報告的結(jié)構(gòu)一般包括摘要、引言、方法、結(jié)果、討論和結(jié)論等部分。要編寫一份完美的報告，首先需要明確報告的目的和受眾。祝大家在報告寫作方面取得優(yōu)秀成果，展現(xiàn)出色的表現(xiàn)和專業(yè)素養(yǎng)。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇一
公司領(lǐng)導(dǎo)：
為更加合理、準確制定xxxx小區(qū)前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對xx市15家小區(qū)進行實地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費標準，為制定xxxx小區(qū)物業(yè)收費標準提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報：
一、收費標準的調(diào)研情況：
二、xxxx小區(qū)計劃收費標準：
3、電梯使用費收取標準：二樓元/平方米·每月。
4、物業(yè)服務(wù)費按照/平方米·月；5、垃圾費：元/月·戶；
6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批后方可收取)。
7、熱水價格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應(yīng)成本會非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價格待熱水正式供應(yīng)后再定。
三、暖氣費用的收取。
1、目前xx市冬季采暖費用收取的基本情況：1).xx市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米；2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)。
四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：
按照建設(shè)部110號文件及參考xx市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶；3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費：元x建筑面積/每戶。
以上定價是在參考xxxx小區(qū)周邊及xx市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費標準的基礎(chǔ)上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實際運營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費價格。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇二
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的.意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇三
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹６椅瘯皇且粋€組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù)，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢韵嘈?，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇四
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇五
近年來，隨著居民收入的增長，我區(qū)私家車呈現(xiàn)增長、使用“雙高”態(tài)勢。目前我區(qū)汽車保有量已達20多萬輛，并且日均使用率較高，由此帶來的停車難問題日漸突出。
一、我區(qū)停車問題的基本現(xiàn)狀（以馬山新城小區(qū)為例）。
馬山新城小區(qū)是我區(qū)比較高檔小區(qū)之一，現(xiàn)有居民2400多戶，汽車保有量4000余輛，但小區(qū)內(nèi)只有地上停車位1000個左右，沒有地下停車場。停車位配建情況完全不能滿足居民的需求，居民只好搶位停車或?qū)④囃５叫^(qū)外面的公共道路上。馬山新城小區(qū)停車難的現(xiàn)象在我區(qū)并非個例，目前，“一位難求”的狀況在我區(qū)各個小區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)、企事業(yè)單位均不同程度存在著。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車難停，下班回家停車難，出門到處難停車。停車難問題已經(jīng)影響到市民的生活質(zhì)量，制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，著力解決停車難問題，對于提高我區(qū)的幸福宜居指數(shù)、提升城市形象意義重大，刻不容緩。
二、我區(qū)停車難現(xiàn)狀的原因分析。
一是汽車保有量迅速增加。
隨著近年我區(qū)社會經(jīng)濟快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)生活水平得到了較大提高，汽車保有量，尤其是私家車的數(shù)量持續(xù)迅猛增長。由于對這一情況的預(yù)見不足，造成城市公共停車設(shè)施、居民小區(qū)附屬停車設(shè)施設(shè)置不足，形成了歷史欠賬。
二是停車需求過于集中。
我區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、機關(guān)事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校多集中在老城區(qū)，原有道路寬度有限，且周邊大多數(shù)為住房密集且無正式規(guī)劃附屬停車場的舊小區(qū)。小區(qū)居民與商業(yè)區(qū)的消費者、各單位工作人員、到市區(qū)辦事、就醫(yī)、接送孩子的群眾的停車需求過于集中，造成停車難。
三是存在不文明、不規(guī)范停車現(xiàn)象。
部分機動車駕駛?cè)瞬灰?guī)范停放車輛，一車跨線占用兩個車位或阻塞停車場通道，使有限的停車位資源浪費，人為造成停車難。
停車難背后成因復(fù)雜，單純的某一項措施難治本。民盟即墨支部通過專題調(diào)查研究，從以下幾個方面對破解停車難問題進行了探究，以期對緩解我區(qū)停車難現(xiàn)狀有所裨益：
一是發(fā)展公共交通，倡導(dǎo)低碳出行。
通過對公交客運進行政策、資金方面的扶持，提高公交運力。擴大公交線路的覆蓋范圍、合理設(shè)置公交站點、優(yōu)化公交線路、增加公交營運班次、提升公交服務(wù)水平，吸引市民選擇乘坐公交車出行，減輕中心城區(qū)停車壓力。同時，鼓勵共享單車的發(fā)展，為市民出行提供新的方式，倡導(dǎo)市民采用公交、自行車、步行等綠色出行方式，實現(xiàn)綠色交通、低碳生活。
二是盤活存量，挖掘停車資源。
（二）在停車需求不能得到滿足的居民小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部有場地條件的，按照物業(yè)管理的規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意，統(tǒng)籌利用業(yè)主共有道路及其他場地設(shè)置臨時停車場，同時在居民小區(qū)周圍的主次干道、支路、街坊路施劃夜間停車位。
（三）鼓勵有條件的機關(guān)、企事業(yè)單位將自用停車場在非工作時間向社會開放。
（四）對被挪用、占用、停用的'配建停車場（位），特別是停車需求集中的重點區(qū)域進行清查，恢復(fù)其停車功能。
三是鼓勵新建停車場，增加停車位供給。
（一）新建停車場應(yīng)進行科學(xué)規(guī)劃，依據(jù)城市總體規(guī)劃和城市綜合交通體系規(guī)劃，結(jié)合道路交通安全管理和城市建設(shè)發(fā)展的需要，統(tǒng)籌地上地下空間資源編制停車場專項規(guī)劃。
（二）鼓勵社會資本投資、建設(shè)和經(jīng)營停車場，鼓勵建設(shè)立體停車場，并給予支持。政府可以采用資本注入、投資補助、貸款貼息等方式支持企業(yè)融集資金。
（三）對新建建筑物超過停車配建標準建設(shè)的停車場，可以給予一定的容積率獎勵。若新建建筑物不按標準配建停車場，則按停車位缺少的數(shù)量繳納罰款。同時，要求配建停車場與主體工程同步設(shè)計、同步施工、同時驗收、同時交付使用，確保配建標準的落實。
四是利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，探索智慧停車。
建設(shè)智慧管理服務(wù)平臺，整合全區(qū)現(xiàn)有停車資源，提高行業(yè)信息化統(tǒng)一性、準確性、共享性，進而為公眾提供多渠道、多方式的服務(wù)功能，如停車向?qū)?、手機app應(yīng)用、電子支付、在線預(yù)約等服務(wù)，從而達到充分利用閑置車位、提高停車效能、緩解停車難現(xiàn)狀的效果。
五是制定合理的停車收費政策。
用車成本過低，是造成汽車用量爆發(fā)式增長的基礎(chǔ)。停車收費政策一方面可以提高用車成本，影響市民選擇出行造成影響。另一方面，可以利用停車費調(diào)節(jié)停車分布。目前，停車收費政策缺乏利用價格杠桿調(diào)節(jié)停車分布的作用，一部分車輛長期占用不收費或收費低的停車資源，導(dǎo)致停車周轉(zhuǎn)率低，而部分車位充足公共場所的停車場因收費標準過高，造成大量停車位閑置，浪費了停車資源。
六是整治停車秩序。
停車難伴隨著停車亂現(xiàn)象，形成了越難停越亂停，越亂停越難停的局面，因此，整治停車秩序勢在必行。
（一）對于在公共道路上違法停車的，建議由公安機關(guān)交通管理部門給予記分和罰款的處罰，并拖移車輛。通過較重的懲罰力度，引導(dǎo)市民樹立依法停車理念。
（二）對于居民小區(qū)內(nèi)的亂停車行為，由于不在交警的執(zhí)法范圍，可由公安派出所在小區(qū)設(shè)立治安警務(wù)室，與小區(qū)物業(yè)互動互聯(lián)，共同整治停車秩序。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇六
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。此次調(diào)查聽取了xx小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進行了調(diào)查問卷，通過認真分析提出相應(yīng)的對策。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
據(jù)調(diào)查，xx小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：
一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;。
二是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;。
三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生，自律意識淡漠;。
四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費;。
六是物業(yè)可使用費用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。
該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：
二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;。
四是公共設(shè)施損壞不能及時維修;。
五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;。
六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。
3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：
三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢買服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調(diào)各部門，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與xx企業(yè)的關(guān)系，要求xx企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強對死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認識，明確責任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設(shè)施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施，盡量聘請專業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴重的基礎(chǔ)設(shè)施進行改造。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇七
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇八
1、通過一系列調(diào)查，對泉塘安置小區(qū)居民的業(yè)余生活有一個全面系統(tǒng)的了解。
2、在調(diào)查的基礎(chǔ)上,分析、研究居民業(yè)余生活方式是否合理健康,了解居民生活的亮點和不足。
3、發(fā)現(xiàn)、了解由此而促進的各個方面（如經(jīng)濟、文化等方面）的發(fā)展，以及引發(fā)的系列問題。
調(diào)查時間：20xx年7月30日—20xx年8月30日。
調(diào)查對象：泉塘安置小區(qū)居民、小區(qū)內(nèi)各娛樂場所。
1、交流訪談：通過與各種職業(yè)、不同年齡居民的交談，了解小區(qū)居民業(yè)余生活的基本情況。
2、實地采訪：對各經(jīng)營場所進行實地訪問。
就此，我對小區(qū)居民的業(yè)余娛樂活動進行了調(diào)查。調(diào)查采用訪談?wù){(diào)查形式?？紤]到男女老少興趣愛好不同，為保證本次調(diào)查結(jié)果更具全面性和代表性。本次調(diào)查我對青少年、中年、老年三個年齡階段的居民進行了抽樣調(diào)查，其中男女各半。受訪泉塘安置小區(qū)居民青少年40人（男女各半），中年40人（男女各半），老年40人（男女各半）。其次對小區(qū)內(nèi)20家不同類型娛樂場所進行走訪調(diào)查。
調(diào)查包括兩個部分。第一部分是針對小區(qū)居民業(yè)余娛樂休閑活動的初步調(diào)查，包括以下幾個問題：
1、你是否常進行娛樂休閑活動？
2、你一般什么時間段進行娛樂活動？
3、你一般進行何種娛樂活動？4、你每月業(yè)余娛樂活動花費大概在哪個范圍內(nèi)？
第二部分針對小區(qū)娛樂活動的發(fā)展帶來的哪些影響以及引發(fā)的系列問題進行調(diào)查分析總結(jié)，包括以下幾個問題：（針對居民）。
1、你認為娛樂活動在小區(qū)的發(fā)展是利大于弊還是弊大于利？
2、你認為娛樂活動的發(fā)展給小區(qū)帶來了那些好的或壞的方面影響（請舉例說明）？（針對娛樂場所經(jīng)營者）。
3、就你的經(jīng)營成效來看，你認為小區(qū)居民娛樂生活呈現(xiàn)出一個怎樣的發(fā)展走向？
4、你怎么看待這一發(fā)展趨勢？
1、是否進行娛樂活動。
首先對居民是否進行娛樂休閑活動進行初步調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示55.8%的居民經(jīng)常進行，31.7%的居民偶爾進行，12.5%的居民基本不會進行。接下來就不同年齡層次進行對比分析。數(shù)據(jù)對比可明顯看出青少年和中年居民中大部分經(jīng)常進行娛樂活動，老年居民大部分偶爾進行。其中一般不會進行娛樂活動的居民中老年人占絕大部分，青少年所占比例為0。這一方面說明，小區(qū)居民一般都會進行娛樂休閑活動，年輕人精力充沛經(jīng)常進行，老年人則年老體衰，偶爾甚至不會進行。
2、何時進行娛樂活動。
在被調(diào)查者中，17.5%的居民在8：00-12：00之間進行娛樂活動，42.5%的居民習(xí)慣在13：00-17：00進行，40%的居民習(xí)慣在18：00-23：00進行娛樂活動?？傮w來看，小區(qū)居民娛樂休閑時間一般集中在下午和晚上。就年齡層次不同來看，青少年和老年偏向于下午進行，而中年居民偏向晚上娛樂。從男女兩方面進行分析，發(fā)現(xiàn)中年男士和女士娛樂時間有明顯區(qū)別，中年女士更多在13：-17:00進行，中年男士則集中在18:00-23:00進行。
3、進行何種娛樂活動。
經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民的休閑活動主要集中在以下幾個方面，歌廳唱歌、舞廳跳舞、打麻將、吃夜宵、朋友閑聚聊天、看電視電影、上網(wǎng)、打臺球、茶座喝茶。80%以上居民經(jīng)常去歌廳唱歌，70%以上居民表示喜歡晚上吃夜宵，45%左右居民喜歡跟朋友閑聚聊天。85%的中年婦女喜歡下午去打麻將消磨時間，60%以上中年男士晚上常去歌廳唱歌，67.5%的青年表示一般閑余時間在上網(wǎng)，20%左右老年居民習(xí)慣下午或晚上去茶座喝茶。50%以上居民表示一般閑余時間愿意呆在家看電視，其中老年人和女性青少年占多數(shù)。一系列數(shù)據(jù)顯示出小區(qū)不同年齡層次不同性別居民業(yè)余娛樂活動的偏好。一方面說明，小區(qū)娛樂生活非常豐富，同時也反映小區(qū)居民生活水平消費水平在逐步提高。另一方面可以看出，居民業(yè)余活動有積極方面的也有消極方面的。
4、娛樂活動花費情況。
在對娛樂活動花費的`調(diào)查中，老年居民在娛樂休閑中的花費最低，一般是在每月100元以下，青少年居民基本上是每月100-200元，中年居民花費最大，在每月400-1000元之間。分析原因，老年居民一般較少從事戶外娛樂活動，且所進行的娛樂活動花費不大。青少年大部分沒有經(jīng)濟收入，進行的娛樂活動也一般是網(wǎng)吧上網(wǎng)，超市購物，開銷不大。中年居民基本有固定收入，且親朋好友集中在小區(qū)內(nèi)，娛樂活動頻繁，一般選擇歌廳、夜宵攤進行休閑活動，花費相對較高。這方面調(diào)查可以看出，小區(qū)娛樂活動消費人群最主要是中年居民。
隨著小區(qū)居民生活水平、消費水平的不斷提高，小區(qū)居民開始傾向于更高層次更多種類的娛樂活動。各項娛樂活動在小區(qū)不斷發(fā)展，娛樂場所的不斷增多，勢必會帶來一定的影響。在被調(diào)查者中，絕大部分居民認為娛樂活動的發(fā)展對小區(qū)是有利的，利大于弊。他們認為娛樂事業(yè)的不斷發(fā)展不僅給小區(qū)帶來了繁榮熱鬧的景象，同時也刺激了居民的消費意識，帶動了小區(qū)各類經(jīng)濟和文化的發(fā)展。其中他們提到一點，小區(qū)居民以前的房屋農(nóng)田征收，住進小區(qū)大部分原屬農(nóng)民的居民失去勞動，現(xiàn)今靠房屋出租掙取生活費，沒有固定工作閑余時間自然多了，娛樂事業(yè)的興起和不斷發(fā)展也給居民帶來了生活的樂趣。再則，他們認為娛樂休閑活動可以讓人放松心情，減輕壓力。還有一部分居民則認為娛樂事業(yè)的發(fā)展給小區(qū)帶來了很多不利的影響，弊大于利。他們認為小區(qū)很多人沉迷娛樂，不思勞作，鋪張浪費。娛樂活動中一些方面娛樂事業(yè)的快速發(fā)展讓他們覺察到了危機，比如麻將館的不斷增多，夜宵攤的迅猛發(fā)展，青少年越來越沉迷于網(wǎng)絡(luò)游戲。這些都給小區(qū)及居民帶來了不利影響，中年婦女集聚打牌，青少年沉迷網(wǎng)絡(luò)沒有積極意義，讓人越發(fā)懶惰。晚上吃夜宵，對身體不好，易引起肥胖，且垃圾亂扔，破壞小區(qū)環(huán)境。凌晨一二點歌廳、夜宵攤還會傳來吆喝聲、吵鬧聲，影響居民正常休息，這一方面對老人的影響尤為嚴重。
在對娛樂場所經(jīng)營者的調(diào)查中，經(jīng)營者們提出了他們的看法，經(jīng)營者認為他們跟小區(qū)居民之間是雙贏的，他們賺取經(jīng)濟利益，小區(qū)居民滿足生活樂趣。從他們的經(jīng)營成效來看，他們發(fā)現(xiàn)娛樂事業(yè)在小區(qū)的發(fā)展是呈一個上升的趨勢，并且還將持續(xù)發(fā)展。他們認為娛樂事業(yè)在小區(qū)的發(fā)展是小區(qū)本身經(jīng)濟文化發(fā)展的一方面體現(xiàn)，同時也將給小區(qū)帶來了實際利益。對不利于小區(qū)居民精神文明建設(shè)，給小區(qū)帶來不利影響的娛樂活動，他們認為跟小區(qū)居民自身素質(zhì)有關(guān)，這需要居民自己提高自身素質(zhì)，杜絕不良誘惑，進行健康的娛樂活動。
通過調(diào)查，我對泉塘安置小區(qū)居民業(yè)余休閑活動有一個大致了解。看到娛樂事業(yè)的發(fā)展給小區(qū)帶來的益處，同時也發(fā)現(xiàn)某些不健康娛樂活動給居民帶來的不利影響。經(jīng)調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)合理的業(yè)余生活有利于居民的身心健康，如跳舞、打球等。相反則浪費時間、危害健康，如打麻將、上網(wǎng)聊天游戲等。我認為居民自己應(yīng)該培養(yǎng)良好的業(yè)余興趣，合理的安排自己的業(yè)余生活，特別是中年婦女和青少年。小區(qū)可以開展各種各樣的業(yè)余活動，大力宣傳、合理安排業(yè)余時間。如下棋、跳舞、打臺球等都是很不錯的活動。居民要多給自己業(yè)余活動的空間，消除身心疲勞，豐富業(yè)余生活，讓自己的生活變得豐富多彩。另外，正如娛樂場所經(jīng)營者們所說的小區(qū)居民要提高自身素養(yǎng)，做文明的消費者。選擇健康有積極作用的休閑活動。若小區(qū)居民素質(zhì)得到普遍提升，小區(qū)娛樂生活將會向著更好的方向發(fā)展。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇九
我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營和發(fā)展狀況進行調(diào)查和對比。我們主要查閱了專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報告，以及各上市物業(yè)公司的招股說明書和年度財務(wù)報告。同時，與xx物業(yè)一起對部分先進物業(yè)企業(yè)進行走訪調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
（一）管理規(guī)模。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強企業(yè)（下稱“500強”）營業(yè)收入[1]達到3,407.48億元，同比增長20.33%，占行業(yè)總營收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強企業(yè)管理項目82,574個，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入[2]億元，在管物業(yè)項目數(shù)量20,591個，在管物業(yè)項目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業(yè)項目的數(shù)量7,361個，建筑面積6.12億平方米。
（二）行業(yè)發(fā)展趨勢。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來愈嚴峻的市場考驗，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發(fā)展。
（1）中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)（下稱“百強”）在20xx-20xx年間的市場占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續(xù)提升。百強企業(yè)規(guī)模擴張的主要方式有：
第一，收并購是最直接、有效的擴張方式。近年來，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來看，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩(wěn)健擴張規(guī)模。20xx年，百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。百強企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨立開發(fā)項目、合作開發(fā)項目的物業(yè)管理權(quán)。
第三，市場化拓擴充第三方物業(yè)項目。百強企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專業(yè)化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場外拓項目中標率高達71%;永升生活服務(wù)近年來市場化項目中標率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百強企業(yè)積極承接政府機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開辟外拓新渠道，進一步加速規(guī)模擴張。
（2）疫情后cric(中國房產(chǎn)信息集團)的一項調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費，而一線城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。小型物業(yè)公司面臨嚴峻的市場考驗。（本段資料來源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）。
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運營、房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)、工程服務(wù)及顧問咨詢服務(wù)等。
