物業(yè)調(diào)研報告題目（匯總18篇）

    報告的撰寫過程需要進行充分的調(diào)查研究和數(shù)據(jù)分析。在寫報告之前，要進行充分的調(diào)研和收集信息，確保報告的準確性和完整性。在報告中，我們也可以參考相關領域的先行研究和行業(yè)經(jīng)驗，以便更充分地展示問題和解決方案。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇一
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：
    社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    2、社區(qū)：
    社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    3、觀山社區(qū)：
    試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
    試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    4、老西門社區(qū)：
    老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    5、渫陽社區(qū)：
    試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
    試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇二
    實習，顧名思義，就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
    努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎?，F(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
    首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
    隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。
    物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
    一、研究對象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
    目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
    二.研究的目的和意義。
    “實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
    只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
    三、研究方法和范圍。
    在本次調(diào)查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。
    四、調(diào)查分析結果。
    實習期間，我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。
    首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
    其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調(diào)處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內(nèi)部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
    第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
    例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
    第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
    五、研究經(jīng)驗和建議。
    通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
    1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
    (1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
    2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
    (1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網(wǎng)絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
    實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
    (2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。
    如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
    未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇三
    隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩脙r格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。
    一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
    縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。
    從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。
    二、目前物業(yè)管理中存在的問題。
    （一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。
    （二）物業(yè)管理公司在運轉一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。
    （三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
    （四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。
    （五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。
    （六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
    三、建議和對策。
    （一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。
    （二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。
    （三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。
    （四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。
    （五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇四
    隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
    在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
    而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
    物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。
    城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。
    新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇五
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
    二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
    1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
    3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
    5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
    6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
    8、媒體關注程度不夠。
    三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
    1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
    2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
    四、下一步工作重點。
    一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。
    三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作;。
    四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作;。
    五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質;。
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇六
    20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
    一、基本情況。
    物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
    (1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
    (4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。
    二、工作開展情況。
    一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。
    三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
    四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。
    三、存在的問題。
    (一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
    近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
    (二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
    目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
    (三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
    目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    (四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。
    物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
    (五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。
    業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。
    從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
    四、對策與建議。
    (一)列入民生重點，徹底治理推進。
    建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。
    (二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。
    老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
    (三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。
    一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    (四)培育物業(yè)服務市場。
    一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
    (五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。
    制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇七
    黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    據(jù)調(diào)查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
