最新物業(yè)調(diào)研報告題目（優(yōu)質(zhì)19篇）

    報告需要有適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和數(shù)據(jù)分析，以支持我們的觀點和結(jié)論。在寫報告過程中，要保持客觀、中立的態(tài)度，避免主觀色彩和偏見。報告范文中的案例和分析能夠幫助我們更好地理解和應(yīng)用相關(guān)知識。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇一
    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
    一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
    （一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：
    物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
    （二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
    1、物業(yè)收費(fèi)面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
    2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
    二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
    （一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
    1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
    2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時，不作收入處理。
    3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計收入而未計的情況。
    4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
    5、補(bǔ)貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計收入。
    （二）納稅申報不規(guī)范。
    1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計準(zhǔn)則與稅法差異，造成營業(yè)稅當(dāng)期計稅依據(jù)不準(zhǔn)確。
    就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，以該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項時，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時滯延了應(yīng)納稅款。
    2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。
    國稅發(fā)[]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報稅款。
    3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
    《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
    按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實際操作上兩種情況都存在。
    （三）發(fā)票使用不規(guī)范。
    部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng)，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。
    （四）賬務(wù)不健全或不建賬。
    部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設(shè)立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實的收入費(fèi)用等情況。
    （五）稅務(wù)管理部門收入難核實。
    采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實收入難。
    三、管理措施。
    （一）宣傳與輔導(dǎo)。
    一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準(zhǔn)確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
    （二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。
    1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。
    2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
    3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。
    4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
    （三）日常管理。
    建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。
    （四）規(guī)范納稅申報及賬務(wù)管理。
    規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應(yīng)及時確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時準(zhǔn)確申報納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
    （五）部門協(xié)作。
    與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進(jìn)管理。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇二
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：
    社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
    2、社區(qū)：
    社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    3、觀山社區(qū)：
    試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
    試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    4、老西門社區(qū)：
    老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    5、渫陽社區(qū)：
    試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。
    試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇三
    20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
    一、基本情況。
    物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
    (1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
    (4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
    二、工作開展情況。
    一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
    三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項目活動進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
    四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
    三、存在的問題。
    (一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
    近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
    (二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
    目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
    (三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
    目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    (四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。
    物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
    (五)業(yè)主委員會組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
    業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
    從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
    四、對策與建議。
    (一)列入民生重點，徹底治理推進(jìn)。
    建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實。
    (二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
    老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
    (三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
    一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    (四)培育物業(yè)服務(wù)市場。
    一要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    (五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。
    制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇四
    隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過程中，我們物價部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
    一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
    縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬縷的關(guān)系。
    從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理，主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車場收費(fèi)以及各類代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)，實行政府指導(dǎo)價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會同市房管局等相關(guān)部門，在召開制定物業(yè)管理費(fèi)聽證會的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費(fèi)方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費(fèi)；與此相對應(yīng)的是消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。
    二、目前物業(yè)管理中存在的問題。
    （一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費(fèi)，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機(jī)會，一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    （二）物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，時有突破政府指導(dǎo)價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來的一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見提高。
    （三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時在收費(fèi)公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
    （四）住宅小區(qū)停車場收費(fèi)問題存在爭議。小區(qū)停車場收費(fèi)屬于國家定價，必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費(fèi)的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費(fèi)、租用車位管理費(fèi)以及臨時停車費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費(fèi)30元；租車位、臨時停車等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項目，應(yīng)該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當(dāng)依據(jù)。
    （五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導(dǎo)價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實行政府指導(dǎo)價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負(fù)盈虧。
    （六）物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
    三、建議和對策。
    （一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價部門的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
    （二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi)，如停車場收費(fèi)、車位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。
    （三）認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定，制定相應(yīng)的價格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)以下目標(biāo)：對普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    （四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護(hù)我們價格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
    （五）建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車場收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價、定價的管理方式，辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個亡羊補(bǔ)牢的措施。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇五
    黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
    近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
    1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
    4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
    南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
    3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。
    4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
    6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇六
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。
    一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
    二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
    二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
    1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。
    3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
    5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
    6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
    8媒體關(guān)注程度不夠。
    三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
    1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
    2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
