土地流轉分析報告（專業(yè)18篇）

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    土地流轉分析報告篇一
    當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。我縣農業(yè)人口占全縣總人口的86.33%，還是一個以農業(yè)為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農業(yè)和農村工作的方針政策，鼓勵和發(fā)展農業(yè)產業(yè)化，優(yōu)化農業(yè)和農村經濟結構，農業(yè)和農村經濟取得了長足發(fā)展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現(xiàn)了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現(xiàn)將調研結果匯報如下：
    畝，占流轉面積的10%;轉讓面積20xx畝,互換2600畝,土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發(fā)流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業(yè)承包戶;三是流向農業(yè)企業(yè);四是流向一般農戶;五是流向其他單位。
    （1）、堅持農戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉的萬畝農地中,農戶自愿流轉的占98%。
    （2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發(fā)流轉的農戶一般是從事第二、三產業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產業(yè)和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
    （3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規(guī)?；?、集約化經營，土地收益較高。
    （4）農戶自發(fā)流轉的期限短。
    （二）農民增收的現(xiàn)狀。
    全縣現(xiàn)有農戶21.82萬戶，農業(yè)人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。20xx年，全縣堅持以農民增收為目標，以農業(yè)結構調整為主線，大力調整農業(yè)產業(yè)結構，使農業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實現(xiàn)農民人均純收入2747元，比上年增長5.1%。
    1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源。
    經濟活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農民主要靠手工業(yè)，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區(qū)的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農民靠外出打工。
    2、政策扶持農民增收。
    推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創(chuàng)造了條件。
    3、產業(yè)結構調整、引進企業(yè)也是農民增收的重要途徑。
    業(yè)主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
    （一）存在的問題。
    1、土地流轉程序不規(guī)范，無序流轉現(xiàn)象嚴重。
    農村中多數(shù)是農戶自發(fā)流轉，口頭協(xié)議多，無具體的合同依據(jù)，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協(xié)調引進的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
    2、修建鄉(xiāng)村公路任務重。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設鄉(xiāng)村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊xx縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業(yè)稅的征收。
    3、農業(yè)產值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴重。
    農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業(yè)投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
    部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規(guī)模經營阻力很大，既不愿意轉租給業(yè)主，自己又不積極經營，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法引進企業(yè)。
    （二）農民增收中的障礙。
    1、
    農村科技缺乏。
    農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
    2、農村基礎設施滯后。
    農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
    土地流轉是解決農業(yè)增效、農民增收、農村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業(yè)大戶和農業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)模化經營。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：
    1、規(guī)范和引導土地承包經營權的流轉，推進城鎮(zhèn)化進程。
    加強農村基層組織建設，推進農業(yè)企業(yè)化經營，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業(yè)戶集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；洜I，引導農民致富增收。
    2、加強農民知識培訓，提高農民素質。
    農民現(xiàn)實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業(yè)科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業(yè)技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創(chuàng)業(yè)空間，使農村由習慣型、傳統(tǒng)型生產向專業(yè)型、技術型轉變。
    3、加大農業(yè)投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件。
    政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫(yī)療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強。
    4、減輕農民負擔，增加農民收入。
    減免農業(yè)稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業(yè)的投資。
    5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移。
    建立健全專門的服務網絡機構，構建互動的服務網絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農民，享受與外來投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。
    6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環(huán)節(jié)。
    在穩(wěn)定以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制，積極發(fā)展各種形式的農村專業(yè)合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統(tǒng)分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業(yè)生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業(yè)合作經濟組織的優(yōu)惠政策扶持。
    土地流轉分析報告篇二
    加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業(yè)產業(yè)化經營、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑，接下來是小編為大家收集的農村土地流轉。
    供大家參考希望可以幫助到大家。
    我縣現(xiàn)有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉面積11.27萬畝，涉及農戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉主要有以下幾個特點：
    1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮(zhèn)水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產。清水橋鎮(zhèn)平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮(zhèn)坪石頭村歐陽植竹長期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
    2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來的本村內進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經營主體從單戶轉向合作社,經營從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質高效農業(yè)并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經營耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經營耕地面積5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
    3、流轉效果初步顯現(xiàn)。一是促進了農村產業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產業(yè)，做到了優(yōu)勢產業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過土地流轉，清水橋鎮(zhèn)、水市鎮(zhèn)、保安鄉(xiāng)、太平鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉(xiāng)太平村村民以700余畝耕地的經營權入股，發(fā)展優(yōu)質臍橙，形成了“一村一品”的產業(yè)格局。二是擴大了農業(yè)規(guī)模經營。目前，我縣土地流轉規(guī)模在10畝以上的有4萬多畝，規(guī)模經營戶已達2019戶以上，烤煙生產逐步轉向大戶為主。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農業(yè)適用新技術、新品種、新農機的推廣應用。通過土地流轉形成的規(guī)模經營戶，為提高勞動生產率和土地利用率、產出率，均采用了先進適用的新農機、新技術和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術人員。
    1、流轉規(guī)模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業(yè)產業(yè)的壯大，沒有達到產業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進產業(yè)壯大的效應。
    2、流轉行為不規(guī)范。農村土地流轉多以農戶間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進行流轉的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或。
    合同。
    的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉不規(guī)范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉出土地的農民借合同不規(guī)范而索回土地經營權現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。
    3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以內的有9萬畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在2019年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產業(yè)化經營程度不高，土地流轉形成的規(guī)?；洜I、標準化生產水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少。
    4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農戶對土地流轉經營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
    5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉市場還沒有形成,流轉信息不暢,土地評價缺乏依據(jù),農民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位。
    6、農業(yè)產業(yè)化經營程度不高，從事農業(yè)開發(fā)和經營的投資者偏少。農業(yè)比較效益差，農業(yè)生產投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規(guī)避風險的能力弱，因此，從事開發(fā)和經營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業(yè)，大部分農產品加工企業(yè)停留在作坊式的生產經營階段，農產品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農民增收少。
    加快農村土地流轉是推進農村土地集約化經營、推進農業(yè)產業(yè)化經營、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進程，提高農村土地流轉質量和效益，必須從以下幾方面入手:。
    1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農村土地流轉示范點，通過典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來的實際利益，從而轉變思想觀念，加快農村土地流轉。
    2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉程序、規(guī)范土地流轉合同和規(guī)范土地流轉行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農村土地流轉中介服務體系，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農村土地流轉信息服務中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務站，縣、鄉(xiāng)、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調節(jié)完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地糾紛調處機構，著力解決各類農村土地糾紛。
    3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會保障機制。加強以農村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，進而為農村土地流轉創(chuàng)造良好的條件。三是要大力發(fā)展農民專業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農民專業(yè)合作組織在資源整合，帶動農戶搞規(guī)模經營的方面的積極作用。引導有能力的農民專業(yè)合作組織，探索農戶土地入股等流轉方式，自創(chuàng)品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經營農業(yè)項目。大力扶持農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作社、專業(yè)購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產林、牲豬等優(yōu)勢主導產業(yè)，擴大板塊規(guī)模，增強對農村土地流轉的吸引力。
    4、加強領導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統(tǒng)一領導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創(chuàng)新農村經營管理制度、發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進一步優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監(jiān)管，并通過土地整理、農業(yè)綜合開發(fā)等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規(guī)模經營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)及社會保障工作，落實有關勞動保障政策;財政、經管部門要加強業(yè)務指導，保障必要的工作經費，農業(yè)、畜牧、農機、林業(yè)等部門要加強技術指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農村土地流轉。
    為全面了解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，我們就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。
    xx縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬人，涉及農戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2%，近年來我們還規(guī)范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經營及流轉管理機構。
    隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
    (一)、從流轉形式來看，主要有以下幾種流轉形式。
    1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農產業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉入土地擴大經營規(guī)模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6%。
    2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現(xiàn)轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。2019年底，我縣共有轉包土地2090.14畝，占總流轉面積的27%。
    3、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移?；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
    4、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
    5、其它。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據(jù)，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4%。如xx縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
    白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時可以撤股?，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
    張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關于流轉合同、鑒證方面都要規(guī)范。
    (二)、從土地流轉去向來看，主要是農戶之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶面積4768.78畝，占流轉面積的62%;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
    (三)、從土地流轉的分布情況來看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農民稅收的同時，國家又給農戶種糧進行了補貼，農戶科技種植大棚，形成了部分農戶之間土地的互換。
    (一)流轉合同不規(guī)范。
    從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經過村委同意的事實，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同。
    (二)由于多年來農戶土地自行流轉情況多，造成了原來稅費改革前農戶自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
    (三)由于國家的規(guī)劃建設，形成城郊農戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶自行流轉的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農戶之間的土地流轉合同糾紛的出現(xiàn)。
    (四)宣傳力度不夠，農戶之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶自行流轉合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
    (五)流轉文書管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。
