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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇一
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠(chéng)實(shí)信用的`基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對(duì)其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期打包策劃推廣事宜，達(dá)成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。
第一條服務(wù)范圍。
甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃推廣服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目前期的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等事宜。
第二條服務(wù)內(nèi)容。
(一)具體服務(wù)范圍：
第一部分：整體策劃——。
1、vi設(shè)計(jì)(logo/色值/標(biāo)準(zhǔn)/應(yīng)用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字。
組合/立體雕塑效果)。
2、階段策劃推廣方案。
3、深度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
4、銷售執(zhí)行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——。
1、接待臺(tái)背板。
2、logo墻。
3、資料架。
4、玻璃窗吊簾式旗幅。
1、大幅海報(bào)(折頁(yè))。
2、戶型圖。
3、樓書。
4、名片。
1、擎天柱。
2、道旗。
3、圍檔。
(二)免費(fèi)贈(zèng)送服務(wù)范圍：
露臺(tái)平面。
戶型圖。
工裝建議。
銷控表。
銷售表格。
業(yè)績(jī)表。
客戶簽約號(hào)卡。
客戶禮品包裝。
第三條合同總價(jià)款及付款方式。
總服務(wù)費(fèi)用商定為55萬(wàn)元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支付10%，乙方人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)，支付20%。甲方使用乙方各種方案和計(jì)劃書時(shí)，支付50%。余款在合同終止前一個(gè)月一次性付清。
第四條廣告運(yùn)作規(guī)則。
1.為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項(xiàng)目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對(duì)甲方負(fù)責(zé)，甲方需指定專人負(fù)責(zé)與乙方合作、接洽。
2.甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營(yíng)銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計(jì)劃，確定工作階段、完成時(shí)間。
3.在服務(wù)的實(shí)施過(guò)程中，甲方有權(quán)對(duì)總體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)協(xié)助確定并調(diào)整。
第五條雙方責(zé)任及權(quán)利。
(一)甲方責(zé)任及權(quán)利。
1.甲方對(duì)乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權(quán)利，設(shè)計(jì)方案甲方需尊重乙方意見。
2.在甲方支付本合同或分項(xiàng)項(xiàng)目相應(yīng)的費(fèi)用后，設(shè)計(jì)作品之知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，并有權(quán)要求乙方及時(shí)提供電子文件及樣稿。
3.雙方合作期間，甲方應(yīng)積極配合乙方，及時(shí)提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應(yīng)對(duì)上述資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。
4.甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提交的工作文件及時(shí)以書面形式提出修改意見和建議，甲乙雙方達(dá)成一致后據(jù)此進(jìn)行修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方可定稿。
5.甲方應(yīng)按照本合同的規(guī)定及時(shí)付款，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。
(二)乙方責(zé)任及權(quán)利。
1.乙方應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密。
2.乙方應(yīng)指定專人組成項(xiàng)目工作小組，經(jīng)甲方確認(rèn)后開展工作。
3.乙方應(yīng)按時(shí)完成甲方下達(dá)的工作任務(wù)，乙方將設(shè)計(jì)方案交甲方并經(jīng)甲方負(fù)責(zé)人簽字或以電子郵件確認(rèn)后視為該項(xiàng)工作完結(jié)。若甲方對(duì)該方案提出異議，乙方應(yīng)于甲方提出后盡快進(jìn)行組織雙方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方能定稿。
4.乙方應(yīng)主動(dòng)提前向甲方索要設(shè)計(jì)工作中所需的各類資料，并在本合同終止時(shí)，將上述資料及時(shí)歸還甲方。
5.乙方對(duì)最終發(fā)布廣告擁有正文署名權(quán)。
6.乙方在經(jīng)甲方書面同意后可用其設(shè)計(jì)之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)、出版發(fā)表。
7.乙方對(duì)未被甲方采用的方案有權(quán)收回并作為它用。
8.乙方應(yīng)按月向甲方提供合同期間的詳細(xì)工作計(jì)劃和時(shí)間安排表，并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
第六條違約責(zé)任。
1.除不可抗力的自然及社會(huì)原因外，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非因乙方原因，甲方未能在約定時(shí)間內(nèi)提供乙方設(shè)計(jì)工作所需的各類資料，或未能在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提出的策略、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案簽字認(rèn)可，乙方完成工作時(shí)間可相應(yīng)順延。
3.由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效。
第七條轉(zhuǎn)讓條款。
未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。否則，守約方有權(quán)終止本合同并要求違約方支付合同總價(jià)款雙倍的違約金。
第八條合同終止和解除。
有下列情形之一的，合同權(quán)利義務(wù)終止：
1.本合同因已按約定履行完畢而自然終止;。
2.本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;。
第九條保密條款。
1.未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務(wù)有關(guān)的客戶的信息及其它信息等)負(fù)保密責(zé)任，并不得向任何人披露上述資料和信息，但正常履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的除外。
2.任何一方泄密導(dǎo)致合同另一方遭受損失的，泄密方應(yīng)按合同總價(jià)款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應(yīng)按合同其它方的實(shí)際損失賠償。
3.本保密條款具有獨(dú)立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條不可抗力條款。
由于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的自然原因或社會(huì)原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時(shí)，遇到上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即書面通知合同其它方，并應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。
由合同各方按事件對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責(zé)任、或者延期履行合同。
第十一條解決爭(zhēng)議的辦法。
凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條其它。
1.本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責(zé)后，本合同即自行終止。
2.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為附件，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
3.本合同一式份，甲乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇二
本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。在xx開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。
3.1項(xiàng)目部下設(shè)前期辦負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。項(xiàng)目部不設(shè)置專門機(jī)構(gòu)的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。
房地產(chǎn)前期工作計(jì)劃
3.3項(xiàng)目部通過(guò)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位、地質(zhì)勘測(cè)單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟(jì)合同；經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)集團(tuán)公司復(fù)核并正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.1項(xiàng)目部組織擬定《工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃》并報(bào)公司批準(zhǔn)。
4.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)起草公司向投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱控股公司）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)請(qǐng)示公文，并取得控股公司的《立項(xiàng)批復(fù)》。
4.3項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地準(zhǔn)許使用的相關(guān)手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》。
4.4項(xiàng)目部持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《立項(xiàng)批復(fù)》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃要點(diǎn)、詳規(guī)設(shè)計(jì)條件等批文。
4.5項(xiàng)目部委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行正式規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供工程項(xiàng)目建筑平、立、剖面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，上報(bào)政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設(shè)計(jì)成果通知書》。
4.6項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門初步審核意見或證明并上報(bào)政府規(guī)劃部門。
4.8項(xiàng)目部起草項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)政府規(guī)劃部門審查，取得工程項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核批復(fù)文件。
4.9項(xiàng)目部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府批復(fù)、批件及其他證明材料，到政府建設(shè)行政主管部門申報(bào)《年度投資計(jì)劃》、辦理報(bào)建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.10擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核批復(fù)后，設(shè)計(jì)院完成施工圖設(shè)計(jì)及工程結(jié)構(gòu)計(jì)算，到政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理圖紙審查批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》。
4.11項(xiàng)目部持《年度投資計(jì)劃》及工程項(xiàng)目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證書》。
4.12項(xiàng)目部組織參與《勘測(cè)合同》、《設(shè)計(jì)合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項(xiàng)目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13項(xiàng)目部按照招標(biāo)程序選定中標(biāo)監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟(jì)合同；經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)公司復(fù)核正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.14項(xiàng)目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標(biāo)通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15項(xiàng)目部持《年度投資計(jì)劃》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設(shè)單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標(biāo)通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設(shè)計(jì)合同》、《施工合同》等報(bào)建備案手續(xù)到政府建設(shè)行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16項(xiàng)目部在工程項(xiàng)目前期工作結(jié)束后，將所有政府批件、證件原件由項(xiàng)目部綜合辦集中保管。工程項(xiàng)目竣工移交后，項(xiàng)目部填寫《工程項(xiàng)目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇三
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過(guò)本次開盤活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組
鑫隆名居銷售大廳
20xx年5月日上午9點(diǎn)30分
1.邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演
3.邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。
4.邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開盤選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤的美譽(yù)度
舞臺(tái)尺寸建議10米xx7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。
1、將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20xx5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來(lái)渲染開盤氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇四
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷2011年十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等；
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；
策劃：郭森。
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；
3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的美好印象；
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。
20xx年1月14日8:30——17:30。
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。
（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）。
策劃：郭森。
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。
1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。
顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文。
場(chǎng)務(wù)：張?jiān)帧?BR> 確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。
策劃：郭森。
現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。
策劃：郭森。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇五
（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的`影響。
（一）區(qū)域環(huán)境分析。
（二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析。
（三）新政對(duì)區(qū)域的影響。
（一）項(xiàng)目swot分析。
（二）形象及市場(chǎng)定位。
