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房地產分析報告篇一
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的.地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產發(fā)展目標調整。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
房地產分析報告篇二
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄。總面積1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產運行，從開工到建成投產僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產業(yè)。產業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現(xiàn)代農業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農政策，保護和激發(fā)群眾生產的積極性。整合小農水等涉農項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農業(yè)綜合生產能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重達到45%，西華農業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農業(yè)到現(xiàn)代農業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農產品生產基地，成為全國商品糧生產和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產業(yè)體系，形成優(yōu)勢產品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產業(yè),發(fā)揮產業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
房地產分析報告篇三
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
房地產分析報告篇四
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
房地產分析報告篇五
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經(jīng)濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件。
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經(jīng)具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件。
4、進度與計劃安排。
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論。
1、項目建議書及批復文件。
2、國家和地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定。
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
1、概述。
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經(jīng)濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較。
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度。
4、市場需求情況和風險分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計劃。
6、經(jīng)濟和社會效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論。
5)、社會效益分析。
7、綜合實力和產業(yè)基礎。
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃。
9、其他。
1)、環(huán)境保護措施。
2)、勞動保護和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結論。
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房地產分析報告篇六
說明：
2、完成情況盡量用表格反映，無需再用文字重復敘述，文字重點分析增減原因和經(jīng)營情況。
一、總體經(jīng)營情況。
項目本月金額本年累計本年預算完成預算上年同期累計同比增減。
一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用。
管理費用。
財務費用。
二、營業(yè)利潤。
三、利潤總額減：所得稅費用。
四、凈利潤說明：此表從當月的報表中copy出來即可。
二、收入情況分析。
1、本年累計收入完成情況分析。
說明：王府井飯店本年累計收入完成情況需根據(jù)本年累計預算進行比較（如：3月報告本年累計預算為1-3月預算合計數(shù)）；其他公司與全年預算比較，比較本年累計預算完成進度，并分析原因。
本年累計完成預算比例，主要原因：
本年累計與去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情況分析。
說明：王府井飯店需對當月預算完成情況進行分析，其他公司僅對當月經(jīng)營情況進行分析即可。
本月完成預算比例，主要原因：
本月與去年同期比，主要原因：
各業(yè)務板塊需根據(jù)自身業(yè)務情況進行分析，應包括但不限于以下內容：
1）酒店業(yè)務：客房、餐飲、出租等各項收入完成情況，客房出租率、平均房價、revpar.值等業(yè)務指標與預算比較。
2）房地產開發(fā)：對于當年內可進行財務結算的項目，需計算當年鎖定收入完成預算的比例；對于所有在售項目，需提供各項目銷售情況統(tǒng)計表。
貨值。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
本月凈銷售（扣除退房）。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
3）租賃業(yè)務：提供項目租賃情況表；租戶統(tǒng)計表。
租賃情況統(tǒng)計表。
樓座*樓座。
可出租總面積。
已租賃。
空置面積。
銷售/出租率。
平均租價。
租戶統(tǒng)計表。
類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。
賃
4）物業(yè)管理：各項目管理處物業(yè)管理收入、利潤情況。
三、成本情況分析。
分別對本年累計和本月成本情況進行分析，分析內容同收入分析。
房地產開發(fā)業(yè)務：需說明各項目實際發(fā)生成本情況、項目動態(tài)成本情況。
四、三項費用分析。
各公司都需對三項費用變化較大內容進行詳細的比較分析。包括預算完成進度情況、與去年。
同期的比較情況。
五、現(xiàn)金流量分析。
說明重大的現(xiàn)金流入流出項目內容。
六、工程進度情況。
房地產開發(fā)業(yè)務：每月需簡單描述工程進度情況。對于當年需結算的項目，需明確是否能按。
期完工，相關工作的進展情況等。
七、其他重要事項。
重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進展，銀行貸款情況，等。
本文出自:房地產會計網(wǎng)()網(wǎng)址：
房地產分析報告篇七
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調查人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
（一）一、基本情況。
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;。
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆艘杂信渑纪橹髡?4.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經(jīng)濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟困難，49%的人認為經(jīng)濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘?、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五保”老人)約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經(jīng)濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業(yè)生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經(jīng)濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。
(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加帶來的照料服務等問題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議。
農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農村土地承包經(jīng)營權流轉等因素影響下，農村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i在農村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發(fā)展和社會主義新農村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經(jīng)費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發(fā)展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經(jīng)費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經(jīng)過學習考察，總結經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農民健康水平。
一、基本概況。
(一)縣集團化動作模式。
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經(jīng)濟效。
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用。
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。
1、黔西衛(wèi)生院基本情況。
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析。
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比。
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較。
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議。
(一)方法。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議。
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經(jīng)驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經(jīng)驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產分析報告篇八