    近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
    1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
    4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
    南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
    3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
    4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
    6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇八
    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
    一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
    （一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
    物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
    （二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
    1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
    2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
    二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
    （一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
    1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
    2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
    3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
    4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
    5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
    （二）納稅申報不規(guī)范。
    1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。
    就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
    2、代收費用扣除不規(guī)范。
    國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
    3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
    《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。
    按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
    （三）發(fā)票使用不規(guī)范。
    部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。
    （四）賬務不健全或不建賬。
    部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
    （五）稅務管理部門收入難核實。
    采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
    三、管理措施。
    （一）宣傳與輔導。
    一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
    （二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
    1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
    2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
    3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
    4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
    （三）日常管理。
    建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
    （四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
    規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
    （五）部門協(xié)作。
    與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇九
    近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
    安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
    一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
    目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
    1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
    （3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。
    2、物業(yè)公司因素。
    （3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。
    3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
    二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。
    （1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
    （3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正?；?。
    2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
    3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
    4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
    5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十
    為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。
    近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū)、提高市民生活質量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質。
    1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。
    2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現(xiàn)了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。
    3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。
    4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。
    雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。
    1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。
    2.違法建設不止。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿，導致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
    3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。
    4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。
    5.行政執(zhí)法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。
    6.公共服務缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。
    我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：
    1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
    2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
    3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力。
    4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。
    調(diào)查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。
    1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的.人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
    2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務。
    3.分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務不留死角。
    4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現(xiàn)物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局。
    5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。
    6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十一
    根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導中心與3月12日開展了關于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
    今后的努力方向和改進措施。
    （一）加強理論學習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的`時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
    （三）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
    深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發(fā)展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十二
    服務業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是連接生產(chǎn)和消費的橋梁，其發(fā)展是衡量某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和現(xiàn)代化程度的重要標志。近年來，縣委、縣政府高度重視服務業(yè)發(fā)展，采取了一系列鼓勵和支持服務業(yè)發(fā)展的政策措施，提高了經(jīng)濟總量，改善了產(chǎn)業(yè)結構，服務業(yè)在促進經(jīng)濟社會發(fā)展中起到了不可忽視的作用。因此，及時準確把握服務業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對于促進我縣經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展、推動綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階，為打造活力、實力、魅力新沂南具有非常重要的意義。本文通過實地走訪調(diào)研，分析研究我縣服務業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析我縣服務業(yè)發(fā)展中存在的問題，對提升我縣服務業(yè)發(fā)展水平的對策思路作初步探討，并提出相關發(fā)展對策，供領導參考。
