報(bào)告的有效性取決于信息的準(zhǔn)確性、論證的合理性和表達(dá)的清晰性。在報(bào)告中，我們可以借鑒其他相關(guān)研究和實(shí)例，但要保持原創(chuàng)性和獨(dú)立思考。閱讀范文可以開(kāi)拓我們的思路和視野，促使我們?cè)趯?xiě)報(bào)告時(shí)提供更有深度和獨(dú)特性的內(nèi)容。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇一
1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求。
2、對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓保砸鶕?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。
3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力。
1、誠(chéng)實(shí)。做生意，最怕“_商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。
2、熱情。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二
第一、命名方案。
第二、vis系統(tǒng)的建立。
階段b：價(jià)格策略。
第一、定價(jià)策略。
1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。
3、價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。
4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。
第二、差價(jià)策略。
第三、入市價(jià)格策略。
階段c：廣告策略。
階段d：媒介策略。
階段e：活動(dòng)策略。
步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案。
階段a：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)。
第一、客戶(hù)群的再清晰化。
第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。
第一、營(yíng)銷(xiāo)方式建議。
第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇三
3、走非常路策略錢(qián)用在刀刃上。
4、走安利銷(xiāo)售方式。
一、老客戶(hù)推薦策略。
2、召集安陽(yáng)跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元。
3、召集老客戶(hù)晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
二、教師策略。
尋找熱心教師，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
三、單位策略。
主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷(xiāo)，單位主要負(fù)責(zé)人推銷(xiāo)十套房，自己購(gòu)房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬(wàn)元。
四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略。
1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個(gè)縣，約需2萬(wàn)元。
2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
3、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。
五、派單策略。
繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽(yáng)市主要單位去。
六、其他。
1、直接按排售樓員，到客戶(hù)家里或單位里。按排售樓員與客戶(hù)吃飯。
2、加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶(hù)定房。
3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車(chē)輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶(hù)可帶動(dòng)多戶(hù)。)。
4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁(yè)上用詞直接，如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無(wú)融資、無(wú)貸款公司”等。
6、每個(gè)購(gòu)房戶(hù)，在價(jià)格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說(shuō)把利息讓給客戶(hù)，我們也同時(shí)賣(mài)了房，一舉兩得，很好。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇四
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績(jī)上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對(duì)公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會(huì)后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營(yíng)需求，從而去調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)年度報(bào)告精神，xx公司營(yíng)銷(xiāo)部制定了針對(duì)性的行動(dòng)計(jì)劃和措施。
公司目前正處于擴(kuò)張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)模化戰(zhàn)略的突破時(shí)期?？熹N(xiāo)多銷(xiāo)起到了決定性的作用。對(duì)于長(zhǎng)期的'發(fā)展來(lái)說(shuō)，也有助于建立一個(gè)有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營(yíng)銷(xiāo)鐵軍。
1、合理制定計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃實(shí)施，在營(yíng)銷(xiāo)工作的計(jì)劃的設(shè)定上，突出重點(diǎn)工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門(mén)時(shí)間。在過(guò)程中，對(duì)于人員因素造成的計(jì)劃工作延誤，營(yíng)銷(xiāo)部?jī)?nèi)部建立懲罰機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評(píng)，直接與績(jī)效掛鉤。
2、在每月、每周工作計(jì)劃總結(jié)時(shí)，重點(diǎn)分析和研究未完成或成果未達(dá)標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進(jìn)措施，及時(shí)調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場(chǎng)的變數(shù)越來(lái)越快，也可能會(huì)越來(lái)越難，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，營(yíng)銷(xiāo)管理和營(yíng)銷(xiāo)人都要拼內(nèi)功。只有高效的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)才適合公司的快速發(fā)展。
“大營(yíng)銷(xiāo)”，就是要求營(yíng)銷(xiāo)線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個(gè)環(huán)節(jié)，和運(yùn)營(yíng)高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話(huà)中也提到，營(yíng)銷(xiāo)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)拿對(duì)地，定為準(zhǔn)。我覺(jué)得我們營(yíng)銷(xiāo)不僅是要完成銷(xiāo)售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財(cái)務(wù)角度思考，合理安排銷(xiāo)售計(jì)劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注在途回款的過(guò)程。充分和運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目部聯(lián)動(dòng)，保證及時(shí)供貨，產(chǎn)銷(xiāo)匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個(gè)公司能夠保持很高的市場(chǎng)靈敏度，不錯(cuò)過(guò)窗口期?？偟膩?lái)說(shuō)，就是營(yíng)銷(xiāo)條線要站在公司經(jīng)營(yíng)層面上思考問(wèn)題，和公司其他條線一起推動(dòng)戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類(lèi)似于一個(gè)前驅(qū)、一個(gè)后驅(qū)，“大營(yíng)銷(xiāo)+大運(yùn)營(yíng)”，就把兩驅(qū)車(chē)變成了四驅(qū)車(chē)，整個(gè)公司這輛車(chē)，引擎系統(tǒng)就上了一個(gè)檔次，戰(zhàn)略達(dá)成才能更有保證。
調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個(gè)銷(xiāo)售熱點(diǎn)；對(duì)于尾盤(pán)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的去化，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的測(cè)算、流速的保障、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，以此三點(diǎn)為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷(xiāo)售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅(jiān)決“，作為營(yíng)銷(xiāo)人，對(duì)指標(biāo)、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)、公司戰(zhàn)略要想得明白，對(duì)計(jì)劃、對(duì)措施要做得堅(jiān)決。營(yíng)銷(xiāo)是一場(chǎng)戰(zhàn)役，沒(méi)有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營(yíng)銷(xiāo)人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹(shù)就會(huì)長(zhǎng)大，溶液濃稠了，肯定就會(huì)結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅(jiān)定，步伐鏗鏘、使命必達(dá)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇五
2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處。
聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓。
一、前期廣告宣傳。
3月30―4月05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：
