住宅物業(yè)管理方案（精選22篇）

    制定一個有效的方案可以提高工作效率，減少不必要的時間和精力浪費。如何制定一個可行的方案呢？首先，需要對問題進行充分的了解和分析，明確目標和需求。然后，可以進行方案的制定和備選，考慮各種可能的因素和情況，挑選出最合適的方案。接下來，需要具體規(guī)劃實施步驟和時間安排，明確責任人和資源投入。最后，要進行方案的評估和調(diào)整，及時跟蹤進展并進行必要的修正。在方案的實施過程中，我們要及時記錄和總結(jié)，以便于后續(xù)的改進和優(yōu)化。
    住宅物業(yè)管理方案篇一
    核心提示：物業(yè)是為甲方業(yè)主服務的，醫(yī)院物業(yè)的服務對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務是共性，醫(yī)院服務是個性，是特色;管理理念就要突出個性與特色。
    物業(yè)管理在前幾年可以說是新興行業(yè)，醫(yī)院物業(yè)更是鳳毛麟角，1999年公司創(chuàng)建至今已經(jīng)邁過七個年頭，是國家的國有體制改革給我們這些私營企業(yè)創(chuàng)造了生存空間;醫(yī)院的改革給我們帶來了發(fā)展機遇;大批二次就業(yè)人群的出現(xiàn)激活了人力資源的共給，增強了提企業(yè)競爭力;我們企業(yè)很快發(fā)展壯大，成為南京市新興醫(yī)院物業(yè)的一支重要隊伍。如何將這支分散在南京各個醫(yī)院的五湖四海二次就業(yè)隊伍組織起來?什么是華澳物業(yè)管理醫(yī)院物業(yè)經(jīng)驗的優(yōu)勢?多年親身經(jīng)歷告訴我：一是整合文化，打造華澳品牌;二是優(yōu)化和創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)管理。本文著重就第二條談談個人體會。
    物業(yè)是為甲方業(yè)主服務的，醫(yī)院物業(yè)的服務對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務是共性，醫(yī)院服務是個性，是特色;我們的管理理念就要突出個性與特色。
    我們所服務的醫(yī)院都是南京市著名醫(yī)院單位，因此物業(yè)管理人員應首先樹立優(yōu)質(zhì)服務意識，為醫(yī)院提供一流的服務。近年公司總結(jié)了多年為醫(yī)院服務經(jīng)驗，成功總結(jié)提煉了一條華澳物業(yè)自己的服務宗旨：“服務醫(yī)患，客戶滿意，病員滿意;二次創(chuàng)業(yè)，成就員工，造福社會”。將服務質(zhì)量提高到關系公司命運與員工體現(xiàn)價值的高度，要求員工珍惜二次創(chuàng)業(yè)機會，做好本職工作，體現(xiàn)華澳風采，將業(yè)主滿意作為我們管理和服務的出發(fā)點和歸宿點。
    醫(yī)院作為一種新的物業(yè)服務首先要主動與甲方聯(lián)系，接受機關的領導和指導，主動了解機關的工作安排，作好甲方各個時期重點活動的配合開展，例如近年的醫(yī)院行風大檢查，各類消毒檢查，醫(yī)療垃圾整頓等等，在服務中盡可能的想醫(yī)院所想，急醫(yī)院所急的主動做好醫(yī)院物業(yè)突擊性工作。在近年的醫(yī)院物業(yè)管理中公司通過實踐制定了具有一百余項項制度的《華澳物業(yè)制度匯編》匯編內(nèi)容包括各類崗位職責、崗位規(guī)范、考核標準、管理程序、管理標準、工藝流程、績效考核、工作準則、員工守則等。內(nèi)容豐富反映“華澳企業(yè)文化”的重要方面。匯編是公司各級管理人員及全體員工的行為綱領，是一項具有醫(yī)院物業(yè)管理工作的行為規(guī)范。歡迎關注雅吟天下。要求全體員工按照醫(yī)院行業(yè)規(guī)范行為，規(guī)范服務。例如最近在各個醫(yī)院開展的電梯文明爭創(chuàng)一流活動，要求各院電梯崗位員工執(zhí)行電梯文明操作規(guī)范，持證上崗;執(zhí)行統(tǒng)一制服，配掛工號牌上崗，請乘客監(jiān)督;在崗使用“您好請進!”“請大家往里站，注意安全!”“對不起，請后面同志乘下一班電梯!”“xx樓層到了請您走好!”等文明用語。為確保電梯文明服務到位，每天在電梯運行高峰期間委派員工倒班上崗，在電梯口疏導乘客，文明乘用電梯。這一活動得到院方與乘客好評。這一活動我們重點強調(diào)了按規(guī)范辦理，追求過程的完美;講究情效，力求達到最佳服務效果，用出色的服務展現(xiàn)華澳風采。
    在各大醫(yī)院相繼成立臨床服務中心，也就是將醫(yī)院保潔工作中的外勤跑單服務工作從中細化出來統(tǒng)一運作，集中進行。既減員增效，又推進了專業(yè)化、科學化管理。先后從軍區(qū)總院、一醫(yī)南院、中大醫(yī)院逐步推廣，在運作中不斷充實、調(diào)整增加臨床服務新的服務項目，全方位的適應和滿足醫(yī)院方發(fā)展變化著的的正當需求，逐步增加物業(yè)有承受能力的無償服務，經(jīng)過二年的努力磨合，得到了院方各病區(qū)護士長的逐步諒解與支持，取得了從理解認同到支持的飛躍。臨床中心運行的實踐完全體現(xiàn)了華澳人一往無前精神，實踐告訴我們“改革有險阻，只要肯攀登”大家團結(jié)一條心“沒有攻不下的堡壘”。2007年主要抓好速遞快送工作,急醫(yī)院病人所急,做好臨床服務中心工作.創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)服務內(nèi)容，即增強與院方的合作，又提高公司醫(yī)院物業(yè)的市場競爭能力。
    1、導入is09001：2000質(zhì)量保證體系，對醫(yī)院物業(yè)管理服務質(zhì)量進行總體控制。
    根據(jù)適用、適應、充實、完善的原則在原有is09001：2000國際質(zhì)量體系基礎上，針對醫(yī)院物業(yè)運行實際予以提高和改進。在實施貫標中將主要操作過程規(guī)范化、程序化、文件化，并以質(zhì)量記錄保證作業(yè)具有可追溯性、可驗證性。通過有效控制，切實保證管理服務按照即定的程度和標準，高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運行。
    2、推動“學習+工作”的企業(yè)組織運行。
    學習型組織認為，組織成員須擁有一個共同的愿景，共同的愿景來源于員工個人愿景而又高于個人的愿景。他是組織中所有員工共同的愿望景像，是他們的共同理想。它能使不同個性的人凝聚在一起，朝著組織共同的目標前進。團隊的本質(zhì)特征：團隊是一些才能互補并為負有共同責任的統(tǒng)一目標和標準而奉獻的少數(shù)人員的集合。基于公司的員工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，總體人群是社會弱勢群體，但我們不是弱者,我們要以二次創(chuàng)業(yè)為契機，塑造醫(yī)院物業(yè)公司強勢文化，建立學習型組織，打造華澳團隊，讓華澳員工為公司感到驕傲!
    有利于全面提高員工的凝聚力;有利于增強企業(yè)的活力.
    3、管理從尊重員工開始。
    我們在強調(diào)管理的時候常常喜歡運用一句話“沒有規(guī)矩不成方圓”
    但是我們卻忽視了這樣一個事實：如果員工的積極未能充分調(diào)動起來，規(guī)矩越多，管理成本也會越高。所以我認為：企業(yè)管理的基本的一條規(guī)矩就是對員工尊重。始終牢記：我們的職責是幫助員工成功。讓管理親和于人，將管理者與員工的心理距離拉近，讓管理者與員工彼此在無拘無束的交流中互相激發(fā)靈感、熱情與信任。歡迎關注雅吟天下。一定要愛護員工，并幫助他們，否則他們也不會幫助你的企業(yè)。對待員工一定要誠實，說明企業(yè)困難，分析物業(yè)管理形勢，明確公司宗旨，要求大家承擔責任，一定要把自己的心拿出來給員工看，要心心相印，只有在這種情況下，員工才會跟走，華澳才能成為一家人。其次就是要盡量幫助員工實現(xiàn)價值。公司的員工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，通過組織學習提高，發(fā)現(xiàn)了下崗人員中不乏各類人才，所以就要有人人都是人才的思想，員工有多大的能耐，就應該為他們搭多大舞臺。馬斯洛的需要層次理論告訴我們，當一個人滿足了溫飽和被尊重等低層次需求后，他將產(chǎn)生實現(xiàn)自我價值的愿望。因此在員工中提拔管理人才，發(fā)現(xiàn)能工巧匠，現(xiàn)在的華澳各物業(yè)部經(jīng)理，門診大廳領班，各職能部門負責人都是在醫(yī)院保潔一線經(jīng)風雨見世面的好手，根據(jù)各自才干，給予職權，讓他們在工作中不斷獲得成就，讓他的價值得到實現(xiàn)，我們的公司也就會一往無前。
    住宅物業(yè)管理方案篇二
    業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變，無意參與物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主，即使是新建軍隊經(jīng)濟適用房小區(qū)的業(yè)主，也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，福利住房的低廉房租以及免費維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實質(zhì)，對物業(yè)管理也不關心，主要表現(xiàn)在：一是有部分業(yè)主認為，參與物業(yè)管理是對全體業(yè)主有益，希望其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重;二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強;三是有些業(yè)主認為“凡是對物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務公司的對立面。所需設施老化嚴重，不利于推行物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟適用住房小區(qū)外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域，住房情況復雜，建成年代、樓房形狀、結(jié)構形式差別較大，對其按照統(tǒng)一的標準進行改造難度很大。主要體現(xiàn)在：受建筑年代、建設要求和當年技術水平等影響，部分房屋質(zhì)量差，維修保養(yǎng)成本較大;部分管線老化厲害、超負荷運行現(xiàn)象嚴重;一些新劃售房區(qū)的各種附屬設施設備的市政化程度較低，物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當前，我軍實行物業(yè)管理的依據(jù)除國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及《物權法》外，還有《軍隊住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊營房保障社會化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的組織實施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問題作了籠統(tǒng)的規(guī)定，缺乏可操作性的實施細則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上，既缺乏監(jiān)管的主體機構，又缺乏相應的規(guī)章制度。根據(jù)國家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關文件，對軍隊住宅小區(qū)的監(jiān)管職責應由業(yè)主代表——業(yè)主委員會來履行。但實際上，軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主委員會大多組織構成比較松散，還不具備主體地位，難以發(fā)揮維權、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上，規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系僅靠幾部管理公約還遠遠不夠，必須有更加細化的配套規(guī)章制度體系，來規(guī)范營房管理部門、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關系，明確他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用應承擔的責任。管理經(jīng)費標準偏低，業(yè)主費用收繳困難。營房管理經(jīng)費的標準，嚴重影響、制約軍隊住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費的收繳上，由于軍隊住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費費用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費用當中的一部分，認為交納物業(yè)管理費中已經(jīng)包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管，使用狀況的不透明，也是許多業(yè)主不愿意交費的原因之一。這些問題如果長期得不到解決，將對我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會化進程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務缺乏標準，公司和業(yè)主責權不明。當前，我國的物業(yè)公司大多還處于勞動密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務水平差別很大，就軍隊住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀，目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務標準。例如，在物業(yè)維修上，維修到哪種程度，保修期多長等，也沒有統(tǒng)一的尺度。此外，對于物業(yè)公司的服務性收費，由于地區(qū)、市場供應、小區(qū)級別等差異，我軍目前也沒有統(tǒng)一的服務收費標準，這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費行為具有一定的隨意性和自主性。
    引入競爭機制，招標選擇物業(yè)公司。軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標應采取以營房管理部門為主體，業(yè)主參與的原則，必要時可以聘請專業(yè)的組織招標活動中間人對招投標活動加以指導。營房管理部門要明確招標方向、規(guī)范程序，積極引導招投標順利進行。在選擇中標方時，要做好實地考察工作，管理方不但要對入圍公司的團隊精神和管理能力進行實地考察;還應組織投標單位現(xiàn)場考察小區(qū)情況，認真解答投標單位咨詢的各類問題，避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時不知情為借口違約。簽訂合同時，一定要按照標準合同的格式，將雙方的承諾和一些事項的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度，充分發(fā)揮榜樣作用。在實行物業(yè)管理之初，部隊房管部門就要根據(jù)國家和軍隊現(xiàn)行相關法律法規(guī)，制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費管理規(guī)定》等資料，讓每一位業(yè)主都感到有章可循，有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實際情況制訂好物業(yè)服務標準的細則，細化如《安保管理規(guī)定》、《停車管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標準等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業(yè)管理服務缺乏標準的問題。同時，要發(fā)揮榜樣的作用，將小區(qū)整體開發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務公司關系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū)，樹立為軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型，總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗，以此帶動軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問題，應本著盡可能不增加業(yè)主負擔、不增加部隊投入的原則，根據(jù)資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動資金，專項用于小區(qū)住房共有部分、共用設施設備的維修保養(yǎng);對于需要改造的設施，在用好總部補助經(jīng)費的同時，探索利用市場經(jīng)濟手段引入社會資金的'辦法;對列入地方政府改造項目的部分，要積極爭取地方政府的資金支持;將原屬單位按政策應享受的設施設備更新改造費用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務公司;充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢和潛力，開發(fā)活動中心、商鋪等服務性場所，以其出租收入的一部分彌補物業(yè)管理費和住房公共維修基金。強化主體意識，科學設立業(yè)主委員會。現(xiàn)代物業(yè)管理的實行，離不開業(yè)主的支持與理解。首先，要加強對業(yè)主的政策宣傳，使國家和軍隊的房改政策人人皆知;其次，將實施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來的益處解釋清楚，切實讓軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理深入人心;第三，要切實做好實行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務機構責、權、利的宣傳與解釋，使每個業(yè)主都明了自身角色，都能夠自覺服從小區(qū)管理規(guī)定，形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面;第四，要加強小區(qū)業(yè)主委員會建設，充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權力主體的地位作用。加強監(jiān)管力度，營造和諧物業(yè)環(huán)境。對重大管理行為和物業(yè)管理基金實施監(jiān)管，是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會成立之前，部隊營房管理部門應主動承擔起臨時業(yè)委會的責任，參與物業(yè)管理全過程，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機構依法經(jīng)營，落實各項管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項的監(jiān)管機制，凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項，都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會組織召開業(yè)主大會來研究決定。業(yè)委會成立之后，基金應由業(yè)委會負責監(jiān)管，重大事項必須要經(jīng)過業(yè)委會的審核決議后才能實施。物業(yè)服務公司至少應每半年向業(yè)主公布一次管理費用收支賬目，每季度應組織業(yè)主召開一次管理工作形勢分析會，讓業(yè)主心里有數(shù)，努力營造一個和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。
    住宅物業(yè)管理方案篇三
    活動策劃得好壞，還要求有一定的可信度，在大多數(shù)情況下，可信度源自方案的執(zhí)行力。特別是專業(yè)從事活動策劃的公司，活動策劃的再好，沒有足夠的資源實施也是不行的，長年的活動舉辦經(jīng)驗，不但能為活動策劃者提供豐富的經(jīng)驗，更重要的是能累積足夠的執(zhí)行資源。
    吸引力。
    對目標受眾的吸引力大小是活動推廣策劃成功與否的根本。在一個活動推廣策劃中，要充分吸引用戶的注意，就要捉住地點用戶集體十分重視的熱門，對用戶曉之以情，曉之以利，激起用戶的熱心，促進用戶十分活躍的參加。提高活動的吸引力，需要有構思，策劃主題的要可以滿足用戶的好奇心、價值表現(xiàn)、榮譽感、責任感、利益等各方面的需求，還給予恰當?shù)脑S物質(zhì)鼓勵，這將會大大的提高目標受眾的重視度以及參加認識。
    關聯(lián)度。
    活動策劃內(nèi)容要和活動本身目的緊密銜接，要擅長于整合關聯(lián)性較強的事情以及關聯(lián)的資源?；顒油茝V沒有關聯(lián)性是十分天真和蹩腳的策劃。
    以房地產(chǎn)為例，一個高檔房產(chǎn)樓盤搞一個草根紅人炒作活動就十分不妙，房產(chǎn)樓盤需要根據(jù)意向客戶的定位來采取推廣活動，可以采取表現(xiàn)樓盤高端生活的活動。如邀請高爾夫比賽冠軍參與房產(chǎn)推廣。
    執(zhí)行力。
    活動推廣不單單需要前期精心的策劃，推廣策劃的計劃能不能最大限度的執(zhí)行是非常關鍵的。執(zhí)行力首要表現(xiàn)在具體的任務描繪、任務流程步調(diào)、執(zhí)行人員、執(zhí)行時間、突發(fā)事情的處置計劃等。在活動執(zhí)行的進程中若是出現(xiàn)問題，惹起用戶的不滿情緒，那活動的推廣作用就會打折扣，乃至對網(wǎng)站起到惡劣的反作用。因而活動推廣的慎重有序的執(zhí)行力，是整個活動推廣中十分重要的要素。因而，在活動前，關于整個活動的活動計劃進行反復推敲，查看能否有縫隙。關于大型的線下推廣活動，為保障執(zhí)行的疏通，最好有一個比較好的訓練和演習。在活動中要統(tǒng)一指揮，嚴厲有序的執(zhí)行，順利開展。
    傳達力。
    企業(yè)在開展活動推廣時，很多情況下是希望把它的品牌文化傳達給更多的用戶集體，完成最大化的品牌宣揚效益，活動推廣的傳達力表現(xiàn)在活動前、中、后的各個時期?；顒忧?，勾起用戶的愛好和重視，為活動發(fā)生預熱；活動中，做好活動組織任務，把活動的內(nèi)容與主題會集展現(xiàn)出來，經(jīng)過用戶的參加，獲取用戶對企業(yè)及企業(yè)文化的反饋；活動完畢后，把宣揚效應進一步分散和延伸。經(jīng)過其他的信息傳達媒介，把活動的影響力進一步擴展，獲取更大的商業(yè)價值。
    為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，常常要根據(jù)具體情況預先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。寫方案需要注意哪些格式呢？下面是小編精心整理的小區(qū)物業(yè)管理方案（精選6篇），希望對大家有所幫助。
    一、物業(yè)管理公共服務質(zhì)量標準。
    1、房屋共用部位、共用設施設備的維護。
    （1）房屋。
    （2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。
    （3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。
    （4）道路暢通，路面平整。
    （5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
    2、安全護衛(wèi)。
    （1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
    （2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；
    （3）小區(qū)24小時監(jiān)控；
    （4）交通、車輛管理有序；
    a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
    b、機動車輛按序停放。
    （5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
    （6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。
    （7）小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。
    3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
    （1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
    （2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
    （3）修剪及時，整齊美觀；
    （4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
    （5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
    （6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
    （7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；
    （8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；
    （9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
    （10）噪音等貼合環(huán)境標準。
    4、收費管理。
    （1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；
    （2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
    （4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
    （6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
    5、相關條件。
    （1）硬件環(huán)境。
    a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
    b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；
    c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全；
