在法律上，合同是一種民事行為，其內(nèi)容和形式需要符合法律規(guī)定的要求。在編寫合同時，應該注重合同的明確性和清晰度，避免產(chǎn)生解釋上的模糊和爭議。在撰寫合同時，可以參考以下范文，對于內(nèi)容和格式有更清晰的認識。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇一
答辯人：張xx，女，1xxx年xx月xx日出生，住廣州市xx路3xx號b附樓1xa。
被答辯人：xx物業(yè)管理有限公司，住所地：深圳市xx區(qū)振華路xxx大廈xx樓。
法定代表人：xxx。
答辯人與被答辯人物業(yè)服務合同糾紛一案，針對被答辯人的起訴，現(xiàn)提出如下答辯意見，望合議庭予以采信：
一、被答辯人主張的物管費缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關系。
廣東xx大廈業(yè)主委員會與被答辯人簽訂原《物業(yè)服務合同》的合同期限自xxxx年x月2x日起至xxxx年x月25日止，該合同期滿后既未自動續(xù)期，雙方至今也未簽訂新的《物業(yè)服務合同》。這一事實在被答辯人的《民事起訴狀》中已得到確認。
廣東xx大廈b附樓大多數(shù)業(yè)主對原《物業(yè)服務合同》的履行存在較大異議，于xxxx年x月25日原《物業(yè)服務合同》期滿后遂不同意續(xù)簽并要求更換物管公司，被答辯人在《民事起訴狀》中陳述廣東xx大廈b附樓業(yè)主“對原告(被答辯人)按原物業(yè)服務合同提供的物業(yè)管理未提出任何異議”與事實嚴重不符!大多數(shù)業(yè)主因物管公司退出小區(qū)一事與被答辯人進行過多次交涉，但被答辯人堅持不同意退出，后業(yè)主們就此問題多次投訴至華樂街道辦事處，華樂街道辦事處也曾多次組織業(yè)主們與被答辯人進行協(xié)調，最終也未解決問題。
根據(jù)合同約定，期滿后的原《物業(yè)服務合同》因存在較大異議而不自動續(xù)期一年并已解除。原《物業(yè)服務合同》第二十八條規(guī)定：“本合同期滿后一個月內(nèi)，雙方對本合同履行無異議的，本合同繼續(xù)自動續(xù)期一年。雙方如有異議的，本合同解除?！笨梢?，原《物業(yè)服務合同》簽訂雙方已事先書面約定合同自動續(xù)期一年的條件，即原《物業(yè)服務合同》履行不存在異議才自動續(xù)期一年。而現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主拒絕續(xù)簽及積極投訴等行為已明確表示對合同履行存在諸多異議，原《物業(yè)服務合同》應根據(jù)合同約定不自動續(xù)期一年并已經(jīng)解除。退一萬步講，即使自動續(xù)期，續(xù)期1年時至xxx1年x月25日就已期滿，被答辯人也無權據(jù)此再主張合同期滿以后的權利。
3、被答辯人的所謂“事實物業(yè)服務”屬違法的強行服務。
原《物業(yè)服務合同》已于xxxx年x月25日期滿，但被答辯人拒絕退出廣東xx大廈b附樓，非法霸占b附樓物業(yè)兩年多，強行向業(yè)主提供事實服務，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權利，侵犯了業(yè)主自由選擇其他物管公司的權利。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！北淮疝q人以單方、強行提供的所謂“事實物業(yè)服務”起訴答辯人，法院應當予以駁回。
另外，被答辯人強行服務的行為嚴重違反了《合同法》和《民法通則》等法律規(guī)定。被答辯人同業(yè)主、業(yè)主委員會在法律地位上完全平等，二者是以物業(yè)服務為標的的委托合同法律關系：業(yè)主或業(yè)主委員會委托被答辯人為其提供物業(yè)服務、并向其支付相關勞務費用的簡單民事法律關系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關基本法律。就《合同法》具體而言，《合同法》第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第四條規(guī)定：“當事人依法享有自愿訂立合同的'權利，任何單位和個人不得非法干預?！奔春贤斒氯擞袡噙x擇訂立對象，有權選擇訂立或不訂立合同，任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務。同時，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！痹谑聦嵑贤闪⒌囊希逗贤ā芬蟆皩Ψ浇邮堋?，“對方接受”的前提是愿意，雙方“合意”是事實合同的基礎。而事實上被答辯人所謂的“事實物業(yè)服務”自始至終未得到多數(shù)業(yè)主的“愿意”。所以，被答辯人無權通過單方、強行的所謂“事實物業(yè)服務”來要求答辯人繳納物管費。
二、被答辯人主張的物管費收取標準缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人雙方未約定物管費收取標準。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定?！痹段飿I(yè)服務合同》中關于物管費收取標準的約定因原《物業(yè)服務合同》期滿不續(xù)期而無效，且原合同雙方無簽訂新的《物業(yè)服務合同》，至今被答辯人就物管費收取標準并未與廣東xx大廈業(yè)主委員會或業(yè)主達成一致意見，更未在有效合同上明確約定，被答辯人根據(jù)已期滿未續(xù)期的原《物業(yè)服務合同》來確定收取標準，違反了上述規(guī)定。
2、被答辯人主張的物管費收取標準未經(jīng)物價局核定、備案。
廣州市物價局于xxxx年2月3日曾經(jīng)就b附樓的物管費問題發(fā)出了一份整改通知書，要求“b附樓住宅物業(yè)服務收費標準由越秀區(qū)物價局核定或由業(yè)主與物管公司在物業(yè)服務合同中約定”。廣東xx大廈業(yè)主委員會與被答辯人自xxxx年x月2x日始不存在物業(yè)服務合同關系，業(yè)主與被答辯人也一直無法達成一致意見，據(jù)此b附樓的物業(yè)服務收費標準應由越秀區(qū)物價局核定，但被答辯人一直未辦理核定、備案手續(xù)，在本案中也未提供這方面的相關證據(jù)。
3、被答辯人的物管收費與服務水平不符合相適應的原則。
《物業(yè)管理條例》第三十六條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》第四條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。”同時，根據(jù)xxxx年度廣州市住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價，一級物業(yè)服務的基準價(有電梯)為1.x元/平方米·月，可以上下浮動的幅度為15%，元/平方米·月之間，而被答辯人主張的物管費標準為14.x5元/平方米·月，將近政府指導價標準的1x倍!被答辯人向業(yè)主主張超高標準的物管費，卻并未提供符合相應服務水平要求的物業(yè)服務，從b附樓的現(xiàn)有居住環(huán)境也完全看不到有這么高標準的物業(yè)配套服務。答辯人的房屋經(jīng)常出現(xiàn)沒有電和漏水等問題，當答辯人向被答辯人反映時，被答辯人聲稱：14.x5元有14.x5元的服務，x元就只有x元的服務。被答辯人主張高額的物管費卻不提供符合相應服務水平要求的服務，對業(yè)主的合理要求置之不理，其行為明顯嚴重違反了上述規(guī)定，也侵犯了業(yè)主的合法權益。
三、被答辯人主張的滯納金缺乏依據(jù)。
本案答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關系，更未對“未按時繳納的物業(yè)服務費用，每天收取x.5‰的滯納金”進行約定。同時，被答辯人據(jù)以的原《物業(yè)服務合同》已期滿并且期滿后其強行提供的物業(yè)服務嚴重違反原《物業(yè)服務合同》約定及法律規(guī)定。此外，《物業(yè)管理條例》等法律對就拖欠物管費是否支付滯納金也并沒有規(guī)定，并且本案主張的滯納金也明顯高于中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期同類貸款利息的標準。因此，本案被答辯人滯納金的主張缺乏合同和法律的依據(jù)。
四、答辯人實際上已按照較高標準繳納了物管費。
雖然答辯人一直要求被答辯人于原《物業(yè)服務合同》期滿后退出廣東xx大廈b附樓且不滿意被答辯人強行提供的物業(yè)服務，雙方也未約定物管費的支付標準和支付方式。但善良的答辯人自xxx1年5月起至xxx2年x月止，還是按照x元/平方米·月的較高標準(約政府指導價標準的4倍)向被答辯人支付了物管費。而被答辯人竟然還無理起訴答辯人，為此，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納的物管費的權利。被答辯人主張答辯人拖欠物管費缺乏事實和合同及法律依據(jù)，并且其提交的欠費清單中也未扣減答辯人xxx2年x月份已繳納的金額，被答辯人訴訟請求的物管費金額本身就存在計算錯誤。
綜上所述，鑒于被答辯人提供物業(yè)管理服務、收取物管費及其標準無任何依據(jù)，答辯人無需支付被答辯人主張的物管費及滯納金。相反，被答辯人強行提供的物業(yè)服務直接違背了包括答辯人在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的意愿并嚴重損害了大多數(shù)業(yè)主的合法權益，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納物管費的權利，并懇請法院依法駁回被答辯人的訴訟請求，以維護答辯人的合法權益!
此致
廣州市越秀區(qū)人民法院。
答辯人：張xx。
代理人：于xx、余xx。
xxx年xx月xx日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇二
乙方：______。
身份證號碼：______。
住址：______。
聯(lián)系電話：______。
為維護本小區(qū)內(nèi)的交通秩序，規(guī)范車庫車輛的停放，確保業(yè)主車輛的安全。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，以及本小區(qū)的實際情況，確保雙方的權利義務，制定本合同。
第一條：雙方的權利和義務：
一、甲方的權利和義務：
1、負責建立、健全本車庫車位業(yè)主資料及停放車輛的檔案資料；
2、制定本車庫管理的相關規(guī)定；
3、制止違反本車庫管理及危害車庫設施、設備的行為；
4、根據(jù)本合同收取車位物業(yè)管理服務費；
5、規(guī)范車庫停車，制止亂停亂放，確保消防通道暢通；
6、配合車位產(chǎn)權人之間，與第三方之間的相關關系的協(xié)調；
7、經(jīng)授權積極配合對車庫設施、設備的專項維修；
二、乙方的權利和義務：
1、提供停放車輛信息：車位產(chǎn)權人自有車輛，及租賃車位使用人如實申報車輛信息，填寫車輛信息卡。如有變動，及時向管理處變更。
2、監(jiān)督甲方的車輛管理服務工作，就車輛管理的有關問題向甲方提出合理的意見和建議；
4、依據(jù)本合同按時繳納車位物業(yè)服務費；
5、配合物業(yè)公司對車庫的管理工作；
1、車庫衛(wèi)生整潔，引導車輛停放有序；
3、停車場相關管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有序；
5、車庫實行24小時監(jiān)控和不定時巡查值班制度；
6、實行一卡一車，無停車卡車輛禁止進入；
7、承擔車庫設施設備單次單項200元以內(nèi)的日常維修費用；
第三條：車輛停放中的禁止行為。
2、限止超高超寬車輛進入車庫；
3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時清理；
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫內(nèi)停放；
5、禁止將車位改作他用；
6、嚴禁在車庫動火；
7、禁止在車內(nèi)存放現(xiàn)金、貴重物品；
停車管理物業(yè)服務費：60元/月；按季收取，每季度第一個月10前到物業(yè)管理處繳納；
第五條：違約責任的處理。
1、甲方違反本合同，未達到管理服務質量目標的，乙方有權督促甲方限期整改；由于乙方原因造成甲方未能達到服務目標的，甲方有權要求乙方限期整改，但不得拒繳物業(yè)管理費。
3、乙方違反本合同，不按約定繳納物業(yè)服務費的，甲方有權要求乙方補交欠款，按日千分之三承擔滯納金。
4、乙方停放車輛后必須鎖好車輛，帶離車內(nèi)財物，并檢查車輛狀態(tài)，由于滴、漏、電路等車輛本身原因原因造成的車輛毀損，以及第三人損失，乙方自行承擔。
第六條：為維護業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預見的情況下，甲方有權協(xié)助有關部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成的乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關法律規(guī)定執(zhí)行。
第七條：本合同同本物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理期間。
第八條：因不可抗力致使本合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任。
第九條：本合同一式兩份，雙主各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方（蓋章）：______。
乙方：______。
代表人：______。
______年______月______日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇三
被答辯人：**，男，19**年5月20日出生，漢族，住浦口區(qū)**141棟1單元401室。
答辯人南京**物業(yè)管理公司因被答辯人**向貴院提起物業(yè)管理服務合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯：
一、答辯人收費有合法依據(jù)。
1、答辯人的該收費行為，是基于《浦口區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十六條：“住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務的，經(jīng)區(qū)物價局批準可收取停車管理服務費，具體標準由區(qū)物價局在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。”的規(guī)定做出的，是一種企業(yè)正常經(jīng)營的合法行為。
2、根據(jù)浦口區(qū)物價局浦價發(fā)(20xx)29號《關于**前期物業(yè)管理試行收費標準的批復》中明確了露天車位每車每月的費用為80元。
二、被答辯人的觀點沒有法律依據(jù)。
被答辯人按“《物權法》第七十四條的規(guī)定：認為占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睆亩贸龃疝q人對于地上露天車位無權收費的結論。
答辯人認為系被答辯人對法條的片面理解，答辯人并不否認地上露天車位系業(yè)主共同所有的事實。
但答辯人認為收取的.該合理費用是被告對整個小區(qū)車輛的統(tǒng)一管理和看護。
答辯人與被答辯人之間形成是車位服務管理合同法律關系。
且被答辯人已據(jù)此繳納了服務費，合同已處在正常履行過程中。
現(xiàn)被答辯人以無效合同要求撤銷該合同，答辯人認為該請求不能成立。
三、被答辯人認為答辯人多收了一個半月的管理費的觀點是不能成立的。
答辯人在20xx年4月16日就已經(jīng)下發(fā)通知要求業(yè)主在4月30日前繳納該管理費。
但事實上被答辯人沒有在4月30日前繳納管理費，卻一直在使用該停車位，直到20xx年6月15日才開始繳納該管理費。
故答辯人認為從5月1日開始計算與事實相符合，并無不妥。
綜上，答辯人認為被答辯人請求無事實與法律依據(jù)，懇請法庭予以駁回。
此致
浦口區(qū)人民法院。
二〇〇八年月日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇四
答辯人：胡某，男，漢族，1xxx年x月x日出生，現(xiàn)住在廣州市xx區(qū)xx路xx號，聯(lián)系電話xxxxxxx。
答辯人與被答辯人廣州市某某房地產(chǎn)代理有限公司居間合同糾紛一審一案，現(xiàn)針對被答辯人訴訟請求和，提出答辯意見如下：
一、被答辯人在本案中沒有促成合同成立，依法不能收取費用。
本案中，本案答辯人、被答辯人以及第三方陳某某、李某某xxx1年x月x日共同簽訂的《房屋買賣合同》在合同性質上看屬于居間合同，不是正式的買賣合同。真正的房地產(chǎn)買賣合同需要買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，但本案買、賣雙方并沒有簽訂正式的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，因此雙方之間合同并未成立。而對于xxx1年x月x日三方共同簽訂的《房屋買賣合同》中就買賣的部分內(nèi)容約定，該內(nèi)容充其量屬于房地產(chǎn)買賣的意向性約定，但絕不能視為正式的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四百二十七條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。因此，被答辯人未促成《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的正式簽署，依法不得收取報酬。
此外，答辯人已經(jīng)向被答辯人支付了5xxx元費用，足以彌補被答辯人從事居間活動支出的必要費用。何況，被答辯人并未提供任何證據(jù)證實其從事居間活動花費了多少必要費用，答辯人要求被答辯人退還多收的居間費用。
二、《房屋買賣合同》屬于居間合同，被答辯人提供的報酬條款與《合同法》相沖突而無效。
根據(jù)《合同法》第四百二十四條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的`合同”。因此，被答辯人只有在促成答辯人與第三人房屋買賣合同正式簽署后，才有權要求支付報酬。可是，被答辯人單方面制作的《房屋買賣合同》卻在第九條只字未提《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的簽署，僅僅簽署了本居間合同就要求答辯人支付居間報酬，違背了《合同法》第四百二十七條的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定該條款無效。
此外，該《房屋買賣合同》第九條、第十條、第十一條只字未提被答辯人促成買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的基本居間義務，卻要求答辯人支付居間報酬甚至違約金，這種行為明顯屬于“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”，根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，該條款無效。
至于被答辯人要求答辯人在其單方面提供的《服務收費確認書》上簽字表示愿意接受該確認書約束，一方面該確認書屬于格式條款明顯屬于“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”因而無效，另一方面也表明被答辯人即使是自己提出的服務義務，也遠遠沒有履行完畢，因此請求支付居間報酬甚至居間費用沒有事實和法律依據(jù)。
綜合所述，被答辯人作為答辯人與第三人商品房買賣合同的居間人，只有在促成答辯人與第三人一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，才屬于履行了居間義務。被答辯人將其單方面提供的居間服務合同等同于答辯人要求簽署的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，以居間服務合同替代商品房買賣合同，明顯違反了我國法律相關規(guī)定。因此，被答辯人請求答辯人支付居間報酬，沒有事實與法律依據(jù)。
此致
廣州市xx區(qū)人民法院。
答辯人：
xxx年十一月二十三日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇五
一、在服務中心/管理處主任領導下,協(xié)助主任認真貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細則和公司有關規(guī)定,組織領導本處員工全面完成管理處承擔的`各項工作任務。
二、協(xié)助服務中心/管理處主任分管服務中心/管理處的工程/維修、清潔、安全護衛(wèi)、綠化、供配電及公共建筑、電梯等方面工作,在管理處主任不在時履行主任職責。
三、制定分管工作崗位、工作程序、工作標準和有關規(guī)章制度。
四、檢查督促各崗位切實履行崗位職責,遵守各項規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。
五、經(jīng)常對各崗位主管的技能和工作情況進行檢查、考核指導。
六、定期向服務中心/管理處匯報分管有關工作情況,總結分管工作,不斷提高技術管理水平及工作效率和質量。
七、努力學習、刻苦鉆研有關業(yè)務知識和技能,解決員工遇到的技術難題和工作困難。
八、熟悉各部門工作,及時、保質地完成各項工作。
九、經(jīng)常巡視住宅區(qū),接受住戶來訪、查詢、投訴等事宜,加強整改工作。
十、認真總結分管崗位全年工作,接受公司年度考核。
十一、完成公司交辦的其他工作。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇六
:
1、熟悉機電設施設備巡檢與運維;
2、協(xié)調公安機關處理相關的.重大刑事案件和火災事故;
3、負責檢查、監(jiān)督安保、消防設施,發(fā)現(xiàn)問題提出整改意見,并跟蹤后續(xù)工作;
4、負責消防、治安等文件管理。
5、負責指導、監(jiān)督外聘物業(yè)安保人員,負責商場范圍內(nèi)的安全防范工作;
:
1、5年以上相關工作經(jīng)驗;
2、本科以上學歷;
3、誠實守信、責任心強。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇七
答辯人：，男，漢族，19年月日生，住址地合肥市區(qū)花園號樓。
答辯人就合肥物業(yè)管理有限公司(以下簡稱安公司)訴答辯人物業(yè)服務糾紛一案,作以下答辯：
一、安公司并非答辯人所在的花園物業(yè)管理單位，無權向答辯人收取物業(yè)管理費等費用。
根據(jù)花園《用戶使用手冊》、《管理公約》的約定，花園的物業(yè)管理人為梁行，而非安公司，因此安公司無權要求答辯人繳納物業(yè)管理費用。
二、安公司無物業(yè)管理企業(yè)資質，無權從事物業(yè)管理服務，無權向答辯人收取物業(yè)管理費用。
從安公司物業(yè)管理企業(yè)資質證書可以看出，安公司直到20xx年8月29日才取得物業(yè)管理公司資質，然而20xx年7月14日其卻與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。
無物業(yè)服務資質卻簽訂物業(yè)服務協(xié)議，該協(xié)議應屬無效。
三、安公司進駐花園不合法。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
然而，20xx年花園的物業(yè)管理企業(yè)還是梁行，后來安公司未辦理任何交接手續(xù)，也未通知廣大業(yè)主即進入小區(qū)。
安公司既非通過招投標的方式被選聘的，程序上違法，又不具有相應資質，因此答辯人有權拒絕支付物業(yè)管理費用。
四、退一步說，即使安公司對花園進行了管理，其管理也是混亂的，達不到《管理公約》承諾的管理水平，答辯人有權拒付相關的物業(yè)管理費用。
根據(jù)答辯人提供的公證書等證據(jù)材料可以看出，花園物業(yè)管理混亂，存在會所無人管理，建筑材料亂堆亂放，消防器材丟失、過期，照明燈具破損，環(huán)境衛(wèi)生差，裝修混亂，治安管理差等問題。
廣大業(yè)主的意見非常大，進而都投訴到了政府相關部門和新聞媒體。
安公司遠達不到《管理公約》承諾的管理水平，違反了其中的管理者義務和責任，因此答辯人有權拒付相關費用。
綜上所述，安公司的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回安公司的起訴。
答辯人：
物業(yè)服務管理合同糾紛篇八
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
1、首按責任制。
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾。
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的'地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
1、三米微笑服務。
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務。
站立式服務表現(xiàn)在：
（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。
（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務。
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
常規(guī)的物業(yè)服務內(nèi)容僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內(nèi)容。
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇九
一、貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策，法令和規(guī)章制度，貫徹執(zhí)行財政部門制定的具體會議制度和成本核算辦法，加強成本核算和管理。
二、科長按期組織編審財務計劃和會計決算報表，定期上報，對各項財務指標組織測定、分期考核，并協(xié)助領導和有關部門召開經(jīng)濟活動分析會，及時向領導提供本單位的經(jīng)濟活動情況，為領導當好參謀。
三、編制匯總財務會計報表，保證數(shù)字真實，內(nèi)容完整，賬表一致，在規(guī)定的時間內(nèi)及時呈報有關財務報表。
四、按財經(jīng)制度和成本開支范圍及費用標準復審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會計科目，按會計制度設置賬戶，及時正確地記賬、標賬、對賬、清賬。
五、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍，遵守銀行結算制度，現(xiàn)金銀行存款按時間順序逐筆登記，每日結出余額現(xiàn)金當日核對，銀行存款月終必須與銀行核對，做到日清月結。
六、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫，不經(jīng)領導批準，不能擅自借款，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報銷必須有領導簽字，經(jīng)會計審核后方可報銷。妥善保管有價證券和支票、結算憑證、空白收據(jù)和有關印章，確保財務工作安全運行。
七、各項經(jīng)費使用，按主管局規(guī)定的標準支出：
1、經(jīng)費中的福利開支，由財會和辦公室提出，經(jīng)公司領導班子會研究，主管財務領導批準支出。
2、經(jīng)費中的公務費、辦公費、郵電費、水電費、公用取費、旅差費、油料費、修理費、招待費和業(yè)務費、印刷費、復印費、會議費等由財務核算，主管領導批準支付。
八、財務人員要認真執(zhí)行《會計條例》，嚴格財務制度，嚴密審批手續(xù)，財務要事及時向領導匯報，做到領導心中有數(shù)。
質量保證制度
一、堅持質量第一、用戶至上，質量第一、用戶至上是公司堅定不移的口號，物業(yè)管理服務以其特殊性，直接關系到用戶的切身利益，所以在工作中應自始至終地把“質量第一、用戶至上”作為質量保證的基本原則。
二、以人為核心，人是質量的創(chuàng)造者，質量控制必須以人為核心，把人作為控制的動力，調動人的積極性、創(chuàng)造性，增強人的責任感，樹立質量第一的觀念，提高人的素質，避免人的失誤，以人的工作質量保管理質量、促服務質量。
三、充分調動全公司職工關心服務質量中，注重服務質量的積極性，獎優(yōu)罰劣，鼓勵先進，督促后進。
四、嚴格按照物業(yè)管理人員職業(yè)道德標準來規(guī)范員工，認真學習，從服務質量上下功夫，在實踐中不斷總結經(jīng)驗，改進工作，把質量管理工作不斷推上新臺階。
xxx物業(yè)有限責任公司獎懲制度
一、一切工作人員，對其所分管的工作，要做到忠于職守、盡職盡責、竭盡全力，決不允許講條件，要加班。
二、上、下班嚴禁遲到、早退，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資。發(fā)現(xiàn)二次，扣1.5天工資。
三、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準上崗。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當月工資的50%，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作，發(fā)基本生活費。
四、工作期間，嚴禁亂串，玩撲克等一切與工作無關的事情，如有時間可學習業(yè)務知識或看報，不斷充實自己。
五、嚴禁工作人員在八小時之內(nèi)經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)，如有發(fā)現(xiàn)停止工作。
六、講文明、懂禮貌，嚴禁打仗鬧-事。提倡文明用語，杜絕臟話。打仗一次扣發(fā)當月的工資，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作。
