報(bào)告是一種常見(jiàn)的學(xué)術(shù)寫作形式，用于向他人傳達(dá)研究成果、調(diào)查結(jié)果等。編寫報(bào)告需要梳理思路，確保邏輯嚴(yán)密和層次清晰。[報(bào)告范文鏈接10]
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇一
1、調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。
2、調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。
3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。
二、企業(yè)概況。
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。
該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。
經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程?？p制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議。
（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)。
1、市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。
2、全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。
3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。
4、流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。
5、erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。
6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
（二）建議。
面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國(guó)道，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。
近幾年來(lái)，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng)，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項(xiàng)管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去，注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。
二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū)，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開(kāi)展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新，開(kāi)展獨(dú)具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹(shù)立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
（四）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇三
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門、車輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇四
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。
（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇五
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。
長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷策略研究。
長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究。
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。
yc公司翰林苑項(xiàng)目分析。
生態(tài)社區(qū)建設(shè)實(shí)踐探索。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇六
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇七
選題最好能建立在平日比較注意探索的問(wèn)題的基礎(chǔ)上，寫論文主要是反映學(xué)生對(duì)問(wèn)題的思考，詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境研究。
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。
長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷策略研究。
長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究。
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇八
20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官，任xx村黨支部副書(shū)記。工作一個(gè)月多來(lái)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解，對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解，在此基礎(chǔ)上，對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見(jiàn)，希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下：
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會(huì)相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人，共629戶，10個(gè)生產(chǎn)組，21個(gè)自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動(dòng)力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。
2.經(jīng)濟(jì)狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心，沒(méi)有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒(méi)有任何，村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務(wù)工予以補(bǔ)充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。
在各級(jí)黨委、政府的大力支持下，全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開(kāi)展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái)，我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。
2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。
4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開(kāi)展。
5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。
弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視，在村委會(huì)的關(guān)心下，都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。
的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問(wèn)題，帶動(dòng)群眾致富積極性，加快村民的致富進(jìn)程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。
環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護(hù)，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實(shí)際情況，所以應(yīng)該整治河流，使的水清人悅。
以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見(jiàn)，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見(jiàn)所想，相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn)，對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解，亦會(huì)有不一樣的體會(huì)，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關(guān)心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇九
近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀。
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題。
通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的'按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。
三、對(duì)策和建議。
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十
調(diào)查報(bào)告與調(diào)查報(bào)告不同。調(diào)查報(bào)告是因?yàn)榘l(fā)生了什么事而進(jìn)行調(diào)查，然后寫報(bào)告。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒！
加強(qiáng)基層黨員教育管理，對(duì)于增強(qiáng)黨員的宗旨意識(shí)和黨性修養(yǎng)，提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關(guān)重要的作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)黨員的教育管理，x區(qū)實(shí)施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學(xué)、有效和精細(xì)，切實(shí)激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻(xiàn)精神，為加快x區(qū)建設(shè)成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設(shè)提供了堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)保證。
一、工作開(kāi)展情況。
一是確定黨員去向，抓實(shí)黨員管理。針對(duì)農(nóng)村流動(dòng)黨員去向不定、管理困難等問(wèn)題，各村(社區(qū))黨組織建立流動(dòng)黨員微信群，確保在外的黨員能第一時(shí)間收到通知。同時(shí)要求農(nóng)村流動(dòng)黨員在外出期間，凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報(bào)告，街道黨(工)委根據(jù)變化及時(shí)調(diào)整農(nóng)村流動(dòng)黨員信息庫(kù)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人，負(fù)責(zé)了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況，及時(shí)向其通報(bào)組織的動(dòng)態(tài)信息。
二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，使黨員外出有所學(xué)。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動(dòng)黨員訂閱使用微信公眾號(hào)、學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó)平臺(tái)等網(wǎng)上學(xué)習(xí)平臺(tái)，及時(shí)傳達(dá)學(xué)習(xí)黨的建設(shè)和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務(wù)工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機(jī)，結(jié)合黨內(nèi)“規(guī)定動(dòng)作”和黨員需求，集中組織流動(dòng)黨員開(kāi)展“補(bǔ)黨課、議發(fā)展”活動(dòng)，讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
三是重視人才回歸，使黨員回鄉(xiāng)有所為。開(kāi)展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡(luò)和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡(luò)溝通的長(zhǎng)效溝通機(jī)制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊(duì)伍。通過(guò)加強(qiáng)和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡(luò)、溝通和交流，進(jìn)一步拓寬村級(jí)后備人選渠道，建強(qiáng)村級(jí)骨干隊(duì)伍，有效解決村干部隊(duì)伍總體年齡偏大、文化素質(zhì)偏低、后備干部偏少的“三偏”問(wèn)題，為脫貧攻堅(jiān)、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
(二)黨員積分制管理開(kāi)展情況。
一是進(jìn)行黨員分類。x區(qū)以村(社區(qū))一級(jí)黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區(qū))黨員，包括離退休人員、在市內(nèi)的外出務(wù)工和經(jīng)商黨員;二類黨員為到市外長(zhǎng)期務(wù)工和經(jīng)商黨員;三類黨員為因長(zhǎng)期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
二是設(shè)置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設(shè)置，x區(qū)在充分調(diào)研分析村(社區(qū))基層黨組織建設(shè)和黨員隊(duì)伍管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確立了“分類積分、量化考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評(píng)議積分兩部分，日常行為積分和評(píng)議積分按照7:3的比例加權(quán)確定。日常積分依據(jù)黨員參加學(xué)習(xí)、會(huì)議，參加組織活動(dòng)，報(bào)告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評(píng)議積分在每個(gè)積分周期結(jié)束時(shí)，由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進(jìn)行民主評(píng)議。
三是明確獎(jiǎng)懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內(nèi)綜合得分的高低，按照黨員總數(shù)20%的比例，評(píng)選年度內(nèi)村級(jí)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進(jìn)行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例，推薦年度內(nèi)街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對(duì)黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進(jìn)行談話教育，指出問(wèn)題和不足，明確整改方向;第一年被評(píng)為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓(xùn)班，對(duì)黨員進(jìn)行重點(diǎn)教育，督促其認(rèn)真整改。黨員本人認(rèn)識(shí)不到位、不改進(jìn)或者連續(xù)兩年被評(píng)為不合格黨員的，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
(三)“一編三定”工作開(kāi)展情況。
一是依據(jù)需求設(shè)定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實(shí)際，針對(duì)無(wú)職黨員的具體情況，依據(jù)需求設(shè)崗，確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進(jìn)行調(diào)查摸底，重點(diǎn)了解無(wú)職黨員的年齡、文化、能力、特長(zhǎng)、分布狀況以及家庭情況，并進(jìn)行綜合分析、登記造冊(cè)。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問(wèn)題和群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，掌握第一手資料，為合理設(shè)置崗位提供科學(xué)依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，按照因地制宜，因事設(shè)崗，按需設(shè)崗的原則，合理設(shè)置崗位，建立無(wú)職黨員“一編三定”管理工作臺(tái)賬并公示上墻。
二是依據(jù)崗位確定職責(zé)。結(jié)合不同崗位特點(diǎn)，制定相應(yīng)的崗位職責(zé)，將職責(zé)落實(shí)到每一個(gè)上崗黨員，使黨員做到有崗有責(zé)，避免崗責(zé)分離。街道和區(qū)組織部門組織多種渠道對(duì)上崗黨員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，讓他們掌握履行崗位職責(zé)必需的業(yè)務(wù)知識(shí)，提高他們履行崗位職責(zé)的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責(zé)創(chuàng)造條件。
三是定期參與評(píng)議。設(shè)立上崗黨員履行職責(zé)活動(dòng)情況登記簿，詳細(xì)記錄每個(gè)上崗黨員的工作情況，街道每半年對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展情況進(jìn)行小結(jié)點(diǎn)評(píng)，對(duì)上崗黨員進(jìn)行評(píng)議，促進(jìn)上崗黨員在職履崗，區(qū)組織部門通過(guò)逐村觀摩活動(dòng)、黨建考核、明察暗訪方式對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展督導(dǎo)。將上崗黨員履行職責(zé)的情況作為年度黨員民主評(píng)議的主要依據(jù)，對(duì)發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進(jìn)黨員各街道給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。
二、存在問(wèn)題。
一是缺乏專職工作人員。目前我區(qū)，區(qū)街兩級(jí)負(fù)責(zé)黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進(jìn)行開(kāi)展，人員力量較少。
二是專業(yè)培訓(xùn)工作較少。市級(jí)層面相關(guān)培訓(xùn)工作較少，對(duì)黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓(xùn)不多，缺少全年整體的規(guī)劃。
三是黨員組成結(jié)構(gòu)不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。
三、下一步打算。
一是利用黨建云平臺(tái)加強(qiáng)黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點(diǎn)區(qū)，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺(tái)，進(jìn)一步完善外出流動(dòng)黨員、農(nóng)民工黨員學(xué)習(xí)管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設(shè)、x專項(xiàng)斗爭(zhēng)、x城市建設(shè)等工作相結(jié)合，確保黨員隊(duì)伍的先進(jìn)性與純潔性。
二是細(xì)化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況，將黨員劃分為不同類別進(jìn)行積分管理，圍繞黨員履行基本義務(wù)、參加基本活動(dòng)、發(fā)揮基本作用等要求，制定積分考核內(nèi)容和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)根據(jù)上級(jí)黨組織有關(guān)要求單位年度工作重點(diǎn)運(yùn)行實(shí)際情況等調(diào)整加分、扣分項(xiàng)。三是加強(qiáng)督導(dǎo)，確保黨員學(xué)進(jìn)去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺(tái)，進(jìn)一步完善站點(diǎn)學(xué)習(xí)制度，結(jié)合全區(qū)每月開(kāi)展的“五務(wù)公開(kāi)檢查”工作，進(jìn)一步加強(qiáng)站點(diǎn)和網(wǎng)上學(xué)習(xí)督導(dǎo)工作。積極組織開(kāi)展黨員干部學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，每月不定期組織村(社區(qū))干部學(xué)習(xí)國(guó)家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實(shí)用技術(shù)等。
近日我局組織專人，先后深入22個(gè)居民住宅小區(qū)采取座談?dòng)懻?、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷等方式，開(kāi)展了物業(yè)管理工作專題調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務(wù)形式。目前主要有四種管理類型：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理型;二是開(kāi)發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過(guò)去類似單位集資建設(shè)的單棟樓，即老舊樓房，不具備實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理屬無(wú)人管理型。
目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進(jìn)物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個(gè)，建筑面積158萬(wàn)平方米，共住居民16400多戶，近4萬(wàn)人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)14個(gè)，占全部小區(qū)的19%。
近年來(lái)，我局主要采取了以下幾項(xiàng)措施：一是廣泛宣傳，增強(qiáng)了業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營(yíng)造了較好的氛圍;二是組織培訓(xùn)，提高了參訓(xùn)物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表、社區(qū)負(fù)責(zé)人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。三是積極開(kāi)展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資，擬實(shí)施物業(yè)管理與安保運(yùn)營(yíng)一體化建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)全縣范圍內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。
一是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員缺位，監(jiān)管作用無(wú)法發(fā)揮。目前，全縣內(nèi)僅有4名專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作，人員嚴(yán)重缺乏，監(jiān)管不到位造成事無(wú)人管、無(wú)人管事的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，從而導(dǎo)致物業(yè)監(jiān)管工作無(wú)法落實(shí)。如：物業(yè)前期招投標(biāo)、從業(yè)人員定期崗位培訓(xùn)、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主委員會(huì)成立與培訓(xùn)、小區(qū)承接驗(yàn)收等物業(yè)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展。
二是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)上，沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設(shè)計(jì)物業(yè)用房、活動(dòng)室、自行車棚等，由于后期資金困難，項(xiàng)目中斷，導(dǎo)致配套設(shè)施無(wú)法落實(shí)。
三是部門之間沒(méi)有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結(jié)構(gòu)安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理，相關(guān)政府職能部門也很少監(jiān)管過(guò)問(wèn)。
四是業(yè)主自我管理意識(shí)欠缺，業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個(gè)業(yè)主委員會(huì)中，有2個(gè)業(yè)主大會(huì)不能順利召開(kāi)，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。
五是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開(kāi)始凸顯。近年建設(shè)的部分小區(qū)，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達(dá)標(biāo)、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)所、安全無(wú)保障等問(wèn)題，給業(yè)主生活帶來(lái)不便。由此，業(yè)主希望所有問(wèn)題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問(wèn)題超出了物業(yè)公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司無(wú)力協(xié)調(diào)，使得原本簡(jiǎn)單的個(gè)體性問(wèn)題發(fā)展成為大的群眾性問(wèn)題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費(fèi)而降低了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調(diào)研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中不講誠(chéng)信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。有的擅自改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃，小區(qū)建設(shè)先天不足,有的在售房時(shí)關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無(wú)法兌現(xiàn)，有的在管道維修時(shí)甚至找不到設(shè)計(jì)圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由。這些問(wèn)題業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處得不到及時(shí)解決，只能同物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。
六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，服務(wù)不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中，大部分沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，多數(shù)小區(qū)或是由原開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來(lái)的直接后果就是物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機(jī)構(gòu)，逐步完善物業(yè)管理工作。針對(duì)全縣物業(yè)管理的復(fù)雜性，健全以物業(yè)主管部門、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為主的三級(jí)物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立主管部門行業(yè)指導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)，各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機(jī)制，逐步形成條塊結(jié)合、以塊為主、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。
(二)要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報(bào)，年終評(píng)定，從而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。特別是要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，徹底改變物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況。
(三)嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，需讓物業(yè)公司參與驗(yàn)收，以增強(qiáng)專業(yè)間鑒定。相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。要有詳細(xì)精確的小區(qū)管道設(shè)計(jì)圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)也要詳細(xì)檢查、檢驗(yàn)小區(qū)配套設(shè)施及公共設(shè)施情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問(wèn)題。
(四)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平;二是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與社區(qū)居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)考核巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節(jié)嚴(yán)重的取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
(五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個(gè)，面積9.3萬(wàn)平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對(duì)較小，維護(hù)成本較高，配套設(shè)施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象，缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件等問(wèn)題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū)，摸清情況，整理出需要改造的范圍項(xiàng)目，將完善基礎(chǔ)設(shè)施作為當(dāng)前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問(wèn)題。二是制定并逐步出臺(tái)相關(guān)改造扶持政策，對(duì)配套設(shè)施不齊全的老舊小區(qū)，采用政府補(bǔ)助一點(diǎn)，供水、供電、供氣企業(yè)承擔(dān)一點(diǎn)，業(yè)主個(gè)人籌一點(diǎn)的方式，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制，為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。三是力爭(zhēng)在五年內(nèi)，完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，完善物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標(biāo)。滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后，可以采取社區(qū)居委會(huì)代管、業(yè)主自治、專業(yè)物業(yè)服務(wù)等模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
(六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶，是和諧社會(huì)建設(shè)的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)對(duì)居民的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)知法明理，對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中各自的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有清醒的認(rèn)識(shí)，以《條例》規(guī)范自己的行為。
