方案的實施需要明確的執(zhí)行計劃和具體的操作步驟。方案的完美并非一蹴而就，需要不斷地優(yōu)化和改進，以適應不斷變化的環(huán)境。制定方案需要充分的信息和數(shù)據(jù)支持，以下是一些關于方案數(shù)據(jù)采集和分析的方法。
物業(yè)工程部管理工作方案篇一
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。
1、(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
2、按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
3、1.街道物業(yè)管理辦公室職責
4、(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
5、(2)指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
6、(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。
7、(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
8、(5)對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
9、(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構(gòu)。
10、2.社區(qū)居委會職責
11、(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
12、(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
13、(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
14、(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
15、(5)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
16、3.物業(yè)管理服務中心職責
17、(1)負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
18、(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務。
19、(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
20、(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
21、(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
22、(6)定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
23、(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
24、(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
25、(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
26、(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
27、1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質(zhì)量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
28、2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
29、3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
30、4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
31、(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
32、一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)?；芾恚档瓦\營成本，提高整體水平。
1、1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。
3、3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
4、方案四：物業(yè)管理實施方案
5、為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
6、一管理目標
7、物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準)，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
8、二管理原則
9、為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
10、(一)服務第一、管理從嚴的原則
11、“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
12、(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
13、在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
14、(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則
15、在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
16、三管理方法
18、(二)成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;
22、(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
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24、1、小區(qū)物業(yè)管理實施方案
25、2、南京市版物業(yè)管理條例全文
26、3、社區(qū)交通安全實施方案
27、4、2017社區(qū)黨務公開實施方案范文
28、5、物業(yè)服務合同
物業(yè)工程部管理工作方案篇二
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。
為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。
追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人。
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3、安全、消防真抓實干。
為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。
3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式。
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部。
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
3、安全管理部。
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的'關系。
(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。
(6)負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部。
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務管理部。
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
物業(yè)工程部管理工作方案篇三
為營造和諧融洽、富有特色的宿舍文化氛圍，優(yōu)化育人環(huán)境，培養(yǎng)學生動手能力與審美能力，以提升我校宿舍文化，達到國家級示范學校宿舍文化建設要求，學校決定每學期開展宿舍文化建設活動。
建設時間：每年4月、10月。
建設對象：全體宿舍、全體住宿學生。
建設要求：
1、宿舍內(nèi)部擺放整潔美觀。地面門窗墻面等干凈，空氣清新;床鋪上下日用品擺放整齊有序;床單被套統(tǒng)一運用公寓化設施，擺放以下圖為標準。
2、宿舍布置整潔，格調(diào)健康向上，美觀雅致。
宿舍布置體現(xiàn)專業(yè)特點，體現(xiàn)溫馨氣氛，有健康濃厚的專業(yè)文化氣氛，環(huán)境美觀大方。不破壞宿舍內(nèi)物品，不在窗子墻壁上亂寫亂畫。墻上可張貼名人名言，個人作品，不得張貼明星畫，裝扮品一律使用膠帶紙，禁止用雙面膠損壞墻壁。宿舍內(nèi)可有綠色盆景、工藝品點綴。
3、設計宿舍標簽。
4、設置宿舍內(nèi)務欄。
要求張貼：宿舍公約、值日生表、宿舍寄語。內(nèi)容如下，板式自己設計。
宿舍內(nèi)務欄。
宿舍公約。
值日生表。
宣傳資料。
其他。
5、獎勵辦法。
(1)按一定比例參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵宿舍室長。
(2)按班級宿舍總分參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵班級。
6、評分標準：滿分100分，
(1)清潔20分，個人用具干凈衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、暖氣片無垃圾灰塵。
(2)整齊20分，被子折疊整齊，床上無雜物，床下鞋子等擺放整齊。
(3)內(nèi)務欄10分，內(nèi)容張貼齊全。
(4)宿舍標簽25分，宿舍名稱文雅，體現(xiàn)專業(yè)特點，內(nèi)容全藝術，板式美觀。
(5)宿舍內(nèi)部布置25分，美觀、整潔、健康向上。
_年06月23日。
物業(yè)工程部管理工作方案篇四
一、活動主題：
溝通與合作。
二、活動背景：
學習和工作的負擔，讓同學們積聚了不少的壓力，班級里面同學與同學之間溝通也少了。溝通，能夠增進彼此的感情;合作，能夠一起收獲成功的喜悅。
三、活動目的：
通過本次活動，讓同學們對全班同學有進一步的認識和了解，讓同學們認識到合作的重要性和責任感，同時也讓同學們娛樂一下，放松一下。
四、活動對象：
08級計算機科學與技術1班全體同學。
五、活動時間：
六、活動地點：
實驗樓c201和康有為廣場。
20_年3月26日星期四。
七、活動流程與工作安排：
(一)活動流程：
1.主持人宣布活動開始。
2.游戲開始，三個環(huán)節(jié)交叉進行：
a.環(huán)節(jié)一：《我喜歡你……》。
規(guī)則：全班同學分成6組，同學們先按照抽到的紙張上寫有的組號座好，各小組派代表抽簽，每位同學對該組抽到的小組的每位成員做出評價(例如：若第一小組抽到了3號，第三小組抽到了6號，則第一小組作出評價的對象應為第三小組的成員，而第三小組作出評價的對象應為第六小組的成員，如此類推)，統(tǒng)一格式為“_(名字)，我喜歡你__x”或者“_，我欣賞你__x”，把真情告白寫在紙上，最后交給主持人。真情告白將會在環(huán)節(jié)三中讀出。
b.環(huán)節(jié)二：《盲人游戲》。
規(guī)則：除工作人員外，30名同學進行抽簽，1號和2號同學組成一對，3號和4號同學組成一隊，如此類推。單數(shù)的同學當盲人，雙數(shù)同學當拐杖，“盲人”被蒙上眼睛后，“拐杖”扶持“盲人”走路，從實驗樓c201出發(fā)，由主持人帶領隊伍到康有為廣場。
c.環(huán)節(jié)三：《一元五角》。
規(guī)則：男生充當五角，女生充當一元。兩個主持人分別扮演買方和賣方，買方向賣方買水果，雙方最后定出購買的價錢，臺下的同學馬上自由組合，湊成剛剛給出的價錢，手拉手圍成一圈，主持人喊停時，所有人停在原地，由主持人檢查是否湊好了錢。湊錢錯誤和沒湊夠錢的算作輸，輸?shù)耐瑢W將要站在臺上大聲地有感情地讀出其他同學在第一環(huán)節(jié)中寫的真情告白。
d.返回環(huán)節(jié)二，這次由雙數(shù)同學當盲人，單數(shù)同學當拐杖。按照路線回到實驗樓c201。
3.主持人宣布游戲結(jié)束。
(二)策劃人員工作安排：
1.寫策劃書：_x。
2.寫總結(jié)書：__。
3.游戲策劃：_x、__。
4.主持人：_x、_x。
5.攝影：_x、_。
(三)活動前期準備：
1.物品準備：抽簽號碼、紙張、蒙眼睛用的圍巾或布條、相機。
2.踩點準備：盲人游戲所需的有點難度的行走路線、一元五角游戲需要較廣闊的場地。
(四)應急預案：
1.若是蒙眼睛用的圍巾和布條不足，則使用用紙巾代替。
2.若是遇上下雨天，不能在康有為廣場進行游戲，則改在實驗樓一樓大堂進行，盲人游戲的路線也會作適當?shù)母淖儭?BR> 八、注意事項：
1.進行盲人游戲前各位同學把自己的貴重物品帶在身上。
2.同學們離開課室后工作人員關好電燈和門。
3.盲人游戲過程中應保持安靜，以免打擾其他班級上課，拐杖與盲人交流應盡量小聲。
4.盲人游戲中一定要注意安全，拐杖應盡負擔起責任，保護盲人。
物業(yè)工程部管理工作方案篇五
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應急加入掃雪。
二、保潔方面。
1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面。
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區(qū)設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面。
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面。
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。
為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。
一、一種模式。
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。
追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項。
1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個重點。
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人。
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3、安全、消防真抓實干。
為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施。
1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。
3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式。
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部。
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
3、安全管理部。
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。
(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。
(6)負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部。
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務管理部。
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
一、項目概況。
1.地理位置。
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經(jīng)濟指標。
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經(jīng)營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理。
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性。
管理職責人與服務中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性。
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性。
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理。
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理。
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備。
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理。
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理。
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理。
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理。
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理。
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理。
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理。
6.1住戶裝修管理。
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務。
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務。
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務。
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
一、服務標準的定位及介入點。
1、站在前沿制定切實可行的高標準。
只有高起點，高標準，服務標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設的前瞻性，市場預測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務標準的定位關系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標準高，服務標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務標準也就進一步提高了。
2、重構(gòu)服務規(guī)范。
服務標準有了定位。相應的服務規(guī)范也必須與之相匹配，高標準的服務，高標準的員工也就必須是高標準的服務規(guī)范。規(guī)范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。
3、研究項目特點。
服務標準的定位，服務規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。
4、計劃站在未來看現(xiàn)在。
計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。
5、注重控制與結(jié)果。
再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。
盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強企業(yè)要有長遠的構(gòu)想與機制。打破固有的行為習慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。
1、架構(gòu)金字塔服務梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思。
金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認為就是一個服務體系。經(jīng)理服務主管，主管服務領班，領班服務于員工，員工服務于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務梯形結(jié)構(gòu)是服務觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責任、控制、落實貫穿于整個服務環(huán)節(jié)中。
2、制度的完善，用人機制的規(guī)范。
用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應服務客戶的新趨勢。領班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。
3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)。
獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應該給予更多的激勵與關懷。比如：培訓的機會、崗位調(diào)整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。
4、原則與責任。
制定再好的服務標準，行為規(guī)范，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術技能在許多地方都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。
5、薪資與服務標準，技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤。
薪資與服務標準、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)應該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務水平、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務水平、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設置勢在必行。
三、物業(yè)的前期介入。
1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性。
物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設備設施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應力等，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設備設施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨椤⒔庸茯炇帐瞧髽I(yè)行為。物業(yè)接管就等于責任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責任重大。
2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念。
在物業(yè)介入時就應該對每個單元的問題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r提出的意見也應該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴?。有許多地方是無從預測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務水平、技術技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念?？蛻羰諛且约把b修、入住實行一站式、全方位的服務。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。
四、軟件與硬件有機結(jié)合。
1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
園區(qū)的硬件設施陳舊，已經(jīng)很難適應客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的不足呢?強化服務，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。
2、提升硬件設施、改良軟件支撐。
怎樣通過技術改善改造現(xiàn)有的硬件設施。切入點在哪里、如何提升?，F(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡系統(tǒng)。辦公環(huán)境設施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設施也發(fā)揮不了應有的作用.
