一個好的方案應(yīng)該具有可行性和有效性，能夠解決問題并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。方案的制定應(yīng)該注重因果關(guān)系和邏輯性。請大家參考下面的范文，以便更好地理解和運(yùn)用方案的制定方法。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇一
物業(yè)詳情（按照物業(yè)具體地理地位、周邊舉措措施寫字樓電梯運(yùn)行方案、具體情況及環(huán)境氣勢描寫）。
地理?xiàng)l件優(yōu)勝。__小學(xué)財務(wù)管理制度小學(xué)財務(wù)管理制度小學(xué)財務(wù)管理制度____________位于_______________周邊周邊舉措措施_______交通方便。
占地面積______平方米，______________由____________斥地扶植?？偨ㄖ娣e_________大廈寫字樓策劃內(nèi)設(shè)中間空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。
一、使命。
保障裝備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的職能部分。工程管理具有周密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，工程部是實(shí)施大廈工程經(jīng)管。這是為用戶創(chuàng)作保險、野蠻、恬靜、便利的商住情況的基礎(chǔ)保證和堅強(qiáng)后盾，反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、精采形象和聲譽(yù)的.重要標(biāo)記。
工程部的職責(zé)范圍如下：
庇護(hù)保養(yǎng)和寫字樓策劃故障檢修；1擔(dān)負(fù)大廈電力系寫字樓物業(yè)管理計劃_寫字樓電梯運(yùn)行打算統(tǒng)、電訊體系、電梯體系、空調(diào)體系、供水體系的運(yùn)行經(jīng)管。
2擔(dān)負(fù)大廈公共舉措措施、裝備的維修調(diào)養(yǎng)；
3擔(dān)負(fù)對用戶室內(nèi)舉措措施、設(shè)備供給有條件維修辦事；
4擔(dān)負(fù)大廈外派工程的監(jiān)禁任務(wù)。
5擔(dān)負(fù)對用戶供給不收費(fèi)特色服務(wù)以及特約辦事。
二、工程部架構(gòu)圖（a座）。
工程人員結(jié)構(gòu)圖。
人員配置申明。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇二
摘要。
根據(jù)光華大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我司為本項(xiàng)目帶給五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。
凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項(xiàng)目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了超多優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。并與透過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)iso9001：版認(rèn)證。透過認(rèn)證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的管理體系，已成為為貴司帶給智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。
我司將無錫光華大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級賓館式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，帶給物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項(xiàng)目五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，年物業(yè)管理費(fèi)為122。7萬元，平均物業(yè)管理費(fèi)為4。09元/平方米/月。
目錄。
一、前言3。
二、公司簡介4。
三、項(xiàng)目概況與分析6。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析6。
3．2管理思路7。
3．3管理目標(biāo)8。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇三
一、積極開展各項(xiàng)經(jīng)營活動，提高經(jīng)濟(jì)效益。
管理處在20xx年工作中，在成本控制上下了很大的.功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創(chuàng)造出一份來之不易的經(jīng)濟(jì)利潤。20xx年工作全面展開之后，管理處為了尋求更大的利潤增長點(diǎn)，召集全體員工在公司目標(biāo)和經(jīng)營思路的框架下進(jìn)行分析，集思廣義，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制訂出適合自身發(fā)展的經(jīng)營項(xiàng)目。管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項(xiàng)有償經(jīng)營服務(wù)活動。如“家政清潔服務(wù)；小孩接送；房屋中介等各項(xiàng)有償服務(wù)。全體員工利用休息時間加班、加點(diǎn)來展開各項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目，家園全體員工共9人，在保證小區(qū)正常生活秩序的前提下開展各項(xiàng)經(jīng)營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項(xiàng)有償服務(wù)。做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協(xié)助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協(xié)助，在20xx年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時間創(chuàng)造出利潤，在保證小區(qū)正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務(wù)，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創(chuàng)造著利潤。一份耕耘一份收獲，截止10月未，家園管理處就有償服務(wù)這一項(xiàng)已產(chǎn)生10028元的利潤，給公司創(chuàng)造出一定的經(jīng)濟(jì)價值。
二、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得新的利潤增長點(diǎn)。是集團(tuán)公司開展較早的一個項(xiàng)目。
小區(qū)面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業(yè)公司通過幾年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運(yùn)作模式。業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認(rèn)可，但由于小區(qū)面積不大，收費(fèi)低下，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，無法保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。根據(jù)這一狀況，管理處在20xx年度工作中調(diào)整工作思路，在保證小區(qū)各項(xiàng)工作穩(wěn)定的狀態(tài)下，利用現(xiàn)有資源，贏得新的利潤增長點(diǎn)，通過新增點(diǎn)來彌補(bǔ)由于管理面積小而產(chǎn)生的虧損；另一方面一直以一種較為平穩(wěn)的管理方式在運(yùn)行。在相對的物業(yè)管理活動中突出業(yè)主至上的服務(wù)模式，只要求品牌不看中利潤。xx年公司整體思路做了調(diào)整，作為管理處，即要保持物業(yè)管理各項(xiàng)工作平穩(wěn)，又要創(chuàng)造相應(yīng)的利潤。針對這種情況管理處立足現(xiàn)有的管理服務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng)新，以服務(wù)帶動管理費(fèi)用的上調(diào)，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務(wù)，便于管理處對費(fèi)用適時進(jìn)行調(diào)整。管理處在、年上半年工作即將結(jié)束時，對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了上調(diào)，在原來的基礎(chǔ)上漲浮達(dá)到每平方米0。13元。在這種情況下，就要求我們以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得業(yè)主對漲費(fèi)的認(rèn)可，管理處在進(jìn)行了艱難解釋和溝通工作后，終于在7月份將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲到國家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的最高標(biāo)準(zhǔn)，使管理處產(chǎn)生一項(xiàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
三、開源節(jié)流，降低成本，提高效益。
1、加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保管理處工作持續(xù)正常進(jìn)行，必須做好物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用控制，并保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費(fèi)率達(dá)到98%以上。
2、厲行節(jié)約、降低成本今年管理處全體員工，繼承發(fā)揚(yáng)20xx年的優(yōu)良傳統(tǒng)，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴(yán)格控制各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，使各項(xiàng)費(fèi)用支出降低到最低限度。截止11月未費(fèi)用支出比同期支出節(jié)約28243元。通過管理處全體員工的汗水澆灌，上半年的工作扎實(shí)而富有成效。截止11月末收入目標(biāo)完成率達(dá)到124%，已產(chǎn)生利潤56336元，、年工作怎么來開展，是否能保持這個良好發(fā)展勢頭呢？下面我就管理處下半年工作實(shí)施計劃及工作目標(biāo)做以闡述。
一、鞏固、年新增的利潤增長點(diǎn)xx年，家園管理處對物業(yè)管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)進(jìn)行了上調(diào)，、年管理處的工作重點(diǎn)將放在物業(yè)管理費(fèi)的收繳和解釋工作上。
二、進(jìn)一步尋求新的經(jīng)營項(xiàng)目，突破常規(guī)，對外發(fā)展，輻射周邊區(qū)域、年工作的實(shí)踐證明，展開多種經(jīng)營思路是行之有效的，xx年工作中，將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加放開手腳，對各項(xiàng)經(jīng)營活動突破常規(guī)不只是局限于小區(qū)內(nèi)，將對外橫向發(fā)展。利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造處每一份利潤。
三、提升管理、以人為本、穩(wěn)步發(fā)展人能創(chuàng)造一切，管理處在、年工作中將加強(qiáng)管理，提升員工的綜合素質(zhì)和凝聚力，以人為本來展開各項(xiàng)工作，使管理處全體人員在管理服務(wù)工作過程中走向積極主動的方向。一份汗水一份收獲，管理處全體員工在默默無聞奉獻(xiàn)的同時也在積累著利潤和客戶的滿意，在、年工作中我們雖然取得了一定的成績但、年工作還不能松懈。我們相信管理處在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下，將在、年工作中譜寫出新的篇章。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇四
1、本標(biāo)準(zhǔn)是在xx管理委員會（“園區(qū)管委會”）指導(dǎo)下，由xx寫字樓商會（“商會”）會員大會通過，并經(jīng)園區(qū)管委會核準(zhǔn)的寫字樓行業(yè)服務(wù)規(guī)范。
2、本標(biāo)準(zhǔn)的制訂、公布、生效和執(zhí)行應(yīng)當(dāng)符合xx（“園區(qū)”）的區(qū)域特征及其整體發(fā)展的規(guī)劃、布局和需要，并且接受園區(qū)管委會的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)。
3、本標(biāo)準(zhǔn)是微觀經(jīng)濟(jì)活動中平等市場主體進(jìn)行自由選擇和自由協(xié)商的指引性規(guī)范，目的是通過本標(biāo)準(zhǔn)的制訂、公布和實(shí)施，引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)寫字樓尋找到與之相對應(yīng)的管理人和使用人，同時也引導(dǎo)使用人和管理人在園區(qū)內(nèi)尋找到與之相對應(yīng)的寫字樓，為使用人提供安全、安靜、快捷、周到、細(xì)致、極具個性化、全天侯的服務(wù)。
4、標(biāo)準(zhǔn)針對寫字樓使用人接受服務(wù)的結(jié)果制訂規(guī)范。
5、本標(biāo)準(zhǔn)適用于商會會員所開發(fā)或/和管理的本標(biāo)準(zhǔn)所定義的寫字樓。
二、定義。
1、寫字樓：本標(biāo)準(zhǔn)所稱“寫字樓”，是指位于園區(qū)內(nèi)，以辦公為主要使用目的、按照北京市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、建筑面積在一萬平方米（10000m2）以上、已經(jīng)建成并投入使用的辦公樓房。
2、達(dá)標(biāo)寫字樓，本標(biāo)準(zhǔn)所稱“達(dá)標(biāo)寫字樓”，是指達(dá)到本標(biāo)準(zhǔn)所列全部數(shù)額和比例指標(biāo)且商會認(rèn)為執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)效果良好的寫字樓。
3、使用人：是指按照本標(biāo)準(zhǔn)接受服務(wù)的寫字樓實(shí)際使用人，包括實(shí)際使用寫字樓的產(chǎn)權(quán)人和承租人。
4、管理人：是指按照本標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并管理寫字樓的法人機(jī)構(gòu)，包括寫字樓的開發(fā)商和物業(yè)管理公司。如果本標(biāo)準(zhǔn)沒有特別的相反規(guī)定，則提供本標(biāo)準(zhǔn)所述服務(wù)的義務(wù)和責(zé)任由開發(fā)商和物業(yè)管理公司連帶承擔(dān)。
5、服務(wù)：是指管理人按照本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，組織全職的專業(yè)人員，利用寫字樓主體建筑、周邊環(huán)境、內(nèi)在設(shè)備設(shè)施、其他配套設(shè)施，滿足使用人的需要，解決使用人所遇問題，并為此收取報酬的行為。
6、物業(yè)管理委員會：是指由寫字樓的產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該寫字樓區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。
7、規(guī)范性文件：是指國家法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，以及國務(wù)院各主管部門、北京市政府、市政府各主管部門和園區(qū)管委會頒布的其他規(guī)范性文件。
三、主體建筑和服務(wù)。
1、主體建筑應(yīng)當(dāng)采用公害指標(biāo)不超過規(guī)范性文件所規(guī)定指標(biāo)的材料和技術(shù)建設(shè)；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)采用無公害環(huán)保材料和技術(shù)建成（包括內(nèi)外裝修）。
2、主體建筑應(yīng)當(dāng)保證寫字樓內(nèi)出售或出租的房屋單位均有獨(dú)立的自然采光。
3、主體建筑應(yīng)當(dāng)保證寫字樓內(nèi)出售或出租房屋單位的噪音排放符合規(guī)范性文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
4、主體建筑上應(yīng)有顯著的、固定的寫字樓名稱標(biāo)志以區(qū)別周邊其他建筑。寫字樓室外招牌、廣告牌、霓虹燈應(yīng)當(dāng)按規(guī)范性文件的規(guī)定設(shè)置，保持美觀統(tǒng)一，無安全隱患或者破損。
5、寫字樓外觀應(yīng)保持完好、整潔、無破損、脫落。寫字樓外立面應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期清洗。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)每年至少清洗二次。
6、達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)設(shè)計并使用顯現(xiàn)輪廓的夜間泛光照明。
四、周邊環(huán)境和服務(wù)。
1、寫字樓周圍應(yīng)當(dāng)有符合規(guī)范性文件要求的綠地或履行了相對應(yīng)的綠化義務(wù)，綠地應(yīng)無占用、破壞、踐踏現(xiàn)象。達(dá)標(biāo)寫字樓周圍應(yīng)當(dāng)至少有相當(dāng)于總建筑面積20－30％的綠地。
他主管部門匯報并協(xié)調(diào)。
3、管理人應(yīng)當(dāng)配備專門人員在每工作日8：00dd18：00期間，在寫字樓出入口處疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)機(jī)動車輛停放在本寫字樓停車場的適當(dāng)停車位置內(nèi)，以保證物業(yè)出入口和通道上交通不堵塞；本寫字樓沒有空余的停車位置時，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)機(jī)動車輛前往最為臨近的停車場地。
4、管理人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門申請并在寫字樓周邊設(shè)置規(guī)范的指示路牌，或者各種交通指示標(biāo)識、服務(wù)內(nèi)容提示標(biāo)識和安全警告標(biāo)識。
五、內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。
2、大堂。寫字樓大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)有明顯指示牌顯示樓層平面示意圖和樓內(nèi)所有使用人的具體位置；大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)接待臺回答來客詢問并在非工作時間進(jìn)行登記；達(dá)標(biāo)寫字樓大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)立具有圖文處理、通訊、郵件收發(fā)功能的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，以及金融、郵政、代訂旅行客票、訪客臨時休息和方便食品等服務(wù)設(shè)施。大堂任何部位均應(yīng)處于清潔、明亮狀態(tài)，在發(fā)生雨雪天氣時，應(yīng)設(shè)置免費(fèi)使用的簡單雨具和保持大堂清潔的器具。在大堂舉行的展示或推廣活動或做節(jié)日裝飾應(yīng)當(dāng)提前公告，并應(yīng)不影響使用人正常出入大堂。
3、會議設(shè)施。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有可供舉行中小型會議的會議室；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)設(shè)立使用面積不少于300平方米的可以舉行商務(wù)展示、宣傳、洽談和會議活動的多功能設(shè)施。
4、通訊設(shè)施。寫字樓的商務(wù)設(shè)施、會議設(shè)施和辦公單位內(nèi)應(yīng)當(dāng)具有與寫字樓總建筑面積相對應(yīng)的通訊設(shè)施；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)具有向使用人提供寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)施和使用人所需要的電話線路的能力以及具備移動電話無線覆蓋系統(tǒng)。
5、室內(nèi)設(shè)施。寫字樓辦公單位內(nèi)的照明、通風(fēng)、溫度、濕度和清潔度應(yīng)當(dāng)符合管理人事先公布的標(biāo)準(zhǔn)。
6、樓層。應(yīng)當(dāng)清潔、明亮、安靜、無異味、無雜物，設(shè)置樓層使用人位置指示牌和綠色植物。
7、通道。樓梯間，走廊和樓道明亮、清潔、暢通無堵且不易行人滑倒。
8、衛(wèi)生間。每一樓層應(yīng)當(dāng)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)配備必要的衛(wèi)生用品，地面無水跡，衛(wèi)生潔具干凈無污跡，并保持清潔明亮和無異味。
9、冷熱水。每一樓層應(yīng)當(dāng)24小時提供清潔的生活用冷熱水；限水、停水均應(yīng)提前進(jìn)行公告。
10、排水。寫字樓所有排水系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)保持通暢。寫字樓道路、地下室、車庫、設(shè)備房在汛期應(yīng)無積水、浸泡現(xiàn)象。寫字樓污水排放應(yīng)符合規(guī)范性文件規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。遇有事故，管理人應(yīng)當(dāng)指派專業(yè)維修人員30分鐘之內(nèi)立即到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。寫字樓應(yīng)當(dāng)根據(jù)各種可能出現(xiàn)的給排水故障，制定事故應(yīng)急處理方案。
11、供電。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)電力供應(yīng)充足。寫字樓設(shè)計用電負(fù)荷應(yīng)考慮到會議、大型中心機(jī)房設(shè)備、計算機(jī)及外設(shè)的用電負(fù)荷需要。寫字樓供電系統(tǒng)應(yīng)24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，管理人應(yīng)當(dāng)立即指派專業(yè)維修人員到場排除；限電、停電應(yīng)當(dāng)提前公開通知使用人。寫字樓應(yīng)當(dāng)針對各種供電故障制定應(yīng)急方案，包括備置可隨時啟用的備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)采用變配電供電系統(tǒng)并配備備用照明電源。
12、空調(diào)及供暖。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)或者供暖系統(tǒng)，并在工作時間運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和滴漏水現(xiàn)象。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，管理人應(yīng)當(dāng)指派專業(yè)維修人員立即到達(dá)現(xiàn)場維修。
13、通風(fēng)。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有與總建筑面積相對應(yīng)的通風(fēng)設(shè)施。
14、消防。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)無火災(zāi)安全隱患，并設(shè)有布局合理的消防設(shè)施，裝備先進(jìn)的自動煙、霧報警及噴淋系統(tǒng)。消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)完好無損，可隨時啟用。寫字樓每年必須按規(guī)范性文件的要求進(jìn)行消防檢測。寫字樓應(yīng)制定有火警火災(zāi)應(yīng)急方案和程序，設(shè)立消防疏散示意圖，保證照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好、緊急疏散通道暢通。出現(xiàn)緊急情形時，管理人應(yīng)當(dāng)組織所涉使用人緊急疏散。管理人應(yīng)建立3級消防組織，進(jìn)行定期的培訓(xùn)。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)在消防、滅火設(shè)施中使用計算機(jī)監(jiān)控和指揮系統(tǒng)。
15、寵物。寫字樓內(nèi)不應(yīng)進(jìn)入任何家禽、家畜及寵物。
16、保安。寫字樓提供24小時保安服務(wù)。保安人員的著裝應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，且易于識別；非工作時間內(nèi)保安應(yīng)當(dāng)定期巡回檢查各辦公單位的安全狀況。
17、衛(wèi)星天線、電視系統(tǒng)。寫字樓應(yīng)裝置公共電視天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，為每一獨(dú)立銷售或者出售單元安裝天線插座。
（一）在擬使用人與管理人協(xié)商管理人提供服務(wù)的條件時，管理人應(yīng)當(dāng)向擬使用人披露下列項(xiàng)目的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整信息，提供相應(yīng)的圖文資料，并進(jìn)行解釋和說明，以確保沒有誤導(dǎo)擬使用人：
3、寫字樓內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目；
4、擬使用辦公單位的具體情況；