    (六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴以生存的最基本的生產資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農民小農經濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營或交親戚耕種比較放心。
    (七)土地流轉難成規(guī)模。土地使用權流轉具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農產業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會不多，外出務工就業(yè)相對不固定，經商風險較大，農民創(chuàng)業(yè)本領不強，技能素質不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉，組織化規(guī)模經營機制不健全，難以改變土地分散種植經營的局面。
    家庭聯(lián)產承包責任制極大地解放了農村生產力，有力地推動了農業(yè)農村經濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)的過渡，這種分散經營的小農生產與現(xiàn)代農業(yè)對規(guī)模經濟、產業(yè)化經營的要求越來越難以適應。實踐表明，結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農村土地適度規(guī)模經營，對調整農村產業(yè)結構、轉移農村剩余勞動力、促進農業(yè)產業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經營責任制與現(xiàn)代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經營的發(fā)展應加強以下幾個方面：
    (一)加快土地承包經營權流轉。針對我縣農戶土地經營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產業(yè)帶動農村剩余勞動力轉移及效益性農業(yè)的實際需要，要加強農村土地承包經營權的流轉，為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)規(guī)模經營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術、管理提供了載體。要在明確所有權、穩(wěn)定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉。
    (三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了xx縣農村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農村土地糾紛調解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。
    同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農村土地經營權流轉管理意見及流轉程序，進一步加強農村土地經營權流轉的管理，完善農村土地經營權流轉程序，提高農戶土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規(guī)范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經營的有力支持。
    土地流轉分析報告篇三
    為全面了解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，我們就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。
    xx縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農業(yè)人口20.85萬人，涉及農戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2%，近年來我們還規(guī)范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經營及流轉管理機構。
    隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
    (一)、從流轉形式來看，主要有以下幾種流轉形式。
    1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農產業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉入土地擴大經營規(guī)模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6%。
    2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現(xiàn)轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。20xx年底，我縣共有轉包土地20xx.14畝，占總流轉面積的27%。
    3、互換。即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要?；Q后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
    4、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
    5、其它。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據(jù)，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉面積的4.4%。如xx縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
    白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時可以撤股?，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
    張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關于流轉合同、鑒證方面都要規(guī)范。
    (二)、從土地流轉去向來看，主要是農戶之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶面積4768.78畝，占流轉面積的62%;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積54%。
    (三)、從土地流轉的分布情況來看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農民稅收的同時，國家又給農戶種糧進行了補貼，農戶科技種植大棚，形成了部分農戶之間土地的互換。
    (一)流轉合同不規(guī)范。
    從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經過村委同意的事實，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同。
    (二)由于多年來農戶土地自行流轉情況多，造成了原來稅費改革前農戶自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
    (三)由于國家的規(guī)劃建設，形成城郊農戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶自行流轉的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農戶之間的土地流轉合同糾紛的出現(xiàn)。
    (四)宣傳力度不夠，農戶之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶自行流轉合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
    (五)流轉文書管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。
    (六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴以生存的最基本的生產資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農民小農經濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營或交親戚耕種比較放心。
    (七)土地流轉難成規(guī)模。土地使用權流轉具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農產業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會不多，外出務工就業(yè)相對不固定，經商風險較大，農民創(chuàng)業(yè)本領不強，技能素質不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉，組織化規(guī)模經營機制不健全，難以改變土地分散種植經營的局面。
    家庭聯(lián)產承包責任制極大地解放了農村生產力，有力地推動了農業(yè)農村經濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)的過渡，這種分散經營的小農生產與現(xiàn)代農業(yè)對規(guī)模經濟、產業(yè)化經營的要求越來越難以適應。實踐表明，結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農村土地適度規(guī)模經營，對調整農村產業(yè)結構、轉移農村剩余勞動力、促進農業(yè)產業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經營責任制與現(xiàn)代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經營的發(fā)展應加強以下幾個方面：
    (一)加快土地承包經營權流轉。針對我縣農戶土地經營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產業(yè)帶動農村剩余勞動力轉移及效益性農業(yè)的實際需要，要加強農村土地承包經營權的流轉，為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)規(guī)模經營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術、管理提供了載體。要在明確所有權、穩(wěn)定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉。
    (三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了xx縣農村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農村土地糾紛調解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。
    同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農村土地經營權流轉管理意見及流轉程序，進一步加強農村土地經營權流轉的管理，完善農村土地經營權流轉程序，提高農戶土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規(guī)范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經營的有力支持。
    土地流轉分析報告篇四
    近年來，xx市xx縣一直把搞好土地有序流轉作為促進農業(yè)增效、農民增收、維護農村穩(wěn)定的大事來抓，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，從促進農村生產要素的合理流動和優(yōu)化配臵、促進農業(yè)結構調整、增加農民收入的高度出發(fā)，積極引導和規(guī)范農村土地有序流轉，取得了較好成效。截止201年末，全縣農村土地流轉面積達3000公頃，涉及1000個農戶，分別占承包耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。
    正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發(fā)展趨勢，強化政府服務職能，規(guī)范農村土地流轉，引導發(fā)展規(guī)模經營，任然是當前值得探討的重要課題。該縣幾年來致力于土地規(guī)模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配臵和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。一是促進了農村土地規(guī)模化經營。通過土地入股流轉，使農村土地向農民專業(yè)合作組織和有能力經營的農民集中，實現(xiàn)了土地規(guī)模經營。二是實現(xiàn)了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉后使一些會手藝、頭腦活、善經營的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經商，服務于二、三產業(yè)。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經濟，加快了小城鎮(zhèn)建設步伐。三是推動了農業(yè)產業(yè)化經營的發(fā)展。通過成立農村土地流轉合作社，規(guī)范土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，采取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式，吸引大量社會資本投向農業(yè)，促進了先進生產技術、現(xiàn)代裝備、現(xiàn)代管理在農業(yè)領域的運用和推廣。
    一、對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發(fā)展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。
    二、土地流轉需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉引起的糾紛現(xiàn)象。
    三、土地流轉的'體制機制和流轉形式還不能適應市場經濟發(fā)展的需求。換言之，以土地經營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發(fā)展需要進一步協(xié)調。
    完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供大家參考：
    政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經常化、規(guī)范化軌道。
    鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
    （二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
    （三）培育大戶抓流轉。把培訓規(guī)模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。
    并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經營，主要用于農業(yè)基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
    首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農業(yè)綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
    實行綜合優(yōu)惠，不光在經濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；洜I的項目進行重點扶持。
    （二）深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。
    （三）完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規(guī)模經營的保險業(yè)務等。
    土地流轉分析報告篇五
    經過改革開放二十余年的洗禮，目前農村經濟已進入不斷向市場經濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐，農村經濟已逐步出現(xiàn)這樣一個明顯特點:土地活則經濟活，土地流轉正成為推動農村經濟實現(xiàn)新一輪發(fā)展的“興奮點”。
    我縣作為一個欠發(fā)達的內陸山區(qū)農業(yè)縣，如何緊緊把握農崐村經濟發(fā)展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實現(xiàn)方式和途徑，促進農村土地規(guī)范、高效流轉，全面盤活、開發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經濟聯(lián)系至關密切、潛能極為巨大的生產要素，對加快發(fā)展縣域經濟具有重大的現(xiàn)實意義。帶著這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況進行了一次認真的調查。
    據(jù)不完全統(tǒng)計，我縣土地的流轉面積達7.62萬畝，其中耕地1.8萬畝，山林3.5萬畝，果園2.2萬畝，水面0.12萬畝。調查中，我們發(fā)現(xiàn)土地流轉較好的主要集中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉的面積約占全縣的54%，其中土地流轉較好的坪村鎮(zhèn)共流轉土地1532畝(其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝)。綜觀我縣土地流轉情況，主要具有三個明顯的特點:。
    1、流轉的面積逐步擴大。從1995年實行第二輪土地承包責任制以來，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬畝，今年已達7.62萬畝，增長了3.5倍。特別是近兩年來，初步出現(xiàn)了由小塊流轉向成片規(guī)模流轉的新變化。據(jù)不完全統(tǒng)計，全縣一次性流轉崐面積達20畝以上的就有370余宗。
    2、流轉的形式不斷豐富。據(jù)調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式:一是委托代管，即外出務工的農戶委托親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協(xié)議商定，全縣有80%以上的屬崐于這種形式。二是反租倒包，即鄉(xiāng)、村集體根據(jù)結構調整等需要將承包戶的土地租過來，然后又轉租給原承包戶或其他農戶。如堡子鎮(zhèn)政府租賃該鎮(zhèn)新店村、樓落村農戶的200畝稻田，然后又轉租給原來的農戶或其他農戶，用來集中連片開發(fā)無籽西瓜。三是股份合作，即集體或個人以土地入股，與他人或單位進行共同開發(fā)經營，分享效益。如林城鎮(zhèn)大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金，連山鄉(xiāng)宋家洲村的9戶農戶以118畝稻田入股，實行股份合作，共同開發(fā)優(yōu)質葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術搞開發(fā)的矛盾。四是集體重新發(fā)包或轉包，即村組將集體“四荒地”、農戶棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉包給農戶。如團河鎮(zhèn)向陽村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地(其中耕地80畝，河灘荒地40畝)，經整理后崐以2.5萬元/年的租金，發(fā)包給本村3戶農戶，規(guī)劃用于建崐立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養(yǎng)殖場。憘五是對外招租，憗即村崐組集體將集中連片的低產田，或將集體原來統(tǒng)一經營或承崐包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大戶經營。團河鎮(zhèn)官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包崐給兩名洪江籍的農戶，承包期20年，承包者帶資金和技術落戶團河，發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質水果。此外，拍賣、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。
    3、土地跨區(qū)域流轉逐漸增多。隨著農村經濟的發(fā)展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大戶已不滿足于本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉(xiāng)、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經營逐步打破了傳統(tǒng)的區(qū)域界限。據(jù)初步統(tǒng)計，全縣跨區(qū)域流轉的土地已達1.9萬畝，占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮(zhèn)就對外(外縣)招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮(zhèn)等交通方便的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對外更具吸引力。地靈鄉(xiāng)的草莓大戶吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發(fā)展草莓;若水鎮(zhèn)的胡清在連山承包30多畝耕地，同時轉戰(zhàn)懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。
    我縣土地流轉雖然起步較晚，但產生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動了農村產業(yè)結構調整。不少能人租賃集體或個人的土地，不再局限于耕種質次效低的農作物，而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規(guī)?；?，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優(yōu)質水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現(xiàn)出了一批調整結構的“排頭兵”，為推動全縣農村產業(yè)結構調整作出了示范。如坪村鎮(zhèn)大順村張光前崐等6戶農戶承包耕地84畝，全部改種水稻為種無籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動了當?shù)剞r民調整產業(yè)結構，加快了全鎮(zhèn)產業(yè)結構調整的步伐。在他們的帶動下，全鎮(zhèn)有120多戶農崐戶參與承包土地300多畝，用于種植無籽西瓜，獲得了很好的收益。憘二是促進了農村剩余勞力的合理轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時又進一步解放了勞動力。據(jù)不完全統(tǒng)計，全縣大約有2萬余名農村勞動力將耕地崐以流轉的形式處理后，紛紛外出經商、開店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過剩、棄耕拋荒現(xiàn)象嚴重的問題。崐憘三是提高了土地使用價值。土地合理流轉后，土地逐步向大戶和能人集中，經營者實現(xiàn)了市場化、規(guī)模化的生產，崐改變了農村經濟長期存在的品種老化、管理落后、經營小崐打小鬧的不良布局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮(zhèn)農戶張崇華承包了32畝耕地，用來種植無籽西瓜，崐今年產值達2.8萬元，而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.崐4萬元，只有種植無籽西瓜的50%。