3、找出硬件與軟件的結(jié)合點。
硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領導的認同肯定。
五、設備設施的運作模式。
1、從節(jié)能降耗的角度、服務標準的角度重構(gòu)設備設施的運行。
一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強化服務意識，提升服務標準，防止材料積壓浪費重構(gòu)設備設施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應該是可行的。
2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。
員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應有的作用。
3、學會借力壯大自己。
“力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設備設施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。
六、維修運行管理。
1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。
公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務標準。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。
2、建立培訓計劃。
維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設置應該成為一個長期堅持的工作。沒有學習就沒有進步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應付，臨陣磨槍。
3、效益、效率、價值觀。
效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的，然而，經(jīng)過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復的報修，引發(fā)客戶反感、而且人力、物力重復投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責任心、服務意識、技術技能的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的員工返修率低。客戶滿意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規(guī)范的導向器。品質(zhì)、專業(yè)是維修運行的關鍵。如果我們的員工都是高品質(zhì)、專業(yè)強的技術能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應。這難道不是一種效益嗎?把一些技術含量高的設備設施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉(zhuǎn)移的同時得到更多的實惠。
根據(jù)《物業(yè)管理中心關于確定20__年為優(yōu)質(zhì)服務年的決定》，適應學校發(fā)展，提高服務檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現(xiàn)擬定“20__—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優(yōu)質(zhì)服務年示范服務，加強內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進經(jīng)驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進，全面提高物業(yè)管理服務質(zhì)量。
二、在學習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務對象公示，履行，接受監(jiān)督。
各個部門重點確定一個物業(yè)服務對象作為優(yōu)質(zhì)服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20__年優(yōu)質(zhì)服務對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務，為學校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業(yè)服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強政治業(yè)務學習，搞好職業(yè)培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業(yè)服務管理人員經(jīng)過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務技能和服務質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴格執(zhí)行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-__標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務內(nèi)部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務水平。
物業(yè)工程部管理工作方案篇六
物業(yè)的范圍可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可為若干物業(yè)。那么如何寫關于物業(yè)工程部的
工作方案
?下面推薦介紹
物業(yè)工程部工作方案
范文，歡迎閱讀!
一、20xx年工程部的工作目標
1、在不斷地巡查和維保中確保設備的正常運行。
2、跟進20xx年遺留的工程問題，提出有效的措施進行整改。
3、介入一期高層和二期別墅的工程，尤其是加強一期高層隱蔽工程的排查和初驗。
4、做好高層接收工作，確保每位員工能獨立驗收，單獨帶業(yè)主驗房，并詳細告知房屋結(jié)構(gòu)和隱蔽的水管及電路走向。
5、嚴格按照年度培訓計劃進行培訓，尤其是新員工入職培訓。
6、20xx年7月31日完成一期高層的工程驗收，鑰匙資料接收的工作。
7、完成一期高層設備的承接和確保日常的正常使用及維保。
8、建立設施設備保養(yǎng)計劃，嚴格按照計劃執(zhí)行。
9、做好二次裝修的資料審核和巡查工作，確保裝修安全施工。
10、做好外包設施設備維保單位的選定和簽訂合同。
11、所有房屋資料的整理和檔案建立。
12、配合營銷和各部門的工作完成。
13、跟進一期別墅綠化去年遺漏工程的施工。
15、跟進一期高層周界圍墻和監(jiān)控系統(tǒng)的安裝。
16、巡查和跟進一期高層地下停車場的劃分和導示牌的安裝。
16、做好后續(xù)一期高層和一期別墅存在工程缺陷的`整改工作。
17、做好業(yè)戶工程維修的有償和無常服務，確保工程返修率不得高于2%。18、跟進一期別墅和一期高層，地下停車廠收費道閘系統(tǒng)的安裝和使用。
19、建立設備檔案和做好設備資料存檔工作。
二、工程部的困難和解決辦法
1、經(jīng)過對附近小區(qū)各個項目的走訪，發(fā)現(xiàn)我公司工程部員工的工資偏低，希望可以得到高層領導的支持，從而提高我工程部員工的生活質(zhì)量。
2、在20xx年所遺留的一期別墅相關資料和鑰匙希望能盡快移交給我物業(yè)公司，以便于我們的工作能更好的開展。
3、一期別墅內(nèi)的部分地下車庫沒有穿線，不能通電，嚴重影響了業(yè)戶車庫的使用，請集團協(xié)調(diào)相關部門解決。
4、在巡查中發(fā)現(xiàn)會所及練習場沒有預留檢修口，我部門部分維修沒法進行，請相關施工單位給予解決。
5、為了減少一期別墅的安全隱患，希望集團各領導協(xié)商，能盡快安裝監(jiān)控系統(tǒng)。
6、目前一期別墅周界圍墻采用的是彩鋼板和鐵藝，彩鋼板容易變形影響公司項目的形象。
7、目前一期別墅c2車庫是毛地，為了提高項目的品質(zhì)，我公司建議采用地坪漆鋪設。
8、對一期別墅天溝(屋檐槽)，多次維修任存在嚴重漏水情況，希望得到集團領導的支持，能徹底解決，以免因其漏水對墻體造成損害。
9、一期別墅c2車庫沒有安裝智能刷卡系統(tǒng)，造成我公司對車輛管理困難，希望等到集團領導的支持。
10、一期別墅分戶安裝的窗扇過大，嚴重影響業(yè)戶的使用，望集團各領導協(xié)商處理。
11、一期別墅庭院門，推拉困難、容易拆卸嚴重影響業(yè)戶的使用和項目的品質(zhì)，望集團各位領導協(xié)商處理。
12、一期別墅化糞池采用的是雨污合流，總管并沒有與市政管網(wǎng)接通，導致化糞池注滿的速度加快，希望集團各領導協(xié)商處理。
13、一期別墅分戶到目前為止，沒有安裝門禁對講系統(tǒng)，嚴重影響業(yè)戶的使用。
15、一期別墅所以有的設施設備，到目前為止開發(fā)商都沒有要求我物業(yè)公司參與驗收，讓其直接接手管理。
(一)公共設備設施維修保養(yǎng)及管理
1、加大對施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機故障的維修(柴油機控制電腦主板維修、更換乳化的潤滑機油)。
2、跟進公共設備設施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關施工單位繼續(xù)維修整改。
3、對生活水池水位控制和報警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。
4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對保安部值班人員和工程部人員進行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓。
5、對公司接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。
6、理清施工單位對l4區(qū)公共設備設施的保修期限，明確保修責任。
7、制定公共設備設施外委保養(yǎng)資金預算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。
8、建立詳盡的設備臺賬、設備清單。
9、編制詳細的設備、設施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準，要求部門員工嚴格按計劃按標準執(zhí)行設備保養(yǎng)，使設備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達到保值、增值的目的。
(二)營銷工作的配合
積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關配套設施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。
(三)戶內(nèi)維修服務
1、首先重點抓公共設施設備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。
結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。
3、建議公司確定幾家特約維修單位，當接到超出工程部業(yè)務范圍或服務能力范圍的項目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務維修。
(四)制度建設
1、根據(jù)小區(qū)設備狀況和服務特點，制定物業(yè)管理iso程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊，完善工程部的規(guī)章制度。
2、應用iso文件健全園區(qū)的公共設施、設備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學管理設備設施，確保所轄系統(tǒng)設備的安全運行。
(五)規(guī)范管理
1、用物業(yè)管理iso程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。
2、組織本部員工學習公司的規(guī)章制度，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。
3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務工作，不定期與客戶服務部開展討論、溝通，共同進步。
(六)隊伍建設
1、加強員工技能培訓
(1)針對所管轄物業(yè)各類設備、設施的運行狀態(tài)、功能和技術特性，全年開展理論學習、現(xiàn)場解說和操作培訓，要求各員工清楚和熟悉各類設備的位置和操作方法。
(2)針對下屬員工的技術狀況，編制專業(yè)知識培訓計劃，按計劃執(zhí)行，并定期考核。
(3)鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓，培養(yǎng)一專多能的技術骨干(目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進網(wǎng)操作培訓)。
2、重視思想教育
(1)強化安全生產(chǎn)意識，預防為主，防患于未然，確保人身安全和設備安全。
(2)重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴格管理，樹立正氣。堅決淘汰四種人：只說不干的人;人浮于事的人;業(yè)務水平不高，又不求上進的人;利用職務之便，謀取私利的人。
(3)加強物業(yè)管理服務意識教育，培養(yǎng)競爭意識，提高員工素質(zhì)，加強員工的團隊精神教育，增強凝聚力。
3、促進人才培養(yǎng)
一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領班的素質(zhì)、領班具備主管的素質(zhì)、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲備、輸送骨干人才。
十五、對公司前景的展望
1、強化管理，把公司做強
通過強化管理，使公司的物業(yè)管理服務科學化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。
2、規(guī)?；\作，把公司做大
以zz物業(yè)管理作基礎，成立經(jīng)營部，對外接管樓盤，擴大員工的發(fā)展空間，使公司運作規(guī)?；?，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。
物業(yè)工程部管理工作方案篇七
1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。
2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現(xiàn)象。
3）、與業(yè)主代表交流溝通不夠，對部分業(yè)主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。
4）、對小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的控制。
5）、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。
整改措施
1）、項目經(jīng)理每天對小區(qū)巡查不少于兩次，對發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。
2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯(lián)系相關部門，切忌推諉。
3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區(qū)進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。
4）、與業(yè)主委員會加強溝通和交流，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會一起采取措施及辦法進行處理。
5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會一到聯(lián)系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿意。
6）、對小區(qū)欠費業(yè)主進行清理和統(tǒng)計，會同業(yè)委會對小區(qū)欠費大戶進行費用催繳。
二、公共秩序維護
1、存在問題
1）、安防隊員新隊員較多，素質(zhì)參差不齊，部分秩序維護隊員雖經(jīng)培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。
3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發(fā)生沖突，交-警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見較大。
4）、小區(qū)內(nèi)安全設施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。
5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊張，已不能滿足業(yè)主停車需要，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責任。
2、整改措施
1)、加強安防隊員基礎素質(zhì)的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。
2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發(fā)揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。
3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅決開除。
4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交-警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交-警進行拖車處理，殺一儆百。
5)、加強和業(yè)主委員會合作，就小區(qū)安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區(qū)各項安全設施設備正常運作起來。
6)、加強出租戶管理，對小區(qū)租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。
7）、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次;
10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；
