在總結(jié)中，我們可以找到自己成功的因素，也能夠發(fā)現(xiàn)自己需要改進(jìn)的地方。完美的總結(jié)需要我們對過去的行動(dòng)和決策進(jìn)行全面的評估和總結(jié)。小編精心挑選了一些總結(jié)范文，供大家參考，希望可以幫助到大家寫作的過程。
物業(yè)公司的管理建議書篇一
摘要……………………………………………………………………02頁。
目錄……………………………………………………………………03頁。
一、前言……………………………………………………………………04頁。
二、公司簡介…………………………………………………………………05頁。
三、項(xiàng)目概況與分析………………………………………………………10頁。
(一)物業(yè)特點(diǎn)及分析………………………………………………10頁。
(二)管理思路及重點(diǎn)………………………………………………11頁。
(三)管理目標(biāo)………………………………………………………13頁。
四、服務(wù)模式………………………………………………………………15頁。
(一)高效管理原則……………………………………………………15頁。
(二)服務(wù)模式…………………………………………………………16頁。
(三)客戶方針…………………………………………………………27頁。
(四)物業(yè)管理前期籌備工作…………………………………………28頁。
(五)小區(qū)前期管理……………………………………………………31頁。
五、管理人員架構(gòu)…………………………………………………………42頁。
(一)管理組織架構(gòu)……………………………………………………42頁。
(二)管理處組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置……………………………………43頁。
六、管理費(fèi)用預(yù)算…………………………………………………………47頁。
(一)前期開辦費(fèi)用……………………………………………………47頁。
(二)管理費(fèi)用預(yù)算……………………………………………………53頁。
(三)提請開發(fā)商解決問題……………………………………………56頁。
七、結(jié)束語………………………………………………………………58頁。
附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、iso9000的認(rèn)證證書。
附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
附件3：派遣工作人員的簡歷。
物業(yè)公司的管理建議書篇二
第一太平集團(tuán)是在香港上市的大型跨國公司，經(jīng)營地產(chǎn)、零售、電訊、銀行四大核心業(yè)務(wù)，是香港聯(lián)交所中恒生指數(shù)成份股和藍(lán)籌股。第一太平戴維斯（中國）有限公司是該集團(tuán)下屬的一家在中國大陸主要從事物業(yè)代理和物業(yè)管理的綜合顧問服務(wù)公司，九七年通過與英國四大顧問行之一，亦為上市公司的“savills”進(jìn)行合并，使我們的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)順利延伸到整個(gè)歐洲地區(qū)，成為一個(gè)規(guī)模更大、服務(wù)范圍更廣、遍及歐亞美的環(huán)球公司。本著既往的
專業(yè)
精神，更為高效地服務(wù)于我們的國際客戶。
在中國，我們首先在香港注冊執(zhí)業(yè)，專長負(fù)責(zé)高級(jí)住宅及商業(yè)樓宇的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并于九八年取得了國際認(rèn)證的iso9001優(yōu)質(zhì)管理證書，主要管理的項(xiàng)目有全港最大的商場西九龍中心，甲級(jí)辦公樓力寶中心，使創(chuàng)中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區(qū)的倫敦廣場等。在國內(nèi)，一九八八年已經(jīng)開始管理北京東湖別墅直至現(xiàn)在，至今所管理的樓宇超過50座，面積超過370萬平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區(qū)88層的全國最高級(jí)智能形及設(shè)計(jì)最強(qiáng)的金茂大廈與集全國期貨交易的上海期貨交易中心，位于南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業(yè)及淮東中路由香港瑞安集團(tuán)發(fā)展的瑞安廣場，其業(yè)主亦先后委任我們?yōu)槠湮飿I(yè)提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)而享譽(yù)。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經(jīng)驗(yàn)，并能以獨(dú)有的工作方針去經(jīng)營業(yè)務(wù)，使得物業(yè)管理質(zhì)量能達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。故此，能為客戶提供首屈一指的服務(wù)。
實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)
第一太平戴維斯從事物業(yè)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為迎合各發(fā)展商不同需要，我們采取了多種靈活的管理模式，根據(jù)每個(gè)物業(yè)不同情況，切實(shí)地為國內(nèi)客戶提供管理不同類型的物業(yè)服務(wù)，包括高級(jí)內(nèi)、外銷住宅、綜合物業(yè)樓宇、大型商場、高智能寫字樓及各類特殊功能的物業(yè)。
第一太平戴維斯自1988年開始，將國際上高效，科學(xué)的物業(yè)管理概念和運(yùn)作方式首先帶入大陸市場。憑著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，加上對國內(nèi)的市場了解，和對政策法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)，使我們的市場不斷擴(kuò)大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場。管理的項(xiàng)目有位于市區(qū)的綜合性辦公樓天津遠(yuǎn)洋大廈，該項(xiàng)目原由香港一家專業(yè)物業(yè)管理公司管理，因發(fā)展商及業(yè)主對物業(yè)管理要求有更高的標(biāo)準(zhǔn)，故于99年初改聘第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)管理。敝司接管后解決了許多從客戶入住以來一直未能解決的難題，在管理過程中，我們按照國際質(zhì)量服務(wù)體系iso9002的最高標(biāo)準(zhǔn)去培訓(xùn)員工，加強(qiáng)管理，并通過了國家質(zhì)量體系的認(rèn)證。通過一年多的管理,服務(wù)水平明顯提高，管理費(fèi)用卻明顯下降，因而得到了發(fā)展商及業(yè)主們的普遍認(rèn)可，并已有像英美煙草公司這樣世界知名企業(yè)入住遠(yuǎn)洋大廈。在天津的管理項(xiàng)目中，還有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的泰豐家園小區(qū)，該項(xiàng)目開工前敝司已進(jìn)入現(xiàn)場定期參加其工程會(huì)議，從管理和客戶角度為其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和功能設(shè)置提供可行性建議，對工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。
目前，第一太平戴維斯已成為國內(nèi)最大，管理物業(yè)最多，發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。
第一太平戴維斯的優(yōu)勢
現(xiàn)在國內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對所購物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴(yán)格，尤其是一些世界知名跨國公司往往選擇世界知名的物業(yè)管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價(jià)格幾乎已到甚至低于成本價(jià)，租售的競爭從某種意義上來說就是物業(yè)管理服務(wù)上的競爭。良好信譽(yù)的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。發(fā)展商可借助我們的豐富管理經(jīng)驗(yàn)及已建立的信譽(yù)，加強(qiáng)物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達(dá)致理想的價(jià)格及銷售
成績
。
2.運(yùn)用iso9002的體制對物業(yè)進(jìn)行管理
按iso9002國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合第一太平物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對具體項(xiàng)目制定高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理稽查體系，對公司各部門工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決?；楣ぷ鞣秩糠钟袑哟紊钊腴_展：
值班稽查：由高層次管理人員對整個(gè)管理工作的檢查，采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。
3.0專業(yè)培訓(xùn)
理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。 具體分為三個(gè)階段培訓(xùn)：
1.各部門主管以上管理人員的培訓(xùn)。
2.物業(yè)公司全體員工的培訓(xùn)。
3.針對性培訓(xùn)。
主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：
一、物業(yè)管理基本概念
1. 用戶守則
2. 裝修指南的作用
3. 物業(yè)管理前期應(yīng)把好的四個(gè)關(guān)
4. 成功物業(yè)管理的五大要素
二、人事行政管理要求
三、財(cái)務(wù)管理要求
1. 物業(yè)管理的收支原則
2. 物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容
四、服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)意識(shí)的要求
五、管理、清潔、綠化要求
六、保安基礎(chǔ)知識(shí)和工作要求
1. 保安人員應(yīng)具備的禮儀及當(dāng)班時(shí)所需注意事項(xiàng)
2. 監(jiān)控錄象及控制要求
3. 報(bào)警的處理程序
4. 值班記錄要求
5. 交接班要求
6. 停車場管理
7. 門衛(wèi)管理
8. 巡樓要求
9. 物品進(jìn)出管理
10. 臨時(shí)用電
11. 動(dòng)用明火管理
12. 施工管理
七、工程管理
1. 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件
2. 工程接管與驗(yàn)收
3. 消防驗(yàn)收的要求
4. 設(shè)備維修保養(yǎng)與要求
5. 設(shè)備的運(yùn)行及記錄
6. 工程修理工作要求
7. 節(jié)能計(jì)劃
8. 應(yīng)急方案
4.0集團(tuán)的支持
物業(yè)管理在第一太平集團(tuán)內(nèi)一直為主要的業(yè)務(wù)，本著對自身業(yè)務(wù)的不斷深化和發(fā)展，集團(tuán)無論在人力及財(cái)務(wù)資源均做大量投資，吸收一批具有高素質(zhì)，高技能，富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才，組成一支高效率的中央管理隊(duì)伍。我司高層管理人員非常重視各項(xiàng)目的管理質(zhì)量，并會(huì)定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行深入的現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，我司會(huì)對稽查的結(jié)果作出總結(jié)并書面匯報(bào)發(fā)展商，以確保管理項(xiàng)目能達(dá)到第一太平的服務(wù)素質(zhì)。最佳的服務(wù)質(zhì)量與最低的費(fèi)用支出是我司一直追求的目標(biāo)。
5.0能源管理
能源消耗占管理支出的最大比例，如何節(jié)能是第一太平項(xiàng)目管理中的工作重點(diǎn)，也是集團(tuán)的特有優(yōu)勢。我司的中央管理隊(duì)伍在長期的項(xiàng)目管理中，總結(jié)出一套特有的節(jié)能措施，并會(huì)在定期的項(xiàng)目稽查中提出有針對性的專業(yè)意見，以達(dá)到降低耗能，節(jié)約開支。在項(xiàng)目管理中，我司的管理人員亦會(huì)嚴(yán)格地要求每位員工提高節(jié)能意識(shí)，嚴(yán)格按工作規(guī)程控制能源消耗。
6.0平衡預(yù)算
管理費(fèi)的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關(guān)心的大問題，制定管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)收取和日常管理費(fèi)支出均由管理公司經(jīng)手操辦?？刂浦С?、開源節(jié)流是管理公司首要任務(wù)，我司無論在接到任何項(xiàng)目，都將按以下步驟執(zhí)行：
6.1合理測算出管理支出，作為管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
6.2制定嚴(yán)格的費(fèi)用控制制度，保證各項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)使用；
6.3管理隊(duì)伍精干，作到人盡其才，物盡其用；
6.4注意各項(xiàng)設(shè)備的日常維護(hù)工作，制定并實(shí)施嚴(yán)格的節(jié)能措施；
6.5嚴(yán)格控制不必要之交際應(yīng)酬活動(dòng)。
7.0設(shè)備運(yùn)行之考核
為保證………..的各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，增長使用壽命，這就需要從技術(shù)指標(biāo)、操作規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備的定期保養(yǎng)等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，在管理中定會(huì)制定一套科學(xué)嚴(yán)格的設(shè)備運(yùn)行考核計(jì)劃，規(guī)范操作，制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，嚴(yán)格要求設(shè)備運(yùn)行記錄，作到公司內(nèi)部的自查，我司亦會(huì)定時(shí)委派一名富有經(jīng)驗(yàn)之高級(jí)工程管理人員定期由香港集團(tuán)總部到訪………進(jìn)行各設(shè)備和能源的審核和評估，并從運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等角度提出專業(yè)意見，匯編成報(bào)告書。通過每次的審核，我們可找出設(shè)備運(yùn)行之問題所在，同時(shí)更能為來年的整改計(jì)劃和節(jié)能目標(biāo)提供有利的依據(jù)。
8.0物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)
敝司為使物業(yè)管理與能源管理達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的目的，我司將會(huì)推薦貴司聘用有經(jīng)驗(yàn)的電腦程序公司，設(shè)置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)、保安管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運(yùn)作整個(gè)管理服務(wù)，大大提高工作效率，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，使經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計(jì)算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進(jìn)行監(jiān)控與詳細(xì)分析，并每月總結(jié)分析情況匯報(bào)發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：
8.2 收集各方資料，制定與各項(xiàng)目相配合的節(jié)能計(jì)劃，節(jié)省大廈能耗開支；
8.4 通過網(wǎng)絡(luò)可以加強(qiáng)與
其他
項(xiàng)目的溝通，對整個(gè)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面地監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。
9.0一條龍綜合物業(yè)服務(wù)
第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務(wù)物業(yè)公司，業(yè)務(wù)包括市場策劃、推廣，物業(yè)租售代理，物業(yè)管理，資產(chǎn)評估，投資分析，俱樂部管理等一條龍服務(wù)體系，在香港我司亦擁有獨(dú)立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業(yè)服務(wù)。我們將根據(jù)…….….的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務(wù)，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡(luò)中展示………..是一座高質(zhì)量、高性能的物業(yè)。
10.銷售策劃
我司除在物業(yè)管理中有豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也擁有一支技術(shù)精良的銷售隊(duì)伍，他們的信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通了歐、亞、美三大洲，并擁有一批較為固定的大客戶，例如
愛
立信、米其林、ge、abb、price water house 等。為體現(xiàn)一條龍服務(wù)的概念，我司會(huì)對每一個(gè)客戶推薦我們在管的項(xiàng)目，以使他們遷入后，在服務(wù)方面得到良好的保障。我司在國內(nèi)的公司所有代理部職員亦將全力以赴，為………..創(chuàng)造佳績。
第一太平的管理經(jīng)驗(yàn)是公司幾十年來在實(shí)際項(xiàng)目管理中的經(jīng)驗(yàn)積累和總結(jié)，相信敝司的管理會(huì)避免下列問題的發(fā)生：
1. 前期施工階段由于設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，往往不能全面的從使用、日后管理、及節(jié)能之角度考慮，造成設(shè)計(jì)不完善，使工程產(chǎn)生先天不足，后天難補(bǔ)的局面。
2. 工程接管驗(yàn)收階段，往往由于對接管驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)不足，造成接管混亂，遺漏內(nèi)容較多，責(zé)任不明確，給發(fā)展商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。
安保配合及施工管理經(jīng)驗(yàn)不足，造成物料丟失等問題發(fā)生。
3. 由于經(jīng)驗(yàn)缺乏，對客戶入住前編制的管理公約，客戶手冊，裝修手冊，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責(zé)任不明確，而影響管理公司日后的管理工作。甚至破壞該物業(yè)的聲譽(yù)，影響租售業(yè)績。
4. 初期管理階段，由于對管理工作人員架構(gòu)缺乏準(zhǔn)確的把握，出現(xiàn)人員浪費(fèi)現(xiàn)象?；蛞蜃非蠊?jié)省支出使一些必要的服務(wù)不到位。人員上崗前缺乏系統(tǒng)性和針對性的培訓(xùn)，造成服務(wù)程序、標(biāo)準(zhǔn)不清而降低服務(wù)質(zhì)量。
5. 對二次裝修的施工審批管理經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)因施工影響樓宇公共設(shè)備系統(tǒng)的良好運(yùn)行、客戶正常辦公、公共衛(wèi)生的清潔、物業(yè)的外觀等現(xiàn)象。
6. 對樓宇設(shè)備系統(tǒng)缺乏科學(xué)系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)，造成設(shè)備故障率偏高，設(shè)備使用壽命縮短，能源的浪費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)用的極大浪費(fèi)。
7. 缺乏對不可預(yù)測性事件的預(yù)防和管理，使大廈的預(yù)防和應(yīng)急措施不完善，并造成事故發(fā)生時(shí)大廈出現(xiàn)混亂，使原可預(yù)防或避免的事件產(chǎn)生不必要的損失。
第四章
第一太平戴維斯物業(yè)管理模式
經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對國內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要已有很深的認(rèn)識(shí)，憑著這種優(yōu)勢，我們曾屢次協(xié)助不少客戶成功策劃其發(fā)展項(xiàng)目，達(dá)到高銷售率、及維持高出租率的指標(biāo)。為確保樓宇有完善的管理系統(tǒng)，我們對每個(gè)樓宇均會(huì)個(gè)別設(shè)計(jì)出一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個(gè)客戶都能享受到符合經(jīng)濟(jì)效益及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們的服務(wù)模式包括：
1. 全權(quán)管理
客戶可選擇將物業(yè)管理運(yùn)作全權(quán)交由敝司負(fù)責(zé)，一切有關(guān)物業(yè)管理的運(yùn)作，包括財(cái)務(wù)管理及人事管理等都由經(jīng)本公司統(tǒng)籌。此項(xiàng)服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是客戶可以繼續(xù)專注其本身的業(yè)務(wù)，而不必為管理其物業(yè)操心及分散公司資源。
2. 委托管理
客戶可保留管理及財(cái)務(wù)的主要審批權(quán)，但委托本公司對其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。同樣的，我們會(huì)根據(jù)客戶的需要來定出適合的服務(wù)模式，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
3. 前期管理顧問服務(wù)
此項(xiàng)服務(wù)適用于發(fā)展項(xiàng)目落成之前，敝司可協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作，例如：工程顧問、制定財(cái)務(wù)預(yù)算、人手招聘及培訓(xùn)、樓宇驗(yàn)收及交付使用等；樓宇入伙后，本公司會(huì)派員定期到場稽核物業(yè)管理服務(wù)水平，提供改善意見，及對員工深化培訓(xùn)。
第五章
物業(yè)前期顧問服務(wù)
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊的順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)管理工作的全面運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)不能忽視。因?yàn)橐?guī)劃僅考慮了房屋和配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分。另外設(shè)計(jì)人員也往往從技術(shù)角度考慮問題，而忽視日后物業(yè)管理的問題。因此物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。因此，我們建議委任我司為…..…..的物業(yè)管理前期顧問，提供專業(yè)項(xiàng)目的顧問服務(wù)，工作范圍包括下列內(nèi)容：
1. 前期顧問工程策劃
1.1 參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)
我司工程及管理人員可根據(jù)以往專業(yè)的管理實(shí)踐，及從用戶的角度就…..…..的施工圖紙?zhí)岢鲆?guī)劃設(shè)計(jì)問題或缺陷，以物業(yè)顧問工作報(bào)告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節(jié)省工程費(fèi)用及至最高效率，使這些問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，能夠予以避免。同時(shí)亦是為發(fā)展商創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。
1.2 提供物業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)
為保證…..…的建設(shè)施工質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)及確保工程施工順利完成，我司將根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從物業(yè)管理角度對現(xiàn)時(shí)樓宇已簽批工程合約之安裝規(guī)格及工程進(jìn)度，技術(shù)質(zhì)量等方面。并在物業(yè)顧問工作報(bào)告中，提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)等意見，以避免物業(yè)落成后，方加裝需要的設(shè)備而影響其他設(shè)施之運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)之外觀形象，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)亦盡到為發(fā)展商服務(wù)的義務(wù)。
1.3 參與物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督
我司可代表發(fā)展商與………..的.施工監(jiān)理共同制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)理力量使施工質(zhì)量多一份保證，同時(shí)能保證建筑順利交付使用和日后管理的連續(xù)性，既節(jié)省了時(shí)間，又有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)諸多方面的信譽(yù)。
1.4 物業(yè)建筑之選料方面
我司從管理角度，并根據(jù)以往自身在工作實(shí)踐中掌握的有關(guān)設(shè)備及建材情況分析及比較………..建造材料之選用及安裝方法等。向發(fā)展商提供專業(yè)意見，同時(shí)就…………有關(guān)機(jī)電等系統(tǒng)，并列舉該等系統(tǒng)之優(yōu)劣，如有關(guān)維修檢查通道之位置，各層冷氣分布控制及電量供應(yīng)等，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。
1.5 與建筑商定期會(huì)議方面
我司之工程及管理人員會(huì)定期參與…………重要工程協(xié)調(diào)會(huì)議，就工程進(jìn)度及基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)提供意見及改善方法，以配合將來物業(yè)管理及工程的順利完成。
2 前期物業(yè)管理籌劃
我司對…….…..進(jìn)行實(shí)際的現(xiàn)場考察后，經(jīng)過我們之專業(yè)人事初步分析研究，我們將就………..獨(dú)立設(shè)計(jì)一套物業(yè)前期全面之管理計(jì)劃，主要范圍及重點(diǎn)詳列如下：
2.1 物業(yè)管理公約
制定…………物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)劃，并對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后，方可生效。我司會(huì)按照國家有關(guān)規(guī)定，屆時(shí)根據(jù)…...…..物業(yè)的特點(diǎn)，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。
2.2 用戶守則
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業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系。創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業(yè)提供不同的用戶守則，供有關(guān)業(yè)主/租客遵守。
3 管理預(yù)算
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進(jìn)行管理過程中，所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)。對物業(yè)管理費(fèi)的核算是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容?！?在投入運(yùn)行之前，必須制定管理費(fèi)的核算。我司將按現(xiàn)有資料制定一份管理預(yù)算，提交貴司參考。制定物業(yè)管理費(fèi)的原則將會(huì)量入為出，以平衡所有收入及支出。在制定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)以客戶的承受及市場外同等物業(yè)水平為依據(jù)。
