在工作和學習中，我們經(jīng)常需要撰寫各種類型的報告來向上級、同事或老師進行匯報和展示。報告的語言應該簡練明了，避免使用難懂的術語和復雜的句式。報告的范例展示了不同領域和不同目的的報告的典型結構和內(nèi)容。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇一
信息技術與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究。
長沙達通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究。
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵機制研究。
基于空間可視化技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實現(xiàn)。
創(chuàng)遠第三城房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃研究。
現(xiàn)實視域下的安全保障義務。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國物業(yè)服務法律問題的若干思考。
yc公司翰林苑項目分析。
生態(tài)社區(qū)建設實踐探索。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇二
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇三
7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調(diào)研對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”
當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇五
選題最好能建立在平日比較注意探索的問題的基礎上，寫論文主要是反映學生對問題的思考，詳細內(nèi)容請看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究。
信息技術與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究。
長沙達通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究。
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵機制研究。
基于空間可視化技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實現(xiàn)。
創(chuàng)遠第三城房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃研究。
現(xiàn)實視域下的安全保障義務。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國物業(yè)服務法律問題的若干思考。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇六
1、調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進建議。
2、調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。
3、時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
二、企業(yè)概況。
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構。
該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。
經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程?？p制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產(chǎn)品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質量。
五、調(diào)研建議。
（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢。
1、市場全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。
2、全面質量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。
3、新技術應用與創(chuàng)新。技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質量及競爭力。
4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。
5、erp與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。
6、準時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調(diào)的是質量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
（二）建議。
面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇七
新安縣磁澗鎮(zhèn)柴灣村是洛陽市新農(nóng)村建設市級示范村，位于磁澗鎮(zhèn)北部，東至洛新開發(fā)區(qū)，西接禮河村，隴海鐵路和磁五路分別以東西向和南北向貫穿我村，地理位置優(yōu)越。全村共有5個自然村，14個村民組，485戶，總人口1935人，土地面積總計約2300畝，其中耕地面積約1700畝。2012年全村工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值156萬元，人均年收入4100元。全村共有黨員56人，村雙委成員5人。村中第一大姓為孫家，第二大姓為黨家。五保戶、低保戶、貧困戶約占2%。村里大部分青壯年外出經(jīng)商或務工。村民的經(jīng)濟收入主要靠在本地和外地打工賺取。村中主干道為水泥路。全村有小學1個，在校學生近300人，教師18人。
柴灣村一直堅持“放開、扶持、搞活”的方針，大力發(fā)展民營經(jīng)濟。全村共有11個水泥預制板廠，是新安縣最大的水泥板生產(chǎn)集散地，并成立了水泥板行業(yè)協(xié)會。村雙委計劃今年進一步突出柴灣村水泥預制板生產(chǎn)能力強的優(yōu)勢，力爭年內(nèi)形成規(guī)模效應。
2.歷史與自然狀況。
柴下河灣處有良田數(shù)百畝，土地肥沃，本村因此得名“柴灣”。
村北直面人稱“生在蘇杭，葬在北邙”的邙山。澗河這顆璀璨的明珠從村南繞村而過，養(yǎng)育了一代又一代柴灣人。
村中鐵路以北，有一古寺遺址，古名南泉寺。傳說有一高僧，云游到此，坐地休息，鑿井得泉，泉水清冽，乃誅茅建法，建立寺廟。因寺在泉南，故名南泉寺。漢武帝東巡東都經(jīng)過此地，遂進寺上香，后普降春雨，百姓甚喜。
古寺遺址不易尋。山重水復，柳暗花明，百轉千回，曲徑通幽，于層巒疊嶂、茂林修竹處方見南泉寺。正是深山藏古寺，碧溪鎖南泉。朝聽晨鐘，夕聞暮鼓。古時鼎盛時期，鐘鼓之聲，遠聞數(shù)里，常年香火不絕。南來北往的香客不惜舟車勞頓，紛紛前來上香許愿。
3.基層組織建設。
5人，“雙強”黨員17人，多次榮獲省市級文明單位稱號和“五好”黨支部稱號，柴灣村也成為新農(nóng)村建設市級示范村。村雙委班子精誠團結，齊心協(xié)力，努力做好村里的各項工作，多次被磁澗鎮(zhèn)黨委副書記王三虎譽為“磁澗鎮(zhèn)最團結的村級領導班子之一”。
柴灣村雙委堅持與時俱進，開拓創(chuàng)新，采取多項措施，以改革創(chuàng)新精神研究新情況、解決新問題、進行新探索、總結新經(jīng)驗，全面、深入、扎實、持久地推進農(nóng)村基層組織建設，不斷提高農(nóng)村基層組織建設水平，加快基層組織建設步伐，努力為實現(xiàn)“加快發(fā)展，富民興村”的目標提供堅強的組織保證。
1）全面深化了本村黨建的“三級聯(lián)創(chuàng)”活動。
2）扎實推進了村級組織辦公活動場所建設。
3）健全村干部管理機制。在干部的管理上，柴灣進一步規(guī)范了黨支部“三會一課”制度、黨員培養(yǎng)發(fā)展制度、黨費收繳制度、坐班督查等制度，使村組干部的管理進一步制度化、科學化、規(guī)范化。
4.新農(nóng)村建設。
近年來，在上級黨委的正確領導下，柴灣村雙委以黨的xx大精神為指導，努力學習貫徹科學發(fā)展觀，特別是新農(nóng)村建設以來，緊緊圍繞新農(nóng)村建設“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”20字方針，積極推進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結構調(diào)整、加快農(nóng)村發(fā)展，以村容村貌和路容路貌的集中整治為突破口，切實改善柴灣村生產(chǎn)生活條件，帶領廣大群眾發(fā)家致富，使柴灣村人民生活水平有了明顯提高。
投資4萬余元整治公路，硬化邊溝xx米；
多方籌資投入教育基礎工程，投資3.5萬余元，對校園實施綠化、硬化，完善配備了桌椅、電腦、圖書、儀器等，使辦公條件明顯改善，使教育、教學質量年年上臺階。柴灣小學原來排全鎮(zhèn)第25名，現(xiàn)在進入前10名。
實現(xiàn)了廣播、電視入戶率達99%，特別是有線電視光纖入村，入戶率達到50%以上。村里設立了衛(wèi)生室，合作醫(yī)療參保率達100%。
柴灣在縣組織部援助下投資20萬元建造一座兩層村委辦公大樓，現(xiàn)已投入使用，改變了原村室破爛不堪的舊面貌。除了植有護村林環(huán)衛(wèi)全村外，柴灣還不斷加大綠化家園的力度，在主干道兩側又種植了2排樹木。路旁共新植樹木xx余株，使柴灣村環(huán)境面貌煥然一新。
特別值得一提的是，磁澗鎮(zhèn)退休老干部孫云照，古道熱腸，關心家鄉(xiāng)柴灣的建設，積極響應村雙委的號召，帶頭把多年省吃儉用積攢下來的數(shù)萬元捐獻出來，購買水泥約100噸，帶動廣大村民踴躍捐款，修水泥路近1公里。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇八
隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
(二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。
(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。
三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
三、切實加強我縣渣土管理的建議。
控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：