三、工程維護
1、存在問題
1）、目前小區(qū)內(nèi)設施設備、房屋屋面據(jù)已過質(zhì)保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業(yè)主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。
2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。
3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數(shù)量不夠，經(jīng)常導致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。
4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。
5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在安全隱患。
6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。
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物業(yè)工程部管理工作方案篇八
一、_項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對_項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
2、對市政道路的保潔;。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉)?
4、24小時水電維修;。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;。
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護;。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳;。
9、定期花木殺蟲及滅鼠;。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的內(nèi)容：
a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費)。
b、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)。
室內(nèi)清潔。
搬家、搬物。
地板、地毯的清潔養(yǎng)護。
代收洗、補、燙衣物。
室內(nèi)插花、裝飾。
代購日常生活用品。
車輛清洗服務。
家庭看護管理。
寵物看護管理。
c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(付費并需要提前預約)。
五、_項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤。
24小時流動崗位的安全及消防巡視。
車輛停放的安全管理。
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理。
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室。
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
設像監(jiān)視系統(tǒng)。
電子巡更系統(tǒng)。
業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)。
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)。
安防器材(對講機、滅火器、警棍等)。
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)。
短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))。
(以上兩種服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)。
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立。
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);。
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況;。
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)。
物業(yè)工程部管理工作方案篇九
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想。
以《省物業(yè)管理條例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則。
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務。
按照文明創(chuàng)建的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
(三)先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取一定的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領導。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:。
副組長:。
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。
七、責任分工。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;。
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;。
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;。
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;。
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;。
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作;。
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批提供支持;。
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;。
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟。
(一)準備階段。
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段。
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
(三)考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要內(nèi)容。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達到85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十
為營造和諧融洽、富有特色的宿舍文化氛圍，優(yōu)化育人環(huán)境，培養(yǎng)學生動手能力與審美能力，以提升我校宿舍文化，達到國家級示范學校宿舍文化建設要求，學校決定每學期開展宿舍文化建設活動。
建設時間：每年4月、10月。
建設對象：全體宿舍、全體住宿學生。
建設要求：
1、宿舍內(nèi)部擺放整潔美觀。地面門窗墻面等干凈，空氣清新；床鋪上下日用品擺放整齊有序；床單被套統(tǒng)一運用公寓化設施，擺放以下圖為標準。
2、宿舍布置整潔，格調(diào)健康向上，美觀雅致。
宿舍布置體現(xiàn)專業(yè)特點，體現(xiàn)溫馨氣氛，有健康濃厚的專業(yè)文化氣氛，環(huán)境美觀大方。不破壞宿舍內(nèi)物品，不在窗子墻壁上亂寫亂畫。墻上可張貼名人名言，個人作品，不得張貼明星畫，裝扮品一律使用膠帶紙，禁止用雙面膠損壞墻壁。宿舍內(nèi)可有綠色盆景、工藝品點綴。
3、設計宿舍標簽。
4、設置宿舍內(nèi)務欄。
要求張貼：宿舍公約、值日生表、宿舍寄語。內(nèi)容如下，板式自己設計。
宿舍內(nèi)務欄。
宿舍公約。
值日生表。
宣傳資料。
其他。
5、獎勵辦法。
（1）按一定比例參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵宿舍室長。
（2）按班級宿舍總分參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵班級。
6、評分標準：滿分100分，
（1）清潔20分，個人用具干凈衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、暖氣片無垃圾灰塵。
（2）整齊20分，被子折疊整齊，床上無雜物，床下鞋子等擺放整齊。
（3）內(nèi)務欄10分，內(nèi)容張貼齊全。
（4）宿舍標簽25分，宿舍名稱文雅，體現(xiàn)專業(yè)特點，內(nèi)容全藝術，板式美觀。
（5）宿舍內(nèi)部布置25分，美觀、整潔、健康向上。
_年06月23日。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十一
物業(yè)管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是有20xx社區(qū)物業(yè)管理工作實施方案，歡迎參閱。
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導。
組長：張勁松(牌樓街道辦事處主任)。
副組長：張成兵(牌樓街道辦事處副主任)。
成員：幸坤權(牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任)。
駱霞(牌樓街道辦事處城管科科長)。
陳守元(印盒石社區(qū)主任)。
陳聯(lián)國(觀音巖社區(qū)主任)。
黃東方(萬安社區(qū)主任)。
潘中英(太平社區(qū)主任)。
王明(石峰村主任)。
葉平(大河溝社區(qū)主任)。
周君(搭馬橋社區(qū)主任)。
何永鳳(袁家墩社區(qū)主任)。
何小燕(牌樓社區(qū)主任)。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標。
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，(其中基礎條件較好的居民區(qū)(一類小區(qū))個;單位型居住區(qū)(二類小區(qū))個;目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)(三類小區(qū))個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持;在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟。
1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
黑板報。
專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
4、總結(jié)推廣(20xx年11月1日——11月30日)?？偨Y(jié)試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進(重慶市物業(yè)管理條例)在我辦的全面落實。
四、主要措施。
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想。
以《省物業(yè)管理條例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則。
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務。
按照文明創(chuàng)建的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
(三)先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取一定的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領導。
組長:。
副組長:。
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。
七、責任分工。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;。
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;。
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;。
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;。
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;。
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作;。
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批提供支持;。
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;。
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟。
(一)準備階段。
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段。
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
(三)考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要內(nèi)容。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達到85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
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物業(yè)工程部管理工作方案篇十二
一、總的工作目標：
1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi)，提高道路保潔質(zhì)量，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市領先。
2、發(fā)展綠化，確保完成開發(fā)區(qū)下達的綠化養(yǎng)護及綠化保潔任務。
3、積極拓展其他工程業(yè)務，提高經(jīng)濟效益。
4、確保安全生產(chǎn)，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。
6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩(wěn)定。
7、力爭完成全年營業(yè)收入520萬元，創(chuàng)利稅20萬元。
8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務，擬承接高鐵國際商務區(qū)一體化物業(yè)管理。
二、具體措施：
1、全面拓展市場。
隨著大物業(yè)全額投資的新公司的成立，新公司采用新的。
用工方式，新用工方式在勞動用工方面更靈活，勞動用工成本更低，更有利于大物業(yè)參與市場競爭。20__年新公司除了可以承接大物業(yè)外包的包括保綠等項目的招標，積極走向市場，以大物業(yè)為依托，先向落戶園區(qū)的企業(yè)滲透，逐步向工業(yè)區(qū)外的企業(yè)拓展，力爭并超額完成總公司對我們下達的任務。
2、夯實技術力量，提升服務品質(zhì)。
隨著公司走向市場，開拓市場，業(yè)務量和業(yè)務范圍將不斷拓展，對物業(yè)服務人員的技術能力和業(yè)務能力要求也會不斷提高，下半年我們將繼續(xù)加大對技術力量的培訓，進一步夯實技術力量，提升服務品質(zhì)。
3、加強安全意識，提高安全人員的業(yè)務水平。
進一步增強社會安全意識，有效防范和遏制生產(chǎn)安全事故發(fā)生，為轄區(qū)發(fā)展創(chuàng)造安全穩(wěn)定的環(huán)境。加強安全管理人員的業(yè)務培訓，提高安全人員的業(yè)務水平;落實安全生產(chǎn)月各項任務，強化紅線意識，抓實安全工作。特別是第三季度防臺防汛形勢嚴峻，認真布置防臺防汛工作，為安全度過汛期做好充分準備。
大物業(yè)作為一項新型工作模式和服務方式，新的問題和困難會產(chǎn)生，但我們相信在工業(yè)區(qū)的全力指導和支持下，在各方通力合作下，20__年我們繼續(xù)本著提前一步思考、跨前一步工作的理念，在加強公司基礎管理、拓展市場、夯實技術力量，提升服務品質(zhì)、加強安全意識，提高安全人員的業(yè)務水平等方面投入更多的精力，大物業(yè)服務走向市場化道路也一定會實現(xiàn)。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十三
根據(jù)“佳園”的設計特點，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。
一、佳園物業(yè)概況。
“佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中a區(qū)、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準。
根據(jù)佳園的實況，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下:。
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
(六)常規(guī)性公共服務。
1、房屋管理及維修養(yǎng)護。
(1)棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。
(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水;制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
(3)車輛出入管理嚴格，有登記。
(4)停車場停放整齊，場地整潔。
