)45.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.29億元，增長(zhǎng)183.3%。
    根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年1~7月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額18.434億元，同比增長(zhǎng)88.6%；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額12.2046億元，同比增長(zhǎng)42.9%；完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.30億元，增長(zhǎng)475.0%。市場(chǎng)投資保持高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
    2、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向成熟。
    今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬(wàn)平方米，商品房竣工面積59.42萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)38.2%和87.6%。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚湖中央花園總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)54.1萬(wàn)平方米。
    房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小。市場(chǎng)上大部分樓盤建筑面積在10萬(wàn)平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約1.7萬(wàn)平方米，銷售面積約6000平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。
    3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡。
    延續(xù)2003年、2004年房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的影響及今年上半年實(shí)施的土地政策，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開發(fā)速度，今年1~7月份，全市商品房施工面積已達(dá)299.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)38.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足。
    根據(jù)今年上半年常熟房地產(chǎn)春季展覽會(huì)的市場(chǎng)反應(yīng)，2005年常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品供給量急劇增大，65%的產(chǎn)品屬于高檔別墅，如雅蘭美地山莊、國(guó)美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)缺乏，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡。
    4、房地產(chǎn)銷售速度趨緩。
    受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售節(jié)奏趨緩。今年1~7月份，實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售面積39.33萬(wàn)平方米，其中住宅商品房銷售面積27.58萬(wàn)平方米，比去年同期下降2.3%；實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售額12.3553億元，其中住宅商品房實(shí)際銷售額8.9531億元。實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售面積89.54萬(wàn)平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅預(yù)售面積76.15萬(wàn)平方米，比去年同期下降14.7%，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)銷售壓力驟然增大。
    從二級(jí)市場(chǎng)上看，今年1~7月份實(shí)現(xiàn)二手房成交面積37.02萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.41%，其中住宅二手房成交面積為21.08萬(wàn)平方米，比去年同期下降7.26%。雖然二手房總成交面積有較大增長(zhǎng)，但是二手房住宅用房的銷售面積明顯下滑。
    從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)銷售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力增大，市場(chǎng)銷售速度緩慢。
    5、受到土地成本的影響，房地產(chǎn)銷售價(jià)格保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
    土地供應(yīng)總量的限制和土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范，使經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)土地成本占投資總成本的比重進(jìn)一步增加，土地購(gòu)置成本占總成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。
    受到投資成本的影響，房地產(chǎn)銷售價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)房平均銷售價(jià)格3049元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)8.4%，其中住宅平均售價(jià)為3140元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.8%；期房平均預(yù)售價(jià)格為4637元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.1%，其中住宅預(yù)售價(jià)為4109元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.8%。
    三、常熟房地產(chǎn)前景展望。
    較高，高品質(zhì)產(chǎn)品受到市民的關(guān)注。
    常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模較小，能夠開發(fā)10萬(wàn)平方米以上的樓盤屈指可數(shù)，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積不足10萬(wàn)平方米；市場(chǎng)上產(chǎn)品功能單一，園林景觀概念淡薄，配套設(shè)施不足，社區(qū)功能設(shè)置缺乏創(chuàng)新，市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新意識(shí)。因此，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的可塑性，我們對(duì)常熟的市場(chǎng)前景保持謹(jǐn)慎的樂觀。
    第二部分、常熟xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)目標(biāo)市場(chǎng)分析。
    本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)主要由常熟本地消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。其中以常熟本地房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體為主。目標(biāo)消費(fèi)群體具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，重視舒適的生活環(huán)境，注重生活品質(zhì)和內(nèi)涵。
    一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)源及組成分析。
    常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢(shì)頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長(zhǎng)駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的一支主力軍。
    另一方面，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)比較成熟的市場(chǎng)，其目標(biāo)投資對(duì)象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段，投資前景樂觀。
    根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品組合及其發(fā)展前景分析，結(jié)合我司多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們重視生活環(huán)境和居住氛圍，并具有前瞻性的消費(fèi)意識(shí)和投資意識(shí)。因此，本項(xiàng)目的客戶群體主要來(lái)源于常熟本地企事業(yè)主、常熟政府公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理人員、外地長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資者、本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體及房地產(chǎn)投資型消費(fèi)群體等組成的。
    二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）消費(fèi)群體特征分析。
    根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M(fèi)理念、本項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目產(chǎn)品特征、市場(chǎng)產(chǎn)品推廣策略及項(xiàng)目潛在目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)源調(diào)研分析，本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要針對(duì)常熟本地改善居住型消費(fèi)群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠?yàn)樽约骸榧胰颂峁┮环N舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對(duì)待生活、對(duì)待人生，具有超前的投資意識(shí)和享受生活投資意識(shí)。
    本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)消費(fèi)群體具體特征表現(xiàn)為：
    具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。
    屬于中高等收入水平人士。
    強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，具有較高的生活意識(shí)。
    具有前瞻性的投資理念和投資頭腦。
    以40左右及以上成功人士為主。
    三、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）潛在目標(biāo)消費(fèi)群體組成分類。
    根據(jù)常熟房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)上公布的關(guān)于常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)6~8月份房地產(chǎn)銷售情況信息，在這期間，常熟本地房地產(chǎn)消費(fèi)群體僅占常熟房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一半，外地長(zhǎng)期在常熟投資經(jīng)商的企事業(yè)主及房地產(chǎn)投資客群占據(jù)常熟房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的半壁江山，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、市場(chǎng)區(qū)位及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要由常熟本地消費(fèi)群體、長(zhǎng)期駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客群等組成。
    1、常熟本地消費(fèi)群體組成及特征分析。
    本項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施齊全，對(duì)常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力。
    具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地私營(yíng)業(yè)主。
    常熟市政府公務(wù)員。
    企業(yè)高級(jí)管理人員。
    具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層。
    他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對(duì)高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時(shí)尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。通過(guò)我司前期市場(chǎng)運(yùn)作，常熟市民對(duì)xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌、項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識(shí)和認(rèn)可。
    根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的40%左右。
    2、外地駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)群體組成。
    在常熟招商城長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)業(yè)者。
    其他外地長(zhǎng)期在常熟投資經(jīng)營(yíng)、經(jīng)商的投資者。
    在常熟長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對(duì)生活、對(duì)家庭、對(duì)事業(yè)的追求矛盾的充斥著其生活空間。為了滿足對(duì)生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營(yíng)扎寨，滿足其對(duì)舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有享受生活的意識(shí)，渴望擁有一種現(xiàn)代的、時(shí)尚的生活環(huán)境，希望擁有一個(gè)具舒適的生活、優(yōu)雅的工作環(huán)境、濃厚的商務(wù)交流空間于一體的場(chǎng)所。根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的30%左右。
    3、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體。
    由于本項(xiàng)目投資規(guī)模大，日常生活設(shè)施配套齊全，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大的促進(jìn)常熟城市化進(jìn)程，其不僅對(duì)常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對(duì)項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往城市生活的、希望為下一代營(yíng)造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。
    根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的15%左右。
    4、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性消費(fèi)群體。
    在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體開始瞄準(zhǔn)像常熟市之類經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、市場(chǎng)處于發(fā)展階段的新經(jīng)濟(jì)城市。而我國(guó)外匯政策的調(diào)整極大刺激國(guó)外貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)處于低迷的市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。
    預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的15%左右。
    第三部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析。
    本項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)性的支配性地位，有力的推動(dòng)常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。
    一、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及未來(lái)展望。
    本項(xiàng)目地塊北起長(zhǎng)江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約1公里，建成后本項(xiàng)目將成為常熟城市新生活的標(biāo)志、新常熟休閑娛樂生活空間、新常熟市民的經(jīng)濟(jì)、文化交流場(chǎng)所。
    本項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門等。