（三）文化內(nèi)涵定位。
（四）目標(biāo)購(gòu)房群定位。
（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議。
（六）價(jià)格定位。
（一）銷售推廣建議。
（二）案名及平面表現(xiàn)。
（三）營(yíng)銷推廣建議。
“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至20xx年底，武漢gdp就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂部”。
武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下，gdp增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。
雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。
本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷cbd近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來(lái)身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。
小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線20xx年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)，區(qū)域配套檔次提升。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇六
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇七
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通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司
目錄
一、市場(chǎng)背景
二、項(xiàng)目分析
三、項(xiàng)目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡(jiǎn)介
十、合作模式
一、市場(chǎng)背景
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項(xiàng)目分析
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的`聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇八
王先生是某咨詢公司執(zhí)行總裁，年輕有為的他不僅僅將自己的公司管理得井井有條，對(duì)于地產(chǎn)投資也頗有研究。作為咨詢公司高層的他，憑借準(zhǔn)確的判斷能力和果敢，準(zhǔn)確選擇了投資目標(biāo)。“跟著規(guī)劃走”是王先生的投資策略。
反其道購(gòu)買老公房。
王先生一直和父母關(guān)注地產(chǎn)投資，但是王先生的選擇方法卻與旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地產(chǎn)投資領(lǐng)域。當(dāng)時(shí)不少人將眼光投向新建商品房，而王先生則反其道行之，打算購(gòu)買公房。“我最初開始選的時(shí)候，看中的是公房?jī)r(jià)格低，當(dāng)初做這個(gè)決定，還是有不少人覺得奇怪?！蓖跸壬嬖V記者，不少親戚朋友看到自己花錢買“老房子”就紛紛提出異議。
“可是我十分堅(jiān)持。當(dāng)時(shí)，我選擇的是市中心的老公房，但是區(qū)域還沒有選定。”王先生告訴記者，自己當(dāng)初一口氣花錢購(gòu)買了普陀區(qū)兩套公房，購(gòu)入時(shí)價(jià)格相當(dāng)便宜。“我看中的并不是現(xiàn)在的價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)時(shí)公房離華師大很近，而且普陀區(qū)將來(lái)的規(guī)劃前景十分誘人，在規(guī)劃還沒有實(shí)施階段，可以靠華師大來(lái)帶動(dòng)。所以我一口氣買了2套?！?BR> 王先生告訴記者，自己當(dāng)時(shí)的這種做法的確引起了“非議”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要幾時(shí)，投資很難快速見效。
樓市大漲房?jī)r(jià)翻番。
“誰(shuí)想到現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)翻倍了。”王先生告訴記者，自己當(dāng)時(shí)做好了長(zhǎng)線投資打算，沒想到后來(lái)樓市會(huì)大漲?！捌鋵?shí)我當(dāng)時(shí)倒沒有這樣投機(jī)打算的。”
王先生告訴記者，“現(xiàn)在這樣的房屋行情很好，尤其是老公房的租賃十分搶手，每個(gè)月的租金收入就不少?！蓖跸壬寡?，如果將來(lái)購(gòu)房的話，這兩套房源一旦脫手，可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套不錯(cuò)的兩房。
“不過(guò)這兩套房源的地理位置和周邊配套均不錯(cuò)，我還是打算繼續(xù)出租，收取租金回報(bào)。等到整個(gè)普陀區(qū)規(guī)劃全部起來(lái)，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)才達(dá)到我的心理價(jià)位，這個(gè)時(shí)候再拋也不遲?！蓖跸壬耐顿Y方法十分穩(wěn)健。
后市還是看中地段。
盡管已經(jīng)擁有了兩套住房，王先生還是打算在市中心尋找房源。“畢竟老公房是拿來(lái)投資收租的。”
選擇新房方面，王先生還是看中地段，“跟著規(guī)劃走，總不會(huì)錯(cuò)?！蓖跸壬f(shuō)道。“我對(duì)普陀比較熟悉，目前中意的是普陀區(qū)靠近中山公園的新房。”王先生告訴記者，他看中的樓盤沿蘇州河而建，居住環(huán)境好，靠近中山公園和華東師范大學(xué)，周邊配套較為完善，附近配有多條軌道交通，2、3、4號(hào)線站點(diǎn)步行都無(wú)需花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，出行非常方便。
“上海的東部地區(qū)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)飽和，目前整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是向西擴(kuò)張，除了普陀之外，徐匯和閔行也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”王先生告訴記者。
王先生的投資標(biāo)的看似不同于他人，走的是相反路線，但是其核心卻始終如一，就是跟著規(guī)劃選擇物業(yè)。這樣，投資者同樣可以以較低的成本，獲得不菲的投資回報(bào)率。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇九
成都公司與北京公司雙方就成都公司購(gòu)買北京公司“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”產(chǎn)品達(dá)成一致意見并于2010年9月13日兩公司簽訂了《采購(gòu)合同》，合同約定成都公司向北京公司購(gòu)買“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”共計(jì)1420臺(tái)，價(jià)值總計(jì)為2485000元。合同簽訂后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部貨款后45天內(nèi)提供貨物到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市，北京公司負(fù)責(zé)將產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)匠啥脊局付ǖ牡攸c(diǎn)，同時(shí)合同中還對(duì)產(chǎn)品包裝要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、質(zhì)量保證等方面作了明確的約定。
合同簽訂后，成都公司向北京公司支付了相應(yīng)的貨款，北京公司將產(chǎn)品發(fā)貨到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市。在產(chǎn)品安裝投入使用一段時(shí)間后，成都公司稱北京公司提供的產(chǎn)品存在質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)了無(wú)法進(jìn)入系統(tǒng)、死機(jī)、無(wú)法搜索到信號(hào)等問(wèn)題，致使產(chǎn)品的使用者多次找到成都公司要求處理，為了解決上述產(chǎn)品使用問(wèn)題，成都公司額外支付了維修費(fèi)用，截止到2012年12月15日，因維修產(chǎn)品成都公司額外支付了維修費(fèi)用共計(jì)109469.5元。
成都公司認(rèn)為是北京公司提供的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致其額外支付了維修費(fèi)要求北京公司承擔(dān)，但北京公司認(rèn)為產(chǎn)品使用中出現(xiàn)的無(wú)法搜索到信號(hào)、無(wú)法進(jìn)入系統(tǒng)和死機(jī)等問(wèn)題并非是產(chǎn)品本身的質(zhì)量問(wèn)題，而是因?yàn)楫a(chǎn)品使用地四川省xx市的潮濕環(huán)境、山區(qū)內(nèi)無(wú)法搜索到或接受到信號(hào)等原因所造成無(wú)法使用，不同意成都公司提出的因質(zhì)量問(wèn)題索賠的要求。在兩公司溝通無(wú)法達(dá)成一致的情況下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀區(qū)人民法院提起了買賣合同糾紛訴訟，北京高文律師事務(wù)所律師牟楠、田美玉代表北京公司出庭應(yīng)訴。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)（6）滿足購(gòu)房者需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場(chǎng)性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。
（1）市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析。
（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位。
（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃。
價(jià)f不確定性分析。
（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)。
算f廣告策劃。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡(jiǎn)明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。
居住項(xiàng)目選址（1）市場(chǎng)狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。
商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場(chǎng)（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過(guò)程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。
土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。
土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競(jìng)標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息（5）測(cè)算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。
競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià)假設(shè)開發(fā)法公式。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。
（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析。
（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查。
（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋。
其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡(jiǎn)明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀。
1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。
（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)。
境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度。
（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)。
（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查。
與分析。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查。
（1）市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購(gòu)房需求的人口。
（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購(gòu)買李水平。
3房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給調(diào)查。
（1）房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給總體調(diào)查。
4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查。
（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形。
式（海報(bào)圖冊(cè)）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查。
（3）房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查。
1訪問(wèn)法（1）人員訪問(wèn)（2）電話訪問(wèn)（3）郵寄訪問(wèn)（4）網(wǎng)上訪問(wèn)。
2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法。
3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)（2）深度訪談法（3）投影技法。
4實(shí)驗(yàn)法。
5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查。
問(wèn)卷注意問(wèn)題（1）避免一般性問(wèn)題（2）避免過(guò)于專業(yè)術(shù)語(yǔ)（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問(wèn)（5）避免敏感性的問(wèn)題（6）注意問(wèn)題設(shè)置的順序。
市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購(gòu)買群體—子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程和策略。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購(gòu)買動(dòng)機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）。
目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場(chǎng)化（2）多目標(biāo)市場(chǎng)化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們。
切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則。
房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。
1規(guī)劃布局。
（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)。
（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式。
2建筑類型。
（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層。
住宅。
（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅。
（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)。
（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅。
3住宅戶型。
（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動(dòng)靜分區(qū)c潔污分區(qū)。
（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過(guò)廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過(guò)渡空間（過(guò)道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)）。
（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b。
4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃。
（1）綠地規(guī)劃綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面。
積的比例。
（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境。
5小區(qū)道路。
（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行。
（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級(jí)布置，逐。
10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級(jí)道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級(jí)道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長(zhǎng)于120米）。
6配套設(shè)施。
（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場(chǎng)超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)。
中學(xué)）c文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施。
（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱。
供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置。
（4）安全設(shè)置。
（5）戶外場(chǎng)地設(shè)置。
（6）服務(wù)管理設(shè)置。