(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。
(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟鞔_運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日常考核，對管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇九
自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報告如下：
一、調(diào)研目的。
通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
(一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設施建設等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關程序實施?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
三、光山縣路燈管理情況。
光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
(一)城區(qū)路燈分布情況。
光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十
為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設。10月17日，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實地考察，聽取區(qū)住建局和西關、東風路街道辦事處情況介紹，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
一、現(xiàn)狀與特點。
全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個、版塊型34個），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質3家、三級資質52家、暫定5家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區(qū)72個，建成示范小區(qū)26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區(qū)級15個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務質量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。
將60個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
二是宣傳培訓，提升服務能力。采用業(yè)務知識集中培訓、
人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；
連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元；
先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起。
三是成立協(xié)會，引領行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，對其他58家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。
二、問題與原因。
一是管理責任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，重收費、輕服務；
有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；
有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業(yè)人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求。
《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。
有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
部分業(yè)主素質有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，個別業(yè)主還惡意欠費，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆。
三、對策與建議：
物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時間短，但與百姓生活息息相關，是社會和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。
一明晰職責，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，促進其提高服務水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
二示范引領，培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
在物業(yè)收費方面，實施基礎型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。
建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；
業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
一、主要成效。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
二、存在的主要問題及原因。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。**年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國務院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對策建議。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合**實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧**”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎上提出了對策建議。
一、基本情況。
目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個，其中由物業(yè)服務企業(yè)管理的有128個，由單位自管或社區(qū)代管的有264個，由業(yè)主自管或無人管理的有91個。這些小區(qū)大部分建成于上世紀八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規(guī)劃設計和建設標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎和配套設施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設施缺失和物業(yè)管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實問題。
**年以來，各級已逐步認識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性，逐步推進老舊小區(qū)改造提升，進一步加強物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務站、物業(yè)服務中心）工作機構和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實施意見》、《街道物業(yè)服務企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區(qū)加強物業(yè)管理探索了路子。
但隨著我市城市建設東擴南移戰(zhàn)略的實施，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領先全市的優(yōu)勢將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長效機制。
二、存在的問題。
1、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術、設計等因素制約，加之當時沒有強制性建設規(guī)范。所以樓房本身的建設質量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；
各類管線老化，供電供水損耗大，時常發(fā)生停水斷電；
業(yè)主習慣于單位無償提供的物業(yè)服務，“花錢買服務”的意識不強，物業(yè)管理收費難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費嚴重，導致物業(yè)公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費用，造成物業(yè)公司留不住，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。
有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；
有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費標準，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時移交相關資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走，最終導致對簿公堂。有的因服務不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙，制造小區(qū)管理混亂。
3、開發(fā)建設遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預留區(qū)域，改變公共設施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設施費用，有的未及時履行房屋質量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設遺留問題。世紀花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。