    d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
    e、有集中監(jiān)控設備；
    f、有生活服務配套設施；
    g、有教育、文體活動及商務服務設施。
    二、物業(yè)管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）。
    1、便民服務（部分收費）。
    2、商務服務（部分收費）。
    3、社區(qū)娛樂、文化活動服務。
    三、物業(yè)管理企業(yè)。
    1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
    2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責明確；
    3、人員培訓，持證上崗；
    （1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
    （2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
    （3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
    結(jié)構及外觀：
    2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
    3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
    陽臺及門窗：
    1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
    2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
    3、嚴禁改動入戶門、門套；
    4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；
    5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
    管道：
    1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
    2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
    3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
    4、推薦對預埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
    廚房及衛(wèi)生間：
    1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
    2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
    3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
    4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
    6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
    智能設施及管線：
    嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置。
    空調(diào)：
    1、裝修前應先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
    2、空調(diào)外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
    3、空調(diào)滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
    住宅物業(yè)管理方案篇四
    為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
    一、指導思想。
    以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
    二、目標和范圍。
    （一）目標：
    1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
    2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%；2015年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
    3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
    4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
    5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。
    6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
    （二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
    三、工作資料。
    （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
    （二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。
    （三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
    四、物業(yè)費的成本測算。
    1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
    2、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）。
    3、保安費：保安費測算表（05）。
    住宅物業(yè)管理方案篇五
    為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。
    以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結(jié)合，穩(wěn)步推進，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。
    （一）理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責權明確的工作體系。
    城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。
    1、街道辦事處職責。
    組織、協(xié)調(diào)、指導和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
    （1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
    （2）指導監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。
    （3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。
    （4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
    （5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責任制，負責轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。
    （6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。
    （7）負責業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。
    2、社區(qū)居委會職責。
    根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。
    （1）組織指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。
    （2）會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉。
    （3）監(jiān)督指導業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
    （4）指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。
    （5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。
    （6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。
    （7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
    物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負責全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務指導、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓等工作。
    （1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和規(guī)章。
    （2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導。
    （3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
    （4）負責業(yè)主委員會成立的相關資料和物業(yè)服務合同的備案管理工作。
    （5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
    （6）負責本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)管。
    （7）負責商品房預售許可證的審批發(fā)放和商品房預售款的監(jiān)督使用工作。
    （8）負責物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
    （9）對街道物業(yè)管理工作進行考核，對物業(yè)管理工作人員進行培訓。
    （10）負責新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。
    （11）負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務標準的制定和等級評定。
    （二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
    開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責任區(qū)保潔、綠化，房屋及設施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。
    具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務站簽訂服務委托合同，進行規(guī)范管理，按標準收取一定費用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務的觀念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
    3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。
    一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務的前提下，指導業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎。二是規(guī)范服務和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務標準，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權力和履行義務。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，以點帶面，穩(wěn)步推進，逐步擴大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。
    （三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。
    對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。
    （四）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。
    開發(fā)建設單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設計部門要在規(guī)劃設計時將物業(yè)管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權部門備案，嚴格對物業(yè)管理用房的預留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質(zhì)量關，物業(yè)管理配套設施沒達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產(chǎn)權處不予辦理產(chǎn)權手續(xù)。紀檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處，并追究責任。
    （五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。
    各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應收盡收。
    （六）提供優(yōu)惠條件，引進先進的物業(yè)管理理念，推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
    要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎設施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎設施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度，先準入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。
    （七）保證措施。
    1、強化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。
    要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務知識培訓。
    2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責任感。
    各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養(yǎng)護，并向業(yè)主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設施建設及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
    3、落實責任，加強對物業(yè)管理工作的領導。
    為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領導機構進行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準，及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結(jié)果，確保各項工作順利進行。
    （一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。
    （二）20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。
    （三）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。
    （四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓。
    （五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。
    （六）20xx年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收。
    住宅物業(yè)管理方案篇六
    當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現(xiàn)組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度。
    一、錄用。
    （1）確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求。
    （2）制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
    （3）制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
    （4）通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
    （5）通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
    二、開發(fā)。
    （1）明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術價值，明確培訓范圍和類型。
    （2）制定適應公司發(fā)展、市場經(jīng)濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃。
    （3）建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作。
    （4）選擇培訓方式，提高培訓效率。
    （5）挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。
    （6）開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
    三、維護。
    （1）研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
    （2）開展工作實績評估。
    （3）加強安全衛(wèi)生，保障職工生活。
    （4）在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施。
    （5）搞好群眾文化等各種服務活動。
    四、使用。
    （1）確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)?、重視個性、揚長避短、用事?lián)袢?、適才而用、整體優(yōu)化等要求。
    （2）優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。
    （3）溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團結(jié)和諧、消除隔閡。
    （4）獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
    五、考績。
    （1）全面、客觀、審慎地考察每個員工。
    （2）通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
    （3）發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。
    住宅物業(yè)管理方案篇七
    (一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。
    (二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責。2013年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領導小組，在城管執(zhí)法局下設物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
    (一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領導小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領導小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務、指導、監(jiān)管等任務每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應對。
    (二)小區(qū)規(guī)劃建設遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設單位責任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
    (三)物業(yè)公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質(zhì)參差不齊，侵權行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業(yè)牟利，導致物業(yè)公司并非服務于廣大業(yè)主，而是服務于開發(fā)商和建設單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質(zhì)量下降，導致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務和創(chuàng)新意識。
    (四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事，不關心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務。
    為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權法》，國務院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設部、財政部令[2008]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[2010]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
    (一)完善頂層設計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當好“裁判員”
    1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準入制度，強化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負責、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機制。三是細化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。
    2.嚴格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關，進一步規(guī)范開發(fā)商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領導小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設不配套等遺留問題，責成開發(fā)商、建設單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎設施進行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標引進正規(guī)物業(yè)公司進駐。
    3.加強對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務質(zhì)量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務內(nèi)容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。
    (二)規(guī)范市場運作，加強協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當好“指導員”。
    1.進一步明確工作職責。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達標創(chuàng)建工作，并加強對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
    2.積極構建物業(yè)管理與社(村)建設聯(lián)動機制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關系，建立基層物業(yè)管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導物業(yè)公司不斷適應業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務員”。
    3.加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。
    4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
    住宅物業(yè)管理方案篇八
    為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