    四下一步工作重點。
    一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；
    三是加強(qiáng)業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；
    四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；
    五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇七
    為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。
    近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
    1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。
    2.強(qiáng)化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評價成果的運(yùn)用。
    3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
    4.加強(qiáng)了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
    雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
    1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
    2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
    3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
    4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項目溝通不及時，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
    5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
    6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。
    我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對，其主要原因：
    1.對物業(yè)管理認(rèn)識有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
    2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機(jī)制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當(dāng)保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
    3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當(dāng)部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護(hù)共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來阻力。
    4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導(dǎo)致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。
    調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴(kuò)散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
    1.強(qiáng)化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的.人員配備和隊伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵，積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
    2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
    3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治，專項負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
    4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。
    5.倡導(dǎo)誠信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強(qiáng)化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。
    6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇八
    近年來，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
    安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來各級部門普遍關(guān)注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
    一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
    目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
    1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
    （3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識不強(qiáng)，沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
    2、物業(yè)公司因素。
    （3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
    3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強(qiáng)免費(fèi)！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
    二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。
    （1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；
    （3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?；?。
    2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財務(wù)公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
    3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
    4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗收工作，避免建設(shè)問題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
    5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇九
    物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
    一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
    維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。 四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
    1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
    2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
    勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
    3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
    4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
    1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
    2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
    3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
    4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
    三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
    1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
    2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費(fèi)價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
    3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。
    4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
    2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下，我們小組對花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個實地的見習(xí)與調(diào)研。通過此次有組織的調(diào)研活動，不僅讓我們對物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會，而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。
    基本情況：
    業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營管理比較典型，并且在調(diào)研中實際操作起來也切實可行。本次調(diào)研活動我們分三次進(jìn)行，先后對以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀、了解。通過此次調(diào)研活動，增加我們了對物業(yè)管理的感性認(rèn)識的同時，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。
    調(diào)研結(jié)果：
    1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊資本為1000萬元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬元。是國家建設(shè)部評定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級工程師、經(jīng)濟(jì)師、會計師、建筑師、設(shè)計師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗豐富、服務(wù)意識超前的員工隊伍。
    他們公司下設(shè)兩個分公司及三十多個管理處，物業(yè)管理面積達(dá)500萬平方米。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。
    該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認(rèn)可。他們的承諾是：接管一個，管好一個，創(chuàng)造一個品牌。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。
    他們公司的企業(yè)文化是：
    · 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一
    · 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié) 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)
    · 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精
    · 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求
    2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過對星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理，通過招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。
    這次的調(diào)研，負(fù)責(zé)星光匯項目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過對星光匯的這次調(diào)研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時負(fù)責(zé)星光匯項目的經(jīng)理也對我們提出了期望，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的。
    她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時的一些不良狀況。由于這
    一帶的地段剛開發(fā)娛樂場所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營。因此，這一帶的人氣還不足，或者說來這一帶娛樂消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。
    她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟(jì)熬過這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂場所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說，還好這里的公交車站有你們學(xué)校的經(jīng)過，為我們帶來了不少的商機(jī)，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧?，你們學(xué)校的學(xué)生到處可見。我們聽了都笑了起來。
    3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司
    到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題。
    業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé)，而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎項。
    可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長抱怨小區(qū)的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度，造成管理不便，還對小朋友造成危險。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買頭?；貋眇B(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來。
    的確，小區(qū)的管理很泛，會出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會和諧，實現(xiàn)共贏。本次對駿威廣場的調(diào)研，不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過增強(qiáng)對員工的關(guān)心，切實為員工著想，實現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務(wù)?？墒?，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過這次調(diào)研，讓我們都認(rèn)識到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實了解業(yè)主的意見與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來口碑，使企業(yè)做大做強(qiáng)。
    對于物業(yè)管理行業(yè)的思考。
    其一，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng)，因為
    物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識上認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)的實質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏。
    其二、加快市場化。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實現(xiàn)物業(yè)管理市場化，第一，可以通過市場機(jī)制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標(biāo)等）選擇物業(yè)服務(wù)公司，從而增強(qiáng)行業(yè)的競爭氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益，也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場化可以促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務(wù)（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。
    房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點。
