教育是培養(yǎng)人的全面發(fā)展和提升人的素質(zhì)，它對(duì)個(gè)人和社會(huì)有著重要影響。若要寫(xiě)一篇較為完美的總結(jié)，可以借助一些寫(xiě)作技巧，如用比喻、引用等手法提升表達(dá)的效果。以下是一些總結(jié)范文，供大家參考和借鑒。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇一
「案情」。
1月30日，甲與乙公司簽訂房屋租賃合同，甲租用乙公司商業(yè)用房一間，至7月30日期滿。2月1日，因乙公司欠丙銀行貸款，法院依法將該房屋強(qiáng)制執(zhí)行給丙銀行。在執(zhí)行過(guò)程中，法院告知甲對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，甲未主張?jiān)摍?quán)利。同年3月3日，丙銀行領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證書(shū)。3月4日，丙銀行與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將該房屋出賣(mài)給第三人，第三人于當(dāng)日向丙銀行交清房款。3月7日，丙銀行將房屋過(guò)戶(hù)給第三人，第三人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書(shū)，并將其買(mǎi)房情況告知甲，要求甲向其交納房租費(fèi)或遷讓房屋，甲當(dāng)即表示異議。206月6日甲以丙銀行的行為侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，向法院起訴，請(qǐng)求宣布丙銀行與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，維護(hù)其對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
「爭(zhēng)議」。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不擊破租賃”原則，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效。依照《合同法》第230條之規(guī)定，甲作為房屋的承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。丙銀行在出賣(mài)該房屋之前，沒(méi)有通知甲也未給其合理的答復(fù)期，應(yīng)認(rèn)定丙銀行未履行法定的通知義務(wù)，其行為侵害了甲享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而甲從第三人處得知房屋出賣(mài)情況，是其得知權(quán)利侵害之日，由此計(jì)算的期間為訴訟時(shí)效的期間，而非法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的計(jì)算期間。所以，應(yīng)維護(hù)甲的訴訟請(qǐng)求。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效。甲在明知丙銀行將房屋出賣(mài)給第三人的情況下，應(yīng)當(dāng)在法定的合理期限內(nèi)（3個(gè)月）主張自已所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而其沒(méi)有主張，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以，應(yīng)駁回甲的訴訟請(qǐng)求。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，民事主體行使權(quán)利履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。1、甲在此案中享有兩次行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的機(jī)會(huì)，當(dāng)法院將房屋執(zhí)行給丙銀行時(shí)，其未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。丙銀行與第三人有理由相信其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)甲又行使該項(xiàng)權(quán)利，其前后行為發(fā)生矛盾，屬權(quán)利濫用。2、甲明知對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)第三人不得對(duì)抗承租人，其應(yīng)依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而其沉默不為行動(dòng)，其行為顯然已引起丙銀行與第三人的正當(dāng)信任，認(rèn)為甲不欲行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，現(xiàn)又行使該項(xiàng)權(quán)利，致丙銀行與第三人陷入困境，其違反誠(chéng)實(shí)信用原則，不得再行行使該項(xiàng)權(quán)利。據(jù)此，應(yīng)駁回甲的訴訟請(qǐng)求。
第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，依《合同法》第229條、第230條之規(guī)定，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效，甲當(dāng)然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬形成權(quán)，依其性質(zhì)應(yīng)適用除斥期間的規(guī)定，而非適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。在法無(wú)明文規(guī)定的情形下，應(yīng)類(lèi)推適用民法關(guān)于除斥期間的規(guī)定，除斥期間屆滿其權(quán)利絕對(duì)消滅。
「法理評(píng)析」。
本案事實(shí)雖為簡(jiǎn)單，在法律適用上卻見(jiàn)解不一，眾說(shuō)紛紜。究其原因源于我國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法過(guò)于簡(jiǎn)陋和法官在對(duì)法律規(guī)范的理解上存在差異。按照民法解釋學(xué)，法官在審理具體案件時(shí)，第一步的工作是尋找所應(yīng)適用的法律規(guī)范作為裁判的大前提，稱(chēng)為找法活動(dòng)。找法的結(jié)果有三種可能：1、有可適用的'法律規(guī)范。2、沒(méi)有可適用的法律規(guī)范，這種情形即存在法律的漏洞。3、雖有規(guī)定，卻過(guò)于抽象，須加以具體化。本案爭(zhēng)執(zhí)的是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，調(diào)整該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)范和司法解釋有國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第11條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)）第118條和《合同法》第230條規(guī)定的內(nèi)容?！逗贤ā返?30條源于《條例》和《意見(jiàn)》的相關(guān)內(nèi)容，為調(diào)整房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最高法律規(guī)范。
[1][2][3]。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇二
鑒于：
____________公司(棄權(quán)股東)為_(kāi)___________有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"目標(biāo)公司")的合法股東之一，并依據(jù)公司章程規(guī)定持有目標(biāo)公司百分之五十一(____________%)的股份。
____________有限公司(股權(quán)出讓方)為目標(biāo)公司的另一股東。依據(jù)公司章程規(guī)定合法持有目標(biāo)公司百分之____________(____________%)的股份。
____________年____________月____________日，依法召開(kāi)目標(biāo)公司股東會(huì)，股東同意并形成決議，____________有限公司(股權(quán)出讓方)向____________股份有限公司(股權(quán)受讓方)轉(zhuǎn)讓其持有目標(biāo)公司百分之____________(____________%)的股份。
____________公司(棄權(quán)股東)在此聲明：
1.本公司無(wú)條件放棄依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和《____________目標(biāo)公司章程》對(duì)出讓股份所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2.本公司放棄股權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的決定是無(wú)條件的和不會(huì)撤銷(xiāo)的，并承諾在目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中不反悔。
3.本公司同意就出讓相關(guān)事宜對(duì)《____________目標(biāo)公司章程》進(jìn)行相應(yīng)修改。
____________公司(棄權(quán)股東)(蓋章)。
授權(quán)代表：____________(簽字)。
日期：____________
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇三
乙方：___________。
代理人：_________。
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明。
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
姓名/公司名稱(chēng)：_________。
代理人：_________。
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________。
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_____________。
_________年____月____日_________年____月____日。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇四
甲方：
乙方：
代理人：
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及 市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì) 商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待 商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物
1．產(chǎn)品： 商業(yè)產(chǎn)品
2．物業(yè)地址： 。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名／公司名稱(chēng)：
代理人：
身份證號(hào)碼／護(hù)照號(hào)碼：
公司注冊(cè)號(hào)／法人代碼：
地址／法定地址：
電話：
郵政編碼：
傳真：
電子郵箱：
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為 。 居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1．為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品 元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為 套，乙方向甲方支付人民幣 元整。
2．甲、乙雙方正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《 市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1．甲方在正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2．乙方與甲方正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3．在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《 市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4．自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
甲方（蓋章）： 乙方（簽字）：
法定代表人（簽字）： 代理人（簽字）：
年 月 日 年 月 日
簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)：
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇五
乙方：______________。
丙方：_____________。
丁方：______________。
戊方：______________。
鑒于：__________。
1.甲方、乙方、丙方、丁方、戊方是逝者(生前身份證號(hào)為：__________)的子女，甲、乙、丙、丁、戊五方系兄弟關(guān)系。
2.于_____年_____月_____日過(guò)逝，在生前立下遺囑：位于____________的房產(chǎn)歸甲方所有，但是如要出售房產(chǎn)的，其他兄弟具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
3.依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于____________的房產(chǎn)(房產(chǎn)證號(hào)為：__________)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并與甲方達(dá)成如下協(xié)議：
一、根據(jù)當(dāng)?shù)孛袼祝?、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)，同意該房產(chǎn)可由甲方自由買(mǎi)賣(mài)，乙、丙、丁、戊四方今后不能就該房產(chǎn)的任何事宜(包括但不限于未來(lái)可能的拆遷改造、政府補(bǔ)貼、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài))向甲方主張任何權(quán)利。
二、甲方同意自由處理逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)。
三、若后續(xù)涉及房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，所發(fā)生的所有相關(guān)稅費(fèi)及公證費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)。乙、丙、丁、戊四方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助甲方辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。
四、鑒于親情考慮，經(jīng)當(dāng)事各方協(xié)商，該房產(chǎn)有一樓梯，屬于公用，乙、丙、丁、戊四方同意房產(chǎn)出售后，購(gòu)買(mǎi)人也有權(quán)使用樓梯。
五、本協(xié)議簽訂過(guò)程中所產(chǎn)生的糾紛由各方協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依法向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙、丁、戊簽字捺手印后生效。
七、本協(xié)議一式伍份，甲、乙、丙、丁、戊各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
(以下無(wú)正文)。
甲方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
乙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
丙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
丁方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
戊方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇六
商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議要如何寫(xiě)，以下由文書(shū)幫小編推薦
天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（居住型公寓）
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商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議
甲方：_________乙方：_________
代理人：_________根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的.物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名/公司名稱(chēng)：_________
代理人：_________
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
乙方(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
代理人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇七
出讓方（甲方）：
受讓方（乙方）：
甲、乙雙方本著自愿、公平、誠(chéng)信的原則，就房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，簽定本合同，并共同信守。
一、甲方自愿將公司職工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的地鐵名典小區(qū)d棟單元住房的購(gòu)房名額轉(zhuǎn)讓給乙方。
二、甲方購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用人民幣22000.00元。乙方于合同簽訂之日起向甲方一次性付清。本合同生效之日起，該房屋的所有房款由乙方交付開(kāi)發(fā)商。
三、因開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不能給予過(guò)戶(hù)更名，現(xiàn)房屋簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，暫時(shí)仍為甲方名。
