專利代理合同糾紛案件大全（19篇）

    合同的簽訂需要充分考慮雙方的利益平衡和風(fēng)險控制。合同的條款應(yīng)考慮到可能發(fā)生的風(fēng)險和變數(shù)，盡量減少潛在的糾紛。如需要，您可以與律師或?qū)I(yè)人士咨詢，以確保合同的合法性和有效性。
    專利代理合同糾紛案件篇一
    (一)
    物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，在促進(jìn)城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關(guān)法律制度遠(yuǎn)未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
    (一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大。
    物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關(guān)制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關(guān)。
    (二)涉案主體與類型復(fù)雜化，已超出合同糾紛范疇。
    經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認(rèn)為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)具有瑕疵導(dǎo)致人身、財產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?BR>    (三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當(dāng)事人矛盾僵持不下。
    部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個乃至數(shù)十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結(jié)果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對低于其他民事案件。
    (四)法律關(guān)系復(fù)雜，審理具有一定難度。
    物業(yè)管理法律關(guān)系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當(dāng)事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同、侵權(quán)關(guān)系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關(guān)系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關(guān)系前期物業(yè)管理委托關(guān)系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關(guān)系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關(guān)，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來一定難度。
    (一)物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進(jìn)行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復(fù)函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產(chǎn)，難以作為被告承擔(dān)責(zé)任，這與當(dāng)事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關(guān)審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
    國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，實踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務(wù)期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù);前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關(guān)，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務(wù)意識不足，存在配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導(dǎo)致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應(yīng)物業(yè)管理費用。
    (三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因。
    作為物業(yè)管理法律關(guān)系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，并盡力維護(hù)業(yè)主權(quán)益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當(dāng)手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權(quán)益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應(yīng)物業(yè)管理條件或資質(zhì)，相應(yīng)技術(shù)人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟(jì)效益差，服務(wù)質(zhì)量低下。
    (四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素。
    國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標(biāo)準(zhǔn)還相差甚遠(yuǎn)，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，也存在著經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確、權(quán)利義務(wù)不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達(dá)成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導(dǎo)致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
    (一)完善立法，做到有法可依。
    參照有關(guān)國家先進(jìn)立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟(jì)手段。
    (二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來不少弊端，建議有關(guān)部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
    (三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評估、監(jiān)測。
    與物業(yè)管理行有關(guān)的行政主管部門應(yīng)全面履行法律賦予的監(jiān)管職責(zé)，當(dāng)前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務(wù)收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價范圍擴(kuò)大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價的責(zé)任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應(yīng)及時干預(yù)，指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級等進(jìn)行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
    監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責(zé)，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當(dāng)前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關(guān)系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
    專利代理合同糾紛案件篇二
    勞動合同糾紛案件一直是我國法律實踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個勞動合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會和教訓(xùn)。接下來，我將通過五段式的結(jié)構(gòu)，分享我的心得體會。
    第一段：案件的背景和訴訟過程。
    這起勞動合同糾紛案件涉及一家私營企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動合同，請求支付補償金。在訴訟過程中，我們律師團(tuán)隊充分準(zhǔn)備，在整理證據(jù)、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數(shù)額的補償金，并要求公司遵守勞動合同法的相關(guān)規(guī)定。
    第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性。
    這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據(jù)收集階段，我們仔細(xì)研讀了勞動合同法以及相關(guān)司法解釋，確保我們的訴訟請求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關(guān)注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項法定程序，如證據(jù)交換等。這種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請求得到了認(rèn)可。
    第三段：證據(jù)的重要性和強有力的辯護(hù)。
    證據(jù)是勞動合同糾紛案件中最重要的因素之一。無論是員工提供的書面證據(jù)，還是雙方當(dāng)事人的口述證詞，都需要經(jīng)過認(rèn)真審查和分析。在本案中，我們律師團(tuán)隊通過調(diào)取公司的工資單、勞動合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動合同所規(guī)定的義務(wù)，這為我們辯護(hù)的強有力證據(jù)，從而使得法院判決有利于我們的當(dāng)事人。
    第四段：溝通和調(diào)解的重要性。
    在處理勞動合同糾紛案件時，及時的溝通和有效的調(diào)解非常重要。我們的律師團(tuán)隊與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機會。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達(dá)成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達(dá)成一致，但通過雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當(dāng)事人爭取到了一定的經(jīng)濟(jì)補償。
    第五段：案件經(jīng)驗與啟示。
    這次勞動合同糾紛案件為我?guī)砹嗽S多寶貴的經(jīng)驗和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動合同法以及相關(guān)的司法解釋，確保我們的法律觀點和訴訟請求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據(jù)的收集和分析，以確保我們的辯護(hù)具有說服力。此外，良好的溝通和調(diào)解能力也是成功處理勞動合同糾紛案件的關(guān)鍵。通過傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當(dāng)事人爭取到合理的權(quán)益。
    綜上所述，這次勞動合同糾紛案件讓我深刻認(rèn)識到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據(jù)的重要性以及溝通和調(diào)解的重要性。這些經(jīng)驗和教訓(xùn)將成為我未來工作中的寶貴財富，使我能夠更好地為當(dāng)事人提供有效的法律服務(wù)。同時，我也希望通過這篇文章，讓更多的人了解勞動合同糾紛案件處理的注意事項，促進(jìn)社會公正和法治的實現(xiàn)。
    專利代理合同糾紛案件篇三
    上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
    上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。
    上訴請求。
    1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。
    2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負(fù)擔(dān)。
    本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。
    一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。
    無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。
    首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。
    再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進(jìn)行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對房屋的處分權(quán)。
    二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
    7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達(dá)，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據(jù)的。
    至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當(dāng)場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。
    三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無效。
    上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。
    首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應(yīng)作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設(shè)定，不具誠實性。
    其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無法及時到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護(hù)被上訴人目的，不具公平性。
    最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當(dāng)屬無效，不應(yīng)予以支持。
    綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達(dá)成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達(dá)209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達(dá)250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請二審法院，維護(hù)上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
    上訴人：
    專利代理合同糾紛案件篇四
    根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：
    (一)一般性審查。
    1、對當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對當(dāng)事人身份真實性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
    2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。
    3、通過對當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。