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經(jīng)營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認、經(jīng)濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格。
經(jīng)營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務的可行性。
經(jīng)濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經(jīng)濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產分析報告篇九
房地產：經(jīng)濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經(jīng)定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經(jīng)營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
房地產分析報告篇十
世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
房地產分析報告篇十一
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
房地產分析報告篇十二
一、房地產開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。房地產業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產上游關聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數(shù)和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
2、人均生產總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預示著房地產行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
房地產的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發(fā)量占到60%，三、四線房地產開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰(zhàn)略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經(jīng)駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調整和經(jīng)營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
房地產分析報告篇十三
市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國農業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》。另一種是新聞報道式。它又分單標題和雙標題兩種。單標題，如從對鄂州市分行客戶結構調查分析看我省農行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象、內容等，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調查分析》。標題的詞句應反復琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
2、導語。
3、主體。
主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗或問題。如果內容多、篇幅長，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題；難以用文字概括其內容的，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構筑形式。
（1）分述式。這種結構多用來描述對事物作多角度、多側面分析的結果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務范圍寬、概括面廣。
（2）層進式。這種結構主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點是概括業(yè)務面雖然不廣，開掘卻很深。
（3）三段式。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀；原因；對策。如此三段，是三個層次，故稱三段結構。
（4）綜合式。主體部分將上述各種結構形式融為一體，加以綜合運用，即為綜合式。例如，用“分述結構”來寫“三段結構”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結構”來寫“層進結構”中的一個層次；用“總分結構”來寫“分述結構”中的某一方面內容，等等。
4、結尾。
結尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
（1）自然結尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚，作出了明確結論，就不必再硬加一條尾巴。
（2）總結性結尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調查分析后對事物的看法再一次強調，作出結論性的收尾。
（3）啟示性結尾。在寫完主要事實和分析結論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向，就可以寫一個富有啟示性的結尾。
（4）預測性結語。有的報告在提出調查分析情況和問題之后，又寫出作者的預測，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是2001年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：
一、調查對象的基本情況。
（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機關干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
（二）家庭收入情況。本次調查結果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
二、專門調查部分。
（一）酒類產品的消費情況。
1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
2、白酒消費多元化。
（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結有關。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺，另外對紅酒的調查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%?？傊瑥囊陨系南M情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
（2）購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
（4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質也應重視，因為其對酒類產品的.銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產品的消費情況。
本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：
1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：
泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調查中作為普通消費者的調查對象很少會選擇云天賓館。
2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領餐飲類市場。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
三、結論和建議。
（一）結論。
1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當大的消費市場。
（二）建議。
1、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應的營銷策略。
2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應采取積極措施引導消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。
3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導致城市化管理的混亂，政府應加強管理力度，對市場進行科學引導，促進城市文明建設。
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房地產分析報告篇十四
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業(yè)整體萎靡，房地產企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。
很多房地產公司都出現(xiàn)了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析。
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進的管理理念。
因此，本文以20xx-20xx年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
償債能力是企業(yè)利用其資產來償還各種債務(包括長期債務和短期債務)的能力。
通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。
一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。
短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
(1)流動比率：20xx-20xx年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。
由于受到政策的影響，房地產這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。
因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現(xiàn)能力以及應收賬款等其他財務指標。
(2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。
一般來說，這一指標的.數(shù)值越高，短期債務的償還能力越強。
該指標在1左右最佳。
該企業(yè)20xx-20xx年速動比率：0.37，0.41，0.34。
根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，小幅回升，20xx年又落回了0.34。
與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。
但由于房地產行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢。
可以結合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產負債率進行分析。
一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。
萬科企業(yè)20xx-20xx年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。