5、寫字樓管理人的情況及其管理的基本體制、方法、內(nèi)容、程序和責(zé)任人；
8、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和方式；
9、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾及其監(jiān)督檢查機(jī)制；
10、住用戶手冊和服務(wù)規(guī)范。
管理人進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)執(zhí)行市房管局頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，。
物業(yè)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝上崗，并佩帶名牌，使用服務(wù)規(guī)范用語。
擬使用人與管理人簽訂合同以后，管理人應(yīng)當(dāng)向擬使用人介紹裝修和搬遷的注意事項(xiàng)并提供必要的協(xié)助。
（二）管理人的責(zé)任免除。
1、因發(fā)生地震、火災(zāi)、暴雨、臺風(fēng)、戰(zhàn)爭及其他不能預(yù)見，并且不能避免和不能克服的事件，而導(dǎo)致管理不能提供或不能按照本標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)時，免除管理人的責(zé)任。
2、因接受服務(wù)的使用人自身過錯或訪客過錯造成的損失，管理人可以免責(zé)。
3、為避免即將發(fā)生的較大損失采取相應(yīng)措施而導(dǎo)致發(fā)生的較小損失，管理人可以免責(zé)。4、出現(xiàn)規(guī)范性文件規(guī)定或管理人與使用人認(rèn)定的其他免責(zé)情形時，管理人可以免除責(zé)任。
5、管理人在知悉可以免責(zé)的情形發(fā)生時，應(yīng)當(dāng)采取一切必要措施減少損失的擴(kuò)大，對于管理人能夠采取但沒有采取必要措施而造成的損失擴(kuò)大部分，管理人不能免責(zé)。
1、管理人應(yīng)當(dāng)組織使用人設(shè)立寫字樓物業(yè)管理委員會，并建立健全有關(guān)規(guī)范。2、物業(yè)管理委員會由所在寫字樓全體使用人組成，每一使用人按其使用面積的比例行使表決權(quán)。
3、管理人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂物業(yè)管理合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
4、物業(yè)管理委員會代表使用人監(jiān)督本標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理合同以及有關(guān)協(xié)議、公約的執(zhí)行，并可以向商會通報所在寫字樓的執(zhí)行情況。
5、物業(yè)管理委員會的具體職責(zé)和工作程序等，參照規(guī)范性文件關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
七、其他一般性規(guī)定。
1、寫字樓應(yīng)當(dāng)保護(hù)使用人的人身和財產(chǎn)安全，對可能損害使用人人身和財產(chǎn)安全的場所，應(yīng)當(dāng)采取防護(hù)、警示措施。警示牌應(yīng)當(dāng)中英文對照。
2、寫字樓應(yīng)當(dāng)保護(hù)使用人的隱私權(quán)。除日常清掃衛(wèi)生、維修保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生重大火災(zāi)等緊急情況外，未經(jīng)使用人許可不得隨意進(jìn)入使用人的房間。
3、寫字樓有義務(wù)以口頭提示或者書面方式通知使用人不得自行對房間進(jìn)行改造、裝飾。
4、寫字樓有義務(wù)提示使用人愛護(hù)寫字樓內(nèi)的設(shè)備及財物。
5、寫字樓應(yīng)當(dāng)提供與本寫字樓檔次相符的產(chǎn)品與服務(wù)。寫字樓的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與其提供的服務(wù)相匹配。
八、本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。
1、本標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)園區(qū)管委會核準(zhǔn)、商會會員大會通過以后，由商會通過其網(wǎng)站或/和其他媒體向社會公布。
3、商會應(yīng)及時接受使用人對管理人的投訴并組織調(diào)解；
4、商會應(yīng)及時整理并向園區(qū)管委會通報園區(qū)寫字樓的有關(guān)動態(tài)。
5、商會應(yīng)當(dāng)與有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，在政府的一站式辦公大廳、政府指定的有關(guān)媒體上同時公布本標(biāo)準(zhǔn)和商會向社會公布的上述信息。對于不執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，商會可以通過上述媒介公布其名單，并向有關(guān)政府部門建議采取相關(guān)措施。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇五
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。
（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作。
（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動。
（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇六
一、填空題：
固定資產(chǎn)投資管理部分。
1、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實(shí)施細(xì)則，改建大修項(xiàng)目申報的要求：下一年度改建大修項(xiàng)目投資計劃于每年10月30日前申報。
2、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實(shí)施細(xì)則，關(guān)于改建大修項(xiàng)目竣工結(jié)算管理內(nèi)容，工程竣工驗(yàn)收合格2個月內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施單位向規(guī)劃建設(shè)部提交竣工結(jié)算資料。
3、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目單位投資總額30萬元（含）以上的項(xiàng)目，須編制并上報以下立項(xiàng)申請文件，經(jīng)總公司審批后方可進(jìn)行。
4、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法，企業(yè)自有資金出資改造、投資額30萬元以下的項(xiàng)目，需履行備案手續(xù)，項(xiàng)目單位應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前10個工作日內(nèi)報總公司備案。
經(jīng)營管理。
5、物業(yè)集團(tuán)所屬分公司有權(quán)審批或訂立租期1年以內(nèi)(包括1年)且年租金30萬元以下(含30萬元)且租賃面積100平方米以內(nèi)（包含100平方米）的房屋租賃合同、房屋使用協(xié)議。
6、須上報總公司進(jìn)行會審合同年限在3年（不含3年）至10年（含10年）之間或者年標(biāo)的額在50萬元（不含50萬元）至200萬元（含200萬元）之間的，分公司應(yīng)于合同簽訂前將擬簽合同文本上報集團(tuán)進(jìn)行會審并上報總公司經(jīng)營管理部。
7、各所屬企業(yè)不允許簽訂對方有中介轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包行為、任何形式的土地租賃的房屋租賃或使用合同。
8、限制簽訂合同企業(yè)：印刷廠、幼兒園、市場等有安全隱患的承租單位和構(gòu)成競爭威脅的行業(yè)如物業(yè)出租、旅店等行業(yè)。
9、分公司根據(jù)審核意見修改合同，如分公司對審核意見有異議，需一個工作日內(nèi)將理由上報集團(tuán)，集團(tuán)一個工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并回復(fù)分公司意見。
10、對于經(jīng)總公司批準(zhǔn)訂立的合同，應(yīng)在合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)將所簽合同及相關(guān)附件的副本上報總公司經(jīng)營管理部。
11、簽訂合同時，應(yīng)充分考慮我方的經(jīng)營能力和履約能力，合同中對我方履行義務(wù)的約定不得超出我方的履約能力。
二、選擇題：
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寫字樓物業(yè)前期管理方案篇七
（1）房屋。
a房屋完好率達(dá)98%以上；
b房屋零修、急修及時率92%以上；
c房屋零修工程合格率98%以上；
d外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；
e房屋裝修貼合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)。
（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班；
（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；
（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；
（4）交通、車輛管理有序；
a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
b、機(jī)動車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理。
（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價；
（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；
（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件。
（1）硬件環(huán)境。
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；
c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
e、有集中監(jiān)控設(shè)備；
f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）。
（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；
（2）室內(nèi)清潔；
（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安裝、更換配件；
（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；
（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
（11）代辦繳納電費(fèi)；
（12）代辦繳納電話費(fèi)；
（13）代辦電話開戶；
（14）代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）。
（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；
（2）代訂車、船、機(jī)票；
（3）中英文打字、傳真；
（4）電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)。
（1）棋類；
（2）牌類；
（3）球類；
（4）健身活動；
（5）書刊閱覽；
（6）歡慶節(jié)日；
（7）義務(wù)服務(wù)活動。
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇八
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
1、從政策法規(guī)的角度，帶給相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的推薦；
3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、帶給有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、帶給大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；
6、帶給機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、帶給功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、帶給有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
9、帶給標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
3、制定早期介入計劃，用心穩(wěn)妥地開展工作；
4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗(yàn)收時光；
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；
3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一齊，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。
4、與開發(fā)、施工單位一齊，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至貼合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：
（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；
（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；
（4）核對、接收各類標(biāo)識。
（二）管理措施：
1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；
2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；
3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；
4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主帶給方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司十分重視業(yè)主入伙工作的管理。
1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)帶給一條龍服務(wù)；
3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；
（4）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時光，及時解決。
（二）管理措施：
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；
2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
（1）門崗的任務(wù)：
禮儀服務(wù)；
維護(hù)出入口的交通秩序；
對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；
夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；
嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；
為業(yè)主帶給便利性服務(wù)。
（2）巡邏崗的任務(wù)：
按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
巡查車輛停放狀況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
對大廈及樓宇安全、防火檢查；
裝修戶的安全檢查；
防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安狀況實(shí)施24小時監(jiān)控，以確保安全。
（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。
（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理狀況作詳細(xì)記錄，留檔備查。
（二）、管理措施：
3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當(dāng)；
4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；
5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、做好消防監(jiān)控中心的管理；
2、做好消防設(shè)施、器材的管理；
3、持續(xù)消防通道的暢通；
4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；
5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；
6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
（二）管理措施：
1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
6、制止任何違反消防安全的行為；
7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；
8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。
綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。
1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；
（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾；
（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。
2、清潔衛(wèi)生：透過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（1）根據(jù)材質(zhì)選取最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，持續(xù)材質(zhì)表面光亮整潔；
（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，持續(xù)整潔無異味；
（3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗持續(xù)光亮，無明顯印漬；
（7）定期進(jìn)行外墻清洗；
（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
（9）定期對下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；
（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；
（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
（二）管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；
4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行禮貌。
六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
（1）業(yè)主已領(lǐng)房：
房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。
（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
（3）公共用房。
做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每一天巡查兩次；
（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；
（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時運(yùn)行檔案；
（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。
（二）管理措施：
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）。
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主帶給一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：
（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項(xiàng)資料視具體配套狀況增減）。
透過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。
1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；
2、定期清潔蓄水池，持續(xù)水質(zhì)潔凈；
3、專人管理蓄水池，定時開放。
1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。
透過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；
2、搞好財務(wù)核算；
3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費(fèi)用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次）。
4、做好年度預(yù)算和決算工作；
5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷；
6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策帶給依據(jù)。
（二）管理措施：
1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；
2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、加強(qiáng)成本控制；
5、加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。
于實(shí)現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。
1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；
2、實(shí)施所制訂的工作計劃和措施；
3、對照計劃，檢查執(zhí)行的狀況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；
4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。
（二）管理措施：
1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；
2、制訂質(zhì)量職責(zé)制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；
3、理解公司對大廈管理工作的`現(xiàn)場指導(dǎo)；
4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
3、財務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
（二）管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；
4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于持續(xù)員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的好處。
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
2、任人唯賢，量材錄用；
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
（二）管理措施：
1、制定崗位職責(zé)制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
2、建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作用心性；
3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)。
（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍。
將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)。
對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案。
對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案。
建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。
（五）建立供貨商檔案。
對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商持續(xù)聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
（六）日常巡視與定期保養(yǎng)。
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇九
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)27。
六、各項(xiàng)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費(fèi)測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機(jī)會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實(shí)力。使無錫光華大廈在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項(xiàng)目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達(dá)國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達(dá)大專以上。