4、業(yè)主委員會建設亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業(yè)主委員會正常運行困難。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織，機構松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。
5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權涉及省、市、區(qū)以及機關企事業(yè)單位等眾多建設主體，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權屬。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負責沿街，不進小區(qū)的不成文規(guī)定。各級政府制定的《物業(yè)管理條例》，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實管理中，對物業(yè)公司的最終審核、審批和資質認定等實質性行政管理權利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié)，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機構，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責權不對等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力。
三、意見和建議。
1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。
堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優(yōu)惠政策相結合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進行改造。
老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應實行優(yōu)惠政策，通過財政補助，政府以獎代補、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。
同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識。逐步實現(xiàn)自我管理，自我服務。
除此之外，還要逐步推進人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進社區(qū)進小區(qū)活動，建立起老舊小區(qū)管理的長效機制。
2、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務水平。
區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準，各街道辦事處也要根據(jù)各自實際，制定各項管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管。要進一步落實與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標責任書》，實行量化考核打分，業(yè)主評議等管理制度，通過考核考評，獎優(yōu)罰劣。對存在問題多、服務水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報，建議相關部門吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質、限制在我區(qū)承接服務項目等管理措施。在考核的基礎上要加強日常監(jiān)管，通過召開工作例會和以會代訓等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理，品牌化服務的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見，建立聯(lián)合監(jiān)管機制?？蓵瑢徲嫴块T對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費等情況進行年度審計，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進行監(jiān)管。三是加強物業(yè)企業(yè)自身建設。物業(yè)企業(yè)要認真貫徹各級《物業(yè)管理條例》，做到遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務。要加強企業(yè)文化建設和從業(yè)人員教育培訓，提高思想和業(yè)務素質，做到精心管理，優(yōu)質服務，誠信經(jīng)營。要不斷拓寬服務渠道，增加服務項目，推動服務向縱深發(fā)展，以此帶動多元化經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場機制，實施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動服務水平上臺階。
3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設遺留問題瓶頸。
近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務管理質量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設質量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題，建議市上相關職能部門有針對性的加強監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設質量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度，重點就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務配套用房、小區(qū)預留空間和附屬配套設施以及房屋建設質量等問題，定期召開聯(lián)席會議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接，推進社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責的辦法，推進小區(qū)物業(yè)管理依法實施，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護業(yè)主合法權益，確保以后物業(yè)管理順利開展。
4、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為。
對產(chǎn)權關系復雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率。二是加強對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關法律規(guī)定，符合實際條件，符合有關程序。三是通過培訓引導業(yè)主委員會委員正確履職。加強業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進一步加強監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為。建立監(jiān)督機制，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度，引導業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，確保業(yè)主委員會正常有序運行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。
5、加強領導，充實力量，形成監(jiān)管合力。
環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業(yè)管理權限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領導和管理職能。進一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實人員和經(jīng)費保障。要為區(qū)、街兩級充實物業(yè)管理領導力量和工作人員，為一線管理機構招聘部分專業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費和公共物業(yè)服務項目經(jīng)費補助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用，也可采取以獎代補等形式，予以經(jīng)費保障。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：
一、基本情況。
**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
二、存在問題。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。
由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定及時公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。
2、業(yè)主消費觀念未轉變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
三、幾點建議。
（一）提高服務質量，以服務促進收費。
1、加強物業(yè)公司自身建設。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
2、及時完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質。
（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
1、加強消防基礎設施建設。
物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要及時督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要及時進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡化專項維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
3、強化責任主體。
強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用，加強消防設施管理建立完善、可行的應急救援預案。
（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標準。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