    一、我縣服務業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    近年來，隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進程的不斷加快，我縣服務業(yè)邁入快速發(fā)展期，初步形成了“以商貿(mào)流通為基礎、金融房地產(chǎn)為支撐、旅游休閑為亮點”的產(chǎn)業(yè)架構，已成為提高人民群眾生活水平、推動經(jīng)濟增長的重要力量。
    總量持續(xù)增長，規(guī)模不斷擴大。xx年以來，我縣緊緊圍繞“服務富縣”戰(zhàn)略，通過構建社會化服務體系建設，加大招商引資力度，搭建融資和信息平臺，加強與縣外企業(yè)合作，改善了投資環(huán)境，營造了經(jīng)濟發(fā)展的良好氛圍。全縣服務業(yè)呈現(xiàn)出總量快速增長，規(guī)模不斷擴大的良好局面，并成為我縣工業(yè)化、城市化建設的重要推力。xx年全縣服務業(yè)實現(xiàn)增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和xx年相比，提高了4.1個百分點，達到37.1%，拉動經(jīng)濟增長5.2個百分點。xx年服務業(yè)國、地稅收入分別突破億元大關，達1.18億元和1.4億元，分別增長7.2%和31.8%，占全縣稅收比例達40.58%。服務業(yè)從業(yè)人員達到21萬人，約占全縣二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員總量的49%。xx年1-5月份，預計實現(xiàn)增加值32億元，比去年同期增長41%。
    現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。xx年，我縣加大對交通基礎設施建設的投入，道路建設步伐明顯加快，承運能力大大提高。全縣通車里程達到2800公里，全年完成公路貨物運輸量1596.3萬噸，貨運周轉量460290.4萬噸公里，完成客運量1052.8萬人次，客運周轉量74543.6萬人公里。今年全縣共有物流企業(yè)38家，1-5月份，完成公路貨物運輸量989.2萬噸，貨運周轉量271460.9萬噸公里，同比增長31%，完成客運量448.2萬人次，客運周轉量46570.5萬人公里，比去年增長39%，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進。
    商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)保持快速增長。隨著流通領域競爭加劇，超市、連鎖店、專賣店、便利店等新型經(jīng)營模式不斷崛起，多元化的商貿(mào)流通競爭格局初步形成。許多縣外具有一定實力、有一定知名度的大型商業(yè)集團如：東方、百姓、金鷹、百成匯等紛紛入駐我縣，搶灘占領市場。我縣商貿(mào)整體水平在一定程度上得到提升，消費環(huán)境明顯改善。農(nóng)村消費市場體系進一步完善，“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“家電下鄉(xiāng)”深入推進，下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售數(shù)量、銷售金額持續(xù)攀升，為拉動我縣農(nóng)村市場消費提供了有力的支撐。1-5月份，全縣共銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品59279臺部，銷售金額1.47億元，補貼資金0.1911億元，同比增長159%。預計全縣實現(xiàn)社會消費品零售額23.1億元，同比增長16.21%。全縣批發(fā)業(yè)商品銷售額2.06億元，同比增長8.64%，零售業(yè)商品銷售額15.66億元，同比增長13.39%，住宿餐飲業(yè)營業(yè)額5.35億元，同比增長29.08%，商貿(mào)流通已成為我縣服務業(yè)發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。
    科技信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。經(jīng)濟全球化和信息網(wǎng)絡化的大發(fā)展，使科技信息業(yè)成為服務業(yè)乃至國民經(jīng)濟中最為突出的行業(yè)之一。1-5月份，我縣郵電業(yè)務總收入4422萬元，同比增長13.6％。通信網(wǎng)絡實現(xiàn)了由人工向自動，模擬向數(shù)字、小容量向大容量、單一業(yè)務向綜合業(yè)務的轉變。全縣固定電話用戶達到9.88萬戶，移動用戶達到12.11萬戶，寬帶用戶達到5.08萬戶；1-3月份累計申請授權28項，專利60項，同期遞增81.82%，從事科技成果研究的廠辦、民辦科研信息機構87家?？萍夹畔I(yè)已成為引人注目的高增長行業(yè)，對經(jīng)濟增長的貢獻逐漸增大。
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐年增大。隨著城市化的推進，房地產(chǎn)開發(fā)建設步伐明顯加快，商品房消費持續(xù)擴大，居民購買房產(chǎn)繼續(xù)成為消費熱點。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增大，xx年，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資11.7億元，占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額的比重為25.2％，全縣新上房地產(chǎn)開發(fā)項目38個，開發(fā)面積83.57萬o，同比增長31.7%，銷售面積23.1萬o，銷售額4.12億元，同比增長45%。進入xx年以來，隨著我縣《鼓勵低收入家庭進城購買商品房》政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)更加火爆，1-5月份審批129萬o，開工建設房地產(chǎn)項目21個，開發(fā)面積49萬o，預計全年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積110萬o。
    文化旅游產(chǎn)業(yè)迅猛崛起。近年來，我縣堅持把發(fā)展文化旅游業(yè)作為轉方式、調(diào)結構的著力點，采取“政府推動、市場運作、民間參與、多方受益”的旅游開發(fā)模式，努力將旅游業(yè)打造成國民經(jīng)濟的動力產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并以此為經(jīng)濟結構調(diào)整的切入點、發(fā)展服務業(yè)的突破口，確立了“打文化牌、唱生態(tài)戲”的旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。截至目前，已建成開放景區(qū)10處，其中aaaa級景區(qū)2個、aaa級景區(qū)4個，省級工業(yè)旅游示范點1個、省級農(nóng)業(yè)旅游示范點3個，打造了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑勝地”的旅游品牌。到沂南“逛漢街、游竹泉、受教育、泡溫泉”已成為一張名片。xx年全縣共接待國內(nèi)外游客396萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入19.8億元，增長230%，全縣服務業(yè)產(chǎn)值占比提高了1.5個百分點。今年1-5月份，全縣共接待國內(nèi)外游客185萬人次，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入9.25億元，增長18%。文化旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，已成為我縣現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的重要推動力量。
    金融保險產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著臨商銀行入駐沂南，目前全縣共有金融機構9家，保險機構27家，各種與金融機構發(fā)生業(yè)務的中小擔保民間融資機構7家。1-4月份，全縣金融機構各項存款余額達121億元，同比增長12.7%，各項貸款余額53.34億元，同比增長6.1%。保費收入1.561億元，同比增長38%。
    服務業(yè)重點項目投入加大。近年來，我縣不斷加大對交通、通信、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)基礎設施建設、旅游開發(fā)等方面的投入，服務業(yè)對一、二產(chǎn)業(yè)的支撐作用越來越強，投資成倍增長，竹泉、湯泉、諸葛亮城等一批重點工程相繼完工。今年1－5月份，全縣36個服務業(yè)重點項目，總投資達34.3億元，其中新開工項目15個，續(xù)建項目21個，截至目前已完成投資4.6億元。服務業(yè)投資增長成為擴大需求、促進增長的重要因素，更重要的是為一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。
    二、我縣服務業(yè)發(fā)展中存在的主要問題和制約因素。
    （一）主要問題。
    近年來，我縣服務業(yè)雖然得到了較快發(fā)展，但與全省及周邊兄弟縣區(qū)相比，仍存在著速度不快、層次較低、比重偏小、支撐力不強等突出問題。一是總量不足、比重偏小。xx年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值131.5億元，其中第二產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值56.69億元，同比增長16.1%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為37.1%，與先進地區(qū)比較，占比偏小。二是服務業(yè)的發(fā)展相對滯后，服務企業(yè)的基本狀況是“低、小、散、弱”，即檔次低、規(guī)模小、分布散、競爭力弱，缺乏具有帶動區(qū)域性發(fā)展的規(guī)模企業(yè)。多數(shù)企業(yè)是自發(fā)投資形成的，小規(guī)模經(jīng)營，服務內(nèi)容仍主要集中在傳統(tǒng)服務等行業(yè)，較高層次的知識、技術型服務業(yè)包括現(xiàn)代中介咨詢、物流、信息等較為落后。三是我縣服務業(yè)行業(yè)之間發(fā)展也不平衡，傳統(tǒng)型、消費性服務業(yè)一直處于主導地位，而金融業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)等高技術含量的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展緩慢。
    （二）制約因素。
    制約我縣服務業(yè)發(fā)展的因素，主要有以下幾個方面：一是城鎮(zhèn)化水平和居民收入水平不高，制約了服務業(yè)的快速發(fā)展。服務業(yè)發(fā)展必須以城鎮(zhèn)化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增長為基礎。我縣城鎮(zhèn)化進程較慢，目前縣城城區(qū)人口僅為15萬人，人口集聚度不夠，居民收入水平也不及周邊縣區(qū)，導致對服務產(chǎn)品的需求不夠旺盛，制約了服務業(yè)快速發(fā)展。二是缺乏科學的規(guī)劃引導，服務業(yè)發(fā)展仍處于自發(fā)狀態(tài)。我縣服務業(yè)發(fā)展缺乏專門的規(guī)劃引導，絕大部分處于自發(fā)狀態(tài)，空間布局不合理，區(qū)域分工不明確，空間資源開發(fā)無序，發(fā)展重點不夠突出，同質化競爭嚴重，特別是生產(chǎn)性服務業(yè)遠未形成集聚發(fā)展態(tài)勢。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動。服務業(yè)發(fā)展需要有載體，需要有龍頭企業(yè)、特別是大企業(yè)集團的帶動，但我縣沒有叫得響的服務業(yè)企業(yè)集團。四是缺乏專業(yè)類人才。現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展需要大量的專門人才，像企業(yè)管理、市場服務、科技研發(fā)、技術推廣、信息技術、電子商務、金融保險、綜合物流等知識密集型服務行業(yè)的發(fā)展，更離不開高端人才的支撐。長期以來，由于我縣受地理位置和經(jīng)濟條件的影響，多數(shù)服務行業(yè)人員主要由農(nóng)村進城務工人員和城鎮(zhèn)下崗人員構成，文化程度普遍偏底，其素質和能力不能適應服務業(yè)迅速發(fā)展的需要。特別是高技術等級的人才短缺，多數(shù)從業(yè)人員缺乏專業(yè)技術培訓，服務水平低，成為制約服務業(yè)發(fā)展壯大的重要因素。
    三、我縣服務業(yè)發(fā)展面臨的機遇。
    新一輪經(jīng)濟增長為我縣服務業(yè)發(fā)展營造了良好的發(fā)展環(huán)境?！笆濉逼陂g，我縣將加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整速度，大力發(fā)展服務業(yè)已列入“十二五”規(guī)劃，服務業(yè)將成為沂南經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。外部條件和內(nèi)部環(huán)境都為服務業(yè)快速發(fā)展提供了機遇，我縣產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴大，必然對生產(chǎn)性服務業(yè)提出更多的要求，從而促進物流、金融、研究開發(fā)、市場營銷、廣告咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。面臨的機遇是：
    消費結構升級，有利于服務業(yè)領域的進一步拓展。“十二五”期間，我縣人均**將從xx美元向3000美元邁進，居民消費結構加快升級，并逐步過渡到發(fā)展和消費需求的新階段。消費需求和消費結構的變化將直接推動教育、旅游、醫(yī)療保險、住宅、汽車服務等行業(yè)的發(fā)展。