    土地流轉分析報告篇六
    土地經營以家庭承包為基礎、充分結合的雙層體制是黨的農村政策的基石。當前，實現(xiàn)農村土地流轉既是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的有效措施和前提條件，也是解放生產力和發(fā)展生產力，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內容。
    一、我區(qū)部分縣市區(qū)農村土地有序流轉的基本情況和主要特點。
    近年來，隨著我區(qū)農業(yè)產業(yè)結構調整步伐的不斷加快，農村土地有序流轉成為社會主義新農村建設，促進農業(yè)增收，農民增收的重要途徑，目前我區(qū)土地流轉經過近幾年的發(fā)展既保證了我區(qū)土地適當集中和規(guī)?；洜I，實現(xiàn)土地開發(fā)效益的最大化，又從根本上保護了農民利益，取得了農民得實惠、村集體增收入、經營者獲利益的“三贏”效果,主要特點表現(xiàn)在以下幾個方面：
    1.土地流轉的動機發(fā)生了變化。在免征農業(yè)稅以前，村組織和農戶流轉土地主要動機是為了完成稅費上繳任務，避免土地撂荒。農業(yè)稅免征以后，不論是村集體經濟組織規(guī)模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是為了增加收入?？梢哉f二者的行為由被動變?yōu)橹鲃?，進行土地流轉的積極性都有了提高，一定程度上促進了農村土地的流轉。
    2.土地流轉的范圍不斷拓寬。免征農業(yè)稅后，農民種田的成本進一步降低，他們惜地意識提高，流轉的土地由當初主要是撂荒耕地擴展到整合農用地。土地使用權的流轉已由原來的在親戚、本村、本鄉(xiāng)成員為主的農戶之間進行，擴展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。
    3.土地流轉的市場取向開始顯現(xiàn)。當初鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式流轉土地，或者農戶委托村集體經濟組織代為流轉的，現(xiàn)在由相當一部分承包戶紛紛要求收回已轉包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉費用。從全區(qū)的角度的看，土地流轉有利于促進農民獲得財產性增收，有利于破除土地城鄉(xiāng)二元分割，土地流轉盤活農村“沉睡的資本”，土地流轉的收益是農民“特殊社?！薄?BR>    二、我區(qū)部分縣市區(qū)農村土地有序流轉中存在的問題。
    從調研的情況來看，我區(qū)部分縣市區(qū)對農村土地有序流轉新機制有一些新思路、新舉措，農村土地流轉的積極性高，各部門支持土體流轉的氛圍濃厚，農村土地流轉有了新氣象。但同時也暴露出一些在農村土地流轉過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學，調動不起農民的積極性。同時農民認識不到位，觀念滯后，流轉水平低，進程較緩慢。舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難。在外出務工、經商的農民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉出去，大面積拋荒影響農業(yè)經濟發(fā)展，給農村經濟造成一定的損失。農民“兩不”和業(yè)主“兩怕”是影響當前農村土地流轉的觀念障礙。農民的“兩不”，指的是全面取消農業(yè)稅后，農民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經營權;另一方面，農民將其農村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉或交出土地承包經營權。
    業(yè)主的“兩怕”，指的是業(yè)主“一怕”農村土地政策不穩(wěn)，不敢大膽投入;“二怕”農業(yè)生產自然和市場雙重風險壓力大，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。例如：靈武市崇興鎮(zhèn)榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現(xiàn)實，謀劃將土地集中起來經營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農業(yè)專家再三考察審核，于xx年12月最終確定并引進了一位實力強、經營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當這位大戶帶著資金項目到該村進行設施溫棚的建設時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉行為不規(guī)范、流轉效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調難。
    目前，土地流轉不規(guī)范主要表現(xiàn)在如下幾個方面：一是大多數(shù)農戶之間的土地流轉，大部分是自發(fā)形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容也不完整，雙方的權利義務關系規(guī)范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經村社集體經濟組織審查同意;二是土地流轉有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農轉非”;三是縣鄉(xiāng)級合同管理機構審查、簽證或公證機關公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案比較缺乏。農村土地流轉的隨意性和不穩(wěn)定性，制約土地流轉。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動、產業(yè)支持，限制了流轉的規(guī)模。同時農民就業(yè)空間小，社會保障跟不上。由于我區(qū)每年有大批青壯年農民工外出務工，而大多數(shù)中老年人、婦女根本就沒有進城務工的機會，加之農民養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社保體系還處在建設初期，大多數(shù)農民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學、養(yǎng)老問題，這就造成農民對土地流轉存在后顧之憂，寧肯自己傳統(tǒng)經營，也不愿意將土地流轉讓出。四是缺乏組織引導，組織化程度低。
    農戶間土地自發(fā)流轉比重大，集體組織引導流轉少，規(guī)?；苿恿α坎蛔恪ｋm然農民之間通過自發(fā)土地流轉對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉后仍然沒有改變農戶各自分散經營方式，缺乏組織化規(guī)模經營，市場搏弈能力差，經濟效益低。在發(fā)達省份，在征得農戶同意的基礎上通過集體統(tǒng)一組織流轉，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權制形式快速發(fā)展，促進了土地流轉加快，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置，取得了很好的效果。我區(qū)農業(yè)農村合作經濟組織數(shù)量相對較少，對土地流轉拉動不足。向外部經濟組織流轉數(shù)量少，各地區(qū)發(fā)展不平衡，拉動土地適度規(guī)模經營不夠產業(yè)化龍頭數(shù)量少，帶動土地流轉力量不足，同農戶之間的利益聯(lián)結關系不夠緊密。五是承包土地少，規(guī)模生產難形成。平均分包土地的格局使農民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規(guī)模經營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農業(yè)生產進一步發(fā)展，造成了農業(yè)土地資源的浪費。小規(guī)模生產，農民收益難增加。分散零星生產經營方式難以擺脫小農經濟的桎梏，制約了農業(yè)結構的調整，影響農業(yè)產業(yè)化經營的形成和推進。
    六是土地的“所有權”、“使用權”、“經營權”政策不明晰、法律制度不健全，流轉的目標不清晰，政策不具體，監(jiān)管措施難有力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農村土地流轉不規(guī)范的一個重要原因。七是自然條件差，農業(yè)收益低，風險大，制約流轉。農業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產業(yè)，農產品銷售難，造成土地流轉也難。農產品產量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風暴，農業(yè)增產難增收，農產品投資風險很大，企業(yè)、大戶顧慮多，制約土地流轉。八是開發(fā)業(yè)主引進難。由于農業(yè)收益比較低，高收益項目農業(yè)難以選擇，農業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實力的民營企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉、規(guī)模經營農業(yè)的比較少。目前，全區(qū)引進從事農業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準，產業(yè)趨同，品種單一;有的盲目追求規(guī)模，管理粗放;也有的缺乏經濟實力和經營能力。
    農村土地流轉的基本思路，以發(fā)展為主題，以經濟效益為中心，培植龍頭企業(yè);依靠經營體制和機制創(chuàng)新，調整優(yōu)化農業(yè)農村經濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長期穩(wěn)定農戶承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實施耕地規(guī)模集約經營，發(fā)展優(yōu)質高產高效農業(yè)。積極開發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)和可持續(xù)農業(yè)，滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實用新技術運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經驗有效對接，建設一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產基地和現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)。在流轉方式上，堅持農民與業(yè)主自主選擇。
    四、推進和規(guī)范農村土地有序流轉的意見和建議。
    一是加強政府引導，著力政策推進。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領導和群眾思想疑慮。結合實際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環(huán)境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規(guī)劃，選好發(fā)展項目。按照區(qū)域化、特色化、產業(yè)化思路，進行規(guī)模經營、集約經營規(guī)劃，著力招商引資。第三，強化組織協(xié)調，明確部門分工，專門機構管理，一條龍服務。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉中的遺留問題，積極組織競爭流轉。根據(jù)十七屆三中全會“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、轉讓、出租、互換股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營”的精神，加強對土地流轉必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認識到，土地不僅僅是農民就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關土地流轉的法律法規(guī)和通過流轉土地增收致富的典型，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉。
    同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導農民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規(guī)范流轉。第一土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經營制度長期穩(wěn)定。第二土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償、規(guī)范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農民的意愿，一切圍繞農業(yè)發(fā)展，一切為了農民增收。第三要堅持土地流轉主體是農民。
    當前，農業(yè)生產效益比較低下，農民增收困難，各地在引導農村土地流轉中，一定要將流轉收益歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村社會穩(wěn)定。第四土地流轉要規(guī)范操作與管理，各級農村經營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調解和處理土地流轉糾紛，促進土地流轉規(guī)范化發(fā)展.三是制定出臺相關政策，獎補結合，推動我區(qū)土地流轉工作再上新的臺階。農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農村經濟帶動農民增收致富過程中起著至關重要的作用。應制訂更加優(yōu)惠的政策，加大扶持力度，拓展發(fā)展空間，特別是要加大對農民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度，充分利用其外聯(lián)市場、內聯(lián)千家萬戶的作用，逐步打造產業(yè)品牌，自主開發(fā)經營項目，吸引農戶入股，推動土地流轉進程。
    比如對集中流轉100畝以上建設設施農業(yè)或500畝以上糧食生產的，考慮實行以獎代補。對達到一定規(guī)模、帶動能力強、經濟效益明顯的經營實體和土地流轉的鄉(xiāng)、村、隊，給與集體或主要負責人相應的獎勵，提高他們的積極性。四是構筑流體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農民承包地流轉提供中介服務。首先是培育承接業(yè)主，總結表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內外資業(yè)主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產評估、物資供應服務。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規(guī)則，維護公開、公平、公正的`競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現(xiàn)象發(fā)生。“土地銀行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農戶轉出的土地集中起來，吸引社區(qū)及社區(qū)外的農戶和企事業(yè)單位進行投資。從各地實踐來看，類似中介服務組織還有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地流轉協(xié)會等多種形式。
    不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯(lián)系，確保農民收益最大化;再次，要建立推動土地規(guī)范化流轉的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業(yè)務能力。五是加強規(guī)范管理。農村土地流轉涉及農民的切身利益。流轉必須規(guī)范有序的進行，以消除農民的后顧之憂。建議區(qū)上盡快出臺相關政策，明確規(guī)定：“集中連片流轉的，對個別不愿意流轉的農民，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權益的前提下，可通過土地調整、互換、置換等辦法解決?！边_成流轉意向，進行流轉時，簽訂流轉合同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門應予以登記。在城市化的進程中，對多數(shù)農民來說，土地既是必需的生產資料，也是重要的社會保障;而推進新農村建設必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴格的耕地保護制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農民的意愿，防止侵犯農民的合法權益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農民土地流轉的主動性。通過本次調研發(fā)現(xiàn)，凡是有好項目、經營管理好、效益顯著的農業(yè)項目，大戶與農戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責權利明確。
    今后，可以考慮適當加大向農業(yè)項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農業(yè)項目，以點帶面推動農村土地流轉的主動性。當農戶與龍頭企業(yè)形成了較為穩(wěn)定的利益關系，既提高了農民的組織化程度,又壯大了龍頭企業(yè)的實力,增強了規(guī)模經營的優(yōu)勢。七是加強農村土地流轉合同監(jiān)督管理，確實保障農民利益。認真貫徹《土地法》、《農村土地承包法》等相關法律法規(guī)，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現(xiàn)有土地流轉合同，尤其是口頭合同，要積極引導雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方責、權、利，保護雙方的利益。同時，要針對當前農村經濟快速發(fā)展的新局面，有前瞻性、預見性地在合同中留有余地，確保出現(xiàn)新情況以后，農民的利益不受侵害。例如：在土地流轉過程中農民最關心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應的指導價格，并根據(jù)社會的經濟指標定期調整，既不能讓農民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創(chuàng)造出土地流轉長期穩(wěn)定高效的社會環(huán)境。八是建立健全農村土地流轉服務體系。
    積極探索通過市場調節(jié)農村土地流轉長效機制，切實加強對土地流轉工作的管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農村土地流轉服務中心，做好日常監(jiān)管、政策調研和信息發(fā)布工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以財經所為依托，負責農村土地流轉的政策咨詢;貫徹落實土地流轉政策，指導流轉雙方簽訂流轉合同;辦理土地流轉合同的鑒證，對土地流轉糾紛進行調解，對流轉合同的登記、變更等情況進行備案。各村可成立土地流轉服務站，及時掌握村組農戶土地流轉的意愿并進行登記，提供規(guī)范的土地流轉合同文本和流轉信息，督促流轉雙方依法簽訂流轉合同，及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地流轉服務中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉受阻的矛盾，提高土地流轉的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導。加快全區(qū)農業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出總體規(guī)劃研究，依據(jù)各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農戶習慣等因素，聘請農業(yè)專家把脈，進行功能分區(qū)和產業(yè)帶、產業(yè)板塊規(guī)劃，分片區(qū)規(guī)劃適宜發(fā)展的農業(yè)項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進行土地流轉。農村土地問題非常復雜，在城市的城鄉(xiāng)接合部進行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地換社保，建設用地流轉等等，但是在徹底的農區(qū)就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。
    所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應加強對規(guī)模經營的支持和服務，在符合信貸政策的前提下，為在企業(yè)和設施農業(yè)建設提供積極的信貸和保險支持。農業(yè)銀行和農村信用合作社應把規(guī)模經營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農業(yè)信貸資金幫助解決規(guī)模經營主體生產經營的資金需要，對實力強、資信度好的規(guī)模經營主體給與一定的信貸授信額度，允許規(guī)模經營主體以聯(lián)保形式辦理貸款手續(xù)。十一是大力發(fā)展非農產業(yè)，促進農村人口和勞動力轉移。農村人口和勞動力轉移是合理調整生產力布局，扎實推進產業(yè)升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著眼農產品多層次增值，大力發(fā)展農副產品加工業(yè)、營銷業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產業(yè)。
    重點圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規(guī)模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產前、產后或二三產業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抓住西部大開發(fā)機遇，吸引一批名牌企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶我區(qū)，以東部資金、技術、設備、經驗建設一批新型龍頭企業(yè)和支柱產業(yè)。三是加快以產業(yè)為支撐的小城鎮(zhèn)建設，擴大規(guī)模，完善功能，吸引農村人口和勞動力安居樂業(yè)。四是開發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀光休閑服務產業(yè)。同時加強與發(fā)達地區(qū)及企業(yè)聯(lián)系，積極向國內外市場發(fā)展勞務輸出。十二是堅持市場導向，多種渠道流轉。以項目開發(fā)為著眼點，招商引資;核心企業(yè)為龍頭，實施特色資源開發(fā);招標投標為基礎，競爭承包;使用權為紐帶，建立新型專業(yè)合作組織;以科技實體為主力軍，建設各型現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū);委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關鍵是從實際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，經濟雙贏。
