小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告范文（15篇）

    報告的目的是向讀者提供具體的信息，幫助他們了解和理解特定的問題或主題。在報告中，可以使用統(tǒng)計數(shù)據(jù)、圖表等方式來支持觀點。以下是從各個行業(yè)和領(lǐng)域整理出的一些優(yōu)秀報告，供讀者參考閱讀。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇一
    隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭。“如何將渣土處置和揚塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
    一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
    隨著城市擴容提質(zhì)，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
    (一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質(zhì)，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關(guān)不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設(shè)過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
    (二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關(guān)證照。目前，城關(guān)周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關(guān)檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施。按照有關(guān)規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設(shè)施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設(shè)想。
    (三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡捎每謬?、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
    (四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關(guān)證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
    二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
    一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機構(gòu)，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設(shè)”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
    二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè)，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。
    三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設(shè)置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
    四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
    三、切實加強我縣渣土管理的建議。
    控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：
    (一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設(shè)部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
    (二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領(lǐng)導。成立高規(guī)格的領(lǐng)導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結(jié)合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關(guān)工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領(lǐng)導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA(chǔ)。
    (三)強化源頭治理，夯實工作基礎(chǔ)。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎(chǔ)設(shè)施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設(shè)施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關(guān)證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設(shè)備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結(jié)合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
    (四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關(guān)資質(zhì)，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設(shè)立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法，如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局，可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設(shè)、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟?，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設(shè)立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日?？己耍瑢芾硪?guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇二
    7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎(chǔ)上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    一、基本情況。
    1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關(guān)證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
    2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質(zhì)量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
    3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
    二、存在問題。
    1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負擔。
    2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關(guān)職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
    3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
    4、業(yè)主權(quán)利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
    5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
    6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
    三、意見和建議。
    1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
    2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
    3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
    4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質(zhì)，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
    5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴把商品房質(zhì)量驗收關(guān)，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標準，延長質(zhì)押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇三
    自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報告如下：
    一、調(diào)研目的。
    通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
    二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
    (一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護的公用服務性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設(shè)施建設(shè)等)。縣政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
    (三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設(shè)，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關(guān)程序?qū)嵤？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    (四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
    三、光山縣路燈管理情況。
    光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
    (一)城區(qū)路燈分布情況。
    光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇四
    隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質(zhì)工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：
    1.社會性。
    住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質(zhì)。
    2.整體性。
    現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內(nèi)容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
    3.服務性。
    住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務之外，還要結(jié)合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對物業(yè)服務內(nèi)容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。
    小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質(zhì)的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
    1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
    隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
    2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