未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xxx。
xxx4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。
因?yàn)檎湎?，所以珍貴。
xx開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置。
1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%)。
2、地點(diǎn)選定：xx新天地廣場(chǎng)。
a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地。
b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。
c、有聚集人氣的先例。
4、員工統(tǒng)一著裝。
三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)。
1、下午14：00正式開(kāi)始(13：50――14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)。
2、14：00――14：30。
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。
3、搖號(hào)開(kāi)始(14：30――15：00)同時(shí)登記匯總。
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00――16：00)獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)。
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16：00――17：00)工作人員休息。
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10――17：30)。
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30――17：50)。
四、搖號(hào)辦法。
暫定。
五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
以實(shí)際投入為準(zhǔn)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇六
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間：20xx年9月份。
2、電器的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間：20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))。
100元x90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名)。
四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司。
費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用：33000元。
20。
費(fèi)用合計(jì)：40000元。
策劃部年8月22日。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇七
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的`角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
1、銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)。
2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇八
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
凱悅城售樓中心。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間:20xx年9月份。
2、電器的.購(gòu)買(mǎi)。
時(shí)間:20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間:20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間:開(kāi)盤(pán)前一天。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì):一等獎(jiǎng):筆記本電腦(2名)二等獎(jiǎng):海爾冰箱(4臺(tái))。
100元xx90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估:33000元。
三等獎(jiǎng):海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng):微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng):榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后xx——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從xx離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量:100張。
抽獎(jiǎng)箱:1個(gè)費(fèi)用:100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司。
費(fèi)用:2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用:1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi):毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用:33000元。
費(fèi)用合計(jì):40000元。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇九
崗位職責(zé):。
1、負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告;。
3、編制廣告推廣計(jì)劃及傳播方案,負(fù)責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、廣告學(xué)等相關(guān)專(zhuān)業(yè);。
4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護(hù)能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十
是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營(yíng)銷(xiāo)策劃必須從客戶(hù)和市場(chǎng)需要出發(fā)。
策劃人從客戶(hù)出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
2、始終保持整體營(yíng)銷(xiāo)的觀念。
營(yíng)銷(xiāo)策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于。
總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的整體性。
營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，因此，銷(xiāo)售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當(dāng)代的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類(lèi)科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的.企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類(lèi)：
（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟(jì)因素：
a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價(jià)格上漲。
b.土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買(mǎi)方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。
e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性?xún)?yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十一
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十二
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)——-財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)。
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話(huà)，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十三
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十四
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓?zhuān)嗷?zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議。
（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。
（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶(hù)建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十五
1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十六
一:調(diào)查研究的目的:。
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
二:調(diào)查的方法，資料的來(lái)源，方法:。
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。
1，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2，廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專(zhuān)線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
·如何寫(xiě)調(diào)查報(bào)告·市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式·農(nóng)村調(diào)查報(bào)告·中學(xué)生手機(jī)消費(fèi)調(diào)查報(bào)告。
·高中生調(diào)查報(bào)告·暑假調(diào)查報(bào)告·新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查報(bào)告·大學(xué)生調(diào)查報(bào)告參考題目。
4，二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2.未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3.地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議。
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
1:認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的.