(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
(1)環(huán)衛(wèi)設施完備。
(2)實行標準化清掃保潔。
(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。
(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理。
(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率達到95%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化。
(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
(2)制有居民精神文明建設公約。
(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
(4)業(yè)主滿意率95%以上。
(七)針對性的專項服務(代理業(yè)務)。
1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式。
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。
(一)標準化管理。
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。
(二)溝通服務至上。
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
(三)締造親善的社區(qū)文化。
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。
(一)人員設置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數(shù)負責內(nèi)容。
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通。
工程人員1人負責設備、設施維修、保養(yǎng)。
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費。
保潔綠化人員1人負責保潔綠化。
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏。
注:財務人員由總公司兼任。
(二)綜合效益簡要分析。
佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費):。
管理費維修金。
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月。
商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月。
地上車位40元/位·月。
地下車位60元/位·月。
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
(一)前期準備。
公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制。
開展管理工作前3個月。培訓內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3.規(guī)章制度制定。
1)、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。
1.物業(yè)的接管驗收。
1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。
2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)。
2.入伙管理。
1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3.二次裝修施工全過程監(jiān)控。
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。
a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
1、總體安全環(huán)境管理。
在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理。
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理。
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理。
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
b、設備設施維護系統(tǒng)。
1.房屋管理與維修養(yǎng)護。
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。
2.共用設備管理。
本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì);三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1)給排水設備管理。
管理目標:細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。
2)供電設備管理。
供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內(nèi);建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設備管理。
每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。
4)消防管理。
消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
c、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)。
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
管理標準:垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔。
范圍工作內(nèi)容頻次標準備注。
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味。
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水。
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水。
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印。
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印。
6擦公共防盜門1次/周無灰塵。
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵。
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲。
9擦消火栓1次/月無灰塵。
10擦窗戶2次/月無灰塵。
道路1路面循環(huán)清掃無雜物。
2路邊綠地2次/天無雜物。
3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵。
4路燈柱1次/周無灰塵。
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉。
2、四害消滅。
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?BR> d、綠化維護系統(tǒng)。
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準。
綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透。
草皮修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整。
雜草清除(每周一次)確?；緹o雜草。
防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害。
養(yǎng)護施肥(一年4次)綠化生長旺盛。
喬灌木修剪造型一年4次。
e、共用設施管理系統(tǒng)。
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
1、社區(qū)文化建設。
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務。
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務。
設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務。
六、物業(yè)接管事項說明。
(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
(二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業(yè)工程部管理工作方案篇一
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。
1、(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
2、按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。
3、1.街道物業(yè)管理辦公室職責
4、(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
5、(2)指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
6、(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。
7、(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
8、(5)對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
9、(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構(gòu)。
10、2.社區(qū)居委會職責
11、(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
12、(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
13、(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
14、(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
15、(5)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
16、3.物業(yè)管理服務中心職責
17、(1)負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
18、(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務。
19、(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
20、(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
21、(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
22、(6)定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
23、(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
24、(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
25、(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
26、(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
27、1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質(zhì)量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
28、2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
29、3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
30、4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
31、(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
32、一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)?；芾恚档瓦\營成本，提高整體水平。
1、1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。
3、3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
4、方案四：物業(yè)管理實施方案
5、為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。
6、一管理目標
7、物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準)，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
8、二管理原則
9、為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
10、(一)服務第一、管理從嚴的原則
11、“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
12、(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
13、在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
14、(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則
15、在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
16、三管理方法
18、(二)成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理;
22、(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
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25、2、南京市版物業(yè)管理條例全文
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27、4、2017社區(qū)黨務公開實施方案范文
28、5、物業(yè)服務合同
物業(yè)工程部管理工作方案篇二
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。
為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。
追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人。
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3、安全、消防真抓實干。
為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。
3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式。
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部。
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
3、安全管理部。
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的'關系。
(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。
(6)負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部。
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務管理部。
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
物業(yè)工程部管理工作方案篇三
為營造和諧融洽、富有特色的宿舍文化氛圍，優(yōu)化育人環(huán)境，培養(yǎng)學生動手能力與審美能力，以提升我校宿舍文化，達到國家級示范學校宿舍文化建設要求，學校決定每學期開展宿舍文化建設活動。
建設時間：每年4月、10月。
建設對象：全體宿舍、全體住宿學生。
建設要求：
1、宿舍內(nèi)部擺放整潔美觀。地面門窗墻面等干凈，空氣清新;床鋪上下日用品擺放整齊有序;床單被套統(tǒng)一運用公寓化設施，擺放以下圖為標準。
2、宿舍布置整潔，格調(diào)健康向上，美觀雅致。
宿舍布置體現(xiàn)專業(yè)特點，體現(xiàn)溫馨氣氛，有健康濃厚的專業(yè)文化氣氛，環(huán)境美觀大方。不破壞宿舍內(nèi)物品，不在窗子墻壁上亂寫亂畫。墻上可張貼名人名言，個人作品，不得張貼明星畫，裝扮品一律使用膠帶紙，禁止用雙面膠損壞墻壁。宿舍內(nèi)可有綠色盆景、工藝品點綴。
3、設計宿舍標簽。
4、設置宿舍內(nèi)務欄。
要求張貼：宿舍公約、值日生表、宿舍寄語。內(nèi)容如下，板式自己設計。
宿舍內(nèi)務欄。
宿舍公約。
值日生表。
宣傳資料。
其他。
5、獎勵辦法。
(1)按一定比例參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵宿舍室長。
(2)按班級宿舍總分參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵班級。
6、評分標準：滿分100分，
(1)清潔20分，個人用具干凈衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、暖氣片無垃圾灰塵。