    小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
    3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
    物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
    4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
    物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
    三、結(jié)語。
    物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇五
    1、維保人員與業(yè)務量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對國家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標準不夠熟悉。
    2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
    4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
    5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維保或授權(quán)重復、職責不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
    6、根據(jù)《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，及時向當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。
    7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實施定期檢驗，但往往檢驗機構(gòu)的檢驗人員在現(xiàn)場檢驗時，會發(fā)現(xiàn)自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
    1、落實使用單位的主體責任，特種設(shè)備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。
    2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當?shù)脑虻龋瑯淞踩婪兑庾R。
    3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
    強對物業(yè)公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經(jīng)檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
    4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質(zhì)量進行抽查。重點抽查那些經(jīng)常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質(zhì)量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時排除。
    5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
    6、加強協(xié)調(diào)配合。加強與檢驗檢測機構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運行。
    7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援。
    8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
    t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，要及時向當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇六
    近幾年杭州高速發(fā)展，帶領(lǐng)杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關(guān)停各類企業(yè)46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧，以構(gòu)建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結(jié)合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。
    一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。
    城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，要統(tǒng)攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發(fā)動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。
    二、管理目標長效化和管理服務高效化。
    對城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網(wǎng)上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規(guī)范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。
    三、改革城市管理方式，推進城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。
    現(xiàn)代化的城市，需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強城市管理科技的基礎(chǔ)研究，加快科技成果的轉(zhuǎn)化應用步伐，積極引進和消化吸收國內(nèi)外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設(shè)是當前的重點，要綜合運用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術(shù)，建立城市管理的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理活動的實時監(jiān)測與動態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區(qū)實行分網(wǎng)絡管城市的經(jīng)驗，實現(xiàn)城市管理問題的精確定位和對監(jiān)督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。
    四、抓隊伍建設(shè)，提高執(zhí)法水平。
    城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關(guān)鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、綜合管理、分工負責、協(xié)調(diào)高效”的原則，通過合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅持不懈地抓好城管執(zhí)法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執(zhí)法人員牢固樹立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權(quán)為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓，以提高其政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)和執(zhí)法水平。加大業(yè)務考核力度，做到工作有標準，作業(yè)有質(zhì)量，檢查有記錄，獎懲有依據(jù)。進一步完善城管行政執(zhí)法機關(guān)以及執(zhí)法隊員的檢查監(jiān)督機制和紀律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊伍的依法行政水平。要堅持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。
    五、加強城市規(guī)劃管理，力戒城市無序建設(shè)。
    對一個城市而言，城市規(guī)劃在先，建設(shè)在后;管理在前，經(jīng)營在后。城市建設(shè)，尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責。而城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規(guī)劃及管理，對城市建設(shè)起著主導作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對于城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。
    六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
    近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程進一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設(shè)與管理服務水平還比較低，城市建設(shè)缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設(shè)、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內(nèi)容等問題還比較突出，臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設(shè)施管理、園林綠化建設(shè)和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現(xiàn)代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關(guān)系，完善法規(guī)制度，著眼長效管理，實行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業(yè)建設(shè)和市容環(huán)衛(wèi)公共服務市場化。加快推進社區(qū)建設(shè)，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇七
    為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
    1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?BR>    2、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。
    3、小區(qū)配套設(shè)施標準性高。
    4、準確把握市場脈搏。
    5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
    6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。
    7、人力資源及組織體系比較完整。
    8、公司董事及高層領(lǐng)導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。
    1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
    2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
    3、人力資源配置缺乏科學性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質(zhì)量。
    4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。
    5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。
    6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。
    7、在設(shè)備設(shè)施管理維護方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
    8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門負責領(lǐng)導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。
    9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
    10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質(zhì)較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權(quán)責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