    地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項(xiàng)目不可多得的自然風(fēng)景，為項(xiàng)目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。
    在不遠(yuǎn)的將來(lái)，常熟市政府的新辦公大樓將落址于本項(xiàng)目的南面，因此本項(xiàng)目將成為新常熟的經(jīng)濟(jì)、行政、文化交流中心，憑借xx集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配合我司系列強(qiáng)勢(shì)公關(guān)活動(dòng)的傳播影響，本項(xiàng)目將成為常熟人民新生活的焦點(diǎn)。
    二、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品簡(jiǎn)析。
    1、xx?世紀(jì)中心產(chǎn)品總體概述。
    本項(xiàng)目占地面積約70萬(wàn)平方米，總建筑面積約175萬(wàn)平方米，其中居住建筑面積約60萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積達(dá)110萬(wàn)平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀(jì)大道分成六小塊。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成全部開發(fā)需要5年時(shí)間。
    本項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，配套設(shè)施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂于一體的新型經(jīng)濟(jì)文化交流中心。項(xiàng)目最大的住宅產(chǎn)品區(qū)為建筑面積約20萬(wàn)平方米的小高層、高層、townhouse等，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)新穎，下沉式意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀設(shè)計(jì)，建成后將成為常熟首個(gè)意大利景觀主題社區(qū)項(xiàng)目；項(xiàng)目將建設(shè)常熟首個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、集服裝展覽、交易于一體的“米蘭國(guó)際服裝展覽中心”，建筑面積約20萬(wàn)平方米，配備有五星級(jí)酒店和三星級(jí)賓館，成為提升常熟經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的助推器；預(yù)期項(xiàng)目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約200米，建成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑，具有代表性意義，在辦公樓附近配有酒店式公寓；另外項(xiàng)目將重點(diǎn)開發(fā)大型shoppingmall和大賣場(chǎng)，打造常熟首個(gè)上海“新天地”模式的餐飲、酒吧一條街，向常熟市民提供一種新穎的生活模式和休閑娛樂空間。
    該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動(dòng)空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動(dòng)常熟市城市化進(jìn)程。
    2、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品簡(jiǎn)析。
    本項(xiàng)目一期占地面積約16.6萬(wàn)平方米，建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成。
    xx?世紀(jì)中心一期由世界著名的laguard.low設(shè)計(jì)公司主持建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，配有15000平方米街鋪和5000平方米水岸會(huì)所。項(xiàng)目采用鋼筋混凝土剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，底層挑高6米，設(shè)五星級(jí)大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采用國(guó)家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術(shù)，提倡節(jié)約能源。townhouse臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動(dòng)空間的私密性。
    項(xiàng)目一期景觀設(shè)計(jì)特邀知名景觀設(shè)計(jì)公司泛亞易道做全程景觀設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)湖景與住宅綠化完美融合，營(yíng)造出意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，townhouse區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低錯(cuò)落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，整體達(dá)到繁華與寧?kù)o，人與自然的和諧統(tǒng)一。
    社區(qū)提倡時(shí)尚、悠閑、健康的生活方式，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向社區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。采用雙管環(huán)網(wǎng)直供水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網(wǎng)雙回路供電電路，以漏電保護(hù)裝置、高度靈敏的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)加強(qiáng)安全保護(hù)。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個(gè)方面，由ic卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫(kù)入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂、繳費(fèi)等以卡結(jié)算，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)無(wú)幣化。在住宅內(nèi)部安裝對(duì)講呼救報(bào)警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳以及廚房安裝各種探測(cè)器，或者在臥室設(shè)置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現(xiàn)盜賊闖入或者發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?，可以通過(guò)這個(gè)報(bào)警系統(tǒng)將信號(hào)傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計(jì)算機(jī)會(huì)立即顯示發(fā)生警情用戶的信息并提供24小時(shí)的自動(dòng)報(bào)警求助。
    xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的將向常熟市民提供一種全新的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為常駐常熟經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士提供舒適的生活空間，掀開常熟人民新生活、新篇章。
    三、項(xiàng)目swot分析。
    我司根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的初步了解，就項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。
    1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
    1.1、品牌優(yōu)勢(shì)。
    xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌知名度大、企業(yè)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)，品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)顯著，在長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)具有領(lǐng)袖效應(yīng)，容易建立xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的市場(chǎng)知名度，樹立xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)高尚社區(qū)市場(chǎng)形象。
    1.2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
    本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)首屈一指，容易建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，保障市場(chǎng)消費(fèi)信心。
    1.3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
    本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。
    1.4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
    本項(xiàng)目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)首屈一指。
    2、項(xiàng)目劣勢(shì)。
    2.1、市場(chǎng)容量小。
    本項(xiàng)目市場(chǎng)供給體量大，而常熟市城市人口增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)容量小，這將增加本項(xiàng)目的銷售難度。
    2.2、日常生活配套缺乏。
    本項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施缺乏，有待進(jìn)一步完善，這將對(duì)市場(chǎng)有產(chǎn)生消極的影響。
    3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)。
    3.1、交通條件的改善。
    隨著常熟市城市規(guī)劃的完善和實(shí)施、常熟新行政中心的建設(shè)，將極大的改善本項(xiàng)目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場(chǎng)輻射范圍。
    3.2、配套設(shè)施的完善。
    常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。
    4、項(xiàng)目威脅。
    4.1、市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。
    從2004年開始，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場(chǎng)銷售壓力顯著增大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。
    4.2、新政之下消費(fèi)心理對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。
    受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類需求銳減，增大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣難度。
    四、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品包裝建議。
    根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品園林特點(diǎn)、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，建議將本項(xiàng)目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，提倡主動(dòng)式時(shí)尚休閑的生活方式，訴求舒適、健康的生活品質(zhì)。
    項(xiàng)目物業(yè)形象推廣主題為意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)，訴求項(xiàng)目時(shí)尚悠閑，品質(zhì)生活的市場(chǎng)形象，以鮮明的市場(chǎng)形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑的田園生活展現(xiàn)本項(xiàng)目悠閑、愜意的生活氛圍，通過(guò)一系列的意大利文化宣傳活動(dòng)展現(xiàn)時(shí)尚、悠閑、活力的品位生活，提倡一種全新的、積極的生活方式。
    2、項(xiàng)目園林包裝建議。
    意大利文化藝術(shù)聞名遐邇，民族性格豪放，富有積極進(jìn)取的精神，以積極的人生觀面對(duì)生活，追求一種充滿活力、舒適的品位生活。為此，建議將項(xiàng)目園林景觀包裝成時(shí)尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。
    建議：
    在項(xiàng)目局部建筑表現(xiàn)上，盡量采用現(xiàn)代意大利建筑符號(hào)，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。
    在項(xiàng)目主要交通要道兩邊，根據(jù)園林規(guī)劃要求及實(shí)際情況，結(jié)合已有的綠化景觀，采用意大利藝術(shù)雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號(hào)的花壇沿邊等建筑細(xì)節(jié)，營(yíng)造悠閑的意大利文化生活氛圍。
    在社區(qū)主要出入口兩旁采用意大利雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風(fēng)情文化氣息；在主要向廣場(chǎng)上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。
    在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。
    在社區(qū)建筑細(xì)節(jié)上，主要采用現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。
    3、會(huì)所包裝建議。
    建議社區(qū)會(huì)所的外形設(shè)計(jì)以意大利流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑線條及建筑符號(hào)營(yíng)造意大利表象氛圍，局部采用精致噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氛圍，營(yíng)造以水為主題的綜合性意大利風(fēng)情休閑會(huì)所，訴求一種悠閑、時(shí)尚、愜意的意大利風(fēng)情文化生活氛圍。在會(huì)所出入口或大堂內(nèi)，布置以小型情趣噴泉、雕塑小品為主的組合小品。
    會(huì)所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營(yíng)造一種意大利文化氛圍。
    會(huì)所功能布局以水為主題的休閑功能，包括其他日常生活功能的綜合性會(huì)所。
    以水功能為背景的主要設(shè)施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏spa、人造沙灘等。
    休閑功能的設(shè)施有紅酒酒吧、書吧、咖啡吧等，體現(xiàn)業(yè)主的生活品位和格調(diào)。
    綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運(yùn)動(dòng)室、桑拿室等。
    4、銷售中心包裝建議。
    在項(xiàng)目尚未建成之際，銷售中心是項(xiàng)目面向市場(chǎng)的主要交流場(chǎng)所，體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場(chǎng)形象。
    在項(xiàng)目周邊進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)造項(xiàng)目的銷售氛圍。
    建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。
    建議在銷售中心與路的出入口樹立一個(gè)雕塑、噴泉組合的一個(gè)精神堡壘。
    銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會(huì)計(jì)區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。根據(jù)各區(qū)的空間布局，進(jìn)行組合包裝。
    在銷售中心外部設(shè)置停車場(chǎng)，配有精致軟性鋪裝小品。
    結(jié)合常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析，本項(xiàng)目通過(guò)訴求項(xiàng)目市場(chǎng)板塊價(jià)值、大盤優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)雅、時(shí)尚、活力的生活氛圍，營(yíng)造出現(xiàn)代意大利文化風(fēng)情生活，樹立悠閑、時(shí)尚的高尚社區(qū)市場(chǎng)形象。
    1、項(xiàng)目市場(chǎng)板塊價(jià)值。