七、嚴禁賭博，如被公安機關處理，干部則免去其職務，工人則停止二個月工作。
八、允許正常監(jiān)督或批評，但決不允許無中生有，或誣告，對造謠誣告者，經(jīng)查實停止其工作。
九、嚴禁在公共場所吐痰，扔煙頭廢紙，大聲喧嘩。對辦公地點的水、電、開關要及時關閉。
員工辦公制度
一、上下班實行簽到制，遲到、早退各扣2.00元。遲到、早退超過20分鐘扣半天工資。
二、一個月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資。
三、請假半天以上必須提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出現(xiàn)后果自己負責。（如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好，垃圾車旁有垃圾雜物，取自行車管理人員不在等）
四、上班時間必須堅守自己的崗位。如檢查不在崗，則按未上班處理，扣半天工資。
五、在工作中必須按質按量達到要求，完成各自職責。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者，管理處有權作出辭退或上報總公司。
六、上班時間不得閑聊、大聲喧嘩，嚴禁向業(yè)主索取財物等不良現(xiàn)象。
七、公司的工具或辦公用品不準外借或私自拿走。
維修搶修中心工作人員規(guī)章制度
一、嚴禁酒后上崗，違者扣發(fā)100元工資，并予以通報處分。
二、嚴禁上班打麻將、撲克、游戲機等娛樂活動，違者扣發(fā)100元工資，并給予通報處分。
三、嚴禁在正常上班時間吃零食、吃飯、喝酒，違者扣發(fā)50元工資。
四、搶修工作在人員不足情況下，電工、司機協(xié)助維修工工作，維修工也要協(xié)助電工工作。對故意拖活、壓活行為扣發(fā)當事人50元工資，并視情節(jié)輕重調離搶修中心。
五、嚴禁維修用車為私人所用（主管領導同意除外），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，司機調離其本職工作崗位。
六、對不按時上班、下班，與業(yè)主發(fā)生口角的，發(fā)現(xiàn)一次扣發(fā)50元工資，連續(xù)三次，調離搶修中心。
七、正常上班時間不準看電視。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處當事人50元罰款。
八、對出車致使車輛損壞的，根據(jù)責任，由責任人按責任按比例分攤維修費用。對車輛要及時保養(yǎng)，如果人為保養(yǎng)不及時造成損失由當事者負責維修。
九、維修工要對維修器材、工具經(jīng)常性維修養(yǎng)護，熟練掌握其性能，并實行專人負責，誰損失誰賠償。
十、不經(jīng)主管領導、主任、副主任書面批準，擅自串崗，扣發(fā)雙方每人20元工資，連續(xù)三次，調離其工作崗位。
十一、在維修過程中，用料要堅持節(jié)約原則，不許私自拿料送人或自用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停止其工作，并扣發(fā)當月工資。對參與造假的物業(yè)管理處主任及相關人員同等處罰。對敢于舉報的物業(yè)管理處和個人給予500元獎勵。
十二、凡出現(xiàn)以上情況，主任負20％責任，副主任負10％責任，按責任比例扣款。
xxx物業(yè)有限責任公司社會服務承諾制
1、急修、跑水、下水堵塞接到報修后第一時間趕赴現(xiàn)場，室內(nèi)照明電修發(fā)生障礙接到報修當時檢修。
2、維修工、電工24小時值班，遇到情況請撥電話：8215369，隨叫隨到。
3、小件維修實行無償安裝服務。
4、收費標準公開，嚴格執(zhí)行市物價局規(guī)定的收費標準，監(jiān)督電話：8293750（工商局）。
5、保證小區(qū)上下水、電暢通，保證公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。
6、崗位紀律公開，不允許向業(yè)主吃、拿、卡、要，接受業(yè)主饋贈，刁難業(yè)主，做到優(yōu)質服務，便民不擾民，活完場地清。
7、維修服務保證業(yè)主滿意，使用文明用語。
8、創(chuàng)造美化、凈化的人居環(huán)境。
治安保衛(wèi)制度
為了加強小區(qū)的安全管理工作，保證住戶的生命財產(chǎn)安全，為廣大業(yè)主提供一個舒適、滿意的生活環(huán)境，特制定嚴格的治安保衛(wèi)制度：
1、嚴格遵守、執(zhí)行國家的法律法規(guī)、政策。
2、熟悉和掌握整個小區(qū)，內(nèi)部地形、地物，認真履行自己的職責，發(fā)現(xiàn)問題及時通知負責人解決。
3、對外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時查問，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。
4、提高警惕，防止各種事故發(fā)生，特別要注意防止火災、盜竊、搶劫、破壞、治安災害事故的發(fā)生。
5、禁止易燃、易爆、危險物品進入小區(qū)，排除小區(qū)內(nèi)的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發(fā)生。
保潔員工作制度
一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。
三、樓道玻璃保持清潔、透明。
四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。
五、樓后地面要保持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區(qū)內(nèi)如有建筑垃圾要及時清理。
六、小區(qū)內(nèi)有其它勞動也要參加，同時要保證本職工作及時完成。
七、推灰人員必須保持垃圾車清潔，每周必須徹底洗刷一次。
八、垃圾車停放點四周要保持干凈，地面有污垢或油漬要及時洗刷。
九、以上制度保潔員必須嚴格遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動離崗。
公用部位使用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共道路、花壇空地等，是歸居民公共所有的，同時也是小區(qū)建設的一項重要內(nèi)容，為了保持公用部位在公共使用中的整潔、完好，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、保持公共樓道的清潔
1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內(nèi)保持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區(qū)內(nèi)公共道路、公共設施的使用
1、不得在公共道路等公共使用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共使用部位亂貼亂畫。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對公共配套設施進行破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的使用
1、不得毀壞花壇、踐踏草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。
3、保持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區(qū)居民要共同愛護公用使用的部位，保持公用部位的整潔，如有違反公共使用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處理。
物業(yè)消防管理制度
為了加強物業(yè)消防管理工作，貫徹落實“預防為主、防消結合”的方針，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī)，做好消防工作，保證一方防火安全，特制定消防管理制度。
一、嚴禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。
二、嚴禁占用、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴禁損壞任何消防設備及防火開關。
三、小區(qū)內(nèi)嚴禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品。
四、各裝修單位應嚴守防火規(guī)范，凡屬危險作業(yè)應由管理處批準，嚴禁亂接、亂拉電線等違章行為的發(fā)生。
五、嚴禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。
六、盡量避免讓兒童、老人單獨在家。為保證安全，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。
七、各住戶必須嚴格遵守消防管理制度，如有火災發(fā)生應及時報警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。
綠化管理制度
一、愛護小區(qū)的花草樹木，任何單位和個人不得隨意侵占、破壞公用綠地，不準攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等。
二、嚴禁踐踏草坪或在草坪上放養(yǎng)家畜和寵物。
三、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木，按期澆水。
四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。
五、不準在綠地或綠地兩側設置營業(yè)攤床和以任何理由占用、改變綠地用途；不準因利用住宅開設食雜店而使綠地遭到損害，由此而引起的后果由經(jīng)營者負責。
六、不準在綠化范圍內(nèi)通行、停泊車輛，堆放物品。
七、不準在樹木上及綠化帶內(nèi)設置廣告牌。
機動車停車場管理制度
一、進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。
二、凡住戶之機動車一律不能停放在非指定停放的位置。對違章停車者，物為管理處將給予處罰。
三、業(yè)主（或租戶）長期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù)，將車停于指定車位，并憑證出入小區(qū)，按月交納車費。
四、機動車停車場內(nèi)嚴禁吸煙，隨車嚴禁存放易燃、易爆及其它危險品。
五、不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水車輛不許進入停車場。
非機動車車輛管理制度
一、業(yè)主（或租戶）需要保管自行車、摩托車須先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領取存車牌，掛于車上，憑此享受按月收費待遇，由車棚管理人員查收，未掛牌車輛作臨時停車對待。
二、在車棚存放車輛后務必立即領取“存車牌”，并詳閱“存車須知”。
三、自行車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成損失，責任自負。
四、要尊重車棚管理人員的工作，服從其管理。
五、車棚管理人員對于所保管的車輛隨時整理、檢查，做到排列有序、擺放整齊。
六、車棚管理人員的工作受各位住戶的監(jiān)督，其任何失職行為住戶均可向物業(yè)管理處反映。
電氣維修管理規(guī)定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設部頒發(fā)的標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。
二、在進行電氣維修時維修人員應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。
四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。
五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應裝設隔音擋板，并有專人監(jiān)護。
六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標牌。
配電房管理規(guī)定
一、配電房是供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。
三、值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行。
四、經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。
五、經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應當提前通知，使產(chǎn)權人、使用人有所準備，因市政管網(wǎng)停水時，維修搶修中心應立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。 如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應采取如下措施：
1、檢查漏水的準確位置，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水閥等。若不能制
止時應立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。
2、觀察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設備工具，設法清理現(xiàn)場。
3、通知清潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
共用設施、設備保養(yǎng)規(guī)范
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，應遵守下列規(guī)范：
一、衛(wèi)生和水電設備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負責管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務。零星損壞的衛(wèi)生、水電設備一般應按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。
二、上下水管道、化糞池等設施的維修養(yǎng)護。上下水管道發(fā)生故障必須急修時，由專業(yè)人員負責，隨叫隨到進行搶修并定期維護?；S池由專人定期清掏，進行保養(yǎng)。
三、消防設備的日常性保養(yǎng)。對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應采取定期試泵的措施。
四、其他特種設備的日常性保養(yǎng)。對其他特種設備，按季度專人負責維修、管理、養(yǎng)護。
共用設施、設備維護人員操作規(guī)程
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，共用設施、設備維護人員應遵守下列操作規(guī)程：
一、設備的日常維護保養(yǎng)是以設備操作人為主，主要是對設備實施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性的保養(yǎng)措施。
二、操作人員定機保養(yǎng)，做好班前交接，了解設備運行情況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時調整緊固松動的機件。
四、下班前一般須留一定時間對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。
五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。
一、綜合服務標準
1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、接管小區(qū)物業(yè)管理項目時，與業(yè)主委員會對小區(qū)共用部位、共用設施設備辦理驗收手續(xù)，房產(chǎn)管理中心備份存檔。退出項目時，按有關規(guī)定移交物業(yè)管理用房及物業(yè)管理檔案資料，所有的設備、設施正常運行。
3、 設臵小區(qū)一站式物業(yè)服務大廳和設專人每天8小時接待業(yè)主咨詢、投訴、報修，并公示24小時服務聯(lián)系電話。咨詢、投訴、報修和回訪記錄齊全完整。
4、制定物業(yè)管理方案并組織實施：建立健全物業(yè)管理制度和服務質量管理體系；建立消防責任制和成立義務消防機構、制度消防預案，并每年開展二次消防安全宣傳活動和組織消防演練一次。
5、對小區(qū)驗收資料，房屋、設施、設備臺賬報表和圖冊資料，業(yè)主資料、房屋和設備運行維護管理、日常事務服務等各種基礎檔案資料進行收集、整理存檔，運用計算機管理。
6、管理和服務人員著裝統(tǒng)一、佩戴標志、語言規(guī)范、文明服務。物業(yè)管理專業(yè)人員應持有國家規(guī)定的資格證書，特種作業(yè)員應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、按照有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務資金的收支情況。 1
8、確保公共部位、場所的標示完整、干凈和清晰；公共設備設施運行正常穩(wěn)定、養(yǎng)護良好，公共設備設施因維修而在物業(yè)管理費之外的費用由業(yè)主共攤或從維修基金中列支。
9、每年采取入戶走訪、業(yè)主座談會、問卷調查等形式對業(yè)主回訪至少一次，書面征詢業(yè)主意見和滿意度測評每年至少一次，并對大多數(shù)業(yè)主反饋的合理薄弱環(huán)節(jié)及時改進并反饋。
10、提供物業(yè)服務合同之外的有償特約服務和代辦服務，應告示服務項目與收費價格。
11、按照社區(qū)管理部門的要求，每年參與組織除“四害”的活動。
二、小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
提出報告與決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；
6、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關行政主管部門處理。
7、各組團、棟、單元、戶有明顯標志。
三、小區(qū)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、共用設施設備日常管理巡查和運行、維修、保養(yǎng)記錄完整齊全；電梯委托專業(yè)公司維護與保養(yǎng)。
3、每月對小區(qū)的消防栓和器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，保持可隨時正常啟用；消防通道暢通。
4、每周對小區(qū)的樓道燈、路燈等設施檢查至少1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復；
5、單元電子防盜門，每三個月保養(yǎng)1次，保持使用正常；零星故障維修每周一次，
6、小區(qū)監(jiān)設施設備，每三個月調試與保養(yǎng)1次，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行；
14、避雷設施按有關規(guī)定定期檢測，檢修、保養(yǎng)記錄詳細完整齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，保持可靠、運行正常。
四、小區(qū)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生
（一）樓內(nèi)公共區(qū)域
1、每日對公共電梯間地面清掃保潔至少1次，保持墻面地面干凈；
2、每周對樓梯扶手、欄桿擦抹保潔至少1次，保持干凈、無灰塵，保持無蜘蛛網(wǎng)；
3、每周對消防箱、指示牌等公共設施，擦抹保潔至少1次，保持表面干凈、無灰塵；
（二）樓外公共區(qū)域
1、對道路地面、公共場地、綠地、明溝等每日清潔至少1次，保持目視地面干凈；
2、每周對宣傳欄等擦抹保潔至少1次，保持目視無灰塵；
4、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
5、按社區(qū)統(tǒng)一安排，對窨井、明溝噴灑消毒藥水，適時投放藥物滅四害。
五、公共綠化的養(yǎng)護和環(huán)境管理
1、專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；
2、草坪生長良好，及時修剪和補載補種；
3、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形；
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、小區(qū)內(nèi)公共綠地禁止種菜，養(yǎng)雞等；飼養(yǎng)寵物應遵守相關規(guī)定。
六、車輛停放管理
1、對進出車輛進行證、卡管理，保持進入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；
2、按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛和停放有序；
七、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、門崗設專人每日24小時執(zhí)勤，值班記錄完整，門崗室應保持整潔干凈；
3、對容易危及人身安全的設施設備設臵明顯的安全警示標志，保持標志完整、完好；
4、小區(qū)安全監(jiān)控室，實施24小時監(jiān)控，并對異常情況及時處理；
7、對進出小區(qū)的車輛實施記錄管理，并引導車輛有序停放，保持消防通道暢通；
8、對進出小區(qū)的.裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理；
八、裝飾裝修管理服務
2、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入登記檢查管理服務；
4、裝修垃圾在指定點袋裝存放，并及時清運處理，保持存放點干凈；
5、業(yè)主裝修結束后，對涉及共用部位、管線等項目應進行目測檢查驗收。
九、物業(yè)檔案資料管理
1、設立專門的檔案管理機構；
2、制定完善的檔案管理制度；
3、檔案資料收集齊全，分類合理，檢索方便，內(nèi)容填寫完整，歸檔及時。
前 言
為提高我省物業(yè)管理服務水平，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營服務行為，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同提供參考依據(jù)，特制定本標準。
本標準由山東省質量技術監(jiān)督局、山東省建設廳提出。
本標準由山東省建設廳負責起草。
1 范圍
本標準規(guī)定了物業(yè)管理服務的定義、分類及服務質量要求。
本標準適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務。
2 規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。
《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令第379號）
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設部第110號令）
城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《批準房屋修繕范圍和標準(試行)》（城住字[84]第677號）
3 術語及定義
下列術語及定義適用于本標準。
3.1 物業(yè)
已建成并交付使用的房屋以及相配套的設備、設施
3.2 物業(yè)管理
業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3.3 業(yè)主
物業(yè)的所有權人。
3.4 非業(yè)主使用人
物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。
3.5 物業(yè)管理企業(yè)
具有獨立的法人資格并依法取得物業(yè)管理資質的從事物業(yè)管理活動的組織。
3.6 一級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的高標準物業(yè)管理服務。
3.7 二級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的普通物業(yè)管理服務。
3.8 三級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的基本物業(yè)管理服務。
3.9 大修工程
凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程。
3.10 中修工程
凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的規(guī)模和結構的工程。
3.11 小修工程
凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。
4 分類
依據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容中的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理的不同，將物業(yè)管理服務分為一級、二級、三級。
5 服務質量要求
5.1 一級
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.1.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.1.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。涉外物業(yè)管理的管理人員具備外語會話能力。
5.1.1.4 制定完備的內(nèi)部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.1.1.6 設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100%。
5.1.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節(jié)假日有專題活動；每年組織 2 次以上的社區(qū)活動。
5.1.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.1.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。
5.1.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 90%；每年至少 2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 98%以上。
5.1.1.12 獲得國家或省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.1.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
質一致；墻面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.1.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.1.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.1.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 98%以上，急修及時率達 100%。
5.1.3.2 設施設備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準確、完整，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關標準。
5.1.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.1.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定，組織維修或者更新改造。
5.1.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。
5.1.3.6 保證電梯 24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》；有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障的，2 小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場做應急處理，專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛，或由業(yè)主要求專人駕駛的駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行 (突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外) 。
5.1.3.7 消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.1.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
設施的安全使用（需更換除外）。每周 1 次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，保證其正常運行。重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.1.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 98%。損壞的應在 24 小時內(nèi)修復。