    根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
    1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。
    從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作，具體整合辦法為：
    將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。
    2、精簡機構(gòu)，合理調(diào)配。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇八
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質(zhì)量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設(shè)，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機構(gòu)進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇九
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權(quán)。
    由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
    2、業(yè)主消費觀念未轉(zhuǎn)變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難，服務不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    （一）提高服務質(zhì)量，以服務促進收費。
    1、加強物業(yè)公司自身建設(shè)。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設(shè)、提高服務質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
    進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識。
    1、加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
    3、強化責任主體。
    強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應用，加強消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應急救援預案。
    （三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標準。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
    2、完善監(jiān)管機制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十
    甲方：xxxxxxxx有限公司(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱已方)為了提高xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理綜合性優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務質(zhì)量，使小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，讓小區(qū)居民享受完善的物業(yè)服務，改善小區(qū)人居環(huán)境，根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定。為確保雙方的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利與義務，現(xiàn)就乙方接管銅仁xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)事宜，經(jīng)甲乙雙方在本著誠實信用、平等自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂《xxxx商住小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》(以下簡稱本協(xié)議)，以資雙方共同遵守。
    第一條接管物業(yè)經(jīng)營管理的項目。
    銅仁xxxx商住小區(qū)一、二、三期住宅物業(yè)及小區(qū)的配套公共設(shè)備設(shè)施(以下簡稱為：該物業(yè)或該小區(qū))。
    該小區(qū)的物業(yè)管理及服務內(nèi)容：物業(yè)維護、維修;給排水，供電，電梯，消防等設(shè)備設(shè)施的維護、維修、年檢;小區(qū)的社會治安，交通秩序維護，要求24小時有人值班;小區(qū)每棟樓的樓梯間、門廳、公共通道，做到每天清掃保潔，垃圾集中外運;小區(qū)的綠化補種及管護;協(xié)助公安部門做好小區(qū)社會治安防范工作，協(xié)助消防部門做好小區(qū)消防安全工作;建立健全該物業(yè)管理一切必須的檔案資料;負責收取物業(yè)服務費等與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務合同》約定的管理及服務內(nèi)容。
    項目類型：一期為多層;二期為小高層;三期為高層。
    第二條經(jīng)營管理方式。
    乙方承接該物業(yè)后，必須以乙方名義進行物業(yè)管理和物業(yè)服務，自本協(xié)議生效后，有關(guān)該物業(yè)的一切經(jīng)營活動均由乙方負責，甲方不干涉乙方的具體經(jīng)營。
    自本協(xié)議簽訂之日起，至2018年6月1日至，到期后由乙方與該小區(qū)業(yè)主委員會商定移交或繼續(xù)履行該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)。
    第四條費用收取。
    簽訂本協(xié)議之日，乙方向甲方一次性交納該物業(yè)管理服務保證金元，以確保乙方在該物業(yè)管理服務期內(nèi)保證該小區(qū)得到正常的物業(yè)服務。期滿后如乙方與該物業(yè)(業(yè)主)沒產(chǎn)生任何經(jīng)濟糾紛，甲方無息退還物業(yè)服務保證金。
    第五條物業(yè)管理期間相關(guān)經(jīng)營管理事項的約定。
    1.乙方接管后，在一個月之內(nèi)必須改善該小區(qū)管理現(xiàn)狀，給小區(qū)業(yè)主呈現(xiàn)嶄新的優(yōu)質(zhì)服務態(tài)勢;完成小區(qū)進出口門禁安全系統(tǒng)的配置安裝;對該物業(yè)所有配套設(shè)備設(shè)施進行全面檢查，擬定詳細的維修維護方案。
    2.乙方在經(jīng)營管理期內(nèi)自主經(jīng)營，獨立核算，自行支付在經(jīng)營管理過程中所產(chǎn)生的一切費用，自負盈虧的費用包干制。甲方不收取乙方該物業(yè)經(jīng)營管理服務費，不干涉乙方的具體經(jīng)營管理事宜。
    3.在經(jīng)營管理期內(nèi)，乙方必須守法經(jīng)營，設(shè)法規(guī)避經(jīng)營風險，獨立承擔民事責任和刑事責任，在該物業(yè)管理過程中如發(fā)生財物丟失、盜搶、火災等過失責任事故，造成該小區(qū)業(yè)主人身或財產(chǎn)損失，由乙方承擔處理，甲方均不予承擔任何責任。經(jīng)營管理中乙方必須端正服務態(tài)度，有權(quán)利和義務獨立調(diào)解處理矛盾，若給小區(qū)或業(yè)主造成人身財產(chǎn)損失時，必須控制事態(tài)，積極主動履行約定的合理賠償責任。甲方不承擔任何責任。
    4.乙方在經(jīng)營管理期內(nèi)，不得轉(zhuǎn)包，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包或公司管理不善，物業(yè)服務質(zhì)量低下，業(yè)主有權(quán)取締乙方經(jīng)營管理資格，甲方無權(quán)干涉，因此所造成的一切損失由乙方承擔。如乙方無法維持該物業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)務，由乙方負責與該小區(qū)業(yè)主委員會商議確定新的物業(yè)管理單位，甲方概不參與。
    5.無論在何種情況下，乙方均不得以甲方名義從事或不履行該小區(qū)的物業(yè)管理及服務。乙方在經(jīng)營活動中不得影響到甲方聲譽，若給甲方造成經(jīng)濟損失或聲譽損失應酌情予以賠償，挽回影響。
    6.乙方必須加強該小區(qū)管理：必須杜絕在小區(qū)花園平臺停放油罐車、大貨車、工程車;小區(qū)屋頂、樓道等公共區(qū)域不許任何私人安裝任何設(shè)備設(shè)施及堆放雜物;業(yè)主裝飾裝修時不準改變主體結(jié)構(gòu)及外觀。否則，乙方自行承擔一切責任和后果。
    第六條協(xié)議終止條件。
    1.本協(xié)議履行期滿。
    2.乙方經(jīng)營管理期內(nèi)如有下列四種情形之一，甲方有權(quán)隨時單方終止本協(xié)議：一是因乙方違規(guī)操作或嚴重失職導致發(fā)生重大責任事故時;二是如與業(yè)主或相關(guān)人員發(fā)生大的糾紛，而又較長時間難以調(diào)和解決，矛盾有可能進一步升級時;三是發(fā)生責任事故拒不按《物業(yè)管理服務合同》賠付，或者其它原因給甲方造成不良影響時。無論何種情形解除本協(xié)議時，甲方概不退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
    第七條違約責任。
    1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本協(xié)議的情況下提前解除協(xié)議，視為甲方違約，應當賠償乙方繳納的物業(yè)服務保證金的雙倍的違約金。
    2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本協(xié)議的`情況下提前解除協(xié)議，視為乙方違約，應當賠償甲方人民幣拾萬元的違約金，且甲方不予退還乙方繳納的物業(yè)服務保證金。
    第八條未盡事宜約定。
    本協(xié)議未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商可以做出補充協(xié)議，補充協(xié)議與協(xié)議具有同等法律效力。
    第九條附則。
    1.本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
    2.由履行本協(xié)議引起或者與本協(xié)議有關(guān)的爭端，均應通過雙方友好協(xié)商解決。經(jīng)協(xié)商不能解決爭端的，一方可訴至當?shù)厝嗣穹ㄔ和ㄟ^法律途徑解決。
    3.本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章之后即為生效。
    甲方(蓋章)：銅仁市金橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
    法定代表人(簽字)：
    乙方(蓋章)：
    法定代表人(簽字)：
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    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十一
    為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設(shè)。10月17日，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實地考察，聽取區(qū)住建局和西關(guān)、東風路街道辦事處情況介紹，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
    一、現(xiàn)狀與特點。
    全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個、版塊型34個），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質(zhì)3家、三級資質(zhì)52家、暫定5家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區(qū)72個，建成示范小區(qū)26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區(qū)級15個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。
    將60個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
    二是宣傳培訓，提升服務能力。采用業(yè)務知識集中培訓、
    人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；
    連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元；
    先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起。
    三是成立協(xié)會，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，對其他58家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。