資產負債率略有上升，整個房地產行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。
因此，建議企業(yè)可以從房地產行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平做具體分析。
(二)營運能力分析。
營運能力是企業(yè)通過調動、運用各方面的資產以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。
通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。
企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。
根據(jù)企業(yè)20xx-20xx年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。
從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。
(三)盈利能力分析。
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現(xiàn)：
該企業(yè)20xx-20xx年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。
從數(shù)據(jù)看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
該企業(yè)20xx-20xx年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37;總資產增長率：56.7，27.88，26.51。
從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結與建議。
20xx年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。
根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。
在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經(jīng)濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。
拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
房地產分析報告篇十五
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產，一直以為這是一家地產企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介。
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產市場按照房地產開發(fā)的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產開發(fā)商已出售的房產在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產開發(fā)的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發(fā)展、保障房地產交易安全、節(jié)約房地產交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經(jīng)紀服務。
公司情況簡介。
公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經(jīng)紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務。
公司品牌建設已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務。
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業(yè)起步較晚，房地產行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經(jīng)紀業(yè)務。
2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經(jīng)紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產業(yè)務的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務三大產品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內知名的地產顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內大型地產開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章標的當前估值合理性分析。
盈利預測。
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發(fā)商和服務商提供良好的經(jīng)營空間。
估值。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章標的風險所在及防范措施。
世聯(lián)地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
房地產分析報告篇一
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的.地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產發(fā)展目標調整。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
房地產分析報告篇二
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄。總面積1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產運行，從開工到建成投產僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產業(yè)。產業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現(xiàn)代農業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農政策，保護和激發(fā)群眾生產的積極性。整合小農水等涉農項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農業(yè)綜合生產能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重達到45%，西華農業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農業(yè)到現(xiàn)代農業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農產品生產基地，成為全國商品糧生產和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產業(yè)體系，形成優(yōu)勢產品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產業(yè),發(fā)揮產業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
房地產分析報告篇三
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
房地產分析報告篇四
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
房地產分析報告篇五
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經(jīng)濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件。
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經(jīng)具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件。
4、進度與計劃安排。
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論。
1、項目建議書及批復文件。
2、國家和地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定。
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
1、概述。
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經(jīng)濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較。
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度。
4、市場需求情況和風險分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計劃。
6、經(jīng)濟和社會效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現(xiàn)值等指標。
4)、財務分析結論。
5)、社會效益分析。
7、綜合實力和產業(yè)基礎。
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃。
9、其他。
1)、環(huán)境保護措施。
2)、勞動保護和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結論。
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房地產分析報告篇六
說明：
2、完成情況盡量用表格反映，無需再用文字重復敘述，文字重點分析增減原因和經(jīng)營情況。
一、總體經(jīng)營情況。
項目本月金額本年累計本年預算完成預算上年同期累計同比增減。
一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用。
管理費用。
財務費用。
二、營業(yè)利潤。
三、利潤總額減：所得稅費用。
四、凈利潤說明：此表從當月的報表中copy出來即可。
二、收入情況分析。
1、本年累計收入完成情況分析。
說明：王府井飯店本年累計收入完成情況需根據(jù)本年累計預算進行比較（如：3月報告本年累計預算為1-3月預算合計數(shù)）；其他公司與全年預算比較，比較本年累計預算完成進度，并分析原因。
本年累計完成預算比例，主要原因：
本年累計與去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情況分析。
說明：王府井飯店需對當月預算完成情況進行分析，其他公司僅對當月經(jīng)營情況進行分析即可。
本月完成預算比例，主要原因：
本月與去年同期比，主要原因：
各業(yè)務板塊需根據(jù)自身業(yè)務情況進行分析，應包括但不限于以下內容：
1）酒店業(yè)務：客房、餐飲、出租等各項收入完成情況，客房出租率、平均房價、revpar.值等業(yè)務指標與預算比較。
2）房地產開發(fā)：對于當年內可進行財務結算的項目，需計算當年鎖定收入完成預算的比例；對于所有在售項目，需提供各項目銷售情況統(tǒng)計表。
貨值。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
本月凈銷售（扣除退房）。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
3）租賃業(yè)務：提供項目租賃情況表；租戶統(tǒng)計表。
租賃情況統(tǒng)計表。
樓座*樓座。
可出租總面積。
已租賃。
空置面積。
銷售/出租率。
平均租價。
租戶統(tǒng)計表。
類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。