2、完善監(jiān)管機制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質監(jiān)等相關職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構建新型物業(yè)管理服務體系，形成長效機制，進一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題。
一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。
**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進入了提檔升級、加快發(fā)展的新時期。目前，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質的企業(yè)201家（其中，一級資質企業(yè)11家，二級資質企業(yè)33家，三級含“三暫”資質企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個方面，由居住物業(yè)和商務物業(yè)兩個大類構成。全區(qū)房屋權屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實施物業(yè)管理的項目約520個，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達100%。
近幾年來，隨著城市拆遷建設步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關部門、街道和社區(qū)落實物業(yè)管理條例和相關政策，對于商務物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的作用，運用市場化手段規(guī)范其運作。而對于在計劃經(jīng)濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點是在摸清底數(shù)的基礎上，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會試點推行社區(qū)服務自治，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實社區(qū)自治基礎，為居民提供便民利民服務。截止**年底，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業(yè)管理工作正在不斷擴面提升。
盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強物業(yè)管理工作意見和推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。
相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制，起點較低，物業(yè)管理服務的范圍比較單一，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，商務樓宇物管標準率較低，員工素質普遍不高，服務的質量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設的檔次低，項目不同程度地存在規(guī)劃設計不合理、建筑質量差、設施設備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進有品質甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級資質的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎設施差、沒有物業(yè)專項維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標準，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。
（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
二是單體樓項目隱患嚴重；
三是低價導致低質服務趨勢明顯；
四是糾紛案涉及的法律關系較復雜；
五是糾紛涉及多重利益關系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會運行不規(guī)范、業(yè)主對權利義務認識不對稱、業(yè)主主張權利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業(yè)定位不準、服務水平和質量不高、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監(jiān)管的原因。
（三）物業(yè)管理體制和制度設計不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
部門層面僅在區(qū)房管局設置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無力指導、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應的物業(yè)管理法定職責權限，導致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責任不明、協(xié)調(diào)工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理條例》不夠完善、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權利義務關系不夠清楚，法律責任和職責權限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規(guī)定。《條例》賦予街道的權限是“備案”，是指導、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業(yè)管理權的交接、驗收程序，《條例》的規(guī)定很簡略，新的物管企業(yè)如何進場接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗收、居委會與物業(yè)公司關系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則。物業(yè)服務標準和收費標準，也沒有公認的市場指導價格和標準等，物業(yè)收費十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費低或收不起費，服務質量下降，業(yè)主認為服務不佳不交費，物業(yè)公司服務質量更低的惡性循環(huán)。
（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十一
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內(nèi)容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內(nèi)容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結語。
物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十二
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機構。
一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡并落實工作人員;。
二是將領導小組辦公室設在各司法所。
三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。
(二)完善各項管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場會的工作經(jīng)驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想?yún)R報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結經(jīng)驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯(lián)絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇一
信息技術與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究。
長沙達通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究。
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵機制研究。
基于空間可視化技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實現(xiàn)。
創(chuàng)遠第三城房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃研究。
現(xiàn)實視域下的安全保障義務。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國物業(yè)服務法律問題的若干思考。
yc公司翰林苑項目分析。
生態(tài)社區(qū)建設實踐探索。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇二
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇三
7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調(diào)研對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”
當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇五
選題最好能建立在平日比較注意探索的問題的基礎上，寫論文主要是反映學生對問題的思考，詳細內(nèi)容請看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究。
信息技術與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實踐研究。
長沙達通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究。
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵機制研究。
基于空間可視化技術的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實現(xiàn)。
創(chuàng)遠第三城房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷策劃研究。
