土地規(guī)劃調(diào)研報告（通用13篇）

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    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇一
    行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務(wù)工人員285人。村領(lǐng)導(dǎo)班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
    全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
    目前，該村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式為轉(zhuǎn)包和出租，均為外出務(wù)工農(nóng)戶與村留守種植農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，到20xx年底，全村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶183戶，占全村總農(nóng)戶數(shù)的63%：其中較大宗土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)3起，流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶32戶，占流轉(zhuǎn)土地農(nóng)戶17.5%，流轉(zhuǎn)土地面積320畝,占流轉(zhuǎn)耕地17%；其余為農(nóng)戶之間零星的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
    20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎(chǔ)上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”。
    合作聯(lián)社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設(shè)膜下滴管。目前共接收入社農(nóng)戶35戶，入社農(nóng)戶基本為村留守種植農(nóng)戶，共流轉(zhuǎn)土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統(tǒng)籌建設(shè)育苗棚,購買化肥、農(nóng)藥等。
    種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統(tǒng)一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調(diào)動了部分有想法，想致富的農(nóng)民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農(nóng)民收入。合作社形式的土地的流轉(zhuǎn)，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農(nóng)業(yè)設(shè)施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經(jīng)營模式，促進該村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)開始向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進。
    少數(shù)村干部對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》理解不徹底，在流轉(zhuǎn)過程中引導(dǎo)不力，方法不當。農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉(zhuǎn)會失去承包經(jīng)營權(quán)，影響自己的利益，加上農(nóng)民的戀土情結(jié)，寧愿粗放經(jīng)營，也不愿轉(zhuǎn)出去。
    農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處在自發(fā)階段，各方面的利益關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。政府部門要制定、完善和出臺指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
    資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大因素，金融部門要本著支持新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”現(xiàn)有7眼機井配套資金不足，需相關(guān)單位給予一定支持。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇二
    扎實推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實行適度規(guī)模經(jīng)營，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的客觀要求，也是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、增加農(nóng)民收入的重要舉措。為深入貫徹落實中共中央、國務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》，進一步推進全縣土地流轉(zhuǎn)工作，近日，縣人大常委會組成調(diào)研組，先后到長山、魏橋、明集、西董等鎮(zhèn)街進行了調(diào)研，通過實地察看、聽取匯報、座談討論等方式，深入了解了土地流轉(zhuǎn)相關(guān)情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、基本情況。
    近年來，縣委、縣政府高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，積極建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，穩(wěn)步推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度土地規(guī)模經(jīng)營，取得了一定成效。截止20xx年底，全縣162318個農(nóng)戶中，15943個農(nóng)戶進行了流轉(zhuǎn)，占9.8%，流轉(zhuǎn)土地面積84894畝，占家庭承包經(jīng)營總面積的9.3%，畝均流轉(zhuǎn)收入800元以上。按照流轉(zhuǎn)模式，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作大致可分為以下四個類型：
    一是大戶承包型。種植大戶將農(nóng)民閑散土地流轉(zhuǎn)過來集中耕種,占流轉(zhuǎn)土地的47%。如焦橋鎮(zhèn)西營村李保銀流轉(zhuǎn)土地420余畝，實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，提高了土地收益。
    二是家庭農(nóng)場型。以家庭生產(chǎn)經(jīng)營為主，通過較高的生產(chǎn)技術(shù)和管理水平，對土地實行規(guī)?；?、專業(yè)化的經(jīng)營。截止20xx年末，全縣共培育申報家庭農(nóng)場27家。
    三是企業(yè)帶動型。以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為主體，發(fā)展規(guī)模高效農(nóng)業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的32.7%。如明集鎮(zhèn)王少唐農(nóng)業(yè)科技有限責任公司流轉(zhuǎn)土地1000余畝，開發(fā)建設(shè)高效生態(tài)園，集種植、加工于一體，促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化。
    四是合作經(jīng)營型。以農(nóng)民家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社，發(fā)揮組織優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)?；N植和標準化生產(chǎn)，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，占流轉(zhuǎn)土地的20.3%。如明集鎮(zhèn)綠寶來蔬菜種植專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜，與濟南、濱州等多家食品公司建立穩(wěn)定合作關(guān)系，不僅規(guī)避了市場風險，更促進了蔬菜種植產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。孫鎮(zhèn)全泉農(nóng)機合作社通過農(nóng)機租賃、土地托管、土地流轉(zhuǎn)形式，實現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地2360畝，同時與西王集團、玉璽集團、恩貝集團等簽訂托管協(xié)議，成功托管7600余畝土地從事農(nóng)作物、經(jīng)濟作物種植，進一步提高了機械化水平，實現(xiàn)了合作社、企業(yè)、農(nóng)民的三方共贏。
    二、主要做法。
    （一）完善機構(gòu)、強化領(lǐng)導(dǎo)。一是建立組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。我縣專題成立了土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責全縣土地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各鎮(zhèn)街也相應(yīng)建立工作小組，并明確責任領(lǐng)導(dǎo)，負責做好本鎮(zhèn)街的土地流轉(zhuǎn)工作。二是健全服務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)。目前我縣已初步建立縣、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，各鎮(zhèn)街建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心16處，為土地流轉(zhuǎn)提高政策咨詢、價格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)。三是強化工作考核指導(dǎo)。為切實調(diào)動鎮(zhèn)街土地流轉(zhuǎn)積極性，各街鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)信息實行月上報、月統(tǒng)計、月通報的工作制度，進一步促進土地流轉(zhuǎn)工作的落實。
    （二）政策扶持、加強引導(dǎo)。一方面，為加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐，調(diào)動廣大干部群眾發(fā)展高效特色農(nóng)業(yè)積極性，我縣制定出臺了《“一村一品”工程扶持獎勵辦法》，對全年各類新上項目進行調(diào)查驗收，合格的項目給予獎勵。這一優(yōu)惠政策的出臺，為加快推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面，縣政府加大了對土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)和服務(wù)力度。通過“農(nóng)廣?！?、“陽光工程”、農(nóng)業(yè)培訓周等多種方式，加強對流轉(zhuǎn)大戶的技術(shù)培訓，并全程跟蹤服務(wù)。截止目前，培訓農(nóng)業(yè)科技示范戶1000戶，培訓農(nóng)技人員100名，發(fā)放農(nóng)技材料35.9萬份。
    （三）宣傳引導(dǎo)、典型帶動?？h政府及職能部門充分利用農(nóng)民信箱、鄒平農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)、鄒平電視臺農(nóng)業(yè)信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體，加大對農(nóng)村土地承包、依法流轉(zhuǎn)的政策宣傳；進一步加大對不同層面的土地流轉(zhuǎn)事例和成功經(jīng)驗的宣傳力度，用群眾身邊的實際案例教育、引導(dǎo)群眾，進一步提高了群眾對土地流轉(zhuǎn)的認識和信心。同時，制定出臺了《鄒平縣關(guān)于推進和規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見》，明確提出了土地流轉(zhuǎn)的具體程序和步驟，進一步規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)工作。
    三、存在的問題。
    （一）土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。一是自發(fā)流轉(zhuǎn)的隨意性較強，農(nóng)戶因流轉(zhuǎn)的對象多是比較了解的鄰里或親戚朋友基本上是口頭協(xié)議，多數(shù)無書面合同，不僅容易導(dǎo)致流轉(zhuǎn)糾紛，而且也不利于相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。二是責任機構(gòu)的職能不完善，雖然我縣成立了縣、鎮(zhèn)、村三級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦事機構(gòu)，但并沒有真正全面投入運行，土地流轉(zhuǎn)信息統(tǒng)計、價格指導(dǎo)、合同簽訂等職能沒有真正落實，規(guī)范、有序的土地流轉(zhuǎn)運行機制尚未建立。
    （二）土地流轉(zhuǎn)存在“非糧化”現(xiàn)象。在土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)戶對農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)基本還是用來種糧食的，但農(nóng)戶對合作社、對企業(yè)、對種植大戶的流轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了“非糧化”現(xiàn)象。當前，農(nóng)資費用在不斷上漲，而糧價上漲幅度有限，且農(nóng)資漲幅大于糧價漲幅，受經(jīng)濟利益驅(qū)使，流轉(zhuǎn)土地大多用于種植收益較高的經(jīng)濟作物。從我縣流轉(zhuǎn)情況看，有28111畝流轉(zhuǎn)土地用于經(jīng)營蔬菜、林果、花卉等“非糧”農(nóng)業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的33.1%；有6536畝的流轉(zhuǎn)土地用于發(fā)展苗木、建廠或辦企業(yè)等“非農(nóng)”行業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的7.7%。
    （三）土地流轉(zhuǎn)走樣變形。近年來，在我縣大力推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況下，大量的企業(yè)資本進入農(nóng)村，流轉(zhuǎn)了大量的土地，不少企業(yè)一次就流轉(zhuǎn)土地上千畝。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本進入農(nóng)村進行“務(wù)農(nóng)”各有打算。有的“拿地”是為了申報政府項目資金；有的“拿地”是為了儲備自身企業(yè)發(fā)展用地；有的即使進行生態(tài)園區(qū)建設(shè)，也不追求經(jīng)濟效益，不是真正意義上的農(nóng)業(yè)開發(fā)。這與推進土地規(guī)模經(jīng)營、促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的初衷嚴重相背離。
    （四）土地流轉(zhuǎn)主體錯位。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但從調(diào)研情況來看，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，通過村委統(tǒng)一組織實現(xiàn)的占了60%以上，農(nóng)戶的主體地位有所弱化，容易發(fā)生強行流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地的情況。
    （五）風險防控措施不到位。因農(nóng)產(chǎn)品利潤率低、市場價格波動大，如果企業(yè)經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致企業(yè)虧損、甚至破產(chǎn)，有些土地已進行非農(nóng)建設(shè)，改變了地形地貌，無法恢復(fù)為耕地或重新恢復(fù)為耕地需要巨額整理費用，農(nóng)民無法承受。一方面，一般農(nóng)民將面臨失去土地流轉(zhuǎn)收益，以土地入股的農(nóng)民甚至面臨失地風險。另一方面，農(nóng)民失去賴以生存的土地沒有了經(jīng)濟來源，便會向政府施壓，加大了社會基層不穩(wěn)定因素的同時，也對政府在處理土地流轉(zhuǎn)風險問題提出了新的考驗。
    四、幾點建議。
    （一）健全服務(wù)體系，促進土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化。一方面，要健全縣、鎮(zhèn)、村三級管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改變當前部分機構(gòu)虛設(shè)、效率低下的現(xiàn)狀，確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面，要完善工作機制，切實抓好政策咨詢、信息發(fā)布、價格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)職能的落實，確保土地流轉(zhuǎn)合理合法、規(guī)范有序的進行。
    （二）加大監(jiān)控力度，確保土地流轉(zhuǎn)實效性。要探索建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)控體系，在企業(yè)資本進入農(nóng)村前，突出對其農(nóng)業(yè)經(jīng)營背景和能力的考察，避免一些短期逐利的資本盲目進入，造成土地資源浪費和農(nóng)民利益受損；在企業(yè)資本進入農(nóng)村后，要強化流轉(zhuǎn)后土地的用途管制，對資本在農(nóng)村經(jīng)營不善，公然“圈地”造成浪費的，強令其退出，切實保障土地流轉(zhuǎn)的實效性；制定配套政策加強監(jiān)控，在土地在大規(guī)模流轉(zhuǎn)后，要建立切實有效的風險防控機制，有效規(guī)避土地流轉(zhuǎn)風險，確保農(nóng)民的基本利益不受損失。
    （三）尊重農(nóng)民意愿，突出土地流轉(zhuǎn)自愿性。一方面，推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，充分尊重農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體權(quán)利、選擇權(quán)利和談判權(quán)利，改變村委過度干預(yù)土地流轉(zhuǎn)的狀況。另一方面，要健全完善問責機制，對違法強制流轉(zhuǎn)農(nóng)民承包地、強占土地的行為，進行嚴厲問責，確保農(nóng)民合法權(quán)益得到保障。
    （四）完善政策扶持，提高土地流轉(zhuǎn)積極性。一方面，要加大財政扶持力度，適當增加對土地流入的規(guī)模經(jīng)營大戶的扶持資金，鼓勵他們多種地、種好地。同時，結(jié)合我縣流轉(zhuǎn)工作實際，對土地流出的農(nóng)戶也給予一定的資金補助或獎勵，提高廣大農(nóng)戶的積極性和主動性。另一方面，要加強信貸支持力度，積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的有效途徑和形勢，努力推進土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，解決土地流轉(zhuǎn)的資金瓶頸問題。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇三
    為全面了解和掌握xxxx縣農(nóng)村婦女土地承包情況，及時發(fā)現(xiàn)新情況，解決新問題，切實維護好廣大農(nóng)村婦女在土地承包中的合法權(quán)益，xxxx縣婦聯(lián)依據(jù)日常律師代理案件積累的經(jīng)驗，又采取進村入戶走訪、召開座談會等多種形式，對全縣農(nóng)村婦女土地承包情況進行了調(diào)查。
    （一）政策落實到位，措施得力，保證了農(nóng)村婦女依法取得土地承包權(quán)。
    自99年實行土地延包政策以來，各級黨委、政府都制定了一系列保護農(nóng)村婦女合法權(quán)益的土地承包政策，確保廣大農(nóng)村婦女享有與其他村民同等的土地承包經(jīng)營權(quán)。對于因婚嫁等原因出現(xiàn)的婦女土地承包問題，基本上都采取以下四種辦法加以解決：一是“動帳不動地”，即在“增人不增地，減人不減地”的大政策下，采取微調(diào)的方式，由減人戶將承包田轉(zhuǎn)為機動地，向集體交納承包費，由集體對婦女給予一定的補償；二是由集體先從機動地中劃出一部分地分給這類婦女，等到村里調(diào)地時再把地割給她們；三是對暫時沒有分割土地的婦女由村辦企業(yè)給予一定的補償；四是按結(jié)婚先后排隊，抽多補少加以解決。近年來，隨著婚喪嫁娶，全縣有部分婦女暫時沒有土地。鎮(zhèn)村兩級及時實行了這種大穩(wěn)定小調(diào)整的政策，既解決了人地矛盾，又保證了農(nóng)村婦女的合法權(quán)益不受侵害，維護了社會安定。
    （二）法律意識增強，保證了農(nóng)村婦女能夠依法維護自己的土地承包權(quán)。
    從調(diào)查的情況看，近年來，隨著《婦女權(quán)益保障法》和《婦女發(fā)展綱要》的貫徹實施，以及各類培訓班的舉辦，農(nóng)村婦女的綜合素質(zhì)得到很大提高，法律意識明顯增強。當自身的合法權(quán)益受到侵害時，能夠拿起法律武器進行維護。同時，農(nóng)村婦女對男女平等基本國策的認識也越來越深入，在土地承包中因性別歧視受到不平等待遇時，能夠及時到政府、婦聯(lián)、信訪、法院、法律服務(wù)部門反映，要求公正解決。