    4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。
    5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
    (二)應(yīng)注意的問題。
    買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個人行為時的主體追加問題。
    經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實，對是職務(wù)行為還是個人行為作出認(rèn)定，并依法對責(zé)任人作出裁判。
    （一）舉證要點。
    1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：
    （1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
    （3）當(dāng)事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。
    2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：
    （1）買賣合同；
    （2）訂（定）貨單；
    （3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。
    （4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；
    （5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
    3、證明合同履行情況的證據(jù)：
    （1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
    （2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；
    （5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。
    4、當(dāng)事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。
    （二）舉證責(zé)任分配：
    1、對原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題。
    被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
    2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配。
    如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
    如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實進(jìn)行進(jìn)一步舉證。
    1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。
    3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：
    （1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
    （2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。
    （3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對標(biāo)的物的占有使用情況。
    4、買賣關(guān)系的形成情況：
    （1）雙方建立買賣關(guān)系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
    （2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實意思的行為。
    （3）買賣雙方對標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。
    （4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
    （5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
    5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：
    （1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。
    （2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標(biāo)的物，交付價款。
    （3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
    （4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。
    合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。
    （一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定。
    經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：
    1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個人承擔(dān)責(zé)任。
    2、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時，如單位追認(rèn)，自無爭議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。
    3、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。
    4、債權(quán)人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。
    5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。
    （二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時的事實認(rèn)定問題。
    實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個人間的買賣法律關(guān)系。
    在單位出具證明證實欠款屬于個人債權(quán)的情況下，個人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個人有權(quán)主張欠款。
    （三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
    根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。
    現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。
    如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實。
    （四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理。
    《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力?！眰鶛?quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：
    一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的問題。
    互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實務(wù)中，有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。
    二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題。
    1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
    2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
    3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。
    (五)違約責(zé)任。
    違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。
    當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
    當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。
    當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。
    原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應(yīng)以違約金幅度為限，對于因時間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款利率的四倍。
    （一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。
    《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準(zhǔn)的舊機動車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。
    （二）當(dāng)事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
    1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。
    2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。
    此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。
    (一)支持原告訴訟請求時的表述：
    一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。
    二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
    (二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
    一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
    二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
    (四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：
    一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
    二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
    專利代理合同糾紛案件篇五
    審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“。
    ”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當(dāng)事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈與”。下面是小編為大家收集關(guān)于房屋贈與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。
    社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當(dāng)下所需承擔(dān)的稅費及相關(guān)費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔(dān)的稅費不同，故而不少當(dāng)初是“真心實意”贈與房屋的當(dāng)事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋。
    買賣合同。
    的形式完成房屋權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移。
    然而斗轉(zhuǎn)星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當(dāng)年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當(dāng)事人關(guān)系惡化或受其他利害關(guān)系人影響，極易引發(fā)糾紛。
    審判實踐中，我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中，各方當(dāng)事人對“是買賣還是贈與”產(chǎn)生爭議的情況較為普遍：
    涉老年人房產(chǎn)的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
    許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數(shù)個子女或?qū)O子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿，故而“挑唆”“誘導(dǎo)”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產(chǎn)權(quán)利的重新分配。
    分手戀人就房產(chǎn)權(quán)益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
    不少戀人會在熱戀期間，為今后結(jié)婚結(jié)成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產(chǎn)權(quán)過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產(chǎn)損失。
    在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：
    或是訴請要求確認(rèn)買賣合同無效;。
    或者以購買方未實際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。
    或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應(yīng)的房款作為對價;。
    或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。
    此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬的真實意思，以此達(dá)到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)等不當(dāng)目的。債權(quán)人等相關(guān)當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效、房屋權(quán)屬恢復(fù)原狀等。
    買賣和贈與顯然法律關(guān)系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任;或出售方可以對方構(gòu)成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權(quán)歸受贈人所有，贈與人一般無權(quán)索回。由此，審判實踐中，厘清法律關(guān)系最為基礎(chǔ)、也最為關(guān)鍵。
    基本原則：探究當(dāng)事人當(dāng)初的真實意思表示。
    根據(jù)《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。
    由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當(dāng)事人的真實意思表示。雖然法官身處當(dāng)下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當(dāng)事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當(dāng)事人提交的各項證據(jù)、結(jié)合當(dāng)事人的陳述，探究當(dāng)事人的真實意思表示，審慎認(rèn)定法律關(guān)系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。
    辨析途徑：當(dāng)事人的舉證責(zé)任。
    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
    審判實踐中，主張當(dāng)事人間法律關(guān)系時，主張屬房屋買賣合同關(guān)系的一方當(dāng)事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關(guān)合同，其中載明了雙方當(dāng)事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據(jù)予以推翻的情況下，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同關(guān)系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關(guān)系的當(dāng)事人需進(jìn)一步承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。