現(xiàn)實視域下的安全保障義務。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國物業(yè)服務法律問題的若干思考。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇六
1、調(diào)研目的。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進建議。
2、調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司。
3、時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
二、企業(yè)概況。
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構。
該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。
經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程?？p制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產(chǎn)品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現(xiàn)的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質量。
五、調(diào)研建議。
（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢。
1、市場全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。
2、全面質量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。
3、新技術應用與創(chuàng)新。技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質量及競爭力。
4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。
5、erp與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。
6、準時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調(diào)的是質量、柔性、縮短時間和協(xié)同工作。準時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
（二）建議。
面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇七
新安縣磁澗鎮(zhèn)柴灣村是洛陽市新農(nóng)村建設市級示范村，位于磁澗鎮(zhèn)北部，東至洛新開發(fā)區(qū)，西接禮河村，隴海鐵路和磁五路分別以東西向和南北向貫穿我村，地理位置優(yōu)越。全村共有5個自然村，14個村民組，485戶，總人口1935人，土地面積總計約2300畝，其中耕地面積約1700畝。2012年全村工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值156萬元，人均年收入4100元。全村共有黨員56人，村雙委成員5人。村中第一大姓為孫家，第二大姓為黨家。五保戶、低保戶、貧困戶約占2%。村里大部分青壯年外出經(jīng)商或務工。村民的經(jīng)濟收入主要靠在本地和外地打工賺取。村中主干道為水泥路。全村有小學1個，在校學生近300人，教師18人。
柴灣村一直堅持“放開、扶持、搞活”的方針，大力發(fā)展民營經(jīng)濟。全村共有11個水泥預制板廠，是新安縣最大的水泥板生產(chǎn)集散地，并成立了水泥板行業(yè)協(xié)會。村雙委計劃今年進一步突出柴灣村水泥預制板生產(chǎn)能力強的優(yōu)勢，力爭年內(nèi)形成規(guī)模效應。
2.歷史與自然狀況。
柴下河灣處有良田數(shù)百畝，土地肥沃，本村因此得名“柴灣”。
村北直面人稱“生在蘇杭，葬在北邙”的邙山。澗河這顆璀璨的明珠從村南繞村而過，養(yǎng)育了一代又一代柴灣人。
村中鐵路以北，有一古寺遺址，古名南泉寺。傳說有一高僧，云游到此，坐地休息，鑿井得泉，泉水清冽，乃誅茅建法，建立寺廟。因寺在泉南，故名南泉寺。漢武帝東巡東都經(jīng)過此地，遂進寺上香，后普降春雨，百姓甚喜。
古寺遺址不易尋。山重水復，柳暗花明，百轉千回，曲徑通幽，于層巒疊嶂、茂林修竹處方見南泉寺。正是深山藏古寺，碧溪鎖南泉。朝聽晨鐘，夕聞暮鼓。古時鼎盛時期，鐘鼓之聲，遠聞數(shù)里，常年香火不絕。南來北往的香客不惜舟車勞頓，紛紛前來上香許愿。
3.基層組織建設。
5人，“雙強”黨員17人，多次榮獲省市級文明單位稱號和“五好”黨支部稱號，柴灣村也成為新農(nóng)村建設市級示范村。村雙委班子精誠團結，齊心協(xié)力，努力做好村里的各項工作，多次被磁澗鎮(zhèn)黨委副書記王三虎譽為“磁澗鎮(zhèn)最團結的村級領導班子之一”。
柴灣村雙委堅持與時俱進，開拓創(chuàng)新，采取多項措施，以改革創(chuàng)新精神研究新情況、解決新問題、進行新探索、總結新經(jīng)驗，全面、深入、扎實、持久地推進農(nóng)村基層組織建設，不斷提高農(nóng)村基層組織建設水平，加快基層組織建設步伐，努力為實現(xiàn)“加快發(fā)展，富民興村”的目標提供堅強的組織保證。
1）全面深化了本村黨建的“三級聯(lián)創(chuàng)”活動。
2）扎實推進了村級組織辦公活動場所建設。
3）健全村干部管理機制。在干部的管理上，柴灣進一步規(guī)范了黨支部“三會一課”制度、黨員培養(yǎng)發(fā)展制度、黨費收繳制度、坐班督查等制度，使村組干部的管理進一步制度化、科學化、規(guī)范化。
4.新農(nóng)村建設。
近年來，在上級黨委的正確領導下，柴灣村雙委以黨的xx大精神為指導，努力學習貫徹科學發(fā)展觀，特別是新農(nóng)村建設以來，緊緊圍繞新農(nóng)村建設“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”20字方針，積極推進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結構調(diào)整、加快農(nóng)村發(fā)展，以村容村貌和路容路貌的集中整治為突破口，切實改善柴灣村生產(chǎn)生活條件，帶領廣大群眾發(fā)家致富，使柴灣村人民生活水平有了明顯提高。
投資4萬余元整治公路，硬化邊溝xx米；
多方籌資投入教育基礎工程，投資3.5萬余元，對校園實施綠化、硬化，完善配備了桌椅、電腦、圖書、儀器等，使辦公條件明顯改善，使教育、教學質量年年上臺階。柴灣小學原來排全鎮(zhèn)第25名，現(xiàn)在進入前10名。
實現(xiàn)了廣播、電視入戶率達99%，特別是有線電視光纖入村，入戶率達到50%以上。村里設立了衛(wèi)生室，合作醫(yī)療參保率達100%。
柴灣在縣組織部援助下投資20萬元建造一座兩層村委辦公大樓，現(xiàn)已投入使用，改變了原村室破爛不堪的舊面貌。除了植有護村林環(huán)衛(wèi)全村外，柴灣還不斷加大綠化家園的力度，在主干道兩側又種植了2排樹木。路旁共新植樹木xx余株，使柴灣村環(huán)境面貌煥然一新。
特別值得一提的是，磁澗鎮(zhèn)退休老干部孫云照，古道熱腸，關心家鄉(xiāng)柴灣的建設，積極響應村雙委的號召，帶頭把多年省吃儉用積攢下來的數(shù)萬元捐獻出來，購買水泥約100噸，帶動廣大村民踴躍捐款，修水泥路近1公里。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇八
隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
(二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。
(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。
三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
三、切實加強我縣渣土管理的建議。
控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：
(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。
(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟鞔_運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日常考核，對管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇九
自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報告如下：
一、調(diào)研目的。
通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
(一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設施建設等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。
(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關程序實施?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。
三、光山縣路燈管理情況。
光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。
(一)城區(qū)路燈分布情況。
光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十
為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設。10月17日，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關街道辦事處、陽光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實地考察，聽取區(qū)住建局和西關、東風路街道辦事處情況介紹，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。
一、現(xiàn)狀與特點。
全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個、版塊型34個），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質3家、三級資質52家、暫定5家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區(qū)72個，建成示范小區(qū)26個（國家級1個、省級2個、市級8個、區(qū)級15個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務質量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。