根據(jù)20xx年工作安排，縣人大常委會(huì)成立了以xx主任為組長(zhǎng)的調(diào)研組，對(duì)全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況開(kāi)展了調(diào)研。x月x日，調(diào)研組實(shí)地調(diào)研了xx派出所、交管大隊(duì)、特(巡)警大隊(duì)輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況，召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取了縣人民政府、縣人民法院關(guān)于輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況的匯報(bào)，縣委編辦、縣人社局、縣財(cái)政局等相關(guān)單位參加座談。調(diào)研情況如下：
一、全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理現(xiàn)狀。
(一)輔警隊(duì)伍已成規(guī)模。
目前，縣內(nèi)輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機(jī)關(guān)聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責(zé)劃分，勤務(wù)輔警xx人、文職輔警x人。公安機(jī)關(guān)各業(yè)務(wù)警種、各基層所隊(duì)均有分布，但相對(duì)集中在交管大隊(duì)(x人)、特(巡)警大隊(duì)(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開(kāi)始陸續(xù)入隊(duì)，人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機(jī)關(guān)管理的留置看護(hù)中隊(duì)輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。
(二)發(fā)揮作用不可或缺。
縣公安機(jī)關(guān)輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設(shè)及窗口服務(wù)、報(bào)警接轉(zhuǎn)等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍，已經(jīng)成為公安機(jī)關(guān)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展、維護(hù)全縣社會(huì)治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
縣人民法院聘用制司法警察彌補(bǔ)了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊(duì)伍的重要力量，在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用，特別是在近年強(qiáng)化案件執(zhí)行工作中，促進(jìn)了案件執(zhí)行高執(zhí)結(jié)率成績(jī)的取得。
(三)建設(shè)管理逐步規(guī)范。
依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理工作的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2016]15號(hào))和《xx省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)xx省公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號(hào))，縣人民政府研究通過(guò)了《xx縣公安局警務(wù)輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的公安輔警隊(duì)伍管理改革，基本扭轉(zhuǎn)了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實(shí)際，建立了日常管理制度加強(qiáng)管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊(duì)的《隊(duì)員日常考核管理辦法》、《輔警八小時(shí)以外管理規(guī)定》等制度，促進(jìn)了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。
縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于加強(qiáng)人民法院司法警察隊(duì)伍建設(shè)的若干意見(jiàn)》(法發(fā)[2005]23號(hào))，按照正式法警有關(guān)要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關(guān)要求，銜接輔警的經(jīng)費(fèi)保障和人員管理工作。
二、存在的主要問(wèn)題。
(一)輔警素質(zhì)參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范，學(xué)歷層次有高有低，少數(shù)人員自身素質(zhì)比較低。二是崗前培訓(xùn)時(shí)間短，主管部門培訓(xùn)不到位，缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。三是后續(xù)教育跟不上，部分人員業(yè)務(wù)、作風(fēng)不能適應(yīng)新形勢(shì)下的工作要求，綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。
(二)隊(duì)伍思想不夠穩(wěn)定。因?yàn)榇霰Ｕ系仍?，部分素質(zhì)較好、能力較強(qiáng)的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時(shí)崗位”，一有機(jī)會(huì)就另謀出路。同時(shí)，因?yàn)榧?lì)機(jī)制不夠完善，積極進(jìn)取的導(dǎo)向功能缺失，部分輔警缺乏職業(yè)認(rèn)同感和榮譽(yù)感。
(三)隊(duì)伍活力有待增強(qiáng)。在優(yōu)秀人才留不住的同時(shí)，一些需要及時(shí)更替人員的崗位，沒(méi)有形成有效更替機(jī)制，已有淘汰機(jī)制“形同虛設(shè)”，隊(duì)伍競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃，崗位危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質(zhì)人員難消化，長(zhǎng)此以往影響隊(duì)伍活力。
三、幾點(diǎn)建議。
(一)做好“進(jìn)口”文章，夯實(shí)人員素質(zhì)基礎(chǔ)。一是要科學(xué)設(shè)定進(jìn)人計(jì)劃。人數(shù)規(guī)模既要滿足當(dāng)前警務(wù)執(zhí)勤的需要，也要用發(fā)展的眼光科學(xué)測(cè)定需求趨勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行員額管理;要考慮人員年齡結(jié)構(gòu)，分年度按比例進(jìn)人，確保隊(duì)伍力量基本保持均衡;要從嚴(yán)執(zhí)行進(jìn)人計(jì)劃，定期進(jìn)人，堅(jiān)決防止隨意進(jìn)人、臨時(shí)動(dòng)議進(jìn)人。二是要合理擬設(shè)進(jìn)人條件。要把政治合格放在首位，確保所進(jìn)之人擁護(hù)黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責(zé)要求分類確定進(jìn)人條件，確保所進(jìn)之人適應(yīng)崗位履責(zé)需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開(kāi)、公平、公正;要堅(jiān)持“寧缺勿濫”的原則，確保所進(jìn)之人符合崗位履責(zé)的基本素質(zhì)要求。
(二)加強(qiáng)教育管理，提高隊(duì)伍能力水平。一是要加強(qiáng)隊(duì)伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關(guān)警察義務(wù)和紀(jì)律的規(guī)定，以必要的形式加強(qiáng)輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍中的不良苗頭和思想傾向，運(yùn)用積極的、正面的引導(dǎo)方法，幫助輔警樹(shù)立正確的價(jià)值觀、事業(yè)觀，增強(qiáng)工作責(zé)任心。二是健全長(zhǎng)效培訓(xùn)提升機(jī)制，加強(qiáng)隊(duì)伍工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則，開(kāi)展系統(tǒng)性、針對(duì)性、經(jīng)常性培訓(xùn)，不斷提高輔警的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量。三是不斷完善與崗位職責(zé)相適應(yīng)的人員考核評(píng)價(jià)體系，堅(jiān)持定量為主的原則，促進(jìn)輔警履職盡責(zé)。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權(quán)私用風(fēng)險(xiǎn)。五是要按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，嚴(yán)格落實(shí)警務(wù)輔助力量執(zhí)勤時(shí)處輔助地位的規(guī)定，結(jié)合各單位實(shí)際健全完善可操作性強(qiáng)的管理辦法，加強(qiáng)依法用警管理。
(三)加強(qiáng)勤務(wù)保障，確保隊(duì)伍基本穩(wěn)定?？h人民政府應(yīng)統(tǒng)籌縣內(nèi)各部門輔警隊(duì)伍的用工員額、保障標(biāo)準(zhǔn)和用工要求。相關(guān)部門要按規(guī)定的分工，積極發(fā)揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標(biāo)準(zhǔn)，共同促進(jìn)全縣輔警隊(duì)伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應(yīng)崗位特點(diǎn)、滿足用人需要、符合縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的工資報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)體系，建立崗位、履職與報(bào)酬相關(guān)聯(lián)，注重工作績(jī)效的、呈梯級(jí)晉升的薪資辦法，逐步減少報(bào)酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費(fèi)用要嚴(yán)格收支兩條線，由縣財(cái)政科學(xué)預(yù)算定額保障。三是要保障相關(guān)裝備條件滿足工作執(zhí)勤需要，確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內(nèi)的警務(wù)裝備按時(shí)按質(zhì)配發(fā)。四是各用工單位要落實(shí)專門機(jī)構(gòu)、專門人員負(fù)責(zé)輔警的人事管理工作，及時(shí)關(guān)心他們?cè)谒枷?、生活上的困難和問(wèn)題，并盡力解決。
(四)暢通人員“出口”，保持隊(duì)伍活力。要探索健全適應(yīng)崗位需要的淘汰機(jī)制。一是完善用工合同，按合同用工。對(duì)工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風(fēng)不實(shí)、難以勝任工作的人員，充分運(yùn)用工作考核評(píng)價(jià)結(jié)果，依法解除用工合同。二是嚴(yán)格執(zhí)行工作紀(jì)律，對(duì)觸犯黨紀(jì)國(guó)法、違反相關(guān)紀(jì)律規(guī)定的，一律予以及時(shí)清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機(jī)制。對(duì)符合條件報(bào)考公務(wù)員、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報(bào)爭(zhēng)取出臺(tái)從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實(shí)際的退養(yǎng)機(jī)制。針對(duì)輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭(zhēng)取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對(duì)年輕輔警起激勵(lì)作用的內(nèi)部退養(yǎng)機(jī)制。
主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、委員會(huì):。
根據(jù)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)2017年的工作要點(diǎn)和監(jiān)督計(jì)劃，從3月13日到16日，市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)組織了一部分成員和市人民代表大會(huì)代表，在市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副主任王慶的指導(dǎo)下，調(diào)查了我市的物業(yè)管理狀況。調(diào)查組聽(tīng)取市政府和市住宅建設(shè)局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門的情況報(bào)告，深入梅列區(qū)、沙縣、將樂(lè)縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、業(yè)主代表進(jìn)行座談，實(shí)地調(diào)查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂(lè)縣濱江華府、建寧縣萬(wàn)星首府等10個(gè)小區(qū)的調(diào)查點(diǎn)，深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:。
我市自1993年首家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，其中二級(jí)資格11家，三級(jí)資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務(wù)面積約1100萬(wàn)平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家，外地進(jìn)駐6家)，從業(yè)人員約3500人，管理服務(wù)面積約430萬(wàn)平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主，涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等領(lǐng)域，管理形式主要有專業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會(huì)管理和無(wú)人管理四種，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)等級(jí)相對(duì)應(yīng)，每月每平方米0.5元至1.9元。
近年來(lái)，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，取得了一定的效果。
(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施方法(試行)》、《三明市開(kāi)展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專業(yè)行動(dòng)方案》等10多項(xiàng)規(guī)范文件和實(shí)施細(xì)則，涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和實(shí)施地化管理等多個(gè)方面，逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度，推進(jìn)相關(guān)工作的順利開(kāi)展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺(tái)了物業(yè)管理相關(guān)政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理的意見(jiàn)》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件，進(jìn)一步完善了物業(yè)管理機(jī)制，優(yōu)化了運(yùn)營(yíng)流程。
(二)管理基礎(chǔ)越來(lái)越強(qiáng)化。一是做出示范選擇。市住房建設(shè)局組織開(kāi)展2016房地產(chǎn)管理年活動(dòng)，對(duì)全市各管理項(xiàng)目進(jìn)行3次評(píng)價(jià)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個(gè)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目，32個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目。二是創(chuàng)新工作機(jī)制。市區(qū)引進(jìn)信息化管理，率先成立福建省易萬(wàn)家物業(yè)管理信息服務(wù)公司，委托三鋼信息技術(shù)公司開(kāi)發(fā)具有三明特色的易萬(wàn)家物業(yè)管理信息平臺(tái)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。樂(lè)縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調(diào)整機(jī)制，2016年以來(lái)接受房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛210件，審查199件，其中協(xié)調(diào)所有者支付房地產(chǎn)費(fèi)后，房地產(chǎn)企業(yè)撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新住宅區(qū)時(shí)，根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，支付3萬(wàn)至5萬(wàn)元履約保證金，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷后住宅區(qū)遺留問(wèn)題。
(三)行業(yè)監(jiān)管落實(shí)。一是加強(qiáng)源頭管理。行政主管部門要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件規(guī)范建設(shè)，減少檢查住宅遺留問(wèn)題，完善售后服務(wù)，為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。二是推進(jìn)信用建設(shè)。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)制度，落實(shí)日常動(dòng)態(tài)更新、社會(huì)各方評(píng)價(jià)、年度綜合評(píng)價(jià)制度，初步建立誠(chéng)信激勵(lì)、失信懲戒機(jī)制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)結(jié)果中，我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)良好，占全省9.5%。
(4)協(xié)會(huì)的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場(chǎng)等方面起到了一定的作用。市住房建設(shè)局依托房地產(chǎn)協(xié)會(huì)開(kāi)展員工培訓(xùn)、繼續(xù)教育、技能競(jìng)賽等活動(dòng)，提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務(wù)水平。從2014年到2016年，各種培訓(xùn)和繼續(xù)教育達(dá)到1800人。從2016年開(kāi)始每月邀請(qǐng)省內(nèi)業(yè)界專家進(jìn)行專業(yè)技術(shù)講座，一些大企業(yè)也制定了內(nèi)部訓(xùn)練計(jì)劃，開(kāi)展以動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)為中心的行為管理，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。
隨著城市化的快速推進(jìn)，我市物業(yè)管理面積增加，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，但總體發(fā)展水平與先進(jìn)地區(qū)相比，與人民群眾期待相比，存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)如下。
(一)指導(dǎo)監(jiān)督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督，住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時(shí)發(fā)生。一是管理權(quán)利的責(zé)任不清楚。目前，市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，約60家行業(yè)委員會(huì)和150家房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，市級(jí)和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級(jí)打工1人，兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設(shè)局負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，沒(méi)有設(shè)置專業(yè)機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會(huì)責(zé)任不明，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會(huì)沒(méi)有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調(diào)責(zé)任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導(dǎo)，監(jiān)督不足，業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)四者關(guān)系不合理，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與產(chǎn)業(yè)委員會(huì)工作和管轄區(qū)內(nèi)日常房地產(chǎn)管理活動(dòng)等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對(duì)于亂停車、毀綠、經(jīng)營(yíng)干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為，行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，對(duì)這些行為進(jìn)行勸說(shuō)和制止是有效的，房地產(chǎn)糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問(wèn)，反映開(kāi)發(fā)人員對(duì)園區(qū)內(nèi)違法建筑沒(méi)有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會(huì)影響很大。三是住宅專業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專業(yè)維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備無(wú)法及時(shí)維修。目前，市區(qū)支付住宅專業(yè)維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬(wàn)元。建寧縣住宅專業(yè)維修資金累計(jì)支付1283.35萬(wàn)元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見(jiàn)較大。四是舊住宅區(qū)問(wèn)題越來(lái)越突出。我市老舊小區(qū)多無(wú)物業(yè)管理，基本由小區(qū)居委會(huì)代管，公共維修資金不足，小區(qū)配套不全，綠地面積小，停車位不足，環(huán)境臟亂差，房屋立面損壞嚴(yán)重等問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
(二)行業(yè)委員會(huì)的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對(duì)其地位、作用和運(yùn)營(yíng)規(guī)律認(rèn)識(shí)不足，部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會(huì)建設(shè)率低，全市建設(shè)工作和進(jìn)展不平衡。首先，工業(yè)委員會(huì)很難成立。大多數(shù)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)有偏差，自治管理意識(shí)弱，參與物業(yè)管理的積極性低，不愿參與行業(yè)委員會(huì)的選舉和選舉，許多小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行多年來(lái)無(wú)法成立行業(yè)委員會(huì)。二是行業(yè)委員會(huì)正常運(yùn)行困難。行業(yè)委員會(huì)是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大多沒(méi)有津貼獎(jiǎng)勵(lì)，屬于免費(fèi)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒(méi)有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，行業(yè)委員會(huì)的維權(quán)和協(xié)調(diào)作用無(wú)法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會(huì)監(jiān)督困難。行業(yè)委員會(huì)是自治的大眾組織，機(jī)構(gòu)松散，沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任，沒(méi)有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲評(píng)價(jià)方法，很難有效監(jiān)督其運(yùn)營(yíng)狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會(huì)到期，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，損害業(yè)主利益，業(yè)主意見(jiàn)大。另外，一些小區(qū)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)產(chǎn)生的程序、權(quán)利、責(zé)任、地位、作用認(rèn)識(shí)不足，一些形狀虛設(shè)，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
(3)收費(fèi)難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費(fèi)用難是長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)題，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調(diào)查的情況來(lái)看，費(fèi)用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是開(kāi)發(fā)建設(shè)部門的遺留問(wèn)題，費(fèi)用困難。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務(wù)用住宅的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能及時(shí)履行住宅質(zhì)量保證責(zé)任，住宅滲水等問(wèn)題未能及時(shí)修理，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證，一些業(yè)主不滿二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質(zhì)量?jī)r(jià)格一致的服務(wù)。調(diào)查顯示，許多住宅區(qū)停車位管理不規(guī)范，車輛隨意停車，停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開(kāi)制度不健全，住宅區(qū)日常維護(hù)不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計(jì)，2016年受理的房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛案件504起，90%以上由于業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量不滿意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務(wù)消費(fèi)意識(shí)薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習(xí)慣于公司負(fù)責(zé)管理和免費(fèi)接受房地產(chǎn)服務(wù)，缺乏花錢買服務(wù)的思想準(zhǔn)備，沒(méi)有確立商品意識(shí)和房地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)管理是政府應(yīng)該管理的事情，拒絕支付房地產(chǎn)管理費(fèi)用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2015年對(duì)55家企業(yè)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2012~2014年度房地產(chǎn)服務(wù)費(fèi)累計(jì)不足2033萬(wàn)元。四是低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力有限。目前，我市許多購(gòu)房者屬于中低收入家庭，由于市政建設(shè)、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過(guò)了他們支付能力的消費(fèi)，使他們對(duì)房地產(chǎn)費(fèi)用產(chǎn)生抵觸感，同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費(fèi)，但一拿到鑰匙就拖欠。
(4)服務(wù)水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，有錄用人員沒(méi)有取得相關(guān)房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象，員工整體素質(zhì)不足，服務(wù)水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起與業(yè)主的矛盾?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)。由于監(jiān)督不嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象有時(shí)會(huì)發(fā)生。三是物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小，無(wú)法有效地將管理和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)在微利、平衡的情況下運(yùn)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)，特別是小區(qū)物業(yè)服務(wù)，僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡邏等基本服務(wù)內(nèi)容上，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)還不能滿足業(yè)主的要求。
針對(duì)本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)下一次物業(yè)管理工作提出以下意見(jiàn)和建議。
(一)完善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)。市政府應(yīng)盡快整理關(guān)系，加強(qiáng)物業(yè)管理體制建設(shè)。必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，明確工作責(zé)任，配備專職人員，核定工作經(jīng)費(fèi)。進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任落實(shí)，順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門之間的關(guān)系，加強(qiáng)政府、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，形成多方合作、共同推進(jìn)的良好局面。二要嚴(yán)格監(jiān)督管理。破壞住宅結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為，通過(guò)社區(qū)居民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴(kuò)大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時(shí)，市、縣(市、區(qū))二級(jí)政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)舊住宅區(qū)的整備、改造，對(duì)整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)引進(jìn)物業(yè)企業(yè)，從秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)的基本服務(wù)內(nèi)容開(kāi)始，擴(kuò)大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專業(yè)維修資金的使用管理。住宅專業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金，市政府積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快整理住宅專業(yè)維修資金的使用管理機(jī)制，征收住宅專業(yè)維修資金，公開(kāi)透明使用，使住宅專業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。