    城鎮(zhèn)化進程加快，有利于促進服務業(yè)水平和結構的提升。城鎮(zhèn)化過程提供的結構轉換空間將為服務業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張?zhí)峁┬碌臈l件。到2015年，隨著我縣城市化進程和工業(yè)化的加快，戶籍制度的改革，農(nóng)村人口向城市不斷集聚，我縣城鎮(zhèn)化水平將達到50%，城鎮(zhèn)人口進一步集聚，將有力推動城市房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、教育、文化、體育、衛(wèi)生等相關行業(yè)的發(fā)展和提升，將推動我縣消費需求總量的擴大和結構的調(diào)整。
    市場需求，為服務業(yè)發(fā)展拓展了空間。近年來，伴隨著電動車產(chǎn)業(yè)園、制鞋產(chǎn)業(yè)園等一批重點園區(qū)的建設，沂南自身加工業(yè)的快速發(fā)展，對各類服務產(chǎn)品的需求旺盛，這給生產(chǎn)性服務業(yè)帶來了發(fā)展機遇。同時，隨著人們收入水平的提高，生活質量飛躍，已開始追求高品味的休閑旅游、高檔住宅、綠色健康等高品質的生活方式，這又給發(fā)展生活性服務業(yè)創(chuàng)造了機遇。
    政策支持，為服務業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展機遇。黨中央、國務院高度重視服務業(yè)發(fā)展。國家《“十二五”規(guī)劃綱要》把加快服務業(yè)發(fā)展擺在非常突出的位置，國家、省、市分別出臺了《促進服務業(yè)加快發(fā)展的若干意見》等文件，xx年我縣也出臺了《關于加快服務業(yè)發(fā)展的意見》，這為服務業(yè)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。
    四、發(fā)展服務業(yè)的對策和建議。
    1、依托工業(yè)產(chǎn)業(yè)化，促進生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展。今后較長時間內(nèi)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)化將是我縣經(jīng)濟發(fā)展的主流，工業(yè)化的發(fā)展離不開服務業(yè)的支持。要正確處理工業(yè)增長與服務業(yè)增長之間的關系，依托工業(yè)的發(fā)展，提升服務業(yè)的等級，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機制。在新一輪經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中，必須以第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展帶動經(jīng)濟的全面、持續(xù)發(fā)展，突出服務業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)尤其是為工業(yè)服務的力度。依托第二產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，大力發(fā)展與之相匹配的交通、通訊、信息、物流等服務業(yè)，構筑完整的、統(tǒng)一的和競爭性強的資源配置市場平臺。
    2、改造提升生活性服務業(yè)，培育發(fā)展新興服務業(yè)。一方面，要對交通運輸、商貿(mào)流通、住宿餐飲等生活性服務業(yè)進行改造提升。對這些傳統(tǒng)行業(yè)要通過創(chuàng)新，完善商業(yè)零售業(yè)態(tài)的結構和布局，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務等組織形式和服務方式的發(fā)展，大力培育龍頭企業(yè)和引進品牌企業(yè)，轉變只注重物質層面的傳統(tǒng)經(jīng)營理念，積極塑造企業(yè)文化，打造服務業(yè)品牌，提升服務質量和城市品位。另一方面，加快培育和發(fā)展新興服務業(yè)。加快發(fā)展現(xiàn)代信息服務，大力推進領域信息化、區(qū)域信息化、企業(yè)信息化和社會信息化進程。第三，加強農(nóng)村商品市場體系和商業(yè)網(wǎng)點建設，改革農(nóng)村流通體制，活躍農(nóng)村市場，促進農(nóng)村流通業(yè)的快速、健康發(fā)展。
    3、積極推進城鎮(zhèn)化進程，創(chuàng)造新的消費群體。一方面，擴大城市規(guī)模，提升城市功能，集聚城市要素，在縣城西部繼續(xù)加大漢城建設的同時，結合東部新城區(qū)建設，規(guī)劃一片歐式建筑群，達到“古洋”結合，升華城市影響力，加快城市化建設。另一方面，要加快工業(yè)園區(qū)建設。引導鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理集聚，不斷降低農(nóng)民“進城門檻”，使進城農(nóng)民在教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社會保障等公共服務上享有同等權力。第三，加快改革現(xiàn)行戶籍管理制度。打破戶籍壁壘，進一步促使農(nóng)民到城市、到城鎮(zhèn)落戶，不斷擴大小城鎮(zhèn)服務消費群體，增加服務業(yè)就業(yè)人口。
    4、加快培育服務業(yè)大企業(yè)集團，著力推進服務業(yè)發(fā)展。在培育和發(fā)展服務業(yè)大企業(yè)集團方面，要拓寬思路，可以探索性地去嘗試。如依托電動車、石英砂、肉類、蔬菜等產(chǎn)業(yè)集聚和交通優(yōu)勢，整合現(xiàn)有資源，建設以運輸、倉儲、配送、信息服務的物流型大企業(yè)集團。
    5、加快服務業(yè)人才培育，著力推進服務業(yè)上檔次上水平。當前，我縣正處在工業(yè)化的初期階段，面臨經(jīng)濟結構調(diào)整加速、產(chǎn)業(yè)升級壓力加大、城市化深入推進的現(xiàn)實，迫切需要大批人才為我縣經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的優(yōu)惠政策，讓其安居創(chuàng)業(yè)。另一方面是要注重培育本土人才。選送一批可塑性強，善于經(jīng)營的優(yōu)秀青年到著名院校、企業(yè)進行深造，使其盡快成長。
    根據(jù)市委安排，市委常委、市委秘書長周再華帶隊，市委辦、市政府辦、市商務局、市招商局、**高新區(qū)等單位組成考察組，于5月5日至8日赴江西**、湖南**兩市，就招商引資工作與加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行了考察學習?？疾旖M認真聽取了兩市的經(jīng)驗介紹，參觀考察了兩市的出口加工區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和部分重點加工貿(mào)易企業(yè)，感到收獲很大。現(xiàn)將有關情況報告如下：
    一、兩地加工貿(mào)易發(fā)展現(xiàn)狀及特點。
    **市位于江西省南部，全市轄1區(qū)2市14個縣和沙河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，總面積3.94萬平方公里，總人口877萬人，是江西面積最大、人口最多的市。**擁有4張國際名片，即國際鎢都（銷售產(chǎn)值占全國三分之一）、稀土王國（世界稀土70%在**）、臍橙之鄉(xiāng)（面積、質量世界第一，產(chǎn)量世界第三）、客家搖籃（全市90%以上為客家人）；擁有4張國內(nèi)名片，即紅色古都（中央蘇區(qū)革命根據(jù)地）、綠色寶庫（森林覆蓋率74.4%）、兩江源頭（贛江、東江，東江是香港飲用水源）、歷史文化名城（全國36大名城之一，譽稱“江南宋城”）。xx年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值701.68億元，比上年增長13.5%，財政總收入74.52億元，增長31.5%。**是中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉移重點承接地之一。xx年，全市實際利用外資7.5億美元，增長10.6%，實際引進內(nèi)資186億元，增長12.9%；完成進出口總額8.6億美元，增長24.3%。
    **市地處湘南，同為中部地區(qū)首批產(chǎn)業(yè)轉移重點承接地。全市轄2區(qū)1市和8個縣，總面積1.94平方公里，總人口466萬。**市經(jīng)濟以“兩礦”（煤、有色金屬）、“兩煙”（卷煙、烤煙）、“兩電”（水電、火電）為主體，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占經(jīng)濟總量的70%以上。近年來，**抓住產(chǎn)業(yè)梯度轉移的重大機遇，大力招商引資，加快發(fā)展加工貿(mào)易，經(jīng)濟發(fā)展十分活躍。xx年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值649億元，比上年增長12.3%；財政總收入59.1億元，增長18.3%；實際利用外資3.3億美元，增長23.8%，到位內(nèi)資123億元，增長13.4%；完成進出口總額4.7億美元，增長67.6%，其中出口4.38億美元，增長67.8%。
    兩市在加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，具有四個共同的特點。
    （一）發(fā)展優(yōu)勢明顯。一是具有明顯的區(qū)位交通優(yōu)勢。兩市分處贛南、湘南，緊鄰沿海發(fā)達地區(qū)。**建有航空港，有1條航道、2條鐵路、2條高速公路直達粵港澳，距香港、澳門、廣州、深圳、珠海、東莞僅3－5小時車程，東達福建4小時車程。**與韶關接壤，距省會長沙和珠三角地區(qū)均為300公里，經(jīng)京廣鐵路和京珠高速南下廣州、深圳可朝發(fā)午至。二是具有一定的產(chǎn)業(yè)基礎。()兩市均是“小有色之鄉(xiāng)”，工業(yè)基礎較強。**譽稱“中國鎢都”和“稀土王國”，xx年全市規(guī)模以上鎢企業(yè)實現(xiàn)銷售收入136億元，稀土產(chǎn)業(yè)銷售收入直逼百億。**有“中國銀都”和“微晶石墨之鄉(xiāng)”之稱，銀產(chǎn)量占全國的40%，微晶石墨儲量占全世界的70%。**同時又是全國19個重點產(chǎn)煤地市之一。三是加工貿(mào)易起步早。特別是**市，第一單加工貿(mào)易業(yè)務始于1981年，當時出口額為81萬美元。近年來，兩市加工貿(mào)易逐步發(fā)展壯大。
    （二）發(fā)展速度較快。據(jù)**海關統(tǒng)計，xx年**市加工貿(mào)易企業(yè)僅10余家，實際進出口額1000萬美元左右，只占全市進出口總額的10%。目前全市加工貿(mào)易企業(yè)達到116家，新增加工貿(mào)易企業(yè)90%為沿海轉移企業(yè)，xx年至xx年，**實際利用外資和外貿(mào)出口分別增長5倍和8倍。xx年加工貿(mào)易進出口額4.93億美元，其中出口3.01億美元，占到了全市進出口總額的50%以上。**列入全國產(chǎn)業(yè)轉移重點承接地后，加工貿(mào)易快速發(fā)展，目前全市共有加工貿(mào)易企業(yè)25家。xx年承接沿海產(chǎn)業(yè)轉移項目47個，占全市新批外資項目的71.2%。臺達電子、高斯貝爾、偉晟電子、嘉瑪服飾、郴豐鞋業(yè)等一批大企業(yè)成為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的生力軍。
    （三）發(fā)展環(huán)境改善。一是通關條件好。**設有兩個海關（**海關、南昌海關龍南辦事處）、兩個商檢局（**商檢局、省商檢局龍南辦事處）和3個外匯管**局，建有設施完善的公共保稅倉及進出口貨物查檢場和物流中心，形成了贛粵港直通車快速通關格局。**已設立長沙海關**辦事處和**出口加工區(qū)辦事處、省檢驗檢疫局**出口加工區(qū)辦事處，**海關新院主體工程基本完成，**二類公路口岸正式奠基開工，大通關格局正在形成。二是運營成本低。據(jù)兩市的調(diào)研比較，**市綜合成本比珠三角地區(qū)低650萬元/年左右，“洼地”效應比較明顯；**市綜合成本約為沿海地區(qū)的75%，其中勞動力成本低30%左右，工業(yè)用地價格明顯低于沿海地區(qū)。三是承載能力強。**擁有“中部地區(qū)最佳投資城市”和“粵商最佳投資城市”兩塊招牌，全市18個區(qū)縣（市）設立工業(yè)園區(qū)16個（僅石城、崇義、新屋三縣沒有工業(yè)園區(qū)）。以香港工業(yè)園為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接走廊長達180公里，覆蓋贛粵高速、京九鐵路、康大高速（南康－大余）沿線的9個區(qū)縣（市），有一個國家級出口加工區(qū)和9個省級工業(yè)園，集聚了全市三分之二的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。**去年經(jīng)海關總署批準設立的出口加工區(qū)正在封關運行，全市有以承接和服務加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移為重點的市管園區(qū)2個（**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、**有色金屬產(chǎn)業(yè)園），工業(yè)小區(qū)3個（石益塘工業(yè)小區(qū)、華塘工業(yè)小區(qū)、良田工業(yè)小區(qū)）。
    （四）發(fā)展目標明確。**制定了兩個“五年計劃”，規(guī)劃至2013年引進企業(yè)1000家以上，帶動就業(yè)100萬人，實現(xiàn)出口100億美元，銷售收入突破1000億元；2018年引進企業(yè)3000家以上，帶動就業(yè)200萬人，實現(xiàn)出口400億美元，銷售收入5000億元。**市“xxx”期間力爭實際利用外資、內(nèi)資和進出口總額年均增長20%，引進戰(zhàn)略投資者50家以上，通過5年左右的努力，建設電子信息、有色金屬、能源、化工建材、食品醫(yī)藥等5個年增加值或營銷收入過100億元的產(chǎn)業(yè)集群。
    二、推進加工貿(mào)易發(fā)展的主要經(jīng)驗。