由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經(jīng)營壓力，同時得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費群體關(guān)系密切的獨特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入達746.94億元，比上年同期增長30.03%，占總營業(yè)收入的xx.92%，較上年增長1.64個百分點，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴張。增值服務(wù)估計會在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來高速增長。
3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入的提升開辟新途徑，并實現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百強企業(yè)智能化建設(shè)費用超千萬元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運用主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助o2o概念，搭建智慧社區(qū)平臺及移動互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是app的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。
（2）運用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。基于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實現(xiàn)流程自動化和精簡化，在提高透明度、明確責任劃分的同時，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營的可持續(xù)性，進行針對性提升。
（一）毛利率情況。
20xx年，500強企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，xx物業(yè)毛利率為6.80%，比500強企業(yè)毛利率低8.22個百分點，也明顯低于上市公司毛利率。（xx物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增xs、la的空置管理費收入247.54萬元，調(diào)減空間運營收入按五五分成后的收入281.85萬元；成本不含稅費支出、財務(wù)費用和管理費傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計入考核但實際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）。
（二）營業(yè)收入情況。
xx物業(yè)20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬元，占總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，占總收入的22.61%。xx物業(yè)營業(yè)收入對比情況如下表：
（1）物業(yè)費收繳率：ch管理處的物業(yè)費收繳率偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.38%；百強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
xx物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強和百強企業(yè)住宅物業(yè)費的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。xx物業(yè)六個管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
xx物業(yè)各管理處物業(yè)費收繳率及物業(yè)費平均水平對比如下表：
（2）物業(yè)費單價：ch管理處的物業(yè)費單價偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.11元/（平方米·月）；百強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個，物業(yè)費平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細情況見下表：
20xx年，xx物業(yè)的物業(yè)費平均單價為2.71元/（平方米·月），其中：ch管理處物業(yè)費平均單價為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費單價中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。
（3）管理建議。
xx物業(yè)改善和提升ch管理處的現(xiàn)場管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進而提高物業(yè)費收繳率，提高物業(yè)費單價。如ch管理處物業(yè)費單價能達到深圳物業(yè)費中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費收入增加224萬元。
2、增值服務(wù)收入。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為xx.92%，百強企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細項來看，20xx年，百強企業(yè)更加注重對業(yè)主的線下服務(wù),重點發(fā)力居家類增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。百強企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細見下圖：
20xx年，xx物業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為39.06%，比百強企業(yè)的23.97%，高15.09個百分比。xx物業(yè)開展的增值服務(wù)中，空間運營收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是xx物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場服務(wù)和集團商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強企業(yè)相比，xx物業(yè)開展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型比較單一。在百強企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項目，但xx物業(yè)尚未開展以上服務(wù)項目。xx物業(yè)與百強企業(yè)增值服務(wù)收入明細對比如下：
針對以上問題，管理建議如下：
第一，xx物業(yè)應(yīng)嘗試開展更多類型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，xx物業(yè)的管理費收繳率良好，停車場飽和運營，要再提高管理費收入和停車場收入存在一定的難度。xx物業(yè)可以嘗試開展房屋經(jīng)紀、家政和家居服務(wù)，因為這些業(yè)務(wù)可以在線下開展，沒有規(guī)模效應(yīng)，符合xx物業(yè)的實際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為xx物業(yè)的收入增長點。
第二，金xx集團可嘗試與xx物業(yè)合作工程設(shè)計咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計的房屋更具有實用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團土地增值稅等稅費的稅務(wù)籌劃，降低金xx集團綜合稅費開支。
（三）營業(yè)成本情況。
1、人工成本。
（1）人工成本占營業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為44.86%，百強企業(yè)的比率為44.90%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項目對秩序維護實行業(yè)務(wù)外包。如按xx物業(yè)的實際外包情況進行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），則百強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，xx物業(yè)實際支出人工成本2,203.43萬元，占營業(yè)收入的47.46%。比百強企業(yè)的42.69%，高4.77個高分點。如按百強企業(yè)的占比標準計算（ch管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含la、xs的空置管理費，下同），xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為1,981.90萬元，實際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見下表：
注：1、營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費247.54萬元，加ch管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經(jīng)費、勞動保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權(quán)責發(fā)生制）45.51萬元。
（2）人均在管面積：嚴重低于百強和500強企業(yè)。
20xx年，500強企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，xx物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使xx物業(yè)的人均在管面積與500強及100企業(yè)具有可比性，按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例，來調(diào)整xx物業(yè)的編制人數(shù)，xx物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強企業(yè)的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則xx物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前xx物業(yè)的實際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。xx物業(yè)編制人數(shù)及實際在崗人數(shù)均嚴重超過行業(yè)水平。
（3）薪資水平：xx物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
根據(jù)本次走訪的部分先進物業(yè)公司的結(jié)果（詳見附件），xx物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于xhzs物業(yè)的61,552元，與rc物業(yè)的66,200基本持平，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的60,000-75,800元；xx物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于xhzs物業(yè)的52,720元和rc物業(yè)的66200元，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的.60,000-75,800元。xx物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，xx物業(yè)無工齡工資，維修崗的月度績效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
（4）管理建議。
第一，建議xx物業(yè)嘗試改變管理模式，適當運用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡人員，節(jié)約人工成本的目的。
第二，建議xx物業(yè)進行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議xx物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。
2、清潔衛(wèi)生費。
（1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費超支嚴重。
百強企業(yè)清潔衛(wèi)生費占營業(yè)收入的比率為5.68%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，xx物業(yè)清潔衛(wèi)生項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出728.68萬元，占營業(yè)收入的比例為15.70%，比百強企業(yè)的9.39%高6.31個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為435.93萬元，實際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是xs管理處、la管理處和ch管理處，超支金額分別為1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：
注：營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費247.54萬元，加ch管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按建筑面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價約為3200元/人*月。如按此標準計算，xx物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比xx物業(yè)20xx年實際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。
（3）管理建議。
第一，xx物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標準和項目實際情況，重新核實各項目的清潔人員編制，達到節(jié)約開支的目的。
第二，對于不同檔次的項目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標準和檢查標準。我們發(fā)現(xiàn)，xs管理處清潔費人均單價為3616元，明顯高于xx物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因為配合xs管理處后期售樓，項目需要達到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標準和檢查標準與xx物業(yè)其他項目相同。建議xx物業(yè)根據(jù)不同項目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標準和檢查標準。
第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費用長期超標準的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類似的情況。
3、綠化費。
（1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百強企業(yè)綠化費占營業(yè)收入的比率為1.57%。且百強企業(yè)中，有43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對綠化全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，xx物業(yè)綠化項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出184.17萬元，占營業(yè)收入的比例為3.97%，比百強企業(yè)的3.60%高0.37個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為167.13萬元，實際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項費用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是xs管理處，萬元，超支比例為103.95%。具體情況見下表：
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，xx物業(yè)需要約29名清潔人員，比xx物業(yè)20xx年實際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按xx物業(yè)綠化平均單價3900元計算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項費用開支總體基本正常。
（3）管理建議。
xx物業(yè)應(yīng)核實xs管理處綠化費用是否合理。
（一）品質(zhì)服務(wù)管理。
xx物業(yè)應(yīng)將工作重點逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，xx物業(yè)預(yù)算能實現(xiàn)盈虧平衡，實現(xiàn)財務(wù)上的獨立生存，xx物業(yè)應(yīng)將工作重點轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：
1、建議xx物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標準化流程，明確每個相關(guān)崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。
2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實現(xiàn)品質(zhì)標準化的管理。xx物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源app、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統(tǒng)中，保證標準化流程的執(zhí)行不打折扣。同時，努力實現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績效考核中，降低財務(wù)指標的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財務(wù)指標占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財務(wù)指標占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會、政府部門等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。
4、集團相關(guān)部門應(yīng)定期、獨立對物業(yè)公司標準化流程的執(zhí)行情況進行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績效考核中。
（二）績效考核管理。
1、建議xx物業(yè)對考核指標進行層層分解，最終將考核指標明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團將考核指標下達給xx物業(yè)后，xx物業(yè)會將指標分解給各管理處。但是，考核指標并未分解給本部的職能部門，也未分解給各項目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達成考核目標；各項目負責人也不清楚如何帶領(lǐng)團隊共同努力完成考核目標。具體建議如下：
（1）建議xx物業(yè)將考核指標先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項目，職能部門是該項指標的負責人。如財務(wù)指標分解給財務(wù)部門，滿意度調(diào)查指標分解給品質(zhì)管理部門，離職率等指標分解給行政部門。各部門對相應(yīng)指標的總體完成情況負責。
（2）建議各項目將指標繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個管理員，將加班費用分解給安管等部門，滿意度調(diào)查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負責人。保證基層員工對自己的指標任務(wù)清楚明確。
2、調(diào)整績效考核指標。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標考核的方法對物業(yè)公司進行績效考核?？冃Э己酥笜司攧?wù)指標（30%-40%）、滿意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務(wù)指標一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項關(guān)鍵指標。xx物業(yè)的財務(wù)指標考核，具體到每一項收入（管理費收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費用等）。
由于xx物業(yè)按明細項目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費用項目須經(jīng)集團審批，建議改變財務(wù)指標考核方式，僅考核關(guān)鍵財務(wù)指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細項。
附件：《xx物業(yè)管家和維修工薪資對比表》。
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的報告》（http:///portal/article/index/id/）。
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車場收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營服務(wù)收入。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十
綠苑小區(qū)。
周琳耀。
我們對我區(qū)旁的草坪，垃圾箱等東西進行實地調(diào)查。在調(diào)查過程中，我增長了不少見識，同時也發(fā)現(xiàn)了一些急需解決的問題。
（1）綠苑小區(qū)邊的河道上，小泥磚已經(jīng)老化，老鼠東奔西跑，下雨后，路上的積水久久不能退去?；▔希ú輦儌€人都低下了頭，彎下了腰。被丟棄的快餐盒、泡沫紙，塑料袋等垃圾在草坪上隨處可見。蜻蜓、蝴蝶都棄而遠去，枯枝敗葉滿地都是，蜘蛛網(wǎng)布滿樹間。我們在清潔自身的同時，卻把污染留給了花壇。
（2）近幾月來，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，人們只顧著怎樣減少原材料的消耗，而對于在生產(chǎn)中出現(xiàn)的一些有害物質(zhì)并沒有重視。比如說水城河。廢水沒有經(jīng)過處理就直接排放到河水中，造成對河流的嚴重污染，居住在河邊的人家，把剩菜剩飯、生活垃圾直接丟入河中?，F(xiàn)有這條水城河已經(jīng)是遍體鱗傷，成了一條垃圾河。還好，政府已經(jīng)認識了水城河的重要性，于是開始維修水城河。相信在不久的將來，水城河就能以嶄新的面貌展現(xiàn)在大家面前。
（3）本上區(qū)三號樓旁是一片小樹林，由于人們的生活水平提高，人們使用一次性物品明顯增多，有時還有浪費的現(xiàn)象，用完后就直接扔進樹林，造成了一些不必要的污染。
（1）用墻報、傳單、會議等方法宣傳環(huán)保。
（2）宣傳少用一次性物品，比如說一次性筷子、一次性碗盒、一次性杯子等。
（3）自我做起不亂丟垃圾，不踐踏草坪，不污染河水……。
相信如果我們每個人都用自己的力量，為環(huán)保做出貢獻，我們的環(huán)境肯定會變得越來越好。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十一
北京市平谷區(qū)。
為了推動“和諧共存”創(chuàng)建工作的深入開展，區(qū)綜治辦對城區(qū)四辦的小區(qū)治安狀況進行了調(diào)查摸底，從總體看，管理有序，防范得力，安全形勢良好。但也存在著一些問題，有的小區(qū)混亂不堪，治安形勢比較嚴峻，尤其是盜竊案件頻頻發(fā)生，根本無安全保證，嚴重影響了居民的正常生活。
從走訪的二十余個小區(qū)來看，治安狀況良好的約占30%，較好的占50%，一般或較差的占20%。一些小區(qū)如教工家屬院、供電局住宅小區(qū)等一直保持著高度的責任感和扎實的工作作風(fēng)，治安狀況一直良好。還有一些小區(qū)雖然硬件略有不足，但由于領(lǐng)導(dǎo)重視，防范嚴密，群眾對安全狀況比較滿意。一些新建成的小區(qū)基礎(chǔ)條件較好，但在防范工作中還有些經(jīng)驗不足，有待于進一步加強。
據(jù)統(tǒng)計目前平谷區(qū)城區(qū)共有居民區(qū)21個，在管理上有以下幾種管理模式。
1、小區(qū)物業(yè)管理模式。
2、小區(qū)管理模式(包括南小區(qū)，裕龍花園)。
3、黑石頭軍隊大院管理模式。
4、出入無人管理模式。
分析：前兩種是封閉式管理，后兩種是開放式管理。近年來封閉式管理可以控制一些不法分子進入擾亂小區(qū)人民的生活，使人們的生活得到安寧。如裕龍小區(qū)率先在三區(qū)實行了封閉管理，設(shè)門衛(wèi)站崗，機動車發(fā)放通行證，收取一定費用。開放式管理人員比較復(fù)雜，不容易管理，然而沒封閉的小區(qū)盜竊案件明顯增多，發(fā)生入室盜竊，機動車盜竊，衛(wèi)生環(huán)境差，人員閑雜，引起了小區(qū)居民的反感，所以我們希望自己住的環(huán)境有所改善，小區(qū)內(nèi)的機動車亂停亂放現(xiàn)象明顯減少，小區(qū)組建了衛(wèi)生保潔隊伍，保證小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，居民生活穩(wěn)定，安全逐步達標!