    近年來(lái)，以雙城市中心為核心的城市發(fā)展規(guī)劃，有力的推動(dòng)了常熟城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，提升了常熟市民的生活水平，隨著常熟經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，常熟“雙核心”城市規(guī)劃布局漸漸成為常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，制約了常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。以老城區(qū)為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需求；以港口為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心難以扛起指引常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大旗；常熟現(xiàn)有的城市商業(yè)分布格局不合理，商務(wù)配套設(shè)施落后，嚴(yán)重制約了常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化的常熟需要新的經(jīng)濟(jì)中心整合經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)常熟城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。
    分布格局，向東，成為常熟城市遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展的主要方向；向東，成為提升常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ闹饕黄瓶?；向東，成為常熟城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。
    根據(jù)常熟城市近期重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，常熟市政府將移至常熟東城區(qū)，常熟文化教育設(shè)施也將東移，預(yù)計(jì)東城區(qū)將成為常熟適宜人居的高尚居住片區(qū)，成為常熟行政、經(jīng)濟(jì)、文化的主要交流場(chǎng)所。本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約1公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?BR>    2、大盤優(yōu)勢(shì)與品牌效應(yīng)。
    受到人口規(guī)模、城市綜合實(shí)力、城市化建設(shè)進(jìn)程等多種因素的影響，為了合理規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、考慮到公司的開發(fā)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，常熟市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)普遍規(guī)模不大，建設(shè)項(xiàng)目缺乏日常生活配套設(shè)施。
    常熟xx?世紀(jì)中心占地面積約70萬(wàn)平方米，總建筑面積約175萬(wàn)平方米體量，配有大型水岸景觀會(huì)所、大面積湖面水景、意大利風(fēng)情園林景觀、環(huán)保節(jié)能立面設(shè)計(jì)，綠化率高，商業(yè)配套設(shè)施完善。本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上是絕無(wú)僅有的超級(jí)大盤，項(xiàng)目的配套設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)內(nèi)涵在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上首屈一指，具有絕對(duì)的市場(chǎng)支配性地位，將給常熟人們輸入新的生活空間，推動(dòng)常熟城市化建設(shè)，引領(lǐng)常熟人居生活進(jìn)程。
    xx集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的市場(chǎng)口碑，充分整合品牌優(yōu)勢(shì)和大盤優(yōu)勢(shì)資源，打造常熟市場(chǎng)的明星樓盤，是取得項(xiàng)目成功的必由之路。
    3、產(chǎn)品核心價(jià)值分析。
    根據(jù)常熟的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值以四條線來(lái)整合賣點(diǎn)，塑造項(xiàng)目的核心利益點(diǎn)，以有效區(qū)隔于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目。
    線路一：時(shí)尚、悠閑。
    美：“休閑、和諧之美”是這座城市的醉美之處。常熟雖美，但大部分的常熟市民的居住環(huán)境缺乏時(shí)尚、活力的現(xiàn)代生活氣息（如常熟市目前只有方塔街一處集中的休閑、娛樂場(chǎng)所）。本項(xiàng)目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng)常熟市民生活新潮流。
    常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，服裝業(yè)發(fā)展快速，城市商務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，xx世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場(chǎng)、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級(jí)酒店、綜合性商鋪、時(shí)尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。
    本項(xiàng)目位于常熟城市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，將承擔(dān)整合常熟城市經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為常熟城市經(jīng)濟(jì)新中央，區(qū)位價(jià)值強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，前景廣闊。
    線路三：名盤效應(yīng)。
    的典范。xx世紀(jì)中心投資總額70億元，建筑面積約170萬(wàn)平方米，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃區(qū)，常熟市政府新辦公大樓落址于項(xiàng)目附近，城市教育設(shè)施陸續(xù)東移至項(xiàng)目四周，建成后項(xiàng)目集行政、文化教育、商務(wù)辦公、休閑娛樂于一體，在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上屬于綜合性的超級(jí)大盤，具有強(qiáng)烈的震撼力。
    一流地產(chǎn)商xx集團(tuán)攜手世界頂級(jí)laguard.low建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的沖擊力。xx集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造品質(zhì)地產(chǎn)+超級(jí)大盤氣勢(shì)+強(qiáng)勢(shì)區(qū)位價(jià)值使xx世紀(jì)中心在市場(chǎng)上脫穎而出，躍為常熟知名樓盤。我們提倡的時(shí)尚、悠閑的生活方式將引領(lǐng)常熟城市文化生活新潮流，成為常熟市民身份、地位、生活的標(biāo)桿。
    線路四：意大利風(fēng)情主題社區(qū)。
    市場(chǎng)價(jià)值：奪取常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷空白點(diǎn)和市場(chǎng)制高點(diǎn)，展現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、悠閑的意大利風(fēng)情文化生活，樹立時(shí)尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。
    營(yíng)銷策略：對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點(diǎn)，市場(chǎng)營(yíng)銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法。結(jié)合xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品特征及園林景觀特色，本項(xiàng)目在市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略上推陳出新，主推現(xiàn)代意大利風(fēng)情主題社區(qū)，切入市場(chǎng)營(yíng)銷空白點(diǎn)，塑造時(shí)尚、悠閑的高尚住宅市場(chǎng)形象，高調(diào)、強(qiáng)勢(shì)入市，拉開與常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目的市場(chǎng)識(shí)別形象，樹立高尚社區(qū)形象，展示社區(qū)業(yè)主高貴的身份價(jià)值和文化內(nèi)涵，表達(dá)一種新的、舒適的、時(shí)尚的、悠閑的生活。
    產(chǎn)品現(xiàn)狀：xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目一期采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑線條、優(yōu)美的意大利園林景觀、情趣小品、完善的配套設(shè)施，展示出社區(qū)舒適的、悠閑的、時(shí)尚的生活空間，致力營(yíng)造出現(xiàn)代意大利風(fēng)情時(shí)尚生活主題社區(qū)，彰顯業(yè)主高貴的身份，體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)生活。
    塑造主題社區(qū)市場(chǎng)形象建議：圍繞現(xiàn)代意大利風(fēng)情時(shí)尚生活主題社區(qū)市場(chǎng)形象，建議項(xiàng)目在建筑上采用現(xiàn)代意大利流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑線條及建筑符號(hào)表達(dá)項(xiàng)目的建筑形象；在園林景觀上采用現(xiàn)代意大利風(fēng)情園林景觀，在社區(qū)重要交通、休閑活動(dòng)場(chǎng)所塑造情趣雕塑小品、形式各異的游藝噴泉、觀賞噴泉、藝術(shù)園林等。
    在常熟房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)上，本項(xiàng)目以主題社區(qū)市場(chǎng)形象亮相市場(chǎng)，填補(bǔ)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于主題社區(qū)的市場(chǎng)空白，有利于快速建立市場(chǎng)知名度、提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，體現(xiàn)出項(xiàng)目大盤氣勢(shì)、獨(dú)一無(wú)二的特點(diǎn)。
    二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）整體市場(chǎng)形象定位。
    1、世紀(jì)中心整體市場(chǎng)形象定位。
    常熟xx?世紀(jì)中心位于常熟市近期重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓東移至項(xiàng)目地塊附近，根據(jù)上述常熟城市功能布局及城市居住趨勢(shì)分析，常熟文化教育設(shè)施將會(huì)東移，城東將逐漸成為常熟高尚住宅片區(qū)。本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，功能齊全，建筑配套設(shè)施完備，聚居住、休閑娛樂、商業(yè)、酒店、中央觀光公園、市政配套等設(shè)施于一身，在常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上屬于綜合性超級(jí)大盤市場(chǎng)形象，建成后將成為常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，成為常熟市與世界重要交流窗口，是新常熟的城市標(biāo)志性形象建筑。
    場(chǎng)、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋?、酒吧一條街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動(dòng)常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂交流場(chǎng)所。
    因此，我們認(rèn)為xx?世紀(jì)中心是：
    一個(gè)提升常熟城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商務(wù)經(jīng)濟(jì)交流中心。
    一個(gè)引領(lǐng)常熟時(shí)尚文化生活的展示中心。
    一個(gè)休閑娛樂文化活動(dòng)新中心。
    一個(gè)時(shí)尚、健康、舒適生活的新場(chǎng)所。
    一個(gè)充滿經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、充滿生活激情的夢(mèng)想空間。
    她是常熟一個(gè)國(guó)際的、現(xiàn)代的、時(shí)尚的集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂于一體的城市經(jīng)濟(jì)、生活新中心。
    2、世紀(jì)中心市場(chǎng)形象定位推廣主題。
    根據(jù)對(duì)項(xiàng)目整體形象定位分析，xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目市場(chǎng)整體形象定位推廣主題：
    商務(wù)經(jīng)濟(jì)新中央，時(shí)尚生活示范區(qū)。
    商務(wù)———常熟商業(yè)功能、配套設(shè)施落后，設(shè)施更新速度滯后于常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，抑制了常熟城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目建有時(shí)尚“米蘭”國(guó)際服裝展覽中心、酒店、賓館、商務(wù)辦公、酒店式公寓、大賣場(chǎng)、休閑酒吧等商務(wù)功能氣全、配套設(shè)施完備，通過(guò)整合常熟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，構(gòu)筑常熟經(jīng)濟(jì)新中心，商務(wù)價(jià)值具體出體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)位價(jià)值及其發(fā)展前景。
    經(jīng)濟(jì)———本項(xiàng)目是一個(gè)具有經(jīng)濟(jì)活力、生活活力的以居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場(chǎng)所，是一個(gè)提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)的重要的活動(dòng)中心，經(jīng)濟(jì)活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ潜卷?xiàng)目主要的核心利益。
    新———突出xx?世紀(jì)中心項(xiàng)目商業(yè)功能齊全、配套設(shè)施完備、有別于其他商業(yè)設(shè)施落后的商業(yè)中心，以一種全新的市場(chǎng)形象出現(xiàn)。
    中央———強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)中心地位，強(qiáng)化本項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目市場(chǎng)潛力前景。
    時(shí)尚生活———項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施、休閑娛樂配套設(shè)施、園林景觀設(shè)計(jì)、周邊旅游景觀等表達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)代、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境和生活文化，與常熟大眾市民生活文化相區(qū)隔，突出項(xiàng)目業(yè)主高尚、品位的生活地位。
    三、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位。
    1、市場(chǎng)形象定位分析。
    xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)總建筑面積約22萬(wàn)平方米，容積率約1.4，由7棟32層高層和62棟townhouse組成，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由xx集團(tuán)攜手世界頂級(jí)laguard.low建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時(shí)尚、悠閑、舒適的生活空間。
    社區(qū)景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，洋溢著現(xiàn)代、時(shí)尚、悠閑的生活氣息。遠(yuǎn)眺虞山，近戲河水，充滿現(xiàn)代、時(shí)尚的意大利風(fēng)情的園林景觀和水岸景觀會(huì)所，為自己及家人提供健康、舒適、悠閑的生活空間，品味現(xiàn)代的、時(shí)尚的品質(zhì)生活。社區(qū)建筑功能齊全，日常生活配套設(shè)施完備，增值潛力廣闊，業(yè)主可以享受常熟經(jīng)濟(jì)新中央的品質(zhì)生活，體驗(yàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的城市生活，其市場(chǎng)前景廣闊，升值潛力巨大。
    xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)擁有3000平方米大面積私家湖泊、5000平方米水岸景觀會(huì)所、意大利時(shí)尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯(cuò)落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達(dá)110000平方米，為社區(qū)業(yè)主營(yíng)造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。
    因此，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)是：
    一個(gè)洋溢著意大利風(fēng)情的生活場(chǎng)所。
    一個(gè)悠閑、舒適的生活空間。
    一個(gè)充滿現(xiàn)代的、時(shí)尚、活力的品味生活。