將60個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金1500萬元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
二是宣傳培訓，提升服務能力。采用業(yè)務知識集中培訓、
人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；
連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元；
先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起。
三是成立協(xié)會，引領行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，對其他58家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。
二、問題與原因。
一是管理責任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，重收費、輕服務；
有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；
有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業(yè)人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求。
《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。
有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
部分業(yè)主素質有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，個別業(yè)主還惡意欠費，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆。
三、對策與建議：
物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時間短，但與百姓生活息息相關，是社會和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。
一明晰職責，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，促進其提高服務水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
二示范引領，培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
在物業(yè)收費方面，實施基礎型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。
建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；
業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。
一、主要成效。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展。
（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務費僅收70%。
二、存在的主要問題及原因。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權，比如海德堡項目。在建設過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質量問題無法及時解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質吸引住戶入住，銷售結束后物業(yè)服務質量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設質量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標，進行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務質量，壓縮人員成本，服務項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。**年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國務院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久。《湖南省物業(yè)管理條例》于**年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段，屬地責任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規(guī)劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對策建議。
（一）建章立制，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移，構建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系。一是完善法規(guī)政策。結合**實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權利和義務進行明確，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系，推進平安建設、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設信用評價、信息公開、產(chǎn)權明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門檻。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺，促進信息公開。依托“智慧**”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診，敢于擔當，切實把房屋滲漏、配套不齊、領證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。
六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎上提出了對策建議。
一、基本情況。
目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個，其中由物業(yè)服務企業(yè)管理的有128個，由單位自管或社區(qū)代管的有264個，由業(yè)主自管或無人管理的有91個。這些小區(qū)大部分建成于上世紀八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院，由于當時規(guī)劃設計和建設標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎和配套設施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設施缺失和物業(yè)管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因。近年來，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項重要工作，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實問題。
**年以來，各級已逐步認識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性，逐步推進老舊小區(qū)改造提升，進一步加強物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務站、物業(yè)服務中心）工作機構和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實施意見》、《街道物業(yè)服務企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區(qū)加強物業(yè)管理探索了路子。
但隨著我市城市建設東擴南移戰(zhàn)略的實施，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領先全市的優(yōu)勢將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長效機制。
二、存在的問題。
1、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術、設計等因素制約，加之當時沒有強制性建設規(guī)范。所以樓房本身的建設質量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；
各類管線老化，供電供水損耗大，時常發(fā)生停水斷電；
業(yè)主習慣于單位無償提供的物業(yè)服務，“花錢買服務”的意識不強，物業(yè)管理收費難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費嚴重，導致物業(yè)公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費用，造成物業(yè)公司留不住，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。
有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價；
有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費標準，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務費和車位費，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時移交相關資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走，最終導致對簿公堂。有的因服務不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙，制造小區(qū)管理混亂。
3、開發(fā)建設遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預留區(qū)域，改變公共設施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設施費用，有的未及時履行房屋質量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設遺留問題。世紀花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。