四、甲方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助乙方辦理購(gòu)房的'相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)向乙方提供房屋建設(shè)的相關(guān)信息，當(dāng)房屋的戶(hù)型、面積、價(jià)格等發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)告知乙方，乙方不能以房屋的戶(hù)型、面積、價(jià)格等發(fā)生變化為由而終止協(xié)議。
五、本合同生效以后，此房屋的房費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
六、乙方交納購(gòu)房的相關(guān)費(fèi)用后，甲方應(yīng)協(xié)助乙方與開(kāi)發(fā)商簽訂有效購(gòu)房合同，并辦理房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有合同、房產(chǎn)證等相關(guān)購(gòu)房手續(xù)資料，均由乙方保存。待房產(chǎn)可以更名時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)償協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)更名過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。更名所發(fā)生的費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。
七、今后的房屋質(zhì)量、驗(yàn)收、物業(yè)管理費(fèi)、裝修等問(wèn)題由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方僅有從旁協(xié)助的義務(wù)。
八、甲方確認(rèn)該房屋權(quán)屬無(wú)糾紛、無(wú)欠款、無(wú)抵押，并具有真實(shí)性，合法交易性。如因此給乙方造成任何損失，甲方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。本協(xié)議由房屋所在地法院管轄。
九、違約責(zé)任：如甲方違約，支付乙方萬(wàn)元的違約金。如乙方違約，乙方所交的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方：
乙方：
簽訂日期：
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇八
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個(gè)弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請(qǐng)到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價(jià)2萬(wàn)元賣(mài)給本村的李洪國(guó)。雙方正式訂立了書(shū)面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）?！崩詈閲?guó)并預(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)。孫家立感到已無(wú)力再蓋新房，遂找到李洪國(guó)提出解除合同，并退回定金。李洪國(guó)認(rèn)為雙方已訂立了正式的書(shū)面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請(qǐng)到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李洪國(guó)遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價(jià)轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)沒(méi)有通知他，侵害了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒(méi)有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，確實(shí)沒(méi)有通知其兩個(gè)弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個(gè)弟弟的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋合同應(yīng)宣告無(wú)效。
（三）作者的觀點(diǎn)。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，被告感到資金非常緊張，已無(wú)力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的`除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Ρ仨殞?dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來(lái)看，盡管被告對(duì)其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見(jiàn)的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難，難以翻蓋新房同時(shí)交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
[1][2][3]。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇九
先看看以下案例：
范女士于從一個(gè)二房東手中租賃到了一套單元房，房屋租賃合同中有房東同意二房東轉(zhuǎn)租該房屋的聲明和簽字。范女士入住后在征得了房東和二房東同意的前提下進(jìn)行了簡(jiǎn)單的再裝修，并一直居住至今，此時(shí)離房屋租賃合同期滿之日只有一個(gè)月的期限了。上個(gè)月，房東突然通知二房東和范女士說(shuō)他的房屋已經(jīng)賣(mài)給別人了，讓范女士在合同期滿之日搬離住房，逾期要賠償其一切經(jīng)濟(jì)損失。可范女士一時(shí)找不到合適的房屋，再者自己裝修的投入怎么辦？于是她想自己作為次承租人能不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)下該房屋。在向房東主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)未果后，范女士一紙?jiān)V狀將房東告上了法庭。
法律分析：范女士作為次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及是否優(yōu)先于承租人是本案的關(guān)鍵。
一、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)承租物造成損失的，承租人應(yīng)擔(dān)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第230條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┲邪堰@個(gè)合理期限界定為3個(gè)月。
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃房屋以自己名義出租給次承租人，從而獲利的行為。在轉(zhuǎn)租的情況下，涉及三方當(dāng)事人，兩個(gè)法律關(guān)系。承租人與出租人的租賃法律關(guān)系，承租人與次承租人的房屋租賃法律關(guān)系，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人實(shí)際占有、使用房屋并享受收益，兩個(gè)法律關(guān)系共存于一個(gè)標(biāo)的物上，當(dāng)房屋出售時(shí)必將產(chǎn)生糾紛。
本案中若次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并優(yōu)先于承租人或者承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么范女士就可以?xún)?yōu)先于已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，在同等情況下購(gòu)買(mǎi)該房屋，從而使自己的損失減少到最低；如果次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)但后于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么勢(shì)必給其造成較大的損失，物質(zhì)上的、精神上的！
二、理論界目前關(guān)于次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要的理由如下：
1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，我國(guó)現(xiàn)有法律沒(méi)有賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
3、如果承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，會(huì)帶來(lái)更多的麻煩，比如在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，孰先孰后？無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)。出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)；出租人作為房屋的所有權(quán)人，不能充分的行使處分權(quán)，勢(shì)必使權(quán)能被嚴(yán)重限制；因?yàn)榇嬖诒姸嗟膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，第三人可能會(huì)放棄洽談，同等條件的確立也就成了難題，買(mǎi)賣(mài)也就成了難題了。
5、出租人在無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，完全可能以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，從而阻斷房屋轉(zhuǎn)租，直接向承租人收取租金，免除以后的諸多麻煩，這樣將不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)租成為空談，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更成為了空談。
筆者認(rèn)為，以上理由都未免過(guò)于牽強(qiáng)。分述如下：
2、關(guān)于合同相對(duì)性之說(shuō)――“次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)違背了合同的相對(duì)性原則，所以不宜賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的說(shuō)法更是難以令人信服。眾觀諸法，突破合同相對(duì)性原則的規(guī)定并非罕見(jiàn)：
《合同法》第73條、74條關(guān)于債的保全的規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的除外?！騻鶆?wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。”
《合同法》第244條關(guān)于融資租賃的規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外?！?BR> 《合同法》第272條第2款關(guān)于工程承包的規(guī)定：“總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。”
《合同法》第313條關(guān)于單式聯(lián)運(yùn)的規(guī)定：“兩個(gè)以上承運(yùn)人以同一運(yùn)輸方式聯(lián)運(yùn)的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)對(duì)全程運(yùn)輸承擔(dān)責(zé)任。損失發(fā)生在某一運(yùn)輸區(qū)段的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人和該區(qū)段的承運(yùn)人承擔(dān)連帶責(zé)任?！?BR> 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第25條、第26條的關(guān)于工程承承包糾紛訴訟主體資格的規(guī)定：“因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告提起訴訟。實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任?！?BR> 等等…。
3、至于“在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)，出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)?！边@一說(shuō)法就更不符合法律的基本精神了?！逗贤ā访魑囊?guī)定了承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說(shuō)，承租人轉(zhuǎn)租房屋要么是經(jīng)過(guò)出租人同意，要么是出租人解除合同導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同因履行不能而解除或者是無(wú)效（理論上還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的合同效力待定）而根本不會(huì)發(fā)生當(dāng)事人意定的法律效果。對(duì)于前者，出租人同意轉(zhuǎn)租就應(yīng)該審慎的了解次承租人的情況，否則一個(gè)漠視甚至放任自己權(quán)益保護(hù)的權(quán)利者是不主張去積極的保護(hù)的，這也是法律諺語(yǔ)――“法律不保護(hù)在權(quán)利上睡眠的人”所體現(xiàn)的精神；對(duì)于后者，要么是合同解除、無(wú)效要么是拒絕追認(rèn)效力待定的合同而使其歸于無(wú)效，很少或者都不會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，如同不能拿特殊情況來(lái)代表普遍真理一樣，我們不能拿可能出現(xiàn)的少數(shù)情況，且是具有不可預(yù)期性的少數(shù)情況來(lái)否決對(duì)大眾弱勢(shì)群體的保護(hù)，這樣不符合公平理念。根據(jù)上述，應(yīng)該賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人只要盡了審慎、合理的注意義務(wù)是完全可以排除因不知次承租人是誰(shuí)而導(dǎo)致的義務(wù)加重。
顯然，這四個(gè)問(wèn)題的答案都是否定的，權(quán)衡之下，我們有理由相信賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是符合社會(huì)公平及正義理念的。
5、關(guān)于“出租人無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，這樣不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，筆者也認(rèn)為不妥。觀點(diǎn)如下：法律是有著嚴(yán)密的體系性和邏輯性的，按照體系性解釋?zhuān)D(zhuǎn)租賃的合同效力與出租人的同意與否無(wú)關(guān)，在出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租賃的情況下，可以解除合同，那么轉(zhuǎn)租合同會(huì)因?yàn)榍耙粋€(gè)租賃合同的解除導(dǎo)致實(shí)際上履行不能，當(dāng)事人可以以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，追究過(guò)錯(cuò)方（承租人）的違約責(zé)任；若出租人同意轉(zhuǎn)租，那自不必說(shuō)。這樣一來(lái)，三方的利益平衡，而且毫不妨礙房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為呢？所以賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不會(huì)必然導(dǎo)致限制房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。
三、筆者認(rèn)為次承租人應(yīng)該享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由：
4、法律設(shè)計(jì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一制度的初衷是保護(hù)弱勢(shì)群體，在出現(xiàn)次承租人的轉(zhuǎn)租三方當(dāng)事人中，次承租人才是真正的弱勢(shì)群體，其權(quán)益更易受到侵害。在利益大小不能區(qū)分的情況下，我們確定弱勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)就是看是否具有利益被侵害的緊迫性，承租人的利益具有現(xiàn)實(shí)緊迫性嗎？顯然沒(méi)有，反而是承租人在出租獲利，成為了強(qiáng)勢(shì)群體（打個(gè)比方：只有吃飽了，才能想著去吃好，沒(méi)有了住房的緊迫需要了，才會(huì)去出租獲利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的現(xiàn)實(shí)緊迫性，才是真正應(yīng)該被保護(hù)的對(duì)象。
四、關(guān)于房屋多次轉(zhuǎn)租如何來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題：如前所述，賦予轉(zhuǎn)租合同效力，使其效力不因出租人的同意與否而受到影響，可以運(yùn)用解除合同的手段來(lái)達(dá)到平衡利益的目的，以次為前提條件而賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也就順理成章了。無(wú)論房屋轉(zhuǎn)租了多少次、轉(zhuǎn)租給了多少人，都嚴(yán)格按照保護(hù)弱勢(shì)群體這一設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法初衷來(lái)處理，問(wèn)題都迎刃而解――永遠(yuǎn)都是：誰(shuí)正在占有、居住、使用房屋，誰(shuí)就應(yīng)該享有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利，承租人包括其他的次承租人實(shí)際上都早已經(jīng)喪失了弱勢(shì)群體的地位，保護(hù)他們基于租賃房屋的利益而賦予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不符合公平原則，也偏離了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的理念和初衷。