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對(duì)樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等各要素的規(guī)范與整合的過(guò)程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等工作通過(guò)項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)—cis來(lái)完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對(duì)吸引顧客擴(kuò)大市場(chǎng)份額有極大的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）。
賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場(chǎng)主體（3）提煉廣告主題。
市場(chǎng)主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。
市場(chǎng)推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動(dòng)推廣（4）客戶關(guān)系管理。
營(yíng)銷分期以及工作要點(diǎn)。
（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)前，通過(guò)媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分。
（2）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，現(xiàn)已發(fā)展成營(yíng)銷商檢驗(yàn)市場(chǎng)和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場(chǎng)反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場(chǎng)依據(jù)。
（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)。
備，形成足夠銷售勢(shì)能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動(dòng)多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢(shì)頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。
（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動(dòng)，此時(shí)銷量。
和需求量較高，因此要掌握銷售勢(shì)頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲(chǔ)備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，保持熱銷場(chǎng)面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。
（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購(gòu)房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。
（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一。
定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤(rùn)，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營(yíng)銷方式和重新定義市場(chǎng)改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。
銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁(yè)（包括案名，logo，宣傳語(yǔ)，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語(yǔ)，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購(gòu)合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）。
銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他。
廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告。
廣告策劃主要工作（1）市場(chǎng)分析（客戶分析，個(gè)案分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十一
通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司。
目錄。
一、市場(chǎng)背景。
三、項(xiàng)目定位。
四、客源定位。
五、產(chǎn)品建議。
六、推案策略。
七、廣告策略。
八、銷售執(zhí)行。
九、公司簡(jiǎn)介。
十、合作模式。
一、市場(chǎng)背景。
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段。
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化。
能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景_四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)。
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十二
五一黃金周臨近，不少投資者又蠢蠢欲動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管目前房?jī)r(jià)不低，但市場(chǎng)上的投資渠道有限，投資房地產(chǎn)仍是一個(gè)較好的選擇。同時(shí)，五一期間發(fā)展商都會(huì)推出系列優(yōu)惠措施，因此，對(duì)于欲投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，不失為一次契機(jī)。
成功例子1：半年時(shí)間凈賺6萬(wàn)。
姓名：郭小姐。
年齡：約38歲。
職業(yè)：某貿(mào)易公司部門主管。
投資經(jīng)過(guò)：郭小姐是廣州本地人，收入較穩(wěn)定，于底以24萬(wàn)元購(gòu)入南北廣場(chǎng)(位于寶崗大道)約58平方米，一房一廳的中高層單位。當(dāng)時(shí)郭小姐付了12萬(wàn)元的首期，做了按揭，月供僅1300元/月。當(dāng)新屋裝修并配齊家電后，郭小姐就委托中介放租作長(zhǎng)線投資，以1800元/月的價(jià)格租賃給某位白領(lǐng)人士，租賃的年回報(bào)率高達(dá)9厘。
到了今年3月，南北廣場(chǎng)大部分單位的成交價(jià)就已經(jīng)突破5100元/平方米的關(guān)口，郭小姐亦委托中介以30萬(wàn)元成功售出其單位。不到半年的時(shí)間內(nèi)，郭小姐經(jīng)過(guò)中介公司一租一賣就凈賺了近6萬(wàn)元。
地產(chǎn)中介建議：美聯(lián)物業(yè)的人士認(rèn)為，像郭小姐這樣的案例，的確需要確定一個(gè)理性的投資策略，其物業(yè)的所在地段必須容易出租，具備一定的升值潛力，平買平賣更容易收回成本。
成功例子2：前期租賃后期自住。
姓名：黃先生。
年齡：55歲。
職業(yè)：已退休。
投資經(jīng)過(guò)：黃氏夫婦已經(jīng)退休了，現(xiàn)居住在廣州老城區(qū)某小區(qū)位于6層的單位內(nèi)?，F(xiàn)黃氏夫婦的退休金加起來(lái)一個(gè)月近1萬(wàn)元，除可以支持兩位老人家的日常開支，還有一部分的閑置資金可作投資用途。
由于房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，所以中介的銷售人員建議黃氏夫婦可為自己未來(lái)生活作長(zhǎng)線投資：首先對(duì)于已退休的黃氏夫婦來(lái)講，近幾年上6樓仍能勝任，但是過(guò)多幾年可能會(huì)吃力點(diǎn)，所以銷售人員推薦其購(gòu)入地段較好，租賃市場(chǎng)活躍，小區(qū)環(huán)境良好，配套設(shè)施齊全的高檔物業(yè)，前期可作租賃用途，后期可作自住用途。
去年年中黃氏夫婦以92萬(wàn)元購(gòu)入帝景苑138平方米的大戶型三房單位，裝修并配齊全屋家電后，現(xiàn)以7000元/月的價(jià)格租賃給某位外籍人士，租賃的年回報(bào)率接近9厘。
地產(chǎn)中介的建議：美聯(lián)物業(yè)的人士說(shuō)，像黃氏夫婦這樣的投資者，購(gòu)買居家型的房產(chǎn)，估計(jì)到新樓盤的發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)能為投資者帶來(lái)收入，以后業(yè)主亦能自住，這樣的投資策略更為適合資金充裕的保守型投資者。
盡管目前房?jī)r(jià)較高，但投資者如果能把握市場(chǎng)風(fēng)向，依然能成為投資房產(chǎn)的成功者。
一看：銀行。
普通買房人看市場(chǎng)的方法很簡(jiǎn)單，那就是看銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度，銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好;銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確、可信度更高。
二看：機(jī)會(huì)。
投資房地產(chǎn)要善于“抓機(jī)會(huì)”。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢?同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道樓盤附近有一條方便的路要建，最好是在它動(dòng)工之前買。
三看：買最便宜的。
不同的商人，有不同的營(yíng)銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。有的發(fā)展商認(rèn)為高價(jià)賣50%就能得到通過(guò)薄利多銷賣90%的效果。因此，買房人選擇買房時(shí)，買同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價(jià)格最低的，相對(duì)抗跌力更強(qiáng)一些。
四看：養(yǎng)房成本。
專家認(rèn)為買房就是養(yǎng)房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。因?yàn)椋粋€(gè)樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多，養(yǎng)房的費(fèi)用，買房時(shí)不能不考慮。會(huì)所、地下車庫(kù)這些您用的時(shí)候都得花錢;大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十三
私募股權(quán)融資締造了太多的企業(yè)發(fā)展神話，其中，比較典型也是我們比較熟悉的有蒙牛股份、無(wú)錫尚德、永樂電器、雨潤(rùn)食品、中星微、千橡互動(dòng)、國(guó)人通信、盛大、百度、攜程、阿里巴巴、掌上靈通、前程無(wú)憂、易趣、卓越網(wǎng)、空中網(wǎng)、分眾傳媒、太平洋人壽、聯(lián)想、卡森實(shí)業(yè)、平安保險(xiǎn)、民潤(rùn)、李寧公司、金蝶軟件等。
案例1——無(wú)錫尚德。
尚德有限公司主要從事晶體硅太陽(yáng)電池、組件以及光伏發(fā)電系統(tǒng)的研究，制造和銷售。尚德公司于被photoninternational評(píng)為全球前十位太陽(yáng)電池制造商，并在進(jìn)入前6位。205月，尚德在全球資本市場(chǎng)進(jìn)行了最后一輪私募，英聯(lián)、高盛、龍科、法國(guó)natexis、西班牙普凱等投資基金加盟，這些公司用8000萬(wàn)美元現(xiàn)金換得尚德公司7716萬(wàn)股權(quán)。年12月，在紐約交易所掛牌，開盤20.35美元?；I資4億美元，市值達(dá)21.75億美元，成為第一家登陸紐交所的中國(guó)民企。施正榮持6800萬(wàn)股，以13.838億美元身價(jià)排名百富榜前五名。無(wú)錫尚德成功上市中，私募基金發(fā)揮了重要作用。
案例2——盛大網(wǎng)絡(luò)。
3月盛大網(wǎng)絡(luò)獲得軟銀亞洲4000萬(wàn)美元注資，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)最大規(guī)模的私募融資，205月13日，盛大網(wǎng)絡(luò)成功登陸納斯達(dá)克，2005年7月軟銀亞洲撤出盛大，兌現(xiàn)5.6億美元，從4000萬(wàn)到5.6個(gè)億，不到3年，投資收益高達(dá)1400%。
案例3——攜程網(wǎng)。
10月，攜程網(wǎng)吸引idg第一筆投資，3月吸引軟銀集團(tuán)第二輪融資，月引來(lái)美國(guó)卡萊爾集團(tuán)的第三筆投資，前后三次募資共計(jì)吸納海外風(fēng)險(xiǎn)投資近1800萬(wàn)美元。月10日，成立僅僅4年多的創(chuàng)業(yè)型公司攜程網(wǎng)在美國(guó)納斯達(dá)克成功上市，攜程網(wǎng)也隨即成為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)第二輪海外上市的一個(gè)成功典范。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十四
近日，中國(guó)股市瘋狂了，創(chuàng)業(yè)板首批上市，好象是一次空前的造富運(yùn)動(dòng)，一夜之間竟然打造了106個(gè)億萬(wàn)富翁，這不能不說(shuō)是中國(guó)股市的一個(gè)奇跡!
我們就以關(guān)注度最高的華誼兄弟為例，看看那些明星的身價(jià)。華誼兄弟公司股東共75名自然人，實(shí)際控制人為王忠軍和王忠磊兄弟，兩人合計(jì)持有45.88%的股權(quán)。其中，董事長(zhǎng)王忠軍持有4390.8萬(wàn)股，按28.58元發(fā)行價(jià)計(jì)算，這些股票市價(jià)12.55億元，總經(jīng)理王忠磊持股1389.6萬(wàn)股，市值為3.97億元。第三股東馬云持股1382.4萬(wàn)股，市值3.95億元，第四股東江南春持股590.4萬(wàn)股，市值1.69億元;魯偉鼎、虞鋒等人的賬面價(jià)值也超過(guò)了億元。
那些明星導(dǎo)演和演員雖然持股數(shù)沒有公司老板多，但身價(jià)也不低。比如，著名導(dǎo)演馮小剛持有288萬(wàn)股，按發(fā)行價(jià)計(jì)算的市值為8231萬(wàn)元;另一位著名導(dǎo)演張紀(jì)中持股216萬(wàn)股，身價(jià)將達(dá)到6173萬(wàn)元。演員中黃曉明持有180萬(wàn)股，市值為5144.4萬(wàn)元，李冰冰和張涵予等均持有36萬(wàn)股，身價(jià)達(dá)到1028萬(wàn)元。假設(shè)下周上市后股價(jià)到50元，那么，兩位導(dǎo)演身價(jià)過(guò)億，馮小剛持股市值將達(dá)到1.44億元，張紀(jì)中持股市值為1.08億元。演員中，黃曉明持股市值可以達(dá)到9000萬(wàn)元，李冰冰和張涵予的持股市值1800萬(wàn)元。資本市場(chǎng)的造富功能的確了得。
面對(duì)這么多的富翁，人們不免質(zhì)疑這些人的錢哪里來(lái)的。其實(shí)，從招股書上的公司演變過(guò)程看，很多公司剛創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，規(guī)模并不大，注冊(cè)資金相當(dāng)少。就是說(shuō)，這些創(chuàng)業(yè)股東一開始的投入不見得很大。
比如，金亞科技(300028)是1999年成立的，當(dāng)時(shí)公司注冊(cè)資本僅220萬(wàn)元，由周旭忠等3名自然人出資設(shè)立，其中只有22萬(wàn)元是貨幣資金，其余均是以原材料及設(shè)備作價(jià)出資。隨后，周旭忠通過(guò)受讓、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增等，擁有2415萬(wàn)元股權(quán)。到2004年，周旭忠以2415萬(wàn)元將這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓給周旭輝，周旭輝由此成為第一大股東和董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。隨后，公司不斷增資，到2007年9月，公司整體變更為股份有限公司，以賬面凈資產(chǎn)折股設(shè)立，周旭輝的持股數(shù)由此變成3999.6萬(wàn)股。到今年發(fā)行股票之前，公司的股本已經(jīng)由1999年的220萬(wàn)股變成11000萬(wàn)股。
其他公司也有類似經(jīng)歷，最早創(chuàng)業(yè)者的投入不一定很大。在公司發(fā)展中，通過(guò)引進(jìn)新的股東、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增等方法增加注冊(cè)資金，也增加了創(chuàng)業(yè)者的持股數(shù)量。就說(shuō)華誼兄弟，也是到2006年后才引進(jìn)馬云、江南春等資本市場(chǎng)實(shí)力人物，影視明星是2007年后才持股的。當(dāng)時(shí)，馮小剛持股151.48萬(wàn)股，成本為每股1元，后來(lái)通過(guò)利潤(rùn)分紅轉(zhuǎn)增股本變成288萬(wàn)股;張紀(jì)中原持股113.61萬(wàn)股，通過(guò)轉(zhuǎn)增變成216萬(wàn)股;李冰冰原持股18.93萬(wàn)股轉(zhuǎn)增變成36萬(wàn)股。2008年2月，華誼兄弟再次大面積增資擴(kuò)股，相當(dāng)多的演員成為股東，包括黃曉明的180萬(wàn)股、張涵予的36萬(wàn)股，都是此時(shí)獲得，每股價(jià)格漲到3元，但和一年后28.58元發(fā)行價(jià)相比，當(dāng)時(shí)價(jià)格是便宜的。
這些公司發(fā)展演變過(guò)程中，無(wú)論是股份轉(zhuǎn)讓還是增資，價(jià)格都很低。但是，到了資本市場(chǎng)，價(jià)格就全然不同。目前28家創(chuàng)業(yè)板公司平均發(fā)行價(jià)格超過(guò)25元，那些創(chuàng)業(yè)者的股份增值幅度在20倍左右。有趣的是，這些公司如果不上市，幾元價(jià)格很多人也未必要。而到股市上，別看發(fā)行價(jià)幾十元，爭(zhēng)搶者卻蜂擁而入。28只創(chuàng)業(yè)板股票的發(fā)行，超額認(rèn)購(gòu)數(shù)量都要上百倍。我們不得不感嘆資本市場(chǎng)的神奇魔力。
資本市場(chǎng)的神奇魔力，就是對(duì)一家企業(yè)的價(jià)值重估。這種資源配置功能、價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，客觀上也起到造富作用，使得一批企業(yè)家成為億萬(wàn)富翁，這種財(cái)富效應(yīng)可以激勵(lì)更多企業(yè)家進(jìn)行創(chuàng)業(yè)、開拓。而且，創(chuàng)業(yè)板也讓我們認(rèn)識(shí)到知識(shí)就是財(cái)富不是一句空話，因?yàn)榈拇_有學(xué)者憑借自己的知識(shí)而躋身富翁行列，蒲忠杰就是典型。
現(xiàn)年46歲的蒲忠杰可謂學(xué)術(shù)型創(chuàng)業(yè)者。擁有研究生學(xué)歷和博士學(xué)位的他歷任北京鋼鐵研究總院高級(jí)工程師、美國(guó)佛羅里達(dá)國(guó)際大學(xué)研究助理、美國(guó)wp醫(yī)療科技公司技術(shù)副總經(jīng)理。他曾參與設(shè)計(jì)50余項(xiàng)專利，并發(fā)表15篇科研文章。樂普醫(yī)療1999年成立的時(shí)候，蒲忠杰夫婦的美國(guó)wp公司以兩項(xiàng)專有技術(shù)和生產(chǎn)技術(shù)評(píng)估，作價(jià)378萬(wàn)元出資入股?，F(xiàn)在，蒲忠杰夫妻二人合計(jì)持有樂普醫(yī)療約9142.885萬(wàn)股，按29元發(fā)行價(jià)計(jì)，約合市值26.5億元.