當前居民小區(qū)治安管理存在的問題有：
寫，有的干脆與安全問題脫離干系，不愿負責任，不想插手治理。從而釀成了兩輛汽車被盜的重大案件。
2、治安工作帶有一定的風(fēng)險性，有時以生命為代價，給予警衛(wèi)人員一些特殊的崗位津貼，也是合情合理的，只有責權(quán)利相統(tǒng)一，才能調(diào)動積極性和工作主動性，更好地完成各項防衛(wèi)任務(wù)。然而轄管小區(qū)的情況喜憂各半。相反，給警衛(wèi)人員待遇拖欠、扣留、口惠而實不至的單位，久而久之，形成了精神不振，工作渙散，不負責任，造成防范不力，事情不斷。
3、由于市場經(jīng)濟的影響，小區(qū)空房向外出租現(xiàn)象十分普遍，且數(shù)量不小，這就形成了小。
區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化。據(jù)了解，這些租房的人員，有外來流動人員，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，有非法搞傳銷的，也有讀書求學(xué)的，有以收廢品謀生的，也有違法犯罪逃避公安機關(guān)打擊的?？傊切涡紊?、包羅萬象。其特點是，居住期一般較短，道德品質(zhì)不一，監(jiān)控難度較大，增加了安全防范的難度，造成了小區(qū)安全隱患多、案件多。
4、轄區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，治安資金投入偏少，這是客觀事實。但部分小區(qū)目前防范物質(zhì)基礎(chǔ)十分脆弱，門房、圍墻、車棚、消防器材、警衛(wèi)器械等還嚴重不足，至于高科技防控設(shè)施更是欠缺，普及率極低，這種情況不僅影響了小區(qū)的安全質(zhì)量，也使“以防為主，打防結(jié)合”的治安工作方針難以貫徹落實。
1、明確治安管理主體，形成集中治理的格局。
只有把管理的主體落實了，才能把小區(qū)的各項公共事務(wù)完成好。對于社會型小區(qū)來說，應(yīng)盡快成立物業(yè)公司，讓其充分發(fā)揮應(yīng)有的職能，實現(xiàn)小區(qū)的全面管理。對于單位型沒有統(tǒng)一管理的小區(qū)，通過友好協(xié)商，上級行政命令的'方式成立唯一的管理機構(gòu)，明確任務(wù)，落實責任，以有利于小區(qū)治安防范工作的開展。
2、依托社區(qū)居委會抓好社會型小區(qū)的治安工作。
社會型小區(qū)應(yīng)由社區(qū)居委會抓工作，首先應(yīng)確立社區(qū)居委會對小區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位，這樣，才會“綱舉目張”，事半功倍，更有效地推進工作。
3、充分發(fā)揮公安機關(guān)在治安工作中的主力軍作用。
在治安工作中，只有以公安機關(guān)為主，開展各種專項整治活動，才能有效地打擊犯罪分子，保一方平安。對于小區(qū)應(yīng)確保警務(wù)進社區(qū)，實現(xiàn)“人員、時間、任務(wù)、效果”四落實。
4、開展宣傳教育，增強群防群治的自覺性。
采取各種形式，運用各種手段，開展豐富多彩的宣傳教育活動，強化安全創(chuàng)建人人有責的意識，充分發(fā)揮治安中心戶長在治安防范中的作用。鼓勵群眾積極參與，營造群防群治的社會氛圍。
5、完善群防群治體系，加大綜合性防控力量。
安全工作是一項全民義務(wù)，只有建立并完善護樓隊、巡邏隊、應(yīng)急小分隊等各種群眾性防范組織，編織一張橫向聯(lián)合，立體交叉的群眾性防范大網(wǎng)，才能有效地保障小區(qū)平安無事。
6、以人防為主、加大物防、技防力度。
安全防范工作一定要任務(wù)落實，責任到人，在工作謀劃上多動腦子，多想點子。在物質(zhì)上應(yīng)固強補弱，加大對門房、圍墻、車棚、防盜門窗上的投入。同時要搞好技防，提高治安防控的技術(shù)含量。運用高科技的防控手段，加大防控力量，提高治安工作的效果。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十二
地點：xx村。
1.調(diào)查地點：
2.調(diào)查對象：村委會以及當?shù)氐拇迕瘛?BR> 3.調(diào)查背景：
近年來家鄉(xiāng)發(fā)展迅速，人們生活的各個方面都發(fā)生的巨大的變化，312國道和西合鐵路穿境而過，以及近年來滬陜高速，西商高速等的開通，比亞迪等的入住，使得沙河子鎮(zhèn)也重新定位為省級工業(yè)重鎮(zhèn)。而我生在農(nóng)村長在農(nóng)村，對農(nóng)村的生活再熟悉不過了，在這一切帶給家鄉(xiāng)美好的同時，也親眼目睹了由此帶來的一些負面影響，特別是環(huán)境方面。昔日的青山綠水，碧水藍天不見了蹤影；昔日的“秦嶺最美是商洛”不知要從何談起；而那昔日引以為豪的“一江春水送北京”早已顯得是那么的荒唐可笑(流經(jīng)舒楊村的丹江河是丹江口水庫的一級支流，而丹江口水庫是南水北調(diào)工程的中線的水源地)。山林樹木銳減，荒山裸露，雨季來臨，山洪、泥石流、滑坡時有發(fā)生。特別是隨著人們生活水平的迅速提高，日常生活垃圾開始爆炸式增長，在城市式環(huán)境衛(wèi)生尚未普及至此，而且人們環(huán)境意識尚未脫離鄉(xiāng)村生活模式的情況下，依然保留著垃圾隨處倒，怎么方便怎么來的生活惡習(xí)，農(nóng)村人們的生活環(huán)境已經(jīng)變得慘不忍睹，到處垃圾成堆，各種“白色垃圾”隨處可見，惡臭飄飛，整個就一郊區(qū)垃圾廠。此外，由于工業(yè)的迅速發(fā)展，城市還在采取老的發(fā)展之路，重經(jīng)濟，而忽略環(huán)境保護，可執(zhí)行發(fā)展觀貫徹不徹底，工業(yè)污染加劇，河流污染嚴重。總之，農(nóng)村環(huán)境正在惡化，人民正處于水深火熱之中。
4.調(diào)查目的：
在以上的背景之下，我利用暑假的時間在家鄉(xiāng)進行調(diào)研，目的在于喚醒村民們的環(huán)保意識，提醒政府等相關(guān)部門增強對農(nóng)村地區(qū)環(huán)境的重視程度，積極制定相關(guān)政策，加大對農(nóng)村地區(qū)的投資，大力推動新農(nóng)村建設(shè)，深入貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注民生，為“為中國夢”添磚加瓦。此外，也借此機會將自己所學(xué)的社會學(xué)知識加以實踐，增強自己對所學(xué)知識的理解，提高自己的社會實踐能力，努力將自己歷練成為21世紀需要的新型人才，也為“中國夢”進獻自己的一點點微薄之力。
5.調(diào)查過程：
在調(diào)查開展的前期我先提出了一下幾個問題：我村環(huán)境狀況如何?存在著哪些突出的矛盾?以及針對這些問題，有什么樣的解決方法?為了解我村環(huán)保工作的基本情況，我對我村環(huán)保工作進行了一次簡單調(diào)查。先后采訪了村支書、幾個村農(nóng)戶和幾個養(yǎng)殖專業(yè)戶，此外還對鎮(zhèn)上的兩家大企業(yè)，詢問了他們在污水處理方面的一些情況，它們是比亞迪商洛實業(yè)有限公司和陜西鋅業(yè)有限公司商洛煉鋅廠，因為這兩家公司是當?shù)匾?guī)模最大的兩家企業(yè)，是當?shù)匚廴咀畲蟮膬杉移髽I(yè)。還對本村的大部分地區(qū)進行的實地的觀察。最后，在這些走訪、詢問、觀察的基礎(chǔ)上結(jié)合社會學(xué)所學(xué)的相關(guān)知識，進行科學(xué)、合理的分析，并寫下此調(diào)查報告。
(一)生活垃圾污染。
1)農(nóng)民的環(huán)境意識較差，農(nóng)村生活環(huán)境“臟亂差”現(xiàn)象嚴重，“柴草亂堆、污水亂流、糞土亂丟、垃圾亂倒、雜物亂放、畜禽散養(yǎng)”等問題普遍存在，不僅影響鎮(zhèn)容村貌，還對大氣、地表水和地下水造成一定的污染。
2)垃圾成分發(fā)生了很大變化：以前農(nóng)村產(chǎn)生的生活垃圾是可以就地化解、循環(huán)使用的，現(xiàn)在農(nóng)民的生活水平提高了，生活方式發(fā)生了很大的`變化，使得塑料和電子等產(chǎn)品產(chǎn)生的難以降解的廢品占比例越來越大。
3)農(nóng)村成為城市垃圾的轉(zhuǎn)移地。由于農(nóng)村天地廣闊、管理松散，往往成為城市轉(zhuǎn)移生活、建筑垃圾、有毒有害工業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生垃圾的選擇地。
4)村鎮(zhèn)布局不合理，基本上沒有環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾收集房等基本配套，生活垃圾絕大部分未能實現(xiàn)無害化處理，造成某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是中遠郊農(nóng)村產(chǎn)生的生活垃圾多在生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、農(nóng)田、河邊等處堆積。
(二).水危機。
一方面，是飲用水方面。雖然本村基本上飲用的蓄積山泉供應(yīng)的自來水，因此飲用水目前還未受污染過，飲用水水質(zhì)目前還算合格。但不排除的工業(yè)污染繼續(xù)嚴重的情況下，污染物經(jīng)過雨水而匯入自來水供應(yīng)系統(tǒng)內(nèi)，就將影響人們的健康。另一方面就是農(nóng)業(yè)用水方面。由于當?shù)毓I(yè)的迅速發(fā)展，河流水在一定程度上已經(jīng)受到污染，難以在用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上，此外由于人口的增加，工業(yè)的發(fā)展，造成需水量的大增，因而地下水過度采取，導(dǎo)致水位下降，以難以滿足農(nóng)業(yè)灌溉的需要。其他方面還存在大量的問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村生活污水處理設(shè)施嚴重滯后，基本無相關(guān)的設(shè)施，基本處于無序排放；沿河、湖圩區(qū)灌溉水受到工業(yè)污染和生活污染；農(nóng)業(yè)退水污染，主要是因化肥、農(nóng)藥的大量使用所致。此外，集約化養(yǎng)殖業(yè)對水環(huán)境的污染問題也日益突現(xiàn)，畜禽糞尿直接排入，生活垃圾的隨意丟放，進一步加劇了水體污染。
(三).空氣污染。
當?shù)仉m處于山區(qū)，總體植被覆蓋率還是較高的，但當?shù)乜諝庖呀?jīng)受到污染。主要有兩方面的原因，一是當?shù)匾睙挘て髽I(yè)的發(fā)展，而且這些公司大都沒有承起自己的社會責任，在治污排污方面盡到自己的職責。如果再任其發(fā)展，不加以治理的話，在不久的將來也即將成為當?shù)厝嗣竦摹半[形殺手”。另一方面，就是農(nóng)忙季節(jié)的農(nóng)作物秸稈焚燒，由于當?shù)馗赜邢?，難以形成規(guī)?；募谢厥赵倮?，因此農(nóng)民還是普遍采取傳統(tǒng)的直接焚燒，這就造成了空氣的污染，雖然秸稈焚燒是具有時效性，季節(jié)性的，但大量的集中焚燒，對空氣的污染造成的影響也是不可小覷的。
1.針社會主義新農(nóng)村建設(shè)是一個生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、村容整潔、管理民主的有機統(tǒng)一體。應(yīng)以搞好農(nóng)村垃圾處理和清潔衛(wèi)生為突破口和切入點，以加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，以改善村容村貌、提高農(nóng)民生活質(zhì)量為目的，加快推進新農(nóng)村清潔工程，提高農(nóng)村人居環(huán)境，建設(shè)和諧美好家園。對生活垃圾的處理，改善村容村貌狀況方面主要有一下幾點建議：
要廣泛宣傳，提高思想認識。群眾是農(nóng)村垃圾等環(huán)境污染的制造者，也是受害者，更是環(huán)境治理的受益者。他們對環(huán)境衛(wèi)生的認識程度，直接關(guān)系到我們的工作成效。因此，要加強對農(nóng)村垃圾處理問題等農(nóng)村環(huán)境情況的宣傳教育，利用農(nóng)村人口學(xué)校及廣播、宣傳欄等開展多種形式的宣教活動，不斷提高廣大群眾的環(huán)保意識。
建立完善環(huán)保制度，實行責任制，對村民門前實行三包、村干部分片包干制度，由村委會定期組織檢查評比，好的表揚獎勵，對違反環(huán)保規(guī)定有損村容村貌的行為，要進行批評教育，并限期糾正和改進。
要建立垃圾收集、清運、處理制度。要建立垃圾收集、清運、處理制度，要盡快形成“戶集、村收、鄉(xiāng)運和處理”的垃圾處理系統(tǒng)和以縣為主、鄉(xiāng)村為輔的污水處理機制。建立完善的垃圾收運網(wǎng)絡(luò)體系，按照“村收集、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運輸和處理”的要求，在各村設(shè)立垃圾箱及垃圾收集點(中轉(zhuǎn)站)，配備清潔工，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)垃圾焚燒爐或垃圾填埋場，負責收集垃圾到焚燒爐進行無害化處理或填埋。
2.飲用水安全，向來是民生問題的重中之重，它關(guān)系到千家萬戶。
的生命健康。針對本村的水危機，我主要有以下幾點建議：完善村內(nèi)的供水體系，將其正規(guī)化，政府應(yīng)該建立正式的供水公司，負責農(nóng)村的飲用水供應(yīng)，放棄傳統(tǒng)的由村自行負責，出了問題無人問津，村干部相互推諉，最終損害村民利益的現(xiàn)狀。
相關(guān)的企業(yè)應(yīng)該積極承擔的自己的社會責任，進行污水達標排放，相關(guān)部門也應(yīng)該承擔起自己的責任，履行的監(jiān)管職能，保障人民的利益。
3.本村所處的地方，空氣污染雖然尚不是很嚴重，但也必須引起人們的注意，做到防患于未然。因此有一下幾點建議：
相關(guān)企業(yè)和政府部門應(yīng)該承擔起自己的責任，履行還自己的職責。企業(yè)做到改進技術(shù)，減少排放，政府起到自己的監(jiān)督作用，共同致力于環(huán)境的保護。
村民也應(yīng)提高自己的環(huán)保意識，放棄自己傳統(tǒng)的秸稈焚燒相關(guān)，政府也要鼓勵相關(guān)的秸稈回收利用企業(yè)，積極進入當?shù)?，開拓市場，實現(xiàn)當?shù)氐慕斩捓没厥铡?BR> 這次調(diào)查雖然時間很短，卻也給我們帶來了很大的收獲。一方面通過這次實踐，我們更深一步地了解了農(nóng)村，了解農(nóng)村各方面的情況，提高了我們的社會責任感和服務(wù)意識。另一個方面，是對自己所學(xué)的知識一次升華，也是對自己的能力的一次歷練，它也促使我們來思考如何運用所掌握的知識來回報社會，為促進農(nóng)村的發(fā)展做出貢獻，為“中國夢”貢獻出自己的微薄之力。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十三
我家住在明珠小區(qū)，小區(qū)里的衛(wèi)生習(xí)慣好不好呢？我做了一次調(diào)查。
我先觀察了小區(qū)的衛(wèi)生情況，只見每棟樓的樓底下都整齊地放置著兩到三個大垃圾桶。大家都很自覺地把垃圾倒進垃圾箱內(nèi)，每天早上都有環(huán)衛(wèi)工人開著清潔車把垃圾運走。
今天是星期天，我來到一棟樓下觀察，看見垃圾桶外有一些垃圾，有魚骨頭、吃剩的飯菜等等。我心想：誰這么不講文明？還是貓的杰作呢？正巧有一位老爺爺來倒垃圾了，我忙上前問道：“老爺爺，您好!請問您是怎么倒垃圾的？看見地上的垃圾您會怎么做？”老爺爺各藹地說：“我會走到垃圾桶跟前把垃圾小心翼翼地放入桶內(nèi)，看見邊上有垃圾，我會撿進垃圾桶內(nèi)?！?BR> 這時又一位中年男子拎了一大袋垃圾，大搖大擺地沖過來，也許他是在趕時間吧，還沒走進垃圾桶，他就把那袋垃圾扔了過來，可是他的技術(shù)太差了，沒扔進垃圾桶，全都灑在外面了，我趕忙跑上前去問了他同樣的問題，他說：“我現(xiàn)在上班要來不及了，管他吧，反正每天都會有清潔工人來打掃?！闭f完一溜煙地走了。
我看著地上刺眼的垃圾，心想：不關(guān)我的事，我也一走了之吧，可是又一想：這些垃圾嚴重影響了我們小區(qū)的文明衛(wèi)生，保護環(huán)境，人人有責，總不見得要等清潔工人來打掃吧!再說他們也已經(jīng)夠辛苦的了，想著想著，我彎下腰把那袋垃圾里的東西一一撿起，送入垃圾桶內(nèi)。
整個小區(qū)從整體來看還是比較干凈，綠化也很好。我希望大家搞好衛(wèi)生，綠化環(huán)境，讓我們的小區(qū)更美!
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十四
我們小組在xx年11月1日與11月8日對xx小區(qū)進行了調(diào)查。調(diào)查對象是該小區(qū)的下崗工人。調(diào)查目的是為了了解下崗工人的生活情況，下崗原因以及再就業(yè)情況，從而尋求能夠幫助下崗工人這一弱勢群體的方法。
此次調(diào)查我們共發(fā)出問卷60張，回收55張，其中有效的有52張，占絕大多數(shù)，說明調(diào)查的數(shù)據(jù)還是有一定的可信性的。以下是我針對調(diào)查資料作的簡要分析：
1.在下崗工人的年齡范圍方面，40~45和45~50歲的人占了絕大多數(shù)，共約75%。這說明了該小區(qū)的下崗工人多為中年人。
2.在下崗工人的文化程度上，初中學(xué)歷的約占40%，被調(diào)查人群中沒有高校(大專、本科)畢業(yè)生，說明了該小區(qū)的下崗工人文化程度普遍不高，眾所周知，這也是所有下崗工人的一個基本特征。
3.在下崗工人的生活方面，約有50%的被調(diào)查者遇到了經(jīng)濟困難，尤其是家庭中有子女在上大學(xué)的，經(jīng)濟困難特別明顯，說明該小區(qū)的下崗工人的生活條件普遍不容樂觀。
4.在下崗原因方面，由于單位效益不好而下崗的約占50%，文化程度不夠的約占20%，還有其他多種原因，例如與同事關(guān)系不好、嫌工作太苦等，說明目前該小區(qū)工人的下崗原因是呈多元化的，但仍以被動下崗為主。
5.在再就業(yè)問題上，我們的調(diào)查結(jié)果是有大多數(shù)人已經(jīng)找到了工作，在仔細詢問之后，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)都在私人老板或過去關(guān)系較好的同事那里工作，基本工資和以前相差不多，但許多保障基金現(xiàn)在的單位已經(jīng)不為他們交納了。在尚未找到工作的下崗工人中，多數(shù)人只希望能找到工資與原來差不多的工作，而且不是那些大家認為只有外地人才會做的工作就可以了，一小部分人要求找到比以前更好的工作。這說明該小區(qū)的下崗工人對于再就業(yè)的態(tài)度還是比較保守的。
6.同時，我們還詢問了該小區(qū)下崗工人對于目前市政府的4050工程的看法時，近一半的人認為不感興趣，理由是投入的成本對于普通的'下崗工人來說還是十分龐大的，較多的人不愿去冒這個險，從中說明了市政府的4050工程還是有很多不足之處的。
通過調(diào)查，我們認為，下崗已成事實，下崗工人的生活困難也是客觀存在的，但更重要的還是下崗工人自己的心態(tài)問題。我們認為下崗工人首先要調(diào)整心態(tài)，不要以為自己低人一等，因為下崗是中國社會轉(zhuǎn)型期間必定出現(xiàn)的情況，這說明我們的社會在進步。下崗工人們只要改變觀念，找出自身優(yōu)點，通過學(xué)習(xí)彌補不足，提高自己的知識和技能，只要肯吃苦，就能變失業(yè)的壓力為再就業(yè)的動力，就一定能用自己的雙手改善自己的生活、成就新的事業(yè)。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十五
對此我在20xx-1-30至20xx-2-21日對于我所在的小區(qū)“魯谷新嵐大廈社區(qū)”進行了關(guān)于停車問題的居民調(diào)查，調(diào)查采用走訪面談的形式進行。對于小區(qū)居民和物業(yè)在看待停車的問題上做了初步的調(diào)查和分析。具體調(diào)查結(jié)果如下：
新嵐大廈社區(qū)1998年建設(shè)完成并開始入住，占地約0.178平方公里，常住居民2324戶，總?cè)丝诩s5300人。居民區(qū)由三座塔樓和兩座“高板”組成，當然這里還有地下室和流動人口。然而對于這樣的小區(qū)所設(shè)立的停車位確只有不到400個。