綜上所述，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅符合法律的公平原則，更有利于簡(jiǎn)化程序、減少損失，更符合承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法律制度所體現(xiàn)的立法初衷！
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十
隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng)，人們愈發(fā)重視合同，越來(lái)越多的場(chǎng)景和場(chǎng)合需要用到合同，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？下面是小編精心整理的商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)合同，歡迎閱讀與收藏。
甲方：___________ 乙方：___________
代理人：_________
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名/公司名稱(chēng)：_________
代理人：_________
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的'優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人(簽字)：_________代理人(簽字)：_____________
_________年____月____日_________年____月____日
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十一
摘要：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之力究竟為形成力，抑或請(qǐng)求之力，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為一種形成權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);法律上之力;形成力;請(qǐng)求力。
關(guān)于權(quán)利的本質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜。
以德國(guó)學(xué)者梅克爾為代表的“法力說(shuō)”認(rèn)為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標(biāo)的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請(qǐng)求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)，亦即以權(quán)利之作用不同而對(duì)權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
一、比較法上的借鑒。
德國(guó)民法理論界通說(shuō)認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過(guò)單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對(duì)人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須相對(duì)人為承諾。
[2]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買(mǎi)權(quán)拘束的標(biāo)的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請(qǐng)求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者們更多主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時(shí)指出，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買(mǎi)賣(mài)契約存在，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為條件。
因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買(mǎi)賣(mài)契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認(rèn)為該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對(duì)人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對(duì)人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認(rèn)為，出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都不是形成權(quán)所附的'停止條件，而是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說(shuō)。
(1)締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人有請(qǐng)求出租人與之訂立買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。
然而筆者認(rèn)為，依據(jù)契約自由原則，出租人當(dāng)然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說(shuō)，承租人便只是一般交易相對(duì)人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說(shuō)，將會(huì)使承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。
(2)附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，該說(shuō)同樣認(rèn)為承租人對(duì)出租人有一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強(qiáng)制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對(duì)承租人有一個(gè)“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對(duì)承租人的強(qiáng)制要約;當(dāng)然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時(shí)出租人必須強(qiáng)制承諾。
[7]依據(jù)該說(shuō)，無(wú)論是強(qiáng)制要約抑或是強(qiáng)制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同。
(3)期待權(quán)說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，在出租人出賣(mài)租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)隨之發(fā)生;而當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項(xiàng)權(quán)利當(dāng)然處于期待狀態(tài)。
但筆者認(rèn)為，將該項(xiàng)權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實(shí)際理由。
對(duì)權(quán)利性質(zhì)的定位，應(yīng)當(dāng)有利于該項(xiàng)權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項(xiàng)權(quán)利為形成權(quán)。
通過(guò)對(duì)形成權(quán)說(shuō)和附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)的比較，筆者認(rèn)為，此二者并無(wú)差別。
因?yàn)樾纬蓹?quán)說(shuō)確立的關(guān)鍵是無(wú)須出租人為承諾，承租人通過(guò)自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
而附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，因給出租人施加了強(qiáng)制要約或強(qiáng)制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
故，筆者認(rèn)為，主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個(gè)都并無(wú)不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無(wú)須再對(duì)此二者加以進(jìn)一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
該項(xiàng)賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為系違約責(zé)任，而違約責(zé)任的前提當(dāng)然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說(shuō)的觀點(diǎn)，這項(xiàng)合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，該項(xiàng)權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過(guò)向法院起訴來(lái)行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來(lái)表明承租人此項(xiàng)權(quán)利的效力，也并不意味著該項(xiàng)權(quán)利不能在當(dāng)事人之間自由行使，而無(wú)須通過(guò)起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而無(wú)須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)皆是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
參考文獻(xiàn)：
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[2][德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯，德國(guó)債法分論，杜景林、盧諶譯[m]，北京：法律出版社，2007，p128.
[4]黃茂榮，買(mǎi)賣(mài)法[m]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002，p146.
[5]王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第一冊(cè))[m]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，.p477.
[9]王麗莎，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償研究[j]，河北法學(xué)，2010.5(28)：5.
[10]王澤鑒，民法總則[m]，北京：北京大學(xué)出版社，，p79.
[11]王澤鑒，民法思維——請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論體系[m]，北京：北京大學(xué)出版社，2009，p58。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十二
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明。
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)。
姓名/公司名稱(chēng)：_________。
代理人：_________。
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________。
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十三
某市某街道50號(hào)居民程某曾于1994年8月初，將自己繼承的位于本市中南大街20號(hào)的4間房屋租給魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬(wàn)余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬(wàn)元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給魏某的4間房屋賣(mài)給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某幫助，特別是在妻子住院時(shí)丁某湊齊2萬(wàn)元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣(mài)給丁某，后雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商決定以4萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓此4間房屋，同年8月10日，雙方到房屋部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出異議，認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此其買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
本案在審理中法院存在幾種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某，丁某作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為；程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求魏某意見(jiàn)，看魏某是否愿意購(gòu)買(mǎi)。由于程某未通知魏某，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此程某與丁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是無(wú)效的。
討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”《合同法》第230條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！边@就明確確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專(zhuān)屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
從本案來(lái)看，魏某承租了程某的房屋，其作為承租人在程某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。程某將其已租給魏某使用的.4間房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，并沒(méi)有提前通知承租人，那么程某和丁某之間雖辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，其買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，丁某是否享有對(duì)該房屋的所有權(quán)，值得探討。為便于分析，先就以下幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論：
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十四
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個(gè)弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請(qǐng)到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價(jià)2萬(wàn)元賣(mài)給本村的李洪國(guó)。雙方正式訂立了書(shū)面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”李洪國(guó)并預(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)。孫家立感到已無(wú)力再蓋新房，遂找到李洪國(guó)提出解除合同，并退回定金。李洪國(guó)認(rèn)為雙方已訂立了正式的書(shū)面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請(qǐng)到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李洪國(guó)遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價(jià)轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)沒(méi)有通知他，侵害了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒(méi)有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，確實(shí)沒(méi)有通知其兩個(gè)弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個(gè)弟弟的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋合同應(yīng)宣告無(wú)效。
（三）作者的觀點(diǎn)。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，被告感到資金非常緊張，已無(wú)力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的`除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力必須導(dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來(lái)看，盡管被告對(duì)其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見(jiàn)的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難，難以翻蓋新房同時(shí)交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十五