(2)整齊20分，被子折疊整齊，床上無雜物，床下鞋子等擺放整齊。
(3)內(nèi)務欄10分，內(nèi)容張貼齊全。
(4)宿舍標簽25分，宿舍名稱文雅，體現(xiàn)專業(yè)特點，內(nèi)容全藝術，板式美觀。
(5)宿舍內(nèi)部布置25分，美觀、整潔、健康向上。
_年06月23日。
物業(yè)工程部管理工作方案篇四
一、活動主題：
溝通與合作。
二、活動背景：
學習和工作的負擔，讓同學們積聚了不少的壓力，班級里面同學與同學之間溝通也少了。溝通，能夠增進彼此的感情;合作，能夠一起收獲成功的喜悅。
三、活動目的：
通過本次活動，讓同學們對全班同學有進一步的認識和了解，讓同學們認識到合作的重要性和責任感，同時也讓同學們娛樂一下，放松一下。
四、活動對象：
08級計算機科學與技術1班全體同學。
五、活動時間：
六、活動地點：
實驗樓c201和康有為廣場。
20_年3月26日星期四。
七、活動流程與工作安排：
(一)活動流程：
1.主持人宣布活動開始。
2.游戲開始，三個環(huán)節(jié)交叉進行：
a.環(huán)節(jié)一：《我喜歡你……》。
規(guī)則：全班同學分成6組，同學們先按照抽到的紙張上寫有的組號座好，各小組派代表抽簽，每位同學對該組抽到的小組的每位成員做出評價(例如：若第一小組抽到了3號，第三小組抽到了6號，則第一小組作出評價的對象應為第三小組的成員，而第三小組作出評價的對象應為第六小組的成員，如此類推)，統(tǒng)一格式為“_(名字)，我喜歡你__x”或者“_，我欣賞你__x”，把真情告白寫在紙上，最后交給主持人。真情告白將會在環(huán)節(jié)三中讀出。
b.環(huán)節(jié)二：《盲人游戲》。
規(guī)則：除工作人員外，30名同學進行抽簽，1號和2號同學組成一對，3號和4號同學組成一隊，如此類推。單數(shù)的同學當盲人，雙數(shù)同學當拐杖，“盲人”被蒙上眼睛后，“拐杖”扶持“盲人”走路，從實驗樓c201出發(fā)，由主持人帶領隊伍到康有為廣場。
c.環(huán)節(jié)三：《一元五角》。
規(guī)則：男生充當五角，女生充當一元。兩個主持人分別扮演買方和賣方，買方向賣方買水果，雙方最后定出購買的價錢，臺下的同學馬上自由組合，湊成剛剛給出的價錢，手拉手圍成一圈，主持人喊停時，所有人停在原地，由主持人檢查是否湊好了錢。湊錢錯誤和沒湊夠錢的算作輸，輸?shù)耐瑢W將要站在臺上大聲地有感情地讀出其他同學在第一環(huán)節(jié)中寫的真情告白。
d.返回環(huán)節(jié)二，這次由雙數(shù)同學當盲人，單數(shù)同學當拐杖。按照路線回到實驗樓c201。
3.主持人宣布游戲結(jié)束。
(二)策劃人員工作安排：
1.寫策劃書：_x。
2.寫總結(jié)書：__。
3.游戲策劃：_x、__。
4.主持人：_x、_x。
5.攝影：_x、_。
(三)活動前期準備：
1.物品準備：抽簽號碼、紙張、蒙眼睛用的圍巾或布條、相機。
2.踩點準備：盲人游戲所需的有點難度的行走路線、一元五角游戲需要較廣闊的場地。
(四)應急預案：
1.若是蒙眼睛用的圍巾和布條不足，則使用用紙巾代替。
2.若是遇上下雨天，不能在康有為廣場進行游戲，則改在實驗樓一樓大堂進行，盲人游戲的路線也會作適當?shù)母淖儭?BR> 八、注意事項：
1.進行盲人游戲前各位同學把自己的貴重物品帶在身上。
2.同學們離開課室后工作人員關好電燈和門。
3.盲人游戲過程中應保持安靜，以免打擾其他班級上課，拐杖與盲人交流應盡量小聲。
4.盲人游戲中一定要注意安全，拐杖應盡負擔起責任，保護盲人。
物業(yè)工程部管理工作方案篇五
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應急加入掃雪。
二、保潔方面。
1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面。
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區(qū)設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面。
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面。
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。
結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。
為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個重點、四項措施”的管理方針。
一、一種模式。
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。
追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項。
1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個重點。
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人。
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3、安全、消防真抓實干。
為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施。
1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。
3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式。
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部。
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。
(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會所及會議中心的管理。
(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。
(9)負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
3、安全管理部。
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。
(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。
(6)負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部。
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。
(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
(6)負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務管理部。
(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。
(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類合同費用。
(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
一、項目概況。
1.地理位置。
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經(jīng)濟指標。
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經(jīng)營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理。
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
a、工作的主動性。
管理職責人與服務中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性。
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性。
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理。
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理。
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備。
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理。
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理。
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理。
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理。
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理。
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理。
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理。
6.1住戶裝修管理。
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務。
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務。
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務。
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
一、服務標準的定位及介入點。
1、站在前沿制定切實可行的高標準。
只有高起點，高標準，服務標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設的前瞻性，市場預測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實存在的問題。服務標準的定位關系著全方位的經(jīng)營理念。起點高，標準高，服務標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務標準也就進一步提高了。
2、重構(gòu)服務規(guī)范。
服務標準有了定位。相應的服務規(guī)范也必須與之相匹配，高標準的服務，高標準的員工也就必須是高標準的服務規(guī)范。規(guī)范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定。有了規(guī)范計劃就有了依托。
3、研究項目特點。
服務標準的定位，服務規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等。
4、計劃站在未來看現(xiàn)在。
計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。
5、注重控制與結(jié)果。
再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。
盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強企業(yè)要有長遠的構(gòu)想與機制。打破固有的行為習慣，思維方式，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營空間。
1、架構(gòu)金字塔服務梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思。
金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結(jié)構(gòu)我們認為就是一個服務體系。經(jīng)理服務主管，主管服務領班，領班服務于員工，員工服務于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權，在整個組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養(yǎng)人才，發(fā)現(xiàn)人才。在物業(yè)經(jīng)營管理中注重的是效益是結(jié)果。服務梯形結(jié)構(gòu)是服務觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責任、控制、落實貫穿于整個服務環(huán)節(jié)中。
2、制度的完善，用人機制的規(guī)范。
用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業(yè)管理是一項以服務為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務的工作。物業(yè)公司以經(jīng)營為手段，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營目標。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程。吸收什么樣的員工，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應服務客戶的新趨勢。領班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制。
3、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)。
獎優(yōu)淘汰末位制。優(yōu)秀的員工就應該給予更多的激勵與關懷。比如：培訓的機會、崗位調(diào)整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調(diào)高一檔。抓典型，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。
4、原則與責任。
制定再好的服務標準，行為規(guī)范，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術技能在許多地方都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。
5、薪資與服務標準，技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤。
薪資與服務標準、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)應該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務水平、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個臺階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務水平、技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當?shù)男劫Y。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設置勢在必行。
三、物業(yè)的前期介入。
1、參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性。
物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu)。設備設施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現(xiàn)差錯。提高物業(yè)品質(zhì)。如果工程已經(jīng)竣工、設備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應力等，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統(tǒng)等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設備設施的供貨商聯(lián)系方式，產(chǎn)品設計說明書、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨椤⒔庸茯炇帐瞧髽I(yè)行為。物業(yè)接管就等于責任的一種轉(zhuǎn)移。因此接管驗收可謂責任重大。
2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念。
在物業(yè)介入時就應該對每個單元的問題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r提出的意見也應該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴?。有許多地方是無從預測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務水平、技術技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念?？蛻羰諛且约把b修、入住實行一站式、全方位的服務。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。
四、軟件與硬件有機結(jié)合。
1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
園區(qū)的硬件設施陳舊，已經(jīng)很難適應客戶的消費需求。在現(xiàn)有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的不足呢?強化服務，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu)、制度完善、規(guī)范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了。
2、提升硬件設施、改良軟件支撐。
怎樣通過技術改善改造現(xiàn)有的硬件設施。切入點在哪里、如何提升?，F(xiàn)在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。消防聯(lián)動系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡系統(tǒng)。辦公環(huán)境設施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設施，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設施也發(fā)揮不了應有的作用.