(二)提高業(yè)主的管理意識(shí)和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和行業(yè)委員會(huì)自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級(jí)政府和有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳力度，開(kāi)展法律法規(guī)訓(xùn)練、物業(yè)知識(shí)競(jìng)賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛(ài)的活動(dòng)，提高很多業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。二要加強(qiáng)行業(yè)委員會(huì)組織建設(shè)。要細(xì)化《市住建局關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)行業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，創(chuàng)新行業(yè)委員會(huì)的組織模式。
增強(qiáng)業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性。引入業(yè)委會(huì)委員薪酬服務(wù)機(jī)制，提高其履職能力，提升業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)事務(wù)的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會(huì)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)業(yè)委會(huì)活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改，保證業(yè)委會(huì)在法定范圍正常有序運(yùn)行。業(yè)委會(huì)在換屆時(shí)，要委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)收支賬目進(jìn)行審計(jì)，并向業(yè)主公告結(jié)果，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
(三)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是監(jiān)測(cè)商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風(fēng)向標(biāo)”。其中物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平、物業(yè)費(fèi)收繳率、物業(yè)財(cái)務(wù)透明度和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則是衡量物業(yè)服務(wù)狀況的主要指標(biāo)。市政府及有關(guān)部門要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。一要簡(jiǎn)化物業(yè)費(fèi)追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡(jiǎn)易類案件，由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請(qǐng)支付令的方式，降低追索物業(yè)費(fèi)欠繳的管理成本、司法成本。二要增強(qiáng)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)部門審核批準(zhǔn)或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)情況，定期向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。三要強(qiáng)化獎(jiǎng)懲引導(dǎo)。要認(rèn)真研究對(duì)策，對(duì)參與管理、成效顯著的業(yè)委會(huì)成員，給予表彰鼓勵(lì);對(duì)違法失信行為，納入個(gè)人征信、考核體系。引導(dǎo)黨員干部和機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工，帶頭繳納物業(yè)管理費(fèi)用，帶頭維護(hù)好小區(qū)環(huán)境秩序。
(四)提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)效能。物業(yè)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一要加強(qiáng)行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠(chéng)信自律意識(shí)，逐步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，促使企業(yè)向規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，牢固樹(shù)立“誠(chéng)實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”的服務(wù)宗旨，力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，杜絕項(xiàng)目“帶病”交付，減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范運(yùn)作。要積極培育市場(chǎng)，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)、組建國(guó)有物業(yè)公司等形式，建立示范點(diǎn)，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動(dòng)我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務(wù)理念。物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中，如在社區(qū)內(nèi)設(shè)立“心理咨詢”、“醫(yī)療服務(wù)”、“家政服務(wù)”等社區(qū)服務(wù)中心，以滿足業(yè)主不同層次的需求。
合同管理工作是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)，企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不可或缺的重要標(biāo)簽。管理層已認(rèn)識(shí)到企業(yè)信用的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥?lái)，同時(shí)，對(duì)企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合同的工作的管理，已成為上下的共識(shí)?！爸睾贤⑹匦庞谩币殉蔀槲移髽I(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進(jìn)的口號(hào)。
回顧20**年度合同工作，我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化方面又邁上了新的臺(tái)階。
1、改變了以往對(duì)信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進(jìn)行了合同法、稅法及會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)。
2、改變了以往對(duì)信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理，設(shè)專職專管員一名，財(cái)務(wù)、市場(chǎng)部兼職專管員各一名。
生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范，使合同管理做到了有人負(fù)責(zé)、有據(jù)可查、有章可循，企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。
2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會(huì)委員會(huì)，在涉及員工的集團(tuán)權(quán)益時(shí)代表員工與公司協(xié)商解決。
3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元，合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負(fù)責(zé)，工程合同未進(jìn)行詳細(xì)分類，合同審核仍由總經(jīng)理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績(jī)，但我們?nèi)砸吹?，工作仍存在較大的不足，對(duì)合同管理工作的培訓(xùn)要加強(qiáng)，合同管理制度需要進(jìn)一步完善。
展望未來(lái)，我們相信在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，把企業(yè)的信用管理工作做得更好。
人才是促進(jìn)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，如何充分調(diào)動(dòng)人才的積極性和創(chuàng)造性，使其創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值最大化，結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際，利用問(wèn)卷調(diào)查與口頭詢問(wèn)的形式對(duì)各鎮(zhèn)直單位進(jìn)行人才調(diào)研，針對(duì)現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出建議，形成書(shū)面報(bào)告如下：
本次調(diào)研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷94份，向各單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷20余份。
黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人，男女比例為23:6，少數(shù)民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學(xué)歷的有5人，占3.4%，大專學(xué)歷34人，占23.5%，中專學(xué)歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學(xué)歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總?cè)瞬艛?shù)的23%，專技人員76人（其中高級(jí)工3人，中級(jí)工3人，技術(shù)員22人，助師20人，醫(yī)士10人，醫(yī)師9人，護(hù)士1人，護(hù)師2人，會(huì)計(jì)員3人、農(nóng)藝師2人，助理館員1人），占總?cè)瞬艛?shù)的52.5%。
黃泥河鎮(zhèn)各類人才的引進(jìn)和錄用主要是畢業(yè)生分配（占人才總數(shù)的59.3%），根據(jù)各單位所需進(jìn)行調(diào)劑錄用和分配上崗。
1、有計(jì)劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才。
黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來(lái)重視人才管理工作，根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關(guān)系[實(shí)行宏觀調(diào)控，有計(jì)m」劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才，使人員的補(bǔ)充、更新和增長(zhǎng)及時(shí)得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結(jié)構(gòu)和比例得到適當(dāng)調(diào)整。
2、合理分配崗位。
人才引進(jìn)之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業(yè)特長(zhǎng)，可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性，能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)財(cái)富和社會(huì)價(jià)值。有83%的被調(diào)查者反映現(xiàn)有工作與自己所學(xué)專業(yè)基本對(duì)口；有85%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為員工的工作結(jié)果達(dá)到利益最大化，80%的領(lǐng)導(dǎo)肯定員工的工作成績(jī)。
3、明確。
規(guī)章制度。
黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎(jiǎng)懲制度、激勵(lì)制度、保障制度、績(jī)效考核制度寫進(jìn)單位規(guī)章制度。有獎(jiǎng)有懲、獎(jiǎng)懲分明，75%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調(diào)動(dòng)各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達(dá)到95%以上。
4、規(guī)范人才流動(dòng)。
黃泥河鎮(zhèn)人才流動(dòng)形式主要是不改變隸屬關(guān)系的流動(dòng)（如借調(diào)等），主要根據(jù)各單位工作性質(zhì)職位需要和人才的特長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發(fā)揮各自的才能，現(xiàn)在15個(gè)鎮(zhèn)直單位的領(lǐng)導(dǎo)均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，其中5名現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)屬于新人上任，他們?cè)谄綍r(shí)積極工作、努力學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷地提高自己的業(yè)務(wù)能力，在競(jìng)爭(zhēng)上崗的機(jī)遇來(lái)時(shí)牢牢把握信機(jī)會(huì)，成為人人羨慕的對(duì)象和學(xué)習(xí)的榜樣，帶動(dòng)很大一批人將原來(lái)用于娛樂(lè)的時(shí)間更多地用在學(xué)習(xí)和進(jìn)修上。適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制打破了原來(lái)“職位只升不降、工資只漲不降”機(jī)關(guān)人事怪圈，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)人與事的配合和人與人的協(xié)調(diào)，使人盡其才、事得其人，反映在調(diào)查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時(shí)會(huì)另?yè)Q工作，不會(huì)另?yè)Q工作的19人中有17人滿足于現(xiàn)有崗位，11人滿足于現(xiàn)有收入，13人的工齡超過(guò)7年，女性有6人。
5、重視人才培養(yǎng)。
我鎮(zhèn)對(duì)各類人才的培養(yǎng)特點(diǎn)之一是“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”。請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的單位外人才與單位內(nèi)人才進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)的傳授和交流；組織各類人才參觀學(xué)習(xí)別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，這樣的學(xué)習(xí)方式既學(xué)到了知識(shí)又開(kāi)拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學(xué)習(xí)方式。其次，有70%以上的人才進(jìn)行自學(xué)或參加各種函授進(jìn)修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過(guò)15年，因年齡的關(guān)系沒(méi)有參加函授考試；再次，100%的單位系統(tǒng)組織過(guò)崗前、在崗培訓(xùn)，有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會(huì)和業(yè)余活動(dòng)以豐富員工生活，并能充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
1、對(duì)員工的培訓(xùn)程度不夠。
有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識(shí)與能力并迫切希望能通過(guò)學(xué)習(xí)獲得，但同時(shí)至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂(lè)而很少用于再學(xué)習(xí)，造成一種心中想學(xué)卻不行動(dòng)的慵懶環(huán)境。
2、單位制度不能嚴(yán)格執(zhí)行。
有15%的員工認(rèn)為單位制度不能嚴(yán)格執(zhí)行，制定的各種獎(jiǎng)懲制度在年終不能完全兌現(xiàn)，這對(duì)員工的積極性造成了不小的影響，使他們產(chǎn)生了“做與不做一個(gè)樣、做好做壞一個(gè)樣”的“思想，在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責(zé)。
3、業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)開(kāi)展得不夠。
鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)主要是上級(jí)規(guī)定。由于沒(méi)有固定的休息日，真正自行組織活動(dòng)少，自愿參加活動(dòng)的員工也少，這使各員工之間除了同事關(guān)系外無(wú)法形成更加親密的伙伴關(guān)系，沒(méi)有更進(jìn)一步的了解與信任，并不利于工作的開(kāi)展。
4、工作時(shí)間不科學(xué)。
己工作積極，34%的員工認(rèn)為自己工作態(tài)度一般，能完成領(lǐng)導(dǎo)交待的任務(wù)和本職工作；有60%的員工不滿足于現(xiàn)有收入，超過(guò)50%的員工不滿足于現(xiàn)有工作環(huán)境，有58%的員工認(rèn)為單班制（所有員工同時(shí)上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關(guān)系。
現(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位還是各類企業(yè)，人才資源是第一資源，人才競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，新世紀(jì)國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才問(wèn)題是關(guān)系黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題不能吸引和留住人才，任何一個(gè)強(qiáng)大的組織都會(huì)因?yàn)槿狈δ軇?chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
1、堅(jiān)持黨管人才的原則。
“黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進(jìn)一步深化，也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對(duì)人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會(huì)中要求的人才工作落實(shí)好，摒棄原來(lái)“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制全面貫徹黨管人才原則，大力實(shí)施人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，努力為全面建設(shè)小康社會(huì)提供堅(jiān)強(qiáng)的人才保證。
2、合理開(kāi)發(fā)和使用人才。
我們應(yīng)該遵循人才成長(zhǎng)規(guī)律或人才資源開(kāi)發(fā)規(guī)律，善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實(shí)學(xué)的人才，大力進(jìn)行智力開(kāi)發(fā)，通過(guò)培訓(xùn)教育，使在職人員達(dá)到更高的水平，使智力結(jié)構(gòu)更加完美；在人才的使用過(guò)程中，注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L(zhǎng)的原則，高學(xué)歷不代表絕對(duì)的高能力和高素質(zhì)，只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣?huì)的最佳選擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創(chuàng)造性引導(dǎo)好、保護(hù)好、發(fā)揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛(ài)護(hù)人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質(zhì)提高了，積極性調(diào)動(dòng)好了，創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)好了，經(jīng)濟(jì)效益自然就增長(zhǎng)了。
3、合理制定勞動(dòng)時(shí)間制度。
由于各單位工作性質(zhì)不同，應(yīng)根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動(dòng)時(shí)間，在周末和節(jié)假日安排值班或輪班，合理地安排作息時(shí)間，保證人才的身體健康。
4、適當(dāng)?shù)娜藛T激勵(lì)機(jī)制。
在人才管理工作中，采用激勵(lì)機(jī)制對(duì)工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達(dá)到激發(fā)動(dòng)機(jī)、引起行為的目的。要達(dá)到激勵(lì)的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動(dòng)機(jī)和他們的內(nèi)在、外在需求；其次要采取合理的激勵(lì)機(jī)制，貫徹崗位責(zé)任制，實(shí)行按勞分配。從物質(zhì)上和精神上對(duì)不同的人才采用不同的激勵(lì)方式激發(fā)他們的責(zé)任心，有利于調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會(huì)影響，有利于工作人員的素質(zhì)的提高。
5、重視組織文化對(duì)人才的作用。
組織文化是組織在長(zhǎng)期的生存和發(fā)展中形成的，為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，組織文化為解決組織目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)的矛盾、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的矛盾開(kāi)辟了一條現(xiàn)實(shí)可行的道路，他對(duì)組織內(nèi)的人才具有導(dǎo)向作用，能規(guī)范組織內(nèi)人員的行為并產(chǎn)生凝聚力，優(yōu)秀的組織文化還能激勵(lì)員工，會(huì)產(chǎn)生一種尊重人、關(guān)心人、培養(yǎng)人的良好氛圍，產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開(kāi)拓進(jìn)取的良好風(fēng)氣。由調(diào)查結(jié)果顯示，98%的人才認(rèn)為良好的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境能激發(fā)他們的熱情，在一個(gè)集體觀念和榮譽(yù)感較強(qiáng)的單位上班會(huì)得到更多的快樂(lè)，也更愿意為單位貢獻(xiàn)自己的力量。
根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標(biāo)要求和十大行動(dòng)方案，我鎮(zhèn)將進(jìn)一步推動(dòng)城市管理工作，切實(shí)解決人民群眾和社會(huì)普遍關(guān)注的熱難點(diǎn)問(wèn)題，建立健全長(zhǎng)效的城市管理機(jī)制。明確職責(zé)，整合資源，在較短時(shí)間內(nèi)提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭(zhēng)在現(xiàn)代化體系考核中不失分?，F(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調(diào)研情況報(bào)告如下：
(一)完善管理機(jī)制，提高城市管理效率。
一是完善城市管理考核機(jī)制。進(jìn)一步完善《城市管理考評(píng)辦法》，促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理措施落實(shí)，提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質(zhì)量。
二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格。目前，前期工作已完成，只待開(kāi)會(huì)落實(shí)。
三是落實(shí)商戶市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任書(shū)》簽定率達(dá)96%，社區(qū)達(dá)93%以上。
四是認(rèn)真落實(shí)督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結(jié)案率為100%，在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。
(二)加大整治力度，提升市容環(huán)境水平。
一是開(kāi)展三小車整治。聯(lián)合交警中隊(duì)建立車主底冊(cè)，嚴(yán)格實(shí)行“一次半月，二次二月，三次罰沒(méi)”辦法，結(jié)合夜間整治，進(jìn)一步推進(jìn)“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
二是開(kāi)展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊(duì)與各社區(qū)、村相互配合，開(kāi)展整治活動(dòng)。目前，共取締黑收廢40余家，與相關(guān)社區(qū)、村簽定責(zé)任書(shū)9份。
三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車秩序。目前，散發(fā)《有序停車告知書(shū)》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
四是開(kāi)展聯(lián)合整治活動(dòng)。組織大小整治31次，包括：鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門窗經(jīng)營(yíng)整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽(yáng)棚、雨篷)2700平方米、開(kāi)水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個(gè)及清淤8農(nóng)用車。
以創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)為強(qiáng)大動(dòng)力，以新農(nóng)村建設(shè)等重大活動(dòng)為契機(jī)，圍繞一根主線，三穩(wěn)三提，深入開(kāi)展各類環(huán)境整治活動(dòng)，促進(jìn)環(huán)境轉(zhuǎn)型，不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面，按照“大城市，細(xì)管理”的要求，明確監(jiān)管和責(zé)任主體，無(wú)隙覆蓋，完善長(zhǎng)效管理。加強(qiáng)宣傳動(dòng)員，充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用，在全社會(huì)形成“只有責(zé)任人，沒(méi)有局外人”的氛圍，力爭(zhēng)在1-2個(gè)月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個(gè)臺(tái)階。
我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績(jī)，但隨著城市化的快速推進(jìn)，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
(一)部分單位城市管理意識(shí)不強(qiáng)。
主要表現(xiàn)在沒(méi)有落實(shí)本單位城市管理內(nèi)部機(jī)制及構(gòu)建。
城市管理組織網(wǎng)絡(luò)，對(duì)督察督辦的消極怠慢，且長(zhǎng)效管理水。
平低下。
(二)城市管理重難點(diǎn)問(wèn)題突破不夠。
占道經(jīng)營(yíng)、流動(dòng)攤點(diǎn)、市場(chǎng)外擺攤問(wèn)題未能有效解決，夜市大排檔和臨時(shí)市場(chǎng)臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴(yán)重影響了城市品位。
(三)長(zhǎng)效管理的責(zé)任和措施未全面落實(shí)到位。
由于城市管理長(zhǎng)效化、常態(tài)化舉措不足，長(zhǎng)效管理責(zé)任和措施落實(shí)得不夠到位，一些城市管理難點(diǎn)問(wèn)題“整治時(shí)好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復(fù)。
(四)職責(zé)不清，存在管理盲區(qū)。
重心下移的要求落實(shí)還不夠到位，管理的細(xì)節(jié)還有很多缺失，多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū)，如河岸結(jié)合處、沿路水塘、城市道板等。
城市管理事關(guān)民生和社會(huì)和諧，且工作量大涉及面廣，任務(wù)十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強(qiáng)城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要工作來(lái)抓，提高城市管理水平，夯實(shí)文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎(chǔ)。
(一)進(jìn)一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。
一是完善管理體制。在各單位明確管理職責(zé)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)條塊管理的互補(bǔ)性，同時(shí)在條塊之間、部門之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報(bào)制度。按照“管理、服務(wù)、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源，做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。
二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢(shì)和任務(wù)，順應(yīng)形勢(shì)，建立有利于深入推進(jìn)城市長(zhǎng)效管理的新機(jī)制、新辦法，如精細(xì)化管理工作制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)衛(wèi)和市政公用設(shè)施維護(hù)市場(chǎng)化運(yùn)作細(xì)則、城市管理的考核激勵(lì)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制等等，切實(shí)推動(dòng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的有效落實(shí)。
三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格，促進(jìn)城市管理由粗放型向集約型、精確型轉(zhuǎn)變，提高案件處置效率和提升城市管理精細(xì)化水平。
四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉(cāng)庫(kù)，對(duì)低價(jià)物品不予歸還，高價(jià)物品的簽訂承諾書(shū)后歸還。另一方面，充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，實(shí)行城市管理方面問(wèn)題信息上報(bào)制度，使每個(gè)環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊(duì)員和輔警)。
(二)切實(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
黨委政府要進(jìn)一步建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，重視和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，增加投入，盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設(shè)施和市政設(shè)施，加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，有計(jì)劃推進(jìn)舊城區(qū)主次干道改造，不斷完善園林設(shè)施，提高公園、道路綠化管護(hù)水平。通過(guò)逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，不斷增強(qiáng)城市服務(wù)功能。
(三)加強(qiáng)城市管理隊(duì)伍建設(shè)。
一是加強(qiáng)思想政治素質(zhì)建設(shè)。定期組織開(kāi)展政治學(xué)習(xí)，引導(dǎo)城管隊(duì)伍樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，牢固樹(shù)立為人民服務(wù)的宗旨意識(shí)和遵紀(jì)守法的法制意識(shí)，塑造愛(ài)崗敬業(yè)的職業(yè)精神。
二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)建設(shè)。大力培養(yǎng)城管人愛(ài)崗敬業(yè)的精神，強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，注重規(guī)范化操作，提升城管隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能。建立健全業(yè)務(wù)人員百分考核制度，努力打造一支業(yè)務(wù)精湛的城管隊(duì)伍，不斷提升城市管理水平。
三是加強(qiáng)凝聚力建設(shè)。開(kāi)展1—2次拓展訓(xùn)練，促進(jìn)隊(duì)員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質(zhì)毅力、強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，增進(jìn)隊(duì)伍凝聚力和向心力。
(四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問(wèn)題。