摘要在有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中十分重要的一個(gè)部分就是股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使。對(duì)于這一項(xiàng)權(quán)利的行使,現(xiàn)行法律對(duì)其權(quán)利的規(guī)定并不是非常完善和清楚。本文從什么是股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件、行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體措施、對(duì)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制等方面介紹了股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
廣義的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)包括有限責(zé)任公司股東、股份有限公司股東和中外合資企業(yè)股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但鑒于實(shí)踐中有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與實(shí)現(xiàn)在拍賣(mài)程序中特別是在強(qiáng)制拍賣(mài)中產(chǎn)生與出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題及沖突事宜多觸及到法律規(guī)定的本身,具有一定的代表性,因此,本文不涉及拍賣(mài)問(wèn)題中的優(yōu)先權(quán),僅就有限責(zé)任公司股東基于公司章程的約定而享有的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題作簡(jiǎn)要研究,以期為對(duì)司法實(shí)踐中股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)問(wèn)題的解析提出有益建議。
目前產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上對(duì)于怎樣行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意見(jiàn)大多不盡相同,有的人認(rèn)為可以對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行無(wú)條件的行使,有人認(rèn)為對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行部分行使,或不能部分行使,但是也有的人認(rèn)為,股東不可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)槠毡檎J(rèn)識(shí)上的不同,就容易導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)交易中的無(wú)規(guī)律和混亂。
股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指股東在同等條件下可以?xún)?yōu)先的購(gòu)買(mǎi)其他股東的股權(quán)的權(quán)利。我國(guó)《公司法》第72條規(guī)定:經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有限責(zé)任公司中特定的一種權(quán)利。公司法為了保證有限責(zé)任公司的老股東的權(quán)利及利益,規(guī)定老股東可以通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)公司的控制,這樣才規(guī)定了股東擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣的規(guī)定不僅僅是一種對(duì)老股東對(duì)公司貢獻(xiàn)的承認(rèn),也是為了在新老股東之間能建立起良好的合作關(guān)系維護(hù)公司當(dāng)中的“人合性”。
股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法律授權(quán)性權(quán)利。在這里,值得注意的是隨著現(xiàn)行《公司法》價(jià)值取向的變化,對(duì)有限責(zé)任公司原有股東的新股優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)其他股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定由強(qiáng)制性規(guī)范修改為任意性規(guī)范,因此現(xiàn)階段股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)首先取自公司股東的約定,公司章程中可以對(duì)股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定,除非違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,否則公司章程中的條款對(duì)各股東均具約束力。這是股東行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的.依據(jù)之一。
(一)內(nèi)容條件。
行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)前先要確定什么樣的內(nèi)容的交易關(guān)系才能行使。公司法中規(guī)定內(nèi)容為同等條件時(shí)的交易關(guān)系,股東才可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。那什么是同等條件?只有當(dāng)股權(quán)所有人與第三方所簽訂的交易合同中所規(guī)定的條件相對(duì)來(lái)說(shuō)是等同時(shí),其中當(dāng)付款時(shí)間和交易價(jià)格等主要條件相同時(shí)才是同等條件,至于付款的方式只要沒(méi)有損害股權(quán)所有人的基本利益,付款的方式則可以不用列入同等條件中去。
(二)時(shí)間條件。
究竟什么時(shí)候能夠行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第一,一定要股權(quán)所有者有變賣(mài)股權(quán)意愿之后,如果股權(quán)所有者沒(méi)有出讓意圖,則股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不成立。第二,當(dāng)股權(quán)所有人與第三方?jīng)]有達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議時(shí),如果股東有購(gòu)買(mǎi)意圖,則可以直接與股權(quán)所有人簽訂協(xié)議即可。如果股權(quán)所有人與第三方已經(jīng)達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議時(shí),股東如果有購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的意愿,股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以為股東對(duì)抗第三方,行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以,股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行駛時(shí)間則是股權(quán)所有者與第三方達(dá)成交易協(xié)議的時(shí)間。需要值得注意的是,如果第三方與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)都想向股權(quán)所有人購(gòu)買(mǎi)股權(quán)時(shí),我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為并不是說(shuō)股權(quán)所有人一定要同股東達(dá)成股權(quán)交易關(guān)系。如果這樣認(rèn)為這是將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)混淆為優(yōu)先締約權(quán)了,這是一種不正確的認(rèn)識(shí)。在股權(quán)所有人出讓股權(quán)時(shí),所有人還是有選擇對(duì)象的權(quán)利,只是所有人選擇的結(jié)果不一定就會(huì)有法律效力。
《公司法》第72條規(guī)定:股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán);不購(gòu)買(mǎi)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。在現(xiàn)實(shí)生活中,為了照顧各方面的利益,同時(shí)參照相關(guān)法律的規(guī)定。首先出讓股權(quán)的股東用書(shū)面材料的形式通知其他股東并告知股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和數(shù)量,其他股東在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)必須做出答復(fù),如果一個(gè)月內(nèi)沒(méi)有作出具體答復(fù)的,等同于放棄股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出讓股東沒(méi)有做到及時(shí)的、清楚的通知,并與第三方簽訂了轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議。其他股東則可以在第三方在公司登記股東名冊(cè)之后一年內(nèi)向法院提起訴訟,請(qǐng)求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院一般會(huì)協(xié)調(diào)原告和原股權(quán)所有者進(jìn)行股權(quán)交易的問(wèn)題。四、關(guān)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的限制(下轉(zhuǎn)第127頁(yè))(上接第106頁(yè))股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使,在一定程度上就是對(duì)出讓股權(quán)人對(duì)股權(quán)的處理進(jìn)行了一定的限制。所以,為了盡量保護(hù)出讓股權(quán)人的利益,應(yīng)該對(duì)股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行一定的限制。
第一,股權(quán)出讓人在與自己在法律上有身份關(guān)系的第三人進(jìn)行股權(quán)交易時(shí),其他股東不能行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種身份關(guān)系可以是近親屬關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系等等。股權(quán)出讓人在與有身份關(guān)系的第三方交易時(shí),這種交易帶著出讓人的感情因素,所以在這種情況下,建議其他股東不能行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二,股權(quán)所有人的股權(quán)被公安機(jī)關(guān)、法院、檢察院等司法機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制性出賣(mài)時(shí),這個(gè)時(shí)候,股權(quán)所有人在法律上已經(jīng)失去了對(duì)股權(quán)的處理權(quán),所以,其他股東無(wú)法將股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使在出讓人上。同時(shí),股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不可以對(duì)司法機(jī)關(guān)行使,因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)的處理行為是對(duì)公權(quán)力的行使,帶著強(qiáng)烈的國(guó)家性質(zhì),具有強(qiáng)制性、必須性,所以股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第三,當(dāng)股權(quán)出讓人通過(guò)拍賣(mài)的方式對(duì)股權(quán)進(jìn)行處理的時(shí)候,應(yīng)該分兩種情況:。
一是其他股東不知曉股權(quán)出讓人要對(duì)股權(quán)進(jìn)行拍賣(mài),導(dǎo)致沒(méi)有及時(shí)參加股權(quán)的拍賣(mài),從而使第三方與股權(quán)出讓人達(dá)成了交易關(guān)系,此時(shí),股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人依然可以在同等條件下行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
二是其他股東知道股權(quán)出讓人要對(duì)股權(quán)進(jìn)行拍賣(mài),但是沒(méi)有來(lái)參加拍賣(mài),這種時(shí)候,就應(yīng)該認(rèn)同為其他股東放棄了股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),之后也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果參加了,沒(méi)有競(jìng)拍成功的,因?yàn)榕馁u(mài)遵循的是價(jià)高者優(yōu)先所得的規(guī)則,所以事后也不可以行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第四,股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是不能部分行使的。公司法雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定,但從法律對(duì)優(yōu)先權(quán)行使的交易“同等條件”要求看,已經(jīng)否定了部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。交易“同等條件”是包括價(jià)格、標(biāo)的在內(nèi)的多個(gè)條件的集合,而非單獨(dú)局限于價(jià)格條件。其他股東若欲以同等條件行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),不能僅僅在價(jià)格上達(dá)到“同等條件”,必須同時(shí)考慮形成該價(jià)格條件的標(biāo)的。該標(biāo)的在量上表現(xiàn)為特定比例的股權(quán),是屬于交易的“同等條件”。所以交易標(biāo)的分割將對(duì)交易“同等條件”造成了重大改變,從而導(dǎo)致標(biāo)的未被購(gòu)買(mǎi)部分的股權(quán)價(jià)值貶值。
綜上所述,關(guān)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的一些爭(zhēng)議,從根本上來(lái)說(shuō)都是對(duì)法律條文、法律價(jià)值的理解問(wèn)題,解決這些問(wèn)題的時(shí)候需要適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展情況,更應(yīng)該考慮公司本身的實(shí)際情況,既然在公司法中對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予了公司足夠的自治權(quán)利。在考慮這些情況的時(shí)候,要首先考慮公司的章程,然后杜絕與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法目的相違背的行為的發(fā)生,從而達(dá)到保護(hù)股東合法利益的目的。
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十六
本人鄭重承諾，本人已接到位于上海市____________室的房地產(chǎn)權(quán)利人____________的通知，需將該房地產(chǎn)出售給第三人。
現(xiàn)作為該房地產(chǎn)的承租人，本篇文章來(lái)自資料管理下載。本人在此聲明，放棄對(duì)該房地產(chǎn)的'優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
以下空白。
承諾人：
201x年x月x日。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇一
「案情」。
1月30日，甲與乙公司簽訂房屋租賃合同，甲租用乙公司商業(yè)用房一間，至7月30日期滿。2月1日，因乙公司欠丙銀行貸款，法院依法將該房屋強(qiáng)制執(zhí)行給丙銀行。在執(zhí)行過(guò)程中，法院告知甲對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，甲未主張?jiān)摍?quán)利。同年3月3日，丙銀行領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證書(shū)。3月4日，丙銀行與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將該房屋出賣(mài)給第三人，第三人于當(dāng)日向丙銀行交清房款。3月7日，丙銀行將房屋過(guò)戶(hù)給第三人，第三人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書(shū)，并將其買(mǎi)房情況告知甲，要求甲向其交納房租費(fèi)或遷讓房屋，甲當(dāng)即表示異議。206月6日甲以丙銀行的行為侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，向法院起訴，請(qǐng)求宣布丙銀行與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，維護(hù)其對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