3、找出硬件與軟件的結(jié)合點。
硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到的狀態(tài)，結(jié)合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領導的認同肯定。
五、設備設施的運作模式。
1、從節(jié)能降耗的角度、服務標準的角度重構(gòu)設備設施的運行。
一切的經(jīng)營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值。節(jié)能而不降耗仍然不能增效。節(jié)能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司。強化服務意識，提升服務標準，防止材料積壓浪費重構(gòu)設備設施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應該是可行的。
2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。
員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優(yōu)良的人力資源。組織機構(gòu)才能合情合理。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發(fā)揮到應有的作用。
3、學會借力壯大自己。
“力”力度、品質(zhì)、專業(yè)。借力也就是通過一些合法的經(jīng)營模式，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設備設施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例。
六、維修運行管理。
1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。
公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來體現(xiàn)，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術技能、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務標準。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發(fā)展的同時，實現(xiàn)的自身價值。
2、建立培訓計劃。
維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執(zhí)行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規(guī)范與計劃。計劃是手段，規(guī)范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環(huán)節(jié)，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設置應該成為一個長期堅持的工作。沒有學習就沒有進步。工程部現(xiàn)有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應付，臨陣磨槍。
3、效益、效率、價值觀。
效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的，然而，經(jīng)過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復的報修，引發(fā)客戶反感、而且人力、物力重復投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責任心、服務意識、技術技能的綜合素質(zhì)。優(yōu)秀的員工返修率低。客戶滿意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規(guī)范的導向器。品質(zhì)、專業(yè)是維修運行的關鍵。如果我們的員工都是高品質(zhì)、專業(yè)強的技術能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應。這難道不是一種效益嗎?把一些技術含量高的設備設施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉(zhuǎn)移的同時得到更多的實惠。
根據(jù)《物業(yè)管理中心關于確定20__年為優(yōu)質(zhì)服務年的決定》，適應學校發(fā)展，提高服務檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現(xiàn)擬定“20__—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優(yōu)質(zhì)服務年示范服務，加強內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會，推廣交流先進經(jīng)驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進，全面提高物業(yè)管理服務質(zhì)量。
二、在學習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務示范單位”經(jīng)驗的同時，物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務對象公示，履行，接受監(jiān)督。
各個部門重點確定一個物業(yè)服務對象作為優(yōu)質(zhì)服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業(yè)服務水平。例如：物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20__年優(yōu)質(zhì)服務對象，2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際，充分發(fā)動群眾，調(diào)動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務，為學校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業(yè)服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強政治業(yè)務學習，搞好職業(yè)培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業(yè)服務管理人員經(jīng)過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務工作崗位技能大賽，推動物業(yè)服務技能和服務質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執(zhí)行管理文件和獎懲制度，嚴格執(zhí)行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責任獎懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性，團結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時，根據(jù)工作業(yè)績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-__標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務內(nèi)部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務水平。
物業(yè)工程部管理工作方案篇六
物業(yè)的范圍可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可為若干物業(yè)。那么如何寫關于物業(yè)工程部的
工作方案
?下面推薦介紹
物業(yè)工程部工作方案
范文，歡迎閱讀!
一、20xx年工程部的工作目標
1、在不斷地巡查和維保中確保設備的正常運行。
2、跟進20xx年遺留的工程問題，提出有效的措施進行整改。
3、介入一期高層和二期別墅的工程，尤其是加強一期高層隱蔽工程的排查和初驗。
4、做好高層接收工作，確保每位員工能獨立驗收，單獨帶業(yè)主驗房，并詳細告知房屋結(jié)構(gòu)和隱蔽的水管及電路走向。
5、嚴格按照年度培訓計劃進行培訓，尤其是新員工入職培訓。
6、20xx年7月31日完成一期高層的工程驗收，鑰匙資料接收的工作。
7、完成一期高層設備的承接和確保日常的正常使用及維保。
8、建立設施設備保養(yǎng)計劃，嚴格按照計劃執(zhí)行。
9、做好二次裝修的資料審核和巡查工作，確保裝修安全施工。
10、做好外包設施設備維保單位的選定和簽訂合同。
11、所有房屋資料的整理和檔案建立。
12、配合營銷和各部門的工作完成。
13、跟進一期別墅綠化去年遺漏工程的施工。
15、跟進一期高層周界圍墻和監(jiān)控系統(tǒng)的安裝。
16、巡查和跟進一期高層地下停車場的劃分和導示牌的安裝。
16、做好后續(xù)一期高層和一期別墅存在工程缺陷的`整改工作。
17、做好業(yè)戶工程維修的有償和無常服務，確保工程返修率不得高于2%。18、跟進一期別墅和一期高層，地下停車廠收費道閘系統(tǒng)的安裝和使用。
19、建立設備檔案和做好設備資料存檔工作。
二、工程部的困難和解決辦法
1、經(jīng)過對附近小區(qū)各個項目的走訪，發(fā)現(xiàn)我公司工程部員工的工資偏低，希望可以得到高層領導的支持，從而提高我工程部員工的生活質(zhì)量。
2、在20xx年所遺留的一期別墅相關資料和鑰匙希望能盡快移交給我物業(yè)公司，以便于我們的工作能更好的開展。
3、一期別墅內(nèi)的部分地下車庫沒有穿線，不能通電，嚴重影響了業(yè)戶車庫的使用，請集團協(xié)調(diào)相關部門解決。
4、在巡查中發(fā)現(xiàn)會所及練習場沒有預留檢修口，我部門部分維修沒法進行，請相關施工單位給予解決。
5、為了減少一期別墅的安全隱患，希望集團各領導協(xié)商，能盡快安裝監(jiān)控系統(tǒng)。
6、目前一期別墅周界圍墻采用的是彩鋼板和鐵藝，彩鋼板容易變形影響公司項目的形象。
7、目前一期別墅c2車庫是毛地，為了提高項目的品質(zhì)，我公司建議采用地坪漆鋪設。
8、對一期別墅天溝(屋檐槽)，多次維修任存在嚴重漏水情況，希望得到集團領導的支持，能徹底解決，以免因其漏水對墻體造成損害。
9、一期別墅c2車庫沒有安裝智能刷卡系統(tǒng)，造成我公司對車輛管理困難，希望等到集團領導的支持。
10、一期別墅分戶安裝的窗扇過大，嚴重影響業(yè)戶的使用，望集團各領導協(xié)商處理。
11、一期別墅庭院門，推拉困難、容易拆卸嚴重影響業(yè)戶的使用和項目的品質(zhì)，望集團各位領導協(xié)商處理。
12、一期別墅化糞池采用的是雨污合流，總管并沒有與市政管網(wǎng)接通，導致化糞池注滿的速度加快，希望集團各領導協(xié)商處理。
13、一期別墅分戶到目前為止，沒有安裝門禁對講系統(tǒng)，嚴重影響業(yè)戶的使用。
15、一期別墅所以有的設施設備，到目前為止開發(fā)商都沒有要求我物業(yè)公司參與驗收，讓其直接接手管理。
(一)公共設備設施維修保養(yǎng)及管理
1、加大對施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機故障的維修(柴油機控制電腦主板維修、更換乳化的潤滑機油)。
2、跟進公共設備設施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關施工單位繼續(xù)維修整改。
3、對生活水池水位控制和報警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。