5.1.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.1.4 協(xié)助維護公共秩序
5.1.4.1 公共秩序維護人員受過相關安全護衛(wèi)知識與技能培訓，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，掌握基本安全護衛(wèi)技能，能恰當?shù)靥幚砗蛻獙ψo衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案，定期進行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
5.1.4.2 物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設立崗，并有詳細交接-班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。
5.1.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應措施。
5.1.4.4 設有監(jiān)控中心的，應對控制設備做好維護保養(yǎng)，并保證 24 小時開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。
5.1.4.5 有火、水、警應急預案，每年應組織不少于 1 次的應急預案演習。
5.1.4.6 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.1.5 保潔服務
5.1.5.1 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。
5.1.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。
5.1.5.3 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每４小時清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.1.5.4 雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.1.5.5 樓道每日清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質原貌。
5.1.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試 1 次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。
5.1.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
5.1.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
5.1.5.9 天臺、屋頂每月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.1.5.10 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。
5.1.5.11 大理石地面、墻面每年養(yǎng)護 2 次以上。
5.1.6 綠化養(yǎng)護管理
5.1.6.1 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.1.6.2 利用植物、山石等設置景點。
5.1.6.3 綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
5.1.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。
5.1.6.5 綠地植物存活率 98%。
5.1.6.6 綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。
5.2 二級
5.2.1 基本要求
5.2.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.2.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.2.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.2.1.4 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.2.1.5 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.2.1.6 公示 24 小時服務電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達 80%以上。
5.2.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節(jié)假日有專題活動;每年組織一定的社區(qū)活動。
5.2.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.2.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.2.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.2.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 95%以上。
5.2.1.12 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.2.2 房屋管理
5.2.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。
5.2.2.2 每年 2 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.2.2.3 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
5.2.2.4 按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.2.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.2.2.6 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.2.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.2.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識，每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.2.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.2.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 95%以上，急修及時率達 98%。
關標準。
5.2.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.2.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.2.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。
5.2.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應急處理。
5.2.3.7 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.2.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.2.3.9 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.2.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應在 3 日內(nèi)修復。
5.2.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.2.4 協(xié)助維護公共秩序
5.2.4.1 公共秩序維護人員受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓，持證上崗；身體健康，工作認真負責；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務器械。
5.2.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接-班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
5.2.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應采取應對措施，及時報告管理處和相關部門。
5.2.4.4 配有樓宇對講、周界報警等控制設備的，應 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應及時趕到現(xiàn)場進行處理。
5.2.4.5 有火、水、警應急預案，應按計劃組織應急預案演習。
5.2.4.6 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設施，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.2.5 保潔服務
5.2.5.1 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。
5.2.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。
5.2.5.3 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.2.5.4 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.2.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。
5.2.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.2.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。
5.2.5.9 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.2.5.10 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。
5.2.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.2.6 綠化養(yǎng)護管理
5.2.6.1 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.2.6.2 以綠為主，植物造景。
5.2.6.3 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。
5.2.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。
5.2.6.5 綠地植物存活率 95%以上。
5.2.6.6 綠地設施基本完好。
5.3 三級
5.3.1 基本要求
5.3.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.3.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.3.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.3.1.4 制定相關的管理制度；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.3.1.5 管理服務人員佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.3.1.6 公示 24 小時服務電話。急修按合同約定時限到達現(xiàn)場并做應急處理；報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄，并對重點維修項目進行回訪。
5.3.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和便民服務。根據(jù)社區(qū)實際組織社區(qū)活動。
5.3.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.3.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.3.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.3.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通不低于 70%；每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 90%以上。
5.3.1.12 制訂相應的物業(yè)管理項目達標爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.3.2 房屋管理
5.3.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有巡查、維修、保養(yǎng)記錄。
5.3.2.2 每年一次對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.3.2.3 每半月 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 90%以上的完好率。做好相關巡查記錄。每年 1 次以上(應于雨季前安排)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.3.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.3.2.6 墻體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.3.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.3.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.3.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.3.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 90%以上，急修及時率達 95%。
5.3.3.2 有設施設備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關標準。
5.3.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.3.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.3.3.5 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求。
5.3.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。
5.3.3.7 消防設施設備完好，保持消防器材能隨時有效使用；消防通道暢通。
5.3.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.3.3.9 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等；要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損，健身設施能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.3.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 90%。損壞的應在一周內(nèi)修復。
5.3.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.3.4 協(xié)助維護公共秩序
時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服；能對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應；能正確使用消防器材。
5.3.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口整潔和暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。
5.3.4.3 不定期巡邏，遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告物業(yè)管理處和相關部門。
5.3.4.4 地面、墻面設置簡易的交通標志；地面有停車點，車輛有序自行停放（非機動車）。收取看管費的車庫（棚）24 小時有專人管理，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫（棚）場地整潔，有照明設施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。
5.3.5 保潔服務
5.3.5.1 路面、綠地、明溝無明顯暴露垃圾；宣傳欄、健身設施等每 2 周擦拭 1 次。
5.3.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾收集點，收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味。生活垃圾每天清運 1 次。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期消毒和滅蟲除害。
5.3.5.3 小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清潔 1 次，無滿溢、無異味、無污跡。
5.3.5.4 雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。。
5.3.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物，無亂堆亂放，無衛(wèi)生死角。
5.3.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試一次；消防栓、指示牌等公共設施無污漬。
5.3.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.3.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔 1 次，門廳玻璃每月清潔 1 次，目視基本潔凈。
5.3.5.9 天臺、屋頂每季度清掃 1 次。
5.3.5.10 電梯轎廂保持整潔，操作板處無污跡。
5.3.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.3.6 綠化養(yǎng)護管理
5.3.6.1 綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.3.6.2 以綠為主，綠地內(nèi)植物覆蓋率在 50%以上。
5.3.6.3 花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害。
5.3.6.4 綠地植物存活率 95%以上。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十
第一條為規(guī)范物業(yè)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務管理辦法的通知》（發(fā)改價格〔20xx〕1864號）及省政府《關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（皖政〔20xx〕92號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務的收費。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條政府提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。
第七條物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調節(jié)價。
第八條住宅物業(yè)綜合服務費實行分等定價，根據(jù)物業(yè)服務的不同等級制定不同的收費標準。
市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)行業(yè)平均成本和本市經(jīng)濟發(fā)展水平，制定物業(yè)服務收費分等定級辦法，明確服務等級、服務內(nèi)容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并定期調整和向社會公布。上浮幅度最高不得超過20%。
第九條業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應的服務等級，并與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)合同中約定物業(yè)服務的具體收費標準。物業(yè)管理企業(yè)應在15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務合同送價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。
雙方約定不成的，可報價格主管部門審定。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，經(jīng)價格主管部門批準，可收取小區(qū)車輛停放管理費，具體收費標準由市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。
進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修檢修、救護消防等特種車輛及業(yè)主、物業(yè)使用人的搬家車輛免收。
第十一條裝修期間的垃圾應由業(yè)主或物業(yè)使用人負責在規(guī)定的期限內(nèi)清運，業(yè)主或物業(yè)使用人亦可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運，裝飾裝修垃圾清運費具體標準由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)按照價格管理部門會同房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的指導價格及浮動幅度協(xié)商確定。
第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。
第十三條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中自行約定。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將服務內(nèi)容和收費情況進行公示，做到價目齊全、內(nèi)容準確、標示醒目。
物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監(jiān)督舉報電話等。
實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。
第十六條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈利或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十七條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十八條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每半年不少于1次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當在10日內(nèi)答復。
第十九條物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第二十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條前期住宅物業(yè)服務收費，由建設單位按照物業(yè)服務收費分等定級辦法，根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，確定服務項目、服務等級和收費標準，并報價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設單位應在確定的收費標準和浮動幅度內(nèi)進行招標或選聘物業(yè)管理企業(yè)。建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定預收前期物業(yè)服務收費，預收期限不得超過6個月。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業(yè)合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準、計費方式和計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。雙方約定不成的，可報價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門審定。
第二十二條本辦法所確定的住宅物業(yè)服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。
物業(yè)服務費用以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積時房地產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會協(xié)商一致，可按月、按季度或按半年度計收費用，但不得一次性預收半年以上的物業(yè)服務費用。
第二十三條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
對五保戶和享受最低生活保障的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)服務費用。
第二十四條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買賣人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。已售出因業(yè)主原因暫未入住的，物業(yè)服務費用由業(yè)主全額交納。
第四章監(jiān)督檢查。
第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何額外費用。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十八條價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當及時受理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)使用人有關物業(yè)服務收費的投訴。
第二十九條價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門應對物業(yè)管理企業(yè)的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，加強對前期物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。
第三十條實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，到價格主管部門申領《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》。物業(yè)管理企業(yè)應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業(yè)執(zhí)照副本、資質證書、物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同等相關資料。價格主管部門正式受理后，應在15個工作日內(nèi)辦理完畢。
第三十一條物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)章，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》（國家發(fā)展和改革委員會令第14號）予以處罰。
第五章附則。
本辦法實施前業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施時尚未成立業(yè)主大會，且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。
第三十三條各縣（市）可以參照本辦法規(guī)定，結合本地實際，制定實施細則。