    近年來，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，農(nóng)業(yè)機械化大面積推廣，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的剩余勞動力，大批勞動力脫離土地，外出務(wù)工，土地承包與經(jīng)營產(chǎn)生了矛盾。為適應(yīng)這一新形勢，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府在保證土地承包政策穩(wěn)定性的前提下，建立了規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機制，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、等形式進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，使廣大農(nóng)村婦女既沒有喪失土地承包權(quán)，又能夠擺脫土地的束縛，利用自己掌握的技術(shù)和知識，從事經(jīng)商、運輸、農(nóng)產(chǎn)品加工、餐飲和服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展注入了強大的生機和活力。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇四
    穩(wěn)定和完善土地承包責任制，是黨的農(nóng)村政策的根本體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益、促進農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。在穩(wěn)定土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
    元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總?cè)丝?06528人，其中農(nóng)業(yè)人口185884人，是一個典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶數(shù)達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉(zhuǎn)面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉(zhuǎn)面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
    （一）無償轉(zhuǎn)讓。是指土地承包戶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)。這種土地流轉(zhuǎn)一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經(jīng)商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權(quán)。對自己土地進行流轉(zhuǎn)的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉(zhuǎn)方式在全縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所占比例較小。
    （二）有償轉(zhuǎn)包。指土地受讓方除承擔承包合同中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)外，還要給出讓方一定數(shù)額的實物（糧食）補償或經(jīng)濟補償，出讓方不負責任何生產(chǎn)費用，補償數(shù)量由雙方協(xié)商確定。以這種方式流轉(zhuǎn)的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉(zhuǎn)面積的17%。
    （三）租賃。指村、組集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶通過簽訂經(jīng)濟合同，在一定時間內(nèi)將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農(nóng)戶、外地客商、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達到提高土地經(jīng)濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經(jīng)濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調(diào)整的機動田（地）租賃出去。另一種是經(jīng)過村民會議討論同意，村、組集體經(jīng)濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統(tǒng)一劃出一片租賃給承租方種植生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)產(chǎn)品。這是我縣土地流轉(zhuǎn)的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉(zhuǎn)的土地有23879畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的31%。
    （四）股份合作。是指在明確農(nóng)村土地集體所有權(quán)、穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，由有資金、技術(shù)、管理實力的大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)牽頭，農(nóng)戶以耕地使用權(quán)作價入股參與股份合作聯(lián)營，組成利益共享、風險共擔的經(jīng)營聯(lián)合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉(zhuǎn)的土地有28360畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的37%。
    （五）拍賣。是指村、組集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)通過公開競價一次性長期轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉(zhuǎn)方式。全縣以拍賣方式流轉(zhuǎn)的土地有11753畝，占全縣土地流轉(zhuǎn)總面積的15%。
    從流轉(zhuǎn)的期限上來看，承包耕地的流轉(zhuǎn)期限大多為短期，“四荒”資源流轉(zhuǎn)期限多為長期。全縣土地流轉(zhuǎn)期限在10年以下的有1346畝，流轉(zhuǎn)期限在10－20年的有939畝，流轉(zhuǎn)期限在20年以上的有74831畝。
    通過各種形式流轉(zhuǎn)的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蔬菜、經(jīng)濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機結(jié)合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經(jīng)濟效益。
    合理的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有力地促進了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的'發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用：
    (一)促進了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移。
    土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進了農(nóng)村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民增收的步伐。據(jù)初步調(diào)查，到20xx年底，全縣農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達4512人。
    (二)促進了招商引資，提高了農(nóng)民素質(zhì)，更新了觀念。
    土地流轉(zhuǎn)不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農(nóng)村，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉(zhuǎn)土地的利用率和產(chǎn)出率，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
    (四)促進了農(nóng)民增收。
    土地流轉(zhuǎn)既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農(nóng)民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農(nóng)戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
    （一）部分群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認識不足。
    部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
    （二）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。
    目前，ww縣土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)多以村集體和農(nóng)戶自行轉(zhuǎn)讓為主。部分農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括土地轉(zhuǎn)讓金支付方式、轉(zhuǎn)讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉(zhuǎn)讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，以村集體領(lǐng)導(dǎo)班子決策為主，廣泛征求意見，統(tǒng)一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉(zhuǎn)中行動遲緩，甚至產(chǎn)生消極抵觸情緒，影響了土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的步伐和進程。
    （三）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段。
    就本質(zhì)上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，許多農(nóng)戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數(shù)農(nóng)戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。從總體上來看，土地流轉(zhuǎn)多數(shù)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
    （四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位。
    為鼓勵土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，特別是“四荒”土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉(zhuǎn)中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
    （一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的認識。
    針對在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權(quán)尤其是“四荒”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行動中來。
    （二）加強領(lǐng)導(dǎo)，進一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
    目前，部分村集體和農(nóng)戶在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，還存在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，對農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，必須加強領(lǐng)導(dǎo)，加大工作力度，正確引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉(zhuǎn)及時提供法律、政策服務(wù)和信息服務(wù)。各級農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作，要加強對土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉(zhuǎn)糾紛，努力規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。
    （三）建立土地流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織。
    針對我縣目前土地流轉(zhuǎn)的實際，迫切需要建立流轉(zhuǎn)機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉(zhuǎn)進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進規(guī)模經(jīng)營。二是要建立土地流轉(zhuǎn)市場中介組織，強化中介服務(wù)功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站為依托，建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經(jīng)營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務(wù)的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護當事人雙方合法權(quán)益，幫助農(nóng)民用活土地使用權(quán)，提高土地經(jīng)營效益。
    （四）統(tǒng)籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處。
    土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復(fù)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導(dǎo)作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進行扶持。涉農(nóng)部門要利用自身技術(shù)優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學規(guī)劃、科學管理，使之盡快產(chǎn)生經(jīng)濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
    （五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作。
    我縣在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，由于充分調(diào)動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現(xiàn)出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。同時，也給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術(shù)和管理經(jīng)驗，部分農(nóng)戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結(jié)經(jīng)驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農(nóng)戶認識到土地流轉(zhuǎn)給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
    （六）積極探索實踐土地流轉(zhuǎn)的新途徑。
    各級各部門要在堅持農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合當前農(nóng)村專業(yè)協(xié)會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經(jīng)營）等土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的新途徑和新方法，使土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)種植技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地產(chǎn)值和經(jīng)濟效益，帶動農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇五
    土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)從所有權(quán)中分離出來，曾極大地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉(zhuǎn)，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。
    我縣有農(nóng)業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48、66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉(zhuǎn)土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下特點：
    （一）流轉(zhuǎn)方式多樣化。
    從全縣土地流轉(zhuǎn)情況來看，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種流轉(zhuǎn)方式并存。
    一是轉(zhuǎn)包（含代耕滿一年的），大部分外出務(wù)工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給轉(zhuǎn)入戶，轉(zhuǎn)包條件和利益關(guān)系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結(jié)算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉(zhuǎn)期限的不固定性，容易造成轉(zhuǎn)入方的短期行為，對土地進行掠奪式經(jīng)營。
    二是租賃，采取這種流轉(zhuǎn)方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權(quán)出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關(guān)鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉(zhuǎn)方式，讓轉(zhuǎn)出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
    三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。
    四是轉(zhuǎn)讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉(zhuǎn)讓從當?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當?shù)剞r(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉(zhuǎn)讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
    （二）經(jīng)營模式多元化。
    我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：
    一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社54個，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。
    二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉(zhuǎn)土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉(zhuǎn)270畝發(fā)展苗圃基地。
    三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉(zhuǎn)面積達4000多畝（流轉(zhuǎn)面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉(zhuǎn)土地80畝，用于種植柑桔。
    （三）發(fā)展效果明顯化。
    近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉(zhuǎn)呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
    從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災(zāi)害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉72990畝，茶葉78390畝、水果95130畝，藥材53280畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。
    1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉(zhuǎn)變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導(dǎo)農(nóng)民進行土地合理流轉(zhuǎn)，對土地合理流轉(zhuǎn)的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系模糊不清，對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策了解不多，擔心因流轉(zhuǎn)而失去承包權(quán)和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉(zhuǎn)。
    2、流轉(zhuǎn)機制不完善，流轉(zhuǎn)信息不暢通。缺乏中介服務(wù)組織和土地流轉(zhuǎn)平臺，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉(zhuǎn)。
    3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護；有的流轉(zhuǎn)耕地未能落實相應(yīng)的復(fù)耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。