2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿(mǎn)足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十七
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專(zhuān)線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒(méi)出現(xiàn)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿(mǎn)足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十八
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場(chǎng)情勢(shì)。
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2、產(chǎn)品情勢(shì)。
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)。
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環(huán)境情勢(shì)。
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十九
1。1。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力———1。
1。1。2人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大———2。
1。1。3城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展———2。
1。1。4通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道———3。
1。1。5城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)有增無(wú)減———3。
1。2。2項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)）———5。
2。1位置優(yōu)勢(shì)———6。
2。2產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)———7。
2。3規(guī)劃優(yōu)勢(shì)———7。
3。1商品房總體情況———8。
3。2商品住宅市場(chǎng)———9。
3。2。1整體商品住宅市場(chǎng)情況———9。
3。2。2二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況———10。
4。1土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。1長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。2二道區(qū)土地供應(yīng)狀況———11。
5。1區(qū)域范圍———12。
5。2區(qū)域背景———12。
5。3調(diào)查目的———13。
5。4調(diào)查方法———13。
5。5時(shí)間安排———13。
6。1設(shè)計(jì)問(wèn)卷———14。
6。2分析問(wèn)卷———18。
在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和gdp增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。
在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。
20xx年中國(guó)城市化率達(dá)到47。5%，預(yù)計(jì)20xx年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)30—40年的繁榮。
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國(guó)cpi同比漲6。4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。
20xx年國(guó)有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。
與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴(lài)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。
和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來(lái)越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過(guò)以調(diào)查問(wèn)卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿(mǎn)意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過(guò)這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
（一）研究的理論假設(shè)。
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿(mǎn)意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。
（三）調(diào)查時(shí)間。
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)。
（四）調(diào)查方法。
首先采取調(diào)查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿(mǎn)意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿(mǎn)意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿(mǎn)意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。
（六）資料的收集和分析。
資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。
分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
（一）問(wèn)卷結(jié)果分析。
（一）調(diào)查結(jié)果。
無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪過(guò)程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)?yán)重，其次安保問(wèn)題與配套設(shè)施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題。
（二）衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題原因分析。
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無(wú)人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。
（三）建議。
1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。
5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。
6.對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來(lái)控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過(guò)程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶(hù)）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主（住戶(hù)）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十一
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析。
xx年-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷(xiāo)措施，但從整體來(lái)看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無(wú)明顯改觀。
（一）-2月我市二手房交易情況。
xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米，同比下降4%。
（二）-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況。
xx年-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。
1.還款風(fēng)險(xiǎn)。
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十二
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
20__年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20__年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專(zhuān)線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的.準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇一
1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求。
2、對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓保砸鶕?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。
3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力。
1、誠(chéng)實(shí)。做生意，最怕“_商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。
2、熱情。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二
第一、命名方案。
第二、vis系統(tǒng)的建立。
階段b：價(jià)格策略。
第一、定價(jià)策略。
1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。
3、價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。
4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。
第二、差價(jià)策略。
第三、入市價(jià)格策略。
階段c：廣告策略。
階段d：媒介策略。
階段e：活動(dòng)策略。
步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案。