    以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
    社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
    （一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
    （二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
    （三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
    （四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
    （五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
    （六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
    （一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
    （二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
    （三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
    按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。
    在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
    （一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
    （二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
    （三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
    成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
    組長：xx。
    副組長：xx。
    辦公室主任：xx。
    辦公室副主任：xx。
    成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
    各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
    區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
    區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
    區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
    區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
    區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
    區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
    區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
    區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
    區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
    各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
    （一）準備階段。
    1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
    2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
    3、xx月下旬組織召開工作部署會。
    （二）實施階段。
    1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
    2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
    3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
    （三）考核驗收階段。
    1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
    2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
    3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
    （一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
    推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
    （二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
    一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
    （三）全力支持，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
    一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
    住宅物業(yè)管理方案篇九
    為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
    1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?BR>    2、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。
    3、小區(qū)配套設施標準性高。
    4、準確把握市場脈搏。
    5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
    6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。
    7、人力資源及組織體系比較完整。
    8、公司董事及高層領導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。
    1、工程規(guī)劃、設計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
    2、營銷與物管關系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
    3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質(zhì)量。
    4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。
    5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。
    6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。
    7、在設備設施管理維護方面，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
    8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
    9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
    10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質(zhì)較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調(diào)整。
    根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
    1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。
    從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作，具體整合辦法為：
    將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。
    2、精簡機構，合理調(diào)配。
    規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化”。為有效實施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
    a。在董事長的領導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作，直接對董事總經(jīng)理負責。
    b。各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執(zhí)行本項目工作事務，直接對物業(yè)總監(jiān)負責。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
    c。層級管理，權責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。
    d。設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。
    3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。
    4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
    即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化。
    5、實行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。
    6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。
    7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機制。
    對內(nèi)部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環(huán)境服務、維修服務等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務質(zhì)量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
    8、重視培訓，提高素質(zhì)。
    重點抓好公共培訓部分和部門業(yè)務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務興趣，努力提高全體員工業(yè)務素質(zhì)。
    9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。
    增強員工危機意識，對業(yè)務能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰(zhàn)斗力。
    10、開源節(jié)流，控制成本。
    在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經(jīng)費開支，必須按計劃報批執(zhí)行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節(jié)能工作，實行公司資源共享。
    加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討。
    大力拓展有償服務，增加經(jīng)營收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財務收支良性循環(huán)。
    11、強化工作協(xié)調(diào)，促進團隊合作。
    以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務關聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對相關任務的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯(lián)絡單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運作。
    12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務。
    編制《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
    13、重視窗口服務，作業(yè)指引清晰。
    為方便業(yè)主業(yè)務辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
    14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
    在日常事務統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
    15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。
    按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。
    16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。
    對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
    17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果。
    a）在三個月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
    b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。
    c）在一年內(nèi)，基本按iso國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區(qū)管理上達到“一中變”。
    d）在一年半內(nèi)，正式通過iso認證，無論從管理或服務上達到系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化、科學化；以國家示范小區(qū)為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
    e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)”稱號，在中山物業(yè)管理領域中受到地方政府和同行的認可。
    f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
    綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務品牌一定會獲得全方位的提升！
    以上報告，敬請上級領導審核批示。
    住宅物業(yè)管理方案篇十
    為認真貫徹落實市委、市政府關于加強“平安溫州”建設的有關要求，根據(jù)市房管局《關于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實施意見》（溫房字〔xxxx〕27號）和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實際，制訂如下創(chuàng)建實施工作方案。
    深入學習實踐科學發(fā)展觀，緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動為載體，增強物業(yè)服務企業(yè)參與創(chuàng)建的責任感、使命感，進一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系，形成物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機制，督促物業(yè)服務企業(yè)貫徹《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法規(guī)政策，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務，筑牢思想防線，提高防范意識，落實防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
    通過開展創(chuàng)建活動，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件，力爭通過三至五年的努力，全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達到新一輪平安創(chuàng)建的要求。
    溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）。
    1、物業(yè)服務單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書并抓好落實；
    11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達到90%以上。
    1、宣傳動員階段（5月）。召開全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)落實創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創(chuàng)建工作任務，并確定創(chuàng)建示范點。
    2、開展創(chuàng)建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”創(chuàng)建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
    3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進行自查，總結(jié)經(jīng)驗教訓，提出下步的工作思路，并將書面自查報告報房管部門。
    4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)建活動情況進行復查考評。
    創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務企業(yè)申報，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦，最后由區(qū)房管部門牽頭，會同相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號并授牌。對因領導不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū)，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進行處罰，直至注銷物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （一）統(tǒng)一思想，加強領導。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系列創(chuàng)建活動之一，是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業(yè)服務企業(yè)要統(tǒng)一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施，扎實開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹里勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組下設辦公室，辦公室設物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創(chuàng)建活動各項任務措施的落實。
    （二）明確責任，強化落實。各物業(yè)服務企業(yè)要加強與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜治部門的統(tǒng)一領導下，協(xié)助相關部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作；各物業(yè)服務企業(yè)要全面動員，全員參與，健全平安創(chuàng)建責任機制，強化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時整改，防患于未然。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)建活動的指導，督促物業(yè)服務企業(yè)認真落實創(chuàng)建工作。
    （三）加強宣傳，營造氛圍。各物業(yè)服務企業(yè)要加強創(chuàng)建活動宣傳，充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區(qū)業(yè)主積極參與，增強自我防范意識。要及時通報創(chuàng)建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報道好經(jīng)驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。
    住宅物業(yè)管理方案篇十一
    建設單位向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時，應當提交建設項目規(guī)劃設計方案。房地產(chǎn)管理部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)意見，出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定單，并告知規(guī)劃管理部門、房地產(chǎn)登記機構和建設單位。
    物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)聽取業(yè)主意見。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
    劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標應當以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
    業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會的決定事項。
    三、業(yè)主投票權的計算。
    單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的部分，應分攤給其他業(yè)主。
    停車場(庫)以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權。
    四、業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理。
    業(yè)主委員會不依照《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)、《規(guī)定》履行召開業(yè)主大會會議的職責，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
    (一)物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%;物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。
    (二)業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。
    配置的物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
    分期開發(fā)建設的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時物業(yè)管理用房。建設單位提供臨時物業(yè)管理用房的，應當根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關手續(xù)。
    六、停車場(庫)的管理。
    建設單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
    七、專項維修資金不足時的籌集。
    專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業(yè)主大會應當就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應當按照業(yè)主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業(yè)主應當在3年內(nèi)交納完畢。
    再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。
    八、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關事項。
    業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《條例》、《規(guī)定》履行職責。對《條例》施行前通過的《業(yè)主委員會章程》，應當在召開業(yè)主大會會議時，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，應當繼續(xù)履行。
    九、施行日期
    本意見自2004年11月1日起施行。
    住宅物業(yè)管理方案篇十二
    甲、乙雙方友好協(xié)商，訂立本協(xié)議如下：
    1.甲方使用區(qū)域為___座___單元，本單元的建筑面積為___平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協(xié)議》中所提及建筑面積為同一面積)。