    4、缺乏相應(yīng)的資金政策配套，土地流轉(zhuǎn)需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應(yīng)的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐。
    5、轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進行流轉(zhuǎn)，期限也比較短，導(dǎo)致有的轉(zhuǎn)入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)?；?jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
    （一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認識。
    認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉(zhuǎn)的正確引導(dǎo)，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉(zhuǎn)典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
    （二）建立服務(wù)體系，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。
    推進土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地適度規(guī)模，應(yīng)建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務(wù)，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉(zhuǎn)體系。
    1、建立健全組織領(lǐng)導(dǎo)體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，搭建土地流轉(zhuǎn)交易平臺，做好土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務(wù)工作，為土地流轉(zhuǎn)提供全程服務(wù)。
    2、建立健全政策支持體系。制定相應(yīng)的激勵措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
    3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，確保流轉(zhuǎn)雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉(zhuǎn)合同的基礎(chǔ)上，建議將土地流轉(zhuǎn)費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉(zhuǎn)后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉(zhuǎn)整理后原有土地四至界限被打亂而無法復(fù)原的問題。其次加強土地流轉(zhuǎn)后用途的監(jiān)管。相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉(zhuǎn)后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
    4、建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉(zhuǎn)主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復(fù)雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的仲裁人員，構(gòu)建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛提供新的路徑。
    5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎(chǔ)就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應(yīng)享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應(yīng)消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進城的基本生活。
    （三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經(jīng)營。
    發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)、入股，提高農(nóng)民組織化程度。
    一是催生新型市場主體，推進農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
    二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
    三是可解決其外出務(wù)工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
    （四）推進城鎮(zhèn)建設(shè)，促進勞力轉(zhuǎn)移。
    不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉(zhuǎn)移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，推進全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進行轉(zhuǎn)移培訓，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇六
    當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
    按照國務(wù)院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
    20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
    引發(fā)土地閑置問題的原因復(fù)雜，涉及面廣，歸結(jié)有如下幾點：
    （一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導(dǎo)致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權(quán)屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導(dǎo)致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導(dǎo)致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃，致使土地轉(zhuǎn)讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
    （二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉(zhuǎn)，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
    開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導(dǎo)致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應(yīng)嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導(dǎo)致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。
    （四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應(yīng)首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權(quán)有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
    （五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構(gòu)都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權(quán)利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權(quán)最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權(quán)利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權(quán)利不明確而不能辦理相應(yīng)手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
    （六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預(yù)期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導(dǎo)致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
    （七）拆遷難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導(dǎo)致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
    （八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉(zhuǎn)用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉(zhuǎn)移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，這些緣由導(dǎo)致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
    （九）相關(guān)法律法規(guī)的不完善導(dǎo)致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應(yīng)收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權(quán)和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
    （十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導(dǎo)機制。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權(quán)利和義務(wù)的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結(jié)果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定。現(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權(quán)的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
    整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關(guān)法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
    （一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應(yīng)督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關(guān)部門嚴格落實《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡(luò)向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設(shè)項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預(yù)防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構(gòu)建共同責任體系，形成預(yù)防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應(yīng)與主要領(lǐng)導(dǎo)任免相掛鉤。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
    （二）完善制度建設(shè)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關(guān)部門應(yīng)加強制度建設(shè)，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權(quán)威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應(yīng)該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
    （三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結(jié)果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設(shè)，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應(yīng)的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應(yīng)當加大對相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
    （四）采取多項措施解決農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉(zhuǎn)用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設(shè)用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉(zhuǎn)用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉(zhuǎn)用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權(quán)利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
    （五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應(yīng)聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
    在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應(yīng)，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應(yīng)計劃，20xx年全國住宅用地供應(yīng)面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應(yīng)量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應(yīng)應(yīng)成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關(guān)稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
    （七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關(guān)法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應(yīng)當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構(gòu)的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關(guān)法律制度建設(shè)仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設(shè)置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導(dǎo)，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關(guān)部門在處置閑置土地過程中的職、權(quán)、責。
    發(fā)商相應(yīng)的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應(yīng)比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設(shè)，對原有建設(shè)用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務(wù)院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關(guān)資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
    （九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉(zhuǎn)讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應(yīng)年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權(quán)證。臨時的土地權(quán)證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權(quán)證只可以在金融機構(gòu)抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權(quán)證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
    （十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設(shè)標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎(chǔ)。
    （十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應(yīng)加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權(quán)。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
    （十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關(guān)部門已制訂了很多相關(guān)法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關(guān)規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
    （十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設(shè)容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場供給。
    （十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應(yīng)建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇七
    在穩(wěn)定農(nóng)村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)，是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益以及增加農(nóng)民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農(nóng)村土地政策，及時了解我縣農(nóng)用土地資源流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，探索科學合理的流轉(zhuǎn)機制，縣委農(nóng)工委、縣農(nóng)經(jīng)中心組成聯(lián)合調(diào)查小組，采取發(fā)放調(diào)查表與實地調(diào)研相結(jié)合的方式，對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
    據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉(zhuǎn)面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農(nóng)戶9640戶，占承包農(nóng)戶總數(shù)（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達1694畝。土地流轉(zhuǎn)主要采取形式互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股。其中有7592戶農(nóng)戶采用互換形式流轉(zhuǎn)土地3010畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的78.8%和47%；有1756戶農(nóng)戶采用出租形式流轉(zhuǎn)土地2776畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的18.2%和43.3%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；49戶農(nóng)戶采用入股形式流轉(zhuǎn)土地105畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)簽合同9640份，其中：有流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉(zhuǎn)，促進了農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。一是促進了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉(zhuǎn)土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉(zhuǎn)土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產(chǎn)鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農(nóng)業(yè)重點項目實施。通過土地流轉(zhuǎn)，解決了農(nóng)業(yè)重點項目用地問題，5500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農(nóng)業(yè)項目順利推進。三是促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉(zhuǎn)包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉(zhuǎn)的土地純收入比入社前增加了600元。