    總結(jié)，本次調(diào)研活動很有意義，效果明顯，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識、行情。調(diào)研結(jié)束后，我們都主動寫下了各自的調(diào)研心得，都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實際的調(diào)研活動讓我們不僅吸收了課本的知識，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實際操作，也鍛煉了實踐的能力。我們都感到十分的充實。
    參考文獻(xiàn)：東北財經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》
    -隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因
    1、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。
    業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
    2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時、不到位，路面破損不能及時維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。
    3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。
    標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
    5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。
    物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。
    9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。
    近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對策
    物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷
    一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
    按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程
    按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
    在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)
    事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
    深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
    江山市雙塔街道周家青社區(qū)
    2015年10月
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十
    集祥村位于_縣西部，村部所在地距縣城46公里。全村黨員35名，人口397戶1922人，勞動力788人，其中外出406人，約占51%，村內(nèi)共有低保戶121戶292人，五保戶17戶23人，下轄23個村民小組，其中22個屬土坡區(qū)，1個村民小組屬半石山區(qū)半土坡區(qū)，耕地面積1054畝，其中，水田840畝，旱地214畝。全村境內(nèi)大多是土坡，盛產(chǎn)板栗、八角、油茶等土特產(chǎn)，該村的優(yōu)質(zhì)麻鴨和茶油聞名_縣。參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險353戶，參合率達(dá)90%。2015年集祥村全年人均收入1981元，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以玉米、水稻為主，少數(shù)農(nóng)戶種桑養(yǎng)蠶，養(yǎng)豬養(yǎng)羊，大部分年輕人外出打工，40歲左右的中年則在農(nóng)閑時期到附近村屯打工，生產(chǎn)方式傳統(tǒng)，生產(chǎn)手段落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，仍以自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和第一產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，交通不便，資源匱乏。
    (一)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
    經(jīng)過多年的扶貧開發(fā)，集祥村的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施得到很大的改善，人民的生產(chǎn)生活條件大有改觀。全村所有的自然屯都實現(xiàn)了屯屯通電。目前比較突出的問題是路和水的問題，集祥村下轄23個村民小組，其中納歲、拉東、拉瓦、坡更、中樂、坡永、六告、廷懷8個自然屯通村級路，都已鋪上沙子。六道、可友、林前、德堯、拉提、納華、納拉、納遠(yuǎn)、切堯、勞體屯級路，多為土坡區(qū)屯級路，年久失修，路況差，仍需硬化方可方便出行。還有更坡、表臘、吉里3個自然屯尚未通公路，出行極為困難。
    該村耕地面積1054畝，比較零散，人均耕地面積0.55畝，人均水田面積不足0.44畝，人多地少的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。
    (二)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。
    該村產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)極為薄弱，規(guī)模小、專業(yè)技術(shù)差，主要特色產(chǎn)業(yè)主要是種桑養(yǎng)蠶及豬、養(yǎng)殖。據(jù)調(diào)查，該村幾乎家家戶戶都養(yǎng)豬，而且有養(yǎng)豬的愿望，少則1-2頭，多則10多頭，現(xiàn)有母豬18頭，據(jù)其反映，今年一頭豬的純利潤約為300元左右，母豬有4000元左右。種桑養(yǎng)蠶也是該村的特色產(chǎn)業(yè)之一，全村桑園面積5畝，在納歲屯，專心養(yǎng)蠶，據(jù)反映，通過種桑養(yǎng)蠶，一年可創(chuàng)收近5000元。很多有想法做養(yǎng)殖、種植的農(nóng)戶，都因為資金缺乏而無法發(fā)展。
    (三)村容村貌建設(shè)情況。
    集祥村大部分自然屯建設(shè)較為散亂，納歲屯是整個集祥村村容村貌的一個屯，有個小型的醫(yī)療衛(wèi)生室。該屯大部分村民已經(jīng)起好新房，但是仍然是東一家、西一戶。如能把該屯進(jìn)行整頓改造，把農(nóng)戶門前的豬欄搬到房子后面，再加以亮化綠化，同時在村口修建籃球場及一些活動場所，將可作為新農(nóng)村建設(shè)的示范點。
    (四)村級辦公陣地建設(shè)情況。
    村委辦公陣地位于村中心更坡屯，距鄉(xiāng)府4公里，陣地面積120平方米，有兩間辦公室和一間會議室，有一套遠(yuǎn)程教育系統(tǒng)，辦公設(shè)備較為簡陋，目前仍未通水。
    (五)村兩委情況。
    該村現(xiàn)有黨員35名，60歲以上的18名，大專文化以上1名，村兩委干部3名，平均年齡44歲，大專文化1，中專、高中文化2人，初中文化15人。
    二、面臨的主要困難和問題。
    (一)還有三個村屯還沒有通屯級路，給村民的生產(chǎn)生活帶來很大的不便，大部分屯級路面路況較差，也還沒有硬化道路。
    (二)自然條件仍比較惡劣，水源資源仍然缺乏，面臨大旱時仍不能完全確保人畜用水及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)灌溉。
    (三)部分養(yǎng)殖戶出現(xiàn)發(fā)展瓶頸，有很好地規(guī)劃，但資金問題如農(nóng)村農(nóng)業(yè)信貸問題沒有得到解決。
    (四)全村僅有的840畝農(nóng)田只有下大雨才能等到水耕種，農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施欠缺。
    (五)村里沒有娛樂場地、圖書室及籃球場，村民在農(nóng)閑時不能娛樂活動及學(xué)習(xí)。村委辦公室設(shè)施缺乏，辦公設(shè)備簡陋。
    (六)村民素質(zhì)有待提高，農(nóng)民文化水平不高，主要是缺少勞動技能的培訓(xùn)，依靠傳統(tǒng)的方式方法從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，外出務(wù)工也多半干些體力活。
    三、建議推進(jìn)集祥村新農(nóng)村建設(shè)的主要計劃和目標(biāo)。
    (一)改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的計劃目標(biāo)：修通吉里、表臘、更坡屯級路，方便190名群眾的出行問題。進(jìn)一步改善其他村屯內(nèi)的屯級路，改善擴(kuò)建及硬化。通過土地整理、開挖排洪渠道、修建三面光水利渠道，擴(kuò)建納伴屯水源等方式，確保840畝農(nóng)田增產(chǎn)增收，免受洪澇災(zāi)害。加強(qiáng)人畜飲水工程及水柜工程，確保生產(chǎn)生活用水。
    (二)幫助農(nóng)民增收的主要計劃目標(biāo)：通過資金扶持、信貸政策支持等方式培養(yǎng)養(yǎng)殖戶，帶動全村發(fā)展各種.種養(yǎng)項目。目前集祥村群眾養(yǎng)豬積極性較高，可采取送種豬等方式加大農(nóng)民養(yǎng)豬力度。扶持種桑養(yǎng)蠶戶，動員更多農(nóng)戶參與種桑養(yǎng)蠶。成為該村群眾經(jīng)濟(jì)收入的主要來源。
    (三)改善農(nóng)村村容村貌的計劃目標(biāo)：進(jìn)一步改善村屯內(nèi)的巷道硬化，動員村民改建衛(wèi)生廁所，對納歲屯進(jìn)行整頓綠化亮化，作為整村村容村貌的示范點。
    (四)加強(qiáng)村部辦公設(shè)施和科教文衛(wèi)體基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對村委辦公樓進(jìn)行維修，增設(shè)辦公設(shè)備，修建圖書室、籃球場、娛樂活動室等等，為農(nóng)村科技文化事業(yè)發(fā)展打好基礎(chǔ)。
    (五)舉辦一到兩期的技能培訓(xùn)班，要求技校老師教會他們一些技能，如焊接、電工等基本技能，增強(qiáng)他們外出求職的本領(lǐng)。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十一
    2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下，我們小組對花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個實地的見習(xí)與調(diào)研。通過此次有組織的調(diào)研活動，不僅讓我們對物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會，而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。
    基本情況：
    業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營管理比較典型，并且在調(diào)研中實際操作起來也切實可行。本次調(diào)研活動我們分三次進(jìn)行，先后對以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀、了解。通過此次調(diào)研活動，增加我們了對物業(yè)管理的感性認(rèn)識的同時，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。
    調(diào)研結(jié)果：
    1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊資本為1000萬元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬元。是國家建設(shè)部評定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級工程師、經(jīng)濟(jì)師、會計師、建筑師、設(shè)計師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗豐富、服務(wù)意識超前的員工隊伍。
    他們公司下設(shè)兩個分公司及三十多個管理處，物業(yè)管理面積達(dá)500萬平方米。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。
    該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認(rèn)可。他們的承諾是：接管一個，管好一個，創(chuàng)造一個品牌。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。
    他們公司的企業(yè)文化是：
    · 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一
    · 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié) 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)
    · 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精
    · 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求
    2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過對星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理，通過招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。
    這次的調(diào)研，負(fù)責(zé)星光匯項目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過對星光匯的這次調(diào)研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時負(fù)責(zé)星光匯項目的經(jīng)理也對我們提出了期望，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的。
    她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時的一些不良狀況。由于這
    一帶的地段剛開發(fā)娛樂場所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營。因此，這一帶的人氣還不足，或者說來這一帶娛樂消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。
    她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟(jì)熬過這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂場所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說，還好這里的公交車站有你們學(xué)校的經(jīng)過，為我們帶來了不少的商機(jī)，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧?，你們學(xué)校的學(xué)生到處可見。我們聽了都笑了起來。
    3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司
    到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題。
    業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé)，而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎項。
    可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長抱怨小區(qū)的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度，造成管理不便，還對小朋友造成危險。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買頭牛回來養(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來。
    的確，小區(qū)的管理很泛，會出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會和諧，實現(xiàn)共贏。本次對駿威廣場的調(diào)研，不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過增強(qiáng)對員工的關(guān)心，切實為員工著想，實現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。可是，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過這次調(diào)研，讓我們都認(rèn)識到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實了解業(yè)主的意見與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來口碑，使企業(yè)做大做強(qiáng)。
    對于物業(yè)管理行業(yè)的思考。
    其一，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng)，因為
    物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識上認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)的實質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏。
    其二、加快市場化。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實現(xiàn)物業(yè)管理市場化，第一，可以通過市場機(jī)制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標(biāo)等）選擇物業(yè)服務(wù)公司，從而增強(qiáng)行業(yè)的競爭氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益，也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場化可以促進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務(wù)（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。
    房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點。