「爭(zhēng)議」。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不擊破租賃”原則，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效。依照《合同法》第230條之規(guī)定，甲作為房屋的承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。丙銀行在出賣(mài)該房屋之前，沒(méi)有通知甲也未給其合理的答復(fù)期，應(yīng)認(rèn)定丙銀行未履行法定的通知義務(wù)，其行為侵害了甲享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而甲從第三人處得知房屋出賣(mài)情況，是其得知權(quán)利侵害之日，由此計(jì)算的期間為訴訟時(shí)效的期間，而非法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的計(jì)算期間。所以，應(yīng)維護(hù)甲的訴訟請(qǐng)求。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效。甲在明知丙銀行將房屋出賣(mài)給第三人的情況下，應(yīng)當(dāng)在法定的合理期限內(nèi)（3個(gè)月）主張自已所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而其沒(méi)有主張，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以，應(yīng)駁回甲的訴訟請(qǐng)求。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，民事主體行使權(quán)利履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。1、甲在此案中享有兩次行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的機(jī)會(huì)，當(dāng)法院將房屋執(zhí)行給丙銀行時(shí)，其未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。丙銀行與第三人有理由相信其放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)甲又行使該項(xiàng)權(quán)利，其前后行為發(fā)生矛盾，屬權(quán)利濫用。2、甲明知對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)第三人不得對(duì)抗承租人，其應(yīng)依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而其沉默不為行動(dòng)，其行為顯然已引起丙銀行與第三人的正當(dāng)信任，認(rèn)為甲不欲行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，現(xiàn)又行使該項(xiàng)權(quán)利，致丙銀行與第三人陷入困境，其違反誠(chéng)實(shí)信用原則，不得再行行使該項(xiàng)權(quán)利。據(jù)此，應(yīng)駁回甲的訴訟請(qǐng)求。
第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，依《合同法》第229條、第230條之規(guī)定，原租賃合同對(duì)甲、丙銀行繼續(xù)有效，甲當(dāng)然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬形成權(quán)，依其性質(zhì)應(yīng)適用除斥期間的規(guī)定，而非適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。在法無(wú)明文規(guī)定的情形下，應(yīng)類(lèi)推適用民法關(guān)于除斥期間的規(guī)定，除斥期間屆滿其權(quán)利絕對(duì)消滅。
「法理評(píng)析」。
本案事實(shí)雖為簡(jiǎn)單，在法律適用上卻見(jiàn)解不一，眾說(shuō)紛紜。究其原因源于我國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法過(guò)于簡(jiǎn)陋和法官在對(duì)法律規(guī)范的理解上存在差異。按照民法解釋學(xué)，法官在審理具體案件時(shí)，第一步的工作是尋找所應(yīng)適用的法律規(guī)范作為裁判的大前提，稱(chēng)為找法活動(dòng)。找法的結(jié)果有三種可能：1、有可適用的'法律規(guī)范。2、沒(méi)有可適用的法律規(guī)范，這種情形即存在法律的漏洞。3、雖有規(guī)定，卻過(guò)于抽象，須加以具體化。本案爭(zhēng)執(zhí)的是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，調(diào)整該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律規(guī)范和司法解釋有國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第11條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)）第118條和《合同法》第230條規(guī)定的內(nèi)容?！逗贤ā返?30條源于《條例》和《意見(jiàn)》的相關(guān)內(nèi)容，為調(diào)整房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最高法律規(guī)范。
[1][2][3]。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇二
鑒于：
____________公司(棄權(quán)股東)為_(kāi)___________有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)"目標(biāo)公司")的合法股東之一，并依據(jù)公司章程規(guī)定持有目標(biāo)公司百分之五十一(____________%)的股份。
____________有限公司(股權(quán)出讓方)為目標(biāo)公司的另一股東。依據(jù)公司章程規(guī)定合法持有目標(biāo)公司百分之____________(____________%)的股份。
____________年____________月____________日，依法召開(kāi)目標(biāo)公司股東會(huì)，股東同意并形成決議，____________有限公司(股權(quán)出讓方)向____________股份有限公司(股權(quán)受讓方)轉(zhuǎn)讓其持有目標(biāo)公司百分之____________(____________%)的股份。
____________公司(棄權(quán)股東)在此聲明：
1.本公司無(wú)條件放棄依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和《____________目標(biāo)公司章程》對(duì)出讓股份所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
2.本公司放棄股權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的決定是無(wú)條件的和不會(huì)撤銷(xiāo)的，并承諾在目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中不反悔。
3.本公司同意就出讓相關(guān)事宜對(duì)《____________目標(biāo)公司章程》進(jìn)行相應(yīng)修改。
____________公司(棄權(quán)股東)(蓋章)。
授權(quán)代表：____________(簽字)。
日期：____________
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇三
乙方：___________。
代理人：_________。
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明。
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
姓名/公司名稱(chēng)：_________。
代理人：_________。
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________。
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_____________。
_________年____月____日_________年____月____日。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇四
甲方：
乙方：
代理人：
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及 市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì) 商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待 商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物
1．產(chǎn)品： 商業(yè)產(chǎn)品
2．物業(yè)地址： 。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名／公司名稱(chēng)：
代理人：
身份證號(hào)碼／護(hù)照號(hào)碼：
公司注冊(cè)號(hào)／法人代碼：
地址／法定地址：
電話：
郵政編碼：
傳真：
電子郵箱：
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的`物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為 。 居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1．為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品 元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為 套，乙方向甲方支付人民幣 元整。
2．甲、乙雙方正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《 市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1．甲方在正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2．乙方與甲方正式簽訂《 市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3．在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《 市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4．自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
甲方（蓋章）： 乙方（簽字）：
法定代表人（簽字）： 代理人（簽字）：
年 月 日 年 月 日
簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)：
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇五
乙方：______________。
丙方：_____________。
丁方：______________。
戊方：______________。
鑒于：__________。
1.甲方、乙方、丙方、丁方、戊方是逝者(生前身份證號(hào)為：__________)的子女，甲、乙、丙、丁、戊五方系兄弟關(guān)系。
2.于_____年_____月_____日過(guò)逝，在生前立下遺囑：位于____________的房產(chǎn)歸甲方所有，但是如要出售房產(chǎn)的，其他兄弟具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
3.依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于____________的房產(chǎn)(房產(chǎn)證號(hào)為：__________)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并與甲方達(dá)成如下協(xié)議：
一、根據(jù)當(dāng)?shù)孛袼祝?、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)，同意該房產(chǎn)可由甲方自由買(mǎi)賣(mài)，乙、丙、丁、戊四方今后不能就該房產(chǎn)的任何事宜(包括但不限于未來(lái)可能的拆遷改造、政府補(bǔ)貼、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài))向甲方主張任何權(quán)利。
二、甲方同意自由處理逝者遺產(chǎn)中位于________________的房產(chǎn)。
三、若后續(xù)涉及房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，所發(fā)生的所有相關(guān)稅費(fèi)及公證費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)。乙、丙、丁、戊四方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助甲方辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。
四、鑒于親情考慮，經(jīng)當(dāng)事各方協(xié)商，該房產(chǎn)有一樓梯，屬于公用，乙、丙、丁、戊四方同意房產(chǎn)出售后，購(gòu)買(mǎi)人也有權(quán)使用樓梯。
五、本協(xié)議簽訂過(guò)程中所產(chǎn)生的糾紛由各方協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依法向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙、丁、戊簽字捺手印后生效。
七、本協(xié)議一式伍份，甲、乙、丙、丁、戊各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
(以下無(wú)正文)。
甲方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
乙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
丙方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
丁方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
戊方(簽字捺手印)：__________。
簽署時(shí)間：__________。
_____年_____月_____日。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇六
商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議要如何寫(xiě)，以下由文書(shū)幫小編推薦
天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（居住型公寓）
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商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議
甲方：_________乙方：_________
代理人：_________根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的.物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名/公司名稱(chēng)：_________
代理人：_________
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
乙方(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
代理人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇七
出讓方（甲方）：
受讓方（乙方）：
甲、乙雙方本著自愿、公平、誠(chéng)信的原則，就房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，簽定本合同，并共同信守。
一、甲方自愿將公司職工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的地鐵名典小區(qū)d棟單元住房的購(gòu)房名額轉(zhuǎn)讓給乙方。
二、甲方購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用人民幣22000.00元。乙方于合同簽訂之日起向甲方一次性付清。本合同生效之日起，該房屋的所有房款由乙方交付開(kāi)發(fā)商。
三、因開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不能給予過(guò)戶(hù)更名，現(xiàn)房屋簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，暫時(shí)仍為甲方名。
四、甲方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助乙方辦理購(gòu)房的'相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)向乙方提供房屋建設(shè)的相關(guān)信息，當(dāng)房屋的戶(hù)型、面積、價(jià)格等發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)告知乙方，乙方不能以房屋的戶(hù)型、面積、價(jià)格等發(fā)生變化為由而終止協(xié)議。
五、本合同生效以后，此房屋的房費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
六、乙方交納購(gòu)房的相關(guān)費(fèi)用后，甲方應(yīng)協(xié)助乙方與開(kāi)發(fā)商簽訂有效購(gòu)房合同，并辦理房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，所有合同、房產(chǎn)證等相關(guān)購(gòu)房手續(xù)資料，均由乙方保存。待房產(chǎn)可以更名時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)償協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)更名過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)。更名所發(fā)生的費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。
七、今后的房屋質(zhì)量、驗(yàn)收、物業(yè)管理費(fèi)、裝修等問(wèn)題由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方僅有從旁協(xié)助的義務(wù)。
八、甲方確認(rèn)該房屋權(quán)屬無(wú)糾紛、無(wú)欠款、無(wú)抵押，并具有真實(shí)性，合法交易性。如因此給乙方造成任何損失，甲方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。本協(xié)議由房屋所在地法院管轄。
九、違約責(zé)任：如甲方違約，支付乙方萬(wàn)元的違約金。如乙方違約，乙方所交的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還。