    需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當(dāng)事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實存在。由此，當(dāng)事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標(biāo)準(zhǔn)已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)，而是更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充分的證據(jù)以達(dá)到足以排除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，否則其所主張的待證事實便難以認(rèn)定。
    事實要素：可供形成內(nèi)心確認(rèn)的相關(guān)事實要素。
    法院在審理辨析法律關(guān)系時，除當(dāng)事人可以提供的相關(guān)證據(jù)外(諸如當(dāng)事人之間的其他書面約定，當(dāng)事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關(guān)事實，以便對雙方當(dāng)事人的真實意思表示形成內(nèi)心確認(rèn)：
    1房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責(zé)任等相關(guān)的交易細(xì)節(jié)的約定是否完備。
    2房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當(dāng)時的市場價有無明顯偏低等。
    4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。
    5房屋交易當(dāng)事人間的身份關(guān)系和經(jīng)濟(jì)能力，如：當(dāng)事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經(jīng)濟(jì)支付能力等。
    6房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。
    7是否存在因房屋交易導(dǎo)致權(quán)利可能被侵犯的案外人。
    對此有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，依據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權(quán)撤銷。另一種觀點認(rèn)為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權(quán)撤銷。
    本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而復(fù)雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內(nèi)容，還包含了解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓敭a(chǎn)的內(nèi)容。所有的這些約定是互為前提、互為結(jié)果，構(gòu)成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。
    其中關(guān)于贈與房屋的約定，其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內(nèi)容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關(guān)系已經(jīng)解除且無法逆轉(zhuǎn)的情況下，如果允許當(dāng)事人對于財產(chǎn)的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產(chǎn)的不誠信行為得到保護(hù)，更不利于保護(hù)未成年子女的合法權(quán)益。
    專利代理合同糾紛案件篇六
    3、“私貸公用”情況下當(dāng)事人的確定。實踐中有些地方出現(xiàn)“私貸公用”的情況，所謂“私借公用”是有的“公”即企業(yè)，由于已經(jīng)有逾期貸款未還等原因而不能貸款，于是便由個人或私營企業(yè)以自己名義代為貸款，所貸款項由企業(yè)使用。這就是所謂“私貸公用”。私貸公用以合同法的規(guī)定，應(yīng)該屬于委托關(guān)系。在這種情況下，出借人為原告沒有異議。如何列被告，應(yīng)考慮以下情況：
    (3)在上述情況下，如果出借人選擇用款人為被告，可以用款企業(yè)為被告。如出借人堅持以借款和用款人為共同被告，法院也應(yīng)允許，因為出借人有形式上的訴權(quán)。
    4、借款單位或者擔(dān)保單位發(fā)生了變化，如合并、分立、改制、破產(chǎn)等，原告起訴誰，包括與該企業(yè)有關(guān)系的單位如上級主管部門或母公司，即列為被告。
    借款合同的效力直接關(guān)系到借貸關(guān)系是否受到保護(hù)。因此在審理借款合同糾紛時，應(yīng)該認(rèn)真審查借款合同的效力。
    1、進(jìn)行非法活動的借款合同無效?！逗贤ā返谖迨l(三)規(guī)定“以合法形式掩蓋非法目的”合同無效。最高院1991年7月2日作出的《關(guān)于人民法院審理借貨案件的若干意見》(以下簡稱《借貸意見》第11條規(guī)定“出借人明知借款人是為了進(jìn)行非法活動而借款的，其借貸關(guān)系不予保護(hù)。”比如有的企業(yè)見炒股或者買賣煙草賺錢，便買通金融機構(gòu)某些承辦人編造假的貸款理由如擴(kuò)大再生產(chǎn)、購買原材料等簽訂借款合同貸出款項，這種違反政策和法律的借款合同無效。
    2、欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效?！逗贤ā返谖迨l(一)規(guī)定“一方以欺許、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的合同無效。《借貸意見》第10條規(guī)定“一方以欺許、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下形成的借貸關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定為無效?！钡?，由于《合同法》限制了無效合同的范圍。僅規(guī)定了欺詐、脅迫形成的合同當(dāng)其損害了國家利益時才認(rèn)定為無效合同。而對此種情況規(guī)定了當(dāng)事人有權(quán)申請撤銷和變更。所以在掌握是否無效時應(yīng)該與原來的認(rèn)定有區(qū)別。不能把可以撤銷和變更的合同當(dāng)無效認(rèn)定，否則會在適用法律上出現(xiàn)錯誤。
    3、企業(yè)之間的借貸合同無效?！逗贤ā分栽谝?guī)定兩大類借款合。
    同糾紛中沒有將企業(yè)間的借貸納入，其主要原因是該種借貨關(guān)系不受法律保護(hù)，不是我國法律所認(rèn)可的合法合同。因為任何國家都有自己特有的經(jīng)濟(jì)秩序和金融秩序。只有金融機構(gòu)有權(quán)經(jīng)營借貸業(yè)務(wù)，如果任何企業(yè)都可以經(jīng)營金融業(yè)務(wù)從事借貸我國的金融秩序就亂了，那就不需要金融機構(gòu)的存在了。(目前，司法實踐中企業(yè)間的借貸合同不是一概認(rèn)定無效，須結(jié)合案件具體情況認(rèn)定)。
    4、不具備借貸主體資格的金融機構(gòu)從事借貸業(yè)務(wù)的借款合同無效。在金融機構(gòu)內(nèi)部也有明確的分工，可以從事借貸業(yè)務(wù)的是其中的一部分機構(gòu)。其他內(nèi)設(shè)機構(gòu)和下屬部門只有一些行政事務(wù)或吸收存款的業(yè)務(wù)，絕對沒有對外進(jìn)行借貸的業(yè)務(wù)。這些部門如果因為手中掌握一些資金，為了得到利息，而進(jìn)行借貸，其簽訂的合同也是無效的。
    在大多數(shù)借款合同中，都有擔(dān)保的存在，其目的是為了保證在主債務(wù)人不能履行還款義務(wù)時，能保證金融機構(gòu)發(fā)放的貸款收回。但在實踐中，有的是業(yè)務(wù)不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出現(xiàn)擔(dān)保無效的情況。擔(dān)保無效主要有以下幾類：
    1、擔(dān)保的主體不合格。按照國家法律和法規(guī)規(guī)定，有些部門和機構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保，就是說沒有擔(dān)保資格。國家法規(guī)規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等社會福利機構(gòu)不能進(jìn)行擔(dān)保。因為這些部門和機構(gòu)從事的是社會的教育和福利工作，其財產(chǎn)為國家所有，與此同時，這些部門的工作又具有不可中斷性。不可能因為其進(jìn)行擔(dān)保而將其財產(chǎn)執(zhí)行而造成學(xué)校停學(xué)，醫(yī)院停診。
    2、不具備法人資格的單位內(nèi)部機構(gòu)或內(nèi)部職能部門擔(dān)保無效。最高院1994年4月15日發(fā)出的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《保證規(guī)定》“法人的分支機構(gòu)未經(jīng)法人同意，為他人提供擔(dān)保的，保證合同無效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任，但應(yīng)根據(jù)其過錯大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！薄侗ＷC規(guī)定》18項“法人的內(nèi)部職能部門未經(jīng)法人同意，為他人提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任，但應(yīng)根據(jù)其過錯大小，由法人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
    3、公司董事、經(jīng)理私自所為的擔(dān)保無效?！稉?dān)保法解釋》第四條規(guī)定”董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東、或者是其他個人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。
    4、欺詐、脅迫、惡意串通造成的擔(dān)保合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第19項“主合同債權(quán)人一方或者雙方當(dāng)事人采取欺詐、脅迫等手段，或者惡意串通，使保證人在違背真實意思情況下提供保證的，保證合同無效，保證人不承擔(dān)責(zé)任。
    5、以禁止流通物提供擔(dān)保的合同無效?！稉?dān)保法解》第五條規(guī)定“以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。
    6、未經(jīng)批準(zhǔn)及無權(quán)設(shè)立的對外擔(dān)保無效。在對外擔(dān)保問題上我國法律和法規(guī)有嚴(yán)格的限制。《擔(dān)保法解釋》第六條規(guī)定“有下列情形之一的，對外擔(dān)保合同無效：(一)未經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)或者登記對外擔(dān)保的;(二)未經(jīng)國家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)或者登記，為境外機構(gòu)向境內(nèi)債權(quán)人提供擔(dān)保的;(三)為外商投資企業(yè)注冊資本、外商投資企業(yè)中的外文投資部分的對外債務(wù)提供擔(dān)保的;(五)主合同變更或者債權(quán)人將對外擔(dān)保項下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)擔(dān)保人同意和國家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外?！?BR>    7、主合同無效，保證合同無效?！侗ＷC規(guī)定》第20項”主合同無效，保證合同也無效，保證人不承擔(dān)保證責(zé)任。但保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道主合同無效而仍然為之提供保證的，主合同被確認(rèn)無效后，保證人與被保證人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
    債權(quán)人行使債權(quán)的時間，就是債權(quán)人主張權(quán)利的時間。一般來說這個問題比較簡單，也就是債權(quán)人和債務(wù)人約定的由債務(wù)人履行債務(wù)的時間。約定的履行債務(wù)的時間到了，債權(quán)人就可以要求債務(wù)人償還債務(wù)，而做為債務(wù)人也就可以向債權(quán)人履行償還義務(wù)了。如果債權(quán)人在債務(wù)履行期限到來后行使權(quán)利，就是合法。如果未屆履行期限則在一般情況下債權(quán)人不能行使權(quán)利。但是如果是約定分期償還借款，則可以在每一期還款時間屆至?xí)r行使權(quán)利。需要注意的是在兩種情況下可以提前行使權(quán)利。一是按照《合同法》的規(guī)定，在債務(wù)人償還債務(wù)的能力明顯下降時可以行使不安抗辯權(quán)。對此法律有明確的規(guī)定，規(guī)定的也比較細(xì)致。第二種情況是在債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時，債權(quán)人可以直接向債務(wù)人申報債權(quán)，也可以直接起訴保證人。這是因為，債務(wù)人破產(chǎn)，說明其已經(jīng)不能履行到期債務(wù)，到期債務(wù)尚不能履行，未到債務(wù)當(dāng)然也不能履行。所以此時此種債務(wù)應(yīng)該視為到期債務(wù)。
    專利代理合同糾紛案件篇七
    被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。
    原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略。
    上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
    上訴請求。
    一、一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
    二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)。
    事實和理由。
    一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
    一審法院依據(jù)國務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
    庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
    即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
    二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規(guī)定及事實不相符。
    所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。
    即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。
    三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
    上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務(wù)，說明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實際定金數(shù)額1萬元。
    依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
    一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實際損失。
    依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應(yīng)按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
    為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
    上訴人：
    xxx1年月日。
    專利代理合同糾紛案件篇八
    房屋對于我國公民來說是非常重要的財產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
    1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購書效力之間的關(guān)系。
    答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所做出的強制性規(guī)定。