    土地流轉(zhuǎn)的特點：1、自發(fā)為主。多數(shù)都是由承包戶之間自行協(xié)商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的土地面積達5880畝，占流轉(zhuǎn)總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)。全縣在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的.土地面積為4359畝，占流轉(zhuǎn)總面積的%；3、短期為主。土地流轉(zhuǎn)中，互換、轉(zhuǎn)包的期限多數(shù)都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
    存在問題：一是土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小。全縣流轉(zhuǎn)的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農(nóng)戶1733戶，占總農(nóng)戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農(nóng)戶172戶，占總農(nóng)戶的9.1%。我縣土地流轉(zhuǎn)還處在初級階段；二是土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)情況看，61.9%的土地流轉(zhuǎn)只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數(shù)土地流轉(zhuǎn)效益不高。由于我縣土地流轉(zhuǎn)形式多以互換為主，大部分流轉(zhuǎn)土地仍以散戶經(jīng)營傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)營粗放，從土地上獲得的收益較低，農(nóng)民缺乏土地流轉(zhuǎn)的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農(nóng)民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結(jié)算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農(nóng)戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復(fù)成耕地，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，農(nóng)田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的認識不夠。長期受傳統(tǒng)的種植模式的影響，部分農(nóng)民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農(nóng)民有自主權(quán)，流轉(zhuǎn)不流轉(zhuǎn)，不用干部管”，對實施土地合理流轉(zhuǎn)缺乏正確引導(dǎo)和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。相比之下南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地比較集中，容易進行土地流轉(zhuǎn)。三是小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力不夠。我縣農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不能轉(zhuǎn)移較多的農(nóng)村剩余勞動力，小城鎮(zhèn)建設(shè)水平不高，不能吸納更多的人到城鎮(zhèn)生活就業(yè)。四是缺乏善于經(jīng)營土地的能人。鐵礦開發(fā)見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發(fā)上，而經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉(zhuǎn)較慢的一個原因。五是農(nóng)村社會保障體系不健全。由于目前農(nóng)民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系尚不完備，因此農(nóng)民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經(jīng)營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經(jīng)營,也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。
    一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農(nóng)村土地承包法》、十七屆三中全會《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》等政策法規(guī)，提高廣大農(nóng)民的土地法律政策水平，充分調(diào)動廣大農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動性。
    二是制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的政策措施。探索建立土地流轉(zhuǎn)扶持基金,對于全部轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶給予一定的補助,扶持其進城務(wù)工創(chuàng)業(yè);對于引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉(zhuǎn)合作方式集中農(nóng)戶土地進行規(guī)模經(jīng)營,并能切實帶動農(nóng)戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶給予扶持，從資金、項目、技術(shù)指導(dǎo)等方面給予傾斜。
    三是加強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。著力培養(yǎng)一批善經(jīng)營、會管理的農(nóng)村經(jīng)營大戶，培養(yǎng)和扶持種田能手，提高土地經(jīng)營效益。大力發(fā)展農(nóng)村個體、私營經(jīng)濟，興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，農(nóng)民可入股分紅，也可進企業(yè)當雇員拿工資，增加農(nóng)民就業(yè)崗位；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)建設(shè)，積極發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮(zhèn)奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業(yè)合作社等經(jīng)驗作法，進一步搞活土地流轉(zhuǎn)，同時積極加強土地流轉(zhuǎn)試點，總結(jié)成功經(jīng)驗，推動農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營。
    四是鼓勵農(nóng)民向小城鎮(zhèn)聚攏。小城鎮(zhèn)是農(nóng)村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，可以促進農(nóng)村人口、生產(chǎn)要素向中心城鎮(zhèn)集聚，促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化水平，為廣大農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更多的就業(yè)崗位，降低農(nóng)民對土地的依賴程度。加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勞動密集型的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，以吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力，減少農(nóng)業(yè)人口。實施“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵農(nóng)民外出務(wù)工、經(jīng)商，加速農(nóng)村勞動力有序轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。
    五是探索農(nóng)村居民適度集中居住。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶建房數(shù)量逐漸增多，由于受山區(qū)自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農(nóng)村房屋建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強農(nóng)村宅基地統(tǒng)批統(tǒng)建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。
    六是完善農(nóng)村社會保障體系。加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度,探索建立農(nóng)村人口養(yǎng)老保險制度,完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險機制，進一步擴大新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農(nóng)村延伸,讓農(nóng)民放心地流轉(zhuǎn)土地。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇八
    各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大主席團在縣人大常委會的指導(dǎo)下，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以鄧小平理論和“xxxx”重要思想和科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹落實黨的xx大精神，緊緊圍繞經(jīng)濟建設(shè)、社會和諧主題，認真履行憲法和法律賦予的各項職權(quán)，有所探索，有所規(guī)范、有所作為，有所進取，有所形象，認真履行職責，做了大量工作：
    (一)切實加強領(lǐng)導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作得到保證。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委對人大工作的領(lǐng)導(dǎo)，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大開展工作、發(fā)揮作用的根本保證。
    1、機構(gòu)健全、領(lǐng)導(dǎo)重視。全縣共有七個建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)。高亭、東沙、岱西、岱東、長涂鎮(zhèn)人大主席由黨委書記兼任，設(shè)專職副主席和聯(lián)絡(luò)員各一名;衢山鎮(zhèn)、秀山鄉(xiāng)設(shè)專職主席、副主席、聯(lián)絡(luò)員各一名。今年四位鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大聯(lián)絡(luò)員調(diào)配了大學生公務(wù)員，二位聯(lián)絡(luò)員兼任政府辦副主任。這樣的配備，提供了有力的組織保證。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委對人大工作總體來說比較重視，每年都聽取人大工作的匯報，支持人大依法履行職能，幫助人大解決工作中的困難和問題。書記辦公會、黨委會、鎮(zhèn)長辦公會等重要會議，都請人大專職主席、副主席列席。
    2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委研究人大工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委要將人大工作列入了重要議事日程，大多鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委每年都有幾次聽取或?qū)ｎ}研究鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作。人大主席團會議每年召開2—4次，在行使職權(quán)過程中涉及有關(guān)重大問題時能及時向黨委報告，需要黨委統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的，也得到了黨委的支持，基本能保證人大工作的順利開展。
    3、經(jīng)費得到保障、辦公條件不斷改善。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作經(jīng)費列入同級財政預(yù)算，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大代表活動經(jīng)費一般采用報帳制。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大專職主席、副主席都配備了專用電腦，為日常工作順利開展提供了必要的條件。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照“目標同一，工作同向，獎懲一致”原則建立了黨委領(lǐng)導(dǎo)下的書記、人大主席、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))長分工負責制，各項工作協(xié)調(diào)發(fā)展。
    (二)監(jiān)督與服務(wù)并重，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。
    我縣經(jīng)濟比較落后，xx年全縣生產(chǎn)總值才27億元，縣級財政收入1億元。自從縣委號召跨越式發(fā)展和“四個岱山”建設(shè)以來，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大把招商引資、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、維護穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧、促進經(jīng)濟和社會發(fā)展作為人大工作的大事來抓，努力尋求人大工作與經(jīng)濟建設(shè)的最佳契合點。
    一是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大對政府工作實行監(jiān)督的基本做法：
    1、召開主席團會議，適時聽取和審議政府有關(guān)工作情況的匯報。重點對政府招商引資、工業(yè)園區(qū)、實事工程、民生問題等重要事項處于人大的監(jiān)督之下，促進了政府有序、高效運作。
    2、督促政府抓代表建議、批評和意見的落實工作，建立會議辦理、現(xiàn)場辦理、評估辦理等制度，大多鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用答復(fù)時面商和辦結(jié)前面商的“二次面商程序”，使代表建議滿意率和辦理解決率逐年提高。
    3、組織各種層次的視察活動。突出重點工程建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)綠化、轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)、生產(chǎn)安全、農(nóng)貿(mào)市場等方面開展視察。選擇群眾關(guān)心的熱點、難點、焦點問題，組織代表開展調(diào)查研究，提高對政府辦事效率、政務(wù)公開、承諾服務(wù)的監(jiān)督有針對性。如岱西鎮(zhèn)人大把鹽業(yè)享受柴油價補貼問題以建議形式，通過代表提交到省人代會和全國人代會上;還把鹽業(yè)鹽民生產(chǎn)問題的調(diào)查報告送到省人大、省政府和省鹽業(yè)局后，引起省里對鹽區(qū)生產(chǎn)建設(shè)的重視、達到原鹽價格提高的效果。
    二是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大為地方經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的主要體現(xiàn)：
    1、切實履行職責，審議、決定鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革和經(jīng)濟建設(shè)的重大事項，保障經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的順利進行。擴大知政知情渠道，積極采取“政府實事工程，大家提、大家議”的活動，并組織人大代表深入調(diào)查研究，聽取群眾意見、為地方發(fā)展進言獻策。
    2、服務(wù)中心工作，始終與黨委同心同調(diào)。主動推進政府工作，做好維穩(wěn)工作：如衢山鎮(zhèn)人大在鼠浪湖島整體搬遷中做了大量工作;長涂鎮(zhèn)人大在金海灣大型工程建設(shè)中，負責征地拆遷工作;秀山鄉(xiāng)人大在常石集團和惠生集團落戶中負責民生協(xié)調(diào)工作;高亭、東沙、岱西鎮(zhèn)人大做好工業(yè)園區(qū)征地工作等。
    3、鼓勵人大代表招商引資起作用、幫困扶貧獻愛心、經(jīng)濟發(fā)展作貢獻。據(jù)近二年初步統(tǒng)計：各級人大代表在縣鄉(xiāng)兩級招商引資工作中受表彰達20多名;有80%以上各級人大代表建立幫困結(jié)對戶;在全縣重點骨干企業(yè)老總中人大代表占50%以上;在“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新”評選全縣十大人物中人大代表占6名;在縣第三屆專業(yè)撥尖技術(shù)人才和優(yōu)秀實用人才榜上人大代表占10名。
    4、協(xié)助企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大經(jīng)常組織企業(yè)代表到經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大中型企業(yè)學習考察，僅去年長涂鎮(zhèn)組織代表到上海、南通等地和企業(yè)考察;衢山鎮(zhèn)組織代表到舟山的金塘、六橫船舶企業(yè)考察，東沙鎮(zhèn)組織代表到寧波北侖港物流企業(yè)考察等，為本地企業(yè)代表借鑒創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗提供平臺。可以說，這幾年引進全縣港口企業(yè)落戶和省市縣重點工程建設(shè)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大及其代表作出了很大的努力。到2012年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達84.2億元，財政總收入7.5億元。
    (三)民主法制意識加強，依法治縣治鄉(xiāng)工作逐步推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大在民主法制建設(shè)和依法治縣治鄉(xiāng)中發(fā)揮了重要作用。
    1、突出法制宣傳教育。督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強對《人口與計劃生育法》、《義務(wù)教育法》、《土地管理法》、《環(huán)境保護法》、《衛(wèi)生法》、《農(nóng)村土地承包法》、《村民委員會組織法》、養(yǎng)老保險條例等法律法規(guī)的宣傳教育工作，促進普法工作的落實。
    2、著力推進依法行政。以建設(shè)法治政府為目標，督促政府部門效能建設(shè)和政務(wù)公開，提高公務(wù)人員素質(zhì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大多次牽頭舉辦《生產(chǎn)安全法》、《行政許可法》、《公務(wù)員法》、《公司法》、《合同法》、《婚姻法》、《物權(quán)法》等法律講座，并開展對執(zhí)法部門督查。
    3、有效開展執(zhí)法檢查。近年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大著力對土地管理、環(huán)境保護、漁業(yè)生產(chǎn)安全、教育衛(wèi)生、農(nóng)民負擔、職工維權(quán)等方面要求有關(guān)部門述職、組織代表評議，如去年衢山鎮(zhèn)人大對設(shè)立不久的交通、建設(shè)、漁業(yè)分局提出了14條整改意見、各分局有了壓力，就產(chǎn)生動力，促使工作有很大的改觀。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇九
    土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務(wù)。依法推進農(nóng)村土地確權(quán)頒證，保持土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
    一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀
    ****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權(quán)證書，穩(wěn)定了土地承包關(guān)系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權(quán)證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調(diào)動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。
    二、存在的問題
    從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。
    一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎(chǔ)工?