    二、問題與原因。
    一是管理責任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔的建設(shè)質(zhì)量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
    有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，重收費、輕服務；
    有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質(zhì)量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；
    有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求。
    《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。
    有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
    部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，個別業(yè)主還惡意欠費，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆。
    三、對策與建議：
    物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時間短，但與百姓生活息息相關(guān)，是社會和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。
    一明晰職責，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，促進其提高服務水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構(gòu)的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    二示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領(lǐng)域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    在物業(yè)收費方面，實施基礎(chǔ)型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結(jié)合，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。
    建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；
    業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    一、主要成效。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
    二、存在的主要問題及原因。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質(zhì)量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    三、對策建議。
    （一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設(shè)，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧**”建設(shè)，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機構(gòu)進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎(chǔ)上提出了對策建議。
    一、基本情況。
    目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個，其中由物業(yè)服務企業(yè)管理的有128個，由單位自管或社區(qū)代管的有264個，由業(yè)主自管或無人管理的有91個。這些小區(qū)大部分建成于上世紀八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實問題。
    **年以來，各級已逐步認識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性，逐步推進老舊小區(qū)改造提升，進一步加強物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務站、物業(yè)服務中心）工作機構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實施意見》、《街道物業(yè)服務企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區(qū)加強物業(yè)管理探索了路子。
    但隨著我市城市建設(shè)東擴南移戰(zhàn)略的實施，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長效機制。
    二、存在的問題。
    1、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設(shè)高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計等因素制約，加之當時沒有強制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
    道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；
    各類管線老化，供電供水損耗大，時常發(fā)生停水斷電；
    業(yè)主習慣于單位無償提供的物業(yè)服務，“花錢買服務”的意識不強，物業(yè)管理收費難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費嚴重，導致物業(yè)公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費用，造成物業(yè)公司留不住，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。
    有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；
    有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費標準，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走，最終導致對簿公堂。有的因服務不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙，制造小區(qū)管理混亂。
    3、開發(fā)建設(shè)遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達標、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設(shè)施費用，有的未及時履行房屋質(zhì)量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。世紀花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。
    4、業(yè)主委員會建設(shè)亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業(yè)主委員會正常運行困難。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織，機構(gòu)松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權(quán)力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。
    5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省、市、區(qū)以及機關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權(quán)單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負責沿街，不進小區(qū)的不成文規(guī)定。各級政府制定的《物業(yè)管理條例》，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實管理中，對物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認定等實質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié)，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機構(gòu)，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責權(quán)不對等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力。
    三、意見和建議。
    1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。
    堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進行改造。
    老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應實行優(yōu)惠政策，通過財政補助，政府以獎代補、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。
    同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識。逐步實現(xiàn)自我管理，自我服務。
    除此之外，還要逐步推進人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進社區(qū)進小區(qū)活動，建立起老舊小區(qū)管理的長效機制。
    2、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務水平。
    區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準，各街道辦事處也要根據(jù)各自實際，制定各項管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管。要進一步落實與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標責任書》，實行量化考核打分，業(yè)主評議等管理制度，通過考核考評，獎優(yōu)罰劣。對存在問題多、服務水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報，建議相關(guān)部門吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務項目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強日常監(jiān)管，通過召開工作例會和以會代訓等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理，品牌化服務的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見，建立聯(lián)合監(jiān)管機制?？蓵瑢徲嫴块T對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費等情況進行年度審計，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進行監(jiān)管。三是加強物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要認真貫徹各級《物業(yè)管理條例》，做到遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務。要加強企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓，提高思想和業(yè)務素質(zhì)，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務，誠信經(jīng)營。要不斷拓寬服務渠道，增加服務項目，推動服務向縱深發(fā)展，以此帶動多元化經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場機制，實施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動服務水平上臺階。
    3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題瓶頸。