（一）、停車場和固定車位。
在新嵐大廈小區(qū)內(nèi)圍著住宅樓有一圈停車場，大約可以停放200輛車，另外單獨分出一個停車場可以停150余輛車，算上臨時停車位和其他非正規(guī)的停車位大約有400個。由于固定停車位非常緊張，很多的家用車是沒有固定車位的，所以導(dǎo)致大部分車輛在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂停亂放的情況。雖然停車場的管理公司對于停車位的安排進行了多方面的協(xié)調(diào)，但是仍然不能滿足停車位緊張的問題。
（二）、居民對于停車場的看法。
沒有辦法也是，如果停在小區(qū)外面就會算作違章，這幾年對于機動車亂停亂放的處罰力度的加大也不敢冒險停在外面只能在小區(qū)內(nèi)擠擠，也是確實沒有辦法，只能在每次停車的時候放一張“挪車”聯(lián)系電話的紙條放在擋風(fēng)玻璃前，以便可以再“礙事”的時候隨時聯(lián)系上。
（三）物業(yè)和停車場管理的難處。
由于小區(qū)內(nèi)的私家車數(shù)量激增，也給停車場的管理帶來了嚴峻的考驗，很多沒有買到停車位的住戶要求幫助他們找到合適停車的地方，而那些已經(jīng)買到車位的住戶則認為車場管理不能很好的保障他們車輛。由于停車位的緊張和對于管理帶來的不滿，停車場內(nèi)已經(jīng)多次發(fā)生惡意劃傷汽車的事情，很多停車位的車輛屬于高檔車，被劃后車主非常不滿經(jīng)常出現(xiàn)與車場管理的糾紛，對此停車場也非常的無奈，人手有限且劃車多發(fā)生在午夜或凌晨防范起來有很大的難度，只能是賠禮道歉聽人指責，并且對于之后停車場的收費尤其是固定車位的收費加大了難度。對此車場管理公司連同物業(yè)在小區(qū)內(nèi)開辟了3片新的停車區(qū)域，增加了約50個停車位，不過就算這樣仍然很難滿足小區(qū)的停車需要，通過對物業(yè)的走訪調(diào)查，本小區(qū)的居民擁有的私家車已經(jīng)超過了700輛，對于現(xiàn)在的小區(qū)現(xiàn)有停車位來說超出了大約250~300個車位，再加上每到節(jié)假日等“重點時段”對于小區(qū)內(nèi)的車位安排可以說是“見縫插針”，同是為了避免出現(xiàn)刮擦和惡意劃車的問題，所有的工作人員都要上崗巡邏和疏導(dǎo)、停車，就算這樣也常常會“費力不討好”。管理人員也非常的無奈。
（四）小區(qū)外——街邊停車。
小區(qū)內(nèi)不能滿足居民的停車后，很多居民就開始向外尋求車位，小區(qū)周邊的道路每天晚上就成為了大型免費停車場，雖然有冒著被貼條的風(fēng)險但是也是沒有辦法的辦法，每天早上6~7點在“貼條的”還沒出來前趕緊開走，就這樣打著游擊。然而沒過多久發(fā)生了一件讓居民更難以忍受的事情，小區(qū)外的路面被路政部門劃分為收費停車區(qū)域，并有專人收費，這讓本來就沒的地方停車的居民更加的惱火，雙方也因為這件事多次發(fā)生沖突，幸好派出所就在附近才沒有讓事態(tài)進一步惡化。而從今年春節(jié)前開始也再沒看見過有收費人員，停車用的錐筒也不知被誰扔開，現(xiàn)在這個所謂的收費停車場名存實亡，而那些因為不想麻煩而買了停車位的居民只能自己管自己了，對于這種做法他們相當?shù)膽嵟X給了人跑了打著路政的旗號招搖撞騙，當時管理合同和委托書都是公式出來才覺得有保證才交的錢，而現(xiàn)在什么也沒得找兒，就剩那幾個破爛的錐筒放在那里，還有老百姓涼透了的心。
對于小區(qū)內(nèi)的停車難問題，每位車主都有自己的想法，主要集中在一下幾個方面。
（一）加蓋停車場。
在小區(qū)附近的建立立體停車場，停車場可以收費比一般的路面價格稍微高一點也可以接受，立體停車場對于車輛的承載輛比一般的路面停車位可以多很多，而起有房頂?shù)能囕v也會相對更干凈一些。
新嵐大廈小區(qū)內(nèi)的高層建筑下有底下2層的空間可以使用，目前第一層用于出租房屋供流動人員居住，地下二層一直閑置，如可以加以利用可以分擔部分路面停車的壓力。對于地下空間我從物業(yè)了解到，地下二層約有10000平米，如果換成停車位，可以提供大約150~200輛車停放。
（三）加強監(jiān)控設(shè)備和停車場管理。
很多居民反映說停車場的監(jiān)控設(shè)備老舊，很多刮擦和劃車事件發(fā)生后，在監(jiān)控錄像中無法看清具體情況，導(dǎo)致責任不清。由于現(xiàn)在已經(jīng)有很多的車輛在小內(nèi)，尤其是在上下班高峰和節(jié)假日等出行時段，加強停車場的管理保障車主的利益是必須的，如果不能那么大家只能集體抵制收費。
經(jīng)過這數(shù)日的調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在居民對于停車難的事基本都理解，大家收入逐漸增加，而車價不斷下降，買車對于現(xiàn)在擁有正當收入的家庭來說已經(jīng)不是什么難事，大多數(shù)人也認為擁有自己的車在很多事情是擁有了便捷的`條件，讓辦事效率大大提高。但也不可否認的，由于車輛的增加停車的壓力也逐漸變大，經(jīng)常在一個地方找半天找不到一個能停車的空位。北京人多密度也大，在有限的空間里汽車的數(shù)量不斷膨脹，路面承載力雖然勉強可以滿足需要，但是停車位緊缺的問題正在逐漸顯現(xiàn)出來，雖然政府在很多地方加蓋停車場，但是目前我所見到的都是路面停車場，立體停車場非常少見，也許是因為立體停車場投資高收益少，讓商家覺得無利可圖，但如果將它轉(zhuǎn)變?yōu)檎袨椴坏梢詼p輕停車壓力，同事也是對老百姓的福利措施。
另外提倡公共交通和騎車出行也是可以緩解停車的一個方面，我們的路面公共交通由于私家車的增加也變的擁堵和緩慢，加開新的公交專用道提高公共交通的速度我認為勢在必行?？上驳氖俏覀兊能壍澜煌ㄕ谌找鎵汛?，地鐵6號線預(yù)計今年年底全面通車，地鐵的覆蓋面積增加可以更好的讓出行的選擇更加多樣。解決“停車難”不能只是局限有增加更多的停車場，關(guān)鍵還是要看人們是否能更合理的利用自己的汽車，真正做到“綠色出行”。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十六
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。
盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
（五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當確需使用房屋公共維修基金的'時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
（一）依照xx年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和xx年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。
（三）為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。
（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。
（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇一
公司領(lǐng)導(dǎo)：
為更加合理、準確制定xxxx小區(qū)前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對xx市15家小區(qū)進行實地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費標準，為制定xxxx小區(qū)物業(yè)收費標準提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報：
一、收費標準的調(diào)研情況：
二、xxxx小區(qū)計劃收費標準：
3、電梯使用費收取標準：二樓元/平方米·每月。
4、物業(yè)服務(wù)費按照/平方米·月；5、垃圾費：元/月·戶；
6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批后方可收取)。
7、熱水價格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應(yīng)成本會非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價格待熱水正式供應(yīng)后再定。
三、暖氣費用的收取。
1、目前xx市冬季采暖費用收取的基本情況：1).xx市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米；2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)。
四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：
按照建設(shè)部110號文件及參考xx市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶；3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費：元x建筑面積/每戶。
以上定價是在參考xxxx小區(qū)周邊及xx市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費標準的基礎(chǔ)上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實際運營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費價格。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇二
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的.意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇三
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹６椅瘯皇且粋€組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù)，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
由于物業(yè)時新興事物，所以有些細節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢韵嘈?，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇四
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇五
近年來，隨著居民收入的增長，我區(qū)私家車呈現(xiàn)增長、使用“雙高”態(tài)勢。目前我區(qū)汽車保有量已達20多萬輛，并且日均使用率較高，由此帶來的停車難問題日漸突出。
一、我區(qū)停車問題的基本現(xiàn)狀（以馬山新城小區(qū)為例）。
馬山新城小區(qū)是我區(qū)比較高檔小區(qū)之一，現(xiàn)有居民2400多戶，汽車保有量4000余輛，但小區(qū)內(nèi)只有地上停車位1000個左右，沒有地下停車場。停車位配建情況完全不能滿足居民的需求，居民只好搶位停車或?qū)④囃５叫^(qū)外面的公共道路上。馬山新城小區(qū)停車難的現(xiàn)象在我區(qū)并非個例，目前，“一位難求”的狀況在我區(qū)各個小區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)、企事業(yè)單位均不同程度存在著。市民紛紛反應(yīng)：上班單位車難停，下班回家停車難，出門到處難停車。停車難問題已經(jīng)影響到市民的生活質(zhì)量，制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，著力解決停車難問題，對于提高我區(qū)的幸福宜居指數(shù)、提升城市形象意義重大，刻不容緩。
二、我區(qū)停車難現(xiàn)狀的原因分析。
一是汽車保有量迅速增加。
隨著近年我區(qū)社會經(jīng)濟快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)生活水平得到了較大提高，汽車保有量，尤其是私家車的數(shù)量持續(xù)迅猛增長。由于對這一情況的預(yù)見不足，造成城市公共停車設(shè)施、居民小區(qū)附屬停車設(shè)施設(shè)置不足，形成了歷史欠賬。
二是停車需求過于集中。
我區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、機關(guān)事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校多集中在老城區(qū)，原有道路寬度有限，且周邊大多數(shù)為住房密集且無正式規(guī)劃附屬停車場的舊小區(qū)。小區(qū)居民與商業(yè)區(qū)的消費者、各單位工作人員、到市區(qū)辦事、就醫(yī)、接送孩子的群眾的停車需求過于集中，造成停車難。
三是存在不文明、不規(guī)范停車現(xiàn)象。
部分機動車駕駛?cè)瞬灰?guī)范停放車輛，一車跨線占用兩個車位或阻塞停車場通道，使有限的停車位資源浪費，人為造成停車難。
停車難背后成因復(fù)雜，單純的某一項措施難治本。民盟即墨支部通過專題調(diào)查研究，從以下幾個方面對破解停車難問題進行了探究，以期對緩解我區(qū)停車難現(xiàn)狀有所裨益：
一是發(fā)展公共交通，倡導(dǎo)低碳出行。
通過對公交客運進行政策、資金方面的扶持，提高公交運力。擴大公交線路的覆蓋范圍、合理設(shè)置公交站點、優(yōu)化公交線路、增加公交營運班次、提升公交服務(wù)水平，吸引市民選擇乘坐公交車出行，減輕中心城區(qū)停車壓力。同時，鼓勵共享單車的發(fā)展，為市民出行提供新的方式，倡導(dǎo)市民采用公交、自行車、步行等綠色出行方式，實現(xiàn)綠色交通、低碳生活。
二是盤活存量，挖掘停車資源。
（二）在停車需求不能得到滿足的居民小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部有場地條件的，按照物業(yè)管理的規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意，統(tǒng)籌利用業(yè)主共有道路及其他場地設(shè)置臨時停車場，同時在居民小區(qū)周圍的主次干道、支路、街坊路施劃夜間停車位。
（三）鼓勵有條件的機關(guān)、企事業(yè)單位將自用停車場在非工作時間向社會開放。
（四）對被挪用、占用、停用的'配建停車場（位），特別是停車需求集中的重點區(qū)域進行清查，恢復(fù)其停車功能。
三是鼓勵新建停車場，增加停車位供給。
（一）新建停車場應(yīng)進行科學(xué)規(guī)劃，依據(jù)城市總體規(guī)劃和城市綜合交通體系規(guī)劃，結(jié)合道路交通安全管理和城市建設(shè)發(fā)展的需要，統(tǒng)籌地上地下空間資源編制停車場專項規(guī)劃。
（二）鼓勵社會資本投資、建設(shè)和經(jīng)營停車場，鼓勵建設(shè)立體停車場，并給予支持。政府可以采用資本注入、投資補助、貸款貼息等方式支持企業(yè)融集資金。
（三）對新建建筑物超過停車配建標準建設(shè)的停車場，可以給予一定的容積率獎勵。若新建建筑物不按標準配建停車場，則按停車位缺少的數(shù)量繳納罰款。同時，要求配建停車場與主體工程同步設(shè)計、同步施工、同時驗收、同時交付使用，確保配建標準的落實。
四是利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，探索智慧停車。
建設(shè)智慧管理服務(wù)平臺，整合全區(qū)現(xiàn)有停車資源，提高行業(yè)信息化統(tǒng)一性、準確性、共享性，進而為公眾提供多渠道、多方式的服務(wù)功能，如停車向?qū)?、手機app應(yīng)用、電子支付、在線預(yù)約等服務(wù)，從而達到充分利用閑置車位、提高停車效能、緩解停車難現(xiàn)狀的效果。
五是制定合理的停車收費政策。
用車成本過低，是造成汽車用量爆發(fā)式增長的基礎(chǔ)。停車收費政策一方面可以提高用車成本，影響市民選擇出行造成影響。另一方面，可以利用停車費調(diào)節(jié)停車分布。目前，停車收費政策缺乏利用價格杠桿調(diào)節(jié)停車分布的作用，一部分車輛長期占用不收費或收費低的停車資源，導(dǎo)致停車周轉(zhuǎn)率低，而部分車位充足公共場所的停車場因收費標準過高，造成大量停車位閑置，浪費了停車資源。
六是整治停車秩序。
停車難伴隨著停車亂現(xiàn)象，形成了越難停越亂停，越亂停越難停的局面，因此，整治停車秩序勢在必行。
（一）對于在公共道路上違法停車的，建議由公安機關(guān)交通管理部門給予記分和罰款的處罰，并拖移車輛。通過較重的懲罰力度，引導(dǎo)市民樹立依法停車理念。
（二）對于居民小區(qū)內(nèi)的亂停車行為，由于不在交警的執(zhí)法范圍，可由公安派出所在小區(qū)設(shè)立治安警務(wù)室，與小區(qū)物業(yè)互動互聯(lián)，共同整治停車秩序。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇六
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。此次調(diào)查聽取了xx小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進行了調(diào)查問卷，通過認真分析提出相應(yīng)的對策。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
據(jù)調(diào)查，xx小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：
一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;。
二是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;。
三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生，自律意識淡漠;。
四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費;。
六是物業(yè)可使用費用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。
該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：
二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;。
四是公共設(shè)施損壞不能及時維修;。
五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;。
六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。
3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：
三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢買服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調(diào)各部門，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與xx企業(yè)的關(guān)系，要求xx企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強對死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認識，明確責任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設(shè)施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)?、圍墻等設(shè)施，盡量聘請專業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴重的基礎(chǔ)設(shè)施進行改造。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇七
