方案的有效性應(yīng)該根據(jù)實際結(jié)果來評估，及時調(diào)整和修正方案可以確保項目順利進行。方案制定過程中，需要綜合各種因素進行綜合權(quán)衡。以下是小編為大家收集的方案范文，僅供參考，希望能給大家一些啟發(fā)。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇一
一、填空題：
固定資產(chǎn)投資管理部分。
1、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實施細則，改建大修項目申報的要求：下一年度改建大修項目投資計劃于每年10月30日前申報。
2、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實施細則，關(guān)于改建大修項目竣工結(jié)算管理內(nèi)容，工程竣工驗收合格2個月內(nèi)，項目實施單位向規(guī)劃建設(shè)部提交竣工結(jié)算資料。
3、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法規(guī)定，項目單位投資總額30萬元（含）以上的項目，須編制并上報以下立項申請文件，經(jīng)總公司審批后方可進行。
4、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法，企業(yè)自有資金出資改造、投資額30萬元以下的項目，需履行備案手續(xù)，項目單位應(yīng)在項目實施前10個工作日內(nèi)報總公司備案。
經(jīng)營管理。
5、物業(yè)集團所屬分公司有權(quán)審批或訂立租期1年以內(nèi)(包括1年)且年租金30萬元以下(含30萬元)且租賃面積100平方米以內(nèi)（包含100平方米）的房屋租賃合同、房屋使用協(xié)議。
6、須上報總公司進行會審合同年限在3年（不含3年）至10年（含10年）之間或者年標的額在50萬元（不含50萬元）至200萬元（含200萬元）之間的，分公司應(yīng)于合同簽訂前將擬簽合同文本上報集團進行會審并上報總公司經(jīng)營管理部。
7、各所屬企業(yè)不允許簽訂對方有中介轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包行為、任何形式的土地租賃的房屋租賃或使用合同。
8、限制簽訂合同企業(yè)：印刷廠、幼兒園、市場等有安全隱患的承租單位和構(gòu)成競爭威脅的行業(yè)如物業(yè)出租、旅店等行業(yè)。
9、分公司根據(jù)審核意見修改合同，如分公司對審核意見有異議，需一個工作日內(nèi)將理由上報集團，集團一個工作日內(nèi)進行復(fù)核并回復(fù)分公司意見。
10、對于經(jīng)總公司批準訂立的合同，應(yīng)在合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)將所簽合同及相關(guān)附件的副本上報總公司經(jīng)營管理部。
11、簽訂合同時，應(yīng)充分考慮我方的經(jīng)營能力和履約能力，合同中對我方履行義務(wù)的約定不得超出我方的履約能力。
二、選擇題：
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寫字樓物業(yè)工程管理方案篇二
今年我辦進一步加強了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學(xué)習(xí)各項業(yè)務(wù)知識，要求每位單位職工都要認真做好學(xué)習(xí)筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點，切實做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作。
為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：
（1）開發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋；
（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；
（3）欠繳維修基金的房屋；
（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、“物業(yè)維修基金”的管理工作。
（1）、為進一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。
（2）、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗。同時結(jié)合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎(chǔ)材料。
（3）、催繳“維修基金”的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案?，F(xiàn)正在實施當(dāng)中。
四、業(yè)主委員會的管理工作。
為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會、金臺花園業(yè)主委員會、國聯(lián)花園業(yè)主委員會，同時又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進入海關(guān)住宅小區(qū)進行了物業(yè)管理。
五、“基金”的使用情況。
今年維修基金的使用，主要還是對礦區(qū)職工福利房進行維修改造。根據(jù)年初計劃，現(xiàn)已完成了屋面防水改造（使用彩鋼瓦材料）15棟，面積為762xxxx米，使用資金為526,26xxxx人民幣；屋面增做防寒層共計38棟，面積為2727xxxx米，使用資金為810,00xxxx。對河南礦區(qū)外墻面脫落的房屋維修了5棟。同時因為河南礦區(qū)原為商品樓的居民反應(yīng)強烈，現(xiàn)經(jīng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準后，又對其使用“sbs”防水材料進行補修，現(xiàn)已經(jīng)補修完工的面積約為800xxxx平方米。
今年，物業(yè)管理企業(yè)的三級以下的資質(zhì)審批下放到地方之后，我辦將全市的原物業(yè)管理企業(yè)又重新進行了資質(zhì)審批及建檔。經(jīng)過審查，具備三級資質(zhì)管理的企業(yè)共四家，即：琿春市為民物業(yè)管理有限公司、琿春富達建筑安裝有限公司物業(yè)分公司、琿春森林山物業(yè)管理有限公司、琿春市萬達物業(yè)管理有限公司。取消了琿春市城管物業(yè)管理有限公司及琿春宏建物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理資質(zhì)。同時對吉興物業(yè)管理有限公司限期辦理物業(yè)管理資質(zhì)，否則將要求其退出我市的物業(yè)管理行業(yè)。從而進一步凈化了我市的物業(yè)管理市場，推動其逐步走入規(guī)范化的軌道上。
七、來年的工作計劃。
1、大力提倡業(yè)主委員會的成立；
2、嚴格控制好物業(yè)管理用房的配置情況；
3、加強宣傳力度，喚起業(yè)主及物業(yè)企業(yè)的法律意識；
4、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；
5、清理整頓全市的物業(yè)管理行業(yè)市場；
6、嚴格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入；
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇三
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
1、從政策法規(guī)的角度，帶給相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的推薦；
3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、帶給有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、帶給大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；
6、帶給機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、帶給功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、帶給有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
9、帶給標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
2、學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
3、制定早期介入計劃，用心穩(wěn)妥地開展工作；
4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時光；
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；
3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一齊，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發(fā)、施工單位一齊，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至貼合規(guī)定的要求和標準；
5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：
（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；
（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；
（4）核對、接收各類標識。
（二）管理措施：
1、組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作；
2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認識；
3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；
4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。
在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主帶給方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司十分重視業(yè)主入伙工作的管理。
1、準備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)帶給一條龍服務(wù)；
3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；
（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時光，及時解決。
（二）管理措施：
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準備各有關(guān)所需資料；
2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
（1）門崗的任務(wù)：
禮儀服務(wù)；
維護出入口的交通秩序；
對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；
夜間對外來人員進行詢問和登記；
嚴禁攜帶危險物品進入大廈；
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；