創(chuàng)業(yè)板的造富效應(yīng)不是壞事，可以鼓勵(lì)更多的人進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，鼓勵(lì)更多的專家學(xué)者將他們的知識(shí)造福人類。
我們不必妒忌這些富翁企業(yè)家，看到他們享受資本市場(chǎng)高溢價(jià)，獲得從創(chuàng)業(yè)到成功的財(cái)富倍增同時(shí)，也要看到他們艱難的創(chuàng)業(yè)過(guò)程。只有更多的人愿意創(chuàng)業(yè)，愿意開拓，努力把企業(yè)做好，那么，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能更好地發(fā)展，創(chuàng)業(yè)者才能從中獲得高回報(bào)。
中國(guó)多一點(diǎn)富翁不是壞事，只要他們的錢是合法的。實(shí)際上，在目前的主板市場(chǎng)、中小板市場(chǎng)，類似創(chuàng)業(yè)板的富翁已經(jīng)有了很多，毫無(wú)疑問(wèn)，將來(lái)會(huì)更多。當(dāng)這樣的富翁越來(lái)越多，大家見怪不怪，也就不會(huì)天天計(jì)算他們的財(cái)富了。事實(shí)上，也有很多人錯(cuò)過(guò)了在資本市場(chǎng)獲得高回報(bào)的機(jī)會(huì)，李冰冰最近就后悔股票買得少了，李冰冰原先只買了18.93萬(wàn)股華誼兄弟股份，顯然是當(dāng)初她可以多買而沒有買，她自己表示對(duì)金融不敏感。
爭(zhēng)議頗多的學(xué)者余秋雨據(jù)了解，2001年12月，當(dāng)時(shí)還是上海六百的徐家匯商城決定解散職工持股權(quán)，并計(jì)劃將其持有的24.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。最終，這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海祥龍物業(yè)、徐匯副食品公司、上海六百的31位公司管理人員和業(yè)務(wù)骨干以及余秋雨等4位外部自然人。
其中，余秋雨以每股2.9239元的價(jià)格購(gòu)入82.5萬(wàn)股，共出資為241.22萬(wàn)元，購(gòu)入了上海徐家匯商城股份有限公司1.5%的股份。而經(jīng)過(guò)近8年的股本轉(zhuǎn)增，如今余秋雨的持股數(shù)量為518.6445萬(wàn)股。參照8年前原始投入，其現(xiàn)在的每股成本僅0.413元。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，以中小板零售行業(yè)公司上市首日平均漲幅130%計(jì)算，徐家匯首日價(jià)格有望逼近30元，而余秋雨所持股市值增值將超過(guò)60倍，并有望突破億元大關(guān)。歷時(shí)8年的價(jià)值投資讓余秋雨“大豐收”了。
這些實(shí)例，不知道其他人如何看?對(duì)我至少有如下啟示：
第一：非凡的收獲來(lái)自非凡的膽識(shí)。
投資資本市場(chǎng)需要冒險(xiǎn)精神，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)是很大的，能夠上市的畢竟是少數(shù)。倘若不能上市，就無(wú)法獲得資本市場(chǎng)的高溢價(jià)、高回報(bào);如果遇到創(chuàng)業(yè)公司最終失敗，投資有可能血本無(wú)歸。所以應(yīng)該給自己思想上準(zhǔn)備兩條路!(這是潛意識(shí)中的賭)。
第二：非凡的收獲來(lái)自非凡的觀念。
原始資本是“蛋”，經(jīng)過(guò)孵化才成“雞”的，“雞”長(zhǎng)大再生“蛋”，你的資本才增長(zhǎng)，變大。所以在適當(dāng)?shù)募竟?jié)放進(jìn)合適的“孵化器”是很重要的，你不肯放,1個(gè)雞蛋永遠(yuǎn)變不成2個(gè)。曾聽說(shuō)許多鄉(xiāng)下老人為防盜，把紙幣藏于墻縫，不是生霉?fàn)€掉、就是被老鼠咬亂的例子。也就是人們常說(shuō)的金錢的特性：不增值便縮水!
第三：非凡的收獲來(lái)自非凡的耐心。
先不說(shuō)關(guān)于余秋雨沸沸揚(yáng)揚(yáng)的各種輿論，也不管他通過(guò)什么途徑得到那種原始股票，就從他投入241萬(wàn)后，8年時(shí)間不動(dòng)聲色、從容淡定的態(tài)度我也很佩服他，事實(shí)證明他是大贏家，不僅文學(xué)、而且財(cái)富!定力和耐心也是獲取財(cái)富的重要素質(zhì).
(百度上市——成就二百多名百萬(wàn)富翁、五十位千萬(wàn)富翁、八個(gè)億萬(wàn)富翁!
蒙牛上市——成就五個(gè)億萬(wàn)富翁、十多個(gè)千萬(wàn)富翁、幾十個(gè)百萬(wàn)富翁誕生!
中國(guó)股神——段永平(步步高原老板)。
0.8美元認(rèn)購(gòu)的網(wǎng)易，最后100多美元拋出，段永平稱自己作為企業(yè)家的生命已經(jīng)結(jié)束，再也不做實(shí)體。段永平這幾年在美國(guó)做投資賺的錢比他在國(guó)內(nèi)做企業(yè)10年賺的還多。
注：網(wǎng)易發(fā)行價(jià)17美元，較內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)高21.25倍，上市后100美元，比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)高125倍。
體壇股神——姚明。
據(jù)香港《大公報(bào)》和東方衛(wèi)視報(bào)道，新股合眾思?jí)言谏罱凰行“鍜炫粕鲜?，這家因姚明持股而一舉聞名的科技公司甫一上市就受到資金熱烈追捧，開盤漲幅即超過(guò)100%，收盤大漲147.3%，報(bào)91.50元，為今年以來(lái)上市新股首日漲幅的冠軍。這令姚明所持該公司67.5萬(wàn)股的賬面價(jià)值，亦在28個(gè)月內(nèi)從37.5萬(wàn)元飆升至6176.25萬(wàn)元，升幅高達(dá)164.7倍。
巨人網(wǎng)絡(luò)——史玉柱。
2006年7月26號(hào)史玉柱前往開曼群島注冊(cè)巨人網(wǎng)絡(luò)公司。2007年11月1日，巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司成功登陸美國(guó)紐約證券交易所，市值達(dá)到42億美元，成為在美國(guó)發(fā)行規(guī)模最大的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)，創(chuàng)企業(yè)上市速度最快的案例。史玉柱的身家突破500億元。共造就了21個(gè)億萬(wàn)富翁，186個(gè)百萬(wàn)和千萬(wàn)富翁。1位是巨人的高管，186位是在巨人網(wǎng)絡(luò)上市前認(rèn)購(gòu)了巨人的內(nèi)部股的老百姓.
紅杉資本——沈南鵬。
4年，買原始股權(quán)四次，賣股四次，用100萬(wàn)美元，賺了80億美元，收益8000倍。
今天esl美國(guó)石油能源股就把一直掌握在少數(shù)人手中的財(cái)富鑰匙放到了您的面前，您準(zhǔn)備好了嗎???此舉是互聯(lián)網(wǎng)近二十年來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)的、針對(duì)我們老百姓的“巨大商機(jī)”!朋友，望您能高瞻遠(yuǎn)矚。。。我們期待著您的攜手。。。期待與您一起交流探討這個(gè)特大的商機(jī)!
人無(wú)股權(quán)不大富!原始股，是大眾開啟財(cái)富大門唯一的鑰匙!
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十五
被告一、物流公司。
被告二、史某。
被告三、李某。
被告四、保險(xiǎn)公司a。
被告五、保險(xiǎn)公司b。
【案情介紹】。
4月1日，于某駕車c去外地送貨，由于于某感覺較困，把車交給同車的史某駕駛，史某無(wú)駕駛證，在途中與d車發(fā)生交通事故，經(jīng)過(guò)交警對(duì)事故的認(rèn)定，史某負(fù)事故的全部責(zé)任。
史某同李某為合伙，但沒有書面協(xié)議，以史某名義辦理有個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，史某有物流公司的任何經(jīng)理書，有合作協(xié)議雙方對(duì)運(yùn)費(fèi)的分成比例，對(duì)運(yùn)費(fèi)雙方四六分。
c車在保險(xiǎn)公司a辦理有交強(qiáng)險(xiǎn)，d車在保險(xiǎn)公司b處辦理有交強(qiáng)險(xiǎn)。
于某因交通事故損失達(dá)十五萬(wàn)元，以交通事故責(zé)任糾紛向法院提起民事訴訟，要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
【答辯】。
1、物流公司：我公司不是侵權(quán)人，本案是交通事故糾紛，不是勞動(dòng)糾紛，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
2、史某：我現(xiàn)在還有三萬(wàn)元的醫(yī)療費(fèi)，我已經(jīng)墊會(huì)過(guò)五萬(wàn)元，我不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。另外我同物流公司是掛靠關(guān)系，物流公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
3、李某：我同史某沒有合伙協(xié)議，我不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
4、保險(xiǎn)公司a：我公司不是侵權(quán)人，交強(qiáng)險(xiǎn)屬于第三責(zé)任險(xiǎn)，我公司只能對(duì)被保險(xiǎn)車輛以外的財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、保險(xiǎn)公司b：我公司保險(xiǎn)車輛沒有責(zé)任，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
該案目前還沒有判決，但通過(guò)法律我們可以這樣分析，原告起訴五被告，以交通事故特殊侵權(quán)是比較好的方法，這樣受害人的所有損失，自己不用承擔(dān)，如果以雇傭關(guān)系，由于自己有過(guò)錯(cuò)，自己還要擔(dān)一部分責(zé)任。但是如果以交通事故責(zé)任糾紛，其全部損失肯定被告要承擔(dān)，具體承擔(dān)多少或者哪幾位被告承擔(dān)，這是另一回事。
保險(xiǎn)公司a不承擔(dān)責(zé)任。
保險(xiǎn)公司b應(yīng)當(dāng)在交強(qiáng)險(xiǎn)范圍內(nèi)以無(wú)責(zé)任而承擔(dān)1元的賠償責(zé)任。
李某不承擔(dān)責(zé)任，沒有相關(guān)的證據(jù)證明他具有合伙關(guān)系。
史某與物流公司承擔(dān)連帶責(zé)任對(duì)于某的所有損失進(jìn)行賠償。理由是物流公司同史某有合作關(guān)系，物流公司應(yīng)當(dāng)在受益的范圍內(nèi)同史某承擔(dān)責(zé)任。但是其責(zé)任的主體是以史某承擔(dān)責(zé)任為前提。
本次事故的全部責(zé)任主要還是應(yīng)當(dāng)由史某來(lái)承擔(dān)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十六
鳳凰城項(xiàng)目位于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路(在建)和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國(guó)道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
b、小戶型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十七
個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢(shì)：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)。
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)。
物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
年齡在——?dú)q之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。
家庭構(gòu)成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構(gòu)成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。
對(duì)策：
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷售。
商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購(gòu)物中心太近。
故對(duì)策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售;。
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇一
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)合同法》及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、公平、誠(chéng)實(shí)信用的`基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對(duì)其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期打包策劃推廣事宜，達(dá)成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。
第一條服務(wù)范圍。
甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號(hào)樓項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃推廣服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目前期的策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等事宜。
第二條服務(wù)內(nèi)容。
(一)具體服務(wù)范圍：
第一部分：整體策劃——。
1、vi設(shè)計(jì)(logo/色值/標(biāo)準(zhǔn)/應(yīng)用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字。
組合/立體雕塑效果)。
2、階段策劃推廣方案。
3、深度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
4、銷售執(zhí)行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——。
1、接待臺(tái)背板。
2、logo墻。
3、資料架。
4、玻璃窗吊簾式旗幅。
1、大幅海報(bào)(折頁(yè))。
2、戶型圖。
3、樓書。
4、名片。
1、擎天柱。
2、道旗。
3、圍檔。
(二)免費(fèi)贈(zèng)送服務(wù)范圍：
露臺(tái)平面。
戶型圖。
工裝建議。
銷控表。
銷售表格。
業(yè)績(jī)表。
客戶簽約號(hào)卡。
客戶禮品包裝。
第三條合同總價(jià)款及付款方式。
總服務(wù)費(fèi)用商定為55萬(wàn)元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支付10%，乙方人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)，支付20%。甲方使用乙方各種方案和計(jì)劃書時(shí)，支付50%。余款在合同終止前一個(gè)月一次性付清。
第四條廣告運(yùn)作規(guī)則。
1.為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項(xiàng)目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對(duì)甲方負(fù)責(zé)，甲方需指定專人負(fù)責(zé)與乙方合作、接洽。
2.甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營(yíng)銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計(jì)劃，確定工作階段、完成時(shí)間。
3.在服務(wù)的實(shí)施過(guò)程中，甲方有權(quán)對(duì)總體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)協(xié)助確定并調(diào)整。
第五條雙方責(zé)任及權(quán)利。
(一)甲方責(zé)任及權(quán)利。
1.甲方對(duì)乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權(quán)利，設(shè)計(jì)方案甲方需尊重乙方意見。
2.在甲方支付本合同或分項(xiàng)項(xiàng)目相應(yīng)的費(fèi)用后，設(shè)計(jì)作品之知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，并有權(quán)要求乙方及時(shí)提供電子文件及樣稿。
3.雙方合作期間，甲方應(yīng)積極配合乙方，及時(shí)提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應(yīng)對(duì)上述資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的一切責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。
4.甲方有權(quán)對(duì)乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提交的工作文件及時(shí)以書面形式提出修改意見和建議，甲乙雙方達(dá)成一致后據(jù)此進(jìn)行修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方可定稿。
5.甲方應(yīng)按照本合同的規(guī)定及時(shí)付款，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。
(二)乙方責(zé)任及權(quán)利。
1.乙方應(yīng)盡職盡責(zé)為甲方服務(wù)，按時(shí)、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，乙方應(yīng)為甲方的相關(guān)資料保密。
2.乙方應(yīng)指定專人組成項(xiàng)目工作小組，經(jīng)甲方確認(rèn)后開展工作。
3.乙方應(yīng)按時(shí)完成甲方下達(dá)的工作任務(wù)，乙方將設(shè)計(jì)方案交甲方并經(jīng)甲方負(fù)責(zé)人簽字或以電子郵件確認(rèn)后視為該項(xiàng)工作完結(jié)。若甲方對(duì)該方案提出異議，乙方應(yīng)于甲方提出后盡快進(jìn)行組織雙方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認(rèn)可方能定稿。