4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對保安部值班人員和工程部人員進行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓。
5、對公司接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。
6、理清施工單位對l4區(qū)公共設備設施的保修期限，明確保修責任。
7、制定公共設備設施外委保養(yǎng)資金預算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。
8、建立詳盡的設備臺賬、設備清單。
9、編制詳細的設備、設施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準，要求部門員工嚴格按計劃按標準執(zhí)行設備保養(yǎng)，使設備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達到保值、增值的目的。
(二)營銷工作的配合
積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關配套設施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。
(三)戶內(nèi)維修服務
1、首先重點抓公共設施設備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。
結(jié)合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。
3、建議公司確定幾家特約維修單位，當接到超出工程部業(yè)務范圍或服務能力范圍的項目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務維修。
(四)制度建設
1、根據(jù)小區(qū)設備狀況和服務特點，制定物業(yè)管理iso程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊，完善工程部的規(guī)章制度。
2、應用iso文件健全園區(qū)的公共設施、設備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學管理設備設施，確保所轄系統(tǒng)設備的安全運行。
(五)規(guī)范管理
1、用物業(yè)管理iso程序文件、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。
2、組織本部員工學習公司的規(guī)章制度，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。
3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務工作，不定期與客戶服務部開展討論、溝通，共同進步。
(六)隊伍建設
1、加強員工技能培訓
(1)針對所管轄物業(yè)各類設備、設施的運行狀態(tài)、功能和技術特性，全年開展理論學習、現(xiàn)場解說和操作培訓，要求各員工清楚和熟悉各類設備的位置和操作方法。
(2)針對下屬員工的技術狀況，編制專業(yè)知識培訓計劃，按計劃執(zhí)行，并定期考核。
(3)鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓，培養(yǎng)一專多能的技術骨干(目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進網(wǎng)操作培訓)。
2、重視思想教育
(1)強化安全生產(chǎn)意識，預防為主，防患于未然，確保人身安全和設備安全。
(2)重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴格管理，樹立正氣。堅決淘汰四種人：只說不干的人;人浮于事的人;業(yè)務水平不高，又不求上進的人;利用職務之便，謀取私利的人。
(3)加強物業(yè)管理服務意識教育，培養(yǎng)競爭意識，提高員工素質(zhì)，加強員工的團隊精神教育，增強凝聚力。
3、促進人才培養(yǎng)
一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領班的素質(zhì)、領班具備主管的素質(zhì)、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲備、輸送骨干人才。
十五、對公司前景的展望
1、強化管理，把公司做強
通過強化管理，使公司的物業(yè)管理服務科學化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。
2、規(guī)?；\作，把公司做大
以zz物業(yè)管理作基礎，成立經(jīng)營部，對外接管樓盤，擴大員工的發(fā)展空間，使公司運作規(guī)?；?，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。
物業(yè)工程部管理工作方案篇七
1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。
2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現(xiàn)象。
3）、與業(yè)主代表交流溝通不夠，對部分業(yè)主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。
4）、對小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的控制。
5）、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項設施設備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。
整改措施
1）、項目經(jīng)理每天對小區(qū)巡查不少于兩次，對發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)整改通知給各部門負責人限期整改，各部門負責人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的工作進行量化，不完成不下班。
2) 嚴禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應主動幫助其聯(lián)系相關部門，切忌推諉。
3）、公司領導、行政部、項目中心、客服中心對小區(qū)進行交叉檢查，要求每周形成督導報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。
4）、與業(yè)主委員會加強溝通和交流，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會一起采取措施及辦法進行處理。
5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會一到聯(lián)系相關職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿意。
6）、對小區(qū)欠費業(yè)主進行清理和統(tǒng)計，會同業(yè)委會對小區(qū)欠費大戶進行費用催繳。
二、公共秩序維護
1、存在問題
1）、安防隊員新隊員較多，素質(zhì)參差不齊，部分秩序維護隊員雖經(jīng)培訓但是取得的效果有限，但是由于秩序維護隊員難招，只能勉強使用。
2）、門崗人員的服務禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。
3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴重，安防隊員雖對車輛進行停放引導，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護隊員和就餐車主發(fā)生沖突，交-警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見較大。
4）、小區(qū)內(nèi)安全設施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。
5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊張，已不能滿足業(yè)主停車需要，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責任。
2、整改措施
1)、加強安防隊員基礎素質(zhì)的培訓，每周不少于兩次這種培訓，就安防隊員服務禮儀應明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。
2)、加強安防隊員平時工作程序的督導，就考核要求領班付連帶責任，發(fā)揮領班的主動能動性，增加領班的責任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。
3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅決開除。
4)、加強和相關單位的合作，如派出所、交-警，在大門口設立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應通過交-警進行拖車處理，殺一儆百。
5)、加強和業(yè)主委員會合作，就小區(qū)安全設施設備的狀況，召開專題會議，進行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區(qū)各項安全設施設備正常運作起來。
6)、加強出租戶管理，對小區(qū)租住戶進行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。
7）、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次;
10）增加秩序維護隊員大門實行雙崗；
三、工程維護
1、存在問題
1）、目前小區(qū)內(nèi)設施設備、房屋屋面據(jù)已過質(zhì)保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業(yè)主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。
2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設備陳舊設計不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用，必須進行更新及大修才能處理。
3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設計隔油池較小及數(shù)量不夠，經(jīng)常導致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。
4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。
5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在安全隱患。
6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。
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物業(yè)工程部管理工作方案篇八
一、_項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強。
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;。
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對_項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
2、對市政道路的保潔;。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉)?