此外，對已確定各類型物業(yè)應(yīng)呈交當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局審批方可作實(shí)。
4 規(guī)章制度之指定
物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項(xiàng)規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運(yùn)做之用。
5 員工招聘計(jì)劃
我司會(huì)在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)，供貴司參考。同時(shí)建議于物業(yè)落成前2-3個(gè)月，先行招聘骨干班底，然后按實(shí)際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運(yùn)做及設(shè)備操作，并由我司立即進(jìn)行上崗培訓(xùn)。令管理公司能開始即時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。
6 專業(yè)培訓(xùn)
為使今后的物業(yè)的運(yùn)做和管理達(dá)到較高水平，首先要有一支技術(shù)精良，作風(fēng)過硬的管理隊(duì)伍，而這支隊(duì)伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員從事培訓(xùn)，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括：
物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)
超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)
服務(wù)技巧的培訓(xùn)
節(jié)約能源培訓(xùn)
優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)iso9002培訓(xùn)
內(nèi)部稽核制度培訓(xùn)
系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)
對第一太平管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析
為配合上述服務(wù)，我們建議簽訂委任合同后，即時(shí)開展工程前期策劃工作，在發(fā)展商全力配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，并且在簽訂合同的同時(shí)，我司將委派一名富經(jīng)驗(yàn)的專職工程師長駐現(xiàn)場，提供前期顧問工作。
7 物業(yè)竣工及驗(yàn)收
7.1 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試
驗(yàn)收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會(huì)根據(jù)………..的實(shí)際情況，依據(jù)國家有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定一套物業(yè)接管驗(yàn)收程序提供給發(fā)展商參考，以確保今后物業(yè)管理的正常開展。
在…..…….工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個(gè)驗(yàn)收隊(duì)伍，并編制一份全面驗(yàn)收方案，與建筑師及總承包商一同進(jìn)行全面仔細(xì)檢驗(yàn)及調(diào)試。記錄有關(guān)數(shù)據(jù)，或尚未符合工程標(biāo)準(zhǔn)之項(xiàng)目，供發(fā)展商及總承包商跟進(jìn)返修。保證物業(yè)本身之素質(zhì)符合國家規(guī)范及發(fā)展商的要求。
7.2 遺漏工程及跟進(jìn)
我司之驗(yàn)收隊(duì)伍，對…..…..各項(xiàng)遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商做出改善或補(bǔ)救，以免影響各業(yè)/租戶對物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響經(jīng)營及物業(yè)本身的形象。
第六章
物業(yè)管理服務(wù)
為配合…..…..之交付使用及能令物業(yè)管理服務(wù)保持在一個(gè)高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯為…..…..提供專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)，務(wù)求使物業(yè)能順利交付給客戶使用，同時(shí)確立完善管理制度，使大廈在最短之時(shí)間內(nèi)形成科學(xué)的管理物業(yè)。 如獲委任，我們將特為……….度身定做一套全面之管理計(jì)劃：
1.0 管理策劃
1.01 協(xié)助發(fā)展商草擬管理公約，通過政府審批，作為物業(yè)銷售文件之一 1.02 制定各有關(guān)物業(yè)管理之文件及各項(xiàng)規(guī)章制度。
1.03 籌組物業(yè)管理公司及根據(jù)物業(yè)的實(shí)際需要，向發(fā)展商提供公司各部門、崗位及人事編制的可行意見并協(xié)助籌建工作。
1.04 根據(jù)第一太平的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況，協(xié)助發(fā)展商建立一個(gè)完整的工作標(biāo)準(zhǔn)，管理程序和監(jiān)管體系。
1.05 制定用戶守則，編制業(yè)主/租戶手冊，裝修指南等管理文件。
1.06 于交付前聯(lián)絡(luò)各業(yè)主，計(jì)劃及制訂適當(dāng)步驟及規(guī)則，以配合業(yè)戶的進(jìn)入。 1.07 制訂物業(yè)管理財(cái)務(wù)及制訂不同類型的物業(yè)所應(yīng)付管理費(fèi)，平行各項(xiàng)開支。 1.08 制訂全面之保安計(jì)劃，為分期進(jìn)入之業(yè)戶提供保安服務(wù)。
2.0 二次裝修管理
緊密而全面的裝修工程監(jiān)管，可避免公共地方及中央系統(tǒng)之運(yùn)作受不必要之破壞，同時(shí)，減低對已遷入部門及訪客之滋擾。
裝修圖則均需有管理處事前批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)管。任何涉及結(jié)構(gòu)之改動(dòng)工程均需由專業(yè)人士審批。工程結(jié)束要對之進(jìn)行驗(yàn)收。
3.0 人事行政管理
3.01 為物業(yè)制訂管理員工編制，各級(jí)職員新酬，津貼，福利之標(biāo)準(zhǔn)，供發(fā)展商審批。
3.02 草擬各級(jí)管理員工之工作細(xì)則，責(zé)任及權(quán)限。
3.03 為管理處制訂人事制度，員工守則及協(xié)助編制員工勞動(dòng)合同。
3.04 協(xié)助發(fā)展商與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)系，安排一切有關(guān)員工聘用之登記，轉(zhuǎn)職等事宜。
3.05 協(xié)助發(fā)展商安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍塑造一個(gè)好的形象。 3.06 對各級(jí)員工進(jìn)行系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，和禮儀培訓(xùn)，使員工盡快勝任本職工作。 3.07 建立行政檔案系統(tǒng)和辦公室內(nèi)部的管理制度及行政稽查制度。
3.08 制訂員工考核制度。
4.0財(cái)務(wù)管理
4.01 為管理處設(shè)立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度及編制財(cái)務(wù)用文件表格，包括各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效控制管理支出。
4.02 按中國現(xiàn)行之法例，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入。
4.03 根據(jù)現(xiàn)行之中國稅法，協(xié)助發(fā)展商與稅務(wù)局聯(lián)系，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)及稅率。
4.04 協(xié)助建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶之資料儲(chǔ)存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)務(wù)狀況預(yù)測，作為未來發(fā)展及投資之根據(jù)。
4.05 協(xié)助為物業(yè)開設(shè)必須之銀行戶口，制訂有關(guān)收取費(fèi)用之安排，如幣制及協(xié)助發(fā)展商與外匯管理局商討有關(guān)匯出款項(xiàng)之程序等。
4.06 建立電腦軟件財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，增進(jìn)效率，進(jìn)行財(cái)務(wù)科學(xué)管理，降低人手操作的錯(cuò)誤率。
4.07 按每月的管理費(fèi)用及收入制訂下一月的管理預(yù)算，年底制訂下一年或半年管理預(yù)算，形成良好的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理。
4.08 嚴(yán)格控制管理營運(yùn)支出，一切管理開支均不得超越已批準(zhǔn)之預(yù)算。（額外批準(zhǔn)者例外）
4.09 為使業(yè)主能監(jiān)察物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，定期提交一份
關(guān)于
財(cái)務(wù)收支，應(yīng)收款及解釋與原來預(yù)算有較大出入項(xiàng)目的報(bào)告。
5.0 管理稽核及支援提供
5.01 根據(jù)發(fā)展商之要求及需要，為國內(nèi)聘用之各級(jí)員工，安排合適的培訓(xùn)課程，
以便能于最短之時(shí)間內(nèi)，使各級(jí)員工可以有效執(zhí)行運(yùn)作物業(yè)之各項(xiàng)管理規(guī)章及制度。
5.02 交付使用前一個(gè)月，為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，使他們能夠充分
央管理隊(duì)伍的專業(yè)人員亦將會(huì)到現(xiàn)場，進(jìn)行深入的現(xiàn)場管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，提高物業(yè)的管理水平。 5.04 管理公司對各部門建立監(jiān)督和檢查制度，使各種潛在問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，妥善處理，分三部分有層次深入開展：
行政稽查：各部門內(nèi)部的一種稽查辦法。
專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍而進(jìn)行的職能檢查。采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解公司的工作情況。
5.05 提供工作重溫及在職培訓(xùn)，務(wù)求員工服務(wù)的質(zhì)量能達(dá)到即定之標(biāo)準(zhǔn)。以后，我司亦會(huì)定期安排有關(guān)課程考核員工培訓(xùn)后之實(shí)際服務(wù)水平，直至合同期滿為止。
6.0 樓宇管理服務(wù)
6.01 我們負(fù)責(zé)指導(dǎo)所有公共地方的日常保養(yǎng)及維修。推行經(jīng)常檢查的特定計(jì)劃，作為預(yù)防性保養(yǎng)措施，監(jiān)督所有維修工程之進(jìn)行。挑選服務(wù)及收費(fèi)合理之承包商，為公共設(shè)備及系統(tǒng)（包括室內(nèi)地方）進(jìn)行保養(yǎng)及維修之工作。
6.02 樓宇設(shè)備控制：我們?nèi)尕?fù)責(zé)指導(dǎo)所有樓宇設(shè)備的操作，配合有經(jīng)驗(yàn)之管理及工程人員，以其最符合經(jīng)濟(jì)效益及效率之方式實(shí)行全面性控制。
6.03承包公司之委托：我們建議視所需進(jìn)行維修保養(yǎng)的工程的價(jià)值，邀請多間業(yè)績良佳的承包公司/承派商提供詳細(xì)報(bào)價(jià)或進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)分析競投報(bào)價(jià)及詳細(xì)考慮后，委任及監(jiān)管承包公司。有關(guān)和約通常按年簽訂，如表現(xiàn)滿意才予以續(xù)約。管理處會(huì)按實(shí)際情況對該分包的項(xiàng)目為發(fā)展商提供建議。并須獲得貴司批準(zhǔn)。 6.04物業(yè)環(huán)境美化：我們建議基本園林管理服務(wù)內(nèi)容及支出，包括園區(qū)綠化及在各入口大堂擺圍擺放時(shí)花和
植物
。
6.05執(zhí)行樓宇物業(yè)守則：我們會(huì)安排管理處根據(jù)……….管理公約及用戶守則，經(jīng)常監(jiān)督物業(yè)情況及確保所有業(yè)戶遵守有關(guān)的規(guī)定。亦會(huì)通知他們有關(guān)…….….的緊急措施，以及不時(shí)做出修訂。同時(shí)，處理客戶投訴，訪問客戶，收集反饋意見，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)。
6.06聯(lián)絡(luò)：我們會(huì)代表發(fā)展商及所有業(yè)主與政府部門及公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，商討有關(guān)物業(yè)管理之問題，如環(huán)保、稅務(wù)、保安等。
6.07停車場管理：我們會(huì)為…..….的停車場制定經(jīng)營及運(yùn)做計(jì)劃，包括車位的月租及時(shí)租安排，制定停車出租及使用規(guī)則等，由管理處負(fù)責(zé)日常運(yùn)做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養(yǎng)維修事項(xiàng)。
6.08節(jié)日裝飾：……….為天津市較大規(guī)模的高級(jí)商業(yè)樓宇之一，為了塑造一個(gè)獨(dú)特的形象及增加于各大節(jié)日及假期之氣氛，我們會(huì)為…..……提交建議，供你們參考。
6.09標(biāo)牌：為配合….……的設(shè)計(jì)，我們會(huì)幫助貴公司設(shè)計(jì)一套統(tǒng)一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標(biāo)牌，以配合物業(yè)之整體布局。同時(shí)，于入口處設(shè)立大型詢問處，為客戶提供咨詢服務(wù)。
7.0 清潔
我們對所管理物業(yè)之清潔極為重視，因?yàn)闃怯罟芾碇刭|(zhì)的首次印象足以在物業(yè)清潔的水準(zhǔn)反映出來。我們會(huì)為….……草擬一份清潔準(zhǔn)則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數(shù)等，并按此準(zhǔn)則，考慮邀請最有規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)之清潔公司參與招標(biāo)或公司安排人員自己管理。我們會(huì)安排管理人員作監(jiān)督。
8.0 保安
除為….……制定一個(gè)全面保安計(jì)劃外，我們認(rèn)為一個(gè)完善之閉路電視及出入口監(jiān)察系統(tǒng)，可分擔(dān)部分保安人員之工作，同時(shí)，于非開放或辦公時(shí)間外之進(jìn)出及探訪等，均可保持嚴(yán)格之監(jiān)控。
8.01進(jìn)出車輛的管理
8.02組建消防隊(duì)
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8.03監(jiān)控管理
8.04施工管理
8.05非開放時(shí)間的管理
8.06應(yīng)急鑰匙的管理
8.07動(dòng)用明火的審批和管理
8.08進(jìn)出物品及人員的管理
9.0 保險(xiǎn)
我們協(xié)助….……厘定最合理的投保額，并安排購買必須之保險(xiǎn)，保障之范圍包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)等。
第六章
第一太平戴維斯所管理的物業(yè)、 香港(部分)
商業(yè)樓宇
第一太平銀行中心
西九龍中心
始創(chuàng)中心
住宅樓宇
嘉慧苑
喜蓮閣
helene tower
恒安閣
冬青閣
峰景花園
工業(yè)樓宇
建業(yè)工業(yè)大廈
利來廣場
新明大廈
灣仔告士打道 九龍深水亢 九龍旺角彌敦道
九龍長沙灣 九龍長沙灣 九龍九龍灣
2、 北 京 全權(quán)管理
北京市海淀區(qū)阜成路
(6) 京潤水上花園別墅 北京市朝陽區(qū)霄云路 (7) 方圓大廈 北京市白頤路
(8) 中國人壽大廈 北京市朝外大街 (9) 中關(guān)村大廈
海淀區(qū)中關(guān)村
(10) 青島豐合廣場 青島香港中路12號(hào) 78,000
11) 百強(qiáng)商貿(mào)中心 北京市朝內(nèi)大街
12) 金菲中心
北京市朝外大街 170,00013) 山西東大盛世華亭 太原市三墻路
3、上 海
22
110,000平方米 38,000平方米
平方米
150,000平方米
平方米
239,000平方米
平方米
平方米
(1) 金茂大廈
(2) 瑞安廣場
(3) 第一百貨新商業(yè)大樓
(4) 浦東時(shí)代廣場
(5) 金陵海欣大廈
(6) 期貨大廈
(7) 國際航運(yùn)大廈
(8) 百富勤廣場
(9) 新建設(shè)大廈
(10) 愛儷軒
(11) 嘉匯廣場
(12) 上海萬里城
(13) 頤德名苑
(14) 華麗家族
(15) 達(dá)安花園
(16) 中凱城市之光(威?；▓@)
4、 廣 州
(1) 中僑大廈
上海南京東路800號(hào)
上海浦東新區(qū)張楊路500號(hào)
上海福州路666號(hào)
上海浦東新區(qū)松林路300號(hào)
上海浦東新區(qū)浦東大道720號(hào)上?；春Ｖ新?325號(hào)
上海浦東新區(qū)浦東南路500號(hào)上海市鎮(zhèn)寧路98號(hào)
上海斜土路2601號(hào)
上海交通路
上海延安西路1390弄6號(hào)樓
上海錦銹路666號(hào)
上海長壽路
上海威海路 廣州先烈中路76號(hào)
第23/25頁
(2) 廣東銀豐國際大廈
(3) 捷泰廣場
(4) 億安廣場
(5) 廣州信德商務(wù)大廈
(6) 東莞虎門黃河時(shí)裝城
(7) 中旅商業(yè)城
(8) 穆天子山莊
(9) 匯華商貿(mào)大廈
(10) 芳草園
(11) 清漪園
(12) 麒龍溪園
5、 天 津
天津遠(yuǎn)洋大廈
泰鴻大廈
長春豪園
6、 青 島 青島豐合廣場
青島光大國際金融中心
7、 南 京
廣州天河 廣州白云山天湖區(qū) 貴陽市貴烏中路
天津東站遠(yuǎn)洋廣場
天津市河北區(qū)獅子林大街 長春市人民大街 青島市香港中路 青島市香港中路
南京聯(lián)通廣場
南京太平洋電子商城
南京國際商城
8、 杭 州 杭州云棲廣場
杭州晶暉商務(wù)館
杭州廣利大廈
余杭新城花苑
余杭中央廣場
9、 深 圳 賽博韋爾園
深圳大世紀(jì)花園
10、 昆 明
昆明世紀(jì)廣場
南京市中央路320號(hào)
南京市中央路
杭州市之江路
杭州市中山北路與文暉路交接杭州市慶春路
余杭市府前路與南街交接 余杭市臨平鎮(zhèn)北大街
深圳市蛇口科技園
深圳市布吉鎮(zhèn)中心
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物業(yè)公司的管理建議書篇三
對小區(qū)物業(yè)管理的建議：
現(xiàn)在小區(qū)入住僅一半，但車輛管理存在問題
1、小區(qū)道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車，因此，在小區(qū)的固定車位、車庫停滿以前，不應(yīng)在道路上劃車位停車。而現(xiàn)在小區(qū)晚上是道路上停滿了車，固定車位和車庫卻大部分空著，這很不正常。
2、在小區(qū)的固定車位、車庫停滿后，我不反對在道路上劃部分臨時(shí)車位解決業(yè)主的停車問題，但車位劃分要合理，不應(yīng)影響正常功能?，F(xiàn)在小區(qū)停在消防通道的車輛影響了其他正常車輛進(jìn)出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區(qū)業(yè)主共有的，共同通行的，劃車位給少數(shù)業(yè)主使用，這部分業(yè)主當(dāng)然不應(yīng)無償使用，收費(fèi)是必須的。但收的費(fèi)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。當(dāng)然物業(yè)公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業(yè)，但大部分是業(yè)主的，而且應(yīng)該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區(qū)中心花園的水池加護(hù)欄，增加兒童游樂設(shè)施)。
1、積極同開發(fā)商聯(lián)系，死的樹要盡快補(bǔ)栽，死的植物和草皮也應(yīng)補(bǔ)栽，現(xiàn)在小區(qū)交房已經(jīng)超過一年了，再不抓緊，施工方會(huì)不認(rèn)帳的。這是全體業(yè)主的正常要求。另一方面，小區(qū)業(yè)主有不少統(tǒng)建的職工，有些還是具體業(yè)務(wù)部門的或領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)可尋求他們的幫助。
2、加強(qiáng)后期維護(hù)，如果后期維護(hù)的好，經(jīng)過1-2年，小區(qū)仍然可以生機(jī)勃勃的。同時(shí)要加強(qiáng)管理，嚴(yán)禁各種破壞綠化的行為。
1、小區(qū)保安長期守大門，很少看見在小區(qū)內(nèi)巡邏的。大門管理也有問題。
2、小區(qū)衛(wèi)生近期有進(jìn)步，但仍有問題，例如一些公共場所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較臟。另外，武漢許多小區(qū)都是保潔員每天做衛(wèi)生時(shí)替業(yè)主把垃圾帶下樓，這應(yīng)該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動(dòng)。例如，有的樓道內(nèi)樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒有修理，這種情況保潔員應(yīng)馬上報(bào)告，當(dāng)時(shí)還在保修期內(nèi)，完全可以通知施工隊(duì)免費(fèi)更換的。又如，香港路進(jìn)小區(qū)的路口有一個(gè)小坑，對車輛進(jìn)出有影響，用點(diǎn)水泥填一下是很簡單的事，可能因?yàn)槭窃谛^(qū)大門外，就沒有主動(dòng)去做。
1、物業(yè)費(fèi)收繳問題
物業(yè)費(fèi)收繳是權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，如不對等，必然產(chǎn)生糾紛。如果小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主感覺小區(qū)的各種配套設(shè)施不完善不理想，管理不到位，使大部分業(yè)主心理不平衡，不能及時(shí)交納費(fèi)用。故建議與物業(yè)協(xié)商，能否費(fèi)用打折解決。以達(dá)到良性運(yùn)行之目的。(交不交與心里平不平衡的沒有邏輯關(guān)系。關(guān)鍵在于我需要知道我交的錢干什么了，合不合理。打折的問題可以不談，顯得業(yè)主只是因?yàn)殄X)
2、車輛的管理
機(jī)動(dòng)車管理：應(yīng)參照成熟社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行，小區(qū)物業(yè)不僅要進(jìn)行有效管理，保證汽車不亂停亂放，保證小區(qū)行車通暢，保證消防通道不被占用。而且還應(yīng)保證停車安全，保證小車不被盜，不被劃傷。并且要不定期對小區(qū)車輛停放進(jìn)行檢查，特別是在吃飯時(shí)間段和晚上，小區(qū)汽車亂停亂放現(xiàn)象容易發(fā)生，在這些時(shí)間段要多進(jìn)行檢查。(這個(gè)基本很難，即使做到，物業(yè)成本很高，也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到我們，不切合實(shí)際。其實(shí)，物業(yè)只要做到疏導(dǎo)就可以了，而疏導(dǎo)的人力費(fèi)用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車管理：完善地下自行車庫的施工安裝。為防止自行車丟失應(yīng)避免業(yè)主將自行車隨意停放在樓道內(nèi)，盡快啟用地下自行車庫。(支持，但是不要占用人防以及開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的地方，如果開發(fā)商在這里有部分產(chǎn)權(quán)的話)
3、綠化的管理
園區(qū)內(nèi)的草坪、樹木應(yīng)按時(shí)做修剪，噴灑農(nóng)藥等維護(hù)。
4、公用設(shè)施、場地經(jīng)營使用和收益要透明
比如物業(yè)收取得停車費(fèi)用以及屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施對外出租改為營業(yè)場所，這些收入的去向明細(xì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)準(zhǔn)確的告知廣大業(yè)主。(所有我們繳納的都要說明來龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務(wù)人員態(tài)度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長城物業(yè)有希望的地方) 尤其在接聽業(yè)主的咨詢電話方面某些物業(yè)工作人員的態(tài)度還有待于提高。
物業(yè)公司的管理建議書篇四
從整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營角度而言，如果用一個(gè)詞語來簡單形容的話，那就是“開源節(jié)流”。其中，外部方面包括市場的拓展、訂單的跟蹤以及客戶的維護(hù)等就好比是“開源”，而內(nèi)部的管理，包括具體流程的改造優(yōu)化、制度的規(guī)范、人事的管控，后勤的服務(wù)等就好比是“節(jié)流”。做生意就是要做到既能“開源”又能“節(jié)流”，外部的銷售額、利潤額、市場占有率等硬性指標(biāo)是前提，而內(nèi)部的流程化、秩序化、制度化、規(guī)范化運(yùn)作是基矗只有外部市場打開了，才能更好地引導(dǎo)內(nèi)部整頓，提升士氣軍威。同樣的道理，只有內(nèi)部運(yùn)營成本降低了，內(nèi)部工作效率提高了，才能更好地支撐外部市場競爭，提供源源不斷的戰(zhàn)略物資。因此，“開源”和“節(jié)流”是相輔相成的，只有這兩個(gè)方面有效地結(jié)合在一起，我們這家企業(yè)才能真正地做到“內(nèi)圣外王”，才能夠在鞋材網(wǎng)布、運(yùn)動(dòng)服裝面料行業(yè)充當(dāng)“寡頭”，甚至于壟斷這個(gè)行業(yè)。本文將主要側(cè)重于內(nèi)部管理方面，關(guān)于外部的運(yùn)營戰(zhàn)略請?jiān)斠娖渌隆?BR> 兵法有言“水無常形，兵無常勢”，如果用現(xiàn)代的視角來看待，意思就是說外部的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)政策是變化不定的，行業(yè)的競爭也是動(dòng)態(tài)的，瞬息萬變的。其實(shí)，如果從微觀的角度來看，企業(yè)也類似于一個(gè)微觀的內(nèi)部市場，包括員工之間，上下級(jí)之間，部門之間，甚至于整個(gè)集團(tuán)的不同子公司之間的協(xié)作配合，都涉及到很多動(dòng)態(tài)的因素。因此，可以說企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營管理也是動(dòng)態(tài)的，也是時(shí)刻在改變的。那么，是不是就因?yàn)樗莿?dòng)態(tài)的，我們就難以去管控它，難于去協(xié)調(diào)它，難以去整合它。不是的，就像外部的市場競爭都要遵循一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律(例如價(jià)格機(jī)制，供求原理)一樣，內(nèi)部的管理也是有特定的章法可循的。衡量一家企業(yè)內(nèi)部管理的層次高低，主要的參照因素就是公司的流程優(yōu)化、內(nèi)部的制度和用人標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)權(quán)劃分、管理者的心態(tài)以及執(zhí)行力，下面將主要圍繞這五個(gè)方面進(jìn)行闡述和分析，并提出些許淺薄建議，如果里面有言辭過激、脫離實(shí)際或者偏頗之處，還望董事長能見諒包涵。
如果我們把公司的業(yè)務(wù)訂單系統(tǒng)比喻成一個(gè)動(dòng)態(tài)環(huán)，那么圍繞著這個(gè)動(dòng)態(tài)環(huán)所進(jìn)行的一切運(yùn)作過程，就構(gòu)成了流程。像我們這種大型織造企業(yè)，流程的主軸無非就是把外部客戶的訂單轉(zhuǎn)化成內(nèi)部的訂單，然后對這個(gè)內(nèi)部訂單系統(tǒng)進(jìn)行縱向和橫向分解，分解成多個(gè)環(huán)節(jié)步驟，最后又把這些環(huán)節(jié)以最快最短的時(shí)間銜接起來。
現(xiàn)如今，網(wǎng)布織造行業(yè)競爭之激烈，遠(yuǎn)甚于之前任何一個(gè)時(shí)期，表面看起來，似乎我們公司目前的主要競爭對手是達(dá)盛、華宇、德興乃至國內(nèi)外的其他網(wǎng)布供應(yīng)商。其實(shí)不然，將來的企業(yè)競爭將不再只是單一企業(yè)與單一企業(yè)之間的競爭，而是一個(gè)企業(yè)供應(yīng)鏈與另一個(gè)企業(yè)供應(yīng)鏈之間的競爭。現(xiàn)階段的國內(nèi)運(yùn)動(dòng)鞋服行業(yè)，除了李寧、安踏優(yōu)勢較為明顯之外，其他的都還處于“軍閥混戰(zhàn)”的品牌操作階段。因此，未來的運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨更大程度的洗牌，并將通過融資兼并，整合出幾家超級(jí)運(yùn)營商，壟斷著主要行業(yè)資源，實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，側(cè)重于研發(fā)設(shè)計(jì)，品牌打造，供應(yīng)鏈管理，把制造環(huán)節(jié)以貼牌形式外包。到時(shí)，處在供應(yīng)鏈上游的材料商們拼的就不僅僅只是誰成本更低，誰報(bào)價(jià)更有優(yōu)勢，誰質(zhì)量更可靠，而是誰的產(chǎn)品線更新速度最快，誰的訂單服務(wù)效率最高，誰的供應(yīng)鏈管理能力最強(qiáng)。