4.乙方應(yīng)主動(dòng)提前向甲方索要設(shè)計(jì)工作中所需的各類資料，并在本合同終止時(shí)，將上述資料及時(shí)歸還甲方。
5.乙方對(duì)最終發(fā)布廣告擁有正文署名權(quán)。
6.乙方在經(jīng)甲方書面同意后可用其設(shè)計(jì)之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競(jìng)賽評(píng)比活動(dòng)、出版發(fā)表。
7.乙方對(duì)未被甲方采用的方案有權(quán)收回并作為它用。
8.乙方應(yīng)按月向甲方提供合同期間的詳細(xì)工作計(jì)劃和時(shí)間安排表，并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
第六條違約責(zé)任。
1.除不可抗力的自然及社會(huì)原因外，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非因乙方原因，甲方未能在約定時(shí)間內(nèi)提供乙方設(shè)計(jì)工作所需的各類資料，或未能在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提出的策略、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案簽字認(rèn)可，乙方完成工作時(shí)間可相應(yīng)順延。
3.由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權(quán)向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達(dá)甲方時(shí)生效。
第七條轉(zhuǎn)讓條款。
未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)。否則，守約方有權(quán)終止本合同并要求違約方支付合同總價(jià)款雙倍的違約金。
第八條合同終止和解除。
有下列情形之一的，合同權(quán)利義務(wù)終止：
1.本合同因已按約定履行完畢而自然終止;。
2.本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;。
第九條保密條款。
1.未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方對(duì)本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術(shù)資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務(wù)有關(guān)的客戶的信息及其它信息等)負(fù)保密責(zé)任，并不得向任何人披露上述資料和信息，但正常履行本合同項(xiàng)下義務(wù)的除外。
2.任何一方泄密導(dǎo)致合同另一方遭受損失的，泄密方應(yīng)按合同總價(jià)款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應(yīng)按合同其它方的實(shí)際損失賠償。
3.本保密條款具有獨(dú)立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條不可抗力條款。
由于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的自然原因或社會(huì)原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時(shí)，遇到上述不可抗力事件的一方，應(yīng)立即書面通知合同其它方，并應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。
由合同各方按事件對(duì)履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責(zé)任、或者延期履行合同。
第十一條解決爭(zhēng)議的辦法。
凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條其它。
1.本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責(zé)后，本合同即自行終止。
2.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為附件，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
3.本合同一式份，甲乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇二
本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。在xx開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。
3.1項(xiàng)目部下設(shè)前期辦負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。項(xiàng)目部不設(shè)置專門機(jī)構(gòu)的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。
房地產(chǎn)前期工作計(jì)劃
3.3項(xiàng)目部通過(guò)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位、地質(zhì)勘測(cè)單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟(jì)合同；經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)集團(tuán)公司復(fù)核并正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.1項(xiàng)目部組織擬定《工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃》并報(bào)公司批準(zhǔn)。
4.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)起草公司向投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱控股公司）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)請(qǐng)示公文，并取得控股公司的《立項(xiàng)批復(fù)》。
4.3項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地準(zhǔn)許使用的相關(guān)手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》。
4.4項(xiàng)目部持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《立項(xiàng)批復(fù)》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃要點(diǎn)、詳規(guī)設(shè)計(jì)條件等批文。
4.5項(xiàng)目部委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行正式規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供工程項(xiàng)目建筑平、立、剖面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，上報(bào)政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設(shè)計(jì)成果通知書》。
4.6項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門初步審核意見或證明并上報(bào)政府規(guī)劃部門。
4.8項(xiàng)目部起草項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)政府規(guī)劃部門審查，取得工程項(xiàng)目擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核批復(fù)文件。
4.9項(xiàng)目部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府批復(fù)、批件及其他證明材料，到政府建設(shè)行政主管部門申報(bào)《年度投資計(jì)劃》、辦理報(bào)建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.10擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審核批復(fù)后，設(shè)計(jì)院完成施工圖設(shè)計(jì)及工程結(jié)構(gòu)計(jì)算，到政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理圖紙審查批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》。
4.11項(xiàng)目部持《年度投資計(jì)劃》及工程項(xiàng)目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證書》。
4.12項(xiàng)目部組織參與《勘測(cè)合同》、《設(shè)計(jì)合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項(xiàng)目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13項(xiàng)目部按照招標(biāo)程序選定中標(biāo)監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟(jì)合同；經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)公司復(fù)核正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.14項(xiàng)目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標(biāo)通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15項(xiàng)目部持《年度投資計(jì)劃》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設(shè)單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標(biāo)通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設(shè)計(jì)合同》、《施工合同》等報(bào)建備案手續(xù)到政府建設(shè)行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16項(xiàng)目部在工程項(xiàng)目前期工作結(jié)束后，將所有政府批件、證件原件由項(xiàng)目部綜合辦集中保管。工程項(xiàng)目竣工移交后，項(xiàng)目部填寫《工程項(xiàng)目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇三
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過(guò)本次開盤活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組
鑫隆名居銷售大廳
20xx年5月日上午9點(diǎn)30分
1.邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過(guò)舞臺(tái)表演吸引人氣，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演
3.邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來(lái)助陣。
4.邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開盤選房活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤的美譽(yù)度
舞臺(tái)尺寸建議10米xx7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。
1、將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來(lái)增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20xx5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來(lái)渲染開盤氣氛，案場(chǎng)設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來(lái)引導(dǎo)客戶，案場(chǎng)音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇四
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷2011年十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等；
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；
策劃：郭森。
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；
3、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的美好印象；
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。
20xx年1月14日8:30——17:30。
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。
（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）。
策劃：郭森。
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。
1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。
顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文。
場(chǎng)務(wù)：張?jiān)帧?BR> 確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。
策劃：郭森。
現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。
策劃：郭森。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇五
（一）武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
（二）產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的`影響。
（一）區(qū)域環(huán)境分析。
（二）區(qū)域產(chǎn)品特征分析。
（三）新政對(duì)區(qū)域的影響。
（一）項(xiàng)目swot分析。
（二）形象及市場(chǎng)定位。
（三）文化內(nèi)涵定位。
（四）目標(biāo)購(gòu)房群定位。
（五）產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位及建議。
（六）價(jià)格定位。
（一）銷售推廣建議。
（二）案名及平面表現(xiàn)。
（三）營(yíng)銷推廣建議。
“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至20xx年底，武漢gdp就已經(jīng)到達(dá)3141億元，跨入“3000億俱樂部”。
武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下，gdp增長(zhǎng)快速，仍高于全國(guó)、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)。2、消費(fèi)價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策，稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。
雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固；而樓市價(jià)格的持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)重站高位。由此判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對(duì)首次置業(yè)繼續(xù)優(yōu)惠、對(duì)二套房貸款收緊的政策可能性更大。
本案位于武漢新型商業(yè)區(qū)——光谷商業(yè)區(qū)腹地，離武漢光谷cbd近五分鐘車程，在短時(shí)間內(nèi)就能到達(dá)光谷中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；小區(qū)面朝中國(guó)最大的城市內(nèi)陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區(qū)內(nèi)生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來(lái)身臨魚米之鄉(xiāng)之感；小區(qū)背臨著名學(xué)府——中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。
小區(qū)區(qū)域內(nèi)住房供應(yīng)量將在今年內(nèi)繼續(xù)上升，新老項(xiàng)目供應(yīng)量加大，供求比平衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區(qū)域面貌得到進(jìn)一步改善。區(qū)域配套完善，地鐵2號(hào)線20xx年開通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴(kuò)大，沃爾瑪落戶、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)，區(qū)域配套檔次提升。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇六
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇七
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通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司
目錄
一、市場(chǎng)背景
二、項(xiàng)目分析
三、項(xiàng)目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡(jiǎn)介