第三十四條本辦法自20xx年7月1日起施行。過去有關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十一
一、遵守服務中心/管理處的各項管理服務制度和執(zhí)行程序,統(tǒng)一著裝上崗,佩戴工作牌,做好交接班手續(xù),認真填寫交接班記錄。
二、負責對停入車庫的汽車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理,服從服務中心/管理處的統(tǒng)一安排調度。
三、負責按規(guī)定和程序對車庫車輛的指揮和放行,并填寫車輛出入登記,維持車庫內(nèi)的交通和停車秩序。
四、按規(guī)定和標準收取停車費、開具收據(jù)或發(fā)票,及時將營業(yè)款繳交服務中心/管理處財務,嚴禁收取無票款或將無票款占為私有。
五、負責車庫內(nèi)的消防和清潔工作。
六、負責督促進出車庫車輛減速行駛,禁止車輛鳴號,拒絕裝有易燃、燃爆和有劇毒或污染性等危險物品車輛進入車庫。發(fā)現(xiàn)可疑車輛應及時報告并隨時做好記錄。
七、經(jīng)常對車庫內(nèi)停放的車輛進行巡視、檢查,保證車輛的安全,對車輛或業(yè)主損壞車庫內(nèi)公共設施或其他車輛的,要求責任人按價賠償。
八、對待車主、住戶熱情有禮貌。
九、堅持原則,不準利用工作之便與車主拉關系,收受賄賂,放松管理。
十、如遇車庫內(nèi)發(fā)生緊急情況,應按緊急事件處理程序沉著有序地進行處理。
十一、完成領導交辦的其他任務。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十二
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:。
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;。
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;。
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;。
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務內(nèi)容。
4、本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質的中介機構進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本，由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費和公共設施維修費外，不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
8、在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。
9、已購置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用，但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》，出現(xiàn)應當打折收取的情況時，應當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十三
第二條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條四川省人民政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。市(州)、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的.監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。普通住宅的范圍由各市、州確定并報省建設行政主管部門備案。
第七條政府指導價由市、州(或者授權縣)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調整，并定期公布。
各地應當根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定、調整物業(yè)服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
第八條前期物業(yè)管理階段，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、物業(yè)收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制度或者酬金制等形式確定物業(yè)服務費用(包括政府指導價和市場調節(jié)價)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在物業(yè)服務資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權面積計算(以產(chǎn)權證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。
第十一條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細則規(guī)定和當?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報當?shù)貎r格主管部門備案。
第十二條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;。
2、物業(yè)共同部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;。
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;。
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;。
6、辦公費用;。
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;。
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;。
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十四條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費用屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年至少公布一次物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預收決算和物業(yè)服務資金收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十五條物來管理企業(yè)在物業(yè)服務中應遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十六條業(yè)主應當按照服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(不得計入價內(nèi))，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金(產(chǎn)權屬物業(yè)管理公司的除外)，也可按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十三條物業(yè)服務收費按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務內(nèi)容、服務質量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。
第二十四條物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第二十五條各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由各級政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十四
1、業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質好，責任心強，具有較強的組織能力和協(xié)調能力，有一定的時間從事業(yè)主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產(chǎn)權人、產(chǎn)權人代表、產(chǎn)權共有人。
2、業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會投票選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員的人數(shù)是9名，其中主任1名和副主任2名。
3、業(yè)主大會應由過半數(shù)以上具有投票權的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。
4、為了召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會，由業(yè)主代表組成籌備小組，負責業(yè)主大會的籌備工作。
5、籌備小組應做好以下工作：
1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
3）確定業(yè)主委員會委員候選人選舉產(chǎn)生辦法；
6、第一次選舉業(yè)主委員會委員候選人按以下辦法：
1)籌備小組提名推薦；
2)業(yè)主代表提名推薦；
3)業(yè)主聯(lián)合提名推薦；4)單個業(yè)主提名推薦或自薦:。
6)首屆業(yè)主委員會主任、副主任由得票過半數(shù)最多和在委員中擇優(yōu)推選相結合的辦法產(chǎn)生。并報上級主管部門備案。
7、業(yè)主委員會委員投票選舉辦法：
1）業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會在業(yè)主委員會委員候選人中投票選舉產(chǎn)生；2）投票結束后，由籌備小組推選的監(jiān)票、計票人員或者籌備小組人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。
3）選舉所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應選代表人數(shù)的作廢，等于或者少于規(guī)定應選代表人數(shù)的有效。4）業(yè)主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據(jù)得票數(shù)順序產(chǎn)生9名業(yè)主委員會委員。
5）如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產(chǎn)生。
6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。
7）業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有面積占20%以上的業(yè)主提議可以提請罷免選出的委員。
二、業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行部門，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，除此之外根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會還履行以下職責：
1、召集和主持業(yè)主大會。
2、聘任專人負責物業(yè)管理日常工作；
3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負責有關公共維修基金的續(xù)籌并監(jiān)督其使用和管理；
4、制定物業(yè)管理工作計劃、物業(yè)管理服務費的預算和決算；
5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務活動；
6、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；
7、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。
業(yè)主在對物業(yè)管理有意見時要首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會出面替業(yè)主做主，不可自做主張對物業(yè)管理人員采取不合理手段。
1、物業(yè)管理機構的設立小區(qū)物業(yè)管理采取自主管理制，由業(yè)主委員會聘任一名專職同志主持物業(yè)管理日常工作，其主要工作職責如下：
1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業(yè)維護工作；
3）做好各種對外、對內(nèi)關系的處理，健全物業(yè)資料；
4）負責業(yè)主報刊、信件收發(fā)、業(yè)主投訴等事件的處理；
5）組織物業(yè)管理相關費用的收繳工作；
6)組織完成業(yè)主委員會交給的各項工作任務。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十五
第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第八條物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;。
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;。
6.辦公費用;。
8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;。
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十二條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十三條物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十六
第一條為進一步規(guī)范全省物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《甘肅省價格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本實施辦法。
第二條本實施辦法適用本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條政府提倡建設單位、業(yè)主（業(yè)主委員會）通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責制定全省物業(yè)服務收費政策，指導、協(xié)調全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
市（州）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有一、二級物業(yè)資質證書及所轄各縣級市（區(qū)）內(nèi)持有三級物業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有三級物業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條物業(yè)服務收費堅持合理、公開以及服務與收費標準相適應的原則。
第七條普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅以外（高級公寓、別墅、度假村等）的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度，原則上3年調整公布一次。
市（州）政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，可按照省定物業(yè)服務等級標準，結合實際確定本地物業(yè)服務等級標準，并向省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。
第九條物業(yè)服務企業(yè)應按管理權限向政府價格主管部門申請核定物業(yè)服務收費標準。申請核定時應提交物業(yè)服務收費的申請報告、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)企業(yè)資質證書、物業(yè)服務合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、服務內(nèi)容及成本核算等資料。
第十條新建普通住宅銷（預）售前，建設開發(fā)單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價的有關規(guī)定，制定臨時管理規(guī)約與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)服務企業(yè)不得強行服務，強行收費。
第十二條物業(yè)服務費按照產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
物業(yè)服務收費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第十三條物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)必須按照國家發(fā)改委、建設部制定的《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》要求公示。市（州）、縣（市）政府價格主管部門負責審核本行政區(qū)域內(nèi)的公示內(nèi)容，價格監(jiān)督檢查機構對明碼標價方式進行監(jiān)制。
第十四條業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十五條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。辦公費用。物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)服務合同約定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期內(nèi)的維修和更換，應由開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十六條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十七條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家和省上有關規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十八條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第十九條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
已交付給物業(yè)買受人或已符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)已書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第7個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規(guī)定向最終用戶收取有關費用，未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電轉供費按省發(fā)展和改革委員會的相關規(guī)定收取。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電的費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規(guī)定的水、電價格政策，據(jù)實分攤并定期公布。
對供水、供熱等動力設備發(fā)生的二次轉供能源費用由市、州政府價格主管部門結合當?shù)貙嶋H確定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費。
第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。單位或個人所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十四條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并按服務收費標準收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十五條業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。對實施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等，具體標準及其管理辦法由各市、州政府價格主管部門制定。
第二十六條實行物業(yè)小區(qū)出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證（含ic卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)企業(yè)按制作成本收取成本費（卡證費）。
第二十七條各級政府價格和房地產(chǎn)行政主管部門，應加強對物業(yè)服務企業(yè)收費行為的規(guī)范，加大監(jiān)管力度，促使物業(yè)當事人雙方合理約定收費及有關事項。
各級政府價格監(jiān)督檢查機構應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準的價格監(jiān)督檢查工作，對違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《甘肅省價格管理條例》等法規(guī)規(guī)定予以處罰。
第二十八條本實施辦法由甘肅省發(fā)展和改革委員會和甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設廳按各自職責負責解釋。
第二十九條本實施辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行。原甘肅省物價局、甘肅省建設廳20xx年發(fā)布的《甘肅省物業(yè)服務收費管理實施辦法》同時廢止。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十七
物業(yè)服務合同作為現(xiàn)代社會管理的重要方式，發(fā)揮了無可替代的作用，然而，在實踐過程中，也難免出現(xiàn)合同糾紛。作為一個從業(yè)多年的物業(yè)服務從業(yè)者，我深切體會到合同糾紛給雙方帶來的困擾和損失。在糾紛處理過程中，我積累了一些心得體會，希望能夠與大家分享。
第一段：了解合同要點，規(guī)避糾紛。
在簽訂物業(yè)服務合同之前，雙方應該充分了解合同的內(nèi)容和要點，以避免日后發(fā)生糾紛。首先，雙方應明確在合同中規(guī)定的服務內(nèi)容、服務標準、服務費用等，以免因為對服務內(nèi)容理解不一致而產(chǎn)生糾紛。其次，要仔細閱讀合同中的條款，特別是免責條款、違約責任等，避免在使用過程中出現(xiàn)違約情況時，無法知曉自己的權益和法律責任。此外，在簽訂合同時，要確保雙方的意愿真實，避免一方在簽訂合同時存在欺詐、隱瞞等行為。
第二段：合同執(zhí)行過程中的問題與解決。
在物業(yè)服務合同的執(zhí)行過程中，難免會遇到各種各樣的問題，對于這些問題，合同雙方應積極主動地進行溝通和解決。首先，雙方應保持良好的溝通和合作關系，及時反映服務質量問題，共同尋找解決方案。其次，對于糾紛，雙方應首先通過協(xié)商、調解等方式進行解決，盡量避免訴訟的發(fā)生。同時，雙方應保留相關證據(jù)，以便在解決糾紛時提供必要的證據(jù)支持。最后，為了減少糾紛的發(fā)生，可以考慮在合同中設置履行保證金等約定，以提高合同的履行率。
第三段：尋求法律援助，維護自身權益。
盡管我們在合同簽訂和執(zhí)行過程中都注意了很多事項，但還是無法避免合同糾紛的發(fā)生。在面對糾紛時，我們應該積極主動地維護自己的合法權益。首先，我們可以自行了解法律的基本知識，對自身的權益有一定的保障，但對于較復雜的糾紛，我們也可以尋求專業(yè)律師的幫助，為我們提供法律意見和法律援助。律師能夠根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助我們維護合法權益，并給予我們專業(yè)的指導和建議。
第四段：加強合同管理，促進合同履約。
為了提高合同履約率，預防合同糾紛的發(fā)生，我們應該加強對合同的管理。首先，合同的簽訂應該嚴格遵守合同法的要求，確保雙方意思表示真實合法。其次，合同的履行過程應進行有效的管理，確保服務按照合同約定進行，如發(fā)生問題及時解決和整改，確保服務質量和服務標準。最后，要建立健全的合同檔案管理制度，以方便雙方及時了解和核查履約情況。
第五段：加強行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務市場。
合同糾紛不僅僅是個別案例，也反映出物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展的問題。在糾紛處理的同時，我們要認識到合同糾紛背后的問題，并積極參與行業(yè)自律和規(guī)范建設。物業(yè)服務企業(yè)應該加強內(nèi)部管理，提高服務質量和管理水平，遵守合同約定，為客戶提供高質量的服務。同時，行業(yè)協(xié)會、政府等相關機構應加強監(jiān)管和引導，推動物業(yè)服務市場的規(guī)范化和健康發(fā)展。
通過對物業(yè)服務合同糾紛的心得體會，我們能夠更加深入的了解和認識合同的重要性，合同糾紛的發(fā)生不僅僅是因為雙方理解的差異，更是因為在合同簽訂和執(zhí)行過程中的不慎和疏忽。只有加強合同管理，提高行業(yè)自律，才能有效預防合同糾紛，維護雙方權益，促進物業(yè)服務市場的健康發(fā)展。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十八
第一段：引言（150字）。
物業(yè)服務合同糾紛是當前社會經(jīng)濟發(fā)展中普遍存在的一個問題。作為現(xiàn)代生活中必不可少的服務，物業(yè)管理在為居民提供便利的同時，也有可能導致合同糾紛的發(fā)生。本文將從合同履行、爭議解決、補救措施等多個方面對物業(yè)服務合同糾紛進行探討，為居民和物業(yè)管理公司提供一些心得體會。
第二段：合同履行（250字）。
物業(yè)服務合同的履行是避免合同糾紛的關鍵。居民在簽訂合同前應詳細閱讀合同條款，并對物業(yè)公司提供的服務內(nèi)容、價格、責任范圍等進行明確的了解。物業(yè)公司則要通過充分溝通，確保與居民在服務內(nèi)容和收費標準等方面達成一致。此外，物業(yè)公司應保證服務的及時性和質量，以提升居民對物業(yè)管理的滿意度，減少糾紛的發(fā)生。
第三段：爭議解決（300字）。
糾紛的發(fā)生在任何合同中都無法完全避免。當物業(yè)服務合同糾紛發(fā)生時，雙方應首先進行充分的協(xié)商和溝通，尋找解決問題的共同方案。如果協(xié)商無果，可以尋求第三方的協(xié)助，例如物業(yè)協(xié)會或者相關部門的介入，并通過仲裁、調解等方式解決爭議。在爭議解決過程中，應注意保留相關證據(jù)，例如合同、通信記錄、支付憑證等，以便維護自身權益。
第四段：司法救濟（300字）。
如果通過協(xié)商和調解無法解決爭議，雙方可以尋求司法救濟。居民可以向法院提起訴訟，要求維護自己的合法權益。物業(yè)管理公司則需要保持合規(guī)經(jīng)營，妥善應對訴訟風險。在訴訟過程中，雙方需要充分理解法律規(guī)定，積極提供相關證據(jù)，并遵從法院的調解和判決。同時，雙方也應該對訴訟過程中的成本和時間成本有一個清晰的認識。
第五段：改進措施（200字）。
為了減少物業(yè)服務合同糾紛的發(fā)生，物業(yè)管理公司和居民都需要采取一些改進措施。物業(yè)管理公司應注重提升服務質量，加強內(nèi)部管理，與居民建立良好的互動溝通機制，及時反饋、解決問題。居民則應提高自我保護意識，加強合同意識，詳細了解合同條款和物業(yè)公司的責任范圍，在發(fā)現(xiàn)問題時及時進行反饋，并保留相關證據(jù)，以便維權。
結尾（100字）。
物業(yè)服務合同糾紛是社會經(jīng)濟發(fā)展中常見的問題，合同履行、爭議解決和司法救濟等環(huán)節(jié)都需要雙方合作，尋求共同解決方案。通過加強管理和溝通，提升居民滿意度，以及加強保護意識和權益維護，物業(yè)服務合同糾紛的發(fā)生可以得到有效的避免和減少，為社會和諧穩(wěn)定做出貢獻。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇一
答辯人：張xx，女，1xxx年xx月xx日出生，住廣州市xx路3xx號b附樓1xa。
被答辯人：xx物業(yè)管理有限公司，住所地：深圳市xx區(qū)振華路xxx大廈xx樓。
法定代表人：xxx。
答辯人與被答辯人物業(yè)服務合同糾紛一案，針對被答辯人的起訴，現(xiàn)提出如下答辯意見，望合議庭予以采信：
一、被答辯人主張的物管費缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關系。
廣東xx大廈業(yè)主委員會與被答辯人簽訂原《物業(yè)服務合同》的合同期限自xxxx年x月2x日起至xxxx年x月25日止，該合同期滿后既未自動續(xù)期，雙方至今也未簽訂新的《物業(yè)服務合同》。這一事實在被答辯人的《民事起訴狀》中已得到確認。