合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的iso9001：2000質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項(xiàng)目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運(yùn)作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運(yùn)作部下設(shè)體育中心項(xiàng)目部、科技園項(xiàng)目部、加城花園（涉外）項(xiàng)目部、嘉湖閣（涉外）項(xiàng)目部、翠湖雅居（涉外）項(xiàng)目部、新城花園項(xiàng)目部、新加花園項(xiàng)目部、新馨花園項(xiàng)目部、明輝花園項(xiàng)目部和廠房項(xiàng)目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項(xiàng)目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點(diǎn)充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運(yùn)作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運(yùn)作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。
三、項(xiàng)目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費(fèi)時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強(qiáng)。
3、本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂部服務(wù)項(xiàng)目仍屬常規(guī)項(xiàng)目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項(xiàng)目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項(xiàng)目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。
8、本項(xiàng)目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)上。
2、本項(xiàng)目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項(xiàng)目、資料和標(biāo)準(zhǔn)。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項(xiàng)目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對外服務(wù)范圍。
4、項(xiàng)目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項(xiàng)目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)思考。
7、本項(xiàng)目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項(xiàng)目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標(biāo)。
3．3．1管理總目標(biāo)。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)到達(dá)國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
3．3．2管理體系目標(biāo)。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標(biāo)準(zhǔn)。
3．3．3管理分項(xiàng)目標(biāo)。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%。
綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進(jìn)場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實(shí)際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項(xiàng)目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項(xiàng)目部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項(xiàng)目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十
醫(yī)院（hospital）一詞來自拉丁文，原意為“客人”，因?yàn)橐婚_始設(shè)立時，是供人避難，還備有休息間，使來者舒適，有招待意圖，后來，才逐漸成為滿足人類醫(yī)療需求，提供醫(yī)療服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，收容和治療病人的服務(wù)場所。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎大家前來參考查閱！
構(gòu)建“三化四定五制”的管理模式，為了讓關(guān)注醫(yī)院物業(yè)管理的人員對醫(yī)院物業(yè)服務(wù)方案有所了解，下面由勤好物業(yè)專員技術(shù)人員為我們簡單地講解下醫(yī)院物業(yè)服務(wù)方案的知識：
員工隊伍的配置和服務(wù)工作，堅持“三化”的管理標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此形成管理機(jī)制。包括號對服務(wù)隊伍的配備和服務(wù)工作的實(shí)施，均按專業(yè)化的要求來考慮，保證人員，設(shè)備，作業(yè)均符合所要求的技術(shù)水準(zhǔn)；對服務(wù)工作和管理實(shí)行程序規(guī)范化和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，使每個管理單位的管理服務(wù)都有明確，系統(tǒng)，全面的質(zhì)量指標(biāo)體系和考核標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)各級組織都必須規(guī)范管理，從各個層級，各個方面建立健全規(guī)章制度，使管理活動制度化。
各級服務(wù)機(jī)構(gòu)，凡無特殊的，均應(yīng)實(shí)行“四定”目標(biāo)管理，由上級組織與下級組織商定其任務(wù)和具體目標(biāo)，配置的崗位和人員數(shù)量，成本開支定額和獎罰的方式和標(biāo)準(zhǔn)?！八亩ā钡膬?nèi)容要求全面，具體，科學(xué)合理?！八亩ā蹦繕?biāo)管理責(zé)任書由公司總經(jīng)理或各醫(yī)院的后勤服務(wù)管理處主任與部門負(fù)責(zé)人簽定，一經(jīng)生效，即以此為依據(jù)實(shí)施管理。
一是實(shí)行嚴(yán)格的員工錄用制度，每個新加入醫(yī)院后勤服務(wù)的員工，無論公共招聘還是推薦選職，必須經(jīng)過公司人事部門按程序考核考試和公司負(fù)責(zé)人面試，必須達(dá)到規(guī)定的條件，擇優(yōu)選用，并且均實(shí)行試用。
二是實(shí)行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實(shí)施辭退外，定期實(shí)施員工考評，對成績處于末位的員工給予辭退。
三是各服務(wù)機(jī)構(gòu)對員工實(shí)行每月考核制度，考核成績逐級上報備案。
e)責(zé)任追究制從公司到醫(yī)院的服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)行責(zé)任追究制。通過制定出各個方面實(shí)行責(zé)任追究的事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，以及追究的方法措施，一旦發(fā)生屬責(zé)任追究范圍的事項(xiàng)和情形，必嚴(yán)格追究，按標(biāo)準(zhǔn)處理。
為進(jìn)一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動，制定實(shí)施方案如下：
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果，全面強(qiáng)化自身建設(shè)，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)和幸福指數(shù)，提升小區(qū)品質(zhì)，培育具有國有底蘊(yùn)、***物業(yè)服務(wù)品牌，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象。
為確保競賽活動扎實(shí)有效開展，成立活動領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：****。
副組長：***。
成員：****。
活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。
（一）聚焦業(yè)主滿意，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強(qiáng)素質(zhì)。
1、加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，樹立正確服務(wù)觀開展好“物業(yè)講習(xí)堂”、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動，從法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾、懂技術(shù)、明理知法的意識，推動人才強(qiáng)企工程有效開展。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識的重要性，潛移默化推動服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制，加速思想碰撞，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給。
2、理順管理流程機(jī)制，推動制度落實(shí)落地。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化“三標(biāo)”建設(shè)、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)“三會三公開”制度落實(shí)落地，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照質(zhì)價相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，健全財務(wù)帳目，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能。
3、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平。完善三級考核體系，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效。堅持實(shí)施“低老壞”現(xiàn)場曝光會、差評案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對問題突出、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施“黃牌警告，紅牌重罰”原則，“紅牌”雙倍扣罰績效，并取消評先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會”、居民滿意度調(diào)查問卷，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，建立問題清單，針對解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問題開展專項(xiàng)行動，進(jìn)一步降低投訴率，提升滿意度。
（二）聚焦提質(zhì)升級，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)。
1、加強(qiáng)日常管理服務(wù)，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車輛藍(lán)牙識別系統(tǒng)，強(qiáng)化門衛(wèi)值守，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果，并形成長效機(jī)制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動，強(qiáng)化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃、衛(wèi)生死角、雜草垃圾、樓道雜物等問題的清理力度。建立“四?！狈?wù)質(zhì)量問題清單，集中開展專項(xiàng)治理行動，實(shí)行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時監(jiān)控。積極開展“現(xiàn)場精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會”，及時總結(jié)分析存在的差距短板，推動服務(wù)不斷升級。
2、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收。積極參與工程交接、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁、通道閘機(jī)、人臉識別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠，針對易產(chǎn)生高空墜物、物體打擊等危害的危險源，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示。
3、加快引擎驅(qū)動，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。強(qiáng)化過程控制，持續(xù)實(shí)行“走動式”巡查，對崗位職工定點(diǎn)、定位、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查、管理、服務(wù)、人口普查等工作，推動物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建，分類指導(dǎo)、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)“精品小區(qū)”、“質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目”建設(shè)。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài)，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。
公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
公司對前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
（一）明確客服部工作計劃。
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項(xiàng)目工作報告。
報告資料包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場狀況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表。
報告資料包括：工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃。
4、合理化推薦、意見。
5、其他。
（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃。
1、每周例會通報各部門前期駐點(diǎn)工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點(diǎn)。
2、研究分析各部門工作報告。
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通。
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告。
6、其他。
（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系。
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員。
2、明確工作程序。
a、督察員每一天不少于對各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見。
具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見。
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度。
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度。
2、建立和規(guī)范例會制度。
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)。
a、研究和總結(jié)。
b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)。
f、有計劃實(shí)施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)。
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。
3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。
4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的.檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
1、每一天定時檢查電梯的運(yùn)行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進(jìn)行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等）。
5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng)，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運(yùn)結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
核心提示：物業(yè)是為甲方業(yè)主服務(wù)的，醫(yī)院物業(yè)的服務(wù)對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務(wù)是共性，醫(yī)院服務(wù)是個性，是特色;管理理念就要突出個性與特色。
物業(yè)管理在前幾年可以說是新興行業(yè)，醫(yī)院物業(yè)更是鳳毛麟角，1999年公司創(chuàng)建至今已經(jīng)邁過七個年頭，是國家的國有體制改革給我們這些私營企業(yè)創(chuàng)造了生存空間;醫(yī)院的改革給我們帶來了發(fā)展機(jī)遇;大批二次就業(yè)人群的出現(xiàn)激活了人力資源的共給，增強(qiáng)了提企業(yè)競爭力;我們企業(yè)很快發(fā)展壯大，成為南京市新興醫(yī)院物業(yè)的一支重要隊伍。如何將這支分散在南京各個醫(yī)院的五湖四海二次就業(yè)隊伍組織起來?什么是華澳物業(yè)管理醫(yī)院物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢?多年親身經(jīng)歷告訴我：一是整合文化，打造華澳品牌;二是優(yōu)化和創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)管理。本文著重就第二條談?wù)剛€人體會。
物業(yè)是為甲方業(yè)主服務(wù)的，醫(yī)院物業(yè)的服務(wù)對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務(wù)是共性，醫(yī)院服務(wù)是個性，是特色;我們的管理理念就要突出個性與特色。
我們所服務(wù)的醫(yī)院都是南京市著名醫(yī)院單位，因此物業(yè)管理人員應(yīng)首先樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，為醫(yī)院提供一流的服務(wù)。近年公司總結(jié)了多年為醫(yī)院服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，成功總結(jié)提煉了一條華澳物業(yè)自己的服務(wù)宗旨：“服務(wù)醫(yī)患，客戶滿意，病員滿意;二次創(chuàng)業(yè)，成就員工，造福社會”。將服務(wù)質(zhì)量提高到關(guān)系公司命運(yùn)與員工體現(xiàn)價值的高度，要求員工珍惜二次創(chuàng)業(yè)機(jī)會，做好本職工作，體現(xiàn)華澳風(fēng)采，將業(yè)主滿意作為我們管理和服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。
醫(yī)院作為一種新的物業(yè)服務(wù)首先要主動與甲方聯(lián)系，接受機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，主動了解機(jī)關(guān)的工作安排，作好甲方各個時期重點(diǎn)活動的配合開展，例如近年的醫(yī)院行風(fēng)大檢查，各類消毒檢查，醫(yī)療垃圾整頓等等，在服務(wù)中盡可能的想醫(yī)院所想，急醫(yī)院所急的主動做好醫(yī)院物業(yè)突擊性工作。在近年的醫(yī)院物業(yè)管理中公司通過實(shí)踐制定了具有一百余項(xiàng)項(xiàng)制度的《華澳物業(yè)制度匯編》匯編內(nèi)容包括各類崗位職責(zé)、崗位規(guī)范、考核標(biāo)準(zhǔn)、管理程序、管理標(biāo)準(zhǔn)、工藝流程、績效考核、工作準(zhǔn)則、員工守則等。內(nèi)容豐富反映“華澳企業(yè)文化”的重要方面。匯編是公司各級管理人員及全體員工的行為綱領(lǐng)，是一項(xiàng)具有醫(yī)院物業(yè)管理工作的行為規(guī)范。歡迎關(guān)注雅吟天下。要求全體員工按照醫(yī)院行業(yè)規(guī)范行為，規(guī)范服務(wù)。例如最近在各個醫(yī)院開展的電梯文明爭創(chuàng)一流活動，要求各院電梯崗位員工執(zhí)行電梯文明操作規(guī)范，持證上崗;執(zhí)行統(tǒng)一制服，配掛工號牌上崗，請乘客監(jiān)督;在崗使用“您好請進(jìn)!”“請大家往里站，注意安全!”“對不起，請后面同志乘下一班電梯!”“xx樓層到了請您走好!”等文明用語。為確保電梯文明服務(wù)到位，每天在電梯運(yùn)行高峰期間委派員工倒班上崗，在電梯口疏導(dǎo)乘客，文明乘用電梯。這一活動得到院方與乘客好評。這一活動我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了按規(guī)范辦理，追求過程的完美;講究情效，力求達(dá)到最佳服務(wù)效果，用出色的服務(wù)展現(xiàn)華澳風(fēng)采。
在各大醫(yī)院相繼成立臨床服務(wù)中心，也就是將醫(yī)院保潔工作中的外勤跑單服務(wù)工作從中細(xì)化出來統(tǒng)一運(yùn)作，集中進(jìn)行。既減員增效，又推進(jìn)了專業(yè)化、科學(xué)化管理。先后從軍區(qū)總院、一醫(yī)南院、中大醫(yī)院逐步推廣，在運(yùn)作中不斷充實(shí)、調(diào)整增加臨床服務(wù)新的服務(wù)項(xiàng)目，全方位的適應(yīng)和滿足醫(yī)院方發(fā)展變化著的的正當(dāng)需求，逐步增加物業(yè)有承受能力的無償服務(wù)，經(jīng)過二年的努力磨合，得到了院方各病區(qū)護(hù)士長的逐步諒解與支持，取得了從理解認(rèn)同到支持的飛躍。臨床中心運(yùn)行的實(shí)踐完全體現(xiàn)了華澳人一往無前精神，實(shí)踐告訴我們“改革有險阻，只要肯攀登”大家團(tuán)結(jié)一條心“沒有攻不下的堡壘”。2007年主要抓好速遞快送工作,急醫(yī)院病人所急,做好臨床服務(wù)中心工作.創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，即增強(qiáng)與院方的合作，又提高公司醫(yī)院物業(yè)的市場競爭能力。
1、導(dǎo)入is09001：2000質(zhì)量保證體系，對醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體控制。
根據(jù)適用、適應(yīng)、充實(shí)、完善的原則在原有is09001：2000國際質(zhì)量體系基礎(chǔ)上，針對醫(yī)院物業(yè)運(yùn)行實(shí)際予以提高和改進(jìn)。在實(shí)施貫標(biāo)中將主要操作過程規(guī)范化、程序化、文件化，并以質(zhì)量記錄保證作業(yè)具有可追溯性、可驗(yàn)證性。通過有效控制，切實(shí)保證管理服務(wù)按照即定的程度和標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。
2、推動“學(xué)習(xí)+工作”的企業(yè)組織運(yùn)行。
學(xué)習(xí)型組織認(rèn)為，組織成員須擁有一個共同的愿景，共同的愿景來源于員工個人愿景而又高于個人的愿景。他是組織中所有員工共同的愿望景像，是他們的共同理想。它能使不同個性的人凝聚在一起，朝著組織共同的目標(biāo)前進(jìn)。團(tuán)隊的本質(zhì)特征：團(tuán)隊是一些才能互補(bǔ)并為負(fù)有共同責(zé)任的統(tǒng)一目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)而奉獻(xiàn)的少數(shù)人員的集合?；诠镜膯T工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，總體人群是社會弱勢群體，但我們不是弱者,我們要以二次創(chuàng)業(yè)為契機(jī)，塑造醫(yī)院物業(yè)公司強(qiáng)勢文化，建立學(xué)習(xí)型組織，打造華澳團(tuán)隊，讓華澳員工為公司感到驕傲!