一是著力解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。流動(dòng)攤點(diǎn)管理涉及弱勢(shì)群體利益，關(guān)系社會(huì)民生，長(zhǎng)期以來(lái)都是城管部門工作的難點(diǎn)，也倍受廣大市民關(guān)注。建議采取建設(shè)“小販中心”或設(shè)立臨時(shí)疏導(dǎo)點(diǎn)，實(shí)施規(guī)范管理，有效解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。
二是加快推進(jìn)城中村改造。要進(jìn)一步重視城中村改造工作，針對(duì)城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會(huì)治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設(shè)重點(diǎn)，制定近期和年度實(shí)施計(jì)劃，加快推進(jìn)城中村改造步伐，為廣大市民營(yíng)造良好的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉(zhuǎn)變。
三是大力整治車。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十一
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.社會(huì)性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說(shuō)，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂(lè)休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務(wù)性。
住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見(jiàn)。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門，所以說(shuō)小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問(wèn)題相當(dāng)突出。為解決這些問(wèn)題，首先作為業(yè)主要自覺(jué)將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫(kù)門的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證;最后，限制外來(lái)車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來(lái)維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺(jué)的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)有一些場(chǎng)所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺(jué)戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開(kāi)垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問(wèn)題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰€路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備;比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息;對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問(wèn)題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對(duì)外來(lái)拜訪人員進(jìn)行登記管理;加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結(jié)語(yǔ)。
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十二
近幾年杭州高速發(fā)展，帶領(lǐng)杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時(shí)也扮演者北大廳的重要角色，一直以來(lái)都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關(guān)停各類企業(yè)46家，隨著帶來(lái)的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標(biāo)就是為老百姓提供一個(gè)整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹(shù)立和落實(shí)，以人為本，在促進(jìn)發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為目標(biāo)，把提高城市管理水平和維護(hù)廣大人民群眾的根本利益結(jié)合起來(lái)，從思想認(rèn)識(shí)、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制。城市管理工作,應(yīng)該是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風(fēng)”迎接檢查,集中突擊“一陣風(fēng)”的管理辦法,能夠集中解決一些問(wèn)題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長(zhǎng)效管理機(jī)制。
一、要抓宣傳教育，增強(qiáng)市民城管意識(shí)。
城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要統(tǒng)攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問(wèn)題。使廣大市民認(rèn)識(shí)到城市是我家，從思想上意識(shí)到其主人翁的作用發(fā)動(dòng)群眾都來(lái)做城市美容師，一起動(dòng)手美化家園，自覺(jué)遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。
二、管理目標(biāo)長(zhǎng)效化和管理服務(wù)高效化。
對(duì)城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、市重大工程和招商引資項(xiàng)目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進(jìn)電子政務(wù)，實(shí)行網(wǎng)上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高行政效能，同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)行政審批失當(dāng)責(zé)任追究制，確保管理服務(wù)規(guī)范化。要建立公開(kāi)、公正、公平的考核獎(jiǎng)懲制度體系，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，定期向社會(huì)公布考核情況。通過(guò)強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制，促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理目標(biāo)的落實(shí)。
三、改革城市管理方式，推進(jìn)城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。
現(xiàn)代化的城市，需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進(jìn)步，不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強(qiáng)城市管理科技的基礎(chǔ)研究，加快科技成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用步伐，積極引進(jìn)和消化吸收國(guó)內(nèi)外一切先進(jìn)的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設(shè)是當(dāng)前的重點(diǎn)，要綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術(shù)，建立城市管理的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理活動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與動(dòng)態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學(xué)習(xí)推廣東北京東城區(qū)實(shí)行分網(wǎng)絡(luò)管城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)城市管理問(wèn)題的精確定位和對(duì)監(jiān)督員的科學(xué)管理。要推行12319等城市公共住處服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類問(wèn)題，提高快速反應(yīng)能力，樹(shù)立城市管理品牌。
四、抓隊(duì)伍建設(shè)，提高執(zhí)法水平。
城市管理的各項(xiàng)措施，都要通過(guò)管理人員去落實(shí)，因此關(guān)鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合管理、分工負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)高效”的原則，通過(guò)合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅(jiān)持不懈地抓好城管執(zhí)法隊(duì)伍的思想、紀(jì)律、作風(fēng)整頓，積極推行“陽(yáng)光城管”教育引導(dǎo)城管執(zhí)法人員牢固樹(shù)立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權(quán)為民所用，利為民所謀。認(rèn)真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓(xùn)，以提高其政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平。加大業(yè)務(wù)考核力度，做到工作有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有質(zhì)量，檢查有記錄，獎(jiǎng)懲有依據(jù)。進(jìn)一步完善城管行政執(zhí)法機(jī)關(guān)以及執(zhí)法隊(duì)員的檢查監(jiān)督機(jī)制和紀(jì)律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺(jué)接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊(duì)伍的依法行政水平。要堅(jiān)持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。
五、加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，力戒城市無(wú)序建設(shè)。
對(duì)一個(gè)城市而言，城市規(guī)劃在先，建設(shè)在后;管理在前，經(jīng)營(yíng)在后。城市建設(shè)，尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責(zé)。而城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，科學(xué)、合理、求實(shí)和法制化的城市規(guī)劃及管理，對(duì)城市建設(shè)起著主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。
六、相對(duì)粗放式管理，城市精細(xì)化管理從細(xì)節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設(shè)與管理服務(wù)水平還比較低，城市建設(shè)缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設(shè)、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內(nèi)容等問(wèn)題還比較突出，臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設(shè)施管理、園林綠化建設(shè)和管理、廣場(chǎng)公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個(gè)方面，建立城市精細(xì)化管理長(zhǎng)效機(jī)制。提高城市管理現(xiàn)代化水平，明確市與縣兩級(jí)政府的城建城管職責(zé)，理順條塊關(guān)系，完善法規(guī)制度，著眼長(zhǎng)效管理，實(shí)行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開(kāi)、政事分開(kāi)、事企分開(kāi)、管養(yǎng)分開(kāi)”的要求，深化城市管理體制改革，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行城市公用事業(yè)建設(shè)和市容環(huán)衛(wèi)公共服務(wù)市場(chǎng)化。加快推進(jìn)社區(qū)建設(shè)，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十三
1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過(guò)規(guī)定，有的人均負(fù)責(zé)維保電梯超過(guò)50臺(tái)，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機(jī)一檔”歸檔管理不規(guī)范;個(gè)別單位對(duì)檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務(wù)意識(shí)有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄，對(duì)客戶意見(jiàn)反饋處理沒(méi)有匯總、分析及改進(jìn)措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯使用單位應(yīng)按時(shí)實(shí)施定期檢驗(yàn)宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維?；蚴跈?quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
6、根據(jù)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。事實(shí)上，幾乎沒(méi)有電梯維保單位及時(shí)報(bào)告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項(xiàng)目未滿足規(guī)范要求;未有效開(kāi)展對(duì)所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的定期檢驗(yàn)是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實(shí)施定期檢驗(yàn)，但往往檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)人員在現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)自檢報(bào)告部分項(xiàng)目與實(shí)際不符，這也說(shuō)明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個(gè)別單位甚至存在編造自檢報(bào)告的行為。
1、落實(shí)使用單位的主體責(zé)任，特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位，主要抓好“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實(shí)，做好電梯的注冊(cè)登記和人員的持證上崗的落實(shí)，做好電梯檢驗(yàn)的落實(shí)，做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實(shí)。以此推動(dòng)使用單位主體責(zé)任的落實(shí)工作。
2、抓好宣傳教育。針對(duì)小區(qū)業(yè)主對(duì)電梯使用常識(shí)了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實(shí)施，開(kāi)展好進(jìn)社區(qū)宣傳服務(wù)活動(dòng)，宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當(dāng)?shù)脑虻?，?shù)立安全防范意識(shí)。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開(kāi)展好電梯專項(xiàng)檢查工作，加。
強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作，特別是對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)不合格、對(duì)群眾舉報(bào)投訴反映強(qiáng)烈的單位，加強(qiáng)檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實(shí)工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開(kāi)展電梯維保公司的專項(xiàng)檢查，不定期的對(duì)維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進(jìn)行抽查。重點(diǎn)抽查那些經(jīng)常對(duì)所維保的電梯不能一次檢驗(yàn)合格的維保公司，以此推進(jìn)維保質(zhì)量的落實(shí);抽查維保公司應(yīng)急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時(shí)排除。
5、加大執(zhí)法力度，嚴(yán)防不合格電梯的使用。加大對(duì)電梯使用違法行為的查處力度，特別是對(duì)電梯不能及時(shí)辦理注冊(cè)登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗(yàn)不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行維保[文秘站-您的專屬秘書(shū)!]等違法行為嚴(yán)厲打擊。
6、加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。加強(qiáng)與檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對(duì)電梯使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時(shí)協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運(yùn)行。
7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對(duì)本單位維保的不同類別(類型)電梯進(jìn)行一次應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識(shí)，對(duì)客戶意見(jiàn)反饋處理及時(shí)匯總、分析及改進(jìn);接到電梯故障通知后及時(shí)予以排除，接到電梯困人故障報(bào)告后，電梯維修人員及時(shí)抵達(dá)所維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)救援。
8、嚴(yán)格落實(shí)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計(jì)劃與方案，對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯能夠正常運(yùn)行。在維保過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，要及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
一、基本情況。
我市物業(yè)服務(wù)工作從2000年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開(kāi)展情況。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。
三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題。
（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對(duì)自已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。
（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65％，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30％。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。
（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。
（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
（五）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。
（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與。
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。
四、意見(jiàn)和建議。
（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)。
建議荊門市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。
（二）加強(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)。
規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。
（三）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。
對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)?；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。
（四）采取有效措施，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
（五）宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。
要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛(ài)護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十五
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！百I房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?BR> 五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過(guò)多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒(méi)有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒(méi)有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬(wàn)輛左右。目前全縣開(kāi)展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒(méi)有公開(kāi)或不全方位公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒(méi)有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。
（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開(kāi)發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)?、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問(wèn)題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒(méi)有移交，給維護(hù)帶來(lái)不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來(lái)重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開(kāi)發(fā)商上報(bào)縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無(wú)實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開(kāi)展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人居住，沒(méi)有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來(lái)自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，20全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開(kāi)發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無(wú)法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
三、需要改進(jìn)地方不小。
一是健全制度，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開(kāi)發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問(wèn)題要督促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無(wú)人管理、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開(kāi)展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無(wú)正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)。
四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問(wèn)題突出小區(qū)的維修改造力度。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持“分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十六
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
二、存在問(wèn)題。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門、車輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
三、意見(jiàn)和建議。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十七
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動(dòng)，是我國(guó)刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢(shì)。做好社區(qū)工作，對(duì)于完善我國(guó)刑罰執(zhí)行制度體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進(jìn)社區(qū)矯正工作，經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無(wú)脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動(dòng)情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動(dòng)人員主要存在于牧民當(dāng)中，由于牧民放牧有冬牧場(chǎng)和夏牧場(chǎng)，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場(chǎng)較遠(yuǎn)，并在偏遠(yuǎn)的山區(qū)，有時(shí)交通不方便，為了加強(qiáng)對(duì)這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開(kāi)始，除了嚴(yán)格的請(qǐng)銷假制度以外，實(shí)行了手機(jī)已動(dòng)工定位匯報(bào)和利用座機(jī)匯報(bào)的制度沒(méi)通過(guò)以上兩種措施，極大的預(yù)防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機(jī)構(gòu)。
一是及時(shí)成立了社區(qū)矯正工作機(jī)構(gòu)，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡(luò)并落實(shí)工作人員;。
二是將領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在各司法所。
三是村(社區(qū))針對(duì)每名矯正對(duì)象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行矯正管理。
(二)完善各項(xiàng)管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關(guān)部門如何對(duì)社區(qū)服刑人員進(jìn)行引導(dǎo)、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的工作經(jīng)驗(yàn)，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強(qiáng)對(duì)社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務(wù)管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴(yán)把接收關(guān)、請(qǐng)假關(guān)、矯正關(guān)、教育關(guān)、解除關(guān)，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會(huì)。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評(píng)估、分類和委托制度，制定個(gè)案。
三是堅(jiān)持“日記錄、周報(bào)到、月學(xué)習(xí)、月勞動(dòng)、季總結(jié)鑒定”的制度。
四是實(shí)地走訪。社區(qū)服刑人員進(jìn)行了核查，資料檔案齊全，無(wú)脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問(wèn)題。
(一)程序上存在一定問(wèn)題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個(gè)要素”(法律文書(shū)齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實(shí)際工作中，常常存在矯正對(duì)象已報(bào)到登記，而相關(guān)法律文書(shū)、材料未送達(dá)或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
(三)教育管理方式相對(duì)陳舊。公益勞動(dòng)形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會(huì)歧視的負(fù)面效應(yīng)。
(四)人少事多任務(wù)重。司法所承擔(dān)普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項(xiàng)職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學(xué)習(xí)、思想?yún)R報(bào)、組織公益勞動(dòng)等多項(xiàng)工作，司法所人員工作任務(wù)繁重。
(一)提高認(rèn)識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點(diǎn)放在利于罪犯改造、降低國(guó)家刑罰成本等積極方面，對(duì)社區(qū)矯正的專業(yè)知識(shí)、工作業(yè)績(jī)、成功典范等及時(shí)進(jìn)行報(bào)道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)相關(guān)法律和政策規(guī)定的出臺(tái)針對(duì)當(dāng)前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實(shí)情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關(guān)要求。同時(shí)，探索新形勢(shì)下開(kāi)展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機(jī)制，加強(qiáng)各職能部門工作的溝通銜接司法行政機(jī)關(guān)做好與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)矯正工作的研究，及時(shí)提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對(duì)象，及時(shí)將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉(zhuǎn)為幫教安置對(duì)象，實(shí)現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無(wú)縫對(duì)接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇一
1、調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。
2、調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。
3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。
二、企業(yè)概況。
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。
該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。
經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作?？p制。它是按不同的`款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程?？p制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議。