    而《商品房認(rèn)購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應(yīng)，《商品房認(rèn)購書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請求對方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。
    既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購書》等預(yù)約合同均為有效。
    索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁。
    2、開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。
    答：商品房買賣合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價款的義務(wù)，開發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于違約責(zé)任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失。”《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補損失為基本原則。
    而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人對于違約責(zé)任沒有約定的情況下，為金融機構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。
    至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關(guān)系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。
    綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。
    答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
    如果當(dāng)事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
    如出賣人認(rèn)為約定的違約金過高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
    4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
    答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
    至于你所提及的問題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認(rèn)定問題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調(diào)整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
    專利代理合同糾紛案件篇九
    原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識，當(dāng)天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當(dāng)即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準(zhǔn)備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉?fàn)€。幾天后，張某到李家，準(zhǔn)備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。
    法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢應(yīng)該返還。
    對本案的處理有三種不同的意見：
    一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉?fàn)€，應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失，因此法院不能支持原告的請求。
    另一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。
    還有一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標(biāo)的物的風(fēng)險仍應(yīng)由被告承擔(dān)，法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請求。
    對本案處理意見的爭議在于如何認(rèn)定原被告之間買賣標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險。
    本案中原被告買賣的稻草為動產(chǎn)，因此應(yīng)依動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動產(chǎn)的所有權(quán)從一個民事主體轉(zhuǎn)移至另一個民事主體，它是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權(quán)的取得方法。因此，所有權(quán)從何時起發(fā)生轉(zhuǎn)移對當(dāng)事人來說利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！保凑赵摋l規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時，財產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移?！?BR>    從以上分析可見，動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時界。因此，確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。
    買賣中風(fēng)險的負(fù)擔(dān)是指在買賣合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險承擔(dān)問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風(fēng)險負(fù)擔(dān)，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風(fēng)險應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰，誰就承擔(dān)風(fēng)險。另一種觀點認(rèn)為，以標(biāo)的物的交付時間作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時間，即標(biāo)的物交付前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付后由買受人負(fù)擔(dān)。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物交付的時間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。所有權(quán)自交付時起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中，當(dāng)事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據(jù)，應(yīng)予返還張某。
    專利代理合同糾紛案件篇十
    隨著勞動力市場的不斷擴(kuò)大和勞動法規(guī)的日益完善，勞動合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會。以下將從勞動合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預(yù)防糾紛的方法以及法律的約束力等五個方面進(jìn)行探討。
    首先，勞動合同在勞動關(guān)系中占據(jù)著重要地位。勞動合同是雇主與勞動者之間建立勞動關(guān)系的依據(jù)，具有法律效力。它規(guī)定了勞動者的權(quán)利和義務(wù)，為勞動者提供了保障和限制。在一起勞動合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結(jié)果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動雙方應(yīng)當(dāng)充分了解和遵守勞動合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
    其次，勞動合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動條件與報酬的爭議、解雇與辭退的處理不當(dāng)、勞動時間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動者的問題。對于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動法規(guī)，保護(hù)勞動者的合法權(quán)益是預(yù)防糾紛的關(guān)鍵。對于勞動者而言，要提高自身法律意識，了解勞動法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
    第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗，當(dāng)事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時間的損失，還可以維護(hù)勞動關(guān)系的穩(wěn)定。然而，在實際操作中，當(dāng)事人對各種解決方式的了解并不充分。因此，加強對調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識，是有效解決勞動合同糾紛的關(guān)鍵。
    第四，糾紛的預(yù)防是最佳的解決辦法。在處理勞動合同糾紛案件時，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因為各方對合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生是有效維護(hù)勞動關(guān)系的重要手段。企業(yè)應(yīng)該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時，注重對勞動者的培訓(xùn)，提高員工的法律意識和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個人行為而引發(fā)糾紛。
    最后，法律的約束力是勞動合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實施，旨在保障勞動者的合法權(quán)益，維護(hù)社會的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時，法律是依據(jù)和準(zhǔn)繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi)，實現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對于從事法律工作的人員而言，要嚴(yán)格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準(zhǔn)確處理糾紛案件。
    綜上所述，勞動合同糾紛案件處理的重點在于加強對勞動合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強對調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過不斷完善法律法規(guī)，加強法律援助和救濟(jì)體系的建設(shè)，才能更好地保護(hù)勞動者的合法權(quán)益，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。
    專利代理合同糾紛案件篇十一
    一、證明當(dāng)事人主體資格的證據(jù)。
    1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身證明資料，如身份證或戶口本等，。
    3、當(dāng)事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有變更的，應(yīng)提交變更登記資料。
    二、證明雙方當(dāng)事人民事法律關(guān)系成立的證據(jù)，如勞動合同、工資單等。
    三、在勞動爭議糾紛案件中，因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生勞動爭議的，由用人單位負(fù)舉證責(zé)任。
    四、有具體訴訟請求的，應(yīng)提交訴訟請求金額的計算清單。
    專利代理合同糾紛案件篇十二
    工程竣工后投入使用多年，施工企業(yè)仍然拿不到工程款，民工拿不到工資;工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，“公說公有理，婆說婆有理”，建設(shè)單位和施工企業(yè)僵持不下，在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，類似的問題還有很多，諸如合同是否有效，是否存在違法分包工程，建設(shè)單位與施工單位解除合同的條件是否具備，工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷由誰承擔(dān)責(zé)任，未完工程的工程價款如何結(jié)算，工程欠款利息從何時計起等等，這些問題不僅困擾著施工企業(yè)、建設(shè)單位，也使法院在審理這類案件時感到無所適從。面對這些問題，9月29日最高人民法院出臺了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(簡稱“司法解釋”)，并從1月1日起開始施行?！八痉ń忉尅敝苯雨P(guān)系到建設(shè)單位、施工單位等各方當(dāng)事人的權(quán)益，對于建筑行業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。記者近日采訪了廣東智洋律師事務(wù)所黃剛強律師，他從十個方面對“司法解釋”進(jìn)行了解讀。
    五種合同無效。
    “司法解釋”認(rèn)為以下五種合同無效：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級;二是沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義;三是建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效;四是承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程;五是承包人違法分包建設(shè)工程。
    合同無效工程合格工程款參照約定結(jié)算。
    “司法解釋”第2條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無效以后，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，可以參照合同約定結(jié)算工程價款。
    這一規(guī)定與以往有很大的不同。一方面，過去，宣布合同無效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同進(jìn)行結(jié)算，現(xiàn)在明確規(guī)定，工程合格才能結(jié)算;另一方面，以前宣布合同無效，原來的約定可以不參照，現(xiàn)在規(guī)定工程款參照約定結(jié)算，因為建設(shè)工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動和建筑材料物化在建筑產(chǎn)品的過程。合同被確認(rèn)無效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能適用返還的方式使合同恢復(fù)到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價補償?shù)姆绞教幚??！八痉ń忉尅贝_立了參照合同約定結(jié)算工程價款的折價補償原則。
    專利代理合同糾紛案件篇十三
    隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)及城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模迅速發(fā)展，建設(shè)工程施工過程中的各類矛盾層出不窮，進(jìn)入訴訟領(lǐng)域的糾紛也越來越多。此類案件大多涉及工程量結(jié)算、工程款支付及工期延誤等問題，并與拖欠民工工資、重點工程項目建設(shè)等關(guān)系民生、穩(wěn)定和發(fā)展大局的多種元素揉合，日益成為法院審判工作關(guān)注的重點和難點。這類案件爭議標(biāo)的額巨大、專業(yè)性強，往往需要專業(yè)機構(gòu)對工程款、工程量進(jìn)行評估鑒定，由此確定最基本的履行建設(shè)工程合同的事實。因此專業(yè)的工程造價鑒定在此類案件中占有重要因素，甚至是一定程度上的決定性因素。1但從司法實踐看，建設(shè)工程施工合同糾紛案件中（以下簡稱建工案件）的司法鑒定存在費用高、效率低、定論難等諸多問題，已逐漸成為此類案件欠拖不決、服判率低的制肘因素，直接影響到法院的權(quán)威和公信。本文以成都中院審理的建工案件涉及的工程造價司法鑒定評估問題為分析標(biāo)本，旨在提出完善現(xiàn)行建設(shè)工程造價司法鑒定制度的建議，以求拋磚引玉。