十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方：
乙方：
簽訂日期：
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇八
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個(gè)弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請(qǐng)到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價(jià)2萬(wàn)元賣(mài)給本村的李洪國(guó)。雙方正式訂立了書(shū)面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）?！崩詈閲?guó)并預(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)。孫家立感到已無(wú)力再蓋新房，遂找到李洪國(guó)提出解除合同，并退回定金。李洪國(guó)認(rèn)為雙方已訂立了正式的書(shū)面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請(qǐng)到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李洪國(guó)遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價(jià)轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)沒(méi)有通知他，侵害了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒(méi)有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，確實(shí)沒(méi)有通知其兩個(gè)弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個(gè)弟弟的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋合同應(yīng)宣告無(wú)效。
（三）作者的觀點(diǎn)。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，被告感到資金非常緊張，已無(wú)力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的`除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Ρ仨殞?dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來(lái)看，盡管被告對(duì)其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見(jiàn)的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難，難以翻蓋新房同時(shí)交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
[1][2][3]。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇九
先看看以下案例：
范女士于從一個(gè)二房東手中租賃到了一套單元房，房屋租賃合同中有房東同意二房東轉(zhuǎn)租該房屋的聲明和簽字。范女士入住后在征得了房東和二房東同意的前提下進(jìn)行了簡(jiǎn)單的再裝修，并一直居住至今，此時(shí)離房屋租賃合同期滿之日只有一個(gè)月的期限了。上個(gè)月，房東突然通知二房東和范女士說(shuō)他的房屋已經(jīng)賣(mài)給別人了，讓范女士在合同期滿之日搬離住房，逾期要賠償其一切經(jīng)濟(jì)損失。可范女士一時(shí)找不到合適的房屋，再者自己裝修的投入怎么辦？于是她想自己作為次承租人能不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)下該房屋。在向房東主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)未果后，范女士一紙?jiān)V狀將房東告上了法庭。
法律分析：范女士作為次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及是否優(yōu)先于承租人是本案的關(guān)鍵。
一、《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法）第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)承租物造成損失的，承租人應(yīng)擔(dān)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第230條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┲邪堰@個(gè)合理期限界定為3個(gè)月。
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃房屋以自己名義出租給次承租人，從而獲利的行為。在轉(zhuǎn)租的情況下，涉及三方當(dāng)事人，兩個(gè)法律關(guān)系。承租人與出租人的租賃法律關(guān)系，承租人與次承租人的房屋租賃法律關(guān)系，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人實(shí)際占有、使用房屋并享受收益，兩個(gè)法律關(guān)系共存于一個(gè)標(biāo)的物上，當(dāng)房屋出售時(shí)必將產(chǎn)生糾紛。
本案中若次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并優(yōu)先于承租人或者承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么范女士就可以?xún)?yōu)先于已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，在同等情況下購(gòu)買(mǎi)該房屋，從而使自己的損失減少到最低；如果次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)但后于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么勢(shì)必給其造成較大的損失，物質(zhì)上的、精神上的！
二、理論界目前關(guān)于次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要的理由如下：
1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，我國(guó)現(xiàn)有法律沒(méi)有賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
3、如果承認(rèn)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，會(huì)帶來(lái)更多的麻煩，比如在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，孰先孰后？無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)。出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)；出租人作為房屋的所有權(quán)人，不能充分的行使處分權(quán)，勢(shì)必使權(quán)能被嚴(yán)重限制；因?yàn)榇嬖诒姸嗟膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，第三人可能會(huì)放棄洽談，同等條件的確立也就成了難題，買(mǎi)賣(mài)也就成了難題了。
5、出租人在無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，完全可能以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，從而阻斷房屋轉(zhuǎn)租，直接向承租人收取租金，免除以后的諸多麻煩，這樣將不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，房屋轉(zhuǎn)租成為空談，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更成為了空談。
筆者認(rèn)為，以上理由都未免過(guò)于牽強(qiáng)。分述如下：
2、關(guān)于合同相對(duì)性之說(shuō)――“次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)違背了合同的相對(duì)性原則，所以不宜賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的說(shuō)法更是難以令人信服。眾觀諸法，突破合同相對(duì)性原則的規(guī)定并非罕見(jiàn)：
《合同法》第73條、74條關(guān)于債的保全的規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的除外?！騻鶆?wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。”
《合同法》第244條關(guān)于融資租賃的規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外?！?BR> 《合同法》第272條第2款關(guān)于工程承包的規(guī)定：“總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。”
《合同法》第313條關(guān)于單式聯(lián)運(yùn)的規(guī)定：“兩個(gè)以上承運(yùn)人以同一運(yùn)輸方式聯(lián)運(yùn)的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)對(duì)全程運(yùn)輸承擔(dān)責(zé)任。損失發(fā)生在某一運(yùn)輸區(qū)段的，與托運(yùn)人訂立合同的承運(yùn)人和該區(qū)段的承運(yùn)人承擔(dān)連帶責(zé)任?！?BR> 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第25條、第26條的關(guān)于工程承承包糾紛訴訟主體資格的規(guī)定：“因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，發(fā)包人可以以總承包人、分包人和實(shí)際施工人為共同被告提起訴訟。實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任?！?BR> 等等…。
3、至于“在房屋多次轉(zhuǎn)租的情況下數(shù)個(gè)承租人均有優(yōu)先權(quán)，無(wú)形中加重了出租人的義務(wù)，出租人可能不知最終承租人是誰(shuí)而無(wú)法履行通知義務(wù)?！边@一說(shuō)法就更不符合法律的基本精神了?！逗贤ā访魑囊?guī)定了承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。也就是說(shuō)，承租人轉(zhuǎn)租房屋要么是經(jīng)過(guò)出租人同意，要么是出租人解除合同導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同因履行不能而解除或者是無(wú)效（理論上還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的合同效力待定）而根本不會(huì)發(fā)生當(dāng)事人意定的法律效果。對(duì)于前者，出租人同意轉(zhuǎn)租就應(yīng)該審慎的了解次承租人的情況，否則一個(gè)漠視甚至放任自己權(quán)益保護(hù)的權(quán)利者是不主張去積極的保護(hù)的，這也是法律諺語(yǔ)――“法律不保護(hù)在權(quán)利上睡眠的人”所體現(xiàn)的精神；對(duì)于后者，要么是合同解除、無(wú)效要么是拒絕追認(rèn)效力待定的合同而使其歸于無(wú)效，很少或者都不會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，如同不能拿特殊情況來(lái)代表普遍真理一樣，我們不能拿可能出現(xiàn)的少數(shù)情況，且是具有不可預(yù)期性的少數(shù)情況來(lái)否決對(duì)大眾弱勢(shì)群體的保護(hù)，這樣不符合公平理念。根據(jù)上述，應(yīng)該賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人只要盡了審慎、合理的注意義務(wù)是完全可以排除因不知次承租人是誰(shuí)而導(dǎo)致的義務(wù)加重。
顯然，這四個(gè)問(wèn)題的答案都是否定的，權(quán)衡之下，我們有理由相信賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是符合社會(huì)公平及正義理念的。
5、關(guān)于“出租人無(wú)法充分行使處分權(quán)的情況下，以不同意轉(zhuǎn)租為由解除合同，這樣不利于房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”的說(shuō)法，筆者也認(rèn)為不妥。觀點(diǎn)如下：法律是有著嚴(yán)密的體系性和邏輯性的，按照體系性解釋?zhuān)D(zhuǎn)租賃的合同效力與出租人的同意與否無(wú)關(guān)，在出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租賃的情況下，可以解除合同，那么轉(zhuǎn)租合同會(huì)因?yàn)榍耙粋€(gè)租賃合同的解除導(dǎo)致實(shí)際上履行不能，當(dāng)事人可以以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，追究過(guò)錯(cuò)方（承租人）的違約責(zé)任；若出租人同意轉(zhuǎn)租，那自不必說(shuō)。這樣一來(lái)，三方的利益平衡，而且毫不妨礙房屋使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為呢？所以賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不會(huì)必然導(dǎo)致限制房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。
三、筆者認(rèn)為次承租人應(yīng)該享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由：
4、法律設(shè)計(jì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一制度的初衷是保護(hù)弱勢(shì)群體，在出現(xiàn)次承租人的轉(zhuǎn)租三方當(dāng)事人中，次承租人才是真正的弱勢(shì)群體，其權(quán)益更易受到侵害。在利益大小不能區(qū)分的情況下，我們確定弱勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)就是看是否具有利益被侵害的緊迫性，承租人的利益具有現(xiàn)實(shí)緊迫性嗎？顯然沒(méi)有，反而是承租人在出租獲利，成為了強(qiáng)勢(shì)群體（打個(gè)比方：只有吃飽了，才能想著去吃好，沒(méi)有了住房的緊迫需要了，才會(huì)去出租獲利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的現(xiàn)實(shí)緊迫性，才是真正應(yīng)該被保護(hù)的對(duì)象。
四、關(guān)于房屋多次轉(zhuǎn)租如何來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題：如前所述，賦予轉(zhuǎn)租合同效力，使其效力不因出租人的同意與否而受到影響，可以運(yùn)用解除合同的手段來(lái)達(dá)到平衡利益的目的，以次為前提條件而賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也就順理成章了。無(wú)論房屋轉(zhuǎn)租了多少次、轉(zhuǎn)租給了多少人，都嚴(yán)格按照保護(hù)弱勢(shì)群體這一設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法初衷來(lái)處理，問(wèn)題都迎刃而解――永遠(yuǎn)都是：誰(shuí)正在占有、居住、使用房屋，誰(shuí)就應(yīng)該享有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利，承租人包括其他的次承租人實(shí)際上都早已經(jīng)喪失了弱勢(shì)群體的地位，保護(hù)他們基于租賃房屋的利益而賦予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不符合公平原則，也偏離了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)計(jì)的理念和初衷。
綜上所述，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅符合法律的公平原則，更有利于簡(jiǎn)化程序、減少損失，更符合承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法律制度所體現(xiàn)的立法初衷！
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十
隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng)，人們愈發(fā)重視合同，越來(lái)越多的場(chǎng)景和場(chǎng)合需要用到合同，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？下面是小編精心整理的商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)合同，歡迎閱讀與收藏。
甲方：___________ 乙方：___________
代理人：_________
根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)
姓名/公司名稱(chēng)：_________
代理人：_________
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的'優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
四、優(yōu)先權(quán)保證金
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
法定代表人(簽字)：_________代理人(簽字)：_____________
_________年____月____日_________年____月____日
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十一