    作不扎實，導(dǎo)致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作的前期調(diào)研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導(dǎo)致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調(diào)解難度增大。
    二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調(diào)整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設(shè)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的情況。
    三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關(guān)系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務(wù)工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。
    三、對策及建議
    新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。
    時，通過確權(quán)登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎(chǔ)。
    二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權(quán)長久不變的前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉(zhuǎn)等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預(yù)期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)
    專業(yè)
    合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。
    三是要積極發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證，賦予了農(nóng)民更多的權(quán)利，也使部分農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)等形式擺脫土地，外出務(wù)工。在這樣的背景下，就要加強勞務(wù)輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術(shù)培訓服務(wù)，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。
    一、調(diào)查背景：
    經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展之后，從20世紀90年代初開始，我國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民開始慢慢地被拋在快速工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的后面，與此相關(guān)的征地補償問題、農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題、農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地問題、人地關(guān)系矛盾問題、農(nóng)地兼具生產(chǎn)要素和社會保障作用的雙重功能問題、農(nóng)地拋荒問題等一一擺在經(jīng)濟社會發(fā)展面前。
    《農(nóng)村土地調(diào)研報告范文》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇十
    為全面掌握我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，總結(jié)、分析土地流轉(zhuǎn)工作中的成功經(jīng)驗和存在的突出問題，有針對性地提出意見建議，使全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作健康有序推進，加快我縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進的步伐。11月中旬，我會組織部分委員深入總堡鄉(xiāng)萬畝優(yōu)質(zhì)設(shè)施果品基地、民和三泰牧業(yè)養(yǎng)殖有限公司、民和龍卉菌業(yè)有限公司等種植、養(yǎng)殖基地，對我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及集約化經(jīng)營情況進行了調(diào)研。通過實地察看、走訪農(nóng)戶、聽取匯報、召開專題座談會集思廣益，分析了存在的問題，提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、主要做法和取得的成效。
    近年來，縣政府及農(nóng)業(yè)主管部門高度重視農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法保障農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)益的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，大力推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，取得了明顯的成效。截止目前，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總面積達到8.9萬畝，占耕地總面積的14%。通過出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換等流轉(zhuǎn)形式，逐步形成了龍頭企業(yè)帶動型、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚型、股份合作經(jīng)營型、專業(yè)合作服務(wù)型、現(xiàn)代園區(qū)推進型等多種經(jīng)營模式。土地規(guī)?；?jīng)營取向越來越明顯，集約化程度不斷提高，有力地推動了農(nóng)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化發(fā)展，促進了農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移。
    （一）主要做法：
    1、強化領(lǐng)導(dǎo)，建立服務(wù)體系?？h委、縣政府成立了民xx縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定縣農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理站承擔協(xié)調(diào)服務(wù)職能。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，具體承擔農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃制定、信息平臺搭建、招商引資、流轉(zhuǎn)主體資格審查、簽訂合同、統(tǒng)計分析及檔案管理等職責，對農(nóng)戶和各類經(jīng)濟主體提供服務(wù)，從組織上保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展。
    2、廣泛宣傳，提高群眾認識。采取召開會議、印發(fā)宣傳資料等形式宣傳《合同法》、《農(nóng)村土地承包法》、《民xx縣關(guān)于切實加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進規(guī)模經(jīng)營的意見》等法律法規(guī)及相關(guān)文件；采用現(xiàn)場觀摩、算賬對比等形式，宣傳土地流轉(zhuǎn)對推進土地規(guī)模化經(jīng)營、農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移、增加農(nóng)民收入等方面的作用，引導(dǎo)農(nóng)民群眾初步走出了“流轉(zhuǎn)”就是“流失”的認識誤區(qū)，提高了主動參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。
    3、培育主體，拓展流轉(zhuǎn)渠道。按照“政府引導(dǎo)、法人投資、企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化開發(fā)”的思路，大力引導(dǎo)各類經(jīng)濟組織和個人參與土地流轉(zhuǎn)，促進流轉(zhuǎn)主體多元化，使土地流轉(zhuǎn)從以前單一的農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)戶向農(nóng)業(yè)企業(yè)、科技人員、專業(yè)合作社、種養(yǎng)殖大戶流轉(zhuǎn)。同時，采取政策扶持、協(xié)調(diào)融資、技術(shù)服務(wù)等措施，大力扶持培育種養(yǎng)產(chǎn)業(yè)大戶，積極引進客商帶動發(fā)展規(guī)模、高效種養(yǎng)業(yè)，推動土地流轉(zhuǎn)。
    4、規(guī)范管理，實施政策獎扶?？h委縣政府結(jié)合我縣實際，研究制定土地流轉(zhuǎn)實施意見，明確了土地流轉(zhuǎn)的原則、指導(dǎo)思想、管理機構(gòu)及職責。統(tǒng)一制作合同文本，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村分別建立合同檔案和等級臺帳，基本做到了流轉(zhuǎn)情況底子清、情況明、資料齊全；制定土地流轉(zhuǎn)獎扶政策，設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專項扶持資金，對通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)展規(guī)模種植、養(yǎng)殖能手和專業(yè)合作社進行獎勵和扶持。至，先后為我縣38戶種植、養(yǎng)殖大戶、5個農(nóng)機專業(yè)合作社解決了拖拉機、旋耕機等農(nóng)機具購置補貼，輻射農(nóng)戶1萬余戶。積極爭取省財政廳、農(nóng)牧廳獎扶資金280萬元，扶持了26個農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社。
    （二）主要成效：
    1、促進農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營，推動土地資源合理利用。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面使農(nóng)民自愿地將無力經(jīng)營或不愿經(jīng)營的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，另一方面使部分有技術(shù)優(yōu)勢、資金實力、經(jīng)營能力的種養(yǎng)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社及時獲得相應(yīng)的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的矛盾，實現(xiàn)了土地資源的合理配置，使土地的集約化經(jīng)營規(guī)模得以不斷擴大，較好的解決了耕地撂荒和粗放經(jīng)營的問題，提高了土地資源利用率。如古鄯鎮(zhèn)樺林咀村農(nóng)戶王耀武流轉(zhuǎn)土地500畝，實行集中連片種植全膜雙壟玉米，今年實現(xiàn)收入達23.4萬元。民和龍卉菌業(yè)有限公司流轉(zhuǎn)土地400畝，承包日光溫棚70棟、智能溫棚11500平方米，集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等，今年純收入700萬元，畝均達1.75萬元。
    2、提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平，推動了畜牧養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，主要用于發(fā)展全膜雙壟玉米、設(shè)施果品、優(yōu)質(zhì)蔬菜、家畜（禽）養(yǎng)殖等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，有力地推動了特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依托產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)村專業(yè)合作社，走農(nóng)畜聯(lián)動、草畜結(jié)合的路子，進一步延伸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，提高了農(nóng)業(yè)專業(yè)化程度和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平。如轉(zhuǎn)導(dǎo)鄉(xiāng)前坪村農(nóng)戶馬正蛟，流轉(zhuǎn)土地150畝種植全膜雙壟玉米，僅玉米收入達到7.2萬元。并利用玉米秸稈進行規(guī)模牛羊養(yǎng)殖，今年羊出欄1030只，牛出欄350頭，實現(xiàn)利潤50.45萬元。民和廣源畜牧科技有限公司流轉(zhuǎn)土地100畝，自今年7月份開始肉羊養(yǎng)殖，現(xiàn)羊存欄只。
    3、加快農(nóng)業(yè)科技推廣，推動了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐。通過土地流轉(zhuǎn)形成規(guī)模經(jīng)營的業(yè)主，為了進一步提高種植效益，均不同程度地使用了多種先進農(nóng)機具、優(yōu)良品種和先進農(nóng)業(yè)適用技術(shù)，多方接受農(nóng)業(yè)信息服務(wù)，繼而整合生產(chǎn)要素，實行專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，解決了以家庭為單位的分散經(jīng)營在銷售、技術(shù)、信息和資金等方面的難題，為區(qū)域化布局、規(guī)?；?jīng)營、專業(yè)化生產(chǎn)創(chuàng)造了條件，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，提高了經(jīng)營效益。如總堡鄉(xiāng)萬畝設(shè)施果品基地，規(guī)劃流轉(zhuǎn)面積1.39萬畝，總投資3.5億元，利用5年時間建設(shè)冬暖式日光溫室5000棟，覆蓋總堡鄉(xiāng)三垣、中垣、總垣和古鄯鎮(zhèn)古鄯、樺林咀等5個村。截至目前，已流轉(zhuǎn)土地2800畝，建設(shè)日光溫室734棟。基地建成后，預(yù)計實現(xiàn)年產(chǎn)值1億元以上。實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目的，推動了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐。
    4、促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，增加了農(nóng)民的經(jīng)濟收入。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制的建立，改變了部分農(nóng)民“亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，提高了農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營水平。全縣土地流轉(zhuǎn)總面積8.9萬畝，我縣人均耕地面積1.73畝，通過土地流轉(zhuǎn)，有5.1萬農(nóng)民從土地耕作中解放出來。據(jù)了解今年我縣因土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)勞務(wù)總收入8.19萬元，勞務(wù)人均收入達6469.2元，有力的促進了農(nóng)村勞動力向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。農(nóng)民除土地流轉(zhuǎn)收入外仍享受各種良補政策，加之從事其他行業(yè)或務(wù)工收入，經(jīng)濟收入有了明顯增加。
    5、提高農(nóng)業(yè)市場化水平，促進培育新的經(jīng)濟主體。土地流轉(zhuǎn)助推了一大批新型農(nóng)民以規(guī)模化經(jīng)營參與市場競爭；助推了各類工商企業(yè)介入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，增強農(nóng)業(yè)市場主體活力和抗御市場風險的能力；助推了各類農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟組織，提高了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度。如民xx縣祥和中藥材種植專業(yè)合作社，自登記注冊以來，現(xiàn)已發(fā)展成流轉(zhuǎn)土地900畝，擁有社員258名，收購網(wǎng)點12處，加工廠2處的新的經(jīng)濟主體。僅銷售各類中藥材920噸，實現(xiàn)銷售額1680萬元，純利潤135萬元，社員畝均增收700元以上。
    二、存在的困難和問題。
    我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本情況良好，但總體而言，還處于初級階段，低起點、低水平、低效益，不同程度存在著一些制約土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的實際問題。
    1、思想制約。一是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部對土地流轉(zhuǎn)的重要性認識不足，重視不夠。認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主協(xié)商處理，對其采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。二是受傳統(tǒng)思想觀念束縛，一些農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴重，對土地的依賴程度較高。尤其是農(nóng)業(yè)稅的取消和各項惠農(nóng)政策的出臺，使土地收益得到提升，即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。三是農(nóng)村社會保障體系建設(shè)較為滯后，有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的地方法規(guī)尚未健全，客觀上造成土地流轉(zhuǎn)后失地農(nóng)民的生活無法保障，農(nóng)民在心存疑慮的情況下，不肯或不敢流轉(zhuǎn)土地。