有利于全面提高員工的凝聚力;有利于增強(qiáng)企業(yè)的活力.
3、管理從尊重員工開始。
我們在強(qiáng)調(diào)管理的時候常常喜歡運(yùn)用一句話“沒有規(guī)矩不成方圓”
但是我們卻忽視了這樣一個事實(shí)：如果員工的積極未能充分調(diào)動起來，規(guī)矩越多，管理成本也會越高。所以我認(rèn)為：企業(yè)管理的基本的一條規(guī)矩就是對員工尊重。始終牢記：我們的職責(zé)是幫助員工成功。讓管理親和于人，將管理者與員工的心理距離拉近，讓管理者與員工彼此在無拘無束的交流中互相激發(fā)靈感、熱情與信任。歡迎關(guān)注雅吟天下。一定要愛護(hù)員工，并幫助他們，否則他們也不會幫助你的企業(yè)。對待員工一定要誠實(shí)，說明企業(yè)困難，分析物業(yè)管理形勢，明確公司宗旨，要求大家承擔(dān)責(zé)任，一定要把自己的心拿出來給員工看，要心心相印，只有在這種情況下，員工才會跟走，華澳才能成為一家人。其次就是要盡量幫助員工實(shí)現(xiàn)價值。公司的員工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，通過組織學(xué)習(xí)提高，發(fā)現(xiàn)了下崗人員中不乏各類人才，所以就要有人人都是人才的思想，員工有多大的能耐，就應(yīng)該為他們搭多大舞臺。馬斯洛的需要層次理論告訴我們，當(dāng)一個人滿足了溫飽和被尊重等低層次需求后，他將產(chǎn)生實(shí)現(xiàn)自我價值的愿望。因此在員工中提拔管理人才，發(fā)現(xiàn)能工巧匠，現(xiàn)在的華澳各物業(yè)部經(jīng)理，門診大廳領(lǐng)班，各職能部門負(fù)責(zé)人都是在醫(yī)院保潔一線經(jīng)風(fēng)雨見世面的好手，根據(jù)各自才干，給予職權(quán)，讓他們在工作中不斷獲得成就，讓他的價值得到實(shí)現(xiàn)，我們的公司也就會一往無前。
為進(jìn)一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動，制定實(shí)施方案如下：
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果，全面強(qiáng)化自身建設(shè)，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)和幸福指數(shù)，提升小區(qū)品質(zhì)，培育具有國有底蘊(yùn)、***物業(yè)服務(wù)品牌，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象。
為確保競賽活動扎實(shí)有效開展，成立活動領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：****。
副組長：***。
成員：****。
活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。
(一)聚焦業(yè)主滿意，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強(qiáng)素質(zhì)。
1、加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，樹立正確服務(wù)觀開展好“物業(yè)講習(xí)堂”、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動，從法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾、懂技術(shù)、明理知法的意識，推動人才強(qiáng)企工程有效開展。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識的重要性，潛移默化推動服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制，加速思想碰撞，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給。
2、理順管理流程機(jī)制，推動制度落實(shí)落地。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化“三標(biāo)”建設(shè)、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)“三會三公開”制度落實(shí)落地，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照質(zhì)價相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，健全財務(wù)帳目，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能。
3、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平。完善三級考核體系，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效。堅持實(shí)施“低老壞”現(xiàn)場曝光會、差評案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對問題突出、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施“黃牌警告，紅牌重罰”原則，“紅牌”雙倍扣罰績效，并取消評先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會”、居民滿意度調(diào)查問卷，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，建立問題清單，針對解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問題開展專項(xiàng)行動，進(jìn)一步降低投訴率，提升滿意度。
(二)聚焦提質(zhì)升級，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)。
1、加強(qiáng)日常管理服務(wù)，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車輛藍(lán)牙識別系統(tǒng)，強(qiáng)化門衛(wèi)值守，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果，并形成長效機(jī)制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動，強(qiáng)化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃、衛(wèi)生死角、雜草垃圾、樓道雜物等問題的清理力度。建立“四?！狈?wù)質(zhì)量問題清單，集中開展專項(xiàng)治理行動，實(shí)行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時監(jiān)控。積極開展“現(xiàn)場精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會”，及時總結(jié)分析存在的差距短板，推動服務(wù)不斷升級。
2、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收。積極參與工程交接、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁、通道閘機(jī)、人臉識別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠，針對易產(chǎn)生高空墜物、物體打擊等危害的危險源，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示。
3、加快引擎驅(qū)動，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。強(qiáng)化過程控制，持續(xù)實(shí)行“走動式”巡查，對崗位職工定點(diǎn)、定位、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查、管理、服務(wù)、人口普查等工作，推動物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建，分類指導(dǎo)、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)“精品小區(qū)”、“質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目”建設(shè)。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài)，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十一
辦公樓物業(yè)管理有它獨(dú)特的特點(diǎn)，主要表此刻：第一，辦公樓的物業(yè)容積率相對較高，建筑規(guī)模大，電梯、消防、中心空調(diào)系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，功能齊全。第二，辦公樓裝修檔次高，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，辦公樓人員流動性大。第四，入駐大廈的業(yè)主和客戶層次高，社會影響大。
對于物業(yè)管理來說辦公樓的這些特點(diǎn)無疑不是難度挑戰(zhàn)。首先管理要規(guī)范化，結(jié)合樓宇的特點(diǎn)和實(shí)際，建立辦公樓安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場等的管理公約或管理守則，以使整個大廈管理有章可依，運(yùn)行有序。其次，物業(yè)管理公司務(wù)必建立一套完善且又適用的規(guī)章制度和作業(yè)規(guī)范，并要求員工照章執(zhí)行、操作，職責(zé)到人，職責(zé)到崗，確保大廈各項(xiàng)工作正常進(jìn)行，各種設(shè)備設(shè)施得以安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
建新辦公樓物業(yè)管理方案從下方幾方面入手。首先，設(shè)立客戶服務(wù)中心，給業(yè)主和客戶貼近、貼身、貼心的服務(wù)，讓業(yè)主和客戶時刻感到物業(yè)人就在他們身邊，就像最好的朋友一樣，需要的時候立刻出現(xiàn)。其次，規(guī)范服務(wù)，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序等各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，如對敲門、上門維修自帶鞋套，與業(yè)主溝通時的規(guī)范語言等都要作具體的規(guī)定，構(gòu)成一整套規(guī)范的流程。第三，及時服務(wù)，對諸如工程維修、裝修審批、求助投訴處理等多數(shù)程序都設(shè)定完成時光，以保證為業(yè)主或客戶服務(wù)的及時性。比如，規(guī)定工程維修人員接到業(yè)主和客戶求助5分鐘之內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場。到達(dá)現(xiàn)場能處理立刻處理、不能處理要給業(yè)主和客戶予以解釋求得理解。若在接到通知后因各種非凡狀況導(dǎo)致不能在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，就要及時地與業(yè)主進(jìn)行溝通或者再次約定維修時光，求助投訴處理后，還要針對不一樣問題進(jìn)行不一樣等級的回訪。這樣做后會讓業(yè)主覺得服務(wù)相當(dāng)及時，覺得十分舒適、滿足。第四，服務(wù)項(xiàng)目的多樣性，物業(yè)管理公司除了帶給一些必需的保安、清潔、綠化、維修等常規(guī)服務(wù)外，還應(yīng)針對辦公樓的實(shí)際帶給如代訂代發(fā)報紙郵件、鮮花、飲用水、午餐、車船飛機(jī)票、會議服務(wù)、旅游線路咨詢，最新的流行信息、時事信息等特色化、個性化的服務(wù)，讓業(yè)主和入駐的客戶感到服務(wù)無處不在。
建新物業(yè)的辦公樓按星級酒店管理。為了給業(yè)主和入駐客戶帶給人性化服務(wù)，擁有一支素質(zhì)高、作風(fēng)好的員工隊伍，在員工進(jìn)入之后，還要理解入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、實(shí)操技巧培訓(xùn)等。非凡對儀容儀表、站姿、坐姿、眼神、舉止、言談、表情等，都有嚴(yán)格的規(guī)定、要求和規(guī)范。透過培訓(xùn)后，引導(dǎo)人員和大廳前臺服務(wù)人員務(wù)必面含微笑，彬彬有禮，語速不快不慢，恰到好處，語氣暖和而又極富感情，給業(yè)主和客戶“賓至如歸”的感覺。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十二
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)；
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的`各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
a、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？
b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）。
室內(nèi)清潔。
搬家、搬物。
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)。
代收洗、補(bǔ)、燙衣物。
室內(nèi)插花、裝飾。
代購日常生活用品。
車輛清洗服務(wù)。
家庭看護(hù)管理。
c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）。
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤。
24小時流動崗位的安全及消防巡視。
車輛停放的安全管理。
特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理。
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室。
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)。
電子巡更系統(tǒng)。
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)。
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）。
安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）。
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)。
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）。
（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）。
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120等）。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十三
根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。
學(xué)生公寓宿管員：8人。
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人。
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）。
共需外聘人員16人。
四、運(yùn)行費(fèi)用。
1、人員工資。
2、員工勞保、工具等費(fèi)用。
3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十四
根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置。
根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設(shè)立一個主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供的服務(wù)等級為準(zhǔn)。
1.1客服部。
根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費(fèi)員（財務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）。
庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。
行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2維修部。
根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
1.3安防部。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時三班倒。
的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時安全防范工作。其中包擴(kuò)：安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。
電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4環(huán)境部。
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。
室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。
綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級而定。
1、常見突發(fā)事件的處理。
1.1火災(zāi)突發(fā)事件處理。
1.2水浸突發(fā)事件處理。
1.3電梯困人突發(fā)事件處理。
1.4未知停電事件處理。
1.5暴力突發(fā)事件處理。
1.6盜竊以及其他犯罪活動處理。
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展。
服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十五
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問題，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);。
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。
當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);。
87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;。
反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;。
開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;。
正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;。
加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長效機(jī)制。
物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會，過度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制，推動業(yè)主大會組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻(xiàn)。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)。
6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應(yīng)充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立iso9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
住宅維修基金管理;。
業(yè)主委員會的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);。
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場運(yùn)作。
隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十六
公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。
二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)。
公司對前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
（一）明確客服部工作計劃。
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項(xiàng)目工作報告。
報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展情況書面報告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表。
報告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問題及原因分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃和重點(diǎn)。
4、合理化建議、意見。
5、其他。
（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃。
1、每周例會通報各部門前期駐點(diǎn)工作情況，同時提出下周工作計劃和重點(diǎn)。
2、研究分析各部門工作報告。
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通。
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告。
6、其他。
（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系。
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員。
2、明確工作程序。
a、督察員每天不少于對各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進(jìn)意見。
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究。
具體調(diào)查內(nèi)容，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
督察員每月底前提交書面報告和分析改進(jìn)意見。
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，()同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查內(nèi)容，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度。
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度。
2、建立和規(guī)范例會制度。
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
四、建立長效的改進(jìn)機(jī)制。
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)。
a、研究和總結(jié)項(xiàng)目開盤秩序?qū)嵤┯媱潯?BR> b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)。
f、有計劃實(shí)施各樓盤的。物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)。
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十七
項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：綜合服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。
1、綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。
2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設(shè)有100t龍門吊車的原材料堆場。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設(shè)三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米；二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米；三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。
1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)。
主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理（給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、弱電設(shè)備管理、消防管理）；專業(yè)設(shè)備的管理（空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備管理）；共用設(shè)施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)。
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分（廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管）以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護(hù)和保養(yǎng)工作。
4、園區(qū)食堂的管理。
主要包括廚房管理以及員工就餐管理。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十八
(1)房屋。
a、房屋完好率達(dá)98%以上;。
b、房屋零修、急修及時率92%以上;。
c、房屋零修工程合格率98%以上;。
d、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象;。
e、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)。
(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班;。
(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查;。
(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;。
(4)交通、車輛管理有序;。
a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
b、機(jī)動車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;。
(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;。
(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;。
(3)修剪及時，整齊美觀;。
(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;。
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;。
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;。
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;。
(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;。
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理。