所以，現(xiàn)階段我們不僅要迅速擴(kuò)大產(chǎn)能規(guī)模，大力推行材料、工藝和概念的創(chuàng)新，還要對現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行不斷的優(yōu)化改造以突出企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢和差異化策略。
(一)品牌業(yè)務(wù)流程優(yōu)化(針對業(yè)務(wù)及市場大貨)
以外部市場訂單為導(dǎo)向，以自身供應(yīng)鏈為樞紐，消化外部訂單，轉(zhuǎn)換成內(nèi)部訂單，建立內(nèi)部訂單系統(tǒng)。業(yè)務(wù)員以及市場方面，接到客戶大貨訂單并經(jīng)各自業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)人審核之后，以erp軟件為輸入端口，第一時(shí)間轉(zhuǎn)換成內(nèi)部訂單，進(jìn)行統(tǒng)一的訂單編號(hào)。針對四大生產(chǎn)廠區(qū)，集團(tuán)可以設(shè)立一個(gè)生產(chǎn)控制中心，全面負(fù)責(zé)成品生產(chǎn)調(diào)度，制定生產(chǎn)計(jì)劃指令，以做到合理分配機(jī)臺(tái)，充分發(fā)揮生產(chǎn)潛能。從外部訂單的承接到生產(chǎn)落實(shí)，期間包括接單，制單，審單，成品、坯布盤查，再到生產(chǎn)中心統(tǒng)一排單等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些都屬于可控環(huán)節(jié)。因此，我們要求對這每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全權(quán)掌控和時(shí)間壓縮，每一個(gè)流程的停留時(shí)間都要精確到時(shí)刻甚至分秒。業(yè)務(wù)員每天可通過erp系統(tǒng)實(shí)時(shí)查詢各自權(quán)限范圍內(nèi)的訂單進(jìn)度，如果某一個(gè)流程出現(xiàn)了異常，停留時(shí)間太久，就要馬上打電話過去給相應(yīng)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行催促、查詢，直接縮短了異常情況的反饋時(shí)間。所以，隨著內(nèi)部訂單系統(tǒng)的不斷完善，我們要求業(yè)務(wù)員不僅對外能進(jìn)行市場拓展、訂單承接，對內(nèi)也能發(fā)揮各自的訂單維護(hù)職能，實(shí)時(shí)監(jiān)控訂單進(jìn)度。
另外，業(yè)務(wù)部每天的異常問題反饋，有很大一部分是出自染整環(huán)節(jié)，特別是色差、缸差，排染進(jìn)度趕不上交貨期。染整環(huán)節(jié)的可控性一旦薄弱，將極大地削弱公司產(chǎn)品的競爭力，并造成品牌形象受損。集團(tuán)新建的染廠根本滿足不了目前的染整需求，而且初始運(yùn)行還需要很長一段磨合期，不可能短時(shí)間內(nèi)就能運(yùn)轉(zhuǎn)良好。因此，前期應(yīng)該側(cè)重于染整技術(shù)的研究，操作管理的規(guī)范化，為后來的規(guī)模化復(fù)制打下基矗如果我們自身的染整規(guī)模足夠龐大，那么成品的質(zhì)量管控權(quán)將掌握在我們的手里，必要階段甚至可以考慮再成立一個(gè)染整控制中心。
(二)市場業(yè)務(wù)流程優(yōu)化(只針對市場打樣、零售，業(yè)務(wù)打樣、補(bǔ)數(shù)、改色等)
以市場柜臺(tái)為唯一營運(yùn)窗口，現(xiàn)場部為后勤服務(wù)部門，由市場運(yùn)營主任負(fù)責(zé)市嘗現(xiàn)場兩大部門的統(tǒng)一調(diào)控，日常具體工作由現(xiàn)場和市場主管分管協(xié)助。從erp系統(tǒng)中分一個(gè)數(shù)據(jù)支流到打樣倉，把打樣倉當(dāng)作一個(gè)內(nèi)部客戶。這樣不僅有利于erp店面?zhèn)}儲(chǔ)系統(tǒng)(二三四五層)的數(shù)據(jù)精確化管理，同時(shí)也有利于把公司的日常成品損耗縮小到打樣倉。
第一，可以限定一個(gè)基準(zhǔn)碼數(shù)(比如說20碼)，當(dāng)倉庫某支布的總碼數(shù)低于這個(gè)基數(shù)，可以直接出庫到打樣倉，erp系統(tǒng)上賬面出庫時(shí)直接指向打樣倉。舉個(gè)例子，假如柜臺(tái)叫了40碼的d51，缸號(hào)為100928，這支布本來有50碼，很明顯剩余碼數(shù)將低于20碼，那么倉庫就直接按出庫到打樣倉，下面?zhèn)湄浗M打碼后，剩余部分可直接排到打樣倉。假如，預(yù)期剩余的布數(shù)不止20碼，上面?zhèn)}庫就不能直接扔整支下來，而是要量好后，把剩余布再放回倉庫原位。
第二，根據(jù)型號(hào)暢銷程度對打樣倉布架進(jìn)行重新調(diào)整，某些經(jīng)常打樣的型號(hào)可以規(guī)劃到前幾排，并且對這每一個(gè)型號(hào)都要備上較為齊全的顏色。某些較為偏僻的型號(hào)可以集中在一個(gè)架子上，排到打樣倉最里面去?，F(xiàn)場選拔出10個(gè)最熟練最快速的老員工專門負(fù)責(zé)翦樣，并且每個(gè)人各負(fù)責(zé)一個(gè)暢銷型號(hào)架子的整布工作，哪個(gè)型號(hào)缺貨了，或者顏色不齊全了，要即時(shí)記錄下來，隨時(shí)從倉庫調(diào)貨出庫。
第三，每個(gè)樓層倉庫各安排三個(gè)倉管搬運(yùn)，一個(gè)倉庫文員，前者負(fù)責(zé)進(jìn)出倉搬運(yùn)、量布備貨，后者主要負(fù)責(zé)色卡和賬單出庫。倉庫文員負(fù)責(zé)色卡的保管、數(shù)據(jù)改寫工作，如果丟失色卡，責(zé)任將由三個(gè)倉管搬運(yùn)平均分擔(dān)。倉庫只聽柜臺(tái)指令，嚴(yán)禁任何人未經(jīng)柜臺(tái)窗口，私自到倉庫剪布、調(diào)貨。
第四，大廳安排四個(gè)記單人員，兩個(gè)負(fù)責(zé)倉庫出庫記單，兩個(gè)負(fù)責(zé)打樣倉出庫記單。另外設(shè)立一個(gè)備貨組(3至4個(gè)人)，負(fù)責(zé)打碼、打卷、包裝。特別要注意的是，如果整支打碼后剩余布數(shù)是要排在打樣倉的，那么之前打碼的那些布要按打樣倉出庫，不能按倉庫出庫，包裝好后要交到負(fù)責(zé)打樣倉的記單人員。至于倉庫上面扔下來的那些已量好的，可以直接打卷后按倉庫出庫，交給負(fù)責(zé)倉庫出庫的記單人員。為了防止某些客戶甚至業(yè)務(wù)員沒有交環(huán)提貨單直接把布拿走，可以在大廳設(shè)立一個(gè)領(lǐng)布區(qū)，專門放那些打樣、零售的一包包，客戶和業(yè)務(wù)員必須拿財(cái)務(wù)開的提貨單到領(lǐng)布區(qū)提貨。設(shè)立記單人員的主要目的不是為了統(tǒng)計(jì)他們的那些出庫數(shù)據(jù)(特別是打樣倉記單，一兩碼也不好統(tǒng)計(jì)匯總)，而是為了嚴(yán)格把控每一塊成品的流出。
綜上所述，整個(gè)打樣倉獨(dú)立運(yùn)作的最大難題可能就是打樣倉的空間設(shè)計(jì)，如果能合理布置好，再加上挑出來的10個(gè)翦樣員都是精英級(jí)，翦樣的速度一定會(huì)加快很多，而且可以把成品損耗范圍縮小到打樣倉。至于日常跟車送貨，卸貨搬運(yùn)，經(jīng)常要抽調(diào)現(xiàn)場翦樣員的情況，建議公司可以招4到5個(gè)專門負(fù)責(zé)搬運(yùn)的普工，納入物流組，由司機(jī)組組長負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)度。
很多人只要一提到家族式企業(yè)，馬上就會(huì)羅列出一大堆的弊端，說這不好，那不好。不可否認(rèn)，目前家族式企業(yè)確實(shí)存在著眾多的障礙和問題，但是無論是在國內(nèi)還是國外發(fā)達(dá)國家，家族式企業(yè)都是很普遍的。
家族企業(yè)和其他類型的企業(yè)相比，只是在股權(quán)方面不一樣，但是在管理上都是一樣的，因?yàn)榧易迤髽I(yè)也要講流程化，也要講管理機(jī)制的，也要講制度標(biāo)準(zhǔn)。特別是對于剛起步階段的企業(yè)，使用親人、朋友凝聚力比較強(qiáng)，而且成本也比較低。另外，因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)的信托機(jī)制還不夠健全，在這種情況下，企業(yè)家族化這種模式反而更適合中國的國情。
但是，隨著公司的不斷發(fā)展，家族內(nèi)部就要進(jìn)行某些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，要有統(tǒng)一的價(jià)值觀和制度體系。具體可以從兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整，第一是實(shí)行資本家族化，第二是實(shí)行管理社會(huì)化。
第一、資本家族化
為什么要實(shí)行資本家族化，家族為什么要控制這個(gè)企業(yè)？
首先，如果一家企業(yè)正處在快速成長的行業(yè)階段，資本家族化會(huì)讓企業(yè)比較迅速地作出決策，可以集中力量干大事。就好像中共中央政治局幾個(gè)常委，形成一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子和決策層。
其次，我們信泰集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略是“創(chuàng)網(wǎng)布全球第一品牌，做網(wǎng)布科技領(lǐng)航者”，所以要有一個(gè)人或者幾個(gè)人為這家企業(yè)的未來方向護(hù)航，這樣很多發(fā)展戰(zhàn)略的制訂才會(huì)更加長遠(yuǎn)。如果純粹用職業(yè)經(jīng)理人結(jié)構(gòu)，企業(yè)生命周期可能會(huì)短期一些，因?yàn)樗麄儧]有能力把企業(yè)按照未來十年、二十年、一百年去做規(guī)劃，可能會(huì)更側(cè)重于追求短期的利益行為。但如果是家族式企業(yè)的話，就會(huì)有這樣的人去做規(guī)劃，會(huì)去兼顧長期跟短期的利益。
第二、管理社會(huì)化
家族企業(yè)不能等同于所有環(huán)境都離不開家族成員，內(nèi)部管理還是要社會(huì)化的。對企業(yè)決策層來講,為了使治理結(jié)構(gòu)能夠聽取各方面的意見，以降低決策失誤的幾率，控制決策失誤的成本，可以讓職業(yè)經(jīng)理人適當(dāng)?shù)貐⑴c進(jìn)來。當(dāng)然，家族人員也可以是職業(yè)經(jīng)理人，不過我們要使用同一個(gè)制度和用人標(biāo)準(zhǔn)去要求。在制度和用人方面，如果對內(nèi)和對外實(shí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，那就表明這不是一家規(guī)范的現(xiàn)代型企業(yè)。
當(dāng)然現(xiàn)階段，公司的中心將主要側(cè)重于制度體系的建立，實(shí)行統(tǒng)一的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。在這一點(diǎn)上面，關(guān)鍵是要有一個(gè)人敢于去主抓，去推動(dòng)，當(dāng)然，也要老板和幾位高層的大力支持。公司制度原則上的一些重大條例，一定要管得嚴(yán)一些，在某些無關(guān)大局的細(xì)節(jié)方面，有時(shí)候也是可以酌情放寬的，只有這樣，管理才能兼具制度化和人性化。
在用人方面，我們還不能急于進(jìn)行大刀闊斧的改革，只能循序漸進(jìn)的調(diào)整。在財(cái)務(wù)，研發(fā)，營銷等涉及到商業(yè)機(jī)密的核心崗位上，我們還是要盡量使用靠得住的內(nèi)部人員，進(jìn)行內(nèi)部挖潛。在生產(chǎn)管理方面可以盡量放開，大力引入外部人才。
只要能在制度和用人標(biāo)準(zhǔn)方面有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，家族企業(yè)照樣可以做到基業(yè)常青，照樣可以創(chuàng)出百年品牌，世界品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇五
建議改進(jìn)的方法：加強(qiáng)各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎(chǔ)之上要使各個(gè)部門的小利益同公司的大利益相互和諧，使幾個(gè)目標(biāo)和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進(jìn)步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實(shí)，特別是銷售和財(cái)務(wù)部門要及時(shí)地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實(shí)在解決，那時(shí)不僅事倍功半，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重的影響積極性。
建議改進(jìn)的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)問題反映出來的問題進(jìn)行對癥下藥，不僅要進(jìn)行全面地了解，還要進(jìn)行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時(shí)的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，及時(shí)給你機(jī)會(huì)也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領(lǐng)導(dǎo)看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
建議改進(jìn)的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結(jié)成一類的，要盡量歸結(jié)成一個(gè)制度或是流程，避免重復(fù)。比如我們對一些代理商的`政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個(gè)月了，財(cái)務(wù)竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽(yù)受到很大的打擊，我們的一些政策要及時(shí)地下發(fā)給各個(gè)部門，別再讓我們每次給代理商落實(shí)政策時(shí)都要經(jīng)過好幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽(yù)不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險(xiǎn)的，建議將公司的一些政策切實(shí)落實(shí)到各個(gè)部門避免此類情況再次發(fā)生。
xxx。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇六
以下是我個(gè)人意見，僅供參考，望采納!
物業(yè)管理的關(guān)系到廣大人民群眾的安全和生活質(zhì)量問題，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。因此建議政府要提高認(rèn)識(shí)，要把小區(qū)物業(yè)管理提高到城市管理的重要位置。政府應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
政府應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)管理物業(yè)工作，要明確界定物業(yè)管理的權(quán)限，要制定切實(shí)可行的措施，并抓好落實(shí)，要明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能，明確相關(guān)管理部門的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度。要明確業(yè)主委員會(huì)的合法地位，并積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。街道和社區(qū)也要積極做好相關(guān)管理工作，要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。要推行物業(yè)管理招投標(biāo)制，用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路，降低運(yùn)營成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。
政府職能部門要積極發(fā)揮作用，要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)。要組織物業(yè)管理人員“走出去”取經(jīng)學(xué)習(xí)，改變觀念，提高服務(wù)意識(shí)。比如，深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。
20xx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇七
建立深入人心的物業(yè)企業(yè)文化理念和服務(wù)宗旨，住宅產(chǎn)品是扎扎實(shí)實(shí)的，服務(wù)應(yīng)該是真真切切，“真誠善意、誠信透明、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、周到高效”的服務(wù)理念應(yīng)深入每個(gè)工作人員工作日常行為。
改變物業(yè)是管理機(jī)構(gòu)的觀念，物業(yè)是一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，是靠服務(wù)獲取收益或增值收益的機(jī)構(gòu)。改變隸屬房產(chǎn)公司“家侗的意識(shí)觀念，業(yè)主才是物業(yè)的衣食父母，才是一切保障的來源，沒有好的服務(wù)就不可能有好收益，也不會(huì)有獲得業(yè)主認(rèn)可的伴隨通脹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提升，更可能不會(huì)有繼續(xù)提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。
譬如以萬科為樣板模式，與業(yè)主建立親人般的鄰里溫情為服務(wù)目標(biāo)。萬科物業(yè)的模式無疑是目前杭州房產(chǎn)市場中最值得學(xué)習(xí)稱道的，從普通保安和保潔人員人上體會(huì)到禮貌規(guī)范周到的服務(wù)，不僅提高了物業(yè)的品質(zhì)，更提升和促進(jìn)了萬科房產(chǎn)品的銷售及品質(zhì)延伸。
一個(gè)房產(chǎn)品的品質(zhì)是全方位的，不僅僅是產(chǎn)品的工程營造，更多的應(yīng)該是后續(xù)服務(wù)。在住宅樓市不景氣房產(chǎn)品開發(fā)處于微利時(shí)代的形勢下，除了品質(zhì)就是服務(wù)，而能帶來長期受益和社會(huì)效益就是后續(xù)的服務(wù)，后續(xù)服務(wù)的主力就是物業(yè)。
1、管理制度:工程質(zhì)量參照萬科或其他優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的制度建立健全自身的管理規(guī)程、工作紀(jì)律、服務(wù)禮儀、維修響應(yīng)機(jī)制、訓(xùn)練培訓(xùn)制度、以業(yè)主反饋為主的考核獎(jiǎng)罰措施，完善工作人員保險(xiǎn)福利保障，逐年提升的待遇措施，從制度上去健全規(guī)范和提升員工歸宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括內(nèi)部人員的溝通情緒，工作生活的關(guān)注梳理。譬如暑天崗?fù)な欠衽渲每照{(diào)或冰塊，是否預(yù)置了工作人員飲用水，上廁所是否有人替崗，是否保安人員內(nèi)部小群體以強(qiáng)欺弱等等，這些都是有真實(shí)事例和悲情故事。只有對員工充滿溫情的關(guān)注，才可能有物業(yè)工作人員的健康心態(tài)，才可能有業(yè)主的溫情服務(wù)，這方面“海底撈”的理念和方式值得學(xué)習(xí)和參考。
2、用人機(jī)制:吸引優(yōu)秀的專業(yè)物管負(fù)責(zé)人很關(guān)鍵。
重塑一個(gè)有品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司需從根本上把一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的管理人員放到主要的領(lǐng)導(dǎo)崗位上，譬如物業(yè)總經(jīng)理、某項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理、保安隊(duì)長、保安訓(xùn)導(dǎo)主管、保潔訓(xùn)導(dǎo)主管等，可以先探索試點(diǎn)性的建立起來，逐步在探索中規(guī)范校正摸索出適合自己的模式。
物業(yè)工作人員的產(chǎn)生，譬如萬科很多的保安在部隊(duì)剛退伍的時(shí)候就全部簽訂工作服務(wù)合同而保證部隊(duì)作風(fēng)的延續(xù)財(cái)富人生:;企業(yè)管理制度大全706個(gè)doc一些服務(wù)人員直接從職業(yè)院校招聘，延續(xù)一份難得的真誠單純。一個(gè)公司的保安和其他工作假如全部依賴低成本的從社會(huì)上招聘，不僅僅流動(dòng)性大而且不安全，就很難訓(xùn)導(dǎo)和管理使用。
3、訓(xùn)導(dǎo)機(jī)制:新招人員就業(yè)上崗之前，必須經(jīng)歷一個(gè)嚴(yán)格的管理規(guī)章、文化理念、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作規(guī)范等方方面面的培訓(xùn)并頒發(fā)企業(yè)內(nèi)部上崗證，并每年組織驗(yàn)證重新評估一次，留用的待遇升級(jí);提供觀摩萬科、綠城學(xué)習(xí)優(yōu)秀管理方式，觀摩研究自身管理小區(qū)的各種問題，編制個(gè)人訓(xùn)導(dǎo)畢業(yè)總結(jié)。從一開始就做好規(guī)矩，管理才能走上正軌。
4、督查機(jī)制:設(shè)立房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員暗訪巡查及業(yè)主委員監(jiān)督檢查機(jī)制，并配套公告嘉獎(jiǎng)和懲戒警示措施，對物業(yè)日常工作的落實(shí)、細(xì)節(jié)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，提高工作服務(wù)的憂患意識(shí)，促進(jìn)服務(wù)品質(zhì)的提升。要把業(yè)主委員會(huì)視為衣食父母的代表，并視為物業(yè)服務(wù)的免費(fèi)督查機(jī)構(gòu)，以這樣的心態(tài)來尊重和看待業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)才會(huì)有健康溫情的服務(wù)。
某些小區(qū)項(xiàng)目在圈定工作人員服務(wù)范圍后，譬如保潔人員，是否每天有清掃，是否每層都有清掃，清掃的結(jié)果如何是否有監(jiān)督檢查和反饋，業(yè)主的反饋是否有整理重視。
人與人都是平等的，人心也都是肉長的，不會(huì)因?yàn)槭俏飿I(yè)服務(wù)人員就會(huì)低人一等。往往被低人一等的物業(yè)人員，是否需要自己去檢討一下不能受到尊重的原因，是否言行舉止上不規(guī)范，是否工作規(guī)程上存在問題，是否服務(wù)內(nèi)容不夠細(xì)致，不能總?cè)ヂ裨箻I(yè)主素質(zhì)的問題。只有業(yè)主選擇物業(yè)沒有物業(yè)選擇業(yè)主的權(quán)利，真誠善意的去對待每一個(gè)給自身帶來收入機(jī)會(huì)的業(yè)主。雖然業(yè)主素質(zhì)確實(shí)參差不齊，但服務(wù)不能參差不齊而需要規(guī)范統(tǒng)一，以服務(wù)贏得尊重。
物業(yè)與業(yè)主矛盾除了服務(wù)之外，還有一個(gè)很重要的領(lǐng)域就是物業(yè)費(fèi)用賬目收支公開透明，只有誠信透明態(tài)度，把本該屬于全體業(yè)主權(quán)益的營業(yè)用房、車位出租、廣告等收入交還，才能取得業(yè)主信任并使得業(yè)主自身切實(shí)履行各項(xiàng)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。時(shí)刻把業(yè)主各種問題、業(yè)委會(huì)的督查當(dāng)成鏡子整理自身服務(wù)狀態(tài)。
沒有一個(gè)小區(qū)不會(huì)不存在質(zhì)量問題，關(guān)鍵是后續(xù)物業(yè)服務(wù)中是否有及時(shí)的響應(yīng)維修機(jī)制，周到的配套處置措施，以及可靠的維修技術(shù)人員或協(xié)作單位。許多房產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在工程營造部門中抽調(diào)人員監(jiān)管維修事宜，以保障維護(hù)維修的及時(shí)高效。
物業(yè)公司只有從意識(shí)上、制度上、執(zhí)行上等各方面洗心革面的理順，才能建立一個(gè)規(guī)范像樣的值得尊重的公司，才能在行業(yè)中樹立品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇八
本人進(jìn)入xx公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個(gè)人認(rèn)為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質(zhì)、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)，應(yīng)包括工程、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強(qiáng)，究其原因在于標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督以及責(zé)任心的問題;工作中的積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
一、當(dāng)務(wù)之急，是設(shè)立綜合管理部。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質(zhì)量、工程進(jìn)度控制管理、促進(jìn)設(shè)計(jì)部做出最佳的設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)對采購部日常工作規(guī)范、進(jìn)一步優(yōu)選合適的供應(yīng)商以及激發(fā)技術(shù)部員工工作積極性。
二、加強(qiáng)執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管
理團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個(gè)部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊(duì)伍，整個(gè)公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流
程。對主管責(zé)任、權(quán)利清晰定義，對各崗位工作職責(zé)明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴(yán)謹(jǐn)，便會(huì)出現(xiàn)各自推諉責(zé)任的弊病，任務(wù)布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當(dāng)然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動(dòng)，獎(jiǎng)罰分明。
四、建設(shè)有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進(jìn)行轉(zhuǎn)變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉(zhuǎn)變，從“以崗位為本”向以“目標(biāo)為本”轉(zhuǎn)變;從“以職能導(dǎo)向”向“以流程導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變，兩者兼容。實(shí)行統(tǒng)一的制度和紀(jì)律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機(jī)制和良好的組織秩序。
五、進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。它的管理作用主要是通過精神引導(dǎo)
彌補(bǔ)管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，逐漸通過價(jià)值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強(qiáng)的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
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日期
物業(yè)公司的管理建議書篇九
筆者私下誠懇進(jìn)言，冷眼旁觀，公司毫無制度可言。少數(shù)人的蠻橫無理代替了公司制度，他們確實(shí)為公司盈利，公司也默許他們瘋咬，以此也就破壞了公司合理的競爭平臺(tái)。從眼馬前看這是上下互利臭味相投，長遠(yuǎn)看這幫沒素質(zhì)的將會(huì)牽制公司的發(fā)展壯大。他們?yōu)槭裁醋兂莎偣纺?，就因?yàn)楣静徽?guī)，惡性循環(huán)。企盼領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，流氓思想豈能長久?何況還是潑婦無賴之徒!天天瞎招聘，好馬拉鹽車，費(fèi)力不討好。公司這種狀況，哪個(gè)人是被開除的?好人呆不住被擠走，壞人行尸走肉無法無天。除了自己走的和被擠走的根本就沒來去的理由，你這是怎么個(gè)用人的?!