    應(yīng)該說，我國為規(guī)范建筑市場建立了較為完善的法制體系，上至全國人大通過的《建筑法》、《合同法》，下至建設(shè)行政管理部門制定的各項規(guī)章和政策，甚至行政機關(guān)還制定了規(guī)范各類建設(shè)工程合同文本指導(dǎo)建筑市場的參與者。但事實證明，在繁榮的建筑市場背后，還存在著大量無資質(zhì)攬工程、無書面合同做工程、工程質(zhì)量不高、“爛尾樓”、工程款拖欠等非正?，F(xiàn)象。由此引發(fā)工程量結(jié)算、工程款支付的訴訟，就需要專業(yè)機構(gòu)對此進(jìn)行評估鑒定。司法實踐反映出建工糾紛案件的工程造價司法鑒定存在四難現(xiàn)象。
    （一）因鑒定費用畸高，放棄申請，導(dǎo)致舉證難。
    絕大部分建工糾紛案件都是因為發(fā)包方拖欠建筑承包方或?qū)嶋H施工人的工程款而引發(fā)。從一般的舉證責(zé)任來講，作為原告的實際施工人或承包方有義務(wù)提供被告拖欠工程款的事實和數(shù)量的證據(jù)，司法實踐中，原告方或根據(jù)合同的約定或根據(jù)實際發(fā)生的一些往來憑據(jù)做出工程決算并作為證據(jù)提供，而被告則往往以證據(jù)系原告單方提供而不予認(rèn)可或不予質(zhì)證。此時，當(dāng)不符合最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定的情形時，2法院只能要求原告提出司法鑒定的申請。由于鑒定費用高昂，本來就是被拖欠工程款的弱勢方原告常無力承擔(dān)該費用而不得不放棄申請。一旦原告不申請司法鑒定，法院難以查清案件事實，實體正義很難實現(xiàn)，即使以舉證不能做出判決也沒有真正解決糾紛，特別是在涉及拖欠民工工資的建工案件中，甚至埋下更嚴(yán)重的隱患，所謂司法的終決功能也無從實現(xiàn)。如在甲公司訴某建筑公司支付工程整改費一案中，被告提起反訴要求原告支付工程余款3000萬元。當(dāng)申請司法鑒定時，鑒定機構(gòu)通知需預(yù)交鑒定費170萬元，被告在支付了70萬元后，已無力支付余款，只能撤回反訴。此案本訴判決被告應(yīng)支付工程整改費數(shù)百萬元，但拖欠工程款的糾紛卻無法解決，相當(dāng)于還要付出成倍的訴訟資源。據(jù)統(tǒng)計，2009年和2010年成都中院受理的一審建工糾紛案件撤訴23案件中，有5件皆因原告無力支付鑒定費而無奈選擇放棄訴訟。
    （二）因多次鑒定，結(jié)論沖突，導(dǎo)致定論難。
    除法律規(guī)定的情形外，提出司法鑒定申請往往是負(fù)有舉證義務(wù)一方當(dāng)事人的舉證行為。有些建工案件的原告在起訴時，向法院提供一份單方委托的造價鑒定結(jié)論，作為起訴的基本證據(jù)材料。進(jìn)入訴訟后，被告以系原告單方委托為由不承認(rèn)鑒定結(jié)論，原告只得向法院提出鑒定申請，期望通過法院的委托鑒定增強證據(jù)的合法性。法院同意后又產(chǎn)生一份鑒定結(jié)論。在某些案件中，當(dāng)事人在鑒定過程中不配合提供鑒定材料，出爾反爾，在鑒定結(jié)論或判決結(jié)果出臺后，當(dāng)結(jié)果不利于己時，就以各種理由要求重新鑒定或在二審、申訴時提出有實質(zhì)性影響的資料，法院為最大限度查明事實真相或減少纏訟的麻煩，也想取得最詳細(xì)、最全面的鑒定結(jié)論，又會委托鑒定，這樣又會產(chǎn)生一份鑒定結(jié)論。如此以來，因當(dāng)事人可能濫用重新鑒定申請權(quán)，也因有些法官沒有嚴(yán)格把握重復(fù)鑒定的適用標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致有時同一案件產(chǎn)生多份鑒定結(jié)論，結(jié)論之間相互沖突，法官定論相當(dāng)困難。
    （三）因?qū)徖碇芷诼L，控管失措，導(dǎo)致進(jìn)展難。
    建工案件的突出特點之一是審理周期長，普通程序的正常六個月審限內(nèi)結(jié)案數(shù)極少。申報扣除不納入審限計算的主要理由就是工程造價鑒定，可以說工程造價鑒定已成為建設(shè)工程合同糾紛案件能否及時審結(jié)的一個瓶頸。鑒定結(jié)論一出，案件審結(jié)指日可待；無鑒定結(jié)論，結(jié)案遙遙無期。根據(jù)統(tǒng)計，2009年至2010年間，成都中院受理的一審建工案件平均審限為114天，遠(yuǎn)高于其他案件的平均審限。而且工程造價鑒定有其自身規(guī)律，必須經(jīng)過大量的審核工作、經(jīng)歷一定的期限才能出具合乎要求的鑒定結(jié)論，更加影響了案件的審理周期。在兩年審理的涉及鑒定評估的66件案件中，平均鑒定時間147天，最長鑒定時間330天，鑒定時間在建工案件審理過程中所占周期之長，可見一斑。司法實踐中，從法院決定鑒定送出《委托鑒定函》起，就只剩下對鑒定結(jié)論漫長的等待。此間，對法院而言，當(dāng)事人何時選定鑒定機構(gòu)，是否完成鑒定繳費，是否按照鑒定機構(gòu)的要求提交鑒定材料，鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定的進(jìn)展如何等都不得而知；對鑒定機構(gòu)而言，也許是當(dāng)事人在搖號選鑒定機構(gòu)環(huán)節(jié)拖延，在繳納高昂的鑒定費用環(huán)節(jié)躊躇，在提交鑒定材料環(huán)節(jié)推三阻四，又也許是鑒定機構(gòu)本身因為沒有期限的禁錮就懈怠，因為其他鑒定項目的繁多就擱置了?？傊?，在建工案件的工程造價鑒定中，需要結(jié)論的法院無力監(jiān)督管理鑒定機構(gòu)的鑒定進(jìn)程，與案件無關(guān)的鑒定機構(gòu)主管部門無心監(jiān)督鑒定過程，用者不管，管者不用的鑒定體制使建工案件總易陷入“遲來的正義”的尷尬境地。
    （四）因出庭虛置，措施無力，導(dǎo)致質(zhì)詢難。
    因工程司法鑒定專業(yè)性極強，為減少紛爭，查清事實，鑒定人到法庭接受案件當(dāng)事人和法官質(zhì)詢非常必要，也是必須。民事訴訟法和相關(guān)法規(guī)等都對鑒定人出庭接受質(zhì)詢進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。但審判實踐中真正到庭接受質(zhì)詢卻不多。在成都中院2009—2010年審理的66件涉及評估鑒定的案件中，鑒定人出庭只有3件，僅占4.5%。有些鑒定人員雖然出庭接受質(zhì)詢，但也僅對《鑒定結(jié)論報告》照本宣科，不能明確、有針對性地回答當(dāng)事人對于鑒定過程中的存疑問題；有些鑒定人員出庭僅僅是記錄當(dāng)事人的提問，然后稱將以提交書面補充鑒定意見的方式來回復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢。這樣的狀況，只能使鑒定人出庭接受質(zhì)詢這一規(guī)定形同虛設(shè)，法院對此也無約束手段，無能為力。
    二、建工案件四難現(xiàn)象的原因分析。
    司法實踐反映出建工案件的四難現(xiàn)象并非個別，而帶有普遍性，形成因素既有當(dāng)事人的訴訟能力和法官的司法能力，也有訴訟制度的設(shè)置失當(dāng)、司法鑒定制度執(zhí)行不力、機制不全的問題，主要在于：
    （一）鑒定管理制約脫節(jié)，導(dǎo)致費用高亂無序。
    具體而言，法院無權(quán)監(jiān)督鑒定費用標(biāo)準(zhǔn)的確定和收取，有權(quán)管理部門無法進(jìn)行有效監(jiān)管。為保證司法公正，自實行“審鑒分離”以來，法院已不直接經(jīng)手鑒定費用的收取，也不決定費用的標(biāo)準(zhǔn)。盡管實踐中有很多當(dāng)事人向法院反映鑒定費用過高、收費不合理等問題，但法院并無職責(zé)和權(quán)力予以規(guī)制。實際上，國家出臺有司法鑒定的收費辦法，國家發(fā)展改革委、司法部2009年9月1日頒布的《司法鑒定收費管理辦法》后，各地也出臺了相應(yīng)細(xì)則，如四川省物價局、省建委的收費標(biāo)準(zhǔn)確定總額在1000-5000萬元的工程造價，收費標(biāo)準(zhǔn)為0.6%。對照前述案例，3000多萬元的總額收費100多萬元，不知依據(jù)何在？甚至在該收費管理辦法第十七條還規(guī)定有鑒定費用減免、緩收的規(guī)定，但因制度的執(zhí)行與監(jiān)管脫節(jié)，最有條件了解和掌握收取費用是否合理且直接需要鑒定結(jié)論作為證據(jù)使用的法院無權(quán)管理，有權(quán)管理的部門因不與案件當(dāng)事人接觸故不能體會現(xiàn)實的矛盾而無心管理，最后的結(jié)果只能是建工案件負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人受阻于高昂的鑒定費用而不能依法維權(quán)，出現(xiàn)的糾紛不能化解，建工市場不能良性發(fā)展。
    （二）訴訟內(nèi)外混合因素導(dǎo)致重復(fù)鑒定。
    鑒定結(jié)論沖突的形成有著復(fù)雜的原因。其中訴訟外的因素主要有：鑒定機構(gòu)存在著數(shù)量多，彼此間無隸屬關(guān)系、無級別差異的特點，加上鑒定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、鑒定人的專業(yè)技能參差不齊，鑒定設(shè)備也優(yōu)劣不均，以及個別鑒定機構(gòu)或者個別鑒定人因利益使然而產(chǎn)生的有失偏頗的鑒定結(jié)論等等情況。訴訟內(nèi)的原因主要是：一是法院輕易啟動鑒定程序。在建工案件審理過程中，當(dāng)原告的主張遇到被告的三大抗辯理由時，即工程存在質(zhì)量問題、工程量有待計算、工程造價有待確定，承辦法官一般會以查明事實為由，啟動鑒定程序。而對于待證事實是否需要進(jìn)行鑒定，是否可以用其他方式例如舉證責(zé)任的分配解決上述問題缺乏必要的思考和舉措，于是第一個鑒定結(jié)論產(chǎn)生了。二是對于重復(fù)鑒定控制不嚴(yán)。在第一個鑒定結(jié)論作出后，對鑒定結(jié)論不服的一方當(dāng)事人或者是雙方當(dāng)事人按照證據(jù)規(guī)則第二十七條的相關(guān)規(guī)定提出重新鑒定申請，第一項“鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格”及第二項“鑒定程序嚴(yán)重違法的”的規(guī)定還便于掌握，但是，第三項“鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足”和第四項“經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形”之規(guī)定存在較大彈性，法院對此應(yīng)當(dāng)有一個嚴(yán)格的審查把握尺度，慎重啟動重新鑒定。
    （三）缺乏督辦鑒定機制，導(dǎo)致過程放任自流。
    在案件審限的統(tǒng)計上，一旦案件承辦部門將鑒定申請事項移交法院內(nèi)部職能后，審限即依法中止。此后的委托鑒定機構(gòu)、通知當(dāng)事人提供材料等過程非案件承辦部門所能掌控。如前所述，鑒定過程漫長無期已是普遍狀態(tài)，究其原因，在若干環(huán)節(jié)缺乏督辦監(jiān)管。一是鑒定機構(gòu)的選定環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，當(dāng)事人首先協(xié)商選定機構(gòu)，協(xié)商不成由法院指定。但對于何時通知當(dāng)事人協(xié)商，應(yīng)在多長時間內(nèi)有協(xié)商結(jié)果，指定機構(gòu)的時限是多長等事項無強制性要求，啟動鑒定程序的首要環(huán)節(jié)就無時限要求。二是當(dāng)事人配合鑒定機構(gòu)的義務(wù)沒有強制力。實踐中鑒定機構(gòu)也常常抱怨當(dāng)事人對鑒定機構(gòu)的各項通知置若罔聞。誠然如此。且不論在有程序規(guī)則的約束下，許多當(dāng)事人都會以各種理由拖延訴訟，更何況是鑒定機構(gòu)的工作通知。由于工程造價涉及的資料龐雜，甚至還需要到工程所在地勘查現(xiàn)場，但有些債務(wù)人以各種借口拖延提交材料，回避配合事項，卻不承擔(dān)任何延誤成本，不受任何法律制裁。事實上，目前法律在這方面也是空白，還沒有強制手段保障該配合義務(wù)的履行。三是鑒定材料的固定問題。建設(shè)工程市場中不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮，沒有資質(zhì)的施工隊也比比皆是。諸多簽證單據(jù)、書面材料能否作為簽定的依據(jù)又有賴于法院的認(rèn)證。故在鑒定材料的固定方面又離不開法院對證據(jù)的認(rèn)證。這又是一項耗時之舉。實踐已證明，在鑒定過程中遇到的任何阻力都會成為鑒定機構(gòu)擱置鑒定的合理理由，這也顯現(xiàn)了鑒定機構(gòu)在推動鑒定進(jìn)程中的無奈。
    （四）保障與強制缺失，導(dǎo)致出庭接受質(zhì)詢虛置。
    建工案件本身的復(fù)雜性和造價問題的專業(yè)、疑難的基本特點，造成在案件審理中會遇到許多技術(shù)性問題。司法鑒定正是為解決專業(yè)問題而存在。訴訟法和相關(guān)司法解釋規(guī)定鑒定人員應(yīng)當(dāng)出庭接受質(zhì)詢是基于鑒定結(jié)論為法定證據(jù)的一種，需要經(jīng)過當(dāng)事人質(zhì)證后才能作為定案的根據(jù)。鑒定人不出庭，當(dāng)事人就無法對鑒定結(jié)論進(jìn)行質(zhì)證，從而使其所享有的質(zhì)證權(quán)落空，并且影響了庭審質(zhì)證的正常進(jìn)行。但司法實踐中鑒定人員出庭接受質(zhì)證情況并不樂觀，筆者認(rèn)為主要因為缺乏保障機制和強制力。如鑒定人不出庭無相應(yīng)的法律責(zé)任和強制性措施。審判實踐中即使鑒定人不出庭，法官也無可奈何。還有，鑒定人出庭的具體規(guī)則不明確，在庭審中的權(quán)利義務(wù)不明確。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第五十九條第二款規(guī)定，鑒定人確因特殊原因無法出庭的，經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢。由于沒有對“特殊原因”作出明確規(guī)定，許多鑒定人往往以隨意的理由搪塞而不出庭。加之即使出庭后，因法庭質(zhì)證程序過于職權(quán)化，對鑒定結(jié)論的質(zhì)證也存在單向性、片面性，接受質(zhì)詢的程序無具體設(shè)計等也影響到接受質(zhì)詢的效果。
    三、破解“四難”的應(yīng)對之策。
    多年來，建筑市場的繁榮拉動了一系列行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點。而近兩年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，特別是“保”“控”不時交替的房地產(chǎn)政策的調(diào)整，勢必影響到建筑市場，建工案件必成增加之勢。因此，及時破解建工案件司法鑒定的“四難”不僅是提高案件審判質(zhì)效，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，更是發(fā)揮審判職能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
    （一）改革單方委托鑒定方式，法院與鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的委托合同。
    目前，無論當(dāng)事人協(xié)商一致選定還是法院指定鑒定機構(gòu)，委托方式上都是法院向鑒定機構(gòu)發(fā)送委托函，雙方并未鑒訂正式的委托合同。這種方式?jīng)]有明確委托方與受托方的權(quán)利義務(wù)，有時鑒定機構(gòu)遲遲不出鑒定結(jié)論，甚至一拖數(shù)年，特別是面對鑒定機構(gòu)常以當(dāng)事人不配合、不提供鑒定材料等作為推辭時，法院難以追究其違約責(zé)任。當(dāng)初委托函中提出的時限要求也毫無約束力。如果采取簽訂正式委托合同方式，可以在合同中約定各方的權(quán)利義務(wù)。在雙方當(dāng)事人能協(xié)商一致選定機構(gòu)的情形中，雙方當(dāng)事人也參與到該委托合同中，形成三方合同。合同中可以約定鑒定機構(gòu)的義務(wù)包括按簽定的目的、事項、期限出具鑒定結(jié)論，鑒定應(yīng)遵循的準(zhǔn)則；可以將當(dāng)事人應(yīng)負(fù)的舉證責(zé)任具體化為當(dāng)事人按期提供鑒定材料的義務(wù)，便于鑒定過程中出現(xiàn)因當(dāng)事人拒不提供材料時，法院適用證據(jù)規(guī)則作出判斷；法院作為委托單位同樣負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，也應(yīng)在此合同中約定。通過正式合同，對鑒定所涉各方產(chǎn)生法律的約束力，能更有效的解決目前此類鑒定中存在的提供資料延誤、鑒定欠拖不決、鑒定行為不端等詬病。
    （二）建立法院對鑒定機構(gòu)定期綜合評價的監(jiān)管機制。
    目前，有資質(zhì)接受委托進(jìn)行工程造價鑒定的機構(gòu)均由省級司法行政部門負(fù)責(zé)登記、名冊編制和公告工作。實踐中，司法行政主管部門往往重準(zhǔn)入許可、輕日常監(jiān)管。法院雖然不是行政主管機關(guān)，無權(quán)進(jìn)行規(guī)則創(chuàng)制等方面的宏觀管理，但應(yīng)在名冊準(zhǔn)入、鑒定質(zhì)量效率等微觀方面實行監(jiān)管。筆者認(rèn)為，可建立對鑒定機構(gòu)定期綜合評價的監(jiān)管機制。主要監(jiān)管內(nèi)容包括：鑒定收費、鑒定完成時限、鑒定結(jié)論采用、鑒定人出庭接受質(zhì)詢、鑒定過程公允、委托合同履行等方面。設(shè)置相應(yīng)分值，以一為周期，對名冊內(nèi)各受托機構(gòu)進(jìn)行綜合評價，實行優(yōu)勝劣汰，高分進(jìn)低分出，用競爭機制促進(jìn)鑒定機構(gòu)優(yōu)質(zhì)高效完成評估鑒定工作。
    （三）完善法院內(nèi)部鑒定工作管理機制。