    總結(jié)，本次調(diào)研活動很有意義，效果明顯，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識、行情。調(diào)研結(jié)束后，我們都主動寫下了各自的調(diào)研心得，都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實際的調(diào)研活動讓我們不僅吸收了課本的知識，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實際操作，也鍛煉了實踐的能力。我們都感到十分的充實。
    參考文獻(xiàn)：東北財經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》
    -隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因
    1、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。
    業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
    2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時、不到位，路面破損不能及時維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。
    3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。
    標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
    5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。
    物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。
    9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。
    近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對策
    物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷
    一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)
    按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程
    按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費(fèi)時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的`氛圍中正常運(yùn)行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
    在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)
    事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
    深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
    江山市雙塔街道周家青社區(qū)
    2015年10月
    按照有限公司黨委的學(xué)習(xí)安排和部署，為了切實搞好物業(yè)管理公司開展科學(xué)發(fā)展觀的學(xué)習(xí)，我們對物業(yè)管理公司進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究，現(xiàn)將調(diào)研的情況報告如下：
    物業(yè)公司共有正式員工31人，管理著本企業(yè)房屋面積20000㎡，住戶1800戶。主要反映出的問題：物業(yè)公司局限于企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理，對外開拓少，未能將物業(yè)管理服務(wù)引向社會。在維修中對所需的維修費(fèi)用估計不足，造成在維修過程中資金短缺，從而影響了服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主的滿意程度。由于文化素質(zhì)參差不齊，具體工作中體現(xiàn)出服務(wù)態(tài)度不端正，遇事推諉，舊的傳統(tǒng)觀念在部分員工中影響很深。
    對上述問題應(yīng)對的辦法：
    一、必須堅持物業(yè)公司服務(wù)社會化的改革方向：
    要實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，必須明確堅持科學(xué)的改革發(fā)展方向。提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，提高物業(yè)服務(wù)的滿意度，必須研究、探索改革物業(yè)公司現(xiàn)行的發(fā)展模式，推動職工內(nèi)部服務(wù)向社會提供服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，把主要精力放在對服務(wù)的組織、管理和監(jiān)督上。充分發(fā)揮現(xiàn)有資源配置的基礎(chǔ)作用，提高現(xiàn)有資源配置的效率，使效益最大化。
    通過物業(yè)公司向社會提供的社會化服務(wù)，可以明顯提高物業(yè)公司的服務(wù)專業(yè)化水平，從而提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度，以取得社會服務(wù)的占有份額。
    二、必須擁有比較穩(wěn)定的維修費(fèi)用投入：
    按科學(xué)發(fā)展觀的要求，要實現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展，從根本上講就是要提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主滿意度，就必須有比較穩(wěn)定的維修費(fèi)用的投入，以穩(wěn)定的維修費(fèi)用投入來保障穩(wěn)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。為此，需要我們認(rèn)真詳細(xì)的核算每年物業(yè)維修費(fèi)用的底數(shù)，在核算的基礎(chǔ)上擬定建立基本穩(wěn)定的維修費(fèi)用使用的方案（資金使用計劃）。其指導(dǎo)思想是提高我們的服務(wù)意識，核心內(nèi)容就是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)的滿意度。
    三、必須以業(yè)主滿意為衡量我們物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)：
    (一) 擺正物業(yè)公司自身的位置。就是一切工作為業(yè)主服務(wù)，這就需要我們認(rèn)真的作好本職工作，要心往維修服務(wù)工作上想，勁往維修服務(wù)工作上使，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。積極主動、深入細(xì)致、熱情周到的服務(wù)，才能體現(xiàn)物業(yè)公司存在的價值和意義。
    (二) 要強(qiáng)化服務(wù)意識，科學(xué)發(fā)展觀的根本要求是“以人為本”，作為物業(yè)公司工作的一員，必須樹立和強(qiáng)化服務(wù)意識，圍繞工作的中心、大局，面向業(yè)主認(rèn)真的履行我們的工作職責(zé)，把“以人為本”的理念真正落實和體現(xiàn)到我們具體的各項工作中，想問題、辦事情、作決策都要以服務(wù)對象（業(yè)主）滿意作為出發(fā)點。把維護(hù)業(yè)主的利益作為工作的第一要責(zé)，把業(yè)主的滿意度作為衡量工作的第一標(biāo)準(zhǔn)。
    樣才能不斷的提高我們的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)公司才能在今后的社會服務(wù)過程中生存發(fā)展下去。
    四、處理好物業(yè)公司服務(wù)改革、穩(wěn)定和發(fā)展的關(guān)系：
    要做好物業(yè)服務(wù)工作，不改革沒出路，物業(yè)公司要生存，不改革沒出路。要改革就要承擔(dān)一定的風(fēng)險。為了物業(yè)公司的發(fā)展，提高服務(wù)質(zhì)量，我們必須承擔(dān)風(fēng)險，堅定物業(yè)公司發(fā)展的方向。按科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)籌兼顧的要求，處理好改革、穩(wěn)定和發(fā)展的關(guān)系。
    (一)
    (二) 改革的措施必須符合法律、法規(guī)的要求。 必須破除傳統(tǒng)的觀念，增加“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的危機(jī)感，加強(qiáng)員工自身修養(yǎng)，提高員工自身素質(zhì)和工作能力，達(dá)到提升物業(yè)公司全體員工的整體綜合素質(zhì)的目的，推動 物業(yè)公司服務(wù)管理工作的科學(xué)發(fā)展。
    (三) 必須妥善處理各種利益關(guān)系的調(diào)整，努力維護(hù)穩(wěn)定的局面，確保改革順利推進(jìn)。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十二
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實施意見，對20個項目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗。有的以低于成本價格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻(xiàn)意識、責(zé)任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時停車費(fèi)等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強(qiáng)，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理條例，進(jìn)一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財政預(yù)算并建立常態(tài)增長機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對停車收費(fèi)分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時進(jìn)行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險、電梯安全責(zé)任險，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十三
    1、調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個了解和認(rèn)識，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。
    2、調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。
    3、時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
    二、企業(yè)概況。
    該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
    三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。
    該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。
    經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程?？p制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運(yùn)往地點或返回總公司物流中心等待分配。
    四、管理特色。
    在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
    五、調(diào)研建議。
    （一）展望未來成衣發(fā)展趨勢。
    1、市場全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機(jī)遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。
    2、全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。
    3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。
    4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問題所在，從而設(shè)計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。
    5、erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。
    6、準(zhǔn)時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
    （二）建議。
    面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對全球化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十四
    為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
    1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
    2、市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。
    3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
    4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
    5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
    6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
    7、人力資源及組織體系比較完整。
    8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
    1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
    2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
    3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
    4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
    5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進(jìn)行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補(bǔ)種，對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
    6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
    7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
    8、保安隊伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。
    9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
    10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
    根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
    1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。
    從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
    將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。
    2、精簡機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十五
    根據(jù)4月2日全縣春耕春播暨萬元增收工程和4月6日全縣千人“三進(jìn)三同”暨促農(nóng)增收動員電視電話會議精神，結(jié)合本鎮(zhèn)“三進(jìn)三同”活動的總體安排和要求，我于4月8-13日和6月13-19日期間，深入**村7組與農(nóng)戶“同吃同住同勞動”，體驗農(nóng)村生產(chǎn)生活現(xiàn)狀，讓我感受頗深，啟發(fā)很大，收獲也不小。通過一周多的走訪調(diào)查，立足**村實際，本人就該村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出一些膚淺的認(rèn)識和看法。
    一、**村基本現(xiàn)狀。
    **村位于**鎮(zhèn)東南部，距縣城34公里，離**場鎮(zhèn)15公里，彭普公路經(jīng)過2個組，村委在彭普公路旁邊，區(qū)位優(yōu)勢較明顯。該村有11個組838戶3310人，有勞動力2490人，其中外出務(wù)工人893人。全村區(qū)域面積15.81平方公里，耕地面積2883畝，其中田829畝，以水稻、玉米、蔬菜、紅薯等為經(jīng)濟(jì)作物，外出務(wù)工是村民收入的主要，人均純收入4184元。全村30%的村民吃上了自來水，擁有村組公路12公里，仍有3個組未通公路，農(nóng)網(wǎng)改造全面結(jié)束，有1所村小、1個紅磚廠、3個機(jī)制磚廠、1個小釀酒坊、3個村級醫(yī)療點，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。
    二、全村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢分析。
    三、加快**村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施和建議。
    度的爭取資金投入，為該村的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
    二是修建人飲工程9處，全面解決很大一部分村民的飲水難問題；
    三是新修人行便道20公里，解決村民的出行難問題；
    四是完善村級醫(yī)療站建設(shè)，配備技術(shù)較好的村級醫(yī)生，解決村民的就醫(yī)問題；
    五是新修沼氣池500口，解決村民的燃料問題；
    六是實施改廁工程500個，解決村民的衛(wèi)生問題。