我給好員工的建議：有利必爭，有問題必反應(yīng)。這公司沒個(gè)制度保證，有些人變成了瘋狗，老是人為制造問題，前面救火，后面縱火，毫無制度機(jī)制約束，總是犯著同樣的問題，致使工作舉步維艱，難以開展。產(chǎn)生這種狀況的原因和員工自己毫不相關(guān)。只要自己已經(jīng)盡力而為，和戴韓國手釧兒的瘋狗一般見識(shí)犯不著!沒素質(zhì)的東西!上行下效!
有句老話：公司不缺的就是人，離了誰地球照樣轉(zhuǎn)。這句話的前提是什么?合理的運(yùn)行機(jī)制和企業(yè)制度是基石。在此基礎(chǔ)上，人就是零件，廢了就換。公司如果不完善規(guī)章制度，只知道靠少數(shù)業(yè)務(wù)強(qiáng)手創(chuàng)收，他們的個(gè)人陰暗思想就代替了公司制度，人都是自私自利的，排擠他人，破壞公司整體競爭平臺(tái)，最終牽制公司發(fā)展，早晚完蛋!鼠目寸光，不學(xué)無術(shù)，上行下效，虛假偽劣!馬上得天下不能馬上治天下，否則那些業(yè)務(wù)員老頭老太太都是ceo級(jí)別的了!村夫村婦，瘋咬瘋斗，和農(nóng)村大娘們兒無賴扒手有什么區(qū)別?!
據(jù)領(lǐng)導(dǎo)說公司的業(yè)務(wù)員不屬于任何人，但是瘋狗只維護(hù)自己盤子里的骨頭，不是自己的骨頭誰管那一套?自己打自己嘴巴，領(lǐng)導(dǎo)自己不立信沒臉說那些斬釘截鐵的話!!瘋狗護(hù)的是自己盤子里的食物，領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)的是食物都是自己的，瘋狗的行為最終會(huì)使領(lǐng)導(dǎo)失去所有食物，離心離德，樹倒猢猻散不遠(yuǎn)矣!
物業(yè)公司的管理建議書篇十
自本月17日入職以來一周的時(shí)間，通過認(rèn)真了解，與公司人員溝通各方面情況;個(gè)人認(rèn)為，需要改善的在于三大方面：作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)(生產(chǎn)、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì))，執(zhí)行力，凝聚力。
部門溝通不暢、脫節(jié)及布置工作任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力的強(qiáng)化;工作積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造。
以上種.種，依賴于完善公司管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
首先，我就看到的后勤職能部門員工執(zhí)行力及工作心態(tài)方面說出自己的看法。
一，企業(yè)文化、管理制度，工作流程是什么，其制定的目的、意義何在?如何去執(zhí)行公司制度，工作流程?我想目前公司的大多數(shù)員工會(huì)持消極負(fù)面的心態(tài)來看待，于是陽奉陰違，相互推諉，唯領(lǐng)導(dǎo)命是從，工作拖沓甚至不做，優(yōu)秀員工敢怒不敢言，于是有了諸如此類“工作做得好與不好一個(gè)樣”“做多了反而錯(cuò)誤更多”“欺下瞞上”等怨言。員工抱怨情緒過重，執(zhí)行力差。
題，要使員工有凝聚力須先從部門主管入手。
三，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，通過精神引導(dǎo)彌補(bǔ)管理制度的不足。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，通過企業(yè)主流價(jià)值觀規(guī)范和約束員工行為，形成較強(qiáng)的企業(yè)凝聚力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十一
1、關(guān)以營銷部與策劃部之間的銜接問題。當(dāng)前的工作模式是營銷部有了意向單，相關(guān)業(yè)務(wù)人員直接和與策劃部做一個(gè)簡單的口頭介紹，這樣的工作模式明顯不太規(guī)范，所以我認(rèn)為當(dāng)營銷部有了意向單后應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)人員通過書面形式給策劃部一個(gè)簡要的交待(客戶的相關(guān)信息、客戶對活動(dòng)的相關(guān)要求以及活動(dòng)的總造價(jià)等)讓我們做一個(gè)了解，有必要可再通過會(huì)議口頭商討。
2、關(guān)以公司值日方面的問題。由于近期公司人員變動(dòng)較大，建議將公司值日表重新安排并嚴(yán)格執(zhí)行。
3、關(guān)以業(yè)務(wù)部內(nèi)部人員的協(xié)助問題。大多新員工因初來乍到，對公司的業(yè)務(wù)并非那么了解，為了能夠促使他們快速成長，所以需有相關(guān)的老員工或上司來帶來教，而我們每個(gè)都是凡人，或多或少會(huì)有一些私心，所以為了能促使老員工或部門主管以一顆真心誠的心來帶來教新來的同事，故在此我認(rèn)為應(yīng)將他們設(shè)置成一個(gè)利益共同體----當(dāng)新員工做成一筆單子后，上面的主管也給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，其最終目地也是為了能公司創(chuàng)造更多更豐厚的利潤。
4、關(guān)以公司推廣方面。對于禮儀慶典公司來說，做各種高端媒體(報(bào)紙、電視、路牌等)可以，但不太適合，其不太合適主要是因?yàn)槟切┲髁髅襟w價(jià)格偏高，而此行業(yè)利潤也并非豐厚，所以在此我建議公司每個(gè)人是不是應(yīng)該各自建立一個(gè)博客，其內(nèi)容主要寫一些關(guān)以公司的相關(guān)情況，如公司簡介、經(jīng)營范圍等。讓我們每個(gè)人都充當(dāng)起一個(gè)業(yè)務(wù)員的角色。同時(shí)在閑暇之余也對相關(guān)網(wǎng)站多去發(fā)貼子。這種方法可能不能帶來什么大單子，但我相信只要長期堅(jiān)持下去，一些小單子肯定會(huì)有的。
5、關(guān)以文件打印方面。建議廢紙的多次使用。雖然紙張非不貴，但今天浪費(fèi)一張明天也浪費(fèi)一張，一個(gè)月一年累積起來也是一筆不小的費(fèi)用，所以非正規(guī)文件用紙，建議大家采用作廢紙張文件的背面打印，達(dá)到節(jié)約用紙的目的。
6、關(guān)以網(wǎng)絡(luò)使用方面。建議大家至少每周更新一次殺毒軟件，全盤徹底殺毒一次(可以選擇周六)，避免個(gè)人中毒影響到局域網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的使用(重大病毒爆發(fā)應(yīng)隨時(shí)升級(jí)病毒庫)，另餐辦公時(shí)間盡量避免下載，以免拖其網(wǎng)速，影響公司網(wǎng)絡(luò)使用。
7、關(guān)以工作模式方面的問題。公司平時(shí)需要相互傳輸?shù)奈募欢?，所以一直使用qq傳輸，當(dāng)然，如果文件不大，用qq傳輸還是比較方便的，但出現(xiàn)大幾百上千兆的文件用qq傳就顯得太慢了，所以建議公司采取文件共享的方式。另外，將公司的打印機(jī)也設(shè)置共享，這樣每個(gè)人都可以隨時(shí)打印，這樣即給工作帶來了方便，其工作效率也不知不覺提高了。
8、關(guān)以下班后關(guān)閉公司相關(guān)設(shè)備的問題。每天下班后電腦是全部關(guān)閉了，但還有一些顯示器和打印機(jī)還是開著的，雖然這樣基本耗費(fèi)不了多少電，但第二天開閘的瞬間會(huì)給機(jī)器帶來一定損傷，從而縮短了機(jī)器的使用壽命，所以建議公司的每位同事下班后別忘了檢查自己的顯示器以及打印機(jī)是否關(guān)閉了。
9、關(guān)以合理化建議評比及獎(jiǎng)勵(lì)。公司即然制定了這個(gè)制度(公司每月每人給公司提出10條合理化建議)那么是否也應(yīng)該采取一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)制度，以激勵(lì)公司每位成員為公司的發(fā)展添磚加瓦。對于提出的合理化建議者，公司通過論證若切合實(shí)際，有可行性，操作性強(qiáng)的。一經(jīng)采納，給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。此獎(jiǎng)勵(lì)根據(jù)建議的優(yōu)秀程度遞增。
以上是我個(gè)人一點(diǎn)不成熟的想法，可能有很多不正確的地方，如果語言或建議傷害了大家，請大家諒解。
物業(yè)公司的管理建議書篇十二
表現(xiàn)在以勞動(dòng)人事管理代替人力資源管理，難以有效發(fā)揮人的積極性和創(chuàng)造性。
現(xiàn)代化企業(yè)的人事管理要充分認(rèn)識(shí)到人力資源具有能動(dòng)性和可激勵(lì)性。
人力資源開發(fā)及管理就是要以“人”為中心，尋求“人”與“工作”相互適應(yīng)的契合點(diǎn)，將“人”的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展有機(jī)地聯(lián)系起來。
管理領(lǐng)域這種人性回歸思想，是現(xiàn)代化人事管理最突出標(biāo)志之一。
而長期以來，我國企業(yè)沒有人力資源管理，只有人事管理，這種管理方式強(qiáng)調(diào)以“工作”為核心，它要求人對工作要具有適應(yīng)性，對員工工作績效的考核取決于工作要求，工資分配的標(biāo)準(zhǔn)則取決于工作特征，如職務(wù)的大小，級(jí)別的高低等。
它以“工作”為核心，抑制了人的能動(dòng)性和創(chuàng)造性，因而不利于工作質(zhì)量的改進(jìn)和工作效率的提高。
國有企業(yè)的人力資源管理沒有擺脫事務(wù)性管理的模式，沒有將人力資源管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理范疇。
這種人事管理往往注重事務(wù)性操作，而不善于開發(fā)人員的潛在能力。
一是重學(xué)歷輕能力。
許多企業(yè)在用人時(shí)，往往只注重學(xué)歷，而忽視人才素質(zhì)和實(shí)際能力，許多人在實(shí)際工作中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，工作能力強(qiáng)，但由于種種原因沒有學(xué)歷或文憑，因而無法獲得提拔和重用。
有的企業(yè)選拔人才時(shí)以學(xué)歷為條件，要求必須是碩士或博士，結(jié)果是博士碩士招了不少，但是實(shí)際效果卻不一定好，有的學(xué)非所用，有的大材小用，造成人才的浪費(fèi)。
二是重能力，輕修養(yǎng)。
也有的企業(yè)只重視技術(shù)水平和管理能力，而忽視人才的道德修養(yǎng)，致使一些心術(shù)不正的所謂“人才”走上重要崗位甚至領(lǐng)導(dǎo)崗位，造成企業(yè)經(jīng)營管理的混亂以致帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
三是不能將引進(jìn)或開發(fā)有機(jī)結(jié)合，而是偏重某一面。
眾所周知，企業(yè)獲取人才有兩種途徑：外部引進(jìn)和內(nèi)部開發(fā)。
這兩種途徑各有其優(yōu)缺點(diǎn)：注重引進(jìn)外部人才，可在短期內(nèi)擁有大量人才并可降低培訓(xùn)費(fèi)；注重內(nèi)部人才的開發(fā)，可減低人才投資，并能提高使用效率。
但只注重外部引進(jìn)，會(huì)挫傷內(nèi)部職工積極性，只重內(nèi)部開發(fā)，企業(yè)會(huì)失去活力。
因而兩者必須有機(jī)結(jié)合，才能達(dá)到最佳效果。
一是企業(yè)重視對人才引進(jìn)和投資，但是忽略施展環(huán)境。
引進(jìn)或培養(yǎng)人才也是一種投資，必然會(huì)給企業(yè)帶來收益，但需要一定的條件。
條件不僅包括生活方面的工資、福利、住房，更重要還在于工作中的權(quán)責(zé)范圍、人際關(guān)系等方面，而工作環(huán)境和條件是人才發(fā)揮效能并帶來效益的關(guān)鍵所在。
不少企業(yè)以高工資房福利來吸引并安置人才，但并沒有為人才創(chuàng)造發(fā)揮才能的寬松環(huán)境，使得不少人才發(fā)出“英雄無用武之地”的感慨，“身在曹營心在漢”、“跳槽熱”等現(xiàn)象即反映出企業(yè)在用人方面的問題。
人才無法順利地開展工作，自然也就談不上為企業(yè)帶來效益。
二是重使用而輕價(jià)值。
人才的價(jià)值不僅表現(xiàn)在對社會(huì)和企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任以及做出的貢獻(xiàn)，也反映出社會(huì)和企業(yè)對人才的尊重以及需要的滿足。
實(shí)際工作中，有的企業(yè)不能正確看待人才價(jià)值，非常重視人才的貢獻(xiàn)，卻忽視人才個(gè)人發(fā)展的需要，從而挫傷了人才的積極性。
物質(zhì)激勵(lì)和精神鼓勵(lì)是企業(yè)常用的兩種不同的激勵(lì)手段。
而我國跨國經(jīng)營企業(yè)在激勵(lì)機(jī)制上，往往重物質(zhì)激勵(lì)輕精神激勵(lì)。
企業(yè)常采用提高工資、改善福利等手段進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，可以說短期內(nèi)能夠取得一定效果，但是再高的待遇也不可能使人得到滿足。
大家知道，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個(gè)層次，即生存、安全、社會(huì)或感情、尊重和自我實(shí)現(xiàn)的需要。
物質(zhì)需求是較低層次上的需求，精神需求才是人們追求的最高目標(biāo)。
所謂留人留心，就是滿足員工精神上的需求，激發(fā)員工的工作熱情。
滿足其自我發(fā)展需要，在這方面，精神鼓勵(lì)更具有決定性的作用。
此致
敬禮！
建議人：xxx
xxxx年xx月xx日
物業(yè)公司的管理建議書篇十三
1、各個(gè)部門的溝通要流暢，保持高度的和-諧。
建議改進(jìn)的方法：加強(qiáng)各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎(chǔ)之上要使各個(gè)部門的小利益同公司的大利益相互和-諧，使幾個(gè)目標(biāo)和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進(jìn)步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實(shí)，特別是銷售和財(cái)務(wù)部門要及時(shí)地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實(shí)在解決，那時(shí)不僅事倍功半，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重的影響積極性。
2、一切要以事實(shí)說話。
建議改進(jìn)的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)問題反映出來的問題進(jìn)行對癥下藥，不僅要進(jìn)行全面地了解，還要進(jìn)行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時(shí)的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，及時(shí)給你機(jī)會(huì)也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領(lǐng)導(dǎo)看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
3、提高工作效率。
建議改進(jìn)的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結(jié)成一類的，要盡量歸結(jié)成一個(gè)制度或是流程，避免重復(fù)。比如我們對一些代理商的政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個(gè)月了，財(cái)務(wù)竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽(yù)受到很大的打擊，我們的一些政策要及時(shí)地下發(fā)給各個(gè)部門，別再讓我們每次給代理商落實(shí)政策時(shí)都要經(jīng)過好幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽(yù)不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險(xiǎn)的，建議將公司的一些政策切實(shí)落實(shí)到各個(gè)部門避免此類情況再次發(fā)生。
4、中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司甘肅銀光化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限公司拓寬合理化建議工作的內(nèi)容和形式，采取多種措施，加大創(chuàng)新創(chuàng)效力度，將今年合理化建議節(jié)創(chuàng)1000萬元的目標(biāo)調(diào)整為2000萬元，推進(jìn)該項(xiàng)工作廣泛深入開展。廣大員工充分利用企業(yè)搭建的施展個(gè)人聰明才智的平臺(tái)，立足崗位、立足持續(xù)改善，積極提交、實(shí)施合理化建議，促進(jìn)企業(yè)效益與效率的提升，為努力實(shí)現(xiàn)全年合理化建議節(jié)創(chuàng)2000萬元目標(biāo)努力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十四
__常務(wù)副會(huì)長從以下五個(gè)方面對錯(cuò)峰生產(chǎn)工作提出了要求：
一、要通過行業(yè)自律公約來堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行錯(cuò)峰生產(chǎn)政策，促進(jìn)企業(yè)效益、行業(yè)利潤水平上一個(gè)新臺(tái)階。錯(cuò)峰生產(chǎn)就是“去庫存”，去庫存不僅有效化解熟料產(chǎn)能過剩，更要讓熟料生產(chǎn)所消耗的資源有個(gè)價(jià)值回升。去庫存就是要反對低價(jià)傾銷，去庫存就是要企業(yè)效益回升。
二、本次鄭州會(huì)議目的就是要貫徹2021年3月3日“冀魯豫水泥企業(yè)錯(cuò)峰生產(chǎn)工作會(huì)議”的決議，__要保持2016年年底的價(jià)格高位優(yōu)勢，為2021年全省水泥價(jià)格穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)，要旗幟鮮明地反對個(gè)別企業(yè)的市場低價(jià)傾銷行為，任何低價(jià)傾銷行為都是對錯(cuò)峰生產(chǎn)成果的破壞，對行業(yè)自律的攪局。協(xié)會(huì)的市場督查組織要對低價(jià)傾銷企業(yè)進(jìn)行披露曝光。
三、錯(cuò)峰生產(chǎn)是水泥行業(yè)供給側(cè)改革的創(chuàng)新舉措，這一創(chuàng)新成果得到了政府認(rèn)可，2021年長江中下游地區(qū)及南方地區(qū)將探索推行錯(cuò)峰生產(chǎn)。對于行業(yè)來說，錯(cuò)峰生產(chǎn)是解決行業(yè)利潤最大化與產(chǎn)量供給、社會(huì)成本關(guān)聯(lián)問題的供給側(cè)改革之路;對于企業(yè)來說，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化與產(chǎn)能發(fā)揮、企業(yè)綜合成本平衡關(guān)系的手段;對于行業(yè)協(xié)會(huì)來說，要倡導(dǎo)“行業(yè)利益高于企業(yè)利益，企業(yè)利益孕育于行業(yè)利益之中”的自律行為，要引導(dǎo)水泥企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，建立市場公平競爭、共贏發(fā)展的市場環(huán)境。
四、錯(cuò)峰生產(chǎn)成果鞏固關(guān)鍵因素在于企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人。要把錯(cuò)峰生產(chǎn)和企業(yè)自身利益追求、企業(yè)文化精髓相結(jié)合，不能忽略市場競爭的共贏原則。錯(cuò)峰生產(chǎn)考驗(yàn)的是企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人的誠信和責(zé)任。
五、水泥行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵在于“去產(chǎn)能”。建議__省協(xié)會(huì)和企業(yè)要積極探索設(shè)立“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項(xiàng)資金”，組建省級(jí)水泥投資管理公司，加快__過剩產(chǎn)能退出，提高區(qū)域市場集中度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造省級(jí)水泥技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)中心，為__省水泥行業(yè)供給側(cè)改革走出一條創(chuàng)新道路。
___。
2021年__月__日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十五
：
今天，我看了xxxx鋁業(yè)xxxx年形勢教育材料，深感xxxx鋁業(yè)面臨形勢的嚴(yán)峻。
作為xxxx鋁業(yè)一名最為普通的員工，我深感自己的責(zé)任重大，廠興我榮、廠衰我恥。每一名員工都不希望企業(yè)關(guān)門，因?yàn)閤xxx鋁業(yè)是在我們手中發(fā)展壯大的，企業(yè)是我家，發(fā)展靠大家，面對嚴(yán)峻的形勢，我們xxxx鋁業(yè)每一名員工都要認(rèn)真的思考，我該怎么辦?我要怎么辦?特別是我們一線員工最有發(fā)言權(quán)，因?yàn)槠髽I(yè)每一天的生產(chǎn)成本是在我們的手中產(chǎn)生。
以下是我個(gè)人的建議：
一、有關(guān)部門要嚴(yán)把原材料、物料和設(shè)備的進(jìn)廠質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量的好壞直接影響著我們的成本，質(zhì)量是企業(yè)的生命。
二、廠內(nèi)礦石和煤炭的`二次倒運(yùn)，要科學(xué)管理，減少不必要的環(huán)節(jié)。
三、廠內(nèi)成品氧化鋁和氫氧化鋁噸包的二次倒運(yùn)，要嚴(yán)把吊裝工的技術(shù)關(guān)，要精細(xì)作業(yè)，我們經(jīng)常看到在二次倒運(yùn)過程中，有些雪白的氧化鋁散落在地面，不知是噸包有質(zhì)量問題?還是吊裝工的技術(shù)問題?看了讓人心痛。
四、“氧化鋁市場是闖出來的，不是等出來的!”記得1994年我廠的經(jīng)營形勢跟現(xiàn)在一樣，后來我了解到廣州佛山有很多家合資陶瓷廠，我?guī)е蹚S氧化鋁產(chǎn)品說明書，到了佛山我向各家陶瓷廠宣傳我廠氧化鋁最適合陶瓷行業(yè)使用，在廣州我們打開了氧化鋁的銷路。
在這里我想說的就是：“現(xiàn)在我廠氧化鋁產(chǎn)品多樣化，但是產(chǎn)品再好也要靠我們的銷售人員走出去了解市場，去宣傳我們的產(chǎn)品，去闖市場，去占領(lǐng)市場”。
五、節(jié)電方面，辦公區(qū)域、有關(guān)路段應(yīng)加強(qiáng)用電管理。
六、節(jié)水方面，公司各單位要杜絕長流水，持續(xù)廣泛開展修舊利廢活動(dòng)。
要?jiǎng)訂T全體員工為企業(yè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，把成本降到最低。
技術(shù)中心員工：xxxx。
xxxx年1月20日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十六
本人進(jìn)入__公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個(gè)人認(rèn)為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質(zhì)、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)，應(yīng)包括工程、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強(qiáng)，究其原因在于標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督以及責(zé)任心的問題;工作中的積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
一、當(dāng)務(wù)之急，是設(shè)立綜合管理部。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質(zhì)量、工程進(jìn)度控制管理、促進(jìn)設(shè)計(jì)部做出最佳的設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)對采購部日常工作規(guī)范、進(jìn)一步優(yōu)選合適的供應(yīng)商以及激發(fā)技術(shù)部員工工作積極性。
二、加強(qiáng)執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管理團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個(gè)部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊(duì)伍，整個(gè)公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。對主管責(zé)任、權(quán)利清晰定義，對各崗位工作職責(zé)明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴(yán)謹(jǐn)，便會(huì)出現(xiàn)各自推諉責(zé)任的弊病，任務(wù)布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當(dāng)然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動(dòng)，獎(jiǎng)罰分明。
四、建設(shè)有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進(jìn)行轉(zhuǎn)變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉(zhuǎn)變，從“以崗位為本”向以“目標(biāo)為本”轉(zhuǎn)變;從“以職能導(dǎo)向”向“以流程導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變，兩者兼容。實(shí)行統(tǒng)一的制度和紀(jì)律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機(jī)制和良好的組織秩序。
五、進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。它的管理作用主要是通過精神引導(dǎo)。
彌補(bǔ)管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，逐漸通過價(jià)值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強(qiáng)的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
___。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇一
摘要……………………………………………………………………02頁。
目錄……………………………………………………………………03頁。
一、前言……………………………………………………………………04頁。
二、公司簡介…………………………………………………………………05頁。
三、項(xiàng)目概況與分析………………………………………………………10頁。
(一)物業(yè)特點(diǎn)及分析………………………………………………10頁。
(二)管理思路及重點(diǎn)………………………………………………11頁。
(三)管理目標(biāo)………………………………………………………13頁。
四、服務(wù)模式………………………………………………………………15頁。
(一)高效管理原則……………………………………………………15頁。
(二)服務(wù)模式…………………………………………………………16頁。
(三)客戶方針…………………………………………………………27頁。
(四)物業(yè)管理前期籌備工作…………………………………………28頁。
(五)小區(qū)前期管理……………………………………………………31頁。
五、管理人員架構(gòu)…………………………………………………………42頁。
(一)管理組織架構(gòu)……………………………………………………42頁。
(二)管理處組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置……………………………………43頁。
六、管理費(fèi)用預(yù)算…………………………………………………………47頁。
(一)前期開辦費(fèi)用……………………………………………………47頁。
(二)管理費(fèi)用預(yù)算……………………………………………………53頁。
(三)提請開發(fā)商解決問題……………………………………………56頁。
七、結(jié)束語………………………………………………………………58頁。
附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、iso9000的認(rèn)證證書。