為業(yè)主帶給便利性服務(wù)。
（2）巡邏崗的任務(wù)：
按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
巡查車輛停放狀況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；
對大廈及樓宇安全、防火檢查；
裝修戶的安全檢查；
防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安狀況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。
（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。
（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理狀況作詳細記錄，留檔備查。
（二）、管理措施：
3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當(dāng)；
4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；
5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、做好消防監(jiān)控中心的管理；
2、做好消防設(shè)施、器材的管理；
3、持續(xù)消防通道的暢通；
4、加強裝修期間的消防安全管理；
5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；
6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
（二）管理措施：
1、制訂并落實消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實，器材落實，檢查落實；
2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
6、制止任何違反消防安全的行為；
7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；
8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。
綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。
1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。
（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；
（6）定期對建筑小品進行修飾；
（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。
2、清潔衛(wèi)生：透過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（1）根據(jù)材質(zhì)選取最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，持續(xù)材質(zhì)表面光亮整潔；
（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，持續(xù)整潔無異味；
（3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗持續(xù)光亮，無明顯印漬；
（7）定期進行外墻清洗；
（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
（9）定期對下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；
（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；
（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。
（二）管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；
4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行禮貌。
六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
（1）業(yè)主已領(lǐng)房：
房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
（3）公共用房。
做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護：
（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每一天巡查兩次；
（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；
（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；
（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。
（二）管理措施：
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。
七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）。
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主帶給一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
1、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查：
（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項資料視具體配套狀況增減）。
透過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。
1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；
2、定期清潔蓄水池，持續(xù)水質(zhì)潔凈；
3、專人管理蓄水池，定時開放。
1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。
透過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
1、加強現(xiàn)金收支管理；
2、搞好財務(wù)核算；
3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次）。
4、做好年度預(yù)算和決算工作；
5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；
6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策帶給依據(jù)。
（二）管理措施：
1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；
2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、加強成本控制；
5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。
于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。
1、參照iso9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；
2、實施所制訂的工作計劃和措施；
3、對照計劃，檢查執(zhí)行的狀況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；
4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。
（二）管理措施：
1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；
2、制訂質(zhì)量職責(zé)制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；
3、理解公司對大廈管理工作的`現(xiàn)場指導(dǎo)；
4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
3、財務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。
（二）管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于持續(xù)員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的好處。
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
2、任人唯賢，量材錄用；
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
（二）管理措施：
1、制定崗位職責(zé)制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作用心性；
3、加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統(tǒng)的管理和維護。
（一）建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。
將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)。
對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案。
對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
（四）建立設(shè)備運行檔案。
建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。
（五）建立供貨商檔案。
對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商持續(xù)聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
（六）日常巡視與定期保養(yǎng)。
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇四
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標準（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準27。
六、各項工作檢查標準28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達大專以上。
合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標準認證公司的iso9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項目特點和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、資料和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應(yīng)嚴格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點思考。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標。