摘要：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律上之力，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之力究竟為形成力，抑或請(qǐng)求之力，在此基礎(chǔ)之上，對(duì)于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為一種形成權(quán)。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);法律上之力;形成力;請(qǐng)求力。
關(guān)于權(quán)利的本質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜。
以德國(guó)學(xué)者梅克爾為代表的“法力說(shuō)”認(rèn)為，權(quán)利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標(biāo)的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請(qǐng)求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標(biāo)準(zhǔn)，亦即以權(quán)利之作用不同而對(duì)權(quán)利作出的劃分，此外還有支配力等。
一、比較法上的借鑒。
德國(guó)民法理論界通說(shuō)認(rèn)為該項(xiàng)權(quán)利是一種形成權(quán)，具有形成力，權(quán)利人可以通過(guò)單方意思表示而在自己與形成權(quán)的相對(duì)人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須相對(duì)人為承諾。
[2]優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的結(jié)果是“僅使權(quán)利人取得移轉(zhuǎn)受先買(mǎi)權(quán)拘束的標(biāo)的物的債權(quán)”，[3]也即，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的后果是使承租人與出租人之間形成一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請(qǐng)求權(quán)，即移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者們更多主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利是附停止條件的形成權(quán)。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時(shí)指出，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為附有條件之形成權(quán)，以先有買(mǎi)賣(mài)契約存在，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為條件。
因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人附有條件的形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買(mǎi)賣(mài)契約之內(nèi)容為內(nèi)容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認(rèn)為該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權(quán)可以附條件，因形成權(quán)的相對(duì)人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且陷于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對(duì)人的利益。
[6]據(jù)此，筆者認(rèn)為，出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都不是形成權(quán)所附的'停止條件，而是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”，即是法律明定的形成權(quán)的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說(shuō)。
(1)締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為，承租人有請(qǐng)求出租人與之訂立買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。
然而筆者認(rèn)為，依據(jù)契約自由原則，出租人當(dāng)然享有不與承租人締約的權(quán)利。
依據(jù)該說(shuō)，承租人便只是一般交易相對(duì)人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現(xiàn)?承租人的利益又如何保障?依據(jù)該說(shuō)，將會(huì)使承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為一句空話。
(2)附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，該說(shuō)同樣認(rèn)為承租人對(duì)出租人有一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，不同的是，法律施加給出租人強(qiáng)制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對(duì)承租人有一個(gè)“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對(duì)承租人的強(qiáng)制要約;當(dāng)然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，此時(shí)出租人必須強(qiáng)制承諾。
[7]依據(jù)該說(shuō)，無(wú)論是強(qiáng)制要約抑或是強(qiáng)制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同。
(3)期待權(quán)說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為，在出租人出賣(mài)租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)隨之發(fā)生;而當(dāng)出租人與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
在權(quán)利得以行使之前的階段，該項(xiàng)權(quán)利當(dāng)然處于期待狀態(tài)。
但筆者認(rèn)為，將該項(xiàng)權(quán)利定位為期待權(quán)，不解決任何實(shí)際理由。
對(duì)權(quán)利性質(zhì)的定位，應(yīng)當(dāng)有利于該項(xiàng)權(quán)利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項(xiàng)權(quán)利為形成權(quán)。
通過(guò)對(duì)形成權(quán)說(shuō)和附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)的比較，筆者認(rèn)為，此二者并無(wú)差別。
因?yàn)樾纬蓹?quán)說(shuō)確立的關(guān)鍵是無(wú)須出租人為承諾，承租人通過(guò)自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
而附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，因給出租人施加了強(qiáng)制要約或強(qiáng)制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
故，筆者認(rèn)為，主張承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之性質(zhì)為此二者中的任一個(gè)都并無(wú)不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無(wú)須再對(duì)此二者加以進(jìn)一步的區(qū)別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
該項(xiàng)賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認(rèn)為系違約責(zé)任，而違約責(zé)任的前提當(dāng)然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說(shuō)的觀點(diǎn)，這項(xiàng)合同就是形成權(quán)的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認(rèn)為，該項(xiàng)權(quán)利是形成訴權(quán)，只能通過(guò)向法院起訴來(lái)行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來(lái)表明承租人此項(xiàng)權(quán)利的效力，也并不意味著該項(xiàng)權(quán)利不能在當(dāng)事人之間自由行使，而無(wú)須通過(guò)起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)形成權(quán)，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而無(wú)須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)皆是該項(xiàng)形成權(quán)的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
參考文獻(xiàn)：
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[2][德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯，德國(guó)債法分論，杜景林、盧諶譯[m]，北京：法律出版社，2007，p128.
[4]黃茂榮，買(mǎi)賣(mài)法[m]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002，p146.
[5]王澤鑒，民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第一冊(cè))[m]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，.p477.
[9]王麗莎，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償研究[j]，河北法學(xué)，2010.5(28)：5.
[10]王澤鑒，民法總則[m]，北京：北京大學(xué)出版社，，p79.
[11]王澤鑒，民法思維——請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論體系[m]，北京：北京大學(xué)出版社，2009，p58。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十二
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。
一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明。
本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類(lèi)似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利。
二、標(biāo)的物。
1.產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品。
2.物業(yè)地址：_________。
三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)。
姓名/公司名稱(chēng)：_________。
代理人：_________。
身份證號(hào)碼/護(hù)照號(hào)碼：_________。
公司注冊(cè)號(hào)/法人代碼：_________。
地址/法定地址：_________。
電話：_________。
郵政編碼：_________。
傳真：_________。
電子郵箱：_________。
乙方有意購(gòu)買(mǎi)本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_(kāi)________。_________居住類(lèi)產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)本種類(lèi)產(chǎn)品的權(quán)利。
1.為了確保在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品數(shù)量為_(kāi)________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。
五、優(yōu)先權(quán)終止及失效。
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書(shū)面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。
3.在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。
4.自甲方接到乙方書(shū)面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開(kāi)始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。
六、其他。
本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十三
某市某街道50號(hào)居民程某曾于1994年8月初，將自己繼承的位于本市中南大街20號(hào)的4間房屋租給魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬(wàn)余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬(wàn)元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又無(wú)力支付醫(yī)藥費(fèi)，遂決定將租給魏某的4間房屋賣(mài)給丁某。雙方在協(xié)商中，程某提出因其常常得到丁某幫助，特別是在妻子住院時(shí)丁某湊齊2萬(wàn)元借給他，未要求利息，因此決定將房屋以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣(mài)給丁某，后雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商決定以4萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓此4間房屋，同年8月10日，雙方到房屋部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出異議，認(rèn)為程某和丁某侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此其買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
本案在審理中法院存在幾種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：既然程某已將房屋轉(zhuǎn)讓給丁某，丁某作為該房屋的合法所有人，有權(quán)要求魏某騰出其租用房屋。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為；程某在將該房轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先征求魏某意見(jiàn)，看魏某是否愿意購(gòu)買(mǎi)。由于程某未通知魏某，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為確已侵害魏某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此程某與丁某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是無(wú)效的。
討論本案需要討論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”《合同法》第230條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！边@就明確確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能屬于特定人享有，具有一定的專(zhuān)屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然，承租人并不能在任何情況下都可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在特定法律事實(shí)出現(xiàn)，即出租人轉(zhuǎn)讓其承租房屋時(shí)，他才能實(shí)際行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
從本案來(lái)看，魏某承租了程某的房屋，其作為承租人在程某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。程某將其已租給魏某使用的.4間房屋轉(zhuǎn)讓給丁某時(shí)，并沒(méi)有提前通知承租人，那么程某和丁某之間雖辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，其買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，丁某是否享有對(duì)該房屋的所有權(quán)，值得探討。為便于分析，先就以下幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論：
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十四
某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個(gè)弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請(qǐng)到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價(jià)2萬(wàn)元賣(mài)給本村的李洪國(guó)。雙方正式訂立了書(shū)面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”李洪國(guó)并預(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)。孫家立感到已無(wú)力再蓋新房，遂找到李洪國(guó)提出解除合同，并退回定金。李洪國(guó)認(rèn)為雙方已訂立了正式的書(shū)面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請(qǐng)到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李洪國(guó)遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價(jià)轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)沒(méi)有通知他，侵害了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（二）對(duì)本案的不同觀點(diǎn)。