十、合作模式
一、市場(chǎng)背景
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項(xiàng)目分析
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的`聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇八
王先生是某咨詢公司執(zhí)行總裁，年輕有為的他不僅僅將自己的公司管理得井井有條，對(duì)于地產(chǎn)投資也頗有研究。作為咨詢公司高層的他，憑借準(zhǔn)確的判斷能力和果敢，準(zhǔn)確選擇了投資目標(biāo)。“跟著規(guī)劃走”是王先生的投資策略。
反其道購(gòu)買老公房。
王先生一直和父母關(guān)注地產(chǎn)投資，但是王先生的選擇方法卻與旁人不同。早在左右，王先生就把眼光放到了地產(chǎn)投資領(lǐng)域。當(dāng)時(shí)不少人將眼光投向新建商品房，而王先生則反其道行之，打算購(gòu)買公房。“我最初開始選的時(shí)候，看中的是公房?jī)r(jià)格低，當(dāng)初做這個(gè)決定，還是有不少人覺得奇怪?！蓖跸壬嬖V記者，不少親戚朋友看到自己花錢買“老房子”就紛紛提出異議。
“可是我十分堅(jiān)持。當(dāng)時(shí)，我選擇的是市中心的老公房，但是區(qū)域還沒有選定。”王先生告訴記者，自己當(dāng)初一口氣花錢購(gòu)買了普陀區(qū)兩套公房，購(gòu)入時(shí)價(jià)格相當(dāng)便宜。“我看中的并不是現(xiàn)在的價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)時(shí)公房離華師大很近，而且普陀區(qū)將來(lái)的規(guī)劃前景十分誘人，在規(guī)劃還沒有實(shí)施階段，可以靠華師大來(lái)帶動(dòng)。所以我一口氣買了2套?！?BR> 王先生告訴記者，自己當(dāng)時(shí)的這種做法的確引起了“非議”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要幾時(shí)，投資很難快速見效。
樓市大漲房?jī)r(jià)翻番。
“誰(shuí)想到現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)翻倍了。”王先生告訴記者，自己當(dāng)時(shí)做好了長(zhǎng)線投資打算，沒想到后來(lái)樓市會(huì)大漲?！捌鋵?shí)我當(dāng)時(shí)倒沒有這樣投機(jī)打算的。”
王先生告訴記者，“現(xiàn)在這樣的房屋行情很好，尤其是老公房的租賃十分搶手，每個(gè)月的租金收入就不少?！蓖跸壬寡?，如果將來(lái)購(gòu)房的話，這兩套房源一旦脫手，可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套不錯(cuò)的兩房。
“不過(guò)這兩套房源的地理位置和周邊配套均不錯(cuò)，我還是打算繼續(xù)出租，收取租金回報(bào)。等到整個(gè)普陀區(qū)規(guī)劃全部起來(lái)，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)才達(dá)到我的心理價(jià)位，這個(gè)時(shí)候再拋也不遲?！蓖跸壬耐顿Y方法十分穩(wěn)健。
后市還是看中地段。
盡管已經(jīng)擁有了兩套住房，王先生還是打算在市中心尋找房源。“畢竟老公房是拿來(lái)投資收租的。”
選擇新房方面，王先生還是看中地段，“跟著規(guī)劃走，總不會(huì)錯(cuò)?！蓖跸壬f(shuō)道。“我對(duì)普陀比較熟悉，目前中意的是普陀區(qū)靠近中山公園的新房。”王先生告訴記者，他看中的樓盤沿蘇州河而建，居住環(huán)境好，靠近中山公園和華東師范大學(xué)，周邊配套較為完善，附近配有多條軌道交通，2、3、4號(hào)線站點(diǎn)步行都無(wú)需花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間，出行非常方便。
“上海的東部地區(qū)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)飽和，目前整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)是向西擴(kuò)張，除了普陀之外，徐匯和閔行也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”王先生告訴記者。
王先生的投資標(biāo)的看似不同于他人，走的是相反路線，但是其核心卻始終如一，就是跟著規(guī)劃選擇物業(yè)。這樣，投資者同樣可以以較低的成本，獲得不菲的投資回報(bào)率。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇九
成都公司與北京公司雙方就成都公司購(gòu)買北京公司“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”產(chǎn)品達(dá)成一致意見并于2010年9月13日兩公司簽訂了《采購(gòu)合同》，合同約定成都公司向北京公司購(gòu)買“衛(wèi)星數(shù)字多媒體中心”共計(jì)1420臺(tái)，價(jià)值總計(jì)為2485000元。合同簽訂后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部貨款后45天內(nèi)提供貨物到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市，北京公司負(fù)責(zé)將產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)匠啥脊局付ǖ牡攸c(diǎn)，同時(shí)合同中還對(duì)產(chǎn)品包裝要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、質(zhì)量保證等方面作了明確的約定。
合同簽訂后，成都公司向北京公司支付了相應(yīng)的貨款，北京公司將產(chǎn)品發(fā)貨到成都公司制定地點(diǎn)四川省xx市。在產(chǎn)品安裝投入使用一段時(shí)間后，成都公司稱北京公司提供的產(chǎn)品存在質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)了無(wú)法進(jìn)入系統(tǒng)、死機(jī)、無(wú)法搜索到信號(hào)等問(wèn)題，致使產(chǎn)品的使用者多次找到成都公司要求處理，為了解決上述產(chǎn)品使用問(wèn)題，成都公司額外支付了維修費(fèi)用，截止到2012年12月15日，因維修產(chǎn)品成都公司額外支付了維修費(fèi)用共計(jì)109469.5元。
成都公司認(rèn)為是北京公司提供的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致其額外支付了維修費(fèi)要求北京公司承擔(dān)，但北京公司認(rèn)為產(chǎn)品使用中出現(xiàn)的無(wú)法搜索到信號(hào)、無(wú)法進(jìn)入系統(tǒng)和死機(jī)等問(wèn)題并非是產(chǎn)品本身的質(zhì)量問(wèn)題，而是因?yàn)楫a(chǎn)品使用地四川省xx市的潮濕環(huán)境、山區(qū)內(nèi)無(wú)法搜索到或接受到信號(hào)等原因所造成無(wú)法使用，不同意成都公司提出的因質(zhì)量問(wèn)題索賠的要求。在兩公司溝通無(wú)法達(dá)成一致的情況下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀區(qū)人民法院提起了買賣合同糾紛訴訟，北京高文律師事務(wù)所律師牟楠、田美玉代表北京公司出庭應(yīng)訴。
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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)（6）滿足購(gòu)房者需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場(chǎng)性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。
（1）市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析。
（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位。
（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃。
價(jià)f不確定性分析。
（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)。
算f廣告策劃。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡(jiǎn)明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。
居住項(xiàng)目選址（1）市場(chǎng)狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。
商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場(chǎng)（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過(guò)程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。
土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。
土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競(jìng)標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息（5）測(cè)算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。
競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià)假設(shè)開發(fā)法公式。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。
（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析。
（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查。
（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋。
其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡(jiǎn)明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀。
1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。
（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)。
境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度。
（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)。
（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查。
與分析。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查。
（1）市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購(gòu)房需求的人口。
（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購(gòu)買李水平。
3房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給調(diào)查。
（1）房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給總體調(diào)查。
4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查。
（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形。
式（海報(bào)圖冊(cè)）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）。
（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查。
（3）房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查。
1訪問(wèn)法（1）人員訪問(wèn)（2）電話訪問(wèn)（3）郵寄訪問(wèn)（4）網(wǎng)上訪問(wèn)。
2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法。
3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)（2）深度訪談法（3）投影技法。
4實(shí)驗(yàn)法。
5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查。
問(wèn)卷注意問(wèn)題（1）避免一般性問(wèn)題（2）避免過(guò)于專業(yè)術(shù)語(yǔ)（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問(wèn)（5）避免敏感性的問(wèn)題（6）注意問(wèn)題設(shè)置的順序。
市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購(gòu)買群體—子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程和策略。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購(gòu)買動(dòng)機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）。
目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場(chǎng)化（2）多目標(biāo)市場(chǎng)化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們。
切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則。
房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。
1規(guī)劃布局。
（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)。
（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式。
2建筑類型。
（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層。
住宅。
（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅。
（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)。
（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅。
3住宅戶型。
（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動(dòng)靜分區(qū)c潔污分區(qū)。
（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過(guò)廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過(guò)渡空間（過(guò)道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)）。
（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b。
4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃。
（1）綠地規(guī)劃綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面。
積的比例。
（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境。
5小區(qū)道路。
（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行。
（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級(jí)布置，逐。
10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級(jí)道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級(jí)道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長(zhǎng)于120米）。
6配套設(shè)施。
（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場(chǎng)超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)。
中學(xué)）c文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施。
（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱。
供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置。
（4）安全設(shè)置。
（5）戶外場(chǎng)地設(shè)置。
（6）服務(wù)管理設(shè)置。
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對(duì)樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等各要素的規(guī)范與整合的過(guò)程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等工作通過(guò)項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)—cis來(lái)完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對(duì)吸引顧客擴(kuò)大市場(chǎng)份額有極大的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）。
賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場(chǎng)主體（3）提煉廣告主題。
市場(chǎng)主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。