3．3．1管理總目標。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內(nèi)到達國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。
3．3．2管理體系目標。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標準的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標準。
3．3．3管理分項目標。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護合格率100%。
綠化養(yǎng)護滿意率99%。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇五
根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
成立學(xué)生公寓管理部，負責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。
學(xué)生公寓宿管員：8人。
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人。
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）。
共需外聘人員16人。
四、運行費用。
1、人員工資。
2、員工勞保、工具等費用。
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇六
摘要。
根據(jù)光華大廈設(shè)計標準、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項目物業(yè)管理的要求，我司為本項目帶給五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。
凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了超多優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并與透過新加坡國際標準認證機構(gòu)iso9001：版認證。透過認證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的管理體系，已成為為貴司帶給智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。
我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務(wù)標準上，帶給物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項目五星級酒店服務(wù)標準，年物業(yè)管理費為122。7萬元，平均物業(yè)管理費為4。09元/平方米/月。
目錄。
一、前言3。
二、公司簡介4。
三、項目概況與分析6。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析6。
3．2管理思路7。
3．3管理目標8。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇七
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標準（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準27。
六、各項工作檢查標準28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達大專以上。
合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標準認證公司的iso9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項目特點和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、資料和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應(yīng)嚴格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點思考。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標。
3．3．1管理總目標。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內(nèi)到達國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。
3．3．2管理體系目標。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標準的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標準。
3．3．3管理分項目標。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
物業(yè)管理費收繳率98%以上；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護合格率100%。
綠化養(yǎng)護滿意率99%。
四、物業(yè)管理初步方案。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負責(zé)公司在無錫光華大廈的（）日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇八
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，往往需要預(yù)先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書面計劃。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的寫字樓物業(yè)管理方案（通用5篇），歡迎閱讀與收藏。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇九
活動方式及目：通過感謝信跟心意卡方式將公司對員工感謝及節(jié)日。
最美好祝愿傳遞給每位女員工。
活動負責(zé)人：
1、活動目：讓員工擁有更專業(yè)美容、健康知識，更好展現(xiàn)人形象。
2、活動方式：邀請美容專業(yè)人士進行美容講座。
3、活動時間：3月8日上午：9：00—11：00。
4、活動對象：各部、室女員工。
5、活動負責(zé)人：
（一）活動目：響應(yīng)各級部門“全民健身”號召，組織女員工到戶外呼吸新鮮空氣，陶冶情操，有益員工身心健康。
（二）活動地點：
（三）活動時間：3月8日下午：14：00—17：30。
（四）活動對象：公司所有女員工。
（五）活動負責(zé)人：
（六）行程安排：
1、下午14點，全體女員工在公司新樓集中，一起出發(fā)。
2、14點50分，到達巖山下。
3、15點00分，開始登山比賽。
4、大概16點00分，到達山頂。
5、17點30分，返回山底。
（七）注意事項：
1、活動當(dāng)天，請參加活動員工穿著公司統(tǒng)一發(fā)放運動服，以便于識別，實習(xí)員工可穿戴自己運動服。
2、比賽過程中，在山道路窄地段，需超越時要在確保安全情況下超越，被超越者要禮讓從后邊超越人員，不得故意在前邊左、右閃動阻礙后方人超越。
3、在比賽中不得對其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險動作及其它阻礙他人動作行為。
4、活動過程中，請愛護環(huán)境，遵守秩序、注意安全。
（八）獎勵辦法：
本次比賽設(shè)優(yōu)勝獎，取前三名進行獎勵。
一等獎一名，獎勵乒乓球拍一幅；
二等獎一名，獎勵羽筆球拍一幅；
三等獎一名，獎勵隨手泡一個。
（九）其它：
1、比賽路線：————山頂（大佛處）。
2、物品準備：礦泉水、應(yīng)急藥品。
3、為保證人員安全，所有參加比賽人員必須服從綜合部領(lǐng)導(dǎo)跟指導(dǎo)，車輛物品等服從統(tǒng)一指揮、調(diào)度。
4、未盡事宜另行通知。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十
圣誕節(jié)作為西方傳統(tǒng)節(jié)日，隨著國際化的進程，已越來越受中國人歡迎。為讓濱江國際的業(yè)主體驗到圣誕節(jié)溫馨浪漫的社區(qū)氛圍，從而起到活躍小區(qū)文化生活、提高生活品味，進一步提高公司品牌影響力及小區(qū)服務(wù)質(zhì)量。
1、活躍小區(qū)氛圍，形成小區(qū)業(yè)主間及其與物業(yè)公司間的親近感。
2、聚集人氣，通過業(yè)主的口碑，促進物業(yè)理工作的協(xié)調(diào)發(fā)展。
樂結(jié)圣誕情系濱江
小區(qū)大廳內(nèi)
1、邀請函(向小區(qū)業(yè)主發(fā)送邀請函)在公共部位張貼通知。
2、電話邀約或手機短信邀約。
1、小區(qū)業(yè)主200人
2、工作組人員：a、保安4人，b,濱江物業(yè)工作人員8人
預(yù)計此次活動的參與人數(shù)將達到300人左右。
a、采摘圣誕帽許下圣誕愿
b、全家齊動員歡樂連連連
播放圣誕歌曲(如《平安夜》《圣誕鐘聲》《天使歌唱在高天》《幻想當(dāng)年時光夜半》《鈴銷兒響叮當(dāng)》等)
物業(yè)工作人員向到場人員發(fā)小卡片業(yè)主許愿并將卡片掛在圣誕樹上。20：00-21：00兩名“圣誕老人”開始逐戶發(fā)放圣誕帽，小禮物。22：00活動結(jié)束，做好人員的疏散、現(xiàn)場清理工作。
a、采摘圣誕帽許卜圣誕愿
準備：帶掛鉤的立柱一根，上面掛滿圣誕帽
小鉤環(huán)一個；兩名“圣誕老人。
裝飾精美的圣誕樹一棵。
游戲規(guī)則：參與者站在指定區(qū)域內(nèi)，用小鉤將立柱上的圣誕帽鉤出，不能觸動其它的圣誕帽落地，如能順利摘取，則此圣誕帽歸參與者所有。
所有參與者均可獲得“圣誕老人”贈送的圣誕卡片一張。參與者可將自己的圣誕愿望書寫在卡片上，并將其懸掛于圣誕樹上。
b、全家齊動員歡樂連連連
此區(qū)域趣味活動山家庭成員協(xié)作完成
準備：氣球
游戲規(guī)則：以家庭為單位，(兩人或三人)乎手相聯(lián)，背背相對，齊心協(xié)力把夾在背上的氣球，從起點運到終點，將氣球放置于凳子上，在規(guī)定時間內(nèi)完成者為挑戰(zhàn)成功，獲得小禮品一份。
1.圣誕服裝兩套，帽子400頂；
2.圣誕樹；
3.彩燈；
4.圣誕畫；
5.圣誕卡片；
6.小禮品品。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十一
2、活動時間：12月24日20：00—24：00;。
3、活動地點：公司籃球場;。
4、活動形式：歌舞晚會、集體游戲及平安夜祈福;。
1、情侶拍檔(情侶站報紙)。
主題：愛情的智慧魔力。
所獲獎項：最聰明愛情獎。
組織方式：隨機抽取4對情侶或者準情侶，首先情侶或準情侶雙方站于報紙之上，然后不斷將報紙對折，報紙面積越來越小，但站在報紙之上的男女雙方的任何一只腳都不能著地，且不可以借助外力、外物，否則視為違例，自動退出比賽，最后所剩的一個為優(yōu)勝者。本比賽分為兩輪，每輪四對，獲勝者均可獲得最聰明愛情獎。
2、合作猜字游戲。
主題：心有靈犀一點通。
所獲獎項：最靈犀情人獎。
組織方式：隨機抽取或者自愿報名四對情侶，一人背對字板，一人面對字板，面對字板者用動作表演字板所示，也可以用語言提示，但在提示語言中若涉及到具體的字板所展示的圖片或文字，則視為違規(guī);背對字板者說出字板所示內(nèi)容，時間3分鐘，說出正確的最多的為勝者。本比賽分為四輪，獲勝者獲得最靈犀情人獎。
3、平安是福。
主題：身無彩鳳雙飛翼。
所獲獎項：拍檔獎。