4、業(yè)主委員會建設亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立。二是業(yè)主委員會正常運行困難。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織，機構松散，沒有上級主管部門，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對簿公堂。
5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權涉及省、市、區(qū)以及機關企事業(yè)單位等眾多建設主體，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權屬。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺傾倒，導致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負責沿街，不進小區(qū)的不成文規(guī)定。各級政府制定的《物業(yè)管理條例》，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實管理中，對物業(yè)公司的最終審核、審批和資質認定等實質性行政管理權利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié)，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機構，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責權不對等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力。
三、意見和建議。
1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。
堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優(yōu)惠政策相結合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進行改造。
老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應實行優(yōu)惠政策，通過財政補助，政府以獎代補、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。
同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識。逐步實現(xiàn)自我管理，自我服務。
除此之外，還要逐步推進人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進社區(qū)進小區(qū)活動，建立起老舊小區(qū)管理的長效機制。
2、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務水平。
區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準，各街道辦事處也要根據(jù)各自實際，制定各項管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管。要進一步落實與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標責任書》，實行量化考核打分，業(yè)主評議等管理制度，通過考核考評，獎優(yōu)罰劣。對存在問題多、服務水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報，建議相關部門吊銷營業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質、限制在我區(qū)承接服務項目等管理措施。在考核的基礎上要加強日常監(jiān)管，通過召開工作例會和以會代訓等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理，品牌化服務的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見，建立聯(lián)合監(jiān)管機制?？蓵瑢徲嫴块T對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費等情況進行年度審計，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進行監(jiān)管。三是加強物業(yè)企業(yè)自身建設。物業(yè)企業(yè)要認真貫徹各級《物業(yè)管理條例》，做到遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務。要加強企業(yè)文化建設和從業(yè)人員教育培訓，提高思想和業(yè)務素質，做到精心管理，優(yōu)質服務，誠信經(jīng)營。要不斷拓寬服務渠道，增加服務項目，推動服務向縱深發(fā)展，以此帶動多元化經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場機制，實施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動服務水平上臺階。
3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設遺留問題瓶頸。
近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務管理質量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設質量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題，建議市上相關職能部門有針對性的加強監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設質量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度，重點就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務配套用房、小區(qū)預留空間和附屬配套設施以及房屋建設質量等問題，定期召開聯(lián)席會議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接，推進社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責的辦法，推進小區(qū)物業(yè)管理依法實施，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護業(yè)主合法權益，確保以后物業(yè)管理順利開展。
4、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為。
對產(chǎn)權關系復雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率。二是加強對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關法律規(guī)定，符合實際條件，符合有關程序。三是通過培訓引導業(yè)主委員會委員正確履職。加強業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進一步加強監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為。建立監(jiān)督機制，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度，引導業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改，確保業(yè)主委員會正常有序運行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。
5、加強領導，充實力量，形成監(jiān)管合力。
環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業(yè)管理權限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領導和管理職能。進一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實人員和經(jīng)費保障。要為區(qū)、街兩級充實物業(yè)管理領導力量和工作人員，為一線管理機構招聘部分專業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費和公共物業(yè)服務項目經(jīng)費補助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用，也可采取以獎代補等形式，予以經(jīng)費保障。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會，了解實情，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：
一、基本情況。
**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓，沒有管理資質的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時也存在著諸多安全隱患。
二、存在問題。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
1、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權。
由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質價相符的服務，導致收費不透明、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定及時公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。
2、業(yè)主消費觀念未轉變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
三、幾點建議。
（一）提高服務質量，以服務促進收費。
1、加強物業(yè)公司自身建設。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務質量上下功夫，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念。
2、及時完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。