    一個(gè)主動(dòng)式的、時(shí)尚的都市休閑新生活空間。
    標(biāo)志著常熟市民邁入人居文化和品質(zhì)生活的新時(shí)代。
    她是一個(gè)充滿意大利風(fēng)情的、舒適的生活空間，一種時(shí)尚的、悠閑的新生活方式，她標(biāo)志著常熟邁入新的人居生活。
    2、市場(chǎng)形象定位推廣主題。
    根據(jù)對(duì)創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)市場(chǎng)形象定位分析，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)市場(chǎng)形象定位推廣主題：
    時(shí)尚悠閑品質(zhì)生活。
    時(shí)尚———時(shí)尚不是年輕，她是一種年輕態(tài)的思想和年輕態(tài)的精神，賦予開拓的精神和積極進(jìn)取的生活態(tài)度，是一種全新的、有別于以往的、現(xiàn)代的生活方式，享受的是一種舒適的、具有活力的、現(xiàn)代的生活。
    悠閑———悠閑的生活不是現(xiàn)代小城鎮(zhèn)的閑散生活，不是散漫的生活，而是一種生活的格調(diào)，一種生活的品味，一種體現(xiàn)個(gè)人素養(yǎng)、品位和情趣，享受的是現(xiàn)代的、富有時(shí)尚活力的悠閑生活。品質(zhì)生活———時(shí)尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。
    社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，配套設(shè)施齊全，充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的、悠閑的生活情趣，提倡一種悠閑的、時(shí)尚的、舒適的生活新方式，彰現(xiàn)社區(qū)業(yè)主尊貴的身份和品位內(nèi)涵。
    四、xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)主題市場(chǎng)形象定位。
    xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)采用意大利風(fēng)情園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。社區(qū)充分的發(fā)揮意大利噴泉文化、水文化、雕塑小品等，環(huán)境優(yōu)美。業(yè)主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過(guò)起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營(yíng)造出xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。
    xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)不僅將意大利園林精神融入社區(qū)，還將意大利人們悠閑的、時(shí)尚的、品位的生活文化生活融入其中。
    所以，xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)是：
    一個(gè)洋溢著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的園林景觀活動(dòng)場(chǎng)所。
    一個(gè)悠閑的、品位的生活新方式。
    一個(gè)充滿意大利時(shí)尚文化的生活活動(dòng)空間。
    她是一個(gè)充滿著現(xiàn)代意大利風(fēng)情的生活空間，一種悠閑的、時(shí)尚的新生活方式。
    根據(jù)xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)主體市場(chǎng)形象定位為：
    20萬(wàn)平米意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)。
    相對(duì)于常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，社區(qū)規(guī)模大，環(huán)境優(yōu)美，20萬(wàn)平方米體量體現(xiàn)出大盤氣勢(shì)，現(xiàn)代、時(shí)尚的意大利風(fēng)情生活彰顯出社區(qū)業(yè)主的生活品位和高貴的身份。
    第五部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期推廣策略。
    本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣將以訴求項(xiàng)目板塊價(jià)值、開發(fā)商的市場(chǎng)開發(fā)品牌為兩條營(yíng)銷推廣主線達(dá)成快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度、樹立項(xiàng)目高尚市場(chǎng)形象。通過(guò)板塊價(jià)值炒作引導(dǎo)、增強(qiáng)常熟市民對(duì)項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值的消費(fèi)信心；通過(guò)xx市場(chǎng)品牌形象，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，樹立項(xiàng)目高尚的市場(chǎng)形象。
    一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期市場(chǎng)推廣線索。
    通過(guò)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及xx?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品分析，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣主要采用以項(xiàng)目板塊價(jià)值、xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值為項(xiàng)目前期兩條市場(chǎng)推廣明線，通過(guò)項(xiàng)目前期一系列市場(chǎng)推廣活動(dòng)，達(dá)成引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)向，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，適時(shí)推廣項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值、樹立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度這一市場(chǎng)推廣暗線進(jìn)行市場(chǎng)推廣。
    二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期市場(chǎng)推廣策略。
    1、項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值推廣策略。
    根據(jù)上述對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析，常熟市房地產(chǎn)市場(chǎng)本地消費(fèi)者大多數(shù)處于二次置業(yè)狀態(tài)，市場(chǎng)消費(fèi)心理成熟，注重安全、舒適、便利的生活環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)要求較高，對(duì)常熟市中心城區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)心理嚴(yán)重；長(zhǎng)駐常熟投資經(jīng)營(yíng)的投資商生活品位的高尚，注重項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量、生活環(huán)境，其投資意識(shí)強(qiáng)。
    根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析，本項(xiàng)目位于常熟市重點(diǎn)規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項(xiàng)目地塊附近，本項(xiàng)目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場(chǎng)、會(huì)展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所，將促進(jìn)常熟城市建設(shè)、提升常熟城市核心經(jīng)濟(jì)實(shí)力、引領(lǐng)常熟市民市場(chǎng)消費(fèi)新潮流，市場(chǎng)投資潛力巨大。
    因此，本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣以宣傳項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值為主，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處的板塊市場(chǎng)價(jià)值推廣，使常熟市民充分了解、認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的市場(chǎng)板塊價(jià)值和投資潛力，引導(dǎo)常熟本地房地產(chǎn)消費(fèi)潮流，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度。
    2、xx集團(tuán)品牌價(jià)值市場(chǎng)推廣策略。
    響力有限，服飾業(yè)初具規(guī)模，但缺乏進(jìn)一步提升服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)施。
    xx集團(tuán)在長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上具有強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，具備豐富的高尚住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。借助xx集團(tuán)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，樹立高尚品牌市場(chǎng)形象。
    憑借xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值的號(hào)召力，結(jié)合常熟城市現(xiàn)狀、常熟房地產(chǎn)現(xiàn)狀及項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，時(shí)尚的建筑風(fēng)格、優(yōu)美的園林景觀、濃厚的商業(yè)氣息，將對(duì)常熟城市發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，引領(lǐng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程！
    大盤，是本項(xiàng)目前期推廣的絕對(duì)性優(yōu)勢(shì)；意大利園林景觀設(shè)計(jì)、意大利時(shí)尚風(fēng)情生活，展現(xiàn)本項(xiàng)目高尚社區(qū)的市場(chǎng)形象；五星級(jí)酒店、賓館、大賣場(chǎng)、會(huì)展設(shè)施及寫字樓等建筑產(chǎn)品，打造常熟經(jīng)濟(jì)新中央，投資前景樂觀；時(shí)尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，體現(xiàn)本項(xiàng)目業(yè)主輕松、悠閑的時(shí)尚生活空間。
    第六部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）入市推廣策略。
    通過(guò)舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，傳播本項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值、xx集團(tuán)品牌價(jià)值和項(xiàng)目大盤氣勢(shì)，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，吸聚人氣，引導(dǎo)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)方向。
    一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）營(yíng)銷推廣原則。
    1、品牌美譽(yù)度原則。
    大盤營(yíng)銷，建立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌美譽(yù)度、樹立良好的項(xiàng)目市場(chǎng)形象，有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷售和后期推廣。建立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌美譽(yù)度是全部工作中最為重要的環(huán)節(jié)，必須貫穿于全部工作的始終。
    2、差異化傳播原則。
    綜合分析市場(chǎng)運(yùn)作趨勢(shì)、在售項(xiàng)目傳播特點(diǎn)及項(xiàng)目特色，整合項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，形成鮮明的市場(chǎng)形象，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解，提升市場(chǎng)知名度。
    3、整合傳播原則。
    根據(jù)項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)，以常熟地產(chǎn)市場(chǎng)為主戰(zhàn)場(chǎng)，整合地方媒介資源，通過(guò)大牌、高炮、電子媒介、主流報(bào)廣等形成立體宣傳，充分發(fā)揮不同媒體的優(yōu)勢(shì)，最大限度覆蓋有效客群。
    4、靈活機(jī)動(dòng)原則。
    市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，及時(shí)把握市場(chǎng)的變化，根據(jù)不同消費(fèi)群體的情況及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，才能真正保證營(yíng)銷手段的實(shí)用性和時(shí)效性。
    二、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）營(yíng)銷推廣思路。
    強(qiáng)勁的活動(dòng)渲染造勢(shì)+鮮明的市場(chǎng)形象訴求+現(xiàn)場(chǎng)情景式體驗(yàn)營(yíng)銷。
    根據(jù)常熟市城市發(fā)展規(guī)劃、常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、xx集團(tuán)品牌價(jià)值及項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目前期宣傳推廣期間，舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，向常熟市民輸入常熟新城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心理念，吸引常熟市民對(duì)本項(xiàng)目的注意，展現(xiàn)項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)投資潛力，指引常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)方向，引導(dǎo)常熟市民消費(fèi)潮流。
    在“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)舉辦期間，適時(shí)宣揚(yáng)xx集團(tuán)雄厚的開發(fā)資金、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌價(jià)值，摧毀消費(fèi)者對(duì)常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的疑慮，增強(qiáng)常熟房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)信心，促進(jìn)銷售。充分運(yùn)用項(xiàng)目大盤優(yōu)勢(shì)和大盤氣勢(shì)，吸引常熟市民的關(guān)注，快速建立市場(chǎng)知名度，樹立高尚市場(chǎng)形象。
    通過(guò)活動(dòng)宣傳造勢(shì)，在常熟房市場(chǎng)上掀起高品質(zhì)、品牌地產(chǎn)關(guān)注度，積累市場(chǎng)銷售勢(shì)能，高調(diào)入市。以活動(dòng)為主要手段保持項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度、積累人氣；以產(chǎn)品為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)居住樣板生活區(qū)、商業(yè)步行街示范區(qū)，刺激消費(fèi)欲望，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。
    三、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）入市推廣策略。
    通過(guò)舉辦“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)傳播項(xiàng)目地塊板塊市場(chǎng)價(jià)值、xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌價(jià)值，以大盤氣勢(shì)震撼市場(chǎng)，快速建立市場(chǎng)知名度，樹立高尚市場(chǎng)形象，一舉奠定常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)地位。
    高屋建瓴借勢(shì)入市。
    宣傳xx集團(tuán)市場(chǎng)品牌時(shí)，全方位展示xx集團(tuán)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)開發(fā)實(shí)力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的市場(chǎng)口碑和優(yōu)秀的開發(fā)業(yè)績(jī)，重點(diǎn)展示xx集團(tuán)的產(chǎn)品品質(zhì)、增值空間和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力，以市場(chǎng)強(qiáng)者身份高調(diào)切入市場(chǎng)。