市場(chǎng)推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動(dòng)推廣（4）客戶關(guān)系管理。
營(yíng)銷分期以及工作要點(diǎn)。
（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)前，通過(guò)媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分。
（2）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，現(xiàn)已發(fā)展成營(yíng)銷商檢驗(yàn)市場(chǎng)和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場(chǎng)反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場(chǎng)依據(jù)。
（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)。
備，形成足夠銷售勢(shì)能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動(dòng)多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢(shì)頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。
（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動(dòng)，此時(shí)銷量。
和需求量較高，因此要掌握銷售勢(shì)頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲(chǔ)備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，保持熱銷場(chǎng)面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。
（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購(gòu)房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。
（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一。
定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤(rùn)，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營(yíng)銷方式和重新定義市場(chǎng)改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。
銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁(yè)（包括案名，logo，宣傳語(yǔ)，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語(yǔ)，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購(gòu)合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）。
銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他。
廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告。
廣告策劃主要工作（1）市場(chǎng)分析（客戶分析，個(gè)案分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十一
通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司。
目錄。
一、市場(chǎng)背景。
三、項(xiàng)目定位。
四、客源定位。
五、產(chǎn)品建議。
六、推案策略。
七、廣告策略。
八、銷售執(zhí)行。
九、公司簡(jiǎn)介。
十、合作模式。
一、市場(chǎng)背景。
濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段。
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化。
能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景_四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)。
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十二
五一黃金周臨近，不少投資者又蠢蠢欲動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管目前房?jī)r(jià)不低，但市場(chǎng)上的投資渠道有限，投資房地產(chǎn)仍是一個(gè)較好的選擇。同時(shí)，五一期間發(fā)展商都會(huì)推出系列優(yōu)惠措施，因此，對(duì)于欲投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，不失為一次契機(jī)。
成功例子1：半年時(shí)間凈賺6萬(wàn)。
姓名：郭小姐。
年齡：約38歲。
職業(yè)：某貿(mào)易公司部門主管。
投資經(jīng)過(guò)：郭小姐是廣州本地人，收入較穩(wěn)定，于底以24萬(wàn)元購(gòu)入南北廣場(chǎng)(位于寶崗大道)約58平方米，一房一廳的中高層單位。當(dāng)時(shí)郭小姐付了12萬(wàn)元的首期，做了按揭，月供僅1300元/月。當(dāng)新屋裝修并配齊家電后，郭小姐就委托中介放租作長(zhǎng)線投資，以1800元/月的價(jià)格租賃給某位白領(lǐng)人士，租賃的年回報(bào)率高達(dá)9厘。
到了今年3月，南北廣場(chǎng)大部分單位的成交價(jià)就已經(jīng)突破5100元/平方米的關(guān)口，郭小姐亦委托中介以30萬(wàn)元成功售出其單位。不到半年的時(shí)間內(nèi)，郭小姐經(jīng)過(guò)中介公司一租一賣就凈賺了近6萬(wàn)元。
地產(chǎn)中介建議：美聯(lián)物業(yè)的人士認(rèn)為，像郭小姐這樣的案例，的確需要確定一個(gè)理性的投資策略，其物業(yè)的所在地段必須容易出租，具備一定的升值潛力，平買平賣更容易收回成本。
成功例子2：前期租賃后期自住。
姓名：黃先生。
年齡：55歲。
職業(yè)：已退休。
投資經(jīng)過(guò)：黃氏夫婦已經(jīng)退休了，現(xiàn)居住在廣州老城區(qū)某小區(qū)位于6層的單位內(nèi)?，F(xiàn)黃氏夫婦的退休金加起來(lái)一個(gè)月近1萬(wàn)元，除可以支持兩位老人家的日常開支，還有一部分的閑置資金可作投資用途。
由于房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，所以中介的銷售人員建議黃氏夫婦可為自己未來(lái)生活作長(zhǎng)線投資：首先對(duì)于已退休的黃氏夫婦來(lái)講，近幾年上6樓仍能勝任，但是過(guò)多幾年可能會(huì)吃力點(diǎn)，所以銷售人員推薦其購(gòu)入地段較好，租賃市場(chǎng)活躍，小區(qū)環(huán)境良好，配套設(shè)施齊全的高檔物業(yè)，前期可作租賃用途，后期可作自住用途。
去年年中黃氏夫婦以92萬(wàn)元購(gòu)入帝景苑138平方米的大戶型三房單位，裝修并配齊全屋家電后，現(xiàn)以7000元/月的價(jià)格租賃給某位外籍人士，租賃的年回報(bào)率接近9厘。
地產(chǎn)中介的建議：美聯(lián)物業(yè)的人士說(shuō)，像黃氏夫婦這樣的投資者，購(gòu)買居家型的房產(chǎn)，估計(jì)到新樓盤的發(fā)展?jié)摿ΓF(xiàn)能為投資者帶來(lái)收入，以后業(yè)主亦能自住，這樣的投資策略更為適合資金充裕的保守型投資者。
盡管目前房?jī)r(jià)較高，但投資者如果能把握市場(chǎng)風(fēng)向，依然能成為投資房產(chǎn)的成功者。
一看：銀行。
普通買房人看市場(chǎng)的方法很簡(jiǎn)單，那就是看銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度，銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好;銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確、可信度更高。
二看：機(jī)會(huì)。
投資房地產(chǎn)要善于“抓機(jī)會(huì)”。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢?同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道樓盤附近有一條方便的路要建，最好是在它動(dòng)工之前買。
三看：買最便宜的。
不同的商人，有不同的營(yíng)銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。有的發(fā)展商認(rèn)為高價(jià)賣50%就能得到通過(guò)薄利多銷賣90%的效果。因此，買房人選擇買房時(shí)，買同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價(jià)格最低的，相對(duì)抗跌力更強(qiáng)一些。
四看：養(yǎng)房成本。
專家認(rèn)為買房就是養(yǎng)房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。因?yàn)椋粋€(gè)樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多，養(yǎng)房的費(fèi)用，買房時(shí)不能不考慮。會(huì)所、地下車庫(kù)這些您用的時(shí)候都得花錢;大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十三
私募股權(quán)融資締造了太多的企業(yè)發(fā)展神話，其中，比較典型也是我們比較熟悉的有蒙牛股份、無(wú)錫尚德、永樂電器、雨潤(rùn)食品、中星微、千橡互動(dòng)、國(guó)人通信、盛大、百度、攜程、阿里巴巴、掌上靈通、前程無(wú)憂、易趣、卓越網(wǎng)、空中網(wǎng)、分眾傳媒、太平洋人壽、聯(lián)想、卡森實(shí)業(yè)、平安保險(xiǎn)、民潤(rùn)、李寧公司、金蝶軟件等。
案例1——無(wú)錫尚德。
尚德有限公司主要從事晶體硅太陽(yáng)電池、組件以及光伏發(fā)電系統(tǒng)的研究，制造和銷售。尚德公司于被photoninternational評(píng)為全球前十位太陽(yáng)電池制造商，并在進(jìn)入前6位。205月，尚德在全球資本市場(chǎng)進(jìn)行了最后一輪私募，英聯(lián)、高盛、龍科、法國(guó)natexis、西班牙普凱等投資基金加盟，這些公司用8000萬(wàn)美元現(xiàn)金換得尚德公司7716萬(wàn)股權(quán)。年12月，在紐約交易所掛牌，開盤20.35美元?；I資4億美元，市值達(dá)21.75億美元，成為第一家登陸紐交所的中國(guó)民企。施正榮持6800萬(wàn)股，以13.838億美元身價(jià)排名百富榜前五名。無(wú)錫尚德成功上市中，私募基金發(fā)揮了重要作用。
案例2——盛大網(wǎng)絡(luò)。
3月盛大網(wǎng)絡(luò)獲得軟銀亞洲4000萬(wàn)美元注資，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)最大規(guī)模的私募融資，205月13日，盛大網(wǎng)絡(luò)成功登陸納斯達(dá)克，2005年7月軟銀亞洲撤出盛大，兌現(xiàn)5.6億美元，從4000萬(wàn)到5.6個(gè)億，不到3年，投資收益高達(dá)1400%。
案例3——攜程網(wǎng)。
10月，攜程網(wǎng)吸引idg第一筆投資，3月吸引軟銀集團(tuán)第二輪融資，月引來(lái)美國(guó)卡萊爾集團(tuán)的第三筆投資，前后三次募資共計(jì)吸納海外風(fēng)險(xiǎn)投資近1800萬(wàn)美元。月10日，成立僅僅4年多的創(chuàng)業(yè)型公司攜程網(wǎng)在美國(guó)納斯達(dá)克成功上市，攜程網(wǎng)也隨即成為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)第二輪海外上市的一個(gè)成功典范。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十四
近日，中國(guó)股市瘋狂了，創(chuàng)業(yè)板首批上市，好象是一次空前的造富運(yùn)動(dòng)，一夜之間竟然打造了106個(gè)億萬(wàn)富翁，這不能不說(shuō)是中國(guó)股市的一個(gè)奇跡!
我們就以關(guān)注度最高的華誼兄弟為例，看看那些明星的身價(jià)。華誼兄弟公司股東共75名自然人，實(shí)際控制人為王忠軍和王忠磊兄弟，兩人合計(jì)持有45.88%的股權(quán)。其中，董事長(zhǎng)王忠軍持有4390.8萬(wàn)股，按28.58元發(fā)行價(jià)計(jì)算，這些股票市價(jià)12.55億元，總經(jīng)理王忠磊持股1389.6萬(wàn)股，市值為3.97億元。第三股東馬云持股1382.4萬(wàn)股，市值3.95億元，第四股東江南春持股590.4萬(wàn)股，市值1.69億元;魯偉鼎、虞鋒等人的賬面價(jià)值也超過(guò)了億元。
那些明星導(dǎo)演和演員雖然持股數(shù)沒有公司老板多，但身價(jià)也不低。比如，著名導(dǎo)演馮小剛持有288萬(wàn)股，按發(fā)行價(jià)計(jì)算的市值為8231萬(wàn)元;另一位著名導(dǎo)演張紀(jì)中持股216萬(wàn)股，身價(jià)將達(dá)到6173萬(wàn)元。演員中黃曉明持有180萬(wàn)股，市值為5144.4萬(wàn)元，李冰冰和張涵予等均持有36萬(wàn)股，身價(jià)達(dá)到1028萬(wàn)元。假設(shè)下周上市后股價(jià)到50元，那么，兩位導(dǎo)演身價(jià)過(guò)億，馮小剛持股市值將達(dá)到1.44億元，張紀(jì)中持股市值為1.08億元。演員中，黃曉明持股市值可以達(dá)到9000萬(wàn)元，李冰冰和張涵予的持股市值1800萬(wàn)元。資本市場(chǎng)的造富功能的確了得。
面對(duì)這么多的富翁，人們不免質(zhì)疑這些人的錢哪里來(lái)的。其實(shí)，從招股書上的公司演變過(guò)程看，很多公司剛創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，規(guī)模并不大，注冊(cè)資金相當(dāng)少。就是說(shuō)，這些創(chuàng)業(yè)股東一開始的投入不見得很大。
比如，金亞科技(300028)是1999年成立的，當(dāng)時(shí)公司注冊(cè)資本僅220萬(wàn)元，由周旭忠等3名自然人出資設(shè)立，其中只有22萬(wàn)元是貨幣資金，其余均是以原材料及設(shè)備作價(jià)出資。隨后，周旭忠通過(guò)受讓、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增等，擁有2415萬(wàn)元股權(quán)。到2004年，周旭忠以2415萬(wàn)元將這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓給周旭輝，周旭輝由此成為第一大股東和董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。隨后，公司不斷增資，到2007年9月，公司整體變更為股份有限公司，以賬面凈資產(chǎn)折股設(shè)立，周旭輝的持股數(shù)由此變成3999.6萬(wàn)股。到今年發(fā)行股票之前，公司的股本已經(jīng)由1999年的220萬(wàn)股變成11000萬(wàn)股。
其他公司也有類似經(jīng)歷，最早創(chuàng)業(yè)者的投入不一定很大。在公司發(fā)展中，通過(guò)引進(jìn)新的股東、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增等方法增加注冊(cè)資金，也增加了創(chuàng)業(yè)者的持股數(shù)量。就說(shuō)華誼兄弟，也是到2006年后才引進(jìn)馬云、江南春等資本市場(chǎng)實(shí)力人物，影視明星是2007年后才持股的。當(dāng)時(shí)，馮小剛持股151.48萬(wàn)股，成本為每股1元，后來(lái)通過(guò)利潤(rùn)分紅轉(zhuǎn)增股本變成288萬(wàn)股;張紀(jì)中原持股113.61萬(wàn)股，通過(guò)轉(zhuǎn)增變成216萬(wàn)股;李冰冰原持股18.93萬(wàn)股轉(zhuǎn)增變成36萬(wàn)股。2008年2月，華誼兄弟再次大面積增資擴(kuò)股，相當(dāng)多的演員成為股東，包括黃曉明的180萬(wàn)股、張涵予的36萬(wàn)股，都是此時(shí)獲得，每股價(jià)格漲到3元，但和一年后28.58元發(fā)行價(jià)相比，當(dāng)時(shí)價(jià)格是便宜的。
這些公司發(fā)展演變過(guò)程中，無(wú)論是股份轉(zhuǎn)讓還是增資，價(jià)格都很低。但是，到了資本市場(chǎng)，價(jià)格就全然不同。目前28家創(chuàng)業(yè)板公司平均發(fā)行價(jià)格超過(guò)25元，那些創(chuàng)業(yè)者的股份增值幅度在20倍左右。有趣的是，這些公司如果不上市，幾元價(jià)格很多人也未必要。而到股市上，別看發(fā)行價(jià)幾十元，爭(zhēng)搶者卻蜂擁而入。28只創(chuàng)業(yè)板股票的發(fā)行，超額認(rèn)購(gòu)數(shù)量都要上百倍。我們不得不感嘆資本市場(chǎng)的神奇魔力。
資本市場(chǎng)的神奇魔力，就是對(duì)一家企業(yè)的價(jià)值重估。這種資源配置功能、價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，客觀上也起到造富作用，使得一批企業(yè)家成為億萬(wàn)富翁，這種財(cái)富效應(yīng)可以激勵(lì)更多企業(yè)家進(jìn)行創(chuàng)業(yè)、開拓。而且，創(chuàng)業(yè)板也讓我們認(rèn)識(shí)到知識(shí)就是財(cái)富不是一句空話，因?yàn)榈拇_有學(xué)者憑借自己的知識(shí)而躋身富翁行列，蒲忠杰就是典型。
現(xiàn)年46歲的蒲忠杰可謂學(xué)術(shù)型創(chuàng)業(yè)者。擁有研究生學(xué)歷和博士學(xué)位的他歷任北京鋼鐵研究總院高級(jí)工程師、美國(guó)佛羅里達(dá)國(guó)際大學(xué)研究助理、美國(guó)wp醫(yī)療科技公司技術(shù)副總經(jīng)理。他曾參與設(shè)計(jì)50余項(xiàng)專利，并發(fā)表15篇科研文章。樂普醫(yī)療1999年成立的時(shí)候，蒲忠杰夫婦的美國(guó)wp公司以兩項(xiàng)專有技術(shù)和生產(chǎn)技術(shù)評(píng)估，作價(jià)378萬(wàn)元出資入股?，F(xiàn)在，蒲忠杰夫妻二人合計(jì)持有樂普醫(yī)療約9142.885萬(wàn)股，按29元發(fā)行價(jià)計(jì)，約合市值26.5億元.