    2、政策制約。一是我國《土地承包法》規(guī)定，耕地承包權(quán)30年不變，雖然保護了農(nóng)民的根本利益，但同時將土地承包權(quán)固化，使得土地經(jīng)營權(quán)相對分散。目前，我縣人均承包地不足2畝，在這種背景下，要開展集約化、規(guī)?；?jīng)營，涉及農(nóng)戶少則數(shù)十戶，多則上百、上千戶，一家一戶做工作難度大，一旦流轉(zhuǎn)的大壟大畈中間出現(xiàn)個別農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)的“插花”現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)就無法進行。二是由于對土地撂荒現(xiàn)象沒有行之有效地政策約束，政府部門無權(quán)及時對棄耕土地進行回收，導(dǎo)致了“有地無人種，想種沒有地”的現(xiàn)象，個別地方還有耕地撂荒現(xiàn)象。
    3、設(shè)施制約。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施與裝備既是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要標志，又是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力的關(guān)鍵和基礎(chǔ)，同時也是我縣農(nóng)業(yè)發(fā)展中亟待加強的薄弱環(huán)節(jié)。一是農(nóng)田交通狀況嚴重滯后，與農(nóng)民生活、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)村發(fā)展環(huán)境尤其是與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求相距較大。我縣農(nóng)田結(jié)構(gòu)零散，大壟大畈少，大部分農(nóng)田沒有機耕路相配套，影響農(nóng)業(yè)機械推廣。二是農(nóng)田水利設(shè)施失修老化，許多農(nóng)田溝渠不暢通，農(nóng)業(yè)抗災(zāi)能力脆弱，從而導(dǎo)致土地經(jīng)營成本增高，難于吸引社會資本投入，影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展。
    4、機制制約。一是由于農(nóng)經(jīng)管理部門受人員和經(jīng)費緊缺的限制，相關(guān)政策咨詢、信息傳遞等工作還不夠深入細致。個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)有機構(gòu)無人員，土地流轉(zhuǎn)中無合同和合同內(nèi)容不完整現(xiàn)象很普遍。農(nóng)戶間的代耕代種絕大多數(shù)只達成口頭協(xié)議，簽訂的大部分合同對流轉(zhuǎn)面積、四至以及承包方和流轉(zhuǎn)方權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確，一旦發(fā)生糾紛，維護權(quán)益將無憑據(jù)；二是流轉(zhuǎn)主體不合法。在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時，轉(zhuǎn)讓方多是村委會，有的甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而土地承包經(jīng)營權(quán)人又沒有委托書，造成流轉(zhuǎn)雙方主體資格不明確；三是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)疏于權(quán)證管理，未主動及時跟蹤服務(wù)，致使農(nóng)戶間互換、轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)證變更登記不準確。對土地承包合同及相關(guān)流轉(zhuǎn)檔案管理不嚴，檔案遺失和損壞情況時有發(fā)生；四是尚未建立土地流轉(zhuǎn)相應(yīng)的仲裁機構(gòu)，對于在土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾和糾紛缺乏有效的調(diào)解和仲裁手段。
    5、資金制約。土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營，必須以資金和技術(shù)實力為基礎(chǔ)。由于我縣的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營大戶、企業(yè)、專業(yè)合作社等都處于起步階段，資金相對緊缺，個別經(jīng)營戶在土地流入后，由于爭取不到項目資金，土地使用權(quán)又不能作貸款抵押，每當農(nóng)業(yè)生產(chǎn)前期需作較大投資時融資困難，資金投入不足是制約土地流轉(zhuǎn)和集約化經(jīng)營的主要“瓶頸”。同時，個別經(jīng)營大戶由于資金缺少和融資渠道不暢通，無法正常履行合同，甚至丟棄建設(shè)項目，群眾有怨言，政府背包袱。
    三、對策與建議。
    一、從認識抓起，加強宣傳引導(dǎo)，營造流轉(zhuǎn)氛圍。針對農(nóng)民“戀土情結(jié)”和對國家政策的`疑慮，針對基層干部怕麻煩的消極情緒，采取各種宣傳手段，引導(dǎo)基層干部和農(nóng)民群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高認識，營造良好的流轉(zhuǎn)氛圍。
    一是曉之以理。要大力宣傳政策法規(guī)，特別是《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》和黨的十七屆三中全會精神等，引導(dǎo)農(nóng)民吃透中央會議精神、鉆透土地流轉(zhuǎn)政策，讓他們知曉土地流轉(zhuǎn)不是剝奪承包經(jīng)營權(quán)，只是經(jīng)營權(quán)的暫時轉(zhuǎn)移，消除后顧之憂。要教育廣大農(nóng)村基層干部從農(nóng)村改革發(fā)展的大局、特別是要用工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化同步”發(fā)展的戰(zhàn)略眼光來看待土地流轉(zhuǎn)工作，徹底摒棄農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)“無益財政增收、反添基層麻煩”的消極觀念和模糊認識，積極為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鼓與呼、服好務(wù)。
    二是明之以利。農(nóng)民最關(guān)心的是土地流轉(zhuǎn)是否比自己經(jīng)營能夠帶來更多的實惠。因此，在宣傳導(dǎo)向上，要引導(dǎo)農(nóng)民放寬視野，從長遠利益著想，從宏觀利益著想，從發(fā)展大局著想，通過形式分析、效益分析、引導(dǎo)農(nóng)民深刻認識到土地流轉(zhuǎn)將會帶來的“雙重效應(yīng)”，一方面能使他們擺脫土地的束縛，從“兼業(yè)農(nóng)民”轉(zhuǎn)化為“專業(yè)工人”，不僅可以得到土地流轉(zhuǎn)收益，還可以獲取工資性報酬，增加收入；另一方面，土地流轉(zhuǎn)可以造就一批有文化、懂技術(shù)、會經(jīng)營的專業(yè)能人，成為農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的領(lǐng)軍人物，帶動周邊農(nóng)民共同致富。
    三是示之以范。要注重發(fā)揮先進典型的示范引導(dǎo)作用，大力宣傳農(nóng)民身邊的能人大戶、龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社等先進典型，讓農(nóng)民從身邊典型事例中看到土地流轉(zhuǎn)帶來的實實在在的好處，讓他們有信心、有希望去探索實踐，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉(zhuǎn)中來。
    二、從轉(zhuǎn)移入手，消化剩余勞力，拓展流轉(zhuǎn)空間。轉(zhuǎn)移富余農(nóng)民，是促進土地流轉(zhuǎn)的重要條件。離開土地的農(nóng)民越多，可供流轉(zhuǎn)的土地總量就越大，土地流轉(zhuǎn)的空間就越廣。
    一是抓培訓，提高轉(zhuǎn)崗就業(yè)本領(lǐng)。要針對農(nóng)民的實際情況，以適應(yīng)和滿足市場需求為目標，培訓內(nèi)容既要面向現(xiàn)在的市場，又要看到未來的趨勢，努力做到實用性和前瞻性相結(jié)合，使農(nóng)民所學技能有用武之地。采用適合農(nóng)民特點、順應(yīng)農(nóng)民愿望的培訓方式，堅持集中與分散相結(jié)合，多搞就近就地小規(guī)模培訓；堅持長期與短期相結(jié)合，多搞期限短見效快的培訓；堅持常規(guī)與品牌相結(jié)合，狠抓品牌培訓，提高市場競爭力。
    二是促創(chuàng)業(yè)，拓寬農(nóng)民致富門路。要優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，把支持城鎮(zhèn)居民創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策逐步覆蓋到農(nóng)民，建立健全政策扶持、創(chuàng)業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)服務(wù)三位一體的工作機制，鼓勵農(nóng)民大膽創(chuàng)業(yè)。政策扶持上，按照“能寬則寬、能減則減、能免則免”的原則，在市場準入、工商登記、信貸投放、稅費減免、提供用地等方面，加大對農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的支持力度。創(chuàng)業(yè)培訓上，對有創(chuàng)業(yè)意愿的農(nóng)民，要組織開展創(chuàng)業(yè)培訓，經(jīng)費納入就業(yè)培訓補助范圍。創(chuàng)業(yè)服務(wù)上，依托勞動就業(yè)服務(wù)中心等公共就業(yè)服務(wù)機構(gòu)，設(shè)立農(nóng)民創(chuàng)業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、信息咨詢、項目推介、資金扶持、行政審批等服務(wù)。
    三是上項目，增加社會就業(yè)崗位。充分利用國家第二輪西部大開發(fā)和蘭西經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代化區(qū)位中心城市建設(shè)的有利時機，加快推進農(nóng)田水利、鄉(xiāng)村公路等民生工程建設(shè)，帶動富余農(nóng)民臨時就業(yè)。同時，進一步加大招商引資力度，大力引進戰(zhàn)略投資者，大上產(chǎn)業(yè)項目，增加長久性的就業(yè)崗位。在安排政府投資和確定重大建設(shè)項目時，充分考慮就業(yè)貢獻率，優(yōu)先安排和支持就業(yè)吸納能力強的項目建設(shè)。
    三、從機制著力，完善政策措施，激發(fā)流轉(zhuǎn)活力。完善政策措施，是促進土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。要以完善的政策機制保障土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，防范土地流轉(zhuǎn)潛在的風險，激發(fā)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)活力。
    一要制定相關(guān)政策措施。要按照“政府引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有償”的思路，進一步完善工作措施。同時在流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)形式、經(jīng)營內(nèi)容、流轉(zhuǎn)方式、獎補措施、土地用途等方面制定出臺具體政策。如：研究制定規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場相關(guān)政策，解決好流轉(zhuǎn)土地違約補償以及今后如何歸還土地使用權(quán)問題；適當放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途范圍的政策，解決好土地集約化經(jīng)營所必需的生產(chǎn)管理用房的建設(shè)用地指標問題等，從政策導(dǎo)向上促進土地的合理、健康、有序流轉(zhuǎn)。
    二要建立引導(dǎo)激勵機制。加大對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)財政支持力度，安排農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專項資金，用于流轉(zhuǎn)指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)信息平臺搭建和流轉(zhuǎn)服務(wù)組織機構(gòu)建設(shè)等，對參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營實體實行獎補政策，推動公共財政向優(yōu)勢區(qū)域和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜；強化金融信貸支持，鼓勵農(nóng)村土地經(jīng)營主體做大做強。金融機構(gòu)要把集約化經(jīng)營主體作為信貸支持的重點，在符合信貸政策的前提下，每年安排一定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金，解決集約化經(jīng)營主體季節(jié)性所需生產(chǎn)經(jīng)營資金不足的問題；繼續(xù)完善農(nóng)村社會保障體系，不斷擴大覆蓋面，切實解決好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民的后顧之憂。
    三要建立權(quán)益保障機制。對經(jīng)營主體要嚴格準入。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主管部門要對農(nóng)業(yè)領(lǐng)域規(guī)模經(jīng)營業(yè)主的資信情況、經(jīng)營能力、項目可行性進行嚴格審查，確保經(jīng)營業(yè)主有較強的經(jīng)濟實力、有較高的經(jīng)營水平和經(jīng)營項目有良好的發(fā)展前景，確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)營業(yè)主、農(nóng)民的雙向受益；對流轉(zhuǎn)土地要評估定級。探索建立流轉(zhuǎn)土地評估定級制度，合理確定土地的質(zhì)量、等級，為流轉(zhuǎn)雙方的公平交易提供合理參考依據(jù)。要加強對流轉(zhuǎn)價格的指導(dǎo)，根據(jù)土地評估定級的結(jié)果，合理確定土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)價格，減少價格確定的隨意性和不合理性，避免農(nóng)民的自身利益受到侵害。
    四要建立風險防范機制。建立健全土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機制?？h上應(yīng)建立農(nóng)村土地糾紛仲裁委員會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村設(shè)立農(nóng)村土地糾紛調(diào)解組織，同時加強司法、信訪、經(jīng)管等部門的聯(lián)動協(xié)作，不斷健全包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、司法等多渠道的土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機制，降低土地流轉(zhuǎn)的法律風險；探索建立農(nóng)業(yè)投資風險防范機制。通過各種渠道籌集資金，建立土地流轉(zhuǎn)風險防范基金，應(yīng)對因經(jīng)營不善等原因造成土地流轉(zhuǎn)失敗后可能出現(xiàn)的土地復(fù)耕、損失補償?shù)葷撛陲L險，降低土地流轉(zhuǎn)的市場風險。逐步完善農(nóng)業(yè)風險防范體系，建立以政策性保險為主的種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)保險體系，降低農(nóng)村土地經(jīng)營主體的自然風險。
    五要探索創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機制。要以“推進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，激活農(nóng)村市場經(jīng)營”為目標，按照突出特色、統(tǒng)一規(guī)劃、連片推進、整體提升的思路，充分發(fā)揮我縣不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，進一步優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，堅持規(guī)劃先行原則，對于符合規(guī)劃的規(guī)模經(jīng)營戶給予支持，不符合規(guī)劃的堅決不予準入，努力構(gòu)建“一鄉(xiāng)一業(yè)、一村一品”的特色產(chǎn)業(yè)板塊，著力加快規(guī)?；^(qū)域化、標準化、市場化和品牌化建設(shè)，提升農(nóng)業(yè)綜合競爭力和農(nóng)村經(jīng)濟整體實力，助推轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。在土地流轉(zhuǎn)的同時，鼓勵引導(dǎo)有一定經(jīng)濟實力和經(jīng)營頭腦的農(nóng)民以入股、入社的形式參與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過利潤分紅和農(nóng)業(yè)增效實現(xiàn)農(nóng)民增收。
    四、從服務(wù)出發(fā)，夯實工作基礎(chǔ)，規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序。提供服務(wù)平臺，規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序，是推動土地健康有序流轉(zhuǎn)的重要保證。