    2.甲方應按照本協(xié)議，在與《租賃協(xié)議書》簽約同時與乙方簽訂《創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議期限自___年___月___日起，至___年___月___日止。
    二、物業(yè)費及其它。
    1.甲方根據(jù)本協(xié)議規(guī)定，同意自本協(xié)議簽訂之日起向乙方繳納物業(yè)費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網(wǎng)絡費、工作時間以外空調(diào)使用費等在內(nèi))，物業(yè)費收費標準為人民幣0.5元/建筑平方米日。
    2.甲方應于本協(xié)議簽訂之日即日將物業(yè)費(___個月)，計人民幣(大寫)___，人民幣(小寫)___元，及物業(yè)費保證金(相當于___個月物業(yè)費)人民幣(大寫)___，人民幣(小寫)___元，共計人民幣(大寫)___，人民幣(小寫)___元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續(xù)。
    3.物業(yè)費保證金在本協(xié)議終止后10日內(nèi)，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協(xié)議期內(nèi)扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業(yè)費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續(xù)向甲方追償。在合同期內(nèi)，甲方在乙方自物業(yè)費保證金中扣除損失后，須立即將物業(yè)費保證金數(shù)額補齊至原數(shù)額。
    4.物業(yè)費為每___個月支付一次，在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方須于收到乙方書面通知后7日內(nèi)將物業(yè)費交到乙方或指定銀行帳號。
    5.乙方開戶行：______________。
    乙方賬號：___________________。
    6.其它費用：
    甲方除須繳納物業(yè)費外，還須承擔下列費用：
    (1)自用電費(1.0元/度)。
    (2)電話初裝費及資源占用費。
    (3)網(wǎng)絡初裝費及使用費。
    (4)工作時間以外的空調(diào)制冷使用費(詳見空調(diào)加時收費標準)。
    加時空調(diào)收費標準。
    c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費。
    d、無特殊情況加時空調(diào)開啟時間為8：30分-17：30分。
    (5)其它。
    三、甲方的權利和義務。
    1.甲方有權根據(jù)本協(xié)議及乙方制定的一切有關該房產(chǎn)的規(guī)章制度的規(guī)定，使用該房產(chǎn)協(xié)議區(qū)域及按規(guī)定使用公共區(qū)域及公共設備。
    2.甲方有權監(jiān)督乙方各項管理規(guī)章的實施。
    3.甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。
    4.甲方有義務。
    服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中遵守本協(xié)議及大廈的相關規(guī)定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護該房產(chǎn)過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。
    5.甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)財產(chǎn)的相關保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協(xié)助辦理，費用由甲方承擔。
    6.甲方同意乙方(或乙方授權的代理人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況下，未經(jīng)事先通知)進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房產(chǎn)內(nèi)部各部分狀態(tài)或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據(jù)乙方(或乙方授權的代理人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權的代理人)有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業(yè)費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)的財產(chǎn)造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。
    7.甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)乙方允許不得在樓外及樓內(nèi)公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內(nèi)外景觀，不得以任何形式占用樓內(nèi)公共空間。
    8.如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經(jīng)審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。
    9.因甲方對該房產(chǎn)使用、管理、維護不當?shù)仍蚨滤素敭a(chǎn)或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發(fā)的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。
    10.甲方不得在大廈內(nèi)進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵擾其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權終止與其的一切協(xié)議。
    11.甲方有義務保持樓內(nèi)整潔，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放貨物或雜物。如發(fā)生上述情況，經(jīng)乙方書面警告2小時內(nèi)不予清理，乙方有權予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權從物業(yè)費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準后，按乙方批準的物品存放地點和存放期限統(tǒng)一存放。
    12.甲方不得在樓內(nèi)存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
    13.未經(jīng)乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調(diào)的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調(diào)及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。
    14.甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規(guī)定存放車輛。違反規(guī)定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。
    15.甲方有義務愛護使用單元和樓宇內(nèi)外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發(fā)的一切費用由甲方承擔。
    16.甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經(jīng)乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質(zhì)條件，經(jīng)乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監(jiān)督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。
    17.由于甲方系統(tǒng)設備出現(xiàn)故障而對甲方設備財產(chǎn)造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔。乙方不予負責。
    四、乙方的責任和義務。
    1.乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規(guī)章和收費標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據(jù)日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
    2.乙方有權檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權的代理人)在合理的時間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產(chǎn)巡視，檢查該房內(nèi)部各部分狀態(tài)或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
    3.如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規(guī)定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發(fā)生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節(jié)嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業(yè)費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規(guī)定正常進行。
    4.乙方負責大廈內(nèi)部公共區(qū)域和外部周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
    5.乙方負責大廈的保衛(wèi)、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
    公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。
    7.乙方負責大廈的綠擺綠化，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。
    8.乙方有權清除、拆除任何不符合管理規(guī)定的建筑物、安裝物以及公共區(qū)域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。
    9.乙方負責控制和安排大廈廣場內(nèi)所有車輛的停放，并有權拖離所有違反規(guī)則停放車輛。
    11.乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結(jié)果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。
    12.乙方應做好各項配套服務。
    13.乙方須接受甲方的監(jiān)督檢查。
    五、違約責任。
    1.雙方均應遵守本協(xié)議的各項規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應承擔違約責任;給對方造成經(jīng)濟損失的，還應賠償損失費。
    2.若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數(shù)，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業(yè)費保證金乙方不予退還。
    3.甲方未經(jīng)乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
    4.甲方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。
    5.若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協(xié)議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協(xié)議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
    六、不可抗力。
    由于地震、臺風、暴雨、火災、戰(zhàn)爭以及其他不能預見情況，并且對其發(fā)生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協(xié)議或不能按本協(xié)議約定的條件履行本協(xié)議時，遇有上述不可抗力的一方，應立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內(nèi)提供不可抗力詳情及本協(xié)議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由雙方協(xié)議解決是否解除本協(xié)議，或者部分免除履行本協(xié)議的責任，或者延期履行本協(xié)議。
    七、法律適用與爭議的解決。
    1.本協(xié)議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
    2.因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的或與本協(xié)議有關的一切爭議，雙方應通過友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區(qū)法院解決。
    八、附則。
    1.若本協(xié)議部分條款根據(jù)法律規(guī)定成為無效、非法或不能執(zhí)行，則本協(xié)議其他條款的有效性、合法性和可執(zhí)行性不受影響。
    2.未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協(xié)議作為本協(xié)議的附件。本協(xié)議及相關附件和乙方關于管理該房產(chǎn)和廣場的各項規(guī)章制度是本協(xié)議不可分割的組成部分。
    3.本協(xié)議以中文為準。
    4.本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。
    5.本協(xié)議自簽字蓋章之日起生效。
    甲方：_________乙方：______物業(yè)管理有限公司。
    授權人：_______授權人：____________________。
    日期：_________日期：______________________
    住宅物業(yè)管理方案篇十三
    甲方：
    乙方：
    物業(yè)名稱：
    乙方所購房屋銷售(預售)合同編號：
    第一條為了規(guī)范本住宅區(qū)的物業(yè)管理服務，維護業(yè)主、住戶(非業(yè)主物業(yè)使用人)和物業(yè)管理公司的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的環(huán)境，根據(jù)國務院令第379號《物業(yè)管理條例》及建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等有關規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就云星·錢隆首府c2地塊物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理服務達成以下協(xié)議。
    第二條雙方的權利和義務。
    (一)甲方依法享有對本住宅小區(qū)的物業(yè)進行管理權利，并承擔以下相應的義務。
    甲方的權利：
    2、依照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《業(yè)主臨時規(guī)約》對本住宅小區(qū)物業(yè)實施管理;。
    3、對本住宅小區(qū)綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、道路交通進行服務和管理;。
    4、對房屋共用部位、共用設施設備進行維護、修繕與管理;。
    7、制止違反甲方有關規(guī)章制度的行為;。
    9、允許實行多種經(jīng)營方式，以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的不足;。
    10、對本小區(qū)內(nèi)公共水電費開支項目據(jù)實分攤給業(yè)主;。
    甲方的義務：
    1、履行《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，依法經(jīng)營;。
    4、每半年向乙方公布公攤費用收支賬目;。
    5、向乙方提供房屋自用部位、自用設備設施維修養(yǎng)護等有償服務;。
    7、提供優(yōu)良的生活、工作環(huán)境，搞好社區(qū)精神文明建設;。
    8、發(fā)現(xiàn)違法行為及時向有關行政主管部門報告;。
    (二)業(yè)主依法享有對物業(yè)共用部分和共同事務進行管理的權利，并承擔以下相應的義務。
    業(yè)主的權利：
    1、依法享有名下物業(yè)所有權的各項權益;。
    2、依法享有物業(yè)共用部位，共用設施設備的使用權利;。
    3、有權參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權;。
    4、表決通過業(yè)主規(guī)約和業(yè)主委員會章程;。
    5、有權參與表決有關業(yè)主利益的重大事項;。
    7、有權制止違反小區(qū)管理制度的行為;。
    8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
    業(yè)主的義務：
    2、執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的有關規(guī)定;。
    12、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
    (一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理，主要是房屋主體承重墻結(jié)構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯、走廊通道等的日常維護和管理。
    (二)物業(yè)共用設施設備及其運行、使用的日常維護和管理，主要是共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓設備、天線、供電線路、通信線路、照明、消防設施、發(fā)電機組、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施等共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維護和小修。
    (三)園林綠化管理。
    1、對綠化物進行定期澆水、修剪、施肥、病蟲害防治、拔除雜草;。
    2、對園林設施、景點進行維護。
    (四)環(huán)境衛(wèi)生管理。對本小區(qū)內(nèi)公共部位、公共場所的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、滅“四害”等經(jīng)常性的管理。
    (五)安全防范管理。設保安人員24小時巡邏值班，負責本小區(qū)內(nèi)公共場所的安全防范和公共秩序管理、維護工作，協(xié)助公安機關處理盜竊、斗毆、火災等突發(fā)事件。
    1、維持小區(qū)內(nèi)正常的工作、生活公共秩序;。
    2、協(xié)助公安部門防止和排除小區(qū)內(nèi)各種不安全因素和及時處理各種違法犯罪行為;。
    3、協(xié)助消防部門消除內(nèi)小區(qū)內(nèi)消防隱患，及時處置各種消防事故。
    (六)交通秩序與車輛停放的管理，主要負責小區(qū)內(nèi)道路及道路設施的管理與維護。
    1、防止小區(qū)內(nèi)道路及道路設施被損壞;。
    2、維持小區(qū)內(nèi)安全、暢通的交通秩序;。
    3、制止小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放，車輛停放井然有序，保持道路暢通;。
    4、制止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種危險腐蝕物品的車輛進入本物業(yè)，以及漏水、漏油、無牌車輛進入停車場。
    1、建立住戶檔案、房屋及其配套設施權屬資料;。
    (八)根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(國務院110號令)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》對小區(qū)物業(yè)裝修進行管理。小區(qū)內(nèi)從事裝修的單位須具備規(guī)定的從業(yè)資格;裝修須按程序申報，遵守建設部110號令規(guī)定要求，保證房屋質(zhì)量和結(jié)構安全，在規(guī)定的時間內(nèi)進行，不得侵害他人權益;裝修施工隊伍須服從服務中心工作人員的管理。
    (九)開展社區(qū)文化活動。
    接受業(yè)主委托，節(jié)假日組織服務范圍內(nèi)的業(yè)戶開展各類文體活動。
    (十)其他管理服務事項。
    1、受業(yè)主委托的房屋自用部位、自用設施及設備的有償維修養(yǎng)護;。
    2、向業(yè)主和使用人提供各類有償服務;。
    3、根據(jù)物業(yè)內(nèi)的情況和特點開展形式多樣的有償社區(qū)服務及商務服務;。
    4、法律政策及協(xié)議規(guī)定的其他事項。
    (三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護。
    1、保持房屋外觀整潔、完好;。
    2、保持公共設備運行正常良好，一年內(nèi)無重大管理責任事故;。
    3、保持公共垃圾日產(chǎn)日清，公廁、垃圾箱等專人專管，不污染小區(qū)環(huán)境;。
    4、保持小區(qū)內(nèi)公共綠化、花草樹木長勢良好;。
    6、對小區(qū)實行24小時巡邏，保持小區(qū)內(nèi)治安環(huán)境良好，公共秩序井然有序;。
    (四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設備或者公共設備損壞時，立即采取保護措施并按本協(xié)議約定進行維修;小修及時率達98%以上，合格率達100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。
    (五)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊。
    (六)定期聽取業(yè)主、住戶(非業(yè)主使用人)的意見，對合理的建議及時整改，整改率達95%以上，進一步改進和完善物業(yè)管理服務。
    (七)發(fā)現(xiàn)違反有關規(guī)章制度或者《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的行為，立即進行勸阻、制止，并向有關行政主管部門報告。
    第五條物業(yè)管理服務費用(不包括房屋共用部位，共用設施大中修、更新、改造的費用)。
    (一)綜合服務費。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等及物業(yè)共同部位、共用設施、設備的日常運行、維護費用;電梯使用費;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用以及物業(yè)管理企業(yè)的辦公費用、固定資產(chǎn)折舊、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)合理的利潤等。由乙方按房屋建筑面積預先交納。
    1、乙方交納此費用時間：按乙方《商品房買賣合同》約定交房之日起交納首次物業(yè)服務費、電梯設施設備維護及年檢費、維修資金等相關服務費用，為便于服務，第一次先預交六個月，以后按月預先交納。
    2、物業(yè)服務費收費標準。
    (1)高層住宅物業(yè)服務費：1.95元/月·平方米;(含電梯使用費)。
    (2)商鋪物業(yè)服務費：12.00元/月·平方米;。
    (3)車庫物業(yè)服務費：0.975元/月·平方米;。
    (4)住宅改為商務辦公等用途：物業(yè)服務費按商業(yè)物業(yè)收費標準收取;。
    3、公用水電費等屬公共能耗費用的，均按實際發(fā)生額按戶從《商品房買賣合同》約定的物業(yè)交付使用之日起由業(yè)主進行分攤。
    府相關部門批準且征得利害關系人的同意，變更后物業(yè)服務費按本小區(qū)辦公或商業(yè)物業(yè)的收費標準收取。
    6、如物業(yè)處于空置狀態(tài)，乙方仍須交納物業(yè)管理綜合服務費等相關費用;。
    7、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的綜合服務費及其相關欠費;。
    8、綜合服務費的收費標準按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則調(diào)整，最終以物價行政主管部門審核為準;。
    9、物業(yè)管理費用的交納時間：每月1—10日，交納當月的物業(yè)服務費。
    (二)其它有償服務費用。乙方可視實際情況需要與甲方協(xié)商，具體服務項目及收費標準由甲方按實際情況確定，乙方自愿選擇委托服務。
    第六條水電周轉(zhuǎn)金收費標準及交納方式。
    1、收費標準：根據(jù)《南寧市物業(yè)服務收費暫行辦法實施細則》的規(guī)定，本小區(qū)設立水電周轉(zhuǎn)金，用于委托甲方代墊或預支小區(qū)公共能耗費用，多層、高層住宅按照300元/戶收取，商鋪按照3000元/戶收取。