    近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題，建議市上相關(guān)職能部門有針對性的加強監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度，重點就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務配套用房、小區(qū)預留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問題，定期召開聯(lián)席會議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接，推進社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責的辦法，推進小區(qū)物業(yè)管理依法實施，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎(chǔ)，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護業(yè)主合法權(quán)益，確保以后物業(yè)管理順利開展。
    4、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為。
    對產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率。二是加強對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實際條件，符合有關(guān)程序。三是通過培訓引導業(yè)主委員會委員正確履職。加強業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進一步加強監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為。建立監(jiān)督機制，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度，引導業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，確保業(yè)主委員會正常有序運行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。
    5、加強領(lǐng)導，充實力量，形成監(jiān)管合力。
    環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業(yè)管理權(quán)限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導和管理職能。進一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實人員和經(jīng)費保障。要為區(qū)、街兩級充實物業(yè)管理領(lǐng)導力量和工作人員，為一線管理機構(gòu)招聘部分專業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費和公共物業(yè)服務項目經(jīng)費補助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用，也可采取以獎代補等形式，予以經(jīng)費保障。
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關(guān)注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F(xiàn)將情況報告如下：
    一、基本情況。
    **區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    二、存在問題。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權(quán)。
    由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定及時公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
    2、業(yè)主消費觀念未轉(zhuǎn)變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難，服務不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    三、幾點建議。
    （一）提高服務質(zhì)量，以服務促進收費。
    1、加強物業(yè)公司自身建設(shè)。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設(shè)、提高服務質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
    2、及時完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
    進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識。
    1、加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時，對于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴重、設(shè)備老化的問題要及時督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要及時進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
    3、強化責任主體。
    強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應用，加強消防設(shè)施管理建立完善、可行的應急救援預案。
    （三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標準。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
    2、完善監(jiān)管機制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務體系，形成長效機制，進一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題。
    一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。
    **區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進入了提檔升級、加快發(fā)展的新時期。目前，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級資質(zhì)企業(yè)11家，二級資質(zhì)企業(yè)33家，三級含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個方面，由居住物業(yè)和商務物業(yè)兩個大類構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實施物業(yè)管理的項目約520個，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達100%。
    近幾年來，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關(guān)部門、街道和社區(qū)落實物業(yè)管理條例和相關(guān)政策，對于商務物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的作用，運用市場化手段規(guī)范其運作。而對于在計劃經(jīng)濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會試點推行社區(qū)服務自治，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務。截止**年底，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業(yè)管理工作正在不斷擴面提升。
    盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強物業(yè)管理工作意見和推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。
    相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制，起點較低，物業(yè)管理服務的范圍比較單一，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，商務樓宇物管標準率較低，員工素質(zhì)普遍不高，服務的質(zhì)量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設(shè)的檔次低，項目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計不合理、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質(zhì)，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒有物業(yè)專項維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標準，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。
    （二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
    二是單體樓項目隱患嚴重；
    三是低價導致低質(zhì)服務趨勢明顯；
    四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復雜；
    五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會運行不規(guī)范、業(yè)主對權(quán)利義務認識不對稱、業(yè)主主張權(quán)利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業(yè)定位不準、服務水平和質(zhì)量不高、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監(jiān)管的原因。
    （三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
    部門層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無力指導、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設(shè)置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應的物業(yè)管理法定職責權(quán)限，導致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責任不明、協(xié)調(diào)工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理條例》不夠完善、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權(quán)利義務關(guān)系不夠清楚，法律責任和職責權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規(guī)定?！稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業(yè)管理權(quán)的交接、驗收程序，《條例》的規(guī)定很簡略，新的物管企業(yè)如何進場接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗收、居委會與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則。物業(yè)服務標準和收費標準，也沒有公認的市場指導價格和標準等，物業(yè)收費十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費低或收不起費，服務質(zhì)量下降，業(yè)主認為服務不佳不交費，物業(yè)公司服務質(zhì)量更低的惡性循環(huán)。
    （四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十二
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    一、基本情況。
    我市物業(yè)服務工作從2000年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。
    二、工作開展情況。
    一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實《住宅專項維修資金管理辦法》的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務工作的順利開展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內(nèi)容、量化服務標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
    三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務能力。
    三、當前存在的主要問題。