關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒(méi)有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，確實(shí)沒(méi)有通知其兩個(gè)弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個(gè)弟弟的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋合同應(yīng)宣告無(wú)效。
（三）作者的觀點(diǎn)。
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費(fèi)2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，被告感到資金非常緊張，已無(wú)力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的`除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力必須導(dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來(lái)看，盡管被告對(duì)其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見(jiàn)的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬(wàn)余元醫(yī)藥費(fèi)，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難，難以翻蓋新房同時(shí)交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十五
摘要在有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中十分重要的一個(gè)部分就是股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使。對(duì)于這一項(xiàng)權(quán)利的行使,現(xiàn)行法律對(duì)其權(quán)利的規(guī)定并不是非常完善和清楚。本文從什么是股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件、行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體措施、對(duì)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制等方面介紹了股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
廣義的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)包括有限責(zé)任公司股東、股份有限公司股東和中外合資企業(yè)股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但鑒于實(shí)踐中有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與實(shí)現(xiàn)在拍賣(mài)程序中特別是在強(qiáng)制拍賣(mài)中產(chǎn)生與出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題及沖突事宜多觸及到法律規(guī)定的本身,具有一定的代表性,因此,本文不涉及拍賣(mài)問(wèn)題中的優(yōu)先權(quán),僅就有限責(zé)任公司股東基于公司章程的約定而享有的股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題作簡(jiǎn)要研究,以期為對(duì)司法實(shí)踐中股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)問(wèn)題的解析提出有益建議。
目前產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)上對(duì)于怎樣行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意見(jiàn)大多不盡相同,有的人認(rèn)為可以對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行無(wú)條件的行使,有人認(rèn)為對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行部分行使,或不能部分行使,但是也有的人認(rèn)為,股東不可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)槠毡檎J(rèn)識(shí)上的不同,就容易導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)交易中的無(wú)規(guī)律和混亂。
股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指股東在同等條件下可以?xún)?yōu)先的購(gòu)買(mǎi)其他股東的股權(quán)的權(quán)利。我國(guó)《公司法》第72條規(guī)定:經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有限責(zé)任公司中特定的一種權(quán)利。公司法為了保證有限責(zé)任公司的老股東的權(quán)利及利益,規(guī)定老股東可以通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)公司的控制,這樣才規(guī)定了股東擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這樣的規(guī)定不僅僅是一種對(duì)老股東對(duì)公司貢獻(xiàn)的承認(rèn),也是為了在新老股東之間能建立起良好的合作關(guān)系維護(hù)公司當(dāng)中的“人合性”。
股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法律授權(quán)性權(quán)利。在這里,值得注意的是隨著現(xiàn)行《公司法》價(jià)值取向的變化,對(duì)有限責(zé)任公司原有股東的新股優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)其他股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定由強(qiáng)制性規(guī)范修改為任意性規(guī)范,因此現(xiàn)階段股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)首先取自公司股東的約定,公司章程中可以對(duì)股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定,除非違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,否則公司章程中的條款對(duì)各股東均具約束力。這是股東行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的.依據(jù)之一。
(一)內(nèi)容條件。
行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)前先要確定什么樣的內(nèi)容的交易關(guān)系才能行使。公司法中規(guī)定內(nèi)容為同等條件時(shí)的交易關(guān)系,股東才可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。那什么是同等條件?只有當(dāng)股權(quán)所有人與第三方所簽訂的交易合同中所規(guī)定的條件相對(duì)來(lái)說(shuō)是等同時(shí),其中當(dāng)付款時(shí)間和交易價(jià)格等主要條件相同時(shí)才是同等條件,至于付款的方式只要沒(méi)有損害股權(quán)所有人的基本利益,付款的方式則可以不用列入同等條件中去。
(二)時(shí)間條件。
究竟什么時(shí)候能夠行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第一,一定要股權(quán)所有者有變賣(mài)股權(quán)意愿之后,如果股權(quán)所有者沒(méi)有出讓意圖,則股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不成立。第二,當(dāng)股權(quán)所有人與第三方?jīng)]有達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議時(shí),如果股東有購(gòu)買(mǎi)意圖,則可以直接與股權(quán)所有人簽訂協(xié)議即可。如果股權(quán)所有人與第三方已經(jīng)達(dá)成股權(quán)交易協(xié)議時(shí),股東如果有購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的意愿,股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以為股東對(duì)抗第三方,行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以,股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行駛時(shí)間則是股權(quán)所有者與第三方達(dá)成交易協(xié)議的時(shí)間。需要值得注意的是,如果第三方與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)都想向股權(quán)所有人購(gòu)買(mǎi)股權(quán)時(shí),我個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為并不是說(shuō)股權(quán)所有人一定要同股東達(dá)成股權(quán)交易關(guān)系。如果這樣認(rèn)為這是將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)混淆為優(yōu)先締約權(quán)了,這是一種不正確的認(rèn)識(shí)。在股權(quán)所有人出讓股權(quán)時(shí),所有人還是有選擇對(duì)象的權(quán)利,只是所有人選擇的結(jié)果不一定就會(huì)有法律效力。
《公司法》第72條規(guī)定:股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán);不購(gòu)買(mǎi)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。在現(xiàn)實(shí)生活中,為了照顧各方面的利益,同時(shí)參照相關(guān)法律的規(guī)定。首先出讓股權(quán)的股東用書(shū)面材料的形式通知其他股東并告知股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和數(shù)量,其他股東在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)必須做出答復(fù),如果一個(gè)月內(nèi)沒(méi)有作出具體答復(fù)的,等同于放棄股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出讓股東沒(méi)有做到及時(shí)的、清楚的通知,并與第三方簽訂了轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議。其他股東則可以在第三方在公司登記股東名冊(cè)之后一年內(nèi)向法院提起訴訟,請(qǐng)求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院一般會(huì)協(xié)調(diào)原告和原股權(quán)所有者進(jìn)行股權(quán)交易的問(wèn)題。四、關(guān)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的限制(下轉(zhuǎn)第127頁(yè))(上接第106頁(yè))股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使,在一定程度上就是對(duì)出讓股權(quán)人對(duì)股權(quán)的處理進(jìn)行了一定的限制。所以,為了盡量保護(hù)出讓股權(quán)人的利益,應(yīng)該對(duì)股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行一定的限制。
第一,股權(quán)出讓人在與自己在法律上有身份關(guān)系的第三人進(jìn)行股權(quán)交易時(shí),其他股東不能行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種身份關(guān)系可以是近親屬關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系等等。股權(quán)出讓人在與有身份關(guān)系的第三方交易時(shí),這種交易帶著出讓人的感情因素,所以在這種情況下,建議其他股東不能行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二,股權(quán)所有人的股權(quán)被公安機(jī)關(guān)、法院、檢察院等司法機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制性出賣(mài)時(shí),這個(gè)時(shí)候,股權(quán)所有人在法律上已經(jīng)失去了對(duì)股權(quán)的處理權(quán),所以,其他股東無(wú)法將股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使在出讓人上。同時(shí),股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不可以對(duì)司法機(jī)關(guān)行使,因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)的處理行為是對(duì)公權(quán)力的行使,帶著強(qiáng)烈的國(guó)家性質(zhì),具有強(qiáng)制性、必須性,所以股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第三,當(dāng)股權(quán)出讓人通過(guò)拍賣(mài)的方式對(duì)股權(quán)進(jìn)行處理的時(shí)候,應(yīng)該分兩種情況:。
一是其他股東不知曉股權(quán)出讓人要對(duì)股權(quán)進(jìn)行拍賣(mài),導(dǎo)致沒(méi)有及時(shí)參加股權(quán)的拍賣(mài),從而使第三方與股權(quán)出讓人達(dá)成了交易關(guān)系,此時(shí),股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人依然可以在同等條件下行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
二是其他股東知道股權(quán)出讓人要對(duì)股權(quán)進(jìn)行拍賣(mài),但是沒(méi)有來(lái)參加拍賣(mài),這種時(shí)候,就應(yīng)該認(rèn)同為其他股東放棄了股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),之后也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果參加了,沒(méi)有競(jìng)拍成功的,因?yàn)榕馁u(mài)遵循的是價(jià)高者優(yōu)先所得的規(guī)則,所以事后也不可以行使股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第四,股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是不能部分行使的。公司法雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定,但從法律對(duì)優(yōu)先權(quán)行使的交易“同等條件”要求看,已經(jīng)否定了部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。交易“同等條件”是包括價(jià)格、標(biāo)的在內(nèi)的多個(gè)條件的集合,而非單獨(dú)局限于價(jià)格條件。其他股東若欲以同等條件行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),不能僅僅在價(jià)格上達(dá)到“同等條件”,必須同時(shí)考慮形成該價(jià)格條件的標(biāo)的。該標(biāo)的在量上表現(xiàn)為特定比例的股權(quán),是屬于交易的“同等條件”。所以交易標(biāo)的分割將對(duì)交易“同等條件”造成了重大改變,從而導(dǎo)致標(biāo)的未被購(gòu)買(mǎi)部分的股權(quán)價(jià)值貶值。
綜上所述,關(guān)于股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的一些爭(zhēng)議,從根本上來(lái)說(shuō)都是對(duì)法律條文、法律價(jià)值的理解問(wèn)題,解決這些問(wèn)題的時(shí)候需要適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展情況,更應(yīng)該考慮公司本身的實(shí)際情況,既然在公司法中對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予了公司足夠的自治權(quán)利。在考慮這些情況的時(shí)候,要首先考慮公司的章程,然后杜絕與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法目的相違背的行為的發(fā)生,從而達(dá)到保護(hù)股東合法利益的目的。
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優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)協(xié)議篇十六
本人鄭重承諾，本人已接到位于上海市____________室的房地產(chǎn)權(quán)利人____________的通知，需將該房地產(chǎn)出售給第三人。
現(xiàn)作為該房地產(chǎn)的承租人，本篇文章來(lái)自資料管理下載。本人在此聲明，放棄對(duì)該房地產(chǎn)的'優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
以下空白。
承諾人：
201x年x月x日。