    2、交納方式：由業(yè)主、商戶在辦理房屋入伙手續(xù)時向甲方交納;。
    第七條物業(yè)專項維修資金。
    1、專項維修資金用于房屋共用部位、共用設備、設施、屬業(yè)主共用的公用設施、附屬建筑物、構筑物及設施除日常維修保養(yǎng)以外的大中修、更新、改造費用開支。
    2、專項維修資金的籌集，按照國家和當?shù)叵嚓P法律法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行，如遇到國家或當?shù)胤煞ㄒ?guī)和規(guī)章變更時，物業(yè)公司有權直接按照最新實施的法律法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
    3、在云星錢隆首府c2地塊項目成立業(yè)主大會/臨時業(yè)主大會之前，專項維修資金按照國家和當?shù)胤ㄒ?guī)和政策規(guī)定的方式使用和分攤。
    4、相關業(yè)主不批準甲方所編制的專項維修資金使用方案所引致的經(jīng)濟損失及法律責任由相關業(yè)主承擔。相關業(yè)主同意后，甲方未及時按專項資金使用方案實施的，因甲方過錯所引致的經(jīng)濟損失及法律責任由甲方承擔(政府維修資金管理部門責任除外)。
    的物業(yè)建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
    第八條廣告牌設置及權益。
    未經(jīng)甲方書面批準，乙方不得在小區(qū)公共場所、樓宇外立面等區(qū)域展示、懸掛或張貼任何廣告牌及張貼物。
    第九條違約責任。
    (一)甲方違反協(xié)議，未達到管理服務標準的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方按國家有關規(guī)定承擔相應的法律責任。
    (二)乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務標準約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方按國家有關規(guī)定承擔相應的法律責任。
    (三)甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收超額部分費用。
    (四)乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納管理費的，甲方有權要求乙方限期補交并從逾期之日起按每日千分之三的標準交納違約金，經(jīng)多次催繳仍拒不交納者，逾期達到三個月以上仍不繳納的，甲方有權向法院提起訴訟，同時有權暫停與乙方相關的物業(yè)管理服務。
    (五)本協(xié)議約定的其他情形及以下情形甲方不承擔責任：
    1、因不可抗力或政府原因或其他非因甲方原因造成物業(yè)管理服務中斷的;。
    2、甲方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身硬件限制造成損失的;。
    4、非因甲方原因造成的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的。
    責任。
    第十一條在協(xié)議執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使協(xié)議無法繼續(xù)履行，雙方按有關法律規(guī)定處理;協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解;調(diào)解或協(xié)商不成的，可向甲方所在地人民法院起訴。
    第十二條保險。
    2、乙方的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由乙方自行辦理。
    第十三條本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家的關法律、法規(guī)和規(guī)章制度執(zhí)行;本協(xié)議內(nèi)容空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力;本協(xié)議適用于交房之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》生效時止。
    第十四條本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;本協(xié)議自雙方簽章之日生效。
    甲方(簽章)：
    乙方(簽章)：
    代理人：
    代理人：
    身份證號碼：
    身份證號碼：
    電話號碼：
    電話號碼：
    日期：年月日
    日期：年月日
    住宅物業(yè)管理方案篇十四
    根據(jù)相關規(guī)定，甲乙雙方就的物業(yè)管理服務事宜，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，訂立本合同。
    第一條物業(yè)的基本情況。
    物業(yè)名稱：????????????????????????????????。
    物業(yè)類型：????????????????????????????????。
    座落位置：????????????????????????????????。
    四至范圍：????????????????????????????????。
    南至：?????????????????????????????????、北至：?????????????????????????????????。
    第二條甲方權利義務：
    4、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;。
    5、負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;。
    6、協(xié)助乙方開展物業(yè)管理服務、相關宣傳教育和文化活動;。
    7、全力支持乙方對拒繳物業(yè)費的業(yè)主采取的有效措施;。
    8、按照相關政策、法律法規(guī)，籌集、使用、管理專項維修資金。
    9、法規(guī)政策約定由甲方承擔的其他事項和責任。
    第三條乙方權利和義務：
    1、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、交通等實施管理與服務。
    2、根據(jù)有關法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定完善物業(yè)管理制度;。
    3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料;。
    5、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，進行來訪人員登記控制，安全巡邏。
    7、對交通秩序、車輛停放、出入登記進行管理。
    10、編制物業(yè)管理服務及財務年度計劃;。
    12、向業(yè)主提供房屋自有部位、設施設備維修養(yǎng)護等有償服務;。
    13、開展有效的便民服務工作;。
    14、不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務;。
    15、適時向甲方報告本管理區(qū)域內(nèi)重大物業(yè)服務事項;。
    第四條維護物業(yè)及業(yè)主安全和美好環(huán)境的規(guī)則。
    業(yè)主在使用物業(yè)時，以下為禁止條款：
    1、損壞房屋承重結(jié)構、主體結(jié)構，改變住宅入戶門、外立面等部位設施的顏色、形狀、規(guī)格、功能和布局，改變房屋設計用途。
    2、在外墻面安裝各種設備設施，影響整體建筑美觀。
    3、更改陽臺布局、功能及外觀顏色，隨意打孔、改變排煙、排污、排氣管道，改變安裝空調(diào)位置等。
    4、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關場地，移動物業(yè)共用設施設備。
    5、在區(qū)內(nèi)道路、活動廣場等公共區(qū)域，搭建、晾曬、私設攤點。
    6、改變房屋使用功能，即家教、麻將館、生產(chǎn)加工場所，或產(chǎn)生噪聲、污染等經(jīng)營性活動。
    住宅物業(yè)管理方案篇十五
    甲方：
    甲方是指：
    1、開發(fā)建設單位委托的物業(yè)管理企業(yè);。
    2、公有房屋出售單位(產(chǎn)權單位)委托的物業(yè)管理企業(yè)。
    乙方：
    乙方是指購房人或承租人。
    乙方所購買(租賃)的房屋基本情況：
    房屋買賣(預售)合同、租賃合同編號為;房屋位置;戶型;建筑面積。
    為規(guī)范房屋的裝修行為，保持房屋的整體質(zhì)量和使用安全，保障全體業(yè)主和使用人的合法權益，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的約定和國家、省、市的有關規(guī)定，經(jīng)協(xié)商達成本協(xié)議。
    一、乙方在辦理入住手續(xù)時，需裝修房屋的應向甲方交納1000元裝修保證金。
    二、乙方裝修房屋前，須向甲方辦理裝修登記手續(xù)并提出裝修設計方案。
    三、甲方受理乙方裝修登記并審核同意裝修設計方案后，乙方方可施工。
    四、裝修期間，施工人員憑甲方編發(fā)的出入證進出小區(qū)，并服從甲方的監(jiān)督管理。乙方對裝修施工人員的行為及其后果承擔連帶責任。
    五、裝修期間，甲方將派員按本協(xié)議對裝修進行監(jiān)督管理，乙方應服從監(jiān)督管理。
    六、乙方保證施工人員每日時進入，時離開。裝修施工時間為每日上午時至時，下午時至時。
    七、裝修時乙方須遵守以下規(guī)定：
    1、禁止一樓住房下挖地面;。
    2、禁止拆改梁、板、柱、承重墻等房屋承重結(jié)構構件;。
    3、禁止隨意增加房屋荷載，尤其是樓面裝修不得使用超重材料等;。
    4、禁止不經(jīng)批準拆改水電管線、采暖管線、煤氣管線、有線電視線路等附屬設施，如確需改動，須向甲方及有關部門提出申請。
    6、禁止使用超過環(huán)保規(guī)定的高噪聲電動工具;。
    7、房屋外掛設備如空調(diào)等須遵守甲方統(tǒng)一規(guī)定進行施工;。
    8、施工期間不得違反消防規(guī)定進行操作，否則引起的一切后果由乙方承擔;。
    9、公共場所、公共配套設施的裝修應經(jīng)過市有關部門的審批后方可施工;。
    八、裝修垃圾由乙方負責清運。清運前用袋裝好放置在門洞一側(cè)，日產(chǎn)日清。委托甲方清運時，實行有償清運，有償清運費由乙方按元/噸支付。凡亂扔亂倒者，按有關規(guī)定予以處理。
    九、乙方違反規(guī)定裝修時，甲方有權責令停工或恢復原狀。造成損失的，由乙方負責賠償并承擔相應法律責任。拒不服從甲方監(jiān)督管理的，乙方支付元的違約金。
    十、因裝修施工或搬運裝修材料、器具等造成下水管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或造成他人財物損失和人身傷害等，由乙方負責修復和賠償并承擔相應法律責任。
    十一、因搬運、裝飾裝修原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，按約定交納費用。造成損失的，應給予賠償。
    甲方：
    乙方：
    住宅物業(yè)管理方案篇十六
    甲方：重慶購物中心發(fā)展管理有限公司(管理服務者)。
    乙方：(業(yè)主/物業(yè)使用人)身份證號：
    為了維護協(xié)信?長壽百年廣場廣大經(jīng)營者的共同利益、正常的經(jīng)營管理秩序和商譽，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，根據(jù)《重慶市商品交易市場管理條例》、《重慶市物業(yè)管理辦法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定特簽訂本協(xié)議，甲、乙雙方共同遵守執(zhí)行。
    一、甲、乙雙方權利和義務。
    (一)甲方的權利和義務。
    1.甲方享有對協(xié)信?長壽百年廣場實施統(tǒng)一經(jīng)營管理、物業(yè)管理的權利，對管理范圍的場地、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、治安消防、經(jīng)營秩序及各項經(jīng)營活動等事務全權實施管理，維護協(xié)信長壽百年廣場的正常運行。
    住宅物業(yè)管理方案篇十七
    甲方：住宅區(qū)業(yè)主委員會(代表本住宅區(qū)全體業(yè)主)。
    代表人：
    乙方：物業(yè)服務公司。
    法人代表：
    經(jīng)住宅區(qū)業(yè)主大會年月日投票表決同意：直接聘請物業(yè)服務公司為住宅區(qū)(以下簡稱“本住宅區(qū)”)提供物業(yè)管理服務。為保障管理服務正常運行、規(guī)范雙方的權利和義務，根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。
    第一條_物業(yè)基本情況。
    2.占地面積：平方米。
    3.建筑面積：平方米。其中：住宅面積：平方米(分別為別墅平方米、復式別墅平方米、高層平方米、多層平方米);商業(yè)面積：平方米;服務樓面積：平方米(含首層停車庫);其它面積(配電房、地下室等)平方米。
    4.住宅戶數(shù)：戶(截止年月日止，業(yè)主入住戶數(shù)戶，戶未入住)。
    5.物業(yè)類型：混合住宅小區(qū)。
    第二條_委托管理服務事項。
    1.本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    2.本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
    3.本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    4.本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施(籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    5.本住宅區(qū)公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運;小區(qū)消殺;公共區(qū)域綠化等。
    7.本住宅區(qū)的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候安全監(jiān)控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關做好小區(qū)的保安工作。
    8.本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開展建設。
    9.本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。
    10.以及相關法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的，和在本合同簽訂后新規(guī)定的應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的其它事項。
    本合同管理服努期限為年。自年月日起至年月日止。
    第四條_甲方的權利和義務。
    1.審定乙方提出的管理服務年度計劃、財務預算和決算。
    2.對乙方的管理服務水平進行季度或年度全面考核評定，如聘請專業(yè)公司需要支付費用的，則該費用從物業(yè)收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經(jīng)濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。
    3.聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業(yè)收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。
    4.支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務費;不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務費;反對業(yè)主無理拖欠物業(yè)管理服務費，致使其他繳費業(yè)主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。
    5.業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業(yè)主進行公示通報;對欠費超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方隙補繳物業(yè)管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
    6.不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。
    7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
    8.有關法規(guī)政策規(guī)定的應由甲方承擔的其他權利和義務。
    第五條_乙方的權利和義務。
    l.全面執(zhí)行本合同附件《住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》(以下簡稱“服務方案”)。
    2.完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出管理規(guī)約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權利義務的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業(yè)主大會批準。
    3.有權選聘有資質(zhì)的專業(yè)公司承擔本住宅區(qū)的單項管理業(yè)務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將任何單項業(yè)務承包給個人。
    4.遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，乙方應在本住宅區(qū)顯著位置長期公示物業(yè)管理服務項目、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等內(nèi)容。
    5.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲方審定后組織實施。
    6.購買本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)及公眾責任險。
    7.作為提供物業(yè)管理和服務的對價，乙方每年年度終了時按年度物業(yè)管理總支出的%計提物業(yè)管理服務傭金(以下簡稱“傭金”)一次。
    8.本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。
    9.鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實物業(yè)管理人，乙方有權力追繳歷年來業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費用。
    10.對本住宅區(qū)的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須報甲萬和有關部門批準后方可實施。
    ll.為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿臺或其他非一般住宅的用途。
    12.建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。
    13.開展積極向上、健康的社區(qū)文化活動和便民服務工作。
    14.本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料;移交本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)，包括物業(yè)管理費結(jié)余、公共收入積累形成的資產(chǎn)等。
    15.有關法律法規(guī)規(guī)定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。
    本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務標準。具體按。
    l.本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費按如下標準收取：別墅物業(yè)每平方米元/月;復式別墅每平方米元/月;高層物業(yè)每平方米元/月;多層物業(yè)每平方米元/月;商業(yè)物業(yè)每平方米元/月-元/月;服務樓每平方米元/月(以上物業(yè)面積均按建筑面積計算)。
    2.本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;乙方應在每月號前，向已繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務收費明細賬單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
    3.物業(yè)管理服務費的結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補以后物業(yè)管理費的不足，未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不可支配使用。
    第八條_專項本體維修基金的收支管理。
    l.本住宅區(qū)專項本體維修基金按政府收費標準收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e元/月;多層每平方米建筑面積元/月(別墅除外)。隨物業(yè)管理服務費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理，并設立專用賬號存儲本物業(yè)的本體基金。
    2.本住宅區(qū)專項本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍專款專用，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。
    3.本住宅區(qū)專項本體維修基金的收支、使用賬目，每個月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
    4.業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務費的規(guī)定辦法進行處理。
    5.本住宅區(qū)公用設施專用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
    第九條_公共設施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理。
    1.本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車位以外的所有室內(nèi)、室外停車位實行統(tǒng)籌使用，暫定每車每月車位使用費(含車場管理費)為元。
    2.本住宅區(qū)的業(yè)主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費元，與物業(yè)管理費合并使用。
    3.本住宅區(qū)產(chǎn)權屬于乙方的室內(nèi)停車位(除已出售的部分)共計個，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個車位每月元(不含車場管理費)的固定標準凈提取個車位使用費。
    4.本住宅區(qū)的臨時停車的收費按市政府指導價執(zhí)行。
    5.本住宅區(qū)嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。
    6.乙方對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護.及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。
    7.本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費合并使用。
    第十條_合同的終止、續(xù)約與交接。
    1.本住宅區(qū)物業(yè)管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內(nèi)，送交甲方審核，由甲方聘請專業(yè)財務公司進行審計。
    2.乙方愿意續(xù)約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業(yè)主大會決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權2/3以上同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。
    3.本住宅區(qū)業(yè)主大會表決結(jié)果達不到全體業(yè)主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務公司。
    4.新老物業(yè)服務企業(yè)的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業(yè)管理服務.2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。
    第十一條_違約責任。
    l.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務標準或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
    2.如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業(yè)共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業(yè)主個人造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。.