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇八
1、通過一系列調(diào)查，對泉塘安置小區(qū)居民的業(yè)余生活有一個全面系統(tǒng)的了解。
2、在調(diào)查的基礎(chǔ)上,分析、研究居民業(yè)余生活方式是否合理健康,了解居民生活的亮點和不足。
3、發(fā)現(xiàn)、了解由此而促進的各個方面（如經(jīng)濟、文化等方面）的發(fā)展，以及引發(fā)的系列問題。
調(diào)查時間：20xx年7月30日—20xx年8月30日。
調(diào)查對象：泉塘安置小區(qū)居民、小區(qū)內(nèi)各娛樂場所。
1、交流訪談：通過與各種職業(yè)、不同年齡居民的交談，了解小區(qū)居民業(yè)余生活的基本情況。
2、實地采訪：對各經(jīng)營場所進行實地訪問。
就此，我對小區(qū)居民的業(yè)余娛樂活動進行了調(diào)查。調(diào)查采用訪談?wù){(diào)查形式?？紤]到男女老少興趣愛好不同，為保證本次調(diào)查結(jié)果更具全面性和代表性。本次調(diào)查我對青少年、中年、老年三個年齡階段的居民進行了抽樣調(diào)查，其中男女各半。受訪泉塘安置小區(qū)居民青少年40人（男女各半），中年40人（男女各半），老年40人（男女各半）。其次對小區(qū)內(nèi)20家不同類型娛樂場所進行走訪調(diào)查。
調(diào)查包括兩個部分。第一部分是針對小區(qū)居民業(yè)余娛樂休閑活動的初步調(diào)查，包括以下幾個問題：
1、你是否常進行娛樂休閑活動？
2、你一般什么時間段進行娛樂活動？
3、你一般進行何種娛樂活動？4、你每月業(yè)余娛樂活動花費大概在哪個范圍內(nèi)？
第二部分針對小區(qū)娛樂活動的發(fā)展帶來的哪些影響以及引發(fā)的系列問題進行調(diào)查分析總結(jié)，包括以下幾個問題：（針對居民）。
1、你認為娛樂活動在小區(qū)的發(fā)展是利大于弊還是弊大于利？
2、你認為娛樂活動的發(fā)展給小區(qū)帶來了那些好的或壞的方面影響（請舉例說明）？（針對娛樂場所經(jīng)營者）。
3、就你的經(jīng)營成效來看，你認為小區(qū)居民娛樂生活呈現(xiàn)出一個怎樣的發(fā)展走向？
4、你怎么看待這一發(fā)展趨勢？
1、是否進行娛樂活動。
首先對居民是否進行娛樂休閑活動進行初步調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示55.8%的居民經(jīng)常進行，31.7%的居民偶爾進行，12.5%的居民基本不會進行。接下來就不同年齡層次進行對比分析。數(shù)據(jù)對比可明顯看出青少年和中年居民中大部分經(jīng)常進行娛樂活動，老年居民大部分偶爾進行。其中一般不會進行娛樂活動的居民中老年人占絕大部分，青少年所占比例為0。這一方面說明，小區(qū)居民一般都會進行娛樂休閑活動，年輕人精力充沛經(jīng)常進行，老年人則年老體衰，偶爾甚至不會進行。
2、何時進行娛樂活動。
在被調(diào)查者中，17.5%的居民在8：00-12：00之間進行娛樂活動，42.5%的居民習(xí)慣在13：00-17：00進行，40%的居民習(xí)慣在18：00-23：00進行娛樂活動?？傮w來看，小區(qū)居民娛樂休閑時間一般集中在下午和晚上。就年齡層次不同來看，青少年和老年偏向于下午進行，而中年居民偏向晚上娛樂。從男女兩方面進行分析，發(fā)現(xiàn)中年男士和女士娛樂時間有明顯區(qū)別，中年女士更多在13：-17:00進行，中年男士則集中在18:00-23:00進行。
3、進行何種娛樂活動。
經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民的休閑活動主要集中在以下幾個方面，歌廳唱歌、舞廳跳舞、打麻將、吃夜宵、朋友閑聚聊天、看電視電影、上網(wǎng)、打臺球、茶座喝茶。80%以上居民經(jīng)常去歌廳唱歌，70%以上居民表示喜歡晚上吃夜宵，45%左右居民喜歡跟朋友閑聚聊天。85%的中年婦女喜歡下午去打麻將消磨時間，60%以上中年男士晚上常去歌廳唱歌，67.5%的青年表示一般閑余時間在上網(wǎng)，20%左右老年居民習(xí)慣下午或晚上去茶座喝茶。50%以上居民表示一般閑余時間愿意呆在家看電視，其中老年人和女性青少年占多數(shù)。一系列數(shù)據(jù)顯示出小區(qū)不同年齡層次不同性別居民業(yè)余娛樂活動的偏好。一方面說明，小區(qū)娛樂生活非常豐富，同時也反映小區(qū)居民生活水平消費水平在逐步提高。另一方面可以看出，居民業(yè)余活動有積極方面的也有消極方面的。
4、娛樂活動花費情況。
在對娛樂活動花費的`調(diào)查中，老年居民在娛樂休閑中的花費最低，一般是在每月100元以下，青少年居民基本上是每月100-200元，中年居民花費最大，在每月400-1000元之間。分析原因，老年居民一般較少從事戶外娛樂活動，且所進行的娛樂活動花費不大。青少年大部分沒有經(jīng)濟收入，進行的娛樂活動也一般是網(wǎng)吧上網(wǎng)，超市購物，開銷不大。中年居民基本有固定收入，且親朋好友集中在小區(qū)內(nèi)，娛樂活動頻繁，一般選擇歌廳、夜宵攤進行休閑活動，花費相對較高。這方面調(diào)查可以看出，小區(qū)娛樂活動消費人群最主要是中年居民。
隨著小區(qū)居民生活水平、消費水平的不斷提高，小區(qū)居民開始傾向于更高層次更多種類的娛樂活動。各項娛樂活動在小區(qū)不斷發(fā)展，娛樂場所的不斷增多，勢必會帶來一定的影響。在被調(diào)查者中，絕大部分居民認為娛樂活動的發(fā)展對小區(qū)是有利的，利大于弊。他們認為娛樂事業(yè)的不斷發(fā)展不僅給小區(qū)帶來了繁榮熱鬧的景象，同時也刺激了居民的消費意識，帶動了小區(qū)各類經(jīng)濟和文化的發(fā)展。其中他們提到一點，小區(qū)居民以前的房屋農(nóng)田征收，住進小區(qū)大部分原屬農(nóng)民的居民失去勞動，現(xiàn)今靠房屋出租掙取生活費，沒有固定工作閑余時間自然多了，娛樂事業(yè)的興起和不斷發(fā)展也給居民帶來了生活的樂趣。再則，他們認為娛樂休閑活動可以讓人放松心情，減輕壓力。還有一部分居民則認為娛樂事業(yè)的發(fā)展給小區(qū)帶來了很多不利的影響，弊大于利。他們認為小區(qū)很多人沉迷娛樂，不思勞作，鋪張浪費。娛樂活動中一些方面娛樂事業(yè)的快速發(fā)展讓他們覺察到了危機，比如麻將館的不斷增多，夜宵攤的迅猛發(fā)展，青少年越來越沉迷于網(wǎng)絡(luò)游戲。這些都給小區(qū)及居民帶來了不利影響，中年婦女集聚打牌，青少年沉迷網(wǎng)絡(luò)沒有積極意義，讓人越發(fā)懶惰。晚上吃夜宵，對身體不好，易引起肥胖，且垃圾亂扔，破壞小區(qū)環(huán)境。凌晨一二點歌廳、夜宵攤還會傳來吆喝聲、吵鬧聲，影響居民正常休息，這一方面對老人的影響尤為嚴重。
在對娛樂場所經(jīng)營者的調(diào)查中，經(jīng)營者們提出了他們的看法，經(jīng)營者認為他們跟小區(qū)居民之間是雙贏的，他們賺取經(jīng)濟利益，小區(qū)居民滿足生活樂趣。從他們的經(jīng)營成效來看，他們發(fā)現(xiàn)娛樂事業(yè)在小區(qū)的發(fā)展是呈一個上升的趨勢，并且還將持續(xù)發(fā)展。他們認為娛樂事業(yè)在小區(qū)的發(fā)展是小區(qū)本身經(jīng)濟文化發(fā)展的一方面體現(xiàn)，同時也將給小區(qū)帶來了實際利益。對不利于小區(qū)居民精神文明建設(shè)，給小區(qū)帶來不利影響的娛樂活動，他們認為跟小區(qū)居民自身素質(zhì)有關(guān)，這需要居民自己提高自身素質(zhì)，杜絕不良誘惑，進行健康的娛樂活動。
通過調(diào)查，我對泉塘安置小區(qū)居民業(yè)余休閑活動有一個大致了解。看到娛樂事業(yè)的發(fā)展給小區(qū)帶來的益處，同時也發(fā)現(xiàn)某些不健康娛樂活動給居民帶來的不利影響。經(jīng)調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)合理的業(yè)余生活有利于居民的身心健康，如跳舞、打球等。相反則浪費時間、危害健康，如打麻將、上網(wǎng)聊天游戲等。我認為居民自己應(yīng)該培養(yǎng)良好的業(yè)余興趣，合理的安排自己的業(yè)余生活，特別是中年婦女和青少年。小區(qū)可以開展各種各樣的業(yè)余活動，大力宣傳、合理安排業(yè)余時間。如下棋、跳舞、打臺球等都是很不錯的活動。居民要多給自己業(yè)余活動的空間，消除身心疲勞，豐富業(yè)余生活，讓自己的生活變得豐富多彩。另外，正如娛樂場所經(jīng)營者們所說的小區(qū)居民要提高自身素養(yǎng)，做文明的消費者。選擇健康有積極作用的休閑活動。若小區(qū)居民素質(zhì)得到普遍提升，小區(qū)娛樂生活將會向著更好的方向發(fā)展。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇九
我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營和發(fā)展狀況進行調(diào)查和對比。我們主要查閱了專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報告，以及各上市物業(yè)公司的招股說明書和年度財務(wù)報告。同時，與xx物業(yè)一起對部分先進物業(yè)企業(yè)進行走訪調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
（一）管理規(guī)模。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強企業(yè)（下稱“500強”）營業(yè)收入[1]達到3,407.48億元，同比增長20.33%，占行業(yè)總營收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強企業(yè)管理項目82,574個，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入[2]億元，在管物業(yè)項目數(shù)量20,591個，在管物業(yè)項目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業(yè)項目的數(shù)量7,361個，建筑面積6.12億平方米。
（二）行業(yè)發(fā)展趨勢。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來愈嚴峻的市場考驗，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發(fā)展。
（1）中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)（下稱“百強”）在20xx-20xx年間的市場占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續(xù)提升。百強企業(yè)規(guī)模擴張的主要方式有：
第一，收并購是最直接、有效的擴張方式。近年來，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來看，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩(wěn)健擴張規(guī)模。20xx年，百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。百強企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨立開發(fā)項目、合作開發(fā)項目的物業(yè)管理權(quán)。
第三，市場化拓擴充第三方物業(yè)項目。百強企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專業(yè)化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場外拓項目中標率高達71%;永升生活服務(wù)近年來市場化項目中標率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百強企業(yè)積極承接政府機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開辟外拓新渠道，進一步加速規(guī)模擴張。
（2）疫情后cric(中國房產(chǎn)信息集團)的一項調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費，而一線城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。小型物業(yè)公司面臨嚴峻的市場考驗。（本段資料來源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）。
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運營、房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)、工程服務(wù)及顧問咨詢服務(wù)等。
由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經(jīng)營壓力，同時得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費群體關(guān)系密切的獨特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入達746.94億元，比上年同期增長30.03%，占總營業(yè)收入的xx.92%，較上年增長1.64個百分點，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴張。增值服務(wù)估計會在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來高速增長。
3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入的提升開辟新途徑，并實現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百強企業(yè)智能化建設(shè)費用超千萬元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運用主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助o2o概念，搭建智慧社區(qū)平臺及移動互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是app的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。
（2）運用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。基于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實現(xiàn)流程自動化和精簡化，在提高透明度、明確責任劃分的同時，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營的可持續(xù)性，進行針對性提升。
（一）毛利率情況。
20xx年，500強企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，xx物業(yè)毛利率為6.80%，比500強企業(yè)毛利率低8.22個百分點，也明顯低于上市公司毛利率。（xx物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增xs、la的空置管理費收入247.54萬元，調(diào)減空間運營收入按五五分成后的收入281.85萬元；成本不含稅費支出、財務(wù)費用和管理費傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計入考核但實際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）。
（二）營業(yè)收入情況。
xx物業(yè)20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬元，占總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，占總收入的22.61%。xx物業(yè)營業(yè)收入對比情況如下表：
（1）物業(yè)費收繳率：ch管理處的物業(yè)費收繳率偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.38%；百強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
xx物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強和百強企業(yè)住宅物業(yè)費的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。xx物業(yè)六個管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
xx物業(yè)各管理處物業(yè)費收繳率及物業(yè)費平均水平對比如下表：
（2）物業(yè)費單價：ch管理處的物業(yè)費單價偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.11元/（平方米·月）；百強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個，物業(yè)費平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細情況見下表：
20xx年，xx物業(yè)的物業(yè)費平均單價為2.71元/（平方米·月），其中：ch管理處物業(yè)費平均單價為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費單價中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。
（3）管理建議。
xx物業(yè)改善和提升ch管理處的現(xiàn)場管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進而提高物業(yè)費收繳率，提高物業(yè)費單價。如ch管理處物業(yè)費單價能達到深圳物業(yè)費中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費收入增加224萬元。
2、增值服務(wù)收入。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為xx.92%，百強企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細項來看，20xx年，百強企業(yè)更加注重對業(yè)主的線下服務(wù),重點發(fā)力居家類增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。百強企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細見下圖：
20xx年，xx物業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為39.06%，比百強企業(yè)的23.97%，高15.09個百分比。xx物業(yè)開展的增值服務(wù)中，空間運營收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是xx物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場服務(wù)和集團商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強企業(yè)相比，xx物業(yè)開展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型比較單一。在百強企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項目，但xx物業(yè)尚未開展以上服務(wù)項目。xx物業(yè)與百強企業(yè)增值服務(wù)收入明細對比如下：