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價;。
(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);。
(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;。
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件。
(1)硬件環(huán)境。
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;。
b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯;。
c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;。
d、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);。
e、有集中監(jiān)控設(shè)備;。
f、有生活服務(wù)配套設(shè)施;。
g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;。
1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))。
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng);。
(2)室內(nèi)清潔;。
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位);。
(4)修理家具配件;。
(5)安裝、更換配件;。
(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等;。
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;。
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;。
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;。
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;。
(11)代辦繳納電費(fèi);。
(12)代辦繳納電話費(fèi);。
(13)代辦電話開戶;。
(14)代辦有線電視開戶;。
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))。
(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞;。
(2)代訂車、船、機(jī)票;。
(3)中英文打字、傳真;。
(4)電話留言服務(wù);。
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)。
(1)棋類;。
(2)牌類;。
(3)球類;。
(4)健身活動;。
(5)書刊閱覽;。
(6)歡慶節(jié)日;。
(7)義務(wù)服務(wù)活動。
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;。
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;。
3、人員培訓(xùn)，持證上崗;。
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;。
(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;。
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;。
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;。
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;。
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套;。
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門;。
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;。
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;。
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;。
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;。
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在;。
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;。
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;。
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;。
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;。
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇一
物業(yè)詳情（按照物業(yè)具體地理地位、周邊舉措措施寫字樓電梯運(yùn)行方案、具體情況及環(huán)境氣勢描寫）。
地理?xiàng)l件優(yōu)勝。__小學(xué)財務(wù)管理制度小學(xué)財務(wù)管理制度小學(xué)財務(wù)管理制度____________位于_______________周邊周邊舉措措施_______交通方便。
占地面積______平方米，______________由____________斥地扶植?？偨ㄖ娣e_________大廈寫字樓策劃內(nèi)設(shè)中間空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。
一、使命。
保障裝備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的職能部分。工程管理具有周密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，工程部是實(shí)施大廈工程經(jīng)管。這是為用戶創(chuàng)作保險、野蠻、恬靜、便利的商住情況的基礎(chǔ)保證和堅強(qiáng)后盾，反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、精采形象和聲譽(yù)的.重要標(biāo)記。
工程部的職責(zé)范圍如下：
庇護(hù)保養(yǎng)和寫字樓策劃故障檢修；1擔(dān)負(fù)大廈電力系寫字樓物業(yè)管理計劃_寫字樓電梯運(yùn)行打算統(tǒng)、電訊體系、電梯體系、空調(diào)體系、供水體系的運(yùn)行經(jīng)管。
2擔(dān)負(fù)大廈公共舉措措施、裝備的維修調(diào)養(yǎng)；
3擔(dān)負(fù)對用戶室內(nèi)舉措措施、設(shè)備供給有條件維修辦事；
4擔(dān)負(fù)大廈外派工程的監(jiān)禁任務(wù)。
5擔(dān)負(fù)對用戶供給不收費(fèi)特色服務(wù)以及特約辦事。
二、工程部架構(gòu)圖（a座）。
工程人員結(jié)構(gòu)圖。
人員配置申明。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇二
摘要。
根據(jù)光華大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我司為本項(xiàng)目帶給五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。
凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項(xiàng)目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了超多優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。并與透過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)iso9001：版認(rèn)證。透過認(rèn)證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的管理體系，已成為為貴司帶給智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。
我司將無錫光華大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級賓館式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，帶給物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項(xiàng)目五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，年物業(yè)管理費(fèi)為122。7萬元，平均物業(yè)管理費(fèi)為4。09元/平方米/月。
目錄。
一、前言3。
二、公司簡介4。
三、項(xiàng)目概況與分析6。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析6。
3．2管理思路7。
3．3管理目標(biāo)8。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇三
一、積極開展各項(xiàng)經(jīng)營活動，提高經(jīng)濟(jì)效益。
管理處在20xx年工作中，在成本控制上下了很大的.功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創(chuàng)造出一份來之不易的經(jīng)濟(jì)利潤。20xx年工作全面展開之后，管理處為了尋求更大的利潤增長點(diǎn)，召集全體員工在公司目標(biāo)和經(jīng)營思路的框架下進(jìn)行分析，集思廣義，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制訂出適合自身發(fā)展的經(jīng)營項(xiàng)目。管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項(xiàng)有償經(jīng)營服務(wù)活動。如“家政清潔服務(wù)；小孩接送；房屋中介等各項(xiàng)有償服務(wù)。全體員工利用休息時間加班、加點(diǎn)來展開各項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目，家園全體員工共9人，在保證小區(qū)正常生活秩序的前提下開展各項(xiàng)經(jīng)營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項(xiàng)有償服務(wù)。做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協(xié)助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協(xié)助，在20xx年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時間創(chuàng)造出利潤，在保證小區(qū)正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務(wù)，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創(chuàng)造著利潤。一份耕耘一份收獲，截止10月未，家園管理處就有償服務(wù)這一項(xiàng)已產(chǎn)生10028元的利潤，給公司創(chuàng)造出一定的經(jīng)濟(jì)價值。
二、以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得新的利潤增長點(diǎn)。是集團(tuán)公司開展較早的一個項(xiàng)目。
小區(qū)面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業(yè)公司通過幾年和業(yè)主的磨合，已經(jīng)形成較為成熟的管理運(yùn)作模式。業(yè)主對物業(yè)公司也給予了認(rèn)可，但由于小區(qū)面積不大，收費(fèi)低下，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，無法保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作。根據(jù)這一狀況，管理處在20xx年度工作中調(diào)整工作思路，在保證小區(qū)各項(xiàng)工作穩(wěn)定的狀態(tài)下，利用現(xiàn)有資源，贏得新的利潤增長點(diǎn)，通過新增點(diǎn)來彌補(bǔ)由于管理面積小而產(chǎn)生的虧損；另一方面一直以一種較為平穩(wěn)的管理方式在運(yùn)行。在相對的物業(yè)管理活動中突出業(yè)主至上的服務(wù)模式，只要求品牌不看中利潤。xx年公司整體思路做了調(diào)整，作為管理處，即要保持物業(yè)管理各項(xiàng)工作平穩(wěn)，又要創(chuàng)造相應(yīng)的利潤。針對這種情況管理處立足現(xiàn)有的管理服務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng)新，以服務(wù)帶動管理費(fèi)用的上調(diào)，使業(yè)主感受到物業(yè)提供的超值服務(wù)，便于管理處對費(fèi)用適時進(jìn)行調(diào)整。管理處在、年上半年工作即將結(jié)束時，對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了上調(diào)，在原來的基礎(chǔ)上漲浮達(dá)到每平方米0。13元。在這種情況下，就要求我們以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得業(yè)主對漲費(fèi)的認(rèn)可，管理處在進(jìn)行了艱難解釋和溝通工作后，終于在7月份將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲到國家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的最高標(biāo)準(zhǔn)，使管理處產(chǎn)生一項(xiàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
三、開源節(jié)流，降低成本，提高效益。
1、加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作鑒于物業(yè)管理是一個高投資、高成本、低回報的服務(wù)行業(yè)。要確保管理處工作持續(xù)正常進(jìn)行，必須做好物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用控制，并保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費(fèi)率達(dá)到98%以上。
2、厲行節(jié)約、降低成本今年管理處全體員工，繼承發(fā)揚(yáng)20xx年的優(yōu)良傳統(tǒng)，時刻樹立成本意識和節(jié)約意識。嚴(yán)格控制各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，使各項(xiàng)費(fèi)用支出降低到最低限度。截止11月未費(fèi)用支出比同期支出節(jié)約28243元。通過管理處全體員工的汗水澆灌，上半年的工作扎實(shí)而富有成效。截止11月末收入目標(biāo)完成率達(dá)到124%，已產(chǎn)生利潤56336元，、年工作怎么來開展，是否能保持這個良好發(fā)展勢頭呢？下面我就管理處下半年工作實(shí)施計劃及工作目標(biāo)做以闡述。
一、鞏固、年新增的利潤增長點(diǎn)xx年，家園管理處對物業(yè)管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)進(jìn)行了上調(diào)，、年管理處的工作重點(diǎn)將放在物業(yè)管理費(fèi)的收繳和解釋工作上。
二、進(jìn)一步尋求新的經(jīng)營項(xiàng)目，突破常規(guī)，對外發(fā)展，輻射周邊區(qū)域、年工作的實(shí)踐證明，展開多種經(jīng)營思路是行之有效的，xx年工作中，將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加放開手腳，對各項(xiàng)經(jīng)營活動突破常規(guī)不只是局限于小區(qū)內(nèi)，將對外橫向發(fā)展。利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造處每一份利潤。
三、提升管理、以人為本、穩(wěn)步發(fā)展人能創(chuàng)造一切，管理處在、年工作中將加強(qiáng)管理，提升員工的綜合素質(zhì)和凝聚力，以人為本來展開各項(xiàng)工作，使管理處全體人員在管理服務(wù)工作過程中走向積極主動的方向。一份汗水一份收獲，管理處全體員工在默默無聞奉獻(xiàn)的同時也在積累著利潤和客戶的滿意，在、年工作中我們雖然取得了一定的成績但、年工作還不能松懈。我們相信管理處在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下，將在、年工作中譜寫出新的篇章。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇四
1、本標(biāo)準(zhǔn)是在xx管理委員會（“園區(qū)管委會”）指導(dǎo)下，由xx寫字樓商會（“商會”）會員大會通過，并經(jīng)園區(qū)管委會核準(zhǔn)的寫字樓行業(yè)服務(wù)規(guī)范。
2、本標(biāo)準(zhǔn)的制訂、公布、生效和執(zhí)行應(yīng)當(dāng)符合xx（“園區(qū)”）的區(qū)域特征及其整體發(fā)展的規(guī)劃、布局和需要，并且接受園區(qū)管委會的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)。
3、本標(biāo)準(zhǔn)是微觀經(jīng)濟(jì)活動中平等市場主體進(jìn)行自由選擇和自由協(xié)商的指引性規(guī)范，目的是通過本標(biāo)準(zhǔn)的制訂、公布和實(shí)施，引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)寫字樓尋找到與之相對應(yīng)的管理人和使用人，同時也引導(dǎo)使用人和管理人在園區(qū)內(nèi)尋找到與之相對應(yīng)的寫字樓，為使用人提供安全、安靜、快捷、周到、細(xì)致、極具個性化、全天侯的服務(wù)。
4、標(biāo)準(zhǔn)針對寫字樓使用人接受服務(wù)的結(jié)果制訂規(guī)范。
5、本標(biāo)準(zhǔn)適用于商會會員所開發(fā)或/和管理的本標(biāo)準(zhǔn)所定義的寫字樓。
二、定義。
1、寫字樓：本標(biāo)準(zhǔn)所稱“寫字樓”，是指位于園區(qū)內(nèi)，以辦公為主要使用目的、按照北京市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、建筑面積在一萬平方米（10000m2）以上、已經(jīng)建成并投入使用的辦公樓房。
2、達(dá)標(biāo)寫字樓，本標(biāo)準(zhǔn)所稱“達(dá)標(biāo)寫字樓”，是指達(dá)到本標(biāo)準(zhǔn)所列全部數(shù)額和比例指標(biāo)且商會認(rèn)為執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)效果良好的寫字樓。
3、使用人：是指按照本標(biāo)準(zhǔn)接受服務(wù)的寫字樓實(shí)際使用人，包括實(shí)際使用寫字樓的產(chǎn)權(quán)人和承租人。
4、管理人：是指按照本標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并管理寫字樓的法人機(jī)構(gòu)，包括寫字樓的開發(fā)商和物業(yè)管理公司。如果本標(biāo)準(zhǔn)沒有特別的相反規(guī)定，則提供本標(biāo)準(zhǔn)所述服務(wù)的義務(wù)和責(zé)任由開發(fā)商和物業(yè)管理公司連帶承擔(dān)。
5、服務(wù)：是指管理人按照本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，組織全職的專業(yè)人員，利用寫字樓主體建筑、周邊環(huán)境、內(nèi)在設(shè)備設(shè)施、其他配套設(shè)施，滿足使用人的需要，解決使用人所遇問題，并為此收取報酬的行為。
6、物業(yè)管理委員會：是指由寫字樓的產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該寫字樓區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實(shí)施物業(yè)管理的主體。
7、規(guī)范性文件：是指國家法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，以及國務(wù)院各主管部門、北京市政府、市政府各主管部門和園區(qū)管委會頒布的其他規(guī)范性文件。
三、主體建筑和服務(wù)。
1、主體建筑應(yīng)當(dāng)采用公害指標(biāo)不超過規(guī)范性文件所規(guī)定指標(biāo)的材料和技術(shù)建設(shè)；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)采用無公害環(huán)保材料和技術(shù)建成（包括內(nèi)外裝修）。
2、主體建筑應(yīng)當(dāng)保證寫字樓內(nèi)出售或出租的房屋單位均有獨(dú)立的自然采光。
3、主體建筑應(yīng)當(dāng)保證寫字樓內(nèi)出售或出租房屋單位的噪音排放符合規(guī)范性文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
4、主體建筑上應(yīng)有顯著的、固定的寫字樓名稱標(biāo)志以區(qū)別周邊其他建筑。寫字樓室外招牌、廣告牌、霓虹燈應(yīng)當(dāng)按規(guī)范性文件的規(guī)定設(shè)置，保持美觀統(tǒng)一，無安全隱患或者破損。
5、寫字樓外觀應(yīng)保持完好、整潔、無破損、脫落。寫字樓外立面應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期清洗。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)每年至少清洗二次。
6、達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)設(shè)計并使用顯現(xiàn)輪廓的夜間泛光照明。
四、周邊環(huán)境和服務(wù)。
1、寫字樓周圍應(yīng)當(dāng)有符合規(guī)范性文件要求的綠地或履行了相對應(yīng)的綠化義務(wù)，綠地應(yīng)無占用、破壞、踐踏現(xiàn)象。達(dá)標(biāo)寫字樓周圍應(yīng)當(dāng)至少有相當(dāng)于總建筑面積20－30％的綠地。
他主管部門匯報并協(xié)調(diào)。
3、管理人應(yīng)當(dāng)配備專門人員在每工作日8：00dd18：00期間，在寫字樓出入口處疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)機(jī)動車輛停放在本寫字樓停車場的適當(dāng)停車位置內(nèi)，以保證物業(yè)出入口和通道上交通不堵塞；本寫字樓沒有空余的停車位置時，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)機(jī)動車輛前往最為臨近的停車場地。
4、管理人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門申請并在寫字樓周邊設(shè)置規(guī)范的指示路牌，或者各種交通指示標(biāo)識、服務(wù)內(nèi)容提示標(biāo)識和安全警告標(biāo)識。
五、內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。
2、大堂。寫字樓大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)有明顯指示牌顯示樓層平面示意圖和樓內(nèi)所有使用人的具體位置；大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)接待臺回答來客詢問并在非工作時間進(jìn)行登記；達(dá)標(biāo)寫字樓大堂應(yīng)當(dāng)設(shè)立具有圖文處理、通訊、郵件收發(fā)功能的商務(wù)服務(wù)設(shè)施，以及金融、郵政、代訂旅行客票、訪客臨時休息和方便食品等服務(wù)設(shè)施。大堂任何部位均應(yīng)處于清潔、明亮狀態(tài)，在發(fā)生雨雪天氣時，應(yīng)設(shè)置免費(fèi)使用的簡單雨具和保持大堂清潔的器具。在大堂舉行的展示或推廣活動或做節(jié)日裝飾應(yīng)當(dāng)提前公告，并應(yīng)不影響使用人正常出入大堂。
3、會議設(shè)施。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有可供舉行中小型會議的會議室；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)設(shè)立使用面積不少于300平方米的可以舉行商務(wù)展示、宣傳、洽談和會議活動的多功能設(shè)施。
4、通訊設(shè)施。寫字樓的商務(wù)設(shè)施、會議設(shè)施和辦公單位內(nèi)應(yīng)當(dāng)具有與寫字樓總建筑面積相對應(yīng)的通訊設(shè)施；達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)具有向使用人提供寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)施和使用人所需要的電話線路的能力以及具備移動電話無線覆蓋系統(tǒng)。
5、室內(nèi)設(shè)施。寫字樓辦公單位內(nèi)的照明、通風(fēng)、溫度、濕度和清潔度應(yīng)當(dāng)符合管理人事先公布的標(biāo)準(zhǔn)。
6、樓層。應(yīng)當(dāng)清潔、明亮、安靜、無異味、無雜物，設(shè)置樓層使用人位置指示牌和綠色植物。
7、通道。樓梯間，走廊和樓道明亮、清潔、暢通無堵且不易行人滑倒。
8、衛(wèi)生間。每一樓層應(yīng)當(dāng)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)配備必要的衛(wèi)生用品，地面無水跡，衛(wèi)生潔具干凈無污跡，并保持清潔明亮和無異味。
9、冷熱水。每一樓層應(yīng)當(dāng)24小時提供清潔的生活用冷熱水；限水、停水均應(yīng)提前進(jìn)行公告。
10、排水。寫字樓所有排水系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)保持通暢。寫字樓道路、地下室、車庫、設(shè)備房在汛期應(yīng)無積水、浸泡現(xiàn)象。寫字樓污水排放應(yīng)符合規(guī)范性文件規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。遇有事故，管理人應(yīng)當(dāng)指派專業(yè)維修人員30分鐘之內(nèi)立即到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。寫字樓應(yīng)當(dāng)根據(jù)各種可能出現(xiàn)的給排水故障，制定事故應(yīng)急處理方案。
11、供電。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)電力供應(yīng)充足。寫字樓設(shè)計用電負(fù)荷應(yīng)考慮到會議、大型中心機(jī)房設(shè)備、計算機(jī)及外設(shè)的用電負(fù)荷需要。寫字樓供電系統(tǒng)應(yīng)24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，管理人應(yīng)當(dāng)立即指派專業(yè)維修人員到場排除；限電、停電應(yīng)當(dāng)提前公開通知使用人。寫字樓應(yīng)當(dāng)針對各種供電故障制定應(yīng)急方案，包括備置可隨時啟用的備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)當(dāng)采用變配電供電系統(tǒng)并配備備用照明電源。