    共同承擔可持續(xù)發(fā)展的責任。十三是健全機構，強化職能。加強土地流轉仲裁機構建設,明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監(jiān)督。目前，推動土地流轉已成為促進適度規(guī)模經營，發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的重要內容，應逐步完善法律法規(guī)建設，加快土地仲裁立法進程，制定出臺有關土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當前農村經濟發(fā)展的法律體系?？h鄉(xiāng)兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農村土地承包仲裁體制建設，從編制、經費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現(xiàn)的各種糾紛。農業(yè)土地使用權流轉工作是對現(xiàn)有農村生產關系適應新階段農村生產力發(fā)展要求的局部調整，是對農村基本經營制度的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農村經營管理部門三大主體職能中的首要職能?？h鄉(xiāng)兩級經營管理部門要認真負起農業(yè)土地使用權流轉管理的工作責任，及時發(fā)現(xiàn)新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權流轉的措施，使之行為規(guī)范，形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監(jiān)督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規(guī)范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法;第二是規(guī)范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
    縣上要及時調整充實縣農業(yè)承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應建立或調整農業(yè)承包合同管理機構，并落實專人辦公，報縣農業(yè)局備案。根據(jù)農經站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產與財務的三大行政管理工作職能，將農經站納入?yún)⒄展珓諉T管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經費納入同級財政預算管理。同時農經部門要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動態(tài);指導農村土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業(yè)主與農戶建立合理的利益聯(lián)結機制，及時調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保農村社會長期穩(wěn)定的前提下，加快農業(yè)產業(yè)結構調整步伐，促進我區(qū)農村經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。十四是開展農村承包土地合作社、集體建設用地流轉、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。
    xx年7月1日《農民專業(yè)合作社法》的正式施行，為農民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當然更加明確、具體、規(guī)范的法律規(guī)定還有待于在以后的實踐中加以總結、完善。從政府的角度考慮，開展試點關鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎制度建設。二是加強具體工作指導。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農民的社會保障相聯(lián)系的社會問題?？梢钥紤]從以下幾方面著手進行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、?？顚Ｓ谩Ｈ菍嵭杏嗅槍π缘难a償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農民納入就業(yè)和再就業(yè)培訓體系，通過多層次、多形式的職業(yè)培訓，妥善解決失地農民的再就業(yè)問題。十五是加強土地基礎設施建設，提升土地價值。
    農業(yè)基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產條件，創(chuàng)造流轉優(yōu)勢。一是加強農業(yè)綜合開發(fā)，大力改造中低產田土，配套完善水利排灌設施，建設穩(wěn)產高產農田。二是以生態(tài)建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網、供水等為主體的生產生活設施建設，增強綜合開發(fā)利用能力。十六是土地流轉也要達到確保糧食安全的目標。十七屆三中全會《決議》對新形勢下如何發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)從7個方面進行了部署，引人關注的是，“確保國家糧食安全”被放在7項部署的首位，這既顯示了中央對糧食安全的高度重視，也反映出中央維護國家糧食安全的緊迫感和責任感。近幾年，隨著現(xiàn)代農業(yè)的不斷發(fā)展，農業(yè)的規(guī)模化經營、專業(yè)化生產成為必然。于是，各種形式的土地承包經營權流轉在全區(qū)各地展開。土地流轉是規(guī)?；洜I的必然趨勢，今年，全球糧食危機又給我們敲響了警鐘，糧食安全對我們有著異乎尋常的重要意義。因此，土地流轉必須嚴格執(zhí)行中央的“三個不得”中的“不得改變土地用途”。確保糧食安全應成為土地流轉的終極目標。
    土地流轉分析報告篇七
    位于縣城以北6公里處，總面積84.6平方公里，耕地7.5萬畝，轄20個村（街），256個村民組，總人口7.3萬人。20xx年以來，鄉(xiāng)繼續(xù)以實施土地單季流轉和長期流轉為抓手，以創(chuàng)辦合作社為載體，以實現(xiàn)土地規(guī)?；?、集約化、市場化經營為目標，全面開展土地流轉工作，力促土地向種糧大戶、合作社、農字號企業(yè)集中。一是爭取3000萬元農資綜合補貼項目和投資20xx萬元，小農水項目對流轉區(qū)進行田、路、渠的配套，推進了小田并大田的進程；二是實行惠農政策傾斜，倍增計劃落實，為打造糧油核心產區(qū)提供了條件；三是財力有限的情況下，財政每畝以不低于10元的標準，對流轉大戶提供獎勵，激發(fā)了流轉和積極性。截止目前，全鄉(xiāng)土地流轉面積已達44936畝（其中單季流轉11142畝），占承包面積的80%，占總耕地面積的60%。目前，鄉(xiāng)有各類合作社25個，其中：養(yǎng)殖合作社5個，種植合作社14個，農機合作社5個，林業(yè)合作社1個，其他合作社3個涉及13個行政村，解決了200多人的就業(yè)問題。建有飛翔現(xiàn)代農業(yè)示范園，連片達20xx多畝，年產值達1500萬元，村民就業(yè)安置200多人。今年，在農村改革發(fā)展試驗區(qū)建設中，鄉(xiāng)實施土地單季流轉為抓手，以創(chuàng)辦合作社為載體，以實現(xiàn)土地規(guī)?；⒓s化、市場化經營為目標，全面開展土地流轉工作，力促土地向種糧大戶、向合作社、向農字號企業(yè)集中。截止目前，全鄉(xiāng)流轉總面積已達44936畝，土地流轉產生了巨大的經濟和社會效益，今年以來，我鄉(xiāng)土地流轉工作曾在信陽日報、信陽電視臺等多家媒體報道，省、市、縣多次在我鄉(xiāng)召開土地流轉工作現(xiàn)場會。
    為切實加強對土地流轉工作的指導和服務，鄉(xiāng)充實了土地流轉服務中心工作人員，各村（街）土地流轉服務站人員配齊。制訂完善了鄉(xiāng)土地流轉服務中心職責、工作制度、工作程序和農村土地流轉須知，切實加強對土地流轉工作的指導和服務，明確各村文書為該村土地流轉工作員，及時做好本村土地流轉信息的收集、匯總上報工作。鄉(xiāng)村兩級建有流轉臺帳，成立鄉(xiāng)村土地糾紛調解組織。
    大力宣傳土地流轉的意義，幫助群眾算好經濟帳、生產帳、生態(tài)帳、資源帳，消除顧慮。運用“4+2”工作法宣傳引導，通過四議兩公開的程序，宣傳講解流轉政策，開展流轉工作。鄉(xiāng)里投資5萬元配置了電腦和大型電子顯示屏，對土地流轉有關政策，群眾需求信息進行公開發(fā)布，先后發(fā)布各項信息312條。
    從黨委書記、鄉(xiāng)長到村民組長，人人辦點，分包到田；實行分村劃片責任制，要求村村辦示點，片片有亮點，嚴格督查，嚴格獎懲，對土地流轉成效好的集體和個人給予獎勵，對工作不力的，落實處罰。在204省道建立鄉(xiāng)科級干部每人不少于200畝的土地流轉示范田，掛牌公示，接受監(jiān)督。發(fā)揮我鄉(xiāng)20多家等專業(yè)合作社的作用，著重在沿路、沿線實行規(guī)模流轉，帶動全鄉(xiāng)的土地流轉工作，全鄉(xiāng)僅專業(yè)合作社流轉土地2.8萬畝。
    土地流轉不搞“一刀切”，因村而異，因人而異，因地制宜，根據(jù)外出人員實際，引導搞土地長期流轉或季節(jié)性流轉，并采取多種方式進行流轉。
    2、租賃。以合作社為主體，租賃流轉土地。今年我鄉(xiāng)5位外出創(chuàng)業(yè)成功人士采取租賃的形式，流轉土地300多畝，開展華英雞養(yǎng)殖。
    3、實物支付。由種糧大戶牽頭，與農民達成協(xié)議，每畝以一定數(shù)量的小麥為支付費用實施流轉土地。
    4、代耕。外出農民通過托親靠友把土地流轉出去，由自己怕是供耕種費用或按比例分攤費用等方式進行耕種，收益按出資比例分成。
    堅持以維護民利為前提，讓農民從流轉中得到實實在在的好處。鼓勵有資質、實力強的合作社搞土地流轉，以每畝全年不低于600元、單季150元-250元價格租賃流轉土地。截止目前，全鄉(xiāng)新增土地經營權5861畝，分別是由股份合作社和大戶運作經營。紅高粱專業(yè)合作社在大覺寺村、任營村、代店村與農戶簽訂整村土地流轉合同，以平均每畝600元流轉土地3000畝；慶豐合作社在村以平均每畝600元的價格流轉土地1250畝，真正達到農民增收，合作社增效的雙贏目標。
    土地流轉分析報告篇八
    繼續(xù)引導農村土地經營權有序流轉，發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營。
    截至目前，全縣流轉土地面積xxx萬畝，占全縣耕地總面積（新確權面積xxx萬畝）的50.1%。已實現(xiàn)全縣土地流轉面積達到50%以上的任務目標。其中，50畝規(guī)模以上土地流轉面積達到50萬余畝。
    近年來，我縣按照“依法、自愿、有償”原則，積極搭建平臺，建設了19個土地流轉服務中心，引導農村土地有序流轉，推進農村土地適度規(guī)模經營。農村土地流轉為農民專業(yè)合作社、家庭農場生產基地建設提供了創(chuàng)業(yè)平臺，通過農村土地流轉，我縣農業(yè)產業(yè)化水平進一步提升，農村土地資源和農村勞動力資源配置進一步優(yōu)化，促進了現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展，為全縣農村經濟發(fā)展作出了積極貢獻。一是土地經營權有序流轉，可以讓農民保留土地承包權還可以得到比自主經營更多的收益，既節(jié)約了生產成本又解放了農村勞動力，既為農民開辟了穩(wěn)定增收渠道又提高了規(guī)模生產所帶來的單產收益，改變原先的一家一戶分散經營模式，實行規(guī)模化生產、標準化種植、集約化經營，讓更多的農民得實惠。二是促進了農村產業(yè)結構調整。全縣除種植各類蔬菜40多萬畝外，還拓展到花卉、苗木、中藥材、水果、特種種養(yǎng)殖和休閑觀光等領域，經濟效益、社會效益明顯提升。
    1、量化目標任務，納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)年度綜合考評。一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立規(guī)模流轉50畝以上大戶數(shù)據(jù)庫，實行跟蹤動態(tài)監(jiān)管。二是建設了xx縣土地流轉信息網絡，實現(xiàn)了縣鄉(xiāng)土地流轉信息聯(lián)網。三是及時發(fā)布土地流轉供求信息，為流轉雙方搭建了市場交易平臺。
    2、繼續(xù)加大新型經營主體的政策扶持力度。今年，縣政府出臺了《xx縣促進現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展若干政策暫行規(guī)定的通知》（x政辦秘〔20xx〕142號），加大了對農業(yè)新型經營主體和特色種養(yǎng)業(yè)的獎補力度，進一步激發(fā)了我縣農村土地流轉活力。
    3、建立xx縣農村產權交易中心。為推動全縣農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行，促進農村資源陽光透明運行，縣政府出臺了《xx縣農村產權交易市場建設工作的實施方案》（x政辦秘〔20xx〕146號）和《xx縣農村產權交易管理辦法的通知》（x政辦秘〔20xx〕147號）文件，成立了xx縣農村產權交易中心，為下農村步土地流轉合同簽訂、鑒證、評估、備案搭建了很好的平臺。
    4、開展示范社、示范家庭農場培育活動。通過示范社、示范家庭農場培育活動，發(fā)展農業(yè)新型經營主體，為發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營奠定了良好基礎。
    5、切實做好“縣、鄉(xiāng)、村”三級調節(jié)工作。為切實做好我縣農村土地流轉糾紛調解工作，縣鄉(xiāng)村加大對土地流轉糾紛調處力度，積極化解土地流轉過程中出現(xiàn)的各類矛盾糾紛。
    土地流轉分析報告篇九
    目前，全市在工商部門登記注冊合作社34個，其中:竹產業(yè)19個、養(yǎng)殖業(yè)4個、糧食加工業(yè)1個、旅游服務業(yè)1個、石斛中藥材2個、其他7個。分布在全市16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的96個村中（文華街道辦事處未建農民專合作社），注冊資本1117.9萬元、注冊會員2297人，帶動農戶4.1萬多戶，占全市農戶總戶數(shù)的67%。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道依托自身產業(yè)優(yōu)勢，均培育出各具特色的農民專業(yè)合作社，基本形成了覆蓋竹產業(yè)、糧食、蔬菜、中藥材、畜牧業(yè)等主導產業(yè)的合作，極大地帶動和促進了全市農業(yè)和農村經濟社會的發(fā)展。在現(xiàn)有的34個農民專業(yè)合作社中，運行情況好且比較規(guī)范的有4個，分別是長期的生豬營銷農民專業(yè)合作社、復興竹原料農民專業(yè)合作社、天臺鳥骨雞養(yǎng)殖農民專業(yè)合作社、旺隆興農竹業(yè)營銷農民專業(yè)合作社；運行情況比較好的有17個農民專業(yè)合作社，主要是竹業(yè)、農資和沼氣農民專業(yè)合作社；運行情況較差的有11個農民專業(yè)合作社；未開展工作的有2個農民專業(yè)合作社。已注冊的合作社中，社員總數(shù)在10人以下的合作社有7個，占合作社總數(shù)的20.6％，10－50人的合作社有21個，占總數(shù)的61.7％，50-100人以上的合作社有2個，占總數(shù)的5.8%，100以上的3個，占總數(shù)的8.8%。目前，全市注冊村級合作社有2個，鄉(xiāng)級合作社有32個。
    合作社法》的培訓工作，在更多更廣的范圍內宣傳《農民專業(yè)合作社法》，同時，今年我站還開展了多次農民專業(yè)合作社的調研，找準存在的問題，為市領導決策提供依據(jù)。
    中田3894戶，土967戶)，占全市流轉戶75.64%，流轉耕地面積11634畝；林地流轉1349戶，占全市流轉戶的20.99%，流轉面積29119畝;四荒地流轉210戶，占全市流轉戶3.26%，流轉面積24160.9畝;水面5戶，流轉面積46畝。（4）按管理情況分類：口頭協(xié)議流轉的'戶數(shù)最多?？陬^協(xié)議4612戶，占全市流轉戶71.18%，流轉農村土地面積36970.84畝，占流轉土地面積56.91%。簽訂合同1813戶，占全市流轉戶28.82%，流轉土地27989.9畝。其中在公證處公證的1037戶，占全市流轉戶16.14%，在合同管理機關監(jiān)證的776戶，占全市流轉戶的12.68%，農戶自發(fā)流轉和村組織流轉是我市土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個方面，一是流向外來耕作戶；二是流向專業(yè)承包戶；三是流向農業(yè)企業(yè)；四是流向一般農戶；五是流向其他單位或企業(yè)（市供銷合作社，紙漿廠等）。
    （二）、試點工作開展情況。
    1、宣傳貫徹《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《農村土地承包法》、中共遵義市委遵義市人民政府關于加快土地承包經營權流轉促進農業(yè)規(guī)?；洜I的意見。
    2、幫助復興鎮(zhèn)和元厚鎮(zhèn)建立了土地流轉工作機構，為農村土地流轉工作順利開展打下了基礎。
    合同的農戶105戶，流轉土地面積224.5，占全村耕地面積的14.72%，
    元厚鎮(zhèn)米糧村全村538戶，201人，耕地面積1737畝，其中：田1410畝，土327畝；現(xiàn)已簽訂土地流轉合同的農戶44戶，流轉土地面積118.81畝。
    在流轉的形式上，主要是以出租的方式進行流轉。流轉土地價格一年400元/畝。農戶土地租出后給老板打工，每天工資30-40元，提高了土地的利用率，增加了農民收入。
    4、指導簽訂規(guī)范的土地流轉合同。
    元厚鎮(zhèn)米糧村流轉土地44戶，共簽訂土地流轉44份。其中：民營企業(yè)家李復生租土地117.31畝，板橋的曾和梅的1.5畝種草養(yǎng)兔。
    復興鎮(zhèn)凱旋村流轉土地農戶１０５戶，凱旋村與農戶簽訂１０５份土地流轉合同。村又將流轉來的土地分別與四川宜賓林海集團租用土地105.86畝，栽培竹蓀。市農業(yè)局租用土地47.4畝，栽培玉米，復興鎮(zhèn)政府租用土地39.24畝栽培蓮藕，納溪枇杷發(fā)展有限公司租用土地32畝進行蔬菜種植。
    殖長毛兔和商品兔現(xiàn)有100只。四川宜賓林海集團租用土地105.86畝，栽培竹蓀、木耳，已收獲鮮木耳5000多斤，目前竹蓀長勢良好還沒有到收獲的季節(jié)。市農業(yè)局租用土地47.4畝，栽培玉米，復興鎮(zhèn)政府租用土地39.24畝栽培蓮藕，納溪枇杷發(fā)展有限公司租用土地32畝，現(xiàn)轉租給柳漢鵬進行蔬菜種植。
    土地流轉分析報告篇十
    隨著《農村土地承包法》的貫徹和實施，農村第二輪土地承包關系的不斷完善和農村經濟體制的不斷深入，農村剩余勞動力就業(yè)渠道不斷拓寬，農民紛紛進城外出務工經商，甚至全家外出的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，為我市農村經濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現(xiàn)了較大數(shù)量土地承包經營權的流轉。據(jù)統(tǒng)計，全市現(xiàn)在已進行土地流轉的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉包的9407份地、面積畝，轉讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉的214份地、面積畝。在全市農村土地流轉中，有較為規(guī)范的流轉合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的8.4%、14.92%；不規(guī)范的流轉合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數(shù)和面積的8.98%和6.95%；沒有流轉合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的82.62%、78.13%。
    由于土地流轉的程序不規(guī)范，合同內容不完善，導致土地流轉糾紛案件大幅上升，就其流轉合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經營權的流轉是農戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經營權流轉的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結果將會影響社會穩(wěn)定。二是放棄承包地的農戶沒有提出書面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農民自愿放棄土地承包經營權時，只向農業(yè)社長打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，沒有提交放棄土地承包經營權的書面申請或授權委托申請，農業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農戶，該農戶事后反說是農業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經營權，農業(yè)社又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。三是沒有簽訂較為規(guī)范的土地流轉合同甚至沒有書面合同：農戶之間的流轉絕大多數(shù)沒有簽訂書面合同或合同內容不規(guī)范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規(guī)定：集體經濟組織采取其他方式（招標、拍賣等）發(fā)包的土地，沒有按照《農村土地承包法》第48條的規(guī)定：“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經審理，又是無效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權益得不到的保護。
    今年農業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規(guī)定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門等，對此，我局就加強農村土地承包經營權流轉管理工作提出如下建議：
    一、切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮?。還沒有購買農業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請務必在近期內購回。
    二、在今年6～8月對所轄區(qū)域內的土地承包經營權的流轉情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
    1、對農戶之間流轉合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉行為，按照市統(tǒng)一的《農村土地承包經營權流轉合同書》（樣式附后）的格式進行重新簽訂，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。
    2、對自愿放棄土地承包的農戶，必須完善放棄承包經營權的《申請書》或與集體經濟組織簽訂協(xié)議。否則不容許農業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。
    3、對集體經濟組織采取招標、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農村土地承包法》第48條的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實保護土地流轉雙方當事人的合法利益。