組織方式：隨機抽取或者自愿報名四對男女生，面向而立，左手放在背后，右手手持一個蘋果，男生喂女生吃，女生喂男生吃，前提條件是雙方的左手都不能動，看哪一組吃得最快，吃的最快的一組獲勝。獲勝者獲得拍檔獎。
4、平安夜祈福禮物互派送。
主題：“緣”來是你——情系禮物一線牽。
所獲獎項：最神秘禮物獎。
組織方式：凡是公司在職員工均可參加，參加者需準備一份包裝好的精美圣誕禮物(禮物價值不少于10元)，可在禮物內(nèi)寫上祝福話語和聯(lián)系方式，然后將禮物放置在c棟舍管處并進行登記(登記時請注明圣誕節(jié)自己的班別)，自通告發(fā)布之日起至12月24日17：00截止登記，屆時圣誕老人會將禮物按男女分成兩大類，并以抽簽的方式派發(fā)禮物(男女禮物置換)，“緣”來是你——最熟悉的陌生人，可當(dāng)場描述送你禮物的他(她)的形象，回答最接近或禮物最精美者獲獎，讓你和他(她)認識后接下來就你倆自由發(fā)揮啦！
5、吉它及舞蹈表演。
6、圣誕禮物大派送。
組織方式：選取后勤2名員工穿上圣誕老人服扮演圣誕老人，在圣誕節(jié)夜派送禮物。如公司有人上夜班可趁夜班員工下班之機派送(平時公司搞活動因為上班的緣故夜班無機會參加，在廠區(qū)外下班的路上給他們一個意外的驚喜)。
表演人員禮物30030份乘10元/份。
歌舞廳舞臺裝飾品300小彩旗、小彩燈及彩氣球等。
互動節(jié)目獎項20050元一節(jié)目(共4個小節(jié)目)。
觀眾參與小禮品500100份乘5元/份。
圣誕老人派發(fā)小禮品500糖果、小飾物、生活用品等。合計4100。
由后勤組負責(zé)組織協(xié)調(diào)，由行政后勤組及員工關(guān)系組負責(zé)圣誕節(jié)活動的全面工作。
男：沒有松風(fēng)的秋，雁去長空。
女：沒有飛雪的冬，乍暖還寒。
男：一夜高風(fēng)凋碧樹，凋不了青春不滅的火焰。
女：滿地余寒凝露香，凝不住你絕美的容顏。
男：光陰荏苒，我們依依惜別已成過往的昨天。歲月如梭，我們即將迎來新的華年。
女：在這快樂與激情構(gòu)成的舞臺，在這笑聲與掌聲匯成的海洋，在這溫馨與永恒筑就的圣地，我們歡聚在一起！
男：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，先生們，女士們，
女：親愛的各位朋友，公司的全體同仁，
女：今天，我們點燃希望，燃燒激情;。
男：今天，讓我們一起歡度圣誕的美好時光;。
女：今天，讓我們一起邁向璀璨的嶄新未來！
男：首先，讓我們用熱烈的掌聲歡迎公司董事長xxx先生向來賓致新年賀詞！
女：掌聲有請！
(致辭)。
男：走過往昔，奮斗的汗水剛剛拭去;。
女：回首旅途，勝利的笑容還在蔓延。
男：攜手今宵，高歌這一路榮耀與感動，
女：展望明朝，讓我們攜手并肩，何懼前路漫漫！
男：激情與穩(wěn)重同在，我們會站得更高，
女：豪邁共睿智長存，追求的旅途，沒有終點。
男：一路有你，溫暖，友愛，團結(jié)，互助，我們共同燃心為香，激情跨越！
女：一路有你，鮮花，掌聲，驕傲，自豪，我們彼此深情凝望，共贏未來！
結(jié)束語。
女：最明快的，莫過于一年一度芳草綠，莫過于傾聽年輪的呼吸。每逢這種時刻，便簇擁著我們共同的夢境，你我總在夢中笑語嫣然！男：這是分享快樂的時刻，是祝福關(guān)懷的時刻，是希望美夢成真的時刻，更是我們幸福交融的'時刻！
女：告別這一季，有你我彼此最深的思念，就讓風(fēng)兒捎去滿心的祝福，綴滿你甜美的夢境。
男：告別這一季，有你我共同最真的心愿，就讓流逝的歲月見證我們辛勤耕耘的汗水，把豐碩綴滿枝頭，把喜悅記在心間！
女：我把祝福和希望，放在將融的雪被下。讓它們，沿著春天的秧苗生長，一節(jié)節(jié)，浸滿馨香，送給朋友們，滿年的豐碩與芬芳！男：朋友們，今夜的夜空湛藍，今夜的心花燦爛！在圣誕氣氛的籠罩下，我們回首過去，暢想未來。愿美好的歌聲和祝福，伴隨朋友們新的一年的每一天！
女：這世界除了生命永恒歲月永恒外，還有我們年復(fù)一年的不凋的微笑。愿這歡聲笑語，充滿溫情浪漫的時刻，永遠駐留在我們彼此的心中！
合：祝您圣誕快樂，萬事如意！
合：明年再相見！
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十二
每年的12月25日，是教徒紀念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)。
西方人以紅、綠、白三色為圣誕色，圣誕節(jié)來臨時家家戶戶都要用圣誕色來裝飾，其隆重程度，類似于中國的春節(jié)。
由圣誕節(jié)演繹而來的：
1、社區(qū)景觀展現(xiàn)，發(fā)展商實力展示，提升項目的知名度與美譽度。
2、聚集人氣，吸引潛在消費群的目光，促進樓盤銷售進度。
3、活躍小區(qū)氛圍，形成小區(qū)業(yè)主間及其與發(fā)展商間的親近感。
4、通過業(yè)主的口碑，帶動更多的潛在客戶。
首選主題：
情濃繽紛圣誕狂歡五彩錦繡。
備選主題：
狂歡圣誕鬧今宵。
激情圣誕齊動員。
樂結(jié)圣誕情系錦繡。
售樓部庭前廣場。
12月25日19：00—22：00。
1、戶外廣告（通過橫幅、燈旗、彩旗、戶外廣告牌、車體廣告等方式釋放錦繡舉辦圣誕活動的信息）。
2、邀請函（向小區(qū)業(yè)主及意向客戶發(fā)送邀請函）。
3、電話邀約或手機短信邀約。（銷售人員向預(yù)留資料的意向客戶電話邀請參與活動，通過手機短信發(fā)送活動信息。）。
4、口碑傳播。（實現(xiàn)銷售人員間的口頭傳遞，業(yè)主間的口頭傳遞。）。
1、嘉賓：
a、小區(qū)業(yè)主。
b、意向客戶或潛在客戶。
2、工作組人員：
a、保安。
b、司儀、節(jié)目表演相關(guān)人員。
c、xx工作人員。
a、采摘圣誕帽許下圣誕愿。
b、全家齊動員歡樂連連連。
c、動物齊上陣智慧碰碰碰。
d、繽紛投手滿載而歸。
e、傾情獻禮獎項迭出。
f、圣誕舞會狂歡今宵。
17：30—18：30工作人員到場，并著手檢查活動準備工作。
18：30—19：00咨詢接待處開始工作。
嘉賓陸續(xù)到場領(lǐng)取活動券。
播放圣誕歌曲（如《平安夜》《圣誕鐘聲》《天使歌唱在高天》《幻想當(dāng)年時光夜半》《鈴鐺兒響叮當(dāng)》等）。
19：00—21：00圣誕節(jié)目表演。（故事劇表演、時裝表演秀、舞臺趣味游戲等）中間穿插圣誕老人獻禮及抽獎活動。
司儀引導(dǎo)人們憑活動券領(lǐng)帽許愿，參加各項趣味活動。
19：00—22：00憑活動券到咨詢接待處，兩名“圣誕老人”開始發(fā)放圣誕帽，“小丑”向人們發(fā)放圣誕卡片。
各類趣味活動開放。
21：00—22：00圣誕舞會。
22：00活動結(jié)束，做好人員的結(jié)送與疏散工作。
現(xiàn)場清理。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇一
一、填空題：
固定資產(chǎn)投資管理部分。
1、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實施細則，改建大修項目申報的要求：下一年度改建大修項目投資計劃于每年10月30日前申報。
2、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法實施細則，關(guān)于改建大修項目竣工結(jié)算管理內(nèi)容，工程竣工驗收合格2個月內(nèi)，項目實施單位向規(guī)劃建設(shè)部提交竣工結(jié)算資料。
3、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法規(guī)定，項目單位投資總額30萬元（含）以上的項目，須編制并上報以下立項申請文件，經(jīng)總公司審批后方可進行。
4、根據(jù)總公司固定資產(chǎn)投資管理辦法，企業(yè)自有資金出資改造、投資額30萬元以下的項目，需履行備案手續(xù)，項目單位應(yīng)在項目實施前10個工作日內(nèi)報總公司備案。
經(jīng)營管理。
5、物業(yè)集團所屬分公司有權(quán)審批或訂立租期1年以內(nèi)(包括1年)且年租金30萬元以下(含30萬元)且租賃面積100平方米以內(nèi)（包含100平方米）的房屋租賃合同、房屋使用協(xié)議。
6、須上報總公司進行會審合同年限在3年（不含3年）至10年（含10年）之間或者年標的額在50萬元（不含50萬元）至200萬元（含200萬元）之間的，分公司應(yīng)于合同簽訂前將擬簽合同文本上報集團進行會審并上報總公司經(jīng)營管理部。
7、各所屬企業(yè)不允許簽訂對方有中介轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包行為、任何形式的土地租賃的房屋租賃或使用合同。
8、限制簽訂合同企業(yè)：印刷廠、幼兒園、市場等有安全隱患的承租單位和構(gòu)成競爭威脅的行業(yè)如物業(yè)出租、旅店等行業(yè)。
9、分公司根據(jù)審核意見修改合同，如分公司對審核意見有異議，需一個工作日內(nèi)將理由上報集團，集團一個工作日內(nèi)進行復(fù)核并回復(fù)分公司意見。
10、對于經(jīng)總公司批準訂立的合同，應(yīng)在合同簽訂之日起5個工作日內(nèi)將所簽合同及相關(guān)附件的副本上報總公司經(jīng)營管理部。
11、簽訂合同時，應(yīng)充分考慮我方的經(jīng)營能力和履約能力，合同中對我方履行義務(wù)的約定不得超出我方的履約能力。
二、選擇題：
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寫字樓物業(yè)工程管理方案篇二
今年我辦進一步加強了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學(xué)習(xí)各項業(yè)務(wù)知識，要求每位單位職工都要認真做好學(xué)習(xí)筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點，切實做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作。
為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：
（1）開發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋；
（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；
（3）欠繳維修基金的房屋；
（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、“物業(yè)維修基金”的管理工作。
（1）、為進一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。
（2）、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗。同時結(jié)合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎(chǔ)材料。
（3）、催繳“維修基金”的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案?，F(xiàn)正在實施當(dāng)中。
四、業(yè)主委員會的管理工作。
為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會、金臺花園業(yè)主委員會、國聯(lián)花園業(yè)主委員會，同時又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進入海關(guān)住宅小區(qū)進行了物業(yè)管理。
五、“基金”的使用情況。
今年維修基金的使用，主要還是對礦區(qū)職工福利房進行維修改造。根據(jù)年初計劃，現(xiàn)已完成了屋面防水改造（使用彩鋼瓦材料）15棟，面積為762xxxx米，使用資金為526,26xxxx人民幣；屋面增做防寒層共計38棟，面積為2727xxxx米，使用資金為810,00xxxx。對河南礦區(qū)外墻面脫落的房屋維修了5棟。同時因為河南礦區(qū)原為商品樓的居民反應(yīng)強烈，現(xiàn)經(jīng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準后，又對其使用“sbs”防水材料進行補修，現(xiàn)已經(jīng)補修完工的面積約為800xxxx平方米。