針對以上問題，管理建議如下：
第一，xx物業(yè)應(yīng)嘗試開展更多類型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，xx物業(yè)的管理費收繳率良好，停車場飽和運營，要再提高管理費收入和停車場收入存在一定的難度。xx物業(yè)可以嘗試開展房屋經(jīng)紀、家政和家居服務(wù)，因為這些業(yè)務(wù)可以在線下開展，沒有規(guī)模效應(yīng)，符合xx物業(yè)的實際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為xx物業(yè)的收入增長點。
第二，金xx集團可嘗試與xx物業(yè)合作工程設(shè)計咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計的房屋更具有實用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團土地增值稅等稅費的稅務(wù)籌劃，降低金xx集團綜合稅費開支。
（三）營業(yè)成本情況。
1、人工成本。
（1）人工成本占營業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為44.86%，百強企業(yè)的比率為44.90%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項目對秩序維護實行業(yè)務(wù)外包。如按xx物業(yè)的實際外包情況進行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），則百強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，xx物業(yè)實際支出人工成本2,203.43萬元，占營業(yè)收入的47.46%。比百強企業(yè)的42.69%，高4.77個高分點。如按百強企業(yè)的占比標準計算（ch管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含la、xs的空置管理費，下同），xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為1,981.90萬元，實際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見下表：
注：1、營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費247.54萬元，加ch管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經(jīng)費、勞動保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權(quán)責發(fā)生制）45.51萬元。
（2）人均在管面積：嚴重低于百強和500強企業(yè)。
20xx年，500強企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，xx物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使xx物業(yè)的人均在管面積與500強及100企業(yè)具有可比性，按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例，來調(diào)整xx物業(yè)的編制人數(shù)，xx物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強企業(yè)的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則xx物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前xx物業(yè)的實際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。xx物業(yè)編制人數(shù)及實際在崗人數(shù)均嚴重超過行業(yè)水平。
（3）薪資水平：xx物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
根據(jù)本次走訪的部分先進物業(yè)公司的結(jié)果（詳見附件），xx物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于xhzs物業(yè)的61,552元，與rc物業(yè)的66,200基本持平，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的60,000-75,800元；xx物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于xhzs物業(yè)的52,720元和rc物業(yè)的66200元，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的.60,000-75,800元。xx物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，xx物業(yè)無工齡工資，維修崗的月度績效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
（4）管理建議。
第一，建議xx物業(yè)嘗試改變管理模式，適當運用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡人員，節(jié)約人工成本的目的。
第二，建議xx物業(yè)進行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議xx物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。
2、清潔衛(wèi)生費。
（1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費超支嚴重。
百強企業(yè)清潔衛(wèi)生費占營業(yè)收入的比率為5.68%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，xx物業(yè)清潔衛(wèi)生項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出728.68萬元，占營業(yè)收入的比例為15.70%，比百強企業(yè)的9.39%高6.31個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為435.93萬元，實際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是xs管理處、la管理處和ch管理處，超支金額分別為1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：
注：營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費247.54萬元，加ch管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按建筑面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價約為3200元/人*月。如按此標準計算，xx物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比xx物業(yè)20xx年實際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。
（3）管理建議。
第一，xx物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標準和項目實際情況，重新核實各項目的清潔人員編制，達到節(jié)約開支的目的。
第二，對于不同檔次的項目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標準和檢查標準。我們發(fā)現(xiàn)，xs管理處清潔費人均單價為3616元，明顯高于xx物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因為配合xs管理處后期售樓，項目需要達到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標準和檢查標準與xx物業(yè)其他項目相同。建議xx物業(yè)根據(jù)不同項目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標準和檢查標準。
第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費用長期超標準的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類似的情況。
3、綠化費。
（1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百強企業(yè)綠化費占營業(yè)收入的比率為1.57%。且百強企業(yè)中，有43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對綠化全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，xx物業(yè)綠化項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出184.17萬元，占營業(yè)收入的比例為3.97%，比百強企業(yè)的3.60%高0.37個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，xx物業(yè)的費用開支應(yīng)為167.13萬元，實際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項費用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是xs管理處，萬元，超支比例為103.95%。具體情況見下表：
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，xx物業(yè)需要約29名清潔人員，比xx物業(yè)20xx年實際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按xx物業(yè)綠化平均單價3900元計算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項費用開支總體基本正常。
（3）管理建議。
xx物業(yè)應(yīng)核實xs管理處綠化費用是否合理。
（一）品質(zhì)服務(wù)管理。
xx物業(yè)應(yīng)將工作重點逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，xx物業(yè)預(yù)算能實現(xiàn)盈虧平衡，實現(xiàn)財務(wù)上的獨立生存，xx物業(yè)應(yīng)將工作重點轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：
1、建議xx物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標準化流程，明確每個相關(guān)崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。
2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實現(xiàn)品質(zhì)標準化的管理。xx物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源app、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統(tǒng)中，保證標準化流程的執(zhí)行不打折扣。同時，努力實現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績效考核中，降低財務(wù)指標的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財務(wù)指標占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財務(wù)指標占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會、政府部門等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。
4、集團相關(guān)部門應(yīng)定期、獨立對物業(yè)公司標準化流程的執(zhí)行情況進行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績效考核中。
（二）績效考核管理。
1、建議xx物業(yè)對考核指標進行層層分解，最終將考核指標明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團將考核指標下達給xx物業(yè)后，xx物業(yè)會將指標分解給各管理處。但是，考核指標并未分解給本部的職能部門，也未分解給各項目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達成考核目標；各項目負責人也不清楚如何帶領(lǐng)團隊共同努力完成考核目標。具體建議如下：
（1）建議xx物業(yè)將考核指標先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項目，職能部門是該項指標的負責人。如財務(wù)指標分解給財務(wù)部門，滿意度調(diào)查指標分解給品質(zhì)管理部門，離職率等指標分解給行政部門。各部門對相應(yīng)指標的總體完成情況負責。
（2）建議各項目將指標繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個管理員，將加班費用分解給安管等部門，滿意度調(diào)查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負責人。保證基層員工對自己的指標任務(wù)清楚明確。
2、調(diào)整績效考核指標。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標考核的方法對物業(yè)公司進行績效考核?？冃Э己酥笜司攧?wù)指標（30%-40%）、滿意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務(wù)指標一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項關(guān)鍵指標。xx物業(yè)的財務(wù)指標考核，具體到每一項收入（管理費收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費用等）。
由于xx物業(yè)按明細項目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費用項目須經(jīng)集團審批，建議改變財務(wù)指標考核方式，僅考核關(guān)鍵財務(wù)指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細項。
附件：《xx物業(yè)管家和維修工薪資對比表》。
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的報告》（http:///portal/article/index/id/）。
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車場收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營服務(wù)收入。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十
綠苑小區(qū)。
周琳耀。
我們對我區(qū)旁的草坪，垃圾箱等東西進行實地調(diào)查。在調(diào)查過程中，我增長了不少見識，同時也發(fā)現(xiàn)了一些急需解決的問題。
（1）綠苑小區(qū)邊的河道上，小泥磚已經(jīng)老化，老鼠東奔西跑，下雨后，路上的積水久久不能退去?；▔希ú輦儌€人都低下了頭，彎下了腰。被丟棄的快餐盒、泡沫紙，塑料袋等垃圾在草坪上隨處可見。蜻蜓、蝴蝶都棄而遠去，枯枝敗葉滿地都是，蜘蛛網(wǎng)布滿樹間。我們在清潔自身的同時，卻把污染留給了花壇。
（2）近幾月來，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，人們只顧著怎樣減少原材料的消耗，而對于在生產(chǎn)中出現(xiàn)的一些有害物質(zhì)并沒有重視。比如說水城河。廢水沒有經(jīng)過處理就直接排放到河水中，造成對河流的嚴重污染，居住在河邊的人家，把剩菜剩飯、生活垃圾直接丟入河中?，F(xiàn)有這條水城河已經(jīng)是遍體鱗傷，成了一條垃圾河。還好，政府已經(jīng)認識了水城河的重要性，于是開始維修水城河。相信在不久的將來，水城河就能以嶄新的面貌展現(xiàn)在大家面前。
（3）本上區(qū)三號樓旁是一片小樹林，由于人們的生活水平提高，人們使用一次性物品明顯增多，有時還有浪費的現(xiàn)象，用完后就直接扔進樹林，造成了一些不必要的污染。
（1）用墻報、傳單、會議等方法宣傳環(huán)保。
（2）宣傳少用一次性物品，比如說一次性筷子、一次性碗盒、一次性杯子等。
（3）自我做起不亂丟垃圾，不踐踏草坪，不污染河水……。
相信如果我們每個人都用自己的力量，為環(huán)保做出貢獻，我們的環(huán)境肯定會變得越來越好。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十一
北京市平谷區(qū)。
為了推動“和諧共存”創(chuàng)建工作的深入開展，區(qū)綜治辦對城區(qū)四辦的小區(qū)治安狀況進行了調(diào)查摸底，從總體看，管理有序，防范得力，安全形勢良好。但也存在著一些問題，有的小區(qū)混亂不堪，治安形勢比較嚴峻，尤其是盜竊案件頻頻發(fā)生，根本無安全保證，嚴重影響了居民的正常生活。
從走訪的二十余個小區(qū)來看，治安狀況良好的約占30%，較好的占50%，一般或較差的占20%。一些小區(qū)如教工家屬院、供電局住宅小區(qū)等一直保持著高度的責任感和扎實的工作作風(fēng)，治安狀況一直良好。還有一些小區(qū)雖然硬件略有不足，但由于領(lǐng)導(dǎo)重視，防范嚴密，群眾對安全狀況比較滿意。一些新建成的小區(qū)基礎(chǔ)條件較好，但在防范工作中還有些經(jīng)驗不足，有待于進一步加強。
據(jù)統(tǒng)計目前平谷區(qū)城區(qū)共有居民區(qū)21個，在管理上有以下幾種管理模式。
1、小區(qū)物業(yè)管理模式。
2、小區(qū)管理模式(包括南小區(qū)，裕龍花園)。
3、黑石頭軍隊大院管理模式。
4、出入無人管理模式。
分析：前兩種是封閉式管理，后兩種是開放式管理。近年來封閉式管理可以控制一些不法分子進入擾亂小區(qū)人民的生活，使人們的生活得到安寧。如裕龍小區(qū)率先在三區(qū)實行了封閉管理，設(shè)門衛(wèi)站崗，機動車發(fā)放通行證，收取一定費用。開放式管理人員比較復(fù)雜，不容易管理，然而沒封閉的小區(qū)盜竊案件明顯增多，發(fā)生入室盜竊，機動車盜竊，衛(wèi)生環(huán)境差，人員閑雜，引起了小區(qū)居民的反感，所以我們希望自己住的環(huán)境有所改善，小區(qū)內(nèi)的機動車亂停亂放現(xiàn)象明顯減少，小區(qū)組建了衛(wèi)生保潔隊伍，保證小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，居民生活穩(wěn)定，安全逐步達標!