    （一）積極推進觀念創(chuàng)新。兩市都注重把解放思想，創(chuàng)新機制作為第一驅動力來抓。**圍繞推進“對接長珠閩、建設新**”的大戰(zhàn)略，把發(fā)展開放型經(jīng)濟作為經(jīng)濟工作的重點，在主要媒體上開辟《解放思想，搶抓承接產(chǎn)業(yè)轉移機遇》的宣傳專欄，展開了強大的宣傳攻勢。同時，對各級領導干部和開放口的工作人員進行輪訓，并派出干部到沿海地區(qū)培訓鍛煉。**強調(diào)從思想觀念上對接珠三角，全市上下形成了“發(fā)展經(jīng)濟靠投資者，營造環(huán)境靠政府”的**念。今年市委選派了11名縣處級干部到深圳、廣州、北京等發(fā)達地區(qū)掛職。
    （二）加強對外交流合作。一是加強橫向聯(lián)系。在香港霍英東基金會的支持下，**、**和韶關三市建立了長期合作伙伴關系，外稱“紅三角”，每年舉行一次發(fā)展論壇。二是加強對外聯(lián)絡。**、**均在粵港澳地區(qū)設立了多個聯(lián)絡機構，突出加強了深港地區(qū)的商務聯(lián)系。**與香港商務及經(jīng)濟發(fā)展局、香港貿(mào)發(fā)局、香港商會和珠三角、閩東南的相關商會聯(lián)系緊密。xx年，**與香港政府簽署了合作建設香港工業(yè)園的框架協(xié)議。**先后邀請香港商務及經(jīng)濟發(fā)展局局長馬時享率領的高級經(jīng)貿(mào)代表團、香港青年商會代表團和廣州開發(fā)區(qū)代表團入郴進行了商務考察。三是加強了信息庫建設。兩市都建立了統(tǒng)一的項目儲備庫、優(yōu)惠政策庫、投資要素庫和客商信息庫等商務資源系統(tǒng)，對促進加工貿(mào)易發(fā)展起到了重要作用。
    （三）努力提升承載能力。兩市圍繞加工貿(mào)易發(fā)展用地不足、空間不夠、承載能力不強的問題，突出抓了園區(qū)建設。在加工貿(mào)易園區(qū)的布局上，打破地域空間界限，充分利用現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)，形成了各具特色的發(fā)展模式。**基本建成了以香港工業(yè)園（占地50平方公里）為龍頭的贛粵產(chǎn)業(yè)承接示范走廊，建成了國家級的出口加工區(qū)。目前，該市正在積極爭取**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，15個區(qū)縣（市）工業(yè)園有2個正在申報省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，5個正在申報省一類工業(yè)園區(qū)，6個正在申報省二類工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)規(guī)模和質量得到明顯提升。**大做“示范建設”文章，計劃重點建設1個國家級承接示范園、1個省級示范區(qū)、2個省級承接示范縣、3個市級承接示范工業(yè)小區(qū)，并正在積極申報將**列為全國加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移重點示范市。與此同時，兩市狠抓通關口岸、物流體系等配套建設，逐步形成了快捷的口岸聯(lián)動機制和物流集聚效應。
    （四）科學構建政策平臺。兩市圍繞加快園區(qū)建設，有效承接產(chǎn)業(yè)轉移，推動開放型經(jīng)濟發(fā)展出臺了一系列政策性文件，有效解決了承接產(chǎn)業(yè)轉移的幾個瓶頸問題。一是重大項目招商政策問題。**對重大招商項目和戰(zhàn)略投資者的用地、規(guī)費和稅收優(yōu)惠，實行“一事一議”、“一企一策”，由市政府常務會議專題研究決定。**市制定了具體的規(guī)費減免和稅收獎勵政策。二是“飛地招商”問題。為充分發(fā)揮各地工作積極性，達到統(tǒng)一布局的要求，打破行政區(qū)域限制，實行承接產(chǎn)業(yè)轉移項目財稅與gdp值分成辦法。以xx年為限，前5年引進方和落戶方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是軟環(huán)境治**問題。建立外來企業(yè)排憂解難工作機制，當?shù)攸h委、政府派出特派員到企業(yè)駐點服務；市、縣兩級政府每年開展“為企業(yè)排憂解難服務月”活動。四是企業(yè)用工問題。在加強公共就業(yè)服務的同時，推進校企合作，推行“訂單式”、“儲備式”培訓。放寬城區(qū)入戶條件，符合條件的務工人員可以認購（租）經(jīng)濟適用房和廉租房，其子女與城市學生同等待遇就近入學。優(yōu)秀勞工可以參評各級勞動模范，授予“榮譽市民”稱號。
    （五）加大招商引資力度。堅持將招商引資作為經(jīng)濟工作的“第一菜單”，積極探索新的招商方式，優(yōu)化招商引資管**。在創(chuàng)新招商引資方式上，一些作法值得借鑒。一是委托招商。即委托沿海發(fā)達地區(qū)招商機構代**招商，根據(jù)落戶項目投資規(guī)模的大小對代**機構實行獎勵。二是企業(yè)招商。以專業(yè)生產(chǎn)基地和重點企業(yè)為主體，開展產(chǎn)業(yè)鏈項目專題招商活動。如高斯貝爾**數(shù)碼基地，去年一次引進4家配套企業(yè)；臺達電子落戶**后，開展專題招商引來19家上下游配套企業(yè)。三是重點招商。圍繞承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移，突出粵港澳地區(qū)的招商。去年以來，**市先后組織了深圳、東莞、香港三個專題招商活動，引進加工貿(mào)易項目47個。在招商引資管**上，兩市都是集中抓重點部門的招商。**只對10個主要部門實行考核，其它部門只測評服務水平。**招商引資考核范圍也由原來的66個部門縮小到21個部門。
    三、加快我市加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議。
    去年7月，國家商務部、海關總署〔xx〕44號公告發(fā)布后，沿海地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移明顯加快。據(jù)有關信息，珠三角地區(qū)有2萬多家企業(yè)將向中西部地區(qū)轉移；到xx年，粵、滬、浙、閩4省將轉移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1.4萬億元。這對**無疑是難得的歷史機遇，但我們同時也面臨三大壓力。一是周邊地區(qū)強大的競爭力。當前，沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移主要沿“三線”推進，即經(jīng)**向贛、皖地區(qū)推進；經(jīng)**向湘、鄂地區(qū)推進；經(jīng)梧州向北部灣地區(qū)推進。以上“三州”成為產(chǎn)業(yè)轉移的橋頭堡。而且，**在全國20個重點承接地中也沒有明顯優(yōu)勢。二是廣東省保護性政策的攔截力。廣東省已在粵北山區(qū)及東西兩翼建成21個產(chǎn)業(yè)轉移園區(qū)，每建成一個園區(qū)，省政府獎勵4000萬元支持產(chǎn)業(yè)轉移。三是東南亞地區(qū)的反拉力。一些東南亞國家也正在利用低廉的土地、勞動力等資源優(yōu)勢，爭奪日韓、港澳臺以及我國沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉移。機遇是運動的資源。**要在這場爭戰(zhàn)中贏得主動，必須準確把握形勢，進一步加強戰(zhàn)略性研究，發(fā)揮優(yōu)勢，創(chuàng)造條件，采取超常措施搶占發(fā)展先機。
    （一）作好規(guī)劃。一是要確立發(fā)展模式。外地經(jīng)驗證明，承接產(chǎn)業(yè)轉移必須走區(qū)域化、集約型發(fā)展之路。我們建議將正在規(guī)劃的**高新區(qū)東部新區(qū)作為產(chǎn)業(yè)轉移承接基地，集中打造包括現(xiàn)有“一區(qū)兩園”在內(nèi)的“長（沙）益（陽）產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)”。首期在“一區(qū)兩園”設立3個加工貿(mào)易示范園，在滄水鋪循環(huán)工業(yè)園申報建設**出口加工區(qū)。二是要制訂發(fā)展規(guī)劃。盡快組織編制《**市加快承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移總體規(guī)劃》和《長益產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，并依據(jù)規(guī)劃研究制定實施意見。三是要明確發(fā)展重點。從我市實際出發(fā)，將裝備制造、電子信息、制鞋、制衣和農(nóng)產(chǎn)品加工列為全市加工貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)重點。
    （二）出臺政策。加工貿(mào)易業(yè)務在內(nèi)地發(fā)展時間不長，操作有別于一般貿(mào)易，需要更大的政策支持、更優(yōu)的政府服務。建議市委、市政府盡快研究制訂關于加快承接加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移的政策性文件，出臺支持園區(qū)建設、鼓勵加工貿(mào)易企業(yè)發(fā)展、優(yōu)化政務環(huán)境的政策措施，在用地、用工、投資獎勵、行政審批、“飛地招商”等方面制訂具有創(chuàng)新性、操作性的具體辦法。
    （三）抓住重點。運營成本、企業(yè)用工和平臺建設是承接產(chǎn)業(yè)轉移的決定性因素。目前我市在這三個方面都比較薄弱，必須重點突破。一是抓好海關、商檢機構的建設，盡快改善通關條件，提高通關效率。二是加快基礎設施建設步伐。加快益寧城際干道建設進度；盡快啟動桃馬公路，爭取二廣高速常德至邵陽段早日開工；啟動**千噸級港口和鐵、公、水聯(lián)運建設工程；集中抓好滄水鋪工業(yè)園擴建和水電路基礎設施建設，抓好物流體系和信息化建設。以上建設工程要落實責任單位和責任人，明確工作目標，制定時間進度表，力爭通過2－3年的努力，從根本上改善**的.配套環(huán)境。三是大力發(fā)展標準廠房。加工貿(mào)易企業(yè)要求前期投入小，生產(chǎn)見效快，提供更多的標準廠房能夠促進加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。四是努力提高職業(yè)教育水平。我市職業(yè)技術教育具有良好發(fā)展基礎，要繼續(xù)推進管**和教學改革，發(fā)展面向**的“訂單式”、“儲備式”培訓，為加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才、技術支持。
    （四）抓好招商引資。發(fā)展加工貿(mào)易主要依靠企業(yè)的參與和支持。目前，我市加工貿(mào)易企業(yè)僅8家，實際有出口業(yè)績的只有3家（益神、科力遠、橡塑集團）。壯大這一產(chǎn)業(yè)，必須通過招商引資吸引更多的出口加工企業(yè)落戶**。要進一步創(chuàng)新招商方式，優(yōu)化招商引資考核管**，重點引進一批產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、生產(chǎn)規(guī)模大的企業(yè)，力求“引進一企、帶動一群”。同時，要引導和鼓勵現(xiàn)有出口企業(yè)通過招商引資改善投資結構，改變貿(mào)易方式，開展加工貿(mào)易業(yè)務。
    （五）加強領導。建議成立市承接沿海加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉移領導小組，由市長任組長，分管工業(yè)、商貿(mào)的副市長任副組長，領導小組具體負責加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織和協(xié)調(diào)。各區(qū)縣（市）、相關職能部門和工業(yè)園區(qū)，要把承接產(chǎn)業(yè)轉移作為擴大開放、發(fā)展經(jīng)濟的重要任務來抓，實行主要領導負責制。市直各部門要形成互動工作機制，建立聯(lián)系會議制度，定期研究解決工作中的問題。建議市委、市政府將承接產(chǎn)業(yè)轉移列入全市經(jīng)濟發(fā)展考核指標體系，并將考核結果與干部年度考核掛鉤。
    隨著80后作為青年走入社會，與之相關的話題一直是社會關注的熱點，包括80后的就業(yè)、婚姻、生育等。電視劇《蝸居》熱播后，由此引發(fā)的討論更是熱烈。在近期針對××市青年婚嫁趨勢的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)了幾個有趣的現(xiàn)象，也折射出當前社會的幾個問題。此次調(diào)研主要是通過參加揚城近期舉辦的萬人相親會和單獨采訪的形式，總結當前××青年婚嫁趨勢特征。
    相親會作為現(xiàn)在男女比例失調(diào)和信息不對稱現(xiàn)狀下解決青年婚姻問題的主要途徑之一，通過媒體、網(wǎng)絡以及搭建的各種平臺大肆風靡。此次相親會的形式是給參會人員每人發(fā)一張卡片，上面詳細記錄著各種個人信息，凡是對某人有意向的可以在其卡片上貼上愛心小卡片，留下自己的信息，這樣雙方有意向的有緣人便從這張小小卡片開始了聯(lián)系。通過簡單統(tǒng)計分析得出以下幾點共性的東西。
    一、青年婚嫁趨勢特征。
    1、最受歡迎男士特征。
    第一個明顯特征是自有產(chǎn)權房，看來蝸居中挖掘的“墳墓”在現(xiàn)實中一覽無余。凡是有產(chǎn)權房的男士卡片，愛心貼士遠遠多于租房者。例如某身高不夠、學歷不高、職業(yè)不穩(wěn)的男士卡片上卻貼滿愛心，分析發(fā)現(xiàn)起決定作用的因素是有自有產(chǎn)權房兩套。第二個明顯特征是良好的家境，某男，本科，職業(yè)居然是大學教師，筆者正好奇為什么本科也是大學老師，而且是那么年輕，后來一看介紹得知其父親是教授。原來除了實實在在的資本起作用外還有社會資本也很是重要的，尤其是當今的社會。第三個明顯特征是良好的工作，比如電信部門，某男電信、碩士、月入5000++，應征者如云，這完全是人力資本在起作用。第四個重要因素是身高，貌似175以上的男士更受歡迎，這是自身客觀條件或者說是先天資源優(yōu)勢。
    2、最受歡迎的女士特征。