    （一）物業(yè)服務整體水平不高。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位等問題，物業(yè)服務簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準、低水平的基礎(chǔ)性服務，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務合同，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。
    （二）物業(yè)服務消費觀念滯后。部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務費平均收繳費率為65％，個別企業(yè)甚至才只有30％。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務能力低下的惡性循環(huán)。
    （三）老舊小區(qū)物業(yè)服務管理難度大。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠，物業(yè)服務基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。
    （四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
    （五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。由于業(yè)主對物業(yè)服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。
    （六）物業(yè)服務監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權(quán)利與。
    當前隱藏內(nèi)容免費查看義務、管理與服務“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。
    四、意見和建議。
    （一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務。
    建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務模式，強化物業(yè)服務隊伍建設(shè)，提升服務水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。
    （二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)。
    規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設(shè)單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。
    （三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用。
    對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門指導監(jiān)督下，盡快依法組織和指導召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務合同的物業(yè)服務企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務有序發(fā)展。
    （四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理。
    要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務工作，在基層政府組織的指導下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務模式。對于配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，開展物業(yè)服務工作。對不具備物業(yè)服務條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理服務合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
    （五）宣傳引導，營造良好的物業(yè)管理氛圍。
    要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業(yè)服務的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務工作，及時繳納物業(yè)服務的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十三
    本次設(shè)計的題目是休寧上竹園安置小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，屬于住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，想要完成這個課題，就不得不深入了解其他一些住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方法，以取其精華，用于創(chuàng)造優(yōu)秀的設(shè)計作品，因此我參觀學習了一些的住宅規(guī)劃小區(qū)和安置小區(qū)，總結(jié)出以下幾點心得。
    一、調(diào)研目的。
    1、了解居住建筑的布置規(guī)劃，研究居住建筑的特點、組成及各組成部分的功能要求及相互關(guān)系，了解辦公樓的設(shè)計原則和使用要求，劃分整個辦公功能分區(qū)及相互關(guān)系，分析各組成部分的特點及布局方式，明確對結(jié)構(gòu)和荷載的布置進行簡單的分析。
    2、從不同角度對農(nóng)民拆遷安置小區(qū)及失地農(nóng)民進行了相關(guān)研究，了解其存在的問題以及失地農(nóng)民的特點，掌握現(xiàn)在對農(nóng)民拆遷安置小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計研究進展并分析其不足之處，以期在本次畢業(yè)設(shè)計中拆遷安置小區(qū)戶外環(huán)境研究中針對問題提出合理的解決措施。
    二、調(diào)研內(nèi)容。
    1.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。
    （1）使用要求：住宅類型、合理的公建配套項目及布局方式，組織居民的室外活動場地、綠地及內(nèi)外交通等。
    （2）衛(wèi)生要求：要有良好的日照、通風，防止噪聲和空氣污染。
    （3）安全要求：居住區(qū)規(guī)劃為防止災害發(fā)生或減少危害程度，應按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防地下構(gòu)筑物等作必要安排。如防火間距規(guī)定，當兩建筑山墻相對且無門窗時，其間距不小于3.5m，當建筑沿街布置時，向外人行消防通道間距不大于80m，建筑長度超過160m時應設(shè)消防車道，凈寬凈高不小于4m。（4）經(jīng)濟要求：運用規(guī)劃布局手法和設(shè)計技術(shù)，降低居住區(qū)建設(shè)造價和節(jié)約城市用地。（5）施工要求：規(guī)劃設(shè)計應有利于施工的組織與經(jīng)營。
    （6）美觀要求：優(yōu)美的居住環(huán)境，取決于住宅和公建設(shè)計、建筑群體的組合、建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，應反映出生動活潑、欣欣向榮、明朗大方、整潔優(yōu)美的面貌。
    2.住宅類型的選擇。
    （1）根據(jù)居住對象確定住宅標準。（2）滿足戶室比要求。（3）確定住宅建筑層高和層數(shù)。
    （4）適應當?shù)刈匀粴夂驐l件和居民生活習慣。
    居住區(qū)內(nèi)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路和宅間小路四級。其道路寬度應符合下列規(guī)定：居住區(qū)道路紅線寬度不宜小于20m；小區(qū)路路面寬6—9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m，無供熱管線的不宜小于10m；組團路路面寬度3—5m，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m，無供熱管線的不宜小于8m；宅間小路路面寬不宜小于2．5m。居住區(qū)內(nèi)道路縱坡應符合相應規(guī)定。居住區(qū)內(nèi)的道路設(shè)置應符合下列規(guī)定：
    內(nèi)主要道路至少應有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應小于150m。沿街建筑物長度超過150m時，應設(shè)不小于4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80m時，應在底層設(shè)置人行通道。
    1.安高城市天地。
    (1)區(qū)位。
    安高城市天地，近臨合作化南路和“黃金中環(huán)”望江西路，與金寨路高架咫尺之遙，輕松暢享城市中心便捷交通之優(yōu)越；居新老城區(qū)之中樞，處學術(shù)殿堂之腹地，距政務文化新區(qū)約兩公里，與中國科技大學僅百米之遙，區(qū)內(nèi)另有安徽大學、合肥學院、解放軍炮兵學院等多所高等院校，地理位置優(yōu)越，文化氛圍濃厚。安高城市天地占地170余畝，規(guī)劃建筑面積40萬平方米，綠地率40%，住宅車位比1：1。
    (2)設(shè)計理念。
    安高城市天地以愛琴海地區(qū)優(yōu)美的景色和悠久的人文景觀為主線，結(jié)合地域院落結(jié)構(gòu)及親水特性主題，強調(diào)景觀的享受和文化的植入，增添景觀的濃厚底蘊和美感。安高城市天地以極為流動韻律的湖岸線和多元化建筑風情，營造充滿文化氣息的親水社區(qū)。
    安高城市天地包含多層情景洋房、精品小高層、觀景高層和高級公寓等住宅物業(yè)形態(tài)，
    各居住單元均南北向布置，戶型設(shè)計人性化，親水樓臺，戶戶觀景。
    (3)戶型。
    (4)居住區(qū)不緊要滿足人們基本的居住需求，同時還要一定的配套設(shè)施及綠化要求，給居民創(chuàng)造一個便于生活的、有一定生活品質(zhì)的生活場所。
    在配套設(shè)施方面，安高城市天地在小區(qū)周邊規(guī)劃了800m風情商業(yè)街、沃爾瑪國際購物廣場、國際甲級寫字樓、美國豪生高級商務酒店等眾多標志性建筑集群，為居民的生活提供保障和便捷的服務。
    好的小區(qū)環(huán)境營造需要良好的建筑形式和景觀環(huán)境營造，安高城市天地的建筑造型優(yōu)美，色彩淡雅，景觀小品豐富，富有詩情畫意。為人們創(chuàng)造了優(yōu)雅的生活環(huán)境，在一定程度上提高了生活品質(zhì)。
    2.華潤幸福里。
    華潤幸福里共規(guī)劃19棟樓，其中1#2#3#5#6#為5層花園洋房，7#8#9#10#11#12#為18層+11層，15#16#為28層高層，17#回遷樓，18#19#21#22#為33層高層，20#為4層洋房。
    (1)區(qū)位。
    華潤幸福里位于合肥市蜀山區(qū)望江西路與合作化路交匯處，總用地面積約10萬m2，總建筑面積約28萬m2（不含地下建筑面積），用途集商業(yè)、辦公、住宅為一體，總投資約16億港元。
    華潤幸福里地處繁華深處，整個住區(qū)與城市保持約200米的距離，與城市兩大商業(yè)副中心三里庵、南七直線距離僅1公里左右，臨近中國科技大學、安徽大學等高校。五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構(gòu)筑的立體道路交通系統(tǒng)，規(guī)劃及營運中的國購廣場、西環(huán)中心廣場、南七商業(yè)大廈、沃爾瑪、樂購等商業(yè)設(shè)施均環(huán)伺附近。
    (2)戶型理念。
    華潤幸福里產(chǎn)品豐富多樣，涵蓋多層洋房、小高層、高層，主力戶型為80-140平米，并配有少量小戶型精裝公寓和大面積的城市花園洋房類產(chǎn)品，力求在繁華深處，營造讓都市人久違的心靈庭院。
    (3)建筑與綠化環(huán)境。
    突出生態(tài)質(zhì)量，提高文化品位是高檔小區(qū)在規(guī)劃過程中所宣揚和追求的。華潤幸福里的建筑風格帶有一定的歐式韻味，開發(fā)者借此來提升文化韻味招攬住戶。為打造高品質(zhì)的居住環(huán)境，配套設(shè)施尤其是環(huán)境綠化便在規(guī)劃中凸顯出來。
    3.寧波市北侖區(qū)安置小區(qū)。
    放采用地面分散停車與建筑底層架空停車兩種方式，由于地下車庫建設(shè)成本較高，該類小區(qū)很少采用這種停車方式。
    小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心綠地、組團綠地、宅問綠地三部分，由于考慮到投資成本等因素，小區(qū)的建設(shè)者對于中心綠地、組團綠地等公共綠地空間，以種植草皮及灌木為主，偶爾會設(shè)置少量的涼亭、座椅等休憩娛樂設(shè)施；對于宅間綠地則以種植草皮為主。由于小區(qū)內(nèi)的停車占用部分宅問綠地，致使宅間綠化比較分散，不成系統(tǒng)。
    考慮不足，而對于老人、兒童等弱勢群體的需求更是無暇顧及。拆遷安置小區(qū)在環(huán)境設(shè)計中熱衷于形式化的公共空間建設(shè)，通常在小區(qū)中心、組團人口布置中心綠地并設(shè)置少量的涼亭、座椅，而對于日常生活中利用率最高、真正能加強鄰里交往的宅問綠地的配套設(shè)施則缺乏必要的考慮與設(shè)計，最多只是沿建筑墻角種植少量草皮.