    （三）發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，打造鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂。利用與縣城較近的優(yōu)勢，根據(jù)全村的土地規(guī)模和現(xiàn)狀，發(fā)展300畝油菜、300畝小麥、300畝紅薯、500畝板粟、同時發(fā)展100畝大棚蔬菜、100畝溫室育苗、500頭生豬繁育基地等觀光農(nóng)業(yè)，這不僅可以增加農(nóng)民的收入，還可吸引很多城市居民在不同的季節(jié)來張家村休閑參觀。在此基礎(chǔ)上，規(guī)劃打造一批鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂，保證到**村休閑參觀的人體驗農(nóng)村生產(chǎn)的氣息，做到吃、住、行、娛樂等一條龍服務(wù)，為城鎮(zhèn)居民度周末提供方便，從而增加地方收入。
    問，擴(kuò)大村民就業(yè)面，解決農(nóng)村就業(yè)難問題，特別是在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的村民，真正掌握養(yǎng)殖或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，提高單產(chǎn)水平，增加經(jīng)濟(jì)收入。
    （五）大力發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。以農(nóng)戶萬元增收工程為契機(jī)，結(jié)合**村的森林資源優(yōu)勢，大力發(fā)展山羊、肉牛、土雞等林下經(jīng)濟(jì)作物，特別是5、6、7、9、10、11組，確保在2014年全村95%有勞動力的農(nóng)戶實現(xiàn)增收1萬元的目標(biāo)任務(wù)。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十六
    新安縣磁澗鎮(zhèn)柴灣村是洛陽市新農(nóng)村建設(shè)市級示范村，位于磁澗鎮(zhèn)北部，東至洛新開發(fā)區(qū)，西接禮河村，隴海鐵路和磁五路分別以東西向和南北向貫穿我村，地理位置優(yōu)越。全村共有5個自然村，14個村民組，485戶，總?cè)丝?935人，土地面積總計約2300畝，其中耕地面積約1700畝。2012年全村工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值156萬元，人均年收入4100元。全村共有黨員56人，村雙委成員5人。村中第一大姓為孫家，第二大姓為黨家。五保戶、低保戶、貧困戶約占2%。村里大部分青壯年外出經(jīng)商或務(wù)工。村民的經(jīng)濟(jì)收入主要靠在本地和外地打工賺取。村中主干道為水泥路。全村有小學(xué)1個，在校學(xué)生近300人，教師18人。
    柴灣村一直堅持“放開、扶持、搞活”的方針，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)。全村共有11個水泥預(yù)制板廠，是新安縣最大的水泥板生產(chǎn)集散地，并成立了水泥板行業(yè)協(xié)會。村雙委計劃今年進(jìn)一步突出柴灣村水泥預(yù)制板生產(chǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)勢，力爭年內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)。
    2.歷史與自然狀況。
    柴下河灣處有良田數(shù)百畝，土地肥沃，本村因此得名“柴灣”。
    村北直面人稱“生在蘇杭，葬在北邙”的邙山。澗河這顆璀璨的明珠從村南繞村而過，養(yǎng)育了一代又一代柴灣人。
    村中鐵路以北，有一古寺遺址，古名南泉寺。傳說有一高僧，云游到此，坐地休息，鑿井得泉，泉水清冽，乃誅茅建法，建立寺廟。因寺在泉南，故名南泉寺。漢武帝東巡東都經(jīng)過此地，遂進(jìn)寺上香，后普降春雨，百姓甚喜。
    古寺遺址不易尋。山重水復(fù)，柳暗花明，百轉(zhuǎn)千回，曲徑通幽，于層巒疊嶂、茂林修竹處方見南泉寺。正是深山藏古寺，碧溪鎖南泉。朝聽晨鐘，夕聞暮鼓。古時鼎盛時期，鐘鼓之聲，遠(yuǎn)聞數(shù)里，常年香火不絕。南來北往的香客不惜舟車勞頓，紛紛前來上香許愿。
    3.基層組織建設(shè)。
    5人，“雙強(qiáng)”黨員17人，多次榮獲省市級文明單位稱號和“五好”黨支部稱號，柴灣村也成為新農(nóng)村建設(shè)市級示范村。村雙委班子精誠團(tuán)結(jié)，齊心協(xié)力，努力做好村里的各項工作，多次被磁澗鎮(zhèn)黨委副書記王三虎譽(yù)為“磁澗鎮(zhèn)最團(tuán)結(jié)的村級領(lǐng)導(dǎo)班子之一”。
    柴灣村雙委堅持與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，采取多項措施，以改革創(chuàng)新精神研究新情況、解決新問題、進(jìn)行新探索、總結(jié)新經(jīng)驗，全面、深入、扎實、持久地推進(jìn)農(nóng)村基層組織建設(shè)，不斷提高農(nóng)村基層組織建設(shè)水平，加快基層組織建設(shè)步伐，努力為實現(xiàn)“加快發(fā)展，富民興村”的目標(biāo)提供堅強(qiáng)的組織保證。
    1）全面深化了本村黨建的“三級聯(lián)創(chuàng)”活動。
    2）扎實推進(jìn)了村級組織辦公活動場所建設(shè)。
    3）健全村干部管理機(jī)制。在干部的管理上，柴灣進(jìn)一步規(guī)范了黨支部“三會一課”制度、黨員培養(yǎng)發(fā)展制度、黨費(fèi)收繳制度、坐班督查等制度，使村組干部的管理進(jìn)一步制度化、科學(xué)化、規(guī)范化。
    4.新農(nóng)村建設(shè)。
    近年來，在上級黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，柴灣村雙委以黨的xx大精神為指導(dǎo)，努力學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，特別是新農(nóng)村建設(shè)以來，緊緊圍繞新農(nóng)村建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”20字方針，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快農(nóng)村發(fā)展，以村容村貌和路容路貌的集中整治為突破口，切實改善柴灣村生產(chǎn)生活條件，帶領(lǐng)廣大群眾發(fā)家致富，使柴灣村人民生活水平有了明顯提高。
    投資4萬余元整治公路，硬化邊溝xx米；
    多方籌資投入教育基礎(chǔ)工程，投資3.5萬余元，對校園實施綠化、硬化，完善配備了桌椅、電腦、圖書、儀器等，使辦公條件明顯改善，使教育、教學(xué)質(zhì)量年年上臺階。柴灣小學(xué)原來排全鎮(zhèn)第25名，現(xiàn)在進(jìn)入前10名。
    實現(xiàn)了廣播、電視入戶率達(dá)99%，特別是有線電視光纖入村，入戶率達(dá)到50%以上。村里設(shè)立了衛(wèi)生室，合作醫(yī)療參保率達(dá)100%。
    柴灣在縣組織部援助下投資20萬元建造一座兩層村委辦公大樓，現(xiàn)已投入使用，改變了原村室破爛不堪的舊面貌。除了植有護(hù)村林環(huán)衛(wèi)全村外，柴灣還不斷加大綠化家園的力度，在主干道兩側(cè)又種植了2排樹木。路旁共新植樹木xx余株，使柴灣村環(huán)境面貌煥然一新。
    特別值得一提的是，磁澗鎮(zhèn)退休老干部孫云照，古道熱腸，關(guān)心家鄉(xiāng)柴灣的建設(shè)，積極響應(yīng)村雙委的號召，帶頭把多年省吃儉用積攢下來的數(shù)萬元捐獻(xiàn)出來，購買水泥約100噸，帶動廣大村民踴躍捐款，修水泥路近1公里。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十七
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習(xí)調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
    隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習(xí)調(diào)研。
    xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問學(xué)習(xí)。在實習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習(xí)，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。
    一、調(diào)研對象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質(zhì)等級為三級，注冊資金為100萬元。
    近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
    二、調(diào)研的目的和意義。
    “實習(xí)是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識用到實習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展?fàn)顩r做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習(xí)，我會對物業(yè)管理有一個新的認(rèn)識和體會，會從感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識，理論聯(lián)系實際，把自己所學(xué)用到社會實習(xí)中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認(rèn)識，用實習(xí)驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
    三、調(diào)研的方法和范圍。
    深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
    二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對此事立即召開了會議，對來信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結(jié)合小區(qū)實際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風(fēng)”
    當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對自己要求不高、要求不嚴(yán)。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個別時候缺乏理論與實際的有機(jī)聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
    全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴(yán)格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強(qiáng)。
    今后的努力方向和改進(jìn)措施。
    劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學(xué)的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強(qiáng)烈的時間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務(wù)。
    （四）始終保持與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
    的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學(xué)習(xí)的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負(fù)責(zé)與對人民負(fù)責(zé)一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，努力實踐的。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十八
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況，實地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F(xiàn)將情況報告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽光、萬達(dá)華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
    由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
    2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識不足，導(dǎo)致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    （一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
    1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
    進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識。
    1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應(yīng)啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時應(yīng)簡化專項維修資金審批程序。
    3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
    強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
    （三）落實部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
    2、完善監(jiān)管機(jī)制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強(qiáng)對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十九
    服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁，其發(fā)展是衡量某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。近年來，縣委、縣政府高度重視服務(wù)業(yè)發(fā)展，采取了一系列鼓勵和支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策措施，提高了經(jīng)濟(jì)總量，改善了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中起到了不可忽視的作用。因此，及時準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對于促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展、推動綜合經(jīng)濟(jì)實力躍上新臺階，為打造活力、實力、魅力新沂南具有非常重要的意義。本文通過實地走訪調(diào)研，分析研究我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的問題，對提升我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展水平的對策思路作初步探討，并提出相關(guān)發(fā)展對策，供領(lǐng)導(dǎo)參考。
    一、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    近年來，隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，我縣服務(wù)業(yè)邁入快速發(fā)展期，初步形成了“以商貿(mào)流通為基礎(chǔ)、金融房地產(chǎn)為支撐、旅游休閑為亮點”的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，已成為提高人民群眾生活水平、推動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。
    總量持續(xù)增長，規(guī)模不斷擴(kuò)大。xx年以來，我縣緊緊圍繞“服務(wù)富縣”戰(zhàn)略，通過構(gòu)建社會化服務(wù)體系建設(shè)，加大招商引資力度，搭建融資和信息平臺，加強(qiáng)與縣外企業(yè)合作，改善了投資環(huán)境，營造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好氛圍。全縣服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出總量快速增長，規(guī)模不斷擴(kuò)大的良好局面，并成為我縣工業(yè)化、城市化建設(shè)的重要推力。xx年全縣服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和xx年相比，提高了4.1個百分點，達(dá)到37.1%，拉動經(jīng)濟(jì)增長5.2個百分點。xx年服務(wù)業(yè)國、地稅收入分別突破億元大關(guān)，達(dá)1.18億元和1.4億元，分別增長7.2%和31.8%，占全縣稅收比例達(dá)40.58%。服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到21萬人，約占全縣二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員總量的49%。xx年1-5月份，預(yù)計實現(xiàn)增加值32億元，比去年同期增長41%。
    現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。xx年，我縣加大對交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，道路建設(shè)步伐明顯加快，承運(yùn)能力大大提高。全縣通車?yán)锍踢_(dá)到2800公里，全年完成公路貨物運(yùn)輸量1596.3萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量460290.4萬噸公里，完成客運(yùn)量1052.8萬人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量74543.6萬人公里。今年全縣共有物流企業(yè)38家，1-5月份，完成公路貨物運(yùn)輸量989.2萬噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量271460.9萬噸公里，同比增長31%，完成客運(yùn)量448.2萬人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量46570.5萬人公里，比去年增長39%，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。