附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。
附件3：派遣工作人員的簡歷。
物業(yè)公司的管理建議書篇二
第一太平集團(tuán)是在香港上市的大型跨國公司，經(jīng)營地產(chǎn)、零售、電訊、銀行四大核心業(yè)務(wù)，是香港聯(lián)交所中恒生指數(shù)成份股和藍(lán)籌股。第一太平戴維斯（中國）有限公司是該集團(tuán)下屬的一家在中國大陸主要從事物業(yè)代理和物業(yè)管理的綜合顧問服務(wù)公司，九七年通過與英國四大顧問行之一，亦為上市公司的“savills”進(jìn)行合并，使我們的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)順利延伸到整個(gè)歐洲地區(qū)，成為一個(gè)規(guī)模更大、服務(wù)范圍更廣、遍及歐亞美的環(huán)球公司。本著既往的
專業(yè)
精神，更為高效地服務(wù)于我們的國際客戶。
在中國，我們首先在香港注冊執(zhí)業(yè)，專長負(fù)責(zé)高級(jí)住宅及商業(yè)樓宇的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并于九八年取得了國際認(rèn)證的iso9001優(yōu)質(zhì)管理證書，主要管理的項(xiàng)目有全港最大的商場西九龍中心，甲級(jí)辦公樓力寶中心，使創(chuàng)中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區(qū)的倫敦廣場等。在國內(nèi)，一九八八年已經(jīng)開始管理北京東湖別墅直至現(xiàn)在，至今所管理的樓宇超過50座，面積超過370萬平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區(qū)88層的全國最高級(jí)智能形及設(shè)計(jì)最強(qiáng)的金茂大廈與集全國期貨交易的上海期貨交易中心，位于南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業(yè)及淮東中路由香港瑞安集團(tuán)發(fā)展的瑞安廣場，其業(yè)主亦先后委任我們?yōu)槠湮飿I(yè)提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)而享譽(yù)。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經(jīng)驗(yàn)，并能以獨(dú)有的工作方針去經(jīng)營業(yè)務(wù)，使得物業(yè)管理質(zhì)量能達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。故此，能為客戶提供首屈一指的服務(wù)。
實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)
第一太平戴維斯從事物業(yè)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為迎合各發(fā)展商不同需要，我們采取了多種靈活的管理模式，根據(jù)每個(gè)物業(yè)不同情況，切實(shí)地為國內(nèi)客戶提供管理不同類型的物業(yè)服務(wù)，包括高級(jí)內(nèi)、外銷住宅、綜合物業(yè)樓宇、大型商場、高智能寫字樓及各類特殊功能的物業(yè)。
第一太平戴維斯自1988年開始，將國際上高效，科學(xué)的物業(yè)管理概念和運(yùn)作方式首先帶入大陸市場。憑著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，加上對國內(nèi)的市場了解，和對政策法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)，使我們的市場不斷擴(kuò)大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場。管理的項(xiàng)目有位于市區(qū)的綜合性辦公樓天津遠(yuǎn)洋大廈，該項(xiàng)目原由香港一家專業(yè)物業(yè)管理公司管理，因發(fā)展商及業(yè)主對物業(yè)管理要求有更高的標(biāo)準(zhǔn)，故于99年初改聘第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)管理。敝司接管后解決了許多從客戶入住以來一直未能解決的難題，在管理過程中，我們按照國際質(zhì)量服務(wù)體系iso9002的最高標(biāo)準(zhǔn)去培訓(xùn)員工，加強(qiáng)管理，并通過了國家質(zhì)量體系的認(rèn)證。通過一年多的管理,服務(wù)水平明顯提高，管理費(fèi)用卻明顯下降，因而得到了發(fā)展商及業(yè)主們的普遍認(rèn)可，并已有像英美煙草公司這樣世界知名企業(yè)入住遠(yuǎn)洋大廈。在天津的管理項(xiàng)目中，還有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的泰豐家園小區(qū)，該項(xiàng)目開工前敝司已進(jìn)入現(xiàn)場定期參加其工程會(huì)議，從管理和客戶角度為其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和功能設(shè)置提供可行性建議，對工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。
目前，第一太平戴維斯已成為國內(nèi)最大，管理物業(yè)最多，發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。
第一太平戴維斯的優(yōu)勢
現(xiàn)在國內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對所購物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴(yán)格，尤其是一些世界知名跨國公司往往選擇世界知名的物業(yè)管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價(jià)格幾乎已到甚至低于成本價(jià)，租售的競爭從某種意義上來說就是物業(yè)管理服務(wù)上的競爭。良好信譽(yù)的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。發(fā)展商可借助我們的豐富管理經(jīng)驗(yàn)及已建立的信譽(yù)，加強(qiáng)物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達(dá)致理想的價(jià)格及銷售
成績
。
2.運(yùn)用iso9002的體制對物業(yè)進(jìn)行管理
按iso9002國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合第一太平物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對具體項(xiàng)目制定高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理稽查體系，對公司各部門工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決?；楣ぷ鞣秩糠钟袑哟紊钊腴_展：
值班稽查：由高層次管理人員對整個(gè)管理工作的檢查，采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。
3.0專業(yè)培訓(xùn)
理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。 具體分為三個(gè)階段培訓(xùn)：
1.各部門主管以上管理人員的培訓(xùn)。
2.物業(yè)公司全體員工的培訓(xùn)。
3.針對性培訓(xùn)。
主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：
一、物業(yè)管理基本概念
1. 用戶守則
2. 裝修指南的作用
3. 物業(yè)管理前期應(yīng)把好的四個(gè)關(guān)
4. 成功物業(yè)管理的五大要素
二、人事行政管理要求
三、財(cái)務(wù)管理要求
1. 物業(yè)管理的收支原則
2. 物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容
四、服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)意識(shí)的要求
五、管理、清潔、綠化要求
六、保安基礎(chǔ)知識(shí)和工作要求
1. 保安人員應(yīng)具備的禮儀及當(dāng)班時(shí)所需注意事項(xiàng)
2. 監(jiān)控錄象及控制要求
3. 報(bào)警的處理程序
4. 值班記錄要求
5. 交接班要求
6. 停車場管理
7. 門衛(wèi)管理
8. 巡樓要求
9. 物品進(jìn)出管理
10. 臨時(shí)用電
11. 動(dòng)用明火管理
12. 施工管理
七、工程管理
1. 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件
2. 工程接管與驗(yàn)收
3. 消防驗(yàn)收的要求
4. 設(shè)備維修保養(yǎng)與要求
5. 設(shè)備的運(yùn)行及記錄
6. 工程修理工作要求
7. 節(jié)能計(jì)劃
8. 應(yīng)急方案
4.0集團(tuán)的支持
物業(yè)管理在第一太平集團(tuán)內(nèi)一直為主要的業(yè)務(wù)，本著對自身業(yè)務(wù)的不斷深化和發(fā)展，集團(tuán)無論在人力及財(cái)務(wù)資源均做大量投資，吸收一批具有高素質(zhì)，高技能，富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才，組成一支高效率的中央管理隊(duì)伍。我司高層管理人員非常重視各項(xiàng)目的管理質(zhì)量，并會(huì)定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行深入的現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，我司會(huì)對稽查的結(jié)果作出總結(jié)并書面匯報(bào)發(fā)展商，以確保管理項(xiàng)目能達(dá)到第一太平的服務(wù)素質(zhì)。最佳的服務(wù)質(zhì)量與最低的費(fèi)用支出是我司一直追求的目標(biāo)。
5.0能源管理
能源消耗占管理支出的最大比例，如何節(jié)能是第一太平項(xiàng)目管理中的工作重點(diǎn)，也是集團(tuán)的特有優(yōu)勢。我司的中央管理隊(duì)伍在長期的項(xiàng)目管理中，總結(jié)出一套特有的節(jié)能措施，并會(huì)在定期的項(xiàng)目稽查中提出有針對性的專業(yè)意見，以達(dá)到降低耗能，節(jié)約開支。在項(xiàng)目管理中，我司的管理人員亦會(huì)嚴(yán)格地要求每位員工提高節(jié)能意識(shí)，嚴(yán)格按工作規(guī)程控制能源消耗。
6.0平衡預(yù)算
管理費(fèi)的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關(guān)心的大問題，制定管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)收取和日常管理費(fèi)支出均由管理公司經(jīng)手操辦?？刂浦С?、開源節(jié)流是管理公司首要任務(wù)，我司無論在接到任何項(xiàng)目，都將按以下步驟執(zhí)行：
6.1合理測算出管理支出，作為管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
6.2制定嚴(yán)格的費(fèi)用控制制度，保證各項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)使用；
6.3管理隊(duì)伍精干，作到人盡其才，物盡其用；
6.4注意各項(xiàng)設(shè)備的日常維護(hù)工作，制定并實(shí)施嚴(yán)格的節(jié)能措施；
6.5嚴(yán)格控制不必要之交際應(yīng)酬活動(dòng)。
7.0設(shè)備運(yùn)行之考核
為保證………..的各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，增長使用壽命，這就需要從技術(shù)指標(biāo)、操作規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備的定期保養(yǎng)等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，在管理中定會(huì)制定一套科學(xué)嚴(yán)格的設(shè)備運(yùn)行考核計(jì)劃，規(guī)范操作，制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，嚴(yán)格要求設(shè)備運(yùn)行記錄，作到公司內(nèi)部的自查，我司亦會(huì)定時(shí)委派一名富有經(jīng)驗(yàn)之高級(jí)工程管理人員定期由香港集團(tuán)總部到訪………進(jìn)行各設(shè)備和能源的審核和評估，并從運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等角度提出專業(yè)意見，匯編成報(bào)告書。通過每次的審核，我們可找出設(shè)備運(yùn)行之問題所在，同時(shí)更能為來年的整改計(jì)劃和節(jié)能目標(biāo)提供有利的依據(jù)。
8.0物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)
敝司為使物業(yè)管理與能源管理達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的目的，我司將會(huì)推薦貴司聘用有經(jīng)驗(yàn)的電腦程序公司，設(shè)置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)、保安管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運(yùn)作整個(gè)管理服務(wù)，大大提高工作效率，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，使經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計(jì)算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進(jìn)行監(jiān)控與詳細(xì)分析，并每月總結(jié)分析情況匯報(bào)發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：
8.2 收集各方資料，制定與各項(xiàng)目相配合的節(jié)能計(jì)劃，節(jié)省大廈能耗開支；
8.4 通過網(wǎng)絡(luò)可以加強(qiáng)與
其他
項(xiàng)目的溝通，對整個(gè)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面地監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。
9.0一條龍綜合物業(yè)服務(wù)
第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務(wù)物業(yè)公司，業(yè)務(wù)包括市場策劃、推廣，物業(yè)租售代理，物業(yè)管理，資產(chǎn)評估，投資分析，俱樂部管理等一條龍服務(wù)體系，在香港我司亦擁有獨(dú)立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業(yè)服務(wù)。我們將根據(jù)…….….的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務(wù)，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡(luò)中展示………..是一座高質(zhì)量、高性能的物業(yè)。
10.銷售策劃
我司除在物業(yè)管理中有豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也擁有一支技術(shù)精良的銷售隊(duì)伍，他們的信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通了歐、亞、美三大洲，并擁有一批較為固定的大客戶，例如
愛
立信、米其林、ge、abb、price water house 等。為體現(xiàn)一條龍服務(wù)的概念，我司會(huì)對每一個(gè)客戶推薦我們在管的項(xiàng)目，以使他們遷入后，在服務(wù)方面得到良好的保障。我司在國內(nèi)的公司所有代理部職員亦將全力以赴，為………..創(chuàng)造佳績。
第一太平的管理經(jīng)驗(yàn)是公司幾十年來在實(shí)際項(xiàng)目管理中的經(jīng)驗(yàn)積累和總結(jié)，相信敝司的管理會(huì)避免下列問題的發(fā)生：
1. 前期施工階段由于設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，往往不能全面的從使用、日后管理、及節(jié)能之角度考慮，造成設(shè)計(jì)不完善，使工程產(chǎn)生先天不足，后天難補(bǔ)的局面。
2. 工程接管驗(yàn)收階段，往往由于對接管驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)不足，造成接管混亂，遺漏內(nèi)容較多，責(zé)任不明確，給發(fā)展商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。
安保配合及施工管理經(jīng)驗(yàn)不足，造成物料丟失等問題發(fā)生。
3. 由于經(jīng)驗(yàn)缺乏，對客戶入住前編制的管理公約，客戶手冊，裝修手冊，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責(zé)任不明確，而影響管理公司日后的管理工作。甚至破壞該物業(yè)的聲譽(yù)，影響租售業(yè)績。
4. 初期管理階段，由于對管理工作人員架構(gòu)缺乏準(zhǔn)確的把握，出現(xiàn)人員浪費(fèi)現(xiàn)象?；蛞蜃非蠊?jié)省支出使一些必要的服務(wù)不到位。人員上崗前缺乏系統(tǒng)性和針對性的培訓(xùn)，造成服務(wù)程序、標(biāo)準(zhǔn)不清而降低服務(wù)質(zhì)量。
5. 對二次裝修的施工審批管理經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)因施工影響樓宇公共設(shè)備系統(tǒng)的良好運(yùn)行、客戶正常辦公、公共衛(wèi)生的清潔、物業(yè)的外觀等現(xiàn)象。
6. 對樓宇設(shè)備系統(tǒng)缺乏科學(xué)系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)，造成設(shè)備故障率偏高，設(shè)備使用壽命縮短，能源的浪費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)用的極大浪費(fèi)。
7. 缺乏對不可預(yù)測性事件的預(yù)防和管理，使大廈的預(yù)防和應(yīng)急措施不完善，并造成事故發(fā)生時(shí)大廈出現(xiàn)混亂，使原可預(yù)防或避免的事件產(chǎn)生不必要的損失。
第四章
第一太平戴維斯物業(yè)管理模式
經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對國內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要已有很深的認(rèn)識(shí)，憑著這種優(yōu)勢，我們曾屢次協(xié)助不少客戶成功策劃其發(fā)展項(xiàng)目，達(dá)到高銷售率、及維持高出租率的指標(biāo)。為確保樓宇有完善的管理系統(tǒng)，我們對每個(gè)樓宇均會(huì)個(gè)別設(shè)計(jì)出一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個(gè)客戶都能享受到符合經(jīng)濟(jì)效益及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們的服務(wù)模式包括：
1. 全權(quán)管理
客戶可選擇將物業(yè)管理運(yùn)作全權(quán)交由敝司負(fù)責(zé)，一切有關(guān)物業(yè)管理的運(yùn)作，包括財(cái)務(wù)管理及人事管理等都由經(jīng)本公司統(tǒng)籌。此項(xiàng)服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是客戶可以繼續(xù)專注其本身的業(yè)務(wù)，而不必為管理其物業(yè)操心及分散公司資源。
2. 委托管理
客戶可保留管理及財(cái)務(wù)的主要審批權(quán)，但委托本公司對其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。同樣的，我們會(huì)根據(jù)客戶的需要來定出適合的服務(wù)模式，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
3. 前期管理顧問服務(wù)
此項(xiàng)服務(wù)適用于發(fā)展項(xiàng)目落成之前，敝司可協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作，例如：工程顧問、制定財(cái)務(wù)預(yù)算、人手招聘及培訓(xùn)、樓宇驗(yàn)收及交付使用等；樓宇入伙后，本公司會(huì)派員定期到場稽核物業(yè)管理服務(wù)水平，提供改善意見，及對員工深化培訓(xùn)。
第五章
物業(yè)前期顧問服務(wù)
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊的順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)管理工作的全面運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)不能忽視。因?yàn)橐?guī)劃僅考慮了房屋和配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分。另外設(shè)計(jì)人員也往往從技術(shù)角度考慮問題，而忽視日后物業(yè)管理的問題。因此物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。因此，我們建議委任我司為…..…..的物業(yè)管理前期顧問，提供專業(yè)項(xiàng)目的顧問服務(wù)，工作范圍包括下列內(nèi)容：
1. 前期顧問工程策劃
1.1 參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)
我司工程及管理人員可根據(jù)以往專業(yè)的管理實(shí)踐，及從用戶的角度就…..…..的施工圖紙?zhí)岢鲆?guī)劃設(shè)計(jì)問題或缺陷，以物業(yè)顧問工作報(bào)告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節(jié)省工程費(fèi)用及至最高效率，使這些問題在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施過程中，能夠予以避免。同時(shí)亦是為發(fā)展商創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。
1.2 提供物業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)
為保證…..…的建設(shè)施工質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)及確保工程施工順利完成，我司將根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從物業(yè)管理角度對現(xiàn)時(shí)樓宇已簽批工程合約之安裝規(guī)格及工程進(jìn)度，技術(shù)質(zhì)量等方面。并在物業(yè)顧問工作報(bào)告中，提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)等意見，以避免物業(yè)落成后，方加裝需要的設(shè)備而影響其他設(shè)施之運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)之外觀形象，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)亦盡到為發(fā)展商服務(wù)的義務(wù)。
1.3 參與物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督
我司可代表發(fā)展商與………..的.施工監(jiān)理共同制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)理力量使施工質(zhì)量多一份保證，同時(shí)能保證建筑順利交付使用和日后管理的連續(xù)性，既節(jié)省了時(shí)間，又有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)諸多方面的信譽(yù)。
1.4 物業(yè)建筑之選料方面
我司從管理角度，并根據(jù)以往自身在工作實(shí)踐中掌握的有關(guān)設(shè)備及建材情況分析及比較………..建造材料之選用及安裝方法等。向發(fā)展商提供專業(yè)意見，同時(shí)就…………有關(guān)機(jī)電等系統(tǒng)，并列舉該等系統(tǒng)之優(yōu)劣，如有關(guān)維修檢查通道之位置，各層冷氣分布控制及電量供應(yīng)等，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。
1.5 與建筑商定期會(huì)議方面
我司之工程及管理人員會(huì)定期參與…………重要工程協(xié)調(diào)會(huì)議，就工程進(jìn)度及基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)提供意見及改善方法，以配合將來物業(yè)管理及工程的順利完成。
2 前期物業(yè)管理籌劃
我司對…….…..進(jìn)行實(shí)際的現(xiàn)場考察后，經(jīng)過我們之專業(yè)人事初步分析研究，我們將就………..獨(dú)立設(shè)計(jì)一套物業(yè)前期全面之管理計(jì)劃，主要范圍及重點(diǎn)詳列如下：
2.1 物業(yè)管理公約
制定…………物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)劃，并對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后，方可生效。我司會(huì)按照國家有關(guān)規(guī)定，屆時(shí)根據(jù)…...…..物業(yè)的特點(diǎn)，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。
2.2 用戶守則
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業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系。創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業(yè)提供不同的用戶守則，供有關(guān)業(yè)主/租客遵守。
3 管理預(yù)算
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進(jìn)行管理過程中，所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)。對物業(yè)管理費(fèi)的核算是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容?！?在投入運(yùn)行之前，必須制定管理費(fèi)的核算。我司將按現(xiàn)有資料制定一份管理預(yù)算，提交貴司參考。制定物業(yè)管理費(fèi)的原則將會(huì)量入為出，以平衡所有收入及支出。在制定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)以客戶的承受及市場外同等物業(yè)水平為依據(jù)。
此外，對已確定各類型物業(yè)應(yīng)呈交當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局審批方可作實(shí)。
4 規(guī)章制度之指定
物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項(xiàng)規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運(yùn)做之用。
5 員工招聘計(jì)劃
我司會(huì)在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)，供貴司參考。同時(shí)建議于物業(yè)落成前2-3個(gè)月，先行招聘骨干班底，然后按實(shí)際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運(yùn)做及設(shè)備操作，并由我司立即進(jìn)行上崗培訓(xùn)。令管理公司能開始即時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。
6 專業(yè)培訓(xùn)
為使今后的物業(yè)的運(yùn)做和管理達(dá)到較高水平，首先要有一支技術(shù)精良，作風(fēng)過硬的管理隊(duì)伍，而這支隊(duì)伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員從事培訓(xùn)，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括：