12、空調(diào)及供暖。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)或者供暖系統(tǒng)，并在工作時間運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音和滴漏水現(xiàn)象。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，管理人應(yīng)當(dāng)指派專業(yè)維修人員立即到達(dá)現(xiàn)場維修。
13、通風(fēng)。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)有與總建筑面積相對應(yīng)的通風(fēng)設(shè)施。
14、消防。寫字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)無火災(zāi)安全隱患，并設(shè)有布局合理的消防設(shè)施，裝備先進(jìn)的自動煙、霧報警及噴淋系統(tǒng)。消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)完好無損，可隨時啟用。寫字樓每年必須按規(guī)范性文件的要求進(jìn)行消防檢測。寫字樓應(yīng)制定有火警火災(zāi)應(yīng)急方案和程序，設(shè)立消防疏散示意圖，保證照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好、緊急疏散通道暢通。出現(xiàn)緊急情形時，管理人應(yīng)當(dāng)組織所涉使用人緊急疏散。管理人應(yīng)建立3級消防組織，進(jìn)行定期的培訓(xùn)。達(dá)標(biāo)寫字樓應(yīng)在消防、滅火設(shè)施中使用計算機(jī)監(jiān)控和指揮系統(tǒng)。
15、寵物。寫字樓內(nèi)不應(yīng)進(jìn)入任何家禽、家畜及寵物。
16、保安。寫字樓提供24小時保安服務(wù)。保安人員的著裝應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，且易于識別；非工作時間內(nèi)保安應(yīng)當(dāng)定期巡回檢查各辦公單位的安全狀況。
17、衛(wèi)星天線、電視系統(tǒng)。寫字樓應(yīng)裝置公共電視天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，為每一獨(dú)立銷售或者出售單元安裝天線插座。
（一）在擬使用人與管理人協(xié)商管理人提供服務(wù)的條件時，管理人應(yīng)當(dāng)向擬使用人披露下列項(xiàng)目的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整信息，提供相應(yīng)的圖文資料，并進(jìn)行解釋和說明，以確保沒有誤導(dǎo)擬使用人：
3、寫字樓內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目；
4、擬使用辦公單位的具體情況；
5、寫字樓管理人的情況及其管理的基本體制、方法、內(nèi)容、程序和責(zé)任人；
8、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和方式；
9、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾及其監(jiān)督檢查機(jī)制；
10、住用戶手冊和服務(wù)規(guī)范。
管理人進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)執(zhí)行市房管局頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，。
物業(yè)服務(wù)人員統(tǒng)一著裝上崗，并佩帶名牌，使用服務(wù)規(guī)范用語。
擬使用人與管理人簽訂合同以后，管理人應(yīng)當(dāng)向擬使用人介紹裝修和搬遷的注意事項(xiàng)并提供必要的協(xié)助。
（二）管理人的責(zé)任免除。
1、因發(fā)生地震、火災(zāi)、暴雨、臺風(fēng)、戰(zhàn)爭及其他不能預(yù)見，并且不能避免和不能克服的事件，而導(dǎo)致管理不能提供或不能按照本標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)時，免除管理人的責(zé)任。
2、因接受服務(wù)的使用人自身過錯或訪客過錯造成的損失，管理人可以免責(zé)。
3、為避免即將發(fā)生的較大損失采取相應(yīng)措施而導(dǎo)致發(fā)生的較小損失，管理人可以免責(zé)。4、出現(xiàn)規(guī)范性文件規(guī)定或管理人與使用人認(rèn)定的其他免責(zé)情形時，管理人可以免除責(zé)任。
5、管理人在知悉可以免責(zé)的情形發(fā)生時，應(yīng)當(dāng)采取一切必要措施減少損失的擴(kuò)大，對于管理人能夠采取但沒有采取必要措施而造成的損失擴(kuò)大部分，管理人不能免責(zé)。
1、管理人應(yīng)當(dāng)組織使用人設(shè)立寫字樓物業(yè)管理委員會，并建立健全有關(guān)規(guī)范。2、物業(yè)管理委員會由所在寫字樓全體使用人組成，每一使用人按其使用面積的比例行使表決權(quán)。
3、管理人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂物業(yè)管理合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
4、物業(yè)管理委員會代表使用人監(jiān)督本標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理合同以及有關(guān)協(xié)議、公約的執(zhí)行，并可以向商會通報所在寫字樓的執(zhí)行情況。
5、物業(yè)管理委員會的具體職責(zé)和工作程序等，參照規(guī)范性文件關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
七、其他一般性規(guī)定。
1、寫字樓應(yīng)當(dāng)保護(hù)使用人的人身和財產(chǎn)安全，對可能損害使用人人身和財產(chǎn)安全的場所，應(yīng)當(dāng)采取防護(hù)、警示措施。警示牌應(yīng)當(dāng)中英文對照。
2、寫字樓應(yīng)當(dāng)保護(hù)使用人的隱私權(quán)。除日常清掃衛(wèi)生、維修保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生重大火災(zāi)等緊急情況外，未經(jīng)使用人許可不得隨意進(jìn)入使用人的房間。
3、寫字樓有義務(wù)以口頭提示或者書面方式通知使用人不得自行對房間進(jìn)行改造、裝飾。
4、寫字樓有義務(wù)提示使用人愛護(hù)寫字樓內(nèi)的設(shè)備及財物。
5、寫字樓應(yīng)當(dāng)提供與本寫字樓檔次相符的產(chǎn)品與服務(wù)。寫字樓的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與其提供的服務(wù)相匹配。
八、本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。
1、本標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)園區(qū)管委會核準(zhǔn)、商會會員大會通過以后，由商會通過其網(wǎng)站或/和其他媒體向社會公布。
3、商會應(yīng)及時接受使用人對管理人的投訴并組織調(diào)解；
4、商會應(yīng)及時整理并向園區(qū)管委會通報園區(qū)寫字樓的有關(guān)動態(tài)。
5、商會應(yīng)當(dāng)與有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，在政府的一站式辦公大廳、政府指定的有關(guān)媒體上同時公布本標(biāo)準(zhǔn)和商會向社會公布的上述信息。對于不執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，商會可以通過上述媒介公布其名單，并向有關(guān)政府部門建議采取相關(guān)措施。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇五
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。
（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作。
（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動。
（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇六
一、填空題：
固定資產(chǎn)投資管理部分。
1、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實(shí)施細(xì)則，改建大修項(xiàng)目申報的要求：下一年度改建大修項(xiàng)目投資計劃于每年10月30日前申報。
2、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實(shí)施細(xì)則，關(guān)于改建大修項(xiàng)目竣工結(jié)算管理內(nèi)容，工程竣工驗(yàn)收合格2個月內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施單位向規(guī)劃建設(shè)部提交竣工結(jié)算資料。
3、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目單位投資總額30萬元（含）以上的項(xiàng)目，須編制并上報以下立項(xiàng)申請文件，經(jīng)總公司審批后方可進(jìn)行。
4、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法，企業(yè)自有資金出資改造、投資額30萬元以下的項(xiàng)目，需履行備案手續(xù)，項(xiàng)目單位應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前10個工作日內(nèi)報總公司備案。
經(jīng)營管理。
5、物業(yè)集團(tuán)所屬分公司有權(quán)審批或訂立租期1年以內(nèi)(包括1年)且年租金30萬元以下(含30萬元)且租賃面積100平方米以內(nèi)（包含100平方米）的房屋租賃合同、房屋使用協(xié)議。
6、須上報總公司進(jìn)行會審合同年限在3年（不含3年）至10年（含10年）之間或者年標(biāo)的額在50萬元（不含50萬元）至200萬元（含200萬元）之間的，分公司應(yīng)于合同簽訂前將擬簽合同文本上報集團(tuán)進(jìn)行會審并上報總公司經(jīng)營管理部。
7、各所屬企業(yè)不允許簽訂對方有中介轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包行為、任何形式的土地租賃的房屋租賃或使用合同。
8、限制簽訂合同企業(yè)：印刷廠、幼兒園、市場等有安全隱患的承租單位和構(gòu)成競爭威脅的行業(yè)如物業(yè)出租、旅店等行業(yè)。
9、分公司根據(jù)審核意見修改合同，如分公司對審核意見有異議，需一個工作日內(nèi)將理由上報集團(tuán)，集團(tuán)一個工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并回復(fù)分公司意見。
10、對于經(jīng)總公司批準(zhǔn)訂立的合同，應(yīng)在合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)將所簽合同及相關(guān)附件的副本上報總公司經(jīng)營管理部。
11、簽訂合同時，應(yīng)充分考慮我方的經(jīng)營能力和履約能力，合同中對我方履行義務(wù)的約定不得超出我方的履約能力。
二、選擇題：
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寫字樓物業(yè)前期管理方案篇七
（1）房屋。
a房屋完好率達(dá)98%以上；
b房屋零修、急修及時率92%以上；
c房屋零修工程合格率98%以上；
d外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；
e房屋裝修貼合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)。
（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班；
（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；
（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；
（4）交通、車輛管理有序；
a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
b、機(jī)動車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理。
（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價；
（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；
（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件。
（1）硬件環(huán)境。
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；
c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
e、有集中監(jiān)控設(shè)備；
f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）。
（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；
（2）室內(nèi)清潔；
（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安裝、更換配件；
（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；
（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
（11）代辦繳納電費(fèi)；
（12）代辦繳納電話費(fèi)；
（13）代辦電話開戶；
（14）代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）。
（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；
（2）代訂車、船、機(jī)票；
（3）中英文打字、傳真；
（4）電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)。
（1）棋類；
（2）牌類；
（3）球類；
（4）健身活動；
（5）書刊閱覽；
（6）歡慶節(jié)日；
（7）義務(wù)服務(wù)活動。
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇八
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
1、從政策法規(guī)的角度，帶給相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的推薦；
3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、帶給有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、帶給大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；
6、帶給機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、帶給功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、帶給有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
9、帶給標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
3、制定早期介入計劃，用心穩(wěn)妥地開展工作；
4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗(yàn)收時光；
2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；
3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一齊，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。
4、與開發(fā)、施工單位一齊，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至貼合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：
（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；
（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；
（4）核對、接收各類標(biāo)識。
（二）管理措施：
1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；
2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；
3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；
4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主帶給方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司十分重視業(yè)主入伙工作的管理。
1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)帶給一條龍服務(wù)；
3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；
（4）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時光，及時解決。
（二）管理措施：
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；
2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
（1）門崗的任務(wù)：
禮儀服務(wù)；
維護(hù)出入口的交通秩序；
對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；
夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；
嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記；
為業(yè)主帶給便利性服務(wù)。
（2）巡邏崗的任務(wù)：
按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
巡查車輛停放狀況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
對大廈及樓宇安全、防火檢查；
裝修戶的安全檢查；
防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安狀況實(shí)施24小時監(jiān)控，以確保安全。
（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。
（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理狀況作詳細(xì)記錄，留檔備查。
（二）、管理措施：
3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當(dāng)；
4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；
5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、做好消防監(jiān)控中心的管理；
2、做好消防設(shè)施、器材的管理；
3、持續(xù)消防通道的暢通；
4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；
5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；
6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
（二）管理措施：
1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
6、制止任何違反消防安全的行為；
7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；
8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。
綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。
1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；
（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾；
（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。
2、清潔衛(wèi)生：透過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（1）根據(jù)材質(zhì)選取最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，持續(xù)材質(zhì)表面光亮整潔；
（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，持續(xù)整潔無異味；
（3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗持續(xù)光亮，無明顯印漬；
（7）定期進(jìn)行外墻清洗；
（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
（9）定期對下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；
（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；
（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
（二）管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；
4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行禮貌。
六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
（1）業(yè)主已領(lǐng)房：
房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。
（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
（3）公共用房。
做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每一天巡查兩次；
（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；
（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時運(yùn)行檔案；
（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。
（二）管理措施：
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）。
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主帶給一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：
（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項(xiàng)資料視具體配套狀況增減）。
透過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。
1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；
2、定期清潔蓄水池，持續(xù)水質(zhì)潔凈；
3、專人管理蓄水池，定時開放。
1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。
透過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；
2、搞好財務(wù)核算；
3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費(fèi)用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次）。
4、做好年度預(yù)算和決算工作；
5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷；
6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策帶給依據(jù)。
（二）管理措施：
1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；
2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、加強(qiáng)成本控制；
5、加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。
于實(shí)現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。
1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；
2、實(shí)施所制訂的工作計劃和措施；
3、對照計劃，檢查執(zhí)行的狀況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；
4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。
（二）管理措施：
1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；
2、制訂質(zhì)量職責(zé)制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；
3、理解公司對大廈管理工作的`現(xiàn)場指導(dǎo)；
4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
3、財務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。
（二）管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；
4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于持續(xù)員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的好處。
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
2、任人唯賢，量材錄用；
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
（二）管理措施：
1、制定崗位職責(zé)制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
2、建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作用心性；
3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)。
（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍。
將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)。
對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案。
對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案。