    營(yíng)造名人名盤氛圍，樹立品位生活市場(chǎng)形象。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十一
    開盤活動(dòng)是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點(diǎn)，以及提高解籌率的重要手段。
    連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動(dòng)應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
    御連城的開盤活動(dòng)應(yīng)具備以下幾個(gè)組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會(huì);第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項(xiàng)目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會(huì)。
    三、活動(dòng)說(shuō)明。
    1、活動(dòng)時(shí)間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
    2、地點(diǎn)營(yíng)銷中心前廣場(chǎng)。
    3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
    1、節(jié)目流程。
    2、新聞發(fā)布會(huì)。
    時(shí)間：10月18日上午9：00—9：30。
    地點(diǎn)：項(xiàng)目所在地。
    主持人：電視臺(tái)專業(yè)主持人。
    出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
    新聞發(fā)布會(huì)主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會(huì)。
    內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項(xiàng)目開盤剪彩。
    3、流程安排(待定)。
    (2)大概在上午9：30時(shí)，花車長(zhǎng)隊(duì)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí);。
    (3)上午9：40時(shí)，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
    (4)各種文藝表演拉開序幕。
    (5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
    (6)開盤儀式結(jié)束后，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會(huì)。
    一、開盤背景。
    1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
    2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
    3、本項(xiàng)目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中位置的房源。即項(xiàng)目房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
    4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶。
    二、推盤策略。
    針對(duì)本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
    1、價(jià)位策略。
    建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對(duì)追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
    2、價(jià)格策略。
    無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價(jià)幅度的理由如下：
    a、大市趨上，影響消費(fèi)心理;。
    b、華府一期高開，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿;。
    c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
    d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
    3、效益目標(biāo)。
    二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開始形成。
    三、開盤。
    1、活動(dòng)目的。
    ?為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力;。
    ?將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
    ?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光;。
    ?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
    2、活動(dòng)意義。
    ?吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開始銷售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。
    ?達(dá)到傳播目的,雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
    ?成交客戶,通過(guò)展示企業(yè)開發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
    3、活動(dòng)時(shí)間。
    201x年8月5日8：00～12：00。
    4、活動(dòng)地點(diǎn)。
    現(xiàn)場(chǎng)銷售部和銷售門前空地。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十二
    “五一黃金周”歷來(lái)是各商家的一個(gè)重要銷售時(shí)節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時(shí)也是樓市的一個(gè)旺點(diǎn)。為把握五一銷售時(shí)機(jī)，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實(shí)力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動(dòng)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時(shí)尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號(hào)召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)煸動(dòng)力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的銷售。
    同時(shí)活動(dòng)較之于平面廣告更能夠加強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)印象，能夠增進(jìn)與消費(fèi)者的互動(dòng)，更好的調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者對(duì)樓盤關(guān)注的積極性與購(gòu)買欲。聯(lián)合造勢(shì)既可減少?gòu)V告投入，又能夠提高市民對(duì)活動(dòng)的關(guān)注度，是雙贏之舉。
    二、活動(dòng)目的'。
    1、與消費(fèi)者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力。
    2、以優(yōu)惠的措施，促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售。
    1、活動(dòng)區(qū)域固定居民。
    2、觀光旅游人士。
    3、各自的目標(biāo)消費(fèi)群。
    4月28日——5月3日(可根據(jù)活動(dòng)效果、天氣另行調(diào)整時(shí)間)。
    以人口較為集中，有一定購(gòu)買力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。
    六、活動(dòng)內(nèi)容。
    1、歌舞演出。
    2、有獎(jiǎng)問(wèn)答。
    3、發(fā)放宣傳單。
    4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
    七、促銷措施。
    1、多層單位的特價(jià)房先到先得。
    2、多層單位非特價(jià)房活動(dòng)期間購(gòu)買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈(zèng)送指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但是不再享受任何折扣優(yōu)惠。
    3、活動(dòng)期間購(gòu)買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈(zèng)指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但是不再享受任何金額優(yōu)惠。
    4、來(lái)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中答者，可獲得禮品傘一支。
    5、項(xiàng)目已購(gòu)老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為___。
    (二)家電促銷。
    1、當(dāng)天認(rèn)購(gòu)家電額外優(yōu)惠一定金額(未定)。
    2、現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答，獲贈(zèng)小禮品。
    八、活動(dòng)流程(每天上下午各一場(chǎng)、共兩場(chǎng)輪流演出)。
    1、9：00主持人開場(chǎng)白。
    2、9：05節(jié)目。
    3、9：15樓盤項(xiàng)目/家電產(chǎn)品介紹。
    4、9：25節(jié)目。
    5、9：45有獎(jiǎng)問(wèn)答。
    6、10：00節(jié)目。
    7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
    九、現(xiàn)場(chǎng)布置。
    1、展板2塊，規(guī)格2.4_1.2，鐵架焊制可折疊收放。
    2、易拉寶一個(gè)3。
    3、音響一對(duì)含無(wú)線話筒。
    4、拱門1——2個(gè)(雙方各提供一個(gè))紅地毯。
    5、咨詢臺(tái)1-2張、椅子6張。
    6、宣傳折頁(yè)、資料袋若干。
    7、禮品傘200支。
    8、冰箱、空調(diào)若干臺(tái)(經(jīng)銷商提供)。
    9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排。
    10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
    十、廣告宣傳。
    1、活動(dòng)短信：5萬(wàn)條。
    2、電視流字1周。
    3、宣傳單頁(yè)(各自制作、發(fā)布)。
    4、戶外廣告牌(長(zhǎng)年效應(yīng))。
    十一、活動(dòng)費(fèi)用。
    1、活動(dòng)短信：5萬(wàn)條_。
    _元/條=_元(各出50%)。
    2、電視流字1周__元/天=_元(各出50%)。
    3、演員費(fèi)用：約_元/天·人_。
    _人_。
    5天=_元(經(jīng)銷商)。
    4、場(chǎng)地費(fèi)用：_元/天·地_。
    5天=_元(開發(fā)商)。
    5、拱門審批：_元/天_5天=_元(經(jīng)銷商)。
    6、綬帶：4條_。
    30元/條=_元(經(jīng)銷商)。
    7、地毯、臺(tái)布：約_元(開發(fā)商)。
    8、展板：_元/個(gè)_2個(gè)=_元(開發(fā)商、含噴繪)。
    9、汽車租賃：250元_。
    5天=1250元(各出50%)。
    10、戶外廣告噴繪約_元(開發(fā)商)。
    11、其他費(fèi)用共計(jì)_元。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十三
    ***市2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)8.7%;比四川省的增長(zhǎng)7.5%高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)凸美信息統(tǒng)計(jì)，至2002年，***市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)所占比重為34.1%，已逐步形成了第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。
    市經(jīng)濟(jì)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)于第二、三產(chǎn)業(yè);由以上可知，***特別是第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，其中批發(fā)和零售貿(mào)易對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)較大。同時(shí)，隨著***市加大力度經(jīng)營(yíng)城市建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大的發(fā)展，從而進(jìn)一步拉動(dòng)***市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)***市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。
    二、居民購(gòu)買力分析:1、儲(chǔ)蓄:據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額由2001年的869708萬(wàn)元增至981158萬(wàn)元，增幅達(dá)12.82%，居民的潛在購(gòu)買力有所增強(qiáng)。
    2、工資水平:據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年***市在崗職工年平均工資7685元，并且仍與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相當(dāng)?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實(shí)際購(gòu)買力在穩(wěn)步增強(qiáng)。
    51.74萬(wàn)，蓬溪74.77萬(wàn)人。2、四川中部中心城市，輻射區(qū)域廣。四、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的機(jī)遇:1、在西部大開發(fā)的大好形勢(shì)下，四川省將把***市規(guī)劃為四川省的區(qū)域性城市，***市將會(huì)得到更多的政府支持。
    2、隨著成南高速、遂合高速的開通，遂渝鐵路的開工建設(shè)，***市將成為成渝兩地的交通摳紐，中心城市，隨之帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
    五、***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景對(duì)本項(xiàng)目的影響:1、***市目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，能在一定程度上增強(qiáng)潛在客戶的消費(fèi)信心，促使現(xiàn)有購(gòu)買力較強(qiáng)的客戶較為樂觀的消費(fèi)和以后有購(gòu)買能力的消費(fèi)者增強(qiáng)超前消費(fèi)的信心。
    市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使其城市化進(jìn)程加快，作為項(xiàng)目所在的中心區(qū)域?qū)?、***會(huì)更快速發(fā)展，配套設(shè)施也將會(huì)更加完善。
    3、***市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)聚集外地或周邊區(qū)域的“眼球”，其中一部分人將可能會(huì)選擇此地作為投資首選，并為本項(xiàng)目帶來(lái)了一部分潛在客戶。
    4,隨著榮興西路的動(dòng)工，本項(xiàng)目與主城的距離大大縮短，也提高了項(xiàng)目地理附加值。小結(jié):本章對(duì)影響本項(xiàng)目的***市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作了簡(jiǎn)要分析，而如何借***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭抓住本項(xiàng)目的潛在客戶，將是以下各章節(jié)所要闡述的內(nèi)容。
    一、居民住房水平:***市居民住房面積水平見下表:以上數(shù)據(jù)表明:***市城市居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要原因是***市房?jī)r(jià)普遍較低及購(gòu)房者相互之間的攀比心理較強(qiáng)等。
    2計(jì)，個(gè)別樓盤甚至以380元/m成本價(jià)招攬客戶，占據(jù)***半數(shù)樓盤均以低價(jià)入市，導(dǎo)致***市民對(duì)低價(jià)格的認(rèn)同度較高，對(duì)高價(jià)位的敏感程度很大。
    2處地段不同價(jià)格提升在150—200/m不等，由此又可推斷出目前***市民購(gòu)房的最關(guān)鍵因素在于價(jià)格及地段。
    4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，因小企業(yè)過(guò)多，開發(fā)規(guī)模小，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或?yàn)樵囂绞袌?chǎng)，其品牌意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)樓盤素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費(fèi)者對(duì)低價(jià)位追捧，導(dǎo)致***市住宅物業(yè)低價(jià)銷售局面，導(dǎo)致成本限制，最終導(dǎo)致品質(zhì)得不到提升(排除***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素影響)。