今年，物業(yè)管理企業(yè)的三級以下的資質(zhì)審批下放到地方之后，我辦將全市的原物業(yè)管理企業(yè)又重新進行了資質(zhì)審批及建檔。經(jīng)過審查，具備三級資質(zhì)管理的企業(yè)共四家，即：琿春市為民物業(yè)管理有限公司、琿春富達建筑安裝有限公司物業(yè)分公司、琿春森林山物業(yè)管理有限公司、琿春市萬達物業(yè)管理有限公司。取消了琿春市城管物業(yè)管理有限公司及琿春宏建物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理資質(zhì)。同時對吉興物業(yè)管理有限公司限期辦理物業(yè)管理資質(zhì)，否則將要求其退出我市的物業(yè)管理行業(yè)。從而進一步凈化了我市的物業(yè)管理市場，推動其逐步走入規(guī)范化的軌道上。
七、來年的工作計劃。
1、大力提倡業(yè)主委員會的成立；
2、嚴格控制好物業(yè)管理用房的配置情況；
3、加強宣傳力度，喚起業(yè)主及物業(yè)企業(yè)的法律意識；
4、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；
5、清理整頓全市的物業(yè)管理行業(yè)市場；
6、嚴格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入；
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇三
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
1、從政策法規(guī)的角度，帶給相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的推薦；
3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、帶給有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、帶給大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；
6、帶給機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、帶給功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、帶給有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
9、帶給標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
2、學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；
3、制定早期介入計劃，用心穩(wěn)妥地開展工作；
4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
1、了解物業(yè)建設(shè)的基本狀況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時光；
2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；
3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一齊，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發(fā)、施工單位一齊，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至貼合規(guī)定的要求和標準；
5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：
（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；
（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；
（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；
（4）核對、接收各類標識。
（二）管理措施：
1、組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作；
2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認識；
3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；
4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。
在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主帶給方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，上海朗泰物業(yè)管理有限公司十分重視業(yè)主入伙工作的管理。
1、準備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；
2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)帶給一條龍服務(wù)；
3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；
（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；
（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；
（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時光，及時解決。
（二）管理措施：
1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準備各有關(guān)所需資料；
2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；
5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。
（1）門崗的任務(wù)：
禮儀服務(wù)；
維護出入口的交通秩序；
對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；
制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；
夜間對外來人員進行詢問和登記；
嚴禁攜帶危險物品進入大廈；
遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；
為業(yè)主帶給便利性服務(wù)。
（2）巡邏崗的任務(wù)：
按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
巡查車輛停放狀況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；
對大廈及樓宇安全、防火檢查；
裝修戶的安全檢查；
防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安狀況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。
（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。
（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把狀況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理狀況作詳細記錄，留檔備查。
（二）、管理措施：
3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當(dāng)；
4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；
5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；
6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、做好消防監(jiān)控中心的管理；
2、做好消防設(shè)施、器材的管理；
3、持續(xù)消防通道的暢通；
4、加強裝修期間的消防安全管理；
5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；
6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。
（二）管理措施：
1、制訂并落實消防管理制度和消防安全職責(zé)制，做到職責(zé)落實，器材落實，檢查落實；
2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
6、制止任何違反消防安全的行為；
7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；
8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。
綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。
1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。
（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；
（6）定期對建筑小品進行修飾；
（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。
2、清潔衛(wèi)生：透過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（1）根據(jù)材質(zhì)選取最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，持續(xù)材質(zhì)表面光亮整潔；
（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，持續(xù)整潔無異味；
（3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；
（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗持續(xù)光亮，無明顯印漬；
（7）定期進行外墻清洗；
（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；
（9）定期對下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；
（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；
（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；
（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。
（二）管理措施：
1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；
4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行禮貌。
六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。
1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。