廣東xx大廈b附樓大多數(shù)業(yè)主對原《物業(yè)服務合同》的履行存在較大異議，于xxxx年x月25日原《物業(yè)服務合同》期滿后遂不同意續(xù)簽并要求更換物管公司，被答辯人在《民事起訴狀》中陳述廣東xx大廈b附樓業(yè)主“對原告(被答辯人)按原物業(yè)服務合同提供的物業(yè)管理未提出任何異議”與事實嚴重不符!大多數(shù)業(yè)主因物管公司退出小區(qū)一事與被答辯人進行過多次交涉，但被答辯人堅持不同意退出，后業(yè)主們就此問題多次投訴至華樂街道辦事處，華樂街道辦事處也曾多次組織業(yè)主們與被答辯人進行協(xié)調，最終也未解決問題。
根據(jù)合同約定，期滿后的原《物業(yè)服務合同》因存在較大異議而不自動續(xù)期一年并已解除。原《物業(yè)服務合同》第二十八條規(guī)定：“本合同期滿后一個月內(nèi)，雙方對本合同履行無異議的，本合同繼續(xù)自動續(xù)期一年。雙方如有異議的，本合同解除?！笨梢?，原《物業(yè)服務合同》簽訂雙方已事先書面約定合同自動續(xù)期一年的條件，即原《物業(yè)服務合同》履行不存在異議才自動續(xù)期一年。而現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主拒絕續(xù)簽及積極投訴等行為已明確表示對合同履行存在諸多異議，原《物業(yè)服務合同》應根據(jù)合同約定不自動續(xù)期一年并已經(jīng)解除。退一萬步講，即使自動續(xù)期，續(xù)期1年時至xxx1年x月25日就已期滿，被答辯人也無權據(jù)此再主張合同期滿以后的權利。
3、被答辯人的所謂“事實物業(yè)服務”屬違法的強行服務。
原《物業(yè)服務合同》已于xxxx年x月25日期滿，但被答辯人拒絕退出廣東xx大廈b附樓，非法霸占b附樓物業(yè)兩年多，強行向業(yè)主提供事實服務，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權利，侵犯了業(yè)主自由選擇其他物管公司的權利。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！北淮疝q人以單方、強行提供的所謂“事實物業(yè)服務”起訴答辯人，法院應當予以駁回。
另外，被答辯人強行服務的行為嚴重違反了《合同法》和《民法通則》等法律規(guī)定。被答辯人同業(yè)主、業(yè)主委員會在法律地位上完全平等，二者是以物業(yè)服務為標的的委托合同法律關系：業(yè)主或業(yè)主委員會委托被答辯人為其提供物業(yè)服務、并向其支付相關勞務費用的簡單民事法律關系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關基本法律。就《合同法》具體而言，《合同法》第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第四條規(guī)定：“當事人依法享有自愿訂立合同的'權利，任何單位和個人不得非法干預?！奔春贤斒氯擞袡噙x擇訂立對象，有權選擇訂立或不訂立合同，任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務。同時，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！痹谑聦嵑贤闪⒌囊希逗贤ā芬蟆皩Ψ浇邮堋?，“對方接受”的前提是愿意，雙方“合意”是事實合同的基礎。而事實上被答辯人所謂的“事實物業(yè)服務”自始至終未得到多數(shù)業(yè)主的“愿意”。所以，被答辯人無權通過單方、強行的所謂“事實物業(yè)服務”來要求答辯人繳納物管費。
二、被答辯人主張的物管費收取標準缺乏依據(jù)。
1、答辯人與被答辯人雙方未約定物管費收取標準。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定?！痹段飿I(yè)服務合同》中關于物管費收取標準的約定因原《物業(yè)服務合同》期滿不續(xù)期而無效，且原合同雙方無簽訂新的《物業(yè)服務合同》，至今被答辯人就物管費收取標準并未與廣東xx大廈業(yè)主委員會或業(yè)主達成一致意見，更未在有效合同上明確約定，被答辯人根據(jù)已期滿未續(xù)期的原《物業(yè)服務合同》來確定收取標準，違反了上述規(guī)定。
2、被答辯人主張的物管費收取標準未經(jīng)物價局核定、備案。
廣州市物價局于xxxx年2月3日曾經(jīng)就b附樓的物管費問題發(fā)出了一份整改通知書，要求“b附樓住宅物業(yè)服務收費標準由越秀區(qū)物價局核定或由業(yè)主與物管公司在物業(yè)服務合同中約定”。廣東xx大廈業(yè)主委員會與被答辯人自xxxx年x月2x日始不存在物業(yè)服務合同關系，業(yè)主與被答辯人也一直無法達成一致意見，據(jù)此b附樓的物業(yè)服務收費標準應由越秀區(qū)物價局核定，但被答辯人一直未辦理核定、備案手續(xù)，在本案中也未提供這方面的相關證據(jù)。
3、被答辯人的物管收費與服務水平不符合相適應的原則。
《物業(yè)管理條例》第三十六條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》第四條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。”同時，根據(jù)xxxx年度廣州市住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價，一級物業(yè)服務的基準價(有電梯)為1.x元/平方米·月，可以上下浮動的幅度為15%，元/平方米·月之間，而被答辯人主張的物管費標準為14.x5元/平方米·月，將近政府指導價標準的1x倍!被答辯人向業(yè)主主張超高標準的物管費，卻并未提供符合相應服務水平要求的物業(yè)服務，從b附樓的現(xiàn)有居住環(huán)境也完全看不到有這么高標準的物業(yè)配套服務。答辯人的房屋經(jīng)常出現(xiàn)沒有電和漏水等問題，當答辯人向被答辯人反映時，被答辯人聲稱：14.x5元有14.x5元的服務，x元就只有x元的服務。被答辯人主張高額的物管費卻不提供符合相應服務水平要求的服務，對業(yè)主的合理要求置之不理，其行為明顯嚴重違反了上述規(guī)定，也侵犯了業(yè)主的合法權益。
三、被答辯人主張的滯納金缺乏依據(jù)。
本案答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關系，更未對“未按時繳納的物業(yè)服務費用，每天收取x.5‰的滯納金”進行約定。同時，被答辯人據(jù)以的原《物業(yè)服務合同》已期滿并且期滿后其強行提供的物業(yè)服務嚴重違反原《物業(yè)服務合同》約定及法律規(guī)定。此外，《物業(yè)管理條例》等法律對就拖欠物管費是否支付滯納金也并沒有規(guī)定，并且本案主張的滯納金也明顯高于中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期同類貸款利息的標準。因此，本案被答辯人滯納金的主張缺乏合同和法律的依據(jù)。
四、答辯人實際上已按照較高標準繳納了物管費。
雖然答辯人一直要求被答辯人于原《物業(yè)服務合同》期滿后退出廣東xx大廈b附樓且不滿意被答辯人強行提供的物業(yè)服務，雙方也未約定物管費的支付標準和支付方式。但善良的答辯人自xxx1年5月起至xxx2年x月止，還是按照x元/平方米·月的較高標準(約政府指導價標準的4倍)向被答辯人支付了物管費。而被答辯人竟然還無理起訴答辯人，為此，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納的物管費的權利。被答辯人主張答辯人拖欠物管費缺乏事實和合同及法律依據(jù)，并且其提交的欠費清單中也未扣減答辯人xxx2年x月份已繳納的金額，被答辯人訴訟請求的物管費金額本身就存在計算錯誤。
綜上所述，鑒于被答辯人提供物業(yè)管理服務、收取物管費及其標準無任何依據(jù)，答辯人無需支付被答辯人主張的物管費及滯納金。相反，被答辯人強行提供的物業(yè)服務直接違背了包括答辯人在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的意愿并嚴重損害了大多數(shù)業(yè)主的合法權益，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納物管費的權利，并懇請法院依法駁回被答辯人的訴訟請求，以維護答辯人的合法權益!
此致
廣州市越秀區(qū)人民法院。
答辯人：張xx。
代理人：于xx、余xx。
xxx年xx月xx日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇二
乙方：______。
身份證號碼：______。
住址：______。
聯(lián)系電話：______。
為維護本小區(qū)內(nèi)的交通秩序，規(guī)范車庫車輛的停放，確保業(yè)主車輛的安全。根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，以及本小區(qū)的實際情況，確保雙方的權利義務，制定本合同。
第一條：雙方的權利和義務：
一、甲方的權利和義務：
1、負責建立、健全本車庫車位業(yè)主資料及停放車輛的檔案資料；
2、制定本車庫管理的相關規(guī)定；
3、制止違反本車庫管理及危害車庫設施、設備的行為；
4、根據(jù)本合同收取車位物業(yè)管理服務費；
5、規(guī)范車庫停車，制止亂停亂放，確保消防通道暢通；
6、配合車位產(chǎn)權人之間，與第三方之間的相關關系的協(xié)調；
7、經(jīng)授權積極配合對車庫設施、設備的專項維修；
二、乙方的權利和義務：
1、提供停放車輛信息：車位產(chǎn)權人自有車輛，及租賃車位使用人如實申報車輛信息，填寫車輛信息卡。如有變動，及時向管理處變更。
2、監(jiān)督甲方的車輛管理服務工作，就車輛管理的有關問題向甲方提出合理的意見和建議；
4、依據(jù)本合同按時繳納車位物業(yè)服務費；
5、配合物業(yè)公司對車庫的管理工作；
1、車庫衛(wèi)生整潔，引導車輛停放有序；
3、停車場相關管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有序；
5、車庫實行24小時監(jiān)控和不定時巡查值班制度；
6、實行一卡一車，無停車卡車輛禁止進入；
7、承擔車庫設施設備單次單項200元以內(nèi)的日常維修費用；
第三條：車輛停放中的禁止行為。
2、限止超高超寬車輛進入車庫；
3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時清理；
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫內(nèi)停放；
5、禁止將車位改作他用；
6、嚴禁在車庫動火；
7、禁止在車內(nèi)存放現(xiàn)金、貴重物品；
停車管理物業(yè)服務費：60元/月；按季收取，每季度第一個月10前到物業(yè)管理處繳納；
第五條：違約責任的處理。
1、甲方違反本合同，未達到管理服務質量目標的，乙方有權督促甲方限期整改；由于乙方原因造成甲方未能達到服務目標的，甲方有權要求乙方限期整改，但不得拒繳物業(yè)管理費。
3、乙方違反本合同，不按約定繳納物業(yè)服務費的，甲方有權要求乙方補交欠款，按日千分之三承擔滯納金。
4、乙方停放車輛后必須鎖好車輛，帶離車內(nèi)財物，并檢查車輛狀態(tài)，由于滴、漏、電路等車輛本身原因原因造成的車輛毀損，以及第三人損失，乙方自行承擔。
第六條：為維護業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預見的情況下，甲方有權協(xié)助有關部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成的乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關法律規(guī)定執(zhí)行。
第七條：本合同同本物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理期間。
第八條：因不可抗力致使本合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任。
第九條：本合同一式兩份，雙主各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方（蓋章）：______。
乙方：______。
代表人：______。
______年______月______日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇三
被答辯人：**，男，19**年5月20日出生，漢族，住浦口區(qū)**141棟1單元401室。
答辯人南京**物業(yè)管理公司因被答辯人**向貴院提起物業(yè)管理服務合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯：
一、答辯人收費有合法依據(jù)。
1、答辯人的該收費行為，是基于《浦口區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法》第十六條：“住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務的，經(jīng)區(qū)物價局批準可收取停車管理服務費，具體標準由區(qū)物價局在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。”的規(guī)定做出的，是一種企業(yè)正常經(jīng)營的合法行為。
2、根據(jù)浦口區(qū)物價局浦價發(fā)(20xx)29號《關于**前期物業(yè)管理試行收費標準的批復》中明確了露天車位每車每月的費用為80元。
二、被答辯人的觀點沒有法律依據(jù)。
被答辯人按“《物權法》第七十四條的規(guī)定：認為占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睆亩贸龃疝q人對于地上露天車位無權收費的結論。
答辯人認為系被答辯人對法條的片面理解，答辯人并不否認地上露天車位系業(yè)主共同所有的事實。
但答辯人認為收取的.該合理費用是被告對整個小區(qū)車輛的統(tǒng)一管理和看護。
答辯人與被答辯人之間形成是車位服務管理合同法律關系。
且被答辯人已據(jù)此繳納了服務費，合同已處在正常履行過程中。
現(xiàn)被答辯人以無效合同要求撤銷該合同，答辯人認為該請求不能成立。
三、被答辯人認為答辯人多收了一個半月的管理費的觀點是不能成立的。
答辯人在20xx年4月16日就已經(jīng)下發(fā)通知要求業(yè)主在4月30日前繳納該管理費。
但事實上被答辯人沒有在4月30日前繳納管理費，卻一直在使用該停車位，直到20xx年6月15日才開始繳納該管理費。
故答辯人認為從5月1日開始計算與事實相符合，并無不妥。
綜上，答辯人認為被答辯人請求無事實與法律依據(jù)，懇請法庭予以駁回。
此致
浦口區(qū)人民法院。
二〇〇八年月日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇四
答辯人：胡某，男，漢族，1xxx年x月x日出生，現(xiàn)住在廣州市xx區(qū)xx路xx號，聯(lián)系電話xxxxxxx。
答辯人與被答辯人廣州市某某房地產(chǎn)代理有限公司居間合同糾紛一審一案，現(xiàn)針對被答辯人訴訟請求和，提出答辯意見如下：
一、被答辯人在本案中沒有促成合同成立，依法不能收取費用。
本案中，本案答辯人、被答辯人以及第三方陳某某、李某某xxx1年x月x日共同簽訂的《房屋買賣合同》在合同性質上看屬于居間合同，不是正式的買賣合同。真正的房地產(chǎn)買賣合同需要買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，但本案買、賣雙方并沒有簽訂正式的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，因此雙方之間合同并未成立。而對于xxx1年x月x日三方共同簽訂的《房屋買賣合同》中就買賣的部分內(nèi)容約定，該內(nèi)容充其量屬于房地產(chǎn)買賣的意向性約定，但絕不能視為正式的房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四百二十七條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。因此，被答辯人未促成《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的正式簽署，依法不得收取報酬。
此外，答辯人已經(jīng)向被答辯人支付了5xxx元費用，足以彌補被答辯人從事居間活動支出的必要費用。何況，被答辯人并未提供任何證據(jù)證實其從事居間活動花費了多少必要費用，答辯人要求被答辯人退還多收的居間費用。
二、《房屋買賣合同》屬于居間合同，被答辯人提供的報酬條款與《合同法》相沖突而無效。
根據(jù)《合同法》第四百二十四條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的`合同”。因此，被答辯人只有在促成答辯人與第三人房屋買賣合同正式簽署后，才有權要求支付報酬。可是，被答辯人單方面制作的《房屋買賣合同》卻在第九條只字未提《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的簽署，僅僅簽署了本居間合同就要求答辯人支付居間報酬，違背了《合同法》第四百二十七條的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定該條款無效。
此外，該《房屋買賣合同》第九條、第十條、第十一條只字未提被答辯人促成買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的基本居間義務，卻要求答辯人支付居間報酬甚至違約金，這種行為明顯屬于“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”，根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，該條款無效。
至于被答辯人要求答辯人在其單方面提供的《服務收費確認書》上簽字表示愿意接受該確認書約束，一方面該確認書屬于格式條款明顯屬于“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”因而無效，另一方面也表明被答辯人即使是自己提出的服務義務，也遠遠沒有履行完畢，因此請求支付居間報酬甚至居間費用沒有事實和法律依據(jù)。
綜合所述，被答辯人作為答辯人與第三人商品房買賣合同的居間人，只有在促成答辯人與第三人一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標準的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，才屬于履行了居間義務。被答辯人將其單方面提供的居間服務合同等同于答辯人要求簽署的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，以居間服務合同替代商品房買賣合同，明顯違反了我國法律相關規(guī)定。因此，被答辯人請求答辯人支付居間報酬，沒有事實與法律依據(jù)。
此致
廣州市xx區(qū)人民法院。
答辯人：
xxx年十一月二十三日。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇五
一、在服務中心/管理處主任領導下,協(xié)助主任認真貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細則和公司有關規(guī)定,組織領導本處員工全面完成管理處承擔的`各項工作任務。
二、協(xié)助服務中心/管理處主任分管服務中心/管理處的工程/維修、清潔、安全護衛(wèi)、綠化、供配電及公共建筑、電梯等方面工作,在管理處主任不在時履行主任職責。
三、制定分管工作崗位、工作程序、工作標準和有關規(guī)章制度。
四、檢查督促各崗位切實履行崗位職責,遵守各項規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。
五、經(jīng)常對各崗位主管的技能和工作情況進行檢查、考核指導。
六、定期向服務中心/管理處匯報分管有關工作情況,總結分管工作,不斷提高技術管理水平及工作效率和質量。
七、努力學習、刻苦鉆研有關業(yè)務知識和技能,解決員工遇到的技術難題和工作困難。
八、熟悉各部門工作,及時、保質地完成各項工作。
九、經(jīng)常巡視住宅區(qū),接受住戶來訪、查詢、投訴等事宜,加強整改工作。
十、認真總結分管崗位全年工作,接受公司年度考核。
十一、完成公司交辦的其他工作。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇六
:
1、熟悉機電設施設備巡檢與運維;
2、協(xié)調公安機關處理相關的.重大刑事案件和火災事故;
3、負責檢查、監(jiān)督安保、消防設施,發(fā)現(xiàn)問題提出整改意見,并跟蹤后續(xù)工作;
4、負責消防、治安等文件管理。
5、負責指導、監(jiān)督外聘物業(yè)安保人員,負責商場范圍內(nèi)的安全防范工作;
:
1、5年以上相關工作經(jīng)驗;
2、本科以上學歷;
3、誠實守信、責任心強。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇七
答辯人：，男，漢族，19年月日生，住址地合肥市區(qū)花園號樓。
答辯人就合肥物業(yè)管理有限公司(以下簡稱安公司)訴答辯人物業(yè)服務糾紛一案,作以下答辯：
一、安公司并非答辯人所在的花園物業(yè)管理單位，無權向答辯人收取物業(yè)管理費等費用。
根據(jù)花園《用戶使用手冊》、《管理公約》的約定，花園的物業(yè)管理人為梁行，而非安公司，因此安公司無權要求答辯人繳納物業(yè)管理費用。
二、安公司無物業(yè)管理企業(yè)資質，無權從事物業(yè)管理服務，無權向答辯人收取物業(yè)管理費用。
從安公司物業(yè)管理企業(yè)資質證書可以看出，安公司直到20xx年8月29日才取得物業(yè)管理公司資質，然而20xx年7月14日其卻與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。
無物業(yè)服務資質卻簽訂物業(yè)服務協(xié)議，該協(xié)議應屬無效。
三、安公司進駐花園不合法。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
然而，20xx年花園的物業(yè)管理企業(yè)還是梁行，后來安公司未辦理任何交接手續(xù)，也未通知廣大業(yè)主即進入小區(qū)。
安公司既非通過招投標的方式被選聘的，程序上違法，又不具有相應資質，因此答辯人有權拒絕支付物業(yè)管理費用。
四、退一步說，即使安公司對花園進行了管理，其管理也是混亂的，達不到《管理公約》承諾的管理水平，答辯人有權拒付相關的物業(yè)管理費用。
根據(jù)答辯人提供的公證書等證據(jù)材料可以看出，花園物業(yè)管理混亂，存在會所無人管理，建筑材料亂堆亂放，消防器材丟失、過期，照明燈具破損，環(huán)境衛(wèi)生差，裝修混亂，治安管理差等問題。
廣大業(yè)主的意見非常大，進而都投訴到了政府相關部門和新聞媒體。
安公司遠達不到《管理公約》承諾的管理水平，違反了其中的管理者義務和責任，因此答辯人有權拒付相關費用。
綜上所述，安公司的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，請求法院依法駁回安公司的起訴。
答辯人：
物業(yè)服務管理合同糾紛篇八
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
1、首按責任制。
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾。
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的'地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
1、三米微笑服務。
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務。
站立式服務表現(xiàn)在：
（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。
（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務。
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
常規(guī)的物業(yè)服務內(nèi)容僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內(nèi)容。
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇九
一、貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策，法令和規(guī)章制度，貫徹執(zhí)行財政部門制定的具體會議制度和成本核算辦法，加強成本核算和管理。
二、科長按期組織編審財務計劃和會計決算報表，定期上報，對各項財務指標組織測定、分期考核，并協(xié)助領導和有關部門召開經(jīng)濟活動分析會，及時向領導提供本單位的經(jīng)濟活動情況，為領導當好參謀。
三、編制匯總財務會計報表，保證數(shù)字真實，內(nèi)容完整，賬表一致，在規(guī)定的時間內(nèi)及時呈報有關財務報表。
四、按財經(jīng)制度和成本開支范圍及費用標準復審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會計科目，按會計制度設置賬戶，及時正確地記賬、標賬、對賬、清賬。
五、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍，遵守銀行結算制度，現(xiàn)金銀行存款按時間順序逐筆登記，每日結出余額現(xiàn)金當日核對，銀行存款月終必須與銀行核對，做到日清月結。
六、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫，不經(jīng)領導批準，不能擅自借款，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報銷必須有領導簽字，經(jīng)會計審核后方可報銷。妥善保管有價證券和支票、結算憑證、空白收據(jù)和有關印章，確保財務工作安全運行。
七、各項經(jīng)費使用，按主管局規(guī)定的標準支出：
1、經(jīng)費中的福利開支，由財會和辦公室提出，經(jīng)公司領導班子會研究，主管財務領導批準支出。
2、經(jīng)費中的公務費、辦公費、郵電費、水電費、公用取費、旅差費、油料費、修理費、招待費和業(yè)務費、印刷費、復印費、會議費等由財務核算，主管領導批準支付。
八、財務人員要認真執(zhí)行《會計條例》，嚴格財務制度，嚴密審批手續(xù)，財務要事及時向領導匯報，做到領導心中有數(shù)。
質量保證制度
一、堅持質量第一、用戶至上，質量第一、用戶至上是公司堅定不移的口號，物業(yè)管理服務以其特殊性，直接關系到用戶的切身利益，所以在工作中應自始至終地把“質量第一、用戶至上”作為質量保證的基本原則。
二、以人為核心，人是質量的創(chuàng)造者，質量控制必須以人為核心，把人作為控制的動力，調動人的積極性、創(chuàng)造性，增強人的責任感，樹立質量第一的觀念，提高人的素質，避免人的失誤，以人的工作質量保管理質量、促服務質量。
三、充分調動全公司職工關心服務質量中，注重服務質量的積極性，獎優(yōu)罰劣，鼓勵先進，督促后進。
四、嚴格按照物業(yè)管理人員職業(yè)道德標準來規(guī)范員工，認真學習，從服務質量上下功夫，在實踐中不斷總結經(jīng)驗，改進工作，把質量管理工作不斷推上新臺階。
xxx物業(yè)有限責任公司獎懲制度
一、一切工作人員，對其所分管的工作，要做到忠于職守、盡職盡責、竭盡全力，決不允許講條件，要加班。
二、上、下班嚴禁遲到、早退，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資。發(fā)現(xiàn)二次，扣1.5天工資。
三、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準上崗。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當月工資的50%，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作，發(fā)基本生活費。
四、工作期間，嚴禁亂串，玩撲克等一切與工作無關的事情，如有時間可學習業(yè)務知識或看報，不斷充實自己。
五、嚴禁工作人員在八小時之內(nèi)經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)，如有發(fā)現(xiàn)停止工作。
六、講文明、懂禮貌，嚴禁打仗鬧-事。提倡文明用語，杜絕臟話。打仗一次扣發(fā)當月的工資，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作。
七、嚴禁賭博，如被公安機關處理，干部則免去其職務，工人則停止二個月工作。
八、允許正常監(jiān)督或批評，但決不允許無中生有，或誣告，對造謠誣告者，經(jīng)查實停止其工作。
九、嚴禁在公共場所吐痰，扔煙頭廢紙，大聲喧嘩。對辦公地點的水、電、開關要及時關閉。
員工辦公制度
一、上下班實行簽到制，遲到、早退各扣2.00元。遲到、早退超過20分鐘扣半天工資。
二、一個月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資。
三、請假半天以上必須提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出現(xiàn)后果自己負責。（如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好，垃圾車旁有垃圾雜物，取自行車管理人員不在等）
四、上班時間必須堅守自己的崗位。如檢查不在崗，則按未上班處理，扣半天工資。
五、在工作中必須按質按量達到要求，完成各自職責。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者，管理處有權作出辭退或上報總公司。
六、上班時間不得閑聊、大聲喧嘩，嚴禁向業(yè)主索取財物等不良現(xiàn)象。
七、公司的工具或辦公用品不準外借或私自拿走。