階段a：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)。
第一、客戶(hù)群的再清晰化。
第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。
第一、營(yíng)銷(xiāo)方式建議。
第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇三
3、走非常路策略錢(qián)用在刀刃上。
4、走安利銷(xiāo)售方式。
一、老客戶(hù)推薦策略。
2、召集安陽(yáng)跑保險(xiǎn)人員，舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元。
3、召集老客戶(hù)晚上聚餐，增進(jìn)感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
二、教師策略。
尋找熱心教師，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
三、單位策略。
主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷(xiāo)，單位主要負(fù)責(zé)人推銷(xiāo)十套房，自己購(gòu)房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬(wàn)元。
四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略。
1、發(fā)短信、進(jìn)行派單，每個(gè)縣，約需2萬(wàn)元。
2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人，每推薦一個(gè)新客戶(hù)，獎(jiǎng)1000元，推薦10新客戶(hù)，再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。
3、在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。
五、派單策略。
繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽(yáng)市主要單位去。
六、其他。
1、直接按排售樓員，到客戶(hù)家里或單位里。按排售樓員與客戶(hù)吃飯。
2、加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶(hù)定房。
3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車(chē)輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶(hù)可帶動(dòng)多戶(hù)。)。
4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。
5、單頁(yè)上用詞直接，如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無(wú)融資、無(wú)貸款公司”等。
6、每個(gè)購(gòu)房戶(hù)，在價(jià)格上，有原則，也要有方式。
7、提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說(shuō)把利息讓給客戶(hù)，我們也同時(shí)賣(mài)了房，一舉兩得，很好。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇四
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績(jī)上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對(duì)公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會(huì)后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營(yíng)需求，從而去調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)年度報(bào)告精神，xx公司營(yíng)銷(xiāo)部制定了針對(duì)性的行動(dòng)計(jì)劃和措施。
公司目前正處于擴(kuò)張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)模化戰(zhàn)略的突破時(shí)期?？熹N(xiāo)多銷(xiāo)起到了決定性的作用。對(duì)于長(zhǎng)期的'發(fā)展來(lái)說(shuō)，也有助于建立一個(gè)有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營(yíng)銷(xiāo)鐵軍。
1、合理制定計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃實(shí)施，在營(yíng)銷(xiāo)工作的計(jì)劃的設(shè)定上，突出重點(diǎn)工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門(mén)時(shí)間。在過(guò)程中，對(duì)于人員因素造成的計(jì)劃工作延誤，營(yíng)銷(xiāo)部?jī)?nèi)部建立懲罰機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評(píng)，直接與績(jī)效掛鉤。
2、在每月、每周工作計(jì)劃總結(jié)時(shí)，重點(diǎn)分析和研究未完成或成果未達(dá)標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進(jìn)措施，及時(shí)調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場(chǎng)的變數(shù)越來(lái)越快，也可能會(huì)越來(lái)越難，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，營(yíng)銷(xiāo)管理和營(yíng)銷(xiāo)人都要拼內(nèi)功。只有高效的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)才適合公司的快速發(fā)展。
“大營(yíng)銷(xiāo)”，就是要求營(yíng)銷(xiāo)線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個(gè)環(huán)節(jié)，和運(yùn)營(yíng)高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話(huà)中也提到，營(yíng)銷(xiāo)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)拿對(duì)地，定為準(zhǔn)。我覺(jué)得我們營(yíng)銷(xiāo)不僅是要完成銷(xiāo)售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財(cái)務(wù)角度思考，合理安排銷(xiāo)售計(jì)劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注在途回款的過(guò)程。充分和運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目部聯(lián)動(dòng)，保證及時(shí)供貨，產(chǎn)銷(xiāo)匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個(gè)公司能夠保持很高的市場(chǎng)靈敏度，不錯(cuò)過(guò)窗口期?？偟膩?lái)說(shuō)，就是營(yíng)銷(xiāo)條線要站在公司經(jīng)營(yíng)層面上思考問(wèn)題，和公司其他條線一起推動(dòng)戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類(lèi)似于一個(gè)前驅(qū)、一個(gè)后驅(qū)，“大營(yíng)銷(xiāo)+大運(yùn)營(yíng)”，就把兩驅(qū)車(chē)變成了四驅(qū)車(chē)，整個(gè)公司這輛車(chē)，引擎系統(tǒng)就上了一個(gè)檔次，戰(zhàn)略達(dá)成才能更有保證。
調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個(gè)銷(xiāo)售熱點(diǎn)；對(duì)于尾盤(pán)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的去化，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的測(cè)算、流速的保障、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，以此三點(diǎn)為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷(xiāo)售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅(jiān)決“，作為營(yíng)銷(xiāo)人，對(duì)指標(biāo)、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)、公司戰(zhàn)略要想得明白，對(duì)計(jì)劃、對(duì)措施要做得堅(jiān)決。營(yíng)銷(xiāo)是一場(chǎng)戰(zhàn)役，沒(méi)有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營(yíng)銷(xiāo)人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹(shù)就會(huì)長(zhǎng)大，溶液濃稠了，肯定就會(huì)結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅(jiān)定，步伐鏗鏘、使命必達(dá)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇五
2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處。
聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓。
一、前期廣告宣傳。
3月30―4月05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：
未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xxx。
xxx4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。
因?yàn)檎湎?，所以珍貴。
xx開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置。
1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶(hù)數(shù)多30%)。
2、地點(diǎn)選定：xx新天地廣場(chǎng)。
a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地。
b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。
c、有聚集人氣的先例。
4、員工統(tǒng)一著裝。