    3.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業(yè)管理服務權或致使對方失去物業(yè)管理服務權，或造成對方經(jīng)濟損失的，應當承擔相應的責任。
    5.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
    6.甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向xx區(qū)人民法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
    7.合同期未滿，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務的;乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。
    第十二條_其他事項。
    1.本合同未盡事宜，雙方可以進一步協(xié)商并簽訂補充協(xié)議約定，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
    2.本合同附件《住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。
    3.本合同(含附件)正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具同等法律效力。
    4.本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。
    負責人：
    簽署日期：年月日
    乙方：物業(yè)服務公司。
    負責人：
    簽署日期年月日
    住宅物業(yè)管理方案篇十八
    甲方：深圳市羅湖區(qū)住宅區(qū)業(yè)主委員會(代表本住宅區(qū)全體業(yè)主)。
    代表人：
    乙方：深圳發(fā)展公司。
    法人代表：
    經(jīng)住宅區(qū)業(yè)主大會年月日投票表決同意：直接聘請深圳康發(fā)發(fā)展公司為住宅區(qū)(以下簡稱“本住宅區(qū)”)提供物業(yè)管理服務。為保障管理服務正常運行、規(guī)范雙方的權利和義務，根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，本合同的甲、乙雙方達成以下合同條款。
    第一條物業(yè)基本情況。
    1、住宅區(qū)位置：深圳市羅湖區(qū)_______。
    2、占地面積：_____平方米。
    3、建筑面積：_______平方米。其中：住宅面積：_____平方米(分別為別墅_____平方米、復式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米);商業(yè)面積：_____平方米;服務樓面積：_____平方米(含首層停車庫);其它面積(配電房、地下室等)_____平方米。
    4、住宅戶數(shù)：_____戶(截止_____年_____月_____日止，業(yè)主入伙戶數(shù)_____戶，_____戶未入伙)。
    5、物業(yè)類型：混合住宅小區(qū)。
    第二條委托管理服務事項。
    1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、供水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
    3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施(籃球場、兒童游樂園、康樂設施、中心廣場等)的維修、養(yǎng)護和管理。
    5、本住宅區(qū)公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運;小區(qū)消殺;公共區(qū)域綠化等。
    6、本住宅區(qū)交通、車輛行駛、停泊及管理。
    7、本住宅區(qū)的安全管理，實行24小時封閉式管理，對規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候安全監(jiān)控和巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關做好小區(qū)的保安工作。
    8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開展建設。
    9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務檔案、資料的建立、保管和使用的管理。
    10、以及相關法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的,和在本合同簽訂后新規(guī)定的應由物業(yè)管理公司承擔的其它事項。
    本合同管理服務期限為3年。自200__年____月____日起至__年____月____日止。
    第四條甲方的權利和義務。
    1、審定乙方提出的管理服務年度計劃、財務預算和決算。
    2、對乙方的管理服務水平進行季度或年度全面考核評定，如聘請專業(yè)公司需要支付費用的，則該費用從物業(yè)收費中支出。如未達標或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經(jīng)濟損失的，甲方有權提前單方終止合同。
    3、聘請獨立審計機構每年對有關賬目進行審計，審計費用在物業(yè)收費中列支。如乙方提供虛假或失實的賬冊、傳票等致使甲方利益嚴重受損的，甲方有權提前單方終止合同。
    4、支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務費;不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務費;反對業(yè)主無理拖欠物業(yè)管理服務費，致使其他繳費業(yè)主的合法權益受到侵害的行為。乙方應作好對欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收繳率不低于總應收費的98%，如無故達不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。
    5、業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費超過1個月的業(yè)主進行公示通報;對欠費超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方除補繳物業(yè)管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
    6、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。
    7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
    8、有關法規(guī)政策規(guī)定的應由甲方承擔的其他權利和義務。
    第五條乙方的權利和義務。
    1、全面執(zhí)行本合同附件《深圳市羅湖區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》(以下簡稱“服務方案”)。
    2、完善并制訂與“服務方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權利義務的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應事先報告并獲得業(yè)主大會批準。
    3、有權選聘有資質(zhì)的專業(yè)公司承擔本住宅區(qū)的單項管理業(yè)務并支付費用、但不得將本合同項下的整體管理權利和義務轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將任何單項業(yè)務承包給個人。
    4、遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，乙方應在本住宅區(qū)顯著位置長期公示物業(yè)管理服務項目、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準等內(nèi)容。
    5、負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲方審定后組織實施。
    6、購買本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)及公眾責任險。
    7、作為提供物業(yè)管理和服務的對價,乙方每年年度終了時按年度物業(yè)管理總支出的10%計提物業(yè)管理服務傭金(以下簡稱“傭金”)一次。
    8、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知甲方。
    9、鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實物業(yè)管理人，乙方有權力追繳歷年來業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費用。
    10、對本住宅區(qū)的公共或共用設備、設施和相關場地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。
    11、為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。
    12、建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況并及時書面通知甲方。
    13、開展積極向上、健康的社區(qū)文化活動和便民服務工作。
    14、本合同終止時，及時向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料;移交本住宅區(qū)的公共財產(chǎn)，包括物業(yè)管理費結(jié)余、公共收入積累形成的資產(chǎn)等。
    15、有關法律法規(guī)規(guī)定的應由乙方承擔的其他權利、義務和責任。
    本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務標準。具體按《深圳市羅湖區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》中的相關條款執(zhí)行。
    1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費按如下標準收?。簞e墅物業(yè)每平方米5.20元/月;復式別墅每平方米3.55元/月;高層物業(yè)每平方米3.60元/月;多層物業(yè)每平方米2.30元/月;商業(yè)物業(yè)每平方米5.00元/月-6.00元/月;服務樓每平方米2.50元/月(以上物業(yè)面積均按建筑面積計算)。
    2、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務費由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;乙方應在每月10號前，向已繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務收費明細賬單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
    3、物業(yè)管理服務費的結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補以后物業(yè)管理費的不足，未經(jīng)業(yè)主大會同意，乙方不可支配使用。
    第八條專項本體維修基金的收支管理。
    1、本住宅區(qū)專項本體維修基金按政府收費標準收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e0.25元/月;多層每平方米建筑面積0.15元/月(別墅除外)。隨物業(yè)管理服務費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專(記)帳管理,并設立專用賬號存儲本物業(yè)的本體基金。
    2、本住宅區(qū)專項本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專項本體維修基金使用范圍?？顚Ｓ?，乙方先立項報價，甲方審核簽字后實施的程序進行運作。
    3、本住宅區(qū)專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
    4、業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務費的規(guī)定辦法進行處理。
    5、本住宅區(qū)公用設施專用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設施專用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
    第九條公共設施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理。
    1、本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車位以外的所有室內(nèi)、室外停車位實行統(tǒng)籌使用，暫定每車每月車位使用費(含車場管理費)為220元。
    2、本住宅區(qū)的業(yè)主私家車位，每月每個車位需繳納車場管理費30元，與物業(yè)管理費合并使用。
    3、本住宅區(qū)產(chǎn)權屬于乙方的室內(nèi)停車位(除已出售的部分)共計76個，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個車位每月200元(不含車場管理費)的固定標準凈提取76個車位使用費。
    4.本住宅區(qū)的臨時停車的收費按市政府指導價執(zhí)行。
    5、本住宅區(qū)嚴格控制外來車輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來車輛停泊過夜。
    6、乙方對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。
    7、本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關收入、除乙方權屬之外的停車場收入、特約服務收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費合并使用。
    第十條合同的終止、續(xù)約與交接。
    1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費財務賬目，應于合同終止后的10日之內(nèi)，送交甲方審核，由甲方聘請專業(yè)財務公司進行審計。
    2、乙方愿意續(xù)約的，應在合同到期前60天，書面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開業(yè)主大會決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權2/3同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。
    3、本住宅區(qū)業(yè)主大會表決結(jié)果達不到全體業(yè)主所持投票權2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務公司。
    4、新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，乙方應提供過渡期物業(yè)管理服務;2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。
    第十一條違約責任。
    1、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務標準或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
    2、如因乙方原因，造成不能完成服務標準或損害物業(yè)共同利益的，乙方應給予甲方相應補償。給業(yè)主個人造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。.