維修搶修中心工作人員規(guī)章制度
一、嚴禁酒后上崗，違者扣發(fā)100元工資，并予以通報處分。
二、嚴禁上班打麻將、撲克、游戲機等娛樂活動，違者扣發(fā)100元工資，并給予通報處分。
三、嚴禁在正常上班時間吃零食、吃飯、喝酒，違者扣發(fā)50元工資。
四、搶修工作在人員不足情況下，電工、司機協(xié)助維修工工作，維修工也要協(xié)助電工工作。對故意拖活、壓活行為扣發(fā)當事人50元工資，并視情節(jié)輕重調離搶修中心。
五、嚴禁維修用車為私人所用（主管領導同意除外），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，司機調離其本職工作崗位。
六、對不按時上班、下班，與業(yè)主發(fā)生口角的，發(fā)現(xiàn)一次扣發(fā)50元工資，連續(xù)三次，調離搶修中心。
七、正常上班時間不準看電視。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，處當事人50元罰款。
八、對出車致使車輛損壞的，根據(jù)責任，由責任人按責任按比例分攤維修費用。對車輛要及時保養(yǎng)，如果人為保養(yǎng)不及時造成損失由當事者負責維修。
九、維修工要對維修器材、工具經(jīng)常性維修養(yǎng)護，熟練掌握其性能，并實行專人負責，誰損失誰賠償。
十、不經(jīng)主管領導、主任、副主任書面批準，擅自串崗，扣發(fā)雙方每人20元工資，連續(xù)三次，調離其工作崗位。
十一、在維修過程中，用料要堅持節(jié)約原則，不許私自拿料送人或自用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停止其工作，并扣發(fā)當月工資。對參與造假的物業(yè)管理處主任及相關人員同等處罰。對敢于舉報的物業(yè)管理處和個人給予500元獎勵。
十二、凡出現(xiàn)以上情況，主任負20％責任，副主任負10％責任，按責任比例扣款。
xxx物業(yè)有限責任公司社會服務承諾制
1、急修、跑水、下水堵塞接到報修后第一時間趕赴現(xiàn)場，室內(nèi)照明電修發(fā)生障礙接到報修當時檢修。
2、維修工、電工24小時值班，遇到情況請撥電話：8215369，隨叫隨到。
3、小件維修實行無償安裝服務。
4、收費標準公開，嚴格執(zhí)行市物價局規(guī)定的收費標準，監(jiān)督電話：8293750（工商局）。
5、保證小區(qū)上下水、電暢通，保證公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。
6、崗位紀律公開，不允許向業(yè)主吃、拿、卡、要，接受業(yè)主饋贈，刁難業(yè)主，做到優(yōu)質服務，便民不擾民，活完場地清。
7、維修服務保證業(yè)主滿意，使用文明用語。
8、創(chuàng)造美化、凈化的人居環(huán)境。
治安保衛(wèi)制度
為了加強小區(qū)的安全管理工作，保證住戶的生命財產(chǎn)安全，為廣大業(yè)主提供一個舒適、滿意的生活環(huán)境，特制定嚴格的治安保衛(wèi)制度：
1、嚴格遵守、執(zhí)行國家的法律法規(guī)、政策。
2、熟悉和掌握整個小區(qū)，內(nèi)部地形、地物，認真履行自己的職責，發(fā)現(xiàn)問題及時通知負責人解決。
3、對外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時查問，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。
4、提高警惕，防止各種事故發(fā)生，特別要注意防止火災、盜竊、搶劫、破壞、治安災害事故的發(fā)生。
5、禁止易燃、易爆、危險物品進入小區(qū)，排除小區(qū)內(nèi)的不安全因素，特別是高空墜物、車輛漏油、異常響聲、異味、煙霧、不正常的亮光等，防止意外事件的發(fā)生。
保潔員工作制度
一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。
三、樓道玻璃保持清潔、透明。
四、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。
五、樓后地面要保持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區(qū)內(nèi)如有建筑垃圾要及時清理。
六、小區(qū)內(nèi)有其它勞動也要參加，同時要保證本職工作及時完成。
七、推灰人員必須保持垃圾車清潔，每周必須徹底洗刷一次。
八、垃圾車停放點四周要保持干凈，地面有污垢或油漬要及時洗刷。
九、以上制度保潔員必須嚴格遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動離崗。
公用部位使用和衛(wèi)生制度
小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共道路、花壇空地等，是歸居民公共所有的，同時也是小區(qū)建設的一項重要內(nèi)容，為了保持公用部位在公共使用中的整潔、完好，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、保持公共樓道的清潔
1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內(nèi)保持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區(qū)內(nèi)公共道路、公共設施的使用
1、不得在公共道路等公共使用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共使用部位亂貼亂畫。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對公共配套設施進行破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的使用
1、不得毀壞花壇、踐踏草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。
3、保持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區(qū)居民要共同愛護公用使用的部位，保持公用部位的整潔，如有違反公共使用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處理。
物業(yè)消防管理制度
為了加強物業(yè)消防管理工作，貫徹落實“預防為主、防消結合”的方針，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī)，做好消防工作，保證一方防火安全，特制定消防管理制度。
一、嚴禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。
二、嚴禁占用、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴禁損壞任何消防設備及防火開關。
三、小區(qū)內(nèi)嚴禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品。
四、各裝修單位應嚴守防火規(guī)范，凡屬危險作業(yè)應由管理處批準，嚴禁亂接、亂拉電線等違章行為的發(fā)生。
五、嚴禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。
六、盡量避免讓兒童、老人單獨在家。為保證安全，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。
七、各住戶必須嚴格遵守消防管理制度，如有火災發(fā)生應及時報警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。
綠化管理制度
一、愛護小區(qū)的花草樹木，任何單位和個人不得隨意侵占、破壞公用綠地，不準攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等。
二、嚴禁踐踏草坪或在草坪上放養(yǎng)家畜和寵物。
三、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木，按期澆水。
四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。
五、不準在綠地或綠地兩側設置營業(yè)攤床和以任何理由占用、改變綠地用途；不準因利用住宅開設食雜店而使綠地遭到損害，由此而引起的后果由經(jīng)營者負責。
六、不準在綠化范圍內(nèi)通行、停泊車輛，堆放物品。
七、不準在樹木上及綠化帶內(nèi)設置廣告牌。
機動車停車場管理制度
一、進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。
二、凡住戶之機動車一律不能停放在非指定停放的位置。對違章停車者，物為管理處將給予處罰。
三、業(yè)主（或租戶）長期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù)，將車停于指定車位，并憑證出入小區(qū)，按月交納車費。
四、機動車停車場內(nèi)嚴禁吸煙，隨車嚴禁存放易燃、易爆及其它危險品。
五、不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面，漏油、漏水車輛不許進入停車場。
非機動車車輛管理制度
一、業(yè)主（或租戶）需要保管自行車、摩托車須先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領取存車牌，掛于車上，憑此享受按月收費待遇，由車棚管理人員查收，未掛牌車輛作臨時停車對待。
二、在車棚存放車輛后務必立即領取“存車牌”，并詳閱“存車須知”。
三、自行車、摩托車必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成損失，責任自負。
四、要尊重車棚管理人員的工作，服從其管理。
五、車棚管理人員對于所保管的車輛隨時整理、檢查，做到排列有序、擺放整齊。
六、車棚管理人員的工作受各位住戶的監(jiān)督，其任何失職行為住戶均可向物業(yè)管理處反映。
電氣維修管理規(guī)定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設部頒發(fā)的標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。
二、在進行電氣維修時維修人員應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。
四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。
五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應裝設隔音擋板，并有專人監(jiān)護。
六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標牌。
配電房管理規(guī)定
一、配電房是供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。
三、值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行。
四、經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。
五、經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應當提前通知，使產(chǎn)權人、使用人有所準備，因市政管網(wǎng)停水時，維修搶修中心應立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。 如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應采取如下措施：
1、檢查漏水的準確位置，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水閥等。若不能制
止時應立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。
2、觀察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設備工具，設法清理現(xiàn)場。
3、通知清潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
共用設施、設備保養(yǎng)規(guī)范
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，應遵守下列規(guī)范：
一、衛(wèi)生和水電設備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負責管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務。零星損壞的衛(wèi)生、水電設備一般應按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。
二、上下水管道、化糞池等設施的維修養(yǎng)護。上下水管道發(fā)生故障必須急修時，由專業(yè)人員負責，隨叫隨到進行搶修并定期維護?；S池由專人定期清掏，進行保養(yǎng)。
三、消防設備的日常性保養(yǎng)。對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應采取定期試泵的措施。
四、其他特種設備的日常性保養(yǎng)。對其他特種設備，按季度專人負責維修、管理、養(yǎng)護。
共用設施、設備維護人員操作規(guī)程
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，共用設施、設備維護人員應遵守下列操作規(guī)程：
一、設備的日常維護保養(yǎng)是以設備操作人為主，主要是對設備實施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性的保養(yǎng)措施。
二、操作人員定機保養(yǎng)，做好班前交接，了解設備運行情況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時調整緊固松動的機件。
四、下班前一般須留一定時間對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。
五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。
一、綜合服務標準
1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、接管小區(qū)物業(yè)管理項目時，與業(yè)主委員會對小區(qū)共用部位、共用設施設備辦理驗收手續(xù)，房產(chǎn)管理中心備份存檔。退出項目時，按有關規(guī)定移交物業(yè)管理用房及物業(yè)管理檔案資料，所有的設備、設施正常運行。
3、 設臵小區(qū)一站式物業(yè)服務大廳和設專人每天8小時接待業(yè)主咨詢、投訴、報修，并公示24小時服務聯(lián)系電話。咨詢、投訴、報修和回訪記錄齊全完整。
4、制定物業(yè)管理方案并組織實施：建立健全物業(yè)管理制度和服務質量管理體系；建立消防責任制和成立義務消防機構、制度消防預案，并每年開展二次消防安全宣傳活動和組織消防演練一次。
5、對小區(qū)驗收資料，房屋、設施、設備臺賬報表和圖冊資料，業(yè)主資料、房屋和設備運行維護管理、日常事務服務等各種基礎檔案資料進行收集、整理存檔，運用計算機管理。
6、管理和服務人員著裝統(tǒng)一、佩戴標志、語言規(guī)范、文明服務。物業(yè)管理專業(yè)人員應持有國家規(guī)定的資格證書，特種作業(yè)員應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、按照有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務資金的收支情況。 1
8、確保公共部位、場所的標示完整、干凈和清晰；公共設備設施運行正常穩(wěn)定、養(yǎng)護良好，公共設備設施因維修而在物業(yè)管理費之外的費用由業(yè)主共攤或從維修基金中列支。
9、每年采取入戶走訪、業(yè)主座談會、問卷調查等形式對業(yè)主回訪至少一次，書面征詢業(yè)主意見和滿意度測評每年至少一次，并對大多數(shù)業(yè)主反饋的合理薄弱環(huán)節(jié)及時改進并反饋。
10、提供物業(yè)服務合同之外的有償特約服務和代辦服務，應告示服務項目與收費價格。
11、按照社區(qū)管理部門的要求，每年參與組織除“四害”的活動。
二、小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
提出報告與決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；
6、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關行政主管部門處理。
7、各組團、棟、單元、戶有明顯標志。
三、小區(qū)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、共用設施設備日常管理巡查和運行、維修、保養(yǎng)記錄完整齊全；電梯委托專業(yè)公司維護與保養(yǎng)。
3、每月對小區(qū)的消防栓和器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，保持可隨時正常啟用；消防通道暢通。
4、每周對小區(qū)的樓道燈、路燈等設施檢查至少1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復；
5、單元電子防盜門，每三個月保養(yǎng)1次，保持使用正常；零星故障維修每周一次，
6、小區(qū)監(jiān)設施設備，每三個月調試與保養(yǎng)1次，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行；
14、避雷設施按有關規(guī)定定期檢測，檢修、保養(yǎng)記錄詳細完整齊全，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，保持可靠、運行正常。
四、小區(qū)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生
（一）樓內(nèi)公共區(qū)域
1、每日對公共電梯間地面清掃保潔至少1次，保持墻面地面干凈；
2、每周對樓梯扶手、欄桿擦抹保潔至少1次，保持干凈、無灰塵，保持無蜘蛛網(wǎng)；
3、每周對消防箱、指示牌等公共設施，擦抹保潔至少1次，保持表面干凈、無灰塵；
（二）樓外公共區(qū)域
1、對道路地面、公共場地、綠地、明溝等每日清潔至少1次，保持目視地面干凈；
2、每周對宣傳欄等擦抹保潔至少1次，保持目視無灰塵；
4、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
5、按社區(qū)統(tǒng)一安排，對窨井、明溝噴灑消毒藥水，適時投放藥物滅四害。
五、公共綠化的養(yǎng)護和環(huán)境管理
1、專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；
2、草坪生長良好，及時修剪和補載補種；
3、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形；
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
6、小區(qū)內(nèi)公共綠地禁止種菜，養(yǎng)雞等；飼養(yǎng)寵物應遵守相關規(guī)定。
六、車輛停放管理
1、對進出車輛進行證、卡管理，保持進入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；
2、按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛和停放有序；
七、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、門崗設專人每日24小時執(zhí)勤，值班記錄完整，門崗室應保持整潔干凈；
3、對容易危及人身安全的設施設備設臵明顯的安全警示標志，保持標志完整、完好；
4、小區(qū)安全監(jiān)控室，實施24小時監(jiān)控，并對異常情況及時處理；
7、對進出小區(qū)的車輛實施記錄管理，并引導車輛有序停放，保持消防通道暢通；
8、對進出小區(qū)的.裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理；
八、裝飾裝修管理服務
2、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入登記檢查管理服務；
4、裝修垃圾在指定點袋裝存放，并及時清運處理，保持存放點干凈；
5、業(yè)主裝修結束后，對涉及共用部位、管線等項目應進行目測檢查驗收。
九、物業(yè)檔案資料管理
1、設立專門的檔案管理機構；
2、制定完善的檔案管理制度；
3、檔案資料收集齊全，分類合理，檢索方便，內(nèi)容填寫完整，歸檔及時。
前 言
為提高我省物業(yè)管理服務水平，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營服務行為，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同提供參考依據(jù)，特制定本標準。
本標準由山東省質量技術監(jiān)督局、山東省建設廳提出。
本標準由山東省建設廳負責起草。
1 范圍
本標準規(guī)定了物業(yè)管理服務的定義、分類及服務質量要求。
本標準適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務。
2 規(guī)范性引用文件
下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。
《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院令第379號）
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設部第110號令）
城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《批準房屋修繕范圍和標準(試行)》（城住字[84]第677號）
3 術語及定義
下列術語及定義適用于本標準。
3.1 物業(yè)
已建成并交付使用的房屋以及相配套的設備、設施
3.2 物業(yè)管理
業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3.3 業(yè)主
物業(yè)的所有權人。
3.4 非業(yè)主使用人
物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。
3.5 物業(yè)管理企業(yè)
具有獨立的法人資格并依法取得物業(yè)管理資質的從事物業(yè)管理活動的組織。
3.6 一級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的高標準物業(yè)管理服務。
3.7 二級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的普通物業(yè)管理服務。
3.8 三級物業(yè)管理服務
物業(yè)管理企業(yè)提供的基本物業(yè)管理服務。
3.9 大修工程
凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程。
3.10 中修工程
凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的規(guī)模和結構的工程。
3.11 小修工程
凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。
4 分類
依據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容中的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理的不同，將物業(yè)管理服務分為一級、二級、三級。
5 服務質量要求
5.1 一級
5.1.1 基本要求
5.1.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.1.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.1.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。涉外物業(yè)管理的管理人員具備外語會話能力。
5.1.1.4 制定完備的內(nèi)部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。
5.1.1.5 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.1.1.6 設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達 100%。
5.1.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節(jié)假日有專題活動；每年組織 2 次以上的社區(qū)活動。
5.1.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.1.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.1.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告。
5.1.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 90%；每年至少 2 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 98%以上。
5.1.1.12 獲得國家或省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.1.2 房屋管理
5.1.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準確。
5.1.2.2 每年 3 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）的決定組織維修。
5.1.2.3 每 3 日 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年 3 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前 1 個月要對屋頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修。
5.1.2.4 按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.1.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
質一致；墻面無明顯污跡。
5.1.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.1.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.1.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.1.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 98%以上，急修及時率達 100%。
5.1.3.2 設施設備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準確、完整，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關標準。
5.1.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.1.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定，組織維修或者更新改造。
5.1.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。
5.1.3.6 保證電梯 24 小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》；有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。電梯發(fā)生一般故障的，2 小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場做應急處理，專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛，或由業(yè)主要求專人駕駛的駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行 (突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外) 。
5.1.3.7 消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查；每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.1.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
設施的安全使用（需更換除外）。每周 1 次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，保證其正常運行。重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.1.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 98%。損壞的應在 24 小時內(nèi)修復。