建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。
（五）建立供貨商檔案。
對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商持續(xù)聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
（六）日常巡視與定期保養(yǎng)。
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇九
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)27。
六、各項(xiàng)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費(fèi)測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機(jī)會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實(shí)力。使無錫光華大廈在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項(xiàng)目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達(dá)國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達(dá)大專以上。
合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的iso9001：2000質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項(xiàng)目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運(yùn)作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運(yùn)作部下設(shè)體育中心項(xiàng)目部、科技園項(xiàng)目部、加城花園（涉外）項(xiàng)目部、嘉湖閣（涉外）項(xiàng)目部、翠湖雅居（涉外）項(xiàng)目部、新城花園項(xiàng)目部、新加花園項(xiàng)目部、新馨花園項(xiàng)目部、明輝花園項(xiàng)目部和廠房項(xiàng)目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項(xiàng)目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗(yàn)，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點(diǎn)充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運(yùn)作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運(yùn)作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運(yùn)作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才。”凱德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。
三、項(xiàng)目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費(fèi)時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強(qiáng)。
3、本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂部服務(wù)項(xiàng)目仍屬常規(guī)項(xiàng)目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項(xiàng)目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項(xiàng)目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。
8、本項(xiàng)目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)上。
2、本項(xiàng)目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項(xiàng)目、資料和標(biāo)準(zhǔn)。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項(xiàng)目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對外服務(wù)范圍。
4、項(xiàng)目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項(xiàng)目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)思考。
7、本項(xiàng)目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項(xiàng)目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標(biāo)。
3．3．1管理總目標(biāo)。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)到達(dá)國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
3．3．2管理體系目標(biāo)。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標(biāo)準(zhǔn)。
3．3．3管理分項(xiàng)目標(biāo)。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%。
綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項(xiàng)目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進(jìn)場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實(shí)際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項(xiàng)目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項(xiàng)目部，全面負(fù)責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項(xiàng)目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十
醫(yī)院（hospital）一詞來自拉丁文，原意為“客人”，因?yàn)橐婚_始設(shè)立時，是供人避難，還備有休息間，使來者舒適，有招待意圖，后來，才逐漸成為滿足人類醫(yī)療需求，提供醫(yī)療服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，收容和治療病人的服務(wù)場所。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎大家前來參考查閱！
構(gòu)建“三化四定五制”的管理模式，為了讓關(guān)注醫(yī)院物業(yè)管理的人員對醫(yī)院物業(yè)服務(wù)方案有所了解，下面由勤好物業(yè)專員技術(shù)人員為我們簡單地講解下醫(yī)院物業(yè)服務(wù)方案的知識：
員工隊伍的配置和服務(wù)工作，堅持“三化”的管理標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此形成管理機(jī)制。包括號對服務(wù)隊伍的配備和服務(wù)工作的實(shí)施，均按專業(yè)化的要求來考慮，保證人員，設(shè)備，作業(yè)均符合所要求的技術(shù)水準(zhǔn)；對服務(wù)工作和管理實(shí)行程序規(guī)范化和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，使每個管理單位的管理服務(wù)都有明確，系統(tǒng)，全面的質(zhì)量指標(biāo)體系和考核標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)各級組織都必須規(guī)范管理，從各個層級，各個方面建立健全規(guī)章制度，使管理活動制度化。
各級服務(wù)機(jī)構(gòu)，凡無特殊的，均應(yīng)實(shí)行“四定”目標(biāo)管理，由上級組織與下級組織商定其任務(wù)和具體目標(biāo)，配置的崗位和人員數(shù)量，成本開支定額和獎罰的方式和標(biāo)準(zhǔn)?！八亩ā钡膬?nèi)容要求全面，具體，科學(xué)合理?！八亩ā蹦繕?biāo)管理責(zé)任書由公司總經(jīng)理或各醫(yī)院的后勤服務(wù)管理處主任與部門負(fù)責(zé)人簽定，一經(jīng)生效，即以此為依據(jù)實(shí)施管理。
一是實(shí)行嚴(yán)格的員工錄用制度，每個新加入醫(yī)院后勤服務(wù)的員工，無論公共招聘還是推薦選職，必須經(jīng)過公司人事部門按程序考核考試和公司負(fù)責(zé)人面試，必須達(dá)到規(guī)定的條件，擇優(yōu)選用，并且均實(shí)行試用。
二是實(shí)行考評成績末位淘汰制。除對不適宜聘用的員工隨時實(shí)施辭退外，定期實(shí)施員工考評，對成績處于末位的員工給予辭退。
三是各服務(wù)機(jī)構(gòu)對員工實(shí)行每月考核制度，考核成績逐級上報備案。
e)責(zé)任追究制從公司到醫(yī)院的服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)行責(zé)任追究制。通過制定出各個方面實(shí)行責(zé)任追究的事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，以及追究的方法措施，一旦發(fā)生屬責(zé)任追究范圍的事項(xiàng)和情形，必嚴(yán)格追究，按標(biāo)準(zhǔn)處理。
為進(jìn)一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動，制定實(shí)施方案如下：
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果，全面強(qiáng)化自身建設(shè)，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)和幸福指數(shù)，提升小區(qū)品質(zhì)，培育具有國有底蘊(yùn)、***物業(yè)服務(wù)品牌，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象。
為確保競賽活動扎實(shí)有效開展，成立活動領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：****。
副組長：***。
成員：****。
活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。
（一）聚焦業(yè)主滿意，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強(qiáng)素質(zhì)。
1、加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，樹立正確服務(wù)觀開展好“物業(yè)講習(xí)堂”、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動，從法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾、懂技術(shù)、明理知法的意識，推動人才強(qiáng)企工程有效開展。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識的重要性，潛移默化推動服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制，加速思想碰撞，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給。
2、理順管理流程機(jī)制，推動制度落實(shí)落地。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化“三標(biāo)”建設(shè)、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)“三會三公開”制度落實(shí)落地，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照質(zhì)價相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，健全財務(wù)帳目，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能。
3、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平。完善三級考核體系，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效。堅持實(shí)施“低老壞”現(xiàn)場曝光會、差評案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對問題突出、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施“黃牌警告，紅牌重罰”原則，“紅牌”雙倍扣罰績效，并取消評先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會”、居民滿意度調(diào)查問卷，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，建立問題清單，針對解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問題開展專項(xiàng)行動，進(jìn)一步降低投訴率，提升滿意度。
（二）聚焦提質(zhì)升級，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)。
1、加強(qiáng)日常管理服務(wù)，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車輛藍(lán)牙識別系統(tǒng)，強(qiáng)化門衛(wèi)值守，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果，并形成長效機(jī)制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動，強(qiáng)化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃、衛(wèi)生死角、雜草垃圾、樓道雜物等問題的清理力度。建立“四?！狈?wù)質(zhì)量問題清單，集中開展專項(xiàng)治理行動，實(shí)行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時監(jiān)控。積極開展“現(xiàn)場精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會”，及時總結(jié)分析存在的差距短板，推動服務(wù)不斷升級。
2、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收。積極參與工程交接、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁、通道閘機(jī)、人臉識別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠，針對易產(chǎn)生高空墜物、物體打擊等危害的危險源，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示。
3、加快引擎驅(qū)動，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。強(qiáng)化過程控制，持續(xù)實(shí)行“走動式”巡查，對崗位職工定點(diǎn)、定位、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查、管理、服務(wù)、人口普查等工作，推動物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建，分類指導(dǎo)、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)“精品小區(qū)”、“質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目”建設(shè)。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài)，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。
公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
公司對前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
（一）明確客服部工作計劃。
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項(xiàng)目工作報告。
報告資料包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場狀況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表。
報告資料包括：工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃。
4、合理化推薦、意見。
5、其他。
（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃。
1、每周例會通報各部門前期駐點(diǎn)工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點(diǎn)。
2、研究分析各部門工作報告。
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通。
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告。
6、其他。
（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系。
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員。
2、明確工作程序。
a、督察員每一天不少于對各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見。
具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見。
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度。
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度。
2、建立和規(guī)范例會制度。
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)。
a、研究和總結(jié)。
b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)。
f、有計劃實(shí)施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)。
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。
3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。
4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的.檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
1、每一天定時檢查電梯的運(yùn)行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進(jìn)行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等）。
5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng)，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運(yùn)結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
核心提示：物業(yè)是為甲方業(yè)主服務(wù)的，醫(yī)院物業(yè)的服務(wù)對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務(wù)是共性，醫(yī)院服務(wù)是個性，是特色;管理理念就要突出個性與特色。
物業(yè)管理在前幾年可以說是新興行業(yè)，醫(yī)院物業(yè)更是鳳毛麟角，1999年公司創(chuàng)建至今已經(jīng)邁過七個年頭，是國家的國有體制改革給我們這些私營企業(yè)創(chuàng)造了生存空間;醫(yī)院的改革給我們帶來了發(fā)展機(jī)遇;大批二次就業(yè)人群的出現(xiàn)激活了人力資源的共給，增強(qiáng)了提企業(yè)競爭力;我們企業(yè)很快發(fā)展壯大，成為南京市新興醫(yī)院物業(yè)的一支重要隊伍。如何將這支分散在南京各個醫(yī)院的五湖四海二次就業(yè)隊伍組織起來?什么是華澳物業(yè)管理醫(yī)院物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢?多年親身經(jīng)歷告訴我：一是整合文化，打造華澳品牌;二是優(yōu)化和創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)管理。本文著重就第二條談?wù)剛€人體會。
物業(yè)是為甲方業(yè)主服務(wù)的，醫(yī)院物業(yè)的服務(wù)對象就是醫(yī)院，所以物業(yè)服務(wù)是共性，醫(yī)院服務(wù)是個性，是特色;我們的管理理念就要突出個性與特色。
我們所服務(wù)的醫(yī)院都是南京市著名醫(yī)院單位，因此物業(yè)管理人員應(yīng)首先樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，為醫(yī)院提供一流的服務(wù)。近年公司總結(jié)了多年為醫(yī)院服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，成功總結(jié)提煉了一條華澳物業(yè)自己的服務(wù)宗旨：“服務(wù)醫(yī)患，客戶滿意，病員滿意;二次創(chuàng)業(yè)，成就員工，造福社會”。將服務(wù)質(zhì)量提高到關(guān)系公司命運(yùn)與員工體現(xiàn)價值的高度，要求員工珍惜二次創(chuàng)業(yè)機(jī)會，做好本職工作，體現(xiàn)華澳風(fēng)采，將業(yè)主滿意作為我們管理和服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。
醫(yī)院作為一種新的物業(yè)服務(wù)首先要主動與甲方聯(lián)系，接受機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，主動了解機(jī)關(guān)的工作安排，作好甲方各個時期重點(diǎn)活動的配合開展，例如近年的醫(yī)院行風(fēng)大檢查，各類消毒檢查，醫(yī)療垃圾整頓等等，在服務(wù)中盡可能的想醫(yī)院所想，急醫(yī)院所急的主動做好醫(yī)院物業(yè)突擊性工作。在近年的醫(yī)院物業(yè)管理中公司通過實(shí)踐制定了具有一百余項(xiàng)項(xiàng)制度的《華澳物業(yè)制度匯編》匯編內(nèi)容包括各類崗位職責(zé)、崗位規(guī)范、考核標(biāo)準(zhǔn)、管理程序、管理標(biāo)準(zhǔn)、工藝流程、績效考核、工作準(zhǔn)則、員工守則等。內(nèi)容豐富反映“華澳企業(yè)文化”的重要方面。匯編是公司各級管理人員及全體員工的行為綱領(lǐng)，是一項(xiàng)具有醫(yī)院物業(yè)管理工作的行為規(guī)范。歡迎關(guān)注雅吟天下。要求全體員工按照醫(yī)院行業(yè)規(guī)范行為，規(guī)范服務(wù)。例如最近在各個醫(yī)院開展的電梯文明爭創(chuàng)一流活動，要求各院電梯崗位員工執(zhí)行電梯文明操作規(guī)范，持證上崗;執(zhí)行統(tǒng)一制服，配掛工號牌上崗，請乘客監(jiān)督;在崗使用“您好請進(jìn)!”“請大家往里站，注意安全!”“對不起，請后面同志乘下一班電梯!”“xx樓層到了請您走好!”等文明用語。為確保電梯文明服務(wù)到位，每天在電梯運(yùn)行高峰期間委派員工倒班上崗，在電梯口疏導(dǎo)乘客，文明乘用電梯。這一活動得到院方與乘客好評。這一活動我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了按規(guī)范辦理，追求過程的完美;講究情效，力求達(dá)到最佳服務(wù)效果，用出色的服務(wù)展現(xiàn)華澳風(fēng)采。
在各大醫(yī)院相繼成立臨床服務(wù)中心，也就是將醫(yī)院保潔工作中的外勤跑單服務(wù)工作從中細(xì)化出來統(tǒng)一運(yùn)作，集中進(jìn)行。既減員增效，又推進(jìn)了專業(yè)化、科學(xué)化管理。先后從軍區(qū)總院、一醫(yī)南院、中大醫(yī)院逐步推廣，在運(yùn)作中不斷充實(shí)、調(diào)整增加臨床服務(wù)新的服務(wù)項(xiàng)目，全方位的適應(yīng)和滿足醫(yī)院方發(fā)展變化著的的正當(dāng)需求，逐步增加物業(yè)有承受能力的無償服務(wù)，經(jīng)過二年的努力磨合，得到了院方各病區(qū)護(hù)士長的逐步諒解與支持，取得了從理解認(rèn)同到支持的飛躍。臨床中心運(yùn)行的實(shí)踐完全體現(xiàn)了華澳人一往無前精神，實(shí)踐告訴我們“改革有險阻，只要肯攀登”大家團(tuán)結(jié)一條心“沒有攻不下的堡壘”。2007年主要抓好速遞快送工作,急醫(yī)院病人所急,做好臨床服務(wù)中心工作.創(chuàng)新醫(yī)院物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，即增強(qiáng)與院方的合作，又提高公司醫(yī)院物業(yè)的市場競爭能力。
1、導(dǎo)入is09001：2000質(zhì)量保證體系，對醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體控制。
根據(jù)適用、適應(yīng)、充實(shí)、完善的原則在原有is09001：2000國際質(zhì)量體系基礎(chǔ)上，針對醫(yī)院物業(yè)運(yùn)行實(shí)際予以提高和改進(jìn)。在實(shí)施貫標(biāo)中將主要操作過程規(guī)范化、程序化、文件化，并以質(zhì)量記錄保證作業(yè)具有可追溯性、可驗(yàn)證性。通過有效控制，切實(shí)保證管理服務(wù)按照即定的程度和標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。
2、推動“學(xué)習(xí)+工作”的企業(yè)組織運(yùn)行。
學(xué)習(xí)型組織認(rèn)為，組織成員須擁有一個共同的愿景，共同的愿景來源于員工個人愿景而又高于個人的愿景。他是組織中所有員工共同的愿望景像，是他們的共同理想。它能使不同個性的人凝聚在一起，朝著組織共同的目標(biāo)前進(jìn)。團(tuán)隊的本質(zhì)特征：團(tuán)隊是一些才能互補(bǔ)并為負(fù)有共同責(zé)任的統(tǒng)一目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)而奉獻(xiàn)的少數(shù)人員的集合?；诠镜膯T工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，總體人群是社會弱勢群體，但我們不是弱者,我們要以二次創(chuàng)業(yè)為契機(jī)，塑造醫(yī)院物業(yè)公司強(qiáng)勢文化，建立學(xué)習(xí)型組織，打造華澳團(tuán)隊，讓華澳員工為公司感到驕傲!
有利于全面提高員工的凝聚力;有利于增強(qiáng)企業(yè)的活力.