    男士對女士要求的總體特征：一是年紀要輕，基本上83后的還屬于“暢銷款”，83前的屬于“滯銷款”，再往前基本要運用“促銷手段”了。二是工作要穩(wěn)，男士提的條件中，有很大部分提到要有穩(wěn)定工作，如教師、公務員事業(yè)單位編制等，這樣有利于照顧家庭，尤其是考慮下一代的時候，超級現(xiàn)實。這些屬于典型的想“娶碗族”。三是氣質要好，估計這點屬于典型的面子工程，男士找對象不僅僅要網(wǎng)實用而且還要講究品牌吧。四是要性格要和，這點倒也是實實在在，總不能找一個南轅北轍型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是兩者長期之和的必備條件。
    3、與會女士特征。
    與會女士共性：一是供給超過需求，女士數(shù)量遠遠大于男士數(shù)量，供需失衡了。在最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，明明是男性比例高于女性，但在多數(shù)相親場合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”問題更是突出。二是總體素質較高，基本上屬于高學歷、高年齡、高收入的“三高”人群。應征女性年齡大都處于25歲以后，估計都在黃金段后的滯銷期了。學歷大多在本科以上，職業(yè)也屬于穩(wěn)定性，大多收入處于城市中等收入以上，更為怪異的是有很多竟然是男士需求的“碗族”。看來關鍵原因是信網(wǎng)息不對稱引起的結構性失衡。三是女士主動性和積極性高于男性。在僧多粥少的男方市場的情況下，女性明顯迫于競爭和生存壓力，主動性和積極性大大提高。更有甚者，直接拿筆簽名留下聯(lián)系方式于心儀對象卡片上。
    4、女士對男士的要求特征。
    女士對男士的要求特征：一是有財，這點可以從對住房、職業(yè)、收入的要求上體現(xiàn)出來；二是要有材，身高是主要的直接體現(xiàn)，男士172cm估計是最低要求了；三是要有才，至少要是潛力股，這可以從對男士職業(yè)、學歷的要求上體現(xiàn)。三“才”具備的男性必成奇貨。
    二、婚嫁趨勢背后的原因分析。
    1、信息不對稱。
    信息不對稱是當前剩男剩女問題的重要原因。信息不對稱理論是由三位美國經(jīng)濟學家――約瑟夫?斯蒂格利茨、喬治?阿克爾洛夫和邁克爾?斯彭斯提出的，指在市場經(jīng)濟活動中，各類人員對有關信息的了解是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。該理論認為：市場中賣方比買方更了解有關商品的各種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經(jīng)濟的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟產(chǎn)生的危害，需要第三方發(fā)揮橋梁的作用，相親會就是當前剩男剩女之間的溝通橋梁之一。
    （1）婚姻市場上逆向選擇。
    在婚姻市場上，婚配雙方由于雙方的信息不對稱，必然導致在婚姻合約中的逆向選擇，這進一步加大了婚姻合約的交易成本。首先，婚配雙方開始只能了解一些表面信息特征（如相貌、財富等），并不了解對方潛在的信息特征（如品德、學識等），而這些特征往往會被特質較差的人所隱瞞，特質較高的人本希望與特質較高的人在一起，但是由于信息不對稱的原因，他（她）可能因為不了解信息而作出了最壞的決策，將自己出價給在婚姻市場上積極的搜尋者了。其次，婚配雙方在促進信息的雙向交流時，往往會出現(xiàn)典型的逆向選擇。
    如在約會中，特質較差的人往往會為達成婚姻合約而故意表現(xiàn)一些并不存在的信息特征，并且會為迎合對方的喜好而委屈自己，甚至會每天熱情的糾纏對方。在這種情況下，也會導致逆向選擇的最差結果。如果雙方相互了解，即信息是對稱的，這種情況肯定不會發(fā)生，所以女性希望通過更多具有保障性的如提高住房、職業(yè)、學歷等信息要求來降低風險。
    （2）交際圈的受限影響信息源。
    青年人尤其是當前的80后剛剛走上工作崗位，更多的時間精力忙于工作，交際圈狹窄。在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)交際圈子基本上是從學校的“宿舍-食堂-教室”三點一線，演變?yōu)椤凹?單位”兩點一線。這就使得青年獲取婚姻市場信息大大受到限制。雖然當前是信息時代，網(wǎng)絡的發(fā)達使得生活更加便捷，時下流行的“宅文化”也應運而生。衣食住行很多可以通過網(wǎng)絡來實現(xiàn)，于是青年用于現(xiàn)實中擴展交際的時間更加萎縮。
    （3）混淆信息干擾最終決策。
    網(wǎng)絡的盛行猶如雙刃劍，一方面是爆炸式的信息量給社會帶來便捷，但另一方是信息質量受到質疑。大量交友、聊天、社交虛擬網(wǎng)絡的負面新聞使得網(wǎng)絡公信力受到質疑，從網(wǎng)絡上獲取信息到現(xiàn)實生活存在差距，所以雖然有一個良好的平臺，但大量的干擾信息導致婚姻市場上雙方的決策受限制。更多的青年希望在現(xiàn)實社會中互相接觸、了解再最終做出選擇。
    2、女性擇偶標準的提高。
    據(jù)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了擇偶標準。
    假設用p表示女性擇偶標準，q表示需求、供給數(shù)量，s表示供給數(shù)量，則q=a-bp，s=c+dp。假設供求均衡時的點是p0點。女性擇偶標準的提高，相當于提高價格，價格從p0提高到p1,使得男性對女性需求量減少，從q0減少到q1，但在這個價格下的供給量增加，從s0增加到s1，這樣就使得整個市場處于s1q1的供過于求狀態(tài)。于是很多高素質的女性成為了剩女。
    3、高房價影響婚嫁取向。
    近日中國青年報社會調(diào)查中心對2429人（79.5%的人為“80后”）進行的一項調(diào)查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后”夫妻因為房子問題產(chǎn)生矛盾的人較多，超過7成人表示自己身邊的“80后”因為沒房不結婚的人很多，超過5成人認為“80后”夫妻會因為沒有房子不幸福。在采訪中，很多女性朋友雖然沒有明確表示，在選擇結婚對象時，一定會傾向有房子的那一方，在現(xiàn)實面前，她們卻不得不去考慮如何使未來生活的重擔減輕一些。而一些男性朋友卻明確表示，在房價居高不下的今天，愛情似乎變得非常脆弱，讓他們這些買不起房子的男青年成了婚戀市場的弱勢群體。在高房價面前，愛情的確變得有些蒼白?！皼]房怎么找女朋友”左右了許多男孩子的心；“沒房怎么結婚”也成為女孩子的心聲。愛情受高房價的重傷，已是不爭的事實。于是，一些人愛上了房子，最后“嫁給了房子”。
    如此相親會，卻能折射出當今的多個社會問題，尤其是住房和就業(yè)問題可見一斑。
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    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十三
    20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學生村官，任xx村黨支部副書記。工作一個月多來，通過實地調(diào)查了解，對xx村的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況有了初步了解，在此基礎上，對制約村級發(fā)展的因素提出了幾點拙見，希望能對xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報告如下：
    一、基本情況?1.基本概貌。
    xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會,西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
    全村有人口2157人，共629戶，10個生產(chǎn)組，21個自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動力為50%以上。
    全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟作物。
    2.經(jīng)濟狀況。
    本村位于xx鎮(zhèn)的實旱中心，沒有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒有任何，村級支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務工予以補充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達不到富裕標準。
    二、農(nóng)村建設的工作情況?1、基礎建設長足發(fā)展。
    在各級黨委、政府的大力支持下，全村已基本實現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來，我村對道路進行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來越好。
    2、經(jīng)濟能夠穩(wěn)步發(fā)展。
    3、村民各項素質不斷增強。
    4、各項工作始終穩(wěn)步開展。
    5、弱勢群體的權益受到保障。
    弱勢群體的權益受到村委會的高度重視，在村委會的關心下，都予以納入到了社會保障范圍。村委會實行節(jié)日慰問、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對弱勢群體進行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
    2.加強基層黨組織建設。
    的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問題，帶動群眾致富積極性，加快村民的致富進程。
    3.做好農(nóng)村環(huán)境保護。
    環(huán)境的污染總是會伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當然農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展也必然會帶來環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個主要的重災區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認識到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實際情況，所以應該整治河流，使的水清人悅。
    以上只是我的一點粗鄙之見，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見所想，相信隨著時間和工作的不斷推進，對于本村的實際情況將會有更進一步的了解，亦會有不一樣的體會，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十四
    7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
    2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
    3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
    1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
    2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
    3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
    4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
    5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
    6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
    1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
    2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
    3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
    4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
    5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十五
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
    近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
    （一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
    （三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十六
    近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F(xiàn)將情況報告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
    1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。
    由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。
    2、業(yè)主消費觀念未轉變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
    （一）提高服務質量，以服務促進收費。
    1、加強物業(yè)公司自身建設。
    物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
    進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質。
    （二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