5.1.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.1.4 協(xié)助維護公共秩序
5.1.4.1 公共秩序維護人員受過相關安全護衛(wèi)知識與技能培訓，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，掌握基本安全護衛(wèi)技能，能恰當?shù)靥幚砗蛻獙ψo衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案，定期進行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。
5.1.4.2 物業(yè)區(qū)域各出入口 24 小時值班，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 設立崗，并有詳細交接-班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。
5.1.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應措施。
5.1.4.4 設有監(jiān)控中心的，應對控制設備做好維護保養(yǎng)，并保證 24 小時開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。
5.1.4.5 有火、水、警應急預案，每年應組織不少于 1 次的應急預案演習。
5.1.4.6 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.1.5 保潔服務
5.1.5.1 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 1 小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌、小品、健身娛樂設施每日擦拭 1 次，目視無灰塵、明亮清潔；水景保持水體清潔，水面無漂浮物，定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。及時清除道路積雪。
5.1.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。
5.1.5.3 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每４小時清理１次，每日擦拭１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.1.5.4 雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.1.5.5 樓道每日清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質原貌。
5.1.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試 1 次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。
5.1.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。
5.1.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔 1 次，門廳玻璃每日擦拭 1 次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。
5.1.5.9 天臺、屋頂每月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.1.5.10 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。
5.1.5.11 大理石地面、墻面每年養(yǎng)護 2 次以上。
5.1.6 綠化養(yǎng)護管理
5.1.6.1 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.1.6.2 利用植物、山石等設置景點。
5.1.6.3 綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。
5.1.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于 2 次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無黃土裸露。
5.1.6.5 綠地植物存活率 98%。
5.1.6.6 綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。
5.2 二級
5.2.1 基本要求
5.2.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.2.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.2.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.2.1.4 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.2.1.5 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.2.1.6 公示 24 小時服務電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達 80%以上。
5.2.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節(jié)假日有專題活動;每年組織一定的社區(qū)活動。
5.2.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.2.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.2.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.2.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 95%以上。
5.2.1.12 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應的爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.2.2 房屋管理
5.2.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。
5.2.2.2 每年 2 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.2.2.3 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
5.2.2.4 按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.2.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.2.2.6 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.2.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.2.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識，每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.2.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.2.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 95%以上，急修及時率達 98%。
關標準。
5.2.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.2.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.2.3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。
5.2.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應急處理。
5.2.3.7 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
5.2.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.2.3.9 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.2.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應在 3 日內(nèi)修復。
5.2.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.2.4 協(xié)助維護公共秩序
5.2.4.1 公共秩序維護人員受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓，持證上崗；身體健康，工作認真負責；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務器械。
5.2.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接-班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
5.2.4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應采取應對措施，及時報告管理處和相關部門。
5.2.4.4 配有樓宇對講、周界報警等控制設備的，應 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應及時趕到現(xiàn)場進行處理。
5.2.4.5 有火、水、警應急預案，應按計劃組織應急預案演習。
5.2.4.6 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設施，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。
5.2.5 保潔服務
5.2.5.1 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。
5.2.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。
5.2.5.3 公共衛(wèi)生間設置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
5.2.5.4 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
5.2.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。
5.2.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.2.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。
5.2.5.9 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。
5.2.5.10 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。
5.2.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.2.6 綠化養(yǎng)護管理
5.2.6.1 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.2.6.2 以綠為主，植物造景。
5.2.6.3 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。
5.2.6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。
5.2.6.5 綠地植物存活率 95%以上。
5.2.6.6 綠地設施基本完好。
5.3 三級
5.3.1 基本要求
5.3.1.1 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。
5.3.1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
5.3.1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
5.3.1.4 制定相關的管理制度；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
5.3.1.5 管理服務人員佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范。
5.3.1.6 公示 24 小時服務電話。急修按合同約定時限到達現(xiàn)場并做應急處理；報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄，并對重點維修項目進行回訪。
5.3.1.7 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和便民服務。根據(jù)社區(qū)實際組織社區(qū)活動。
5.3.1.8 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用的收支情況。
5.3.1.9 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
5.3.1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
5.3.1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通不低于 70%；每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 90%以上。
5.3.1.12 制訂相應的物業(yè)管理項目達標爭創(chuàng)規(guī)劃。
5.3.2 房屋管理
5.3.2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有巡查、維修、保養(yǎng)記錄。
5.3.2.2 每年一次對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
5.3.2.3 每半月 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 90%以上的完好率。做好相關巡查記錄。每年 1 次以上(應于雨季前安排)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.3.2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
5.3.2.6 墻體表層無明顯剝落，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
5.3.2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。
5.3.2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整。
5.3.3 共用設施設備維修養(yǎng)護
5.3.3.1 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共用設施設備完好率 90%以上，急修及時率達 95%。
5.3.3.2 有設施設備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關標準。
5.3.3.3 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。
5.3.3.4 屬于小修范圍的共用設施設備，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
5.3.3.5 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求。
5.3.3.6 按合同約定保證電梯正常運行。
5.3.3.7 消防設施設備完好，保持消防器材能隨時有效使用；消防通道暢通。
5.3.3.8 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5.3.3.9 不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等；要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損，健身設施能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。
5.3.3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 90%。損壞的應在一周內(nèi)修復。
5.3.3.11 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。
5.3.4 協(xié)助維護公共秩序
時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服；能對小區(qū)日常護衛(wèi)事項做出正確反應；能正確使用消防器材。
5.3.4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口整潔和暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。
5.3.4.3 不定期巡邏，遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告物業(yè)管理處和相關部門。
5.3.4.4 地面、墻面設置簡易的交通標志；地面有停車點，車輛有序自行停放（非機動車）。收取看管費的車庫（棚）24 小時有專人管理，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫（棚）場地整潔，有照明設施，無滲漏、無明顯積水；無易燃、易爆物品存放。
5.3.5 保潔服務
5.3.5.1 路面、綠地、明溝無明顯暴露垃圾；宣傳欄、健身設施等每 2 周擦拭 1 次。
5.3.5.2 根據(jù)物業(yè)情況設置垃圾收集點，收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味。生活垃圾每天清運 1 次。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期消毒和滅蟲除害。
5.3.5.3 小區(qū)按規(guī)定設置果皮箱，每日清潔 1 次，無滿溢、無異味、無污跡。
5.3.5.4 雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。。
5.3.5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物，無亂堆亂放，無衛(wèi)生死角。
5.3.5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試一次；消防栓、指示牌等公共設施無污漬。
5.3.5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
5.3.5.8 走廊、樓梯窗玻璃每季度清潔 1 次，門廳玻璃每月清潔 1 次，目視基本潔凈。
5.3.5.9 天臺、屋頂每季度清掃 1 次。
5.3.5.10 電梯轎廂保持整潔，操作板處無污跡。
5.3.5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。
5.3.6 綠化養(yǎng)護管理
5.3.6.1 綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象。
5.3.6.2 以綠為主，綠地內(nèi)植物覆蓋率在 50%以上。
5.3.6.3 花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害。
5.3.6.4 綠地植物存活率 95%以上。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十
第一條為規(guī)范物業(yè)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務管理辦法的通知》（發(fā)改價格〔20xx〕1864號）及省政府《關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（皖政〔20xx〕92號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務的收費。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條政府提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。
第七條物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調節(jié)價。
第八條住宅物業(yè)綜合服務費實行分等定價，根據(jù)物業(yè)服務的不同等級制定不同的收費標準。
市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)行業(yè)平均成本和本市經(jīng)濟發(fā)展水平，制定物業(yè)服務收費分等定級辦法，明確服務等級、服務內(nèi)容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并定期調整和向社會公布。上浮幅度最高不得超過20%。
第九條業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應的服務等級，并與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)合同中約定物業(yè)服務的具體收費標準。物業(yè)管理企業(yè)應在15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務合同送價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。
雙方約定不成的，可報價格主管部門審定。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和專用汽車停車場（停車位），有專人24小時看管的，經(jīng)價格主管部門批準，可收取小區(qū)車輛停放管理費，具體收費標準由市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。
進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修檢修、救護消防等特種車輛及業(yè)主、物業(yè)使用人的搬家車輛免收。
第十一條裝修期間的垃圾應由業(yè)主或物業(yè)使用人負責在規(guī)定的期限內(nèi)清運，業(yè)主或物業(yè)使用人亦可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運，裝飾裝修垃圾清運費具體標準由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)按照價格管理部門會同房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的指導價格及浮動幅度協(xié)商確定。
第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。
第十三條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中自行約定。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將服務內(nèi)容和收費情況進行公示，做到價目齊全、內(nèi)容準確、標示醒目。
物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監(jiān)督舉報電話等。
實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。
第十六條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈利或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十七條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十八條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每半年不少于1次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當在10日內(nèi)答復。
第十九條物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第二十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條前期住宅物業(yè)服務收費，由建設單位按照物業(yè)服務收費分等定級辦法，根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，確定服務項目、服務等級和收費標準，并報價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設單位應在確定的收費標準和浮動幅度內(nèi)進行招標或選聘物業(yè)管理企業(yè)。建設單位與物業(yè)管理企業(yè)約定預收前期物業(yè)服務收費，預收期限不得超過6個月。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業(yè)合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準、計費方式和計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。雙方約定不成的，可報價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門審定。
第二十二條本辦法所確定的住宅物業(yè)服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。
物業(yè)服務費用以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積時房地產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會協(xié)商一致，可按月、按季度或按半年度計收費用，但不得一次性預收半年以上的物業(yè)服務費用。
第二十三條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
對五保戶和享受最低生活保障的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)服務費用。
第二十四條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買賣人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。已售出因業(yè)主原因暫未入住的，物業(yè)服務費用由業(yè)主全額交納。
第四章監(jiān)督檢查。
第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何額外費用。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十八條價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當及時受理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)使用人有關物業(yè)服務收費的投訴。
第二十九條價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門應對物業(yè)管理企業(yè)的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，加強對前期物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。
第三十條實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，到價格主管部門申領《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》。物業(yè)管理企業(yè)應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業(yè)執(zhí)照副本、資質證書、物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同等相關資料。價格主管部門正式受理后，應在15個工作日內(nèi)辦理完畢。
第三十一條物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)章，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》（國家發(fā)展和改革委員會令第14號）予以處罰。