4、24小時水電維修;。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;。
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;。
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護;。
8、業(yè)主能源費用的代收代繳;。
9、定期花木殺蟲及滅鼠;。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的內(nèi)容：
a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費)。
b、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)。
室內(nèi)清潔。
搬家、搬物。
地板、地毯的清潔養(yǎng)護。
代收洗、補、燙衣物。
室內(nèi)插花、裝飾。
代購日常生活用品。
車輛清洗服務。
家庭看護管理。
寵物看護管理。
c、為業(yè)主提供車輛接、送服務(付費并需要提前預約)。
五、_項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤。
24小時流動崗位的安全及消防巡視。
車輛停放的安全管理。
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理。
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室。
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。
設像監(jiān)視系統(tǒng)。
電子巡更系統(tǒng)。
業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)。
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)。
安防器材(對講機、滅火器、警棍等)。
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)。
短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))。
(以上兩種服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)。
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立。
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);。
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況;。
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)。
物業(yè)工程部管理工作方案篇九
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想。
以《省物業(yè)管理條例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則。
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務。
按照文明創(chuàng)建的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
(三)先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取一定的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領導。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:。
副組長:。
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。
七、責任分工。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;。
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;。
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;。
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;。
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;。
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作;。
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批提供支持;。
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;。
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟。
(一)準備階段。
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段。
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
(三)考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要內(nèi)容。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達到85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十
為營造和諧融洽、富有特色的宿舍文化氛圍，優(yōu)化育人環(huán)境，培養(yǎng)學生動手能力與審美能力，以提升我校宿舍文化，達到國家級示范學校宿舍文化建設要求，學校決定每學期開展宿舍文化建設活動。
建設時間：每年4月、10月。
建設對象：全體宿舍、全體住宿學生。
建設要求：
1、宿舍內(nèi)部擺放整潔美觀。地面門窗墻面等干凈，空氣清新；床鋪上下日用品擺放整齊有序；床單被套統(tǒng)一運用公寓化設施，擺放以下圖為標準。
2、宿舍布置整潔，格調(diào)健康向上，美觀雅致。
宿舍布置體現(xiàn)專業(yè)特點，體現(xiàn)溫馨氣氛，有健康濃厚的專業(yè)文化氣氛，環(huán)境美觀大方。不破壞宿舍內(nèi)物品，不在窗子墻壁上亂寫亂畫。墻上可張貼名人名言，個人作品，不得張貼明星畫，裝扮品一律使用膠帶紙，禁止用雙面膠損壞墻壁。宿舍內(nèi)可有綠色盆景、工藝品點綴。
3、設計宿舍標簽。
4、設置宿舍內(nèi)務欄。
要求張貼：宿舍公約、值日生表、宿舍寄語。內(nèi)容如下，板式自己設計。
宿舍內(nèi)務欄。
宿舍公約。
值日生表。
宣傳資料。
其他。
5、獎勵辦法。
（1）按一定比例參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵宿舍室長。
（2）按班級宿舍總分參照《_中等專業(yè)學校學生活動獎勵辦法》獎勵班級。
6、評分標準：滿分100分，
（1）清潔20分，個人用具干凈衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、暖氣片無垃圾灰塵。
（2）整齊20分，被子折疊整齊，床上無雜物，床下鞋子等擺放整齊。
（3）內(nèi)務欄10分，內(nèi)容張貼齊全。
（4）宿舍標簽25分，宿舍名稱文雅，體現(xiàn)專業(yè)特點，內(nèi)容全藝術，板式美觀。
（5）宿舍內(nèi)部布置25分，美觀、整潔、健康向上。
_年06月23日。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十一
物業(yè)管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是有20xx社區(qū)物業(yè)管理工作實施方案，歡迎參閱。
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導。
組長：張勁松(牌樓街道辦事處主任)。
副組長：張成兵(牌樓街道辦事處副主任)。
成員：幸坤權(牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任)。
駱霞(牌樓街道辦事處城管科科長)。
陳守元(印盒石社區(qū)主任)。
陳聯(lián)國(觀音巖社區(qū)主任)。
黃東方(萬安社區(qū)主任)。
潘中英(太平社區(qū)主任)。
王明(石峰村主任)。
葉平(大河溝社區(qū)主任)。
周君(搭馬橋社區(qū)主任)。
何永鳳(袁家墩社區(qū)主任)。
何小燕(牌樓社區(qū)主任)。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標。
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，(其中基礎條件較好的居民區(qū)(一類小區(qū))個;單位型居住區(qū)(二類小區(qū))個;目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)(三類小區(qū))個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持;在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟。
1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
黑板報。
專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
4、總結(jié)推廣(20xx年11月1日——11月30日)?？偨Y(jié)試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進(重慶市物業(yè)管理條例)在我辦的全面落實。
四、主要措施。
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想。
以《省物業(yè)管理條例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則。
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務。
按照文明創(chuàng)建的標準和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
(二)先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
(三)先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務后收費”低償服務原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務,讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,再收取一定的服務費,保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領導。
組長:。
副組長:。
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。
七、責任分工。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;。
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;。
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;。
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;。
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;。
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作;。
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批提供支持;。
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;。
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟。
(一)準備階段。
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段。
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
(三)考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要內(nèi)容。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達到85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
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物業(yè)工程部管理工作方案篇十二
一、總的工作目標：
1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi)，提高道路保潔質(zhì)量，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市領先。
2、發(fā)展綠化，確保完成開發(fā)區(qū)下達的綠化養(yǎng)護及綠化保潔任務。
3、積極拓展其他工程業(yè)務，提高經(jīng)濟效益。
4、確保安全生產(chǎn)，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。
6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩(wěn)定。
7、力爭完成全年營業(yè)收入520萬元，創(chuàng)利稅20萬元。
8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務，擬承接高鐵國際商務區(qū)一體化物業(yè)管理。
二、具體措施：
1、全面拓展市場。
隨著大物業(yè)全額投資的新公司的成立，新公司采用新的。
用工方式，新用工方式在勞動用工方面更靈活，勞動用工成本更低，更有利于大物業(yè)參與市場競爭。20__年新公司除了可以承接大物業(yè)外包的包括保綠等項目的招標，積極走向市場，以大物業(yè)為依托，先向落戶園區(qū)的企業(yè)滲透，逐步向工業(yè)區(qū)外的企業(yè)拓展，力爭并超額完成總公司對我們下達的任務。
2、夯實技術力量，提升服務品質(zhì)。
隨著公司走向市場，開拓市場，業(yè)務量和業(yè)務范圍將不斷拓展，對物業(yè)服務人員的技術能力和業(yè)務能力要求也會不斷提高，下半年我們將繼續(xù)加大對技術力量的培訓，進一步夯實技術力量，提升服務品質(zhì)。
3、加強安全意識，提高安全人員的業(yè)務水平。
進一步增強社會安全意識，有效防范和遏制生產(chǎn)安全事故發(fā)生，為轄區(qū)發(fā)展創(chuàng)造安全穩(wěn)定的環(huán)境。加強安全管理人員的業(yè)務培訓，提高安全人員的業(yè)務水平;落實安全生產(chǎn)月各項任務，強化紅線意識，抓實安全工作。特別是第三季度防臺防汛形勢嚴峻，認真布置防臺防汛工作，為安全度過汛期做好充分準備。
大物業(yè)作為一項新型工作模式和服務方式，新的問題和困難會產(chǎn)生，但我們相信在工業(yè)區(qū)的全力指導和支持下，在各方通力合作下，20__年我們繼續(xù)本著提前一步思考、跨前一步工作的理念，在加強公司基礎管理、拓展市場、夯實技術力量，提升服務品質(zhì)、加強安全意識，提高安全人員的業(yè)務水平等方面投入更多的精力，大物業(yè)服務走向市場化道路也一定會實現(xiàn)。
物業(yè)工程部管理工作方案篇十三
根據(jù)“佳園”的設計特點，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。
一、佳園物業(yè)概況。
“佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中a區(qū)、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準。
根據(jù)佳園的實況，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下:。
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
(六)常規(guī)性公共服務。
1、房屋管理及維修養(yǎng)護。
(1)棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。
(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水;制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
(3)車輛出入管理嚴格，有登記。
(4)停車場停放整齊，場地整潔。
(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
(1)環(huán)衛(wèi)設施完備。
(2)實行標準化清掃保潔。
(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。
(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理。
(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
(4)綠化完好率達到95%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化。
(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
(2)制有居民精神文明建設公約。
(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
(4)業(yè)主滿意率95%以上。
(七)針對性的專項服務(代理業(yè)務)。
1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式。
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。
(一)標準化管理。
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。
(二)溝通服務至上。
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
(三)締造親善的社區(qū)文化。
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。
(一)人員設置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數(shù)負責內(nèi)容。
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通。
工程人員1人負責設備、設施維修、保養(yǎng)。
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費。
保潔綠化人員1人負責保潔綠化。
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏。
注:財務人員由總公司兼任。
(二)綜合效益簡要分析。
佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費):。
管理費維修金。
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月。
商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月。
地上車位40元/位·月。
地下車位60元/位·月。
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
(一)前期準備。
公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制。
開展管理工作前3個月。培訓內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3.規(guī)章制度制定。
1)、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成。
1.物業(yè)的接管驗收。
1)、產(chǎn)權資料(項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照)。
2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)。
2.入伙管理。
1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3.二次裝修施工全過程監(jiān)控。
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。
a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
1、總體安全環(huán)境管理。
在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理。
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理。
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理。
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
b、設備設施維護系統(tǒng)。
1.房屋管理與維修養(yǎng)護。
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標號標志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。
2.共用設備管理。
本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì);三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1)給排水設備管理。
管理目標:細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。
2)供電設備管理。
供電設備(變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內(nèi)型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內(nèi);建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設備管理。
每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。
4)消防管理。
消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
c、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)。
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。
管理標準:垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔。
范圍工作內(nèi)容頻次標準備注。
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味。
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水。
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水。
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印。
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印。
6擦公共防盜門1次/周無灰塵。
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵。
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲。
9擦消火栓1次/月無灰塵。
10擦窗戶2次/月無灰塵。
道路1路面循環(huán)清掃無雜物。
2路邊綠地2次/天無雜物。
3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵。
4路燈柱1次/周無灰塵。
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉。
2、四害消滅。
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?BR> d、綠化維護系統(tǒng)。
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準。
綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透。
草皮修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整。
雜草清除(每周一次)確?；緹o雜草。
防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害。
養(yǎng)護施肥(一年4次)綠化生長旺盛。
喬灌木修剪造型一年4次。
e、共用設施管理系統(tǒng)。
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施:籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
1、社區(qū)文化建設。
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務。
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務。
設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務。
六、物業(yè)接管事項說明。
(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
(二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。