    三、土地承包經營權流轉程序。承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方務案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，雙方簽訂書面流轉合同書。流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地管理部門各備案一份。流轉當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村土地承包管理部門申請合同鑒證。但不得強迫接受鑒證。
    四、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導其簽訂后，予以登記備案。在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證的過程中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。
    五、健全農村土地流轉檔案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包管理部門要及時對各類流轉土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，并報送市土地承包管理部門，在全市實行農村土地流轉信息化管理，減少和杜絕因土地流轉引起的各類糾紛。
    土地流轉分析報告篇十一
    近年來，全縣各地在堅持穩(wěn)定農村土地承包政策的前提下，積極引進業(yè)主，不斷探索和創(chuàng)新土地流轉機制，推進土地集約化經營，有效地促進和帶動了農村產業(yè)結構調整和農業(yè)產業(yè)化經營，促進了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經營狀況，對全縣土地流轉情況進行了調查，并就目前土地流轉中還存在的問題及對策進行了探討。
    全縣實有耕地45.03萬畝，其中家庭承包耕地30.36萬畝。目前全縣土地流轉面積21016.7畝，土地流轉的面積占農戶承包耕地總面積的6.8%，涉及123個村，農戶12795戶。其中：
    (1)流轉期限5年以下的涉及村數(shù)90個、農戶數(shù)7553戶、面積10524.9畝;。
    (2)流轉期限5年以上的涉及村數(shù)33個、農戶數(shù)5242戶、面積10491.8畝。
    祿豐縣農村土地流轉主要有以下幾種形式：
    (1)轉包350畝;。
    (2)出租20432畝;。
    (3)互換168畝;。
    (4)轉讓66.7畝，分別占總流轉面積的1.7%、97.2%、0.8%、0.3%。農戶自發(fā)流轉的土地面積12771.3畝、涉及農戶數(shù)7422戶;基層政府及村級組織引導組織的土地流轉面積8245.4畝、涉及村數(shù)40個、農戶數(shù)5373戶。農戶間自發(fā)流轉的面積13827畝，鄉(xiāng)村組織提供信息流轉的面積4500畝;流轉5年以下的面積4220畝，占流轉面積的23%，流轉5-20xx年的面積9850畝，占流轉面積的54%，流轉20xx年以上的面積4257畝，占流轉面積的23%。
    截止20xx年底，全縣簽訂流轉5655份，其中簽訂書面規(guī)范流轉合同份數(shù)4343份，占流轉合同的77%。簽訂流轉合同的耕地流轉面積13905畝，占流轉面積的76%。
    從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業(yè)綜合效益起了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問題：
    2.1政策宣傳不到位，群眾思想認識有待提高。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業(yè)產業(yè)結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉還存在“三怕”：
    一是部份農民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低“保障線”，因此部份農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。
    二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。
    2.2土地流轉的管理機制、服務機制不健全，制約了土地流轉的進程。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現(xiàn)象，在土地流轉問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式，個別村社強行要求農民退出承包地統(tǒng)一轉包給業(yè)主，群眾對此不滿意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。
    2.3土地集中成片流轉難，業(yè)主開發(fā)難成規(guī)模。在農村家庭聯(lián)產承包制下，土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。由于推行土地家庭聯(lián)產承包責任制后，業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥，而使土地規(guī)模化流轉難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規(guī)模經濟的發(fā)展。
    2.4融資困難，業(yè)主開發(fā)資金匱乏，制約了土地流轉的規(guī)模。大面積承包土地從事高效農業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到貸款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部份業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。
    2.5部份土地流轉合同不規(guī)范，容易產生合同糾紛，影響農村社會、政治穩(wěn)定。突出表現(xiàn)為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經營土地流轉的主體是農戶，集體“四荒地”流轉的主體是農業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協(xié)議中簽定的土地流轉的期限超過了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無法履行。三是部份業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途，致使合同不合法。這三種表現(xiàn)形式都會造成維系農戶與承包經營戶、業(yè)主之間土地承包關系的協(xié)議無法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場經濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最后生活底線的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩(wěn)定。
    3.1解放思想，轉變觀念，切實解決好認識問題。
    土地流轉是農村產業(yè)結構調整的重點內容，是實現(xiàn)規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)，推動農業(yè)產業(yè)化經營的前提和基礎。土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻止土地適度規(guī)模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農經濟意識，摒棄“搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放入推進農業(yè)產業(yè)化經營和發(fā)展農村經濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。
    3.2加強引導和規(guī)范，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制的問題。
    正確引導和規(guī)范是加快土地流轉速度的關鍵。為此我們要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發(fā)展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實做好土地流轉示范工作。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農戶、業(yè)主加農戶等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點，以點帶面，滾動發(fā)展，進一步加快農業(yè)產業(yè)化經營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。二是要環(huán)境促。加強軟硬環(huán)境建設，對運用土地流轉進行優(yōu)勢產業(yè)和新興產業(yè)立項開發(fā)的，給予資金、技術、稅費等方面的傾斜。
    同時，要抓好市場建設，疏通流通環(huán)節(jié)，縮短小生產與大市場之間的距離，讓農民、業(yè)主有想頭、有干頭。三是要服務幫。縣級職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)要加強信息服務、科技服務，為農民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
    3.3科學規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，切實解決土地流轉的規(guī)模問題。
    現(xiàn)代經濟越來越朝著規(guī)模經濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規(guī)模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉規(guī)模問題，首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村兩級在完善土地承包經營責任制時要統(tǒng)一規(guī)劃，科學安排。其次，要做好“四荒”土地的調查和統(tǒng)計，在此基礎上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地托管為載體，對撂荒土地進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。在土地儲備交易中心和公共資源交易中心的基礎上建立土地信托服務中心，對擬流轉的土地集中統(tǒng)一管理，使之形成規(guī)模開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規(guī)模經營，體現(xiàn)規(guī)模效應，促進土地合理、有序流轉。
    3.4加大資金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏的問題。
    生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要積極給予貸款支持。二是積極向上爭取專項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規(guī)模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三是通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作、合作社等模式，讓公司、業(yè)主和農戶共同投入資金搞高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。
    3.5加強對契約的規(guī)范管理，切實解決好土地流轉契約不規(guī)范的問題。
    當前，農民與承包經營戶、業(yè)主之間的承包關系都是用契約來維系，而且大部分契約又具有不規(guī)范性、不穩(wěn)定性和松散性。因此，在推進土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規(guī)范管理，進一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務。另一方面，要切實加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》、《土地法(20xx最新)》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強農民的法律意識，規(guī)范雙方的履約行為，促進我縣土地流轉健康有序發(fā)展。
    土地流轉分析報告篇十二
    xx鎮(zhèn)轄12個村（居）委員會，農業(yè)人口×萬人，總面積×平方公里。其中，耕地面積×萬畝，林地面積×萬畝，水面×萬畝。
    近年來通過各種方式進行流轉，共流轉土地面積38080畝，其中耕地流轉27764畝，林地流轉7726畝，水面流轉2590畝，占土地總面積的%，被流轉農戶3638戶。
    土地流轉的形式主要有兩類，一類為大戶租賃經營，耕地流轉面積達100畝以上的大戶就有20戶，流轉面積達22406畝；水面流轉100畝以上的大戶就有8戶，流轉面積達1700畝，計占全鎮(zhèn)土地流轉總面積的%。另一類為零散為轉包，主要是農民群眾由于外出務工、經商等原因，將自己承包經營的稻田轉包給其他村民經營種植，這種形式的流轉占%。
    （一）初步實現(xiàn)規(guī)?；鬓D20xx年，白酒村將土地整治及建設用地置換項目捆綁進行,整村推進，×萬畝項目區(qū)經過綜合整治后，實現(xiàn)小田變大田，達到“田成方、路成網、樹成行、渠相連、旱能灌、澇能排”標準化農田，生產條件得到改善。其中22個村民組×萬畝整體流轉給了文毅等5名種植大戶，占整治面積的%。流轉戶流轉土地后，科研院校、企業(yè)等單位發(fā)展優(yōu)新高效農業(yè)，帶動地方經濟發(fā)展。
    （二）規(guī)范土地流轉行為以《農村土地承包法》為依據(jù)，在堅持土地承包關系30年不變的前提下，遵循“依法、自愿、有償”的原則進行土地流轉。重點把握四個環(huán)節(jié)，即堅持流轉主體為農民、流轉收益歸農民、流轉年限不超過二輪承包規(guī)定的年限、對流入方的資格進行審查，確定其是否具有經營和補償能力。經過審查，文毅等5戶取得流轉經營權，分別簽訂合同，租期16年，租金為400元/畝·年，每3年遞增100元/畝，糧食補貼、良種補貼等政策性惠農資金歸原承包戶所有。
    （三）本土能人助推流轉與白酒村簽定流轉合同的文毅等5人除劉桂銀是本縣襄河鎮(zhèn)人外，其他4人均為本鎮(zhèn)居民，他們具有豐富的生產經驗，較強的管理能力，且資金實力雄厚，抗風險能力較強。流轉后，他們不但添置了大量的植保、抗旱、倉儲等機械設備，而且也投入了大量資金對輸電線、道路、溝渠等進行了維修，大大提高了生產條件。文毅，流轉面積3100畝，以種植水稻為主。該大戶原是我縣馬塘湖示范良種場職工，水稻制種大戶，具有較為豐富的農業(yè)生產經驗。今年投資130多萬元新建倉儲設施10間300㎡，添置烘干設備2臺套，抗旱機械8臺套，植保機械20臺套；劉桂銀，滁州城南建筑安裝公司股東，襄河鎮(zhèn)人，承包面積3000畝，以種植水稻為主。該大戶資金雄厚，投入抗旱機械6臺套，植保機械15臺套；萬仁義，本村上王組人，承包面積2900畝，種植水稻和棉花，該戶原是棉花收購商，常年與安徽省供銷總社的棉麻公司合作，這次他承擔了省棉麻公司的400畝特種棉示范基地項目，長勢較好。他還牽頭成立植保專業(yè)合作社，并添置了一大批的植保機械和抗旱設備；儲祥金、韓大同兩流轉大戶分別流轉2200畝和1900畝，以水稻和西瓜為主導產業(yè)，兩大戶原為本鎮(zhèn)的農資經銷商，常年銷售種子、農藥等農資，對農業(yè)非常熟悉，生產經驗豐富，他們也分別購進多臺套植保和抗旱機械。
    （四）集中流轉促進農民增收集中流轉促進農村勞動力轉移，增加農民收入。22個村民組原有人口2600人，勞力1200人，土地流轉后，農民從土地中解放出來，有700人常年外出務工，月收入約20xx元，250人進入本地企業(yè)，月收入約1200元，250人在本地參與5個流轉大戶的生產管理，每月獲得500-600元的收入，農民務工收入約2220萬元，人均年務工收入8540元。加之原承包地的糧食補貼、良種補貼等政策性惠農資金歸原承包戶所有，被流轉農戶人均年收入約11000元，較流轉前增收約5000元，增加83%。
    （五）集中流轉出現(xiàn)多贏局面。一是農民除獲取土地流轉的收入外，還可以騰出身來從事二三產業(yè)，或者就近打工，獲取報酬，增收渠道大大拓寬，收入水平大幅度提高。二是流轉大戶多是種植能手且資金雄厚，土地流轉的推進，為他們進行集約化、規(guī)?；?、機械化、標準化生產經營創(chuàng)造了廣闊空間，他們可以盡情發(fā)揮自身優(yōu)勢，大大提高土地的產出效益。三是促進農業(yè)結構調整。大規(guī)模的土地流轉，使得大量拋荒土地得到及時恢復耕種，較好地解決了農業(yè)土地連片開發(fā)和規(guī)模種植的難題，形成了水稻、棉花等×萬畝以上基地，農業(yè)結構進一步優(yōu)化也加快了農業(yè)向規(guī)?；洜I的步伐。四是促進低效農業(yè)向高效農業(yè)轉變。過去農業(yè)種植效益低，農民一方面不愿在土地上增加投入，另一方面農民也沒有充裕的資金向農業(yè)投入，農業(yè)投入及產出都比較低。通過土地流轉，大量資金進入農業(yè)，加大了對農業(yè)的投入，大大提高了農業(yè)的產出效益。同時還帶來了新品種、新技術和新的經營理念，有效地促進了現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展。
    土地流轉分析報告篇十三
    今年政府工作報告提出，要在穩(wěn)定家庭經營的基礎上，支持種養(yǎng)大戶、家庭農牧場、農民合作社、產業(yè)化龍頭企業(yè)等新型經營主體發(fā)展，培養(yǎng)新型職業(yè)農民，推進多種形式適度規(guī)模流轉。這些年，以各種專業(yè)合作社等“新型農民”牽頭的土地規(guī)模種植面積逐年增長，使“誰來種地”、“怎樣種地”等農業(yè)現(xiàn)實難題開始逐步化解。不過，現(xiàn)階段影響新農民進入、制約新型農業(yè)經營體系建設的因素還有很多，需要腳踏實地、有針對性探索解“扣”。當前，農村土地流轉是制約農業(yè)經濟發(fā)展的“瓶頸”。
    一、基本情況和現(xiàn)狀。
    目前，我縣現(xiàn)有農業(yè)人口50.78萬，耕地面積40.06萬畝，其中家庭承包經營面積34.11萬畝。在堅持依法自愿有償原則的基礎上，鼓勵農戶流轉土地承包經營權，全縣土地流轉面積9.08萬畝，占家庭承包耕地總面積的26.62%。流轉去向：1.流轉入專業(yè)合作社的面積0.75萬畝，占總流轉面積8.26%;2.流轉入企業(yè)的面積0.35萬畝，占總流轉面積3.85%;3.流轉入家庭農場的面積2.55萬畝，占總流轉面積28.08%;4.流轉入專業(yè)大戶的面積1.35萬畝，占總流轉面積14.87%。比較成功的典型有**鄉(xiāng)**村的250畝優(yōu)質水稻種植基地，**鄉(xiāng)的供港蔬菜生產基地、**鎮(zhèn)**自然生態(tài)科技吊瓜專業(yè)合作社、**鄉(xiāng)**村瓜類蔬菜草莓基地和**鄉(xiāng)**村的玉米基地等土地流轉示范基地。但根據(jù)我縣的耕地分布圖和山區(qū)實際情況，家庭聯(lián)產承包經營制下被劃分到戶的狹小地塊逐漸成了規(guī)模經營成為農村土地流轉的“攔路虎”。
    隨著國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
    轉包：轉包是我縣農民土地流轉的主要形式，一部分農戶土地面積少，產出率不高，通過算“種田帳”，不愿在少量的土地上投入更多的人力與資金，采取轉包形式，把土地經營權有償流轉給經營大戶。目前，我縣共轉讓土地3.84萬畝，占總流轉面積的42.3%。
    轉讓：指農戶之間土地承包經營權剩余期限的轉移。有些農戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關系，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關系即行終止。目前，我縣共轉讓土地0.05萬畝，占總流轉面積的0.5%。
    互換：即農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移?；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要?；Q后，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地0.17萬畝，占總流轉面積的1.88%。
    出租：主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。出租方式也是我縣目前主要方式之一。目前，我縣共有出租土地3.15萬畝，占總流轉面積的34.7%。
    股份合作。農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據(jù)，入股收入按經營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地0.18萬畝，占總流轉面積的1.9%。
    此外，還有代耕等土地流轉形式1.69萬畝。
    三、存在的主要問題。
    由于我縣屬于山區(qū)，人均耕地面積少，農村土地流轉尚處于起步階段，相應機制仍未建立健全，流轉過程中還存在不少問題和欠缺。
    一是群眾思想認識不到位。一部分群眾對土地承包經營權流轉在思想上存在一定顧慮，擔心土地一旦流轉出去，自己想收回時能不能收回;國家的惠農補貼資金，還能不能發(fā)到自己手中;另外，由于外出務工經商，收入不穩(wěn)定，失去了生存的最基本保障，導致土地流轉期限較短，影響了土地的健康流轉和規(guī)模經營的發(fā)展速度。
    二是土地流轉行為不規(guī)范。土地流轉仍然存在流轉行為不規(guī)范，農民承包權得不到充分尊重，利益得不到有效保護等問題，土地流轉呈現(xiàn)出“四多四少”，即：自發(fā)流轉的多，自覺流轉的少;向農戶流轉的多，向非農戶流轉的少;零散流轉的多，集中流轉的少;無序流轉的多，有序流轉的少。這些情況直接影響了我縣土地流轉的速度、規(guī)模和質量。
    三是土地流轉方式自由化。從簽訂情況看，我縣農村土地自行流轉情況多，造成了農戶之間土地流轉不簽訂書面的流轉合同，流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，存在流轉期限短、口頭協(xié)議多、書面合同少的問題，即使有合同，也存在權利義務表述不清，利益分配不規(guī)范等不完善之處，導致農戶間常常因土地流轉不規(guī)范而產生矛盾糾紛。
    四是土地流轉難成規(guī)模。在農村土地流轉的隨意性和不穩(wěn)定性強。農村中青年群體紛紛在外務工，在家中更多是由留守老人去經營。他們一是心里有種空落感，二是一年每畝流轉費太少，自己種每畝也能收入上千元。這種“老人種田”的現(xiàn)況，不利于土地的流轉，嚴重影響和制約了土地規(guī)?；洜I水平。
    五是土地流轉后收入不到位。近年，大量資本下鄉(xiāng)搞土地流轉，一些大的公司有雄厚的資金和地方政府支持，農民比較放心。有的流轉方只是近村或本地的農民，他們的實力一般，有些是以合作社形式成立的，其流轉土地的目的就是以土地作為資本申報項目以獲取貸款。對這樣的流轉農民擔心土地流轉后流轉費用難兌現(xiàn)。
    六是檔案資料管理不完善。我縣存在土地流轉臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在縣農經部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使縣農經部門對全縣土地流轉的真實情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農經辦對開展農村土地流轉工作的指導。