物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)
超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)
服務(wù)技巧的培訓(xùn)
節(jié)約能源培訓(xùn)
優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)iso9002培訓(xùn)
內(nèi)部稽核制度培訓(xùn)
系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)
對第一太平管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析
為配合上述服務(wù)，我們建議簽訂委任合同后，即時(shí)開展工程前期策劃工作，在發(fā)展商全力配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，并且在簽訂合同的同時(shí)，我司將委派一名富經(jīng)驗(yàn)的專職工程師長駐現(xiàn)場，提供前期顧問工作。
7 物業(yè)竣工及驗(yàn)收
7.1 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試
驗(yàn)收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會(huì)根據(jù)………..的實(shí)際情況，依據(jù)國家有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定一套物業(yè)接管驗(yàn)收程序提供給發(fā)展商參考，以確保今后物業(yè)管理的正常開展。
在…..…….工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個(gè)驗(yàn)收隊(duì)伍，并編制一份全面驗(yàn)收方案，與建筑師及總承包商一同進(jìn)行全面仔細(xì)檢驗(yàn)及調(diào)試。記錄有關(guān)數(shù)據(jù)，或尚未符合工程標(biāo)準(zhǔn)之項(xiàng)目，供發(fā)展商及總承包商跟進(jìn)返修。保證物業(yè)本身之素質(zhì)符合國家規(guī)范及發(fā)展商的要求。
7.2 遺漏工程及跟進(jìn)
我司之驗(yàn)收隊(duì)伍，對…..…..各項(xiàng)遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商做出改善或補(bǔ)救，以免影響各業(yè)/租戶對物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響經(jīng)營及物業(yè)本身的形象。
第六章
物業(yè)管理服務(wù)
為配合…..…..之交付使用及能令物業(yè)管理服務(wù)保持在一個(gè)高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯為…..…..提供專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)，務(wù)求使物業(yè)能順利交付給客戶使用，同時(shí)確立完善管理制度，使大廈在最短之時(shí)間內(nèi)形成科學(xué)的管理物業(yè)。 如獲委任，我們將特為……….度身定做一套全面之管理計(jì)劃：
1.0 管理策劃
1.01 協(xié)助發(fā)展商草擬管理公約，通過政府審批，作為物業(yè)銷售文件之一 1.02 制定各有關(guān)物業(yè)管理之文件及各項(xiàng)規(guī)章制度。
1.03 籌組物業(yè)管理公司及根據(jù)物業(yè)的實(shí)際需要，向發(fā)展商提供公司各部門、崗位及人事編制的可行意見并協(xié)助籌建工作。
1.04 根據(jù)第一太平的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況，協(xié)助發(fā)展商建立一個(gè)完整的工作標(biāo)準(zhǔn)，管理程序和監(jiān)管體系。
1.05 制定用戶守則，編制業(yè)主/租戶手冊，裝修指南等管理文件。
1.06 于交付前聯(lián)絡(luò)各業(yè)主，計(jì)劃及制訂適當(dāng)步驟及規(guī)則，以配合業(yè)戶的進(jìn)入。 1.07 制訂物業(yè)管理財(cái)務(wù)及制訂不同類型的物業(yè)所應(yīng)付管理費(fèi)，平行各項(xiàng)開支。 1.08 制訂全面之保安計(jì)劃，為分期進(jìn)入之業(yè)戶提供保安服務(wù)。
2.0 二次裝修管理
緊密而全面的裝修工程監(jiān)管，可避免公共地方及中央系統(tǒng)之運(yùn)作受不必要之破壞，同時(shí)，減低對已遷入部門及訪客之滋擾。
裝修圖則均需有管理處事前批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)管。任何涉及結(jié)構(gòu)之改動(dòng)工程均需由專業(yè)人士審批。工程結(jié)束要對之進(jìn)行驗(yàn)收。
3.0 人事行政管理
3.01 為物業(yè)制訂管理員工編制，各級(jí)職員新酬，津貼，福利之標(biāo)準(zhǔn)，供發(fā)展商審批。
3.02 草擬各級(jí)管理員工之工作細(xì)則，責(zé)任及權(quán)限。
3.03 為管理處制訂人事制度，員工守則及協(xié)助編制員工勞動(dòng)合同。
3.04 協(xié)助發(fā)展商與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)系，安排一切有關(guān)員工聘用之登記，轉(zhuǎn)職等事宜。
3.05 協(xié)助發(fā)展商安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍塑造一個(gè)好的形象。 3.06 對各級(jí)員工進(jìn)行系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，和禮儀培訓(xùn)，使員工盡快勝任本職工作。 3.07 建立行政檔案系統(tǒng)和辦公室內(nèi)部的管理制度及行政稽查制度。
3.08 制訂員工考核制度。
4.0財(cái)務(wù)管理
4.01 為管理處設(shè)立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度及編制財(cái)務(wù)用文件表格，包括各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效控制管理支出。
4.02 按中國現(xiàn)行之法例，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入。
4.03 根據(jù)現(xiàn)行之中國稅法，協(xié)助發(fā)展商與稅務(wù)局聯(lián)系，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)及稅率。
4.04 協(xié)助建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶之資料儲(chǔ)存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)務(wù)狀況預(yù)測，作為未來發(fā)展及投資之根據(jù)。
4.05 協(xié)助為物業(yè)開設(shè)必須之銀行戶口，制訂有關(guān)收取費(fèi)用之安排，如幣制及協(xié)助發(fā)展商與外匯管理局商討有關(guān)匯出款項(xiàng)之程序等。
4.06 建立電腦軟件財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，增進(jìn)效率，進(jìn)行財(cái)務(wù)科學(xué)管理，降低人手操作的錯(cuò)誤率。
4.07 按每月的管理費(fèi)用及收入制訂下一月的管理預(yù)算，年底制訂下一年或半年管理預(yù)算，形成良好的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理。
4.08 嚴(yán)格控制管理營運(yùn)支出，一切管理開支均不得超越已批準(zhǔn)之預(yù)算。（額外批準(zhǔn)者例外）
4.09 為使業(yè)主能監(jiān)察物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，定期提交一份
關(guān)于
財(cái)務(wù)收支，應(yīng)收款及解釋與原來預(yù)算有較大出入項(xiàng)目的報(bào)告。
5.0 管理稽核及支援提供
5.01 根據(jù)發(fā)展商之要求及需要，為國內(nèi)聘用之各級(jí)員工，安排合適的培訓(xùn)課程，
以便能于最短之時(shí)間內(nèi)，使各級(jí)員工可以有效執(zhí)行運(yùn)作物業(yè)之各項(xiàng)管理規(guī)章及制度。
5.02 交付使用前一個(gè)月，為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，使他們能夠充分
央管理隊(duì)伍的專業(yè)人員亦將會(huì)到現(xiàn)場，進(jìn)行深入的現(xiàn)場管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，提高物業(yè)的管理水平。 5.04 管理公司對各部門建立監(jiān)督和檢查制度，使各種潛在問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，妥善處理，分三部分有層次深入開展：
行政稽查：各部門內(nèi)部的一種稽查辦法。
專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍而進(jìn)行的職能檢查。采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解公司的工作情況。
5.05 提供工作重溫及在職培訓(xùn)，務(wù)求員工服務(wù)的質(zhì)量能達(dá)到即定之標(biāo)準(zhǔn)。以后，我司亦會(huì)定期安排有關(guān)課程考核員工培訓(xùn)后之實(shí)際服務(wù)水平，直至合同期滿為止。
6.0 樓宇管理服務(wù)
6.01 我們負(fù)責(zé)指導(dǎo)所有公共地方的日常保養(yǎng)及維修。推行經(jīng)常檢查的特定計(jì)劃，作為預(yù)防性保養(yǎng)措施，監(jiān)督所有維修工程之進(jìn)行。挑選服務(wù)及收費(fèi)合理之承包商，為公共設(shè)備及系統(tǒng)（包括室內(nèi)地方）進(jìn)行保養(yǎng)及維修之工作。
6.02 樓宇設(shè)備控制：我們?nèi)尕?fù)責(zé)指導(dǎo)所有樓宇設(shè)備的操作，配合有經(jīng)驗(yàn)之管理及工程人員，以其最符合經(jīng)濟(jì)效益及效率之方式實(shí)行全面性控制。
6.03承包公司之委托：我們建議視所需進(jìn)行維修保養(yǎng)的工程的價(jià)值，邀請多間業(yè)績良佳的承包公司/承派商提供詳細(xì)報(bào)價(jià)或進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)分析競投報(bào)價(jià)及詳細(xì)考慮后，委任及監(jiān)管承包公司。有關(guān)和約通常按年簽訂，如表現(xiàn)滿意才予以續(xù)約。管理處會(huì)按實(shí)際情況對該分包的項(xiàng)目為發(fā)展商提供建議。并須獲得貴司批準(zhǔn)。 6.04物業(yè)環(huán)境美化：我們建議基本園林管理服務(wù)內(nèi)容及支出，包括園區(qū)綠化及在各入口大堂擺圍擺放時(shí)花和
植物
。
6.05執(zhí)行樓宇物業(yè)守則：我們會(huì)安排管理處根據(jù)……….管理公約及用戶守則，經(jīng)常監(jiān)督物業(yè)情況及確保所有業(yè)戶遵守有關(guān)的規(guī)定。亦會(huì)通知他們有關(guān)…….….的緊急措施，以及不時(shí)做出修訂。同時(shí)，處理客戶投訴，訪問客戶，收集反饋意見，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)。
6.06聯(lián)絡(luò)：我們會(huì)代表發(fā)展商及所有業(yè)主與政府部門及公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，商討有關(guān)物業(yè)管理之問題，如環(huán)保、稅務(wù)、保安等。
6.07停車場管理：我們會(huì)為…..….的停車場制定經(jīng)營及運(yùn)做計(jì)劃，包括車位的月租及時(shí)租安排，制定停車出租及使用規(guī)則等，由管理處負(fù)責(zé)日常運(yùn)做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養(yǎng)維修事項(xiàng)。
6.08節(jié)日裝飾：……….為天津市較大規(guī)模的高級(jí)商業(yè)樓宇之一，為了塑造一個(gè)獨(dú)特的形象及增加于各大節(jié)日及假期之氣氛，我們會(huì)為…..……提交建議，供你們參考。
6.09標(biāo)牌：為配合….……的設(shè)計(jì)，我們會(huì)幫助貴公司設(shè)計(jì)一套統(tǒng)一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標(biāo)牌，以配合物業(yè)之整體布局。同時(shí)，于入口處設(shè)立大型詢問處，為客戶提供咨詢服務(wù)。
7.0 清潔
我們對所管理物業(yè)之清潔極為重視，因?yàn)闃怯罟芾碇刭|(zhì)的首次印象足以在物業(yè)清潔的水準(zhǔn)反映出來。我們會(huì)為….……草擬一份清潔準(zhǔn)則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數(shù)等，并按此準(zhǔn)則，考慮邀請最有規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)之清潔公司參與招標(biāo)或公司安排人員自己管理。我們會(huì)安排管理人員作監(jiān)督。
8.0 保安
除為….……制定一個(gè)全面保安計(jì)劃外，我們認(rèn)為一個(gè)完善之閉路電視及出入口監(jiān)察系統(tǒng)，可分擔(dān)部分保安人員之工作，同時(shí)，于非開放或辦公時(shí)間外之進(jìn)出及探訪等，均可保持嚴(yán)格之監(jiān)控。
8.01進(jìn)出車輛的管理
8.02組建消防隊(duì)
第19/25頁
8.03監(jiān)控管理
8.04施工管理
8.05非開放時(shí)間的管理
8.06應(yīng)急鑰匙的管理
8.07動(dòng)用明火的審批和管理
8.08進(jìn)出物品及人員的管理
9.0 保險(xiǎn)
我們協(xié)助….……厘定最合理的投保額，并安排購買必須之保險(xiǎn)，保障之范圍包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)等。
第六章
第一太平戴維斯所管理的物業(yè)、 香港(部分)
商業(yè)樓宇
第一太平銀行中心
西九龍中心
始創(chuàng)中心
住宅樓宇
嘉慧苑
喜蓮閣
helene tower
恒安閣
冬青閣
峰景花園
工業(yè)樓宇
建業(yè)工業(yè)大廈
利來廣場
新明大廈
灣仔告士打道 九龍深水亢 九龍旺角彌敦道
九龍長沙灣 九龍長沙灣 九龍九龍灣
2、 北 京 全權(quán)管理
北京市海淀區(qū)阜成路
(6) 京潤水上花園別墅 北京市朝陽區(qū)霄云路 (7) 方圓大廈 北京市白頤路
(8) 中國人壽大廈 北京市朝外大街 (9) 中關(guān)村大廈
海淀區(qū)中關(guān)村
(10) 青島豐合廣場 青島香港中路12號(hào) 78,000
11) 百強(qiáng)商貿(mào)中心 北京市朝內(nèi)大街
12) 金菲中心
北京市朝外大街 170,00013) 山西東大盛世華亭 太原市三墻路
3、上 海
22
110,000平方米 38,000平方米
平方米
150,000平方米
平方米
239,000平方米
平方米
平方米
(1) 金茂大廈
(2) 瑞安廣場
(3) 第一百貨新商業(yè)大樓
(4) 浦東時(shí)代廣場
(5) 金陵海欣大廈
(6) 期貨大廈
(7) 國際航運(yùn)大廈
(8) 百富勤廣場
(9) 新建設(shè)大廈
(10) 愛儷軒
(11) 嘉匯廣場
(12) 上海萬里城
(13) 頤德名苑
(14) 華麗家族
(15) 達(dá)安花園
(16) 中凱城市之光(威?；▓@)
4、 廣 州
(1) 中僑大廈
上海南京東路800號(hào)
上海浦東新區(qū)張楊路500號(hào)
上海福州路666號(hào)
上海浦東新區(qū)松林路300號(hào)
上海浦東新區(qū)浦東大道720號(hào)上?；春Ｖ新?325號(hào)
上海浦東新區(qū)浦東南路500號(hào)上海市鎮(zhèn)寧路98號(hào)
上海斜土路2601號(hào)
上海交通路
上海延安西路1390弄6號(hào)樓
上海錦銹路666號(hào)
上海長壽路
上海威海路 廣州先烈中路76號(hào)
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(2) 廣東銀豐國際大廈
(3) 捷泰廣場
(4) 億安廣場
(5) 廣州信德商務(wù)大廈
(6) 東莞虎門黃河時(shí)裝城
(7) 中旅商業(yè)城
(8) 穆天子山莊
(9) 匯華商貿(mào)大廈
(10) 芳草園
(11) 清漪園
(12) 麒龍溪園
5、 天 津
天津遠(yuǎn)洋大廈
泰鴻大廈
長春豪園
6、 青 島 青島豐合廣場
青島光大國際金融中心
7、 南 京
廣州天河 廣州白云山天湖區(qū) 貴陽市貴烏中路
天津東站遠(yuǎn)洋廣場
天津市河北區(qū)獅子林大街 長春市人民大街 青島市香港中路 青島市香港中路
南京聯(lián)通廣場
南京太平洋電子商城
南京國際商城
8、 杭 州 杭州云棲廣場
杭州晶暉商務(wù)館
杭州廣利大廈
余杭新城花苑
余杭中央廣場
9、 深 圳 賽博韋爾園
深圳大世紀(jì)花園
10、 昆 明
昆明世紀(jì)廣場
南京市中央路320號(hào)
南京市中央路
杭州市之江路
杭州市中山北路與文暉路交接杭州市慶春路
余杭市府前路與南街交接 余杭市臨平鎮(zhèn)北大街
深圳市蛇口科技園
深圳市布吉鎮(zhèn)中心
昆明市南屏街88號(hào)
物業(yè)公司的管理建議書篇三
對小區(qū)物業(yè)管理的建議：
現(xiàn)在小區(qū)入住僅一半，但車輛管理存在問題
1、小區(qū)道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車，因此，在小區(qū)的固定車位、車庫停滿以前，不應(yīng)在道路上劃車位停車。而現(xiàn)在小區(qū)晚上是道路上停滿了車，固定車位和車庫卻大部分空著，這很不正常。
2、在小區(qū)的固定車位、車庫停滿后，我不反對在道路上劃部分臨時(shí)車位解決業(yè)主的停車問題，但車位劃分要合理，不應(yīng)影響正常功能?，F(xiàn)在小區(qū)停在消防通道的車輛影響了其他正常車輛進(jìn)出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區(qū)業(yè)主共有的，共同通行的，劃車位給少數(shù)業(yè)主使用，這部分業(yè)主當(dāng)然不應(yīng)無償使用，收費(fèi)是必須的。但收的費(fèi)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。當(dāng)然物業(yè)公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業(yè)，但大部分是業(yè)主的，而且應(yīng)該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區(qū)中心花園的水池加護(hù)欄，增加兒童游樂設(shè)施)。
1、積極同開發(fā)商聯(lián)系，死的樹要盡快補(bǔ)栽，死的植物和草皮也應(yīng)補(bǔ)栽，現(xiàn)在小區(qū)交房已經(jīng)超過一年了，再不抓緊，施工方會(huì)不認(rèn)帳的。這是全體業(yè)主的正常要求。另一方面，小區(qū)業(yè)主有不少統(tǒng)建的職工，有些還是具體業(yè)務(wù)部門的或領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)可尋求他們的幫助。
2、加強(qiáng)后期維護(hù)，如果后期維護(hù)的好，經(jīng)過1-2年，小區(qū)仍然可以生機(jī)勃勃的。同時(shí)要加強(qiáng)管理，嚴(yán)禁各種破壞綠化的行為。
1、小區(qū)保安長期守大門，很少看見在小區(qū)內(nèi)巡邏的。大門管理也有問題。
2、小區(qū)衛(wèi)生近期有進(jìn)步，但仍有問題，例如一些公共場所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較臟。另外，武漢許多小區(qū)都是保潔員每天做衛(wèi)生時(shí)替業(yè)主把垃圾帶下樓，這應(yīng)該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動(dòng)。例如，有的樓道內(nèi)樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒有修理，這種情況保潔員應(yīng)馬上報(bào)告，當(dāng)時(shí)還在保修期內(nèi)，完全可以通知施工隊(duì)免費(fèi)更換的。又如，香港路進(jìn)小區(qū)的路口有一個(gè)小坑，對車輛進(jìn)出有影響，用點(diǎn)水泥填一下是很簡單的事，可能因?yàn)槭窃谛^(qū)大門外，就沒有主動(dòng)去做。
1、物業(yè)費(fèi)收繳問題
物業(yè)費(fèi)收繳是權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，如不對等，必然產(chǎn)生糾紛。如果小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主感覺小區(qū)的各種配套設(shè)施不完善不理想，管理不到位，使大部分業(yè)主心理不平衡，不能及時(shí)交納費(fèi)用。故建議與物業(yè)協(xié)商，能否費(fèi)用打折解決。以達(dá)到良性運(yùn)行之目的。(交不交與心里平不平衡的沒有邏輯關(guān)系。關(guān)鍵在于我需要知道我交的錢干什么了，合不合理。打折的問題可以不談，顯得業(yè)主只是因?yàn)殄X)
2、車輛的管理
機(jī)動(dòng)車管理：應(yīng)參照成熟社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行，小區(qū)物業(yè)不僅要進(jìn)行有效管理，保證汽車不亂停亂放，保證小區(qū)行車通暢，保證消防通道不被占用。而且還應(yīng)保證停車安全，保證小車不被盜，不被劃傷。并且要不定期對小區(qū)車輛停放進(jìn)行檢查，特別是在吃飯時(shí)間段和晚上，小區(qū)汽車亂停亂放現(xiàn)象容易發(fā)生，在這些時(shí)間段要多進(jìn)行檢查。(這個(gè)基本很難，即使做到，物業(yè)成本很高，也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到我們，不切合實(shí)際。其實(shí)，物業(yè)只要做到疏導(dǎo)就可以了，而疏導(dǎo)的人力費(fèi)用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車管理：完善地下自行車庫的施工安裝。為防止自行車丟失應(yīng)避免業(yè)主將自行車隨意停放在樓道內(nèi)，盡快啟用地下自行車庫。(支持，但是不要占用人防以及開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的地方，如果開發(fā)商在這里有部分產(chǎn)權(quán)的話)
3、綠化的管理
園區(qū)內(nèi)的草坪、樹木應(yīng)按時(shí)做修剪，噴灑農(nóng)藥等維護(hù)。
4、公用設(shè)施、場地經(jīng)營使用和收益要透明
比如物業(yè)收取得停車費(fèi)用以及屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施對外出租改為營業(yè)場所，這些收入的去向明細(xì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)準(zhǔn)確的告知廣大業(yè)主。(所有我們繳納的都要說明來龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務(wù)人員態(tài)度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長城物業(yè)有希望的地方) 尤其在接聽業(yè)主的咨詢電話方面某些物業(yè)工作人員的態(tài)度還有待于提高。
物業(yè)公司的管理建議書篇四
從整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營角度而言，如果用一個(gè)詞語來簡單形容的話，那就是“開源節(jié)流”。其中，外部方面包括市場的拓展、訂單的跟蹤以及客戶的維護(hù)等就好比是“開源”，而內(nèi)部的管理，包括具體流程的改造優(yōu)化、制度的規(guī)范、人事的管控，后勤的服務(wù)等就好比是“節(jié)流”。做生意就是要做到既能“開源”又能“節(jié)流”，外部的銷售額、利潤額、市場占有率等硬性指標(biāo)是前提，而內(nèi)部的流程化、秩序化、制度化、規(guī)范化運(yùn)作是基矗只有外部市場打開了，才能更好地引導(dǎo)內(nèi)部整頓，提升士氣軍威。同樣的道理，只有內(nèi)部運(yùn)營成本降低了，內(nèi)部工作效率提高了，才能更好地支撐外部市場競爭，提供源源不斷的戰(zhàn)略物資。因此，“開源”和“節(jié)流”是相輔相成的，只有這兩個(gè)方面有效地結(jié)合在一起，我們這家企業(yè)才能真正地做到“內(nèi)圣外王”，才能夠在鞋材網(wǎng)布、運(yùn)動(dòng)服裝面料行業(yè)充當(dāng)“寡頭”，甚至于壟斷這個(gè)行業(yè)。本文將主要側(cè)重于內(nèi)部管理方面，關(guān)于外部的運(yùn)營戰(zhàn)略請?jiān)斠娖渌隆?BR> 兵法有言“水無常形，兵無常勢”，如果用現(xiàn)代的視角來看待，意思就是說外部的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)政策是變化不定的，行業(yè)的競爭也是動(dòng)態(tài)的，瞬息萬變的。其實(shí)，如果從微觀的角度來看，企業(yè)也類似于一個(gè)微觀的內(nèi)部市場，包括員工之間，上下級(jí)之間，部門之間，甚至于整個(gè)集團(tuán)的不同子公司之間的協(xié)作配合，都涉及到很多動(dòng)態(tài)的因素。因此，可以說企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營管理也是動(dòng)態(tài)的，也是時(shí)刻在改變的。那么，是不是就因?yàn)樗莿?dòng)態(tài)的，我們就難以去管控它，難于去協(xié)調(diào)它，難以去整合它。不是的，就像外部的市場競爭都要遵循一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律(例如價(jià)格機(jī)制，供求原理)一樣，內(nèi)部的管理也是有特定的章法可循的。衡量一家企業(yè)內(nèi)部管理的層次高低，主要的參照因素就是公司的流程優(yōu)化、內(nèi)部的制度和用人標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)權(quán)劃分、管理者的心態(tài)以及執(zhí)行力，下面將主要圍繞這五個(gè)方面進(jìn)行闡述和分析，并提出些許淺薄建議，如果里面有言辭過激、脫離實(shí)際或者偏頗之處，還望董事長能見諒包涵。
如果我們把公司的業(yè)務(wù)訂單系統(tǒng)比喻成一個(gè)動(dòng)態(tài)環(huán)，那么圍繞著這個(gè)動(dòng)態(tài)環(huán)所進(jìn)行的一切運(yùn)作過程，就構(gòu)成了流程。像我們這種大型織造企業(yè)，流程的主軸無非就是把外部客戶的訂單轉(zhuǎn)化成內(nèi)部的訂單，然后對這個(gè)內(nèi)部訂單系統(tǒng)進(jìn)行縱向和橫向分解，分解成多個(gè)環(huán)節(jié)步驟，最后又把這些環(huán)節(jié)以最快最短的時(shí)間銜接起來。
現(xiàn)如今，網(wǎng)布織造行業(yè)競爭之激烈，遠(yuǎn)甚于之前任何一個(gè)時(shí)期，表面看起來，似乎我們公司目前的主要競爭對手是達(dá)盛、華宇、德興乃至國內(nèi)外的其他網(wǎng)布供應(yīng)商。其實(shí)不然，將來的企業(yè)競爭將不再只是單一企業(yè)與單一企業(yè)之間的競爭，而是一個(gè)企業(yè)供應(yīng)鏈與另一個(gè)企業(yè)供應(yīng)鏈之間的競爭。現(xiàn)階段的國內(nèi)運(yùn)動(dòng)鞋服行業(yè)，除了李寧、安踏優(yōu)勢較為明顯之外，其他的都還處于“軍閥混戰(zhàn)”的品牌操作階段。因此，未來的運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨更大程度的洗牌，并將通過融資兼并，整合出幾家超級(jí)運(yùn)營商，壟斷著主要行業(yè)資源，實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，側(cè)重于研發(fā)設(shè)計(jì)，品牌打造，供應(yīng)鏈管理，把制造環(huán)節(jié)以貼牌形式外包。到時(shí)，處在供應(yīng)鏈上游的材料商們拼的就不僅僅只是誰成本更低，誰報(bào)價(jià)更有優(yōu)勢，誰質(zhì)量更可靠，而是誰的產(chǎn)品線更新速度最快，誰的訂單服務(wù)效率最高，誰的供應(yīng)鏈管理能力最強(qiáng)。