（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)。
1、市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。
2、全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。
3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。
4、流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。
5、erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。
6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
（二）建議。
面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國(guó)道，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。
近幾年來(lái)，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng)，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項(xiàng)管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去，注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。
二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū)，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開(kāi)展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新，開(kāi)展獨(dú)具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹(shù)立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
（四）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇三
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門、車輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇四
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。
（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇五
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。
長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷策略研究。
長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究。
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。
yc公司翰林苑項(xiàng)目分析。
生態(tài)社區(qū)建設(shè)實(shí)踐探索。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇六
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇七
選題最好能建立在平日比較注意探索的問(wèn)題的基礎(chǔ)上，寫論文主要是反映學(xué)生對(duì)問(wèn)題的思考，詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境研究。
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。
長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷策略研究。
長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃研究。
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇八
20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官，任xx村黨支部副書(shū)記。工作一個(gè)月多來(lái)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解，對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解，在此基礎(chǔ)上，對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見(jiàn)，希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下：
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會(huì)相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人，共629戶，10個(gè)生產(chǎn)組，21個(gè)自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動(dòng)力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。
2.經(jīng)濟(jì)狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心，沒(méi)有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒(méi)有任何，村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務(wù)工予以補(bǔ)充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。
在各級(jí)黨委、政府的大力支持下，全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開(kāi)展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái)，我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。
2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。
4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開(kāi)展。
5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。
弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視，在村委會(huì)的關(guān)心下，都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。
的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問(wèn)題，帶動(dòng)群眾致富積極性，加快村民的致富進(jìn)程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。
環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護(hù)，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實(shí)際情況，所以應(yīng)該整治河流，使的水清人悅。
以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見(jiàn)，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見(jiàn)所想，相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn)，對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解，亦會(huì)有不一樣的體會(huì)，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關(guān)心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇九
近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現(xiàn)狀。
截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題。
通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的'按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。
三、對(duì)策和建議。
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?；鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難?？梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十
調(diào)查報(bào)告與調(diào)查報(bào)告不同。調(diào)查報(bào)告是因?yàn)榘l(fā)生了什么事而進(jìn)行調(diào)查，然后寫報(bào)告。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒！
加強(qiáng)基層黨員教育管理，對(duì)于增強(qiáng)黨員的宗旨意識(shí)和黨性修養(yǎng)，提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關(guān)重要的作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)黨員的教育管理，x區(qū)實(shí)施了一系列黨員管理辦法，使黨員日常管理工作更加科學(xué)、有效和精細(xì)，切實(shí)激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻(xiàn)精神，為加快x區(qū)建設(shè)成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設(shè)提供了堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)保證。
一、工作開(kāi)展情況。
一是確定黨員去向，抓實(shí)黨員管理。針對(duì)農(nóng)村流動(dòng)黨員去向不定、管理困難等問(wèn)題，各村(社區(qū))黨組織建立流動(dòng)黨員微信群，確保在外的黨員能第一時(shí)間收到通知。同時(shí)要求農(nóng)村流動(dòng)黨員在外出期間，凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報(bào)告，街道黨(工)委根據(jù)變化及時(shí)調(diào)整農(nóng)村流動(dòng)黨員信息庫(kù)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人，負(fù)責(zé)了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況，及時(shí)向其通報(bào)組織的動(dòng)態(tài)信息。
二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，使黨員外出有所學(xué)。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動(dòng)黨員訂閱使用微信公眾號(hào)、學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó)平臺(tái)等網(wǎng)上學(xué)習(xí)平臺(tái)，及時(shí)傳達(dá)學(xué)習(xí)黨的建設(shè)和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務(wù)工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機(jī)，結(jié)合黨內(nèi)“規(guī)定動(dòng)作”和黨員需求，集中組織流動(dòng)黨員開(kāi)展“補(bǔ)黨課、議發(fā)展”活動(dòng)，讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。
三是重視人才回歸，使黨員回鄉(xiāng)有所為。開(kāi)展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡(luò)和回歸工作，建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡(luò)溝通的長(zhǎng)效溝通機(jī)制，暢通信息交流渠道，打造“人走心不走”的外出人才隊(duì)伍。通過(guò)加強(qiáng)和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡(luò)、溝通和交流，進(jìn)一步拓寬村級(jí)后備人選渠道，建強(qiáng)村級(jí)骨干隊(duì)伍，有效解決村干部隊(duì)伍總體年齡偏大、文化素質(zhì)偏低、后備干部偏少的“三偏”問(wèn)題，為脫貧攻堅(jiān)、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。
(二)黨員積分制管理開(kāi)展情況。
一是進(jìn)行黨員分類。x區(qū)以村(社區(qū))一級(jí)黨組織為單位，將黨員劃分為三類：一類黨員為在村(社區(qū))黨員，包括離退休人員、在市內(nèi)的外出務(wù)工和經(jīng)商黨員;二類黨員為到市外長(zhǎng)期務(wù)工和經(jīng)商黨員;三類黨員為因長(zhǎng)期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員，此類黨員不參與積分管理。
二是設(shè)置積分類型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設(shè)置，x區(qū)在充分調(diào)研分析村(社區(qū))基層黨組織建設(shè)和黨員隊(duì)伍管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確立了“分類積分、量化考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”的工作思路，分值分為日常行為積分和評(píng)議積分兩部分，日常行為積分和評(píng)議積分按照7:3的比例加權(quán)確定。日常積分依據(jù)黨員參加學(xué)習(xí)、會(huì)議，參加組織活動(dòng)，報(bào)告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評(píng)議積分在每個(gè)積分周期結(jié)束時(shí)，由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進(jìn)行民主評(píng)議。
三是明確獎(jiǎng)懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內(nèi)綜合得分的高低，按照黨員總數(shù)20%的比例，評(píng)選年度內(nèi)村級(jí)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進(jìn)行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例，推薦年度內(nèi)街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對(duì)黨員年度積分在后5名的，由黨組織安排專人進(jìn)行談話教育，指出問(wèn)題和不足，明確整改方向;第一年被評(píng)為不合格黨員的，由街道集中舉辦專題培訓(xùn)班，對(duì)黨員進(jìn)行重點(diǎn)教育，督促其認(rèn)真整改。黨員本人認(rèn)識(shí)不到位、不改進(jìn)或者連續(xù)兩年被評(píng)為不合格黨員的，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。
(三)“一編三定”工作開(kāi)展情況。
一是依據(jù)需求設(shè)定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實(shí)際，針對(duì)無(wú)職黨員的具體情況，依據(jù)需求設(shè)崗，確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進(jìn)行調(diào)查摸底，重點(diǎn)了解無(wú)職黨員的年齡、文化、能力、特長(zhǎng)、分布狀況以及家庭情況，并進(jìn)行綜合分析、登記造冊(cè)。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問(wèn)題和群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，掌握第一手資料，為合理設(shè)置崗位提供科學(xué)依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，按照因地制宜，因事設(shè)崗，按需設(shè)崗的原則，合理設(shè)置崗位，建立無(wú)職黨員“一編三定”管理工作臺(tái)賬并公示上墻。
二是依據(jù)崗位確定職責(zé)。結(jié)合不同崗位特點(diǎn)，制定相應(yīng)的崗位職責(zé)，將職責(zé)落實(shí)到每一個(gè)上崗黨員，使黨員做到有崗有責(zé)，避免崗責(zé)分離。街道和區(qū)組織部門組織多種渠道對(duì)上崗黨員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，讓他們掌握履行崗位職責(zé)必需的業(yè)務(wù)知識(shí)，提高他們履行崗位職責(zé)的能力和水平，積極幫助他們解決工作中的困難，為他們履行好崗位職責(zé)創(chuàng)造條件。
三是定期參與評(píng)議。設(shè)立上崗黨員履行職責(zé)活動(dòng)情況登記簿，詳細(xì)記錄每個(gè)上崗黨員的工作情況，街道每半年對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展情況進(jìn)行小結(jié)點(diǎn)評(píng)，對(duì)上崗黨員進(jìn)行評(píng)議，促進(jìn)上崗黨員在職履崗，區(qū)組織部門通過(guò)逐村觀摩活動(dòng)、黨建考核、明察暗訪方式對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展督導(dǎo)。將上崗黨員履行職責(zé)的情況作為年度黨員民主評(píng)議的主要依據(jù)，對(duì)發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進(jìn)黨員各街道給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。
二、存在問(wèn)題。
一是缺乏專職工作人員。目前我區(qū)，區(qū)街兩級(jí)負(fù)責(zé)黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員，黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進(jìn)行開(kāi)展，人員力量較少。
二是專業(yè)培訓(xùn)工作較少。市級(jí)層面相關(guān)培訓(xùn)工作較少，對(duì)黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓(xùn)不多，缺少全年整體的規(guī)劃。
三是黨員組成結(jié)構(gòu)不平衡。部分黨員年齡較大，文化層次較低，黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。
三、下一步打算。
一是利用黨建云平臺(tái)加強(qiáng)黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點(diǎn)區(qū)，充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺(tái)，進(jìn)一步完善外出流動(dòng)黨員、農(nóng)民工黨員學(xué)習(xí)管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設(shè)、x專項(xiàng)斗爭(zhēng)、x城市建設(shè)等工作相結(jié)合，確保黨員隊(duì)伍的先進(jìn)性與純潔性。
二是細(xì)化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況，將黨員劃分為不同類別進(jìn)行積分管理，圍繞黨員履行基本義務(wù)、參加基本活動(dòng)、發(fā)揮基本作用等要求，制定積分考核內(nèi)容和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)根據(jù)上級(jí)黨組織有關(guān)要求單位年度工作重點(diǎn)運(yùn)行實(shí)際情況等調(diào)整加分、扣分項(xiàng)。三是加強(qiáng)督導(dǎo)，確保黨員學(xué)進(jìn)去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺(tái)，進(jìn)一步完善站點(diǎn)學(xué)習(xí)制度，結(jié)合全區(qū)每月開(kāi)展的“五務(wù)公開(kāi)檢查”工作，進(jìn)一步加強(qiáng)站點(diǎn)和網(wǎng)上學(xué)習(xí)督導(dǎo)工作。積極組織開(kāi)展黨員干部學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，每月不定期組織村(社區(qū))干部學(xué)習(xí)國(guó)家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實(shí)用技術(shù)等。
近日我局組織專人，先后深入22個(gè)居民住宅小區(qū)采取座談?dòng)懻?、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷等方式，開(kāi)展了物業(yè)管理工作專題調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成了類型多樣、層次廣泛的服務(wù)形式。目前主要有四種管理類型：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理型;二是開(kāi)發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過(guò)去類似單位集資建設(shè)的單棟樓，即老舊樓房，不具備實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理屬無(wú)人管理型。
目前，我縣共有11家物業(yè)企業(yè)，其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進(jìn)物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人，平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個(gè)，建筑面積158萬(wàn)平方米，共住居民16400多戶，近4萬(wàn)人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)14個(gè)，占全部小區(qū)的19%。
近年來(lái)，我局主要采取了以下幾項(xiàng)措施：一是廣泛宣傳，增強(qiáng)了業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營(yíng)造了較好的氛圍;二是組織培訓(xùn)，提高了參訓(xùn)物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)班，并多次組織各物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表、社區(qū)負(fù)責(zé)人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理工作，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。三是積極開(kāi)展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資，擬實(shí)施物業(yè)管理與安保運(yùn)營(yíng)一體化建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)全縣范圍內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。
一是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員缺位，監(jiān)管作用無(wú)法發(fā)揮。目前，全縣內(nèi)僅有4名專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作，人員嚴(yán)重缺乏，監(jiān)管不到位造成事無(wú)人管、無(wú)人管事的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，從而導(dǎo)致物業(yè)監(jiān)管工作無(wú)法落實(shí)。如：物業(yè)前期招投標(biāo)、從業(yè)人員定期崗位培訓(xùn)、業(yè)主滿意度調(diào)查、業(yè)主委員會(huì)成立與培訓(xùn)、小區(qū)承接驗(yàn)收等物業(yè)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展。
二是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)上，沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設(shè)計(jì)物業(yè)用房、活動(dòng)室、自行車棚等，由于后期資金困難，項(xiàng)目中斷，導(dǎo)致配套設(shè)施無(wú)法落實(shí)。
三是部門之間沒(méi)有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結(jié)構(gòu)安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理，相關(guān)政府職能部門也很少監(jiān)管過(guò)問(wèn)。
四是業(yè)主自我管理意識(shí)欠缺，業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個(gè)業(yè)主委員會(huì)中，有2個(gè)業(yè)主大會(huì)不能順利召開(kāi)，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。
五是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開(kāi)始凸顯。近年建設(shè)的部分小區(qū)，由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達(dá)標(biāo)、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)所、安全無(wú)保障等問(wèn)題，給業(yè)主生活帶來(lái)不便。由此，業(yè)主希望所有問(wèn)題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問(wèn)題超出了物業(yè)公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司無(wú)力協(xié)調(diào)，使得原本簡(jiǎn)單的個(gè)體性問(wèn)題發(fā)展成為大的群眾性問(wèn)題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費(fèi)而降低了服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調(diào)研，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中不講誠(chéng)信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。有的擅自改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃，小區(qū)建設(shè)先天不足,有的在售房時(shí)關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無(wú)法兌現(xiàn)，有的在管道維修時(shí)甚至找不到設(shè)計(jì)圖紙，成了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由。這些問(wèn)題業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處得不到及時(shí)解決，只能同物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。
六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，服務(wù)不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中，大部分沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，多數(shù)小區(qū)或是由原開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來(lái)的直接后果就是物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機(jī)構(gòu)，逐步完善物業(yè)管理工作。針對(duì)全縣物業(yè)管理的復(fù)雜性，健全以物業(yè)主管部門、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為主的三級(jí)物業(yè)管理體系，理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立主管部門行業(yè)指導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)，各部門協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機(jī)制，逐步形成條塊結(jié)合、以塊為主、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。
(二)要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)建立物業(yè)公司信用檔案，按季度上報(bào)，年終評(píng)定，從而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。特別是要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，徹底改變物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況。
(三)嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，需讓物業(yè)公司參與驗(yàn)收，以增強(qiáng)專業(yè)間鑒定。相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。要有詳細(xì)精確的小區(qū)管道設(shè)計(jì)圖紙，以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)也要詳細(xì)檢查、檢驗(yàn)小區(qū)配套設(shè)施及公共設(shè)施情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問(wèn)題。
(四)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平;二是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與社區(qū)居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)考核巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，并建立黑名單、信用檔案制度等，情節(jié)嚴(yán)重的取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
(五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個(gè)，面積9.3萬(wàn)平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對(duì)較小，維護(hù)成本較高，配套設(shè)施不完善急需改造維修，且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象，缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件等問(wèn)題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū)，摸清情況，整理出需要改造的范圍項(xiàng)目，將完善基礎(chǔ)設(shè)施作為當(dāng)前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問(wèn)題。二是制定并逐步出臺(tái)相關(guān)改造扶持政策，對(duì)配套設(shè)施不齊全的老舊小區(qū)，采用政府補(bǔ)助一點(diǎn)，供水、供電、供氣企業(yè)承擔(dān)一點(diǎn)，業(yè)主個(gè)人籌一點(diǎn)的方式，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制，為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。三是力爭(zhēng)在五年內(nèi)，完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作，在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，完善物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標(biāo)。滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后，可以采取社區(qū)居委會(huì)代管、業(yè)主自治、專業(yè)物業(yè)服務(wù)等模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋，逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
(六)多渠道加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶，是和諧社會(huì)建設(shè)的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)對(duì)居民的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)教育，使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)知法明理，對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中各自的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有清醒的認(rèn)識(shí)，以《條例》規(guī)范自己的行為。