    商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)保持快速增長。隨著流通領(lǐng)域競爭加劇，超市、連鎖店、專賣店、便利店等新型經(jīng)營模式不斷崛起，多元化的商貿(mào)流通競爭格局初步形成。許多縣外具有一定實力、有一定知名度的大型商業(yè)集團(tuán)如：東方、百姓、金鷹、百成匯等紛紛入駐我縣，搶灘占領(lǐng)市場。我縣商貿(mào)整體水平在一定程度上得到提升，消費(fèi)環(huán)境明顯改善。農(nóng)村消費(fèi)市場體系進(jìn)一步完善，“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“家電下鄉(xiāng)”深入推進(jìn)，下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售數(shù)量、銷售金額持續(xù)攀升，為拉動我縣農(nóng)村市場消費(fèi)提供了有力的支撐。1-5月份，全縣共銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品59279臺部，銷售金額1.47億元，補(bǔ)貼資金0.1911億元，同比增長159%。預(yù)計全縣實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額23.1億元，同比增長16.21%。全縣批發(fā)業(yè)商品銷售額2.06億元，同比增長8.64%，零售業(yè)商品銷售額15.66億元，同比增長13.39%，住宿餐飲業(yè)營業(yè)額5.35億元，同比增長29.08%，商貿(mào)流通已成為我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。
    科技信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)全球化和信息網(wǎng)絡(luò)化的大發(fā)展，使科技信息業(yè)成為服務(wù)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)中最為突出的行業(yè)之一。1-5月份，我縣郵電業(yè)務(wù)總收入4422萬元，同比增長13.6％。通信網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)了由人工向自動，模擬向數(shù)字、小容量向大容量、單一業(yè)務(wù)向綜合業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。全縣固定電話用戶達(dá)到9.88萬戶，移動用戶達(dá)到12.11萬戶，寬帶用戶達(dá)到5.08萬戶；1-3月份累計申請授權(quán)28項，專利60項，同期遞增81.82%，從事科技成果研究的廠辦、民辦科研信息機(jī)構(gòu)87家?？萍夹畔I(yè)已成為引人注目的高增長行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)逐漸增大。
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐年增大。隨著城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)步伐明顯加快，商品房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，居民購買房產(chǎn)繼續(xù)成為消費(fèi)熱點。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增大，xx年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資11.7億元，占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額的比重為25.2％，全縣新上房地產(chǎn)開發(fā)項目38個，開發(fā)面積83.57萬o，同比增長31.7%，銷售面積23.1萬o，銷售額4.12億元，同比增長45%。進(jìn)入xx年以來，隨著我縣《鼓勵低收入家庭進(jìn)城購買商品房》政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)更加火爆，1-5月份審批129萬o，開工建設(shè)房地產(chǎn)項目21個，開發(fā)面積49萬o，預(yù)計全年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積110萬o。
    文化旅游產(chǎn)業(yè)迅猛崛起。近年來，我縣堅持把發(fā)展文化旅游業(yè)作為轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的著力點，采取“政府推動、市場運(yùn)作、民間參與、多方受益”的旅游開發(fā)模式，努力將旅游業(yè)打造成國民經(jīng)濟(jì)的動力產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并以此為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的切入點、發(fā)展服務(wù)業(yè)的突破口，確立了“打文化牌、唱生態(tài)戲”的旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，已建成開放景區(qū)10處，其中aaaa級景區(qū)2個、aaa級景區(qū)4個，省級工業(yè)旅游示范點1個、省級農(nóng)業(yè)旅游示范點3個，打造了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑勝地”的旅游品牌。到沂南“逛漢街、游竹泉、受教育、泡溫泉”已成為一張名片。xx年全縣共接待國內(nèi)外游客396萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入19.8億元，增長230%，全縣服務(wù)業(yè)產(chǎn)值占比提高了1.5個百分點。今年1-5月份，全縣共接待國內(nèi)外游客185萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入9.25億元，增長18%。文化旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，已成為我縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要推動力量。
    金融保險產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著臨商銀行入駐沂南，目前全縣共有金融機(jī)構(gòu)9家，保險機(jī)構(gòu)27家，各種與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)的中小擔(dān)保民間融資機(jī)構(gòu)7家。1-4月份，全縣金融機(jī)構(gòu)各項存款余額達(dá)121億元，同比增長12.7%，各項貸款余額53.34億元，同比增長6.1%。保費(fèi)收入1.561億元，同比增長38%。
    服務(wù)業(yè)重點項目投入加大。近年來，我縣不斷加大對交通、通信、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游開發(fā)等方面的投入，服務(wù)業(yè)對一、二產(chǎn)業(yè)的支撐作用越來越強(qiáng)，投資成倍增長，竹泉、湯泉、諸葛亮城等一批重點工程相繼完工。今年1－5月份，全縣36個服務(wù)業(yè)重點項目，總投資達(dá)34.3億元，其中新開工項目15個，續(xù)建項目21個，截至目前已完成投資4.6億元。服務(wù)業(yè)投資增長成為擴(kuò)大需求、促進(jìn)增長的重要因素，更重要的是為一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。
    二、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題和制約因素。
    （一）主要問題。
    近年來，我縣服務(wù)業(yè)雖然得到了較快發(fā)展，但與全省及周邊兄弟縣區(qū)相比，仍存在著速度不快、層次較低、比重偏小、支撐力不強(qiáng)等突出問題。一是總量不足、比重偏小。xx年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值131.5億元，其中第二產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值56.69億元，同比增長16.1%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為37.1%，與先進(jìn)地區(qū)比較，占比偏小。二是服務(wù)業(yè)的發(fā)展相對滯后，服務(wù)企業(yè)的基本狀況是“低、小、散、弱”，即檔次低、規(guī)模小、分布散、競爭力弱，缺乏具有帶動區(qū)域性發(fā)展的規(guī)模企業(yè)。多數(shù)企業(yè)是自發(fā)投資形成的，小規(guī)模經(jīng)營，服務(wù)內(nèi)容仍主要集中在傳統(tǒng)服務(wù)等行業(yè)，較高層次的知識、技術(shù)型服務(wù)業(yè)包括現(xiàn)代中介咨詢、物流、信息等較為落后。三是我縣服務(wù)業(yè)行業(yè)之間發(fā)展也不平衡，傳統(tǒng)型、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)一直處于主導(dǎo)地位，而金融業(yè)、信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等高技術(shù)含量的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢。
    （二）制約因素。
    制約我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展的因素，主要有以下幾個方面：一是城鎮(zhèn)化水平和居民收入水平不高，制約了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。服務(wù)業(yè)發(fā)展必須以城鎮(zhèn)化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增長為基礎(chǔ)。我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程較慢，目前縣城城區(qū)人口僅為15萬人，人口集聚度不夠，居民收入水平也不及周邊縣區(qū)，導(dǎo)致對服務(wù)產(chǎn)品的需求不夠旺盛，制約了服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。二是缺乏科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍處于自發(fā)狀態(tài)。我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展缺乏專門的規(guī)劃引導(dǎo)，絕大部分處于自發(fā)狀態(tài)，空間布局不合理，區(qū)域分工不明確，空間資源開發(fā)無序，發(fā)展重點不夠突出，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)未形成集聚發(fā)展態(tài)勢。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動。服務(wù)業(yè)發(fā)展需要有載體，需要有龍頭企業(yè)、特別是大企業(yè)集團(tuán)的帶動，但我縣沒有叫得響的服務(wù)業(yè)企業(yè)集團(tuán)。四是缺乏專業(yè)類人才?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展需要大量的專門人才，像企業(yè)管理、市場服務(wù)、科技研發(fā)、技術(shù)推廣、信息技術(shù)、電子商務(wù)、金融保險、綜合物流等知識密集型服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，更離不開高端人才的支撐。長期以來，由于我縣受地理位置和經(jīng)濟(jì)條件的影響，多數(shù)服務(wù)行業(yè)人員主要由農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員和城鎮(zhèn)下崗人員構(gòu)成，文化程度普遍偏底，其素質(zhì)和能力不能適應(yīng)服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展的需要。特別是高技術(shù)等級的人才短缺，多數(shù)從業(yè)人員缺乏專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，服務(wù)水平低，成為制約服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大的重要因素。
    三、我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇。
    新一輪經(jīng)濟(jì)增長為我縣服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好的發(fā)展環(huán)境?！笆濉逼陂g，我縣將加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整速度，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)已列入“十二五”規(guī)劃，服務(wù)業(yè)將成為沂南經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。外部條件和內(nèi)部環(huán)境都為服務(wù)業(yè)快速發(fā)展提供了機(jī)遇，我縣產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，必然對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提出更多的要求，從而促進(jìn)物流、金融、研究開發(fā)、市場營銷、廣告咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。面臨的機(jī)遇是：
    消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，有利于服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的進(jìn)一步拓展。“十二五”期間，我縣人均**將從xx美元向3000美元邁進(jìn)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級，并逐步過渡到發(fā)展和消費(fèi)需求的新階段。消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化將直接推動教育、旅游、醫(yī)療保險、住宅、汽車服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。
    城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)水平和結(jié)構(gòu)的提升。城鎮(zhèn)化過程提供的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換空間將為服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┬碌臈l件。到2015年，隨著我縣城市化進(jìn)程和工業(yè)化的加快，戶籍制度的改革，農(nóng)村人口向城市不斷集聚，我縣城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%，城鎮(zhèn)人口進(jìn)一步集聚，將有力推動城市房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、教育、文化、體育、衛(wèi)生等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和提升，將推動我縣消費(fèi)需求總量的擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
    市場需求，為服務(wù)業(yè)發(fā)展拓展了空間。近年來，伴隨著電動車產(chǎn)業(yè)園、制鞋產(chǎn)業(yè)園等一批重點園區(qū)的建設(shè)，沂南自身加工業(yè)的快速發(fā)展，對各類服務(wù)產(chǎn)品的需求旺盛，這給生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇。同時，隨著人們收入水平的提高，生活質(zhì)量飛躍，已開始追求高品味的休閑旅游、高檔住宅、綠色健康等高品質(zhì)的生活方式，這又給發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)創(chuàng)造了機(jī)遇。
    政策支持，為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展機(jī)遇。黨中央、國務(wù)院高度重視服務(wù)業(yè)發(fā)展。國家《“十二五”規(guī)劃綱要》把加快服務(wù)業(yè)發(fā)展擺在非常突出的位置，國家、省、市分別出臺了《促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》等文件，xx年我縣也出臺了《關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，這為服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。
    四、發(fā)展服務(wù)業(yè)的對策和建議。
    1、依托工業(yè)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。今后較長時間內(nèi)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)化將是我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，工業(yè)化的發(fā)展離不開服務(wù)業(yè)的支持。要正確處理工業(yè)增長與服務(wù)業(yè)增長之間的關(guān)系，依托工業(yè)的發(fā)展，提升服務(wù)業(yè)的等級，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機(jī)制。在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中，必須以第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)的全面、持續(xù)發(fā)展，突出服務(wù)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)尤其是為工業(yè)服務(wù)的力度。依托第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，大力發(fā)展與之相匹配的交通、通訊、信息、物流等服務(wù)業(yè)，構(gòu)筑完整的、統(tǒng)一的和競爭性強(qiáng)的資源配置市場平臺。