當前居民小區(qū)治安管理存在的問題有：
寫，有的干脆與安全問題脫離干系，不愿負責任，不想插手治理。從而釀成了兩輛汽車被盜的重大案件。
2、治安工作帶有一定的風(fēng)險性，有時以生命為代價，給予警衛(wèi)人員一些特殊的崗位津貼，也是合情合理的，只有責權(quán)利相統(tǒng)一，才能調(diào)動積極性和工作主動性，更好地完成各項防衛(wèi)任務(wù)。然而轄管小區(qū)的情況喜憂各半。相反，給警衛(wèi)人員待遇拖欠、扣留、口惠而實不至的單位，久而久之，形成了精神不振，工作渙散，不負責任，造成防范不力，事情不斷。
3、由于市場經(jīng)濟的影響，小區(qū)空房向外出租現(xiàn)象十分普遍，且數(shù)量不小，這就形成了小。
區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化。據(jù)了解，這些租房的人員，有外來流動人員，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，有非法搞傳銷的，也有讀書求學(xué)的，有以收廢品謀生的，也有違法犯罪逃避公安機關(guān)打擊的?？傊切涡紊?、包羅萬象。其特點是，居住期一般較短，道德品質(zhì)不一，監(jiān)控難度較大，增加了安全防范的難度，造成了小區(qū)安全隱患多、案件多。
4、轄區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，治安資金投入偏少，這是客觀事實。但部分小區(qū)目前防范物質(zhì)基礎(chǔ)十分脆弱，門房、圍墻、車棚、消防器材、警衛(wèi)器械等還嚴重不足，至于高科技防控設(shè)施更是欠缺，普及率極低，這種情況不僅影響了小區(qū)的安全質(zhì)量，也使“以防為主，打防結(jié)合”的治安工作方針難以貫徹落實。
1、明確治安管理主體，形成集中治理的格局。
只有把管理的主體落實了，才能把小區(qū)的各項公共事務(wù)完成好。對于社會型小區(qū)來說，應(yīng)盡快成立物業(yè)公司，讓其充分發(fā)揮應(yīng)有的職能，實現(xiàn)小區(qū)的全面管理。對于單位型沒有統(tǒng)一管理的小區(qū)，通過友好協(xié)商，上級行政命令的'方式成立唯一的管理機構(gòu)，明確任務(wù)，落實責任，以有利于小區(qū)治安防范工作的開展。
2、依托社區(qū)居委會抓好社會型小區(qū)的治安工作。
社會型小區(qū)應(yīng)由社區(qū)居委會抓工作，首先應(yīng)確立社區(qū)居委會對小區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位，這樣，才會“綱舉目張”，事半功倍，更有效地推進工作。
3、充分發(fā)揮公安機關(guān)在治安工作中的主力軍作用。
在治安工作中，只有以公安機關(guān)為主，開展各種專項整治活動，才能有效地打擊犯罪分子，保一方平安。對于小區(qū)應(yīng)確保警務(wù)進社區(qū)，實現(xiàn)“人員、時間、任務(wù)、效果”四落實。
4、開展宣傳教育，增強群防群治的自覺性。
采取各種形式，運用各種手段，開展豐富多彩的宣傳教育活動，強化安全創(chuàng)建人人有責的意識，充分發(fā)揮治安中心戶長在治安防范中的作用。鼓勵群眾積極參與，營造群防群治的社會氛圍。
5、完善群防群治體系，加大綜合性防控力量。
安全工作是一項全民義務(wù)，只有建立并完善護樓隊、巡邏隊、應(yīng)急小分隊等各種群眾性防范組織，編織一張橫向聯(lián)合，立體交叉的群眾性防范大網(wǎng)，才能有效地保障小區(qū)平安無事。
6、以人防為主、加大物防、技防力度。
安全防范工作一定要任務(wù)落實，責任到人，在工作謀劃上多動腦子，多想點子。在物質(zhì)上應(yīng)固強補弱，加大對門房、圍墻、車棚、防盜門窗上的投入。同時要搞好技防，提高治安防控的技術(shù)含量。運用高科技的防控手段，加大防控力量，提高治安工作的效果。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十二
地點：xx村。
1.調(diào)查地點：
2.調(diào)查對象：村委會以及當?shù)氐拇迕瘛?BR> 3.調(diào)查背景：
近年來家鄉(xiāng)發(fā)展迅速，人們生活的各個方面都發(fā)生的巨大的變化，312國道和西合鐵路穿境而過，以及近年來滬陜高速，西商高速等的開通，比亞迪等的入住，使得沙河子鎮(zhèn)也重新定位為省級工業(yè)重鎮(zhèn)。而我生在農(nóng)村長在農(nóng)村，對農(nóng)村的生活再熟悉不過了，在這一切帶給家鄉(xiāng)美好的同時，也親眼目睹了由此帶來的一些負面影響，特別是環(huán)境方面。昔日的青山綠水，碧水藍天不見了蹤影；昔日的“秦嶺最美是商洛”不知要從何談起；而那昔日引以為豪的“一江春水送北京”早已顯得是那么的荒唐可笑(流經(jīng)舒楊村的丹江河是丹江口水庫的一級支流，而丹江口水庫是南水北調(diào)工程的中線的水源地)。山林樹木銳減，荒山裸露，雨季來臨，山洪、泥石流、滑坡時有發(fā)生。特別是隨著人們生活水平的迅速提高，日常生活垃圾開始爆炸式增長，在城市式環(huán)境衛(wèi)生尚未普及至此，而且人們環(huán)境意識尚未脫離鄉(xiāng)村生活模式的情況下，依然保留著垃圾隨處倒，怎么方便怎么來的生活惡習(xí)，農(nóng)村人們的生活環(huán)境已經(jīng)變得慘不忍睹，到處垃圾成堆，各種“白色垃圾”隨處可見，惡臭飄飛，整個就一郊區(qū)垃圾廠。此外，由于工業(yè)的迅速發(fā)展，城市還在采取老的發(fā)展之路，重經(jīng)濟，而忽略環(huán)境保護，可執(zhí)行發(fā)展觀貫徹不徹底，工業(yè)污染加劇，河流污染嚴重。總之，農(nóng)村環(huán)境正在惡化，人民正處于水深火熱之中。
4.調(diào)查目的：
在以上的背景之下，我利用暑假的時間在家鄉(xiāng)進行調(diào)研，目的在于喚醒村民們的環(huán)保意識，提醒政府等相關(guān)部門增強對農(nóng)村地區(qū)環(huán)境的重視程度，積極制定相關(guān)政策，加大對農(nóng)村地區(qū)的投資，大力推動新農(nóng)村建設(shè)，深入貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注民生，為“為中國夢”添磚加瓦。此外，也借此機會將自己所學(xué)的社會學(xué)知識加以實踐，增強自己對所學(xué)知識的理解，提高自己的社會實踐能力，努力將自己歷練成為21世紀需要的新型人才，也為“中國夢”進獻自己的一點點微薄之力。
5.調(diào)查過程：
在調(diào)查開展的前期我先提出了一下幾個問題：我村環(huán)境狀況如何?存在著哪些突出的矛盾?以及針對這些問題，有什么樣的解決方法?為了解我村環(huán)保工作的基本情況，我對我村環(huán)保工作進行了一次簡單調(diào)查。先后采訪了村支書、幾個村農(nóng)戶和幾個養(yǎng)殖專業(yè)戶，此外還對鎮(zhèn)上的兩家大企業(yè)，詢問了他們在污水處理方面的一些情況，它們是比亞迪商洛實業(yè)有限公司和陜西鋅業(yè)有限公司商洛煉鋅廠，因為這兩家公司是當?shù)匾?guī)模最大的兩家企業(yè)，是當?shù)匚廴咀畲蟮膬杉移髽I(yè)。還對本村的大部分地區(qū)進行的實地的觀察。最后，在這些走訪、詢問、觀察的基礎(chǔ)上結(jié)合社會學(xué)所學(xué)的相關(guān)知識，進行科學(xué)、合理的分析，并寫下此調(diào)查報告。
(一)生活垃圾污染。
1)農(nóng)民的環(huán)境意識較差，農(nóng)村生活環(huán)境“臟亂差”現(xiàn)象嚴重，“柴草亂堆、污水亂流、糞土亂丟、垃圾亂倒、雜物亂放、畜禽散養(yǎng)”等問題普遍存在，不僅影響鎮(zhèn)容村貌，還對大氣、地表水和地下水造成一定的污染。
2)垃圾成分發(fā)生了很大變化：以前農(nóng)村產(chǎn)生的生活垃圾是可以就地化解、循環(huán)使用的，現(xiàn)在農(nóng)民的生活水平提高了，生活方式發(fā)生了很大的`變化，使得塑料和電子等產(chǎn)品產(chǎn)生的難以降解的廢品占比例越來越大。
3)農(nóng)村成為城市垃圾的轉(zhuǎn)移地。由于農(nóng)村天地廣闊、管理松散，往往成為城市轉(zhuǎn)移生活、建筑垃圾、有毒有害工業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生垃圾的選擇地。
4)村鎮(zhèn)布局不合理，基本上沒有環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾收集房等基本配套，生活垃圾絕大部分未能實現(xiàn)無害化處理，造成某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)特別是中遠郊農(nóng)村產(chǎn)生的生活垃圾多在生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、農(nóng)田、河邊等處堆積。
(二).水危機。
一方面，是飲用水方面。雖然本村基本上飲用的蓄積山泉供應(yīng)的自來水，因此飲用水目前還未受污染過，飲用水水質(zhì)目前還算合格。但不排除的工業(yè)污染繼續(xù)嚴重的情況下，污染物經(jīng)過雨水而匯入自來水供應(yīng)系統(tǒng)內(nèi)，就將影響人們的健康。另一方面就是農(nóng)業(yè)用水方面。由于當?shù)毓I(yè)的迅速發(fā)展，河流水在一定程度上已經(jīng)受到污染，難以在用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上，此外由于人口的增加，工業(yè)的發(fā)展，造成需水量的大增，因而地下水過度采取，導(dǎo)致水位下降，以難以滿足農(nóng)業(yè)灌溉的需要。其他方面還存在大量的問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村生活污水處理設(shè)施嚴重滯后，基本無相關(guān)的設(shè)施，基本處于無序排放；沿河、湖圩區(qū)灌溉水受到工業(yè)污染和生活污染；農(nóng)業(yè)退水污染，主要是因化肥、農(nóng)藥的大量使用所致。此外，集約化養(yǎng)殖業(yè)對水環(huán)境的污染問題也日益突現(xiàn)，畜禽糞尿直接排入，生活垃圾的隨意丟放，進一步加劇了水體污染。
(三).空氣污染。
當?shù)仉m處于山區(qū)，總體植被覆蓋率還是較高的，但當?shù)乜諝庖呀?jīng)受到污染。主要有兩方面的原因，一是當?shù)匾睙挘て髽I(yè)的發(fā)展，而且這些公司大都沒有承起自己的社會責任，在治污排污方面盡到自己的職責。如果再任其發(fā)展，不加以治理的話，在不久的將來也即將成為當?shù)厝嗣竦摹半[形殺手”。另一方面，就是農(nóng)忙季節(jié)的農(nóng)作物秸稈焚燒，由于當?shù)馗赜邢?，難以形成規(guī)?；募谢厥赵倮?，因此農(nóng)民還是普遍采取傳統(tǒng)的直接焚燒，這就造成了空氣的污染，雖然秸稈焚燒是具有時效性，季節(jié)性的，但大量的集中焚燒，對空氣的污染造成的影響也是不可小覷的。
1.針社會主義新農(nóng)村建設(shè)是一個生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、村容整潔、管理民主的有機統(tǒng)一體。應(yīng)以搞好農(nóng)村垃圾處理和清潔衛(wèi)生為突破口和切入點，以加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，以改善村容村貌、提高農(nóng)民生活質(zhì)量為目的，加快推進新農(nóng)村清潔工程，提高農(nóng)村人居環(huán)境，建設(shè)和諧美好家園。對生活垃圾的處理，改善村容村貌狀況方面主要有一下幾點建議：
要廣泛宣傳，提高思想認識。群眾是農(nóng)村垃圾等環(huán)境污染的制造者，也是受害者，更是環(huán)境治理的受益者。他們對環(huán)境衛(wèi)生的認識程度，直接關(guān)系到我們的工作成效。因此，要加強對農(nóng)村垃圾處理問題等農(nóng)村環(huán)境情況的宣傳教育，利用農(nóng)村人口學(xué)校及廣播、宣傳欄等開展多種形式的宣教活動，不斷提高廣大群眾的環(huán)保意識。
建立完善環(huán)保制度，實行責任制，對村民門前實行三包、村干部分片包干制度，由村委會定期組織檢查評比，好的表揚獎勵，對違反環(huán)保規(guī)定有損村容村貌的行為，要進行批評教育，并限期糾正和改進。
要建立垃圾收集、清運、處理制度。要建立垃圾收集、清運、處理制度，要盡快形成“戶集、村收、鄉(xiāng)運和處理”的垃圾處理系統(tǒng)和以縣為主、鄉(xiāng)村為輔的污水處理機制。建立完善的垃圾收運網(wǎng)絡(luò)體系，按照“村收集、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運輸和處理”的要求，在各村設(shè)立垃圾箱及垃圾收集點(中轉(zhuǎn)站)，配備清潔工，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)垃圾焚燒爐或垃圾填埋場，負責收集垃圾到焚燒爐進行無害化處理或填埋。
2.飲用水安全，向來是民生問題的重中之重，它關(guān)系到千家萬戶。
的生命健康。針對本村的水危機，我主要有以下幾點建議：完善村內(nèi)的供水體系，將其正規(guī)化，政府應(yīng)該建立正式的供水公司，負責農(nóng)村的飲用水供應(yīng)，放棄傳統(tǒng)的由村自行負責，出了問題無人問津，村干部相互推諉，最終損害村民利益的現(xiàn)狀。
相關(guān)的企業(yè)應(yīng)該積極承擔的自己的社會責任，進行污水達標排放，相關(guān)部門也應(yīng)該承擔起自己的責任，履行的監(jiān)管職能，保障人民的利益。
3.本村所處的地方，空氣污染雖然尚不是很嚴重，但也必須引起人們的注意，做到防患于未然。因此有一下幾點建議：
相關(guān)企業(yè)和政府部門應(yīng)該承擔起自己的責任，履行還自己的職責。企業(yè)做到改進技術(shù)，減少排放，政府起到自己的監(jiān)督作用，共同致力于環(huán)境的保護。
村民也應(yīng)提高自己的環(huán)保意識，放棄自己傳統(tǒng)的秸稈焚燒相關(guān)，政府也要鼓勵相關(guān)的秸稈回收利用企業(yè)，積極進入當?shù)?，開拓市場，實現(xiàn)當?shù)氐慕斩捓没厥铡?BR> 這次調(diào)查雖然時間很短，卻也給我們帶來了很大的收獲。一方面通過這次實踐，我們更深一步地了解了農(nóng)村，了解農(nóng)村各方面的情況，提高了我們的社會責任感和服務(wù)意識。另一個方面，是對自己所學(xué)的知識一次升華，也是對自己的能力的一次歷練，它也促使我們來思考如何運用所掌握的知識來回報社會，為促進農(nóng)村的發(fā)展做出貢獻，為“中國夢”貢獻出自己的微薄之力。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十三
我家住在明珠小區(qū)，小區(qū)里的衛(wèi)生習(xí)慣好不好呢？我做了一次調(diào)查。
我先觀察了小區(qū)的衛(wèi)生情況，只見每棟樓的樓底下都整齊地放置著兩到三個大垃圾桶。大家都很自覺地把垃圾倒進垃圾箱內(nèi)，每天早上都有環(huán)衛(wèi)工人開著清潔車把垃圾運走。
今天是星期天，我來到一棟樓下觀察，看見垃圾桶外有一些垃圾，有魚骨頭、吃剩的飯菜等等。我心想：誰這么不講文明？還是貓的杰作呢？正巧有一位老爺爺來倒垃圾了，我忙上前問道：“老爺爺，您好!請問您是怎么倒垃圾的？看見地上的垃圾您會怎么做？”老爺爺各藹地說：“我會走到垃圾桶跟前把垃圾小心翼翼地放入桶內(nèi)，看見邊上有垃圾，我會撿進垃圾桶內(nèi)?！?BR> 這時又一位中年男子拎了一大袋垃圾，大搖大擺地沖過來，也許他是在趕時間吧，還沒走進垃圾桶，他就把那袋垃圾扔了過來，可是他的技術(shù)太差了，沒扔進垃圾桶，全都灑在外面了，我趕忙跑上前去問了他同樣的問題，他說：“我現(xiàn)在上班要來不及了，管他吧，反正每天都會有清潔工人來打掃?！闭f完一溜煙地走了。
我看著地上刺眼的垃圾，心想：不關(guān)我的事，我也一走了之吧，可是又一想：這些垃圾嚴重影響了我們小區(qū)的文明衛(wèi)生，保護環(huán)境，人人有責，總不見得要等清潔工人來打掃吧!再說他們也已經(jīng)夠辛苦的了，想著想著，我彎下腰把那袋垃圾里的東西一一撿起，送入垃圾桶內(nèi)。
整個小區(qū)從整體來看還是比較干凈，綠化也很好。我希望大家搞好衛(wèi)生，綠化環(huán)境，讓我們的小區(qū)更美!