三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)。
1、下午14：00正式開(kāi)始(13：50――14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示)。
2、14：00――14：30。
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。
3、搖號(hào)開(kāi)始(14：30――15：00)同時(shí)登記匯總。
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00――16：00)獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)。
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16：00――17：00)工作人員休息。
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10――17：30)。
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30――17：50)。
四、搖號(hào)辦法。
暫定。
五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
以實(shí)際投入為準(zhǔn)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇六
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間：20xx年9月份。
2、電器的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間：20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))。
100元x90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名)。
四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司。
費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用：33000元。
20。
費(fèi)用合計(jì)：40000元。
策劃部年8月22日。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇七
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的`角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
1、銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)。
2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇八
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
凱悅城售樓中心。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間:20xx年9月份。
2、電器的.購(gòu)買(mǎi)。
時(shí)間:20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間:20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間:開(kāi)盤(pán)前一天。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì):一等獎(jiǎng):筆記本電腦(2名)二等獎(jiǎng):海爾冰箱(4臺(tái))。
100元xx90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估:33000元。
三等獎(jiǎng):海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng):微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng):榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后xx——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從xx離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量:100張。
抽獎(jiǎng)箱:1個(gè)費(fèi)用:100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司。
費(fèi)用:2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用:1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi):毛絨玩具等20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用:33000元。
費(fèi)用合計(jì):40000元。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇九
崗位職責(zé):。
1、負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告;。
3、編制廣告推廣計(jì)劃及傳播方案,負(fù)責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、廣告學(xué)等相關(guān)專(zhuān)業(yè);。
4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護(hù)能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十
是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營(yíng)銷(xiāo)策劃必須從客戶(hù)和市場(chǎng)需要出發(fā)。
策劃人從客戶(hù)出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。
2、始終保持整體營(yíng)銷(xiāo)的觀念。
營(yíng)銷(xiāo)策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于。
總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的整體性。
營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，因此，銷(xiāo)售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當(dāng)代的主導(dǎo)理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。
2、生態(tài)理念，近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類(lèi)科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。
4、投資理念，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的.企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。
制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，歸納起來(lái)，主要有以下幾類(lèi)：
（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng)，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟(jì)因素：
a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價(jià)格上漲。
b.土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買(mǎi)方勢(shì)頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，土地價(jià)值相對(duì)減少，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格。
e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，表示人民幣收放提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，提高房地產(chǎn)價(jià)格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū)，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性?xún)?yōu)劣不同而有價(jià)值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開(kāi)發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價(jià)也較低。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十一
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十二
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)——-財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)。
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話(huà)，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十三
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十四
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓?zhuān)嗷?zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議。
（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。
（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶(hù)建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十五
1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十六
一:調(diào)查研究的目的:。
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
二:調(diào)查的方法，資料的來(lái)源，方法:。
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。
1，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2，廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專(zhuān)線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