    3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得物業(yè)管理服務權或致使對方失去物業(yè)管理服務權，或造成對方經(jīng)濟損失的，應當承擔相應的責任。
    5、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
    6、甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向羅湖區(qū)人民法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
    7、合同期未滿，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務的;乙方不按時交接、撤離的，均應向甲方賠償實際損失。
    第十二條其他事項。
    1、本合同未盡事宜，雙方可以進一步協(xié)商并簽訂補充協(xié)議約定，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
    2、本合同附件《深圳市羅湖區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理服務方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。
    3、本合同(含附件)正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具同等法律效力。
    4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。
    甲方：深圳市羅湖區(qū)住宅。
    乙方：深圳發(fā)展公司。
    區(qū)業(yè)主委員會。
    負責人：
    負責人：
    簽署日期：年月日
    簽署日期：年月日
    住宅物業(yè)管理方案篇十九
    為加強_________住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用權用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
    為加強_________住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用權用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
    (一)甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。
    (二)管理事項包括：
    1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;。
    3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);。
    4.公共生活秩序;。
    5.文娛活動場所;。
    6.便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場);。
    7.車輛行駛及停泊;。
    9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
    以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務和責、權、利相統(tǒng)一原則。
    三、委托管理期限。
    確定管理目標、經(jīng)濟指示，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。
    四、委托管理期限。
    委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
    五、雙方責任、權利、義務。
    (一)甲方責任、權利、義務。
    5.負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;。
    6.不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;。
    10.協(xié)助乙方做好宣傳教育.文化活動和物業(yè)管理工作;。
    11.政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
    (二)乙方責任、權利、義務。
    1.根據(jù)有關法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;。
    6.乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理處;。
    11.開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;。
    六、管理目標和經(jīng)濟指標。
    (一)各項管理指標執(zhí)行《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標準。
    (二)確保年完成各項收費指標_________萬元，合理支出_________萬元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經(jīng)營收入。
    七、風險抵押。
    (四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
    八、獎罰措施。
    1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
    2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
    5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準)。
    九、合同更改、補充與終止。
    (一)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準;。
    (三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。
    十、其他事項。
    (一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
    (二)本合同自簽訂之日起生效，附件。
    (三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    (四)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由_________中級人民法院裁決。
    甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________。
    代表人(簽字)：_________　代表人(簽字)：_________。
    簽訂地點：_________簽訂地點：_________。
    附件。
    附件一：住戶手冊。
    目錄。
    一、前言。
    二、簡介。
    四、管理費用。
    五、設備及服務。
    六、裝修管理。
    七、入住前期的特別服務。
    八、業(yè)主及用戶的其它責任。
    九、保安/安全。
    十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法。
    十
    一、防火。
    十
    二、清潔。
    十
    三、衛(wèi)生管理細則。
    十
    四、保險。
    十
    五、常用電話號碼。
    十
    六、結(jié)語。
    一、前言。
    為了便于業(yè)主/用戶進一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務。
    二、小區(qū)簡介。
    小區(qū)占地_________公頃，總建筑面積_________平方米，綠化面積_________平方米，綠化率為_________。物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識、全方面的構思服務于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
    1.按照建設國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。
    2.注意加強物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設整體環(huán)境和使用功能長久良好。
    3.實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎，以優(yōu)質(zhì)高效的服務，得到廣大業(yè)主的認可。
    4.物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負責如下工作：
    (1)管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
    (2)保安：小區(qū)有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
    (3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
    (4)綠化：負責小區(qū)綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
    (5)車輛交通管理：對機動車輛進入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。
    (6)有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動中心等生活服務系列。
    (7)有償中介服務：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。
    (8)設立便民的小型超市、便民商店等。
    1.管理公司。
    根據(jù)管理公約的條文，_________物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。
    2.管理公司之代表權。
    管理公司有絕對的權力代表各業(yè)主及用戶就有關管理本小區(qū)之一般事務與政府公共事業(yè)機構和團體進行磋商及處理有關問題。
    3.公共地方及設施管理。
    管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區(qū)結(jié)構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養(yǎng)、維修及管理。
    4.管理職員。
    為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負責小區(qū)一切日常管理及維修事務。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員做個人性質(zhì)服務，所有管理員工一律不準向業(yè)主，租戶。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。
    5.建議及投訴。
    任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
    小區(qū)管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務。管理公司電話(辦公時間)：_________;管理處電話(二十四小時服務)：_________。
    四、管理費用。
    1.管理費。
    管理費乃根據(jù)每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業(yè)咨詢費用、小區(qū)保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據(jù)日后實際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預先通知。
    2.管理保證金及管理基金。
    各業(yè)主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數(shù)額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項應付費用。
    3.繳付管理費。
    4.管理費盈虧。
    小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業(yè)主須按比例交付不足之數(shù)目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負責人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關系。
    5.管理帳項。
    管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。
    6.業(yè)權轉(zhuǎn)讓。
    如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業(yè)權轉(zhuǎn)讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
    五、設備及服務。
    1.電力。
    各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。
    2.供水。
    小區(qū)24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負責維修及賠償。
    3.煤氣。
    小區(qū)24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。
    4.電話。
    小區(qū)已鋪設電話電纜直達各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。
    5.電梯服務。
    小區(qū)各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。
    6.公共天線。
    各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費用應由有關業(yè)主負擔。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
    7.消防系統(tǒng)。
    小區(qū)的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運作。
    六、裝修管理。
    1.政府法規(guī)、公約條文。
    用戶在室內(nèi)進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。
    2.用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。
    3.裝修保證。
    (1)裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。
    (2)第三者保險--為減少在裝修時發(fā)生意外所導致?lián)p失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
    4.裝修規(guī)則。
    (1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內(nèi)之結(jié)構、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對于桉宇內(nèi)設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業(yè)主需賠償一切修繕費用。
    (2)裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。
    (3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
    (4)施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時緊急應用。
    (5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進行裝修工程。
    (6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
    (7)不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。
    (8)裝修工人必須空著適當?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。
    (9)所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進行工作。
    (10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗始可放行。
    (11)裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管理公司概不負責任何損失或遺失。
    (12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。
    5.物業(yè)外墻。
    所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。
    發(fā)生任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。
    6.裝修承造商。
    各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構成破環(huán)，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
    七、業(yè)主及用戶的其他責任。
    各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文.政府用途.管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
    2.飼養(yǎng)寵物。
    住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
    3.噪音氣味。
    為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
    4.公眾通道。
    必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業(yè)主/用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。
    5.景觀物品。
    各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
    6.神位。
    為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。
    7.電梯服務。
    嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
    8.危險物。
    各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
    9.鐵閘/卷門。
    各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。
    10.營業(yè)經(jīng)商。
    除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。
    11.法律糾紛。
    業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經(jīng)濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業(yè)業(yè)主/用戶承擔。
    八、保安/安全。
    1.為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應辦理住客證。
    (1)辦理住客證請與管理處聯(lián)系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。
    (2)若有人員變動，應及時到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。
    (3)住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續(xù)(與開始輸時手續(xù)相同)。
    2.大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
    3.小區(qū)每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業(yè)主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請注意以下幾點：
    (1)若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。
    (2)對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應先與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。
    (3)房間無人時，請鎖好門窗。
    (4)無人在室內(nèi)時，關閉所有電器用具。
    (5)不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內(nèi);在可吸煙場所，應處理好煙蒂和火種。
    (6)定期檢查，維修電器設備、電線和滅火器等。
    (7)發(fā)現(xiàn)有不明氣體時，不可開關電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。
    (8)攜出大件物品及搬運貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。