    四、總結(jié)：
    1.居住建筑單體設(shè)計。
    建筑設(shè)計中，要符合現(xiàn)代化的工作步伐，要使居住環(huán)境給人帶來舒適感體現(xiàn)居住建筑的人性化。建筑圖如底層及標準層平面圖、頂層平面圖、主要立面圖、剖面圖要滿足相關(guān)規(guī)范的要求，根據(jù)實際情況選擇建筑方案，考慮到實用、美觀、符合辦公目的等等各方面要求。
    2.居住建筑規(guī)劃設(shè)計。
    居住建筑的規(guī)劃要從宏觀去考慮，致力營造靜謐舒適安逸的生活環(huán)境。首先要有合適的道路關(guān)系網(wǎng)，小區(qū)干道、組團道路、宅間小道功能明確。建筑的前后關(guān)系要滿足各項指標。
    3.調(diào)研體會。
    近年來，隨著城市新區(qū)開發(fā)的持續(xù)升溫，大量的城市住宅也如雨后春筍一般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，是一個復雜的過程，需要規(guī)劃、策劃、工程、管理等多方面的合作來完成。以上是對居住區(qū)設(shè)計的一些調(diào)研，我們的居住區(qū)環(huán)境要達到一個更理想、更舒適、更優(yōu)美的境界，我們建筑設(shè)計者就應該有創(chuàng)新意識的設(shè)計思路，努力探索，來不斷創(chuàng)新、完善。
    安置房建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，更是關(guān)系民生、促進社會和諧的大問題。城市中心區(qū)的安置房設(shè)計要著力于創(chuàng)建宜居環(huán)境，提高生活品質(zhì)。政府部門應集合更多更優(yōu)勢資源，對城市中心區(qū)安置房建設(shè)進行深入專題研究。而設(shè)計師則應正視自身的責任，從思想和技術(shù)層面，努力實踐“設(shè)計改變生活”，幫助更多的城市拆遷戶實現(xiàn)“新房子，新環(huán)境，新生活”的宜居夢想。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十四
    根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
    城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設(shè)。
    集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
    （一）綜合配套服務設(shè)施不完善，存在安全隱患。
    旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
    （二）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責不明確。
    （三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
    金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
    集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
    根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
    小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研報告篇十五
    前言：
    調(diào)查地點：寧波現(xiàn)代市場陶瓷城。
    調(diào)查對象：陶瓷。
    調(diào)查經(jīng)過與方法：實地參觀結(jié)合網(wǎng)上調(diào)研。
    調(diào)查目的：我們小組通過對寧波各處建筑裝飾材料的市場調(diào)查，了解建筑裝飾陶瓷的分類，生產(chǎn)過程，特性，以及著重了解主要產(chǎn)品和應用。
    陶瓷是建筑中常用裝飾材料之一，其生產(chǎn)和應用都有著悠久的歷史。在建筑技術(shù)發(fā)展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生產(chǎn)更加科學化、現(xiàn)代化，品種、花色多樣，性能也更加優(yōu)良。
    (一)陶瓷的分類。
    按性質(zhì)分：瓷磚可分為陶質(zhì)磚、瓷質(zhì)磚和炻質(zhì)磚陶質(zhì)磚—坯體燒結(jié)程度差，結(jié)構(gòu)不致密，斷面粗糙而無光澤，吸水率大，機械強度低，燒成過程中?；潭炔睿脫魰r發(fā)出的聲音沉濁。瓷質(zhì)磚—燒結(jié)程度高，坯體堅硬致密，斷面細膩有光澤，呈石狀或貝殼狀，基本不吸水，結(jié)構(gòu)有玻璃相，莫來石晶體，敲擊時發(fā)出的聲音清脆。炻質(zhì)磚—性質(zhì)介于陶質(zhì)和瓷質(zhì)之間，但較接近瓷質(zhì)磚。
    (二)陶瓷的生產(chǎn)。
    凡以粘土、長石、石英為基本原料，經(jīng)配料、制坯、干燥、培燒而制得的成品，統(tǒng)稱。
    為陶瓷制品。陶瓷的生產(chǎn)工藝發(fā)展經(jīng)歷了由簡到繁、由粗到細、有無釉到施釉的過程。現(xiàn)在發(fā)展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金屬陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生產(chǎn)使用的原料品種很多，一種是天然礦物原料，一種是通過化學方法加工處理的化工原料。