    2、改造提升生活性服務(wù)業(yè)，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。一方面，要對交通運(yùn)輸、商貿(mào)流通、住宿餐飲等生活性服務(wù)業(yè)進(jìn)行改造提升。對這些傳統(tǒng)行業(yè)要通過創(chuàng)新，完善商業(yè)零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)和布局，推進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等組織形式和服務(wù)方式的發(fā)展，大力培育龍頭企業(yè)和引進(jìn)品牌企業(yè)，轉(zhuǎn)變只注重物質(zhì)層面的傳統(tǒng)經(jīng)營理念，積極塑造企業(yè)文化，打造服務(wù)業(yè)品牌，提升服務(wù)質(zhì)量和城市品位。另一方面，加快培育和發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。加快發(fā)展現(xiàn)代信息服務(wù)，大力推進(jìn)領(lǐng)域信息化、區(qū)域信息化、企業(yè)信息化和社會信息化進(jìn)程。第三，加強(qiáng)農(nóng)村商品市場體系和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，改革農(nóng)村流通體制，活躍農(nóng)村市場，促進(jìn)農(nóng)村流通業(yè)的快速、健康發(fā)展。
    3、積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，創(chuàng)造新的消費(fèi)群體。一方面，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市功能，集聚城市要素，在縣城西部繼續(xù)加大漢城建設(shè)的同時，結(jié)合東部新城區(qū)建設(shè)，規(guī)劃一片歐式建筑群，達(dá)到“古洋”結(jié)合，升華城市影響力，加快城市化建設(shè)。另一方面，要加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)。引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理集聚，不斷降低農(nóng)民“進(jìn)城門檻”，使進(jìn)城農(nóng)民在教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社會保障等公共服務(wù)上享有同等權(quán)力。第三，加快改革現(xiàn)行戶籍管理制度。打破戶籍壁壘，進(jìn)一步促使農(nóng)民到城市、到城鎮(zhèn)落戶，不斷擴(kuò)大小城鎮(zhèn)服務(wù)消費(fèi)群體，增加服務(wù)業(yè)就業(yè)人口。
    4、加快培育服務(wù)業(yè)大企業(yè)集團(tuán)，著力推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展。在培育和發(fā)展服務(wù)業(yè)大企業(yè)集團(tuán)方面，要拓寬思路，可以探索性地去嘗試。如依托電動車、石英砂、肉類、蔬菜等產(chǎn)業(yè)集聚和交通優(yōu)勢，整合現(xiàn)有資源，建設(shè)以運(yùn)輸、倉儲、配送、信息服務(wù)的物流型大企業(yè)集團(tuán)。
    5、加快服務(wù)業(yè)人才培育，著力推進(jìn)服務(wù)業(yè)上檔次上水平。當(dāng)前，我縣正處在工業(yè)化的初期階段，面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速、產(chǎn)業(yè)升級壓力加大、城市化深入推進(jìn)的現(xiàn)實，迫切需要大批人才為我縣經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的優(yōu)惠政策，讓其安居創(chuàng)業(yè)。另一方面是要注重培育本土人才。選送一批可塑性強(qiáng)，善于經(jīng)營的優(yōu)秀青年到著名院校、企業(yè)進(jìn)行深造，使其盡快成長。
    根據(jù)市委安排，市委常委、市委秘書長周再華帶隊，市委辦、市政府辦、市商務(wù)局、市招商局、**高新區(qū)等單位組成考察組，于5月5日至8日赴江西**、湖南**兩市，就招商引資工作與加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)?？疾旖M認(rèn)真聽取了兩市的經(jīng)驗介紹，參觀考察了兩市的出口加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和部分重點加工貿(mào)易企業(yè)，感到收獲很大?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
    一、兩地加工貿(mào)易發(fā)展現(xiàn)狀及特點。
    **市位于江西省南部，全市轄1區(qū)2市14個縣和沙河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積3.94萬平方公里，總?cè)丝?77萬人，是江西面積最大、人口最多的市。**擁有4張國際名片，即國際鎢都（銷售產(chǎn)值占全國三分之一）、稀土王國（世界稀土70%在**）、臍橙之鄉(xiāng)（面積、質(zhì)量世界第一，產(chǎn)量世界第三）、客家搖籃（全市90%以上為客家人）；擁有4張國內(nèi)名片，即紅色古都（中央蘇區(qū)革命根據(jù)地）、綠色寶庫（森林覆蓋率74.4%）、兩江源頭（贛江、東江，東江是香港飲用水源）、歷史文化名城（全國36大名城之一，譽(yù)稱“江南宋城”）。xx年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值701.68億元，比上年增長13.5%，財政總收入74.52億元，增長31.5%。**是中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點承接地之一。xx年，全市實際利用外資7.5億美元，增長10.6%，實際引進(jìn)內(nèi)資186億元，增長12.9%；完成進(jìn)出口總額8.6億美元，增長24.3%。
    **市地處湘南，同為中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點承接地。全市轄2區(qū)1市和8個縣，總面積1.94平方公里，總?cè)丝?66萬。**市經(jīng)濟(jì)以“兩礦”（煤、有色金屬）、“兩煙”（卷煙、烤煙）、“兩電”（水電、火電）為主體，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占經(jīng)濟(jì)總量的70%以上。近年來，**抓住產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，大力招商引資，加快發(fā)展加工貿(mào)易，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分活躍。xx年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值649億元，比上年增長12.3%；財政總收入59.1億元，增長18.3%；實際利用外資3.3億美元，增長23.8%，到位內(nèi)資123億元，增長13.4%；完成進(jìn)出口總額4.7億美元，增長67.6%，其中出口4.38億美元，增長67.8%。
    兩市在加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，具有四個共同的特點。
    （一）發(fā)展優(yōu)勢明顯。一是具有明顯的區(qū)位交通優(yōu)勢。兩市分處贛南、湘南，緊鄰沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。**建有航空港，有1條航道、2條鐵路、2條高速公路直達(dá)粵港澳，距香港、澳門、廣州、深圳、珠海、東莞僅3－5小時車程，東達(dá)福建4小時車程。**與韶關(guān)接壤，距省會長沙和珠三角地區(qū)均為300公里，經(jīng)京廣鐵路和京珠高速南下廣州、深圳可朝發(fā)午至。二是具有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。()兩市均是“小有色之鄉(xiāng)”，工業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)。**譽(yù)稱“中國鎢都”和“稀土王國”，xx年全市規(guī)模以上鎢企業(yè)實現(xiàn)銷售收入136億元，稀土產(chǎn)業(yè)銷售收入直逼百億。**有“中國銀都”和“微晶石墨之鄉(xiāng)”之稱，銀產(chǎn)量占全國的40%，微晶石墨儲量占全世界的70%。**同時又是全國19個重點產(chǎn)煤地市之一。三是加工貿(mào)易起步早。特別是**市，第一單加工貿(mào)易業(yè)務(wù)始于1981年，當(dāng)時出口額為81萬美元。近年來，兩市加工貿(mào)易逐步發(fā)展壯大。
    （二）發(fā)展速度較快。據(jù)**海關(guān)統(tǒng)計，xx年**市加工貿(mào)易企業(yè)僅10余家，實際進(jìn)出口額1000萬美元左右，只占全市進(jìn)出口總額的10%。目前全市加工貿(mào)易企業(yè)達(dá)到116家，新增加工貿(mào)易企業(yè)90%為沿海轉(zhuǎn)移企業(yè)，xx年至xx年，**實際利用外資和外貿(mào)出口分別增長5倍和8倍。xx年加工貿(mào)易進(jìn)出口額4.93億美元，其中出口3.01億美元，占到了全市進(jìn)出口總額的50%以上。**列入全國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點承接地后，加工貿(mào)易快速發(fā)展，目前全市共有加工貿(mào)易企業(yè)25家。xx年承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目47個，占全市新批外資項目的71.2%。臺達(dá)電子、高斯貝爾、偉晟電子、嘉瑪服飾、郴豐鞋業(yè)等一批大企業(yè)成為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的生力軍。
    （三）發(fā)展環(huán)境改善。一是通關(guān)條件好。**設(shè)有兩個海關(guān)（**海關(guān)、南昌海關(guān)龍南辦事處）、兩個商檢局（**商檢局、省商檢局龍南辦事處）和3個外匯管**局，建有設(shè)施完善的公共保稅倉及進(jìn)出口貨物查檢場和物流中心，形成了贛粵港直通車快速通關(guān)格局。**已設(shè)立長沙海關(guān)**辦事處和**出口加工區(qū)辦事處、省檢驗檢疫局**出口加工區(qū)辦事處，**海關(guān)新院主體工程基本完成，**二類公路口岸正式奠基開工，大通關(guān)格局正在形成。二是運(yùn)營成本低。據(jù)兩市的調(diào)研比較，**市綜合成本比珠三角地區(qū)低650萬元/年左右，“洼地”效應(yīng)比較明顯；**市綜合成本約為沿海地區(qū)的75%，其中勞動力成本低30%左右，工業(yè)用地價格明顯低于沿海地區(qū)。三是承載能力強(qiáng)。**擁有“中部地區(qū)最佳投資城市”和“粵商最佳投資城市”兩塊招牌，全市18個區(qū)縣（市）設(shè)立工業(yè)園區(qū)16個（僅石城、崇義、新屋三縣沒有工業(yè)園區(qū)）。以香港工業(yè)園為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接走廊長達(dá)180公里，覆蓋贛粵高速、京九鐵路、康大高速（南康－大余）沿線的9個區(qū)縣（市），有一個國家級出口加工區(qū)和9個省級工業(yè)園，集聚了全市三分之二的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。**去年經(jīng)海關(guān)總署批準(zhǔn)設(shè)立的出口加工區(qū)正在封關(guān)運(yùn)行，全市有以承接和服務(wù)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為重點的市管園區(qū)2個（**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、**有色金屬產(chǎn)業(yè)園），工業(yè)小區(qū)3個（石益塘工業(yè)小區(qū)、華塘工業(yè)小區(qū)、良田工業(yè)小區(qū)）。
    （四）發(fā)展目標(biāo)明確。**制定了兩個“五年計劃”，規(guī)劃至2013年引進(jìn)企業(yè)1000家以上，帶動就業(yè)100萬人，實現(xiàn)出口100億美元，銷售收入突破1000億元；2018年引進(jìn)企業(yè)3000家以上，帶動就業(yè)200萬人，實現(xiàn)出口400億美元，銷售收入5000億元。**市“xxx”期間力爭實際利用外資、內(nèi)資和進(jìn)出口總額年均增長20%，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者50家以上，通過5年左右的努力，建設(shè)電子信息、有色金屬、能源、化工建材、食品醫(yī)藥等5個年增加值或營銷收入過100億元的產(chǎn)業(yè)集群。
    二、推進(jìn)加工貿(mào)易發(fā)展的主要經(jīng)驗。
    （一）積極推進(jìn)觀念創(chuàng)新。兩市都注重把解放思想，創(chuàng)新機(jī)制作為第一驅(qū)動力來抓。**圍繞推進(jìn)“對接長珠閩、建設(shè)新**”的大戰(zhàn)略，把發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)作為經(jīng)濟(jì)工作的重點，在主要媒體上開辟《解放思想，搶抓承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇》的宣傳專欄，展開了強(qiáng)大的宣傳攻勢。同時，對各級領(lǐng)導(dǎo)干部和開放口的工作人員進(jìn)行輪訓(xùn)，并派出干部到沿海地區(qū)培訓(xùn)鍛煉。**強(qiáng)調(diào)從思想觀念上對接珠三角，全市上下形成了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)靠投資者，營造環(huán)境靠政府”的**念。今年市委選派了11名縣處級干部到深圳、廣州、北京等發(fā)達(dá)地區(qū)掛職。
    （二）加強(qiáng)對外交流合作。一是加強(qiáng)橫向聯(lián)系。在香港霍英東基金會的支持下，**、**和韶關(guān)三市建立了長期合作伙伴關(guān)系，外稱“紅三角”，每年舉行一次發(fā)展論壇。二是加強(qiáng)對外聯(lián)絡(luò)。**、**均在粵港澳地區(qū)設(shè)立了多個聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)，突出加強(qiáng)了深港地區(qū)的商務(wù)聯(lián)系。**與香港商務(wù)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、香港貿(mào)發(fā)局、香港商會和珠三角、閩東南的相關(guān)商會聯(lián)系緊密。xx年，**與香港政府簽署了合作建設(shè)香港工業(yè)園的框架協(xié)議。**先后邀請香港商務(wù)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展局局長馬時享率領(lǐng)的高級經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)、香港青年商會代表團(tuán)和廣州開發(fā)區(qū)代表團(tuán)入郴進(jìn)行了商務(wù)考察。三是加強(qiáng)了信息庫建設(shè)。兩市都建立了統(tǒng)一的項目儲備庫、優(yōu)惠政策庫、投資要素庫和客商信息庫等商務(wù)資源系統(tǒng)，對促進(jìn)加工貿(mào)易發(fā)展起到了重要作用。
    （三）努力提升承載能力。兩市圍繞加工貿(mào)易發(fā)展用地不足、空間不夠、承載能力不強(qiáng)的問題，突出抓了園區(qū)建設(shè)。在加工貿(mào)易園區(qū)的布局上，打破地域空間界限，充分利用現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)，形成了各具特色的發(fā)展模式。**基本建成了以香港工業(yè)園（占地50平方公里）為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接示范走廊，建成了國家級的出口加工區(qū)。目前，該市正在積極爭取**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，15個區(qū)縣（市）工業(yè)園有2個正在申報省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，5個正在申報省一類工業(yè)園區(qū)，6個正在申報省二類工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)規(guī)模和質(zhì)量得到明顯提升。**大做“示范建設(shè)”文章，計劃重點建設(shè)1個國家級承接示范園、1個省級示范區(qū)、2個省級承接示范縣、3個市級承接示范工業(yè)小區(qū)，并正在積極申報將**列為全國加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點示范市。與此同時，兩市狠抓通關(guān)口岸、物流體系等配套建設(shè)，逐步形成了快捷的口岸聯(lián)動機(jī)制和物流集聚效應(yīng)。
    （四）科學(xué)構(gòu)建政策平臺。兩市圍繞加快園區(qū)建設(shè)，有效承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展出臺了一系列政策性文件，有效解決了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的幾個瓶頸問題。一是重大項目招商政策問題。**對重大招商項目和戰(zhàn)略投資者的用地、規(guī)費(fèi)和稅收優(yōu)惠，實行“一事一議”、“一企一策”，由市政府常務(wù)會議專題研究決定。**市制定了具體的規(guī)費(fèi)減免和稅收獎勵政策。二是“飛地招商”問題。為充分發(fā)揮各地工作積極性，達(dá)到統(tǒng)一布局的要求，打破行政區(qū)域限制，實行承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目財稅與gdp值分成辦法。以xx年為限，前5年引進(jìn)方和落戶方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是軟環(huán)境治**問題。建立外來企業(yè)排憂解難工作機(jī)制，當(dāng)?shù)攸h委、政府派出特派員到企業(yè)駐點服務(wù)；市、縣兩級政府每年開展“為企業(yè)排憂解難服務(wù)月”活動。四是企業(yè)用工問題。在加強(qiáng)公共就業(yè)服務(wù)的同時，推進(jìn)校企合作，推行“訂單式”、“儲備式”培訓(xùn)。放寬城區(qū)入戶條件，符合條件的務(wù)工人員可以認(rèn)購（租）經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其子女與城市學(xué)生同等待遇就近入學(xué)。優(yōu)秀勞工可以參評各級勞動模范，授予“榮譽(yù)市民”稱號。