    (9)住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。
    (10)與監(jiān)近用戶互相認識，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應。
    (11)如遇緊急情況時可直接報警(撥電話110)或直接打電話通知公安局總值班室。
    (12)如不幸被賊匪光顧，不應移動、清抹或洗滌任何現(xiàn)場物品。當情況安全后，立即通知管理處。
    4.除保安員外，物業(yè)亦高有先進保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。
    5.住房保安。
    各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數(shù)目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
    九、關于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關辦法。
    為了保證業(yè)主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業(yè)主遵照執(zhí)行。
    十、防火。
    1.防火措施。
    小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。
    2.防火知識。
    (1)切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。
    (2)請遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。
    (3)易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。
    (4)請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
    (5)防火門必須保持經(jīng)常關閉。
    (6)如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場及盡快通知管理處。
    3.如遇火警時應采取的措施。
    (1)保持鎮(zhèn)定。
    (2)撥打電話119通知消防局。
    (3)打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
    (4)及時通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監(jiān)近用戶。
    (5)如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
    (6)不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。
    (7)盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。
    4.防火演習。
    管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。
    十一、清潔。
    管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。
    十二、衛(wèi)生管理細則。
    為給業(yè)主創(chuàng)造出一個優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：
    1.公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。
    2.公司將定期進行消滅"四害"工作，絕不讓其滋生、蔓延。
    3.請業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
    4.禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
    5.禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標語、廣告等。
    6.禁止在公共場所搭建違章建筑。
    7.禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。
    8.禁止踐踏草坪、損害綠化設施。
    9.業(yè)主裝修后的垃圾，請放在室內(nèi)，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。
    十三、保險。
    管理公司已為小區(qū)的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購買保險。
    各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導致物業(yè)保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發(fā)生，違約用戶需對因此而產(chǎn)生的所有開支及損失負。
    十四、常用電話號碼。
    夜間值班定：_________火警：119。
    派出所：_________匪警：110。
    醫(yī)院：_________急救：120。
    十五、結(jié)語。
    為使購買小區(qū)的所有業(yè)主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境，物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主/住戶之利益著想，敬請各位合作。
    業(yè)主應將手冊有關條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協(xié)助。對各位的真誠合作謹致謝意。
    并祝各位喬遷之喜，安居愉快。
    業(yè)主(簽章)：_________代表(簽字)：_________。
    物業(yè)管理公司(蓋章)：_________聯(lián)系地址：_________。
    簽訂地點：_________簽訂地點：_________。
    住宅物業(yè)管理方案篇二十
    一.模范遵守國家和地方政府的發(fā)法規(guī)以及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度。
    二.服從管理,聽從指揮,廉潔秉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭。
    三.堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制。
    四.儀容整潔,講究文明禮貌。
    五.值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧、不準會客、看書報;不準做其他與值班、執(zhí)勤無關的事。
    六.不準包庇壞人,不準貪污受賄,不準徇私舞弊。
    七.不準擅自帶人進宿舍留宿,需要住宿必須經(jīng)部門主管領導批準,并填寫入住單。
    八.愛護各種警械器具裝備,不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。
    九.嚴格執(zhí)行請、銷假制度。
    住宅物業(yè)管理方案篇二十一
    甲方：______有限公司(管理服務者)。
    乙方：_______(業(yè)主/物業(yè)使用人)，身份證號：________。
    為了維護_________廣大經(jīng)營者的共同利益、正常的經(jīng)營管理秩序和商譽，統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定特簽訂本協(xié)議，甲、乙雙方共同遵守執(zhí)行。
    一、甲、乙雙方權利和義務。
    (一)甲方的權利和義務。
    1.甲方享有對_________實施統(tǒng)一經(jīng)營管理、物業(yè)管理的權利，對管理范圍的場地、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、治安消防、經(jīng)營秩序及各項經(jīng)營活動等事務全權實施管理，維護_________的正常運行。
    2.依據(jù)有關的法律、法規(guī)，制定和修改_________的各項規(guī)章制度。
    3.甲方享有依法向乙方收取物業(yè)管理費、公共設施維修基金，經(jīng)營行為保證金、公共能源及相關費用等權利。
    乙方不按規(guī)定交納相關費用，甲方有權向乙方收取每逾期一天3‰的滯納金，逾期20天不繳納的，甲方不再有義務提供各種管理服務，對所欠費用可采取催繳和強制措施，直至訴諸法律。
    4.尊重乙方自主經(jīng)營的權利，不干涉乙方正當?shù)慕?jīng)營活動。
    5.有權采取各種有效措施制止違反國家法律、政策和經(jīng)營管理協(xié)議之行為。
    6.在不影響整體經(jīng)營布局的情況下，可利用部分空地、墻面等處從事經(jīng)營活動，收益用于市場推廣。
    7.依法行使政府職能部門委托的權利，接受行政主管部門的監(jiān)督指導，接受業(yè)主/物業(yè)使用人對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督，聽取合理化建議和意見，不斷改進工作。
    8.甲方可委托專業(yè)物業(yè)管理公司從事部分物業(yè)管理工作。
    (二)乙方的權利和義務。
    1.依法享有在《商品房買賣合同》中約定經(jīng)營范圍內(nèi)的依法自主經(jīng)營權，服從甲方統(tǒng)一管理及整體的業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局，自覺配合甲方組織的促銷活動，維護_________的整體形象。
    2.自覺遵守_________的各項規(guī)章制度、辦法和規(guī)定，按時足額向甲方繳納物業(yè)管理費及各種相關費用。
    3.嚴格遵守執(zhí)行國家有關法律、法規(guī)，保護消費者的利益，執(zhí)證經(jīng)營，依法納稅、交繳工商行政管理費。
    4.積極參加甲方組織的消防演練和培訓，確保經(jīng)營區(qū)域的消防安全，并承擔相應的消防責任。
    5.對經(jīng)營銷售的商品自覺建立質(zhì)量保證體系，確保銷售商品不損害消費者的利益。
    6.對店鋪承租人、使用人及訪客等違反_________管理制度所造成的損失、損害等承擔連帶賠償責任。
    7.自覺配合甲方做好日常事務管理工作和宣傳教育、文化工作。
    8.業(yè)主出租商鋪時，應事先以書面的形式通知甲方，與甲方簽定《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，在與甲方簽訂該協(xié)議前，一切責任仍屬乙方責任。
    9.承擔由乙方行為引起的一切民事責任。
    二、各項費用標準及交納辦法。
    (一)裝修保證金。
    乙方如需要對店鋪進行裝修(租賃者需征得業(yè)主同意)，必須按_________《業(yè)主/物業(yè)使用人裝修守則》規(guī)定，繳納裝修保證金，裝修需經(jīng)甲方驗收合格后方可無息退還裝修保證金給乙方。
    (二)物管費。
    按元/平方米/月(按建筑面積收取)每季度支付一次，提前15日收取。
    (三)自用水、電費按乙方自掛表抄數(shù)收取獨立上繳;公共能源費按實際發(fā)生費用根據(jù)經(jīng)營建筑面積比例據(jù)實分攤。
    實行月計交繳。
    (四)市場推廣費。
    根據(jù)實際需要，由甲方制定推廣、促銷方案，甲方代收的推廣費全部用于_________整體的營銷推廣。
    計元/平方米/月(按建筑面積收取)。
    (五)空調(diào)使用費。
    除乙方獨立安裝使用的情況外，由甲方根據(jù)空調(diào)使用當月總費用結(jié)合乙方場地面積大小，按比例收取。
    (六)其他費用按相關規(guī)定辦理。
    三、雙方約定遵守的市場管理公約。
    (一)經(jīng)營秩序和經(jīng)營行為的管理約定：
    第一條乙方必須遵守國家的法律、法規(guī)和________的各項管理規(guī)定。
    商品明碼標價，亮證亮照經(jīng)營。
    嚴禁經(jīng)銷假冒偽劣商品和違禁物品。
    第二條乙方承諾接受甲方管理人員的監(jiān)督、檢查，不得擾亂市場秩序。
    第三條乙方因商品質(zhì)量問題與顧客發(fā)生的糾紛，需按《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《____市商品交易市場管理條例》、《中華人民共和國消費者權益保護法》等有關規(guī)定進行協(xié)商解決，不得與顧客發(fā)生爭吵、打架等行為，遇到糾紛時應主動妥善解決，協(xié)商不成應與對方到相關部門或甲方協(xié)調(diào)處理。
    第四條乙方必須遵守《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》、《____市商品交易市場管理條例》等法律、法規(guī)。
    做到文明經(jīng)商、禮貌待客，嚴禁強買強賣、欺行霸市，維護_________的整體信譽。
    第五條不得有使用大音量音響設備或高聲叫賣、張貼、追逐、打鬧、玩弄電梯等影響他人正常經(jīng)營和玩弄公共財物的行為。
    第六條不得有打牌、下棋、睡覺、酗酒、劃拳，以及赤膊等不文明行為。
    第七條經(jīng)營場地以店鋪門口為界，禁止在界外陳列商品，擺放商品展示模特兒(架)等任何物品，禁止任何占道行為。
    第八條嚴格遵守規(guī)定營業(yè)時間，按時開門營業(yè)，并遵循：
    1.未經(jīng)甲方同意不得遲開門和早關門;。
    2.不得擅自中途或提前關門停業(yè)(超過3小時按歇業(yè)1天處理);。
    3.不得擅自歇業(yè)。
    第九條乙方須遵守行業(yè)規(guī)定，嚴格維護全體業(yè)主/物業(yè)使用人的共同利益，不得詆毀其他商戶。
    第十條乙方的電話、傳呼、手機號及通訊地址等聯(lián)系方式因申報內(nèi)容不實或變化后未及時告知甲方而造成的一切損失由乙方自行負責。
    若由此給他人造成一切損失的應承擔相應責任。
    第十一條乙方從業(yè)人員應按規(guī)定向甲方管理部門申報，營業(yè)期間內(nèi)需佩帶購物中心統(tǒng)一的《營業(yè)員證》，無證或佩帶他人證件不得從事經(jīng)營活動事宜。
    第十二條遵守國家和甲方有關變更物業(yè)的規(guī)定，乙方轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、轉(zhuǎn)租、調(diào)換、與他人合用攤位，需征得甲方書面同意并登記備案。
    (二)遵守甲方治安、消防管理的各項規(guī)定。
    第十三條乙方須嚴格遵守《中華人民共和國治安管理處罰條例》、《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國公安部61號令》、《____市消防管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，嚴禁在購物中心范圍內(nèi)吸煙、動用明火及其他影響購物中心安全的行為。
    第十四條不得收藏、攜帶管制刀具和易燃易爆危險物品(汽油、鞭炮等)等違禁物品。
    禁止打架斗毆、無理取鬧、干擾管理人員工作等行為。
    第十五條乙方捉獲違法分子不得自行處置，應及時通知并移交甲方。
    第十六條嚴禁偷竊、挪用_________的公共設施、財產(chǎn)和他人物品等違法行為。
    第十七條乙方有協(xié)助國家執(zhí)法人員履行職權的義務，不得有阻撓國家執(zhí)法人員執(zhí)行公務，作偽證等違法行為。
    第十八條乙方必須做好店鋪內(nèi)的防火、防盜、防扒、防騙、防惡性案件和自然災害的自防工作，閉市和歇業(yè)時要收管好貨物并鎖好門窗。
    閉市后不得私自進入購物中心取貨，如有特殊情況須進入的，應當由乙方本人辦理相關手續(xù)后與保安員一同進入本店鋪，并迅速離開，不得逗留。
    第十九條嚴禁私自拆卸或損壞購物中心內(nèi)的消防設施、設備和各種消防器材。
    第二十條在非火災情況下，未經(jīng)批準禁止移動和使用購物中心內(nèi)所有的消防設施和器材。
    第二十一條嚴禁在消防卷閘門附近擺放任何物件，嚴禁圈占消防栓或防火間距、堵塞、防礙消防通道。
    (三)對購物中心機電設施設備的管理約定。
    第二十二條嚴禁動用送配電及照明設施，不得私自開關各電源、動力裝置以避免造成損壞。
    第二十三條照明及其他設施嚴禁私自拆除、亂拉(接)、更改和增加用電負荷和線路。
    第二十四條店鋪內(nèi)電器設施發(fā)生故障，應向甲方提出報修，在甲方的監(jiān)督下進行修理或由甲方進行修理、更換并按規(guī)定繳納委托維修費。
    第二十五條購物中心電梯(電扶梯)運行時，需嚴格遵守“乘坐須知”：
    1.未經(jīng)管理部門同意，不得使用客運電梯和電扶梯運載貨物和其他雜物;。
    2.電扶梯運行期間禁止反向行走、嬉戲和跑躍，停運期間禁止行走;。
    3.14周歲以下的未成年人乘坐電梯須有監(jiān)護人陪同;。
    4.乘坐電扶梯時，頭手身體嚴禁超出扶梯外，以免發(fā)生事故;。
    6.電扶梯運行期間，非緊急情況不得擅自使用停止電(扶)梯運行按鈕;。
    7.使用電梯運載貨物時，需聽從電梯操作人員指揮，不得超載，進出貨物時應避免損壞電梯的行為。
    第二十六條店鋪內(nèi)預留的電話線路及附屬設施，乙方有關人員不得私自拆、改、挪用甚至偷竊。
    安裝電話開通后，應自覺遵守電信部門的有關規(guī)定和甲方有關的專項管理規(guī)定。
    第二十七條乙方電話出現(xiàn)故障，應請電信部門維修或向甲方管理人員提出委托維修，不得私自拆修。
    第二十八條空調(diào)運行期間，購物中心外沿的窗戶需關閉，乙方不得擅自調(diào)整及用物體擋住進出風口，確因需要調(diào)整可向甲方管理部門提出書面申請，經(jīng)同意后方可。
    (四)清潔衛(wèi)生管理約定。
    第二十九條禁止隨地吐痰，亂扔瓜皮紙屑，亂倒污水，亂扔包裝物、食品盒殘渣等有損清潔衛(wèi)生的行為。
    第三十條自覺維護購物中心的環(huán)境衛(wèi)生，依照規(guī)定定時對店鋪門、燈箱、柱等處進行清潔大掃除。
    (五)對其它方面的管理規(guī)定。
    第三十一條甲方對店鋪的統(tǒng)一裝修和設施設備的統(tǒng)一安裝，乙方不得擅自拆卸、增添、移動。
    第三十二條開業(yè)后乙方需要對店鋪進行裝修的，需書面提出裝修申請并經(jīng)批準，在完清手續(xù)后嚴格按照業(yè)主/物業(yè)使用人《裝修守則》的規(guī)定在閉市后入場進行施工并做好防噪處理，不得影響周邊經(jīng)營和生活。
    第三十三條因房屋、設施、設備等故障必須及時搶修，需乙方讓出經(jīng)營場地時，乙方須無條件配合。
    因城市建設、市場改造需要拆遷或停止使用場地設施，乙方須無條件服從配合。
    第三十四條不得擅自撕扯、涂污、毀損甲方設置的封條、通知、宣傳、告示，不得損壞移動各種告示、警示牌、導向牌。
    第三十五條嚴禁攜帶各種寵物、家禽等進出購物中心。
    第三十六條乙方依照規(guī)定，須按時向甲方繳納各項應付費用，不得拖欠。
    第三十七條乙方家屬、來訪客人、雇用的臨時工(如營業(yè)員、搬運工、保姆等)或乙方店鋪的承租人或使用人違反本協(xié)議規(guī)定的，概由乙方負全部責任。
    四、違約責任。
    第三十八條凡有違反有關規(guī)定，乙方須向甲方支付100元-1000違約金并承擔全額賠償責任。
    超過規(guī)定期限加收滯納金(3‰/日)，超過三天仍未完清的可由甲方對乙方攤位采取一切必要的措施。
    五、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    甲、乙雙方簽字后生效，自乙方使用期滿完清有關手續(xù)退出商場當日為止。
    六、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決。
    七、附則。
    《裝修守則》、《店鋪經(jīng)營規(guī)范》、《治安消防安全責任書》、《裝修承諾書》為本協(xié)議有效附件具有同等法律效力。
    甲方：_____________乙方：_____________。
    代表人簽章：_______代表人簽章：_______。
    聯(lián)系地址：_________聯(lián)系地址：_________。
    電話：_____________電話：_____________。
    _____年____月____日。
    住宅物業(yè)管理方案篇二十二
    委托方：
    受托方：
    甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國委托民法典》，在平等、自愿的原則上簽定本協(xié)議。
    一、乙方有義務對甲方的房屋及相關的資信嚴格保密。
    二、甲方自愿將坐落于的房屋，產(chǎn)權屬于的房屋全權委托乙方辦理物業(yè)管理事宜，以后有關此房屋的物業(yè)管理事宜全部由乙方負責。該房屋基本情況：家具，設施，租房合同，等見附件.
    三、甲乙雙方商定的.委托期為，自年月日至年月日止。在此期間，
    甲方需將該房屋的合法有效產(chǎn)權憑證復印件，房主本人的身份證等復印件，交給乙方保管或向乙方出示正本。
    四、乙方負責按《租房合同》要求的日期，向租客收取房租并將房租轉(zhuǎn)交給甲方。租客如不按時交租，乙方有責任按租約及時追討，直至租客交租或搬出。
    五、當租客需要修理該房屋內(nèi)部的設備。如潔具、水龍頭、水管，燈泡等。乙方應及時趕到修理。
    六、
    1.在委托期間，甲方應支付委托費用元/月，上述費用可從乙方代收的租金中扣除或由。
    甲方直接交給乙方。直至合同終止。
    2.如房客提前解除合同，甲方已付的費用不予退回，乙方應協(xié)助甲方向房客追究違約責任。
    3.如乙方?jīng)]有及時履行甲方指示的事宜，造成直接經(jīng)濟損失。甲方有權中止委托。
    七、甲方應保證房屋及承租人符合如下條件，否則造成一切糾紛及損失由甲方自行負責：
    1.甲方應保證此房屋沒有使用及產(chǎn)權糾紛。
    2.甲方保證此房屋各項附屬設施無欠費、損壞。
    3.甲方對承租人的信用負責。
    4.甲方應如期支付委托物業(yè)幫辦費用。
    八、此合同委托期滿后，如不另行續(xù)約則自動終止。
    甲方：乙方：
    代表人：代表人：
    地址：地址:。