    b、影響住宅物業(yè)銷售狀況因素分析:1)***市民對(duì)高價(jià)位敏感度很大，導(dǎo)致高價(jià)位樓盤滯銷，咎其原因價(jià)格僅是一方面。另外，***市民尚無(wú)明確的居家生活理念，高價(jià)位樓盤自身也沒有與價(jià)格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。
    2)從***市民熱衷于對(duì)中心區(qū)商業(yè)門面的投資可以看出，部分能消化高價(jià)位樓盤的客戶對(duì)住宅升值潛力認(rèn)識(shí)度較低。3)影響住宅物業(yè)銷售狀況的因素還有項(xiàng)目工程進(jìn)度，大多數(shù)樓盤增在主體完工后銷售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶對(duì)項(xiàng)目及其開發(fā)企業(yè)的信任度不足，這一方面將在“品牌形象策略”中作詳細(xì)闡述。
    4)除價(jià)格、工程進(jìn)度影響項(xiàng)目銷售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂及商業(yè)設(shè)施等配套。
    c、***市住宅物業(yè)需求狀況分析:1)***房地產(chǎn)是近幾年才大舉開始的，普通消費(fèi)者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購(gòu)，市場(chǎng)住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個(gè)性，除地段及價(jià)格外，選擇面較窄，因此，***市民大部分對(duì)住宅的需求尚未有理性的認(rèn)識(shí)，仍處于被動(dòng)接受階段，需要開發(fā)商對(duì)其購(gòu)房意識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)。
    2)少部分***市民因見過(guò)成都、重慶的中高檔樓盤，心理上往往會(huì)受到一些震動(dòng)，這部分人已對(duì)好住房有較為模糊的認(rèn)識(shí)，需求意識(shí)會(huì)日漸明朗，若在營(yíng)銷上強(qiáng)化其認(rèn)識(shí)，將會(huì)使其需求狀況發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目銷售也會(huì)起到較好的宣傳作用。
    3、***市各類檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:21)價(jià)格在400—799元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:該類住宅在***市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開發(fā)商往往不依賴住宅獲取利潤(rùn)，利潤(rùn)空間在配套的商業(yè)門面中體現(xiàn)，因此除各項(xiàng)配套設(shè)施較齊備，則價(jià)格處于區(qū)間上限，反之則處于下限。由此現(xiàn)象可知，在界定了價(jià)格的客戶心目中仍然處于原始的“地段論”(同時(shí)也應(yīng)證了前面分析的結(jié)果)。
    22)價(jià)格在800--900元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:該類住宅物業(yè)一般處于***市鬧市區(qū)，市政生活用商業(yè)配套齊全，在樓盤的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤自身有少量配套，但綜合素質(zhì)較差。
    /m以上的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析:23)價(jià)格在901元該住宅多為環(huán)境較好，或位置較好的樓盤，但由于其營(yíng)銷水平較低，整體素質(zhì)尚不足與其翻了兩倍的價(jià)格相匹配。
    三、消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向及造成這一傾向的原因分析:1、地段傾向:購(gòu)房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。a、原因分析:1)首先應(yīng)是中小城市的居民更注重?zé)狒[和便利，任他們看來(lái)住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
    2)大多數(shù)人認(rèn)為市中心交通、購(gòu)物、娛樂等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。
    3)市中心繁華地段對(duì)一部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)更便利于自身發(fā)展。4)從市場(chǎng)營(yíng)銷角度來(lái)看***市民購(gòu)房理性仍處于“地段論”階段。b、應(yīng)對(duì)策略:消費(fèi)者需要地段優(yōu)勢(shì)，我們則更應(yīng)夸大地段論，提出本項(xiàng)目處于行政中心，創(chuàng)造地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力。
    2、戶型傾向:購(gòu)房者選擇戶型往往一味追求寬松，未真正上升到理性角度，從戶型的功能實(shí)用性去選擇。
    a、原因分析:1)房?jī)r(jià)偏低，總價(jià)相對(duì)較低，購(gòu)房者能承受的房?jī)r(jià)相對(duì)高些，因此可選擇較大戶型。
    2)購(gòu)房者愿買大戶型，而開發(fā)商又一味迎和消費(fèi)者這一需求，最終造成了消費(fèi)者只有大戶型可選擇，當(dāng)大戶型的供應(yīng)量超出了市場(chǎng)容量便會(huì)造成滯銷。
    才是好的戶型。
    水平不高。但隨著新事物、新政策及外地企業(yè)的刺激將促進(jìn)本地一些有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)組建。
    優(yōu)秀的開發(fā)隊(duì)伍，調(diào)整開發(fā)理念，提高作業(yè)水平，成為***開發(fā)企業(yè)中的生力軍。
    開發(fā)全過(guò)程，這將帶領(lǐng)***市房地產(chǎn)全程中的策劃、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)入全新的領(lǐng)域。
    格將會(huì)起到支撐作用。
    2(與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)相互牽制的消費(fèi)者消費(fèi)及居家理念將會(huì)隨著房地。
    者的購(gòu)買欲望。
    花園小區(qū)”概念較為模糊甚至全然不知。因此，在人們空白的腦海中要形成一種清晰的“立。
    體花園小區(qū)”概念，并培養(yǎng)項(xiàng)目潛在客戶，再推出產(chǎn)品，使之被目標(biāo)客戶認(rèn)同并接受。我司。
    策劃中心提出“四段式”營(yíng)銷思路，把一期重點(diǎn)放在點(diǎn)火期及加熱期，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)和接受。
    程度掌控推廣節(jié)奏，選擇最好的時(shí)機(jī)推出本項(xiàng)目，達(dá)到或超出預(yù)期的銷售目標(biāo)。
    說(shuō)明:本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷思路的制定是建立在***市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及消費(fèi)者心理，項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等綜合分析的基礎(chǔ)上的。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)以及潛在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)推出。第一階段(即點(diǎn)火期)要統(tǒng)一在某一時(shí)刻讓***市大街小巷都能看到，并誘使人們爭(zhēng)相了解【***?***】，此階段應(yīng)注意“搶時(shí)間、搶風(fēng)頭”。第二階段(即加熱期)應(yīng)全面展現(xiàn)【***?***】現(xiàn)場(chǎng)及整體風(fēng)格形象，讓客戶有較為直觀的認(rèn)識(shí)。前兩個(gè)階段還應(yīng)著重了解客戶需要以便及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位。當(dāng)前兩個(gè)階段積累客戶達(dá)到預(yù)期效果，且所有準(zhǔn)備工作就緒，即進(jìn)入第三階段(即開盤強(qiáng)銷期)，此時(shí)推出價(jià)格、交房承諾、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等策略，使之達(dá)到搶購(gòu)熱潮，并為開盤熱銷期后的持續(xù)銷售期埋下伏筆，最終完成銷售。
    一、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的四大主線1、全方位的營(yíng)銷推廣系統(tǒng)。
    組成以服務(wù)為核心且效率較高的作業(yè)體系:營(yíng)銷策劃、銷售組織管理、裝飾設(shè)計(jì)、廣告。
    與視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售房部、樣板房等完善的集中服務(wù)系統(tǒng)，并對(duì)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行過(guò)程控制。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全方位的整合包裝、宣傳和極具針對(duì)性“四段式”營(yíng)銷方式使客戶從“attention”(引起注意)直到“satisfaction(達(dá)至滿意)形成一種自然的消費(fèi)習(xí)慣。
    2、物業(yè)高尚的品質(zhì)保證。
    把項(xiàng)目三大優(yōu)勢(shì)即:區(qū)位、環(huán)境、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、等通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)強(qiáng)賣點(diǎn)組合，而這些都是現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤所沒有的，形成與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化之優(yōu)勢(shì)。
    3、輕松靈活的付款方式。
    在與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，通過(guò)付款及優(yōu)惠盡可能吸引各層次客戶群體。
    4、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系，創(chuàng)造獨(dú)有的社區(qū)文化。
    商實(shí)力品牌的炒作，并通過(guò)系列活動(dòng)，給***市刮起一股勢(shì)不可擋的【***?***】颶風(fēng)。
    2、第二階段以全方位展現(xiàn)項(xiàng)目軟、硬件設(shè)施，以實(shí)景、實(shí)感增添消費(fèi)者信心，使用權(quán)之產(chǎn)。
    生興趣并引發(fā)購(gòu)買欲望，并從中挖掘并積累潛在客戶。此期間應(yīng)完全避免一些敏感性問(wèn)題影響(如價(jià)格、物管收費(fèi)等)，使之牢牢拴住目標(biāo)客戶。
    3、第三階段選擇最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)認(rèn)購(gòu)，推出各種價(jià)格及優(yōu)惠政策，增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買欲望并促。
    成購(gòu)買行為。
    4、持續(xù)銷售期緊抓客戶心理，循序漸進(jìn)地深化項(xiàng)目三大優(yōu)勢(shì)，炒作搶購(gòu)熱潮，增添附加價(jià)。
    值，并通過(guò)系列公關(guān)、促銷活動(dòng)、以及業(yè)主入住后的口碑傳播等達(dá)到順利持續(xù)銷售。
    5、充分利用開發(fā)區(qū)炒作，凸顯不可仿造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而確保項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度與品牌形象的全面提升。
    6、制定有效的品牌形象策略，媒體策略與價(jià)格策略:以鮮明、易記的品牌形象展現(xiàn)，以專。
    業(yè)的媒體組合(戶外廣告、活動(dòng)、報(bào)紙、電視、人等)運(yùn)用進(jìn)行全方位推廣并實(shí)現(xiàn)“科學(xué)、高效、節(jié)儉的原則。
    7、選擇最佳的品牌推廣及入市時(shí)機(jī):入市時(shí)機(jī)的關(guān)鍵在于客戶認(rèn)同度及各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作是否充分。加快進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，全面提升作業(yè)質(zhì)量及效率，以利創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件，盡早抓住有利的銷售時(shí)機(jī)。
    摸底調(diào)查，以便及時(shí)調(diào)整策略。
    讓消費(fèi)者認(rèn)為我們推出的價(jià)格比其想像的低，使其有實(shí)惠的感覺以促使其在開盤時(shí)下定。
    注:詳見“段性營(yíng)銷推廣策略”3、開盤強(qiáng)銷期。
    3.1持續(xù)時(shí)間(分三個(gè)階段)第一沖擊波第二沖擊波第三沖擊波3.2推廣內(nèi)容。
    作小幅價(jià)格提升的預(yù)告，以促使一部分人下定。
    3.3推廣方式:購(gòu)房者與項(xiàng)目開發(fā)商面對(duì)面交流的方式，如:具參與性質(zhì)的活動(dòng)和項(xiàng)目單方面展示活動(dòng)。
    3.4此階段應(yīng)達(dá)到的目標(biāo):完成一期間30%以上的住宅銷售。4、銷售期。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十四
    1、近幾個(gè)月，全國(guó)樓市普遍升溫，局部城市呈房?jī)r(jià)爆發(fā)狀態(tài)，可以這樣說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。作為三線城市的六安，由于樓市多年來(lái)已持續(xù)個(gè)性發(fā)展，受外部影響不大。但接下來(lái)預(yù)計(jì)可能會(huì)受到外部影響較大，會(huì)隨著外部樓市變化后形成“蝴蝶效應(yīng)”。
    2、六安城南板塊經(jīng)近年開發(fā)經(jīng)營(yíng)后，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤后，著力提升了該區(qū)域房?jī)r(jià)。以此為區(qū)域房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)，說(shuō)明六安消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)格已基本認(rèn)同，區(qū)域價(jià)格提升時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
    3、本項(xiàng)目由于開發(fā)節(jié)奏原因，一、二期中均出現(xiàn)項(xiàng)目中位置的房源。即項(xiàng)目房源已提前進(jìn)入市場(chǎng)。從獲得開發(fā)效益目標(biāo)來(lái)看，這是不利的。
    4、二期預(yù)約以來(lái)，截止目前，約已有70余組客戶小訂，計(jì)二期180余套的占35%，若按140套計(jì)(可售房源)，則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個(gè)星期，預(yù)計(jì)小訂客戶數(shù)可達(dá)100套左右。但存在部分客戶所訂房屋過(guò)于集中，若改進(jìn)入大訂可能會(huì)減少30%左右的客戶。
    二、推盤策略。
    針對(duì)本期開盤的條件背景，我們現(xiàn)制訂具有針對(duì)性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得的開發(fā)效益。
    1、價(jià)位策略。
    建議后面部分二期房源，以求掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)和獲得開發(fā)效益，若匆忙傾盤推出，對(duì)追求效益不利，亦不利于后續(xù)推廣。然后就是何時(shí)推出后面的精品房源，具體看二期首推情況、價(jià)格拉升效益，但不遲于三期開盤。如遇特殊情況，價(jià)格持續(xù)上升，樓市趨熱，且開發(fā)資金回籠，則可經(jīng)營(yíng)三期推盤。銷控應(yīng)是本期推盤的主要策略之一。
    2、價(jià)格策略。
    無(wú)論從大、小環(huán)境看，樓市回升在近年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。由于一期為求人氣，售價(jià)相對(duì)迎合市場(chǎng)，走勢(shì)平淡。但二期價(jià)格必須拉升，在迎合市場(chǎng)基礎(chǔ)上，取得主動(dòng)性。我們應(yīng)堅(jiān)信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價(jià)為2400元/平方米，除掉折扣及優(yōu)惠后，銷售價(jià)格實(shí)際應(yīng)確保2350元/平方米左右。具體價(jià)格拉升雙方已經(jīng)商量確認(rèn)。這樣提價(jià)幅度的理由如下：
    a、大市趨上，影響消費(fèi)心理;。
    b、華府一期高開，已確立區(qū)域房?jī)r(jià)標(biāo)桿;。
    c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分;。
    d、本期為園區(qū)位置，物有所值。
    3、效益目標(biāo)。