    工程造價鑒定不同于其他單純的專業(yè)技術(shù)鑒定如文跡鑒定。除鑒定人運用專業(yè)知識外，在鑒定范圍的確定、鑒定依據(jù)的確認(rèn)、合同約定爭議條款的確認(rèn)、鑒定資料的確認(rèn)方面需要法院審判權(quán)的介入，只有法院作出司法判斷后，鑒定機構(gòu)才能進(jìn)行專業(yè)鑒定。因此，完善法院內(nèi)部鑒定工作管理機制也是解決問題的關(guān)鍵一環(huán)。
    1.辦案部門應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查當(dāng)事人的鑒定申請。對鑒定申請，一般不輕易啟動鑒定，一旦啟動就應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范。因此需要由辦案部門先行固定鑒定目的、范圍、要求和送簽資料，而不能簡單地一送了之。
    2.理順辦案部門與技術(shù)部門的協(xié)調(diào)機制。審鑒分離原則提高了辦案部門獨立辦案的公信度，但也增添了送鑒環(huán)節(jié)。提高法院內(nèi)部辦案部門和委托部門的送鑒效率是協(xié)調(diào)機制要解決的最主要問題，需要用剛性的制度明確各自的責(zé)任和完成時限，排除人為延誤的空間，杜絕委托部門一托了之。
    3.預(yù)防和規(guī)范重復(fù)鑒定的啟動。在初次鑒定中即給予各方當(dāng)事人充分的知情權(quán)，可在有鑒定初稿之時就組織當(dāng)事人聽證，必要時要求鑒定機構(gòu)參與作出解釋，力爭一鑒即成。即使當(dāng)事人提出重復(fù)鑒定申請，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審理條件，對于當(dāng)事人提出“鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的”，應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人對申請重新鑒定而提出的否定第一次鑒定結(jié)論的證據(jù)進(jìn)行聽證，并應(yīng)邀請專業(yè)人士參與案件聽證、評議，從而作出是否同意重新鑒定申請的結(jié)論。對有缺陷的鑒定結(jié)論，可以通過補充鑒定、重新質(zhì)證或者補充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定。
    4.賦予辦案法官在鑒定過程中的進(jìn)展過問權(quán)。客觀上講，建工案件因工程造價鑒定處于“休眠”狀態(tài)亦屬常態(tài)，但辦案法官在鑒定過程中應(yīng)有進(jìn)展過問權(quán)，要及時了解鑒定的進(jìn)度情況，對于經(jīng)常出現(xiàn)的當(dāng)事人遲延提供鑒定資料等問題需要法官積極與鑒定機構(gòu)配合進(jìn)行督促干預(yù)，以保證鑒定的正常進(jìn)行。從內(nèi)部管理講，辦案法官的進(jìn)展過問權(quán)與其說是一項權(quán)利，不如說是一項必為的義務(wù)。
    專利代理合同糾紛案件篇十四
    「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進(jìn)認(rèn)識的統(tǒng)一。
    關(guān)鍵詞：物業(yè)管理。
    一、“出租人指定”是否應(yīng)作為前置程序。
    公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?！惫P者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時筆者認(rèn)為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當(dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
    二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。
    目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?，?yīng)區(qū)別情況予以處理。
    2、出租人進(jìn)行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權(quán)利義務(wù)人，筆者認(rèn)為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當(dāng)前我國的公房租賃使用權(quán)仍具有社會福利性質(zhì)，出租人對承租人的指定實質(zhì)上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面，此類爭議實質(zhì)上是同住人之間對承租權(quán)的爭議，故同住人應(yīng)列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭議，其對雙方爭議的訴訟標(biāo)的沒有獨立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系，故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨立請求權(quán)的第三人。
    三、出租人如何界定。
    由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內(nèi)涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應(yīng)列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì)，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應(yīng)列房地局為出租人，由其行使出租人的權(quán)利，履行出租人的義務(wù)。
    現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人?！薄蛾P(guān)于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”。《關(guān)于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團(tuán)公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?BR>    目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看，出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團(tuán)公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責(zé)是對所屬房產(chǎn)進(jìn)行修繕、管理、改善環(huán)境，進(jìn)行物業(yè)等方面的服務(wù)，而對出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán)，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，是行政管理機關(guān)，亦非受托管理公房的部門。而房地集團(tuán)公司進(jìn)行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確定房地集團(tuán)公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當(dāng)事人參加訴訟，當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。
    專利代理合同糾紛案件篇十五
    以貸還貸是指金融機構(gòu)與借款人約定以新貸款歸還已經(jīng)到期而借款人尚未歸還的貸款的行為。以貸還貸行為的認(rèn)定，存在兩個要素：一是金融機構(gòu)與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示，二是客觀上借款人有將新貸款償還舊貸款的行為。在法律上如何認(rèn)定以貸還貸合同的效力，過往是有爭論的。一種觀點認(rèn)為：以貸還貸不是真實的貸款。而是規(guī)避國家關(guān)于貸款規(guī)模控制，與中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定是相違背的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。另一種觀點則認(rèn)為：我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對以貸還貸行為沒有強制性的禁止規(guī)定，該行為是否損害國家的利益也不好確認(rèn)，如果以貸還貸行為確屬雙方當(dāng)事人真實意思的表示，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，從另外一個角度來說，以貸還貸是一個普遍現(xiàn)象，如果認(rèn)定為無效，則反而危害金融安全。因此也逐漸形成現(xiàn)在司法實踐中的統(tǒng)一作法。
    另外應(yīng)特別注意，以貸還貸行為對擔(dān)保合同的影響，應(yīng)按《擔(dān)保法》第24、25、26條以及《擔(dān)保法司法解釋》的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定和處理。即《擔(dān)保法司法解釋》第39條規(guī)定的，主合同當(dāng)事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，保證人不承擔(dān)民事責(zé)任；新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規(guī)定。
    對以貸還貸的問題的審理原則是：以貸還貸的借款合同不違反法律強制性規(guī)定，合同有效；如果前后兩個合同均為同一保證人，推定明知或應(yīng)知，保證人不能免除保證責(zé)任；如果前一合同無保證人或前后兩個合同并非同一保證人，保證人對以新貸還舊貸不知或不應(yīng)知情況下方可免除保證責(zé)任。
    二、保證人保證資格的認(rèn)定問題。
    保證本質(zhì)上為人保，也就是說以保證人的信用擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，其實質(zhì)是以保證人所有的財產(chǎn)為限提供擔(dān)保，因此法律上要求保證人具有代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)的能力?！稉?dān)保法》規(guī)定，具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或公民，可以作為保證人?！稉?dān)保法》及其司法解釋同時還規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機構(gòu)、職能部門不得為保證人；國家機關(guān)不得為保證人（經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外）。
    1、企業(yè)分支機構(gòu)的保證人資格的認(rèn)定問題。
    在實踐中存在著以企業(yè)分支機構(gòu)作為保證人的情形。企業(yè)分支機構(gòu)是指不具有法人資格，在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動的部門。法人分支機構(gòu)包括依法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)可以從事經(jīng)營活動的分支機構(gòu)、雖依法設(shè)立，但沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)和非法設(shè)立的分支機構(gòu)。一般情況下，企業(yè)的分支機構(gòu)不能作為保證人，但在有法人授權(quán)的情況下，依法設(shè)立的企業(yè)分支機構(gòu)可以對外從事民事活動，并以法人撥付其經(jīng)營管理的財產(chǎn)對外承擔(dān)民事責(zé)任。因此，如果有法人書面明確的授權(quán)，法人依法設(shè)立的分支機構(gòu)可以對外提供保證。法人有事后追認(rèn)行為，也應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保有效。
    2、村民委員會、居民委員會的保證人資格的認(rèn)定問題。
    村民委員會、居民委員會是否可以作為保證人？在司法實踐中也有爭議?！洞迕裎瘑T會組織法》明確規(guī)定，村民委員會是村民自我教育、自我管理、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。村民委員會辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)。村民委員會依據(jù)法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)。《城市居民委員會組織法》也明確規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。其任務(wù)是辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)的公益事業(yè)。居民委員會管理本居民委員會的財產(chǎn)，任何部門和單位不得侵犯居民委員會的財產(chǎn)所有權(quán)。由上述規(guī)定可以肯定，村民委員會與居民委員會是從事公益事業(yè)的自治組織，其不具備保證人資格，不應(yīng)作為保證人。
    3、私立學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位的保證人資格的認(rèn)定問題。
    學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園多為國家開設(shè)，其公益事業(yè)的目的也很明顯。但隨著多種經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展政策的深入，私立學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位等也逐漸增多，而這些主體是否可以作為保證的主體，在《擔(dān)保法》第9條有規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益為目的的民事主體不得為保證人。即使學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等民事主體具有代償能力，因為其具有公益性，承擔(dān)著公益目的，其充當(dāng)保證人在承擔(dān)保證責(zé)任時會損害公共利益，因此有了上述的規(guī)定，另外，《擔(dān)保法》司法解釋規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位以及社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施以外的財產(chǎn)作為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，可以認(rèn)定抵押有效。關(guān)于教育設(shè)施的認(rèn)定問題，既然法律禁止以教育設(shè)施抵押的目的是為了無損于公益事業(yè)，所以應(yīng)以實際用途作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)注意的是即使是公益性單位的財產(chǎn)，如果不是以公益目的而存在，則可以作為抵押物，如學(xué)校校長乘坐的小轎車、醫(yī)院專用于出租收取租金的房屋等。
    而關(guān)于上述主體違反規(guī)定作為保證人后，民事責(zé)任的承擔(dān)問題，《擔(dān)保法》第29條規(guī)定：企業(yè)法人的分支機構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)或者超出授權(quán)范圍與債權(quán)人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權(quán)范圍的部分無效，債權(quán)人和企業(yè)法人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；債權(quán)人無過錯的，由企業(yè)法人承擔(dān)民事責(zé)任。
    對于主合同有效，擔(dān)保合同無效的處理原則是：《擔(dān)保法》第5條、《擔(dān)保法》司法解釋第7、8條的規(guī)定，主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一；主合同有效，而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一；主合同無效，保證合同也無效，因保證人承擔(dān)的是過錯責(zé)任，故不受保證責(zé)任期間限制。擔(dān)保人提供抵押擔(dān)保的，如果未辦理抵押登記，《擔(dān)保法》規(guī)定抵押合同未生效，《物權(quán)法》規(guī)定只是不產(chǎn)生物權(quán)效力，不能對抗第三人，從而明確賦予未登記的抵押合同對合同雙方當(dāng)事人有約束力。
    三、保證方式和保證責(zé)任的承擔(dān)問題。
    1、保證方式的約定問題。
    依據(jù)我國的《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，保證的方式主要有兩種：一般保證和連帶責(zé)任保證。
    1、一般保證的概念：當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。