    四、幾點建議。
    實行農村土地承包經營權依法、自愿、有償、合理地流轉，是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的客觀要求，有利于合理規(guī)劃和充分利用土地資源，促進現(xiàn)代農業(yè)適度規(guī)模經營和集中連片種植，規(guī)模化方向發(fā)展;同時也有利于幫助解決農村剩余勞動力就業(yè)問題，促進農村勞動力就地轉移，防止土地粗放經營和撂荒現(xiàn)象的出現(xiàn)。
    一要讓農民吃了定心丸。土地流轉的基本前提，是農村土地承包經營權確權登記頒證?！皺嘧C”讓農民吃了定心丸。土地流轉更順暢平穩(wěn)。同是要加強宣傳，廣泛開展以土地承包法、土地流轉管理、土地規(guī)模經營為主要內容的宣傳培訓工作，引進先進的經營模式，培養(yǎng)基層干部和黨員群眾的合作經營理念，鼓勵開展土地經營權流轉和規(guī)模經營。
    二要穩(wěn)定農村土地承包關系。一是保證農民依法享有土地承包經營權，土地承包經營流轉權，維護當事人合法權益。二是保證農民承包土地經營權的長期穩(wěn)定，堅決執(zhí)行土地承包30年不變的政策，對部分村社存在人地矛盾突出的問題，要引導農戶通過合理的土地流轉方式予以解決。
    三要推進承包地流轉方式、用途管制與經營管理的創(chuàng)新，需要充分尊重農民主體意愿，以提高農村土地利用率、穩(wěn)定糧食綜合生產能力、維護農民土地權益為準則，依靠創(chuàng)建農村土地經營管理、土地規(guī)模流轉監(jiān)控、土地收益分配管控的長效機制，有效防范當前土地流轉規(guī)模經營中暴露出的耕地污損、破壞和撂荒，以及農田非糧化甚至非農化問題。
    四要加快建設農村土地流轉交易平臺。依托各級農村經營管理機構，逐步建立縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村3級土地流轉服務網絡和信息體系，依托各級政務服務平臺建立完善農村產權交易平臺，做好流轉規(guī)劃、匯集信息、溝通供求、價格評估、產權和流轉交易、金融服務等工作。加快出臺農村產權和土地經營權流轉交易平臺建設管理辦法和有關指導性文件。
    五要強化基層土地流轉規(guī)范化服務指導。一是在現(xiàn)有人員基礎上，盡快整合建立基層農村土地流轉服務中心，開展服務指導基層開展農村土地經營權流轉工作。二是縣農經部門盡快出臺指導性意見文件，具體指導農村土地經營權集中流轉的操作辦法、流轉程序，保障農民的合法權益。三是在成立農村土地承包糾紛仲裁委員會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農村土地承包糾紛調解委員會，村級設立土地承包糾紛調解小組，保證土地流轉管理和糾紛調解工作正常開展。
    六是切實解決工作經費不足問題。加大各級財政對土地流轉工作經費的投入，切實解決當前土地流轉工作中的數(shù)據(jù)管理平臺建設等經費不足問題。
    土地流轉分析報告篇十四
    農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農戶自愿的原則將經營權(土地使用權)轉讓給其他農戶或其他經濟組織，并經過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經營制度的發(fā)展，是農村土地規(guī)?；洜I的客觀要求。近年來，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專業(yè)合作社和家庭農場發(fā)展有積極貢獻。
    (一)流轉速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農村土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬畝，比上年增加2.61萬畝、增長25.4%，比20xx年增加6.40萬畝，增長98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個百分點，比20xx年提高9.2個百分點;參與流轉的農戶1.51萬戶，比年年增長24.8%，比20xx年增長91.3%;參與流轉的農戶占家庭承包經營總農戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
    (二)流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。1、以流轉主體為標準，可分為農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主，農戶之間的流轉面積為10.81萬畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬畝，占總流轉面積的8.6%;2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬畝，比上年增加1.47萬畝，增長38.0%;轉讓流轉面積1.19萬畝，比上年減少0.04萬畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬畝，比上年減少0.41萬畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬畝，比上年增加2.07萬畝，增長96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬畝，比上年減少0.25萬畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外，還有農戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式;4、以流轉規(guī)模為標準：一是流轉規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規(guī)模在200-1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉面積0.80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規(guī)模在100-200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉面積0.76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉屬于小規(guī)模流轉，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
    (三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產產品質高量、適銷對路的農產品，從而提高產品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239.5畝，涉及農戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價格為每年每畝200-300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農戶種植蔬菜1.08萬畝，每畝產值達0.45萬元。
    二、當前農村土地流轉存在的突出問題。
    (一)土地流轉行為不規(guī)范。目前土地流轉大多是農戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協(xié)商臨時把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬畝，占總流轉面積的39.6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%;而經過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對于農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性。
    (二)土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協(xié)議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉金，農戶隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉后農業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
    (三)土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農業(yè)經營能力的資格審查與評估的市場。無論是政府推動還是自發(fā)進行的土地流轉，對承租方農業(yè)經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和政府承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
    (四)土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區(qū)域范圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。
    (五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監(jiān)管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
    (一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此政府應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
    (二)農民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現(xiàn)狀，存在農民流轉意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障,“有些農民即使轉移到了二、三產業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農村剩余勞動力能力不足導致農民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
    (三)土地流轉后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現(xiàn)規(guī)模化生產、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地后從事高效農業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
    (四)土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)?；⒓s化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經營，而且農戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D難產，制約了規(guī)模經濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；洜I。
    四、推進農村土地流轉健康進行的對策思考。
    (一)建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。
    (二)積極培育規(guī)范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平臺，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務;二是建立農地流轉信息網絡，使廣大農戶和有意投資農業(yè)的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題;三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
    (三)深入強化土地流轉的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉促進農業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰;二是要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或超越農戶對外簽訂流轉合同，依法保障農戶對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規(guī)范的土地流轉程序，提供規(guī)范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規(guī)范有序;四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業(yè)用途的現(xiàn)象。
    (四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規(guī)模經營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創(chuàng)新能促進農村生產力解放和提高的規(guī)模經營主體。首先，大力培育以家庭農場和新型農民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ洜I+農民專業(yè)合作社”的新型農業(yè)生產經營體制;其次，加快構建服務“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。
    (五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農村配套保障機制的完善。農業(yè)是高風險低收益的產業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。
    土地流轉分析報告篇十五
    大橋鎮(zhèn)是一個傳統(tǒng)的農業(yè)大鎮(zhèn)，是江山西北部的“糧倉”。全鎮(zhèn)共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮(zhèn)總人口19383人，其中農業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。
    為建立現(xiàn)代農業(yè)經營模式，提高土地利用率、產出率和綜合效益，妥善解決保障農戶家庭土地承包經營權與規(guī)模經營之間的矛盾，大橋鎮(zhèn)黨委、政府積極引導廣大農戶推行土地承包經營權流轉。目前，已有2296戶農戶參與土地流轉，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉土地526畝，累計流轉土地占全鎮(zhèn)水田面積的40.6%，占有土地使用權證14788畝的41.8%。參與連片流轉30畝以上的主體有41個，涉及農戶1219戶，流轉土地面積3669.9畝，連片流轉面積占總流轉面積的59.4%。農戶之間流轉面積2197.68畝，涉及農戶866戶，占流轉面積的35.6%。
    全鎮(zhèn)流轉土地6176.9畝中，流轉給專業(yè)大戶的面積為4666.9畝，流轉給農民專業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉給工商企業(yè)經營的有0畝。從近幾年的土地流轉情況看，呈現(xiàn)以下幾個特點。
    占了32.5%和56.1%。
    2、以農業(yè)龍頭企業(yè)、農業(yè)各類專業(yè)合作社參與規(guī)模土地流轉比較突出。我鎮(zhèn)新生糧食專業(yè)合作社和振農植保專業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。
    3、土地流轉年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。
    4、口頭協(xié)議和書面協(xié)議并存。季節(jié)性承包不付田租，普遍用口頭協(xié)議達成；一年或一年以上的，大多有書面協(xié)議。目前，已簽訂流轉合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。
    三、初步成效。
    1、實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉促進了城鄉(xiāng)之間的資金、技術、人才、設備等生產要素的合理流動和優(yōu)化配臵，有效地解決了農村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉(xiāng)優(yōu)勢互補、協(xié)調發(fā)展的新格局。
    2、探索了農村經營機制改革的新途徑。土地按照市場經濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配臵，面向市場生產優(yōu)質、短缺、適銷農產品，提高農產品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產承包責任制與社會化大生產之間的矛盾，促進了農民傳統(tǒng)的自給自足的小農經濟意識的轉變，推動了農村社會進步。
    需求，同時增加了農民收入。
    4、促進了農業(yè)增效、農民增收。通過土地流轉，一方面農戶可就近務工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經營權向大戶、農業(yè)專業(yè)合作組織、農業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的農產品基地，實現(xiàn)了社會化大生產，提高了農業(yè)比較效益。
    5、推進了農業(yè)生產服務社會化。通過規(guī)模集中連片流轉，為機械化服務提供了更好的平臺。去年全鎮(zhèn)共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮(zhèn)耕作面積的67%。對農戶開展水稻統(tǒng)防統(tǒng)治服務，有效降低生產成本，提高防治效果。保豐、振農等5個植保合作社為739戶農戶開展統(tǒng)防統(tǒng)治，服務面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。
    6、增強了農產品的市場競爭力。實行適度規(guī)模集約經營后，業(yè)主普遍采用先進生產技術，運用機械化設備，推行企業(yè)化管理，培育產品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業(yè)合作社生產的無公害大米已經通過國家農業(yè)部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經通過了qs認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。
    四、存在問題。
    包經營權流轉、規(guī)模經營的進程和流轉行為的規(guī)范化管理。
    2、流轉手續(xù)還不夠規(guī)范，矛盾時有發(fā)生。農戶間的流轉大多為口頭協(xié)議，有的即使簽訂書面合同，對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地附著物處理、有關賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償?shù)热狈γ鞔_具體的約定，流轉雙方權益得不到有效保障。一些委托村集體經濟組織統(tǒng)一流轉的，農戶的委托手續(xù)也不夠規(guī)范。
    3、土地流轉信息不夠對稱。由于土地供需信息網絡尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉受阻。而農民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導致流轉價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉市場的價格混亂。
    4、承包農戶非理性惜土情節(jié)加重。一方面，隨著糧食定購任務、村提留、農業(yè)稅的取消，農民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農戶不肯輕易放棄土地承包經營權。另一方面，隨著經濟社會發(fā)展，農田征用增加，被征農田得到各種補償，農戶可獲得現(xiàn)實利益。有的農田處于交通線或開發(fā)區(qū)沿邊，雖然現(xiàn)在還未征，但部分農民認為這些農田遲早會被征用，有現(xiàn)實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉給大戶，另一方面一些農戶對流轉費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉雙方難以達成。
    行推行土地流轉，有的還以流轉管理服務費的名義變相截留流轉收益，侵害了當事人的承包權益，扭曲正常的土地承包經營權流轉關系。
    五、幾點對策。
    1、注重引導，強化服務。要積極引導，熱情服務，多做工作，落實好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農民離地經營創(chuàng)業(yè)。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務輸出。大力發(fā)展農村二、三產業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉創(chuàng)造條件。及時化解土地流轉中的矛盾和糾紛。完善鎮(zhèn)土地流轉服務中心建設，依法管理農村耕地、林地承包經營權流轉工作的指導、協(xié)調、監(jiān)督和管理。
    2、加強考核，有序推進。把土地流轉工作列入村級考核，進一步完善土地流轉考核責任制，并對土地流轉工作先進單位進行表彰獎勵。
    土地流轉分析報告篇十六
    近年來，全縣各地在堅持穩(wěn)定農村土地承包政策的前提下，積極引進業(yè)主,不斷探索和創(chuàng)新土地流轉機制，推進土地集約化經營，有效地促進和帶動了農村產業(yè)結構調整和農業(yè)產業(yè)化經營,促進了土地資源向土地資本轉變。為深入了解全縣土地流轉和經營狀況，對全縣土地流轉情況進行了調查，并就目前土地流轉中還存在的問題及對策進行了探討。
    截止目前，全縣土地流轉面積已達17000畝，占全縣耕地總面積的%,涉及29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)112個村314個組8500余戶33940余人。全縣從事土地承包經營的業(yè)主共有108個，其中土地承包經營規(guī)模達1000畝以上的業(yè)主共有個，承包經營面積達5000畝的個，業(yè)主共投資1326萬元，年創(chuàng)造產值5060萬元，年收入3100萬元，農戶年獲益896萬元，年人均增收29元。土地流轉的年限一般為30年，短的二、三年，最長的達到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流轉年限30年以上的約占土地流轉總面積的%。
    1、轉包。經村社同意，在農民集體經濟組織內部，承包農戶將土地經營權以不超過剩余年限轉包給第三方，自己仍保留承包權，轉入方擁有使用權，雙方簽訂契約，明確各方權利與義務，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。這種方式目前較為普遍，涉及農戶1500戶，5000余人，土地面積20xx余畝（主要是田），約占流轉面積的12%。
    2、租賃。集體經濟組織或承包農戶，將土地使用權出租給社外的業(yè)主從事農業(yè)開發(fā)，并與之簽訂相應的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農戶或集體支付租金。全縣最具代表性的是##鎮(zhèn)南陽片區(qū)（原3#鄉(xiāng)）的南陽村、川山村、石桅村、南峰村和鳳陽村，土地被成都桃園實業(yè)有限公司租賃，現(xiàn)租賃面積畝，公司規(guī)劃三年間在%%片區(qū)租憑土地1萬畝，獨資經營50年，發(fā)展伏季水果、種草養(yǎng)畜和發(fā)展旅游業(yè)。當?shù)剞r民不但可以直接從土地上每畝收入100-300元租金外，還可在該公司務工，人平年勞務收入可達3000--5000元。該種流轉形式涉及農戶6000余戶，20xx0余人，土地面積14000畝，約占流轉面積的82%。