賃
4）物業(yè)管理：各項目管理處物業(yè)管理收入、利潤情況。
三、成本情況分析。
分別對本年累計和本月成本情況進行分析，分析內容同收入分析。
房地產開發(fā)業(yè)務：需說明各項目實際發(fā)生成本情況、項目動態(tài)成本情況。
四、三項費用分析。
各公司都需對三項費用變化較大內容進行詳細的比較分析。包括預算完成進度情況、與去年。
同期的比較情況。
五、現(xiàn)金流量分析。
說明重大的現(xiàn)金流入流出項目內容。
六、工程進度情況。
房地產開發(fā)業(yè)務：每月需簡單描述工程進度情況。對于當年需結算的項目，需明確是否能按。
期完工，相關工作的進展情況等。
七、其他重要事項。
重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進展，銀行貸款情況，等。
本文出自:房地產會計網(wǎng)()網(wǎng)址：
房地產分析報告篇七
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調查人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
（一）一、基本情況。
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;。
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點?？粘?、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘病㈩惪粘布彝ダ夏耆艘杂信渑纪橹髡?4.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農村空巢、類空巢家庭老年人從事生產勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經(jīng)濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟困難，49%的人認為經(jīng)濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘?、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五保”老人)約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農村獨居老年人生活中面臨著經(jīng)濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農業(yè)生產勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經(jīng)濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。
(一)農村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加帶來的照料服務等問題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議。
農村老年人家庭空巢化伴隨著農村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農村土地承包經(jīng)營權流轉等因素影響下，農村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農村空巢家庭老年人在內的廣大農村老年人基本生活和服務需求，解決農村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農村社會保障體系，為農村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i在農村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農村老齡問題納入農村改革發(fā)展和社會主義新農村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經(jīng)費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農村老年人基本生活，發(fā)展農村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經(jīng)費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農村基層，要普遍建立起農村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經(jīng)過學習考察，總結經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農民健康水平。
一、基本概況。
(一)縣集團化動作模式。
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經(jīng)濟效。
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用。
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。
1、黔西衛(wèi)生院基本情況。
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析。
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比。
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較。
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議。
(一)方法。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議。
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們去深思，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經(jīng)驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經(jīng)驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產分析報告篇八
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經(jīng)營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認、經(jīng)濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格。
經(jīng)營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務的可行性。
經(jīng)濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經(jīng)濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產分析報告篇九
房地產：經(jīng)濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經(jīng)定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經(jīng)營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
房地產分析報告篇十
世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
房地產分析報告篇十一
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
房地產分析報告篇十二
一、房地產開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。房地產業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產上游關聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數(shù)和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
2、人均生產總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預示著房地產行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
房地產的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發(fā)量占到60%，三、四線房地產開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰(zhàn)略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經(jīng)駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調整和經(jīng)營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
房地產分析報告篇十三
市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國農業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》。另一種是新聞報道式。它又分單標題和雙標題兩種。單標題，如從對鄂州市分行客戶結構調查分析看我省農行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象、內容等，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調查分析》。標題的詞句應反復琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
2、導語。
3、主體。
主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗或問題。如果內容多、篇幅長，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題；難以用文字概括其內容的，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構筑形式。
（1）分述式。這種結構多用來描述對事物作多角度、多側面分析的結果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務范圍寬、概括面廣。
（2）層進式。這種結構主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點是概括業(yè)務面雖然不廣，開掘卻很深。
（3）三段式。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀；原因；對策。如此三段，是三個層次，故稱三段結構。
（4）綜合式。主體部分將上述各種結構形式融為一體，加以綜合運用，即為綜合式。例如，用“分述結構”來寫“三段結構”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結構”來寫“層進結構”中的一個層次；用“總分結構”來寫“分述結構”中的某一方面內容，等等。
4、結尾。
結尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
（1）自然結尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚，作出了明確結論，就不必再硬加一條尾巴。
（2）總結性結尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調查分析后對事物的看法再一次強調，作出結論性的收尾。