·如何寫(xiě)調(diào)查報(bào)告·市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式·農(nóng)村調(diào)查報(bào)告·中學(xué)生手機(jī)消費(fèi)調(diào)查報(bào)告。
·高中生調(diào)查報(bào)告·暑假調(diào)查報(bào)告·新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查報(bào)告·大學(xué)生調(diào)查報(bào)告參考題目。
4，二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2.未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3.地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議。
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
1:認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的.
2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿(mǎn)足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十七
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專(zhuān)線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒(méi)出現(xiàn)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿(mǎn)足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十八
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場(chǎng)情勢(shì)。
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2、產(chǎn)品情勢(shì)。
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)。
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環(huán)境情勢(shì)。
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇十九
1。1。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力———1。
1。1。2人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大———2。
1。1。3城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展———2。
1。1。4通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道———3。
1。1。5城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)有增無(wú)減———3。
1。2。2項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)）———5。
2。1位置優(yōu)勢(shì)———6。
2。2產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)———7。
2。3規(guī)劃優(yōu)勢(shì)———7。
3。1商品房總體情況———8。
3。2商品住宅市場(chǎng)———9。
3。2。1整體商品住宅市場(chǎng)情況———9。
3。2。2二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況———10。
4。1土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。1長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。2二道區(qū)土地供應(yīng)狀況———11。
5。1區(qū)域范圍———12。
5。2區(qū)域背景———12。
5。3調(diào)查目的———13。
5。4調(diào)查方法———13。
5。5時(shí)間安排———13。
6。1設(shè)計(jì)問(wèn)卷———14。
6。2分析問(wèn)卷———18。
在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和gdp增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。
在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。
20xx年中國(guó)城市化率達(dá)到47。5%，預(yù)計(jì)20xx年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)30—40年的繁榮。
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國(guó)cpi同比漲6。4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。
20xx年國(guó)有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。
與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴(lài)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。
和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來(lái)越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過(guò)以調(diào)查問(wèn)卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿(mǎn)意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過(guò)這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
（一）研究的理論假設(shè)。
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿(mǎn)意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。
（三）調(diào)查時(shí)間。
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)。
（四）調(diào)查方法。
首先采取調(diào)查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿(mǎn)意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿(mǎn)意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿(mǎn)意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。
（六）資料的收集和分析。
資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。
分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
（一）問(wèn)卷結(jié)果分析。
（一）調(diào)查結(jié)果。
無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪過(guò)程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)?yán)重，其次安保問(wèn)題與配套設(shè)施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題。
（二）衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題原因分析。
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無(wú)人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。
（三）建議。
1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。
5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。
6.對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來(lái)控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過(guò)程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶(hù)）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主（住戶(hù)）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十一
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析。
xx年-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷(xiāo)措施，但從整體來(lái)看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無(wú)明顯改觀。
（一）-2月我市二手房交易情況。
xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米，同比下降4%。
（二）-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況。
xx年-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。
1.還款風(fēng)險(xiǎn)。
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。
由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃調(diào)研報(bào)告篇二十二
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
20__年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20__年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專(zhuān)線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的.準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。