    一是搭建服務(wù)平臺。要積極探索建立政府主導(dǎo)、市場運轉(zhuǎn)、規(guī)范長效的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺。建議縣上建立全縣土地流轉(zhuǎn)信息庫。鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，建立流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息發(fā)布、土地評估、政策咨詢等服務(wù)。村級成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，為土地流轉(zhuǎn)提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務(wù)，及時掌握農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)意愿，接收農(nóng)民申請托管的土地，并做好下步流轉(zhuǎn)工作，使“我想轉(zhuǎn)包”和“我想承包”信息對稱，促進土地流轉(zhuǎn)進入有序的市場化軌道。同時，要為規(guī)模經(jīng)營主體提供人才、信息、技術(shù)等方面的支持和服務(wù)，使其留得住、發(fā)展快、效益好。
    二是規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。流轉(zhuǎn)形式要嚴格遵循法律和政策規(guī)定，采取法定的出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股等五種形式進行。開展土地流轉(zhuǎn)試點、試驗，探索建立土地流轉(zhuǎn)市場應(yīng)在法律政策允許的范圍內(nèi)進行，違反法律規(guī)定的要堅決禁止，超出政策規(guī)定的試驗要依法審批、嚴格管理。土地流轉(zhuǎn)必須遵循“三個不得”原則，即不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)主管部門要重點查處改變土地用途、損害農(nóng)民權(quán)益等突出問題。
    三是加強程序管理。實行土地流轉(zhuǎn)合同管理和登記備案制度，科學指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)，防止出現(xiàn)強迫流轉(zhuǎn)或放任自流現(xiàn)象。土地流轉(zhuǎn)當事人經(jīng)平等協(xié)商達成一致意見后，應(yīng)簽訂內(nèi)容詳盡規(guī)范的書面流轉(zhuǎn)合同，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)審查、簽證和登記，增強農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)的安全感。要設(shè)置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉(zhuǎn)合同的立卷、歸檔、調(diào)閱工作，提高合同的安全性和保密性。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇十一
    xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導(dǎo)地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結(jié)構(gòu)調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導(dǎo)向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉(zhuǎn)工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設(shè)社會主義新農(nóng)村服務(wù)的有利手段。積極探索土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
    通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
    畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地面積6117畝，主要是以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓兩種方式進行流轉(zhuǎn)，其中以轉(zhuǎn)包方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為4517畝，以轉(zhuǎn)讓方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為300畝，流轉(zhuǎn)面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
    目前，xxx農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點主要有一下幾個方面。
    1、流轉(zhuǎn)形式多樣。具體有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式。
    2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
    3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
    4、土地流轉(zhuǎn)率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
    5、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全鎮(zhèn)。
    實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
    6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉(zhuǎn)雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉(zhuǎn)過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預(yù)的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結(jié)果，農(nóng)民基本滿意。
    1、新建落成農(nóng)民服務(wù)大廳，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口，對流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合。
    同范本，組織供需雙方談判，指導(dǎo)簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；
    4、對發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受各項設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策；
    （一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導(dǎo)致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
    （二）對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
    （三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導(dǎo)致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
    （四）對土地流轉(zhuǎn)的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關(guān)干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
    （五）部分流轉(zhuǎn)土地難以恢復(fù)。土地流轉(zhuǎn)后,部分土地。
    用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設(shè)施難以恢復(fù)。
    （一）提高認識，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
    （二）強化土地流轉(zhuǎn)隊伍建設(shè)。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對土地流轉(zhuǎn)認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務(wù)知識，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進行。
    （三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程為當前的主要任務(wù)。
    減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
    （五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務(wù)工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
    （六）加強流轉(zhuǎn)土地流向的引導(dǎo)管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉(zhuǎn)土地業(yè)主，從而正確引導(dǎo)、規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)建設(shè)是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導(dǎo)向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領(lǐng)全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術(shù)集中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
    用權(quán)的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關(guān)系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務(wù)大廳，專門開設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢、協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。我相信，在新農(nóng)村建設(shè)的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
    《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考》。
    學生姓名：指導(dǎo)老師：周勇。
    近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
    土地流轉(zhuǎn)工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設(shè)的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。
    新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
    1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低。
    償標準應(yīng)當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應(yīng)當同價補償。
    2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難?；谝陨峡紤]，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應(yīng)當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
    3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
    計算結(jié)果分析《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
    當前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應(yīng)從服務(wù)引導(dǎo)入手，進一步完善服務(wù)體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：
    要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。
    鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。
    （二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。
    服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
    首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站的指導(dǎo)下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導(dǎo)和幫助按要求簽訂合同。
    其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
    再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
    四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。
    （一）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。
    在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。
    （二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
    大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
    （三）完善法律。
    通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務(wù)等。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇十二
    農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(quán)(土地使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
    (一)流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12.88萬畝，比上年增加2.61萬畝、增長25.4%，比20xx年增加6.40萬畝，增長98.8%;流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個百分點，比20xx年提高9.2個百分點;參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1.51萬戶，比年年增長24.8%，比20xx年增長91.3%;參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
    (二)流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。1、以流轉(zhuǎn)主體為標準，可分為農(nóng)戶與村委會之間的流轉(zhuǎn)和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)為主，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積為10.81萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的8.6%;2、以流轉(zhuǎn)對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、機動田承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和三荒地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。其中以責任田承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的90.0%;3、以流轉(zhuǎn)方式為標準，可分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)。20xx年我縣轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)面積5.37萬畝，比上年增加1.47萬畝，增長38.0%;轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)面積1.19萬畝，比上年減少0.04萬畝，下降3.6%;互換流轉(zhuǎn)面積1.69萬畝，比上年減少0.41萬畝，下降19.4%;出租流轉(zhuǎn)面積4.21萬畝，比上年增加2.07萬畝，增長96.7%;股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)面積0.42萬畝，比上年減少0.25萬畝，下降37.3%。其中以轉(zhuǎn)包為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的41.7%。轉(zhuǎn)包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉(zhuǎn)包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉(zhuǎn)包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉(zhuǎn)包等形式;4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標準：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0.24萬畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0.17萬畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0.10萬畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200-1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0.80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100-200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0.76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