    （五）加大招商引資力度。堅持將招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的“第一菜單”，積極探索新的招商方式，優(yōu)化招商引資管**。在創(chuàng)新招商引資方式上，一些作法值得借鑒。一是委托招商。即委托沿海發(fā)達(dá)地區(qū)招商機(jī)構(gòu)代**招商，根據(jù)落戶項目投資規(guī)模的大小對代**機(jī)構(gòu)實行獎勵。二是企業(yè)招商。以專業(yè)生產(chǎn)基地和重點企業(yè)為主體，開展產(chǎn)業(yè)鏈項目專題招商活動。如高斯貝爾**數(shù)碼基地，去年一次引進(jìn)4家配套企業(yè)；臺達(dá)電子落戶**后，開展專題招商引來19家上下游配套企業(yè)。三是重點招商。圍繞承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，突出粵港澳地區(qū)的招商。去年以來，**市先后組織了深圳、東莞、香港三個專題招商活動，引進(jìn)加工貿(mào)易項目47個。在招商引資管**上，兩市都是集中抓重點部門的招商。**只對10個主要部門實行考核，其它部門只測評服務(wù)水平。**招商引資考核范圍也由原來的66個部門縮小到21個部門。
    三、加快我市加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議。
    去年7月，國家商務(wù)部、海關(guān)總署〔xx〕44號公告發(fā)布后，沿海地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移明顯加快。據(jù)有關(guān)信息，珠三角地區(qū)有2萬多家企業(yè)將向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移；到xx年，粵、滬、浙、閩4省將轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1.4萬億元。這對**無疑是難得的歷史機(jī)遇，但我們同時也面臨三大壓力。一是周邊地區(qū)強(qiáng)大的競爭力。當(dāng)前，沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要沿“三線”推進(jìn)，即經(jīng)**向贛、皖地區(qū)推進(jìn)；經(jīng)**向湘、鄂地區(qū)推進(jìn)；經(jīng)梧州向北部灣地區(qū)推進(jìn)。以上“三州”成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。而且，**在全國20個重點承接地中也沒有明顯優(yōu)勢。二是廣東省保護(hù)性政策的攔截力。廣東省已在粵北山區(qū)及東西兩翼建成21個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)，每建成一個園區(qū)，省政府獎勵4000萬元支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。三是東南亞地區(qū)的反拉力。一些東南亞國家也正在利用低廉的土地、勞動力等資源優(yōu)勢，爭奪日韓、港澳臺以及我國沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。機(jī)遇是運(yùn)動的資源。**要在這場爭戰(zhàn)中贏得主動，必須準(zhǔn)確把握形勢，進(jìn)一步加強(qiáng)戰(zhàn)略性研究，發(fā)揮優(yōu)勢，創(chuàng)造條件，采取超常措施搶占發(fā)展先機(jī)。
    （一）作好規(guī)劃。一是要確立發(fā)展模式。外地經(jīng)驗證明，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移必須走區(qū)域化、集約型發(fā)展之路。我們建議將正在規(guī)劃的**高新區(qū)東部新區(qū)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地，集中打造包括現(xiàn)有“一區(qū)兩園”在內(nèi)的“長（沙）益（陽）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”。首期在“一區(qū)兩園”設(shè)立3個加工貿(mào)易示范園，在滄水鋪循環(huán)工業(yè)園申報建設(shè)**出口加工區(qū)。二是要制訂發(fā)展規(guī)劃。盡快組織編制《**市加快承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移總體規(guī)劃》和《長益產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，并依據(jù)規(guī)劃研究制定實施意見。三是要明確發(fā)展重點。從我市實際出發(fā)，將裝備制造、電子信息、制鞋、制衣和農(nóng)產(chǎn)品加工列為全市加工貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)重點。
    （二）出臺政策。加工貿(mào)易業(yè)務(wù)在內(nèi)地發(fā)展時間不長，操作有別于一般貿(mào)易，需要更大的政策支持、更優(yōu)的政府服務(wù)。建議市委、市政府盡快研究制訂關(guān)于加快承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的政策性文件，出臺支持園區(qū)建設(shè)、鼓勵加工貿(mào)易企業(yè)發(fā)展、優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的政策措施，在用地、用工、投資獎勵、行政審批、“飛地招商”等方面制訂具有創(chuàng)新性、操作性的具體辦法。
    （三）抓住重點。運(yùn)營成本、企業(yè)用工和平臺建設(shè)是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的決定性因素。目前我市在這三個方面都比較薄弱，必須重點突破。一是抓好海關(guān)、商檢機(jī)構(gòu)的建設(shè)，盡快改善通關(guān)條件，提高通關(guān)效率。二是加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。加快益寧城際干道建設(shè)進(jìn)度；盡快啟動桃馬公路，爭取二廣高速常德至邵陽段早日開工；啟動**千噸級港口和鐵、公、水聯(lián)運(yùn)建設(shè)工程；集中抓好滄水鋪工業(yè)園擴(kuò)建和水電路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓好物流體系和信息化建設(shè)。以上建設(shè)工程要落實責(zé)任單位和責(zé)任人，明確工作目標(biāo)，制定時間進(jìn)度表，力爭通過2－3年的努力，從根本上改善**的.配套環(huán)境。三是大力發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房。加工貿(mào)易企業(yè)要求前期投入小，生產(chǎn)見效快，提供更多的標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠促進(jìn)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。四是努力提高職業(yè)教育水平。我市職業(yè)技術(shù)教育具有良好發(fā)展基礎(chǔ)，要繼續(xù)推進(jìn)管**和教學(xué)改革，發(fā)展面向**的“訂單式”、“儲備式”培訓(xùn)，為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才、技術(shù)支持。
    （四）抓好招商引資。發(fā)展加工貿(mào)易主要依靠企業(yè)的參與和支持。目前，我市加工貿(mào)易企業(yè)僅8家，實際有出口業(yè)績的只有3家（益神、科力遠(yuǎn)、橡塑集團(tuán)）。壯大這一產(chǎn)業(yè)，必須通過招商引資吸引更多的出口加工企業(yè)落戶**。要進(jìn)一步創(chuàng)新招商方式，優(yōu)化招商引資考核管**，重點引進(jìn)一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、生產(chǎn)規(guī)模大的企業(yè)，力求“引進(jìn)一企、帶動一群”。同時，要引導(dǎo)和鼓勵現(xiàn)有出口企業(yè)通過招商引資改善投資結(jié)構(gòu)，改變貿(mào)易方式，開展加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。
    （五）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。建議成立市承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長任組長，分管工業(yè)、商貿(mào)的副市長任副組長，領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織和協(xié)調(diào)。各區(qū)縣（市）、相關(guān)職能部門和工業(yè)園區(qū)，要把承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為擴(kuò)大開放、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要任務(wù)來抓，實行主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。市直各部門要形成互動工作機(jī)制，建立聯(lián)系會議制度，定期研究解決工作中的問題。建議市委、市政府將承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移列入全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核指標(biāo)體系，并將考核結(jié)果與干部年度考核掛鉤。
    隨著80后作為青年走入社會，與之相關(guān)的話題一直是社會關(guān)注的熱點，包括80后的就業(yè)、婚姻、生育等。電視劇《蝸居》熱播后，由此引發(fā)的討論更是熱烈。在近期針對××市青年婚嫁趨勢的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)了幾個有趣的現(xiàn)象，也折射出當(dāng)前社會的幾個問題。此次調(diào)研主要是通過參加揚(yáng)城近期舉辦的萬人相親會和單獨采訪的形式，總結(jié)當(dāng)前××青年婚嫁趨勢特征。
    相親會作為現(xiàn)在男女比例失調(diào)和信息不對稱現(xiàn)狀下解決青年婚姻問題的主要途徑之一，通過媒體、網(wǎng)絡(luò)以及搭建的各種平臺大肆風(fēng)靡。此次相親會的形式是給參會人員每人發(fā)一張卡片，上面詳細(xì)記錄著各種個人信息，凡是對某人有意向的可以在其卡片上貼上愛心小卡片，留下自己的信息，這樣雙方有意向的有緣人便從這張小小卡片開始了聯(lián)系。通過簡單統(tǒng)計分析得出以下幾點共性的東西。
    一、青年婚嫁趨勢特征。
    1、最受歡迎男士特征。
    第一個明顯特征是自有產(chǎn)權(quán)房，看來蝸居中挖掘的“墳?zāi)埂痹诂F(xiàn)實中一覽無余。凡是有產(chǎn)權(quán)房的男士卡片，愛心貼士遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于租房者。例如某身高不夠、學(xué)歷不高、職業(yè)不穩(wěn)的男士卡片上卻貼滿愛心，分析發(fā)現(xiàn)起決定作用的因素是有自有產(chǎn)權(quán)房兩套。第二個明顯特征是良好的家境，某男，本科，職業(yè)居然是大學(xué)教師，筆者正好奇為什么本科也是大學(xué)老師，而且是那么年輕，后來一看介紹得知其父親是教授。原來除了實實在在的資本起作用外還有社會資本也很是重要的，尤其是當(dāng)今的社會。第三個明顯特征是良好的工作，比如電信部門，某男電信、碩士、月入5000++，應(yīng)征者如云，這完全是人力資本在起作用。第四個重要因素是身高，貌似175以上的男士更受歡迎，這是自身客觀條件或者說是先天資源優(yōu)勢。
    2、最受歡迎的女士特征。
    男士對女士要求的總體特征：一是年紀(jì)要輕，基本上83后的還屬于“暢銷款”，83前的屬于“滯銷款”，再往前基本要運(yùn)用“促銷手段”了。二是工作要穩(wěn)，男士提的條件中，有很大部分提到要有穩(wěn)定工作，如教師、公務(wù)員事業(yè)單位編制等，這樣有利于照顧家庭，尤其是考慮下一代的時候，超級現(xiàn)實。這些屬于典型的想“娶碗族”。三是氣質(zhì)要好，估計這點屬于典型的面子工程，男士找對象不僅僅要網(wǎng)實用而且還要講究品牌吧。四是要性格要和，這點倒也是實實在在，總不能找一個南轅北轍型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是兩者長期之和的必備條件。
    3、與會女士特征。
    與會女士共性：一是供給超過需求，女士數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于男士數(shù)量，供需失衡了。在最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，明明是男性比例高于女性，但在多數(shù)相親場合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”問題更是突出。二是總體素質(zhì)較高，基本上屬于高學(xué)歷、高年齡、高收入的“三高”人群。應(yīng)征女性年齡大都處于25歲以后，估計都在黃金段后的滯銷期了。學(xué)歷大多在本科以上，職業(yè)也屬于穩(wěn)定性，大多收入處于城市中等收入以上，更為怪異的是有很多竟然是男士需求的“碗族”?？磥黻P(guān)鍵原因是信網(wǎng)息不對稱引起的結(jié)構(gòu)性失衡。三是女士主動性和積極性高于男性。在僧多粥少的男方市場的情況下，女性明顯迫于競爭和生存壓力，主動性和積極性大大提高。更有甚者，直接拿筆簽名留下聯(lián)系方式于心儀對象卡片上。
    4、女士對男士的要求特征。
    女士對男士的要求特征：一是有財，這點可以從對住房、職業(yè)、收入的要求上體現(xiàn)出來；二是要有材，身高是主要的直接體現(xiàn)，男士172cm估計是最低要求了；三是要有才，至少要是潛力股，這可以從對男士職業(yè)、學(xué)歷的要求上體現(xiàn)。三“才”具備的男性必成奇貨。
    二、婚嫁趨勢背后的原因分析。
    1、信息不對稱。
    信息不對稱是當(dāng)前剩男剩女問題的重要原因。信息不對稱理論是由三位美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家――約瑟夫?斯蒂格利茨、喬治?阿克爾洛夫和邁克爾?斯彭斯提出的，指在市場經(jīng)濟(jì)活動中，各類人員對有關(guān)信息的了解是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。該理論認(rèn)為：市場中賣方比買方更了解有關(guān)商品的各種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補(bǔ)信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，需要第三方發(fā)揮橋梁的作用，相親會就是當(dāng)前剩男剩女之間的溝通橋梁之一。
    （1）婚姻市場上逆向選擇。
    在婚姻市場上，婚配雙方由于雙方的信息不對稱，必然導(dǎo)致在婚姻合約中的逆向選擇，這進(jìn)一步加大了婚姻合約的交易成本。首先，婚配雙方開始只能了解一些表面信息特征（如相貌、財富等），并不了解對方潛在的信息特征（如品德、學(xué)識等），而這些特征往往會被特質(zhì)較差的人所隱瞞，特質(zhì)較高的人本希望與特質(zhì)較高的人在一起，但是由于信息不對稱的原因，他（她）可能因為不了解信息而作出了最壞的決策，將自己出價給在婚姻市場上積極的搜尋者了。其次，婚配雙方在促進(jìn)信息的雙向交流時，往往會出現(xiàn)典型的逆向選擇。
    如在約會中，特質(zhì)較差的人往往會為達(dá)成婚姻合約而故意表現(xiàn)一些并不存在的信息特征，并且會為迎合對方的喜好而委屈自己，甚至?xí)刻鞜崆榈募m纏對方。在這種情況下，也會導(dǎo)致逆向選擇的最差結(jié)果。如果雙方相互了解，即信息是對稱的，這種情況肯定不會發(fā)生，所以女性希望通過更多具有保障性的如提高住房、職業(yè)、學(xué)歷等信息要求來降低風(fēng)險。
    （2）交際圈的受限影響信息源。
    青年人尤其是當(dāng)前的80后剛剛走上工作崗位，更多的時間精力忙于工作，交際圈狹窄。在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)交際圈子基本上是從學(xué)校的“宿舍-食堂-教室”三點一線，演變?yōu)椤凹?單位”兩點一線。這就使得青年獲取婚姻市場信息大大受到限制。雖然當(dāng)前是信息時代，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)使得生活更加便捷，時下流行的“宅文化”也應(yīng)運(yùn)而生。衣食住行很多可以通過網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)，于是青年用于現(xiàn)實中擴(kuò)展交際的時間更加萎縮。
    （3）混淆信息干擾最終決策。
    網(wǎng)絡(luò)的盛行猶如雙刃劍，一方面是爆炸式的信息量給社會帶來便捷，但另一方是信息質(zhì)量受到質(zhì)疑。大量交友、聊天、社交虛擬網(wǎng)絡(luò)的負(fù)面新聞使得網(wǎng)絡(luò)公信力受到質(zhì)疑，從網(wǎng)絡(luò)上獲取信息到現(xiàn)實生活存在差距，所以雖然有一個良好的平臺，但大量的干擾信息導(dǎo)致婚姻市場上雙方的決策受限制。更多的青年希望在現(xiàn)實社會中互相接觸、了解再最終做出選擇。
    2、女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)的提高。
    據(jù)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了擇偶標(biāo)準(zhǔn)。
    假設(shè)用p表示女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)，q表示需求、供給數(shù)量，s表示供給數(shù)量，則q=a-bp，s=c+dp。假設(shè)供求均衡時的點是p0點。女性擇偶標(biāo)準(zhǔn)的提高，相當(dāng)于提高價格，價格從p0提高到p1,使得男性對女性需求量減少，從q0減少到q1，但在這個價格下的供給量增加，從s0增加到s1，這樣就使得整個市場處于s1q1的供過于求狀態(tài)。于是很多高素質(zhì)的女性成為了剩女。
    3、高房價影響婚嫁取向。
    近日中國青年報社會調(diào)查中心對2429人（79.5%的人為“80后”）進(jìn)行的一項調(diào)查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后”夫妻因為房子問題產(chǎn)生矛盾的人較多，超過7成人表示自己身邊的“80后”因為沒房不結(jié)婚的人很多，超過5成人認(rèn)為“80后”夫妻會因為沒有房子不幸福。在采訪中，很多女性朋友雖然沒有明確表示，在選擇結(jié)婚對象時，一定會傾向有房子的那一方，在現(xiàn)實面前，她們卻不得不去考慮如何使未來生活的重?fù)?dān)減輕一些。而一些男性朋友卻明確表示，在房價居高不下的今天，愛情似乎變得非常脆弱，讓他們這些買不起房子的男青年成了婚戀市場的弱勢群體。在高房價面前，愛情的確變得有些蒼白?！皼]房怎么找女朋友”左右了許多男孩子的心；“沒房怎么結(jié)婚”也成為女孩子的心聲。愛情受高房價的重傷，已是不爭的事實。于是，一些人愛上了房子，最后“嫁給了房子”。
    如此相親會，卻能折射出當(dāng)今的多個社會問題，尤其是住房和就業(yè)問題可見一斑。
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