3、管理從尊重員工開始。
我們在強(qiáng)調(diào)管理的時候常常喜歡運(yùn)用一句話“沒有規(guī)矩不成方圓”
但是我們卻忽視了這樣一個事實(shí)：如果員工的積極未能充分調(diào)動起來，規(guī)矩越多，管理成本也會越高。所以我認(rèn)為：企業(yè)管理的基本的一條規(guī)矩就是對員工尊重。始終牢記：我們的職責(zé)是幫助員工成功。讓管理親和于人，將管理者與員工的心理距離拉近，讓管理者與員工彼此在無拘無束的交流中互相激發(fā)靈感、熱情與信任。歡迎關(guān)注雅吟天下。一定要愛護(hù)員工，并幫助他們，否則他們也不會幫助你的企業(yè)。對待員工一定要誠實(shí)，說明企業(yè)困難，分析物業(yè)管理形勢，明確公司宗旨，要求大家承擔(dān)責(zé)任，一定要把自己的心拿出來給員工看，要心心相印，只有在這種情況下，員工才會跟走，華澳才能成為一家人。其次就是要盡量幫助員工實(shí)現(xiàn)價值。公司的員工來自五湖四海，素質(zhì)參差不齊，通過組織學(xué)習(xí)提高，發(fā)現(xiàn)了下崗人員中不乏各類人才，所以就要有人人都是人才的思想，員工有多大的能耐，就應(yīng)該為他們搭多大舞臺。馬斯洛的需要層次理論告訴我們，當(dāng)一個人滿足了溫飽和被尊重等低層次需求后，他將產(chǎn)生實(shí)現(xiàn)自我價值的愿望。因此在員工中提拔管理人才，發(fā)現(xiàn)能工巧匠，現(xiàn)在的華澳各物業(yè)部經(jīng)理，門診大廳領(lǐng)班，各職能部門負(fù)責(zé)人都是在醫(yī)院保潔一線經(jīng)風(fēng)雨見世面的好手，根據(jù)各自才干，給予職權(quán)，讓他們在工作中不斷獲得成就，讓他的價值得到實(shí)現(xiàn)，我們的公司也就會一往無前。
為進(jìn)一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動，制定實(shí)施方案如下：
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果，全面強(qiáng)化自身建設(shè)，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)和幸福指數(shù)，提升小區(qū)品質(zhì)，培育具有國有底蘊(yùn)、***物業(yè)服務(wù)品牌，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象。
為確保競賽活動扎實(shí)有效開展，成立活動領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：****。
副組長：***。
成員：****。
活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。
(一)聚焦業(yè)主滿意，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強(qiáng)素質(zhì)。
1、加強(qiáng)人員素質(zhì)培養(yǎng)，樹立正確服務(wù)觀開展好“物業(yè)講習(xí)堂”、項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動，從法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技能培訓(xùn)等方面，培育員工重承諾、懂技術(shù)、明理知法的意識，推動人才強(qiáng)企工程有效開展。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動，著重強(qiáng)調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識的重要性，潛移默化推動服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項(xiàng)目部間人才交流輸送機(jī)制，加速思想碰撞，促進(jìn)豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給。
2、理順管理流程機(jī)制，推動制度落實(shí)落地。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的、執(zhí)行力強(qiáng)的管理制度。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬，強(qiáng)化“三標(biāo)”建設(shè)、基層班組建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)，全面提升基層精細(xì)管理水平。持續(xù)推進(jìn)“三會三公開”制度落實(shí)落地，認(rèn)真落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照質(zhì)價相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，健全財務(wù)帳目，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息，不斷強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督職能。
3、強(qiáng)化監(jiān)督考核，提高運(yùn)行保障水平。完善三級考核體系，進(jìn)一步量化考核，科學(xué)運(yùn)行并注重實(shí)效。堅持實(shí)施“低老壞”現(xiàn)場曝光會、差評案例制度，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對問題突出、屢查屢犯的項(xiàng)目，實(shí)施“黃牌警告，紅牌重罰”原則，“紅牌”雙倍扣罰績效，并取消評先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會”、居民滿意度調(diào)查問卷，聚焦居民反映突出的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題，建立問題清單，針對解決業(yè)主反映強(qiáng)烈問題開展專項(xiàng)行動，進(jìn)一步降低投訴率，提升滿意度。
(二)聚焦提質(zhì)升級，持續(xù)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)。
1、加強(qiáng)日常管理服務(wù)，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作，全面啟用車輛藍(lán)牙識別系統(tǒng)，強(qiáng)化門衛(wèi)值守，加強(qiáng)小區(qū)封閉管理。進(jìn)一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果，并形成長效機(jī)制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展，服務(wù)升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動，強(qiáng)化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)室外普掃、衛(wèi)生死角、雜草垃圾、樓道雜物等問題的清理力度。建立“四?！狈?wù)質(zhì)量問題清單，集中開展專項(xiàng)治理行動，實(shí)行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù)，強(qiáng)化日常安保巡視與設(shè)備維修管理，實(shí)現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實(shí)時監(jiān)控。積極開展“現(xiàn)場精細(xì)管理觀摩推進(jìn)會”，及時總結(jié)分析存在的差距短板，推動服務(wù)不斷升級。
2、加強(qiáng)施工管理，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場，加強(qiáng)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收。積極參與工程交接、承接查驗(yàn)，做好物業(yè)交接及三方簽認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記，明確維修及保修責(zé)任。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時采取補(bǔ)救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁、通道閘機(jī)、人臉識別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率。加強(qiáng)小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠，針對易產(chǎn)生高空墜物、物體打擊等危害的危險源，重點(diǎn)做好安全防護(hù)，設(shè)置安全警示。
3、加快引擎驅(qū)動，促進(jìn)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級。強(qiáng)化過程控制，持續(xù)實(shí)行“走動式”巡查，對崗位職工定點(diǎn)、定位、定責(zé)管理，把精細(xì)管理落實(shí)到一線。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用，建立網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機(jī)制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查、管理、服務(wù)、人口普查等工作，推動物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機(jī)融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建，分類指導(dǎo)、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進(jìn)“精品小區(qū)”、“質(zhì)量標(biāo)桿項(xiàng)目”建設(shè)。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)態(tài)，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十一
辦公樓物業(yè)管理有它獨(dú)特的特點(diǎn)，主要表此刻：第一，辦公樓的物業(yè)容積率相對較高，建筑規(guī)模大，電梯、消防、中心空調(diào)系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備先進(jìn)復(fù)雜，功能齊全。第二，辦公樓裝修檔次高，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，辦公樓人員流動性大。第四，入駐大廈的業(yè)主和客戶層次高，社會影響大。
對于物業(yè)管理來說辦公樓的這些特點(diǎn)無疑不是難度挑戰(zhàn)。首先管理要規(guī)范化，結(jié)合樓宇的特點(diǎn)和實(shí)際，建立辦公樓安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場等的管理公約或管理守則，以使整個大廈管理有章可依，運(yùn)行有序。其次，物業(yè)管理公司務(wù)必建立一套完善且又適用的規(guī)章制度和作業(yè)規(guī)范，并要求員工照章執(zhí)行、操作，職責(zé)到人，職責(zé)到崗，確保大廈各項(xiàng)工作正常進(jìn)行，各種設(shè)備設(shè)施得以安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
建新辦公樓物業(yè)管理方案從下方幾方面入手。首先，設(shè)立客戶服務(wù)中心，給業(yè)主和客戶貼近、貼身、貼心的服務(wù)，讓業(yè)主和客戶時刻感到物業(yè)人就在他們身邊，就像最好的朋友一樣，需要的時候立刻出現(xiàn)。其次，規(guī)范服務(wù)，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序等各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范，如對敲門、上門維修自帶鞋套，與業(yè)主溝通時的規(guī)范語言等都要作具體的規(guī)定，構(gòu)成一整套規(guī)范的流程。第三，及時服務(wù)，對諸如工程維修、裝修審批、求助投訴處理等多數(shù)程序都設(shè)定完成時光，以保證為業(yè)主或客戶服務(wù)的及時性。比如，規(guī)定工程維修人員接到業(yè)主和客戶求助5分鐘之內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場。到達(dá)現(xiàn)場能處理立刻處理、不能處理要給業(yè)主和客戶予以解釋求得理解。若在接到通知后因各種非凡狀況導(dǎo)致不能在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，就要及時地與業(yè)主進(jìn)行溝通或者再次約定維修時光，求助投訴處理后，還要針對不一樣問題進(jìn)行不一樣等級的回訪。這樣做后會讓業(yè)主覺得服務(wù)相當(dāng)及時，覺得十分舒適、滿足。第四，服務(wù)項(xiàng)目的多樣性，物業(yè)管理公司除了帶給一些必需的保安、清潔、綠化、維修等常規(guī)服務(wù)外，還應(yīng)針對辦公樓的實(shí)際帶給如代訂代發(fā)報紙郵件、鮮花、飲用水、午餐、車船飛機(jī)票、會議服務(wù)、旅游線路咨詢，最新的流行信息、時事信息等特色化、個性化的服務(wù)，讓業(yè)主和入駐的客戶感到服務(wù)無處不在。
建新物業(yè)的辦公樓按星級酒店管理。為了給業(yè)主和入駐客戶帶給人性化服務(wù)，擁有一支素質(zhì)高、作風(fēng)好的員工隊伍，在員工進(jìn)入之后，還要理解入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、實(shí)操技巧培訓(xùn)等。非凡對儀容儀表、站姿、坐姿、眼神、舉止、言談、表情等，都有嚴(yán)格的規(guī)定、要求和規(guī)范。透過培訓(xùn)后，引導(dǎo)人員和大廳前臺服務(wù)人員務(wù)必面含微笑，彬彬有禮，語速不快不慢，恰到好處，語氣暖和而又極富感情，給業(yè)主和客戶“賓至如歸”的感覺。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十二
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)；
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的`各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
a、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？
b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）。
室內(nèi)清潔。
搬家、搬物。
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)。
代收洗、補(bǔ)、燙衣物。
室內(nèi)插花、裝飾。
代購日常生活用品。
車輛清洗服務(wù)。
家庭看護(hù)管理。
c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）。
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤。
24小時流動崗位的安全及消防巡視。
車輛停放的安全管理。
特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理。
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室。
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)。
電子巡更系統(tǒng)。
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)。
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）。
安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）。
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)。
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）。
（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）。
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120等）。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十三
根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。
學(xué)生公寓宿管員：8人。
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人。
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）。
共需外聘人員16人。
四、運(yùn)行費(fèi)用。
1、人員工資。
2、員工勞保、工具等費(fèi)用。
3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十四
根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置。
根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設(shè)立一個主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供的服務(wù)等級為準(zhǔn)。
1.1客服部。
根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費(fèi)員（財務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）。
庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。
行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2維修部。
根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
1.3安防部。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時三班倒。
的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時安全防范工作。其中包擴(kuò)：安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。
門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。
電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4環(huán)境部。
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。
室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。
綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級而定。
1、常見突發(fā)事件的處理。
1.1火災(zāi)突發(fā)事件處理。
1.2水浸突發(fā)事件處理。
1.3電梯困人突發(fā)事件處理。
1.4未知停電事件處理。
1.5暴力突發(fā)事件處理。
1.6盜竊以及其他犯罪活動處理。
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展。
服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十五
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問題，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);。
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。
當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);。
87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;。
反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;。
開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;。
正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;。
加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長效機(jī)制。
物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會，過度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制，推動業(yè)主大會組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻(xiàn)。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)。
6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應(yīng)充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立iso9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
住宅維修基金管理;。
業(yè)主委員會的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);。
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場運(yùn)作。
隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十六
公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。
二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)。
公司對前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
（一）明確客服部工作計劃。
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項(xiàng)目工作報告。
報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展情況書面報告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表。
報告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問題及原因分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃和重點(diǎn)。
4、合理化建議、意見。
5、其他。
（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃。
1、每周例會通報各部門前期駐點(diǎn)工作情況，同時提出下周工作計劃和重點(diǎn)。
2、研究分析各部門工作報告。
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通。
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告。
6、其他。
（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系。
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員。
2、明確工作程序。
a、督察員每天不少于對各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進(jìn)意見。
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究。
具體調(diào)查內(nèi)容，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
督察員每月底前提交書面報告和分析改進(jìn)意見。
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，()同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查內(nèi)容，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表。
前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。
（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度。
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度。
2、建立和規(guī)范例會制度。
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
四、建立長效的改進(jìn)機(jī)制。
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)。
a、研究和總結(jié)項(xiàng)目開盤秩序?qū)嵤┯媱潯?BR> b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)。
f、有計劃實(shí)施各樓盤的。物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)。
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十七
項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：綜合服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。
1、綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為10萬平方米。
2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設(shè)有100t龍門吊車的原材料堆場。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設(shè)三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米；二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米；三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。
1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)。
主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理（給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、弱電設(shè)備管理、消防管理）；專業(yè)設(shè)備的管理（空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備管理）；共用設(shè)施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)。
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分（廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管）以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護(hù)和保養(yǎng)工作。
4、園區(qū)食堂的管理。
主要包括廚房管理以及員工就餐管理。
寫字樓物業(yè)前期管理方案篇十八
(1)房屋。
a、房屋完好率達(dá)98%以上;。
b、房屋零修、急修及時率92%以上;。
c、房屋零修工程合格率98%以上;。
d、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象;。
e、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)。
(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班;。
(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查;。
(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;。
(4)交通、車輛管理有序;。
a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
b、機(jī)動車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;。
(6)有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;。
(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;。
(3)修剪及時，整齊美觀;。
(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;。
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;。
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;。
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;。
(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;。
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理。
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價;。
(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);。
(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;。
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件。
(1)硬件環(huán)境。
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;。
b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯;。
c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;。
d、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);。
e、有集中監(jiān)控設(shè)備;。
f、有生活服務(wù)配套設(shè)施;。
g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;。
1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))。
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng);。
(2)室內(nèi)清潔;。
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位);。
(4)修理家具配件;。
(5)安裝、更換配件;。
(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等;。
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;。
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;。
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;。
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;。
(11)代辦繳納電費(fèi);。
(12)代辦繳納電話費(fèi);。
(13)代辦電話開戶;。
(14)代辦有線電視開戶;。
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))。
(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞;。
(2)代訂車、船、機(jī)票;。
(3)中英文打字、傳真;。
(4)電話留言服務(wù);。
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)。
(1)棋類;。
(2)牌類;。
(3)球類;。
(4)健身活動;。
(5)書刊閱覽;。
(6)歡慶節(jié)日;。
(7)義務(wù)服務(wù)活動。
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;。
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;。
3、人員培訓(xùn)，持證上崗;。
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;。
(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;。
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;。
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;。
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈;。
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套;。
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門;。
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;。
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修;。
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;。
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;。
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在;。
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;。
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;。
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;。
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;。
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。