所以，現(xiàn)階段我們不僅要迅速擴(kuò)大產(chǎn)能規(guī)模，大力推行材料、工藝和概念的創(chuàng)新，還要對現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行不斷的優(yōu)化改造以突出企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢和差異化策略。
(一)品牌業(yè)務(wù)流程優(yōu)化(針對業(yè)務(wù)及市場大貨)
以外部市場訂單為導(dǎo)向，以自身供應(yīng)鏈為樞紐，消化外部訂單，轉(zhuǎn)換成內(nèi)部訂單，建立內(nèi)部訂單系統(tǒng)。業(yè)務(wù)員以及市場方面，接到客戶大貨訂單并經(jīng)各自業(yè)務(wù)小組負(fù)責(zé)人審核之后，以erp軟件為輸入端口，第一時(shí)間轉(zhuǎn)換成內(nèi)部訂單，進(jìn)行統(tǒng)一的訂單編號(hào)。針對四大生產(chǎn)廠區(qū)，集團(tuán)可以設(shè)立一個(gè)生產(chǎn)控制中心，全面負(fù)責(zé)成品生產(chǎn)調(diào)度，制定生產(chǎn)計(jì)劃指令，以做到合理分配機(jī)臺(tái)，充分發(fā)揮生產(chǎn)潛能。從外部訂單的承接到生產(chǎn)落實(shí)，期間包括接單，制單，審單，成品、坯布盤查，再到生產(chǎn)中心統(tǒng)一排單等多個(gè)環(huán)節(jié)，這些都屬于可控環(huán)節(jié)。因此，我們要求對這每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全權(quán)掌控和時(shí)間壓縮，每一個(gè)流程的停留時(shí)間都要精確到時(shí)刻甚至分秒。業(yè)務(wù)員每天可通過erp系統(tǒng)實(shí)時(shí)查詢各自權(quán)限范圍內(nèi)的訂單進(jìn)度，如果某一個(gè)流程出現(xiàn)了異常，停留時(shí)間太久，就要馬上打電話過去給相應(yīng)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行催促、查詢，直接縮短了異常情況的反饋時(shí)間。所以，隨著內(nèi)部訂單系統(tǒng)的不斷完善，我們要求業(yè)務(wù)員不僅對外能進(jìn)行市場拓展、訂單承接，對內(nèi)也能發(fā)揮各自的訂單維護(hù)職能，實(shí)時(shí)監(jiān)控訂單進(jìn)度。
另外，業(yè)務(wù)部每天的異常問題反饋，有很大一部分是出自染整環(huán)節(jié)，特別是色差、缸差，排染進(jìn)度趕不上交貨期。染整環(huán)節(jié)的可控性一旦薄弱，將極大地削弱公司產(chǎn)品的競爭力，并造成品牌形象受損。集團(tuán)新建的染廠根本滿足不了目前的染整需求，而且初始運(yùn)行還需要很長一段磨合期，不可能短時(shí)間內(nèi)就能運(yùn)轉(zhuǎn)良好。因此，前期應(yīng)該側(cè)重于染整技術(shù)的研究，操作管理的規(guī)范化，為后來的規(guī)模化復(fù)制打下基矗如果我們自身的染整規(guī)模足夠龐大，那么成品的質(zhì)量管控權(quán)將掌握在我們的手里，必要階段甚至可以考慮再成立一個(gè)染整控制中心。
(二)市場業(yè)務(wù)流程優(yōu)化(只針對市場打樣、零售，業(yè)務(wù)打樣、補(bǔ)數(shù)、改色等)
以市場柜臺(tái)為唯一營運(yùn)窗口，現(xiàn)場部為后勤服務(wù)部門，由市場運(yùn)營主任負(fù)責(zé)市嘗現(xiàn)場兩大部門的統(tǒng)一調(diào)控，日常具體工作由現(xiàn)場和市場主管分管協(xié)助。從erp系統(tǒng)中分一個(gè)數(shù)據(jù)支流到打樣倉，把打樣倉當(dāng)作一個(gè)內(nèi)部客戶。這樣不僅有利于erp店面?zhèn)}儲(chǔ)系統(tǒng)(二三四五層)的數(shù)據(jù)精確化管理，同時(shí)也有利于把公司的日常成品損耗縮小到打樣倉。
第一，可以限定一個(gè)基準(zhǔn)碼數(shù)(比如說20碼)，當(dāng)倉庫某支布的總碼數(shù)低于這個(gè)基數(shù)，可以直接出庫到打樣倉，erp系統(tǒng)上賬面出庫時(shí)直接指向打樣倉。舉個(gè)例子，假如柜臺(tái)叫了40碼的d51，缸號(hào)為100928，這支布本來有50碼，很明顯剩余碼數(shù)將低于20碼，那么倉庫就直接按出庫到打樣倉，下面?zhèn)湄浗M打碼后，剩余部分可直接排到打樣倉。假如，預(yù)期剩余的布數(shù)不止20碼，上面?zhèn)}庫就不能直接扔整支下來，而是要量好后，把剩余布再放回倉庫原位。
第二，根據(jù)型號(hào)暢銷程度對打樣倉布架進(jìn)行重新調(diào)整，某些經(jīng)常打樣的型號(hào)可以規(guī)劃到前幾排，并且對這每一個(gè)型號(hào)都要備上較為齊全的顏色。某些較為偏僻的型號(hào)可以集中在一個(gè)架子上，排到打樣倉最里面去?，F(xiàn)場選拔出10個(gè)最熟練最快速的老員工專門負(fù)責(zé)翦樣，并且每個(gè)人各負(fù)責(zé)一個(gè)暢銷型號(hào)架子的整布工作，哪個(gè)型號(hào)缺貨了，或者顏色不齊全了，要即時(shí)記錄下來，隨時(shí)從倉庫調(diào)貨出庫。
第三，每個(gè)樓層倉庫各安排三個(gè)倉管搬運(yùn)，一個(gè)倉庫文員，前者負(fù)責(zé)進(jìn)出倉搬運(yùn)、量布備貨，后者主要負(fù)責(zé)色卡和賬單出庫。倉庫文員負(fù)責(zé)色卡的保管、數(shù)據(jù)改寫工作，如果丟失色卡，責(zé)任將由三個(gè)倉管搬運(yùn)平均分擔(dān)。倉庫只聽柜臺(tái)指令，嚴(yán)禁任何人未經(jīng)柜臺(tái)窗口，私自到倉庫剪布、調(diào)貨。
第四，大廳安排四個(gè)記單人員，兩個(gè)負(fù)責(zé)倉庫出庫記單，兩個(gè)負(fù)責(zé)打樣倉出庫記單。另外設(shè)立一個(gè)備貨組(3至4個(gè)人)，負(fù)責(zé)打碼、打卷、包裝。特別要注意的是，如果整支打碼后剩余布數(shù)是要排在打樣倉的，那么之前打碼的那些布要按打樣倉出庫，不能按倉庫出庫，包裝好后要交到負(fù)責(zé)打樣倉的記單人員。至于倉庫上面扔下來的那些已量好的，可以直接打卷后按倉庫出庫，交給負(fù)責(zé)倉庫出庫的記單人員。為了防止某些客戶甚至業(yè)務(wù)員沒有交環(huán)提貨單直接把布拿走，可以在大廳設(shè)立一個(gè)領(lǐng)布區(qū)，專門放那些打樣、零售的一包包，客戶和業(yè)務(wù)員必須拿財(cái)務(wù)開的提貨單到領(lǐng)布區(qū)提貨。設(shè)立記單人員的主要目的不是為了統(tǒng)計(jì)他們的那些出庫數(shù)據(jù)(特別是打樣倉記單，一兩碼也不好統(tǒng)計(jì)匯總)，而是為了嚴(yán)格把控每一塊成品的流出。
綜上所述，整個(gè)打樣倉獨(dú)立運(yùn)作的最大難題可能就是打樣倉的空間設(shè)計(jì)，如果能合理布置好，再加上挑出來的10個(gè)翦樣員都是精英級(jí)，翦樣的速度一定會(huì)加快很多，而且可以把成品損耗范圍縮小到打樣倉。至于日常跟車送貨，卸貨搬運(yùn)，經(jīng)常要抽調(diào)現(xiàn)場翦樣員的情況，建議公司可以招4到5個(gè)專門負(fù)責(zé)搬運(yùn)的普工，納入物流組，由司機(jī)組組長負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)度。
很多人只要一提到家族式企業(yè)，馬上就會(huì)羅列出一大堆的弊端，說這不好，那不好。不可否認(rèn)，目前家族式企業(yè)確實(shí)存在著眾多的障礙和問題，但是無論是在國內(nèi)還是國外發(fā)達(dá)國家，家族式企業(yè)都是很普遍的。
家族企業(yè)和其他類型的企業(yè)相比，只是在股權(quán)方面不一樣，但是在管理上都是一樣的，因?yàn)榧易迤髽I(yè)也要講流程化，也要講管理機(jī)制的，也要講制度標(biāo)準(zhǔn)。特別是對于剛起步階段的企業(yè)，使用親人、朋友凝聚力比較強(qiáng)，而且成本也比較低。另外，因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)的信托機(jī)制還不夠健全，在這種情況下，企業(yè)家族化這種模式反而更適合中國的國情。
但是，隨著公司的不斷發(fā)展，家族內(nèi)部就要進(jìn)行某些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，要有統(tǒng)一的價(jià)值觀和制度體系。具體可以從兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整，第一是實(shí)行資本家族化，第二是實(shí)行管理社會(huì)化。
第一、資本家族化
為什么要實(shí)行資本家族化，家族為什么要控制這個(gè)企業(yè)？
首先，如果一家企業(yè)正處在快速成長的行業(yè)階段，資本家族化會(huì)讓企業(yè)比較迅速地作出決策，可以集中力量干大事。就好像中共中央政治局幾個(gè)常委，形成一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子和決策層。
其次，我們信泰集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略是“創(chuàng)網(wǎng)布全球第一品牌，做網(wǎng)布科技領(lǐng)航者”，所以要有一個(gè)人或者幾個(gè)人為這家企業(yè)的未來方向護(hù)航，這樣很多發(fā)展戰(zhàn)略的制訂才會(huì)更加長遠(yuǎn)。如果純粹用職業(yè)經(jīng)理人結(jié)構(gòu)，企業(yè)生命周期可能會(huì)短期一些，因?yàn)樗麄儧]有能力把企業(yè)按照未來十年、二十年、一百年去做規(guī)劃，可能會(huì)更側(cè)重于追求短期的利益行為。但如果是家族式企業(yè)的話，就會(huì)有這樣的人去做規(guī)劃，會(huì)去兼顧長期跟短期的利益。
第二、管理社會(huì)化
家族企業(yè)不能等同于所有環(huán)境都離不開家族成員，內(nèi)部管理還是要社會(huì)化的。對企業(yè)決策層來講,為了使治理結(jié)構(gòu)能夠聽取各方面的意見，以降低決策失誤的幾率，控制決策失誤的成本，可以讓職業(yè)經(jīng)理人適當(dāng)?shù)貐⑴c進(jìn)來。當(dāng)然，家族人員也可以是職業(yè)經(jīng)理人，不過我們要使用同一個(gè)制度和用人標(biāo)準(zhǔn)去要求。在制度和用人方面，如果對內(nèi)和對外實(shí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，那就表明這不是一家規(guī)范的現(xiàn)代型企業(yè)。
當(dāng)然現(xiàn)階段，公司的中心將主要側(cè)重于制度體系的建立，實(shí)行統(tǒng)一的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。在這一點(diǎn)上面，關(guān)鍵是要有一個(gè)人敢于去主抓，去推動(dòng)，當(dāng)然，也要老板和幾位高層的大力支持。公司制度原則上的一些重大條例，一定要管得嚴(yán)一些，在某些無關(guān)大局的細(xì)節(jié)方面，有時(shí)候也是可以酌情放寬的，只有這樣，管理才能兼具制度化和人性化。
在用人方面，我們還不能急于進(jìn)行大刀闊斧的改革，只能循序漸進(jìn)的調(diào)整。在財(cái)務(wù)，研發(fā)，營銷等涉及到商業(yè)機(jī)密的核心崗位上，我們還是要盡量使用靠得住的內(nèi)部人員，進(jìn)行內(nèi)部挖潛。在生產(chǎn)管理方面可以盡量放開，大力引入外部人才。
只要能在制度和用人標(biāo)準(zhǔn)方面有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，家族企業(yè)照樣可以做到基業(yè)常青，照樣可以創(chuàng)出百年品牌，世界品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇五
建議改進(jìn)的方法：加強(qiáng)各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎(chǔ)之上要使各個(gè)部門的小利益同公司的大利益相互和諧，使幾個(gè)目標(biāo)和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進(jìn)步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實(shí)，特別是銷售和財(cái)務(wù)部門要及時(shí)地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實(shí)在解決，那時(shí)不僅事倍功半，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重的影響積極性。
建議改進(jìn)的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)問題反映出來的問題進(jìn)行對癥下藥，不僅要進(jìn)行全面地了解，還要進(jìn)行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時(shí)的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，及時(shí)給你機(jī)會(huì)也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領(lǐng)導(dǎo)看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
建議改進(jìn)的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結(jié)成一類的，要盡量歸結(jié)成一個(gè)制度或是流程，避免重復(fù)。比如我們對一些代理商的`政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個(gè)月了，財(cái)務(wù)竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽(yù)受到很大的打擊，我們的一些政策要及時(shí)地下發(fā)給各個(gè)部門，別再讓我們每次給代理商落實(shí)政策時(shí)都要經(jīng)過好幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽(yù)不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險(xiǎn)的，建議將公司的一些政策切實(shí)落實(shí)到各個(gè)部門避免此類情況再次發(fā)生。
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物業(yè)公司的管理建議書篇六
以下是我個(gè)人意見，僅供參考，望采納!
物業(yè)管理的關(guān)系到廣大人民群眾的安全和生活質(zhì)量問題，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。因此建議政府要提高認(rèn)識(shí)，要把小區(qū)物業(yè)管理提高到城市管理的重要位置。政府應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
政府應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)管理物業(yè)工作，要明確界定物業(yè)管理的權(quán)限，要制定切實(shí)可行的措施，并抓好落實(shí)，要明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能，明確相關(guān)管理部門的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度。要明確業(yè)主委員會(huì)的合法地位，并積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。街道和社區(qū)也要積極做好相關(guān)管理工作，要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。要推行物業(yè)管理招投標(biāo)制，用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路，降低運(yùn)營成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。
政府職能部門要積極發(fā)揮作用，要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)。要組織物業(yè)管理人員“走出去”取經(jīng)學(xué)習(xí)，改變觀念，提高服務(wù)意識(shí)。比如，深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。
20xx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇七
建立深入人心的物業(yè)企業(yè)文化理念和服務(wù)宗旨，住宅產(chǎn)品是扎扎實(shí)實(shí)的，服務(wù)應(yīng)該是真真切切，“真誠善意、誠信透明、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、周到高效”的服務(wù)理念應(yīng)深入每個(gè)工作人員工作日常行為。
改變物業(yè)是管理機(jī)構(gòu)的觀念，物業(yè)是一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，是靠服務(wù)獲取收益或增值收益的機(jī)構(gòu)。改變隸屬房產(chǎn)公司“家侗的意識(shí)觀念，業(yè)主才是物業(yè)的衣食父母，才是一切保障的來源，沒有好的服務(wù)就不可能有好收益，也不會(huì)有獲得業(yè)主認(rèn)可的伴隨通脹收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提升，更可能不會(huì)有繼續(xù)提供服務(wù)的機(jī)會(huì)。
譬如以萬科為樣板模式，與業(yè)主建立親人般的鄰里溫情為服務(wù)目標(biāo)。萬科物業(yè)的模式無疑是目前杭州房產(chǎn)市場中最值得學(xué)習(xí)稱道的，從普通保安和保潔人員人上體會(huì)到禮貌規(guī)范周到的服務(wù)，不僅提高了物業(yè)的品質(zhì)，更提升和促進(jìn)了萬科房產(chǎn)品的銷售及品質(zhì)延伸。
一個(gè)房產(chǎn)品的品質(zhì)是全方位的，不僅僅是產(chǎn)品的工程營造，更多的應(yīng)該是后續(xù)服務(wù)。在住宅樓市不景氣房產(chǎn)品開發(fā)處于微利時(shí)代的形勢下，除了品質(zhì)就是服務(wù)，而能帶來長期受益和社會(huì)效益就是后續(xù)的服務(wù)，后續(xù)服務(wù)的主力就是物業(yè)。
1、管理制度:工程質(zhì)量參照萬科或其他優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的制度建立健全自身的管理規(guī)程、工作紀(jì)律、服務(wù)禮儀、維修響應(yīng)機(jī)制、訓(xùn)練培訓(xùn)制度、以業(yè)主反饋為主的考核獎(jiǎng)罰措施，完善工作人員保險(xiǎn)福利保障，逐年提升的待遇措施，從制度上去健全規(guī)范和提升員工歸宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括內(nèi)部人員的溝通情緒，工作生活的關(guān)注梳理。譬如暑天崗?fù)な欠衽渲每照{(diào)或冰塊，是否預(yù)置了工作人員飲用水，上廁所是否有人替崗，是否保安人員內(nèi)部小群體以強(qiáng)欺弱等等，這些都是有真實(shí)事例和悲情故事。只有對員工充滿溫情的關(guān)注，才可能有物業(yè)工作人員的健康心態(tài)，才可能有業(yè)主的溫情服務(wù)，這方面“海底撈”的理念和方式值得學(xué)習(xí)和參考。
2、用人機(jī)制:吸引優(yōu)秀的專業(yè)物管負(fù)責(zé)人很關(guān)鍵。
重塑一個(gè)有品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司需從根本上把一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的管理人員放到主要的領(lǐng)導(dǎo)崗位上，譬如物業(yè)總經(jīng)理、某項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理、保安隊(duì)長、保安訓(xùn)導(dǎo)主管、保潔訓(xùn)導(dǎo)主管等，可以先探索試點(diǎn)性的建立起來，逐步在探索中規(guī)范校正摸索出適合自己的模式。
物業(yè)工作人員的產(chǎn)生，譬如萬科很多的保安在部隊(duì)剛退伍的時(shí)候就全部簽訂工作服務(wù)合同而保證部隊(duì)作風(fēng)的延續(xù)財(cái)富人生:;企業(yè)管理制度大全706個(gè)doc一些服務(wù)人員直接從職業(yè)院校招聘，延續(xù)一份難得的真誠單純。一個(gè)公司的保安和其他工作假如全部依賴低成本的從社會(huì)上招聘，不僅僅流動(dòng)性大而且不安全，就很難訓(xùn)導(dǎo)和管理使用。
3、訓(xùn)導(dǎo)機(jī)制:新招人員就業(yè)上崗之前，必須經(jīng)歷一個(gè)嚴(yán)格的管理規(guī)章、文化理念、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作規(guī)范等方方面面的培訓(xùn)并頒發(fā)企業(yè)內(nèi)部上崗證，并每年組織驗(yàn)證重新評估一次，留用的待遇升級(jí);提供觀摩萬科、綠城學(xué)習(xí)優(yōu)秀管理方式，觀摩研究自身管理小區(qū)的各種問題，編制個(gè)人訓(xùn)導(dǎo)畢業(yè)總結(jié)。從一開始就做好規(guī)矩，管理才能走上正軌。
4、督查機(jī)制:設(shè)立房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員暗訪巡查及業(yè)主委員監(jiān)督檢查機(jī)制，并配套公告嘉獎(jiǎng)和懲戒警示措施，對物業(yè)日常工作的落實(shí)、細(xì)節(jié)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，提高工作服務(wù)的憂患意識(shí)，促進(jìn)服務(wù)品質(zhì)的提升。要把業(yè)主委員會(huì)視為衣食父母的代表，并視為物業(yè)服務(wù)的免費(fèi)督查機(jī)構(gòu)，以這樣的心態(tài)來尊重和看待業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)才會(huì)有健康溫情的服務(wù)。
某些小區(qū)項(xiàng)目在圈定工作人員服務(wù)范圍后，譬如保潔人員，是否每天有清掃，是否每層都有清掃，清掃的結(jié)果如何是否有監(jiān)督檢查和反饋，業(yè)主的反饋是否有整理重視。
人與人都是平等的，人心也都是肉長的，不會(huì)因?yàn)槭俏飿I(yè)服務(wù)人員就會(huì)低人一等。往往被低人一等的物業(yè)人員，是否需要自己去檢討一下不能受到尊重的原因，是否言行舉止上不規(guī)范，是否工作規(guī)程上存在問題，是否服務(wù)內(nèi)容不夠細(xì)致，不能總?cè)ヂ裨箻I(yè)主素質(zhì)的問題。只有業(yè)主選擇物業(yè)沒有物業(yè)選擇業(yè)主的權(quán)利，真誠善意的去對待每一個(gè)給自身帶來收入機(jī)會(huì)的業(yè)主。雖然業(yè)主素質(zhì)確實(shí)參差不齊，但服務(wù)不能參差不齊而需要規(guī)范統(tǒng)一，以服務(wù)贏得尊重。
物業(yè)與業(yè)主矛盾除了服務(wù)之外，還有一個(gè)很重要的領(lǐng)域就是物業(yè)費(fèi)用賬目收支公開透明，只有誠信透明態(tài)度，把本該屬于全體業(yè)主權(quán)益的營業(yè)用房、車位出租、廣告等收入交還，才能取得業(yè)主信任并使得業(yè)主自身切實(shí)履行各項(xiàng)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。時(shí)刻把業(yè)主各種問題、業(yè)委會(huì)的督查當(dāng)成鏡子整理自身服務(wù)狀態(tài)。
沒有一個(gè)小區(qū)不會(huì)不存在質(zhì)量問題，關(guān)鍵是后續(xù)物業(yè)服務(wù)中是否有及時(shí)的響應(yīng)維修機(jī)制，周到的配套處置措施，以及可靠的維修技術(shù)人員或協(xié)作單位。許多房產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在工程營造部門中抽調(diào)人員監(jiān)管維修事宜，以保障維護(hù)維修的及時(shí)高效。
物業(yè)公司只有從意識(shí)上、制度上、執(zhí)行上等各方面洗心革面的理順，才能建立一個(gè)規(guī)范像樣的值得尊重的公司，才能在行業(yè)中樹立品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇八
本人進(jìn)入xx公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個(gè)人認(rèn)為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質(zhì)、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)，應(yīng)包括工程、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強(qiáng)，究其原因在于標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督以及責(zé)任心的問題;工作中的積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
一、當(dāng)務(wù)之急，是設(shè)立綜合管理部。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質(zhì)量、工程進(jìn)度控制管理、促進(jìn)設(shè)計(jì)部做出最佳的設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)對采購部日常工作規(guī)范、進(jìn)一步優(yōu)選合適的供應(yīng)商以及激發(fā)技術(shù)部員工工作積極性。
二、加強(qiáng)執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管
理團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個(gè)部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊(duì)伍，整個(gè)公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流
程。對主管責(zé)任、權(quán)利清晰定義，對各崗位工作職責(zé)明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴(yán)謹(jǐn)，便會(huì)出現(xiàn)各自推諉責(zé)任的弊病，任務(wù)布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當(dāng)然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動(dòng)，獎(jiǎng)罰分明。
四、建設(shè)有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進(jìn)行轉(zhuǎn)變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉(zhuǎn)變，從“以崗位為本”向以“目標(biāo)為本”轉(zhuǎn)變;從“以職能導(dǎo)向”向“以流程導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變，兩者兼容。實(shí)行統(tǒng)一的制度和紀(jì)律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機(jī)制和良好的組織秩序。
五、進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。它的管理作用主要是通過精神引導(dǎo)
彌補(bǔ)管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，逐漸通過價(jià)值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強(qiáng)的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
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物業(yè)公司的管理建議書篇九
筆者私下誠懇進(jìn)言，冷眼旁觀，公司毫無制度可言。少數(shù)人的蠻橫無理代替了公司制度，他們確實(shí)為公司盈利，公司也默許他們瘋咬，以此也就破壞了公司合理的競爭平臺(tái)。從眼馬前看這是上下互利臭味相投，長遠(yuǎn)看這幫沒素質(zhì)的將會(huì)牽制公司的發(fā)展壯大。他們?yōu)槭裁醋兂莎偣纺?，就因?yàn)楣静徽?guī)，惡性循環(huán)。企盼領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，流氓思想豈能長久?何況還是潑婦無賴之徒!天天瞎招聘，好馬拉鹽車，費(fèi)力不討好。公司這種狀況，哪個(gè)人是被開除的?好人呆不住被擠走，壞人行尸走肉無法無天。除了自己走的和被擠走的根本就沒來去的理由，你這是怎么個(gè)用人的?!