    二期價(jià)位目標(biāo)應(yīng)與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時(shí)，更要強(qiáng)調(diào)效益，即經(jīng)濟(jì)效益。我們必須具有這樣的共識(shí)：二期價(jià)位不單獨(dú)追求效益，即使市場(chǎng)稍顯遲緩，我們的效益目標(biāo)也不變化。操盤須耐心，耐心即機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)即效益。應(yīng)該看到，這種機(jī)會(huì)已經(jīng)開始形成。
    1、活動(dòng)目的。
    ?為正式上市擴(kuò)大市場(chǎng)影響力;。
    ?將產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)，樹立企業(yè)與產(chǎn)品的新形象;。
    ?以產(chǎn)品本身的特色擴(kuò)大品牌知名度，吸引更多市場(chǎng)目光;。
    ?為產(chǎn)品后續(xù)內(nèi)容的推出作前期醞釀，加快口碑傳播，爭(zhēng)取更多關(guān)注。
    ?吸引客戶，形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目的前期客戶來(lái)源，除了廣告等媒體吸引過(guò)來(lái)的外區(qū)客戶之外，很大的一部分來(lái)自區(qū)域客戶和通過(guò)區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目傳播而來(lái)的客戶。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時(shí)，還應(yīng)在項(xiàng)目正式開始銷售前后對(duì)針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。
    ?達(dá)到傳播目的,雖然本項(xiàng)目前期形象整體推進(jìn)良好，但本項(xiàng)目建筑外立面出來(lái)后，還未能很好的傳遞給客戶及各界領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)單位。舉行具有規(guī)模和個(gè)性的開盤儀式，可以迅速達(dá)到向公眾傳播的效果。
    ?成交客戶,通過(guò)展示企業(yè)開發(fā)實(shí)力等相關(guān)活動(dòng)的襯托，前期積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和高品質(zhì)物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會(huì)親和力，在強(qiáng)化立身投資和升值潛力意識(shí)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高了企業(yè)與樓盤知名度;加深社會(huì)公眾印象，促進(jìn)銷售的良性發(fā)展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購(gòu)房者。
    3、活動(dòng)時(shí)間。
    20_年8月5日8：00～12：00。
    4、活動(dòng)地點(diǎn)。
    現(xiàn)場(chǎng)銷售部和銷售門前空地。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十五
    資料介紹：
    一、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段。
    （一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。
    1.市場(chǎng)調(diào)查分析。
    （1）市場(chǎng)調(diào)查與分析。
    （2）市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析。
    （3）項(xiàng)目概況分析。
    （4）項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析。
    （5）項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析。
    2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。
    (1)市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析。
    (2)策劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)定。
    (3)策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。
    (4)策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。
    (5)介入市場(chǎng)身份設(shè)定。
    （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析。
    1．項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析。
    (1)項(xiàng)目總體定位分析。
    (2)項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析。
    (3)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析。
    (4)項(xiàng)目檔次定位分析。
    (5)項(xiàng)目形象定位分析。
    (6)項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析。
    2．項(xiàng)目建筑策略分析。
    (1)項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析。
    (2)項(xiàng)目建筑功能分析。
    (3)項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)。
    (4)項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)。
    (5)項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析。
    (6)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議。
    （三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定。
    1.售樓部包裝模式設(shè)定。
    2.售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議。
    3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定。
    4.工地圍墻樣式推薦。
    5.售樓書設(shè)計(jì)。
    6.海報(bào)設(shè)計(jì)。
    7.宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)。
    8.涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)。
    （四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)。
    1．項(xiàng)目品牌資源分析。
    2．項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定。
    3．項(xiàng)目品牌vi設(shè)計(jì)建議。
    4．項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制。
    （五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析。
    1．項(xiàng)目概念塑造。
    （1）貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析。
    （2）本項(xiàng)目概念形成分析。
    （3）本項(xiàng)目概念升華。
    （4）本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析。
    2．項(xiàng)目賣點(diǎn)分析。
    （1）項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析。
    （2）項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析。
    （3）項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析。
    （4）項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析。
    （5）項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析。
    （6）項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析。
    （7）項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析。
    （8）項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析。
    （六）項(xiàng)目銷售策略決策。
    1．項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策。
    2．項(xiàng)目銷售模式分析決策。
    3．項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析。
    4．項(xiàng)目公開期策略分析。
    5．項(xiàng)目銷售中期策略分析。
    6．銷售后期策略分析。
    7．廣告跟進(jìn)策略分析決策。
    8．媒體組合分析建議。
    9．銷售組織與管理分析決策。
    （七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估。
    1．項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析。
    2．項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析。
    3．項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析。
    （八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議。
    1.銷售前期準(zhǔn)備要案。
    2.銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排。
    3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排。
    4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排。
    二、測(cè)試市場(chǎng)階段。
    主要以問(wèn)卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
    三、項(xiàng)目策劃方案決策階段。
    根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十六
    本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20xx年5月1日。從20xx年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上4月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從4月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。
    房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞"銷售"為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    20xx年5月1日。
    太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)。
    強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
    1)通過(guò)開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
    2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
    3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于"選房、購(gòu)房流程"的`講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。
    4)通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
    1)現(xiàn)場(chǎng)布置。
    a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
    b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。
    c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
    2)外圍道路布置。
    a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
    b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
    c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來(lái)賓，宣傳開盤的作用。
    3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
    a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
    a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。
    b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
    c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
    d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
    b其他區(qū)域。
    a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
    b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
    4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之12用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十七
    俗話說(shuō)“十年修得同船渡，百年修得共枕眠”，我和第十一屆房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)學(xué)員們一起度過(guò)了5天難忘的學(xué)習(xí)時(shí)光，按照上面說(shuō)的，最起碼在前世修了50年。為了豐富我們的qq群，讓她生機(jī)勃勃，趁晚上是周末，該忙的事情都忙完了，特意執(zhí)筆，為我們親愛的同學(xué)們寫一篇文章--“如何策劃三線城市的樓盤銷售”，這是我的多年經(jīng)驗(yàn)積累，希望能幫助同學(xué)們。
    三線城市樓盤的銷售，一直以來(lái)，甚至在最近幾年，基本被人忽視，從而給一些開發(fā)商造成了不可估量的損失，特別是相當(dāng)?shù)囊徊糠謽潜P，喜歡請(qǐng)一些一線、二線城市的策劃代理公司及銷售代理公司，因?yàn)槭强战当?，不了解?dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，廣告費(fèi)花了，卻沒起到實(shí)際的效果。一般來(lái)講，一線、二線城市的策劃代理公司及銷售代理公司存在以下問(wèn)題：
    1，因?yàn)閭蚪鸩桓撸ㄒ话阍?。8%-1%），操盤人水平一般，策劃水平也就一般，無(wú)法成功。
    2，因資金原因，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無(wú)進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，產(chǎn)品定位模糊，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，特別是對(duì)戶型的設(shè)計(jì)存在很大的問(wèn)題，產(chǎn)品與客戶的需要不吻合，從而導(dǎo)致失敗。
    3，無(wú)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查人員，調(diào)查時(shí)到各個(gè)兄弟樓盤走走，無(wú)法掌握到最內(nèi)幕，最精確的信息，所形成的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告就無(wú)參考意義，只有誤導(dǎo)的價(jià)值。
    4，策劃人員對(duì)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣不了解，對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩康牡赜蛐栽O(shè)計(jì)及要求不了解，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品就不適合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)了。
    5，文案撰寫及廣告推廣不得要領(lǐng)，廣告宣傳文字深?yuàn)W，籠統(tǒng)，生搬硬套大城市做法，中看不中用。
    6，對(duì)市場(chǎng)無(wú)耐心，不懂得因地制宜制定銷售方案，也無(wú)法積極的向開發(fā)商提出可行的方案，導(dǎo)致中途解除合同，分道揚(yáng)鑣。
    那么，如何才能做好三線城市的策劃和銷售呢？下面我進(jìn)行詳細(xì)的論述：
    一，進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查：
    1，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖忻駥?duì)商品房喜好調(diào)查清楚，采用抽查匯總辦法，特別要注意一些調(diào)查方法，讓當(dāng)?shù)厥忻衲苤v真話，調(diào)查前先準(zhǔn)備些小禮物，如毛巾、香皂、茶杯、撲克牌等日常用品，打上公司名稱，既做了樓盤啟動(dòng)前的宣傳，又可起到講實(shí)話的作用，人都是貪小便宜的。如果你什么都不給，突然冒失的問(wèn)人家一句，現(xiàn)在的人都很忙，不會(huì)搭理你，更不會(huì)講真話了。