    其中粘土是有天然巖石經(jīng)過長期風化而成，是多種微細礦物的混合體。根據(jù)粘土中雜。
    質(zhì)的含量、耐火性及用途的不同，可將粘土分為：高嶺土、易熔粘土、難熔粘土、耐火粘。
    土。粘土燒結(jié)程度隨熔燒溫度升高而增加，溫度越高形成的熔融物越多，制品的密實性越好，強度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化顆粒的孔隙基本上被熔融物填滿時的溫度稱為粘土的燒結(jié)極限溫度，這時粘土達到了完全燒結(jié)的程度。粘土從開始燒結(jié)至燒結(jié)極限時的溫度，稱為燒結(jié)范圍。燒結(jié)溫度范圍越寬，熔燒的制品愈不易變形，而且可以獲得燒結(jié)程度高、密實性好的陶瓷制品。了解原料的性能能幫助我們更好了解其性能。
    (三)瓷磚制品的特性。
    1化學穩(wěn)定性。
    大部分陶瓷制品具有很強的化學穩(wěn)定性，它們幾乎對所有的酸、堿和有機溶劑都具有抵抗性。尤為重要的是，陶瓷的原料不會被氧氣所氧化。一般來說，陶瓷制品的原材料中已經(jīng)混合對氧有化和力的礦物，因此它們不會被周圍環(huán)境中的氧氣進一步氧化。
    2機械穩(wěn)定性。
    陶瓷的機械穩(wěn)定性體現(xiàn)在其強度和硬度上，陶瓷原材料的耐壓強度特別高，通常為50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因為它具有這種特性，陶瓷常被用來作為地板、打磨金屬和其他物質(zhì)。
    3熱穩(wěn)定性。
    大多數(shù)陶瓷都能抵抗高溫，因此它們被用來生產(chǎn)各種各樣的熱容設(shè)備。
    綜上所訴，正是因為這種優(yōu)良的性能，才是的陶瓷越來越受到大家的歡迎。
    (四)裝飾陶瓷的主要產(chǎn)品及應用。
    不同，可以分為陶制釉面磚和瓷制釉面磚兩大類。陶制釉面磚，由陶土燒制而成，吸水率較高，強度相對較低。其主要特征是背面顏色為紅色。瓷制釉面磚，由瓷土燒制而成，吸水率較低，強度相對較高。根據(jù)光澤的不同，釉面磚又可以分為光面釉面磚和啞光釉面磚兩類。光面釉面磚，適合于制造“干凈”的效果;啞光釉面磚，適合于制造“時尚”的效果。
    釉面磚的常用規(guī)格，正方形釉面磚有100x100mm、152×152mm、200×200mm、長方形釉面磚有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面磚厚度5mm-8mm。
    另外釉面磚的成分一般為：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急熱性150℃，一次不裂，耐蝕性好。
    釉面磚一般用于廚房和衛(wèi)生間，實驗室，醫(yī)院，色彩圖案豐富，同時還防滑。釉面磚一般不是很大，但是可以很小，比如小到馬賽克。釉面磚適用范圍：適用于室內(nèi)裝修的各種場所，以墻面最佳。廚房應盡量使用亮光磚，不宜用亞光磚。
    2外墻面磚。
    外墻面磚俗稱無光面磚，是用難熔粘土壓制成型后焙燒而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有質(zhì)地堅實、強度高、吸水率低(小于4%)等特點。一般為淺黃色，用作外墻飾面。外墻面磚是用陶瓷面磚做成的外墻飾面。其特點是：質(zhì)地密實、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗凍性好，給人以光亮晶瑩、清潔大方的美感，是一種比較普遍應用的外墻貼面裝飾。
    3地磚。
    理，具有裝飾作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和樓面。地磚花色品種非常多，可供選擇的余地很大，按材質(zhì)可分為釉面磚、通體磚(防滑磚)、拋光磚、?；u等在眾多的地面裝飾材料中，地磚成為消費者的首選。因為它具有質(zhì)地堅實、便于清理、耐熱、耐磨、耐酸堿、不滲水等優(yōu)點。
    用途：適用于廣場，客廳，衛(wèi)生間，陽臺，商場，辦公樓，住宅等。
    4陶瓷錦磚。
    陶瓷錦磚又名馬賽克，馬賽克給人一種懷舊的感覺，因為它曾是十幾年前裝飾墻地面的材料。馬賽克組合變化的可能非常多，比如在一個平面上，可以有多種表現(xiàn)方法：抽象的圖案、同色系深淺跳躍或過渡、為瓷磚等其他裝飾材料做紋樣點綴等等。對于房間曲面或轉(zhuǎn)角處，玻璃馬賽克更能發(fā)揮它小身材的特長，能夠把弧面包蓋得平滑完整。
    它是用優(yōu)質(zhì)瓷土燒成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方塊，或邊長為25mm的六角形等。這種制品出廠前已按各種圖案反貼在牛皮紙上，每張大小約30cm見方，稱作一聯(lián)，其面積約0.093m，每40聯(lián)為一箱，每箱約3.7平方米。施工時將每聯(lián)紙面向上，貼在半凝固的水泥砂漿面上，用長木板壓面，使之粘貼平實，待砂漿硬化后洗去皮紙，即顯出美麗的圖案。
    陶瓷錦磚色澤多樣，質(zhì)地堅實，經(jīng)久耐用，能耐酸、耐堿、耐火、耐磨，抗壓力強，吸水率小，不滲水，易清洗，可用于工業(yè)與民用建筑的潔凈車間、門廳、走廊、餐廳、廁所、浴室、工作間、化驗室等處的地面和內(nèi)墻面，并可作高級建筑物的外墻飾面材料。
    觀及色彩都很大程度上影響了建筑的功能和質(zhì)量。因此對材料應用的熟練掌握是十分重要。今后我們也需花更多時間去學習。