    1、加強消防基礎設施建設。
    物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要立馬進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡化專項維修基金審批程序。
    因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
    3、強化責任主體。
    強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。
    （三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標準。
    住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
    2、完善監(jiān)管機制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質監(jiān)等相關職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十七
    本文目錄。
    按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
    隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯(lián)系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
    社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任兩個街道通過指導協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。
    從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
    一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯(lián)系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯(lián)系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
    現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
    由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
    一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。
    近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。
    由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調(diào)研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。
    市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關制度市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡機制市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。
    針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質偏低，小區(qū)業(yè)主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質教育迫在眉睫為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”
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    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
    1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。
    倡議書。
    征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
    二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
    四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
    五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
    六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
    二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
    1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
    3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
    5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
    6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
    8、媒體關注程度不夠。
    三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
    2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
    四、下一步工作重點。
    一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
    三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；
    四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；
    五是建立“質價相符”的服務收費機制；
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
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    隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。
    一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題。
    近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
    （一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。
    （二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
    （三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
    （四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
    基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
    然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。
    二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。
    （一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督。
    1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導。
    指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
    2、加強住宅裝修前的管理。
    要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。
    業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
    要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
    為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
    3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督。
    物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
    物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
    對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
    4、加強知法、守法和履約意識。
    物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
    物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
    物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
    在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
    （二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用。
    業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
    （三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法。
    區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
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    根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
    城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。
    我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場xx年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。
    集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
    旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
    金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。
    金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
    集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
    根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
    結合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。
    物業(yè)調(diào)研報告題目篇十八
    物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
    一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
    維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。 四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
    1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任。
    2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
    勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
    3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
    4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
    1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
    2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。
    3、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
    4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
    三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
    1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
    2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