根據(jù)20xx年工作安排，縣人大常委會(huì)成立了以xx主任為組長(zhǎng)的調(diào)研組，對(duì)全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況開(kāi)展了調(diào)研。x月x日，調(diào)研組實(shí)地調(diào)研了xx派出所、交管大隊(duì)、特(巡)警大隊(duì)輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況，召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取了縣人民政府、縣人民法院關(guān)于輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況的匯報(bào)，縣委編辦、縣人社局、縣財(cái)政局等相關(guān)單位參加座談。調(diào)研情況如下：
一、全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理現(xiàn)狀。
(一)輔警隊(duì)伍已成規(guī)模。
目前，縣內(nèi)輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機(jī)關(guān)聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日)，其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責(zé)劃分，勤務(wù)輔警xx人、文職輔警x人。公安機(jī)關(guān)各業(yè)務(wù)警種、各基層所隊(duì)均有分布，但相對(duì)集中在交管大隊(duì)(x人)、特(巡)警大隊(duì)(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開(kāi)始陸續(xù)入隊(duì)，人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機(jī)關(guān)管理的留置看護(hù)中隊(duì)輔警x人，全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人，其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。
(二)發(fā)揮作用不可或缺。
縣公安機(jī)關(guān)輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設(shè)及窗口服務(wù)、報(bào)警接轉(zhuǎn)等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持，部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍，已經(jīng)成為公安機(jī)關(guān)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展、維護(hù)全縣社會(huì)治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。
縣人民法院聘用制司法警察彌補(bǔ)了正式干警年齡斷層，緩解了用警矛盾，是目前法警隊(duì)伍的重要力量，在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用，特別是在近年強(qiáng)化案件執(zhí)行工作中，促進(jìn)了案件執(zhí)行高執(zhí)結(jié)率成績(jī)的取得。
(三)建設(shè)管理逐步規(guī)范。
依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理工作的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2016]15號(hào))和《xx省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)xx省公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號(hào))，縣人民政府研究通過(guò)了《xx縣公安局警務(wù)輔助人員管理辦法》，推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的公安輔警隊(duì)伍管理改革，基本扭轉(zhuǎn)了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實(shí)際，建立了日常管理制度加強(qiáng)管理，如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度，特(巡)警大隊(duì)的《隊(duì)員日常考核管理辦法》、《輔警八小時(shí)以外管理規(guī)定》等制度，促進(jìn)了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。
縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于加強(qiáng)人民法院司法警察隊(duì)伍建設(shè)的若干意見(jiàn)》(法發(fā)[2005]23號(hào))，按照正式法警有關(guān)要求管理聘用制法警，目前正按司法改革相關(guān)要求，銜接輔警的經(jīng)費(fèi)保障和人員管理工作。
二、存在的主要問(wèn)題。
(一)輔警素質(zhì)參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范，學(xué)歷層次有高有低，少數(shù)人員自身素質(zhì)比較低。二是崗前培訓(xùn)時(shí)間短，主管部門培訓(xùn)不到位，缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。三是后續(xù)教育跟不上，部分人員業(yè)務(wù)、作風(fēng)不能適應(yīng)新形勢(shì)下的工作要求，綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。
(二)隊(duì)伍思想不夠穩(wěn)定。因?yàn)榇霰Ｕ系仍?，部分素質(zhì)較好、能力較強(qiáng)的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時(shí)崗位”，一有機(jī)會(huì)就另謀出路。同時(shí)，因?yàn)榧?lì)機(jī)制不夠完善，積極進(jìn)取的導(dǎo)向功能缺失，部分輔警缺乏職業(yè)認(rèn)同感和榮譽(yù)感。
(三)隊(duì)伍活力有待增強(qiáng)。在優(yōu)秀人才留不住的同時(shí)，一些需要及時(shí)更替人員的崗位，沒(méi)有形成有效更替機(jī)制，已有淘汰機(jī)制“形同虛設(shè)”，隊(duì)伍競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃，崗位危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中，弱質(zhì)人員難消化，長(zhǎng)此以往影響隊(duì)伍活力。
三、幾點(diǎn)建議。
(一)做好“進(jìn)口”文章，夯實(shí)人員素質(zhì)基礎(chǔ)。一是要科學(xué)設(shè)定進(jìn)人計(jì)劃。人數(shù)規(guī)模既要滿足當(dāng)前警務(wù)執(zhí)勤的需要，也要用發(fā)展的眼光科學(xué)測(cè)定需求趨勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行員額管理;要考慮人員年齡結(jié)構(gòu)，分年度按比例進(jìn)人，確保隊(duì)伍力量基本保持均衡;要從嚴(yán)執(zhí)行進(jìn)人計(jì)劃，定期進(jìn)人，堅(jiān)決防止隨意進(jìn)人、臨時(shí)動(dòng)議進(jìn)人。二是要合理擬設(shè)進(jìn)人條件。要把政治合格放在首位，確保所進(jìn)之人擁護(hù)黨的理論和路線方針政策，具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責(zé)要求分類確定進(jìn)人條件，確保所進(jìn)之人適應(yīng)崗位履責(zé)需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開(kāi)、公平、公正;要堅(jiān)持“寧缺勿濫”的原則，確保所進(jìn)之人符合崗位履責(zé)的基本素質(zhì)要求。
(二)加強(qiáng)教育管理，提高隊(duì)伍能力水平。一是要加強(qiáng)隊(duì)伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關(guān)警察義務(wù)和紀(jì)律的規(guī)定，以必要的形式加強(qiáng)輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍中的不良苗頭和思想傾向，運(yùn)用積極的、正面的引導(dǎo)方法，幫助輔警樹(shù)立正確的價(jià)值觀、事業(yè)觀，增強(qiáng)工作責(zé)任心。二是健全長(zhǎng)效培訓(xùn)提升機(jī)制，加強(qiáng)隊(duì)伍工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則，開(kāi)展系統(tǒng)性、針對(duì)性、經(jīng)常性培訓(xùn)，不斷提高輔警的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量。三是不斷完善與崗位職責(zé)相適應(yīng)的人員考核評(píng)價(jià)體系，堅(jiān)持定量為主的原則，促進(jìn)輔警履職盡責(zé)。四是建立完善必要的崗位輪換制度，避免輔警公權(quán)私用風(fēng)險(xiǎn)。五是要按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，嚴(yán)格落實(shí)警務(wù)輔助力量執(zhí)勤時(shí)處輔助地位的規(guī)定，結(jié)合各單位實(shí)際健全完善可操作性強(qiáng)的管理辦法，加強(qiáng)依法用警管理。
(三)加強(qiáng)勤務(wù)保障，確保隊(duì)伍基本穩(wěn)定?？h人民政府應(yīng)統(tǒng)籌縣內(nèi)各部門輔警隊(duì)伍的用工員額、保障標(biāo)準(zhǔn)和用工要求。相關(guān)部門要按規(guī)定的分工，積極發(fā)揮作用，平衡各部門的輔警用工薪酬和基本福利標(biāo)準(zhǔn)，共同促進(jìn)全縣輔警隊(duì)伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應(yīng)崗位特點(diǎn)、滿足用人需要、符合縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的工資報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)體系，建立崗位、履職與報(bào)酬相關(guān)聯(lián)，注重工作績(jī)效的、呈梯級(jí)晉升的薪資辦法，逐步減少報(bào)酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費(fèi)用要嚴(yán)格收支兩條線，由縣財(cái)政科學(xué)預(yù)算定額保障。三是要保障相關(guān)裝備條件滿足工作執(zhí)勤需要，確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內(nèi)的警務(wù)裝備按時(shí)按質(zhì)配發(fā)。四是各用工單位要落實(shí)專門機(jī)構(gòu)、專門人員負(fù)責(zé)輔警的人事管理工作，及時(shí)關(guān)心他們?cè)谒枷?、生活上的困難和問(wèn)題，并盡力解決。
(四)暢通人員“出口”，保持隊(duì)伍活力。要探索健全適應(yīng)崗位需要的淘汰機(jī)制。一是完善用工合同，按合同用工。對(duì)工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風(fēng)不實(shí)、難以勝任工作的人員，充分運(yùn)用工作考核評(píng)價(jià)結(jié)果，依法解除用工合同。二是嚴(yán)格執(zhí)行工作紀(jì)律，對(duì)觸犯黨紀(jì)國(guó)法、違反相關(guān)紀(jì)律規(guī)定的，一律予以及時(shí)清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機(jī)制。對(duì)符合條件報(bào)考公務(wù)員、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)崗位的，予以支持和必要的推薦;積極匯報(bào)爭(zhēng)取出臺(tái)從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實(shí)際的退養(yǎng)機(jī)制。針對(duì)輔警中一些崗位的特殊性，積極研究爭(zhēng)取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對(duì)年輕輔警起激勵(lì)作用的內(nèi)部退養(yǎng)機(jī)制。
主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、委員會(huì):。
根據(jù)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)2017年的工作要點(diǎn)和監(jiān)督計(jì)劃，從3月13日到16日，市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)組織了一部分成員和市人民代表大會(huì)代表，在市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副主任王慶的指導(dǎo)下，調(diào)查了我市的物業(yè)管理狀況。調(diào)查組聽(tīng)取市政府和市住宅建設(shè)局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門的情況報(bào)告，深入梅列區(qū)、沙縣、將樂(lè)縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、業(yè)主代表進(jìn)行座談，實(shí)地調(diào)查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂(lè)縣濱江華府、建寧縣萬(wàn)星首府等10個(gè)小區(qū)的調(diào)查點(diǎn)，深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:。
我市自1993年首家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)成立至2016年底，全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，其中二級(jí)資格11家，三級(jí)資格113家，暫定資格24家，員工約8300人，管理服務(wù)面積約1100萬(wàn)平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家，外地進(jìn)駐6家)，從業(yè)人員約3500人，管理服務(wù)面積約430萬(wàn)平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主，涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等領(lǐng)域，管理形式主要有專業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會(huì)管理和無(wú)人管理四種，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)等級(jí)相對(duì)應(yīng)，每月每平方米0.5元至1.9元。
近年來(lái)，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平，取得了一定的效果。
(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施方法(試行)》、《三明市開(kāi)展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專業(yè)行動(dòng)方案》等10多項(xiàng)規(guī)范文件和實(shí)施細(xì)則，涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和實(shí)施地化管理等多個(gè)方面，逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度，推進(jìn)相關(guān)工作的順利開(kāi)展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺(tái)了物業(yè)管理相關(guān)政策。例如，沙縣制定了《沙縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理的意見(jiàn)》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件，進(jìn)一步完善了物業(yè)管理機(jī)制，優(yōu)化了運(yùn)營(yíng)流程。
(二)管理基礎(chǔ)越來(lái)越強(qiáng)化。一是做出示范選擇。市住房建設(shè)局組織開(kāi)展2016房地產(chǎn)管理年活動(dòng)，對(duì)全市各管理項(xiàng)目進(jìn)行3次評(píng)價(jià)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，確立典型。2009年至2016年，全市共建9個(gè)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目，32個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目。二是創(chuàng)新工作機(jī)制。市區(qū)引進(jìn)信息化管理，率先成立福建省易萬(wàn)家物業(yè)管理信息服務(wù)公司，委托三鋼信息技術(shù)公司開(kāi)發(fā)具有三明特色的易萬(wàn)家物業(yè)管理信息平臺(tái)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。樂(lè)縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調(diào)整機(jī)制，2016年以來(lái)接受房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛210件，審查199件，其中協(xié)調(diào)所有者支付房地產(chǎn)費(fèi)后，房地產(chǎn)企業(yè)撤銷198件，判決1件永安市建立履約保證金制度，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新住宅區(qū)時(shí)，根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，支付3萬(wàn)至5萬(wàn)元履約保證金，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷后住宅區(qū)遺留問(wèn)題。
(三)行業(yè)監(jiān)管落實(shí)。一是加強(qiáng)源頭管理。行政主管部門要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件規(guī)范建設(shè)，減少檢查住宅遺留問(wèn)題，完善售后服務(wù)，為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。二是推進(jìn)信用建設(shè)。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)制度，落實(shí)日常動(dòng)態(tài)更新、社會(huì)各方評(píng)價(jià)、年度綜合評(píng)價(jià)制度，初步建立誠(chéng)信激勵(lì)、失信懲戒機(jī)制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)結(jié)果中，我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)良好，占全省9.5%。
(4)協(xié)會(huì)的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場(chǎng)等方面起到了一定的作用。市住房建設(shè)局依托房地產(chǎn)協(xié)會(huì)開(kāi)展員工培訓(xùn)、繼續(xù)教育、技能競(jìng)賽等活動(dòng)，提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務(wù)水平。從2014年到2016年，各種培訓(xùn)和繼續(xù)教育達(dá)到1800人。從2016年開(kāi)始每月邀請(qǐng)省內(nèi)業(yè)界專家進(jìn)行專業(yè)技術(shù)講座，一些大企業(yè)也制定了內(nèi)部訓(xùn)練計(jì)劃，開(kāi)展以動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)為中心的行為管理，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。
隨著城市化的快速推進(jìn)，我市物業(yè)管理面積增加，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，但總體發(fā)展水平與先進(jìn)地區(qū)相比，與人民群眾期待相比，存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)如下。
(一)指導(dǎo)監(jiān)督不足。由于體制不健全，缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督，住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時(shí)發(fā)生。一是管理權(quán)利的責(zé)任不清楚。目前，市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，約60家行業(yè)委員會(huì)和150家房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，市級(jí)和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級(jí)打工1人，兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設(shè)局負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，沒(méi)有設(shè)置專業(yè)機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會(huì)責(zé)任不明，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會(huì)沒(méi)有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調(diào)責(zé)任納入日常工作范圍。主管部門疏于指導(dǎo)，監(jiān)督不足，業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)四者關(guān)系不合理，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與產(chǎn)業(yè)委員會(huì)工作和管轄區(qū)內(nèi)日常房地產(chǎn)管理活動(dòng)等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對(duì)于亂停車、毀綠、經(jīng)營(yíng)干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為，行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，對(duì)這些行為進(jìn)行勸說(shuō)和制止是有效的，房地產(chǎn)糾紛投訴率高，解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問(wèn)，反映開(kāi)發(fā)人員對(duì)園區(qū)內(nèi)違法建筑沒(méi)有管理，有虛假宣傳嫌疑，社會(huì)影響很大。三是住宅專業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專業(yè)維修資金提取程序繁瑣，使用率低，許多住宅區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備無(wú)法及時(shí)維修。目前，市區(qū)支付住宅專業(yè)維修資金2.1億元，至今僅使用360.83萬(wàn)元。建寧縣住宅專業(yè)維修資金累計(jì)支付1283.35萬(wàn)元，住宅維修基金使用方案尚未形成，至今尚未使用，業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見(jiàn)較大。四是舊住宅區(qū)問(wèn)題越來(lái)越突出。我市老舊小區(qū)多無(wú)物業(yè)管理，基本由小區(qū)居委會(huì)代管，公共維修資金不足，小區(qū)配套不全，綠地面積小，停車位不足，環(huán)境臟亂差，房屋立面損壞嚴(yán)重等問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
(二)行業(yè)委員會(huì)的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對(duì)其地位、作用和運(yùn)營(yíng)規(guī)律認(rèn)識(shí)不足，部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會(huì)建設(shè)率低，全市建設(shè)工作和進(jìn)展不平衡。首先，工業(yè)委員會(huì)很難成立。大多數(shù)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)有偏差，自治管理意識(shí)弱，參與物業(yè)管理的積極性低，不愿參與行業(yè)委員會(huì)的選舉和選舉，許多小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行多年來(lái)無(wú)法成立行業(yè)委員會(huì)。二是行業(yè)委員會(huì)正常運(yùn)行困難。行業(yè)委員會(huì)是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，但組成人員大多沒(méi)有津貼獎(jiǎng)勵(lì)，屬于免費(fèi)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，缺乏有力的手段和方法，很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒(méi)有有有效的制約，因此工作積極性普遍不高，遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，行業(yè)委員會(huì)的維權(quán)和協(xié)調(diào)作用無(wú)法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會(huì)監(jiān)督困難。行業(yè)委員會(huì)是自治的大眾組織，機(jī)構(gòu)松散，沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任，沒(méi)有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲評(píng)價(jià)方法，很難有效監(jiān)督其運(yùn)營(yíng)狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會(huì)到期，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，損害業(yè)主利益，業(yè)主意見(jiàn)大。另外，一些小區(qū)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)產(chǎn)生的程序、權(quán)利、責(zé)任、地位、作用認(rèn)識(shí)不足，一些形狀虛設(shè)，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
(3)收費(fèi)難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費(fèi)用難是長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)題，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調(diào)查的情況來(lái)看，費(fèi)用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是開(kāi)發(fā)建設(shè)部門的遺留問(wèn)題，費(fèi)用困難。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務(wù)用住宅的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能及時(shí)履行住宅質(zhì)量保證責(zé)任，住宅滲水等問(wèn)題未能及時(shí)修理，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證，一些業(yè)主不滿二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質(zhì)量?jī)r(jià)格一致的服務(wù)。調(diào)查顯示，許多住宅區(qū)停車位管理不規(guī)范，車輛隨意停車，停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開(kāi)制度不健全，住宅區(qū)日常維護(hù)不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計(jì)，2016年受理的房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛案件504起，90%以上由于業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量不滿意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務(wù)消費(fèi)意識(shí)薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習(xí)慣于公司負(fù)責(zé)管理和免費(fèi)接受房地產(chǎn)服務(wù)，缺乏花錢買服務(wù)的思想準(zhǔn)備，沒(méi)有確立商品意識(shí)和房地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)管理是政府應(yīng)該管理的事情，拒絕支付房地產(chǎn)管理費(fèi)用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2015年對(duì)55家企業(yè)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2012~2014年度房地產(chǎn)服務(wù)費(fèi)累計(jì)不足2033萬(wàn)元。四是低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力有限。目前，我市許多購(gòu)房者屬于中低收入家庭，由于市政建設(shè)、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件，但超過(guò)了他們支付能力的消費(fèi)，使他們對(duì)房地產(chǎn)費(fèi)用產(chǎn)生抵觸感，同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費(fèi)，但一拿到鑰匙就拖欠。
(4)服務(wù)水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，有錄用人員沒(méi)有取得相關(guān)房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象，員工整體素質(zhì)不足，服務(wù)水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起與業(yè)主的矛盾?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)。由于監(jiān)督不嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象有時(shí)會(huì)發(fā)生。三是物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小，無(wú)法有效地將管理和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)在微利、平衡的情況下運(yùn)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)，特別是小區(qū)物業(yè)服務(wù)，僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡邏等基本服務(wù)內(nèi)容上，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)還不能滿足業(yè)主的要求。
針對(duì)本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)下一次物業(yè)管理工作提出以下意見(jiàn)和建議。
(一)完善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)。市政府應(yīng)盡快整理關(guān)系，加強(qiáng)物業(yè)管理體制建設(shè)。必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門，參考漳州市做法，建議在市住建局設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，明確工作責(zé)任，配備專職人員，核定工作經(jīng)費(fèi)。進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任落實(shí)，順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門之間的關(guān)系，加強(qiáng)政府、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，形成多方合作、共同推進(jìn)的良好局面。二要嚴(yán)格監(jiān)督管理。破壞住宅結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為，通過(guò)社區(qū)居民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，形成工作合作力，立即依法處理。三要擴(kuò)大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時(shí)，市、縣(市、區(qū))二級(jí)政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)舊住宅區(qū)的整備、改造，對(duì)整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)引進(jìn)物業(yè)企業(yè)，從秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)的基本服務(wù)內(nèi)容開(kāi)始，擴(kuò)大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專業(yè)維修資金的使用管理。住宅專業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金，市政府積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快整理住宅專業(yè)維修資金的使用管理機(jī)制，征收住宅專業(yè)維修資金，公開(kāi)透明使用，使住宅專業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。