    3、借用。承包農戶將土地承包經營權無償借給他人使用，借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費，農業(yè)稅仍由原承包人承擔。涉及農戶500余戶，1500余人，土地面積1000余畝，約占流轉面積的6%。
    4、入股。承包農戶在自愿的基礎上，將擁有的土地使用權作價入股，與其他生產要素相結合，組建股份制或股份合作制企業(yè)。如雙河鎮(zhèn)銅鑼、佛頭、大佛、筆架、犁頭、楊柳等8個村社，通過土地入股，建立股份合作制茶場，經營收入在扣除應交稅費和成本后，按股分紅，農戶還可應聘進企業(yè)務工，獲得勞動報酬。
    5、拍賣。主要是對那些閑置的“四荒”地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社以公開招標的方式，對其年限的使用權進行拍賣。如竹海鎮(zhèn)益心村集體有荒山40畝，原以每畝10元/年的價格分戶承包給農戶經營，由于農戶經營能力弱，效益低下，承包費從未收齊過，后村兩委經批準對荒山使用權進行公開招標拍賣，每畝25元/年，30年一次付清，既壯大了集體經濟，盤活了閑置資產，農戶又可就近打工，增加收入。
    6、互換。農戶為方便耕種或流轉，與集體或其他農戶在自愿互利的基礎上，對各自的土地經營權進行交換。目前全縣互換土地涉及農戶100余戶，200余人，100余畝土地，約占流轉面積的12%。
    從目前情況看，我縣土地流轉機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農民組織化程度和農業(yè)綜合效益起了積極作用。但由于土地使用權流轉政策性強，涉及面廣，當前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問題：
    （一）政策宣傳不到位，群眾思想認識有待提高。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農村土地流轉放到推進農業(yè)產業(yè)結構調整和增加農民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉還存在“三怕”：一是部份農民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經營權，沒有了生活的最低“保障線”，因此部份農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權，不敢大膽投入。三是部份業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。
    （二）土地流轉的管理機制、服務機制不健全，制約了土地流轉的進程。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認識到土地流轉的主體是農民，在工作中還存在錯位、越位的現(xiàn)象，在土地流轉問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式，個別村社強行要求農民退出承包地統(tǒng)一轉包給業(yè)主，群眾對此不滿意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。
    （三）土地集中成片流轉難，業(yè)主開發(fā)難成規(guī)模。在農村家庭聯(lián)產承包制下，土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。由于推行土地家庭聯(lián)產承包責任制后，業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥，而使土地規(guī)?；鬓D難以成功，從而導致土地流轉比較分散，制約了規(guī)模經濟的發(fā)展。
    （四）融資困難，業(yè)主開發(fā)資金匱乏，制約了土地流轉的規(guī)模。大面積承包土地從事高效農業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有*款擔保單位，又不能將土地使用作為*款抵押，因此很難從銀信部門貸到*款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部份業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。
    （五）部份土地流轉合同不規(guī)范，容易產生合同糾紛，影響農村社會、政治穩(wěn)定。突出表現(xiàn)為一是合同的主體不合法，《農村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經營土地流轉的主體是農戶，集體“四荒地”流轉的主體是農業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。協(xié)議中簽定的土地流轉的期限超過了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無法履行。三是部份業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途，致使合同不合法。這三種表現(xiàn)形式都會造成維系農戶與承包經營戶、業(yè)主之間土地承包關系的協(xié)議無法生效和履行，加之農民的法律意識不強，受市場經濟的趨利性、排他性的影響，使作為農民最后生活底線的土地，必然是農民的最終選擇，從而形成農民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農村穩(wěn)定。
    （一）解放思想，轉變觀念，切實解決好認識問題。
    土地流轉是農村產業(yè)結構調整的重點內容，是實現(xiàn)規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)，推動農業(yè)產化經營的前提和基礎。土地是最基本的生產要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問題，打破阻止土地適度規(guī)模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農經濟意識，摒棄“搞土地流轉就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放推進農業(yè)產業(yè)化經營和發(fā)展農村經濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。
    （二）加強引導和規(guī)范，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制的問題。
    正確引導和規(guī)范是加快土地流轉速度的關鍵。為此我們要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發(fā)展。一是要政策引。要加大土地流轉政策的宣傳力度，切實做好土地流轉示范工作。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農戶、業(yè)主加農戶等方式，鼓勵、支持、引導農民大膽試點，以點帶面，滾動發(fā)展，進一步加快農業(yè)產業(yè)化經營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。二是要環(huán)境促。加強軟硬環(huán)境建設，對運用土地流轉進行優(yōu)勢產業(yè)和新興產業(yè)立項開發(fā)的，給予資金、技術、稅費等方面的傾斜。同時，要抓好市場建設，疏通流通環(huán)節(jié)，縮短小生產與大市場之間的距離，讓農民、業(yè)主有想頭、有干頭。三是要服務幫。加強信息服務、科技服務，為農民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導調解工作，引導土地流轉步入正軌。
    （三）科學規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，切實解決土地流轉的規(guī)模問題。
    現(xiàn)代經濟越來越朝著規(guī)模經濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規(guī)模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉規(guī)模問題，首先，地方鄉(xiāng)村兩級在完善土地承包經營責任制時要統(tǒng)一規(guī)劃，科學安排。其次，要做好“四荒”土地的調查和統(tǒng)計，在此基礎上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地托管為載體，對撂荒土地進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。建立土地信托服務中心，對擬流轉的土地集中統(tǒng)一管理，使之形成規(guī)模開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規(guī)模經營，體現(xiàn)規(guī)模效應，促進土地合理、有序流轉。
    （四）加大資金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏的問題。
    生產啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一是加大銀信部門的*款支持力度。對利用流轉土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要積極給予*款支持。二是積極向上爭取專項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規(guī)模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三是通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶共同投入資金搞高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。
    （五）加強對契約的規(guī)范管理，切實解決好土地流轉契約不規(guī)范的問題。
    當前，農民與承包經營戶、業(yè)主之間的承包關系都是用契約來維系，而且大部分契約又具有不規(guī)范性、不穩(wěn)定性和松散性。因此，在推進土地流轉工作中，一方面要加強對契約的規(guī)范管理，進一步明確承租雙方的責、權、利，引導承包方和農民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務。另一方面，要切實加大《合同法》、《農業(yè)法》、《農村土地承包法》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強農民的法律意識，規(guī)范雙方的履約行為，促進土地流轉健康有序發(fā)展。
    土地流轉分析報告篇十七
    為全面掌握我縣農村土地流轉現(xiàn)狀，總結、分析土地流轉工作中的成功經驗和存在的突出問題，有針對性地提出意見建議，使全縣農村土地流轉工作健康有序推進，加快我縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化同步推進的步伐。11月中旬，我會組織部分委員深入總堡鄉(xiāng)萬畝優(yōu)質設施果品基地、民和三泰牧業(yè)養(yǎng)殖有限公司、民和龍卉菌業(yè)有限公司等種植、養(yǎng)殖基地，對我縣農村土地流轉及集約化經營情況進行了調研。通過實地察看、走訪農戶、聽取匯報、召開專題座談會集思廣益，分析了存在的問題，提出了意見建議?，F(xiàn)將調研情況報告如下：
    一、主要做法和取得的成效。
    近年來，縣政府及農業(yè)主管部門高度重視農村土地承包經營權流轉工作，在堅持農村基本經營制度，依法保障農民土地承包經營權益的基礎上，充分發(fā)揮政府引導作用，大力推進農村土地承包經營權流轉，取得了明顯的成效。截止目前，全縣農村土地流轉總面積達到8.9萬畝，占耕地總面積的14%。通過出租、轉包、轉讓、互換等流轉形式，逐步形成了龍頭企業(yè)帶動型、主導產業(yè)集聚型、股份合作經營型、專業(yè)合作服務型、現(xiàn)代園區(qū)推進型等多種經營模式。土地規(guī)模化經營取向越來越明顯，集約化程度不斷提高，有力地推動了農業(yè)規(guī)?；a業(yè)化和現(xiàn)代化發(fā)展，促進了農村剩余勞動力轉移。
    （一）主要做法：
    1、強化領導，建立服務體系?？h委、縣政府成立了民xx縣農村土地流轉工作協(xié)調領導小組，確定縣農業(yè)經營管理站承擔協(xié)調服務職能。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農村土地流轉服務中心，具體承擔農村土地流轉規(guī)劃制定、信息平臺搭建、招商引資、流轉主體資格審查、簽訂合同、統(tǒng)計分析及檔案管理等職責，對農戶和各類經濟主體提供服務，從組織上保證農村土地流轉工作的順利開展。
    2、廣泛宣傳，提高群眾認識。采取召開會議、印發(fā)宣傳資料等形式宣傳《合同法》、《農村土地承包法》、《民xx縣關于切實加快農村土地流轉促進規(guī)模經營的意見》等法律法規(guī)及相關文件；采用現(xiàn)場觀摩、算賬對比等形式，宣傳土地流轉對推進土地規(guī)?；洜I、農村剩余勞動力轉移、增加農民收入等方面的作用，引導農民群眾初步走出了“流轉”就是“流失”的認識誤區(qū)，提高了主動參與土地流轉的積極性。
    3、培育主體，拓展流轉渠道。按照“政府引導、法人投資、企業(yè)經營、產業(yè)化開發(fā)”的思路，大力引導各類經濟組織和個人參與土地流轉，促進流轉主體多元化，使土地流轉從以前單一的農戶之間的流轉變?yōu)檗r戶向農業(yè)企業(yè)、科技人員、專業(yè)合作社、種養(yǎng)殖大戶流轉。同時，采取政策扶持、協(xié)調融資、技術服務等措施，大力扶持培育種養(yǎng)產業(yè)大戶，積極引進客商帶動發(fā)展規(guī)模、高效種養(yǎng)業(yè)，推動土地流轉。
    4、規(guī)范管理，實施政策獎扶。縣委縣政府結合我縣實際，研究制定土地流轉實施意見，明確了土地流轉的原則、指導思想、管理機構及職責。統(tǒng)一制作合同文本，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村分別建立合同檔案和等級臺帳，基本做到了流轉情況底子清、情況明、資料齊全；制定土地流轉獎扶政策，設立農村土地流轉專項扶持資金，對通過土地流轉發(fā)展規(guī)模種植、養(yǎng)殖能手和專業(yè)合作社進行獎勵和扶持。至，先后為我縣38戶種植、養(yǎng)殖大戶、5個農機專業(yè)合作社解決了拖拉機、旋耕機等農機具購置補貼，輻射農戶1萬余戶。積極爭取省財政廳、農牧廳獎扶資金280萬元，扶持了26個農業(yè)專業(yè)合作社。
    （二）主要成效：
    1、促進農業(yè)集約化經營，推動土地資源合理利用。通過土地流轉，一方面使農民自愿地將無力經營或不愿經營的土地及時轉讓出去，另一方面使部分有技術優(yōu)勢、資金實力、經營能力的種養(yǎng)大戶、農業(yè)龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的矛盾，實現(xiàn)了土地資源的合理配置，使土地的集約化經營規(guī)模得以不斷擴大，較好的解決了耕地撂荒和粗放經營的問題，提高了土地資源利用率。如古鄯鎮(zhèn)樺林咀村農戶王耀武流轉土地500畝，實行集中連片種植全膜雙壟玉米，今年實現(xiàn)收入達23.4萬元。民和龍卉菌業(yè)有限公司流轉土地400畝，承包日光溫棚70棟、智能溫棚11500平方米，集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等，今年純收入700萬元，畝均達1.75萬元。
    2、提升產業(yè)化經營水平，推動了畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。我縣農村土地流轉后，主要用于發(fā)展全膜雙壟玉米、設施果品、優(yōu)質蔬菜、家畜（禽）養(yǎng)殖等優(yōu)勢產業(yè)，有力地推動了特色產業(yè)發(fā)展。依托產業(yè)化龍頭企業(yè)和農村專業(yè)合作社，走農畜聯(lián)動、草畜結合的路子，進一步延伸現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)鏈，提高了農業(yè)專業(yè)化程度和產業(yè)化經營水平。如轉導鄉(xiāng)前坪村農戶馬正蛟，流轉土地150畝種植全膜雙壟玉米，僅玉米收入達到7.2萬元。并利用玉米秸稈進行規(guī)模牛羊養(yǎng)殖，今年羊出欄1030只，牛出欄350頭，實現(xiàn)利潤50.45萬元。民和廣源畜牧科技有限公司流轉土地100畝，自今年7月份開始肉羊養(yǎng)殖，現(xiàn)羊存欄只。
    3、加快農業(yè)科技推廣，推動了現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展步伐。通過土地流轉形成規(guī)模經營的業(yè)主，為了進一步提高種植效益，均不同程度地使用了多種先進農機具、優(yōu)良品種和先進農業(yè)適用技術，多方接受農業(yè)信息服務，繼而整合生產要素，實行專業(yè)化、規(guī)模化經營，解決了以家庭為單位的分散經營在銷售、技術、信息和資金等方面的難題，為區(qū)域化布局、規(guī)?；洜I、專業(yè)化生產創(chuàng)造了條件，促進了農業(yè)產業(yè)結構的合理調整，提高了經營效益。如總堡鄉(xiāng)萬畝設施果品基地，規(guī)劃流轉面積1.39萬畝，總投資3.5億元，利用5年時間建設冬暖式日光溫室5000棟，覆蓋總堡鄉(xiāng)三垣、中垣、總垣和古鄯鎮(zhèn)古鄯、樺林咀等5個村。截至目前，已流轉土地2800畝，建設日光溫室734棟?；亟ǔ珊螅A計實現(xiàn)年產值1億元以上。實現(xiàn)農業(yè)產業(yè)結構優(yōu)化、農業(yè)增效、農民增收的目的，推動了現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展步伐。
    4、促進農村勞動力轉移，增加了農民的經濟收入。土地經營權流轉機制的建立，改變了部分農民“亦工亦農、亦商亦農”的兼業(yè)化狀態(tài)，提高了農業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化經營水平。全縣土地流轉總面積8.9萬畝，我縣人均耕地面積1.73畝，通過土地流轉，有5.1萬農民從土地耕作中解放出來。據(jù)了解今年我縣因土地流轉實現(xiàn)勞務總收入8.19萬元，勞務人均收入達6469.2元，有力的促進了農村勞動力向第二、第三產業(yè)轉移。農民除土地流轉收入外仍享受各種良補政策，加之從事其他行業(yè)或務工收入，經濟收入有了明顯增加。
    5、提高農業(yè)市場化水平，促進培育新的經濟主體。土地流轉助推了一大批新型農民以規(guī)?；洜I參與市場競爭；助推了各類工商企業(yè)介入農業(yè)領域，增強農業(yè)市場主體活力和抗御市場風險的能力；助推了各類農業(yè)龍頭企業(yè)和農村專業(yè)合作經濟組織，提高了農業(yè)的產業(yè)化經營程度。如民xx縣祥和中藥材種植專業(yè)合作社，自登記注冊以來，現(xiàn)已發(fā)展成流轉土地900畝，擁有社員258名，收購網點12處，加工廠2處的新的經濟主體。僅銷售各類中藥材920噸，實現(xiàn)銷售額1680萬元，純利潤135萬元，社員畝均增收700元以上。
    二、存在的困難和問題。
    我縣農村土地流轉基本情況良好，但總體而言，還處于初級階段，低起點、低水平、低效益，不同程度存在著一些制約土地流轉健康有序發(fā)展的實際問題。
    1、思想制約。一是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部對土地流轉的重要性認識不足，重視不夠。認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業(yè)主協(xié)商處理，對其采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。二是受傳統(tǒng)思想觀念束縛，一些農民戀土情結較為嚴重，對土地的依賴程度較高。尤其是農業(yè)稅的取消和各項惠農政策的出臺，使土地收益得到提升，即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去。三是農村社會保障體系建設較為滯后，有關土地流轉的地方法規(guī)尚未健全，客觀上造成土地流轉后失地農民的生活無法保障，農民在心存疑慮的情況下，不肯或不敢流轉土地。
    2、政策制約。一是我國《土地承包法》規(guī)定，耕地承包權30年不變，雖然保護了農民的根本利益，但同時將土地承包權固化，使得土地經營權相對分散。目前，我縣人均承包地不足2畝，在這種背景下，要開展集約化、規(guī)?；洜I，涉及農戶少則數(shù)十戶，多則上百、上千戶，一家一戶做工作難度大，一旦流轉的大壟大畈中間出現(xiàn)個別農戶不愿流轉的“插花”現(xiàn)象，流轉就無法進行。二是由于對土地撂荒現(xiàn)象沒有行之有效地政策約束，政府部門無權及時對棄耕土地進行回收，導致了“有地無人種，想種沒有地”的現(xiàn)象，個別地方還有耕地撂荒現(xiàn)象。
    3、設施制約。農業(yè)生產的物質基礎設施與裝備既是現(xiàn)代農業(yè)的重要標志，又是發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、提高農業(yè)綜合生產能力的關鍵和基礎，同時也是我縣農業(yè)發(fā)展中亟待加強的薄弱環(huán)節(jié)。一是農田交通狀況嚴重滯后，與農民生活、農業(yè)生產、農村發(fā)展環(huán)境尤其是與發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)的要求相距較大。我縣農田結構零散，大壟大畈少，大部分農田沒有機耕路相配套，影響農業(yè)機械推廣。二是農田水利設施失修老化，許多農田溝渠不暢通，農業(yè)抗災能力脆弱，從而導致土地經營成本增高，難于吸引社會資本投入，影響土地流轉和農業(yè)生產發(fā)展。
    4、機制制約。一是由于農經管理部門受人員和經費緊缺的限制，相關政策咨詢、信息傳遞等工作還不夠深入細致。個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)有機構無人員，土地流轉中無合同和合同內容不完整現(xiàn)象很普遍。農戶間的代耕代種絕大多數(shù)只達成口頭協(xié)議，簽訂的大部分合同對流轉面積、四至以及承包方和流轉方權利義務規(guī)定不明確，一旦發(fā)生糾紛，維護權益將無憑據(jù)；二是流轉主體不合法。在簽訂土地流轉合同時，轉讓方多是村委會，有的甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而土地承包經營權人又沒有委托書，造成流轉雙方主體資格不明確；三是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)疏于權證管理，未主動及時跟蹤服務，致使農戶間互換、轉讓土地的權證變更登記不準確。對土地承包合同及相關流轉檔案管理不嚴，檔案遺失和損壞情況時有發(fā)生；四是尚未建立土地流轉相應的仲裁機構，對于在土地流轉過程中產生的矛盾和糾紛缺乏有效的調解和仲裁手段。
    5、資金制約。土地流轉和規(guī)?；洜I，必須以資金和技術實力為基礎。由于我縣的農業(yè)產業(yè)化經營大戶、企業(yè)、專業(yè)合作社等都處于起步階段，資金相對緊缺，個別經營戶在土地流入后，由于爭取不到項目資金，土地使用權又不能作貸款抵押，每當農業(yè)生產前期需作較大投資時融資困難，資金投入不足是制約土地流轉和集約化經營的主要“瓶頸”。同時，個別經營大戶由于資金缺少和融資渠道不暢通，無法正常履行合同，甚至丟棄建設項目，群眾有怨言，政府背包袱。
    三、對策與建議。
    一、從認識抓起，加強宣傳引導，營造流轉氛圍。針對農民“戀土情結”和對國家政策的`疑慮，針對基層干部怕麻煩的消極情緒，采取各種宣傳手段，引導基層干部和農民群眾轉變觀念，提高認識，營造良好的流轉氛圍。