    2、一般保證承擔(dān)責(zé)任的方式：一般保證保證人對主債務(wù)承擔(dān)的是補充賠償責(zé)任，也就是說：一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人的財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前，對債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。該權(quán)利被稱為先訴抗辯權(quán)或檢索抗辯權(quán)。3、對債權(quán)人的限制：《擔(dān)保法》司法解釋對債權(quán)人一般保證責(zé)任進(jìn)行了一定的限制，即一般保證的保證人在主債權(quán)履行期間屆滿后，向債權(quán)人提供了債務(wù)人可供執(zhí)行財產(chǎn)的真實情況的，債權(quán)人放棄或者怠于行使權(quán)力致使該財產(chǎn)不能被執(zhí)行，保證人可以請求人民法院在其提供可供執(zhí)行財產(chǎn)的實際價值范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。4、對保證人的限制：《擔(dān)保法》司法解釋又對一般保證人的先訴抗辯權(quán)的形式進(jìn)行了限制，即規(guī)定，在下列情況下保證人不能行使先訴抗辯權(quán)：（1）債務(wù)人住所變更，致使債權(quán)人要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難的，包括債務(wù)人下落不明，移居境外，且無財產(chǎn)執(zhí)行等情況。（2）法院受理債務(wù)人破產(chǎn)案件，中止執(zhí)行程序的。
    （3）保證人以書面方式放棄前款規(guī)定的權(quán)利的。
    連帶責(zé)任保證是指當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主債務(wù)履行期間沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任，連帶保證人不享有先訴抗辯權(quán)，不論主合同債務(wù)人是否具有履行能力，只要主合同債務(wù)人未依約定履行合同義務(wù)，保證人即承擔(dān)保證責(zé)任。
    實踐中，對保證方式的認(rèn)定，其依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于涉及擔(dān)保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責(zé)任方式的認(rèn)定問題的批復(fù)》[]法釋38號第2條的規(guī)定：擔(dān)保法生效之前訂立的保證合同中對保證責(zé)任方式?jīng)]有約定或約定不明的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一般保證。保證合同中明確約定保證人在不能履行債務(wù)時始承擔(dān)保證責(zé)任的，視為一般保證；保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務(wù)時承擔(dān)保證責(zé)任，且根據(jù)當(dāng)事人訂立合同的本意推定不出為一般保證責(zé)任的，視為連帶責(zé)任保證。
    四、多重?fù)?dān)保并存的處理順序問題。
    《物權(quán)法》第176條規(guī)定：被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保，又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償?！稉?dān)保法》司法解釋第38條：同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的.擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)事人對保證擔(dān)保的范圍或者物的擔(dān)保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他擔(dān)保人承擔(dān)應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額。
    實踐中的處理原則是：被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保，又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。
    五、提前還貸的處理問題。
    在實踐中存在借款人提前還貸的情況。借款人提前歸還借款本息的問題在以前是有爭論的，在《合同法》頒布以后，則已經(jīng)明確，《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。根據(jù)該條的規(guī)定可以看出，1、法律是允許借款人提前還款的，但該條未規(guī)定借款人提前還貸是否需要經(jīng)過貸款人同意?！逗贤ā返?1條規(guī)定，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。從實際情況看，在一般情形下，借款人提前還貸，可以使借款人減少利息的負(fù)擔(dān)，也可以促進(jìn)貸款人資金的流轉(zhuǎn)，增加其效益，不會給貸款人造成利益損害，基于上述理由，《合同法》作出了208條的規(guī)定。2、如果借款人提前還款，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息，但如果當(dāng)事人之間另外有約定，就要按約定辦理。這里說的“另有約定”，一般指的是消費貸款合同：如商品房按揭貸款合同等。3、《合同法》第208條的規(guī)定和《合同法》總則關(guān)于損害賠償?shù)囊?guī)定是相互矛盾的，即借款人在提前歸還借款的情況下，貸款人如果接受了提前歸還行為，則喪失了該借款合同可以獲得的至合同約定還款期限屆滿時的利息收入，這種損失屬于可得利益的損失，借款人也應(yīng)予以賠償。
    如果提前還貸情形形成訴訟，金融機構(gòu)在訴訟中提出此種可得利益的賠償主張，雙方在借款合同中應(yīng)對此項賠償?shù)臋?quán)利作出了約定的，予以支持，否則，則不予支持貸款人的請求。
    六、逾期還款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)問題和計算期間的問題。
    按照合同約定的期限歸還借款是借款人的主要義務(wù)。如果借款人在合同期滿不能歸還借款，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任的形式，合同約定有違約金的，按照合同約定支付。合同沒有約定違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。借款合同違約責(zé)任在于借款人逾期還貸的情況下，法律規(guī)定償還的是逾期利息。逾期利息與以往中國人民銀行規(guī)定的借款人在逾期歸還借款時所應(yīng)當(dāng)支付的罰息時有所區(qū)分的，罰息實際上是指借款人不按照合同的約定期限還款時，貸款人向借款人收取的超過正常借款利率的帶有一定懲罰性的利息。而逾期利息則是指中國人民銀行規(guī)定的借款人逾期歸還借款本息時支付給貸款人的超期使用資金的利息。逾期利息與罰息的關(guān)系是：逾期利息既包括罰息，又包括法定利息，確定逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)本身就含有懲罰性，計算標(biāo)準(zhǔn)一般要高于一般的銀行同期貸款利率。
    借款人在逾期歸還借款時的逾期貸款利息，應(yīng)自借款到期后的次日起算，但對于逾期貸款利息計算到何時為止，在司法實踐中有不同的觀點，一種認(rèn)為：逾期貸款利息應(yīng)計算到判決確定的履行期滿之日止，因為履行期限是法院判令借款人承擔(dān)還款義務(wù)的期限，給予借款人一定的履行期限或者寬限期對于債務(wù)的履行有積極的意義；第二種觀點認(rèn)為：逾期貸款利息應(yīng)計算至判決發(fā)生法律效力時止，因為給予借款人一定的履行期限或者寬限期沒有必要；第三種觀點認(rèn)為：逾期貸款利率應(yīng)計算至貸款人起訴之日起止，因為法院僅對已經(jīng)發(fā)生的事實進(jìn)行認(rèn)定和做出裁決，而不得對將來發(fā)生的事實進(jìn)行認(rèn)定和裁決；第四種觀點則認(rèn)為：逾期貸款利息應(yīng)當(dāng)計算到借款人償付完畢之日止，因為借款人一直在占用貸款人的借款，借款人既然非法占用貸款人的借款，即應(yīng)有義務(wù)支付逾期貸款的利息。
    債務(wù)利息。這種延遲履行金具有懲罰性，它的作用主要是對債務(wù)人施加壓力，迫使其按期履行義務(wù)）。這時，對貸款人來講會出現(xiàn)請求權(quán)競合的情形，既可以要求借款人支付違約金，也可以要求借款人按遲延履行金給付，但是不能同時行使兩種請求權(quán)，不能獲得雙份賠償，否則有悖公平原則。在貸款人的任何一個請求權(quán)（違約金請求權(quán)或遲延履行金請求權(quán)）滿足后，另一個請求權(quán)因此而消滅。將違約金計算到實際給付之日止，實際上剝奪了貸款人的競合選擇權(quán)，加之遲延履行金按雙倍給付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于逾期違約金，這樣，不利于保護(hù)貸款人的合法利益，也達(dá)不到設(shè)立遲延履行金的立法目的。
    綜上，我個人認(rèn)為，逾期付款違約金應(yīng)計算到判決所確定的寬限期內(nèi)的實際給付之日止。借款人在法院判決所確定的寬限期內(nèi)履行債務(wù)的，貸款人只能行使違約金請求權(quán)。寬限期屆滿后借款人仍未履行的，這時應(yīng)該由貸款人行使競合選擇權(quán)，可以選擇行使違約金請求權(quán)，也可以選擇遲延履行金請求權(quán)，但不論選擇何種請求權(quán)，另一種請求權(quán)即喪失。(實踐中如果當(dāng)事人沒有另行提出請求,則自動套用遲延履行金請求權(quán))這樣，既保護(hù)了當(dāng)事人合法權(quán)益，又保證了法院判決書的既判力。
    七、貸款人直接扣收貸款的認(rèn)定問題。
    實踐中，金融機構(gòu)常有直接扣收貸款的行為。借款合同中，常有貸款人直接扣收貸款的約定。司法機關(guān)對此也有不同的認(rèn)識。第一種觀點是：貸款人和借款人在民法上是平等的主體，借款人對其賬戶內(nèi)的存款享有所有權(quán)，而所有權(quán)是不允許他人隨意侵犯的。根據(jù)存款的有關(guān)管理規(guī)定，貸款人無權(quán)從他人帳戶直接扣取存款，所以貸款人扣款還貸的行為是不合法的。另一種觀點認(rèn)為，雖然借款人對其存款賬戶內(nèi)的存款享有所有權(quán)，但民事主體有權(quán)處分自己的財產(chǎn)，也有權(quán)授權(quán)他人出分自己的財產(chǎn)，而且法律對于符合當(dāng)事人之間特別約定的自救行為并沒有給予否定的評價。
    所以對于當(dāng)時人之間約定，于借款到期后，借款人未能歸還借款本息時，貸款人有權(quán)從借款人的存款帳戶內(nèi)扣取款項予以償還貸款人的借款本息的，因該條款不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為有效。
    八、提前扣息的問題。
    專利代理合同糾紛案件篇十六
    [提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進(jìn)認(rèn)識的統(tǒng)一。
    公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”筆者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時筆者認(rèn)為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當(dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
    二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。
    目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?，?yīng)區(qū)別情況予以處理。
    1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實中，同住人對承租權(quán)的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進(jìn)行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細(xì)化的要求），可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時，才應(yīng)列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的`訴訟請求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見認(rèn)為，一旦法院作出判決，判令出租人應(yīng)當(dāng)在判決生效后三十日內(nèi)作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認(rèn)為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責(zé)成下級部門履行法院確定的義務(wù)而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對待，予以罰款或采取其他有效措施。
    [1][2][3]。
    專利代理合同糾紛案件篇十七
    第二十四條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
    第二十五條合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
    第二十六條因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保險標(biāo)的物所在地人民法院管轄。
    第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
    最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見。
    第十八條因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當(dāng)事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應(yīng)由被告住所地人民法院管轄。
    第十九條購銷合同的雙方當(dāng)事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達(dá)地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行的。
    購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
    第二十條加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
    第二十一條財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的.除外。
    第二十二條補償貿(mào)易合同，以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。
    第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議，是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達(dá)成的選擇管轄的協(xié)議。
    第二十四條合同的雙方當(dāng)事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
    第二十四條的規(guī)定確定管轄。
    第二十五條因保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險標(biāo)的物是運輸工具或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。
    專利代理合同糾紛案件篇十八
    最近有人咨詢小編關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內(nèi)容，以下是小編為大家?guī)淼淖罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
    為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。
    一、買賣合同的成立及效力。
    第一條當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。
    對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
    第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
    第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
    出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
    第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。
    二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
    第五條標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。
    第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。
    買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。
    第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當(dāng)包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。