(二)提高業(yè)主的管理意識(shí)和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和行業(yè)委員會(huì)自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級(jí)政府和有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳力度，開(kāi)展法律法規(guī)訓(xùn)練、物業(yè)知識(shí)競(jìng)賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛(ài)的活動(dòng)，提高很多業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。二要加強(qiáng)行業(yè)委員會(huì)組織建設(shè)。要細(xì)化《市住建局關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)行業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，創(chuàng)新行業(yè)委員會(huì)的組織模式。
增強(qiáng)業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性。引入業(yè)委會(huì)委員薪酬服務(wù)機(jī)制，提高其履職能力，提升業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)事務(wù)的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會(huì)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對(duì)業(yè)委會(huì)活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改，保證業(yè)委會(huì)在法定范圍正常有序運(yùn)行。業(yè)委會(huì)在換屆時(shí)，要委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)收支賬目進(jìn)行審計(jì)，并向業(yè)主公告結(jié)果，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
(三)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是監(jiān)測(cè)商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風(fēng)向標(biāo)”。其中物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平、物業(yè)費(fèi)收繳率、物業(yè)財(cái)務(wù)透明度和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則是衡量物業(yè)服務(wù)狀況的主要指標(biāo)。市政府及有關(guān)部門要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。一要簡(jiǎn)化物業(yè)費(fèi)追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡(jiǎn)易類案件，由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請(qǐng)支付令的方式，降低追索物業(yè)費(fèi)欠繳的管理成本、司法成本。二要增強(qiáng)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)部門審核批準(zhǔn)或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)情況，定期向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況，接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。三要強(qiáng)化獎(jiǎng)懲引導(dǎo)。要認(rèn)真研究對(duì)策，對(duì)參與管理、成效顯著的業(yè)委會(huì)成員，給予表彰鼓勵(lì);對(duì)違法失信行為，納入個(gè)人征信、考核體系。引導(dǎo)黨員干部和機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工，帶頭繳納物業(yè)管理費(fèi)用，帶頭維護(hù)好小區(qū)環(huán)境秩序。
(四)提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)效能。物業(yè)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一要加強(qiáng)行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠(chéng)信自律意識(shí)，逐步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，促使企業(yè)向規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，牢固樹(shù)立“誠(chéng)實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”的服務(wù)宗旨，力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，杜絕項(xiàng)目“帶病”交付，減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范運(yùn)作。要積極培育市場(chǎng)，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)、組建國(guó)有物業(yè)公司等形式，建立示范點(diǎn)，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動(dòng)我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務(wù)理念。物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中，如在社區(qū)內(nèi)設(shè)立“心理咨詢”、“醫(yī)療服務(wù)”、“家政服務(wù)”等社區(qū)服務(wù)中心，以滿足業(yè)主不同層次的需求。
合同管理工作是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)，企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不可或缺的重要標(biāo)簽。管理層已認(rèn)識(shí)到企業(yè)信用的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥?lái)，同時(shí)，對(duì)企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合同的工作的管理，已成為上下的共識(shí)?！爸睾贤⑹匦庞谩币殉蔀槲移髽I(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進(jìn)的口號(hào)。
回顧20**年度合同工作，我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化方面又邁上了新的臺(tái)階。
1、改變了以往對(duì)信用的單薄觀念，由綜合部牽頭各部門管理人員進(jìn)行了合同法、稅法及會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)。
2、改變了以往對(duì)信用管理不明晰的狀況，明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理，設(shè)專職專管員一名，財(cái)務(wù)、市場(chǎng)部兼職專管員各一名。
生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范，使合同管理做到了有人負(fù)責(zé)、有據(jù)可查、有章可循，企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。
2、為更好地了解員工思想狀況，搭起員工與公司間的橋梁，20**年下半年我分公司成立工會(huì)委員會(huì)，在涉及員工的集團(tuán)權(quán)益時(shí)代表員工與公司協(xié)商解決。
3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元，合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負(fù)責(zé)，工程合同未進(jìn)行詳細(xì)分類，合同審核仍由總經(jīng)理一人審核，為保證公司的利益不受損害增加審核，回首20**年的合同管理工作，在各部門的配合下，取得了一定的成績(jī)，但我們?nèi)砸吹?，工作仍存在較大的不足，對(duì)合同管理工作的培訓(xùn)要加強(qiáng)，合同管理制度需要進(jìn)一步完善。
展望未來(lái)，我們相信在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，把企業(yè)的信用管理工作做得更好。
人才是促進(jìn)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，如何充分調(diào)動(dòng)人才的積極性和創(chuàng)造性，使其創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值最大化，結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際，利用問(wèn)卷調(diào)查與口頭詢問(wèn)的形式對(duì)各鎮(zhèn)直單位進(jìn)行人才調(diào)研，針對(duì)現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出建議，形成書(shū)面報(bào)告如下：
本次調(diào)研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷94份，向各單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷20余份。
黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人，男女比例為23:6，少數(shù)民族占11%，老、中、青人才比例為1.5:3.5:5；擁有本科及以上學(xué)歷的有5人，占3.4%，大專學(xué)歷34人，占23.5%，中專學(xué)歷78人，占53.79%，中師、中技、高中學(xué)歷10人，占6.9%；各類人才中，有33人，占總?cè)瞬艛?shù)的23%，專技人員76人（其中高級(jí)工3人，中級(jí)工3人，技術(shù)員22人，助師20人，醫(yī)士10人，醫(yī)師9人，護(hù)士1人，護(hù)師2人，會(huì)計(jì)員3人、農(nóng)藝師2人，助理館員1人），占總?cè)瞬艛?shù)的52.5%。
黃泥河鎮(zhèn)各類人才的引進(jìn)和錄用主要是畢業(yè)生分配（占人才總數(shù)的59.3%），根據(jù)各單位所需進(jìn)行調(diào)劑錄用和分配上崗。
1、有計(jì)劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才。
黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來(lái)重視人才管理工作，根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關(guān)系[實(shí)行宏觀調(diào)控，有計(jì)m」劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才，使人員的補(bǔ)充、更新和增長(zhǎng)及時(shí)得到滿足，使工作人員和職位之間不合理的結(jié)構(gòu)和比例得到適當(dāng)調(diào)整。
2、合理分配崗位。
人才引進(jìn)之后，盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜，正確合理分配人才，這有利于人才充分展示自己的專業(yè)特長(zhǎng)，可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性，能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)財(cái)富和社會(huì)價(jià)值。有83%的被調(diào)查者反映現(xiàn)有工作與自己所學(xué)專業(yè)基本對(duì)口；有85%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為員工的工作結(jié)果達(dá)到利益最大化，80%的領(lǐng)導(dǎo)肯定員工的工作成績(jī)。
3、明確。
規(guī)章制度。
黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎(jiǎng)懲制度、激勵(lì)制度、保障制度、績(jī)效考核制度寫進(jìn)單位規(guī)章制度。有獎(jiǎng)有懲、獎(jiǎng)懲分明，75%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調(diào)動(dòng)各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達(dá)到95%以上。
4、規(guī)范人才流動(dòng)。
黃泥河鎮(zhèn)人才流動(dòng)形式主要是不改變隸屬關(guān)系的流動(dòng)（如借調(diào)等），主要根據(jù)各單位工作性質(zhì)職位需要和人才的特長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整，這有利于單位更好地利用人才，也有利于人才發(fā)揮各自的才能，現(xiàn)在15個(gè)鎮(zhèn)直單位的領(lǐng)導(dǎo)均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，其中5名現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)屬于新人上任，他們?cè)谄綍r(shí)積極工作、努力學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷地提高自己的業(yè)務(wù)能力，在競(jìng)爭(zhēng)上崗的機(jī)遇來(lái)時(shí)牢牢把握信機(jī)會(huì)，成為人人羨慕的對(duì)象和學(xué)習(xí)的榜樣，帶動(dòng)很大一批人將原來(lái)用于娛樂(lè)的時(shí)間更多地用在學(xué)習(xí)和進(jìn)修上。適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制打破了原來(lái)“職位只升不降、工資只漲不降”機(jī)關(guān)人事怪圈，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)人與事的配合和人與人的協(xié)調(diào)，使人盡其才、事得其人，反映在調(diào)查表中，有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時(shí)會(huì)另?yè)Q工作，不會(huì)另?yè)Q工作的19人中有17人滿足于現(xiàn)有崗位，11人滿足于現(xiàn)有收入，13人的工齡超過(guò)7年，女性有6人。
5、重視人才培養(yǎng)。
我鎮(zhèn)對(duì)各類人才的培養(yǎng)特點(diǎn)之一是“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”。請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的單位外人才與單位內(nèi)人才進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)的傳授和交流；組織各類人才參觀學(xué)習(xí)別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，這樣的學(xué)習(xí)方式既學(xué)到了知識(shí)又開(kāi)拓了視野，是90%以上的員工最滿意的學(xué)習(xí)方式。其次，有70%以上的人才進(jìn)行自學(xué)或參加各種函授進(jìn)修班，未參加再考試的人，有64%的人工齡超過(guò)15年，因年齡的關(guān)系沒(méi)有參加函授考試；再次，100%的單位系統(tǒng)組織過(guò)崗前、在崗培訓(xùn)，有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會(huì)和業(yè)余活動(dòng)以豐富員工生活，并能充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
1、對(duì)員工的培訓(xùn)程度不夠。
有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識(shí)與能力并迫切希望能通過(guò)學(xué)習(xí)獲得，但同時(shí)至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂(lè)而很少用于再學(xué)習(xí)，造成一種心中想學(xué)卻不行動(dòng)的慵懶環(huán)境。
2、單位制度不能嚴(yán)格執(zhí)行。
有15%的員工認(rèn)為單位制度不能嚴(yán)格執(zhí)行，制定的各種獎(jiǎng)懲制度在年終不能完全兌現(xiàn)，這對(duì)員工的積極性造成了不小的影響，使他們產(chǎn)生了“做與不做一個(gè)樣、做好做壞一個(gè)樣”的“思想，在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責(zé)。
3、業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)開(kāi)展得不夠。
鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)主要是上級(jí)規(guī)定。由于沒(méi)有固定的休息日，真正自行組織活動(dòng)少，自愿參加活動(dòng)的員工也少，這使各員工之間除了同事關(guān)系外無(wú)法形成更加親密的伙伴關(guān)系，沒(méi)有更進(jìn)一步的了解與信任，并不利于工作的開(kāi)展。
4、工作時(shí)間不科學(xué)。
己工作積極，34%的員工認(rèn)為自己工作態(tài)度一般，能完成領(lǐng)導(dǎo)交待的任務(wù)和本職工作；有60%的員工不滿足于現(xiàn)有收入，超過(guò)50%的員工不滿足于現(xiàn)有工作環(huán)境，有58%的員工認(rèn)為單班制（所有員工同時(shí)上下班）不合理，不利于大家更好地處理工作和生活之間的關(guān)系。
現(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位還是各類企業(yè)，人才資源是第一資源，人才競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，新世紀(jì)國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才問(wèn)題是關(guān)系黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題不能吸引和留住人才，任何一個(gè)強(qiáng)大的組織都會(huì)因?yàn)槿狈δ軇?chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念，做好人才工作，提出以下建議：
1、堅(jiān)持黨管人才的原則。
“黨管人才”是近兩年人才工作的新提法，是“黨管干部”的進(jìn)一步深化，也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對(duì)人才工作的新要求，為將黨的十六屆三中全會(huì)中要求的人才工作落實(shí)好，摒棄原來(lái)“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念，建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制全面貫徹黨管人才原則，大力實(shí)施人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，努力為全面建設(shè)小康社會(huì)提供堅(jiān)強(qiáng)的人才保證。
2、合理開(kāi)發(fā)和使用人才。
我們應(yīng)該遵循人才成長(zhǎng)規(guī)律或人才資源開(kāi)發(fā)規(guī)律，善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實(shí)學(xué)的人才，大力進(jìn)行智力開(kāi)發(fā)，通過(guò)培訓(xùn)教育，使在職人員達(dá)到更高的水平，使智力結(jié)構(gòu)更加完美；在人才的使用過(guò)程中，注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L(zhǎng)的原則，高學(xué)歷不代表絕對(duì)的高能力和高素質(zhì)，只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣?huì)的最佳選擇；不斷提高人才工作水平，把各類人才的積極性、創(chuàng)造性引導(dǎo)好、保護(hù)好、發(fā)揮好，不但要管住人才、管好人才，還要激活人才、愛(ài)護(hù)人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了，人才的使用合理了，人才的整體素質(zhì)提高了，積極性調(diào)動(dòng)好了，創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)好了，經(jīng)濟(jì)效益自然就增長(zhǎng)了。
3、合理制定勞動(dòng)時(shí)間制度。
由于各單位工作性質(zhì)不同，應(yīng)根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動(dòng)時(shí)間，在周末和節(jié)假日安排值班或輪班，合理地安排作息時(shí)間，保證人才的身體健康。
4、適當(dāng)?shù)娜藛T激勵(lì)機(jī)制。
在人才管理工作中，采用激勵(lì)機(jī)制對(duì)工作人員的各種需要予以不同程度的滿足或限制，以此引起他們心理狀況的變化達(dá)到激發(fā)動(dòng)機(jī)、引起行為的目的。要達(dá)到激勵(lì)的目的，首先要了解人才的心理需求和人格類型，正確分析職工的工作動(dòng)機(jī)和他們的內(nèi)在、外在需求；其次要采取合理的激勵(lì)機(jī)制，貫徹崗位責(zé)任制，實(shí)行按勞分配。從物質(zhì)上和精神上對(duì)不同的人才采用不同的激勵(lì)方式激發(fā)他們的責(zé)任心，有利于調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，有利于形成良好的集體觀念與社會(huì)影響，有利于工作人員的素質(zhì)的提高。
5、重視組織文化對(duì)人才的作用。
組織文化是組織在長(zhǎng)期的生存和發(fā)展中形成的，為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，組織文化為解決組織目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)的矛盾、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的矛盾開(kāi)辟了一條現(xiàn)實(shí)可行的道路，他對(duì)組織內(nèi)的人才具有導(dǎo)向作用，能規(guī)范組織內(nèi)人員的行為并產(chǎn)生凝聚力，優(yōu)秀的組織文化還能激勵(lì)員工，會(huì)產(chǎn)生一種尊重人、關(guān)心人、培養(yǎng)人的良好氛圍，產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開(kāi)拓進(jìn)取的良好風(fēng)氣。由調(diào)查結(jié)果顯示，98%的人才認(rèn)為良好的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境能激發(fā)他們的熱情，在一個(gè)集體觀念和榮譽(yù)感較強(qiáng)的單位上班會(huì)得到更多的快樂(lè)，也更愿意為單位貢獻(xiàn)自己的力量。
根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標(biāo)要求和十大行動(dòng)方案，我鎮(zhèn)將進(jìn)一步推動(dòng)城市管理工作，切實(shí)解決人民群眾和社會(huì)普遍關(guān)注的熱難點(diǎn)問(wèn)題，建立健全長(zhǎng)效的城市管理機(jī)制。明確職責(zé)，整合資源，在較短時(shí)間內(nèi)提高市容市貌水平和群眾滿意度，力爭(zhēng)在現(xiàn)代化體系考核中不失分?，F(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調(diào)研情況報(bào)告如下：
(一)完善管理機(jī)制，提高城市管理效率。
一是完善城市管理考核機(jī)制。進(jìn)一步完善《城市管理考評(píng)辦法》，促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理措施落實(shí)，提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質(zhì)量。
二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格。目前，前期工作已完成，只待開(kāi)會(huì)落實(shí)。
三是落實(shí)商戶市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任書(shū)》簽定率達(dá)96%，社區(qū)達(dá)93%以上。
四是認(rèn)真落實(shí)督查督辦制度。目前，督辦案件879件，其中事件743例，部件136例，完成870件，完成率為98.98%，結(jié)案率為100%，在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。
(二)加大整治力度，提升市容環(huán)境水平。
一是開(kāi)展三小車整治。聯(lián)合交警中隊(duì)建立車主底冊(cè)，嚴(yán)格實(shí)行“一次半月，二次二月，三次罰沒(méi)”辦法，結(jié)合夜間整治，進(jìn)一步推進(jìn)“三小車”整治工作。目前，共查扣三小車262輛。
二是開(kāi)展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊(duì)與各社區(qū)、村相互配合，開(kāi)展整治活動(dòng)。目前，共取締黑收廢40余家，與相關(guān)社區(qū)、村簽定責(zé)任書(shū)9份。
三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車秩序。目前，散發(fā)《有序停車告知書(shū)》320余份，勸離車輛150余輛，貼單處罰道板停車306輛。
四是開(kāi)展聯(lián)合整治活動(dòng)。組織大小整治31次，包括：鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門窗經(jīng)營(yíng)整治等。上半年，共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽(yáng)棚、雨篷)2700平方米、開(kāi)水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只，清理木柴、磚塊等雜物137卡車，涂刷墻面800平方米、清理水池1個(gè)及清淤8農(nóng)用車。
以創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)為強(qiáng)大動(dòng)力，以新農(nóng)村建設(shè)等重大活動(dòng)為契機(jī)，圍繞一根主線，三穩(wěn)三提，深入開(kāi)展各類環(huán)境整治活動(dòng)，促進(jìn)環(huán)境轉(zhuǎn)型，不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面，按照“大城市，細(xì)管理”的要求，明確監(jiān)管和責(zé)任主體，無(wú)隙覆蓋，完善長(zhǎng)效管理。加強(qiáng)宣傳動(dòng)員，充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用，在全社會(huì)形成“只有責(zé)任人，沒(méi)有局外人”的氛圍，力爭(zhēng)在1-2個(gè)月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個(gè)臺(tái)階。
我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績(jī)，但隨著城市化的快速推進(jìn)，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。
(一)部分單位城市管理意識(shí)不強(qiáng)。
主要表現(xiàn)在沒(méi)有落實(shí)本單位城市管理內(nèi)部機(jī)制及構(gòu)建。
城市管理組織網(wǎng)絡(luò)，對(duì)督察督辦的消極怠慢，且長(zhǎng)效管理水。
平低下。
(二)城市管理重難點(diǎn)問(wèn)題突破不夠。
占道經(jīng)營(yíng)、流動(dòng)攤點(diǎn)、市場(chǎng)外擺攤問(wèn)題未能有效解決，夜市大排檔和臨時(shí)市場(chǎng)臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理不到位等仍然存在，背街小巷、城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多，亂停放車輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等，嚴(yán)重影響了城市品位。
(三)長(zhǎng)效管理的責(zé)任和措施未全面落實(shí)到位。
由于城市管理長(zhǎng)效化、常態(tài)化舉措不足，長(zhǎng)效管理責(zé)任和措施落實(shí)得不夠到位，一些城市管理難點(diǎn)問(wèn)題“整治時(shí)好一段，整治后老樣子”，總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復(fù)。
(四)職責(zé)不清，存在管理盲區(qū)。
重心下移的要求落實(shí)還不夠到位，管理的細(xì)節(jié)還有很多缺失，多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū)，如河岸結(jié)合處、沿路水塘、城市道板等。
城市管理事關(guān)民生和社會(huì)和諧，且工作量大涉及面廣，任務(wù)十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強(qiáng)城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要工作來(lái)抓，提高城市管理水平，夯實(shí)文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎(chǔ)。
(一)進(jìn)一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。
一是完善管理體制。在各單位明確管理職責(zé)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)條塊管理的互補(bǔ)性，同時(shí)在條塊之間、部門之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報(bào)制度。按照“管理、服務(wù)、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局，全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源，做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。
二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢(shì)和任務(wù)，順應(yīng)形勢(shì)，建立有利于深入推進(jìn)城市長(zhǎng)效管理的新機(jī)制、新辦法，如精細(xì)化管理工作制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)衛(wèi)和市政公用設(shè)施維護(hù)市場(chǎng)化運(yùn)作細(xì)則、城市管理的考核激勵(lì)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制等等，切實(shí)推動(dòng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的有效落實(shí)。
三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理，各相關(guān)單位以部門責(zé)任為基礎(chǔ)，各司其職，共同管理所屬網(wǎng)格，促進(jìn)城市管理由粗放型向集約型、精確型轉(zhuǎn)變，提高案件處置效率和提升城市管理精細(xì)化水平。
四是多措并舉，提高管理效率。一方面，加大整治力度，建立繳扣物品倉(cāng)庫(kù)，對(duì)低價(jià)物品不予歸還，高價(jià)物品的簽訂承諾書(shū)后歸還。另一方面，充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，實(shí)行城市管理方面問(wèn)題信息上報(bào)制度，使每個(gè)環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊(duì)員和輔警)。
(二)切實(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
黨委政府要進(jìn)一步建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，重視和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，增加投入，盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設(shè)施和市政設(shè)施，加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，有計(jì)劃推進(jìn)舊城區(qū)主次干道改造，不斷完善園林設(shè)施，提高公園、道路綠化管護(hù)水平。通過(guò)逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，不斷增強(qiáng)城市服務(wù)功能。
(三)加強(qiáng)城市管理隊(duì)伍建設(shè)。
一是加強(qiáng)思想政治素質(zhì)建設(shè)。定期組織開(kāi)展政治學(xué)習(xí)，引導(dǎo)城管隊(duì)伍樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，牢固樹(shù)立為人民服務(wù)的宗旨意識(shí)和遵紀(jì)守法的法制意識(shí)，塑造愛(ài)崗敬業(yè)的職業(yè)精神。
二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)建設(shè)。大力培養(yǎng)城管人愛(ài)崗敬業(yè)的精神，強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，注重規(guī)范化操作，提升城管隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能。建立健全業(yè)務(wù)人員百分考核制度，努力打造一支業(yè)務(wù)精湛的城管隊(duì)伍，不斷提升城市管理水平。