（1）業(yè)主已領(lǐng)房：
房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）：
管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；
對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
（3）公共用房。
做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
2、設(shè)備設(shè)施維護：
（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；
（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每一天巡查兩次；
（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；
（5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；
（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；
（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。
（二）管理措施：
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達98%以上。
七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）。
確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主帶給一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。
1、每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查：
（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；
1、小區(qū)設(shè)安全檢查負責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；
2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。
八、水系使用管理方案（此項資料視具體配套狀況增減）。
透過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。
1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；
2、定期清潔蓄水池，持續(xù)水質(zhì)潔凈；
3、專人管理蓄水池，定時開放。
1、測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；
2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；
3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。
透過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
1、加強現(xiàn)金收支管理；
2、搞好財務(wù)核算；
3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用狀況，每半年公布一次（每年公布一次）。
4、做好年度預(yù)算和決算工作；
5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；
6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策帶給依據(jù)。
（二）管理措施：
1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；
2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；
3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、加強成本控制；
5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。
于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。
1、參照iso9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；
2、實施所制訂的工作計劃和措施；
3、對照計劃，檢查執(zhí)行的狀況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；
4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。
（二）管理措施：
1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；
2、制訂質(zhì)量職責(zé)制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；
3、理解公司對大廈管理工作的`現(xiàn)場指導(dǎo)；
4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。
加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
3、財務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。
（二）管理措施：
1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；
3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于持續(xù)員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的好處。
1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；
2、任人唯賢，量材錄用；
3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
（二）管理措施：
1、制定崗位職責(zé)制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作用心性；
3、加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；
4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；
5、全面考核，做到公開、公平、公正。
智能化系統(tǒng)的管理和維護。
（一）建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。
將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)。
對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。
（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案。
對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
（四）建立設(shè)備運行檔案。
建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。
（五）建立供貨商檔案。
對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商持續(xù)聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
（六）日常巡視與定期保養(yǎng)。
日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇四
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標準（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準27。
六、各項工作檢查標準28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達大專以上。
合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標準認證公司的iso9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項目特點和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、資料和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應(yīng)嚴格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點思考。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標。
3．3．1管理總目標。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內(nèi)到達國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。
3．3．2管理體系目標。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標準的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標準。
3．3．3管理分項目標。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護合格率100%。
綠化養(yǎng)護滿意率99%。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負責(zé)公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇五
根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
成立學(xué)生公寓管理部，負責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。
學(xué)生公寓宿管員：8人。
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人。
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）。
共需外聘人員16人。
四、運行費用。
1、人員工資。
2、員工勞保、工具等費用。
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇六
摘要。
根據(jù)光華大廈設(shè)計標準、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項目物業(yè)管理的要求，我司為本項目帶給五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。
凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了超多優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并與透過新加坡國際標準認證機構(gòu)iso9001：版認證。透過認證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的管理體系，已成為為貴司帶給智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。