    第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實。
    合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
    第九條出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：
    (一)先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;。
    (三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
    第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：
    (四)出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。
    三、標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)。
    第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規(guī)定的“標(biāo)的物需要運輸?shù)摹?，是指?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當(dāng)事人之外的運輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。
    第十二條出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
    第十三條出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。
    第十四條當(dāng)事人對風(fēng)險負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。
    四、標(biāo)的物檢驗。
    第十五條當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
    第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。
    第十七條人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進(jìn)行判斷。
    合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。
    第十八條約定的檢驗期間過短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗期間內(nèi)難以完成全面檢驗的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。
    約定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。
    第十九條買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買受人已經(jīng)支付價款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
    第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。
    出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。
    五、違約責(zé)任。
    第二十一條買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響標(biāo)的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。
    第二十二條買受人在檢驗期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。
    第二十三條標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實際交付的標(biāo)的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持。
    價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。
    第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當(dāng)隨之變更。
    買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
    買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。
    買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。
    第二十五條出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第(四)項的規(guī)定，予以支持。
    第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
    第二十七條買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。
    一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
    第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
    第二十九條買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。
    第三十條買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。
    第三十一條買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。
    第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。
    第三十三條買受人在締約時知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外。
    六、所有權(quán)保留。
    第三十四條買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。
    第三十五條當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：
    (一)未按約定支付價款的;。
    (二)未按約定完成特定條件的;。
    (三)將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。
    取回的標(biāo)的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
    第三十六條買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
    在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
    第三十七條出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。
    買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物。
    出賣人另行出賣標(biāo)的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。
    七、特種買賣。
    第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。
    分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應(yīng)予支持。
    第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。
    當(dāng)事人對標(biāo)的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
    第四十條合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn);外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說明為準(zhǔn)。
    第四十一條試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。
    在試用期內(nèi)，買受人對標(biāo)的物實施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買。
    第四十二條買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
    (一)約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;。
    (二)約定第三人經(jīng)試驗對標(biāo)的物認(rèn)可時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;。
    (三)約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;。
    (四)約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。
    第四十三條試用買賣的當(dāng)事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。
    八、其他問題。
    第四十四條出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：
    (二)買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。
    第四十五條法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。
    權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。
    第四十六條本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。
    本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
    專利代理合同糾紛案件篇十九
    203月24日，最高院審委會通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。
    學(xué)習(xí)了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學(xué)習(xí)下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動向的。
    我個人認(rèn)為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復(fù)蘇，價格上揚，甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后（包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。
    針對商品房市場供需關(guān)系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來商品房買賣合同糾紛實務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會。
    一、無證預(yù)售，合同是否有效。
    對于無證預(yù)售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國務(wù)院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！?BR>    但實務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預(yù)售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認(rèn)定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@應(yīng)該是保護(hù)了消費者的合法權(quán)益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預(yù)售為由，要求確認(rèn)合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細(xì)分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。
    從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補出手續(xù)，仍傾向于合同有效。
    二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。
    從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當(dāng)然不存在對方一經(jīng)承諾立即生效的問題，當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?BR>    這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內(nèi)提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房價上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費，筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對于入學(xué)的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構(gòu)就此評估。
    總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān)心開發(fā)商說可以退房。
    三、如何界定認(rèn)購書的`法律性質(zhì)。
    實踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認(rèn)購書，或預(yù)訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。
    從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認(rèn)購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?BR>    那么是不是真的會發(fā)生認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購書一般都比較簡單，購房者在簽署認(rèn)購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過程中重要條款不能達(dá)成一致，按照市房地局的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)獲全額退訂。
    內(nèi)容。對于這種認(rèn)購書，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認(rèn)購書，如果價格上揚，開發(fā)商拒絕與購房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。
    當(dāng)然，如果深入討論，個人認(rèn)為這也僅在司法實踐中可以應(yīng)用，也就是最終該認(rèn)購書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構(gòu)來認(rèn)定。如果以此認(rèn)購書向房地產(chǎn)交易管理部門申請產(chǎn)權(quán)證，可能會不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。
    四、商品房退一賠一問題。
    商品房是否適用消費者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。
    對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務(wù)的一些做法，應(yīng)該說也是一個重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導(dǎo)致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
    這一規(guī)定，也是針對了實踐中出現(xiàn)的問題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時為購房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房價上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán)，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護(hù)了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。
    段和段律師事務(wù)所?游炯。