進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質。
（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。
1、加強消防基礎設施建設。
物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問題要及時督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關職能部門要及時進行清查、整頓，還業(yè)主一個舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡化專項維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報，加快解決消防設施設備存在的問題。同時應簡化專項維修資金審批程序。
3、強化責任主體。
強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用，加強消防設施管理建立完善、可行的應急救援預案。
（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標準。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。
2、完善監(jiān)管機制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質監(jiān)等相關職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容，努力構建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構建新型物業(yè)管理服務體系，形成長效機制，進一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題。
一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。
**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進入了提檔升級、加快發(fā)展的新時期。目前，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質的企業(yè)201家（其中，一級資質企業(yè)11家，二級資質企業(yè)33家，三級含“三暫”資質企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個方面，由居住物業(yè)和商務物業(yè)兩個大類構成。全區(qū)房屋權屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實施物業(yè)管理的項目約520個，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達100%。
近幾年來，隨著城市拆遷建設步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關部門、街道和社區(qū)落實物業(yè)管理條例和相關政策，對于商務物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的作用，運用市場化手段規(guī)范其運作。而對于在計劃經(jīng)濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點是在摸清底數(shù)的基礎上，從**年開始，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會試點推行社區(qū)服務自治，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實社區(qū)自治基礎，為居民提供便民利民服務。截止**年底，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業(yè)管理工作正在不斷擴面提升。
盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強物業(yè)管理工作意見和推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。
相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準入制度和約束機制，起點較低，物業(yè)管理服務的范圍比較單一，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，商務樓宇物管標準率較低，員工素質普遍不高，服務的質量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設的檔次低，項目不同程度地存在規(guī)劃設計不合理、建筑質量差、設施設備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進有品質甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級資質的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎設施差、沒有物業(yè)專項維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標準，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。
（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
二是單體樓項目隱患嚴重；
三是低價導致低質服務趨勢明顯；
四是糾紛案涉及的法律關系較復雜；
五是糾紛涉及多重利益關系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會運行不規(guī)范、業(yè)主對權利義務認識不對稱、業(yè)主主張權利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費的原因，也有物管企業(yè)定位不準、服務水平和質量不高、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監(jiān)管的原因。
（三）物業(yè)管理體制和制度設計不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
部門層面僅在區(qū)房管局設置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無力指導、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應的物業(yè)管理法定職責權限，導致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責任不明、協(xié)調(diào)工作不及時，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理條例》不夠完善、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權利義務關系不夠清楚，法律責任和職責權限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規(guī)定。《條例》賦予街道的權限是“備案”，是指導、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設、市政等多個職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時長、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對于物業(yè)管理權的交接、驗收程序，《條例》的規(guī)定很簡略，新的物管企業(yè)如何進場接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗收、居委會與物業(yè)公司關系如何處理等，缺乏具體明確的實施細則。物業(yè)服務標準和收費標準，也沒有公認的市場指導價格和標準等，物業(yè)收費十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費低或收不起費，服務質量下降，業(yè)主認為服務不佳不交費，物業(yè)公司服務質量更低的惡性循環(huán)。
（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會自治功能弱化。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十一
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：
1.社會性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內(nèi)容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務性。
住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內(nèi)容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結語。
物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十二
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機構。
一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡并落實工作人員;。
二是將領導小組辦公室設在各司法所。
三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。
(二)完善各項管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場會的工作經(jīng)驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。
三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。
四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。
(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想?yún)R報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。
(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結經(jīng)驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯(lián)絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。