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十四
我們小組在xx年11月1日與11月8日對xx小區(qū)進行了調(diào)查。調(diào)查對象是該小區(qū)的下崗工人。調(diào)查目的是為了了解下崗工人的生活情況，下崗原因以及再就業(yè)情況，從而尋求能夠幫助下崗工人這一弱勢群體的方法。
此次調(diào)查我們共發(fā)出問卷60張，回收55張，其中有效的有52張，占絕大多數(shù)，說明調(diào)查的數(shù)據(jù)還是有一定的可信性的。以下是我針對調(diào)查資料作的簡要分析：
1.在下崗工人的年齡范圍方面，40~45和45~50歲的人占了絕大多數(shù)，共約75%。這說明了該小區(qū)的下崗工人多為中年人。
2.在下崗工人的文化程度上，初中學(xué)歷的約占40%，被調(diào)查人群中沒有高校(大專、本科)畢業(yè)生，說明了該小區(qū)的下崗工人文化程度普遍不高，眾所周知，這也是所有下崗工人的一個基本特征。
3.在下崗工人的生活方面，約有50%的被調(diào)查者遇到了經(jīng)濟困難，尤其是家庭中有子女在上大學(xué)的，經(jīng)濟困難特別明顯，說明該小區(qū)的下崗工人的生活條件普遍不容樂觀。
4.在下崗原因方面，由于單位效益不好而下崗的約占50%，文化程度不夠的約占20%，還有其他多種原因，例如與同事關(guān)系不好、嫌工作太苦等，說明目前該小區(qū)工人的下崗原因是呈多元化的，但仍以被動下崗為主。
5.在再就業(yè)問題上，我們的調(diào)查結(jié)果是有大多數(shù)人已經(jīng)找到了工作，在仔細詢問之后，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)都在私人老板或過去關(guān)系較好的同事那里工作，基本工資和以前相差不多，但許多保障基金現(xiàn)在的單位已經(jīng)不為他們交納了。在尚未找到工作的下崗工人中，多數(shù)人只希望能找到工資與原來差不多的工作，而且不是那些大家認為只有外地人才會做的工作就可以了，一小部分人要求找到比以前更好的工作。這說明該小區(qū)的下崗工人對于再就業(yè)的態(tài)度還是比較保守的。
6.同時，我們還詢問了該小區(qū)下崗工人對于目前市政府的4050工程的看法時，近一半的人認為不感興趣，理由是投入的成本對于普通的'下崗工人來說還是十分龐大的，較多的人不愿去冒這個險，從中說明了市政府的4050工程還是有很多不足之處的。
通過調(diào)查，我們認為，下崗已成事實，下崗工人的生活困難也是客觀存在的，但更重要的還是下崗工人自己的心態(tài)問題。我們認為下崗工人首先要調(diào)整心態(tài)，不要以為自己低人一等，因為下崗是中國社會轉(zhuǎn)型期間必定出現(xiàn)的情況，這說明我們的社會在進步。下崗工人們只要改變觀念，找出自身優(yōu)點，通過學(xué)習(xí)彌補不足，提高自己的知識和技能，只要肯吃苦，就能變失業(yè)的壓力為再就業(yè)的動力，就一定能用自己的雙手改善自己的生活、成就新的事業(yè)。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十五
對此我在20xx-1-30至20xx-2-21日對于我所在的小區(qū)“魯谷新嵐大廈社區(qū)”進行了關(guān)于停車問題的居民調(diào)查，調(diào)查采用走訪面談的形式進行。對于小區(qū)居民和物業(yè)在看待停車的問題上做了初步的調(diào)查和分析。具體調(diào)查結(jié)果如下：
新嵐大廈社區(qū)1998年建設(shè)完成并開始入住，占地約0.178平方公里，常住居民2324戶，總?cè)丝诩s5300人。居民區(qū)由三座塔樓和兩座“高板”組成，當然這里還有地下室和流動人口。然而對于這樣的小區(qū)所設(shè)立的停車位確只有不到400個。
（一）、停車場和固定車位。
在新嵐大廈小區(qū)內(nèi)圍著住宅樓有一圈停車場，大約可以停放200輛車，另外單獨分出一個停車場可以停150余輛車，算上臨時停車位和其他非正規(guī)的停車位大約有400個。由于固定停車位非常緊張，很多的家用車是沒有固定車位的，所以導(dǎo)致大部分車輛在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂停亂放的情況。雖然停車場的管理公司對于停車位的安排進行了多方面的協(xié)調(diào)，但是仍然不能滿足停車位緊張的問題。
（二）、居民對于停車場的看法。
沒有辦法也是，如果停在小區(qū)外面就會算作違章，這幾年對于機動車亂停亂放的處罰力度的加大也不敢冒險停在外面只能在小區(qū)內(nèi)擠擠，也是確實沒有辦法，只能在每次停車的時候放一張“挪車”聯(lián)系電話的紙條放在擋風(fēng)玻璃前，以便可以再“礙事”的時候隨時聯(lián)系上。
（三）物業(yè)和停車場管理的難處。
由于小區(qū)內(nèi)的私家車數(shù)量激增，也給停車場的管理帶來了嚴峻的考驗，很多沒有買到停車位的住戶要求幫助他們找到合適停車的地方，而那些已經(jīng)買到車位的住戶則認為車場管理不能很好的保障他們車輛。由于停車位的緊張和對于管理帶來的不滿，停車場內(nèi)已經(jīng)多次發(fā)生惡意劃傷汽車的事情，很多停車位的車輛屬于高檔車，被劃后車主非常不滿經(jīng)常出現(xiàn)與車場管理的糾紛，對此停車場也非常的無奈，人手有限且劃車多發(fā)生在午夜或凌晨防范起來有很大的難度，只能是賠禮道歉聽人指責，并且對于之后停車場的收費尤其是固定車位的收費加大了難度。對此車場管理公司連同物業(yè)在小區(qū)內(nèi)開辟了3片新的停車區(qū)域，增加了約50個停車位，不過就算這樣仍然很難滿足小區(qū)的停車需要，通過對物業(yè)的走訪調(diào)查，本小區(qū)的居民擁有的私家車已經(jīng)超過了700輛，對于現(xiàn)在的小區(qū)現(xiàn)有停車位來說超出了大約250~300個車位，再加上每到節(jié)假日等“重點時段”對于小區(qū)內(nèi)的車位安排可以說是“見縫插針”，同是為了避免出現(xiàn)刮擦和惡意劃車的問題，所有的工作人員都要上崗巡邏和疏導(dǎo)、停車，就算這樣也常常會“費力不討好”。管理人員也非常的無奈。
（四）小區(qū)外——街邊停車。
小區(qū)內(nèi)不能滿足居民的停車后，很多居民就開始向外尋求車位，小區(qū)周邊的道路每天晚上就成為了大型免費停車場，雖然有冒著被貼條的風(fēng)險但是也是沒有辦法的辦法，每天早上6~7點在“貼條的”還沒出來前趕緊開走，就這樣打著游擊。然而沒過多久發(fā)生了一件讓居民更難以忍受的事情，小區(qū)外的路面被路政部門劃分為收費停車區(qū)域，并有專人收費，這讓本來就沒的地方停車的居民更加的惱火，雙方也因為這件事多次發(fā)生沖突，幸好派出所就在附近才沒有讓事態(tài)進一步惡化。而從今年春節(jié)前開始也再沒看見過有收費人員，停車用的錐筒也不知被誰扔開，現(xiàn)在這個所謂的收費停車場名存實亡，而那些因為不想麻煩而買了停車位的居民只能自己管自己了，對于這種做法他們相當?shù)膽嵟X給了人跑了打著路政的旗號招搖撞騙，當時管理合同和委托書都是公式出來才覺得有保證才交的錢，而現(xiàn)在什么也沒得找兒，就剩那幾個破爛的錐筒放在那里，還有老百姓涼透了的心。
對于小區(qū)內(nèi)的停車難問題，每位車主都有自己的想法，主要集中在一下幾個方面。
（一）加蓋停車場。
在小區(qū)附近的建立立體停車場，停車場可以收費比一般的路面價格稍微高一點也可以接受，立體停車場對于車輛的承載輛比一般的路面停車位可以多很多，而起有房頂?shù)能囕v也會相對更干凈一些。
新嵐大廈小區(qū)內(nèi)的高層建筑下有底下2層的空間可以使用，目前第一層用于出租房屋供流動人員居住，地下二層一直閑置，如可以加以利用可以分擔部分路面停車的壓力。對于地下空間我從物業(yè)了解到，地下二層約有10000平米，如果換成停車位，可以提供大約150~200輛車停放。
（三）加強監(jiān)控設(shè)備和停車場管理。
很多居民反映說停車場的監(jiān)控設(shè)備老舊，很多刮擦和劃車事件發(fā)生后，在監(jiān)控錄像中無法看清具體情況，導(dǎo)致責任不清。由于現(xiàn)在已經(jīng)有很多的車輛在小內(nèi)，尤其是在上下班高峰和節(jié)假日等出行時段，加強停車場的管理保障車主的利益是必須的，如果不能那么大家只能集體抵制收費。
經(jīng)過這數(shù)日的調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在居民對于停車難的事基本都理解，大家收入逐漸增加，而車價不斷下降，買車對于現(xiàn)在擁有正當收入的家庭來說已經(jīng)不是什么難事，大多數(shù)人也認為擁有自己的車在很多事情是擁有了便捷的`條件，讓辦事效率大大提高。但也不可否認的，由于車輛的增加停車的壓力也逐漸變大，經(jīng)常在一個地方找半天找不到一個能停車的空位。北京人多密度也大，在有限的空間里汽車的數(shù)量不斷膨脹，路面承載力雖然勉強可以滿足需要，但是停車位緊缺的問題正在逐漸顯現(xiàn)出來，雖然政府在很多地方加蓋停車場，但是目前我所見到的都是路面停車場，立體停車場非常少見，也許是因為立體停車場投資高收益少，讓商家覺得無利可圖，但如果將它轉(zhuǎn)變?yōu)檎袨椴坏梢詼p輕停車壓力，同事也是對老百姓的福利措施。
另外提倡公共交通和騎車出行也是可以緩解停車的一個方面，我們的路面公共交通由于私家車的增加也變的擁堵和緩慢，加開新的公交專用道提高公共交通的速度我認為勢在必行?？上驳氖俏覀兊能壍澜煌ㄕ谌找鎵汛?，地鐵6號線預(yù)計今年年底全面通車，地鐵的覆蓋面積增加可以更好的讓出行的選擇更加多樣。解決“停車難”不能只是局限有增加更多的停車場，關(guān)鍵還是要看人們是否能更合理的利用自己的汽車，真正做到“綠色出行”。
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告篇十六
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。
盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。
（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
（五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當確需使用房屋公共維修基金的'時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
（一）依照xx年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和xx年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。
（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。
（三）為促進物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。
（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。
（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。