三是加強(qiáng)凝聚力建設(shè)。開(kāi)展1—2次拓展訓(xùn)練，促進(jìn)隊(duì)員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質(zhì)毅力、強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，增進(jìn)隊(duì)伍凝聚力和向心力。
(四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問(wèn)題。
一是著力解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。流動(dòng)攤點(diǎn)管理涉及弱勢(shì)群體利益，關(guān)系社會(huì)民生，長(zhǎng)期以來(lái)都是城管部門工作的難點(diǎn)，也倍受廣大市民關(guān)注。建議采取建設(shè)“小販中心”或設(shè)立臨時(shí)疏導(dǎo)點(diǎn)，實(shí)施規(guī)范管理，有效解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。
二是加快推進(jìn)城中村改造。要進(jìn)一步重視城中村改造工作，針對(duì)城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會(huì)治安存在隱患，妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況，把城中村改造列為城市建設(shè)重點(diǎn)，制定近期和年度實(shí)施計(jì)劃，加快推進(jìn)城中村改造步伐，為廣大市民營(yíng)造良好的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉(zhuǎn)變。
三是大力整治車。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十一
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.社會(huì)性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說(shuō)，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂(lè)休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務(wù)性。
住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見(jiàn)。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門，所以說(shuō)小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。
隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問(wèn)題相當(dāng)突出。為解決這些問(wèn)題，首先作為業(yè)主要自覺(jué)將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫(kù)門的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證;最后，限制外來(lái)車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來(lái)維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺(jué)的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)有一些場(chǎng)所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺(jué)戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開(kāi)垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問(wèn)題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰€路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備;比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息;對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問(wèn)題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對(duì)外來(lái)拜訪人員進(jìn)行登記管理;加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結(jié)語(yǔ)。
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十二
近幾年杭州高速發(fā)展，帶領(lǐng)杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時(shí)也扮演者北大廳的重要角色，一直以來(lái)都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關(guān)停各類企業(yè)46家，隨著帶來(lái)的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標(biāo)就是為老百姓提供一個(gè)整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹(shù)立和落實(shí)，以人為本，在促進(jìn)發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為目標(biāo)，把提高城市管理水平和維護(hù)廣大人民群眾的根本利益結(jié)合起來(lái)，從思想認(rèn)識(shí)、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制。城市管理工作,應(yīng)該是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風(fēng)”迎接檢查,集中突擊“一陣風(fēng)”的管理辦法,能夠集中解決一些問(wèn)題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長(zhǎng)效管理機(jī)制。
一、要抓宣傳教育，增強(qiáng)市民城管意識(shí)。
城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要統(tǒng)攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問(wèn)題。使廣大市民認(rèn)識(shí)到城市是我家，從思想上意識(shí)到其主人翁的作用發(fā)動(dòng)群眾都來(lái)做城市美容師，一起動(dòng)手美化家園，自覺(jué)遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。
二、管理目標(biāo)長(zhǎng)效化和管理服務(wù)高效化。
對(duì)城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、市重大工程和招商引資項(xiàng)目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進(jìn)電子政務(wù)，實(shí)行網(wǎng)上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高行政效能，同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)行政審批失當(dāng)責(zé)任追究制，確保管理服務(wù)規(guī)范化。要建立公開(kāi)、公正、公平的考核獎(jiǎng)懲制度體系，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，定期向社會(huì)公布考核情況。通過(guò)強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制，促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理目標(biāo)的落實(shí)。
三、改革城市管理方式，推進(jìn)城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。
現(xiàn)代化的城市，需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進(jìn)步，不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強(qiáng)城市管理科技的基礎(chǔ)研究，加快科技成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用步伐，積極引進(jìn)和消化吸收國(guó)內(nèi)外一切先進(jìn)的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設(shè)是當(dāng)前的重點(diǎn)，要綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術(shù)，建立城市管理的數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理活動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與動(dòng)態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學(xué)習(xí)推廣東北京東城區(qū)實(shí)行分網(wǎng)絡(luò)管城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)城市管理問(wèn)題的精確定位和對(duì)監(jiān)督員的科學(xué)管理。要推行12319等城市公共住處服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類問(wèn)題，提高快速反應(yīng)能力，樹(shù)立城市管理品牌。
四、抓隊(duì)伍建設(shè)，提高執(zhí)法水平。
城市管理的各項(xiàng)措施，都要通過(guò)管理人員去落實(shí)，因此關(guān)鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合管理、分工負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)高效”的原則，通過(guò)合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅(jiān)持不懈地抓好城管執(zhí)法隊(duì)伍的思想、紀(jì)律、作風(fēng)整頓，積極推行“陽(yáng)光城管”教育引導(dǎo)城管執(zhí)法人員牢固樹(shù)立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權(quán)為民所用，利為民所謀。認(rèn)真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓(xùn)，以提高其政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平。加大業(yè)務(wù)考核力度，做到工作有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有質(zhì)量，檢查有記錄，獎(jiǎng)懲有依據(jù)。進(jìn)一步完善城管行政執(zhí)法機(jī)關(guān)以及執(zhí)法隊(duì)員的檢查監(jiān)督機(jī)制和紀(jì)律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺(jué)接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊(duì)伍的依法行政水平。要堅(jiān)持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。
五、加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，力戒城市無(wú)序建設(shè)。
對(duì)一個(gè)城市而言，城市規(guī)劃在先，建設(shè)在后;管理在前，經(jīng)營(yíng)在后。城市建設(shè)，尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責(zé)。而城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，科學(xué)、合理、求實(shí)和法制化的城市規(guī)劃及管理，對(duì)城市建設(shè)起著主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。
六、相對(duì)粗放式管理，城市精細(xì)化管理從細(xì)節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來(lái)，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設(shè)與管理服務(wù)水平還比較低，城市建設(shè)缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設(shè)、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內(nèi)容等問(wèn)題還比較突出，臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設(shè)施管理、園林綠化建設(shè)和管理、廣場(chǎng)公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個(gè)方面，建立城市精細(xì)化管理長(zhǎng)效機(jī)制。提高城市管理現(xiàn)代化水平，明確市與縣兩級(jí)政府的城建城管職責(zé)，理順條塊關(guān)系，完善法規(guī)制度，著眼長(zhǎng)效管理，實(shí)行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開(kāi)、政事分開(kāi)、事企分開(kāi)、管養(yǎng)分開(kāi)”的要求，深化城市管理體制改革，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行城市公用事業(yè)建設(shè)和市容環(huán)衛(wèi)公共服務(wù)市場(chǎng)化。加快推進(jìn)社區(qū)建設(shè)，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十三
1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過(guò)規(guī)定，有的人均負(fù)責(zé)維保電梯超過(guò)50臺(tái)，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機(jī)一檔”歸檔管理不規(guī)范;個(gè)別單位對(duì)檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務(wù)意識(shí)有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄，對(duì)客戶意見(jiàn)反饋處理沒(méi)有匯總、分析及改進(jìn)措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯使用單位應(yīng)按時(shí)實(shí)施定期檢驗(yàn)宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維?；蚴跈?quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
6、根據(jù)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。事實(shí)上，幾乎沒(méi)有電梯維保單位及時(shí)報(bào)告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項(xiàng)目未滿足規(guī)范要求;未有效開(kāi)展對(duì)所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的定期檢驗(yàn)是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實(shí)施定期檢驗(yàn)，但往往檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)人員在現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)自檢報(bào)告部分項(xiàng)目與實(shí)際不符，這也說(shuō)明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個(gè)別單位甚至存在編造自檢報(bào)告的行為。
1、落實(shí)使用單位的主體責(zé)任，特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位，主要抓好“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實(shí)，做好電梯的注冊(cè)登記和人員的持證上崗的落實(shí)，做好電梯檢驗(yàn)的落實(shí)，做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實(shí)。以此推動(dòng)使用單位主體責(zé)任的落實(shí)工作。
2、抓好宣傳教育。針對(duì)小區(qū)業(yè)主對(duì)電梯使用常識(shí)了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實(shí)施，開(kāi)展好進(jìn)社區(qū)宣傳服務(wù)活動(dòng)，宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當(dāng)?shù)脑虻?，?shù)立安全防范意識(shí)。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開(kāi)展好電梯專項(xiàng)檢查工作，加。
強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作，特別是對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)不合格、對(duì)群眾舉報(bào)投訴反映強(qiáng)烈的單位，加強(qiáng)檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實(shí)工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開(kāi)展電梯維保公司的專項(xiàng)檢查，不定期的對(duì)維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進(jìn)行抽查。重點(diǎn)抽查那些經(jīng)常對(duì)所維保的電梯不能一次檢驗(yàn)合格的維保公司，以此推進(jìn)維保質(zhì)量的落實(shí);抽查維保公司應(yīng)急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時(shí)排除。
5、加大執(zhí)法力度，嚴(yán)防不合格電梯的使用。加大對(duì)電梯使用違法行為的查處力度，特別是對(duì)電梯不能及時(shí)辦理注冊(cè)登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗(yàn)不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行維保[文秘站-您的專屬秘書(shū)!]等違法行為嚴(yán)厲打擊。
6、加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。加強(qiáng)與檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對(duì)電梯使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時(shí)協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運(yùn)行。
7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對(duì)本單位維保的不同類別(類型)電梯進(jìn)行一次應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識(shí)，對(duì)客戶意見(jiàn)反饋處理及時(shí)匯總、分析及改進(jìn);接到電梯故障通知后及時(shí)予以排除，接到電梯困人故障報(bào)告后，電梯維修人員及時(shí)抵達(dá)所維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)救援。
8、嚴(yán)格落實(shí)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計(jì)劃與方案，對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯能夠正常運(yùn)行。在維保過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，要及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
一、基本情況。
我市物業(yè)服務(wù)工作從2000年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開(kāi)展情況。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。
三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題。
（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對(duì)自已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。
（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65％，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30％。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。
（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。
（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
（五）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。
（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與。
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。
四、意見(jiàn)和建議。
（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)。
建議荊門市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。
（二）加強(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)。
規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。
（三）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。
對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)?；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。
（四）采取有效措施，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
（五）宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。
要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛(ài)護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十五
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！百I房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?BR> 五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過(guò)多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒(méi)有接受過(guò)專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒(méi)有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒(méi)有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬(wàn)輛左右。目前全縣開(kāi)展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒(méi)有公開(kāi)或不全方位公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒(méi)有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。
（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開(kāi)發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)?、通信、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問(wèn)題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒(méi)有移交，給維護(hù)帶來(lái)不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來(lái)重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開(kāi)發(fā)商上報(bào)縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無(wú)實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開(kāi)展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人居住，沒(méi)有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來(lái)自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，20全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開(kāi)發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無(wú)法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
三、需要改進(jìn)地方不小。
一是健全制度，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開(kāi)發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問(wèn)題要督促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無(wú)人管理、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開(kāi)展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無(wú)正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)。
四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問(wèn)題突出小區(qū)的維修改造力度。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持“分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十六
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
二、存在問(wèn)題。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門、車輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
三、意見(jiàn)和建議。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十七
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動(dòng)，是我國(guó)刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢(shì)。做好社區(qū)工作，對(duì)于完善我國(guó)刑罰執(zhí)行制度體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進(jìn)社區(qū)矯正工作，經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無(wú)脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動(dòng)情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動(dòng)人員主要存在于牧民當(dāng)中，由于牧民放牧有冬牧場(chǎng)和夏牧場(chǎng)，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場(chǎng)較遠(yuǎn)，并在偏遠(yuǎn)的山區(qū)，有時(shí)交通不方便，為了加強(qiáng)對(duì)這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開(kāi)始，除了嚴(yán)格的請(qǐng)銷假制度以外，實(shí)行了手機(jī)已動(dòng)工定位匯報(bào)和利用座機(jī)匯報(bào)的制度沒(méi)通過(guò)以上兩種措施，極大的預(yù)防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機(jī)構(gòu)。
一是及時(shí)成立了社區(qū)矯正工作機(jī)構(gòu)，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡(luò)并落實(shí)工作人員;。
二是將領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在各司法所。
三是村(社區(qū))針對(duì)每名矯正對(duì)象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行矯正管理。
(二)完善各項(xiàng)管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關(guān)部門如何對(duì)社區(qū)服刑人員進(jìn)行引導(dǎo)、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的工作經(jīng)驗(yàn)，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強(qiáng)對(duì)社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務(wù)管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴(yán)把接收關(guān)、請(qǐng)假關(guān)、矯正關(guān)、教育關(guān)、解除關(guān)，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會(huì)。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評(píng)估、分類和委托制度，制定個(gè)案。
三是堅(jiān)持“日記錄、周報(bào)到、月學(xué)習(xí)、月勞動(dòng)、季總結(jié)鑒定”的制度。
四是實(shí)地走訪。社區(qū)服刑人員進(jìn)行了核查，資料檔案齊全，無(wú)脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問(wèn)題。
(一)程序上存在一定問(wèn)題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個(gè)要素”(法律文書(shū)齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實(shí)際工作中，常常存在矯正對(duì)象已報(bào)到登記，而相關(guān)法律文書(shū)、材料未送達(dá)或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
(三)教育管理方式相對(duì)陳舊。公益勞動(dòng)形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會(huì)歧視的負(fù)面效應(yīng)。
(四)人少事多任務(wù)重。司法所承擔(dān)普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項(xiàng)職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學(xué)習(xí)、思想?yún)R報(bào)、組織公益勞動(dòng)等多項(xiàng)工作，司法所人員工作任務(wù)繁重。
(一)提高認(rèn)識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點(diǎn)放在利于罪犯改造、降低國(guó)家刑罰成本等積極方面，對(duì)社區(qū)矯正的專業(yè)知識(shí)、工作業(yè)績(jī)、成功典范等及時(shí)進(jìn)行報(bào)道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)相關(guān)法律和政策規(guī)定的出臺(tái)針對(duì)當(dāng)前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實(shí)情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關(guān)要求。同時(shí)，探索新形勢(shì)下開(kāi)展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機(jī)制，加強(qiáng)各職能部門工作的溝通銜接司法行政機(jī)關(guān)做好與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)矯正工作的研究，及時(shí)提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對(duì)象，及時(shí)將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉(zhuǎn)為幫教安置對(duì)象，實(shí)現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無(wú)縫對(duì)接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。