我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務(wù)標準上，帶給物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項目五星級酒店服務(wù)標準，年物業(yè)管理費為122。7萬元，平均物業(yè)管理費為4。09元/平方米/月。
目錄。
一、前言3。
二、公司簡介4。
三、項目概況與分析6。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析6。
3．2管理思路7。
3．3管理目標8。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇七
5．2安保服務(wù)23。
5．3清潔綠化服務(wù)23。
5．4維修服務(wù)24。
5．5俱樂部服務(wù)24。
5．1424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標準（部分）26。
5．15室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標準27。
六、各項工作檢查標準28。
6．1客戶服務(wù)工作28。
6．2安保工作28。
6．3工程維修工作28。
6．4保潔工作28。
七、各類應(yīng)急處理措施29。
八、管理經(jīng)費測算31。
九、結(jié)語32。
一、前言。
首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式的優(yōu)勢，為業(yè)主帶給值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。
本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！
二、公司簡介。
蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于12月由新加坡新工集團下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。
公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（cpgfm）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除帶給常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還帶給包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，cpgfm所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。
目前，cpgfm在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機構(gòu)，并進行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，cpgfm的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。
凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟實力和技術(shù)力量。
合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上到達國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求到達大專以上。
合資后的凱德公司引進了新工在物業(yè)管理上先進的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業(yè)。公司在202月順利透過新加坡國際標準認證公司的iso9001：2000質(zhì)量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶帶給全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶帶給一站式的服務(wù)，并不斷帶給增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。
公司實行總經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。
現(xiàn)公司所接管物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，20新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。
中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度十分高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶帶給策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，透過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；持續(xù)物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。
“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。
三、項目概況與分析。
3．1無錫光華大廈物業(yè)特點的分析。
3．1．1無錫光華大廈概述。
無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。
大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、會所等。
本方案針對6層以上住宅帶給物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。
3．1．2項目特點和物業(yè)管理需求分折。
2、大廈的業(yè)主層次高，時光價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時光，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依靠性強。
3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要持續(xù)俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。
4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強，對固定人群的服務(wù)不僅僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。
5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。
6、在大廈內(nèi)有比較嚴密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求務(wù)必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準入內(nèi)。
7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。
8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；
3．2管理思路。
根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。
2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、資料和標準。
3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應(yīng)嚴格控制對外服務(wù)范圍。
4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。
5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認為在服務(wù)項目上應(yīng)多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務(wù)以及各類代辦服務(wù)等。
6、針對大廈業(yè)主安全、保密要求較高，推薦在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點思考。
7、本項目6層以下為商業(yè)中心，人群進出流量大，應(yīng)思考大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開管理的需求。
8、定期安排本項目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。
3．3管理目標。
3．3．1管理總目標。
按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準》，接管后一年內(nèi)到達國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準。
3．3．2管理體系目標。
接管后，三個月內(nèi)建立一套貼合iso9000標準的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和貼合國際標準。
3．3．3管理分項目標。
1、客戶服務(wù)。
客戶服務(wù)滿意率99%以上；
有效投訴率1%以下；
物業(yè)管理費收繳率98%以上；
回訪率100%。
2、安保服務(wù)。
重大管理職責(zé)事故發(fā)生率0。
一般管理職責(zé)事故發(fā)生率0。1%以下。
安保服務(wù)滿意率99%。
3、維修保養(yǎng)服務(wù)。
維修及時率100%。
維修合格率100%。
設(shè)備完好率100%。
維修回訪率100%。
維修服務(wù)滿意率99%。
4、保潔服務(wù)。
保潔合格率100%。
保潔服務(wù)滿意率99%。
5、綠化養(yǎng)護服務(wù)。
綠化成活率100%。
綠化養(yǎng)護合格率100%。
綠化養(yǎng)護滿意率99%。
四、物業(yè)管理初步方案。
4．1說明。
本計劃書僅為今后服務(wù)的基本架構(gòu)，主要帶給無錫光華大廈項目的物業(yè)管理，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。
在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據(jù)實際狀況，按照凱德公司現(xiàn)有的iso9000質(zhì)量管理體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項目，為客戶帶給超值服務(wù)。
4．2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置。
4．2．1管理架構(gòu)。
我公司擬設(shè)無錫光華大廈項目部，全面負責(zé)公司在無錫光華大廈的（）日常管理運作，統(tǒng)管整個無錫光華大廈的內(nèi)外事務(wù)。項目部下設(shè)：客戶服務(wù)部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇八
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，往往需要預(yù)先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書面計劃。方案要怎么制定呢？以下是小編為大家收集的寫字樓物業(yè)管理方案（通用5篇），歡迎閱讀與收藏。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇九