創(chuàng)業(yè)板的造富效應(yīng)不是壞事，可以鼓勵(lì)更多的人進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，鼓勵(lì)更多的專家學(xué)者將他們的知識(shí)造福人類。
我們不必妒忌這些富翁企業(yè)家，看到他們享受資本市場(chǎng)高溢價(jià)，獲得從創(chuàng)業(yè)到成功的財(cái)富倍增同時(shí)，也要看到他們艱難的創(chuàng)業(yè)過(guò)程。只有更多的人愿意創(chuàng)業(yè)，愿意開拓，努力把企業(yè)做好，那么，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能更好地發(fā)展，創(chuàng)業(yè)者才能從中獲得高回報(bào)。
中國(guó)多一點(diǎn)富翁不是壞事，只要他們的錢是合法的。實(shí)際上，在目前的主板市場(chǎng)、中小板市場(chǎng)，類似創(chuàng)業(yè)板的富翁已經(jīng)有了很多，毫無(wú)疑問(wèn)，將來(lái)會(huì)更多。當(dāng)這樣的富翁越來(lái)越多，大家見怪不怪，也就不會(huì)天天計(jì)算他們的財(cái)富了。事實(shí)上，也有很多人錯(cuò)過(guò)了在資本市場(chǎng)獲得高回報(bào)的機(jī)會(huì)，李冰冰最近就后悔股票買得少了，李冰冰原先只買了18.93萬(wàn)股華誼兄弟股份，顯然是當(dāng)初她可以多買而沒有買，她自己表示對(duì)金融不敏感。
爭(zhēng)議頗多的學(xué)者余秋雨據(jù)了解，2001年12月，當(dāng)時(shí)還是上海六百的徐家匯商城決定解散職工持股權(quán)，并計(jì)劃將其持有的24.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。最終，這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海祥龍物業(yè)、徐匯副食品公司、上海六百的31位公司管理人員和業(yè)務(wù)骨干以及余秋雨等4位外部自然人。
其中，余秋雨以每股2.9239元的價(jià)格購(gòu)入82.5萬(wàn)股，共出資為241.22萬(wàn)元，購(gòu)入了上海徐家匯商城股份有限公司1.5%的股份。而經(jīng)過(guò)近8年的股本轉(zhuǎn)增，如今余秋雨的持股數(shù)量為518.6445萬(wàn)股。參照8年前原始投入，其現(xiàn)在的每股成本僅0.413元。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，以中小板零售行業(yè)公司上市首日平均漲幅130%計(jì)算，徐家匯首日價(jià)格有望逼近30元，而余秋雨所持股市值增值將超過(guò)60倍，并有望突破億元大關(guān)。歷時(shí)8年的價(jià)值投資讓余秋雨“大豐收”了。
這些實(shí)例，不知道其他人如何看?對(duì)我至少有如下啟示：
第一：非凡的收獲來(lái)自非凡的膽識(shí)。
投資資本市場(chǎng)需要冒險(xiǎn)精神，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)是很大的，能夠上市的畢竟是少數(shù)。倘若不能上市，就無(wú)法獲得資本市場(chǎng)的高溢價(jià)、高回報(bào);如果遇到創(chuàng)業(yè)公司最終失敗，投資有可能血本無(wú)歸。所以應(yīng)該給自己思想上準(zhǔn)備兩條路!(這是潛意識(shí)中的賭)。
第二：非凡的收獲來(lái)自非凡的觀念。
原始資本是“蛋”，經(jīng)過(guò)孵化才成“雞”的，“雞”長(zhǎng)大再生“蛋”，你的資本才增長(zhǎng)，變大。所以在適當(dāng)?shù)募竟?jié)放進(jìn)合適的“孵化器”是很重要的，你不肯放,1個(gè)雞蛋永遠(yuǎn)變不成2個(gè)。曾聽說(shuō)許多鄉(xiāng)下老人為防盜，把紙幣藏于墻縫，不是生霉?fàn)€掉、就是被老鼠咬亂的例子。也就是人們常說(shuō)的金錢的特性：不增值便縮水!
第三：非凡的收獲來(lái)自非凡的耐心。
先不說(shuō)關(guān)于余秋雨沸沸揚(yáng)揚(yáng)的各種輿論，也不管他通過(guò)什么途徑得到那種原始股票，就從他投入241萬(wàn)后，8年時(shí)間不動(dòng)聲色、從容淡定的態(tài)度我也很佩服他，事實(shí)證明他是大贏家，不僅文學(xué)、而且財(cái)富!定力和耐心也是獲取財(cái)富的重要素質(zhì).
(百度上市——成就二百多名百萬(wàn)富翁、五十位千萬(wàn)富翁、八個(gè)億萬(wàn)富翁!
蒙牛上市——成就五個(gè)億萬(wàn)富翁、十多個(gè)千萬(wàn)富翁、幾十個(gè)百萬(wàn)富翁誕生!
中國(guó)股神——段永平(步步高原老板)。
0.8美元認(rèn)購(gòu)的網(wǎng)易，最后100多美元拋出，段永平稱自己作為企業(yè)家的生命已經(jīng)結(jié)束，再也不做實(shí)體。段永平這幾年在美國(guó)做投資賺的錢比他在國(guó)內(nèi)做企業(yè)10年賺的還多。
注：網(wǎng)易發(fā)行價(jià)17美元，較內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)高21.25倍，上市后100美元，比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)高125倍。
體壇股神——姚明。
據(jù)香港《大公報(bào)》和東方衛(wèi)視報(bào)道，新股合眾思?jí)言谏罱凰行“鍜炫粕鲜?，這家因姚明持股而一舉聞名的科技公司甫一上市就受到資金熱烈追捧，開盤漲幅即超過(guò)100%，收盤大漲147.3%，報(bào)91.50元，為今年以來(lái)上市新股首日漲幅的冠軍。這令姚明所持該公司67.5萬(wàn)股的賬面價(jià)值，亦在28個(gè)月內(nèi)從37.5萬(wàn)元飆升至6176.25萬(wàn)元，升幅高達(dá)164.7倍。
巨人網(wǎng)絡(luò)——史玉柱。
2006年7月26號(hào)史玉柱前往開曼群島注冊(cè)巨人網(wǎng)絡(luò)公司。2007年11月1日，巨人網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司成功登陸美國(guó)紐約證券交易所，市值達(dá)到42億美元，成為在美國(guó)發(fā)行規(guī)模最大的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)，創(chuàng)企業(yè)上市速度最快的案例。史玉柱的身家突破500億元。共造就了21個(gè)億萬(wàn)富翁，186個(gè)百萬(wàn)和千萬(wàn)富翁。1位是巨人的高管，186位是在巨人網(wǎng)絡(luò)上市前認(rèn)購(gòu)了巨人的內(nèi)部股的老百姓.
紅杉資本——沈南鵬。
4年，買原始股權(quán)四次，賣股四次，用100萬(wàn)美元，賺了80億美元，收益8000倍。
今天esl美國(guó)石油能源股就把一直掌握在少數(shù)人手中的財(cái)富鑰匙放到了您的面前，您準(zhǔn)備好了嗎???此舉是互聯(lián)網(wǎng)近二十年來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)的、針對(duì)我們老百姓的“巨大商機(jī)”!朋友，望您能高瞻遠(yuǎn)矚。。。我們期待著您的攜手。。。期待與您一起交流探討這個(gè)特大的商機(jī)!
人無(wú)股權(quán)不大富!原始股，是大眾開啟財(cái)富大門唯一的鑰匙!
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十五
被告一、物流公司。
被告二、史某。
被告三、李某。
被告四、保險(xiǎn)公司a。
被告五、保險(xiǎn)公司b。
【案情介紹】。
4月1日，于某駕車c去外地送貨，由于于某感覺較困，把車交給同車的史某駕駛，史某無(wú)駕駛證，在途中與d車發(fā)生交通事故，經(jīng)過(guò)交警對(duì)事故的認(rèn)定，史某負(fù)事故的全部責(zé)任。
史某同李某為合伙，但沒有書面協(xié)議，以史某名義辦理有個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，史某有物流公司的任何經(jīng)理書，有合作協(xié)議雙方對(duì)運(yùn)費(fèi)的分成比例，對(duì)運(yùn)費(fèi)雙方四六分。
c車在保險(xiǎn)公司a辦理有交強(qiáng)險(xiǎn)，d車在保險(xiǎn)公司b處辦理有交強(qiáng)險(xiǎn)。
于某因交通事故損失達(dá)十五萬(wàn)元，以交通事故責(zé)任糾紛向法院提起民事訴訟，要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
【答辯】。
1、物流公司：我公司不是侵權(quán)人，本案是交通事故糾紛，不是勞動(dòng)糾紛，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
2、史某：我現(xiàn)在還有三萬(wàn)元的醫(yī)療費(fèi)，我已經(jīng)墊會(huì)過(guò)五萬(wàn)元，我不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。另外我同物流公司是掛靠關(guān)系，物流公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
3、李某：我同史某沒有合伙協(xié)議，我不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
4、保險(xiǎn)公司a：我公司不是侵權(quán)人，交強(qiáng)險(xiǎn)屬于第三責(zé)任險(xiǎn)，我公司只能對(duì)被保險(xiǎn)車輛以外的財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、保險(xiǎn)公司b：我公司保險(xiǎn)車輛沒有責(zé)任，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
該案目前還沒有判決，但通過(guò)法律我們可以這樣分析，原告起訴五被告，以交通事故特殊侵權(quán)是比較好的方法，這樣受害人的所有損失，自己不用承擔(dān)，如果以雇傭關(guān)系，由于自己有過(guò)錯(cuò)，自己還要擔(dān)一部分責(zé)任。但是如果以交通事故責(zé)任糾紛，其全部損失肯定被告要承擔(dān)，具體承擔(dān)多少或者哪幾位被告承擔(dān)，這是另一回事。
保險(xiǎn)公司a不承擔(dān)責(zé)任。
保險(xiǎn)公司b應(yīng)當(dāng)在交強(qiáng)險(xiǎn)范圍內(nèi)以無(wú)責(zé)任而承擔(dān)1元的賠償責(zé)任。
李某不承擔(dān)責(zé)任，沒有相關(guān)的證據(jù)證明他具有合伙關(guān)系。
史某與物流公司承擔(dān)連帶責(zé)任對(duì)于某的所有損失進(jìn)行賠償。理由是物流公司同史某有合作關(guān)系，物流公司應(yīng)當(dāng)在受益的范圍內(nèi)同史某承擔(dān)責(zé)任。但是其責(zé)任的主體是以史某承擔(dān)責(zé)任為前提。
本次事故的全部責(zé)任主要還是應(yīng)當(dāng)由史某來(lái)承擔(dān)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十六
鳳凰城項(xiàng)目位于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路(在建)和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國(guó)道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
b、小戶型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案例分析篇十七
個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢(shì)：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)。
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)。
物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
年齡在——?dú)q之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。
家庭構(gòu)成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構(gòu)成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。
對(duì)策：
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷售。
商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購(gòu)物中心太近。
故對(duì)策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售;。
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。