第五章附則。
本辦法實施前業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施時尚未成立業(yè)主大會，且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。
第三十三條各縣（市）可以參照本辦法規(guī)定，結合本地實際，制定實施細則。
第三十四條本辦法自20xx年7月1日起施行。過去有關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十一
一、遵守服務中心/管理處的各項管理服務制度和執(zhí)行程序,統(tǒng)一著裝上崗,佩戴工作牌,做好交接班手續(xù),認真填寫交接班記錄。
二、負責對停入車庫的汽車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理,服從服務中心/管理處的統(tǒng)一安排調度。
三、負責按規(guī)定和程序對車庫車輛的指揮和放行,并填寫車輛出入登記,維持車庫內(nèi)的交通和停車秩序。
四、按規(guī)定和標準收取停車費、開具收據(jù)或發(fā)票,及時將營業(yè)款繳交服務中心/管理處財務,嚴禁收取無票款或將無票款占為私有。
五、負責車庫內(nèi)的消防和清潔工作。
六、負責督促進出車庫車輛減速行駛,禁止車輛鳴號,拒絕裝有易燃、燃爆和有劇毒或污染性等危險物品車輛進入車庫。發(fā)現(xiàn)可疑車輛應及時報告并隨時做好記錄。
七、經(jīng)常對車庫內(nèi)停放的車輛進行巡視、檢查,保證車輛的安全,對車輛或業(yè)主損壞車庫內(nèi)公共設施或其他車輛的,要求責任人按價賠償。
八、對待車主、住戶熱情有禮貌。
九、堅持原則,不準利用工作之便與車主拉關系,收受賄賂,放松管理。
十、如遇車庫內(nèi)發(fā)生緊急情況,應按緊急事件處理程序沉著有序地進行處理。
十一、完成領導交辦的其他任務。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十二
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合本小區(qū)實際，制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:。
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;。
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;。
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;。
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務內(nèi)容。
4、本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收取情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質的中介機構進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業(yè)服務成本，由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費和公共設施維修費外，不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
8、在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務費。
9、已購置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務費用，但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法》，出現(xiàn)應當打折收取的情況時，應當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十三
第二條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條四川省人民政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。市(州)、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的.監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。普通住宅的范圍由各市、州確定并報省建設行政主管部門備案。
第七條政府指導價由市、州(或者授權縣)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調整，并定期公布。
各地應當根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定、調整物業(yè)服務收費政府指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
第八條前期物業(yè)管理階段，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、物業(yè)收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制度或者酬金制等形式確定物業(yè)服務費用(包括政府指導價和市場調節(jié)價)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在物業(yè)服務資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權面積計算(以產(chǎn)權證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預收。
第十一條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細則規(guī)定和當?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報當?shù)貎r格主管部門備案。
第十二條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;。
2、物業(yè)共同部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;。
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;。
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;。
6、辦公費用;。
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;。
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;。
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十四條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費用屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年至少公布一次物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預收決算和物業(yè)服務資金收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十五條物來管理企業(yè)在物業(yè)服務中應遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十六條業(yè)主應當按照服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(不得計入價內(nèi))，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金(產(chǎn)權屬物業(yè)管理公司的除外)，也可按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十三條物業(yè)服務收費按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當將收費項目、收費標準和提供相應的服務內(nèi)容、服務質量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。
第二十四條物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第二十五條各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由各級政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十四
1、業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質好，責任心強，具有較強的組織能力和協(xié)調能力，有一定的時間從事業(yè)主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產(chǎn)權人、產(chǎn)權人代表、產(chǎn)權共有人。
2、業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會投票選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員的人數(shù)是9名，其中主任1名和副主任2名。
3、業(yè)主大會應由過半數(shù)以上具有投票權的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。
4、為了召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會，由業(yè)主代表組成籌備小組，負責業(yè)主大會的籌備工作。
5、籌備小組應做好以下工作：
1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
3）確定業(yè)主委員會委員候選人選舉產(chǎn)生辦法；
6、第一次選舉業(yè)主委員會委員候選人按以下辦法：
1)籌備小組提名推薦；
2)業(yè)主代表提名推薦；
3)業(yè)主聯(lián)合提名推薦；4)單個業(yè)主提名推薦或自薦:。
6)首屆業(yè)主委員會主任、副主任由得票過半數(shù)最多和在委員中擇優(yōu)推選相結合的辦法產(chǎn)生。并報上級主管部門備案。
7、業(yè)主委員會委員投票選舉辦法：
1）業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會在業(yè)主委員會委員候選人中投票選舉產(chǎn)生；2）投票結束后，由籌備小組推選的監(jiān)票、計票人員或者籌備小組人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。
3）選舉所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應選代表人數(shù)的作廢，等于或者少于規(guī)定應選代表人數(shù)的有效。4）業(yè)主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據(jù)得票數(shù)順序產(chǎn)生9名業(yè)主委員會委員。
5）如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產(chǎn)生。
6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。
7）業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有面積占20%以上的業(yè)主提議可以提請罷免選出的委員。
二、業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行部門，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，除此之外根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會還履行以下職責：
1、召集和主持業(yè)主大會。
2、聘任專人負責物業(yè)管理日常工作；
3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負責有關公共維修基金的續(xù)籌并監(jiān)督其使用和管理；
4、制定物業(yè)管理工作計劃、物業(yè)管理服務費的預算和決算；
5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務活動；
6、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；
7、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。
業(yè)主在對物業(yè)管理有意見時要首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會出面替業(yè)主做主，不可自做主張對物業(yè)管理人員采取不合理手段。
1、物業(yè)管理機構的設立小區(qū)物業(yè)管理采取自主管理制，由業(yè)主委員會聘任一名專職同志主持物業(yè)管理日常工作，其主要工作職責如下：
1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業(yè)維護工作；
3）做好各種對外、對內(nèi)關系的處理，健全物業(yè)資料；
4）負責業(yè)主報刊、信件收發(fā)、業(yè)主投訴等事件的處理；
5）組織物業(yè)管理相關費用的收繳工作；
6)組織完成業(yè)主委員會交給的各項工作任務。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十五
第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第八條物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;。
2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;。
6.辦公費用;。
8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;。
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十二條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十三條物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十六
第一條為進一步規(guī)范全省物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《甘肅省價格管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本實施辦法。
第二條本實施辦法適用本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條政府提倡建設單位、業(yè)主（業(yè)主委員會）通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責制定全省物業(yè)服務收費政策，指導、協(xié)調全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
市（州）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有一、二級物業(yè)資質證書及所轄各縣級市（區(qū)）內(nèi)持有三級物業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)持有三級物業(yè)資質證書的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條物業(yè)服務收費堅持合理、公開以及服務與收費標準相適應的原則。
第七條普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅以外（高級公寓、別墅、度假村等）的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度，原則上3年調整公布一次。
市（州）政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，可按照省定物業(yè)服務等級標準，結合實際確定本地物業(yè)服務等級標準，并向省發(fā)展和改革委員會、省住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。
第九條物業(yè)服務企業(yè)應按管理權限向政府價格主管部門申請核定物業(yè)服務收費標準。申請核定時應提交物業(yè)服務收費的申請報告、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)企業(yè)資質證書、物業(yè)服務合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、服務內(nèi)容及成本核算等資料。
第十條新建普通住宅銷（預）售前，建設開發(fā)單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價的有關規(guī)定，制定臨時管理規(guī)約與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)服務企業(yè)不得強行服務，強行收費。
第十二條物業(yè)服務費按照產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以產(chǎn)權證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
物業(yè)服務收費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第十三條物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)必須按照國家發(fā)改委、建設部制定的《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》要求公示。市（州）、縣（市）政府價格主管部門負責審核本行政區(qū)域內(nèi)的公示內(nèi)容，價格監(jiān)督檢查機構對明碼標價方式進行監(jiān)制。
第十四條業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十五條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。辦公費用。物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)服務合同約定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期內(nèi)的維修和更換，應由開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十六條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十七條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家和省上有關規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十八條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第十九條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
已交付給物業(yè)買受人或已符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)已書面通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過6個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第7個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規(guī)定向最終用戶收取有關費用，未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電轉供費按省發(fā)展和改革委員會的相關規(guī)定收取。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電的費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規(guī)定的水、電價格政策，據(jù)實分攤并定期公布。
對供水、供熱等動力設備發(fā)生的二次轉供能源費用由市、州政府價格主管部門結合當?shù)貙嶋H確定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化用水，免收污水處理費。
第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。單位或個人所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第二十四條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并按服務收費標準收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十五條業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。對實施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等，具體標準及其管理辦法由各市、州政府價格主管部門制定。
第二十六條實行物業(yè)小區(qū)出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證（含ic卡等）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)企業(yè)按制作成本收取成本費（卡證費）。
第二十七條各級政府價格和房地產(chǎn)行政主管部門，應加強對物業(yè)服務企業(yè)收費行為的規(guī)范，加大監(jiān)管力度，促使物業(yè)當事人雙方合理約定收費及有關事項。
各級政府價格監(jiān)督檢查機構應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準的價格監(jiān)督檢查工作，對違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《甘肅省價格管理條例》等法規(guī)規(guī)定予以處罰。
第二十八條本實施辦法由甘肅省發(fā)展和改革委員會和甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設廳按各自職責負責解釋。
第二十九條本實施辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行。原甘肅省物價局、甘肅省建設廳20xx年發(fā)布的《甘肅省物業(yè)服務收費管理實施辦法》同時廢止。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十七
物業(yè)服務合同作為現(xiàn)代社會管理的重要方式，發(fā)揮了無可替代的作用，然而，在實踐過程中，也難免出現(xiàn)合同糾紛。作為一個從業(yè)多年的物業(yè)服務從業(yè)者，我深切體會到合同糾紛給雙方帶來的困擾和損失。在糾紛處理過程中，我積累了一些心得體會，希望能夠與大家分享。
第一段：了解合同要點，規(guī)避糾紛。
在簽訂物業(yè)服務合同之前，雙方應該充分了解合同的內(nèi)容和要點，以避免日后發(fā)生糾紛。首先，雙方應明確在合同中規(guī)定的服務內(nèi)容、服務標準、服務費用等，以免因為對服務內(nèi)容理解不一致而產(chǎn)生糾紛。其次，要仔細閱讀合同中的條款，特別是免責條款、違約責任等，避免在使用過程中出現(xiàn)違約情況時，無法知曉自己的權益和法律責任。此外，在簽訂合同時，要確保雙方的意愿真實，避免一方在簽訂合同時存在欺詐、隱瞞等行為。
第二段：合同執(zhí)行過程中的問題與解決。
在物業(yè)服務合同的執(zhí)行過程中，難免會遇到各種各樣的問題，對于這些問題，合同雙方應積極主動地進行溝通和解決。首先，雙方應保持良好的溝通和合作關系，及時反映服務質量問題，共同尋找解決方案。其次，對于糾紛，雙方應首先通過協(xié)商、調解等方式進行解決，盡量避免訴訟的發(fā)生。同時，雙方應保留相關證據(jù)，以便在解決糾紛時提供必要的證據(jù)支持。最后，為了減少糾紛的發(fā)生，可以考慮在合同中設置履行保證金等約定，以提高合同的履行率。
第三段：尋求法律援助，維護自身權益。
盡管我們在合同簽訂和執(zhí)行過程中都注意了很多事項，但還是無法避免合同糾紛的發(fā)生。在面對糾紛時，我們應該積極主動地維護自己的合法權益。首先，我們可以自行了解法律的基本知識，對自身的權益有一定的保障，但對于較復雜的糾紛，我們也可以尋求專業(yè)律師的幫助，為我們提供法律意見和法律援助。律師能夠根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助我們維護合法權益，并給予我們專業(yè)的指導和建議。
第四段：加強合同管理，促進合同履約。
為了提高合同履約率，預防合同糾紛的發(fā)生，我們應該加強對合同的管理。首先，合同的簽訂應該嚴格遵守合同法的要求，確保雙方意思表示真實合法。其次，合同的履行過程應進行有效的管理，確保服務按照合同約定進行，如發(fā)生問題及時解決和整改，確保服務質量和服務標準。最后，要建立健全的合同檔案管理制度，以方便雙方及時了解和核查履約情況。
第五段：加強行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務市場。
合同糾紛不僅僅是個別案例，也反映出物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展的問題。在糾紛處理的同時，我們要認識到合同糾紛背后的問題，并積極參與行業(yè)自律和規(guī)范建設。物業(yè)服務企業(yè)應該加強內(nèi)部管理，提高服務質量和管理水平，遵守合同約定，為客戶提供高質量的服務。同時，行業(yè)協(xié)會、政府等相關機構應加強監(jiān)管和引導，推動物業(yè)服務市場的規(guī)范化和健康發(fā)展。
通過對物業(yè)服務合同糾紛的心得體會，我們能夠更加深入的了解和認識合同的重要性，合同糾紛的發(fā)生不僅僅是因為雙方理解的差異，更是因為在合同簽訂和執(zhí)行過程中的不慎和疏忽。只有加強合同管理，提高行業(yè)自律，才能有效預防合同糾紛，維護雙方權益，促進物業(yè)服務市場的健康發(fā)展。
物業(yè)服務管理合同糾紛篇十八
第一段：引言（150字）。
物業(yè)服務合同糾紛是當前社會經(jīng)濟發(fā)展中普遍存在的一個問題。作為現(xiàn)代生活中必不可少的服務，物業(yè)管理在為居民提供便利的同時，也有可能導致合同糾紛的發(fā)生。本文將從合同履行、爭議解決、補救措施等多個方面對物業(yè)服務合同糾紛進行探討，為居民和物業(yè)管理公司提供一些心得體會。
第二段：合同履行（250字）。
物業(yè)服務合同的履行是避免合同糾紛的關鍵。居民在簽訂合同前應詳細閱讀合同條款，并對物業(yè)公司提供的服務內(nèi)容、價格、責任范圍等進行明確的了解。物業(yè)公司則要通過充分溝通，確保與居民在服務內(nèi)容和收費標準等方面達成一致。此外，物業(yè)公司應保證服務的及時性和質量，以提升居民對物業(yè)管理的滿意度，減少糾紛的發(fā)生。
第三段：爭議解決（300字）。
糾紛的發(fā)生在任何合同中都無法完全避免。當物業(yè)服務合同糾紛發(fā)生時，雙方應首先進行充分的協(xié)商和溝通，尋找解決問題的共同方案。如果協(xié)商無果，可以尋求第三方的協(xié)助，例如物業(yè)協(xié)會或者相關部門的介入，并通過仲裁、調解等方式解決爭議。在爭議解決過程中，應注意保留相關證據(jù)，例如合同、通信記錄、支付憑證等，以便維護自身權益。
第四段：司法救濟（300字）。
如果通過協(xié)商和調解無法解決爭議，雙方可以尋求司法救濟。居民可以向法院提起訴訟，要求維護自己的合法權益。物業(yè)管理公司則需要保持合規(guī)經(jīng)營，妥善應對訴訟風險。在訴訟過程中，雙方需要充分理解法律規(guī)定，積極提供相關證據(jù)，并遵從法院的調解和判決。同時，雙方也應該對訴訟過程中的成本和時間成本有一個清晰的認識。
第五段：改進措施（200字）。
為了減少物業(yè)服務合同糾紛的發(fā)生，物業(yè)管理公司和居民都需要采取一些改進措施。物業(yè)管理公司應注重提升服務質量，加強內(nèi)部管理，與居民建立良好的互動溝通機制，及時反饋、解決問題。居民則應提高自我保護意識，加強合同意識，詳細了解合同條款和物業(yè)公司的責任范圍，在發(fā)現(xiàn)問題時及時進行反饋，并保留相關證據(jù)，以便維權。
結尾（100字）。
物業(yè)服務合同糾紛是社會經(jīng)濟發(fā)展中常見的問題，合同履行、爭議解決和司法救濟等環(huán)節(jié)都需要雙方合作，尋求共同解決方案。通過加強管理和溝通，提升居民滿意度，以及加強保護意識和權益維護，物業(yè)服務合同糾紛的發(fā)生可以得到有效的避免和減少，為社會和諧穩(wěn)定做出貢獻。