某開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后，需評(píng)估出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。
開(kāi)發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬(wàn)元／畝；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元／畝，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1％，按月計(jì)算復(fù)利；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。
請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。本試題中的估價(jià)對(duì)象為開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒(méi)有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。
(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算單位面積的價(jià)格，價(jià)格單位表述為元／平方米。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計(jì)算的需要。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對(duì)出讓底價(jià)評(píng)估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來(lái)評(píng)估成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。
2．解題思路
(1)理清成本逼近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算單位面積地價(jià)的需要，統(tǒng)一各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量單位，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。
(2)考慮成本逼近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無(wú)限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．新開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式
出讓土地價(jià)格=[（土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)計(jì)算利息
土地取得費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即20個(gè)月；開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期為半個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即10個(gè)月；以復(fù)利計(jì)息。
利息=土地取得費(fèi)利息+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)計(jì)算利潤(rùn)
利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)) ×投資回報(bào)率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)計(jì)算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)計(jì)算無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)
無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)計(jì)算無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)
無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)=無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)進(jìn)行使用年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)
50年期可出讓土地平均單價(jià)：無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)×年期修正系數(shù)
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
本試題的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類型的理解。
(1)是有限年期價(jià)格還是無(wú)限年期價(jià)格?題中土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過(guò)成本累加計(jì)算得到的價(jià)格結(jié)果是無(wú)限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。
(2)是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?該題是開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓土地的模式，開(kāi)發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。
(3)是計(jì)算單位面積地價(jià)還是總地價(jià)?本題顯然只是涉及單位面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量單位的選用。
此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算：①計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開(kāi)發(fā)周期計(jì)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開(kāi)始投入和結(jié)束這一時(shí)間段的中點(diǎn)；②計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見(jiàn)的是將各項(xiàng)目直接代人成本逼近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。
(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計(jì)算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。
(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))、開(kāi)發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開(kāi)公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。
(4)利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代人公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤(rùn)項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。
(5)計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本逼近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月；開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用是在開(kāi)發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開(kāi)發(fā)周期的一半10個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。
(6)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見(jiàn)的是將利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。
(7)年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無(wú)限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開(kāi)發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。
(9)計(jì)算過(guò)程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。
試題2(2000年)
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。
(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來(lái)運(yùn)用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬(wàn)元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬(wàn)元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬(wàn)元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬(wàn)元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬(wàn)元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來(lái)土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個(gè)難點(diǎn)：
●計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。
●計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。
●計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于理清思路。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說(shuō)明的。
(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見(jiàn)的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。
(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒(méi)有明確要求計(jì)算土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì)算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià)格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒(méi)有判斷出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)方法，因此也沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取得分。
開(kāi)發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬(wàn)元／畝；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元／畝，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1％，按月計(jì)算復(fù)利；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。
請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。本試題中的估價(jià)對(duì)象為開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒(méi)有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。
(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算單位面積的價(jià)格，價(jià)格單位表述為元／平方米。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計(jì)算的需要。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對(duì)出讓底價(jià)評(píng)估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來(lái)評(píng)估成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。
2．解題思路
(1)理清成本逼近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算單位面積地價(jià)的需要，統(tǒng)一各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量單位，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。
(2)考慮成本逼近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無(wú)限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．新開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式
出讓土地價(jià)格=[（土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)計(jì)算利息
土地取得費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即20個(gè)月；開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期為半個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即10個(gè)月；以復(fù)利計(jì)息。
利息=土地取得費(fèi)利息+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)計(jì)算利潤(rùn)
利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)) ×投資回報(bào)率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)計(jì)算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)計(jì)算無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)
無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)計(jì)算無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)
無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)=無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)進(jìn)行使用年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)
50年期可出讓土地平均單價(jià)：無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)×年期修正系數(shù)
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
本試題的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類型的理解。
(1)是有限年期價(jià)格還是無(wú)限年期價(jià)格?題中土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過(guò)成本累加計(jì)算得到的價(jià)格結(jié)果是無(wú)限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。
(2)是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?該題是開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓土地的模式，開(kāi)發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。
(3)是計(jì)算單位面積地價(jià)還是總地價(jià)?本題顯然只是涉及單位面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量單位的選用。
此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算：①計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開(kāi)發(fā)周期計(jì)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開(kāi)始投入和結(jié)束這一時(shí)間段的中點(diǎn)；②計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見(jiàn)的是將各項(xiàng)目直接代人成本逼近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。
(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計(jì)算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。
(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))、開(kāi)發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開(kāi)公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。
(4)利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代人公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤(rùn)項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。
(5)計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本逼近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月；開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用是在開(kāi)發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開(kāi)發(fā)周期的一半10個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。
(6)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見(jiàn)的是將利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。
(7)年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無(wú)限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開(kāi)發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。
(9)計(jì)算過(guò)程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。
試題2(2000年)
現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
(一)審題
(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。根據(jù)題中介紹，這是一宗經(jīng)過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的土地，現(xiàn)狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價(jià)對(duì)象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月1日，與土地使用權(quán)取得的時(shí)間存在5年的時(shí)間差。
(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估土地的市場(chǎng)價(jià)格。
(4)了解資料內(nèi)容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費(fèi)用、押金收益率；有關(guān)建筑物的耐用年限、重置價(jià)格、建筑物還原率；土地還原率等。沒(méi)有直接給出土地收益的資料，需要在計(jì)算土地收益的基礎(chǔ)上來(lái)運(yùn)用收益還原法。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒(méi)有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。
2．解題思路
(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。
(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。
(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費(fèi)用。
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
2．計(jì)算步驟
(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)
押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(萬(wàn)元)
年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年總費(fèi)用。
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)
計(jì)算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費(fèi)用
=363—180=183(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。
建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(萬(wàn)元)
建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=900× 8％=72(萬(wàn)元)
(3)計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111(萬(wàn)元)
(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(萬(wàn)元)
(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格
土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．難點(diǎn)
(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來(lái)土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。
(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過(guò)土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來(lái)，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個(gè)難點(diǎn)：
●計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。
●計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。
●計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑 物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過(guò)折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問(wèn)題，應(yīng)加以注意。
(3)資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于理清思路。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說(shuō)明的。
(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。
(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見(jiàn)的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。
(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。
有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。
(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過(guò)判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為50—5=45年。
(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒(méi)有明確要求計(jì)算土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì)算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià)格。
(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒(méi)有判斷出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)方法，因此也沒(méi)有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取得分。