活動方式及目：通過感謝信跟心意卡方式將公司對員工感謝及節(jié)日。
最美好祝愿傳遞給每位女員工。
活動負責(zé)人：
1、活動目：讓員工擁有更專業(yè)美容、健康知識，更好展現(xiàn)人形象。
2、活動方式：邀請美容專業(yè)人士進行美容講座。
3、活動時間：3月8日上午：9：00—11：00。
4、活動對象：各部、室女員工。
5、活動負責(zé)人：
（一）活動目：響應(yīng)各級部門“全民健身”號召，組織女員工到戶外呼吸新鮮空氣，陶冶情操，有益員工身心健康。
（二）活動地點：
（三）活動時間：3月8日下午：14：00—17：30。
（四）活動對象：公司所有女員工。
（五）活動負責(zé)人：
（六）行程安排：
1、下午14點，全體女員工在公司新樓集中，一起出發(fā)。
2、14點50分，到達巖山下。
3、15點00分，開始登山比賽。
4、大概16點00分，到達山頂。
5、17點30分，返回山底。
（七）注意事項：
1、活動當(dāng)天，請參加活動員工穿著公司統(tǒng)一發(fā)放運動服，以便于識別，實習(xí)員工可穿戴自己運動服。
2、比賽過程中，在山道路窄地段，需超越時要在確保安全情況下超越，被超越者要禮讓從后邊超越人員，不得故意在前邊左、右閃動阻礙后方人超越。
3、在比賽中不得對其他人員有推、拉、擠、拌、摔等危險動作及其它阻礙他人動作行為。
4、活動過程中，請愛護環(huán)境，遵守秩序、注意安全。
（八）獎勵辦法：
本次比賽設(shè)優(yōu)勝獎，取前三名進行獎勵。
一等獎一名，獎勵乒乓球拍一幅；
二等獎一名，獎勵羽筆球拍一幅；
三等獎一名，獎勵隨手泡一個。
（九）其它：
1、比賽路線：————山頂（大佛處）。
2、物品準備：礦泉水、應(yīng)急藥品。
3、為保證人員安全，所有參加比賽人員必須服從綜合部領(lǐng)導(dǎo)跟指導(dǎo)，車輛物品等服從統(tǒng)一指揮、調(diào)度。
4、未盡事宜另行通知。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十
圣誕節(jié)作為西方傳統(tǒng)節(jié)日，隨著國際化的進程，已越來越受中國人歡迎。為讓濱江國際的業(yè)主體驗到圣誕節(jié)溫馨浪漫的社區(qū)氛圍，從而起到活躍小區(qū)文化生活、提高生活品味，進一步提高公司品牌影響力及小區(qū)服務(wù)質(zhì)量。
1、活躍小區(qū)氛圍，形成小區(qū)業(yè)主間及其與物業(yè)公司間的親近感。
2、聚集人氣，通過業(yè)主的口碑，促進物業(yè)理工作的協(xié)調(diào)發(fā)展。
樂結(jié)圣誕情系濱江
小區(qū)大廳內(nèi)
1、邀請函(向小區(qū)業(yè)主發(fā)送邀請函)在公共部位張貼通知。
2、電話邀約或手機短信邀約。
1、小區(qū)業(yè)主200人
2、工作組人員：a、保安4人，b,濱江物業(yè)工作人員8人
預(yù)計此次活動的參與人數(shù)將達到300人左右。
a、采摘圣誕帽許下圣誕愿
b、全家齊動員歡樂連連連
播放圣誕歌曲(如《平安夜》《圣誕鐘聲》《天使歌唱在高天》《幻想當(dāng)年時光夜半》《鈴銷兒響叮當(dāng)》等)
物業(yè)工作人員向到場人員發(fā)小卡片業(yè)主許愿并將卡片掛在圣誕樹上。20：00-21：00兩名“圣誕老人”開始逐戶發(fā)放圣誕帽，小禮物。22：00活動結(jié)束，做好人員的疏散、現(xiàn)場清理工作。
a、采摘圣誕帽許卜圣誕愿
準備：帶掛鉤的立柱一根，上面掛滿圣誕帽
小鉤環(huán)一個；兩名“圣誕老人。
裝飾精美的圣誕樹一棵。
游戲規(guī)則：參與者站在指定區(qū)域內(nèi)，用小鉤將立柱上的圣誕帽鉤出，不能觸動其它的圣誕帽落地，如能順利摘取，則此圣誕帽歸參與者所有。
所有參與者均可獲得“圣誕老人”贈送的圣誕卡片一張。參與者可將自己的圣誕愿望書寫在卡片上，并將其懸掛于圣誕樹上。
b、全家齊動員歡樂連連連
此區(qū)域趣味活動山家庭成員協(xié)作完成
準備：氣球
游戲規(guī)則：以家庭為單位，(兩人或三人)乎手相聯(lián)，背背相對，齊心協(xié)力把夾在背上的氣球，從起點運到終點，將氣球放置于凳子上，在規(guī)定時間內(nèi)完成者為挑戰(zhàn)成功，獲得小禮品一份。
1.圣誕服裝兩套，帽子400頂；
2.圣誕樹；
3.彩燈；
4.圣誕畫；
5.圣誕卡片；
6.小禮品品。
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十一
2、活動時間：12月24日20：00—24：00;。
3、活動地點：公司籃球場;。
4、活動形式：歌舞晚會、集體游戲及平安夜祈福;。
1、情侶拍檔(情侶站報紙)。
主題：愛情的智慧魔力。
所獲獎項：最聰明愛情獎。
組織方式：隨機抽取4對情侶或者準情侶，首先情侶或準情侶雙方站于報紙之上，然后不斷將報紙對折，報紙面積越來越小，但站在報紙之上的男女雙方的任何一只腳都不能著地，且不可以借助外力、外物，否則視為違例，自動退出比賽，最后所剩的一個為優(yōu)勝者。本比賽分為兩輪，每輪四對，獲勝者均可獲得最聰明愛情獎。
2、合作猜字游戲。
主題：心有靈犀一點通。
所獲獎項：最靈犀情人獎。
組織方式：隨機抽取或者自愿報名四對情侶，一人背對字板，一人面對字板，面對字板者用動作表演字板所示，也可以用語言提示，但在提示語言中若涉及到具體的字板所展示的圖片或文字，則視為違規(guī);背對字板者說出字板所示內(nèi)容，時間3分鐘，說出正確的最多的為勝者。本比賽分為四輪，獲勝者獲得最靈犀情人獎。
3、平安是福。
主題：身無彩鳳雙飛翼。
所獲獎項：拍檔獎。
組織方式：隨機抽取或者自愿報名四對男女生，面向而立，左手放在背后，右手手持一個蘋果，男生喂女生吃，女生喂男生吃，前提條件是雙方的左手都不能動，看哪一組吃得最快，吃的最快的一組獲勝。獲勝者獲得拍檔獎。
4、平安夜祈福禮物互派送。
主題：“緣”來是你——情系禮物一線牽。
所獲獎項：最神秘禮物獎。
組織方式：凡是公司在職員工均可參加，參加者需準備一份包裝好的精美圣誕禮物(禮物價值不少于10元)，可在禮物內(nèi)寫上祝福話語和聯(lián)系方式，然后將禮物放置在c棟舍管處并進行登記(登記時請注明圣誕節(jié)自己的班別)，自通告發(fā)布之日起至12月24日17：00截止登記，屆時圣誕老人會將禮物按男女分成兩大類，并以抽簽的方式派發(fā)禮物(男女禮物置換)，“緣”來是你——最熟悉的陌生人，可當(dāng)場描述送你禮物的他(她)的形象，回答最接近或禮物最精美者獲獎，讓你和他(她)認識后接下來就你倆自由發(fā)揮啦！
5、吉它及舞蹈表演。
6、圣誕禮物大派送。
組織方式：選取后勤2名員工穿上圣誕老人服扮演圣誕老人，在圣誕節(jié)夜派送禮物。如公司有人上夜班可趁夜班員工下班之機派送(平時公司搞活動因為上班的緣故夜班無機會參加，在廠區(qū)外下班的路上給他們一個意外的驚喜)。
表演人員禮物30030份乘10元/份。
歌舞廳舞臺裝飾品300小彩旗、小彩燈及彩氣球等。
互動節(jié)目獎項20050元一節(jié)目(共4個小節(jié)目)。
觀眾參與小禮品500100份乘5元/份。
圣誕老人派發(fā)小禮品500糖果、小飾物、生活用品等。合計4100。
由后勤組負責(zé)組織協(xié)調(diào)，由行政后勤組及員工關(guān)系組負責(zé)圣誕節(jié)活動的全面工作。
男：沒有松風(fēng)的秋，雁去長空。
女：沒有飛雪的冬，乍暖還寒。
男：一夜高風(fēng)凋碧樹，凋不了青春不滅的火焰。
女：滿地余寒凝露香，凝不住你絕美的容顏。
男：光陰荏苒，我們依依惜別已成過往的昨天。歲月如梭，我們即將迎來新的華年。
女：在這快樂與激情構(gòu)成的舞臺，在這笑聲與掌聲匯成的海洋，在這溫馨與永恒筑就的圣地，我們歡聚在一起！
男：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，先生們，女士們，
女：親愛的各位朋友，公司的全體同仁，
女：今天，我們點燃希望，燃燒激情;。
男：今天，讓我們一起歡度圣誕的美好時光;。
女：今天，讓我們一起邁向璀璨的嶄新未來！
男：首先，讓我們用熱烈的掌聲歡迎公司董事長xxx先生向來賓致新年賀詞！
女：掌聲有請！
(致辭)。
男：走過往昔，奮斗的汗水剛剛拭去;。
女：回首旅途，勝利的笑容還在蔓延。
男：攜手今宵，高歌這一路榮耀與感動，
女：展望明朝，讓我們攜手并肩，何懼前路漫漫！
男：激情與穩(wěn)重同在，我們會站得更高，
女：豪邁共睿智長存，追求的旅途，沒有終點。
男：一路有你，溫暖，友愛，團結(jié)，互助，我們共同燃心為香，激情跨越！
女：一路有你，鮮花，掌聲，驕傲，自豪，我們彼此深情凝望，共贏未來！
結(jié)束語。
女：最明快的，莫過于一年一度芳草綠，莫過于傾聽年輪的呼吸。每逢這種時刻，便簇擁著我們共同的夢境，你我總在夢中笑語嫣然！男：這是分享快樂的時刻，是祝福關(guān)懷的時刻，是希望美夢成真的時刻，更是我們幸福交融的'時刻！
女：告別這一季，有你我彼此最深的思念，就讓風(fēng)兒捎去滿心的祝福，綴滿你甜美的夢境。
男：告別這一季，有你我共同最真的心愿，就讓流逝的歲月見證我們辛勤耕耘的汗水，把豐碩綴滿枝頭，把喜悅記在心間！
女：我把祝福和希望，放在將融的雪被下。讓它們，沿著春天的秧苗生長，一節(jié)節(jié)，浸滿馨香，送給朋友們，滿年的豐碩與芬芳！男：朋友們，今夜的夜空湛藍，今夜的心花燦爛！在圣誕氣氛的籠罩下，我們回首過去，暢想未來。愿美好的歌聲和祝福，伴隨朋友們新的一年的每一天！
女：這世界除了生命永恒歲月永恒外，還有我們年復(fù)一年的不凋的微笑。愿這歡聲笑語，充滿溫情浪漫的時刻，永遠駐留在我們彼此的心中！
合：祝您圣誕快樂，萬事如意！
合：明年再相見！
寫字樓物業(yè)工程管理方案篇十二
每年的12月25日，是教徒紀念耶穌誕生的日子，稱為圣誕節(jié)。
西方人以紅、綠、白三色為圣誕色，圣誕節(jié)來臨時家家戶戶都要用圣誕色來裝飾，其隆重程度，類似于中國的春節(jié)。
由圣誕節(jié)演繹而來的：
1、社區(qū)景觀展現(xiàn)，發(fā)展商實力展示，提升項目的知名度與美譽度。
2、聚集人氣，吸引潛在消費群的目光，促進樓盤銷售進度。
3、活躍小區(qū)氛圍，形成小區(qū)業(yè)主間及其與發(fā)展商間的親近感。
4、通過業(yè)主的口碑，帶動更多的潛在客戶。
首選主題：
情濃繽紛圣誕狂歡五彩錦繡。
備選主題：
狂歡圣誕鬧今宵。
激情圣誕齊動員。
樂結(jié)圣誕情系錦繡。
售樓部庭前廣場。
12月25日19：00—22：00。
1、戶外廣告（通過橫幅、燈旗、彩旗、戶外廣告牌、車體廣告等方式釋放錦繡舉辦圣誕活動的信息）。
2、邀請函（向小區(qū)業(yè)主及意向客戶發(fā)送邀請函）。
3、電話邀約或手機短信邀約。（銷售人員向預(yù)留資料的意向客戶電話邀請參與活動，通過手機短信發(fā)送活動信息。）。
4、口碑傳播。（實現(xiàn)銷售人員間的口頭傳遞，業(yè)主間的口頭傳遞。）。
1、嘉賓：
a、小區(qū)業(yè)主。
b、意向客戶或潛在客戶。
2、工作組人員：
a、保安。
b、司儀、節(jié)目表演相關(guān)人員。
c、xx工作人員。
a、采摘圣誕帽許下圣誕愿。
b、全家齊動員歡樂連連連。
c、動物齊上陣智慧碰碰碰。
d、繽紛投手滿載而歸。
e、傾情獻禮獎項迭出。
f、圣誕舞會狂歡今宵。
17：30—18：30工作人員到場，并著手檢查活動準備工作。
18：30—19：00咨詢接待處開始工作。
嘉賓陸續(xù)到場領(lǐng)取活動券。
播放圣誕歌曲（如《平安夜》《圣誕鐘聲》《天使歌唱在高天》《幻想當(dāng)年時光夜半》《鈴鐺兒響叮當(dāng)》等）。
19：00—21：00圣誕節(jié)目表演。（故事劇表演、時裝表演秀、舞臺趣味游戲等）中間穿插圣誕老人獻禮及抽獎活動。
司儀引導(dǎo)人們憑活動券領(lǐng)帽許愿，參加各項趣味活動。
19：00—22：00憑活動券到咨詢接待處，兩名“圣誕老人”開始發(fā)放圣誕帽，“小丑”向人們發(fā)放圣誕卡片。
各類趣味活動開放。
21：00—22：00圣誕舞會。
22：00活動結(jié)束，做好人員的結(jié)送與疏散工作。
現(xiàn)場清理。