    3、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
    4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
    2015學年第一學期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導下，我們小組對花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進行了一個實地的見習與調(diào)研。通過此次有組織的調(diào)研活動，不僅讓我們對物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會，而且激發(fā)和增強了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。
    基本情況：
    業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性，經(jīng)營管理比較典型，并且在調(diào)研中實際操作起來也切實可行。本次調(diào)研活動我們分三次進行，先后對以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進行了參觀、了解。通過此次調(diào)研活動，增加我們了對物業(yè)管理的感性認識的同時，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題。
    調(diào)研結果：
    1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊資本為1000萬元,總資產(chǎn)達到3000萬元。是國家建設部評定的物業(yè)管理一級資質企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級工程師、經(jīng)濟師、會計師、建筑師、設計師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗豐富、服務意識超前的員工隊伍。
    他們公司下設兩個分公司及三十多個管理處，物業(yè)管理面積達500萬平方米。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。
    該公司于2015年成功中標華南理工大學北校區(qū)。在我們學院成立之時又接管了我們學校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風和真誠的服務，贏得了一批又一批客戶的認可。他們的承諾是：接管一個，管好一個，創(chuàng)造一個品牌。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務理念和"優(yōu)質服務、精益求精"的質量方針。
    他們公司的企業(yè)文化是：
    · 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務第一
    · 企業(yè)精神： 團結 開拓 優(yōu)質 奉獻
    · 質量方針： 優(yōu)質服務 精益求精
    · 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求
    2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過對星光匯的參觀與訪談調(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進行管理。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設施與人員管理，通過招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。
    這次的調(diào)研，負責星光匯項目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設備設施的運行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學受益匪淺。以前的一部分同學都誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過對星光匯的這次調(diào)研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術復雜和管理難度的一面，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時負責星光匯項目的經(jīng)理也對我們提出了期望，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質的人才，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的。
    她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時的一些不良狀況。由于這
    一帶的地段剛開發(fā)娛樂場所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營。因此，這一帶的人氣還不足，或者說來這一帶娛樂消費的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。
    她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題，剛開始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟熬過這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂場所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設備設施的運行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說，還好這里的公交車站有你們學校的經(jīng)過，為我們帶來了不少的商機，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學子的飯?zhí)昧?，你們學校的學生到處可見。我們聽了都笑了起來。
    3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司
    到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題。
    業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務周到、盡心盡責，而且還熱情地跟我們進行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關創(chuàng)建文明城市的獎項。
    可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長抱怨小區(qū)的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度，造成管理不便，還對小朋友造成危險。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買頭?；貋眇B(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來。
    的確，小區(qū)的管理很泛，會出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會和諧，實現(xiàn)共贏。本次對駿威廣場的調(diào)研，不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學習的綜合素質修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過增強對員工的關心，切實為員工著想，實現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務?？墒牵撐飿I(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過這次調(diào)研，讓我們都認識到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實了解業(yè)主的意見與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來口碑，使企業(yè)做大做強。
    對于物業(yè)管理行業(yè)的思考。
    其一，轉變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務更加妥當，因為
    物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認識到自己的角色是服務者，才能在物業(yè)服務中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關系才能從意識上認識到物業(yè)服務的實質所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏。
    其二、加快市場化。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實現(xiàn)物業(yè)管理市場化，第一，可以通過市場機制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標等）選擇物業(yè)服務公司，從而增強行業(yè)的競爭氛圍。這樣不僅維護了業(yè)主的合法利益，也促進了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場化可以促進物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務。
    房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務中擔當合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點。
    總結，本次調(diào)研活動很有意義，效果明顯，也學習了很多關于物業(yè)管理行業(yè)的知識、行情。調(diào)研結束后，我們都主動寫下了各自的調(diào)研心得，都認為從這種學習方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實際的調(diào)研活動讓我們不僅吸收了課本的知識，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實際操作，也鍛煉了實踐的能力。我們都感到十分的充實。
    參考文獻：東北財經(jīng)大學出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》
    -隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務收費的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務收費難的原因
    1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。
    業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
    2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務費的收繳。
    3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權力、義務。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。
    標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
    5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產(chǎn)權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6、物業(yè)管理隊伍素質偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
    物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8、政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務收費帶來影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權力和相應的能力，結果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導致物業(yè)管理收費的困難。
    9、部分新建小區(qū)入住率低，導致物管收費率難以提高。
    近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費難的對策
    物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷
    一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準
    按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內(nèi)容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程
    按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質
    在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴格把好驗收關
    事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
    深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
    江山市雙塔街道周家青社區(qū)
    2015年10月