    一是曉之以理。要大力宣傳政策法規(guī)，特別是《農村土地承包法》、《合同法》和黨的十七屆三中全會精神等，引導農民吃透中央會議精神、鉆透土地流轉政策，讓他們知曉土地流轉不是剝奪承包經營權，只是經營權的暫時轉移，消除后顧之憂。要教育廣大農村基層干部從農村改革發(fā)展的大局、特別是要用工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化“三化同步”發(fā)展的戰(zhàn)略眼光來看待土地流轉工作，徹底摒棄農村土地流轉“無益財政增收、反添基層麻煩”的消極觀念和模糊認識，積極為農村土地流轉鼓與呼、服好務。
    二是明之以利。農民最關心的是土地流轉是否比自己經營能夠帶來更多的實惠。因此，在宣傳導向上，要引導農民放寬視野，從長遠利益著想，從宏觀利益著想，從發(fā)展大局著想，通過形式分析、效益分析、引導農民深刻認識到土地流轉將會帶來的“雙重效應”，一方面能使他們擺脫土地的束縛，從“兼業(yè)農民”轉化為“專業(yè)工人”，不僅可以得到土地流轉收益，還可以獲取工資性報酬，增加收入；另一方面，土地流轉可以造就一批有文化、懂技術、會經營的專業(yè)能人，成為農業(yè)規(guī)模經營的領軍人物，帶動周邊農民共同致富。
    三是示之以范。要注重發(fā)揮先進典型的示范引導作用，大力宣傳農民身邊的能人大戶、龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社等先進典型，讓農民從身邊典型事例中看到土地流轉帶來的實實在在的好處，讓他們有信心、有希望去探索實踐，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
    二、從轉移入手，消化剩余勞力，拓展流轉空間。轉移富余農民，是促進土地流轉的重要條件。離開土地的農民越多，可供流轉的土地總量就越大，土地流轉的空間就越廣。
    一是抓培訓，提高轉崗就業(yè)本領。要針對農民的實際情況，以適應和滿足市場需求為目標，培訓內容既要面向現(xiàn)在的市場，又要看到未來的趨勢，努力做到實用性和前瞻性相結合，使農民所學技能有用武之地。采用適合農民特點、順應農民愿望的培訓方式，堅持集中與分散相結合，多搞就近就地小規(guī)模培訓；堅持長期與短期相結合，多搞期限短見效快的培訓；堅持常規(guī)與品牌相結合，狠抓品牌培訓，提高市場競爭力。
    二是促創(chuàng)業(yè)，拓寬農民致富門路。要優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，把支持城鎮(zhèn)居民創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策逐步覆蓋到農民，建立健全政策扶持、創(chuàng)業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)服務三位一體的工作機制，鼓勵農民大膽創(chuàng)業(yè)。政策扶持上，按照“能寬則寬、能減則減、能免則免”的原則，在市場準入、工商登記、信貸投放、稅費減免、提供用地等方面，加大對農民創(chuàng)業(yè)的支持力度。創(chuàng)業(yè)培訓上，對有創(chuàng)業(yè)意愿的農民，要組織開展創(chuàng)業(yè)培訓，經費納入就業(yè)培訓補助范圍。創(chuàng)業(yè)服務上，依托勞動就業(yè)服務中心等公共就業(yè)服務機構，設立農民創(chuàng)業(yè)服務指導中心，提供創(chuàng)業(yè)指導、信息咨詢、項目推介、資金扶持、行政審批等服務。
    三是上項目，增加社會就業(yè)崗位。充分利用國家第二輪西部大開發(fā)和蘭西經濟區(qū)現(xiàn)代化區(qū)位中心城市建設的有利時機，加快推進農田水利、鄉(xiāng)村公路等民生工程建設，帶動富余農民臨時就業(yè)。同時，進一步加大招商引資力度，大力引進戰(zhàn)略投資者，大上產業(yè)項目，增加長久性的就業(yè)崗位。在安排政府投資和確定重大建設項目時，充分考慮就業(yè)貢獻率，優(yōu)先安排和支持就業(yè)吸納能力強的項目建設。
    三、從機制著力，完善政策措施，激發(fā)流轉活力。完善政策措施，是促進土地流轉的關鍵因素。要以完善的政策機制保障土地流轉雙方的權益，防范土地流轉潛在的風險，激發(fā)農村土地流轉活力。
    一要制定相關政策措施。要按照“政府引導、市場調節(jié)、農民自愿、依法有償”的思路，進一步完善工作措施。同時在流轉主體、流轉形式、經營內容、流轉方式、獎補措施、土地用途等方面制定出臺具體政策。如：研究制定規(guī)范土地流轉市場相關政策，解決好流轉土地違約補償以及今后如何歸還土地使用權問題；適當放寬農村土地的農業(yè)用途范圍的政策，解決好土地集約化經營所必需的生產管理用房的建設用地指標問題等，從政策導向上促進土地的合理、健康、有序流轉。
    二要建立引導激勵機制。加大對農村土地流轉財政支持力度，安排農村土地流轉專項資金，用于流轉指導、流轉信息平臺搭建和流轉服務組織機構建設等，對參與土地流轉的農業(yè)經營實體實行獎補政策，推動公共財政向優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)勢產業(yè)傾斜；強化金融信貸支持，鼓勵農村土地經營主體做大做強。金融機構要把集約化經營主體作為信貸支持的重點，在符合信貸政策的前提下，每年安排一定額度的農業(yè)信貸資金，解決集約化經營主體季節(jié)性所需生產經營資金不足的問題；繼續(xù)完善農村社會保障體系，不斷擴大覆蓋面，切實解決好農村土地流轉后農民的后顧之憂。
    三要建立權益保障機制。對經營主體要嚴格準入。農村土地流轉主管部門要對農業(yè)領域規(guī)模經營業(yè)主的資信情況、經營能力、項目可行性進行嚴格審查，確保經營業(yè)主有較強的經濟實力、有較高的經營水平和經營項目有良好的發(fā)展前景，確保產業(yè)發(fā)展及經營業(yè)主、農民的雙向受益；對流轉土地要評估定級。探索建立流轉土地評估定級制度，合理確定土地的質量、等級，為流轉雙方的公平交易提供合理參考依據(jù)。要加強對流轉價格的指導，根據(jù)土地評估定級的結果，合理確定土地流轉的指導價格，減少價格確定的隨意性和不合理性，避免農民的自身利益受到侵害。
    四要建立風險防范機制。建立健全土地流轉糾紛調處機制?？h上應建立農村土地糾紛仲裁委員會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村設立農村土地糾紛調解組織，同時加強司法、信訪、經管等部門的聯(lián)動協(xié)作，不斷健全包括協(xié)商、調解、仲裁、司法等多渠道的土地流轉糾紛調處機制，降低土地流轉的法律風險；探索建立農業(yè)投資風險防范機制。通過各種渠道籌集資金，建立土地流轉風險防范基金，應對因經營不善等原因造成土地流轉失敗后可能出現(xiàn)的土地復耕、損失補償?shù)葷撛陲L險，降低土地流轉的市場風險。逐步完善農業(yè)風險防范體系，建立以政策性保險為主的種植、養(yǎng)殖等農業(yè)保險體系，降低農村土地經營主體的自然風險。
    五要探索創(chuàng)新流轉機制。要以“推進農村產業(yè)結構調整，培育農業(yè)主導產業(yè)，激活農村市場經營”為目標，按照突出特色、統(tǒng)一規(guī)劃、連片推進、整體提升的思路，充分發(fā)揮我縣不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，進一步優(yōu)化調整產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，堅持規(guī)劃先行原則，對于符合規(guī)劃的規(guī)模經營戶給予支持，不符合規(guī)劃的堅決不予準入，努力構建“一鄉(xiāng)一業(yè)、一村一品”的特色產業(yè)板塊，著力加快規(guī)?；?、區(qū)域化、標準化、市場化和品牌化建設，提升農業(yè)綜合競爭力和農村經濟整體實力，助推轉型跨越發(fā)展。在土地流轉的同時，鼓勵引導有一定經濟實力和經營頭腦的農民以入股、入社的形式參與產業(yè)經營，通過利潤分紅和農業(yè)增效實現(xiàn)農民增收。
    四、從服務出發(fā)，夯實工作基礎，規(guī)范流轉秩序。提供服務平臺，規(guī)范流轉秩序，是推動土地健康有序流轉的重要保證。
    一是搭建服務平臺。要積極探索建立政府主導、市場運轉、規(guī)范長效的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉服務平臺。建議縣上建立全縣土地流轉信息庫。鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托土地流轉服務中心，建立流轉交易信息網絡，開展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、政策咨詢等服務。村級成立土地流轉服務站，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務，及時掌握農民的土地流轉意愿，接收農民申請托管的土地，并做好下步流轉工作，使“我想轉包”和“我想承包”信息對稱，促進土地流轉進入有序的市場化軌道。同時，要為規(guī)模經營主體提供人才、信息、技術等方面的支持和服務，使其留得住、發(fā)展快、效益好。
    二是規(guī)范流轉行為。流轉形式要嚴格遵循法律和政策規(guī)定，采取法定的出租、轉讓、轉包、互換、入股等五種形式進行。開展土地流轉試點、試驗，探索建立土地流轉市場應在法律政策允許的范圍內進行，違反法律規(guī)定的要堅決禁止，超出政策規(guī)定的試驗要依法審批、嚴格管理。土地流轉必須遵循“三個不得”原則，即不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉主管部門要重點查處改變土地用途、損害農民權益等突出問題。
    三是加強程序管理。實行土地流轉合同管理和登記備案制度，科學指導土地流轉，防止出現(xiàn)強迫流轉或放任自流現(xiàn)象。土地流轉當事人經平等協(xié)商達成一致意見后，應簽訂內容詳盡規(guī)范的書面流轉合同，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務機構審查、簽證和登記，增強農戶進行土地流轉的安全感。要設置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。
    土地流轉分析報告篇十八
    xxx為魯北農業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農業(yè)生產運營模式在農業(yè)生產中占主導地位。農村土地家庭承包經營為當前農戶主要的土地經營管理機制，農村的經濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農村農業(yè)生產已進入結構調整新階段，以家庭為單位的經營載體受小規(guī)模生產以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農村土地承包經營權流轉是社會生產力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經營管理機制，也是農業(yè)發(fā)展的客觀要求。
    通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉工作的調研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
    畝，農業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產業(yè)結構調整，圍繞支柱產業(yè)推進農村土地承包經營權流轉，目前，全鎮(zhèn)共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農戶1087戶。
    目前，xxx農村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
    1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
    2、經營范圍多樣。土地流轉經營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農業(yè)（包含休閑觀光農業(yè)）示范區(qū)等等。
    3、承包經營主體多樣。有農業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
    4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
    5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮(zhèn)。
    實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農業(yè)經營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經營和農業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農業(yè)產業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉使大量的農村勞動力從農業(yè)生產中轉移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產對勞動力的需求，農村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
    6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結果，農民基本滿意。
    1、新建落成農民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統(tǒng)一合。
    同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
    4、對發(fā)生土地流轉以后進行設施農業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農業(yè)扶持政策；
    （一）土地流轉行為不規(guī)范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現(xiàn)象。
    （二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
    （三）耕地規(guī)模經營面積小，農業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發(fā)包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規(guī)模經營農戶的收入。
    （四）對土地流轉的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
    （五）部分流轉土地難以恢復。土地流轉后,部分土地。
    用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
    （一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農村產業(yè)結構調整的重要內容，是實現(xiàn)規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)、推動農業(yè)產業(yè)化經營的前提和基礎。建立正常的農村土地次序不僅有利于農村社會的穩(wěn)定，而且影響到農業(yè)產業(yè)化進程，要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī)，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。
    （二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
    （三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規(guī)范土地流轉手續(xù)，規(guī)范土地流轉過程為當前的主要任務。
    減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
    （五）建立建全“失地農民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術水平和生存本領。從調研中可以看出，許多失地農民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來，從事第二或第三產業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
    （六）加強流轉土地流向的引導管理。從調研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領全鎮(zhèn)群眾向生產資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調整農業(yè)產業(yè)結構向規(guī)模農業(yè)、特色農業(yè)、現(xiàn)在科學技術集中農業(yè)轉變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
    用權的流轉，保障農村土地資源的合理利用，規(guī)范農村土地利益關系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農民服務大廳，專門開設農村土地流轉服務窗口，無償為當?shù)剞r村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農村土地流轉市場，努力實現(xiàn)農村土地流轉市場化。我相信，在新農村建設的大好形勢下，隨著各項生產結構的不斷調整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
    《關于農村集體土地流轉問題的法律思考》。
    學生姓名：指導老師：周勇。
    近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經濟的日趨完善，農業(yè)、農民、農村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農”問題已經不僅是一個經濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農民、關系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
    土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農村經濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關系到農民的切身利益和農村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農村建設的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農民經濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農民賴以生存的基礎。
    新農村、農業(yè)產業(yè)結構高速、農業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農村經濟的發(fā)展和農民的增收致富，農村經濟發(fā)展決定性因素就是農村土地問題，解決農村土地流轉中的問題，加快農村土地的流轉，有利于解決農村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農業(yè)剩余勞動力的轉移,保持農村土地承包關系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農業(yè)生產結構調整和穩(wěn)定農業(yè)生產；有利于進一步推進農業(yè)產業(yè)化經營,為農業(yè)規(guī)?；⒓s化、高效化經營提供廣闊空間，加快農業(yè)發(fā)展,并促進農民增收。
    1、農業(yè)生產性用地補償標準過低。
    償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
    2、按農戶家庭現(xiàn)有生產性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r村從1981年左右實施家庭聯(lián)產承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農村耕地數(shù)量是農業(yè)生產性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調研發(fā)現(xiàn)，與內地農村相比，當?shù)剞r民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農民長年在本村進行農業(yè)生產。不僅如此，本地農村每年農忙時還從內地省區(qū)吸引5萬名左右的農村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農業(yè)生產性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農產業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難。基于以上考慮，大多數(shù)農民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
    3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
    計算結果分析《國土資源部關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產值倍數(shù)，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農業(yè)生產性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農業(yè)生產性用地的補償標準，則要以保證被征地農民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計的問題。
    當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
    要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經?；?、規(guī)范化軌道。
    鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
    （二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
    服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
    首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農業(yè)綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。
    其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
    再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
    四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
    （一）制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。
    在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；洜I的項目進行重點扶持。
    （二）深化農村社會管理體制配套改革。
    大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。
    （三）完善法律。
    通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規(guī)模經營的保險業(yè)務等。