    (三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬元，注冊社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239.5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價格為每年每畝200-300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1.08萬畝，每畝產(chǎn)值達0.45萬元。
    二、當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的突出問題。
    (一)土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5.10萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39.6%，沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60.4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%;而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，對于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價的評定缺乏科學合理的標準，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無序性。
    (二)土地流轉(zhuǎn)期限過短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
    (三)土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是政府推動還是自發(fā)進行的土地流轉(zhuǎn)，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和政府承擔。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長。
    (四)土地流轉(zhuǎn)市場機制及社會化服務(wù)體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進行。
    (五)土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構(gòu)管理體制不順，職責不明，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。
    (一)政府角色定位不明晰。政府的指導(dǎo)是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應(yīng)急處理預(yù)案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此政府應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導(dǎo)，搞好規(guī)劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務(wù)員、裁判員的角色。
    (二)農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈。分析當前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障,“有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺罚瑢幙洗址沤?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應(yīng)該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應(yīng)”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導(dǎo)致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設(shè)的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預(yù)期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強烈。
    (三)土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
    (四)土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)?；⒓s化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
    四、推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康進行的對策思考。
    (一)建立土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，加強服務(wù)機能。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導(dǎo)向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務(wù)管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導(dǎo)村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題。
    (二)積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場。推進土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務(wù);二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問題;三是建立科學的土地流轉(zhuǎn)價格形成和指導(dǎo)機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉(zhuǎn)價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長。
    (三)深入強化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務(wù)明晰;二是要切實做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利;三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序;四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
    (四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制;其次，加快構(gòu)建服務(wù)“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
    (五)建立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機制。土地流轉(zhuǎn)的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
    土地規(guī)劃調(diào)研報告篇十三
    大橋鎮(zhèn)是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是江山西北部的“糧倉”。全鎮(zhèn)共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮(zhèn)總?cè)丝?9383人，其中農(nóng)業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。
    為建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，提高土地利用率、產(chǎn)出率和綜合效益，妥善解決保障農(nóng)戶家庭土地承包經(jīng)營權(quán)與規(guī)模經(jīng)營之間的矛盾，大橋鎮(zhèn)黨委、政府積極引導(dǎo)廣大農(nóng)戶推行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。目前，已有2296戶農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉(zhuǎn)土地526畝，累計流轉(zhuǎn)土地占全鎮(zhèn)水田面積的40.6%，占有土地使用權(quán)證14788畝的41.8%。參與連片流轉(zhuǎn)30畝以上的主體有41個，涉及農(nóng)戶1219戶，流轉(zhuǎn)土地面積3669.9畝，連片流轉(zhuǎn)面積占總流轉(zhuǎn)面積的59.4%。農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)面積2197.68畝，涉及農(nóng)戶866戶，占流轉(zhuǎn)面積的35.6%。
    全鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)土地6176.9畝中，流轉(zhuǎn)給專業(yè)大戶的面積為4666.9畝，流轉(zhuǎn)給農(nóng)民專業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉(zhuǎn)給工商企業(yè)經(jīng)營的有0畝。從近幾年的土地流轉(zhuǎn)情況看，呈現(xiàn)以下幾個特點。
    占了32.5%和56.1%。
    2、以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)各類專業(yè)合作社參與規(guī)模土地流轉(zhuǎn)比較突出。我鎮(zhèn)新生糧食專業(yè)合作社和振農(nóng)植保專業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。
    3、土地流轉(zhuǎn)年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。
    4、口頭協(xié)議和書面協(xié)議并存。季節(jié)性承包不付田租，普遍用口頭協(xié)議達成；一年或一年以上的，大多有書面協(xié)議。目前，已簽訂流轉(zhuǎn)合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。
    三、初步成效。
    1、實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉(zhuǎn)促進了城鄉(xiāng)之間的資金、技術(shù)、人才、設(shè)備等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配臵，有效地解決了農(nóng)村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉(xiāng)優(yōu)勢互補、協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。
    2、探索了農(nóng)村經(jīng)營機制改革的新途徑。土地按照市場經(jīng)濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配臵，面向市場生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、短缺、適銷農(nóng)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾，促進了農(nóng)民傳統(tǒng)的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟意識的轉(zhuǎn)變，推動了農(nóng)村社會進步。
    需求，同時增加了農(nóng)民收入。
    4、促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面農(nóng)戶可就近務(wù)工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經(jīng)營權(quán)向大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地，實現(xiàn)了社會化大生產(chǎn)，提高了農(nóng)業(yè)比較效益。
    5、推進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)社會化。通過規(guī)模集中連片流轉(zhuǎn)，為機械化服務(wù)提供了更好的平臺。去年全鎮(zhèn)共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮(zhèn)耕作面積的67%。對農(nóng)戶開展水稻統(tǒng)防統(tǒng)治服務(wù)，有效降低生產(chǎn)成本，提高防治效果。保豐、振農(nóng)等5個植保合作社為739戶農(nóng)戶開展統(tǒng)防統(tǒng)治，服務(wù)面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。
    6、增強了農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。實行適度規(guī)模集約經(jīng)營后，業(yè)主普遍采用先進生產(chǎn)技術(shù)，運用機械化設(shè)備，推行企業(yè)化管理，培育產(chǎn)品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業(yè)合作社生產(chǎn)的無公害大米已經(jīng)通過國家農(nóng)業(yè)部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經(jīng)通過了qs認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。
    四、存在問題。
    包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的進程和流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范化管理。
    2、流轉(zhuǎn)手續(xù)還不夠規(guī)范，矛盾時有發(fā)生。農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)大多為口頭協(xié)議，有的即使簽訂書面合同，對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責任、承租土地附著物處理、有關(guān)賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償?shù)热狈γ鞔_具體的約定，流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益得不到有效保障。一些委托村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的，農(nóng)戶的委托手續(xù)也不夠規(guī)范。
    3、土地流轉(zhuǎn)信息不夠?qū)ΨQ。由于土地供需信息網(wǎng)絡(luò)尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉(zhuǎn)受阻。而農(nóng)民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉(zhuǎn)市場的價格混亂。
    4、承包農(nóng)戶非理性惜土情節(jié)加重。一方面，隨著糧食定購任務(wù)、村提留、農(nóng)業(yè)稅的取消，農(nóng)民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農(nóng)戶不肯輕易放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。另一方面，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，農(nóng)田征用增加，被征農(nóng)田得到各種補償，農(nóng)戶可獲得現(xiàn)實利益。有的農(nóng)田處于交通線或開發(fā)區(qū)沿邊，雖然現(xiàn)在還未征，但部分農(nóng)民認為這些農(nóng)田遲早會被征用，有現(xiàn)實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉(zhuǎn)給大戶，另一方面一些農(nóng)戶對流轉(zhuǎn)費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉(zhuǎn)雙方難以達成。
    行推行土地流轉(zhuǎn)，有的還以流轉(zhuǎn)管理服務(wù)費的名義變相截留流轉(zhuǎn)收益，侵害了當事人的承包權(quán)益，扭曲正常的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系。
    五、幾點對策。
    1、注重引導(dǎo)，強化服務(wù)。要積極引導(dǎo)，熱情服務(wù)，多做工作，落實好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民離地經(jīng)營創(chuàng)業(yè)。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務(wù)輸出。大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。及時化解土地流轉(zhuǎn)中的矛盾和糾紛。完善鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)，依法管理農(nóng)村耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理。
    2、加強考核，有序推進。把土地流轉(zhuǎn)工作列入村級考核，進一步完善土地流轉(zhuǎn)考核責任制，并對土地流轉(zhuǎn)工作先進單位進行表彰獎勵。