（3）啟示性結尾。在寫完主要事實和分析結論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向，就可以寫一個富有啟示性的結尾。
（4）預測性結語。有的報告在提出調查分析情況和問題之后，又寫出作者的預測，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是2001年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：
一、調查對象的基本情況。
（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機關干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
（二）家庭收入情況。本次調查結果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
二、專門調查部分。
（一）酒類產品的消費情況。
1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
2、白酒消費多元化。
（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結有關。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺，另外對紅酒的調查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%?？傊瑥囊陨系南M情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
（2）購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
（4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質也應重視，因為其對酒類產品的.銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產品的消費情況。
本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：
1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：
泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調查中作為普通消費者的調查對象很少會選擇云天賓館。
2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領餐飲類市場。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
三、結論和建議。
（一）結論。
1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當大的消費市場。
（二）建議。
1、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應的營銷策略。
2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應采取積極措施引導消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。
3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導致城市化管理的混亂，政府應加強管理力度，對市場進行科學引導，促進城市文明建設。
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房地產分析報告篇十四
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業(yè)整體萎靡，房地產企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。
很多房地產公司都出現(xiàn)了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析。
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進的管理理念。
因此，本文以20xx-20xx年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
償債能力是企業(yè)利用其資產來償還各種債務(包括長期債務和短期債務)的能力。
通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。
一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。
短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現(xiàn)以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
(1)流動比率：20xx-20xx年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。
由于受到政策的影響，房地產這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。
因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現(xiàn)能力以及應收賬款等其他財務指標。
(2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。
一般來說，這一指標的.數(shù)值越高，短期債務的償還能力越強。
該指標在1左右最佳。
該企業(yè)20xx-20xx年速動比率：0.37，0.41，0.34。
根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動比率并不是特別理想，小幅回升，20xx年又落回了0.34。
與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。
但由于房地產行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢。
可以結合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產負債率進行分析。
一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。
萬科企業(yè)20xx-20xx年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。
資產負債率略有上升，整個房地產行業(yè)通常都會出現(xiàn)這一比率較高的情況。
因此，建議企業(yè)可以從房地產行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平做具體分析。
(二)營運能力分析。
營運能力是企業(yè)通過調動、運用各方面的資產以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。
通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。
企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現(xiàn)資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。
根據(jù)企業(yè)20xx-20xx年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。
從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現(xiàn)良性走勢。
(三)盈利能力分析。
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現(xiàn)：
該企業(yè)20xx-20xx年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。
從數(shù)據(jù)看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
該企業(yè)20xx-20xx年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37;總資產增長率：56.7，27.88，26.51。
從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結與建議。
20xx年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。
根據(jù)上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。
在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經(jīng)濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。
拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
房地產分析報告篇十五
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產，一直以為這是一家地產企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介。
世聯(lián)地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產市場按照房地產開發(fā)的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產開發(fā)商已出售的房產在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產開發(fā)的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發(fā)展、保障房地產交易安全、節(jié)約房地產交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經(jīng)紀服務。
公司情況簡介。
公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經(jīng)紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務。
公司品牌建設已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務。
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業(yè)起步較晚，房地產行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經(jīng)紀業(yè)務。
2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經(jīng)紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產業(yè)務的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務三大產品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內知名的地產顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內大型地產開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章標的當前估值合理性分析。
盈利預測。
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發(fā)商和服務商提供良好的經(jīng)營空間。
估值。
目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章標的風險所在及防范措施。
世聯(lián)地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。