我給好員工的建議：有利必爭，有問題必反應(yīng)。這公司沒個(gè)制度保證，有些人變成了瘋狗，老是人為制造問題，前面救火，后面縱火，毫無制度機(jī)制約束，總是犯著同樣的問題，致使工作舉步維艱，難以開展。產(chǎn)生這種狀況的原因和員工自己毫不相關(guān)。只要自己已經(jīng)盡力而為，和戴韓國手釧兒的瘋狗一般見識(shí)犯不著!沒素質(zhì)的東西!上行下效!
有句老話：公司不缺的就是人，離了誰地球照樣轉(zhuǎn)。這句話的前提是什么?合理的運(yùn)行機(jī)制和企業(yè)制度是基石。在此基礎(chǔ)上，人就是零件，廢了就換。公司如果不完善規(guī)章制度，只知道靠少數(shù)業(yè)務(wù)強(qiáng)手創(chuàng)收，他們的個(gè)人陰暗思想就代替了公司制度，人都是自私自利的，排擠他人，破壞公司整體競爭平臺(tái)，最終牽制公司發(fā)展，早晚完蛋!鼠目寸光，不學(xué)無術(shù)，上行下效，虛假偽劣!馬上得天下不能馬上治天下，否則那些業(yè)務(wù)員老頭老太太都是ceo級(jí)別的了!村夫村婦，瘋咬瘋斗，和農(nóng)村大娘們兒無賴扒手有什么區(qū)別?!
據(jù)領(lǐng)導(dǎo)說公司的業(yè)務(wù)員不屬于任何人，但是瘋狗只維護(hù)自己盤子里的骨頭，不是自己的骨頭誰管那一套?自己打自己嘴巴，領(lǐng)導(dǎo)自己不立信沒臉說那些斬釘截鐵的話!!瘋狗護(hù)的是自己盤子里的食物，領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)的是食物都是自己的，瘋狗的行為最終會(huì)使領(lǐng)導(dǎo)失去所有食物，離心離德，樹倒猢猻散不遠(yuǎn)矣!
物業(yè)公司的管理建議書篇十
自本月17日入職以來一周的時(shí)間，通過認(rèn)真了解，與公司人員溝通各方面情況;個(gè)人認(rèn)為，需要改善的在于三大方面：作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)(生產(chǎn)、產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì))，執(zhí)行力，凝聚力。
部門溝通不暢、脫節(jié)及布置工作任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力的強(qiáng)化;工作積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造。
以上種.種，依賴于完善公司管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
首先，我就看到的后勤職能部門員工執(zhí)行力及工作心態(tài)方面說出自己的看法。
一，企業(yè)文化、管理制度，工作流程是什么，其制定的目的、意義何在?如何去執(zhí)行公司制度，工作流程?我想目前公司的大多數(shù)員工會(huì)持消極負(fù)面的心態(tài)來看待，于是陽奉陰違，相互推諉，唯領(lǐng)導(dǎo)命是從，工作拖沓甚至不做，優(yōu)秀員工敢怒不敢言，于是有了諸如此類“工作做得好與不好一個(gè)樣”“做多了反而錯(cuò)誤更多”“欺下瞞上”等怨言。員工抱怨情緒過重，執(zhí)行力差。
題，要使員工有凝聚力須先從部門主管入手。
三，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，通過精神引導(dǎo)彌補(bǔ)管理制度的不足。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，通過企業(yè)主流價(jià)值觀規(guī)范和約束員工行為，形成較強(qiáng)的企業(yè)凝聚力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十一
1、關(guān)以營銷部與策劃部之間的銜接問題。當(dāng)前的工作模式是營銷部有了意向單，相關(guān)業(yè)務(wù)人員直接和與策劃部做一個(gè)簡單的口頭介紹，這樣的工作模式明顯不太規(guī)范，所以我認(rèn)為當(dāng)營銷部有了意向單后應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)人員通過書面形式給策劃部一個(gè)簡要的交待(客戶的相關(guān)信息、客戶對活動(dòng)的相關(guān)要求以及活動(dòng)的總造價(jià)等)讓我們做一個(gè)了解，有必要可再通過會(huì)議口頭商討。
2、關(guān)以公司值日方面的問題。由于近期公司人員變動(dòng)較大，建議將公司值日表重新安排并嚴(yán)格執(zhí)行。
3、關(guān)以業(yè)務(wù)部內(nèi)部人員的協(xié)助問題。大多新員工因初來乍到，對公司的業(yè)務(wù)并非那么了解，為了能夠促使他們快速成長，所以需有相關(guān)的老員工或上司來帶來教，而我們每個(gè)都是凡人，或多或少會(huì)有一些私心，所以為了能促使老員工或部門主管以一顆真心誠的心來帶來教新來的同事，故在此我認(rèn)為應(yīng)將他們設(shè)置成一個(gè)利益共同體----當(dāng)新員工做成一筆單子后，上面的主管也給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，其最終目地也是為了能公司創(chuàng)造更多更豐厚的利潤。
4、關(guān)以公司推廣方面。對于禮儀慶典公司來說，做各種高端媒體(報(bào)紙、電視、路牌等)可以，但不太適合，其不太合適主要是因?yàn)槟切┲髁髅襟w價(jià)格偏高，而此行業(yè)利潤也并非豐厚，所以在此我建議公司每個(gè)人是不是應(yīng)該各自建立一個(gè)博客，其內(nèi)容主要寫一些關(guān)以公司的相關(guān)情況，如公司簡介、經(jīng)營范圍等。讓我們每個(gè)人都充當(dāng)起一個(gè)業(yè)務(wù)員的角色。同時(shí)在閑暇之余也對相關(guān)網(wǎng)站多去發(fā)貼子。這種方法可能不能帶來什么大單子，但我相信只要長期堅(jiān)持下去，一些小單子肯定會(huì)有的。
5、關(guān)以文件打印方面。建議廢紙的多次使用。雖然紙張非不貴，但今天浪費(fèi)一張明天也浪費(fèi)一張，一個(gè)月一年累積起來也是一筆不小的費(fèi)用，所以非正規(guī)文件用紙，建議大家采用作廢紙張文件的背面打印，達(dá)到節(jié)約用紙的目的。
6、關(guān)以網(wǎng)絡(luò)使用方面。建議大家至少每周更新一次殺毒軟件，全盤徹底殺毒一次(可以選擇周六)，避免個(gè)人中毒影響到局域網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的使用(重大病毒爆發(fā)應(yīng)隨時(shí)升級(jí)病毒庫)，另餐辦公時(shí)間盡量避免下載，以免拖其網(wǎng)速，影響公司網(wǎng)絡(luò)使用。
7、關(guān)以工作模式方面的問題。公司平時(shí)需要相互傳輸?shù)奈募欢?，所以一直使用qq傳輸，當(dāng)然，如果文件不大，用qq傳輸還是比較方便的，但出現(xiàn)大幾百上千兆的文件用qq傳就顯得太慢了，所以建議公司采取文件共享的方式。另外，將公司的打印機(jī)也設(shè)置共享，這樣每個(gè)人都可以隨時(shí)打印，這樣即給工作帶來了方便，其工作效率也不知不覺提高了。
8、關(guān)以下班后關(guān)閉公司相關(guān)設(shè)備的問題。每天下班后電腦是全部關(guān)閉了，但還有一些顯示器和打印機(jī)還是開著的，雖然這樣基本耗費(fèi)不了多少電，但第二天開閘的瞬間會(huì)給機(jī)器帶來一定損傷，從而縮短了機(jī)器的使用壽命，所以建議公司的每位同事下班后別忘了檢查自己的顯示器以及打印機(jī)是否關(guān)閉了。
9、關(guān)以合理化建議評比及獎(jiǎng)勵(lì)。公司即然制定了這個(gè)制度(公司每月每人給公司提出10條合理化建議)那么是否也應(yīng)該采取一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)制度，以激勵(lì)公司每位成員為公司的發(fā)展添磚加瓦。對于提出的合理化建議者，公司通過論證若切合實(shí)際，有可行性，操作性強(qiáng)的。一經(jīng)采納，給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。此獎(jiǎng)勵(lì)根據(jù)建議的優(yōu)秀程度遞增。
以上是我個(gè)人一點(diǎn)不成熟的想法，可能有很多不正確的地方，如果語言或建議傷害了大家，請大家諒解。
物業(yè)公司的管理建議書篇十二
表現(xiàn)在以勞動(dòng)人事管理代替人力資源管理，難以有效發(fā)揮人的積極性和創(chuàng)造性。
現(xiàn)代化企業(yè)的人事管理要充分認(rèn)識(shí)到人力資源具有能動(dòng)性和可激勵(lì)性。
人力資源開發(fā)及管理就是要以“人”為中心，尋求“人”與“工作”相互適應(yīng)的契合點(diǎn)，將“人”的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展有機(jī)地聯(lián)系起來。
管理領(lǐng)域這種人性回歸思想，是現(xiàn)代化人事管理最突出標(biāo)志之一。
而長期以來，我國企業(yè)沒有人力資源管理，只有人事管理，這種管理方式強(qiáng)調(diào)以“工作”為核心，它要求人對工作要具有適應(yīng)性，對員工工作績效的考核取決于工作要求，工資分配的標(biāo)準(zhǔn)則取決于工作特征，如職務(wù)的大小，級(jí)別的高低等。
它以“工作”為核心，抑制了人的能動(dòng)性和創(chuàng)造性，因而不利于工作質(zhì)量的改進(jìn)和工作效率的提高。
國有企業(yè)的人力資源管理沒有擺脫事務(wù)性管理的模式，沒有將人力資源管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理范疇。
這種人事管理往往注重事務(wù)性操作，而不善于開發(fā)人員的潛在能力。
一是重學(xué)歷輕能力。
許多企業(yè)在用人時(shí)，往往只注重學(xué)歷，而忽視人才素質(zhì)和實(shí)際能力，許多人在實(shí)際工作中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，工作能力強(qiáng)，但由于種種原因沒有學(xué)歷或文憑，因而無法獲得提拔和重用。
有的企業(yè)選拔人才時(shí)以學(xué)歷為條件，要求必須是碩士或博士，結(jié)果是博士碩士招了不少，但是實(shí)際效果卻不一定好，有的學(xué)非所用，有的大材小用，造成人才的浪費(fèi)。
二是重能力，輕修養(yǎng)。
也有的企業(yè)只重視技術(shù)水平和管理能力，而忽視人才的道德修養(yǎng)，致使一些心術(shù)不正的所謂“人才”走上重要崗位甚至領(lǐng)導(dǎo)崗位，造成企業(yè)經(jīng)營管理的混亂以致帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
三是不能將引進(jìn)或開發(fā)有機(jī)結(jié)合，而是偏重某一面。
眾所周知，企業(yè)獲取人才有兩種途徑：外部引進(jìn)和內(nèi)部開發(fā)。
這兩種途徑各有其優(yōu)缺點(diǎn)：注重引進(jìn)外部人才，可在短期內(nèi)擁有大量人才并可降低培訓(xùn)費(fèi)；注重內(nèi)部人才的開發(fā)，可減低人才投資，并能提高使用效率。
但只注重外部引進(jìn)，會(huì)挫傷內(nèi)部職工積極性，只重內(nèi)部開發(fā)，企業(yè)會(huì)失去活力。
因而兩者必須有機(jī)結(jié)合，才能達(dá)到最佳效果。
一是企業(yè)重視對人才引進(jìn)和投資，但是忽略施展環(huán)境。
引進(jìn)或培養(yǎng)人才也是一種投資，必然會(huì)給企業(yè)帶來收益，但需要一定的條件。
條件不僅包括生活方面的工資、福利、住房，更重要還在于工作中的權(quán)責(zé)范圍、人際關(guān)系等方面，而工作環(huán)境和條件是人才發(fā)揮效能并帶來效益的關(guān)鍵所在。
不少企業(yè)以高工資房福利來吸引并安置人才，但并沒有為人才創(chuàng)造發(fā)揮才能的寬松環(huán)境，使得不少人才發(fā)出“英雄無用武之地”的感慨，“身在曹營心在漢”、“跳槽熱”等現(xiàn)象即反映出企業(yè)在用人方面的問題。
人才無法順利地開展工作，自然也就談不上為企業(yè)帶來效益。
二是重使用而輕價(jià)值。
人才的價(jià)值不僅表現(xiàn)在對社會(huì)和企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任以及做出的貢獻(xiàn)，也反映出社會(huì)和企業(yè)對人才的尊重以及需要的滿足。
實(shí)際工作中，有的企業(yè)不能正確看待人才價(jià)值，非常重視人才的貢獻(xiàn)，卻忽視人才個(gè)人發(fā)展的需要，從而挫傷了人才的積極性。
物質(zhì)激勵(lì)和精神鼓勵(lì)是企業(yè)常用的兩種不同的激勵(lì)手段。
而我國跨國經(jīng)營企業(yè)在激勵(lì)機(jī)制上，往往重物質(zhì)激勵(lì)輕精神激勵(lì)。
企業(yè)常采用提高工資、改善福利等手段進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，可以說短期內(nèi)能夠取得一定效果，但是再高的待遇也不可能使人得到滿足。
大家知道，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個(gè)層次，即生存、安全、社會(huì)或感情、尊重和自我實(shí)現(xiàn)的需要。
物質(zhì)需求是較低層次上的需求，精神需求才是人們追求的最高目標(biāo)。
所謂留人留心，就是滿足員工精神上的需求，激發(fā)員工的工作熱情。
滿足其自我發(fā)展需要，在這方面，精神鼓勵(lì)更具有決定性的作用。
此致
敬禮！
建議人：xxx
xxxx年xx月xx日
物業(yè)公司的管理建議書篇十三
1、各個(gè)部門的溝通要流暢，保持高度的和-諧。
建議改進(jìn)的方法：加強(qiáng)各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎(chǔ)之上要使各個(gè)部門的小利益同公司的大利益相互和-諧，使幾個(gè)目標(biāo)和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進(jìn)步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實(shí)，特別是銷售和財(cái)務(wù)部門要及時(shí)地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實(shí)在解決，那時(shí)不僅事倍功半，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重的影響積極性。
2、一切要以事實(shí)說話。
建議改進(jìn)的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)問題反映出來的問題進(jìn)行對癥下藥，不僅要進(jìn)行全面地了解，還要進(jìn)行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時(shí)的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，及時(shí)給你機(jī)會(huì)也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領(lǐng)導(dǎo)看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
3、提高工作效率。
建議改進(jìn)的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結(jié)成一類的，要盡量歸結(jié)成一個(gè)制度或是流程，避免重復(fù)。比如我們對一些代理商的政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個(gè)月了，財(cái)務(wù)竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽(yù)受到很大的打擊，我們的一些政策要及時(shí)地下發(fā)給各個(gè)部門，別再讓我們每次給代理商落實(shí)政策時(shí)都要經(jīng)過好幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽(yù)不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險(xiǎn)的，建議將公司的一些政策切實(shí)落實(shí)到各個(gè)部門避免此類情況再次發(fā)生。
4、中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司甘肅銀光化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限公司拓寬合理化建議工作的內(nèi)容和形式，采取多種措施，加大創(chuàng)新創(chuàng)效力度，將今年合理化建議節(jié)創(chuàng)1000萬元的目標(biāo)調(diào)整為2000萬元，推進(jìn)該項(xiàng)工作廣泛深入開展。廣大員工充分利用企業(yè)搭建的施展個(gè)人聰明才智的平臺(tái)，立足崗位、立足持續(xù)改善，積極提交、實(shí)施合理化建議，促進(jìn)企業(yè)效益與效率的提升，為努力實(shí)現(xiàn)全年合理化建議節(jié)創(chuàng)2000萬元目標(biāo)努力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十四
__常務(wù)副會(huì)長從以下五個(gè)方面對錯(cuò)峰生產(chǎn)工作提出了要求：
一、要通過行業(yè)自律公約來堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行錯(cuò)峰生產(chǎn)政策，促進(jìn)企業(yè)效益、行業(yè)利潤水平上一個(gè)新臺(tái)階。錯(cuò)峰生產(chǎn)就是“去庫存”，去庫存不僅有效化解熟料產(chǎn)能過剩，更要讓熟料生產(chǎn)所消耗的資源有個(gè)價(jià)值回升。去庫存就是要反對低價(jià)傾銷，去庫存就是要企業(yè)效益回升。
二、本次鄭州會(huì)議目的就是要貫徹2021年3月3日“冀魯豫水泥企業(yè)錯(cuò)峰生產(chǎn)工作會(huì)議”的決議，__要保持2016年年底的價(jià)格高位優(yōu)勢，為2021年全省水泥價(jià)格穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)，要旗幟鮮明地反對個(gè)別企業(yè)的市場低價(jià)傾銷行為，任何低價(jià)傾銷行為都是對錯(cuò)峰生產(chǎn)成果的破壞，對行業(yè)自律的攪局。協(xié)會(huì)的市場督查組織要對低價(jià)傾銷企業(yè)進(jìn)行披露曝光。
三、錯(cuò)峰生產(chǎn)是水泥行業(yè)供給側(cè)改革的創(chuàng)新舉措，這一創(chuàng)新成果得到了政府認(rèn)可，2021年長江中下游地區(qū)及南方地區(qū)將探索推行錯(cuò)峰生產(chǎn)。對于行業(yè)來說，錯(cuò)峰生產(chǎn)是解決行業(yè)利潤最大化與產(chǎn)量供給、社會(huì)成本關(guān)聯(lián)問題的供給側(cè)改革之路;對于企業(yè)來說，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化與產(chǎn)能發(fā)揮、企業(yè)綜合成本平衡關(guān)系的手段;對于行業(yè)協(xié)會(huì)來說，要倡導(dǎo)“行業(yè)利益高于企業(yè)利益，企業(yè)利益孕育于行業(yè)利益之中”的自律行為，要引導(dǎo)水泥企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，建立市場公平競爭、共贏發(fā)展的市場環(huán)境。
四、錯(cuò)峰生產(chǎn)成果鞏固關(guān)鍵因素在于企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人。要把錯(cuò)峰生產(chǎn)和企業(yè)自身利益追求、企業(yè)文化精髓相結(jié)合，不能忽略市場競爭的共贏原則。錯(cuò)峰生產(chǎn)考驗(yàn)的是企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人的誠信和責(zé)任。
五、水泥行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵在于“去產(chǎn)能”。建議__省協(xié)會(huì)和企業(yè)要積極探索設(shè)立“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項(xiàng)資金”，組建省級(jí)水泥投資管理公司，加快__過剩產(chǎn)能退出，提高區(qū)域市場集中度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造省級(jí)水泥技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)中心，為__省水泥行業(yè)供給側(cè)改革走出一條創(chuàng)新道路。
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2021年__月__日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十五
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今天，我看了xxxx鋁業(yè)xxxx年形勢教育材料，深感xxxx鋁業(yè)面臨形勢的嚴(yán)峻。
作為xxxx鋁業(yè)一名最為普通的員工，我深感自己的責(zé)任重大，廠興我榮、廠衰我恥。每一名員工都不希望企業(yè)關(guān)門，因?yàn)閤xxx鋁業(yè)是在我們手中發(fā)展壯大的，企業(yè)是我家，發(fā)展靠大家，面對嚴(yán)峻的形勢，我們xxxx鋁業(yè)每一名員工都要認(rèn)真的思考，我該怎么辦?我要怎么辦?特別是我們一線員工最有發(fā)言權(quán)，因?yàn)槠髽I(yè)每一天的生產(chǎn)成本是在我們的手中產(chǎn)生。
以下是我個(gè)人的建議：
一、有關(guān)部門要嚴(yán)把原材料、物料和設(shè)備的進(jìn)廠質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量的好壞直接影響著我們的成本，質(zhì)量是企業(yè)的生命。
二、廠內(nèi)礦石和煤炭的`二次倒運(yùn)，要科學(xué)管理，減少不必要的環(huán)節(jié)。
三、廠內(nèi)成品氧化鋁和氫氧化鋁噸包的二次倒運(yùn)，要嚴(yán)把吊裝工的技術(shù)關(guān)，要精細(xì)作業(yè)，我們經(jīng)常看到在二次倒運(yùn)過程中，有些雪白的氧化鋁散落在地面，不知是噸包有質(zhì)量問題?還是吊裝工的技術(shù)問題?看了讓人心痛。
四、“氧化鋁市場是闖出來的，不是等出來的!”記得1994年我廠的經(jīng)營形勢跟現(xiàn)在一樣，后來我了解到廣州佛山有很多家合資陶瓷廠，我?guī)е蹚S氧化鋁產(chǎn)品說明書，到了佛山我向各家陶瓷廠宣傳我廠氧化鋁最適合陶瓷行業(yè)使用，在廣州我們打開了氧化鋁的銷路。
在這里我想說的就是：“現(xiàn)在我廠氧化鋁產(chǎn)品多樣化，但是產(chǎn)品再好也要靠我們的銷售人員走出去了解市場，去宣傳我們的產(chǎn)品，去闖市場，去占領(lǐng)市場”。
五、節(jié)電方面，辦公區(qū)域、有關(guān)路段應(yīng)加強(qiáng)用電管理。
六、節(jié)水方面，公司各單位要杜絕長流水，持續(xù)廣泛開展修舊利廢活動(dòng)。
要?jiǎng)訂T全體員工為企業(yè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，把成本降到最低。
技術(shù)中心員工：xxxx。
xxxx年1月20日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十六
本人進(jìn)入__公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個(gè)人認(rèn)為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質(zhì)、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質(zhì)，應(yīng)包括工程、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務(wù)偏差、不能按時(shí)完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強(qiáng)，究其原因在于標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督以及責(zé)任心的問題;工作中的積極性與責(zé)任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團(tuán)隊(duì)。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應(yīng)該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結(jié)合，約束和激勵(lì)雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構(gòu)想及建議如下：
一、當(dāng)務(wù)之急，是設(shè)立綜合管理部。負(fù)責(zé)公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質(zhì)量、工程進(jìn)度控制管理、促進(jìn)設(shè)計(jì)部做出最佳的設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)對采購部日常工作規(guī)范、進(jìn)一步優(yōu)選合適的供應(yīng)商以及激發(fā)技術(shù)部員工工作積極性。
二、加強(qiáng)執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管理團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個(gè)部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊(duì)伍，整個(gè)公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。對主管責(zé)任、權(quán)利清晰定義，對各崗位工作職責(zé)明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴(yán)謹(jǐn)，便會(huì)出現(xiàn)各自推諉責(zé)任的弊病，任務(wù)布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當(dāng)然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動(dòng)，獎(jiǎng)罰分明。
四、建設(shè)有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進(jìn)行轉(zhuǎn)變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉(zhuǎn)變，從“以崗位為本”向以“目標(biāo)為本”轉(zhuǎn)變;從“以職能導(dǎo)向”向“以流程導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變，兩者兼容。實(shí)行統(tǒng)一的制度和紀(jì)律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機(jī)制和良好的組織秩序。
五、進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。它的管理作用主要是通過精神引導(dǎo)。
彌補(bǔ)管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價(jià)值觀，逐漸通過價(jià)值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強(qiáng)的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。
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