    2，對(duì)兄弟樓盤進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，要知道，人家先進(jìn)去開發(fā)，肯定也事先做了很多工作，特別是已經(jīng)在當(dāng)?shù)刈隽撕脦讉€(gè)樓盤了，特別注意他們的最后樓盤的設(shè)計(jì)及特點(diǎn)，就掌握了80%。如果是只開發(fā)了一個(gè)樓盤的，就有針對(duì)性的調(diào)查其第二期、第三期。因?yàn)榇蠹叶贾?，第二期、第三期的設(shè)計(jì)肯定是經(jīng)過(guò)了第一期設(shè)計(jì)部不合理的修正，并強(qiáng)化了業(yè)主需求的特點(diǎn)，總結(jié)了業(yè)主的反饋意見，一定錯(cuò)不了。但是，有人會(huì)問(wèn)，如何去了解兄弟樓盤的最真實(shí)的最內(nèi)幕的信息呢，這個(gè)就要方法了，不管你請(qǐng)兄弟樓盤售樓人員吃飯也好，請(qǐng)當(dāng)?shù)厥忻駞f(xié)助踩盤也好，總之要不惜一切方法搞到對(duì)自己有用的東西，這就是一個(gè)策劃銷售人員的能力關(guān)鍵所在。
    客人來(lái)了沒面子，無(wú)法容下來(lái)走親戚的客人。當(dāng)我把此調(diào)查報(bào)告上報(bào)到廣東順德總部時(shí)，大家都反對(duì)，因?yàn)槲业姆桨敢品械囊?guī)劃設(shè)計(jì)。只有我一人堅(jiān)持，最后董事長(zhǎng)還是相信我，畢竟是廣東碧桂園集團(tuán)出來(lái)的，名氣大，底子厚，董事長(zhǎng)重新派了3位得力助手重新調(diào)查，畢竟是15萬(wàn)平方米的樓盤，投資太大，不得馬虎。一個(gè)月后，與我的調(diào)查完全吻合。這樣才全部翻盤，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，不但建筑總面積增加了5000平方米，最后開盤銷售時(shí)當(dāng)日銷售300套，80%為大戶型?？梢姡捌谑袌?chǎng)調(diào)查是多么重要。
    3，通過(guò)各種渠道，了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，如通過(guò)民政部門、宗教部門、走街串巷，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，經(jīng)過(guò)時(shí)間的積累，匯總市民的調(diào)查，如有什么特色文化、飲食文化、廟會(huì)、朝會(huì)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等。
    二，撰寫的廣告宣傳文案要通俗易懂，文字簡(jiǎn)練，能結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐林幕枋龈?。我?jīng)?？吹揭恍潜P的廣告詞，很籠統(tǒng)，很深?yuàn)W，在三線城市是行不通的，比如“大城尊邸，人文天成”，什么意思，水平有限，看不懂。還有“立城府之上，筑顯赫領(lǐng)地，享奢華尊貴”，更不懂了，有的老百姓看到這個(gè)反而會(huì)望而止步，一個(gè)普通的樓盤，講得這么玄乎，人家一看就以為很貴，就不會(huì)問(wèn)了。我倒看過(guò)有很多優(yōu)秀的三線城市的'樓書及廣告宣傳冊(cè)，做得很好。比如：學(xué)校就在隔壁，它先講一個(gè)孟母三遷的故事，且用的是白話文“孟子小時(shí)候很貪玩，模仿性很強(qiáng)。他家原來(lái)住在墳地附近，他常常玩筑墳?zāi)够驅(qū)W別人哭拜的游戲。母親認(rèn)為這樣不好，就把家搬到集市附近，孟子又模仿別人做生意和殺豬的游戲。孟母認(rèn)為這個(gè)環(huán)境也不好，就把家搬到學(xué)堂旁邊。孟子就跟著學(xué)生們學(xué)習(xí)禮節(jié)和知識(shí)。孟母認(rèn)為這才是孩子應(yīng)該學(xué)習(xí)的，心里很高興，就不再搬家了?！弊詈髞?lái)一句：“擇名校而居，讓孩子健康茁壯成長(zhǎng)”，你看多爽！
    一開始，這個(gè)項(xiàng)目賣不動(dòng)，（我當(dāng)時(shí)的精力在江西贛州20萬(wàn)平米的大樓盤），因?yàn)橄旅媸巧虡I(yè)，是一個(gè)專業(yè)的建材市場(chǎng)，位置也很偏，商鋪經(jīng)過(guò)招商賣得很好，二樓三樓也是商業(yè)（40年產(chǎn)權(quán)），不好賣，只能按公寓性質(zhì)來(lái)銷售，集團(tuán)公司一定要我抽時(shí)間去看看，我就出了上面這個(gè)主意，當(dāng)月銷售了300套，你們覺得奇怪吧！這個(gè)表格重要特點(diǎn)是體現(xiàn)了老百姓愛便宜的特點(diǎn)，把閣樓的多出來(lái)的面積體現(xiàn)出來(lái)了，如果你不算給他看，無(wú)論你講得天花亂墜，都沒用，老百姓要看的是實(shí)惠！
    單頁(yè)的缺點(diǎn)是具有間斷性，無(wú)延續(xù)性，必須不斷改變dm單頁(yè)的文案內(nèi)容，如相同內(nèi)容反復(fù)宣傳的話，容易產(chǎn)生反感及視覺疲勞。有時(shí)在大街上散發(fā)時(shí)令人討厭，不被人接受，解決的辦法是在dm單頁(yè)上印刷上抽獎(jiǎng)號(hào)碼，憑單頁(yè)可參加抽獎(jiǎng)?；蛘咧灰浆F(xiàn)場(chǎng)皆有禮品贈(zèng)送等。
    有充足時(shí)間接待及帶客人去看房，也可以有效的記錄號(hào)客人來(lái)訪電話，以便回訪。短信的缺點(diǎn)是無(wú)法把樓盤的整體信息表達(dá)出來(lái)，有局限性。
    3）報(bào)紙夾頁(yè)：就是把dm宣傳單頁(yè)夾在報(bào)紙里面，此種方法主要針對(duì)的是行政事業(yè)單位的人員，如公務(wù)員、老師、醫(yī)生、個(gè)體工商戶、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村黨支部等。范圍稍小，但也是不可缺少的宣傳手段。
    4）汽車車身廣告：車身廣告適合在公交車及下鄉(xiāng)班車，流動(dòng)性強(qiáng)，宣傳范圍廣，特別對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳效果好。但缺點(diǎn)是容易破損，易污染，導(dǎo)致形象不好。
    一，策劃好三線城市樓盤的前期客戶積累（蓄水）及開盤銷售
    1，三線城市的前期客戶積累（蓄水）很重要，一般先進(jìn)行客戶登記及發(fā)行vip會(huì)員卡的形勢(shì)進(jìn)行前期客戶積累，發(fā)行vip卡時(shí)，必須要求客戶拿現(xiàn)金購(gòu)買，如1萬(wàn)元一張vip卡，說(shuō)明開盤時(shí)有按照vip卡號(hào)碼排隊(duì)優(yōu)先選房的機(jī)會(huì)，同時(shí)買了vip卡的客戶在開盤當(dāng)日可優(yōu)惠5000-10000元每張不等，這樣可以吸引客戶。此方法的好處是可以依據(jù)vip卡的購(gòu)買情況，策劃開盤時(shí)機(jī)及樓盤定價(jià)。一般最適合的時(shí)機(jī)為1：3以上或者1：4以上，即樓盤銷售總數(shù)和vip卡購(gòu)買總數(shù)必須達(dá)到1：3以上才能開盤。因?yàn)檫@里面存在的問(wèn)題是，因?yàn)閮r(jià)格及樓盤位置的原因，買卡的客戶在開盤時(shí)不一定全部會(huì)買房，一般好的樓層買卡的肯定多。
    看表演的、拿禮品的，人氣就上來(lái)了，售樓部前面一下子來(lái)了幾千人，那感覺就不一樣了，肯定火。到這時(shí)，不要慌，等人氣到了一定的程度，就安排按卡號(hào)排隊(duì)，有vip卡的按照號(hào)碼順序排前面，沒vip卡的排后面。操盤者手里拿個(gè)大喇叭，高聲的跟客戶講開盤的程序及推出的樓盤數(shù)量，同時(shí)定下規(guī)則，每5分鐘放10人進(jìn)入售樓部選房，但同時(shí)要注意，不能慢慢騰騰，磨磨唧唧了，進(jìn)去的客戶必須快速的選房。如不能在最短時(shí)間內(nèi)繳納訂房押金，好的樓層就被別人選去了。這樣造成緊張的氣氛。同時(shí)，售樓部里面，銷售經(jīng)理安排好銷控人員，注意進(jìn)行有序的銷售控制，避免混亂，賣到重號(hào)。售樓部里面的音響聲音放大，放情緒激昂的歌，如宋祖英唱的“好日子”，李娜唱的“我家就在黃土高坡”等等。這樣氣氛就出來(lái)了。
    當(dāng)開盤十幾分鐘后，在門口操盤的操盤手要和銷售經(jīng)理配合默契，如果進(jìn)去的客戶磨磨唧唧，都處于猶豫不決的狀態(tài)時(shí)，要采取行動(dòng)，多放一些客戶進(jìn)去，這樣前面的客戶看到后面的客戶進(jìn)來(lái)了，馬上會(huì)引起緊張的情緒，加上音響的亢奮作用，就馬上會(huì)產(chǎn)生沖動(dòng)，人一沖動(dòng)，就失去理智，有購(gòu)買的欲望和沖動(dòng)，只要有人帶頭，后面就順理成章，一氣呵成了。
    總之，會(huì)操盤者，會(huì)敏銳的觀察現(xiàn)場(chǎng)的氣氛及節(jié)奏，同時(shí)盡快調(diào)整及部署現(xiàn)場(chǎng)氣氛，使其達(dá)到最佳效果，我操作的樓盤，幾乎在開盤當(dāng)天都是整天處于高度緊張的狀態(tài)，情緒雖然緊張，但思想極度靈敏，理路極度清晰。各種應(yīng)急預(yù)案隨時(shí)在大腦中形成。
    二，控制好銷售延續(xù)期的銷售
    一般，開盤后當(dāng)天銷售30%--40%以上，樓盤比較成功，如能銷售到50%--60%以上即非常成功。所以，開盤后如何進(jìn)行延續(xù)期的銷售非常重要，本人總結(jié)了以下方法，供同學(xué)們參考。
    1，開盤當(dāng)晚馬上趕制dm宣傳單頁(yè)，于第二天快馬加鞭的要印刷廠印刷，于第三天安排人員散發(fā)，速度要快，制造出樓盤銷售好、轟動(dòng)的效果，同時(shí)發(fā)送手機(jī)短信，老百姓跟風(fēng)情況比較嚴(yán)重，少數(shù)服從多數(shù)，這么多人都買了，一定有買的道理，這樣，如果沒什么問(wèn)題一周內(nèi)又可銷售10%，就可達(dá)到50%--70%。
    2，利用老客戶帶新客戶的銷售方法，此方法很管用。把已經(jīng)購(gòu)買樓房的業(yè)主電話號(hào)碼記錄下來(lái)，一周后發(fā)信息，如能介紹新客戶買房，可以送2000元物業(yè)管理費(fèi)，或者簽訂合同時(shí)再優(yōu)惠2000元到5000元。哦，這個(gè)方法馬上起作用，因?yàn)闃I(yè)主說(shuō)一句，好過(guò)銷售人員說(shuō)十句。這樣我可以保證你又可銷售掉10%，這樣就到了90%了。沒房子了。
    3，自開盤到現(xiàn)在，大家都沒休息，一個(gè)月就很快過(guò)去了。但是還是不能休息，我想你也不會(huì)休息，每天在盤算自己這個(gè)月能拿多少獎(jiǎng)金，多少銷售提成，人即使睡著了，做夢(mèng)都還在數(shù)錢，因?yàn)榻疱X的誘惑無(wú)法使人能平靜下來(lái)。
    接下來(lái)要做什么呢？教你一個(gè)感情銷售法，就是使用你的感情，去感化業(yè)主或者客戶，比如：有的沒買到商鋪或者住宅的，你可以向客戶推薦一些商鋪給客戶用，免租2年，先租給你，安慰一下你。一般來(lái)講，買商鋪者一般不經(jīng)商，公司招商部為了帶旺市場(chǎng)，銷售時(shí)就會(huì)采用返租或者免租的形式，這下剛好用上了。你的主動(dòng)免租服務(wù)，可以感化一批沒買到他當(dāng)時(shí)認(rèn)為合適的商鋪或者住宅，這樣客戶覺得這個(gè)公司誠(chéng)信、溫暖，有歸屬感。再過(guò)一個(gè)月，這批租鋪的客戶，馬上即可成為你的新業(yè)主。廣州的祈福新村就是有很多客戶先租房，再買房，此個(gè)樓盤的一個(gè)銷售經(jīng)理我認(rèn)識(shí)，他在2000年的時(shí)候跟我說(shuō)，先租房后買房的業(yè)主占30%，可見，這種感情銷售法多重要。
    我在江蘇操盤的蘇北商貿(mào)城，也是采用這種先租后買的方式，2015年8月份我叫招商部的統(tǒng)計(jì)了一下，占了25%，比例大得嚇人。剩下的10%已經(jīng)沒有了。這個(gè)樓盤圓滿結(jié)束，你就要計(jì)劃下一個(gè)樓盤的前期啟動(dòng)了。
    總之，銷售方法很多很多，就要看你如何把握，如何因地制宜的想出好的辦法。我上面說(shuō)的“如何策劃三線城市的樓盤銷售”只是供同學(xué)們參考，不同城市有不同城市的特點(diǎn)，調(diào)查清楚了，就可有針對(duì)性的進(jìn)行策劃，只要提前策劃好了，機(jī)動(dòng)的調(diào)整銷售方法，你的樓盤一定可以獲得成功。
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十八
    1、聚集人氣由于河西地區(qū)為新興開發(fā)區(qū)，周邊住戶相對(duì)較少，人氣不夠。通過(guò)舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引人們前往，增加人氣，凝聚財(cái)氣。
    2、制造項(xiàng)目開盤的轟動(dòng)效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度當(dāng)前南京樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，各發(fā)展商無(wú)不奇招迭出，以求得開盤人氣鼎盛和轟動(dòng)效應(yīng)。本次活動(dòng)由“直升飛機(jī)看江景”、“看房送房大抽獎(jiǎng)”兩大現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組成，環(huán)環(huán)相扣，極易炒作現(xiàn)場(chǎng)氣氛。因此必然能吸引市民連環(huán)關(guān)注，形成口碑效應(yīng)；同時(shí)也可吸引新聞媒體主動(dòng)關(guān)注，便于新聞炒作。
    3、直接促銷部分人會(huì)受高額、連環(huán)巨獎(jiǎng)的誘惑，形成沖動(dòng)購(gòu)買，直接增加銷量。
    4、場(chǎng)面熱烈，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，資金節(jié)省
    9月10日—9月16日，持續(xù)一周現(xiàn)場(chǎng)開盤活動(dòng)定于9月16日（星期六）
    xx售樓中心
    1、直升飛機(jī)看江景：租賃兩架直升飛機(jī)看江景，直接感受濱江風(fēng)情。
    2、看房送房大抽獎(jiǎng)：三重抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)重重累積，形成巨大利益誘惑。
    看房送房大抽獎(jiǎng)
    1、幸運(yùn)獎(jiǎng)：凡持有確認(rèn)獎(jiǎng)券的市民，購(gòu)房時(shí)可免費(fèi)獲贈(zèng)1平米（需憑本人身份證）；
    2、連環(huán)獎(jiǎng)：開盤當(dāng)日共分三次抽獎(jiǎng)，凡持有確認(rèn)獎(jiǎng)券的市民均可參加。
    通過(guò)各大報(bào)紙廣告派送獎(jiǎng)券（或持廣告報(bào)樣到售樓中心領(lǐng)?。?，所有獎(jiǎng)券均需憑本人身份證，于9月10日——9月16日開盤期間前往湘江路開盤現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后方為有效。
    1、6：00，派發(fā)看江景登機(jī)牌（如現(xiàn)場(chǎng)聚集人群過(guò)多，可提前確認(rèn)）
    2、9：00，確認(rèn)獎(jiǎng)券結(jié)束、登機(jī)牌派發(fā)結(jié)束
    3、9：16，主持人宣布活動(dòng)開始
    4、9：18，房地產(chǎn)公司總經(jīng)理開鑼致辭
    5、9：28，嘉賓領(lǐng)導(dǎo)講話
    6、9：58，歡送第一批空中觀景幸運(yùn)者登機(jī)
    7、10：28，第一次抽獎(jiǎng)開始，所有獲獎(jiǎng)?wù)叻峙菣C(jī)觀景
    8、10：48，歡送第二批空中觀景幸運(yùn)者登機(jī)
    9、11：08，第二次抽獎(jiǎng)開始，幸運(yùn)者登機(jī)觀景
    10、11：28，第三次抽獎(jiǎng)開始，徐總親自陪同幸運(yùn)者登機(jī)觀景
    11、12：00前，抽獎(jiǎng)結(jié)束，公證員宣讀公證文書，開盤活動(dòng)結(jié)束
    工作進(jìn)度表（略）
    （略）
    （略）
    （略）
    樓盤策劃營(yíng)銷方案篇十九
    開盤活動(dòng)是樓盤吸引人氣，制造關(guān)注焦點(diǎn)，以及提高解籌率的重要手段。
    連州城市春天-御連城作為連州的首席豪宅，開盤活動(dòng)應(yīng)當(dāng)做豪氣、新穎、震撼;。
    御連城的開盤活動(dòng)應(yīng)具備以下幾個(gè)組成部分：第一部分，新聞發(fā)布會(huì);第二部分，禮儀剪彩;第三部分，花車巡游(具體形式同禮儀公司商定后再定);第四部分，文藝表演(具體節(jié)目安排同禮儀公司商定后再定);第五部分，項(xiàng)目解籌;第六部分，開盤后小眾酒會(huì)。
    二、開盤活動(dòng)的組織。
    三、活動(dòng)說(shuō)明。
    1、活動(dòng)時(shí)間擬訂于10月18日上午9：00—12：00。
    2、地點(diǎn)營(yíng)銷中心前廣場(chǎng)。
    3、嘉賓名單(初定)主要以公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，政府領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)約登記落定的準(zhǔn)業(yè)主。
    1、節(jié)目流程。
    2、新聞發(fā)布會(huì)。
    時(shí)間：10月18日上午9：00—9：30。
    地點(diǎn)：項(xiàng)目所在地。
    主持人：電視臺(tái)專業(yè)主持人。
    出席嘉賓：領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo);公司領(lǐng)導(dǎo)。
    新聞發(fā)布會(huì)主題：城市春天-御連城盛大開盤新聞發(fā)布會(huì)。
    內(nèi)容：慧谷集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、佛岡公司領(lǐng)導(dǎo)、合作單位領(lǐng)導(dǎo)以及業(yè)主代表致詞以及項(xiàng)目開盤剪彩。
    3、流程安排(待定)。
    (2)大概在上午9：30時(shí)，花車長(zhǎng)隊(duì)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí);。
    (3)上午9：40時(shí)，由主持人宣布儀式開始，預(yù)先準(zhǔn)備的一系列的禮花一炮打響，百花齊放，伴隨喜慶樂曲，開盤慶典拉開幃幕。
    (4)各種文藝表演拉開序幕。
    (5)節(jié)目表演，最后，開盤儀式在喜慶音樂和鞭炮的混響中宣布結(jié)束;。
    (6)開盤儀式結(jié)束后，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)和媒體記者在大酒店舉行小型的慶祝酒會(huì)。